2.2. VALORACIONES URBANSTICAS 2.2.1.

Evolucin del marco legislativo Ley de 1956 La exposicin de motivos Ley del suelo de 1956 reconoca que el trfico de terrenos no opera en un rgimen de competencia perfecta: El trfico sobre terrenos no se opera, por otra parte, en un rgimen de competencia perfecta, en el que pueda decirse que la ley econmica del mercado determina naturalmente un precio justo, que excluya legtimamente toda intervencin. Procede, pues, apoyar las valoraciones en fundamentos objetivos, por lo que en la Ley se distinguen los valores, inicial, expectante, urbanstico y comercial. Estas clasificaciones tienden a facilitar la urbanizacin y edificacin del suelo en los supuestos en que suscita el conflicto de intereses entre el propietario y el beneficiario de la expropiacin, sin olvidar que en trance de tasar terrenos no urbanizados ante la disyuntiva de valorarlos a precio alto, con el beneficio para el primitivo propietario, o a precio econmico, no mayor que el que corresponde a la situacin actual y sin considerar expectativas futuras, la eleccin es clara: es preferible que el primero no obtenga beneficio y que el que hubiere de derivarse de la transformacin de terreno en solar se atribuya, como estmulo, al urbanizador. Lo mismo cuando se trata de justipreciar solares retenidos indefinidamente sin edificar por sus poseedores; por ello la Ley previene explcitamente que en este supuesto no sern aplicables los valores comerciales. Y clasificaba los terrenos en rsticos, de reserva urbana y urbanos, indicando los tipos de valor aplicables a los distintos tipos de suelo (ttulo II, captulo IV). Para ello estableca varias definiciones de valor: Valor inicial, se entiende como el intrnseco de los predios, determinado por su aprovechamiento en el momento de la valoracin, es decir, el que le correspondiese en la explotacin rstica efectiva o de que fuera naturalmente susceptible. Se aplica a los terrenos rsticos y a los viales, parques y jardines, con carcter general. Valor expectante, se entiende como el potencial de los terrenos en razn de las perspectivas de aprovechamiento o utilizacin urbanstica. Se aplica al suelo de reserva urbana y a los rsticos que renen ciertas condiciones, con un mximo de 0,5 m/m. Valor urbanstico, determinado en relacin con las posibilidades de edificacin resultantes del planeamiento. Se aplica con carcter general a los suelos urbanos. Valor comercial, se entiende como el mayor valor que, sobre los anteriores, puedan tener por sus circunstancias de situacin, concentracin urbana u otras. Se aplica al suelo urbano vacante en zonas consolidadas. Ley de 1976 La exposicin de motivos refleja los aspectos bsicos de la reforma: El principio segn el cual el planeamiento no concede directamente el derecho a edificar tiene su reflejo en materia de valoraciones del suelo, en la adopcin del criterio segn el cual el valor que a ste se le reconoce debe estar en funcin del grado de cumplimiento de las obligaciones y cargas derivadas del Plan que se observe en cada caso. El valor se independiza as, en gran medida, de las puras calificaciones formales y se hace depender fundamentalmente del efectivo cumplimiento del Plan, del que depende asimismo la adquisicin del derecho a edificar. Las innovaciones relacionadas con la valoracin fiscal y su simplificacin, se completan: a) Lleva a sus ltimas consecuencias el principio de valoracin objetiva que se quebraba en la LS con el reconocimiento de unos valores comerciales y que ocasionaba en la prctica diferencias desproporcionadas en relacin con las circunstancias, a veces nimias, que daban lugar a la aplicacin de uno y otro valor. b) Elimina el valor expectante, aplicable hasta ahora a la reserva urbana, con independencia de la actividad de los interesados.

