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Workshop Registro Torrens: Ferramenta para a Regularizao Fundiria da Amaznia Legal?

REGISTRO TORRENS: AS RAZES DA SUA INTEGRAO AO ATUAL SISTEMA COMUM

29 e 30 de setembro Sala de Sesses da 2 Turma do Supremo Tribunal Federal. Braslia-DF

Joo Pedro Lamana Paiva Registrador/Tabelio de Protesto www.lamanapaiva.com.br

Sumrio

1. Histricos do Registro de Imveis e do Registro Torrens no Brasil 2. Origem do Sistema Torrens no Brasil 3. Legalizao da propriedade fundiria 4. Processo depurativo do domnio 5. Reconhecimento judicial 6. Presuno juris et de jure 7. Consideraes dos sistemas (Comum e Facultativo)

1 - Histricos do Registro de Imveis e do Registro Torrens no Brasil LEGISLAO ANTERIOR AO CDIGO CIVIL DE 1916 Lei Oramentria n 317, de 21/10/1843, regulamentada pelo Decreto n 482, de 14/11/1846 - criou o Registro de Hipotecas (imveis e semoventes). Essa lei considerada o Ponto de Partida da Histria Registral Imobiliria. Lei n 601, de 18/9/1850 e Regulamento n 1.318, de 30/1/1854 - instituiu o Registro do Vigrio nas respectivas parquias (circunscrio), pois cada parquia tinha um vigrio que registrava os imveis de propriedade particular. Tratava-se do reconhecimento da posse, com o fim meramente declaratrio, para diferenciar o domnio particular do domnio pblico. Lei n 1.237, de 24/9/1864, regulamentada pelo Decreto n 3.453, de 26/4/1865 - o Registro de Hipotecas passou a denominar-se Registro Geral. Assim, foi criado o Registro de Imveis, substituindo a tradio pela transcrio. Esta lei foi um avano, pois instituiu o Registro de Imveis por ato inter vivos e a constituio de nus reais. A transcrio era necessria para a oponibilidade perante terceiros. Lei n 3.272, de 5/10/1885 - tornou obrigatria a inscrio de todas as Hipotecas, inclusive as legais. Decreto n 451-B, de 31/5/1890, que estabelece o registro e transmisso de imveis pelo Sistema Torrens Regulamentado pelo Decreto n 955-A, de 5/11/1890.

CDIGO CIVIL DE 1916 e LEGISLAO POSTERIOR Lei n 3.071, de 1/1/1916 - instituiu o Cdigo Civil Brasileiro, que previu um Sistema de Registro Comum, mas obrigatrio. Lei n 6.015, de 31/12/1973, alterada pela Lei n 6.216, de 30/6/1975 - atual Lei dos Registros Pblicos, regendo por completo a matria registral. Lei n 10.406, de 10/01/2002 - Instituiu o (Novo) Cdigo Civil, revogando a Lei n 3.071/1916 e a Primeira Parte da Lei n 556/1850 (Cdigo Comercial), mantendo o sistema registral vigente. Natureza do atual Sistema Registral O Sistema Registral brasileiro de natureza MISTA, podendo ser: CONSTITUTIVO: cria um direito e gera a fico de conhecimento para o Brasil e o Mundo. Constitutivo em relao aos atos de onerao e s transmisses inter vivos DECLARATIVO: limita-se a declarar a existncia de um direito preexistente. Declaratrio tambm nas aquisies originrias e causa mortis, bem como nos ttulos de diviso, judiciais ou extrajudiciais.

