DICTAMN

PERICIAL

FRUTOS CIVILES E INDEXACIN

C O N T E N I D O

1. Metodologa 2. Memoria Descriptiva

3. Linderos del Predio 4. Variables que intervienen en la determinacin de los frutos civiles e indexacin 5. Clculo de los Frutos Civiles 6. Clculo de los Valores Indexados 7. Cuadro resumen de los valores calculados

Pgina 2 3 4 4 7 8 9

Bogot D. C., Junio 09 de 2003

1. METODOLOGA
Para la determinacin de los valores indexados y los frutos civiles solicitados por el alto tribunal, dentro del proceso de BLANCA ELVIRA RAMIREZ DE BUITRAGO contra ELENA PEREZ MAYORGA, apelacin de Sentencia No. 90-6891, se acopi todo el material pertinente, se revis cuidadosamente, se analiz el recuento histrico del proceso, se calibr la necesidad de un resultado final; y para globalizar este proceso se ponderaron los siguientes aspectos:

A) FACTORES DE CARCTER GENERAL Se identificaron todas las caractersticas tanto intrnsecas como extrnsecas del proceso, que de manera genrica conllevaron a la situacin de los contendientes, y que analizadas a travs de todo el expediente permitieron crear un marco real de la situacin presente en el proceso, y un entendimiento claro de los resultados econmicos definitivos y sucintos, para un aprovechamiento de las partes. B) FACTORES DE CARCTER ESPECFICO Permitieron conocer y analizar los aspectos especficos de la negociacin, antecedentes, etapas y convenios de concertacin, procesos de pagos, valores recibidos, plazos sugeridos no implementados, entrega del inmueble, dilataciones en trmites y en el tiempo, ausencia de concertacin, y todos los aspectos de actuacin relevantes del Juzgado 18. Civil del Circuito de fecha cuatro (4) de Marzo de dos mil dos (2002) y del Tribunal Superior del Distrito Judicial de fecha cinco (5) de noviembre de dos mil dos (2002). C) FACTORES DE CARCTER PROFESIONAL El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y calculables, amparados en el clculo financiero y los valores de ndices de inflacin suministrados por el DANE, adems de los subjetivos de los Peritos, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado, la bibliografa existente, peritajes y dictmenes anteriores, todo lo cual es de vital importancia en la determinacin equilibrada de los valores indexados a calcular y de los frutos civiles a determinar.

2. MEMORIA DESCRIPTIVA
DIRECCIN DEL PREDIO: Calle veintinueve A sur ( CL 29 A S ), nmero veintisis cuarenta y siete ( # 26-47 ), Barrio Libertador, de la nomenclatura urbana de Bogot, Distrito Capital. TIPO DE INMUEBLE: Lote de terreno, junto con la casa de habitacin construida sobre l, en dos (2) plantas, con frente sobre la Calle veintinueve A Sur ( CL 29 A S ) la cual le sirve de acceso al mismo. DESTINACIN: Vivienda general, en dos (2) plantas independientes, servicios independientes con dos (2) contadores de energa en el segundo piso, y un solo contador de agua para toda la casa. SOPORTE TCNICO : Contrato de Promesa de Compraventa No. AA 7784572 del 03 de Octubre de 1985, con diligencia de reconocimiento de firmas ante la Notara Diecisiete ( 17. ) del Crculo Notarial de Bogot D. C., de fecha 07 de octubre de 1985; El valor del suelo urbano en Bogot 1988-1996, anlisis de la evolucin de los precios de la tierra desde 1960, Lonja de Propiedad Raz de Bogot, Dic. 1996; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; El Valor del Suelo en Bogot 2000, 2001 y 2002, de la Lonja de Propiedad Raz de Bogot; Nuevo cdigo de arrendamientos, Ley 56 de Junio 18 1985 y reajuste de Arrendamiento para 1992 hasta un 24.13 %; Ejecutoria de sentencia del Juzgado 18. Civil del Circuito de Bogot, de fecha 04 de marzo de 2002; Sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot D. C., del 05 de Noviembre de 2002; Tabla de ndice de Precios al Consumidor, DANE, 1985 2003.