c) Reconoce a los arrendatarios e inquilinos afectados por expropiaciones, en cuanto parte ms dbil, el derecho a ser indemnizados conforme a la LEF. Clasifica los terrenos en funcin del tipo de planeamiento redactado, PGOU, NNSS, delimitacin de suelo urbano en no urbanizables, urbanizables programados, urbanizables no programados, aptos para urbanizar y urbanos. a) El TR de 1976 establece los siguientes principios en materia de valoracin: b) Valoracin de los terrenos con arreglo a los criterios de la legislacin del suelo (arts. 103 y 144 TRLS76). c) Tasacin del suelo urbano y urbanizable tomando como referencia la valoracin fiscal (art. 105 TRSL76). Tramitacin del expediente segn lo dispuesto en la LEF (art. 144 TRLS76) que resulta, asimismo, de aplicacin subsidiaria (art. 143 TRLS76). La definicin de los dos valores inicial y urbanstico, se establece de la siguiente manera: El valor inicial se utilizaba para tasar los terrenos clasificados como suelo no urbanizable (art. 107 TRLS76) y como lmite inferior de valoracin en aquellos casos en que resulte de aplicacin el valor urbanstico (art. 108 TRLS76). La determinacin del valor inicial se efecta conforme sealaba el art. 104 TRLS76. 1. El valor inicial de un predio o unidad de cultivo, a efectos de esta Ley, se determinar: a) Por rendimiento bruto que le correspondiera en la explotacin rstica efectiva o de que fuere naturalmente susceptible. b) Por su valor medio en venta a efectos de su explotacin agrcola. En ningn caso se podrn tomar en consideracin valores o rendimientos que tengan relacin directa o indirecta con la posible utilizacin urbana de los terrenos. 2. En el rendimiento rstico se estimarn comprendidos el agrcola, el forestal, el ganadero, el cinegtico y cualquier otro semejante. 3. Entre los rendimientos de los que una finca fuere naturalmente susceptible, podrn estimarse los resultantes de transformaciones que puedan operarse con los medios normales, tanto mecnicos como tcnicos o de capital, existentes para el desarrollo de la explotacin agraria y conducentes al mximo aprovechamiento de la fertilidad de la tierra, pero no los hipotticamente resultantes de una supuesta aplicacin de medios extraordinarios. 4. En las unidades de cultivo directamente explotadas por los propietarios se establecer adems el premio de afeccin que deba serles atribuido en el supuesto de expropiacin forzosa. 5. Cuando el valor inicial que se llegue por aplicacin de los criterios anteriores sea inferior al que constara en valoraciones catastrales, ndices municipales y otras estimaciones pblicas aprobadas, prevalecer la ms alta de las que concurran sobre el terreno. Se tasaban con arreglo al valor urbanstico los terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable en todas sus categoras (art. 108 TRLS76). Dicho valor urbanstico se determinaba segn lo dispuesto en el art. 105 TRLS76. 1. El valor urbanstico se determinar en funcin del aprovechamiento que corresponda a los terrenos segn su situacin, conforme al rendimiento que a dicho aprovechamiento se atribuya a efectos fiscales al iniciarse el expediente de valoracin. 2. El aprovechamiento que, en todo caso, servir de base para la determinacin del valor urbanstico una vez deducidos los terrenos de cesin obligatoria que afecten a aqul, ser el siguiente: En el suelo urbanizable no programado, el que resulte de su uso e intensidad de ocupacin, determinado en el Plan General. En el programado, el aprovechamiento medio del sector. En el urbano, el permitido por el Plan o, en su caso, el aprovechamiento medio fijado a los polgonos o unidades de actuacin sujetos a reparcelacin y, en su defecto de Plan, tres metros cbicos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso.

