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cias de organizao, ele nunca se pode permitir fechar-se ou deixar de estar alerta para as necessdades da clientela. Neste livro, a riqueza do tema beneficia-se da vasta experincia dos autores na

elaborao e desenvolvimento de numerosos projetos de edifcios hoteleiros. Eles

comearam a acumular esse saber aplicado a especficas condies brasileiras em meados dos anos 70 e so pioneiros num trabalho que no pas ainda hoje atrai raros
profissionais.

O ncleo de Hotel: plan,ejamento

projeto, que se inicia na fase anterior


construo do edifcio, ncluindo questoes de reas e instalaes, de elaborao do programa e do dimensionamento, aborda

tambm temas que se integram no con-

texto geral da edificao, situando-a de


forma ampla no fenmeno hoteleiro: um breve histrico da hotelaria, a definio
do produto a ser oferecido_, a localizao
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de implanta@ e equpamentos,

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Nclta do ed'itor, 7 gradecirnemCI, Prefeio, 1L Iatroduo, 13


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Um breve histdrico,, 16 Definio do produto, 26 tcalaaq, 36 Tipos de hotel, 42 0 projeto, 88 Parnrtros de custos, 234
Bibliografi-,,, 239

ndice gga1,,24!

rrr.

I
NOTA DO EDITOR

A expanso do mercado turstico nacional, acompanhando a tendncia mundial, tem exigido do empresariado e do pessoal gerencial-administrativo do setor hoteleiro ateno maior crescente complexidade desse mercado. Respaldados em dcadas de experincia na elaborao, desenvolvimento, coordena,o e superviso de projetos arquitetnic.'s de vulto, os autores de Hotel: planejamento e projeto detalham as etapas necessrias concepo de um projeto e, ao analisar os diversos tipos de hotis, estudam aviabilidade e asvaveis que influenciam na deciso quanto ao porte, Iocalizao e estilo do empreendimento. Ao apresentar mais uma publicao da rea de Hotelaria e Turismo, a Editora SENAC So Paulo est certa de contribuir com um instrumento valiosssimo para profissionais de arquiterura e engenharia, empresrios do setor e estudantes e pesquisadores interessados no tema.

AGRADECIMENTOS

agt adecimentos Queremos manifestar nossos profundos

ANcera.PAGLIUSOBASSO,peladedicaoeentusiasmoComquepartic de aiuda, despou desta empreitada, desdobrando-se sempre que precisamos produo de de o levantamento de informaes, escolha de ilustraes, e outras que sequer desenhos, copidesque, sugestes; algumas que pedamos eiaborao desimagrnvamos. Enfim, uma arquiteta dos sete instrumentoslA te livro teria sido bem mais difcil sem sua colabotaoLucraNe. BoN DUARTE,

pelo desenvolvimento da pesquisa bibliogrfica

inicial e de ndices hoteleiros.


pela ConSultoria que forneceu pafa o setor de e compeequipamentos pafa cozinhas e lavanderias, com a disponibilidade pelo xito de sua empresa tncia que cafact ezamsua atuao, bem atestadas
AMAURI ANTONTO PELLOSO,

de consultoria, a Placontec'
LUIZ ANTONiO DE MORAES, pela Contribuio

no que se refere aos siste-

mas de ar-condicionado e exausto'

que reviu e complementou as informaes relacionadas com os sistemas eitricos.