CLASE DE PERITAJE INTERVALO DE ANALISIS FECHA DE PERITACIN

: : :

Actualizacin de Precios con indexacin Enero de 1986 Junio de 2003 Junio 09 de 2003 3

3.

LINDEROS DEL INMUEBLE

La casa de habitacin localizada sobre la Calle veintinueve A ( CL 29 A ) nmero veintisis cuarenta y siete Sur ( No. 26-47 ), de la nomenclatura urbana de Bogot D. C., presenta el siguiente alinderamiento general: POR EL NORTE, con lote actualmente construido con la casa marcada con el nmero veintisis cincuenta y uno ( No. 26-51 ) con frente sobre la calle veintinueve A Sur ( CL 29 A S ), de la actual nomenclatura urbana de Bogot D. C. POR EL SUR, con lote actualmente construido con la casa marcada con el nmero veintisis treinta y cinco ( No. 26-35 ) con frente sobre la calle veintinueve A Sur ( CL 29 A S ), de la actual nomenclatura urbana de Bogot D. C. POR EL ORIENTE, que es su frente, y por el cual tiene su acceso, con va pblica, actual Calle veintinueve A Sur ( CL 29 A S ), de la vigente nomenclatura urbana de Bogot D. C. POR EL OCCIDENTE, que es su lindero posterior trasero, con lote actualmente construido con la casa marcada con el nmero veintisis cuarenta y seis ( No. 26-46 ) con frente sobre la calle treinta Sur ( CL 30 S ), de la actual nomenclatura urbana de Bogot D. C.

4.

VARIABLES DETERMINACIN INDEXACION

QUE DE

INTERVIENEN LOS FRUTOS

EN LA CIVILES E

Los frutos civiles tomados a tenor del Artculo 717 del Cdigo Civil, se definen como los dividendos obtenidos por un bien, provenientes de algn tipo de explotacin econmica. Para el caso en estudio, los frutos civiles se enfocarn a los rditos obtenibles por la explotacin en arrendamiento de la casa de habitacin de la Calle veintinueve A sur ( CL 29 A S ) nmero veintisis cuarenta y siete ( No. 26-47 ) de la nomenclatura urbana de Bogot D. C., desde el 01 de Enero de 1986, hasta el mes de Junio de 2003, incluido. 4

De acuerdo con la Ley 56 de 1985, Decreto No. 1816 de agosto 6 de 1990, resolucin No. 1941 de Septiembre 17de 1990, Artculo 9o.: El precio mensual de arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal, pero en ningn caso podr exceder el uno por ciento ( 1 % ) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo. La estimacin del valor comercial para efectos del presente artculo no podr exceder al equivalente a dos (2) veces el avalo catastral fijado de acuerdo con lo establecido en los artculos 4, 5, 6, 12 y 13 de la ley 14 de 1983. El artculo 10 de la misma Ley establece: cada doce (12) meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al 90% del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario inmediatamente anterior al del vencimiento del trmino del contrato o el de la prrroga vigente, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artculo 9, atrs mencionado. A partir del ao 1996, se aplicar al modificacin al artculo 10 de la Ley 56 de 1985, mediante el cual el porcentaje aplicado ser conforme a la meta de inflacin proyectada por el banco de la Repblica, de acuerdo a la ley 242 del 28 de diciembre de 1995. Para la definicin de los frutos civiles obtenidos para el predio en estudio como unidad econmicamente explotable, analizaremos los mismos desde los frutos civiles tericos que deberan obtener el inmueble en condiciones normales de arrendamiento del mercado inmobiliario, si su ocupacin fuese del 100%, y concorde con la real explotacin del bien. Para su mejor comprensin se elaborar un cuadro ao a ao, desde 1986 hasta el ao 2003, de frutos civiles tericos, basados en los avalos catastrales reales de cada predio (boletn de nomenclatura, 2003) y aplicando los valores determinados en peritacin anterior. En cuanto a la actualizacin de la suma de dinero que el actor debe restituir a la parte demandada, a travs del examen histrico se podra aproximar actualizando a tiempo presente la cantidad original recibida a travs de la indexacin de dicha suma, empleando el ndice de Precios al Consumidor IPC-, reportado por el DANE, de los aos y meses involucrados, desde Enero de 1986 hasta el valor presente a Junio de 2003. 5