3. El valor urbanstico que se determine en funcin de estos criterios podr aumentarse o disminuirse en un 15% como mximo en consideracin del grado de urbanizacin y de las peculiaridades especficas de los terrenos de que se trate. Dicha correccin se aplicar con independencia de la que por conceptos anlogos, procedieren con arreglo a la legislacin tributaria. Como se ha visto, en comparacin con el texto de la Ley de 1956, se elimin o mejor dicho se refundi el valor expectante y el comercial con el urbanstico, fijndose ste en funcin de los distintos aprovechamientos lucrativos. Reglamentos de planeamiento, gestin y disciplina urbanstica En el RG, (artculos 145 y 146) se hace referencias al valor urbanstico: Artculo 145. El valor urbanstico de los terrenos ser el determinado a los efectos de la contribucin territorial urbana, siempre que concurran los siguientes requisitos: a) Que las condiciones de uso y volumen consideradas para la determinacin del valor bsico del suelo en la citada contribucin correspondan a las del planeamiento urbanstico vigente en el momento de fijarse la valoracin, a cuyo efecto se solicitar de la Delegacin de Hacienda respectiva certificacin comprensiva de las propuestas y acuerdos formulados. b) Que desde la fecha de la valoracin fiscal no hubiere transcurrido el plazo de cinco aos a que se refiere el art. 26 del TR de la contribucin territorial urbana. Artculo 146. Cuando no se hayan determinado los valores a efectos de la contribucin urbana o cuando despus de haber sido establecidos hubiesen variado las circunstancias de planeamiento urbanstico o cuando hubiere transcurrido el plazo de cinco aos indicado en el artculo anterior, el aprovechamiento a tener en cuenta para determinar el valor urbanstico ser el siguiente: a) En el suelo urbanizable no programado y el apto para urbanizar, el aprovechamiento que resulte del uso e intensidad de ocupacin de los terrenos, determinado en el plan general o en las Normas subsidiarias y complementarias del planeamiento. b) En suelo urbanizable programado, el aprovechamiento medio del sector, despus de haberse deducido, en su caso, el exceso respecto del aprovechamiento medio de todo suelo urbanizable programado. c) En suelo urbano, el aprovechamiento permitido por el Plan o, en su caso, el aprovechamiento medio resultante de la reparcelacin o compensacin en el polgono o unidad de agrupacin de que se trate, y en defecto del Plan, el aprovechamiento de tres metros cbicos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso. A criterio de muchos operadores este reglamento est vigente, ya que nunca fue derogado, y la posibilidad de derogarlo es compleja en el actual sistema de competencias legislativas en esta materia. Ley 8/90 y Texto refundido Ley del Suelo de 1992 El prembulo de la Ley 8/90, de RRU y VS marca como uno de los objetivos fundamentales determinar el contenido econmico del derecho (de Propiedad), valorando, a efectos expropiatorios, las diferentes facultades que lo integran, segn su grado de adquisicin. La Ley regula los derechos y deberes de los propietarios del suelo afectado por el proceso de urbanizacin y edificacin. La modificacin conceptual ms interesante de esta ley es no reconocer, de entrada y automticamente, el derecho al aprovechamiento urbanstico al propietario del suelo, sino que ste los adquira escalonadamente. Los derechos y deberes esquemticamente quedaban estructurados: Derecho a urbanizar: se adquiere con la aprobacin definitiva del planeamiento ms detallado. Derecho al aprovechamiento urbanstico: se adquiere con el cumplimiento de los deberes de cesin, equidistribucin y urbanizacin. Derecho a edificar: se adquiere con la obtencin de la licencia para edificar ajustada al planeamiento.

