Acrdo do Tribunal da Relao de voraAcrdos TREAcrdo do Tribunal da Relao de vora Processo:7268/09.5TBSTB.E1 Relator:MARIA ALEXANDRA A.

MOURA SANTOS Descritores:CONDIO RESOLUTIVA CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA EMPRSTIMO BANCRIO Data do Acordo:14-06-2012 Votao:UNANIMIDADE Texto Integral:S Meio Processual:APELAO Sumrio: Para se verificar a condio resolutiva a que as partes submeteram um contrato-promessa de compra e venda, segundo a qual ficou convencionado que a A. iria recorrer a financiamento bancrio e que, se este no lhe fosse concedido, a R devolveria o sinal sem qualquer custo ou indemnizao, basta a prova pela A. de que solicitou o emprstimo bancrio e que o mesmo lhe foi recusado. Deciso Texto Integral: ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAO DE VORA F intentou contra R , LD a presente aco declarativa sob a forma sumria pedindo a condenao da R no pagamento da quantia de 10.000,00, acrescida de juros desde a citao. Alegou para tanto e em sntese que celebrou com a R contrato-promessa de compra e venda de um lote de terreno, entregando um sinal de 10.000,00, tendo ficado convencionado no contrato que a R devolveria o sinal se no lograsse obter financiamento bancrio. Como no obteve emprstimo bancrio, no tem possibilidade de encontrar fiadores, nem tem possibilidade de obter financiamento em bancos que a no conhecem, informou a R destes factos. Esta, porm, no devolveu o sinal que lhe havia sido entregue, apesar de sempre ter dito que o iria devolver. Contestou a R nos termos de fls. 18 e segs., deduzindo o incidente de interveno provocada do marido da A. (que veio a ser indeferido) e concluiu pela improcedncia da aco e condenao da A. como litigante de m f em multa e no reembolso das despesas com a lide, incluindo honorrios ao seu mandatrio. Foi proferido o despacho saneador, seleccionada a matria de facto assente e controvertida com a organizao da base instrutria, sem reclamao. Realizada a audincia de julgamento, o tribunal respondeu matria de facto pela forma constante de fls. 114 e segs., que tambm no foi objecto de reclamao. Foi, em seguida, proferida a sentena de fls. 122 e segs., que julgando a aco procedente condenou a R a pagar A. a quantia de 10.000,00, acrescida de juros de mora taxa legal contados desde a citao at pagamento e indeferiu o pedido de condenao da A. por litigncia de m f. Inconformada, apelou a R, alegando e formulando as seguintes concluses: 1 A R tem acordos com o Banco Esprito Santo e com a Caixa Geral de Depsitos para onde remete os seus clientes que pretendem obter financiamento bancrio. 2 A A. no formalizou qualquer pedido de financiamento junto do BES. 3 Ora, se por um lado verdade que a A. no conseguiu obter

financiamento bancrio para a compra referida em A) da matria assente, tambm no deixa de ser verdade que a A. no tem histria nem presentes bancrios que lhe permitam obter emprstimos em bancos que completamente a desconhecem. (al. G) da matria assente) 4 Neste contexto, s a A. e no a R, poderia saber se era ou no, conhecida da CGD (onde formalizou o pedido de emprstimo) e do Millenium BCP (onde pediu uma informao prvia relativa eventual concesso do emprstimo), - dado tratar-se de um facto pessoal pelo que, ao contratar com os referidos bancos, a A. sabia perfeitamente da sua capacidade ou incapacidade para obter o financiamento solicitado; 5 O conhecimento ou desconhecimento de um qualquer cidado, relativamente a uma qualquer instituio bancria, relevante para a concesso de um financiamento a solicitado, sendo esta circunstncia comum generalidade dos cidados e, por isso, de senso comum. 6 Contudo, da matria provada no resulta se a A. era ou no desconhecida destas duas instituies bancrias, e se, consequentemente, sabia ou no, da impossibilidade prtica de obter financiamento. 