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Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda "aquele pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa outra, recebendo, em contraprestao, determinada soma de dinheiro ou valor fiducirios equivalente" (Orlando Gomes). Ele , portanto, o negcio jurdico em que as partes visam, como vantagem econmica, a transferncia do domnio de determinado bem mediante uma contraprestao em dinheiro. No Brasil, quando um contrato celebrado, ele gera um mero direito pessoal. Tratandose de um bem imvel, s existe o direito real quando o contrato levado a registro (quando ento o comprador passa a ser o proprietrio). No caso de um bem mvel, a propriedade transferida no momento da entrega da coisa (quando ocorre a tradio). No direito brasileiro e no direito alemo o contrato de compra e venda no transfere a propriedade; ele cria a obrigao de transferir a propriedade, realizando-se a transferncia pela tradio (bens mveis art. 1267 e bens imveis art. 1245). Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel. Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios jurdicos antes da tradio. Pargrafo nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente j est na posse da coisa, por ocasio do negcio jurdico. O direito francs e o direito italiano admitem a transferncia da propriedade pelo simples consenso entre as partes, manifestado no contrato.

CARACTERSTICAS COMPRA E VENDA

DO

CONTRATO

DE

1. BILATERAL OU SINALAGMTICO

Pois gera obrigaes recprocas para o comprador (de pagar o preo em dinheiro) e para o vendedor (de transferir o domnio da coisa). Ambas as partes tm dever jurdico. 2. CONSENSUAL Se aperfeioa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa (art. 482): Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo. Se o vendedor no entregar a coisa, se diz que ele inadimpliu com a obrigao. Neste caso, cabe ao, proposta pelo comprador. 3. ONEROSIDADE Ambos os contratantes obtm proveito, ao qual corresponde um sacrifcio. Vendedor PROVEITO = receber o preo SACRIFCIO = entregar a coisa Comprador PROVEITO = receber a coisa SACRIFCIO = pagar o preo 4. CUMUTATIVIDADE Em regra, os contratos de compra e venda so cumutativos, ou seja, as prestaes so certas e as partes podem antever as vantagens e os sacrifcios, que geralmente se equivalem, podendo transformar-se em aleatrio quando tem por objeto coisas futuras ou coisas existentes mas sujeitas a risco. Um exemplo de contrato aleatrio a venda de uma colheita futura, venha ou no a haver safra. 5. FORMA LIVRE Em regra, a forma dos contratos livre, ou seja, no solene (no exige solenidade). Em certos casos se exige a escritura pblica, como, por exemplo, no caso do art. 108: Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.

No caso do art. 108, a substncia do ato a escritura pblica, mas h excees, como nos casos do financiamento pelo SFH e do loteamento. Nestes casos, pode-se utilizar o instrumento particular. Estes exemplos de excees quando necessidade de escritura pblica encontram-se nas seguintes legislaes:

Lei 4380/64, art. 61, 5 - Sistema de Habitao Decreto-Lei 58/37, art. 11 Loteamentos Lei 6766/79, art. 26

ELEMENTOS ESSENCIAIS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA


Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro. Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerarse- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo. 1. CONSENSO (manifestao de vontade) 2. COISA 3. PREO EM DINHEIRO Faltando um desses elementos, o ato nulo.

COISA
Em princpio, todas as coisas no comrcio podem ser objeto de venda: os bens corpreos, as coisas presentes, as futuras, as prprias e as alheias. A venda de bens incorpreos, compreendidos os direitos, denomina-se CESSO. A cesso no tem a finalidade de transferncia do domnio, porque este s se exerce sobre coisas. Na cesso de herana, por exemplo, o cessionrio se torna titular das relaes jurdicas da sucesso, uma vez que o herdeiro no vende os bens que lhe cabero no quinho, mas sim transfere o patrimnio ativo e passivo tal qual como se encontrava no momento da abertura da sucesso. O vendedor s est obrigado a garantir a sua qualidade de herdeiro. O herdeiro pode fazer uma cesso de direitos hereditrios. Neste caso, lavrada uma escritura (escritura de cesso de bens hereditrios). Com ela, o cessionrio pode at mesmo abrir o inventrio;

