FAZER ACONTECER A REGENERAO URBANA

Novembro de 2010

I.

SUMRIO EXECUTIVO

Existe um entendimento comum sobre a urgente necessidade de reabilitar as cidades, requalificar os centros urbanos e recuperar os edifcios degradados.

Nas ltimas 3 dcadas, o investimento no sector esteve concentrado na construo de novos edifcios. Neste perodo, desapareceu o mercado do arrendamento para habitao, dando lugar ao novo mercado da habitao prpria.

As polticas adoptadas tiveram como consequncia o congelamento das rendas, as quais no geraram rendimento suficiente para os senhorios assegurarem a manuteno e, s vezes, a prpria segurana dos edifcios.

Acresce, ainda, a dificuldade em despejar os incumpridores.

Esta falta de confiana no mercado do arrendamento provocou a progressiva reduo da oferta, que praticamente desapareceu, provocando o crescimento do nmero de fogos devolutos.

Resultou daqui a degradao dos prdios, o abandono das cidades e o desaparecimento de habitao nos centros urbanos.

A CIP defende a requalificao das cidades, para que surjam novas oportunidades de vida nos centros urbanos num ambiente de qualidade e conforto. Alm do mais, essa uma oportunidade a no perder num momento como o que atravessamos.

A Regenerao Urbana, quando vista no seu vasto mbito de interveno em zonas da cidade ou em bairros e no apenas como a recuperao de prdios, de forma descoordenada e sem uma poltica integrada, uma oportunidade de investimento multidisciplinar, envolvendo variadssimos agentes e valncias.

Em suma, uma oportunidade de criar emprego, gerar negcios, rentabilizar estruturas existentes que se encontram subaproveitadas, viabilizar investimentos. Envolve comrcio e indstria. Consome materiais. Atrai engenheiros e arquitectos, desenhadores e projectistas.

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Ocupa urbanistas, consultores e ambientalistas. Mantm e cria emprego, quer o qualificado quer o especializado, mas tambm o indiferenciado e, sobretudo, consome recursos internos, no contribuindo para o agravamento do nosso dfice externo. Assim, a CIP, face actual situao da economia portuguesa, do mercado da construo e do imobilirio e tendo presente a degradao dos edifcios que constituem o patrimnio das cidades, entende que deve apresentar ao Pas propostas orientadas para FAZER ACONTECER A REGENERAO URBANA.

Essas propostas assentam nas seguintes constataes e princpios orientadores:

a) Atendendo elevada dependncia da economia portuguesa face ao sector da construo e do imobilirio, que entrou em crise em 2002, contribuindo directamente para o aumento do desemprego, do dfice pblico e para o reduzido crescimento econmico, imprescindvel a inverso da actividade deste sector, a curto e mdio prazo.

b) No sendo possvel nem desejvel a aposta na construo nova, que caracterizou o mercado nos ltimos 30 anos, o sector da construo e do imobilirio dever orientar a sua actividade para a regenerao das cidades, a requalificao de bairros e reabilitao de edifcios.

c) Perante as caractersticas actuais do mercado do trabalho, a maior mobilidade dos cidados e o aumento das famlias monoparentais, a diminuio da oferta no mercado de arrendamento poder contribuir para o ajustamento da procura, de acordo com o rendimento das famlias.

d) S uma alterao profunda das medidas que no passado provocaram a actual situao poder contribuir para incentivar o investimento na Regenerao Urbana, com particular enfoque na oferta de habitaes para arrendamento.

e) Entre as alteraes necessrias, consideramos prioritria uma nova poltica fiscal sobre os rendimentos imobilirios, a alterao da lei do arrendamento, a simplificao do sistema de licenciamento e polticas pblicas que gerem sinergias entre os diferentes intervenientes.

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II.

PROPOSTAS

I.

Alterar o Sistema Fiscal incidente sobre o Patrimnio Imobilirio, criando estmulos que canalizem a poupana para a Regenerao Urbana

1.

Aplicao, em sede de IRS, de uma taxa liberatria de 21,5%, no mximo, aos rendimentos provenientes do arrendamento habitacional.

2.

Iseno do IMT na primeira transaco, no caso do prdio se destinar ao mercado do arrendamento e a ele esteja afecto pelo menos por dez anos.

3.

Iseno do IMI a partir da primeira transaco e por um prazo no inferior a 10 anos.

4.

Aplicar a taxa reduzida do IVA em todas as obras em edifcios destinados a habitao, bem como s transaces de materiais utilizados em obras de reabilitao e equipamentos de energias renovveis.

5.

Deduo anual de 7% do investimento realizado com a aquisio ou com obras de reabilitao em prdios destinados ao mercado do arrendamento ao rendimento colectvel em IRS ou em IRC do proprietrio, na respectiva categoria, durante dez anos, com o limite de 70% da respectiva matria colectvel.

6.

Deduzir ao rendimento predial uma percentagem a ttulo de despesas de conservao e reparao.

7.

Criao de produtos financeiros na rea da Reabilitao Urbana como alternativa aos depsitos a prazo, de forma a captar a poupana dos particulares.

8.

Criao de Contas Poupana-Reabilitao, com benefcios fiscais semelhantes aos que vigoraram para as Contas Poupana-Habitao.

9.

Criao de um novo certificado de aforro para o investimento imobilirio com taxas de juro iguais s que o Estado est a pagar pelos seus financiamentos externos.

10. Promover a eficincia energtica e a sustentabilidade, atravs da implementao das medidas previstas no Plano Nacional de Aco para a Eficincia Energtica (PNAEE).
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II. Criar medidas orientadas para a dinamizao do Mercado de Arrendamento e a

valorizao do Patrimnio e do Investimento no Imobilirio

1.

Criar apoios, incentivos e benefcios para os proprietrios e investidores, bem como instrumentos de financiamento, estruturados e articulados sob a forma de um nico regime de apoio e financiamento Reabilitao Urbana, que integrem benefcios a fundo perdido, a enquadrar no QREN, com financiamento reembolsvel, atravs de linhas de crdito especificamente orientadas para a reabilitao por parte das instituies bancrias.

2.

Tornar expeditos os processos de despejo, passando a considerar como ttulo executivo a interpelao do senhorio para pagamento das rendas em mora por prazo superior a 30 dias.

3.

Criar a figura do seguro de renda, a adoptar pelas companhias de seguros, para garantir o pagamento das rendas em falta durante um perodo transitrio, at as aces de despejo estarem a funcionar em tempo.

4.

Tipificar os diferentes tipos de devolutos e implementao das solues mais adequadas para cada caso.

5.

Definir

processos

de

liberalizao

de

rendas

antigas,

em

paralelo

com

estabelecimento, se e quando necessrio, de um sistema de apoio social a inquilinos com rendimentos inferiores aos exigidos para suportarem o novo valor mensal da renda.

6.

Implementar um Programa Especial de Reabilitao Urbana (PERU), que trate os inquilinos de baixos recursos do mercado privado em condies semelhantes aos Programas de Habitao Social.

7.

Promover, junto dos bancos e dos fundos de investimento, apoio a emprstimos ao investimento no imobilirio para arrendamento.

8.

Alargar os benefcios previstos para os Fundos de Investimento Imobilirio para Arrendamento Habitacional, criados pela Lei n 64-A/2008, de 31 de Dezembro, s empresas de construo e promoo imobiliria, permitindo-lhes colocar os fogos que detm em carteira e para os quais no conseguem escoamento no mercado.
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9.

Criar Fundos Imobilirios constitudos por participaes em espcie dos imveis das reas de Reabilitao Urbana.

10. Implementar modelos de Parcerias Pblico-Privadas com as SRU Sociedades de Reabilitao Urbana e as Autarquias, para solues de Regenerao Urbana orientadas para a revitalizao de espaos pblicos combinados com a melhoria da qualidade de vida das famlias.

11. Lanar projectos integrados, semelhana do Programa de Modernizao do Parque Escolar, de reabilitao e modernizao sistemtica de edifcios e espaos pblicos, designadamente nos centros histricos, de equipamentos ligados segurana e justia, de hospitais e de edifcios administrativos.

III. Alterar profundamente o actual regime jurdico de Reabilitao Urbana e do

Licenciamento conferindo-lhe eficcia

1.

Admissibilidade automtica da fuso de lotes ou propriedades existentes, quando da aprovao de um projecto que preveja o estabelecimento de um imvel nico nos lotes ou propriedades pr-existentes.

2.

Implementao de polticas e de procedimentos municipais em que, para cada zona, se possa conhecer o potencial construtivo, com resposta clere aos pedidos de informao prvia.

3.

Criao de um regime de licenciamento em reas de Regenerao Urbana que permita a simplificao dos procedimentos e exigncias, maior transparncia e objectividade nas regras e a adequao das restries destas zonas eficincia energtica. Este regime deve promover a reduo das taxas e a criao de instrumentos padronizados nos processos, de forma a encurtar prazos, reduzir a carga burocrtica e a complexidade tcnica.

4.

Permitir a constituio de sociedades gestoras de capitais exclusivamente privados.

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5.

Alargar o mbito das operaes de Reabilitao Urbana consignadas na legislao existente (simples e sistemtica), atendendo ao carcter muito diversificado das operaes a realizar.

6.

