PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÂO PAULO

ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRATICA
ACÓRDÃO REGISTRADO(A) SOB N°

Vistos, relatados e discutidos estes autos de

APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO n° 599.558-4/5-00, da Comarca de

SANTO ANDRÉ, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS

BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP sendo apelada GUACIREMA

SIMÕES:

ACORDAM, em Décima Câmara de Direito Privado do

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a

seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de

conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos

Desembargadores TESTA MARCHI (Presidente, sem voto), ANA DE

LOURDES COUTINHO SILVA e GALDINO TOLEDO JÚNIOR.

São Paulo, 16 de dezembro de 2008.

OCTAVIO HELENE
Relator
 PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

APELAÇÃO CÍVEL N° 5 9 9 . 5 5 8 . 4 / 5 - 0 0
Comarca: Santo André

Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários de

São Paulo - Bancoop
Apelada: Guacirema Simões

Voto n° 11.157

Ementa: Ação de cobrança - Cooperativa

Habitacional (Bancoop) - Unidade
condominial entregue ao promissário-
comprador - Resíduo à conta de apuração
final do preço - Ação improcedente -
Sentença mantida - Exame da cláusula 16a do
contrato - Aplicação do art. 489, do Código
Civil - Recurso improvido.
"Apuração final do preço, que ficou a cargo
exclusivo da ré, sem um critério pré-
estabelecido ou previsão de fiscalização por
assembléia geral"

Vistos, relatados e discutidos estes autos de

Apelação Cível n° 599.558.4/5-00, da Comarca de Santo
André, em que é apelante Cooperativa Habitacional dos
Bancários de São Paulo - Bancoop, sendo apelada
Guacirema Simões:
ACORDAM, em Décima Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por
votação unânime, negar provimento ao recurso»
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1. A apelante, Cooperativa Habitacional dos

Bancários de São Paulo (Bancoop), ajuizou ação de
cobrança em face de promitente-compradora de unidade
habitacional construída e entregue à rè que se obrigou ao
pagamento de preço estimado pela obra recebendo o
imóvel mas, ao alegado, deixou de quitar as parcelas de
"apuração finar que foram avençadas no contrato. Houve
notificação da vendedora, vindo a ação de cobrança
fundada na cláusula 16a do contrato, que prevê, ao final do
empreendimento e com a obra concluída, o pagamento de
parcela relativa à apuração daquele valor, A ação foi
julgada improcedente (fls.310/316). Inconformada, apela a
autora insistindo na inversão do julgado, por entender
cabível a cobrança residual prevista, porque constante de
cláusula de contrato, pedindo a procedência da demanda.
O recurso veio bem processado. Por petição da apelante
(fls. 354/356) é pedida a suspensão do processo ante
decisão em outra demanda aforada por Associação de
Adquirentes contra a mesma Cooperativa.
2. Toda a questão vem centrada em cláusula
contratual relativa à "apuração final" do custo da obra,
considerando-se, no caso, que a unidade condominial,
conduída, foi entregue a promitente-compradora. Esta,
seria inadimplente apenas na parcela relativa a essa

Apelação Cível n° 599.558.4/5-00 - Voto n° 11.157*

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questionada "apuração final" constante da cláusula 16a.

Por esta cláusula fica estabelecido que, ao final do
empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os
cooperados cumprido seus compromissos para com a
Cooperativa, cada um deles deverá, exceto no que se
refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste
instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia,
ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída,
considerados ainda os reajustes previstos no presente
Termo. Não se mostra necessário um maior exame dessa
cláusula contratual para se verificar que ela se mostra
extremamente confusa. Ainda que se coloque a sua
disposição como redigida, de modo confuso, como se
disse, em forma direta» a redação da cláusula não permite
a conclusão de forma clara ou sugerida de que se cuida de
parcela futura e indeterminada do preço a ser pago pelo
imóvel. De qualquer modo, numa interpretação ainda que
singela, pode-se entender que esta cláusula tem um fim de
determinar que os adquirentes paguem um adicional de
preço que a Cooperativa nomeia de "apuração final". <v
Mesmo que seja assim, examinando-se esta cláusula em $
conjunto com a cláusula 4a, que cuida "do Plano Geral de \
Pagamentos" a que deve se submeter o adquirente, o
pagamento de tal "apuração final" não vem aqui referido.