Derecho a la edificacin: se adquiere con la terminacin de la obra ajustada a la licencia y a lo sealado por el planeamiento. Asimismo el prembulo indica: En materia de valoraciones, la legislacin y ordenacin urbansticas deben suministrar slo los aprovechamientos susceptibles de adquisicin, correspondiendo la valoracin de stos a las Normas fiscales. El art. 46 TRLS92, establece que las valoraciones del suelo se efectuara con arreglo a los criterios establecidos en la misma. Dichos criterios regirn cualquiera que sea la finalidad que motive la expropiacin y la legislacin, urbanstica o de otro carcter, que la legitime. El art. 215 TRLS92 estableca, no obstante, la aplicacin supletoria de la legislacin general de la expropiacin forzosa. La valoracin de suelo deba de tener en cuenta dos circunstancias: la clasificacin del suelo sobre la que se opera y el grado de adquisicin de facultades urbansticas alcanzado. El art. 48 TRLS92 estableca los criterios de valoracin de los terrenos segn la clase de suelo. 1. El suelo no urbanizable y el urbanizable no programado que no cuente con Programa de Actuacin Urbanstica se tasarn con arreglo al valor inicial. 2. El suelo urbanizable que no cuente con el planeamiento de desarrollo preciso, segn la legislacin urbanstica aplicable, se tasar agregando al valor inicial del terreno el 25% del coste estimado de su futura urbanizacin con arreglo a las Normas del plan correspondiente o, en su defecto, del coste de la conversin del terreno en solar. 3. El suelo urbano cuya ordenacin detallada no se contuviera en el planeamiento general vigente al tiempo de practicarse la valoracin, se tasar con arreglo al planeamiento anterior, salvo que el valor as obtenido exceda del correspondiente al 50% del aprovechamiento urbanstico susceptible de apropiacin por su titular conforme al nuevo planeamiento, en cuyo supuesto se aplicar el valor del citado porcentaje. 4. La valoracin de los terrenos urbanos y urbanizables respecto de los que se hubiera completado su ordenacin urbanstica se har de conformidad con su valor urbanstico. Los artculos 49 y 50 definen los conceptos de valor inicial y valor urbanstico de la siguiente forma: Valor inicial: El valor inicial se determinar aplicando los criterios contenidos en las disposiciones que regulan las valoraciones catastrales del suelo de naturaleza rstica, sin consideracin alguna a su posible utilizacin urbanstica.... Valor urbanstico: El valor urbanstico se determinar en funcin del conjunto de derechos o facultades de este carcter que, en el momento de practicarse la valoracin se hubiera adquirido. Los artculos 51 a 56 fijaban los criterios de valoracin en funcin del grado de adquisicin de facultades urbansticas y otras circunstancias. El art. 52 fijaba los criterios de valoracin cuando se extinguan el derecho a urbanizar, por incumplimiento de los deberes de cesin, equidistribucin y urbanizacin en los plazos establecidos. El art. 53 estableca que: Una vez adquirido el derecho al aprovechamiento urbanstico, el valor urbanstico de un terreno se determinar por aplicacin a dicho aprovechamiento del valor bsico de repercusin en el polgono, corregido en funcin de su situacin concreta dentro del mismo. El art. 55 estableca que: Los terrenos cuyo propietario tenga adquirido el derecho a edificar (por la obtencin de la licencia de edificacin) se tasarn aadiendo al valor urbanstico del aprovechamiento autorizado por la licencia, el 25% del coste de ejecucin del proyecto para el que se obtuvo la misma y la totalidad de los gastos que, justificadamente, estn motivados por la edificacin proyectada o iniciada. El art. 56.2 estableca que adquirido el derecho a la edificacin por la conclusin de las obras al amparo de licencia no caducada y conforme a la ordenacin urbanstica: El valor del suelo en el momento de concluirse la edificacin ser el correspondiente al

