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Avaliao Imobiliria para Corretores de Imveis

introduo
Praticamente toda bibliografia existente versando sobre AVALIAO IMOBILIRIA, voltada para o engenheiro, no existindo, ou muito raramente pode-se encontrar alguns ttulos que visem o corretor de imveis, a nosso ver, o profissional mais intimamente ligado ao setor. Os engenheiros avocaram para si a prerrogativa do monoplio profissional neste ramo, quer por disposio legal, ou por simples reserva de mercado. A alegao bsica para esta prtica baseia-se na argumentao de que atribuio exclusiva de engenheiros civis e agrnomos, ou arquitetos, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, com previso em lei, que obrigaria a nomeao de profissionais com nvel universitrio em suas especialidades, para funcionar como peritos. Antes de tudo, cabe ressaltar ser grande parte dos laudos efetuados nos tribunais, principalmente aqueles no inicio das contentas, entregues a oficiais de justia, que no so habilitados, nem tampouco conhecem o assunto para opinarem. Por outro lado, alegam os profissionais com registro no CREA ser necessrio trabalho cientfico, oriundo de complexas frmulas matemticas, para se chegar ao preo final do imvel. Esquecem eles, propositalmente ou no, que o incio dessas mirabolantes frmulas, que nada tm de cientficas, a informao dos preos de mercado, que s sero obtidas com fidelidade, atravs de um corretor de imveis, devidamente estabelecido na regio. No citam ainda que as edificaes, mesmo quando novas, no podero ser avaliadas corretamente, utilizando simplesmente o valor do CUB, ou da reposio de custos. Se assim fosse, um prdio edificado na avenida Beira Mar de Florianpolis, obrigatoriamente, deveria ter o mesmo preo que uma edificao de iguais caractersticas na avenida Paulista de So Paulo. Assim entendemos, igualmente ao senhor RUI CASSAVIA FILHO, em artigo publicado na Revista Forense Imobiliria, n 15, pgina 12, do ms de julho de 2001, ser as avaliaes do mercado imobilirio, que consideram as potencialidades do produto no mercado, da ocupao, uso e parcelamento do solo, de responsabilidade exclusiva de corretores de imveis e as chamadas tcnicas ou de mercado da construo civil, que levam em considerao o projeto de arquitetura, as dificuldades da construo, da alada dos profissionais registrados no CREA. Entretanto no pode tambm o corretor de imveis ser contratado e, irresponsavelmente efetuar laudo afirmando ter o imvel determinado valor, sem nem mesmo declinar o endereo do imvel. Cabe a ns lutarmos por no mnimo, maior especialidade dos profissionais que atuam no mercado, com cobrana contundente de conhecimentos especficos na rea. Defendemos ardorosamente o aprimoramento da classe dos corretores de imveis, acreditando piamente ser inevitvel a criao de curso superior, bem como ser exigncia legal a graduao. Enquanto no temos o curso de graduao para o corretor de imveis, entendemos ser possvel algumas sugestes de aprimoramento dos profissionais do ramo, e, nesse sentido que nossa proposta consiste na tentativa de apresentar um caminho intermedirio a esta vertente engessada da avaliao, onde o corretor pode apresentar um trabalho calcado em dados incontestveis, ou seja, baseado em dados onde so feitas pesquisas de mercado, a homogeneizao dos dados coletados, a coleta de informaes a cerca da legislao pertinente ao imvel, levando-se em considerao especialmente seu conhecimento do mercado. A proposta apresentada no sentido de gabaritar o corretor de imveis se no para ser o profissional mais habilitado, mas pelo menos, igualmente capaz de efetuar uma avaliao com base em dados de mercado, apesar das adversidades encontradas. A Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT a entidade reguladora de determinaes que norteiam os critrios de avaliaes, com expedies de diretrizes para este fim. As normas em vigor, todas voltadas para o setor de engenharia, a chamada rea tcnica, foram feitas ditadas com quase a totalidade de membros da Associao, constitudos de engenheiros. Por isso, igualmente temos convico de que devemos possuir representantes, principalmente algum Conselheiro Federal dos Corretores de Imveis, com conhecimento suficiente para

abordar o assunto dentro da ABNT. Aparentemente no difcil, quer nos parecer que basta um pedido de inscrio junto a entidade. Nossa participao naquele rgo iria mudar sua viso sobre o tema, no sentido de acatar a proposta do senhor CASSAVIA, propiciando a edio de norma com diretrizes para avaliaes mercadolgicas, as ditas AVALIAES EXPEDITAS.

PRIMEIRA PARTE
CONCEITOS
Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos, pertinentes tcnica de avaliar. No nosso entendimento devemos comear pelo conceito de avaliao. Vamos ficar com apenas dois: Avaliao expresso na norma NB 5676: a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre o mesmo. Avaliao utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Llio Moreira, expresso em seu livro Introduo Engenharia de Avaliao: a arte de estimar valores de propriedades especficas, onde o conhecimento tcnico e o bom julgamento so condies essenciais.1 Bens Tangveis - so aqueles que podem ser tocados, tm existncia fsica tais como: terrenos, edifcios, mquinas, instalaes e assim por diante. Bens Intangveis - so aqueles representados por direitos, tais como: marcas, patentes, fundo de comrcio, ponto comercial e outros tambm no materializveis diretamente por objetos ou bens fsicos. Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores, e afim de no nos estendermos muito na matria, apresentaremos algumas das mais usuais definies, utilizadas no assunto: Valor de mercado freqentemente, o valor de mercado de um bem, referido como sendo o preo pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso o adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a presses anormais. Valor de reposio - aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria (geralmente ao nvel de preos correntes de mercado), para repor a propriedade ou seus servios igual e satisfatoriamente com, pelo menos, outro preo de semelhante propriedade ou seus servios. Valor potencial - representado pela capacidade que o imvel possui de produzir renda mxima. Pode se situar aqum ou alm do valor econmico. A avaliao vai mostrar se, em face do valor potencial, um negcio imobilirio oferece atrativos para a aplicao de capitais. Preo de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade numa transao particular. Difere do valor de mercado porque se trata de um fato histrico ou concretizado, enquanto que o valor de mercado e permanece uma avaliao at ser comprovado. O preo de mercado no envolve a adoo de conduta prudente pelas partes, de ausncia de estmulos indevidos ou de qualquer outra condio bsica relacionada com o conceito de valor de mercado. Metodologia de avaliao - a metodologia avaliatria a ser utilizada deve alicerar-se em pesquisa de mercado, envolvendo, alm dos preos comercializados e/ou ofertados, as demais caractersticas e atributos que exeram influncia no valor. A seguir alguns dos mtodos:
1

S por este conceito firmado por um dos maiores expoentes do assunto, j ns d a exata dimenso de que no existe a menor possibilidade da existncia de um trabalho de avaliao eminentemente cientfico. O contedo cientfico do processo cessa j no incio do trabalho quando o avaliador obrigado a interferir no preo do imvel ofertado, atribuindo-lhe um fator de depreciao, escolhido aleatoriamente.

Mtodo Comparativo aquele em que o valor do imvel ou de suas partes constitutivas obtido atravs da comparao de dados de mercado relativos a outros de caractersticas similares. utilizado para avaliaes de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneizao. Mtodo de Custo aquele em que o valor das benfeitorias resulta de oramento sumrio ou detalhado ou da composio dos custos de outras iguais s que so objeto da avaliao (custo de reproduo) ou equivalente (custo de substituio). Mtodo de capitalizao da renda o mtodo baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar que o valor est na mente do homem e depende o que ele dar para ser possuidor do objeto. utilizado para avaliao de fundo de comrcio, ponto comercial e locao, determinando o valor do bem em funo da sua renda real ou provvel, levando em considerao as taxas praticadas no mercado. Mtodo involutivo baseado em um estudo de viabilidade econmica de aproveitamento mximo do terreno, de acordo com a Legislao Urbanstica local. Este mtodo muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. tambm conhecido como mtodo de aproveitamento mximo eficiente. Mtodo residual aquele em que define o valor do terreno por diferena entre o valor total do imvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferena, o resduo, o valor do terreno. Mtodo do custo de reproduo Este mtodo baseado na teoria do valor objetivo, pois o valor inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricao, deduzindo a sua depreciao. Mtodo de Custo de Reposio por Novo - normalmente usado para avaliao de mquinas, equipamentos, mveis, utenslios, computadores e perifricos. Consiste na obteno do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem e instalao. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de manuteno, regime de trabalho e obsolescncia. Avaliao rigorosa aquela em que esto expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convico do valor, conforme descrito na norma NBR 5676, item 7.2, especificamente letras a, b, c, d, e, f e g. Avaliao normal aquela em que os elementos que contribuem para formar a convico de valor esto indicados de forma resumida, ou que, respeitados os demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliaes de preciso rigorosas, conforme descrito na norma NBR 5676, item 7.3, especificamente letras a, b, c, e d. Avaliao expedita aquela que se louva em informaes e na escolha arbitrria do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta norma e sem comprovao expressa dos elementos e mtodos que levaram convico do valor.2 Plos de influncia - locais que por suas caractersticas influenciam os preos dos imveis situados nas imediaes pode ser comparado a pontos ancoras. Plos de valorizao - locais dotados de atributos positivos, que resultam na valorizao dos imveis das imediaes so locais especficos, exemplo: o Mar em cidades litorneas.

Observe que os conceitos emitidos dentro da norma NB 5676, feito por e para engenheiros no em qualquer momento tratado como matria digna de cientificismo. S numa primeira abordagem a letra a do item 7.2, requisito para avaliao de preciso rigorosa, solicita a confiabilidade das fontes de informao. Mais alm a prpria norma estabelece a possibilidade de colher informaes com pessoas de idoneidade reconhecida para manifestarem sua opinio a cerca dos valores dos imveis na regio. Ora, se estamos lidando com informaes obtidas atravs de ofertas imobilirias, ou por achismos aceitos na norma, e no com dados coletados apenas em vendas efetivamente realizada, sem dvida ter um ndice que tender a ser manipulado pelo pesquisador, deixando, portanto, de ser cincia. Dessa feita que defendemos um posicionamento onde contemple os dois tipos de avaliaes: mercadolgicas e tcnicas. A nosso ver o assunto no pode continuar sendo tratado como tcnico, quando na realidade apenas uma reserva de mercado.