2 - Origem do Sistema Torrens no Brasil Decreto n 451-B, de 31/5/1890, regulamentado pelo Decreto n 955-A, de 5/11/1890, Lei 6.015/73, artigos 277 e seguintes e artigo 1.218 do CPC. O Registro Torrens foi introduzido no Brasil no ano de 1890, caracterizando-se como sendo um sistema facultativo, ainda admitido pela atual Lei de Registros Pblicos. Tem sua origem na Austrlia e foi idealizado pelo irlands Sir Roberto Richard Torrens. Trata-se de um sistema especial, que no pode ser comparado com o sistema comum/tradicional do Cdigo Civil que contou com a participao efetiva, na elaborao do Projeto, do jurista Rui Barbosa. O Registro Torrens tem por finalidade oferecer ao proprietrio de imvel rural a presuno absoluta de domnio, desde que o imvel esteja Registrado no Sistema Comum obrigatrio. Instalou-se no Brasil, inicialmente nos estados do Rio Grande do Sul, Mato Grosso, Gois, Minas Gerais, Bahia e Par. Da vigncia dos decretos instituidores do sistema Torrens Por ocasio da aprovao legislativa de um novo Cdigo de Processo Civil para o pas, revogou-se o Decreto-Lei n 1.608, de 18 de setembro de 1939, sendo aprovada a Lei n 5.869, de 11 de janeiro de 1973, a qual, atravs das disposies do inciso IV de seu art. 1.218, manteve em vigor as disposies processuais relativas ao Registro Torrens constantes do revogado Cdigo (artigos 437 a 464).

Posteriormente, atravs da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, houve a revogao (tcita) dos dispositivos preservados pelo novo CPC para a regulao do procedimento relativo ao registro no sistema Torrens (artigos 437 a 464), j que a matria veio totalmente regulada pela nova lei registrria. Veja-se que as ltimas normas a fazerem referncia expressa, no pas, possibilidade de registro no sistema Torrens e, afinal, preservando-o na ordem jurdica brasileira foram normas de direito processual e no de direito material. Logo, tem de haver supedneo legal em alguma norma de direito material a sustentar a utilizao, ainda que restrita quase em total desuso desse sistema registral, pela legislao civil brasileira. As normas de direito registral, depois que passaram a ser disciplinadas atravs de lei no Brasil, dando uma estruturao de organizao sistmica aos servios, destinam-se, na forma do que dispe o art. 1 da Lei n 6.015/73, a prover os registros pblicos estabelecidos pela legislao civil do pas para a autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos. Assim, o inciso IV do art. 1 da LRP consagrou o Registro de Imveis como uma das espcies de rgos registrais da estrutura de servios de registros pblicos do pas. Nesse contexto, trouxe, a lei, a disciplina de um sistema legal comum ou ordinrio de registro de imveis, preservando, entretanto, a possibilidade de uso alternativo (ou opcional) de outro sistema tradicionalmente praticado no pas, o sistema Torrens, por fazer referncia expressa a essa possibilidade nas disposies dos artigos 277 a 288 da LRP. Foi essa a interpretao dada, de modo geral, aos referidos institutos de direito registral imobilirio at agora, ainda que, repita-se, sejam episdicos os pedidos de registro de acordo com o sistema Torrens, por ter-se firmado, com grande credibilidade, o ento novssimo sistema de matriculao imobiliria institudo pela novel Lei de Registros Pblicos, a partir de 1976, que vivenciou grande aperfeioamento a partir de ento at atingir a atualidade. Logo, necessariamente, h que se contar com uma norma de direito material a confortar a possibilidade de utilizao do sistema Torrens e, principalmente, a preservar os efeitos jurdicos por ele autorizados. H que se considerar, tambm, que o Cdigo Civil de 1916, produziu, a seu tempo, a revogao de toda a legislao civil anteriormente vigente a sua edio (art. 1.807), que tivesse passado a ser regulada por aquele Cdigo. Como no disps sobre o sistema Torrens, preservadas estavam, ao tempo de sua aprovao, as normas originalmente reguladoras do instituto no Brasil, tais sejam, o Decreto n 451-B e o Decreto n 955-A, ambos de 1890. Alis, por tratar-se de normas institudas pelo Governo provisrio da Repblica proclamada em 1889, tm, ditos decretos, formalmente, estrutura e denominao de decreto, mas materialmente desfrutam de fora de lei, pela legitimao poltica do nico rgo legiferante em funcionamento, no vcuo da primeira Constituio Republicana, que s surgiria em 1891. O novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002), nos termos de seu art. 2.045, simplesmente promoveu a revogao do Cdigo de 1916, nada dispondo sobre a revogao dos diplomas que, com fora de lei, disciplinaram o registro no sistema Torrens. Walter Ceneviva, ainda que reconhea que o Registro Torrens no se incorporou plenamente realidade da vida jurdica brasileira, sendo raro seu uso no lhe negando vigncia, nos termos em que restou albergado na LRP. Reconhece, tambm, que a funo jurdica desse sistema compatvel com as faculdades atribudas ao proprietrio no art. 1.228 do Cdigo Civil de 2002, em seu 1 e no ofende as proibies do 2. Alm disso, estima que com a aplicao do sistema de georreferenciamento por satlite a utilidade do Torrens tender a se extinguir (Lei dos Registros Pblicos Comentada, 19 ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 611). Isso posto, parece-nos no restar dvida de que ainda se encontram em vigor os referidos Decretos, enquanto normas de direito material a confortar os efeitos jurdicos do registro produzido de acordo com suas disposies, especialmente o da presuno absoluta quanto caracterizao do imvel e afirmao do domnio sobre o imvel registrado de acordo com o sistema Torrens, j que decorrente de sentena de natureza constitutiva, conforme referido pelo art. 288 da LRP.