Hrcton

PERTZ,

JoRGE DuARTE,

pela colabono na parte de

PREFACIO

No h como deixar de reconhecer a importncia da expanso do mercado turstico nacional para o desenvolvimento econmico-financeiro-social do pas. A disparada do turismo nas ltimas dcadas do sculo )O( fruto de uma ampla teia que envolve novas dimenses nas reas da comunicao e dos transportes mundiais, decorrentes da internacionalizao das economias. Outra explicao para esse crescimento foram os avanos considerveis alcanados por diversas regies do mundo, como a abertuta poltica, econmica e cultural da Rssia e dos pases vizinhos da Europa Oriental, a establlizao poltica e econmica da Amrica do Norte e da Europa Ocidental, a consolidao do mercado asitico e o crescimento da Austrlia e da Nova Ze\ndia, ambas naes capitalistas desenvolvidas e com alto nvel de qualidade de vida. Mesmo na Amrica Latina emergiu, recentemente, uma conscincia turstica voltada para a valorizao da oferta natural dos pases do Cone Sul e para a expanso dos mercados e PIBs nacionais. Alm das estratgias de alavancagem do turismo promovidas por pases e regies, surgiram novos nichos negociais, como o turismo ecolgico e de terceira idade, que incrementaam, ainda mais, os fluxos mercadolgicos. Nesse contexto, a hotelaria desponta como vetor fundamental de expanso e consolidao do setor. Sua atuao tem correspondido demanda dos novos segmentos de mercado e, ao mesmo tempo, propiciado o surgimento de novas modalidades de turismo, diversificando o portflio de servios. Por tudo isso, ahotelaria tem merecido destaque no cenrio turstico. Sua evoluo, nas ltimas dcadas, e suas amplas perspectivas de crescimento acompanham uma tendncialargamente verificada em todos os ramos de negcios e setores: a qualificao e especializao dos servios prestados.

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HOTEL: pLANEJAMENO E PROJETo

No Brasil, conceitos avanados no campo do planejamento hoteleiro tambm tm recebido destaque. A complexidade que envolve as funes de hospedagem e atividades administrativas dos novos modelos de empreendi* mentos hoteleiros no mundo globalizado o eixo central do pioneiro trabalho desenvolvido por Nelson Andrade, Paulo Lucio de tsrito e wilson Edson Jorge. Baseada na experincia e no aprendizado profissional dos autores, a olsra um guia seguro para os peregrinadores em busca da Meca do conhe_ cimento hoteleiro. Amparados em eficiente metodologia e grande acuidade, eles detalham as etapas necessrias paru dimensionar, com preciso, os ftores inerentes concepo de um projeto hoteleiro. Esto agrupados os itens que antecedem o projeto arquitetnico, como a definio do seguimento de mercado que se pretende atingi, o perfil dos usurios, a viabilidadeeconmico-financeira do empreendimento e sua localiza,o, a tipologia do edifcio, o nmero de apatamentos, o padro das instalaes e os equipamentos necessrios, e os itens pertinentes ao projeto tcnico, como os sistemas hidrulicosanitrios e eletrnicos que devem ser utilizados, a diviso dos setores compreendidos no hotel, a configurao dos andares e das reas sociais e recreativas do prdio e a melhor forma de administraf o empreendimento. Todo o entendimento necessno para o sucesso do projeto est mapeado nos tpicos, subtpicos, grficos e ilustraes, que recuperam a histria do desenvolvimento hoteleiro no Brasil e no mundo e expem os fatores responsveis pelo atual estgio evolutivo do turismo nos continentes. A partir dessa clata abotdagem acerca dos caminhos e perspectivas do mercado turstico internacional, os autores edificam seu esquema de trabalho, detalhando os atuais tipos de hotis e a melhor forma de escolher um empreendimento. Andrade, Brito e Jorge consideram todas as variveis que envolvem e influenciam essa deciso estratgica, sinalizando, com exatido, os fatores da viabilidade.Tratase de um trabalho completo, inclusive na anlise do projeto de arquitetura e do programa administrativo mais adequado ao porte e ao estilo do hotel. Quadros comparativos permitem a visualizao dos mercados hoteleiros mundiais e as diferenas qualitativas e quantitativas pertinentes. perfeito pan empresrios que petendem montar estabelecimentos baseados em receitas que deram certo no exterior e para quem prefere distanciar-se de mo_ delos preconcebidos. Tudo listado com prs e contras. A presente "bl)lia" comprova, por si s, a dedicao e o empenho dos profissionais e autores desta colabora,o inovadora, instrumento fundamental para os corpos gerenciais, funcionais, administrativos e profissionais da cadeia hoteleira.
Presidente da ABIH-SP