Apelação Cível n° 599.558.4/5-00 - Voto n° 1 1 . 1 5 7 A

50.18.025
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Nessa cláusula 4 a são previstos pagamentos pre-

determinados que são: (1) entrada; (2) parcelas mensais;
(3) parcelas anuais e (4) parcela de entrega das chaves;
não se faz nenhuma menção a pagamento que deva ser
feito à conta de "apuração final". Do mesmo modo, no
"Quadro Resumo de Contrato", onde vêm descritos os
valores de cada um dos pagamentos igualmente, nenhuma
ressalva é feita à parcela que deveria ser paga à conta de
"apuração final". Mostra-se verdadeiro que, tanto na
cláusula 4 a quanto no Quadro Resumo, o preço total do
empreendimento vem acompanhado da palavra
"estimado". Mas esse adjetivo, por certo, não se refere
àquela questionada "apuração final" do preço, com vem
explicitado pela cláusula seguinte, a 5a, que trata do
reajuste anual das parcelas pré-determinadas, com base
em índice geral do custo da construção civil a ser apurado
pelo índice SINDUSCON. Então, em nada se confunde
com a questionada "apuração final" do preço, porque
parcela não conhecida previamente com aquela correção f
de valor. Se é assim, a cláusula que sustenta a ação de i
cobrança para esse fim não pode vir tida como válida. Em \
primeiro, não se mostra clara para esse fim; em segundo,
se a ela se emprestasse alguma validade deveria ser
sustentada a cobrança depois de decisão em assembléia

Apelação Cível n° 599.558.4/5-00 - Voto n° 11.157*

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dos cooperados, o que não ocorreu, não se sabendo nem

mesmo da exatidão da cobrança, e ainda, se é devida.
Como é sabido, em contrato de adesão, como ocorre no
presente caso, tanto a coisa objeto da compra como o
preço devem vir claramente determinados. Ocultar parcela
de preço estipulada em cláusula confunsa e não constante
na disciplina geral dos pagamentos, é questão que afronta
a boa-fé contratual. Bem a propósito, merece, no caso,
referência ao art. 489 do Código Civil, que repete
disposição anterior, segundo a qual "nulo é contrato de
compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo
de uma das partes a fixação do preço". Tal disposição
reafirma o princípio de que a estipulação arbitrária do
preço por um dos contratantes fere a consensualidade do
contrato, que o aperfeiçoa por disposição comum de
vontades recíprocas. Esse acordo de vontades quanto ao
preço é elemento essencial na forma do art. 481, do
mesmo Estatuto Civil. A fixação unilateral de parcela do
preço induz a nulidade do contrato, o que não é o caso
aqui falar-se de nulidade de todo o contrato, mas até
possível da cláusula especifica 16a, não ocorrente pedido
nesse sentido. Como é sabido, é do consentimento de
ambos os contratantes que são gerados os efeitos
obrigacionais do contrato situação que não se manifestou

Apelação Cível n° 599.558.4/5-00 - Voto n° 11.157*

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de forma clara quanto aquela cláusula específica. Por fim,

nem é de se acolher o pedido de suspensão do feito
requerido pela apelante, à conta de decisão contrária em
outro processo que lhe foi imposta por r. sentença, aliás,
declarando nulidade da inquinada cláusula 16a, ora
cogitada (fl. 357).
Por todo o exposto e por esses
fundamentos, nego provimento ao recurso, mantendo
a r. sentença de improcedência da ação.

OCTAVIO HELENE
Desembargador Relator

Apelação Cível n° 599.558.4/5-00 - Voto n° 11.157*