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ABNT NBR 14653 Avaliao de Bens: A concretizao do projeto de normas avaliatrias brasileiras 1998 - 2010

Resumo

Exposio de aspectos relativos elaborao e os principais conceitos contemplados nos diversos textos que compem a ABNT NBR 14653 Avaliao de Bens, destacando tambm a estrutura da norma; os mtodos avaliatrios considerados; algumas especificidades mais importantes, em particular no caso dos Imveis Urbanos; e ainda o que foi designado especificao das avaliaes, que vem a ser um conceito que estabelece a qualificao dos trabalhos em conformidade com os graus de fundamentao e de preciso.

ABNT NBR 14653 Avaliao de Bens: A concretizao do projeto de normas avaliatrias brasileiras 1998 - 2010

1. Introduo

Em maro de 2009 foi concludo o primeiro ciclo da elaborao da norma brasileira ABNT NBR 14653 Avaliao de Bens. Um longo processo iniciado em junho de 1998 atingia sua meta ao publicar a stima e ltima parte da norma. Paralelamente, havia j cerca de dois anos, estava em andamento a reviso da Parte 2, dedicada aos imveis urbanos, que ter seu texto final revisto publicado at o final de 2010.

Esse ambicioso projeto foi inicialmente promovido por trs grandes contratantes de servios de avaliaes: Caixa Econmica Federal1; Banco do Brasil2 e Petrobras3, e pela maior entidade regional representativa dos avaliadores: Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP4.

A Comisso de Estudos, constituda por cerca de 30 profissionais experientes residentes em diversos Estados da Federao, ao longo desses 12 anos reuniu-se em vrias cidades e se dedicou misso motivada, fundamentalmente, pela grande paixo que seus integrantes tm pela matria.

2. O Sistema de Normalizao no Brasil

No Brasil, o respeito s prescries estabelecidas em normas tcnicas,

Caixa Econmica Federal: banco de fomento tem capital 100% estatal e o maior agente de financiamento do imobilirio brasileiro. Banco de capital misto com aes em bolsa, entre outras caractersticas, destaca-se como o maior financiador da atividade rural.
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Petrleo Brasileiro S/A Petrobras a maior empresa brasileira (8. maior empresa de Petrleo e 15. maior empresa do mundo), tem capital misto com aes em bolsa, e grande consumidora de trabalhos avaliatrios para fins de desapropriao, servido ou aquisio. IBAPE/SP congregando avaliadores no Estado de So Paulo a maior entidade regional filiada ao IBAPE Entidade Federativa Nacional. 2

alm do aspecto de natureza tica5, tambm uma obrigao legal desde 11 de maro de 1991, data em que entrou em vigor o Cdigo de Defesa do Consumidor, cujo artigo 39 estabelece:

vedado ao fornecedor de produtos ou servios dentre outras prticas abusivas:

VIII Colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se normas especficas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas6 ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial CONMETRO.

Essa condio se alinha ao entendimento global de que normas tcnicas so imprescindveis ao bom funcionamento dos mercados, e, associadas regulamentao legal, constituem um dos sustentculos das polticas de qualidade.

Em boa parte dos pases a regulamentao (da atividade profissional) emana do Estado e, portanto, resulta de um ato de autoridade, j a normalizao , usualmente, produto de um trabalho misto e, portanto, ato da sociedade.

No Brasil normalizao definida como a atividade que visa elaborao de padres, atravs de consenso entre produtores, consumidores e entidades governamentais (neutros).

A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o Frum Nacional de Normalizao e os projetos elaborados pelas Comisses de Estudo circulam entre associados da ABNT e demais interessados. Qualquer cidado brasileiro pode votar.

Engenheiros e Arquitetos observam ao Cdigo de tica Profissional que determina que: dever do profissional adequar sua forma de expresso tcnica s necessidades do cliente e s normas vigentes aplicveis. ABNT 3

3. A evoluo

Os primeiros trabalhos normativos foram organizados na dcada de 1950 por organismos pblicos e entidades privadas dedicadas matria Avaliao.