7 Se se tivesse apurado que era desconhecida da CGD e do Millenium BCP seria foroso concluir que, a A., logo partida, bem sabia da impossibilidade prtica de lhe ser concedido o emprstimo solicitado, o que reforaria a sua posio de incumprimento no contrato dos autos, no se percebendo, nesse caso, porque formalizou o pedido de emprstimo junto da CGD, e como pediu informaes ao Millenium BCP, e, ainda, porque que no se dirigiu a bancos que a conhecem e onde, decerto, a possibilidade de obter o desejado financiamento seria muito maior. 8 Isto, no obstante, o Mm Juiz a quo ter considerado, e passamos a citar, que ( ) a alnea G) refere-se apenas possibilidade de a A. obter emprstimos junto de bancos que completamente a desconhecem, e no significa mais do que a impossibilidade de obter emprstimo junto de instituies s quais se apresente em condies distintas daquela em que foi pedido o financiamento junto da CGD, em que se actuou no quadro de um acordo existente entre aquela instituio e a R ( ) . 9 Ou seja, de acordo com este juzo formulado pelo prprio Juiz a quo, a A. nunca conseguiria obter financiamento bancrio junto das instituies com quem a R no tem acordos, o que equivale concluso de que, com muita probabilidade, a A. s por si, nunca conseguiria obter o financiamento bancrio necessrio junto de qualquer banco, na medida em que, embora exista uma parceria com a CGD, esta condicionou a sua aprovao apresentao de fiadores, que a A. no apresentou (resposta ao quesito 9 da B.I.) 10 Ainda assim, a A. prosseguiu com o contrato, numa expectativa absolutamente irreal e fantasiosa de concesso de crdito, o que, naturalmente, lhe , exclusivamente imputvel com a sua consequente responsabilidade no incumprimento do contrato dos autos. 11 Pelo que somos forados a concluir no ser possvel, apenas com os factos apurados, accionar a al. c) da clusula 3 do contrato e, consequentemente, condenar a R restituio da quantia de 10.000,00, como fez a 1 instncia. 12 Por outro lado, resultou provado que o valor da prometida compra e venda foi fixado em 240.000,00 (A) da matria assente); que a A. iria recorrer a financiamento bancrio (C) da matria assente); que no conseguiu obter financiamento bancrio (D) da matria assente); que no tem possibilidade de obter fiadores (E) da matria assente); que pela CGD, foi pedida A., a indicao de fiadores (resposta ao quesito 8) e que esta nunca os facultou (resposta ao quesito 9). 13 Ora, considerando o valor da prometida compra e venda, percebe-se, claramente, porque que a A. tem que recorrer a financiamento bancrio: que regra geral, o cidado comum no dispe de tal verba sem recurso a financiamento bancrio, e nesta conformidade, tambm, corrente, que a entidade bancria pode para o efeito, exigir garantias, nomeadamente, a

indicao de fiadores, como, alis, do conhecimento da generalidade das pessoas. 14 Por isso ao contratar com a R, e tendo decidido formalizar o pedido de emprstimo junto da CGD, a A. tinha a perfeita noo que existia a sria possibilidade de ser condicionada a concesso do financiamento apresentao de fiadores, como, alis, tambm sucedeu com o BCP, tanto mais que, dos autos resulta claramente, a incapacidade financeira da A. para s, por si, poder suportar a operao financeira que se impunha (al. G) da matria assente) Pelo que, 15 Naturalmente, - e ainda que no tivesse ficado provado o comprometimento referido no quesito 11 - o pressuposto de que as partes partiram ao celebrar o contrato dos autos foi o de que a R deveria restituir A. a quantia de 10.000,00, caso o financiamento no fosse concedido e desde que cumpridas todas as exigncias bancrias para o efeito necessrias; 16 Alis, nem outra interpretao da referida clusula contratual faz qualquer sentido, sob pena de se premiar o contraente faltoso, neste caso a A., como sucede com a sentena recorrida. 