3 - Legalizao da propriedade fundiria Como se sabe, o Torrens serve para a legalizao da propriedade fundiria, tanto verdade que o pedido de registro deve ser instrudo, dentre outros documentos, com: - memorial de que constem os encargos do imvel, os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados e a indicao das respectivas residncias; - planta do imvel, cuja escala poder variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000). O levantamento da planta obedecer s seguintes regras: a) empregar-se-o gonimetros (utilizados para medir ou construir ngulos) ou outros instrumentos de maior preciso; b) a planta ser orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinao magntica; *Dispositivos: artigos 28, 56 e 57 do Decreto 955-A de 1890; artigo 278 da Lei 6.015/73.

Qual a legislao atual aplicvel regularizao de imvel rural? Vigora no Brasil, desde 2001, a Lei n 10.267 e seus regulamentos, que tm por finalidade o GEORREFERENCIAMENTO de propriedades rurais, tendo por objetivo acabar com a grilagem de terras, assim como tem por escopo possibilitar uma exata coincidncia dos elementos fsicos do imvel com os assentos registrais, refletindo o imvel no Flio Real com exatido, alcanando a segurana jurdica almejada e evitando a sobreposio de reas. Qual o meio utilizado? O Georreferenciamento o levantamento fsico da rea que se faz atravs de GPS ou outro meio, com o fim de verificar se h ou no sobreposio de rea referente ao imvel que est sendo objeto do georreferenciamento. Uma das pretenses da Lei n 10.267/01 a incorporao de bases grficas georreferenciadas aos registros de imveis rurais. Ocorre que esse processo levar dcadas para ser implementado (a exemplo do Sistema de Matrcula), uma vez que no foi prevista a obrigatoriedade da atualizao das caractersticas dos imveis, que somente ocorrer no momento e nos casos previstos em lei (Desmembramento, parcelamento, remembramento; qualquer situao de transferncia; criao ou alterao da descrio do imvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo). O Georreferenciamento provocar uma verdadeira interconexo entre o Registro Imobilirio e o Cadastro Rural, os quais no podem ser confundidos. Os registros sero provedores de informaes ao cadastro e vice-versa (Srgio Jacomino). *Dispositivos: Lei n 10.267, de 28 de agosto de 2001, regulamentada pelos Decretos ns. 4.449/02 e 5.570/05.

Qual a diferena entre a regularizao fundiria do Sistema Torrens do sculo XIX e o Georreferenciamento do sculo XXI? Em princpio no vejo diferena quanto forma de regularizar um imvel rural, tanto por um como pelo outro. O que ocorre que o georreferenciamento possui uma grande base de atualizao tecnolgica quanto aos meios utilizados, proporcionando maior preciso posional do imvel, rapidez, eficincia e conta com a certificao, pelo INCRA, quanto existncia ou no de sobreposio de rea.

4 - Processo depurativo do domnio O Sistema Torrens contempla um processo depurativo do domnio, pelo qual se afastam os vcios, defeitos e anomalias que o imvel possa apresentar, por ocasio do exame de sua boa origem, com o reconhecimento judicial. Por outro lado, incumbe ao oficial do registro corrigir ou suprir, em observncia ao despacho do juiz, os erros e omisses do registro, contanto que a retificao no altere atos anteriormente registrados. *Dispositivo: artigo 25 do Decreto 955-A de 1890.