Vantagem da coisa feita ou groing value - acrscimo ao valor de um bem pronto, numa certa data, em comparao com outro de mesmas caractersticas, mas ainda por ser construdo.

AS NORMAS EDITADAS PELA ABNT


As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traam diretrizes na busca de um trabalho mais apresentvel e com coerncia na apresentao do resultado encontrado, onde no tenhamos trabalhos asseverando possuir certo valor determinado imvel, pela simples intuio do profissional que o avaliou, so as seguintes: NBR NBR NBR NBR NBR 5676 8799 8951 8976 8977 = = = = = Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos Avaliao de Imveis Rurais Avaliao de glebas urbanizveis Avaliao de unidades padronizadas Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e complementos industriais.

Na realidade a norma principal a ser estudada a norma 5676, as demais so complementares, muito embora s vezes tratando de assuntos diferentes, como o caso da norma 8977, que trata das avaliaes de mquinas, equipamentos, instalaes e complementos industriais, da qual no iremos abordar por ser assunto fora da atuao do corretor de imveis Segundo Moreira Filho (1993), o mtodo comparativo de dados de mercado o mais utilizado e mais recomendado na avaliao de imveis, pois ele permite a determinao do valor levando em considerao as diferentes tendncias e flutuaes do mercado imobilirio, freqentemente diferenciadas das flutuaes e tendncias de outros ramos da economia. Por isso mesmo iremos dar maior nfase a este mtodo, at mesmo pela exigidade de tempo que dispomos. A norma de maior utilidade para ns a 5676, por tratar de avaliaes de imveis urbanos. Baseado principalmente nela, estaremos utilizando um misto de procedimentos recomendados na norma, aliado a nosso tino profissional, para apresentarmos um trabalho altura do cliente. Iremos ainda verificar en passant as normas 8799, que trata das avaliaes de imveis rurais e a 8951, de glebas urbanizveis. A norma 8976, que trata de unidades padronizadas, trata dos imveis considerados de ocorrncia usual no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, sendo o tipo identificado de acordo com sua caracterstica fsica construtiva. Como o enunciado determina, os imveis tratados nesta norma, podero tranqilamente se enquadrarem na norma 5676, portanto, trataremos dela, dentro da norma 5676. Acreditamos ser o presente trabalho mais um roteiro para que os profissionais que tiverem acesso ao presente, se sintam despertados para a busca de novos conhecimentos, para pesquisar e chegar a elaborar uma tcnica toda sua.

SEGUNDA PARTE
Apresentao do laudo
O engenheiro e professor Antonio Ayres, em seu livro Como avaliar imveis...sem mistrios aborda duas maneiras para apresentao do trabalho. Como no nossa inteno interferir na rea de engenharia, mesmo com reais probabilidades a nomeao por parte dos diversos tribunais, vamos optar pela apresentao numa forma que atenda aos provveis clientes. Mesmo assim, nesta oportunidade, nos dado a indicao do livro Manual de Redao de Laudos, do eng. Jos Fiker, editora PINI, para melhor escolha de um modelo. Seu laudo dever conter: 1. Nome do interessado O solicitante do trabalho. 2. Meno da titularidade do imvel Especificar o nome do titular do imvel. 3. Fim a que se destina Dever ser mencionado a que ttulo o trabalho est sendo executado. Ex: Avaliao judicial. 4. Nvel de preciso da avaliao Determinar o nvel de preciso, se rigorosa, normal ou expedita, de acordo com o grau de confiabilidade dos dados. Mesmo tendo a certeza do potencial do corretor em efetuar uma avaliao tcnica, no possumos autorizao legal, portanto, iremos sugerir as avaliaes expeditas, e informando que na mesma est expressa sua vivncia no mercado. 5. Caractersticas gerais Dados colhidos na visita ao imvel (existncia de posseiros, edificao no registrada, cerca fora do limite, etc), ou quando da peregrinao aos cartrios, prefeitura ou outros rgos no af de colher dados sobre a regularizao do imvel. Mencionar quando o caso da existncia de edificaes no averbadas no CRI ou mesmo a necessidade de retificao de metragens do terreno se constatada em levantamento topogrfico. 6. Vistoria e pesquisa de valores Apresentao do resumo dos dados do imvel avaliado e caracterizando cada um dos imveis utilizados na pesquisa, conforme tabelas anexas. 7. Mtodos e critrios utilizados Eleger o mtodo e explicar o motivo de sua eleio. 8. Homogeneizao dos elementos Realizar a homogeneizao dos dados. 9. Determinao do valor final e concluso Apresentar os clculos utilizados e o valor final atribudo ao imvel. 10. Data e assinatura Data do trmino do laudo e assinatura com sua especificao.

11. Anexos Anexar o maior nmero de documentos utilizados na avaliao: Xerox da ficha matrcula, plantas, fotos, recorte de jornais, etc.

TERCEIRA PARTE
Avaliao de imveis urbanos
CONDIES GERAIS
Assim que aceitarmos a tarefa de proceder ao clculo do valor do bem a ser avaliado, imediatamente devemos sair procura de detalhes, documentos, observaes gerais sobre o imvel e suas imediaes. Aconselhamos de imediato a visita ao cartrio do registro de imveis para a retirada de xerox da ficha matrcula atualizada e, ato contnuo, a visita ao cadastro da municipalidade a fim de solicitarmos cpia da planta de quadra e da ficha cadastral do imvel para a posterior comparao com a matrcula do registro. Neste momento dever ser levantada qualquer anormalidade entre as informaes da prefeitura e do registro de imveis. Constatada alguma irregularidade, do tipo diferena de reas, falta de averbao de edificaes, anotaes de penhora ou qualquer restrio, devero ser apontadas e relatadas no laudo. Ainda na prefeitura podemos verificar a legislao sobre o plano diretor do municpio (preferencialmente o avaliador dever possuir o conjunto de leis que compem o plano diretor), ou solicitando uma consulta de viabilidade, assinalando eventuais projetos de desapropriaes ou de melhorias da rea. Todas informaes devero constar do laudo.

1. VISTORIA o exame criterioso do imvel a ser avaliado, verificando localizao, informaes sobre vizinhana, caractersticas fsicas, topografia, estado de conservao, padro construtivo e outros atributos intrnsecos e extrnsecos que possam exercer qualquer influncia no preo do imvel. De grande utilidade o avaliador se dirigir ao imvel munido de formulrio para anotar as informaes do imvel. Necessrio fotografar o imvel. Verifique o modelo anexo. Em geral deve ser observado:
1.1 - Caracterizao da regio, compreendendo: a) Aspectos fsicos - condies topogrficas, natureza predominante do solo, condies ambientais, ocupao existente e tendncias de modificao a curto e mdio prazo; b) Aspectos ligados infra-estrutura urbana - sistemas virio e de coleta de lixo, redes de: abastecimento de gua potvel, energia eltrica, telefone, esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado; c) Equipamento comunitrio e indicao de nveis de atividades existentes - sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio, rede bancria, segurana, sade e lazer; d) Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupao do solo, restries fsicas e legais condicionantes do aproveitamento. e) Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos diretores e pela legislao especfica do parcelamento do solo, confrontando as leis de Zoneamento e uso do solo do municpio com a realidade verificada no local. 1.2 - Caracterizao do terreno do imvel em avaliao, abrangendo:

a) Aspectos fsicos - topografia, superfcie, consistncia do solo, porte, forma, localizao confrontando as observaes feitas com aquelas constantes da documentao disponvel e divisa definida de acordo com a posio do observador, a qual deve ser explicitada; b) Infra-estrutura urbana; c) Equipamento comunitrio disponvel; d) Utilizao atual, legal e econmica. 1.3 - Caracterizao das edificaes e benfeitorias, englobando os aspectos: a) Fsicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos comparando com a documentao disponvel e verificando possveis extrapolaes de limites e confrontaes; b) Funcionais - arquitetnicos, de projetos paisagsticos adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio com vista preservao do meio ambiente; c) Condies de ocupao, tais como eventuais invases, locaes ou cesses a terceiros, ocupao pelo proprietrio ou imvel desocupado. d) Ambientais - adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio e preservao do meio ambiente. 1.4 As benfeitorias no documentadas: No caso de no constarem da documentao as edificaes e benfeitorias, as mesmas devero ser quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau de detalhamento compatvel com a finalidade da avaliao. OBSERVAES: 1. Quando o avaliador estiver impossibilitado de vistoriar internamente o imvel por motivo devidamente justificado no laudo de avaliao, poder o mesmo proced-la com os elementos que lhe foi possvel obter, tais como: 1.1. No caso de apartamentos e escritrios: reas comuns, outras unidades do mesmo edifcio, informaes da respectiva administrao; 1.2. No caso de unidades isoladas: rea externa; no caso de conjuntos habitacionais; 1.3. rea externa e outras unidades semelhantes. 1.4. As consideraes hipotticas sobre o imvel devero estar claramente explicitadas enquanto tal no laudo de avaliao. 2. Vistoria amostral Para avaliao de empreendimentos prontos compostos de diversas unidades autnomas semelhantes permitida a vistoria por amostragem desde que seja acompanhada do critrio adotado na escolha da amostra.