Julio Serson

Associao Brasileira da Indstria Hoteleira

So paulo

TNTRODUAO

O dinamismo que o setor hoteleiro vem demonstrando nos ltimos anos no se reflete nas informaes disponveis sobre o planejamento e o projeto de hotis, que continuam escassas, nem no nmero de profissionais atuantes no setor, ainda pequeno. Tanto assim que este o primeiro livro voltado para o tema do planejamento e do projeto de hotis que se publica no Brasil a partit da experincia obtida no prprio pas. E isso na passagem do sculo! A experincia dos autores resultante dos caminhos profissionais que os levaram e induziram produo de inmeros edifcios hoteleiros. O aprendizado intrnseco a esse processo significou um dispndio importante em pesquisa, pois, no perodo em que comeamos a trabalhar nessa rea, em meados da dcada de 70, pouca era a experincia acumulada no Brasil. Alm disso, havia absoluta falta de dados e informaes sistematizadas. Hoje, no que diz respeito disponibilidade de dados e informaes, a sifuao no se modificou muito. o livro tem, portanto, uma vertente de criao baseada na experincia acumulada de atividades profissionais. A outra vertente vem de um curso de extenso para profissionais que vimos desenvolvendo e ministrando nos ltimos anos, sobre este tema. Essa segunda vertente trouxe-nos a experincia didtica que diz muito da forma e do interesse dos temas abordados. o ncleo do livro envolve o projeto do hotel, e inclui as questes das reas e instalaes, da elaborao do programa e do dimensionamento. os demais temas abordados se integram no contexto geral da edificao, procurando situ-la de forma mais ampla no fenmeno hoteleiro: um breve histrico da hotelaria, a definio do produto a ser oferecido, a questo dalocalizao

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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

do empreendimento, os tipos mais freqentes de hotis e parmetros de custos de implantao e de equipamentos. Embora os hotis no se limitem a edifcios, sendo comuns empreendimentos hoteleiros mais diversificados, entre os quais complexos coniuntos externos de instalaes de recreao e de esportes, cujo exemplo mais significativo o resort, neste livro so tratados principalmente os setores e as instalaes do hotel compreendidos em edifcios. Isso porque, de um lado, a grande maioria dos hotis incluem-se nesse caso e, de outro, tal a variedade das situaes que fogem ao comum que sua abordagem requereria vm tratamento caso a caso. As abordagens de cartet geral e as particularizadas para cada setor especfico dos hotis focalizam aspectos funcionais e requisitos fsicos considerados importantes, sendo complementadas por informaes
relativas aos respectivos dimensionamentos. O edifcio de um hotel tem como peculiaridadebsica sua complexida-

de, advinda da diversidade do programa e do fato de ter de funcionar ininterruptamente. A diversidade do ptogtama decorre da grande quantidade de funes normalmente exercidas pelo hotel e do conjunto de atividades complementares que acontecem em suas dependncias. A funo de hospedagem, que pressupe apartamentos confortveis, bem dimensionados, devidamente equipados e com ambientes agradveis, somam-se atividades administrativas, industriais (produo de alimentos, lavanderia), comerciais (restaurantes e lojas), centrais de sistemas (gua fria e quente, vaporl energia, ar-condicionado), de manuteno, alm de outras atividades relacionadas com a realizao de eventos, com a recreao e o lazet A complexidade de um hotel e suas dimenses, eue precisam estar acima de um mnimo para tonlo vivel economicamente, resultam em empreendimento oneroso e muito sensvel aos custos finais de construo de operao e manuteno. Assim, o projeto precisa ter dimensionamentos corretos, favorecer estritamente as circulaes geradas e exigidas pelos componentes, equipamentos escolhidos com rigor e outros quesitos mais. Se formos avaliar o hotel em etapas anteriores ao projeto, necessrio lembrar que a deciso de constru-lo estar vinculada ao binmio mercado/ localizao. Da iro decorrer a tipologia do hotel, o nmero de apartamentos, o padro das instalaes e os equipamentos necessrios para o atendimento do segmento de mercado a que ele se dirige. Os cuidados necessrios implantao de um hotel, no qual o projeto fsico um elemento fundamental,levaram as grandes cadeias hoteleiras internacionais a estabelecer normas e requisitos rigorosos para implantar ou