Consignar o regime de alterao imediata e automtica dos planos em vigor, quando da aprovao da rea de delimitao de Regenerao Urbana, revendo os Planos Directores Municipais, sempre que necessrio.

7.

Prever os instrumentos urbansticos necessrios Regenerao Urbana, em regime de aprovao, em concertao com gestores de projecto responsveis pela tramitao pblica do processo e pela sua apreciao, contemplando o deferimento tcito sem qualquer recurso.

IV. Adoptar Politicas de Incentivo ao Investimento na Regenerao Urbana e no

Imobilirio

1.

Criao de um Fundo Pblico para dinamizar a Regenerao Urbana.

2.

Criao de linhas de crdito e incentivos, e outros instrumentos financeiros especficos para a Regenerao Urbana, com condies semelhantes s do crdito habitao e com os mesmos benefcios fiscais.

3.

Implementao de um sistema de garantias mtuas para a compra de imveis reabilitados.

4.

Promover uma ajustada poltica de investimento nas cidades, contemplando uma adequada manuteno e valorizao do patrimnio imobilirio do prprio Estado e proceder, com carcter de urgncia, ao levantamento e interveno imediata dos edifcios em situao de perigo iminente.

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III.

FAZER ACONTECER A REGENERAO URBANA

A Regenerao Urbana um processo estratgico integrado, que envolve a iniciativa pblica, privada e outros actores das redes de cidadania, em torno de instituies criadas especificamente para o efeito, optimizando o capital humano, social, material, cultural e econmico. essencial e determinante implementar um programa de Regenerao Urbana que seja simultaneamente:

1. Global, independente e objectivo, tendo em conta todos os impactos econmicos, financeiros, sociais, ambientais, culturais e, tambm, polticos. 2. Sustentado economicamente. 3. Pragmtico, valorizando as oportunidades para todas as empresas do sector, em especial as PME. 4. Atractivo para senhorios, investidores e populao em geral.

Defendemos um programa de Regenerao Urbana integrado no tempo e no espao, que enuncie objectivos e as medidas necessrias para os realizar:

No tempo

Com uma preocupao de curto prazo, para a resoluo de problemas prioritrios colocados pelo edificado em relao sua utilizao e rentabilizao (habitabilidade, qualidade da habitao, servios e instalaes, isolamento trmico e acstico e eficincia energtica).

Simultaneamente, uma interveno complementar no enquadramento urbano (elementos de visibilidade, fachadas, espaos de transio, como o espao contguo ao residencial), associada ao melhoramento do espao pblico e sua revitalizao.

H que assegurar uma perspectiva estratgica de sustentabilidade, articulando as oportunidades com vantagens competitivas.

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No espao

O programa no deve ser interpretado como uma soma de vrios projectos isolados ou de planos introduzidos num dado territrio.

Dever garantir uma interveno coerente, com carcter estratgico e sustentado, em que cada iniciativa integre quarteires, bairros ou conjuntos habitacionais, a nveis diferenciados, mas em interdependncia, com preocupaes de:

Performance econmica e financeira; Sustentabilidade fsica e ambiental; Coeso social e cultural.

As medidas a promover

Uma das principais razes do insucesso relativo dos programas de promoo da Regenerao Urbana, at hoje lanados, deve-se ao facto de as medidas preconizadas aparecerem de uma forma desgarrada sem formarem um todo coerente e complementar, impeditivo de uma identificao global dos benefcios a colher.

O programa dever prever um conjunto de medidas a implementar simultaneamente, garantindo homogeneidade e impacto interveno desejada.

Assim, as propostas devero contemplar as seguintes reas:

I.

Alterar o sistema fiscal incidente sobre o patrimnio imobilirio, criando estmulos que canalizem a poupana para a Regenerao Urbana.

II. Criar medidas orientadas para a dinamizao do mercado de arrendamento e a

valorizao do patrimnio e do investimento no imobilirio.

III. Alterar profundamente o actual regime jurdico de Reabilitao Urbana e do

Licenciamento, conferindo-lhe eficcia.

IV. Adoptar polticas de incentivo ao investimento na Regenerao Urbana e no

Imobilirio.

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IV.

ENQUADRAMENTO

Est instalado na sociedade um amplo consenso sobre a Regenerao Urbana e existe um entendimento comum sobre a urgente necessidade de reabilitar as cidades, requalificar os centros urbanos e recuperar os edifcios degradados.

Nas ltimas 3 dcadas, o investimento no sector esteve concentrado na construo de novos edifcios. Neste perodo, desapareceu o mercado do arrendamento para habitao, dando lugar ao novo mercado da habitao prpria, resultante da orientao para o mercado da venda e no para o mercado do arrendamento.

Na dcada de 90, generalizou-se em Portugal o acesso casa prpria, pelo que em 2001, 75,7% dos alojamentos eram ocupados pelo proprietrio e somente 20,85% estavam arrendados. Lisboa a regio onde o arrendamento tem um maior peso.

Fonte: Censos 2001, INE

Verificou-se um aumento do acesso propriedade por parte de um grande nmero de famlias, no s em termos de habitao de residncia permanente como em termos de

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residncia secundria. Esta situao resultou da conjugao de uma srie de factores que se verificaram na sociedade portuguesa: o aumento do rendimento das famlias, as descidas nas taxas de juro conjuntamente com os apoios e incentivos fiscais do Estado, o que levou a uma melhoria das condies de acesso ao crdito, tendo como consequncia o aumento dos nveis de endividamento das famlias para aquisio de habitao.

O peso do crdito Habitao no endividamento total das famlias elevado, atingindo 79,6% em 2009.

Crdito Habitao

80,0%
77,9%

79,4% 79,7% 78,5% 78,3%

79,0% 78,8%

79,6%

78,0% 76,0% 74,0% 72,0%

69,9% 71,2% 70,4% 72,9% 75,5% 74,3% 73,7%

70,0% 68,0% 66,0% 64,0% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Emprstimos para aquisio de habitao

Fonte: Banco Portugal, Boletim Estatstico Agosto 2010

Relativamente ao mercado do arrendamento, as polticas adoptadas tiveram como consequncia o congelamento das rendas, as quais no geravam rendimento suficiente para os senhorios assegurarem a manuteno e, s vezes, a prpria segurana dos edifcios. Acresce ainda a dificuldade em despejar quem no pagava as rendas.

Esta falta de confiana no mercado do arrendamento provocou a progressiva reduo da oferta. O mercado do arrendamento praticamente desapareceu, provocando o crescimento do nmero de fogos devolutos.

Resultou daqui a degradao dos prdios, o abandono das cidades e o desaparecimento de habitao nos centros urbanos.
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As cidades ficaram com menos vida, os prdios envelheceram, as pessoas foram para outros stios.

H, pois, que revitalizar, valorizar e organizar as cidades para que se tornem mais atractivas, no s para quem nelas vive e/ou trabalha, mas tambm como potenciais centros de interesse turstico, aumentando a sua atractividade.

No obstante terem sido criadas as Sociedades de Reabilitao Urbana (em 2004), apesar de ter sido publicado um novo regime de Arrendamento Urbano (em 2006), tendo ainda presente que todos os municpios colocaram a questo da reabilitao urbana nos seus programas e mesmo considerando que, mais recentemente, foi aprovado o Regime Jurdico da Reabilitao Urbana, verifica-se que a Reabilitao Urbana muito reduzida.

Fonte: Estatsticas da Construo e Habitao 2009 - INE

No perodo de 1995 a 2009, a evoluo das obras de reabilitao e construo nova apresentam duas fases de crescimento distintas. At 2002, assistiu-se a um certo declnio das obras de reabilitao e, simultaneamente, a um aumento das construes novas. A partir de 2002, verificou-se uma ligeira tendncia de aumento das obras de reabilitao associada a uma quebra das construes novas.

As obras de reabilitao atingiram um valor mximo de 23,7% em 1995, tendo em 2009 atingido um valor de 22,1%.

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, pois, notrio que, no sector habitacional, o investimento tem sido direccionado para a construo nova em prejuzo das obras de reabilitao dos edifcios, apesar das necessidades de beneficiao dos edifcios em grande parte do pas.

Comparando, em termos nacionais, os edifcios para habitao familiar, em que foram realizadas obras de reabilitao com os que foram construdos de novo, verificamos que, em 1995, a proporo foi de 27,9%, tendo em 2009 sido de 25,1%.

Fonte: Estatsticas da Construo e Habitao 2009 INE

A CIP defende a requalificao das cidades, para que surjam novas oportunidades de vida nos centros urbanos num ambiente de qualidade e conforto. Alm do mais, essa uma oportunidade a no perder num momento como o que atravessamos.

A regenerao urbana, quando vista no seu vasto mbito de interveno em zonas da cidade ou em bairros e no apenas como a recuperao de prdios, de forma descoordenada e sem uma poltica integrada, uma oportunidade de investimento multidisciplinar, envolvendo variadssimos agentes e valncias.

Em suma, uma oportunidade de criar emprego, gerar negcios, rentabilizar estruturas existentes que se encontram sub-aproveitadas, viabilizar investimentos.

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Envolve comrcio e indstria. Consome materiais. Atrai engenheiros e arquitectos, desenhadores e projectistas. Ocupa urbanistas, consultores e ambientalistas. Mantm e cria emprego, quer o qualificado quer o especializado, mas tambm o indiferenciado.