aprovechamiento urbanstico que efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adicin o deduccin alguna. 2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones La actividad de la tasacin inmobiliaria se ha dividido durante muchos aos en dos mbitos diferenciados: Las valoraciones urbansticas, expropiatorias y administrativas, apoyadas normalmente en la valoracin fiscal, y sometidas a Normas y formulaciones derivadas de legislaciones y reglamentaciones ms o menos artificiosas, no siempre concordantes entre s, con vigencia legal incierta, aplicacin controvertida y a veces contradictoria. Las valoraciones de garanta, hipotecarias y financieras; basadas en normas y regulaciones ms actuales y adecuadas a la realidad econmica e inmobiliaria. Las tcnicas utilizadas son y han sido muy diferentes, pero mientras las segundas han seguido un proceso de tecnificacin, homologacin internacional y acercamiento al mercado real, las primeras han ido paulatinamente quedando ancladas en sus propias contradicciones sin evolucin especfica, si exceptuamos las muy interesantes aportaciones tcnicas que han supuesto los nuevos sistemas de tasacin masiva de la valoracin catastral y la modernizacin de sus procesos. La aparicin de la Ley 6/98 puso tericamente las bases tcnicas y jurdicas para poner fin a esa dicotoma, arrinconando definitivamente los mecanismos y artificios que se oponan a que las valoraciones urbansticas se realizasen con los criterios y mtodos de valoracin que se utilizan en el mercado real, proyectando una sombra de injusticia.... Existen todava, y existirn durante algn tiempo an tasadores nostlgicos, que pretendern mantener, o cuando menos hacer pervivir, alguna de las obsoletas formulaciones utilizadas en el pasado. Para los autores no queda ningn resquicio a la duda: fueron definitivamente derogadas a estos efectos. Modificaciones conceptuales. La exposicin de motivos El inicio del punto 3. de la Exposicin de Motivos de la LRSV 6/98 no puede ser ms contundente: En lo que concierne a los criterios de valoracin del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando as formalmente a toda clase de frmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administracin y contribuye a deslegitimar su actuacin. La valoracin urbanstica, a partir de la LRSV 6/98 debe ceirse escrupulosamente al valor real de mercado y no a otro; a partir de su entrada en vigor no deba haber sino un solo valor: el de mercado. Se elimina as la actual dualidad de valores, inicial y urbanstico, a la que haban quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableci en su da la versin primera de la LS, de forma que, a partir de ahora, no habr sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, nico valor que puede reclamar para s el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operacin expropiatoria. A partir de este principio bsico, la Ley se limita a establecer el mtodo aplicable para la determinacin de ese valor, en funcin, claro est, de la clase de suelo y, en consecuencia, del rgimen jurdico aplicable al mismo y de sus caractersticas concretas. Este mtodo es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable an no incluido en un concreto mbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de comparacin con los valores comprobados de otras fincas anlogas, habida cuenta de su rgimen urbanstico, situacin, tamao y naturaleza, as como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparacin no sea posible, en los

citados suelos sin desarrollo previsible a corto plazo el mtodo alternativo ser el de capitalizacin de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el mtodo tradicional. Lamentablemente en el articulado de la LSRV 6/98 no se desarrollaron de manera suficientemente explcita los mecanismos o las tcnicas para conseguirlo, lo que ha dado pie a interpretaciones que acaban desvirtuando los objetivos de la Ley. De ese modo el mtodo de valoracin por comparacin con el mercado, qued restringido en la prctica a los suelos no urbanizables. Cierto es que la valoracin por comparacin con el mercado, aun siendo el mtodo ms objetivo y racional, presenta, en algunos casos, dos inconvenientes: La falta de transacciones de fincas comparables La poca transparencia del valor de transaccin El legislador ha previsto esa dificultad y otorga una salida airosa, permitiendo la utilizacin de un mtodo alternativo: el de capitalizacin de las rentas reales o potenciales. Pero en la prctica, en aquellos suelos en que el proceso urbanizador se ha iniciado, o estn en condiciones de que se inicie, la variabilidad de factores que inciden en su valor real de mercado hace inaplicables esos dos mtodos remitindose la Ley al mtodo comnmente utilizado para determinar el valor de mercado en esos casos: el mtodo residual. Y es precisamente aqu donde se produce la desviacin ms importante entre lo que la Ley pretende y su aplicacin. Con el pretexto de que la LRSV no establece exactamente en qu consiste el mtodo residual ni se remite explcitamente a una normativa concreta, algunas veces los mecanismos que se utilizan no consiguen el objetivo de