FICHA DE VISTORIA DE IMVEIS Fonte: Endereo: Municpio: A Global: A. Terreno: Venda (1) Data da venda/oferta ___/___/___ Topografia Forma Orientao Solo Vegetao Proteo Situao Tipo Edificao Apartamento Padro Construo Est. Conservao Pontos cardeais Prdio no terreno Quanto ao Pav. O Prdio possui: Elevadores Condomnio Ocupao Valor da locao SalaEstar= SalaJantar= SalaTV= Garagens= Rede de gua Energia Coleta de lixo Pavimentao Plana Regular Norte Arenoso Mato Muro Meio quadra

A. Privat: Fr. Solo: Oferta particular (2) Valor R$ Situao do terreno Ondulada Irregular Sul Argiloso Pomar Cerca Esquina Sobre a edificao Prdio Com. Industria Normal Nova/Regular RepSimples/Imp Sul Fundos Playground Marca= Trimestral Proprietrio Entrega

Telefone: Estado: CEP: A. U. Comum: Habite-se: Oferta Imobiliria (3)

Aclive Poligonal Leste Rochoso Pasto Prdio Divisa Trs frentes Loja Rural Baixo Regular Reparos Import Leste Lateral Andar= Estacionamento Semestral Inquilino

Declive Triangular Oeste Alagadio Nenhum Nenhum

Res. Unifamiliar Galpo Alto Nova Reparos simples Norte Frente

Armazm Outro Reg/RepSimples RepImp/Semval Oeste

N Pavimentos no prdio= Piscina Nmero= Mensal Vazio

Valor= Emprstimo

Quartos= Varandas= Escritrio= Sute= Sim Sim Sim Sim No No No No

Zona: Gabarito: Comercial Residencial Misto Recuo Lateral Recuo frente secundria Usos Permitidos

Peas do Imvel Banheiros= Cozinha= Lavabo= Sacada= Infraestrutura Esgoto Iluminao Pblica Transporte Coletivo Telefone Zoneamento Taxa de Ocupao Coeficiente aproveitamento Recuo frente principal Recuo fundo Usos Permissveis

Dependncia= rea Servio= Despensa= Churrasqueira= Sim Sim Sim Sim No No No No

Padro Construo Atividades Poluentes Atividades Incmoda Arborizao/A. verde

Vizinhana Escolas Comrcio Estacionamento Trnsito

Observaes do Pesquisador

Identificao
Local: ______________________________ Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador

2. PESQUISA DE IMVEIS SIMILARES Devemos buscar imveis com o maior nmero de semelhanas com o avaliando. O ideal acima de dez imveis, sendo aceito um mnimo de cinco. Ideal tambm fotografar os imveis utilizados, tanto o imvel avaliado quanto os utilizados para a pesquisa. Para atender suas finalidades, a pesquisa pode ser dividida em: 2.1 - Coleta de dados deve ser feita em nosso prprio cadastro, outras imobilirias ou corretores, jornais, banco de dados, transaes efetuadas ou outros meios disponveis. Muitas vezes pode se tornar difcil essa coleta de dados de imveis similares, neste caso, pode-se optar por depoimentos de pessoas idneas da localidade. 2.2 Identificao e seleo das variveis neste momento devemos fazer uma avaliao dos dados coletados, para selecionar as variveis e estabelecer o nvel de rigor. 2.3 Tabulao dos dados neste momento, iremos anotar todos dados colhidos em campo, tabelados numa planilha. Para tanto estamos disponibilizando um modelo tanto do formulrio quanto da planilha. 3. ESCOLHENDO O MTODO
O mais utilizado e mais recomendado dos mtodos o MTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO . Atravs dele, possvel a determinao do valor do imvel fazendo a comparao com outros de natureza e caractersticas semelhantes, possibilitando a valorao do imvel, levando-se em considerao as flutuaes do mercado imobilirio, freqentemente diferente das flutuaes dos outros ramos da economia. O artigo 6.2.1 da norma 502 (atual 5676), diz que as caractersticas e os atributos dos dados pesquisados que exercem influncia na formao dos preos e, conseqentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneizao ou por inferncia estatstica, respeitados os nveis definidos nesta norma. Como em nosso caso, no queremos nem tampouco temos autorizao legal, no nos interessa o processo da ponderao por inferncia estatstica, motivo pelo qual usaremos a homogeneizao, que pode estabelecer o nvel normal, porm no nosso caso, estaremos efetuando a avaliao expedita, por impossibilidade legal. Mesmo sendo a inteno de dar tratamento s avaliaes por inferncias estatsticas, o normatizador permitiu o tratamento por homogeneizao, quando o nvel de rigor for normal, vedando, entretanto quando se tratar de avaliao rigorosa ou rigorosa especial, que somente aceitam a ponderao dos dados por inferncia estatstica.

4. HOMOGENEIZAO DAS AMOSTRAS impossvel encontrar dois imveis, completamente iguais. O simples fato de estar um imvel de frente para o nascer do sol, ou situado do lado mais movimentado de uma rua comercial, estes dados influenciaro no valor final do imvel. Por isso, de importncia vital a sensibilidade do avaliador para captar exatamente os fatores que devero ser comparados e ajustados, para que tenhamos imveis os mais parecidos para realizar a comparao. S poderemos comparar grandezas iguais, dessa forma iremos tabular os dados pesquisados, homogeneizando-os com os diversos fatores para que tenhamos valores parecidos para comparao e tenhamos o valor do metro quadrado dos terrenos. Esquina : terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorizao diferenciada, igualmente diferente se comercial ou residencial, utilize a tabela. TABELA FATOR ESQUINA EM RELAO A ZONAS ZONA Fator ZONA Fator Residenciais comuns 10% Comerciais 20 a 25% ResidenciaisValorAlto 15 a 20% Comerciais centrais 25 a 30%
4.1.

Topografia : este fator corrigir a irregularidade do terreno. Observe a tabela. TABELA DE DECLIVIDADE E ACLIVE FATOR TOPOGRAFIA Declividade Fator Aclividade Fator At 5% 0,95 Suave 0,95 De 5 a 10% 0,90 Acentuado 0,90 Maior que 10% 0,80
4.2.

4.3.

Profundidade : A profundidade do terreno influenciar diretamente no valor final. Comparando dois terrenos com reas iguais e profundidades diferentes, observamos ser o terreno com maior profundidade ser prejudicado, mesmo com a rea igual. Existe vrias teorias para definir o fator profundidade: teoria 4-3-2-1, que estabelece um percentual de desvalorizao em relao com o aumento da profundidade, como sendo nos primeiros 40% um valor, 30% outro e assim por diante. Outra teoria estabelece 1/3, 2/3, onde o primeiro tero teria um valor e os 2/3 restantes outro proporcionalmente menor. Vrios estudiosos elaboraram suas frmulas, tais como: HOFMANN, JARRET e HARPER. Uma das mais utilizadas a do professor HARPER. Entretanto, com a prtica notou-se que a frmula de HARPER, no atendia a todos casos, pois em algumas situaes, terrenos com pouca profundidade, sofriam, na realidade uma valorizao, enquanto o correto seria uma desvalorizao. Os engenheiros brasileiros JOAQUIM MEDEIROS JUNIOR e NELSON ALONSO, do IBAPE realizaram estudos, estabelecendo diversas frmulas para o clculo desse fator. No entanto, na prtica verificou-se que a tabela abaixo acomoda as variaes de valores, determinando suas desvalorizaes.

TABELA DE DEPRECIAO PELA PROFUNDIDADE - FATOR PROFUNDIDADE Profundidade efetiva Depreciao Fator Menor ou igual a 10 metros 30% 12,50 20% 15,00 15% 16,00 10% 18,00 5% De 20,00 a 40,00 metros 0% 45,00 5% 50,00 10% 55,00 15% 60,00 20% 65,00 22% 70,00 25% 75,00 27% 80,00 30%
4.4.

0,70 0,80 0,95 0,90 0,95 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,78 0,75 0,73 0,70

Forma : Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator forma tambm est ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imveis com desenho totalmente irregular dificultam o aproveitamento, no momento da construo. Portanto quanto maior o nmero de ngulos diferentes de 90, maior sua depreciao. Diante do exposto aconselhvel utilizar o fator de desvalorizao na proporo de pouca irregularidade 10% e bastante irregular 20%. Atualizao do valor : em perodos de processo agudo de inflao, aconselhvel desconsiderar informaes superiores a 90 dias, como hoje, os nveis esto bastante moderados, podemos considerar sem qualquer problema at mesmo transaes efetuadas com mais de ano, para tanto vital o uso dum ndice de correo. Alis, particularmente estamos desconsiderando este fator de correo devido a sua baixa influncia na apurao do valor final, em virtude da grande margem de negociao que as ofertas trazem embutidas. Ressalvamos apenas nos casos de vendas efetuadas e que tenham tempo o suficiente para aplicao do ndice, e que, realmente tenham sofrido modificaes, ainda por ns utilizado. Forma de pagamento: Da mesma forma, a forma de pagamento, em momentos de estgios inflacionrios de pico, de vital importncia ser apurado, entretanto no atual estgio inflacionrio do pas, pagamentos em at cinco ou seis vezes, so desprezveis qualquer correo. Por outro lado, existem financiamentos de lotes em at 100 vezes, o que torna obrigatrio a utilizao de ndices de atualizao, do tipo IPC, INPC, etc., estabelecendo uma paridade com outras informaes de valor vista.

4.5.

4.6.

4.7.

Testada : Assim como a profundidade influenciar no preo final, tambm a testada ir estabelecer diferenas de preo do imvel. A tabela abaixo foi desenvolvida empiricamente, levando-se em considerao as testadas reais em relao as testadas de referncia para a regio. Assim aps verificarmos o usual nos terrenos de determinada regio, iremos estabelecer sua valorizao ou desvalorizao com a real testada do imvel em questo.
TABELA DE DESVALORIZAO OU VALORIZAO PELA TESTADA 10,00 metros 12,00 metros 15,00 metros 16,00 metros 20,00 metros Des 0,840 0,880 0,930 0,945 0,974 VaL Des 0,800 0,840 0,890 0,900 0,930 0,960 0,980 Val Des 0,760 0,800 0,840 0,860 0,880 0,900 0,930 0,950 0,970 0,980 Val Des 0,750 0,780 0,830 0,840 0,870 0,890 0,910 0,930 0,950 0,970 0,980 Val Des 0,700 0,740 0,780 0,800 0,820 0,840 0,860 0,880 0,900 0,910 0,930 0,950 0,960 0,970 0,990 Val

Testada referncia efetiva 5,00 6,00 7,50 8,00 9,00 10,00 11,00 12,00 13,00 14,00 15,00 16,00 17,00 18,00 19,00 20,00 21,00 22,00 23,00 24,00 25,00 26,00 27,00 28,00 29,00 30,00 32,00 35,00 40,00 45,00
4.8.