O primeiro anteprojeto de norma da ABNT foi elaborado em 1957, sucedendo-se outros documentos que visavam responder crescente importncia do tema, particularmente aps uma grande exploso de obras pblicas nas grandes cidades que implicaram em um grande nmero de desapropriaes.

Antes do projeto ABNT NBR 14653 Avaliao de Bens, vigoravam como referncia os seguintes textos normativos:

NB 502 Avaliao de Imveis Urbanos: Publicada em 1977, foi fortemente influenciada pelas inovaes do I Congresso Brasileiro. (Foi patrocinada pelo BNH7 e revisada em 1989 como NBR 5676).

NBR 8799 1985 Avaliao de Imveis Rurais NBR 8951 1985 Avaliao de Glebas Urbanizveis NBR 8976 1985 Avaliao de Unidades Padronizadas NBR 8977 1985 Avaliao de Mquinas Equipamentos e Complexos Industriais

4. A Norma

A rigor trata-se um conjunto de normas composto pelas seguintes partes:

14.653-1 Procedimentos Gerais 14.653-2 Imveis Urbanos 14.653-3 Imveis Rurais

Banco Nacional da Habitao, organismo extinto em 1986, teve suas funes assumidas pela Caixa Econmica federal 4

14.653-4 Empreendimentos 14.653-5 Mquinas, Equipamentos, Instalaes e Bens Industriais 14.653-6 Recursos Naturais e Ambientais 14.653-7 Patrimnios Histricos

4.1

Parte 1 Procedimentos Gerais

Tem a funo de guia, indicando procedimentos gerais para as demais partes, fixando diretrizes quanto:

a) Classificao da sua natureza b) Instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas c) Descrio das atividades bsicas d) Definio da metodologia bsica e) Especificao das avaliaes f) Requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao

Sumrio:

Prefcio 1. Objetivo 2. Referncias normativas 3. Definies 4. Smbolos e abreviaturas 5. Classificao dos bens, seus frutos e direitos 6. Procedimentos de excelncia 7. Atividades bsicas 8. Metodologia aplicvel 9. Especificao das avaliaes 10. Apresentao do laudo de avaliao Anexo: Referncias Bibliogrficas

A estrutura acima, com pequenas variaes e ajustes especficos, se repete nas partes subsequentes. Dentre os tpicos relacionados podem se destacados:

Atividades bsicas

Aspecto fundamental na elaborao dos trabalhos, o roteiro de atividades bsicas a serem cumpridas tambm adotado, com as respectivas especificidades, nas demais partes da norma. As etapas previstas so:

Requisio de documentao Conhecimento da documentao Vistoria do bem avaliando Coleta de dados:

o Aspectos quantitativos o Aspectos qualitativos o Situao mercadolgica

Escolha da metodologia: A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo de dados de mercado.

Tratamento dos dados Conhecimento da documentao Identificao do valor de mercado

o Valor de mercado do bem: A identificao do valor de mercado deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de insero do bem e a partir do tratamento de dados de mercado, permitindo-se:

a) Arredondar o resultado de sua avaliao, desde que o ajuste final no varie mais de 1 % do valor estimado.

b) Indicar a faixa de variao de preos do mercado admitida como tolervel em relao ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.

o Diagnstico do mercado: O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao, deve analisar o mercado onde se situa o bem8 avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

Metodologia aplicvel

A exemplo do tpico anterior nas partes 2 a 7 da norma a metodologia aplicvel tem abordagens especficas de acordo com natureza do bem. A regra geral :

Mtodos para identificar o valor de um bem de seus frutos e direitos:

o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos

comparveis constituintes da amostra.

o Mtodo Involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto.

Segundo o regramento normativo brasileiro o termo deve implica em ser obrigatrio. 7

o Mtodo Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercializao,

preferencialmente medido em comparao no mercado.

o Mtodo da Capitalizao da Renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis. Mtodos para identificar o custo de um bem:

o Mtodo Comparativo Direto de Custo: Identifica o custo de um bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.

o Mtodo da Quantificao de Custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos a partir de quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos.