determinar el valor real de mercado. Claro est que paralelamente existe una voluntad de acercar los valores catastrales a los de mercado, y debe dejarse la puerta abierta a que si aqullos presentan esa cualidad de identificarse con stos, sean directamente aplicables. Pero si no coincidieran, habrn perdido su vigencia a esos efectos, y la tasacin deber efectuarse calculando el valor de repercusin por el mtodo residual. En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en mbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el mtodo de clculo consistir en la aplicacin al aprovechamiento correspondiente del valor bsico de repercusin, recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que d conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor bsico de repercusin se calcular por el mtodo residual, comnmente utilizado en el mbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector pblico como por el privado. La Exposicin de motivos no define, con suficiente precisin, la metodologa residual a utilizar, ya que son varias las maneras o tcnicas de aplicarla, habiendo incluso quien pudiera considerar que la frmula contenida en la Norma 16 del RD 1020/93 de Normas Tcnicas de Valoracin Catastral es en s un mtodo residual. Pero el prrafo siguiente no deja lugar a dudas, se trata de aplicar la metodologa residual: [...] como se viene haciendo habitual y pacficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el mbito inmobiliario y financiero... La aplicacin de valores de repercusin, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanizacin que en cada caso estuvieran pendientes, as como los costes financieros, de gestin y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la condicin de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacficamente en las tasaciones que se realizan a diario en

el mbito inmobiliario y en el financiero. El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuir, sin duda, a aumentar la seguridad del trfico jurdico y a reducir la conflictividad, lo que redundar tambin en una agilizacin de la gestin urbanstica y en una reduccin en los costes innecesarios que su prolongacin en el tiempo inevitablemente aade. Los valoradores y tcnicos que trabajan en ese mbito de la tasacin financiera e inmobiliaria, saben muy bien a qu se refiere el legislador: a las tcnicas de valoracin por anlisis de inversiones esperadas, tambin conocido por mtodo residual dinmico, y en su defecto, el mtodo residual esttico. Afortunadamente, la publicacin de la OM de 30 de noviembre de 1994 ya haba establecido de forma muy tcnica y precisa en qu consisten y cmo se aplican los mtodos residuales, constituyendo una referencia metodolgica, oficialmente aprobada y tcnicamente adecuada a la realidad del mundo financiero e inmobiliario y dotada de los sistemas de adaptacin a la cambiante coyuntura econmica de cada momento. La Normativa que la sustituy, ECO/805/2003, mantiene ese carcter. Despus de unos cuantos aos de aplicacin, la percepcin de sus efectos es menos optimista que en el momento de su promulgacin. Se hacen an muchas valoraciones urbansticas en las que el resultado final, el valor, dista mucho de ser el de mercado, y lo que es ms grave, en el proceso de clculo no es la preceptiva bsqueda del valor real, el objetivo del trabajo. La Ley, que deba permitir deshacer la dicotoma entre las valoraciones de garanta y las urbansticas, y permitir que todos los tcnicos que se dedican a este oficio de valorar inmuebles, hablasen el mismo lenguaje y utilizasen tcnicas similares no lo ha conseguido por ahora suficientemente; y lo que es ms grave: como no se cumplen realmente sus determinaciones, las de la LRSV, no se ha producido el deseado aumento de la seguridad del trfico jurdico, no se ha reducido la conflictividad, y en los procesos expropiatorios la obtencin de un precio justo resulta una carrera de obstculos y de fondo, donde slo unos pocos logran obtener compensaciones dignas, incumpliendo en los dems casos uno de los preceptos de nuestra Constitucin. La Ley 6/98 en su exposicin de motivos declaraba como objetivos intentar evitar dos formas de valorar hasta entonces imperantes: Las frmulas artificiosas. Las metodologas sin fundamento o con fundamento aparente. Para conseguir con ello acabar con: Una fuente interminable de conflictos. Las sombras de injusticia que planean sobre la actuacin de las Administraciones. La falta de credibilidad de la Administracin. La deslegitimizacin de la actuacin de la