1,024 1,046 1,067 1,106 1,124 1,141 1,174 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189

1,020 1,039 1,057 1,074 1,090 1,106 1,121 1,136 1,163 1,176 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189

1,016 1,031 1,046 1,060 1,074 1,087 1,000 1,112 1,124 1,136 1,147 1,158 1,168 1,179 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189

1,015 1,029 1,044 1,057 1,070 1,082 1,094 1,106 1,118 1,129 1,139 1,150 1,160 1,170 1,189 1,189 1,189 1,189

1,012 1,024 1,035 1,046 1,057 1,067 1,078 1,087 1,097 1,106 1,125 1,150 1,189 1,189

Melhoramentos Pblicos :
TABELA MELHORAMENTOS PBLICOS Fator MELHORIA 15 a 20% Iluminao Pblica 10 a 15% Pavimentao 15 a 20% Guias e sarjetas 5% Transporte coletivo 5% Gs de rua Fator 5% 10 a 30% 5 a 10% 10% 1%

MELHORIA Rede de gua Rede de esgoto Energia eltrica dom Galerias pluviais Rede telefnica

Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente sero mais valorizados, a prtica aceita nos processos de rigor normal, a aplicao dos percentuais acima, num processo de relacionamento do terreno avaliado com o pesquisado, estabelecendo os fatores de correo para cada caso.

Localizao : O critrio dos Mnimos Quadrados estabelece a equao da reta. A regresso simples estuda o comportamento de uma varivel dependente. Nossa reta ira se ajustar aos pontos das coordenadas (X1, Y1), (X2, Y2), (Xm, Yn), tendo como equao: Y=a + bX Sendo as constantes a e b, definidas pelo sistema: Y = aN + bX XY = aX + bX2 Na prtica iremos confeccionar uma planilha, nos moldes abaixo: N X(m) Y(R$/M) X2 XY 1 100 200 10.000 20.000 2 120 150 14.400 18.000 3 130 160 16.900 20.800 4 140 140 19.600 19.600 5 150 150 22.500 22.500 Totais 640 800 83.400 100.900 800 = a x 5 + b x 640 100.900 = a x 640 + b x 83.400 Resolvendo o sistema: a = 289,27 e b=-1,014 Nossa equao, ser: Y = 289,27 + (-1,014) x X
Se tivermos um terreno situado a 160 metros do ponto de referncia, teremos: Y = 289,27 1,014 x 160 Y = 289,27 162,24 Y = 127,03 O caminho mais fcil para estabelecer o fator Localizao ou de transposio aps a homogeneizao de todos fatores acima, utilizar a planta de valores do Municpio, numa regra de trs.
4.9.

Fonte : mais que natural nas transaes imobilirias o valor de venda ser diferente do valor inicialmente proposto, a famosa queima de gordura. Isto no se d unicamente por imobilirias, tambm as ofertas particulares esto sujeitas a essa negociao. Geralmente quem compra quer fazer o melhor negcio e, acredita o comprador ter feito bom negcio quando recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou at 50% do valor pedido. Assim aps longos estudos, estudiosos chegaram aos seguintes nmeros: Quando se tratar de venda, fator igual a 1,00 Quando for oferta de particular, fator variando entre 0,80 a 1,00 Quando for oferta de imobilirias, fator variando entre 0,60 a 0,90

5. CONCLUSO O trabalho ora apresentado, no esgota o assunto, pelo contrrio, abre a possibilidade de maiores estudos para o perfeito entendimento da sistemtica utilizada no processo avaliatrio, tornando possvel o desenvolvimento de outras tcnicas capazes de bem mensurar as variveis que melhor atendam a trabalhos especficos de regies com peculiaridades que o avaliador ir estudar com rigor para incorporar em seu trabalho. S para ficar claro o que estamos falando, j encontramos diversos trabalhos que trazem um fator de viabilidade, atribudo permisso ou permissividade dos planos diretores a determinados imveis. Ns particularmente entendemos que em nossa regio j exista, naturalmente esta homogeneizao e no a utilizamos. Apenas para conhecimento, iremos transcrever os fatores utilizados pelo Servio do Patrimnio da Unio, para a avaliao de imveis do governo, colocados venda, so eles: Fator de profundidade Fator de frente ou testada Fator de transposio de local Fator de testadas mltiplas Fator topografia Fator de restrio legal Fator de pedologia Fator de rea Portanto, quanto mais estudarmos iremos observar que teremos de encontrar uma metodologia toda nossa, adaptada a nossa realidade.

Quarta PARTE
LAUDO JUDICIAL ELABORADO PELO AUTOR
EXCELENTSSIMO SENHOR JUZ DE DIREITO DA 2 VARA DE LAGUNA-SC

Autos 040.96.000168-9 ALVINO JOS JNIOR, brasileiro, casado, corretor de imveis, devidamente inscrito no CRECI/SC sob N 3819, com escritrio imobilirio Av. Joo Pinho, 901, Mar Grosso, LAGUNA - SC, vem mui respeitosamente a presena de Vossa Excelncia, na qualidade de avaliador nomeado nos Autos de Execuo de Sentena acima mencionado, apresentar o seguinte:

LAUDO PERICIAL
com base nos dados obtidos de pesquisa na regio do imvel, da maneira como segue:

LAUDO PERICIAL
OBJETO DO LAUDO Indicados que fomos dentro do processo em epgrafe, nosso trabalho servir de base para apropriar corretamente o valor de mercado dos imveis penhorados para garantir a execuo da sentena. Portanto o trabalho que ora apresentamos o resultado do estudo tcnico a que chegamos a cerca de vrios imveis localizados na quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, Mar Grosso, LAGUNA - SC. DA PROPRIEDADE Os imveis em apreo, so de propriedade da empresa loteadora RAVENA CASSINO HOTEL LTDA.

NVEL DE PRECISO Iremos utilizar o processo de AVALIAO EXPEDITA, conforme o que estabelece a Norma Tcnica NBR 5676, ressaltando que o valor encontrado ser um misto de frmulas expressas dentro das normas da ABNT e nossa experincia profissional na rea imobiliria. DA DESCRIO DOS IMVEIS AVALIADOS Os imveis ora avaliados, so os lotes 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 46 da quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, nas imediaes do prprio Hotel RAVENA, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes confrontaes e metragens:

01 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 19 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do lote 13, na extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 20, na extenso de 2,60 metros; Lado Esquerdo com a Rua Projetada C, na extenso de 19,40 metros; Perfazendo a rea de 341,00 M, imvel este constante da matrcula 18.539, s Fls. 118 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

02 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 20 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do lote 13, na extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 21, na extenso de 22,00 metros; Lado Esquerdo com o lote 19 , na extenso de 20,60 metros; Perfazendo a rea de 363,16 M, imvel este constante da matrcula 18.540, s Fls. 119 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

03 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 21 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens: Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 10, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 22, na extenso de 30,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 20 e parte do lote 13, na extenso de 30,00 metros; Perfazendo a rea de 364,80 M, imvel este constante da matrcula 18.541, s Fls. 120 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC. 04 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 22 da quadra 15, do loteamento Ravena cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 09, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 23, na extenso de 31,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 21, na extenso de 30,80 metros; Perfazendo a rea de 375,60 M, imvel este constante da matrcula 18.542, s Fls. 121 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

05 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 23 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 08, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 24, na extenso de 32,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 22, na extenso de 31,80 metros; Perfazendo a rea de 387,60 M, imvel este constante da matrcula 18.543, s Fls. 122 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

06 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 24 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:

Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 07, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 25, na extenso de 33,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 23, na extenso de 32,80 metros; Perfazendo a rea de 399,60 M, imvel este constante da matrcula 18.544, s Fls. 123 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

07 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 25 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 06, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 26, na extenso de 34,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 24, na extenso de 33,80 metros; Perfazendo a rea de 411,60 M, imvel este constante da matrcula 18.545, s Fls. 124 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

08 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 26 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 05, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 27, na extenso de 35,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 25, na extenso de 34,80 metros; Perfazendo a rea de 423,60 M, imvel este constante da matrcula 18.546, s Fls. 126 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

09 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 27 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 04, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 28, na extenso de 37,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 26, na extenso de 35,80 metros; Perfazendo a rea de 435,60 M, imvel este constante da matrcula 18.547, s Fls. 127 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

10 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 28 da quadra 15, do loteamento Ravena cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 29 e parte do lote 30, na extenso de 37,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 27, na extenso de 35,80 metros; Perfazendo a rea de 447,60 M, imvel este constante da matrcula 18.548, s Fls. 127 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

11 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 29 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 30, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 31, na extenso de 30,60 metros; Lado Esquerdo com o lote 28, na extenso de 30,00 metros; Perfazendo a rea de 363,60 M, imvel este constante da matrcula 18.549, s Fls. 128 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

12 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 30 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada A, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03 e parte do lote 28, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 02, na extenso de 36,00 metros; Lado Esquerdo com os lotes 31 e 29, na extenso de 26,00 metros; Perfazendo a rea de 312,00 M, imvel este constante da matrcula 18.550, s Fls. 129 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

13 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 31 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 14,00 metros; - Fundos com o lote 30, na mesma extenso; Lado Direito com a Rua Projetada A, medindo 31,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 29, na extenso de 30,60 metros; Perfazendo a rea de 436,80 M, imvel este constante da matrcula 18.551, s Fls. 130 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC.