17 Na verdade, a sentena recorrida esquece, por completo, que a CGD pediu A. a indicao de fiadores (resposta ao quesito 8) e que a A. nunca os facultou (resposta ao quesito 9) e que tal exigncia, atentas as caractersticas da operao bancria em causa , hoje em dia, comum. 18 Pelo que no faz qualquer sentido condenar a R a restituir a quantia de 10.000,00 quando resulta provado que o emprstimo no foi concedido porque a A. no tem, nem presente, nem histrico bancrios que lhe permita obter financiamento, nem apresentou os fiadores exigidos pela CGD. 19 Tanto mais que o Mm Juiz a quo considerou, e passamos a citar ( ) a alnea F) reporta-se situao actual ( ) , ou seja, data em que foi realizada a audincia de discusso e julgamento, o que equivale a dizer que, relativamente data em que a CGD pediu fiadores, o Tribunal no apurou se a A. tinha, ou no, a possibilidade de apresentar fiadores, ficando, por isso, por esclarecer, a razo pela qual os no apresentou! 20 Assim, importa concluir que, salvo o devido respeito e melhor opinio, o Tribunal da 1 instncia fez uma errada aplicao do direito aos factos provados, violando, pelo menos, a norma contida no art 275 n 2 2 parte do CC, porquanto, da anlise da matria assente, se verifica que a A. no tem qualquer condio para obter emprstimos junto da banca que a desconhece (G) da matria assente) e que a CGD condicionou a viabilizao do emprstimo apresentao de fiadores que a A. no apresentou. 21 Pelo que o Mm Juiz a quo, nunca poderia concluir que o comportamento da A. no foi demonstrativo de que a no obteno do emprstimo tivesse sido provocado pela prpria, razo pela qual, por aplicao do referido comando normativo, e por se percepcionar a violao das regras contratuais da boa f, o correcto seria considerar-se como no verificada a condio resolutiva a que as partes submeteram o regime do contrato e, nesta conformidade, absolver-se a R. No foram apresentadas contra-alegaes. * Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Delimitando-se o mbito do recurso pelas concluses da alegao do recorrente abrangendo apenas as questes a contidas (arts 684 n 3 e 685-A n 1 do CPC), verifica-se que a nica questo a decidir saber se em face da factualidade provada se mostra ou no verificada a condio resolutiva a que as partes submeteram o regime do contrato. * So os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1 instncia: A No dia 10/07/2009, o representante legal da R, de um lado, e a A. de outro lado, assinaram um documento escrito denominado Contrato Promessa

Recproca de Compra e Venda e Recibo de Sinal , tendo declarado que a primeira prometia vender segunda, que prometia comprar primeira, pelo preo de 240.000,00, o lote de terreno n 256, com a rea total de 571 m2 da Urbanizao Quinta da Serralheira, em Setbal, freguesia de S. Sebastio, concelho de Setbal, destinado a construo de uma moradia de 5 assoalhadas com 168 m2 composta por dois pisos com cave na ntegra alnea A) da matria assente. B Tendo a A. entregue R a quantia de 10.000,0, a ttulo de sinal e princpio de pagamento al. B) da matria assente. C Na alnea C) da Clusula 3 do documento referido em A) ficou convencionado que a A. iria recorrer a financiamento bancrio e que, se este no lhe fosse concedido, a R devolveria o sinal sem qualquer custo ou indemnizao al. C) da matria assente. D A A. no conseguiu obter financiamento bancrio para a compra referida em A) al. D) da matria assente. E Tendo recebido resposta negativa da CGD, SA e do Millenium BCP al. E) da matria assente. F A A. no tem possibilidade de encontrar fiadores al. F) da matria assente. G Nem tem histria nem presente bancrios que lhe permitam obter emprstimos em bancos que completamente a desconhecem al. G) da matria assente. H A R no devolveu A. a quantia a que se alude em B) al. H) da matria assente. I A R tem acordos com o Banco Esprito Santo e com a Caixa Geral de Depsitos, para onde remete os seus clientes que pretendem obter financiamento bancrio