A CIP considera que deve prevalecer o primado da Reabilitao Urbana sobre as novas urbanizaes, evitando assim a extenso desnecessria das malhas urbanas, contribuindo para optimizar as infra-estruturas j existentes e reduzindo os fluxos dirios das periferias para os centros das cidades.

Defende tambm uma mudana estrutural no mercado habitacional, mediante a captao de investimento na aquisio de imveis para arrendamento.

Estes programas s podem passar prtica se a Regenerao Urbana for de facto um verdadeiro desgnio e no uma mera bandeira de ocasio.

Consideramos tambm que a disperso de agentes e de iniciativas no tem facilitado, antes tem prejudicado, a prossecuo de polticas consequentes de Regenerao Urbana.

Os estmulos do Estado Regenerao Urbana devem ser entendidos, tambm, como fazendo parte das polticas sociais de apoio habitao.

Por sua vez, a ausncia de legislao adequada tem contribudo mais para a degradao urbana do que para a Regenerao Urbana.

sabido que uma das causas da degradao dos prdios e das cidades radica na lei do arrendamento e que o desajustamento da regulao a este nvel tem contribudo para a manuteno do estado de coisas e no para a procura de solues.

A CIP considera necessrio e fundamental:

Revogar a legislao desnecessria, desajustada e redundante;

A legislao deve estar claramente orientada para os objectivos de promoo do arrendamento, estabelecendo um ambiente de confiana que mobilize o investimento privado.

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Para isso, necessrio rever o Regime do Arrendamento Urbano, por forma a incentivar a realizao de obras de conservao e rever o regime jurdico das obras em prdios arrendados, orientado para, entre outros objectivos, reavaliar a premissa dominante do proteccionismo ao arrendatrio bem como a opo pela demolio.

Intervir nas polticas fiscais: IVA ou IRC, IMT e IMI, atravs de alteraes orientadas para incentivar o investimento na Regenerao Urbana.

s questes indicadas acrescem todos os factores relacionados com o financiamento.

A dimenso dos projectos de Regenerao Urbana exige, para a sua aplicao, incentivos pblicos e investimento privado.

Esta uma questo que est a ser discutida no s em Portugal mas tambm no mbito europeu, onde tem sido entendido que a Regenerao Urbana tem um efeito de desenvolvimento sustentvel.

No se trata de esperar que sejam os Governos a investir na Regenerao Urbana.

Trata-se, isso sim, de levar os Governos europeus a intervir na Regenerao Urbana, elegendo-a como uma das polticas que pode gerar retorno num prazo mais curto e ter efeitos mais rpidos no processo de recuperao econmica.

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V.

A IMPORTNCIA DO SECTOR DA CONSTRUO NA ECONOMIA

A construo tem um papel relevante no desenvolvimento econmico, no apenas em Portugal, mas em todo o mundo desenvolvido. De acordo com o Eurostat, tendo por referncia a UE15 e com dados de 2008, o sector da construo na UE composto por 2,3 milhes de empresas, emprega 16,3 milhes de trabalhadores, contribui com 10,3% para o valor agregado do PIB e com cerca de 6% do VAB no PIB.

Em Portugal, de acordo com a AICCOPN (Associao dos Industriais da Construo Civil e Obras Pblicas), em 2008 a construo contribuiu directamente com cerca de 6,4% para o PIB, responsvel por cerca 10,7% do emprego, com cerca de 553.000 trabalhadores e representa cerca de 60% do total de investimento agregado no pas.

Na ltima dcada, em Portugal, assistiu-se a um esforo brutal de construo, sobretudo orientada para a obra nova. A rede nacional de estradas cresceu cerca de 33% e o parque habitacional cresceu a uma mdia anual, no perodo de 1995 a 2005, de cerca de 100.000 edifcios/ano (9 edifcios / 1.000 habitantes), o que representa quase o dobro da mdia europeia no mesmo perodo (5,5 edifcios / 1.000 habitantes), assistindo-se a uma progressiva reduo do nmero de pessoas por habitao. Nos edifcios no residenciais, o nmero de m2 licenciados aumentou 35% em termos acumulados, no perodo de 1998 / 2008.

O parque habitacional, em 2009, em Portugal, de acordo com nmeros do INE, era de 3.451.607 edifcios, o que corresponde a 5.722.203 alojamentos familiares clssicos, dos quais 60% foram construdos aps 1971. O parque habitacional nacional encontra-se territorialmente distribudo de acordo com o seguinte grfico:

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Parece hoje consensual que est esgotado o modelo de desenvolvimento dominante nas ltimas dcadas, assente na construo de novos fogos e na expanso dos centros habitacionais, frequentemente sem definio estratgica de suporte.

O modelo seguido revelou-se insustentvel do ponto de vista social, ambiental, econmico e urbanstico e conduziu-nos a estrangulamentos, que influenciaram a qualidade de vida das populaes e a coeso social e territorial, que urge resolver.

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As grandes dinmicas de mobilidade residencial de mdio e largo espectro, que tinham motivado um crescimento populacional das cidades e metrpoles portuguesas, apresentam, desde meados dos anos 90, uma tendncia muito acentuada para estabilizar ou regredir, com perdas de populao significativas, o que, associado reduo do ndice demogrfico nacional, conduz a fenmenos de desertificao nas principais cidades.

Por outro lado, a actual crise econmica e financeira veio introduzir limitaes concesso de crdito e muito particularmente ao financiamento habitao e ao imobilirio, reflectindo uma nova atitude do sector financeiro face ao risco e s suas dificuldades de financiamento nos mercados internacionais.

A anlise evoluo do financiamento habitao tem revelado uma reduo dos rcios de endividamento, ou loan to value, a par do aumento progressivo das margens ou spreads praticadas pelos bancos, o que, associado reduzida capacidade de absoro de fogos construdos, motiva uma baixa correlao entre fogos concludos e contratao de novas operaes de crdito e tem conduzido ao aumento do parque excedentrio e, em particular, ao aumento de devolutos.

A conjugao destes factores provoca um forte impacto no mercado habitacional, tanto ao nvel do arrendamento como ao nvel do investimento imobilirio, para posterior arrendamento, que se ir acentuar nos prximos tempos.

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Assumindo-se que:

As cidades e as regies urbanas sero os plos de desenvolvimento das economias do sculo XXI, considerando-se o aumento da eficcia e da eficincia do sistema urbano vertentes fundamentais para o aumento da competitividade territorial, intra e inter-cidades, nas redes transeuropeias.

Perante o notvel aumento do parque habitacional da ltima dcada, em praticamente todas as reas urbanas e a fraca capacidade de absoro pelo mercado, o esforo de construo nova tender a sofrer uma reduo significativa.

muitssimo relevante o peso do sector da construo na economia e a sua representatividade no desemprego que, no total, ascende j a 14,4%, em termos mdios nacionais, atingindo valores mais elevados nalgumas regies do pas como, por exemplo no Algarve, com 23% (fonte IEFP Abril 2010).

Em Portugal, no existe uma cultura de preservao do patrimnio edificado, apesar da exigncia legal estabelecida pelo Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao de se proceder a obras em cada 8 anos.

Portugal dos pases da Europa com menor peso da reabilitao urbana no conjunto das obras em habitao. De acordo com INE, em 2006, a reparao e manuteno do edificado apenas representou 9,6% do valor total dos trabalhos de manuteno e reparao realizados, quando a mdia europeia de 23%. Se considerarmos apenas o edificado habitacional, a mdia no pas cai para 6,2%.

Existem apenas 750.000 fogos no mercado de arrendamento, o que representa menos de 20% dos fogos destinados a habitao permanente. Portugal o 2 pas da UE com a menor percentagem de habitaes destinadas ao arrendamento, mas, em contrapartida, o 3 com a maior percentagem de populao com habitao prpria (76%).

34% do parque habitacional existente em Portugal, em 2008, carece de reabilitao, de acordo com a AECOPS.

Estima-se existirem cerca de 550.000 fogos devolutos em todo o pas (quase 10% do parque). S em Lisboa, este nmero representa cerca de 60.000 fogos (fonte: EPUL) e, de

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acordo com a CML, cerca de 66% no carecem de obras, mas apenas da dinamizao do mercado de arrendamento.

A regenerao urbana uma actividade com impacto transversal em toda a economia, permitindo dinamizar desde o comrcio ao turismo, da construo aos materiais e equipamentos, da engenharia arquitectura, da energia ecologia.

O efeito da regenerao do patrimnio vital para a actividade turstica, uma vez que o patrimnio s apreciado se estiver bem preservado. O turismo um sector estratgico para a competitividade da economia portuguesa, representando cerca de 11% do PIB e que de acordo com o Turismo de Portugal, o Governo pretende que o seu peso aumente para 15%.

De acordo com a Quercus, a Pegada Ecolgica mdia em Portugal de 4,4 hectares globais per capita, quando o pas tem apenas uma biocapacidade de 1,2 hectares globais per capita. Portugal tem um dfice ecolgico de 3,2 ha per capita. O impacto das reas edificadas e do trfego rodovirio nos grandes centros urbanos, resultante da presso urbanstica exercida pela periferia, representa uma rea importante a combater para a absoro do CO2 libertado em excesso.

O investimento na regenerao dos espaos, das redes urbanas e das centralidades j existentes, um factor determinante no desenvolvimento econmico em Portugal e deve ser assumido como um desgnio nacional.

