NEGOCIAES PRELIMINARES OU TRATATIVAS O contrato nem sempre gerado de forma instantnea, ou seja, de uma proposta e consequente aceitao.

. Antes disso, ocorre uma fase denominada negociaes preliminares, tratativas, ou at fase da pontuao, que o perodo compreendido para haver estudos, debates, conversaes e manifestaes acerca da oferta em pauta. Nesse perodo facultado s partes, se afastarem se tal intento se mostrar desinteressante, j que no h vnculo jurdico e por isso no respondero por perdas e danos. No caso de haver um projeto ou minuta resultante de tais negociaes, ainda no configurar vinculao das partes envolvidas. S acarretar em responsabilidade, se evidenciar a inteno de causar dano ao outro contraente, como exemplo lev-lo a perder outro negcio ou realizando despesas. A parte lesada poder fundamentar o pedido de perdas e danos, com base na pratica de ilcito civil (art. 186, Cdigo Civil), mas no por inadimplemento contratual. Geralmente os contratos de maior complexidade exigem uma troca normal de tratativas e negociao. Esta fase de tratativas ser tanto mais longa e complexa quando, no futuro contrato, existir um interesse econmico relevante, um contedo complexo, a observncia de uma determinada forma imposta pela lei ou pelas partes, etc. Essas tratativas ocorrem na presena ou na ausncia das partes, bem como por meio de representantes ou porta-vozes. As pessoas jurdicas fazemse representar por seus rgos nas negociaes, nem sempre queles que celebraro o negcio. Atualmente so importantes os contratos concludos por via eletrnica, os quais no dispensam os princpios gerais. Essas pontuaes podem transcorrer unicamente sob a forma oral, mas tambm podem ser documentadas, com correspondncia entre os interessados, minutas, contraminutas, atas, anotaes etc. Por vezes, h interesse das partes de se assegurarem por escrito nesta fase pr-contratual, denominada pontuao, em que pode surgir um esboo ou rascunho do contrato, ou uma carta de intenes. Denomina-se geralmente minuta o esboo do futuro contrato. O termo significa algo que menor, leve. A minuta, em regra, no obriga, mas serve de subsdio para a interpretao do contrato futuro. Pode tambm servir de base probatria para o exerccio da ao de indenizao pelo rompimento injustificado das tratativas. CONTRATO PRELIMINAR O contrato preliminar tem por objeto a efetivao de um contrato definitivo. Pode ainda ser denominado contrato-promessa ou como era conhecido no direito romano pactum de contrahendo. Pontua Enzo Roppo, em sua obra O contrato:

A peculiaridade de tal instrumento jurdico justamente esta: as partes j definiram os termos essenciais da operao econmica que tencionam realizar (suponhamos, a venda de um imvel por um certo preo), mas no querem passar de imediato a atu-la juridicamente, no querem concluir, desde j, o contrato produtor dos efeitos jurdico-econmicos prprios da operao; preferem remeter a produo de tais efeitos para um momento subsequente, mas, ao mesmo tempo, desejam a certeza de que estes efeitos se produziro no tempo oportuno, e por isso no aceitam deixar o futuro cumprimento da operao boa vontade, ao sentido tico, correo recproca, fazendo-a, ao invs, desde logo matria de um vnculo jurdico. Estipulam, ento, um contrato preliminar, do qual nasce precisamente a obrigao de concluir, no futuro, o contrato definitivo, e, com isso, de realizar efetivamente a operao econmica prosseguida.

Contrato preliminar ou pacto de contrahendo aquele, segundo a

teoria mais aceita, que como conveno provisria, contendo os requisitos do artigo 104 do CC, e os elementos essenciais ao contrato, tem por objeto concretizar um contrato futuro e definitivo, assegurando pelo comeo de ajuste a possibilidade de ultim-lo no tempo oportuno. (Jones Figueirdo Alves)

J que o contrato preliminar tem como objeto a celebrao do contrato definitivo, seus requisitos devem estar valorados em princpios que no atentem contra a ordem pblica e os bons costumes. Bem como, respeitando os preceitos de validade do negcio jurdico, estabelecidos no art. 104, II do Cdigo Civil, que estipula que o objeto do contrato deve ser lcito, possvel, determinado ou determinvel. Quanto aos requisitos subjetivos, fica estabelecido ento que os contraentes devem ter capacidade civil, conforme art. 104, I do CC. Tenham aptido para alienar, do contrrio inviabilizar a execuo especfica da obrigao de fazer. E no caso das pessoas casadas, necessitar do consentimento do cnjuge, para celebrar o contrato preliminar. As negociaes preliminares ou as tratativas no podem ter o mesmo tratamento jurdico da oferta, esta com conseqncias fixadas na lei, conforme estabelece os artigos 427 a 435 do Cdigo Civil. A oferta j traz em seu bojo uma manifestao de vontade inequvoca de contratar e, enquanto no revogada, at o momento legalmente permitido, obrigatria. As negociaes preliminares no traduzem uma vontade definitiva de vincular-se ao contrato. As circunstncias concretas sero importantes para distinguir ambos os fenmenos. A lei d fora vinculativa proposta. Essa sua verdadeira natureza jurdica. A frustrao da proposta pode gerar um dever de indenizar, dever este que no contratual, porque contrato no existe. Contudo, ao rompimento da proposta aplicamos princpios legais quando ocorrer frustrao, assemelhando-se a uma obrigao, enquanto o rompimento injustificado das negociaes preliminares situa-se no plano exclusivo da responsabilidade extracontratual.