Mtodos para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento: Os procedimentos

avaliatrios usuais para determinar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento so baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual so determinados indicadores de deciso baseados no valor presente lquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno dentre outros.

Especificao das avaliaes

O conceito de especificao est apoiado no propsito de se estabelecer uma gradao qualitativa dos trabalhos avaliatrios em funo do nvel de fundamentao e de preciso obtidos pelo avaliador.

Este requisito tem relao direta com o prazo demandado; com os recursos despendidos, bem como com a disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.

A fundamentao est relacionada com o aprofundamento do trabalho avaliatrio e a preciso ser estabelecida quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro tolervel numa avaliao.

4.2

Parte 2 Imveis urbanos

Imveis urbanos constituem os bens que demandam o maior nmero de trabalhos avaliatrios no Brasil. Sua importncia, a toda evidncia, dispensa maiores consideraes, pois ainda nos dias que correm em vrias partes do mundo ainda so experimentados e observados os efeitos na economia decorrentes da crise imobiliria de 2007/2008.

Por essa razo foi o texto que exigiu o maior tempo de dedicao pela Comisso de Estudos e tambm aquele cujas discusses envolveram um maior nmero de aspectos polmicos. O presente trabalho vai evidenciar os trs pontos mais palpitantes e que esto atrelados aplicao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, cuja sequncia a ser observada :

Planejamento da pesquisa: No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa que envolve estrutura e estratgia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.

Identificao das variveis do modelo: o Varivel dependente o Variveis independentes:


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Levantamento de dados de mercado:

O tpico seguinte, tratamento de dados, foi o que apresentou maior dificuldade para que se chegasse a uma posio consensual, tanto na primeira verso (2004) quanto na atual proposta, em razo de um grande debate entre os profissionais que defendem a supremacia do tratamento cientfico e aqueles que tm preferncia pelo tratamento por fatores.

Ao final, foi submetida consulta pblica a seguinte proposta:

Tratamento de dados:

o Tratamento por fatores:

O tratamento por fatores aplicvel a uma amostra composta por dados de mercado com as caractersticas mais prximas possveis do imvel avaliando.

Os fatores devem ser calculados por metodologia cientfica, conforme 8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangncia regional e ser revisados no prazo mximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessrio. Podem ser:

a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades pblicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de

engenharia ou arquitetura; b) deduzidos ou referendados pelo prprio engenheiro de avaliaes, com a utilizao de metodologia cientfica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia e os
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clculos que lhes deram origem sejam anexados ao Laudo de Avaliao.

No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B9.

o Tratamento cientfico:

Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso.

Outras

ferramentas

analticas

para

induo

do

comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como regresso espacial, anlise envoltria de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente.

Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caractersticas e fundamentos bsicos dessas

ferramentas analticas, em carter informativo, visando sua difuso para o desenvolvimento tcnico da

engenharia de avaliaes.

No caso de utilizao de regresso lienar, deve ser observado o Anexo A.

Esta parte da norma tem dois anexos normativos que estabelecem procedimentos especficos para o tratamento dos dados. H proposta de incluso de mais trs anexos informativos. 11

Outro conceito digno de ser evidenciado o de campo de arbtrio que pela proposta atual passa a ter mais destaque e assim se define:

Campo de Arbtrio:

o O campo de arbtrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 o intervalo com amplitude de mais ou menos 15%, em torno da estimativa pontual de tendncia central utilizada na avaliao.

o O campo de arbtrio pode ser utilizado quando variveis relevantes para a avaliao do imvel no tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistncia de fatores de homogeneizao aplicveis ou porque essas variveis no se

apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regresso, desde que o intervalo de mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influncias no consideradas. o O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80 % calculado para definir o grau de preciso da estimativa.

O terceiro ponto a ser ressaltado a j mencionada especificao das avaliaes. Conceitualmente esse requisito foi assim definido:

Especificao das avaliaes:

o A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de

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fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.

o Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos de Avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificao que no puderam ser atendidos e os procedimentos utilizados na identificao do valor. o Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes.