A falta de investimento que se tem verificado em Portugal em trabalhos de reabilitao ou regenerao do edificado tem-se revelado penalizadora para o desempenho econmico do Pas. O profundo grau de degradao revelado por uma parte muito significativa dos edifcios e das infra-estruturas existentes tem vindo a condicionar o crescimento do nosso Produto Interno Bruto e a limitar, de forma sensvel, o PIB potencial, que tem vindo a baixar significativamente, como resultado de uma ineficiente afectao dos factores produtivos do Pas, desde logo o factor capital, em que se inclui o stock de edificado.

O desafio do sector imobilirio portugus consiste em inverter a tendncia dos ltimos anos, no que se refere reabilitao de edifcios, semelhana do que acontece em toda a Europa e encontrar um novo paradigma de sustentabilidade e de desenvolvimento para todo o sector.

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VI.

A SITUAO ACTUAL DO SECTOR DA CONSTRUO E DO IMOBILIRIO

Caracterizao da Fileira da Construo e Imobilirio

A fileira da Construo e do Imobilirio integra 220.515 empresas, o que representa 20,02% das 1.101.681 empresas contabilizadas pelo INE, em 2007. A estrutura empresarial da Construo e do Imobilirio predominantemente formada por micro e pequenas empresas, representando cerca de 90% do total.

Recorrendo ao Sistema de Contas Integradas das Empresas, do INE, verifica-se que a Construo e o Imobilirio empregaram 818.558 mil pessoas em 2007, o que corresponde a 21,4% do pessoal ao servio das empresas no financeiras e 15,8% do emprego total nacional.

De acordo com as Contas Nacionais relativas a 2007, por ramos de actividade, possvel verificar que o peso da fileira da Construo e do Imobilirio ascende a 18% do Produto Interno Bruto portugus. Por outro lado, relativamente ao Valor Acrescentado Bruto das empresas no financeiras, constata-se que o peso desta Fileira ascende a 21,1%, ultrapassando mesmo os sectores da indstria e do comrcio.

Relativamente ao peso no Investimento, e de acordo com as contas nacionais trimestrais do INE, os produtos da Construo e do Imobilirio representam, directamente, 60,8% da Formao Bruta de Capital Fixo nacional.

No primeiro semestre de 2010, verificaram-se decrscimos de produo que, no segmento da engenharia civil, foram de 21,2%, na construo de edifcios residenciais de 18,0% e na construo de edifcios no residenciais de 8,9%, em termos homlogos.

Efectivamente, em 2010, a actividade das empresas da fileira da Construo e do Imobilirio tem sido condicionada pelo aumento do desemprego, pelo agravamento das condies de financiamento das empresas e dos particulares, por um nvel muito reduzido de procura de habitao, pela reduo do investimento pblico e, sobretudo, pelas medidas de austeridade inscritas no Programa de Estabilidade e Crescimento (PEC).

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Neste sentido, nos primeiros 6 meses de 2010, verifica-se uma reduo de 54,6% do valor das adjudicaes de obras pblicas e uma reduo de 27,7% no nmero de promoes de novas obras, o que confirma a inteno inscrita no Programa de Estabilidade e Crescimento (PEC) de fazer regressar o Investimento pblico a nveis de 2008. Acresce que a incerteza quanto ao calendrio de execuo das grandes obras pblicas no permite perspectivar uma evoluo positiva neste segmento em 2010. De facto, o corte do investimento pblico inscrito no PEC implica uma queda, na produo global do Sector, de cerca de 5,6%, ou seja, 1,05 mil milhes de euros, o que, em termos de emprego directo, representa, no imediato, uma perda de aproximadamente 28 mil postos de trabalho, s nas actividades de construo.

Assim, no se prev uma melhoria para a fileira da Construo e do Imobilirio em 2010, mas, pelo contrrio, a manuteno de grandes dificuldades na recuperao do investimento em Construo. Corroborando esta previso, salienta-se que a Comisso Europeia, nas Previses Econmicas da Primavera de 2010, estimou uma nova contraco de cerca de 3,7% do Investimento em Construo.

O Multiplicador do Investimento em Construo e Imobilirio

O elevado efeito multiplicador da Construo e do Imobilirio sobre a actividade econmica um facto h muito reconhecido. De acordo com um estudo elaborado pela Comisso Europeia, o multiplicador do emprego na Construo situa-se, em regra, entre 2 e 3, ou seja, por cada emprego criado neste sector, geram-se entre 1 e 2 empregos adicionais na restante economia.

Analisando, por seu turno, o efeito multiplicador do investimento em construo sobre o PIB, e para uma amostra de 10 pases, em mdia, por cada euro investido em construo geramse um total de 2,19 euros em actividade econmica directa e indirecta, ao longo de toda a cadeia de interligaes com os mais diversos sectores de actividade, quer a montante quer a jusante.

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Pas

Multiplicador Construo
1

da

Alemanha Dinamarca Holanda Canad EUA Itlia Frana Japo Reino Unido Austrlia

2,302 2,262 2,242 2,222 2,213 2,204 2,163 2,152 2,095 2,062

A estes efeitos, directos e indirectos, haveria ainda que somar o impacto induzido no pas pelo aumento do emprego e do rendimento resultante deste investimento em construo. Um estudo recente, para a economia inglesa6, aponta para um efeito induzido adicional de 75 cntimos por cada euro investido, o que eleva o multiplicador da Construo, naquele pas, para 2,84.

ContemplaapenasasactividadesdeConstruocorrespondentessecoF,daCAErev.3 PietroforteeGregori,2003 MillereBlair,1985 BonePietroforte,1990 ONS,2002 ConstructionintheUKEconomy,UKCG,Outubrode2009

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VII.

O MERCADO DO ARRENDAMENTO

Condicionantes do Mercado de Arrendamento

A falta de confiana no mercado de arrendamento provocou a sua gradual reduo, deixando de ser uma alternativa do mercado, provocando o crescimento dos fogos devolutos, em vez de serem colocados no mercado.

Portugal o 2 pas da UE com a menor percentagem de habitaes destinadas ao arrendamento, mas, em contrapartida, o 3 com a maior percentagem de populao com habitao prpria (76%).

O parque habitacional pblico tambm reduzido, com apenas 2,2 % do total das habitaes do pas, quando um valor equilibrado, em termos europeus, deveria ser superior a 20%.

A manuteno de fogos devolutos, em vez da sua colocao no mercado de arrendamento, j que os proprietrios no desejam vend-los, consequncia da falta de confiana no mercado de arrendamento. A soluo no est em penalizar, atravs do aumento do IMI, esses fogos, mas criar as condies para a sua colocao no mercado.

Contudo, no existe apenas uma razo para a manuteno dos devolutos, sendo necessrio tipificar as diferentes situaes e definir diferentes solues.

Polticas Pblicas Socialmente Injustas

As polticas de habitao para os extractos da populao mais desfavorecidos tm sido injustas. Enquanto para alguns grupos, nomeadamente para os que viviam em construes clandestinas ou abarracadas, o Estado construiu e mantm, com elevados encargos, dezenas de milhares de habitaes, para os inquilinos pobres dos edifcios privados, muitos deles em piores condies do que as barracas, no existiu idntico financiamento e apoio. O Estado transferiu para os senhorios a sua funo social (congelamento das rendas e

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proteco dos contratos), sem contrapartidas (financiamentos a fundo perdido para a conservao e reabilitao dos imveis). Os inquilinos de habitaes privadas, com baixos recursos e muitos deles com idades avanadas foram simplesmente ignorados, sob a bandeira da proteco devida ao congelamento das rendas, independentemente da sua capacidade econmica. Nos bairros sociais, os elevados custos com a manuteno dos edifcios levou o Estado e as Autarquias a optar por venderem fraces a preos reduzidos, com custos suportados pelos contribuintes.

Perante as mesmas realidades sociais (pessoas carenciadas que viviam em habitaes degradadas), o Estado aplicou duas diferentes polticas, consoante era senhorio, ou transferiu para os senhorios privados o nus que era da sua responsabilidade.

Favorecimento da Construo Nova

A ausncia de um mercado de arrendamento levou a populao a contrair emprstimos para a compra de habitao, tendo havido polticas de incentivo, com bonificao das taxas de juro, custa dos contribuintes.

Os promotores imobilirios responderem com novas construes, na razo inversa da descida das taxas de juro. Na dcada de setenta, a produo mdia anual de fogos destinados habitao permanente foi de 43.000. Na dcada seguinte, apesar do aumento da populao, aquela mdia desceu para 27.000, pois as taxas de juro chegaram a atingir os 30%. S a partir do incio da dcada de noventa se iniciou uma gradual descida das taxas de juro, passando de 20% para 4%. Como consequncia, entre 1998 e 2005 a mdia do nmero de fogos construdos por ano situou-se prximo dos 100.000, que quase o dobro da mdia europeia (5,5 fogos/ 1.000 habitantes).

Poltica Fiscal

As polticas fiscais favoreceram a construo nova, passando a utilizar esta como fonte de receita dos municpios, nomeadamente a Sisa, a Contribuio Autrquica, substitudas em 2003 pelo IMI, IMT e outras taxas.