Admite-se a venda de coisas futuras. Uma vez que o contrato no transfere a propriedade do bem, mas apenas cria a obrigao de transferi-la, nada impede a venda de coisa que ainda no existe. Um exemplo so os frutos de colheita esperada. Se o vendedor no entregar a coisa, resolve-se em perdas e danos (toda obrigao no cumprida resolve-se em perdas e danos, a no ser que se comprove o caso fortuito ou fora maior). Se um herdeiro quiser vender um bem, ele obrigado a dar preferncia aos demais herdeiros. A cesso de direitos hereditrios cede o todo. O cessionrio entra no processo sucessrio na qualidade de herdeiro. No possvel discriminar o(s) bem(ns), a no ser que os herdeiros j tenham elaborado a partilha. Ainda nestes casos, existe entendimento de que, se o juiz ainda no homologou a partilha, ainda no h como discriminar o(s) bem(ns). ilcita a venda de herana de pessoa viva (art. 426): Art. 426. No pode ser objeto de contrato a herana de pessoa viva. Se o comprador tinha conhecimento de que a pessoa se encontrava viva, estar sujeito a uma regra em Direito segundo a qual no se pode alegar o desconhecimento da lei. Este contrato ser nulo. No entanto, se o comprador alegar que foi levado a erro, configura-se uma fraude. Neste caso, o negcio jurdico pode ser anulado. Somente lcita a cesso de direitos hereditrios (pessoa morta). VENDA DE COISA ALHEIA: Nada obsta que se efetue a venda de bem que ainda no lhe pertence. Se o vendedor consegue adquiri-lo para fazer a entrega prometida, cumprir a obrigao. Caso contrrio, a venda resolve-se em perdas e danos. Existem coisas que no podem ser vendidas, tais como o ar, a luz natural, a gua fluente, e bens pblicos tais como praas, praias e estradas.

PREO
a quantia que o comprador se obriga a pagar ao vendedor, e deve consistir em dinheiro. Se for outra coisa, o contrato define-se como PERMUTA OU TROCA. No se exige que seja exclusivamente em dinheiro, bastando que constitua a parcela principal (maior). O preo deve ser srio, pois inadmissvel o preo simulado, irrisrio, vil. O preo deve ser fixado em moeda corrente do pas. A substituio de dinheiro por outra coisa,

consentida pelo vendedor, depois de concludo o contrato, no o converte em troca ou permuta; haver, neste caso, uma DAO EM PAGAMENTO (que uma forma de extino da obrigao).

CONSENTIMENTO
Deve ser livre e espontneo, sob pena de anulabilidade do negcio jurdico. Requer capacidade das partes. RELATIVAMENTE INCAPAZ ABSOLUTAMENTE INCAPAZ Pode vender. O ato anulvel. O ato anulvel. Trata-se de exceo da regra de que "o nulo no convalece jamais" (Orlando Gomes) Regra: a nulidade absoluta no convalece. O responsvel tem que ratificar, pois no um ato perfeito.

ELEMENTOS SECUNDRIOS OU NATURAIS


Ao lado dos elementos essenciais existem elementos secundrios que se presumem existentes na compra e venda: 1. DEVERES DECORRENTES DA LEI

VCIOS Art. 492. At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador. 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que j tiverem sido postas disposio do comprador, correro por conta deste. 2o Correro tambm por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas sua disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

VCIO REDIBITRIO

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vcios ou defeitos ocultos, que a tornem imprpria ao uso a que destinada, ou lhe diminuam o valor.

EVICO Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evico. Subsiste esta garantia ainda que a aquisio se tenha realizado em hasta pblica. A doao pura um contrato gratuito e, portanto, no possvel aplicar o instituto da evico. J na doao com encargo, possvel.

O art. 442 fala do ato de REDIBIR (rescindir), ou seja, da AO REDIBITRIA. Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preo.

O comprador pode reclamar abatimento atravs da AO ESTIMATRIA ou quanti minoris. A AO REDIBITRIA e a AO ESTIMATRIA so as duas espcies do gnero AO EDILCIA. DE

1. CORREM POR CONTA DO COMPRADOR AS DESPESAS ESCRITURA, E POR CONTA DO VENDEDOR AS DE TRADIO:

Art. 490. Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio. O vendedor o responsvel pelas certides negativas (despesas da tradio). O imposto de transmisso inter vivos (ITBI) deve ser pago pelo comprador. A venda vista realizada mediante o pagamento do preo, no sendo o vendedor obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo, nos termos do art. 491: Art. 491. No sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo. Os ascendentes no podem vender ao descendente sem que os outros descendentes expressamente consintam (art. 496):

Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria. Isto de destina a evitar quaisquer fraudes. Numa sucesso, metade do patrimnio pertence meeira, caso o casamento tenha sido realizado em comunho de bens. 50% da outra metade constituem a legtima e os outros 50% constituem a parte que o testador pode dispor como quiser.

MODALIDADES ESPECIAIS DE VENDA


Dentre as vendas imobilirias, a mais importante distino se faz entre a venda ad corpus e a venda ad mensuram.