Evolucin del Salario Mnimo y el IPC desde 1975 en Colombia

S.M.L. MENSUAL
1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 $1.200 $1.560 $2.430 $2.580 $3.450 $4.500 $5.700 $7.410 $9.261 $11.298 $13.558 $16.811 $20.510 $25.637 $32.560 $41.025 $51.720 $65.190 $81.510 $98.700 $118.934 $142.126 $172.005 $203.826 $236.460 $260.100 $286.000 $309.000

S.M.L. %
30.00 55.77 6.17 33.72 30.43 26.67 30.00 24.98 22.00 20.00 24.00 22.00 25.00 27.00 26.00 26.07 26.04 25.03 21.09 20.50 19.50 21.02 18.50 16.01 10.00 9.96 8.04

I.P.C. %
17.77 25.74 28.71 18.43 28.80 25.85 26.36 24.03 16.64 18.28 22.45 20.95 24.02 28.12 26.12 32.36 26.82 25.13 22.60 22.59 19.46 21.63 17.68 16.70 9.23 8.75 7.65 6.99

5. CALCULO DE LOS FRUTOS CIVILES

6

En la determinacin de los frutos civiles, se tomar como fecha inicial el ao 1986, desde enero 1. y fecha final: el 30 de Junio de 2003. En cuanto al canon inicial de arrendamiento, se tomar el calculado por peritacin anterior, para el primer ao: $15.000.oo como el Valor de arrendamiento del inmueble por el ao 1985.

Ao
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

IPC
20,95% 24,02% 28,12% 26,12% 32.36% 26.82% 25.13% 22.60% 22.59% 19.46% 21.63% 17.68% 16.70% 9.23% 8.75% 7.65% 6.99% 6.5%3

Meta de Inflacin1

Incremento
0,9 x IPC 0,1885 0,2161 0,2531 0,2351 0,2912 0,2414 0,2262 0,2034 0,2033 0,1751 0,1947 2 0,1591 2 0,1503 2 0,0831 2 0,0788 2 0,0689 2 0,0629 2 0,0585 4

Canon Mensual
$ 15.000,oo $ 17.827,59 $ 21.680,02 $ 27.167,24 $ 33.554,26 $ 43.325,26 $ 53.783,98 $ 65.949,91 $ 79.364,13 $ 95.498,85 $ 112.220,70 $ 131.298,22 $ 154.931.90 $ 179.721,01 $ 206.679,16 $ 227.347,07 $ 245.534,84 $ 260.266.93 $ 275.882,95

Valor anual
$ 213.931,08 $ 260.160,24 $ 326.006,88 $ 402.651,12 $ 519.903,12 $ 645.407,76 $ 791.398,92 $ 952.369,56 $ 1145.986,20 $ 1346.648.40 $ 1575.578,64 $1859.182,80 $ 2156.652,12 $ 2480.149,92 $ 2728.164,84 $ 2946.418,08 $ 3123.203,16 $ 1655.297,70

17,00% 18,00% 16,00% 15,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,0%-6,0%

ACUMULADO TOTAL

$ 25129.110,54

Porcentaje aplicado de acuerdo a la meta de inflacin proyectada por el Banco de la Repblica, conforme a la Ley 242 del 28 de diciembre de 1995.

