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Condomnio edlicio tendo o solo como nica rea comum.

Eduardo Scrates Castanheira Sarmento Filho *


O regime tradicional da propriedade imobiliria exclusiva j foi, desde a segunda metade do sculo passado, absorvido por novas formas de domnio, especialmente pela propriedade horizontal (denominada condomnio edilcio pelo Novo Cdigo Civil), em razo de circunstncias de ordem econmica, cultural e, principalmente, da vertiginosa reduo de espaos urbanos. Embora possa no ser a melhor forma do exerccio da propriedade em locais que no apresentam problemas populacionais, uma vez que so notrias as vicissitudes do condomnio, torna-se uma necessidade vital nos centros urbanos. que a falta de espaos disponveis, com o conseqente aumento do custo de um terreno nessas reas, inviabiliza a moradia para as classes menos abastadas. Somente havendo comunho de esforos, com a diviso dos custos de aquisio do terreno e da construo das unidades, possvel o acesso moradia da populao em geral nessas reas. Na Europa, aps a primeira guerra mundial, com a destruio das cidades, surgiram diversos edifcios, inicialmente de poucos andares, seguindo-se a construo, j na dcada de 50, na Franca, de grandes construes. Os problemas urbansticos causados pela propriedade horizontal, reduzindo espaos para estacionamento de veculos nas regies de grandes condomnios e sobrecarregando as redes de esgoto, eltrica e de todos os servios pblicos, de forma geral, persistem, mas j esto as cidades procurando super-los atravs de polticas urbansticas srias, adotando-se, por exemplo, gabaritos de construo. Por outro lado, a realidade social demanda a criao de novas formas de propriedade no contempladas na antiga Lei 4.591/64, assim como no Novo Cdigo Civil, citando-se, a ttulo de ilustrao, o problema dos chamados loteamentos fechados ou condomnios de fato. O que se pretende com o presente trabalho, entretanto, lanar luzes sobre questo que, seguramente, atinge a todos os municpios brasileiros e que, todavia, no tem merecido ateno de nossos juristas. Refiro-me possibilidade de se instituir condomnio edilcio tendo como unidades autnomas duas ou mais casas, geminadas ou no, sobre uma mesma base fsica (solo), embora a concepo arquitetnica do projeto as tornem, para efeitos prticos, absolutamente independentes, todas com sada prpria para a via pblica e com equipamentos urbanos prprios. Antes de examinar a questo proposta, registre-se que, a despeito da legalidade ou no do procedimento, tal prtica j est consolidada na maior parte das cidades brasileiras, o que, por si s, recomenda maior flexibilidade e largueza na interpretao da legislao existente. Apenas para situar melhor o leitor, esclareo que a praxe verificada a seguinte: em virtude do alto preo dos imveis nos centros urbanos, duas ou mais pessoas adquirem, em conjunto, um lote ou um terreno para nele edificarem. Como no se permite, pelas legislaes locais, o desdobro desses lotes, em decorrncia de suas reduzidas dimenses, dividem os condminos a rea, normalmente murando-a, e l constroem suas respectivas residncias. Ocorre que, na prtica, no existe, com exceo do solo, outras reas comuns entre essas duas unidades, o que impediria, a princpio, a instituio do condomnio edilcio, e, certamente, prejudicaria o trfego imobilirio, desvalorizando a propriedade, uma vez que futura venda teria que ser feita como venda de frao ideal e no de unidade autnoma, exigindo-se, por conseguinte, anuncia dos demais condminos, alm de outros inconvenientes.