VENDA AD CORPUS
Se faz sem determinao da rea do imvel ou estipulao do preo por medida de extenso. O bem vendido como corpo certo, individualizado por suas caractersticas e confrontaes, e tambm por sua denominao, quando for rural. A referncia dimenso no descaracteriza a venda ad corpus se no tem a funo de condicionar o preo.

VENDA AD MENSURAM
Na venda ad mensuram a determinao da rea do imvel constitui elemento determinante da fixao do preo. A rea expressamente condio do preo quando este se estipula por medida de extenso (quando, por exemplo, algum compra um terreno razo de "x" Reais por metro quadrado). Observao: Se a venda for ad corpus, o comprador no tem pretenso alguma quando as dimenses do imvel forem inferiores s que se pactuou, ou seja, s se pode pedir a complementao da rea (ao ex empto), a resoluo do contrato (ao redibitria) ou o abatimento do preo (ao estimatria ou quant minores) quando a venda for ad mensuram.

RETROVENDA
Encontra-se normatizada nos artigos 505 a 508: Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias. Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositar judicialmente. Pargrafo nico. Verificada a insuficincia do depsito judicial, no ser o vendedor restitudo no domnio da coisa, at e enquanto no for integralmente pago o comprador. Art. 507. O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente. Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imvel, e s uma o exercer, poder o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depsito, contanto que seja integral. A retrovenda s se aplica aos imveis, e pode ser exercida durante um prazo de caducidade de, no mximo, 3 anos, a partir da data da venda, conforme dispe o art. 505. Tem efeitos reais, valendo contra terceiros. Verdadeira clusula resolutria da propriedade, extingue todos os direitos de terceiros posteriores alienao primitiva. A retrovenda tem sido utilizada para a garantia de direitos, substituindo a hipoteca e permitindo ao credor, na hiptese de no pagamento do devedor, de ficar com o imvel dado em garantia, sem necessidade de que o bem seja vendido em hasta pblica, fazendo com que prevalea uma espcie de pacto comissrio, proibido pelo nosso Direito no tocante garantia hipotecria (art. 1428): Art. 1.428. nula a clusula que autoriza o credor pignoratcio, anticrtico ou hipotecrio a ficar com o objeto da garantia, se a dvida no for paga no vencimento.

Pargrafo nico. Aps o vencimento, poder o devedor dar a coisa em pagamento da dvida. uma propriedade resolvel, sujeita a condio ou a termo resolutivos. Trata-se de uma propriedade temporria. Os tribunais de justia passaram a entender como nulo o pacto de retrovenda com a finalidade usurria.

PREEMPO OU PREFERNCIA (artigos 513 a 520)


uma faculdade pessoal que se assegura ao vendedor para readquirir a coisa vendida em igualdade de condies com o terceiro comprador, na hiptese de revenda do bem. aplicvel tanto aos bens mveis como aos bens imveis, importando na criao de um direito obrigacional que se resolve em perdas e danos, e no num direito real, como ocorre na retrovenda. O direito de preferncia intransfervel. Se a alienao ocorrer sem o conhecimento do titular do direito de preferncia ou, se dada a cincia, o titular da preferncia declarar que pretende usar o seu direito e a venda for realizada em favor de terceiro, poder exigir a coisa do terceiro que a houver adquirido, nos termos do art. 504, ou reclamar a indenizao correspondente por parte do alienante. Maria faleceu, deixando Joo, seu marido (meeiro) e trs filhos. Seu patrimnio inclua um imvel avaliado em R$ 300.000,00. Um dos filhos queria comprar este imvel e seu pai, inventariante, requereu alvar judicial para a venda do mesmo. Ocorre que foi feita uma escritura com o valor de R$ 50.000,00, o que prejudicaria os demais herdeiros no momento da partilha. Foi feita, ento, uma escritura de retificao, no valor de R$ 300.000,00.

LEI 6899 (Processo Civil) Determina a aplicao de correo monetria.

Se algum entrar com ao e no requerer os juros e a correo monetria, o pedido estar implcito, nos termos da lei.

A preferncia tem sido assegurada ao locatrio conforme dispe o art. 33 da Lei 8245/91.

PACTO COMISSRIO
Encontra-se normalizado no art. 1166 do Cdigo Civil de 1916. a clusula resolutiva includa numa compra e venda a prazo, pela qual se faculta ao vendedor resolver o contrato se o comprador no pagar o preo at certa data. Orlando Gomes assevera que a clusula est subentendida em todos os contratos bilaterais (condio resolutiva tcita), tornando-se desnecessrio mencion-la expressamente (contudo, no h inconveniente em explicit-la). Esta clusula, no entanto, vedada em casos de hipoteca, penhor e anticrese. A estipulao do pacto comissrio no afasta a interveno judicial para a resoluo do contrato ( necessrio entrar com uma ao). Desfeita a venda, volta o bem ao patrimnio do vendedor.