TNTRODUO

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operar hotis. Edifcios projetados e construdos sem o estrito atendimento dessas normas e requisitos ou so rejeitados, ou precisam ser modificados. Para completar essa primeira referncia sobre o planejamento e o projeto de hotis vale a pena lembrar que o edifcio hoteleiro xige tais especificidades de organizao e de equipamentos que dificilmente poder sei convertrdo para outro uso, caso o empreendimento no se viabilize. Profissionalmente, temos sido solicitados tambm para solucionar o problema
inverso: edifcios em estgios diferenciados de construo que precisariam ser convertidos em hotel.

muito comum tambm encontrarmos casos de ampliao e outras reformas para hotis j estabelecidos, sem que a obra se apie em projeto suficientemente desenvolvido. Isso acontece porque o proprietriojulga desnecessrio o investimento em consultoria ou em projeto, confiando apenas em sua experincia e na sua assessoria habitual. Tivemos a oportunidade de constatar o desperdcio e os custos adicionais causados por essa atitude, s vezes sem que o prprio empresrio se d conta deles, E parte desses custos evitveis vo ocorrer permanentemente na opera,o do hotel, pois so decorrentes da organizao espacial das reas que abrigam as diversas funes, que exigem mais empregados, mais material de reposio, etc. Este livro destinado principalmente aos profissionais de arquitetura e engenharia envolvidos em estudos e projetos de hotelaria, empresrios do setor e investidores potenciais que pretendam se aproximat do mesmo. Ele pode ainda ser til a estudantes e pesquisadores que, por diversos motivos, tenham interesse no tema. Leitores de outras procedncias so tambm bemvindos. Esperamos que nossa iniciativa seja efetivamente til paru o leitor.
Os autores

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HOTEL: PLANJAMENTO E PROJETO

INTRODUO
O comrcio o responsvel histrico pelas formas mais antigas de oferta hoteleira. As rotas comerciais da Antiguidade, na Lsia, na Europa e na Africa, getaram ncleos urbanos e centros de hospedagem para o atendimento aos viajantes. Na Idade Mdia, a hospedagem era feita em mosteiros e abadias. Nessa poca, atender os viajantes era uma obrigao moral e espiritual. Mais tarde, com o advento das monarquias nacionais, a hospedagem era exercida pelo prprio Estado, nos palcios da nobreza ou nas instalaes militares e adminisrativas. Os viajantes que no contavam com o beneplcito do Estado eam atendidos, precariamente, em albergues e estalagens. Posteriormente, com a Revoluo Industrial e a expanso do capitalismo, a hospedagem passou a ser tratada como uma atividade estritamente econmica a ser explorada comercialmente. Os hotis cor.rr staff padronizado, formado por gerentes e recepcionistas, aprecem somente no incio do sculo XD(. O turismo passa por uma transforma.o ndrcalapartrr da Segunda Guerra Mundial, com a expanso acelerada da economia mundial, a melhoria da renda de amplas faixas da populao (basicamente nos pases mais desenvolvidos da Europa central, nos EUA e no Canad) e a ampliao e melhoria dos sistemas de transporte e comunicao, principalmente com a entrada em cena dos avies a jato paa passageiros, de grande capacidade e longo alcance. Aps a Segunda Guerra Mundial, o turismo passa a ser uma atividade econmica significativa, principalmente para os pases desenvolvidos, nos quais havta crescimento e ampliao da renda da populao, o que geava mais disponibilidades de tempo e recursos paa o lazer. O processo de desenvolvimento e de globalizao da economia mundial, alm de gerat um progressivo fluxo de viagens regionais e intemacionais, ampliou de forma acelerada o setor de lazer e de turismo, que passou a ser, efetivamente, o grande promotor de redes hoteleiras. A sociedade de consumo de massa ampliou-se pata o setor de lazer e de turismo. importante lembrar que a classe mdia, enquanto base para uma sociedade de consumo de massa, apatece no sculo )O(, e, em casos como o Brasil, aps a dcada de 40. Nos pases desenvolvidos, o operariado com capacidade aquisitiva para o lazer e o turismo passa a ser repesentativo no

mesmo perodo. O conceito de quarto com banheiro privativo, hoje chamado apafiamento, foi introduzido pelo suo Csar Ritz, em 1870, no primeiro estabeleci-

