LEY DE VENTA DE PARCELAS

Gaceta Oficial N 3242 Extraordinario de fecha 18 de agosto de 1.983 EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA Decreta: la siguiente, LEY DE VENTA DE PARCELAS Artculo 1. La enajenacin de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta pblica, se rige por las disposiciones de la presente Ley. Se entiende como oferta pblica a los fines de esta Ley, la que se haga por cualesquiera de los medios usuales de propaganda comercial. Artculo 2. Antes de proceder a la enajenacin de un inmueble por parcelas y por oferta pblica, el propietario o los copropietarios protocolizarn en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicacin del inmueble, un documento que se denominar "Documento de Urbanizacin o Parcelamiento", en el cual harn constar: a. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenacin por parcelas; b. La denominacin del inmueble, si la tiene, y su ubicacin, rea, linderos, medidas y dems caractersticas que sirvan para hacerlo conocer distintamente; c. La relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los veinte aos anteriores, con indicacin de la naturaleza de estos ttulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes; d. El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relacin con el valor fijado para la totalidad del rea destinada a la venta, a los efectos del artculo 13 de esta Ley; e. El nmero de parcelas en que se dividir el inmueble con forme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicacin a su vez del nmero de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificacin; f. Las condiciones generales de urbanizacin o parcelamiento, y, especialmente, la relacin de las obras y servicios esenciales con indicacin del trmino dentro del cual estarn terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, as como la constancia de la aceptacin de los respectivos proyectos por los organismos competentes.

g. Los gravmenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicacin de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. Pargrafo nico: La protocolizacin de los documentos exigidos en este artculo podr ser hecha para sectores parciales de la urbanizacin o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso slo se podrn ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores. Artculo 3 El Registrador no protocolizar el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento si no contiene todas las menciones exigidas por el artculo anterior al protocolizar el documento, deber estampar las notas marginales a que se refiere el artculo 1.926 del Cdigo Civil. Artculo 4. Las modificaciones o reformas en la zonificacin de la urbanizacin o parcelamiento que fueren aprobadas por las autoridades competentes, con posterioridad a la fecha de protocolizacin del documento requerido por el artculo 29 de esta Ley, se harn constar en un documento que tambin ser protocolizado. El documento mencionado deber acompaarse con los planos y memorias tcnicas correspondientes, que sern agregados al respectivo cuaderno de comprobantes, y el Registrador estampar la nota marginal pertinente. Artculo 5. Toda enajenacin por parcelas y por oferta pblica ser nula si no se hubiere protocolizado previamente el correspondiente Documento de Urbanizacin o parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un inmueble que procedan a su enajenacin por parcelas y por oferta pblica sin haber protocolizado el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento sern castigados con prisin de cinco (5) a veinte (20) meses. Artculo 6. El registrador no protocolizar el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento, en los casos en que el inmueble destinado a ser vendido por parcelas y por oferta pblica hubiese sido dado en garanta hipotecaria, si no consta en forma autntica el consentimiento del acreedor hipotecario para tal destino. Artculo 7. Las regulaciones del Documento de Urbanizacin o parcelamiento, se considerarn incluidas en los contratos entre el propietario o los copropietarios del inmueble y los adquirentes de las parcelas y producirn efectos tambin para los causahabientes de las partes por cualquier ttulo. Artculo 8. El Registrador no protocolizar ttulo alguno de propiedad de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada por oferta pblica, si no se ha protocolizado el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento. Sin perjuicio de lo establecido en la Ley de Registro Pblico para los documentos que se presenten para la protocolizacin, esos ttulos debern contener las menciones correspondientes al registro del Documento de Urbanizacin o

Parcelamiento y la descripcin de la parcela de modo que sirva para hacerla conocer distintamente con expresa referencia a su ubicacin en el plano acompaado al dicho Documento de Urbanizacin o Parcelamiento. Artculo 9. El contrato por el cual el propietario o los copropietarios enajenan una parcela a ttulo oneroso. es anulable no obstante pacto en contrario, a solicitud del adquirente cuando ste se obligue a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. Esta sancin proceder igualmente cuando el comprador se haya obligado con anterioridad a aqul otorgamiento por le tras de cambio u otros documentos negociables. Anulado el contrato, se castigar con pena de prisin de cinco a veinte meses, y a instancias del adquiriente, al enajenante que hubiese recibido pagos en razn del contrato o de letras de cambio u otros documentos negociables emitidos en su ejecucin o que hubiese trasmitido ttulos. Artculo 10. El Registrador no protocolizar el documento constitutivo de una hipoteca, en los casos en que un inmueble destinado a ser vendido por parcelas y por oferta pblica fuere dado en garanta hipotecaria, con posterioridad a la protocolizacin del Documento de Urbanizacin o Parcelamiento, si no indica la destinacin del inmueble y hace mencin expresa de los datos de registro del Documento de Urbanizacin o Parcelamiento. Artculo 11. Si las partes presentaren para su protocolizacin un documento de enajenacin de parcelas que formen parte de un inmueble gravado por cualquier ttulo, y en el documento no se indica la existencia del gravamen ni, en caso de que ste fuera una hipoteca, las menciones exigidas en el artculo 13, el Registrador advertir expresamente al adquirente, de la existencia de los gravmenes y de todos sus particulares, dejando constancia de ello en la correspondiente nota de registro. Artculo 12. El contrato por el cual se enajena una parcela perteneciente a un inmueble gravado por cualquier ttulo, es anulable a solicitud del adquirente si no se expresa en l la existencia del gravamen o no se hace, en el caso a que se refiere el artculo anterior, la advertencia correspondiente. Artculo 13. La enajenacin de parcelas que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la divisin del crdito garantizado y de la hipoteca, en proporcin al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento. A tal efecto, en el documento de enajenacin se indicar el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, despus de deducido de dicho precio lo que deber entregar directamente al acreedor hipotecario. Slo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrn emitirse letras de cambio u otros documentos negociables.