14 Um Terreno Urbano de Marinha, constitudo pelo lote 46 da quadra 15, do loteamento Ravena Cassino Hotel LTDA, com as seguintes confrontaes e metragens:
Frente com a Av. Beira Mar, na extenso de 25,50 metros; Lateral Esquerda com o lote 45, na extenso de 30,00 metros, e, finalmente medindo 38,20 metros na outra extrema; Perfazendo a rea de 382,50 M, imvel este constante da matrcula 18.558, s Fls. 131 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de Imveis da Comarca de LAGUNA SC. CARACTERIZAO DA REGIO

Plano Diretor = Zona ZR2-A, comportando, a princpio, bares, restaurantes e similares; estabelecimento de ensino; escritrios de profissionais autnomos e liberais, artfices, oficiais e demais atividades exercidas individualmente; comrcio vicinal, o que caracteriza a regio especfica do imvel avaliando so habitaes Unifamiliares, para residncias. Acesso = pelo sistema virio do bairro Mar Grosso. Pedologia = arenosa. Topografia = Plana Infra-estrutura = - rede eltrica pblica e domiciliar; - gua; - telefone; - Pavimentao do tipo paraleleppedo; - meio fio Mercado Imvel com grande potencial turstico. Prximo ao mar, apropriado para a construo de moradias uni e multifamiliares ou mesmo para construo de empreendimento turstico. De fcil absoro pelo mercado.
METODOLOGIA Para determinarmos a metodologia a ser adotada na avaliao dos lotes, aps verificamos a existncia de outros lotes sendo oferecidos ou j vendidos, nas imediaes do imvel ora avaliado, faremos a opo pelo mtodo comparativo, j que possumos os pressupostos necessrios para tal mtodo. O mtodo comparativo de dados de mercado consiste em determinar o valor pela comparao com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas. As caractersticas e os atributos dos dados so ponderados por homogeneizao. EVOLUO DOS CLCULOS

Pesquisa de mercado
Foram obtidos 10 (dez) elementos de pesquisa de terrenos prximos ao avaliando, assim classificados: Ofertas por imobilirias : 05 Ofertas de particulares : 01 Vendas : 04

Homogeneizao
A homogeneizao da amostragem necessria na medida em que s possvel equalizar matematicamente grandezas comparveis. Assim os preos de venda dos elementos que integram a amostra obtida foram homogeneizados quanto: sua profundidade testada topografia esquina forma localizao forma de pagamento atualizao de valor fonte, e. Aos melhoramentos pblicos A elaborao dos clculos relativos homogeneizao e os procedimentos estatsticos foram desenvolvidos sob a forma de planilha (Planilha em anexo) com auxlio de computador compatvel com o IBM-PC e programa elaborado em ambiente Excel 2000

Determinao do valor do M na regio


Aps a homogeneizao dos dados obtidos na pesquisa, estabelecemos o valor final do metro quadrado do terreno, na regio dos lotes ora avaliados, igual a R$95,85 (Noventa e cinco reais, oitenta e cinco centavos), conforme a anexa tabela, j com os dados tabulados e homogeneizados, de acordo com critrios tcnicos estabelecidos pelo padro utilizado. DETERMINAO DO VALOR DE CADA LOTE Para determinarmos o valor de cada lote, deveremos multiplicar o valor obtido acima, pela rea de cada lote, porm estabelecendo ainda diferenciao final, caso a caso, conforme a situao de cada lote avaliado, distncia do mar, se esquina ou no, testada, profundidade e forma j que naquela regio o valor final do imvel, sofre uma grande influncia destes fatores. Os ndices foram determinados em virtude de nossa vivncia em avaliaes do dia a dia da nossa profisso, sem qualquer metodologia cientfica, desta forma, na maioria dos lotes, teremos a seguinte frmula, para obter o valor final do imvel avaliado:

Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Onde: Vt A Vu = Valor do Terreno = rea do Terreno = Valor unitrio bsico adotado em R$95,85

Fd Fe Ft FMP
Imvel 01 :

= = = =

Fator Fator Fator Fator

distncia do plo valorizante (mar) Esquina Testada Melhoramentos Pblicos

Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP Vt = 341,00 x 95,85 x 1,20 x 1,10 x 1,121 x 1,00 Vt = 48.364,43

Imvel 02 :

Vt = 363,16 x 95,85 x 1,00 x 1,15 x 1,09 x 1,00 Vt = 43.632,94

Imvel 03 :

Vt = 364,80 x 95,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 34.966,08

Imvel 04 :

Vt = 375,60 x 95,85 x 0,95 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 34.201,20

Imvel 05 :

Vt = 387,60 x 95,85 x 0,90 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 33.436,31

Imvel 06 :

Vt = 399,60 x 95,85 x 0,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 32.556,41

Imvel 07 :

Vt = 411,60 x 95,85 x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 31.561,49

Imvel 08 :

Vt = 423,60 x 95,85 x 0,75 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 30.451,55

Imvel 09 :

Vt = 435,60 x 95,85 x 0,70 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 29.226,58

Imvel 10 :

Vt = 447,60 x 95,85 x 0,65 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 27.886,58

Imvel 11 :

Vt = 363,60 x 95,85 x 0,60 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 20.910,64

Imvel 12 :

Vt = 312,00 x 95,85 x 0,50 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 14.952,60


Imvel 13 :

Vt = 436,80 x 95,85 x 0,55 x 1,00 x 1,00 x 1,00 Vt = 26.317,56

Imvel 14 :

Vt = 382,50 x 95,85 x 2,50 x 1,00 x 1,189 x 0,80 Vt = 87.183,72

Importa o presente PARECER SOBRE O VALOR DE MERCADO (AVALIAO) DE TODOS OS LOTES em R$495.648,10 (Quatrocentos noventa e cinco mil seiscentos quarenta e oito reais e dez centavos) . Por ser a avaliao, matria que no exprime exatido cientfica, faremos o arredondamento, avaliando todos os lotes em R$500.000,00 (Quinhentos mil reais) . Laguna, 20 de maro de 2000.

Alvino Jos Jnior


Corretor de Imveis - CRECI 3819

Quinta PARTE
Avaliao de Glebas Urbanizveis
Introduo
De glebas urbanizveis depreendemos ser as reas situadas nas proximidades dos centros urbanos, porm, sem infra-estrutura, mas passvel de urbanizao, por apresentar caractersticas de solo e topografia, possveis de fracionamento em lotes. A diferena bsica entre lote e gleba que a gleba no possui infra-estrutura, e, o grande desafio do avaliador determinar o valor da gleba, antes de qualquer benefcio, levando-se em considerao que os lotes resultantes, por comparao com outros lotes vizinhos, podem alcanar determinado preo.

1. MTODOS Basicamente so dois os mtodos recomendados, j anteriormente conceituados: Comparativo involutivo


O mtodo comparativo dificilmente poder ser utilizado para a avaliao de glebas, pois no ser to fcil encontrar um nmero considervel de glebas nas proximidades de centros urbanos, vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a opo deve ser pelo mtodo involutivo. A ttulo de observao, iremos abordar um mtodo prtico, ainda utilizado pelos empresrios de loteamentos (no aceito pela norma) para se nortearem quando da compra de reas para loteamentos. Tecnicamente conhecido como coeficiente de paridade, que nada mais do que a relao entre o metro quadrado da terra bruta e do lote urbanizado. Os loteadores geralmente utilizavam o valor de paridade 4 (hoje o ndice deve ser revisto), pois em contas redondas e grosseiramente arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos: Custo do terreno bruto Despesas de implantao do loteamento Despesas de comercializao e impostos Lucro do empreendimento do do do do resultado resultado resultado resultado das das das das vendas vendas vendas vendas

2. O MTODO INVOLUTIVO Deve-se estabelecer o valor da provvel renda que ir se obter com os lotes da gleba urbanizada. Para tanto ser necessrio estimar o nmero de lotes, bem como o preo a ser alcanado por eles nessa regio, para depois deduzir as despesas de implantao do empreendimento e o lucro que se deseja alcanar, o resultado encontrado dessa subtrao, ser o valor da gleba. Para desenvolver este mtodo necessrio:
2.1 Procedimentos a) Informar na prefeitura quanto a legislao em vigor para loteamentos (rea mnima dos lotes, rea verde, largura das ruas e caladas, bem como a infra-estrutura necessria); b) Faz-se um anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento da gleba, a fim de estabelecer o nmero mximo de lotes que a mesma possa conter; c) Faz-se um estudo da capacidade de absoro pelo mercado do empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previso de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma regio; d) Estima-se, para cada perodo considerado no cronograma do empreendimento, o Produto Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genrico pela rea de cada unidade e pelo nmero total de cada uma delas;

e) Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que tambm devem ser orados dentro do cronograma do empreendimento, por exemplo: levantamento topogrfico; projeto do loteamento; licenas municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de gua, esgoto, pavimentao etc.); superviso e despesas gerais; e outros. Estes custos podero ser encontrados em revistas especializadas (PINI), ou percentuais estabelecidos pela prtica. f) Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do projeto, entre outros: despesas legais e contbeis (imposto territorial, contabilidade, servios jurdicos, escrituras e registros etc.); despesas de comercializao (vendas, publicidade, superviso etc.); despesas de seguros; despesas financeiras (juros de emprstimos); g) Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se geralmente com uma variando entre 10 a 35%

3. CALCULO DE GLEBA URBANIZVEL PELO MTODO INVOLUTIVO Por falta de servio prestado na rea de avaliao de glebas urbanizveis, nos ltimos anos, iremos desenvolver um trabalho hipottico. Para tanto devemos resolver o exerccio proposto:
Avaliar a gleba de 40.000,00 M, situada Estrada Geral da Barbacena, LAGUNA - SC. Sabendo-se que a exigncia legal para a implantao de loteamento no municpio de Laguna de lotes mnimos de 300,00 M; com testada mnima de 12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, rea verde e rea para a implantao rgos pblicos. A infraestrutura necessria : gua, energia, guias, ensaibramento das ruas e drenagem pluvial. Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade da implantao de 80 lotes. Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$30,00. Para o calculo, usaremos a seguinte formula: Vg = R D L, onde: Vg = Valor da Gleba R = Renda estimada D = Despesas de implantao e L = Lucro A renda ser: R = 80 x 300 x 30,00 = R$720.000,00 Calculo das despesas: Despesas diretas: Projetos Topografia Terraplanagem Drenagem Arruamento Rede de gua Rede de energia eltrica Totalizao Despesas indiretas: Custos financeiros Despesas de venda Publicidade Despesas de administrao Impostos Totalizao Total geral das despesas Determinao do lucro: 20% da renda = 20% x 720.000,00 Determinando o valor da gleba pela formula: Vg = R D L, assim, Vg = 720.000,00 516.400,00 144.000,00, ou: Vg = 59.600,00