5 - Reconhecimento judicial Normas procedimentais para o Registro Torrens Decreto n 955-A Art. 26. O requerimento para registro ser dirigido ao juiz pelo proprietario, ou por quem tenha mandato, ou qualidade para o representar. Em caso de condominio, s se proceder ao registro a requerimento de todos os condominos. Art. 27. O immovel, sujeito hypotheca, ou onus real, no ser admittido a registro sem consentimento expresso do credor hypothecario, ou da pessoa em favor de quem se houver instituido o onus. Art. 28. O requerimento vir instruido com os titulos de propriedade (histrico vintenrio) e quaesquer actos, que a modifiquem, ou limitem, um memorial indicativo de todos os seus encargos, no qual se designaro os nomes e residencias dos interessados, occupantes e confrontantes, e, sendo rural o immovel, a planta delle, nos termos dos arts. 56 e 57.

Reconhecimento judicial A segurana residia no fato de que o imvel sofria a prvia depurao legal na esfera judicial. Trazia, pois, o Registro Torrens, trs caractersticas inigualveis: 1 a publicidade ampla; 2 a mobilizao da propriedade por simples endosso, e; 3 o aval legal da boa origem, pelo prvio expurgo judicial.* *Por Dcio Antnio Erpen Desembargador TJRS, in Revista de Direito Imobilirio, n 19/20. Dispositivos: artigo 33 e seguintes do Decreto 9.55-A de 1890; artigo 281 e seguintes da Lei n 6.015/73. OBS. A Repblica Dominicana adota o Sistema Torrens, permitindo uma depurao dos ttulos de propriedade atravs do Tribunal de Terras.

6 - Presuno juris et de jure De acordo com o disposto no artigo 75 caput, do Decreto 451-B: Nenhuma aco de reivindicao ser recebivel contra o proprietario de immovel matriculado. De outro lado, estabelece o artigo 128 do Decreto 955-A que: No ser recebivel aco de reivindicao contra o proprietario de immovel matriculado. Assim podemos afirmar que NENHUMA AO REIVINDICATRIA SER OPONVEL CONTRA O PROPRIETRIO DE IMVEL MATRICULADO NO SISTEMA TORRENS. O objetivo principal do Torrens dar certeza da titularidade dos imveis aos proprietrios de terras, com uma confiabilidade que afastaria qualquer posterior indagao com referncia aos limites da rea do bem, s confrontaes e domnio. O Registro Torrens verificava-se mais simples e vantajoso do que uma defesa em eventual processo judicial discutindo o ttulo de proprietrio registrado no sistema comum.

Ainda que se possa objetar, com base na doutrina abalizada de Maria Helena Diniz (Sistema de Registro de Imveis, 7 Ed. So Paulo: Saraiva, p. 506), que, por mais absoluta que possa ser a presuno conferida pelo sistema Torrens, sempre vai haver possibilidade de reivindicao do imvel por seu verdadeiro proprietrio. Isso evidente, entretanto, s e somente, na hiptese por ela ventilada, que est baseada na possibilidade da ao reivindicatria, na hiptese de o registro ter sido indevidamente concedido, o que sugere a ocorrncia de fraude. O que, evidentemente desqualifica a validade do prprio registro. Logo a presuno se afirma desde o momento em que o ttulo seja plenamente vlido.
Tendo o Registro Torrens natureza constitutiva e fora probante, gera Presuno Absoluta!

CDIGO CIVIL x TORRENS

CDIGO CIVIL

TORRENS

- OBRIGATRIO; - ATACVEL juris tantum (art. 1.247).

- FACULTATIVO; - INATACVEL juris et de jure;

- PERPTUO

Como se v, o Sistema Torrens um Instituto Especial da propriedade de imvel RURAL.

No Estado do Rio Grande do Sul, permitida a renncia da situao jurdica e direitos decorrentes do Sistema Torrens, em virtude do aprimoramento do Sistema Comum (art. 494 e pargrafos da Consolidao Normativa Notarial e Registral Provimento n 32/2006-CGJ).

Sendo que a partir de 22 de agosto de 1988, neste Estado, no mais se abriro matrculas no Livro Matriz (1) e nem se expediro nos Ttulos Torrens, no significando que o Sistema Torrens tenha sido extinto, pois o oficial far a inscrio (registro) na prpria matrcula (flio real) do Livro n 2-Registro Geral.

