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PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2013.0000068637

ACRDO
Este documento foi assinado digitalmente por ARTUR CESAR BERETTA DA SILVEIRA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 9000059-74.2010.8.26.0100 e o cdigo RI000000FNVZH.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 9000059-74.2010.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes DANTE MESTIERI (ESPLIO) e AUGUSTO MESTIERI NETO (INVENTARIANTE), so apelados COOPERATIVA

HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP (E OUTROS(AS)) e OAS EMPREENDIMENTOS S/A.

ACORDAM, em 3 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

julgamento

teve

participao

dos

Exmos.

Desembargadores DONEG MORANDINI (Presidente sem voto), EGIDIO GIACOIA E VIVIANI NICOLAU.

So Paulo, 19 de fevereiro de 2013. BERETTA DA SILVEIRA RELATOR Assinatura Eletrnica VOTO N: 29280

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APELAO N 9000059-74.2010.8.26.0100 COMARCA: SO PAULO APELANTES: DANTE MESTIERI E AUGUSTO MESTIERI NETO APELADOS: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS
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DE SO PAULO - BANCOOP E OAS EMPREENDIMENTOS S/A

Apelao Ao de inexigibilidade de dbito qual se associou os pedidos de obrigao de fazer e de indenizao por danos moral e material Cooperativa Inexistncia Figura utilizada para dissimular contrato de venda e compra de imvel Aplicao das regras consumeristas ao negcio assinado entre as partes originrias Obrigatoriedade propaganda veiculada Preo do imvel que no continha condies outras de reajuste salvo a da variao do CUB Quitao integral sem ressalva Majorao posterior invlida No demonstrao contbil dos custos referentes ao excesso de preo Existncia, ademais, do Fundo Garantidor de Quitao Inexigibilidade do saldo devedor apontado Trespasse do ajuste a terceiro Impossibilidade de alcanar contratos j firmados Ato jurdico perfeito Celebrao entre as rs que a s a elas diz respeito Coisa Julgada Inocorrncia Limites subjetivos que impedem submeter os que no foram afetados pela deciso Dever de as rs outorgarem a escritura definitiva ao autor, pena de pagar multa diria Danos material e moral No caracterizao acertada rejeio Sucumbncia Derrota equivalente Meao Sentena reformada em poro mdia Recurso provido em parte.

Trata-se de apelao interposta contra a r. sentena proferida, que julgou os pedidos improcedentes, da qual se faz aderir seu respectivo relatrio.

O apelo zurze a deciso de primeiro grau renovando, em


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suma, seus veteranos argumentos.

o relatrio.

cumulada com os pedidos de obrigao de fazer e danos material e extrapatrimonial. Aduziu o apelante ter adquirido o imvel da r BANCOOP, cujo preo convencionado foi integralmente pago no decorrer do tempo, o que, entretanto, no lhe rendeu o recebimento da competente escritura definitiva, eis que alegada uma suposta dvida no comprovada, situao que se fez encrudescer diante de negcio operado entre as apeladas acerca do empreendimento.

As

apeladas

ofertaram

resistncia

que

se

baseou,

resumidamente, (1) na natureza jurdica do empreendimento, (2) na existncia de coisa julgada, (3) na existncia de saldo devedor, que fora aprovado em regular assembleia de cooperados, e (4) na no demonstrao dos invocados prejuzos materiais e morais.

Houve uma primeira deciso que j rejeitara os pleitos formulados, a qual restou anulada por esta Cmara, tornando os autos para novo pronunciamento, dos o qual adveio e depois por de manifestaes o

complementares

contendores

houve

bem manter

direcionamento anterior, entendendo que a edificao foi contratada pela modalidade de preo de custo, no incidindo, ainda, o Fundo Garantidor de Quitao ante a expressa recusa da apelada OAS, rematando suas
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Cuida-se de ao de declarao de inexigibilidade de dbito

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concluses com a mxima latina pacta sunt servanda.

Amargurado, o apelante pretende a reviso do julgado, notadamente porque demonstrados os fatos alegados em seu libelo.
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As apeladas aplaudiram o veredicto (fls. 2.226/2.249 e 2.275/2.339).

O recurso quadra acolhimento, conquanto em nvel mediano.

Em verdade, cinco lminas devem ser examinadas.

A primeira delas alude-se ndole do empreendimento.