Discute-se se a minuta assinada vinculativa. A questo exclusivamente de exame do caso concreto. Se apenas uma das partes firmou a minuta, poder ela ter os efeitos de uma proposta. Se firmada por ambos os contratantes, a questo de interpretao de sua vontade. Poder valer como contrato se a lei, ou a vontade das partes, no exigir escritura pblica. Por outro lado, se o contrato apresentado parte em desacordo com a minuta e mesmo assim concludo, a questo transferida para os vcios de vontade, podendo ocorrer erro ou dolo. Os contratos preliminares, por seu lado, que por negcios jurdicos devem ser entendidos, so contratos perfeitos e concludos. Podem ser bilaterais, quando, por exemplo, as partes se comprometem reciprocamente a cumprir obrigaes e a firmar a escritura definitiva de venda e compra de um imvel. Mas podem ser unilaterais, quando uma s das partes se obriga a contratar. A outra parte, neste caso, fica com a faculdade de exigir a outorga definitiva em certo prazo, como ocorre com a opo. Na opo, o outorgante compromete-se a no revogar a avena, a qual, se violada, o sujeita a perdas e danos. Ocorre uma verdadeira renncia temporria revogao da proposta. Cumpre no esquecer que o Cdigo de Defesa do Consumidor assume eficcia muito mais acentuada proposta. Cuidando-se de contratao em massa, no poderia ser de outra forma. No campo do consumidor, em princpio, no existe uma fase de negociao preliminar, mas uma adeso oferta. Por fim, o Cdigo Civil, expressa em seu art. 462, que o contrato preliminar, no necessita do mesmo requisito formal que o contrato definitivo a ser celebrado, mas deve se revestir, sob pena de invalidade, da mesma forma do definitivo, vale dizer, a forma do ato pblico. Ao contrrio, se para o contrato definitivo a lei no prev nenhuma forma particular, a qual prevista pelas partes, o contrato preliminar, ocorrendo neste caso uma liberdade de forma, ser vlido, mesmo se estipulado oralmente. No caso em que um dos contratantes recusa estipular o contrato definitivo ao qual se era obrigado a estipular (com o preliminar), a outra parte pode se dirigir ao Juiz e obter uma sentena que produza os mesmos efeitos do contrato no celebrado. Deste modo, por exemplo, se Fulano (que com um contrato preliminar obrigou-se com Beltrano a estipular um contrato definitivo, com o qual transfere a propriedade da sua casa a favor de Beltrano) recusa estipular o contrato definitivo, Beltrano poder se dirigir ao Juiz e pedir que este profira uma sentena que lhe atribui o direito de propriedade sobre a casa, isto , uma sentena que produza os mesmos efeitos que o contrato definitivo teria produzido. Porm, o pedido de Beltrano no poder ser recebido pelo Juiz se Beltrano no executar a sua prestao prevista no contrato preliminar, a qual pode ser pretendida por Fulano, ou se no faz a oferta nos modos previstos pela lei.

A tal propsito, diz-se que a oferta da prestao no requer frmulas solenes. O que importa que a oferta seja feita de tal modo, que no deixe dvidas sobre a vontade de Beltrano de querer adimplir. Se a prestao de Beltrano inexigvel, isto , no pode ser pretendida por Fulano porque, por exemplo, conforme o acordo das partes, deve ser efetuado contextualmente ou sucessivamente estipulao do ato definitivo, o Juiz poder, independentemente da oferta de Beltrano, acolher o pedido deste ltimo e proferir uma sentena que produza os efeitos que o contrato definitivo teria produzido (art. 639 CPC)

CONTRATO DEFINITIVO Contrato um acordo de vontades, que objetiva criar, modificar ou extinguir direitos. Necessita de pelo menos duas partes, pode ser bilateral ou plurilateral. , portanto, uma espcie do gnero negcio jurdico. O contrato definitivo tem objetos diversos, de acordo com a natureza de cada um. Na compra e venda, por exemplo, as prestaes, que constituem o seu objeto, so a entrega da coisa e o pagamento do preo. O contrato preliminar , tambm, denominado pr-contrato. Quando tem por objeto a compra e venda de um imvel, denominado promessa de compra e venda, ou compromisso de compra e venda se irretratvel e irrevogvel. Quando gera obrigaes para apenas uma das partes (promessa unilateral), chama-se opo. Na opo de venda, por exemplo, o vendedor obriga-se a vender ao comprador determinado bem, sobcertas condies. Mas este se reserva a faculdade de realizar o negcio ou no. No assume, pois, nenhuma obrigao. Na opo de compra, quem se obriga somente o comprador. Na sua formao, a opo negcio jurdico bilateral, mas, nos efeitos, contrato unilateral.