BREVE

HISTORICO

rg

mento hoteleiro panejado em paris, e atingiu os Estados unidos em 190g, com o Statler Hotel Company.l A histria da hotelaria no mundo possui marcos que delimitam mudanas importantes no processo de evoluo do setor.
MARCOS DA HOTELARIA NO MUNDO

An'liguidade

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Pontos de paradas e de catavanas.

a Bri'nia

idade

Mdia

e
Era

Moderna 1790

Abadias e mosteiros que acolhiam hspedes. Acomodaes junto aos postos de articulao dos correios. Abrigos pata cntzados e peregrinos.

surgimento de hotis narnglaterra, naEuropa e nos EUA, no final do sculo X\TII, estimulados pela Revoluo Industrial,
reas prximas s estaes ferrovirias passam a concentrar

1850 7870 1920 7950

os hotis no final do sculo XIX e nos primeiros anos do


sculo )O(.

Introduo do quarto com banheiro privativo (apartamento).


Grande nmero de hotis construdos, na dcada de 20, nos EUA e Europa, gerado pela prosperidade econmica.

Novo surto de construo de hotis nos anos 50, coincidindo com a era dos jatos e o grande incremento do movimento tustico mundial.
Entrada em opeao dos Boeing 747, em 1969/7970.

7970

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t''t"tt^ ^ "^^SE\--{.C Sao paulo, 1995).

o de sistemas boteleiros

conceitos bsicos(So paulo: Editora

20

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

A HOTELARIA NO BRASIL
No perodo colonial, os viajantes se hospedavam nas casas-grandes dos engenhos e fazendas, nos casares das cidades, nos conventos e, principalmente, nos ranchos que existiam beira das estradas, erguidos, em geral, pelos
proprietrios das terras marginais. Eram alpendres construdos s vezes ao lado de estabelecimentos sticos que fomeciam alimentos e bebidas aos viajantes. Aos ranchos e pousadas ao longo das estradas foram se agregando outras atividades comerciais e de prestao de servios que deram origem a povoados e, opornrnamente, a cidades. Nessa poca era comum as famlias receberem hspedes em suas casas, havendo, em muitas, o quarto de hspedes. Movidos pelo dever da candade, os jesutas e outras ordens recebiam nos conventos personalidades ilustres e alguns outros hspedes. No mosteiro de So Bento, no Rio deJaneiro, foi construdo, na segunda metade do sculo XVI[, edifcio exclusivo para hospedana.

No sculo XVIII comearam a surgir na cidade do Rio de Janeiro estalagens) ou casas de pasto, que ofereciam alojamento aos interessados, embries de futuros hotis. As casas de pasto ofereciam, inicialmente, refeies a preo fixo, mas seus proprietrios ampliaram os negcios e passaram a oferecer tambm quartos para dormir. Em 1808, a chegada da corte portuguesa ao Rio de Janeiro e a conseqente abertura dos portos trouxeram um grande fluxo de estrangeiros, que aqui vieram exercer funes diplomticas, cientficas e comerciais. Com isso,

BREVE

HISTORICO

21

houve aumento da demanda por alojamentos, e nos anos seguintes os proprietrios da maioria das casas de penso, hospedarias e tavernas passaram a utilizar a denominao de hotel, com a inteno de elevar o conceito da casa, independentemente da quantidade dos quartos e do padr.o dos servios oferecidos.2 Cabe destacar, nessa poca, o Hotel Pharoux, pela localizao estratgica junto ao cais do porto, no Largo do Pao, considerado um dos estabelecimentos de maior prestgio no Rio de Janeiro.