Longe do que pontuam as rs, jamais existiu cooperativa, malgrado a avena assim tenha sido batizada. Nesse caminhar, primordial separar as verdadeiras cooperativas das pessoas jurdicas que assumem essa forma sem que nada tenham dessa modalidade de formao.

Como explanado pelo e. Des. Olavo Silveira no julgamento da Apelao n. 166.154, perante esta Cmara, apontou-se com preciso as caractersticas das aparentes cooperativas: um tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades. Ademais, o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio de casa prpria,
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dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo.

O que se observa na adeso dessa ilusria cooperativa , em essncia, um disfarce de contrato de compromisso, que melhor define a
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relao entre as partes. Na espcie, o apelante pretendeu a casa prpria e no necessariamente a participao em sistema cooperativo e ou de associao.

Nesse sentido:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Negcio jurdico sob a forma de associao cooperativa

Contrato Irrelevncia

Ntido escopo empresarial de venda de unidades autnomas futuras Incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor Apelao Cvel n 316.483-4/7-00 j. 13.12.07). Cabimento (TJ/SP

Rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO

A segunda, que decorre da anterior, aponta ao reconhecimento de relao de consumo entre as partes, a autorizar a constatao da obrigatoriedade da propaganda veiculada e da abusividade da clusula de reajuste.

Em hipteses semelhantes a esta, tanto esta Corte como o Colendo Superior Tribunal de Justia j se manifestaram nessa direo, cabendo realar, a ttulo de exemplo:

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CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA HABITACIONAL. TERMO DE ADESO PARA COMPRA DE IMVEL. DESISTNCIA. AO PRETENDENDO O RESSARCIMENTO DAS IMPORTNCIAS PAGAS. RETENO SOBRE PARTE DAS PARCELAS DETERMINADA
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EM PERCENTUAL INFERIOR AO PREVISTO CONTRATUALMENTE. CLUSULA ABUSIVA. SITUAO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CDIGO CIVIL, ART. 924. I. A C. 2 Seo do STJ, em posio adotada por maioria, admite a possibilidade de resilio do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este no mais rene condies econmicas para suportar o pagamento das prestaes avenadas com a empresa vendedora do imvel (EREsp n. 59.870/SP, rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato d ao comprador o direito restituio das parcelas pagas, porm no em sua integralidade. III. Caso em que, em face das circunstncias peculiares da causa, a reteno determinada pelo Tribunal a quo se fez em parmetro razovel. IV. Recurso especial no conhecido (STJ REsp n

403.189/DF Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR DJ 01.09.2003 grifos nossos).

E se a relao entre as partes est jungida ao Cdigo do Consumidor no se h de apartar da disposio do art. 30, que enftico ao estabelecer a fora obrigatria da proposta, que in casu clara em

sua finalidade habitacional e no demandou qualquer explicao prvia acerca de eventuais reajustes.
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Confira-se, a esse turno, que o documento vinculativo entre as partes originrias traz, to somente, a indicao de que os valores do financiamento sero objeto de variao pelo CUB da Construo Civil (fls. 181/188).
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Custo Unitrio Bsico

A terceira diz respeito quitao dos valores pagos.

Contrariamente do que acenaram as apeladas, o documento de fls. 84/86, de emisso da r BANCOOP, absolutamente transparente no sentido de inexistir saldo devedor no que tange s prestaes da construo, documento esse que data de 23/11/2006.

Por certo que as apeladas tm cincia da dico do art. 368 procedimental, que bem anota a veracidade contida em relao ao emissor do documento.

Logo, se a quitao foi dada sem qualquer ressalva, porque nenhum saldo devedor existia poca, tornando invlido o aumento perseguido.

Nem mesmo se diga que o ventilado saldo seria decorrente do sistema conhecido como preo de custo. que a cobrana do alegado resduo para deixar de ser flagrantemente abusiva careceria de

imprescindvel demonstrao contbil de sua configurao.

Este Colendo Colegiado, em hipteses anlogas, j decidiu de


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acordo com esse norte, a saber:

Cooperativa Habitacional. Ao de cobrana. Saldo residual objeto de rateio. Necessidade de comprovao documental dos
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gastos adicionais. Indispensabilidade, ainda, de deliberao pela Assembleia Geral da cooperativa. Inteligncia do artigo 39, inciso II, do Estatuto da apelante. Precedentes jurisprudenciais (TJ/SP de Direito Privado AC n 632.429.4/6-00 3 Cmara

Rel. Des. DONEG

MORANDINI publ. DJU 12.05.2009).