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Em 2008, as receitas de IMI e IMT atingiram 1.800 milhes de euros, tendo a reforma de 2003 provocado a duplicao das receitas do IMT em relao Sisa.

Em 28 municpios, as receitas do IMI e IMT representaram entre 30% a 40 % do oramento e nas cidades de Lisboa e Porto atingiram 38% e 35% respectivamente.

Dificuldades Acrescidas de Licenciamento

Ao nvel dos licenciamentos, a reabilitao de edifcios encontrou maiores dificuldades, com particular destaque para os edifcios inseridos em zonas histricas ou em reas classificadas.

Neste contexto passou a existir uma maior dependncia da apreciao das entidades externas da administrao central, com regras pouco claras, objectivas e pareceres mais discricionrios. A exigncia de pesquisas arqueolgicas de forma generalizada, como modo de obrigar prestao de servios nessa rea, sem qualquer sentido ou resultado, aumenta os custos e o tempo da reabilitao.

Maiores Custos com a Reabilitao

Os custos de reabilitao mais profunda so, no geral, mais elevados do que na construo nova e mais imprevisveis, fazendo aumentar o risco do investimento.

H maiores dificuldades para aplicar regulamentos do sculo XXI a prdios do sculo XIX, destinados a pessoas com baixos rendimentos.

H maior dificuldade nas reas de estaleiro e de ocupao de via pblica.

Maiores limitaes dos edifcios e das zonas histricas s exigncias das famlias

Nas zonas histricas e nos centros das cidades, verifica-se uma reduzida adequao s exigncias das famlias, atendendo aos constrangimentos, nomeadamente nas

acessibilidades, estacionamentos e segurana. Apesar desta evidncia, no h polticas para melhor adequao destas zonas s necessidades da populao.
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H efectiva limitao da qualidade dos edifcios a reabilitar, em segurana, funcionalidade, conforto e outros factores face ao que oferecido nos edifcios novos.

Conceito de valor dos imveis desfasados do valor de mercado

De um modo geral, o patrimnio edificado nas principais cidades e que precisa de ser reabilitado, com algumas excepes, no tem grande valor arquitectnico, sendo a sua construo de baixa qualidade, ao contrrio do que se verifica nas cidades de Madrid, Paris ou Londres. So edifcios destinados a classe mdia baixa que, na altura da sua construo, respondiam ao mnimo das necessidades dos seus utilizadores.

A poltica de manter a todo o custo esses edifcios, muitos dos quais sem dimenso, frente e profundidade, para fornecer habitaes que satisfaam as actuais exigncias, tem como consequncia o seu reduzido valor de mercado aps as obras de reabilitao. Essas obras so no geral muito grandes, pelo que o custo do investimento dificilmente ser recuperado.

Consequncias

Os factos descritos provocaram consequncias Sociais (custos da habitao prpria e da deslocalizao para fora dos centros das cidades, impostos, reduo dos tempos de lazer e de apoio famlia, e deficientes condies de habitabilidade dos fogos arrendados). H tambm custos Ambientais, decorrentes do consumo de combustveis fsseis, emisses de CO2, aumento da construo em reas destinadas a outros usos e custos Econmicos, com a degradao do patrimnio, empobrecimento, aumento da factura energtica, maior endividamento do pas, etc.

A factura global difcil de quantificar mas, alm do custo para repor o patrimnio degradado, existem outras consequncias, como seja o aumento do endividamento do pas e do saldo negativo das contas com o exterior.

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VIII.

A IMPORTNCIA DA REGENERAO URBANA NO DESENVOLVIMENTO SUSTENTVEL

A Resposta da Regenerao Urbana

Ao longo da Histria do Urbanismo, a regenerao urbana tem sido realizada em diversas pocas e com diversos objectivos:

- no mbito da sade pblica, a construo de redes de distribuio de gua, de drenagem de efluentes domsticos e pluviais, a abertura de arruamentos novos e a respectiva pavimentao; - no estabelecimento de standards de habitao condizentes com a sade pblica e com as necessidades das famlias; - no mbito do aumento das acessibilidades urbanas e regionais, na realizao de infraestruturas e equipamentos urbanos tais como: estaes de caminhos-de-ferro, nas vias circulares e radiais; - no mbito da melhoria das condies de vida urbana, na realizao de novos empreendimentos urbanos; - no mbito da regenerao de portos, de zonas industriais obsoletas e abandonadas, na criao de novos desenvolvimentos urbanos; - no mbito da incluso social, regenerando zonas urbanas socialmente problemticas; - no mbito de princpios e das tecnologias de desenvolvimento sustentvel, aplicando-os na regenerao de vrias reas das cidades.

Uns so caractersticos de uma poca e outros de vrias.

Depois da Segunda Guerra Mundial, as condies de vida melhoraram muito na Europa. O Estado Social proporcionou grandes aumentos dos standards e a situao habitacional teve uma melhoria importante.

Aps as crises energticas de 1973 e 1979, a situao alterou-se. Com o aumento dos custos do petrleo, os custos de produo aumentaram, os preos subiram, o consumo diminuiu, a competitividade aumentou e originou o desemprego e a crise social. Muitas
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indstrias fecharam ou procuraram novas localizaes, menos onerosas ou com mo-deobra mais barata ou mais especializada.

Os Governos no investiram em reas sociais problemticas, em reas industriais obsoletas e em reas porturias abandonadas. Nas mesmas reas coexistem problemas de degradao urbana, com vrias componentes: social, de emprego, de equipamentos, de infra-estruturas, de habitao. Mais recentemente, com a internacionalizao da produo, este problema agravou-se, acelerando as tendncias anteriormente verificadas.

Simultaneamente, parte da populao procurou viver em novos empreendimentos, nas periferias das cidades, com infra-estruturas novas, com novos equipamentos e mais de acordo com a imagem de famlias novas. O financiamento destas reas de expanso, ao promotor, ao construtor e ao comprador, foi facilitado por um novo sistema de emprstimos bancrios. Foi o sucessivo abandono de vrias reas centrais da cidade. Ao abandono acresce geralmente a criminalidade.

Estas alteraes so simultneas a outras, de entre as quais salientamos: a alterao da estrutura familiar, o aumento da taxa de divrcios, a diminuio da taxa de fecundidade, o aumento da esperana de vida, o aumento da idade da me quando do primeiro filho, e o aumento do nmero e da percentagem de famlias monoparentais.

Hoje, a Regenerao Urbana a resposta para estes problemas. O objectivo global cortar a espiral do declnio urbano, desenvolvendo novas actividades econmicas, criando novas actividades e novos empregos, reduzindo os problemas sociais e promovendo a incluso social.

Para atingir estes objectivos, necessrio sustentar a regenerao urbana em instituies estveis, economicamente, financeiramente, tecnologicamente e politicamente.

Em toda a Europa, nas ltimas dcadas, foram criados novos programas, dinamizadas novas instituies e publicada nova legislao para dinamizar a regenerao urbana. A regenerao no Reino Unido e em Frana so um bom exemplo disto.

So objecto de regenerao urbana reas urbanas to diferentes como: centros histricos; zonas antigas dentro das cidades; antigas instalaes porturias e fabris.

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A regenerao urbana na Unio Europeia

Embora o urbanismo no conste dos Tratados como uma competncia delegada pelos Estados Membros da UE, esta, desde h vrios anos, tem apoiado, institudo programas e elaborado diversos documentos que permitem uma nova rea do estudo urbanstico, que j deu origem a disciplinas em alguns cursos universitrios: o European Spatial Planning.

A regenerao urbana teve 4 programas da UE que privilegiaram operaes: o Interreg, os Projectos Urbanos Piloto, o URBAN I e o URBAN II. Os Projectos Urbanos Piloto, entre 1990 e 1996, financiaram 202 milhes de Euros, em 59 projectos, que tinham de ser inovadores e demonstrar o potencial da proposta, para planeamento e regenerao urbanos.

O URBAN I, entre 1994 e 1999, financiou 900 milhes de Euros, em 118 programas. Compreendendo 3 milhes de habitantes, num total de investimento de 1800 milhes de Euros, em vrios domnios:

- infra-estruturas integradas, incluso social e melhorias ambientais - 44,8%;

- aproximaes integradas no mbito social, econmico, fsico e ambiental 26,4%;

- bandeira e demonstrao -10,4%;

- grupos comunitrios - 18,4%.

O URBAN II, entre 2000 e 2006, financiou 700 milhes de Euros, em 70 programas, num total de 1.580 milhes de Euros de investimento, com os seguintes objectivos:

formular e implementar estratgias inovadoras para a regenerao econmica e social em pequenas e mdias cidades;

melhorar e trocar conhecimentos sobre a regenerao sustentvel e o desenvolvimento das respectivas reas.

Os projectos do URBAN II deviam seguir os seguintes princpios:

suficiente suporte da populao e dos actores envolvidos para facilitar a formulao e a implementao de programas de desenvolvimento inovadores;

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partnership local forte que definia as oportunidades, a estratgia, as prioridades, alocava recursos, monitorizava e avaliava a estratgia;

uma estratgia territorial integrada, enquadrada nas estratgias de desenvolvimento da cidade e da regio;

integrao econmica, social, ambiental, de transportes, igualdade de oportunidades e formao.