Factor que representa el 90% del valor del IPC dado por el DANE

3 IPC proyectado para 2003 4

Factor proyectado a 30 de Junio de 2003

6. CALCULO DE LOS VALORES INDEXADOS

En la determinacin de los valores indexados, se tomar como fecha inicial el ao 1986, desde enero 1. y fecha final: el 30 de Junio de 2003. En cuanto al capital inicial de 7

partida, se tomar el pagado por la parte demandada, es decir la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ( $1800.000.oo M/Cte ).

Ao
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

IPC1
20,95% 24,02% 28,12% 26,12% 32.36% 26.82% 25.13% 22.60% 22.59% 19.46% 21.63% 17.68% 16.70% 9.23% 8.75% 7.65% 6.99% 6.50%

Factor anual de Incremento

0,2095 0,2402 0,2812 0,2612 0,3236 0,2682 0,2513 0,2260 0,2259 0,1946 0.2163 0,1768 0,1670 0,0923 0,0875 0,0765 0,0699 0,0650

Valor de Incremento anual

$ 377.100,00 $ 522.939,42 $ 759.251,08 $ 903.566,68 $ 1411.820,59 $ 1548.768,58 $ 1840.382,07 $ 2071.025,23 $ 2537.953,44 $ 2680.188,26 $ 3558.782,90 $ 3538.082,40 $ 3932.826.73 $ 2536.652.05 $ 2626.692,20 $ 2497421,42 $ 2456.527,37 $ 2443.998,73

Valor Acumulado
$ 1800.000,oo $ 2177.100,00 $ 2700.039,42 $ 3459.290,51 $ 4362.857,19 $ 5774.677,78 $ 7323.446,36 $ 9163.828,43 $ 11234.853,66 $ 13772.807,10 $ 16452.995,36 $ 20011.778,26 $ 23549.860,66 $ 27482.687,39 $ 30019.339,44 $ 32646.031,64 $ 35143.453,06 $ 37599.980,43 $ 40043.979,16 $ 40043.979,16

ACUMULADO TOTAL

1 Porcentaje

aplicado de acuerdo al IPC, dado oficialmente por el Departamento Administrativo Nacional de Estadstica (DANE)

7. CUADRO RESUMEN DE LOS VALORES CALCULADOS

A continuacin se muestra, como Resumen final, ao a ao, desde 1986, el comportamiento acumulativo, tanto de los montos de la INDEXACIN como de los FRUTOS CIVILES acumulados, para comparativamente analizar su incremento con los aos.

Ao

IPC

INDEXACION

FRUTOS CIVILES
8

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

20,95% 24,02% 28,12% 26,12% 32.36% 26.82% 25.13% 22.60% 22.59% 19.46% 21.63% 17.68% 16.70% 9.23% 8.75% 7.65% 6.99% 6.5%

ACUMULADA $ 1800.000,oo $ 2177.100,00 $ 2700.039,42 $ 3459.290,51 $ 4362.857,19 $ 5774.677,78 $ 7323.446,36 $ 9163.828,43 $ 11234.853,66 $ 13772.807,10 $ 16452.995,36 $ 20011.778,26 $ 23549.860,66 $ 27482.687,39 $ 30019.339,44 $ 32646.031,64 $ 35143.453,06 $ 37599.980,43 $ 40043.979,16

ACUMULADOS $ 213.931,08 $ 474.091,32 $ 800.098,20 $ 1202.749,32 $ 1722.652,44 $ 2368.060,20 $ 3159.459,12 $ 4111.828,68 $ 5257.814,88 $ 6604.463,28 $ 8180.041,92 $ 10039.224,72 $ 12195.876,84 $ 14676.026,76 $ 17404.191,60 $ 20350.609,68 $ 23473.812,84 $ 25129.110,54

De esta manera, dejamos rendido nuestro DICTAMEN PERICIAL, el cual colocamos a consideracin del Seor Magistrado y de las partes, esperando haber podido contestar e interpretar eficazmente el estudio planteado por el despacho.

Atentamente,

RAUL BOTERO RIVERA C.c. 5.014 de Bogot T.P. 3 2 3 6 CND

LUIS MIGUEL GARZN LEON C.c. 8.079 de Bogot

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