Pretende-se demonstrar, a seguir, a legalidade e convenincia da soluo menos ortodoxa sustentada por alguns operadores do direito. Como ponto de partida, tomemos em considerao o posicionamento de Gilberto Valente, ex-juiz da Vara de Registros Pblicos da Capital do Estado de So Paulo e consultor jurdico do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, que em diversas consultas dirigidas prestigiosa instituio se posicionou no seguinte sentido, ao ser indagado acerca da possibilidade de ser institudo condomnio edilcio em relao a quatro casas geminadas, todas com sada prpria para a via pblica e sem outras reas comuns alm do terreno, fundao e paredes: (Boletim Irib, n 295- Dezembro 2001) Resposta: Essa edificao no pode ser submetida Lei 4591/64 por falta de rea de uso comum das quatro casas. Trata-se de condomnio de meao de paredes etc., a ser regido pelo Cdigo Civil, se cada pessoa ou grupo adquirir uma das casas. Mas preciso atentar para o seguinte: a) existe lei municipal segundo a qual ao aprovar a construo de mais de uma casa no mesmo terreno, automaticamente, a Prefeitura Municipal est aprovando o desmembramento?;b) inexistindo lei especfica preciso uma aprovao ao parcelamento do solo, base fsica de cada edificao;c) no sendo aprovado o parcelamento da base fsica de cada edificao e no existindo lei especifica, cada adquirente comprar 25% do terreno ( 4 casas) e a benfeitoria, o que por si s j irregular: se o terreno fica em condomnio as benfeitorias, que so acessrios do principal ( terreno), no podem ser de propriedade exclusiva. Assim, cada adquirente adquire, compra ou recebe em doao, uma parte ideal do imvel. Entre eles, os condminos podem aprovar um documento, fixando cada um em uma das construes e regulando outras questes de interesse comum. Esse documento assinado e com as firmas reconhecidas ser registrado no Registro de Ttulos e Documentos. No mesmo sentido, veja-se resposta publicada no boletim Irib n 303, de agosto de 2002. A princpio, afigura-se correta a opinio do consagrado jurista uma das maiores autoridades nacionais em matria de registros pblicos --, mas o enfrentamento constante da questo no plano prtico recomenda soluo diversa. Ressalte-se, por oportuno, que o atual Cdigo Civil no repetiu qualquer disposio semelhante a do artigo 8 da Lei 4.591, que cuidava do condomnio de casas trreas ou assobradas, cujo teor era o seguinte: Artigo 8 Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte: a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao ou tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades;. Mesmo no reproduzindo norma semelhante, os conceitos e dispositivos do Novo Cdigo Civil, se aplicam, indubitavelmente, situao ftica tratada pelo artigo acima transcrito. Destarte, absolutamente desnecessrio discutir-se, no mbito deste trabalho, acerca da revogao total ou parcial da Lei 4591/64 pelo novo Cdigo Civil. Isto porque o condomnio de casas continuar existindo, seja para aqueles que consideram inteiramente revogada a Lei 4591/64, seja para aqueles que consideram ter havido mera derrogao do mencionado diploma legal e que, portanto, estariam mantidas as disposies no conflitantes com o atual ordenamento jurdico, como seria a hiptese presente. Nesse sentido, veja-se a opinio de Hlio Lobo Jnior: "Com o novo Cdigo Civil, aparentemente teria havido revogao da Lei 4.591/64, pelo menos em sua parte inicial. H quem afirme que ocorreu a revogao tcita ( Revista dos

Advogados 68/61). Essa assertiva, porm, no parece correta. A revogao ocorreu apenas na parte que conflita com as disposies do novo Cdigo Civil. Confira-se, por exemplo, a prevalncia integral do captulo referente s incorporaes imobilirias. Alm disso, algumas disposies precisam ser, ainda, aproveitadas, como por exemplo, o disposto no artigo 8, a at d, da Lei 4591, de 1964. Se assim no se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomnio edilcio de casas trreas ou assobradadas, o que no parece nem um pouco razovel. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei 4591/64. Por sua vez, examinando-se, atentamente, os dispositivos da Lei 4591/64, assim como os do Cdigo Civil em vigor, no se encontra qualquer regra que estabelea qual o nmero mnimo de partes comuns em um condomnio edilcio, de sorte que qualquer restrio nesse sentido se afigura ilegtima. A legislao em vigor, a exemplo da Lei 4591/64, limita-se a fazer uma enumerao daquilo que, normalmente se considera rea comum e aquilo que suscetvel de ser propriedade exclusiva. bvio que o solo, pela prpria natureza das coisas, ter que ser objeto de propriedade comum, de sorte que no pode ser alienado separadamente ou dividido. Destarte, nas construes dessas casas poder ser institudo, se for de interesse das partes, o condomnio edilcio, pois h, no mnimo, co-propriedade do solo e dos muros que cercam o terreno, sem prejuzo de outras reas de propriedade e de uso comum que desejarem os condminos (exemplificativamente, podem reservar uma faixa comum no fundo do terreno para servir de quintal ou uma rea comum para acesso s respectivas residncias). O fato de, eventualmente, no haver acesso comum para via publica, no descaracteriza esta forma de propriedade, pois a Lei 4591/64 admitia que tal acesso poderia ser ou no por intermdio de rea de uso comum, o que, inclusive, ocorre com muita freqncia em relao a lojas e garagens. Embora tal norma no tenha sido repetida no Novo Cdigo Civil nada h que impea a existncia de acesso direto via pblica. O que a lei taxativamente exige que todas as unidades tenham acesso para o logradouro pblico (pargrafo 4 do artigo 1331 do novo Cdigo Civil). A configurao do empreendimento ou das construes (maneira como ela vai ocorrer no solo) irrelevante para a caracterizao do condomnio edilcio, podendo ser adotada a forma de casas geminadas, casas separadas ou construes por planos superpostos. O Indispensvel que coexista, em um nico terreno, reas de propriedade comum e reas de domnio privativo. que a propriedade edilcia um instituto complexo, combinando a existncia de propriedade exclusiva de cada uma das unidades que integram o todo com a co-propriedade das reas comuns. Por sua vez, a constituio do condomnio edilcio depende de manifestao de vontade expressa, seja por ato inter vivos , seja por ato causa mortis, surgindo pela destinao do proprietrio, pela incorporao ou pelo testamento, dentre outras formas. A admisso do condomnio edilcio, mesmo para aquelas hipteses em que existam duas unidades, absolutamente separadas e com vida autnoma, no impedimento legal para a sua instituio. Impe-se, tambm, distinguir o conceito de coisa comum do de coisa de uso comum, como lembra Caio Mrio da Silva Pereira, invocando deciso do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, publicado na ADCOAS, 1988, n 120.646). O Novo Cdigo Civil deixa claro no seu artigo 1340 que podem haver reas comuns utilizadas com exclusividade por um dos condminos, o que denota que uso comum no se confunde com propriedade comum. Logo, o que a lei exige que coexista propriedade comum ( no necessariamente uso