Dos Registros dos Atos e das Entregas dos Ttulos

Do Registro dos Atos e da Entrega do Ttulo

Da Perda do Ttulo Torrens/Matriz No caso de destruio, ou perda do ttulo, o proprietrio, anunciando-a por trinta dias consecutivos no jornal* de maior tiragem, far, ante o juiz do registro, uma declarao contendo todos os esclarecimentos, que possuir em apoio de sua qualidade e a respeito das hipotecas e demais encargos, que gravarem o imvel. *Perdeu-se o ttulo torrens sob o n ..... do Registro de Imveis da Comarca de .......... Mandar ento o juiz entregar ao proprietrio novo ttulo com ressalva do primeiro, e reproduzir o contedo dele no livro da matrcula, com especificaes das circunstncias em que for entregue. Dessa entrega far o oficial meno datada na matriz, declarando as circunstncias. O novo ttulo ter o mesmo valor do primitivo. *Dispositivos: artigo 21 do Decreto 451-B e artigo 55 do Decreto 955-A DA HIPOTECA publicidade registro...................

Do Endosso Em artigo publicado na Revista da AJURIS, n 16/107, em julho de 1979 e na Revista de Direito Imobilirio, n 19/20, Dcio Antnio Erpen, refere que Rui Barbosa chegou a expressar, na Exposio de Motivos, invocando Robert Torrens - idealizador do sistema - que: "Celebram-se hipotecas com a mesma rapidez com que na Inglaterra se transferem aes de bancos". O mesmo Rui dizia que a adoo do sistema, alm de dar publicidade perfeita s alienaes, "facilita a circulao da propriedade estvel por meios simples, expeditos e baratos", porque tudo seria "transfervel por endosso". Sobrevindo o CC de 1916, com vigncia a partir de 1917, alm de instituir outro sistema registral, de cunho obrigatrio, deferiu a funo de outorgar o domnio, e a de receber o registro dos demais direitos reais, como os iura in re aliena. Mas no ficou a. Quando se tratasse de direito real sobre imveis, trouxe outra norma cogente, de cunho formal, inserida no art. 134 do referido Cdigo... (atualmente corresponde aos artigos 108 e 215 do Cdigo Civil de 2002). Ora, a possibilidade de onerar ou alienar a propriedade por simples endosso ficou derrogada pela norma que exigia a prvia formalizao solene do negcio causal. Se alguma dvida ainda pudesse subsistir, dispunha o art. 1.807 do CC/1916: "Art. 1.087 - Ficam revogadas as ordenaes, alvars, leis, decretos, resolues, usos e costumes concernentes s matrias de direito civil reguladas neste Cdigo.

Como se v, desde o advento do Cdigo Civil de 1916, o endosso do ttulo torrens passou a ser incompatvel com o sistema registral brasileiro.

7 - Consideraes dos sistemas (Comum e Facultativo)

O Desembargador Decio Antnio Erpen defende que somente haja um sistema registral imobilirio em cada pas, dispensando, portanto, o Registro Torrens, uma vez que o Sistema Comum j supre as necessidades dos usurios.

Vejamos alguns motivos que contriburam para o insucesso do Sistema Torrens no Brasil:

1 Desconhecimento, por parte dos usurios, dos benefcios do sistema; 2 Dificuldade no cumprimento das formalidades e exigncias; 3 Duplicidade de sistemas de registro (comum e facultativo); 4 A crescente credibilidade que o sistema comum foi adquirindo; 5 Maior custo; 6 Morosidade dos mtodos do sistema;

Peculiaridades dos Sistemas Sistema Torrens X Sistema Comum

TORRENS (FACULTATIVO) Registro requer manifestao judicial (art. 281 da LRP e art. 5 do Decreto n 451-B)

LIVRO 2-RG (COMUM/OBRIGATRIO) Diretamente ao Servio Registral Eficincia

Necessidade de publicidade prvia atravs Desnecessria a publicidade prvia, salvo de publicao em Dirio Oficial (art. 285 da na hiptese de retificao. LRP e art. 8 do Decreto n 451-B) Acompanhado de planta, memorial, etc. (art. 278 da LRP e Decretos) Sistema em desuso. No necessariamente.