Compromisso de compra e venda. Ao de cobrana. Posse do imvel j transmitida ao promissrio comprador. Resduo apurado unilateralmente pela apelante. Ausncia de demonstrao de emprego dos valores na obra ou de participao da apelada na Assembleia que deliberou a respeito. Abusividade manifesta. Improcedncia. Sentena mantida. recurso desprovido (TJ/SP 5 Cmara de Direito Privado AC n 0133314-30.2009.8.26.0001 17.10.2012 V.U.). Rel. Des. MOREIRA VIEGAS j. em

Compromisso Habitacional

de

Compra

Venda

Cooperativa

Cobrana de valor residual

Cooperativa que, aqui, no Forma encontrada para a Incidncia do CDC

tem a natureza jurdica daquelas tradicionais comercializao de imveis em construo

Inexigibilidade do saldo residual ante a sua no especificao por meio de prestao de contas transparente Cmara de Direito Privado Recurso improvido (TJ/SP 10 Rel.
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AC n 0629178-64.2008.8.26.0001

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Des. ROBERTO MAIA j. em 22.05.2012 V.U.).

Compulsados os autos em seus doze volumes, que contm duas mil, quatrocentos e dezessete pginas, constata-se que a situao
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presente difere de outro julgado proferida por esta relatoria, mormente porque, conquanto a obra tenha sido terminada, est ausente a essencial apurao final do custo da construo com a demonstrao de todas as apropriaes de receitas e despesas realizadas no empreendimento, razo pela qual dito resduo no poderia mesmo ser cobrado.

Porm, caso fosse autorizada a cobrana, validadas as assembleias ento realizadas a esse fim, cuja prova documental revela grave irregularidade em tais eventos, no se pode deixar de considerar que houve legtima contratao do Fundo Garantidor de Quitao, a servir de apoio em situaes extremas, como, v.g., o falecimento do comprador, que bem poder ser utilizado pelas recorridas em seu benefcio, vetor a mais para espanar a dvida que se pretende exigir.

A penltima delas toca transferncia do empreendimento entre as apeladas.

A par da validade do ato em si, sua eficcia

farta

no

pode atingir terceiros, a menos que se queira fazer soobrar o princpio da segurana jurdica.

Explica-se: seria bastante confortvel r BANCOOP,


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descumpridora de suas primitivas obrigaes, transmitir as tarefas r OAS sem qualquer nus para si, carreando-se o dano a que deu causa aos ditos cooperados, representado pela imoderada elevao do valor do preo de cada unidade.
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Pior. Mencionada transferncia s criou direitos s apeladas e deveres aos cooperados, o que no pode ser referendado pelo Judicirio.

da Carta Constitucional o comando brandido a respeito da proteo conferida ao ato jurdico respeito contra a lei nova (art. 5, XXXVI), a irradiar jurdicos. por natural obviedade seus efeitos a outros atos

Se o negcio realizado entre as apeladas no lhes satisfaz ou contm qualquer condio financeira imprpria, cabe a elas redesenharem o ajuste, que, torne-se a dizer, res inter alios acta, no cabendo vulnerar o regular contrato celebrado entre o apelante e a r BANCOOP.

A ltima remete coisa julgada apontada pelas recorridas.

Exceto por grosseiro equvoco desta relatoria, os limites subjetivos do instituto em voga impedem sua extenso queles que no tenham participado da lide decidida.

A matria vem disciplinada no art. 472 do Cdigo de Processo Civil, cuja clara redao anota que a (...) sentena faz coisa julgada s
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partes entre as quais dada, no beneficiando, nem prejudicando terceiros. (...).

Atente-se que nenhuma prova foi trazida aos autos que


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pudesse desvelar a participao do apelante em citada contenda, inclusive como integrante da entidade autora da ao aforada.

Em

concluso

do

tema,

transparece

de

certeza

inexigibilidade do pretenso resduo buscado pelas recorridas, de sorte que a elas resta apenas outorgar a escritura definitiva ao apelante, o que

devero proceder no prazo improrrogvel de trinta (30) dias a contar do trnsito em julgado deste acrdo, cujo desrespeito implicar o pagamento da multa diria de um mil reais (R$ 1.000,00).