comum) e a propriedade exclusiva. Tais requisitos so atendidos na situao ftica proposta, em que num nico terreno so construdas duas casas. Em qualquer hiptese sempre haver propriedade e uso comum em relao ao solo, o que , por si s, j permitiria a instituio do condomnio edilcio. certo que nesses casos a conveno de condomnio ser extremamente parcimoniosa em suas disposies e, normalmente, no haver necessidade de contribuio mensal para manuteno do condomnio. Por sua vez, o clculo da frao ideal dever ser feito respeitando-se o valor da coisa, na forma do pargrafo 3 do artigo 1331 do Novo Cdigo Civil. Observe-se, contudo, que na hiptese aventada, impe-se que o valor seja arbitrado pelos interessados tomando-se por base o valor pago no momento da aquisio do terreno. Assim, se numa metade do terreno for construda uma casa luxuosa e na outra metade uma casa modesta, isto no ter qualquer influncia na fixao das respectivas fraes ideais, evitando-se futuras distores. Tal soluo, ademais, torna desnecessria a alterao das fraes ideais nos casos de melhoramentos futuros nas construes, seja em virtude de embelezamento, seja em razo de acrscimo de rea. Por fim, a ltima questo a ser enfrentada diz respeito possibilidade de se instituir condomnio antes mesmo de os adquirentes do terreno iniciarem a construo de suas respectivas residncias. Apesar de prevalecer o entendimento de que somente poderia se instituir condomnio edilcio quando j existir construo, em razo do disposto no artigo 1331do cdigo em vigor, comea, a nosso sentir com razo, a vingar a tese de que seria possvel estabelecer tal forma de domnio prematuramente, no sendo necessrio aguardar-se a edificao para constitu-lo. Concluindo, considero que a soluo alvitrada permite acesso moradia aos menos abastados, sem que, por sua vez, haja qualquer prejuzo do ponto de vista urbanstico. A existncia de poucas casas ao invs de um edifcio com muitas unidades muito menos prejudicial comunidade, pois demanda menores investimentos em redes de gua, esgoto, eletricidade, alm de amenizar o fluxo de automveis nos logradouros pblicos. Do ponto de vista econmico, a existncia de um condomnio edilcio ao invs de um condomnio voluntrio (chamado de condomnio comum no antigo regime), como propugna Gilberto Valente, muito melhor para a circulao da riqueza, na medida em que pode ser alienada ou onerada sem necessidade de anuncia prvia dos demais condminos. Ademais, tal postura facilita a partilha de bens das camadas mais pobres da populao, uma vez que os herdeiros, por ocasio do trmino do inventrio daquele que em um nico terreno edificou duas casas, poderiam receber unidades autnomas livremente negociveis. Argumente-se, ainda, que a suposta proibio legal poderia ser facilmente contornada, bastando que as partes aprovassem um projeto de construo com rea comum de acesso ao logradouro publico e, logo aps a obteno do habite-se, fechassem tal passagem. Repita-se que tal soluo no traz qualquer prejuzo para as partes e tambm para a cidade, inexistindo, por outro lado, qualquer obstculo legal que impea a instituio do condomnio nas condies acima mencionadas. Ademais, a reviso de conceitos e modelos, de maneira a ajust-los aos padres fundados na realidade ftica acaba por trazer maior segurana e transparncia aos negcios imobilirios, evitando-se que surjam conflitos que no sero tratados dentro do modelo legalmente institudo.

* Eduardo Scrates Castanheira Sarmento Filho titular do 1 Ofcio de Justia de Volta Redonda-RJ e ex-Juiz de Direito do Estado do Rio de Janeiro.
* Artigo extrado do Boletim Eletrnico do IRIB n. 951 de 10/12/2003