1% da renda 370,00/ha x 40 ha 960,00/ha x 40 ha 1.400,00/ha x 40 ha 2.000,00/ha x 40 ha 1.400,00/ha x 40 ha 1.300,00/ha x 40 ha

7.200,00 14.800,00 38.400,00 56.000,00 80.000,00 56.000,00 52.000,00 304.400,00

20% da despesa 10% da 3% da 7% da 1% da

direta renda renda renda renda

60.880,00 72.000,00 21.600,00 50.400,00 7.200,00 212.080,00 516.480,00

144.000,00

Sexta PARTE
Avaliao de Imveis rurais
Introduo
Imveis rurais so propriedades com destinao agrcola. Em sua avaliao deveremos avaliar a terra, benfeitorias, obras e trabalhos de melhoria, equipamentos, recursos naturais, seus frutos e direitos. So classificados da seguinte forma: Imvel Propriedade familiar: chcara, stio. Minifndio: lote, chcara, sitio. Latifndio por explorao: chcara, stio, fazenda. Latifndio por extenso: fazenda, gleba. Empresa rural: chcara, stio, fazenda. Componentes So as terras classificadas segundo a escala de Norton. Benfeitorias Construes: edificaes, instalaes, cercas. Culturas: perenes, temporrias, anuais. Obras e trabalhos na terra Desmatamento Correo Sistematizao (Reduzir diversos elementos a sistema) Proteo Manuteno Equipamentos Mquinas industriais fixas Mquinas agrcolas e implementos Veculos Semoventes (Os constitudos por animais selvagens, domesticados ou domsticos.) Recursos naturais Florestas Hdricos Minerais Frutos Rendas Aluguel Arrendamento Direitos Servides Usufruto Concesses Comodatos Direitos hereditrios e possessrios

CONSIDERAES
Para a avaliao de imveis rurais necessrio conhecimento de engenharia de avaliao, noes bsicas de agropecuria e engenharia florestal. Como nossos conhecimentos nessa rea so notadamente empricos, aconselhvel nos socorrermos dos conhecimentos de um engenheiro agrnomo. Ao avaliador cabe ter conhecimento dos tipos exatos de agricultura aplicveis propriedade, bem como com perspectivas agrcolas nacionais e internacionais, e ainda, programas governamentais de apoio ao desenvolvimento rural. PROCESSO MENDES SOBRINHO

Alguns estudiosos verificaram a necessidade de agrupar as duas tabelas, de NORTON e MENDES SOBRINHO numa s, fazendo ainda o acrscimo de duas faixas na escala Mendes Sobrinho, para torn-las tabelas quadradas e adequadas ao bom desempenho do avaliador. Assim, quando utilizarmos o processo Mendes Sobrinho, utilizaremos os ndices da Tabela de Homogeneizao de Terrenos Rurais, estabelecendo a homogeneizao por comparao de dois imveis rurais. A presente tabela, apresenta oito divises das classes, conforme descrito abaixo: Classe Caractersticas I Terras para culturas, sem problemas de conservao, exigindo s adubao e manuteno II Terras para culturas, com pequenos problemas de conservao, exigindo prticas simples de conservao e fertilidade. III Terras para culturas, com problemas srios de conservao, exigindo prticas de conservao complexas. IV Terras para culturas, ocasionalmente, no devendo ser usadas para culturas mais que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferncia, a pastagem, por trs anos. V Terras somente para pastagens, sem problemas de conservao. VI Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservao. VII Terras prprias para florestas. VIII Terras prprias somente para abrigo de vida silvestre. As oito situaes so assim divididas: Situao Caractersticas tima 100% Imvel com face para rodovia asfaltada, importncia limitada das distncias. Muito boa Imvel servido por rodovia de primeira classe, no pavimentada, importncia 90% relativa das distncias. Boa 80% Imvel servido por rodovia no pavimentada, mas que oferea seguras condies de praticabilidade, durante todo ano, importncia significativa das distncias. Regular 0,70 Imvel servido por rodovia secundria em condies satisfatrias de praticabilidade. Sofrvel 60% Imvel servido por rodovia secundria em condies relativas de praticabilidade. Inconveniente 50% Imvel servido por rodovia secundria em ms condies de praticabilidade. M 40% Como a anterior, porm interceptada por fechos nas servides e com problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa, distncias e classe de estrada equivalendo. Pssima 30% Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade mesmo na estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem pontes, com vau cativo ao volume das guas. Aps inmeras pesquisas do funcionamento prtico, chegou-se a esta prtica Tabela de Homogeneizao de Terrenos Rurais: VALORES RELATIVOS DE TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CAPACIDADE DE USO DO SOLO E A SITUAO DO IMVEL DO PONTO DE VISTA DA CIRCULAO Classe I II III IV v VI VII VIII Situao 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% tima 100% 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 Muito boa 90% 0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27 Boa 80% 0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24 Regular 70% 0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21 Sofrvel 60% 0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18 Inconveniente 50% 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,20 0,15 Ma 40% 0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,12 Pssima 30% 0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09 Com essa tabela poderemos operar da seguinte forma: supondo uma propriedade enquadrada na Classe V e situao III (fator 0,48) e, na pesquisa encontramos um imvel situado nas

imediaes do imvel avaliando, em rea similar e recentemente vendida por R$700,00/h, que se enquadra na Classe IV e situao II (fator 0,63), teremos como valor unitrio do hectare: 0,48 x R$700,00 = R$533,33/ha 0,63 Do valor encontrado, multiplicamos pela rea total e obteremos o valor da terra nua.

AVALIAO DAS BENFEITORIAS


So classificadas em: Benfeitorias no reprodutivas = so as edificaes em geral (casas, galpes, currais etc.) e melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao de solo, sistemas de irrigao e drenagem etc.). Para avaliao ser utilizado o mtodo do custo de reposio, depreciado pelo uso levando-se em considerao os aspectos fsicos e funcional, com a considerao da vida til, aparente e provvel, bem como do estado de conservao. Na depreciao, considera-se mais o estado de conservao que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a utilidade das benfeitorias e sua adequao ao potencial de produo do imvel. Para o caso de Mquinas e implementos agrcolas, utilizar preferencialmente, o mtodo direto e o mesmo critrio para a depreciao. Na impossibilidade de comparao, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-se a vida til provvel e calcula-se o valor do bem depreciado. Benfeitorias reprodutivas = Inovaes capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, etc. O mtodo preferencial a ser utilizado ser o da capitalizao de seus rendimentos, eventualmente, podendo ser o custo da benfeitoria.

VALOR FINAL
Finalmente, a soma do valor encontrado para a terra nua, mais as benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas, ser o valor final da propriedade.

Stima PARTE
Avaliao de Edificaes
INTRODUO
Para a avaliao do imvel edificado, primeiro calcula-se o valor do terreno ou terra nua, para depois acrescermos o valor da edificao. Neste processo, ser necessrio algumas noes de desenho arquitetnico, construo, custo e qualidade de materiais, clculos de reas padro de construo e de oramento.

OBSERVAES
No inicio da apostila apresentamos um formulrio simplificado para a coleta de dados relativo aos imveis que comporo o universo de amostras para a anlise dos dados pesquisados. Entretanto, salutar, at mesmo para comprovar um total exame do imvel avaliado, primeiro com um croqui do imvel, para depois o preenchimento de tantos quantos formulrios forem necessrios, sendo um para cada uma das unidades que compem o imvel avaliado. Neste formulrio, dever ainda ser tabulado uma minuciosa descrio pea por pea de cada unidade.

O METODO DE REPRODUO
O mtodo de reproduo quando executado com rigor, dever ser orada toda edificao, detalhando, com exatido, todos os materiais empregados com o seu custo. No entanto, apresentaremos uma tabela abordando oramento com ndices e percentual sobre o global da obra. Para o caso de obras inacabadas, bata deduzir o preo dos servios no executados. Servio Instalaes Preliminares Estaqueamento Fundaes Estrutura Alvenaria Elevadores Impermeabilizaes Revestimentos Pisos Esquadrias Ferragens Vidros Instalaes eltricas Instalaes hidrossanitrias Louas e metais Telhado Pintura Instalaes complementares Limpeza geral Edifcios com estacas 2,0% 4,0% 3,0% 17,0% 9,0% 8,0% 1,0% 12,0% 7,0% 8,0% 2,0% 1,0% 6,5% 5,5% 3,0% 0,5% 6,0% 4,0% 0,5% 100,0% Edifcios sem estacas 2,0% 4,0% 18,0% 9,0% 8,0% 1,0% 12,0% 7,5% 8,5% 2,0% 1,0% 6,5% 5,5% 4,0% 0,5% 6,0% 4,0% 0,5% 100,0% Edifcios 3 ou 4 pavimentos 2,0% 5,0% 19,0% 9,0% 1,0% 12,0% 9,0% 9,0% 2,5% 1,0% 7,0% 6,0% 4,0% 3,0% 6,5% 3,5% 0,5% 100,0% Residncias 2,0% 5,0% 20,0% 8,0% 0,5% 12,0% 9,0% 10,0% 2,5% 1,0% 7,0% 6,0% 4,0% 2,5% 6,5% 3,5% 0,5% 100,0%

A tabela acima poder ser utilizada como um atalho no mtodo de reproduo, porm ser uma avaliao sem qualquer rigor. NOES DA FORMAO DO CUB