Artculo 14. Queda prohibida la venta de parcelas ubicadas en zonas que, en los documentos protocolizados segn el artculo 2 de esta Ley, aparezcan destinadas a reas verdes o a otros servicios comunales. En consecuencia, ser nulo cualquier acto o documento otorgado en contravencin a lo dispuesto en este artculo y su protocolizacin se tendr como inexistente. Artculo 15. Sin perjuicio de la responsabilidad civil en que incurra, el Registrador que contravenga lo establecido en los artculos 3, 5 7, 9 y 10 de esta Ley ser sancionado con multa de quinientos bolvares (Bs. 500), a diez mil bolvares (Bs. 10.000), de conformidad con el procedimiento previsto en la Ley de Registro Pblico. En caso de reincidencia ser sancionado con la destitucin del cargo. Artculo 16. En los contratos de venta de parcelas cuyo precio haya de pagarse mediante cuotas, la falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante convenio en contrario, no dar lugar a la resolucin del contrato ni a la prdida del beneficio del plazo, sino al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado. Artculo 17. Resuelto el contrato de venta de parcelas a plazo por cualquier causa que sea, s se ha convenido que las cuotas pagadas o determinado porcentaje de stas queden a beneficio del vendedor, a ttulo de indemnizacin, el Juez, segn las circunstancias, podr reducir la indemnizacin convenida si el comprador ha pagado ya ms de una cuarta parte del precio total. Artculo 18. Las disposiciones anteriores, se aplicarn sin perjuicio de la denominacin que las partes den al contrato, as como a las promesas de venta y a los arrendamientos con opcin de compra. Artculo 19. En cuanto a las ventas de parcelas en inmuebles rurales, se aplicarn, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley, las disposiciones de la Ley de Reforma Agraria. Artculo 20. En los anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas, deber mencionarse la fecha y datos de registro del Documento de Urbanizacin o Parcelamiento y las fechas y nmeros de los permisos de construccin respectivos. El incumplimiento de esta disposicin ser sancionado con multas de cien bolvares (Bs. 100) a un mil bolvares (Bs. 1.000), por cada infraccin. Para la aplicacin de las multas se seguir el procedimiento pautado en los artculos 413 y siguientes del Cdigo de Enjuiciamiento Criminal. Artculo 21. Sern castigados con pena de prisin de cinco a veinte meses quienes en anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas hagan falsas afirmaciones sobre la urbanizacin o parcelamiento, que induzcan a engao al pblico. Podr imponerse, adems de la pena de prisin, multa de quinientos bolvares (Bs. 500), a diez mil bolvares (Bs. 10.000). Son competentes para el conocimiento de estos juicios los Jueces de Primera Instancia en lo Penal de la respectiva

jurisdiccin, quienes actuarn nicamente a instancia de la persona que, inducida por el engao, hubiere adquirido una parcela. Artculo 22. En caso de que los hechos incriminados en esta Ley fueren imputables a una persona jurdica, la pena corporal prevista recaer sobre sus administradores responsables. No obstante, las multas se impondrn a las personas jurdicas. Artculo 23. La presente Ley entrar en vigencia ciento ochenta das despus de su publicacin en la GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA. No obstante, los artculos 21 y 22 sern de aplicacin inmediata. Artculo 24. El Documento de Urbanizacin o Parcelamiento a que se refiere el artculo 29 de esta Ley deber ser protocolizado tambin por el propietario o los copropietarios que hayan iniciado, pero no concluido, la enajenacin de su inmueble por parcelas y por oferta pblica, con anterioridad a la entrada en vigencia de esta Ley. Sin embargo, en este caso, si el inmueble hubiere sido dado en garanta hipotecaria, el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento podr ser protocolizado sin el consentimiento del acreedor hipotecario requerido por el artculo 6, pero si faltare dicho consentimiento, no se aplicar lo dispuesto en el artculo 13. Si el trmino fijado por los propietarios o los copropietarios con forme al inciso f) del artculo 29 fuere considerado excesivo por cualquiera de los adquirentes de parcelas, ste podr pedir judicialmente la definitiva fijacin de dicho trmino. Pargrafo nico: Cuando la enajenacin del inmueble prevista en este artculo hubiere concluido sin haber terminado las obras y servicios determinados en el inciso f) del artculo 29 de esta Ley, los adquirientes de parcelas podrn pedir judicialmente la fijacin de trmino para la ejecucin de aquellos. Artculo 25. Se declaran inaplicables a la materia objeto de esta Ley todas las disposiciones que se opongan al cumplimiento de las mismas. Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas a los cuatro das del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Ao 173 de la Independencia y 124 de la Federacin. El Presidente, (L.S.) GODOFREDO GONZALEZ El Vicepresidente, ARMANDO SANCHEZ BUENO Los Secretarios.

Jos Rafael Garca Hctor Carpio Castillo. Palacio de Miraflores, en Caracas a los diecisiete das del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Ao 173 de la Independencia, 124 de la Federacin y Bicentenario del Natalicio del Libertador Simn Bolvar. Cmplase. (L.S.) LUIS HERRERA CAMPINS Refrendado El Ministro de Fomento, (L.S.) ENRIQUE PORRAS OMAA Refrendado El Ministro de Justicia, (L.S.) REINALDO CHALBAUD ZERPA Refrendado El Ministro del Desarrollo Urbano. (L.S.) MARIA CRISTINA MALDONADO DE CAMPOS