VENDA COM RESERVA DE DOMNIO


O Cdigo Civil de 1916 no normalizava esta hiptese, mas o Cdigo Civil vigente o faz, nos termos dos artigos 521 a 528: Art. 521. Na venda de coisa mvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, at que o preo esteja integralmente pago. Art. 522. A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e depende de registro no domiclio do comprador para valer contra terceiros. Art. 523. No pode ser objeto de venda com reserva de domnio a coisa insuscetvel de caracterizao perfeita, para estrem-la de outras congneres. Na dvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-f.

Art. 524. A transferncia de propriedade ao comprador d-se no momento em que o preo esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. Art. 525. O vendedor somente poder executar a clusula de reserva de domnio aps constituir o comprador em mora, mediante protesto do ttulo ou interpelao judicial. Art. 526. Verificada a mora do comprador, poder o vendedor mover contra ele a competente ao de cobrana das prestaes vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poder recuperar a posse da coisa vendida. Art. 527. Na segunda hiptese do artigo antecedente, facultado ao vendedor reter as prestaes pagas at o necessrio para cobrir a depreciao da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente ser devolvido ao comprador; e o que faltar lhe ser cobrado, tudo na forma da lei processual. Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituio do mercado de capitais, a esta caber exercer os direitos e aes decorrentes do contrato, a benefcio de qualquer outro. A operao financeira e a respectiva cincia do comprador constaro do registro do contrato. Consiste na clusula inserida na compra e venda a crdito de objetos individuados ou infungveis, pela qual o comprador, no obstante tenha a posse da coisa comprada, s adquire a proipriedade aps integralizar o pagamento do preo, geralmente dividido em prestaes. A coisa deve ser inconfundvel para ser passvel de busca e apreenso, se no se realizar o pagamento. Normalmente, so objetos do contrato eletrodomsticos, automveis e outros bens individualizados. O vendedor prossegue sendo o proprietrio da coisa at a soluo do preo. J o comprador permanece na posse da coisa na condio de depositrio, tendo direito a uso e gozo da coisa. O contrato deve ser registrado no Registro de Ttulos e Documentos para surtir efeitos em relao a terceiros.

Diz o art. 129 da Lei 6015/73 (Lei de Registros Pblicos): Art. 129. margem dos respectivos registros, sero averbadas quaisquer ocorrncias que os alterem, quer em relao s obrigaes, quer em atinncia s pessoas que nos atos figurarem, inclusive quanto prorrogao dos prazos. O instituto da venda com reserva de domnio perdeu muito com a introduo em nosso Ordenamento Jurdico do instituto da alienao fiduciria em garantia, que se revelou mais eficaz na proteo do credor.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA


O compromisso de compra e venda, tambm chamado de promessa de compra e venda, um contrato preliminar, ou pr-contrato, que tem por fim a celebrao de uma escritura de compra e venda.

PROMESSA UNILATERAL DE VENDA (opo)


aquela em que uma das partes, que pretende alienar, se obriga a aguardar a resposta de um pretendente. Tilico pretende adquirir um imvel com financiamento, devendo levar um compromisso escrito do proprietrio de que o mesmo ir vender o imvel to logo seja aprovado o financiamento, num prazo fixado.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA BILATERAL


Ocorre quando uma das partes se obriga a vender e, a outra, a comprar determinado bem, cujo preo, na maioria das vezes, pago parceladamente (em prestaes). Satisfeitos os deveres das partes (documentao do alienante e do adquirente e preo pago pelo adquirente), assina-se a escritura de compra e venda, impropriamente chamada por alguns de escritura definitiva.

AO DE ADJUDICAO COMPULSRIA

possvel quando o vendedor no quer assinar a escritura de compra e venda. Neste caso, a sentena do juiz corresponde a uma escritura. O comprador, no entanto, tem que provar que pagou o preo.

Se o bem for comprado vista, poder ser lavrada promessa de compra e venda em vez da escritura de compra e venda? Poder ser feita uma promessa de compra e venda com quitao de preo, e o vendedor pode outorgar procurao para trs pessoas de confiana do comprador, que ento assinaro a escritura de compra e venda. necessrio registrar a promessa de compra e venda, para que surja o direito real. Geralmente este fato ocorre quando o comprador no dispe ainda do valor necessrio para o pagamento do imposto de transmisso.