O URBAN II considerava que uma rea poderia ser elegvel se verificasse pelo menos trs das seguintes caractersticas:

baixo nvel de actividade econmica e necessidade de reconverso decorrente de problemas econmicos e sociais;

alto nvel de desemprego de longa durao, pobreza e excluso;

baixo nvel escolar e taxas de sucesso escolar muito reduzidas;

elevado nmero de emigrantes, grupos tnicos minoritrios ou refugiados;

alto nvel de criminalidade e delinquncia;

tendncias demogrficas precrias;

ambiente muito degradado.

O INTERREG incluiu programas como o Urban Regeneration Network e o Living in Towns.

A regenerao urbana beneficiou de outros programas, sectoriais, como o RECHAL, para as indstrias do carvo, o Retex, para as indstrias do txtil e o Konver, para as indstrias da defesa.

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Mais recentemente, o JESSICA - Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas, e o JEREMIE - Joint European Resources for Micro to Medium Enterprises, apoiam tambm a regenerao urbana. O primeiro, dedicado ao desenvolvimento urbano sustentvel e ao emprego em reas urbanas, e o segundo ao acesso ao financiamento pelas PME.

A Declarao de Toledo

Em Junho de 2010, foi aprovada a Declarao de Toledo, pelos ministros da UE responsveis pelo desenvolvimento urbano. A declarao de Toledo aborda a Regenerao Urbana Integral, baseada nos princpios do desenvolvimento sustentvel, de coeso e de integrao, como a nica forma de atingir maior competitividade econmica, eco-eficincia, coeso social e progresso nas cidades da Europa e de garantir a qualidade de vida para o presente e para o futuro dos cidados da Europa.

A Declarao de Toledo baseia-se:

na implementao da Estratgia Europa 2020; na continuao do processo de Marselha e na implementao da Declarao Europeia para Cidades Sustentveis;

na necessidade de consolidar a Agenda Urbana Europeia.

A Declarao de Toledo salienta:

importncia

estratgica

da

regenerao urbana

integrada

para

atingir um

desenvolvimento urbano sustentvel e inclusivo, dando importncia aos pontos de vista: ambiental, social, econmico, do urbanismo, arquitectural, cultural e da governana;

a necessidade de um entendimento comum de regenerao urbana integrada e do desenvolvimento urbano em geral, nomeando as caractersticas chave e os seus benefcios, de entre as quais se salienta:

a aproximao holstica (transversal, multidimensional, multi-escalas, intersectorial e integrada);

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as plataformas de coordenao horizontal e de multi-level governance para resoluo de conflitos;

a coordenao e integrao entre o curto, o mdio e o longo prazo maximizando os efeitos de escala;

a integrao territorial e a coordenao de aces a diferentes nveis: nacional, regional e local;

a aplicao dos instrumentos operacionais que podem favorecer a regenerao urbana integrada, tais como:

a integrao entre os objectivos, a estratgia e as propostas das operaes de regenerao urbana e as da cidade e da regio onde se inserem;

a coordenao entre os programas, planos e aces das diferentes intervenes fsicas sectoriais, tais como o uso do espao, a melhoria do espao pblico, a proteco das paisagens e do patrimnio cultural, etc;

a integrao de vrios grupos sociais e funes diversificadas consignadas nos planos de urbanizao, de forma a aumentar a atractividade, as condies de habitabilidade e a providenciar as necessidades da populao existente e futura, nomeadamente procurando com diferentes tipologias e standards habitacionais congregar a integrao social e intergeracional;

a existncia de fundos pblicos europeus, nacionais, regionais , locais, etc, que garantam os objectivos sociais e ambientais de mdio e de longo prazo, conjuntamente com os investimentos privados;

a fortificao e o desenvolvimento de novas formas de parcerias pblico-privadas, baseadas em cdigos de conduta e relaes claras e transparentes;

o investimento na adopo de solues econmicas, sociais e ambientalmente sustentveis;

a adopo de solues adaptadas diversidade das cidades, vilas e aldeias da Europa, principalmente dinamizando a participao pblica;
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a monitorizao e a avaliao das polticas, dos planos, dos programas e das medidas para verificar a concretizao dos objectivos, e tomar as medidas correctivas se necessrio;

a necessidade de uma nova aliana urbana para pr em prtica a regenerao urbana integrada, participada por todos os actores envolvidos no processo de construo da cidade: promotores, financiadores, populao local, autoridades pblicas, profissionais, etc, baseada em consensos, e legitimada por novas formas de governana, nas quais as redes sociais e a populao tm um papel preponderante, revalorizando e reinventando a cidade e, consequentemente, optimizando o capital humano, social, material, cultural e econmico que foi construdo ao longo da histria, usando estas componentes para construir cidades europeias mais eficientes, inovadoras, sustentveis e socialmente integradas.

Estes exemplos destinam-se a apresentar, de uma forma bastante sumria, as diversas vertentes da regenerao urbana que so preocupao da UE e de vrios pases:

a institucional, criando instituies prprias para tratar a regenerao urbana. Nalguns pases foram criadas instituies de natureza diferente conforme as caractersticas da rea a regenerar;

a financeira, criando fundos e programas diferentes, destinados a situaes diferentes de regenerao urbana, muitas vezes diferenciados conforme o risco de investimento envolvido em cada operao;

de envolvimento da iniciativa privada nas empresas e em parcerias, por vezes financiando as suas intervenes;

de envolvimento de todos os parceiros das operaes desde o incio do projecto; de uma aproximao holstica, englobando, nomeadamente, solues no mbito social, do emprego, do ambiente, do desenvolvimento sustentvel, da construo, de novas actividades, do uso do solo, dos transportes, do mercado imobilirio, de transferncia de tecnologia, de novas actividades no campo da investigao, do recreio e lazer e de novas indstrias;

de uma aproximao estratgica na abordagem das solues.

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IX.

ESTRATGIA DE REGENERAO URBANA

Na comunicao da CE sobre o Desenvolvimento urbano sustentvel na Unio Europeia: Um quadro de aco, o desenvolvimento cultural e o patrimnio so apontados como factores cruciais para a vitalidade das cidades e para o seu desempenho econmico.

A reabilitao dos ncleos urbanos histricos, hoje assumida como um dos pilares na economia de usos e ocupaes do solo, na rentabilizao do espao construdo e na dotao de bens de utilidade pblica, equipamentos e infra-estruturas.

A reabilitao urbana interpretada como uma actividade geradora de emprego nas reas da conservao e turismo e uma fonte de receita para as cidades que se tornam destinos mais atractivos e representa a readaptao do tecido urbano, com o objectivo de melhorar a sua funcionalidade mas, tambm, de revitalizar os espaos, para se tornarem centros nucleares de desenvolvimento econmico sustentvel e de bem-estar das populaes.

Trata-se de readequar o tecido urbano degradado, dando o devido nfase ao seu carcter residencial, mas com uma aco baseada em dois tipos de intervenes complementares:

uma interveno no edificado (habitabilidade, qualidade da habitao, servios e instalaes, isolamento trmico e acstico e eficincia energtica), o que implica a reabilitao dos edifcios, incluindo mesmo a construo de alguns equipamentos complementares. Esta reabilitao no implica uma interveno igual em todos os edifcios, podendo levar demolio de alguns, ao restauro estrito de outros, construo de novos, etc., do mesmo modo que reabilitar um edifcio, pode implicar a demolio de alguns elementos e a construo de novos. A escala e a dimenso crtica estruturante na viabilidade da reabilitao;

uma interveno na paisagem urbana (elementos de visibilidade, fachadas, espaos de transio, como o espao pblico contguo ao residencial), na medida em que as intervenes de reabilitao, surgem muitas vezes associadas a actuaes de melhoramento do espao pblico e da sua revitalizao, orientadas para o mdio e longo prazo, numa perspectiva de sustentabilidade da interveno, articulando as

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oportunidades, as vantagens competitivas e um urbano cada vez mais globalizado, de expresso localizada.

No deve ser portanto uma aco interpretada como uma soma de vrios projectos isolados ou de programas introduzidos num dado territrio. Dever procurar-se garantir uma interveno coerente, com carcter estratgico e sustentado, em que cada iniciativa levada a cabo integre quarteires, bairros ou conjuntos habitacionais, a nveis diferenciados, mas em interdependncia no desenho da interveno, ou na sua implementao, com preocupaes de:

1. Performance econmica e financeira (economic viability);

2. Sustentabilidade fsica e ambiental (environmental responsibility); e

3. Coeso social e cultural (social and cultural equity).

Defendemos um modelo de desenvolvimento do processo de regenerao, com uma preocupao de curto prazo, apontado para a resoluo de problemas prioritrios colocados pelo edificado em relao sua utilizao e rentabilizao mas, simultaneamente, com uma orientao estratgica de mdio/longo prazo, que dever ser suportada num processo de revitalizao dos espaos intervencionados, para se conseguir atrair e fidelizar novos habitantes e dinamizar a competitividade social e econmica, conforme se pretende desenvolver no esquema de princpio que se apresenta.

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ESTRATGIA INTEGRADA DE REGENERAO / REVITALIZAO DOS ESPAOS URBANOS

Dinamizao Social

Competitividade e Inovao

Dinamizao Econmica

REVITALIZAR

Habitabilidade e Condies Sociais

REGENERAR / REABILITAR

Viabilidade Econmica

DIMENSO SOCIAL

Funcionalidade espao pblico e paisagstico

Sustentabilidade

DIMENSO ECONMICA

DIMENSO FSICA

DIMENSO AMBIENTAL

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X.