resposta ao quesito 2. J No mbito dos acordos referidos em 2, a A. iniciou o processo de financiamento junto da CGD resposta ao quesito 3. L Sendo que mesmo antes da assinatura do documento a que se alude em A) a R pediu CGD uma simulao do emprstimo resposta ao quesito 4. M Tendo a CGD condicionado a concesso de emprstimo existncia de fiadores resposta aos quesitos 5 e 6. N Pela CGD foi pedida A. a indicao de fiadores resposta ao quesito 8. O O que nunca foi facultado resposta ao quesito 9. Estes os factos que por no terem sido impugnados se tm por definitivamente assentes. Com base nestes factos a sentena recorrida considerou resolvido o contrato-promessa em causa nos autos porque se mostra verificada a condio constante da al. c) da clusula 3 do referido contrato e, em consequncia, condenou a R a restituir A. a quantia de 10.000,00 que recebeu a ttulo de sinal. Insurge-se a R recorrente contra tal deciso defendendo que os factos provados, s por si, no so suficientes para se considerar verificada aquela condio e, consequentemente, o accionamento da al. c) da clusula 3 do referido contrato. No suscita dvidas que estamos perante um contrato-promessa de compra e venda em que as partes estabeleceram, ao abrigo do princpio da liberdade contratual, uma condio resolutiva do contrato, nos termos da qual, ficou convencionado que a A. iria recorrer a financiamento bancrio e que se este no lhe fosse concedido a R devolveria o sinal sem qualquer custo ou indemnizao. Embora no o diga expressamente parece resultar das concluses da sua alegao de recurso que a recorrente pretende que no deve ser declarada vlida a resoluo do contrato-promessa objecto dos autos, efectuada pela A. com base em clusula resolutiva expressa, porquanto foi a A. que deixou de cumprir a sua obrigao contratual de obteno do financiamento bancrio, quer por saber que no tinha condies para o efeito, quer por

no ter realizado as diligncias necessrias no verificao da condio. Imputando a R recorrente A. uma actuao culposa, o nus da prova da incria, falta de cuidado, aplicao nos resultados de modo a que a invocada condio resolutiva no ocorresse cabe recorrente por se tratar da prova de factos impeditivos do direito resoluo invocado pela A. (art 342 n 2 do CC) E, adianta-se j, no logrou a Recorrente tal prova. Com efeito, conforme ficou provado, na alnea C) da Clusula 3 do documento referido em A) ficou convencionado que a A. iria recorrer a financiamento bancrio e que, se este no lhe fosse concedido, a R devolveria o sinal sem qualquer custo ou indemnizao al. C) da matria assente. Subscrevemos a sentena recorrida ao interpretar tal clusula (arts 236 a 238 do CC) no sentido de que diligenciando a A. pela obteno de financiamento bancrio e no sendo este obtido, a R ficaria obrigada a devolver o sinal entregue, considerando-se cessada a eficcia do negcio em virtude da no obteno do emprstimo. esse o sentido que decorre da referida clusula e no o pretendido pela recorrente de que o pressuposto de que as partes partiram ao inserir aquela clusula no contrato foi o de que a R deveria restituir A. a quantia de 10.000,00, caso o financiamento no fosse concedido e desde que cumpridas todas as exigncias bancrias para o efeito necessrias . Tal pressuposto no resulta nem expressa, nem tacitamente da clusula, sendo de admitir que a Recorrente no previu qualquer dificuldade em face dos acordos que tinha com algumas instituies bancrias (segundo consta da motivao da deciso de facto o gerente da CGD, que acompanhou o pedido de emprstimo e que mereceu toda a credibilidade do tribunal, ter declarado que informao que deu ao legal representante da R sobre a necessidade de fiadores, este contraps a actividade de mecnico do marido da A. e deu-se incio ao processo) Alis, neste sentido, atente-se ainda que o tribunal deu como no provado o art 11 da B.I., onde se