Tabela 1 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Grau Item Descrio III II I

Caracterizao do imvel avaliando Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados

Completa quanto a todas as variveis analisadas 6 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto e caractersticas conferidas pelo autor do laudo

Completa quanto s variveis utilizadas no modelo 4 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes

Adoo de situao paradigma

3 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes

Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem

Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

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Extrapolao

No admitida

Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 15 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel, em mdulo

Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior b) o valor estimado no ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, de per si e simultaneamente, e em mdulo

Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor

10 %

20 %

30 %

1%

5%

10 %

Para atingir o grau III, so obrigatrias: a) Apresentao do laudo na modalidade completa; b) Apresentao da anlise do modelo, com a verificao da coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao. c) Identificao completa dos endereos dos dados de mercado, bem como das fontes de informao;

d) Adoo da estimativa pontual de tendncia central.

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permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, sem prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:

a) Converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referncia da avaliao;

b) Converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao; c) Converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base em coeficientes publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado; d) Incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.

permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator de homogeneizao, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuzo dos ajustes citados em 9.2.1.2 (exemplo: aplicao do fator de fonte para a transformao de preos de oferta para as condies de transao).

Recomenda-se a no extrapolao de variveis-chave no contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio no for suficiente para as compensaes necessrias na estimativa de valor.

O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a verificao da coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao.

o Para

fins

de

enquadramento

global

do

laudo

em

graus

de

fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:

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a) Na Tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e sete itens; b) O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;

c) O enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 2.

No caso de amostras homogneas, ser adotada a Tabela 1, com as seguintes particularidades:

a) Sero admitidos os itens 3 e 5 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade;

b) Ser atribudo o Grau III para os itens 6 e 7, por ser nulo o modelo de regresso.

Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios III 16 2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mnimo no grau II II 10 2, 4, 5 e 6 no mnimo no grau II e os demais no mnimo no grau I I 6 Todos, no mnimo no grau I

Tabela 3 Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores Item Descrio Caracteriza o do imvel avaliando Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente Grau III Completa quanto a todos os fatores analisados II Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento I Adoo de situao paradigma

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utilizados Identificao dos dados de mercado Intervalo admissvel de ajuste para o conjunto de fatores Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto e caractersticas conferidas pelo autor do laudo Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados correspondentes aos fatores utilizados

0,80 a 1,25

0,50 a 2,00

0,40 a 2,50 a

No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25, pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterognea.

Para atingir o Grau III so obrigatrias: Apresentao do laudo na modalidade completa; Identificao completa dos endereos dos dados de mercado, bem como das fontes de informao; Adoo da estimativa pontual de tendncia central. Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:

a) Na Tabela 3, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e cinco itens; b) O atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos; c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 4. Para o atendimento Tabela 4, observar as Sees de 9.1 a 9.2.

Tabela 4 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios III 13 Itens 2, 4 e 5 no grau III, com os demais no mnimo no grau II II 8 Itens 2, 4 e 5 no mnimo no grau II e os demais no mnimo no grau I I 5 Todos, no mnimo no grau I

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Grau de preciso conforme a Tabela 5.

Tabela 5 Grau de preciso da estimativa de valor nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou do tratamento por fatores Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80 % em torno do valor central da estimativa Grau II 30 % - 50 %

III 30 %

I > 50 %

Para fins de especificao geral do laudo de avaliao, nos casos de utilizao de regresso linear ou do tratamento por fatores, podero ser adotados os critrios da Tabela 6, que combinam os resultados obtidos nas Tabelas de fundamentao e preciso.

Tabela 6 Grau de especificao geral avaliao pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado (modelos de regresso linear e tratamento por fatores)

I I Grau de fundamentao II III I II II

Grau de preciso II I II III

III II II III

Estes conceitos so previstos para todos os demais mtodos contemplados na norma com as adaptaes pertinentes.

4.3

Demais partes

As demais partes da norma esto formatadas segundo as linhas mestras e conceituais acima expostas com alguns acrscimos ou supresses coerentes com as respectivas naturezas.

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