Administracin. El balance no puede ser optimista, continan utilizndose frmulas artificiosas, continan aplicndose metodologas sin fundamento o con fundamento aparente con argumentos tan peregrinos como es lo que pone la norma o siempre se ha hecho as, pero que de hecho esconden dos problemas: la falta de preparacin de algunos valoradores, y la falta de escrpulos de algunos actuantes en el proceso que pretenden mantener el criterio de que la valoracin es manipulable en funcin de intereses que nada tienen que ver con la legtima bsqueda del precio justo. Como consecuencia: Han aumentado los conflictos. Contina planeando una sombra de injusticia. Las Administraciones han perdido an ms credibilidad si cabe con honrosas excepciones. No existe ms percepcin de legitimidad en las actuaciones Administrativas sino de ms arbitrariedad. Posteriormente, en mayo de 2003, la Ley 10/2003, vino a dar la razn de una manera contundente a quienes sostenan la tesis de que deban utilizarse los mtodos del

mercado financiero e inmobiliario, concretando adems que en el caso de los suelos urbanizables debe utilizarse necesaria y obligatoriamente el mtodo residual dinmico de la Normativa hipotecaria. Se dio fin as a cuatro aos de controversias entre algunos tasadores y peritos, los distintos operadores y los Jurados y Tribunales, aclarando los trminos ya expresados en la propia LRSV 6/98, pero no suficientemente concretados para algunos. Pero al mismo tiempo se disipa una duda que los propios expertos que ya venan aplicando las tcnicas de la OM 30/11/94 podan tener: cundo debe aplicarse el esttico y cundo el dinmico. Desde la 10/2003 est claro: en los suelos urbanizables siempre se ha de utilizar el mtodo residual dinmico. Persisten no obstante algunas dudas de interpretacin: En los suelos urbanos, la Ley 10/2003 no establece de forma literal qu mtodo debe utilizarse, lgicamente debe entenderse que al abrir a las valoraciones urbansticas la metodologa de garanta, ya no hay duda: el mtodo residual esttico, pero como no lo dice expresamente, es posible que todava subsistan operadores reticentes y recalcitrantes que pretendan sostener que no y continen aplicando formulas artificiosas... como la derivada de las Normas tcnicas de valoracin catastral. El desarrollo de las tcnicas de valoracin de garanta con la aparicin de una nueva Normativa ms clara, ms tcnica y ms ajustada a la realidad permite abrigar esperanzas de que sea progresivamente acogida, en todos los casos por todos los operadores (vase apartado 2.6.2). Cuando los suelos urbanos, no puedan ser puestos en valor edificndolos de forma inmediata, qu mtodo debe aplicarse el esttico o el dinmico? La aparicin de la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (de obligada aplicacin a las valoraciones de garanta, incluidas las hipotecarias, a partir del 9 de octubre de 2003) lo establece muy claramente: cuando el plazo previsible de disposicin del suelo para ser edificado, sea superior a un ao debe utilizarse el mtodo residual dinmico, necesaria y obligatoriamente; en caso contrario, puede utilizarse el esttico, dando libertad al tasador para que utilice uno u otro en funcin de la finalidad especfica de la valoracin, las condiciones en que deba realizarse y las caractersticas del suelo de que se trate. En el captulo 5 se desarrollarn los criterios y los mtodos de valoracin que son de aplicacin en las valoraciones urbansticas. 2.2.3. La legislacin autonmica La legislacin autonmica en materia de urbanismo: incidencia en las valoraciones. En general las competencias en materia de urbanismo en Espaa corresponden a las CCAA. En consecuencia cada una tiene su legislacin propia en materia urbanstica. Son de competencia exclusiva del Estado, el rgimen del suelo, los criterios y los mtodos de valoracin. En cuanto al rgimen del suelo, la legislacin estatal establece en qu tipos puede clasificarse el suelo: no urbanizable, urbanizable, en sus dos modalidades: son mbito delimitado y condiciones para su desarrollo, y sin mbito delimitado ni condiciones para su desarrollo. urbano, tambin en sus modalidades: consolidado o no consolidado por la urbanizacin. Es la legislacin estatal la que determina qu es lo que se entiende por cada tipo de suelo, pero corresponde a las CC.AA. su desarrollo y la fijacin de las condiciones para ello. En cuanto a los criterios y mtodos de valoracin la legislacin estatal es determinante. El Planeamiento urbanstico y la gestin urbanstica son competencias autonmicas exclusivamente.