Sistema aperfeioado atravs de maiores salvaguardas contra fraudes, ou seja, com observncia dos princpios registrais. Servio registral eficiente, independente e autnomo. Lanado na prpria matrcula/flio real (no havendo necessidade de 2 matrculas)

Duplicidade de registro (comum e obrigatrio). No expedio de novo ttulo/matriz

Afrnio de Carvalho defendeu a sua abolio. Presuno absoluta.

Afrnio de Carvalho defendeu a segurana gerada por este sistema. Presuno relativa.

Formalidades de purgao nos sistemas

TORRENS (Arts. 277 a 288 LRP)

LIVRO 2-RG (Art. 213, II, e , LRP e Lei n 10.267/2001) Certido vintenria do Registro de Imveis observncia dos princpios registrais Planta georreferenciada do imvel, memorial descritivo e ART/CREA responsabilidade tcnica Anuncia prvia dos confrontantes ou pedido de notificao administrativa destes, para se manifestarem sobre o pedido Administrativo, junto ao Servio Registral. Desnecessria a publicao.

Documentos comprobatrios do domnio

Planta do imvel e memorial descritivo

Indicao dos confrontantes para se manifestarem sobre o pedido em Juzo

Judicializado

Publicao em Dirio Oficial

Aferio da legalidade pelo Registrador de Imveis, MP e Magistrado

Aferio da legalidade pelo Registrador de Imveis desjudicializao boa-f objetiva Havendo impugnao, tentativa de conciliao e, se inexitosa, ao Juiz para deciso Presuno relativa.

Havendo impugnao vias ordinrias

Presuno absoluta.

Importncia e valorizao do Sistema Registral Uma das marcas das instituies legais deste novo sculo colocam em relevo a desjudicializao da composio dos conflitos e da gesto de interesses privados, confirmando o acerto do atual sistema registral, que confere segurana jurdica aos usurios. As legislaes editadas tm ressaltado a importncia das atividades Registral e Notarial, bem assim, a confiabilidade no critrio prudente e tcnico do Registrador e do Notrio, consagrando a independncia (Lei n 8.935/94) e a autonomia funcional desses profissionais, (Lei n 10.931/2004, Lei n 11.441/2007, Lei n 11.481/2007 e Lei n 11.977/2009, alterada pela Lei n 12.424/2011). Consideraes finais 1 - Conforme demonstrado, verificamos que, no Brasil, h, na atualidade, uma duplicidade de sistemas registrais imobilirios: a) O Sistema Registral tradicional admitiu a presuno RELATIVA (juris tantum) de verdade j ao ato registral, o qual, at prova em contrrio, atribui eficcia jurdica e validade perante terceiros (art. 252, da Lei 6.015/73 e art. 1.245 e segs., do CC). b) O Sistema Torrens confere a presuno ABSOLUTA (juris et de jure), de verdade ao ato registral, o qual no admite prova em contrrio quanto eficcia e validade do ato perante terceiros (artigo 75 caput, do Decreto 451-B e artigo 128 do Decreto 955-A). 2 - Levando em conta os aspectos at aqui apresentados, defendemos, juntamente com o Registrador Pblico da Comarca de Vera Cruz-RS, Dr. Julio Cesar Weschenfelder, que possvel, semelhana do Torrens, atribuir presuno absoluta ao registro dos imveis lanados no Livro 2RG, aps procedida a retificao prevista no art. 213, II, da LRP, j que procedimentos similares, sem, no entanto, ter de passar pelo Poder Judicirio. 3 - Por ser o Georreferenciamento uma tcnica inovadora de agrimensura baseada em marcos geodsicos georreferenciados por satlite, podendo ser utilizado tanto para imveis rurais como para imveis urbanos, constituindo um mecanismo eficaz que poder funcionar como sucedneo do Sistema Torrens, j que confere preciso e certeza, atravs da certificao posicional do imvel, oferecendo a almejada segurana jurdica perseguida pelos sistema registral imobilirio brasileiro. 4 - A integrao dos dois sistemas num nico, no Livro n 2 - Registro Geral, no que diz respeito titularidade dos direitos e descrio do objeto tutelado (imvel), poderia ser alcanada, pelos imveis registrados, aps a retificao do art. 213, II, LRP, observada a medio por georreferenciamento, diretamente no Servio Registral, sem interferncia do Judicirio, gerando, ao final do procedimento, o expurgo necessrio presuno absoluta de veracidade. 5 - Este expurgo seria alcanado pelos trabalhos tcnicos do georreferenciamento, com a correspondente responsabilidade tcnica, acrescidos da anuncia dos confrontantes, da certificao pelo Registrador Imobilirio do atendimento aos princpios registrais e, ao final, da publicao de edital para conhecimento de terceiros interessados. 6 - Seria necessria uma alterao legislativa para estabelecer este roteiro, contemplando a publicao obrigatria de edital nas retificaes do art. 213, II, LRP, conferindo a publicidade necessria purgao que no sistema Torrens era feita pelo Judicirio, gerando, ao final, a presuno juris et de jure. 7 - Devemos lembrar sempre que no Brasil vigora o princpio da boa-f objetiva que, em ltima anlise, ser o sustentculo de todo este procedimento.