O MERCADO DA REGENERAO

Dados

De acordo com dados publicados pela FIEC (European Construction Industry Federation), no seu relatrio de 2009, o volume de trabalhos de reabilitao ou regenerao de edifcios residenciais, no conjunto dos 14 pases europeus, para os quais existe informao, representou 263,2 mil milhes de euros e cerca de 23% da produo total da construo (medida pela mdia no perodo de 2006 a 2009). A Alemanha lidera com um volume de trabalhos de regenerao de 32% em relao ao total.

Portugal faz parte dos pases onde os trabalhos de reabilitao de edifcios residenciais tm menor peso na produo total do sector com um rcio de 6,2%, situando-se logo acima da Romnia, que se encontra na ltima posio. A reabilitao adicionada manuteno dos edifcios representa em Portugal cerca de 16 % do valor global da produo da construo.

Para uma anlise do mercado potencial da regenerao, procedeu-se sua segmentao, com a preocupao de agregar necessidades homogneas, em termos de mbito, natureza e grau de interveno.
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Identificamos quatro segmentos

1. Edifcios residenciais 2. Edifcios no residenciais privados 3. Edifcios no residenciais pblicos 4. Patrimnio monumental

Os quais se subdividem em trs subsegmentos

a. Pequenas reparaes, cujo custo de reparao por metro quadrado estimado em 50 . b. Mdias reparaes, cujo custo de reparao por metro quadrado estimado em 158,1 . c. Grandes reparaes, cujo custo de reparao por metro quadrado estimado em 527 .

Com base no estudo desenvolvido pela AECOPS, em 2008, foi elaborado o quadro seguinte, que identifica, em termos quantitativos e econmicos, as necessidades de reabilitao por segmento.

Globalmente, estima-se que o investimento potencial em reabilitao do parque de edifcios residenciais, no residenciais e monumentos, represente perto de 150.000 Milhes de Euros.

Este valor est muito prximo do valor do PIB em 2009 que foi de 168.076 Milhes de Euros.

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QUADRO DE INVESTIMENTOS POTENCIAIS EM REGENERAO DO PARQUE EDIFICADO

Segmento

N edifcios ou m2

Estimativa de %a necessitar regenerao

Sub
Segmentos

Distribuio de %

Edifcios Residenciais

3.451.000 Edifcios

34% 1.173.000

Pequena reparao Mdia reparao Grande reparao Pequena reparao Mdia reparao Grande reparao Pequena reparao Mdia reparao Grande reparao

59% 27% 14% 2,9% muito degradados 58% 38% 4% 58% 38% 4%

Estimativa Necessidades em quantidade 692000 edifcios 317.000 Edifcios 164.000 Edifcios 59 Milhes de m2 38 Milhes de m2 4 Milhes de m2 13 Milhes de m2 8 Milhes de m2 1 Milhes de m2

Estimativa Necessidades em valor

74.000 Milhes de

Edifcios no residenciais privados

260 Milhes de m2

39% 101 Milhes de m2

26.000 Milhes de

Edifcios no residenciais Pblicos Patrimnio Monumental Eficincia Energtica em edifcios residenciais Total

57 Milhes de m2

39% 22 Milhes de m2

6.000 Milhes de

30.000 Milhes de 3.451.000 Edifcios 50% com obras de requalificao energtica 5000 / fogo 10.500 Milhes de 146.500 Milhes de

Com este cenrio, o peso da actividade relacionada com a manuteno/ requalificao, passaria dos actuais 16%, para cerca de 45% do total da produo do sector.

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Se se admitir que, para satisfazer estas necessidades de reabilitao, o sector da Construo ir assumir progressivamente um peso do VAB no PIB, idntico mdia europeia, cerca de 6%, e que o aumento para atingir esse peso se far em 5 anos (20% ao ano), que esse aumento ir ter um impacto no crescimento do PIB, de 0,5% acima do seu crescimento potencial e que o volume de construo nova ir diminuindo em termos progressivos, prev-se que sero necessrios cerca de 18 a 20 anos para satisfazer o stock estimado, acrescido da parcela de trabalhos de conservao/manuteno corrente que se pressupe no estarem a ser efectuados.

Para o clculo do impacto de 0,5% estimado para o aumento da taxa anual potencial do crescimento econmico, foram levados em considerao:

os efeitos positivos que a reabilitao dos centros urbanos ir gerar sobre o turismo; os efeitos do aumento do emprego sobre o consumo das famlias; os efeitos provenientes dos ganhos de produtividade, devido maior proximidade das populaes aos locais de trabalho, j que a reabilitao dos centros urbanos ir exercer certamente um efeito de maior atraco das populaes;

a poupana gerada ao nvel do subsdio de desemprego, pressupondo que a criao de postos de trabalho ir contribuir para a diminuio do nmero de desempregados na economia.

Impacto nos Resultados a Obter com a Dinamizao do Mercado da Reabilitao

Acrscimo do PIB anual em cerca de 900 milhes de euros, durante um perodo que se estima ser da ordem dos 18 a 20 anos, o que representa um valor acumulado que oscilar entre os 16.000 e os 18.000 Milhes de Euros, correspondendo a 8 a 9 vezes o investimento da AutoEuropa (cerca de 2.000 Milhes de Euros) e a cerca de 4 vezes o valor estimado para o investimento no novo aeroporto de Lisboa( 4,5 mil Milhes de euros);

O impacto estimado ao nvel do emprego, durante o perodo de 18 a 20 anos calculado para esgotar o stock e obras de reabilitao e manuteno corrente (2011 / 2030), ser, em mdia, da ordem dos 587.000 empregos;

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Um estudo realizado pela ADENE /DGEG permitiu calcular que a energia total poupada, considerando a melhoria do isolamento trmico, envidraados e energia solar trmica, corresponde a uma poupana da ordem dos 1309 Kw / ano por fogo;

Em relao s receitas fiscais, prev-se um total de imposto recolhido, da ordem dos 29.000 milhes de Euros e cerca de 13 milhes de Euros em contribuies para a Segurana Social;

Valores em Milhes de euros Edifcios Tipo de imposto Habitao 421 2552 10685 13658 No residencial 161 975 6802 7938 Monumentos 151 919 6411 7481 Total

IRC IRS IVA Total Impostos Contribuies Segurana Social Total

733 4446 23898 29077

7452

2846

2683

12981

21110

10784

10164

42058

Embora seja muito difcil medir os efeitos na pegada ecolgica, resultante da regenerao do parque edificado em Portugal, pacfico afirmar, que permitir reduzir o potencial de crescimento da rea urbanizada, representada pela rea necessria para a construo de novos edifcios e a rea de energia fssil, corresponde rea virtualmente necessria, para absorver as emisses de CO2 resultantes da queima de combustveis fsseis (estima-se que, por exemplo, poder permitir reduzir a 5 anos em cerca de 20%, os 500.000 veculos que se dirigem a Lisboa diariamente);

Permitir revitalizar os centros da cidades, hoje votados ao abandono, fidelizar as camadas jovens para o retorno cidade e reforar o networking, com outras cidades mundiais que seguiram idnticas estratgias.

Por fim, merecem ainda referncia, como efeitos no mensurveis, os impactes positivos ao nvel do bem-estar, da sade e da segurana das populaes, resultantes da

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melhoria das condies do patrimnio edificado e da reposio das condies de salubridade e dos enquadramentos paisagsticos.

Organizao da Oferta

O processo de reabilitao/regenerao do tecido urbano nacional corresponde a uma oportunidade para as empresas portuguesas que se posicionam na fileira da construo, o qual seguramente um dos mais representativos, em nmero de empresas, no tecido empresarial nacional, envolvendo cerca de 60.000 empresas, das quais s cerca de 24.000 possuem alvar e apenas 7.000 tm alvar de empreiteiro geral de reabilitao e conservao de edifcios.

Dentro desta enorme mancha empresarial, encontram-se os maiores grupos nacionais e micro empresas, que trabalham apenas em regime de subcontratao.

Todavia, esta oportunidade apenas funcionar como uma alavanca impulsionadora de actividade para o sector, promovendo o crescimento econmico e o combate ao desemprego, se a oferta for devidamente organizada, para permitir, por um lado, dar uma resposta integrada e especializada a esta procura especfica e, simultaneamente, permitir que uma parte substancial deste tecido empresarial venha a ter oportunidade de participar na concretizao deste programa e no apenas as grandes empresas que, partida, tm uma maior capacidade tcnica e econmica para a aproveitarem.

Acresce que as questes da reabilitao so questes com um mbito internacional, sobretudo ao nvel da Europa, oferecendo enormes oportunidades de negcio, apenas possveis de conseguir se o sector tiver escala e especializao que permita concorrer neste exigente mercado.

As intervenes de reabilitao agregam necessidades muito abrangentes, desde o relativamente simples e acessvel, como os rebocos e as pinturas, at a intervenes de natureza estrutural ou energtica, que exigem uma elevada especializao por parte das empresas executantes.