O Custo Unitrio Bsico de Edificaes Habitacionais elaborado, geralmente, pelos sindicatos da construo dos estados. So coletados entre vrios fornecedores do estado e os valores de mo-de-obra pesquisados por sindicatos regionais conveniados. Os valores publicados so vlidos para todo o estado, conforme a lei n. 4.591/64, o disposto na NBR 12.721 da ABNT. Na formao dos CUB, no so considerados os seguintes itens, que devero ser levados em conta na determinao dos preos por metro quadrado da construo, de acordo com o estabelecido no projeto e especificaes correspondentes a cada caso particular: fundaes especiais; elevadores; instalaes de ar condicionado, calefao, telefone interno, foges, aquecedores, playgrounds, de equipamento de garagem, etc.; obras complementares de terraplanagem, urbanizao, recreao, ajardinamento, ligaes de servios pblicos, etc.; despesas com instalao, funcionamento e regularizao do condomnio alm de outros servios especiais; impostos e taxas; projeto, incluindo despesas com honorrios profissionais e material de desenho, cpias, etc.; remunerao da construtora; remunerao do incorporador. Para utilizao das tabelas do CUB, primeiro se faz necessrio o clculo das reas, utilizando o critrio de rea equivalente. A rea de construo ser calculada, quando no diretamente disponvel, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, podemos sugerir as seguintes relaes de equivalncia com a rea coberta - padro: Tipo de construo Coeficiente Tipo de construo Coeficiente PAVIMENTO TIPO 1,00 Subsolo comum 0,50 Pavimento de uso comum e acesso 0,50 Subsolo especial 0,75 Varanda 0,50 reas descobertas 0,25 Depsito 0,50 Playground (descoberto) 0,25 Garagem 0,50 Padro superior (Hall) 1,50

PADRO CONSTRUTIVO
determinado pelo tipo de materiais empregados. So trs os padres: Baixo, Normal e Alto. Admite-se ainda o uso do padro popular. Para auxiliar na classificao, use a tabela BAIXO NORMAL ALTO De ferro-chapa Chapa dobrada Alum. Anodizado blindex Esquadrias Alumnio natural Portas Lisa para pintura Enceradas ou verniz Macias Soleiras/peitoris Cimento alisado Mrmore Granito Piso quarto/sala Forrao Carpert 6 mm Mrmore/granito Piso BWC/Cozinha Cim alisado/Cermica esmaltada Cermica Mrmore ou granito Pintura PVA sobre reboco PVA em massa corrida Acrlica em massa corrida Branco comercial at 1,5 m Azulejos Branco Decorado Metais Niquelados Crimados De luxo Ferragens Ferro Inox Lato Louas Branca simples De cor modelo simples De cor modelo especial Estabelecido a rea total (equivalente) e o padro de construo, devemos procurar o valor do CUB, mensalmente publicado pelo SINDUSCON.

COEFICIENTE DO VALOR PLENO


Para o clculo das fundaes especiais, elevadores etc., no computados no CUB, criou-se o coeficiente de valor pleno que, de um modo geral, poder ser adotado o seguinte esquema de composio de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a situao do mercado. Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados so meramente ilustrativos, devendo o avaliador identific-los e quantific-los com a situao real analisada: CUSTO UNITRIO BSICO (CUB) %CUB/M Elevadores = 5%Cub Administrao e Lucro = 20%Cub Encargos Legais = 3%Cub Despesas de Comercializao = 5%Cub CUSTO UNITRIO TOTAL = 1,33%Cub COEFICIENTE DE VALOR PLENO = 1,33%Cub DEPRECIAO

Para chegarmos ao valor do imvel, ser necessrio fazer sua depreciao em funo de sua idade e do estado de conservao, podendo ser adotado o critrio de ROSS-HEIDECKE, da tabela anexa. IDADE ESTADO DE CONSERVAO EM % DE VIDA A B C D E F G H 2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40 4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30 10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60 12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90 14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20 16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50 18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80 20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20 22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50 24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90 26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30 28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60 30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00 32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40 34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80 36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30 38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70 40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10 42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60 44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10 46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50 48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00 50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50 52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00 54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50 56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00 58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60 60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10 62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70 64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20 66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80 68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40 70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40 72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90 74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20 76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80 78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40 80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10 82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70 84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40 86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00 88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70 90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40 92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10 94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80 96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50 98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80 100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0 Cdigo Classificao Cdigo Classificao

A B C D

Novo Entre novo e regular Regular Entre regular e reparos simples

E F G H

Reparos simples Entre reparos simples e importantes Reparos importantes Entre reparos importantes e s/ valor

De posse da presente tabela, poderemos depreciar a construo em relao a sua idade real, geralmente encontrada no habite-se e a idade aparente. Esta idade aparente seu tino de avaliador que determinar, ou seja, o prprio avaliador far uma vistoria no imvel e levandose em considerao o estado geral da construo, mesmo que ela possua 50 anos de idade real, mas estando em bom estado, poder ser atribudo a ela, por exemplo, 30 anos. Para a utilizao da tabela utilizamos a primeira coluna (Idade % de vida), da seguinte maneira: (100% corresponde a 50 anos 80% a 40 anos, ou seja considerado como vida til de uma edificao 50 anos), e dependendo da estado da construo, conforme as letras, estabelecer o fator de depreciao.

CONSIDERAES INTRERMEDIRIAS
Com o at aqui enunciado possvel estabelecer a correta rea de uma edificao quer seja utilizando a rea total ou a equivalente; determinar o padro construtivo para utilizando a tabela do CUB, posteriormente a tabela de depreciao, encontrarmos o valor da edificao. Entretanto, estamos avaliando o todo, ou melhor, est sendo avaliados terreno e edificao, portanto, teremos agora de somar o valor encontrado para o terreno mais o valor da edificao. Entretanto, se considerarmos o valor do terreno, mais o preo da edificao, no estamos considerando o imvel num todo, por isso, temos de encontrar:

O VALOR OU VANTAGEM DA COISA FEITA


Este valor seria o mesmo de considerar o lucro do incorporador ou do empreendedor, pois se levarmos em considerao apenas o valor do terreno, mais a edificao, estamos considerando que o empreendedor ir trocar seis por meia dzia, ou seja, estar trabalhando sem qualquer remunerao. O valor da coisa feita poder ser expresso pela tabela criada pelo setor de avaliao do IAPAS, que tomou como base o disposto na norma NBR 5676 e est inserido no Manual de Orientao Tcnica para Avaliao de Imveis OTAI, ou ainda a tabela publicada na Orientao Normativa do SPU, abaixo transcritas: TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA - TABELA IAPAS PERCENTUAL DE VIDA VCF INFERIOR VCF SUPERIOR Imvel Novo 35,00% 55% De 2 a 10% 31,50% 49,50% De 11 a 20% 28,00% 44,00% De 21 a 30% 24,50% 38,50% De 31 a 40% 21,00% 33,00% De 41 a 50% 17,50% 27,50% De 51 a 60% 14,00% 22,00% De 61 a 60% 10,50% 16,50% De 71 a 80% 7,00% 1100% De 81 a920% 3,50% 5,50% De 91 a 100% 0,00% 0,00% TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA TABELA SPU TIPO DE CONSTRUO NOVA AT 10 ANOS DE 10 A 20 ANOS + DE 20 ANOS Grande estrutura. 1,25 1,25 a 1,21 1,21 a 1,13 1,13 a 1,03 Peq. estrutura e residencial de luxo 1,15 1,15 a 1,125 1,125 a 1,078 1,078 a 1,025 Industrial e residencial mdio. 1,1 1,10 a 1,084 1,084 a 1,052 1,052 a 1,02 Residencial modesto ou popular 1,05 1,05 a 1,042 1,042 a 1,026 1,026 a 1,015 EXEMPLIFICANDO O PROCESSO AVALIATRIO DE UM APARTAMENTO

OBJETO DA AVALIAO - A presente avaliao servir para apropriar o valor dos apartamentos 305 e 402 do Edifcio ARTUR DUARTE. DA PROPRIEDADE Imveis inscritos no Cartrio do Registro de Imveis desta Comarca, sob Nmeros 18.687 e 18.482, em nome de JOS CARLOS DUARTE e LIMA & DUARTE ADMINISTRADORA DE IMVEIS LTDA respectivamente. NVEL DE PRECISO - Utilizaremos um misto de frmulas expressas dentro das normas da ABNT e nossa experincia profissional na rea imobiliria, portanto, uma AVALIAO EXPEDITA, conforme o que estabelece a Norma Tcnica. METODOLOGIA Para expressarmos o valor dos imveis, iremos utilizar o mtodo de reproduo de custos, levando-se em considerao o valor do Custo da Construo Civil, no estado de Santa Catarina, bem como a utilizao do fator de depreciao fsica, estabelecido na tabela de Ross-Heidecke.
APARTAMENTO 305 Imvel constitudo pelo apartamento 305, do edifcio ARTUR DUARTE, Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes reas: rea Real Global = 88,20 M; rea Real de Construo = 88,20 M; rea Real e Privativa = 78,63 M; rea Real de Uso Comum = 9,57 M e Frao Ideal do Solo = 29,41 M, correspondendo a 4,04% do total do terreno, devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob n 18.482. APARTAMENTO 402 Imvel constitudo pelo apartamento 402, do edifcio ARTUR DUARTE, Rua Jornalista Antonio Bessa, Mar Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes reas: rea Real Global = 120,99 M; rea Real de Construo = 105,29 M; rea Real e Privativa = 109,56 M; rea Real de Uso Comum = 11,43 M e Frao Ideal do Solo = 35,10 M, correspondendo a 4,823% do total do terreno, devidamente matriculado no C.R.I. desta Comarca sob n 18.687.