En las valoraciones urbansticas es preciso utilizar los criterios, mtodos y carcter del suelo que derivan de la legislacin estatal, pero resulta tambin imprescindible utilizar criterios urbansticos que derivan de la legislacin autonmica y del planeamiento, que es tambin competencia de sta. Habitualmente, parmetros como el aprovechamiento urbanstico, cesiones, sistemas generales, red primaria, red secundaria, edificabilidad, usos, etc., se derivan de la legislacin urbanstica autonmica, y son necesarios para la valoracin urbanstica, por lo que su conocimiento resulta imprescindible para el tasador y para los operadores. En resumen puede afirmarse, de forma general, que en la valoracin urbanstica el aprovechamiento urbanstico, deriva de la legislacin autonmica y el rendimiento o valor de repercusin de la legislacin estatal. 2.2.4. Corolario: la legislacin urbanstica y las valoraciones La legislacin urbanstica es cambiante, se ha modificado substancialmente en numerosas ocasiones tal como se ha analizado anteriormente, y probablemente continuar cambiando, en funcin de las circunstancias y de las opciones polticas en materia de suelo. Al ser el suelo la materia prima necesaria para la produccin de viviendas y ser la vivienda un derecho constitucional, es obligado que la poltica de suelo sea una prioridad para los Gobiernos y para las Administraciones Pblicas; lo que justifica su preocupacin para impulsar marcos jurdicos que permitan resolver los problemas de suministro de suelo adecuados a las necesidades reales de la sociedad. Pero ello no es bice para que, en cualquier caso, el valor del suelo sea funcin de lo que se puede construir en l, y esa relacin entre el aprovechamiento y el valor, o entre lo que se puede construir y su valor, debe establecerse con las tcnicas adecuadas, independientemente de qu es y cunto es lo que se puede construir en un suelo, es decir de su aprovechamiento, e independientemente tambin, de quin sea su propietario, o a quin corresponda en cada caso el valor que el suelo tiene. Su valor, el valor del suelo, ser siempre consecuencia de su utilizacin inmobiliaria, y la manera en que se relacionan ambas magnitudes: aprovechamiento y valor es la esencia de la valoracin. Puede darse tambin la circunstancia que ese valor, el que tiene el suelo como consecuencia de su utilizacin inmobiliaria, no corresponda al propietario inicial, en todo o en una parte. La legislacin determinar si ello es as y en qu proporcin. En consecuencia, el valor deber repartirse en varios derechos. La valoracin de todos y cada uno de ellos es objeto de las tcnicas de valoracin (vase captulo 6: apartados 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, y 6.8). 2.3. VALORACIONES DE MERCADO Valoraciones de mercado Se han enumerado en el captulo anterior (apartado 1.2), los objetos y las finalidades a que puede referirse una valoracin inmobiliaria, siendo una de las finalidades ms frecuentes la determinacin del valor a los nicos efectos de conocer su valor real en el mercado. Las relaciones entre personas fsicas o jurdicas y el trfico inmobiliario hacen necesarias las valoraciones inmobiliarias en numerosas ocasiones y supuestos que ya han sido enumerados. Cuando se trate de determinar el valor real de mercado, es decir, el precio ms probable a que puede venderse el bien inmueble, se aplicar el mtodo de comparacin con el mercado, con prioridad a todos los dems mtodos, en todos los casos. Si la utilizacin de este mtodo no fuera posible por carecer de muestras comparables o por no existir un mercado representativo, se calcular el valor por el mtodo de actualizacin de las rentas, en el caso de inmuebles en explotacin y por un mtodo residual en el caso de suelos.

En general los criterios y mtodos a utilizar son los contenidos en las Normas de la ECO/805/2003. Cuando se trate de valoraciones de mercado que hagan referencia al mbito financiero e inmobiliario, a la valoracin de activos de sociedades mercantiles, ya sea para aportacin a su capital social de inmuebles, para la segregacin, fusin, o disolucin, sern de aplicacin las Normas europeas de valoracin (NEV), prcticamente coincidentes con las que se contienen en la ECO 805/2003. Por tanto las valoraciones de mercado, se realizan en funcin de la finalidad concreta de la tasacin y del objeto de tasacin con los mtodos de valoracin de las Normas tcnicas de valoracin para determinadas entidades financieras, y con las Normas Europeas de Valoracin, coincidentes en lo esencial con aquellas.