Estas exigncias acentuam-se quando se intervm sobre edifcios antigos, cuja anatomia e tecnologia construtiva so desconhecidas dos empreiteiros generalistas, sobretudo quando se trata de edifcios com valor enquanto patrimnio arquitectnico. Neste caso, o edifcio ,
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alm de uma construo, um bem cultural e a sua reabilitao deve ter em vista possibilitar um uso compatvel, sem prejudicar o seu valor histrico, cultural e arquitectnico.

Para responderem cabalmente a estas exigncias, as empresas devem possuir elevada capacidade tcnica, dispor de tcnicos e executantes competentes e de uma estrutura organizativa que lhes permita garantir a qualidade das intervenes.

expectvel que venham a ser adoptados critrios de seleco das empresas adjudicatrias de obras de reabilitao colocadas a concurso, distintos dos da construo corrente, mais baseados na qualificao dos seus recursos humanos e na sua estrutura organizativa

O sector da construo, em paralelo com a existncia de grupos dotados de uma excelente organizao, tem, numa parte significativa do seu tecido, um baixo nvel organizacional, patente, por exemplo, no reduzido nmero de empresas dotadas de sistemas de gesto da qualidade certificados: num universo de mais de 60.000 empresas, as empresas dotadas de um sistema de gesto da qualidade certificado sero pouco mais de 200.

Tendo em conta os constrangimentos do sector, o modelo organizacional que melhor se adapta s exigncias de uma actuao integrada, capaz de desenvolver um elevado grau de especializao e potencial de inovao e competitividade, ser uma estrutura sobre a forma de cluster, formado na base de um rede de empresas interdependentes, ligadas entre si numa cadeia de valor acrescentado que integre empresas, com actividades interrelacionadas ou afins, podendo vir a associar fornecedores especializados e instituies prestadoras de servios de conhecimento, como universidades, institutos de investigao e prestadores de servios, como consultores ou mediadores imobilirios.

Os cluster, manifestam uma tendncia para a aproximao das empresas que os integram, numa clara orientao para a procura, onde a inovao tem um papel fundamental e para a cooperao competitiva, o que acelera a produo de conhecimento e uma maior eficcia na utilizao dos recursos.

Os benefcios econmicos dos clusters incluem o aumento do nvel de competncias, devido aprendizagem resultante da competio e da cooperao, a facilidade com que as empresas aproveitam complementaridades, a criao de economias de escala e a aproximao social informal, o que origina novas ideias e novos negcios.

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A coluna vertebral do cluster da reabilitao ou regenerao urbana a criar desenvolver-se- a partir de um elemento comum unificador, que passa por, em conjunto, poderem criar estratgias de cooperao competitiva, que consolidem e ampliem o mercado da reabilitao urbana, aumentem o volume de negcios e promovam a qualificao dos seus agentes e dos servios a oferecer

Esta iniciativa ter um efeito multiplicador para a economia nacional, porque no ir contribuir para o nosso endividamento externo, tendo em conta que o know-how' necessrio portugus. O essencial do know-how', da tecnologia, dos materiais a incorporar, do tipo de empresas a envolver, quer na componente da reabilitao/revitalizao, quer pelos importantes servios que lhe esto associados - engenharia, arquitectura, energia e eficincia energtica, gesto e dinamizao cultural, indstrias criativas, entre muitos outros - so de base nacional e no iro contribuir para o aumento do nosso endividamento externo ou, do lado da despesa, via importaes para o agravamento do nosso dfice comercial face ao exterior.

A criao de um cluster da reabilitao ser uma aposta estratgica com futuro e representar um contributo inestimvel para um modelo de desenvolvimento mais sustentado para o sector.

Objectivos da criao e dinamizao do cluster da regenerao urbana

A criao de um cluster vocacionado para a rea da qualificao urbana visa, em sntese, rentabilizar a especializao e a notoriedade internacional detida por um ncleo de players que actuam neste segmento e proporcionar, em simultneo, o acesso aberto a esta rea de negcio de um grande nmero de PME que actuam no sector da construo ou em actividades complementares, atravs de um modelo de actuao em parceria, orientado para a construo de uma oferta integrada, composta pelos produtos das empresas que venham a integrar-se no cluster ao longo do tempo e para um esforo conjunto, de inovao e cooperao dos seus membros, de modo a permitir atingir os seguintes objectivos:

aumentar o volume de negcios no mercado nacional e internacional neste segmento de negcio. garantir a especializao e complementaridade exigida por este tipo de mercado. melhorar os procedimentos de qualidade, organizao e gesto dos seus membros. inovar nos produtos e nos processos.
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ganhar escala e massa crtica, para permitir competir nos mercados internacionais. desenvolver a cooperao e as sinergias entre os seus membros, para ganhar eficcia e ampliar margens. dinamizar a comunicao com os mercados nacionais e internacionais, atravs do despiste de oportunidades e da promoo das competncias e capacidades do cluster. qualificar as empresas que pretendam aderir e ajudar na preparao de candidaturas a sistemas de incentivos disponveis no QREN e a programas de mbito europeu.

A estratgia definida dever procurar mobilizar um conjunto de actores-chave, focados em reas especficas e crticas para o desenvolvimento do cluster, desde arquitectos, projectistas e consultores, empresas de construo, fornecedores de materiais e equipamentos, passando por entidades do sistema universitrio, cientfico e tecnolgico nacional.

Dever ser garantida a representatividade de todos os parceiros, atravs de uma participao igualitria, de modo a que todos se envolvam e dinamizem o projecto, contribuindo assim para o seu sucesso.

O contributo do marketing territorial como ferramenta de suporte ou alavanca para envolver as pessoas e alicerar a fileira.

Por tudo quanto ficou expresso, resulta claro que a aposta da regenerao urbana, como eixo estratgico de desenvolvimento, dever ser assumida como um verdadeiro desgnio nacional.

preciso definir, na prtica, o caminho para FAZER ACONTECER A REGENERAO URBANA. preciso estruturar as ideias e os eixos operacionais de interveno que no terreno produzam e potenciem os efeitos identificados.

A capacidade para envolver os interessados, as pessoas e em particular os proprietrios, a sensibilizao dos principais actores visados pelo mercado da reabilitao para a sua importncia e para as diferentes fases do processo de construo de identidade de um trabalho de branding place bem sucedido, crtica para o seu sucesso.

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O marketing territorial como ferramenta para apoiar a regenerao

Sendo o marketing territorial utilizado ao servio da concepo, gesto e promoo dos lugares com o objectivo de aumentar a atractividade junto de pblicos internos e externos, as estratgias utilizadas pelos lugares para posicionar e comunicar os seus atributos podem apresentar-se como um instrumento precioso ao servio da estratgia territorial.

O projecto de regenerao urbana dever surgir no mercado com a motivao de alcanar uma identidade distintiva, com os seus prprios valores experienciais, para resultar num branding original dotado de uma Identidade Competitiva que no pode ser construda atravs da mera criao de um logtipo e de uma campanha promocional.

Esta identidade distintiva, prpria, nica e diferencivel dever ser formada atravs de uma estratgia global de marketing, que tenha em conta todos os factores que influenciam a marca projecto e que permita obter uma eficincia e eficcia capaz de tornar o projecto numa referncia nacional e internacional, passvel de estar nas primeiras escolhas dos pblicos-alvo identificados pela estratgia de marketing.

Esta estratgia deve estar orientada para um posicionamento que defenda uma clara definio da identidade, suportada em valores diferenciadores, valorizados pelos consumidores alvo e dever definir os objectivos, os pblicos alvo, o branding e a campanha promocional.

Definida a estratgia e criado o branding, o projecto deve ser apresentado e promovido para o exterior, atravs de uma campanha que dever utilizar todos os recursos de media, de uma forma clara, coordenada e integrada, para poder influenciar e envolver a opinio pblica em geral.

Para a construo do plano de marketing e definio do branding do projecto ser constituda uma parceria entre os poderes pblicos, a CIP e um leque alargado de outras organizaes representantes da sociedade civil, para que o trabalho a realizar tenha uma viso orientada para o mdio/longo prazo e no seja tratado como um mero produto sazonal de consumo em massa.

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Algumas medidas/objectivos das campanhas de divulgao e sensibilizao a promover:

Criar mercado de forma a promover um efeito indutor ou dinamizador no mercado da reabilitao, desenvolvendo aces market maker.

Gerir os grandes ciclos de vida da urbe, integrar os eixos de sustentabilidade, preservar a diversidade arquitectnica, reabilitando o patrimnio edificado e renovando os centros histricos.

Mudar o paradigma dos modelos de habitao, equilibrar arrendamento e propriedade e fomentar o espao de aco de empresas qualificadas.

Relanar a atractividade dos fundamentos das "cidades", espao de oportunidades, mobilidade, liberdade de escolha, conhecimento, lazer e cultura.

Gerar dinmicas de coeso social, favorecer a integrao social, reabilitar bairros sociais, tendo em conta que as periferias devem ser cuidadas tal como os centros urbanos.

Fomentar as sinergias entre as diferentes funes urbanas (trabalhar, viver, aprender, conhecer, mover, visitar) favorecendo o aprofundamento da diferenciao e oferecendo novos espaos e oportunidades para a criatividade.

Envolver nas operaes de regenerao urbana uma dimenso relevante de maturao das "cidade do consumo e lazer", "cidade da cultura" e "cidade do conhecimento", aproveitando as oportunidades duradouras dos fluxos tursticos qualificados.

Novembro de 2010

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