perguntava, expressamente, se A R s se comprometeu a devolver o sinal, nos termos da alnea c) da clusula 3 do documento referido em A), caso a A. indicasse fiadores e ainda assim fosse recusado? . Ora, resulta da factualidade provada que R tem acordos com o Banco Esprito Santo e com a Caixa Geral de Depsitos, para onde remete os seus clientes que pretendem obter financiamento bancrio e no mbito desses acordos, a A. iniciou o processo de financiamento junto da CGD, sendo que mesmo antes da assinatura do contrato promessa, a R apelante pediu CGD uma simulao do emprstimo, tendo a CGD condicionado a concesso de emprstimo existncia de fiadores. Tendo ficado provado que antes da assinatura do contrato, a R pediu uma simulao junto da CGD, (atente-se que os documentos de fls. 88/105 foram enviados pela R para a CGD em 7/07/2009, sendo o contrato datado de 10/07/2009), tendo esta condicionado a concesso de emprstimo existncia de fiadores, o certo que no resulta da factualidade provada que a A. teve conhecimento de tal exigncia antes da assinatura do contrato, nem sequer a prpria R apelante, pois o tribunal no deu como provado que a referida condio do emprstimo lhe tivesse sido comunicada logo nessa altura , conforme se perguntava no quesito 6. O que se provou foi que no mbito dos acordos referidos entre a R e a CGD, a A. iniciou o processo de financiamento junto desta e que tendo sido pedida A. a indicao de fiadores, esta no os facultou. De resto, embora no conste da factualidade provada a data em que o financiamento foi recusado, atente-se que a carta da CGD dirigida A. e marido, recusando o emprstimo e condicionando-o indicao de fiadores -

Na sequncia do seu pedido de crdito de auto-construo de habitao prpria permanente somos a informar que a mesma foi recusada, todavia poderemos efectuar nova anlise, mediante a apresentao de fiador(es) de valia financeira e patrimonial adequada , mostra-se datada de 8 de Outubro de 2009. Da que no se possa concluir, como pretende a Recorrente, que a A. ao celebrar o contrato em apreo e formalizado o pedido de financiamento sabia desde logo que o mesmo estava condicionado apresentao de fiadores e que no podia cumprir essa exigncia. E como bem se refere na sentena recorrida, no se diga que essa concluso se pode retirar das alneas F) e G) da matria assente pois a alnea F) reporta-se situao actual e no importa que a A. soubesse na altura do contrato que seriam necessrios fiadores; sendo que, por sua vez, a al. G) apenas se refere possibilidade de a A. obter emprstimos junto de bancos que a desconhecem e no significa mais do que a impossibilidade de obter emprstimo junto de instituies s quais se apresente em condies distintas daquela em que foi pedido o financiamento junto da CGD, em que actuou no mbito de um acordo existente entre aquela instituio e a R apelante e com interveno desta. A. cabia provar, apenas, nos termos decorrentes da clusula em apreo, a solicitao do emprstimo bancrio e a sua no concesso, o que fez. Por sua vez, cabendo R recorrente a prova de que a no obteno do emprstimo foi provocada pela A., no logrou a R produzir tal prova como resulta da factualidade provada. Assim sendo, bem andou a Exm Juza ao considerar resolvido o contrato com base na verificao da clusula contratual referida, cujos efeitos do preenchimento retrotraem-se data da celebrao do negcio (art 276 do CC) e de que resulta, em consequncia, a obrigao de restituio A. do valor da quantia recebida pela R recorrente a ttulo de sinal. Improcedem, pois, in totum, as concluses da alegao da apelante, impondo-se a confirmao da sentena recorrida. DECISO Nesta conformidade, acordam os Juzes desta Relao em julgar improcedente a apelao e, em consequncia, em confirmar a sentena recorrida. Custas pela apelante. vora, 14.06.12 Maria Alexandra A. Moura Santos Eduardo Jos Caetano Tenazinha Antnio Manuel Ribeiro Cardoso