Caractersticas do imvel Imveis situados em bairro privilegiado, nas proximidades da Avenida Beira Mar, com grande potencial de vendas. CARACTERIZAO DA REGIO Plano Diretor = Zona ZR2-A, comportando, a princpio, bares, restaurantes e similares; Estabelecimento de ensino; Escritrios de profissionais autnomos e liberais, artfices, oficiais e demais atividades exercidas individualmente; Comrcio vicinal, o que caracteriza a regio especfica do imvel avaliando so habitaes Unifamiliares, para residncias. Acesso = pelo sistema virio da cidade Pedologia = arenosa. Infra-estrutura = com toda infra-estrutura Mercado Imveis situados nas proximidades do mar, com forte apelo comercial. EVOLUO DOS CLCULOS Descrio das unidades Prdio em concreto armado, composto de trreo onde esto distribudas as garagens, hall de entrada, elevador e escadaria; do primeiro ao terceiro andar esto edificados os pavimentos tipo, com cinco unidades por andar e o quarto andar ou quinto pavimento, esto construdas trs coberturas, sendo as unidades ora avaliandas, a unidade 305, situada no terceiro andar ou quarto pavimento, e o 402 de cobertura, situada no quarto andar ou quinto pavimento, ambos com 03 (trs) quartos, dos quais 01 (um) sute, cozinha, sala e sacada com churrasqueira. Observao: O apartamento 402, possui uma rea aberta com aproximadamente 25,00 M, que no podemos afirmar ser ou no inclusa na rea expressa acima. Determinao do padro da construo e do preo de custo para a construo Unidades habitacionais classificadas dentro da tabela do Custo Unitrio de Edificaes Habitacionais, emitida pelo SIDUSCON, para o ms de maio/2002, como sendo NORMAL, com 03 (trs) quartos e 04 (quatro) pavimentos, no valor de R$ 507,76 por M. DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL
O Valor do Terreno, obtido atravs da seguinte expresso:

Vt = A x Vu Onde: Vt = Valor do Terreno A = rea do imvel avaliando em metros quadrados Vu = Valor unitrio bsico adotado em R$ 160,00 Dessa forma, para o apartamento 305, temos: Vt = 29,41 x 160,00 Vt = 4.705,60 Para o apartamento 402, temos: Vt = 35,10 x 160,00 Vt = 5.616,00

O Valor da edificao obtido pela expresso: Ve = A x Cu x Fc Onde: Ve = Valor da Edificao A = rea Real Global Construda em metros quadrados Cu = Custo Unitrio da Edificao, R$ 507,76 Fc = Fator Corretivo de depreciao da tabela Ross-Heidecke, para imveis com 10 anos de vida, como sendo 5,53% de depreciao. Dessa forma, para o apartamento 305, temos: Ve = 88,20 x 507,76 x (5,53%) Ve = 42.307,85 Para o apartamento 402, temos: Ve = 120,99 x 507,76 x (5,53%) Vt = 58.036,58

O Valor Final do Imvel, ser expresso dentro da formula: Vi = Vt + Ve Onde: Vi = Valor do Imvel Vt = Valor do Terreno Ve = Valor da Edificao Assim teremos para o apartamento 305: Vi = 4.705,60 + 42.307,85 Vi = 47.013,45 Para o apartamento 402, temos: Vi = 5.616,00 + 58.036,58 Vt = 63.652,58

Dessa forma nos encontramos o valor justo se hoje qualquer empresrio comprasse o terreno e edificasse um prdio conforme o padro do residencial ARTUR DUARTE o que no a realidade, estaramos omitindo um fator muito importante, a comercializao, ou fator de venda em marcha ou groing value ou ainda o aqui denominado VALOR DA COISA FEITA. O valor agora aduzido refere-se exatamente ao valor de comercializao. Para estabelecermos este fator temos diversas tabelas que exprimem essa valorao, das quais a mais utilizada a tabela publicada no Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliao de Imveis OTAI do IAPAS, que parte de conceito estabelecido na norma NNR 5676. Da mencionada tabela encontramos como ndice de valorao do imvel com 10% de vida til (dez anos de construo) o valor de 31,50%, que aplicados sobre o valor encontrado, teremos: Apartamento 305 = R$ 61.822,68 Apartamento 402 = R$ 83.703,14

Por ser a avaliao, matria sem exatido cientfica, faremos o arredondamento, avaliando os imveis em R$60.000,00 (Sessenta mil reais) e R$80.000,00 (Oitenta mil reais) . Laguna, 10 de maio de 2002.

Corretor de Imveis - CRECI 3819

Alvino Jos Jnior

OITAVA PARTE
Algumas consideraes
Ao longo dos anos que estudamos o assunto avaliao de imveis, geralmente com material voltado a outra rea que no a nossa, sem contato com outras pessoas na busca de pontos de vista comuns, at mesmo para saber se estvamos trilhando o caminho correto ou no, observamos na lide diria a complexidade do assunto. No incio no nos era possvel distinguir se determinado fator deveria ou no ser levado em considerao no produto final do trabalho, em virtude do parco material disponvel. Portanto, foi atravs da pesquisa solitria que desenvolvemos uma tcnica bem direcionada a nossa regio, e com o presente trabalho, tivemos mais chance de analisar, via estudo preparatrio o que devemos continuar mudando. Devemos fazer um parntese para agradecer aos companheiros que acreditaram no trabalho proposto e nos incentivaram no desenvolvimento do presente compndio. Com o estudo realizado, tivemos a oportunidade de observar e sugerir uma mudana de significativo interesse em nosso trabalho. Podemos relata-los:

FATOR DE LOCALIZAO Anteriormente utilizvamos a tcnica mais simplista de efetuar um processo de regra de trs onde tnhamos uma relao direta entre o valor de oferta ou de venda do imvel, com o valor atribudo pela prefeitura e num processo da simples verificao do fator levando em considerao uma regra de trs. Com este procedimento corria-se o risco de estando errado os valores da planta genrica de valores o produto final do processo permanecer errado. Hoje estamos propondo o processo de regresso, onde verificamos a diferena do fator, baseado em duas variveis: a primeira diretamente relacionada com a distncia do plo valorizante adotado e a outra o valor propriamente dito, numa mdia de todos valores. Sem dvida, teremos menos probabilidades de engano neste fator de homogeneizao. FATOR ATUALIZAO DO VALOR No incio de nossa exposio do assunto abordado, falvamos da quase obsolescncia do fator de atualizao do valor, devido a queda do processo inflacionrio. Como precauo ainda utilizo na tabela referido fator, entretanto, at o final do ano iremos torna-lo sem efeito tendo em vista a estagnao da inflao em nossa economia. TABELA DE VISTORIA DO IMVEL Com a abertura de novos horizontes devido ao material estudado, iremos iniciar tambm a gradativa mudana no formulrio de coleta de dados para as pesquisas. Estaremos utilizando o formulrio apresentado a seguir, onde nos dado colher maior nmero de dados sobre os imveis. Nossa pretenso utiliz-lo para o imvel avaliando e para cada um dos imveis que comporo o universo da pesquisa.

FICHA DE VISITA DE IMVEL PARA AVALIAO

Fonte: Telefone: Endereo: Estado: Municpio: CEP: A Global: A. Privat: A. U. Comum: A. Terreno: Fr. Solo: Habite-se: Venda (1) Oferta particular (2) Oferta Imobiliria (3) Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$ CLASSIFICAO DO IMVEL Lote Urbano Residncia Unifamiliar Loja Gleba Rural Terreno Industrial Prdio Comercial Armazm Galpo Gleba Urbanizvel Apartamento Industria Outro SOBRE O TERRENO Frente: Fundos: Lateral: Lateral: Frente (m): rea: M Testada: Profundidade: Permetro: M Forma:
Meio de quadra Trs frentes Mais de uma frente Esquina Quadra total Vila

Forma Regular Orientao solar Norte Vegetao Mato Proteo Muro Plano Abaixo do logradouro Acidentado Acima do logradouro Firme Brejoso Rochoso Arenoso SOBRE A EDIFICAO: Padro Construo Alto Estrutura Concreto Cobertura Laje Revestim. Fachada Reboco/Pintura
Est. Conservao Nova Reparos simples

Irregular Poligonal Sul Leste Pomar Pasto Cerca Prdio Divisa = nvel do logradouro Requer Inclinado% Requer Inundvel Outro Normal Metlica Telha de barro Cermico
Nova/Regular RepSimples/Imp

Triangular Oeste Nenhum Nenhum corte aterro

Baixo Alvenaria Fibro cimento Mrmore/Granito


Regular Reparos Import

Madeira Metlica
Reg/RepSimples RepImp/Semval

Idade Real Idade Aparente Vida til Prdio no terreno Frente Fundos Lateral Quanto ao Pav. N Pavimentos no prdio= Andar= O Prdio possui: Piscina Playground Estacionamento Elevadores Nmero= Marca= Condomnio Mensal Trimestral Semestral Valor= Ocupao Vazio Proprietrio Inquilino Emprstimo Valor da locao Entrega Peas do Imvel SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependncia= SalaJantar= Varandas= Cozinha= rea Servio= SalaTV= Escritrio= Lavabo= Despensa= Garagens= Sute= Sacada= Churrasqueira= Vizinhana Padro Construo Escolas Atividades Poluentes Comrcio Atividades Incmoda Estacionamento Arborizao/A. verde Transito SERVICOS URBANOS DISPONVEIS Pavimentao Ilumin. Pblica Rede de gua Limp. Pblica Coleta lixo Passeio Rede eltrica Rede esgoto Telefone TV a cabo Guias/sarjetas Gs encanado Rede pluvial Tran. Coletivo

MELHORAMENTOS LOCAIS Escola Posto de Sade ZONEAMENTO MUNICIPAL Residencial Comercial OUTRAS INFORMAES:

Comrcio Industrial

Banco Outros:

rea lazer

Segurana

POSTURAS MUNICIPAIS PARA APROVEITAMENTO EFICIENTE rea Non Aedificandi M: Reserva Florestal M: rea total edificao M: Taxa ocupao Max.% Recuo M Altura de M Afastamentos: Frente M Gabarito N Pavimentos Fundos M Zona: Gabarito: Coeficiente aproveitamento Usos Permitidos Usos Permissveis

Observaes do Pesquisador

Identificao Local: ______________________________ Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador

croqui

BIBLIOGRAFIA
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