O mesmo fado, todavia, no se pode dar aos queridos danos moral e material.

O carter do pedido indenizatrio requer a existncia de provas que sejam capazes de demonstrar a culpa (negligncia, imprudncia, impercia), o nexo causal (ao ou omisso do agente) e o dano experimentado, isto e, os pressupostos da responsabilidade civil.

No verificada a presena simultnea desses trs elementos essenciais, a pretenso deve ser afastada.

Assim, s deve ser reputado como dano moral a dor, vexame,


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sofrimento ou humilhao que, fugindo a normalidade, interfira intensamente no comportamento psicolgico do individuo, causando-lhe aflies, angstia e desequilbrio em seu bem-estar. Mero contratempo, aborrecimento, mgoa, irritao ou sensibilidade exacerbada esto fora da
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orbita do dano moral, porquanto, alm de fazerem parte da normalidade de nosso dia-a-dia, no trabalho, no trnsito, entre os amigos e at no ambiente familiar, tais situaes so intensas e duradouras, a ponto de romper o equilbrio psicolgico do individuo.

Portanto, o mero inadimplemento contratual no tem o condo de acarretar, por si s, o dever de indenizar, visto que, salvo em hipteses excepcionais (as quais, obviamente, devero ser provadas), somente geram desconforto e dissabor (REsp 151.332/RS, Rel. Min. Ari Pagendler, REsp 202.564-0/RJ, Rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira; Carlos Alberto Menezes Direito e Srgio Cavalieri Filho, Comentrios ao Novo Cdigo Civil, vol. XIII/104, Forense, 2004, Apel. 302.436-4/6-00, de So Paulo, 3 Cmara de Direito Privado, TJSP, rel. Des. Beretta da Silveira, Apel. 346.489.4/9-00, 3 Cmara de Direito Privado, TJSP, rel. Des. Beretta da Silveira, Apel. 366.091.4/9-00, 3 Cmara de Direito Privado, TJSP, rel. Des. Beretta da Silveira, Apel. 385.318.4/5-00, de So Carlos, 3 Cmara de Direito Privado, rel. Des. Beretta da Silveira, Apel. 404.910.4/3-00, de So Jos dos Campos, 3 Cmara de Direito Privado, rel. Des. Beretta da Silveira).

So ainda desta relatoria os seguintes

e recentes

julgados:

Apelao Cvel n 0013434-18.2009.8.26.0624; Apelao Cvel n


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0102648-19.2009.8.26.0010;

Apelao

Cvel

0011878-

22.2010.8.26.0114; Apelao Cvel n 0023083-56.2010.8.26.0624; Apelao Cvel n 0137425-17.2010.8.26.0100; Apelao Cvel n 0034444468.2011.8.26.0587; Apelao Cvel n 0007787Este documento foi assinado digitalmente por ARTUR CESAR BERETTA DA SILVEIRA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 9000059-74.2010.8.26.0100 e o cdigo RI000000FNVZH.

96.2011.8.26.0066; Apelao Cvel n 0104315-90.2011.8.26.0100.

O apelante tambm no trouxe demonstrao segura de qualquer prejuzo financeiro, o que permaneceu na singela esfera da retrica.

Nessa lia, e porque nenhuma situao especial foi exibida nos autos que justificasse tais querncias, devem elas, portanto, ser afastadas.

Relativamente sucumbncia, garantido dizer que as perdas dos disputantes se equivaleram, o que conduz ao reconhecimento de que todos devem suportar, em medidas iguais, os encargos desta pendenga, consoante preceitua o art. 21 instrumental.

Ante o exposto, d-se provimento ao recurso, em parte, para (1) julgar procedentes os pedidos, mxime para declarar a inexigibilidade do resduo cobrado do autor e condenar as rs a outorgar a escritura definitiva de venda e compra em favor do autor, a se dar no improrrogvel prazo de trinta (30) dias a contar do trnsito em julgado desta deciso, sob pena de incidir a multa diria de um mil reais (R$ 1.000,00), e (2) julgar improcedentes os pedidos de danos moral e material. Vencidas
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reciprocamente, as partes ratearo as custas do processo, arcando, cada qual, com os honorrios advocatcios de seus ilustres advogados.

BERETTA DA SILVEIRA Relator


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