Integrao dos dois sistemas Frente a essa realidade, sugere-se que os sistemas existentes sejam unificados em um s Sistema Registral, que confira presuno absoluta do domnio. Para isso, o imvel rural ou urbano dever estar necessariamente georreferenciado/retificado, por ocasio da abertura da matrcula, j consolidada no novo sistema.

Nesses termos, o rito procedimental passaria a ser desenvolvido de forma desjudicializada, observando os seguintes passos: a) Aplicao do rito do art. 213, II e seus pargrafos, da LRP, para todos os imveis, quer urbanos, quer rurais; b) Exigncia da apresentao de certido vintenria do Registro de Imveis da respectiva circunscrio para, de acordo com os princpios registrais, ser comprovada a boa origem do imvel a registrar; c) Exigncia da apresentao de planta georreferenciada do imvel, memorial descritivo e certificao da responsabilidade tcnica do profissional que os realizou, atravs de Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) do CREA, o que confere certeza quanto s caractersticas do imvel; d) Necessidade de anuncia prvia dos confrontantes ou pedido de sua notificao administrativa, para manifestao sobre o pedido apresentado; e) Publicao de edital para conhecimento de terceiros interessados; f) Aferio da legalidade pelo Registrador de Imveis, tendo em vista sua independncia e autonomia profissional; g) Tentativa de conciliao, pelo Registrador, no caso de impugnao e, se inexitosa, envio ao Juiz para deciso. Assim, deferida, ao final do procedimento, a retificao do imvel georreferenciado, prevalecer a presuno absoluta de veracidade. Nesses termos, indispensvel a competente alterao legislativa, para incluso do roteiro sugerido, com aplicao do princpio da concentrao, para o devido alcance em relao ao imvel e s pessoas a ele relacionadas, aperfeioando o sistema atual.
Evidentemente que ser necessrio contemplar, na legislao a ser editada, um perodo de transio para migrao ao sistema de presuno absoluta, com a homologao judicial do expediente processado perante o Registrador, se julgada necessria.
MUITO OBRIGADO!!! Joo Pedro Lamana Paiva www.lamanapaiva.com.br

Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973 CAPTULO XI Do Registro Torrens Art. 277. Requerida a inscrio de imvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolar e autuar o requerimento e documentos que o instruirem e verificar se o pedido se acha em termos de ser despachado. Art. 278. O requerimento ser instrudo com: I - os documentos comprobatrios do domnio do requerente; II - a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade; III - o memorial de que constem os encargos do imvel os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicao das respectivas residncias; IV - a planta do imvel, cuja escala poder variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000). 1 O levantamento da planta obedecer s seguintes regras: a) empregar-se-o gonimetros ou outros instrumentos de maior preciso; b) a planta ser orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinao magntica; c) fixao dos pontos de referncia necessrios a verificaes ulteriores e de marcos especiais, ligados a pontos certos e estveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa incorporar-se carta geral cadastral. 2 s plantas sero anexadas o memorial e as cadernetas das operaes de campo, autenticadas pelo agrimensor. Art. 279. O imvel sujeito a hipoteca ou nus real no ser admitido a registro sem consentimento expresso do credor hipotecrio ou da pessoa em favor de quem se tenha institudo o nus. Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a documentao, poder conceder o prazo de trinta (30) dias para que o interessado os regularize. Se o requerente no estiver de acordo com a exigncia do oficial, este suscitar dvida. Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remet-lo- a juzo para ser despachado. Art. 282. O Juiz, distribudo o pedido a um dos cartrios judiciais se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente, mandar expedir edital que ser afixado no lugar de costume e publicado uma vez no rgo oficial do Estado e trs (3) vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo no menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se oferea oposio. Art. 283. O Juiz ordenar, de ofcio ou a requerimento da parte, que, custa do peticionrio, se notifiquem do requerimento as pessoas nele indicadas. Art. 284. Em qualquer hiptese, ser ouvido o rgo do Ministrio Pblico, que poder impugnar o registro por falta de prova completa do domnio ou preterio de outra formalidade legal. Art. 285. Feita a publicao do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o imvel, no todo ou em parte, poder contestar o pedido no prazo de quinze dias. 1 A contestao mencionar o nome e a residncia do ru, far a descrio exata do imvel e indicar os direitos reclamados e os ttulos em que se fundarem. 2 Se no houver contestao, e se o Ministrio Pblico no impugnar o pedido, o Juiz ordenar que se inscreva o imvel, que ficar, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens. Art. 286. Se houver contestao ou impugnao, o procedimento ser ordinrio, cancelando-se, mediante mandado, a prenotao. Art. 287. Da sentena que deferir, ou no, o pedido, cabe o recurso de apelao, com ambos os efeitos. Art. 288. Transitada em julgado a sentena que deferir o pedido, o oficial inscrever, na matrcula, o julgado que determinou a submisso do imvel aos efeitos do Registro Torrens, arquivando em cartrio a documentao autuada.

Consolidao Normativa Notarial e Registral CGJ-RS CAPTULO XII DO REGISTRO TORRENS Provimento n 26/88-CGJ. Art. 490 Na hiptese de registro a ser lavrado relativamente a imvel, ou parte dele, vinculado ao Registro Torrens, abrir-se- matrcula pelo sistema da Lei dos Registros Pblicos, se no houver, lanar-se- averbao quanto existncia de anterior inscrio nesse sistema e proceder-se- ao registro do ato. Pargrafo nico Se existir matrcula, averbar-se- a existncia da inscrio no Torrens, realizando-se o registro. Art. 491 Para as averbaes, ser suficiente exibir o Ttulo Torrens, mas este ficar arquivado no Ofcio, ou certido do Registrador em cujo Ofcio estiver inscrito o imvel no sistema especial, emitida vista da declarao de perda ou destruio. Art. 492 Havendo renncia, no se faro as averbaes previstas nos artigos anteriores. Art. 493 Se o imvel for parcialmente alienado, encerrar-se- a matrcula existente, abrindo-se novas para o imvel remanescente e o destacado. Art. 494 A renncia situao jurdica e direitos decorrentes do Sistema Torrens exercerse- mediante declarao de vontade escrita, inclusive por instrumento particular, acompanhada de: I comprovao, simplificada, de que o imvel integra o sistema registral comum; II Ttulo Torrens, ou afirmao de sua perda ou destruio. 1 vista desses documentos, cancelar-se- o Registro Torrens, averbando-se o ato no Livro 1 do Registro Torrens, com a anotao das circunstncias que o determinaram. 2 Aps a averbao, eliminar-se- o ttulo, se este foi apresentado. 3 Sendo o requerente casado, far-se- necessria a anuncia do outro cnjuge, revelada pela aposio da sua assinatura na declarao de vontade. 4 Existindo direitos reais de terceiros sobre o imvel, exigir-se- a sua concordncia, que poder constar na mesma declarao prevista neste artigo. Idntica exigncia far-se- relativamente ao credor favorecido por penhora incidente sobre o imvel, uma vez registrada. Art. 495 A contar de 22-08-88 no mais se abriro matrculas no Livro 1 e nem se expediro novos Ttulos Torrens. Art. 496 Independentemente da existncia de ato a ser registrado no repertrio fundirio comum, podero os titulares da situao jurdica do Torrens requerer a averbao da existncia desta, juntando o ttulo ou, na sua falta, a certido do Ofcio em que constar o registro especial, observados os requisitos previstos nos artigos antecedentes.