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problema da escassez de hotis no Rio de Janeiro, gu j acontecia em meados do sculo xIX, prosseguiu no sculo )o(, levando o governo a criar o Decreto nn 1160, de 23 de dezembro de 1907, que isentava por sete anos, de todos os emolumentos e impostos municipais, os cinco primeiros grandes hotis que se instalassem no Rio de Janeiro. Esses hotis vieram, e com eles o Hotel Avenida, o rraior do Brasil, inaugurado em l-908. O Avenida, com 220 quartos, maca, por assim dizer, a maioridade da hotelaria no Rio de Ianeiro.

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A fixao do termo "hotel" no jatgo nacional se deu, definitivamente, em virtude da necessidade de anunciar o servio junto aos estrangeiros da cidade do Rio de Janeiro. A Gazeta do Rio de -laneiro, por exemplo, taz, no ano de 181.7, anncio de um mesmo estabelecimento com denom! nao de Hospedaria do Reino do Brasil e depois Htel Royaume du Brsil.

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

A partir da dcada d" 3O passam a ser implantados grandes hotis nas capitais, nas estncias minerais e nas reas de apelo paisagstico, cuja ocupao erapromovida pelos cassinos que funcionavamjunto aos hotis. F;m7946, com a proibio dos jogos de azar. os cassinos foram fechados e) como conseqncia, os hotis a que estavam vinculados acabatam fechando as portas. Exemplos muito conhecidos dessa fase so os hotis Arax e Quitandinha. Em 1966 criada a Embrarur e. junto com ela, o Fungetur (Fundo Geral de Turismo), que aora de incentivos fiscais na implanta,o de hotis, ^travs promovendo uma nova fase na hotelaria brasileira, principalmente no segmento de hotis de luxo, os chamados cinco estelas. Esse novo surto hoteleiro leva tambm a mudanas nas leis de zoneamento das grandes capitais, tornando a legislao mais flexvel e favorvel construo de hotis. Nos anos 60 e 70 chegam ao Brasil as redes hoteleiras internacionais. Mesmo sem um nmero importante de hotis, essas redes vo ctiat uma nova orientao na ofefia hoteleira, com novos padres de servios e de preos. A expanso da hotelaria sob a tutela da Embratur, que tem como pano de fundo uma demanda crescente e em grande pate reprimida, teve como

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24

HOTEL: pLANEJAMENTO E PROJETO

reirimida ou malservida, espera d"

conseqncia um desequilbrio no perfil de hotis novos oferecidos, pois a maior parte petencia categoria 5 estrelas. Segmentos_llqp-ort4gl*da de_ manda, como os ligados a negcios e servios qu"r.um hotis de categoria nrdia e..o.,ffi, tm sido negligerrci4dgq,aqdo d";;

s pisiiivas de crescimento da i"auri.u-tt"r"i-; p" missoras, em funo da rclativa estabilizao da economia do pas e do au_ mento acentuado das viagens fursticas nos dois ltimos anos, principalmente ao exterior, o que significa que a estabilizao da moeda e dos preos condu_ ziu incorporao do item viagens ao oramento familiar, pelo menos entre a

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ateldiment"

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classe mdia. As viagens tursticas ao exterior apresentam um componente importante para a hotelaria brasileira: os turistas brasileiros, 80 por cento dos

quais se destinam aos Estados Unidos. passam a conhecer o padroda hotelaria de pases desenvolvidos, que apresentam melhor qualidade e menores pre-

os' Gradualmente, esses turistas iro pressionar as empresas do setor hoteleiro no Brasil a oferecer mais qualidade e preos menores. Recenteme7te, a montagem de funds, a partir dos fundos de penso e de financiamentos do BNDES, tem sido uma das poucas alternativas pata a implantao de novos hotis. Ainda aqui, na utilizao desses capitais, tm predominado os hotis de luxo e de grande porte. Outra tendncia importante que, nos ltimos anos, cadeias hoteleiras internacionais vm promovendo uma poltica mais sistemtica para ampliar sua participao no mercado brasileiro, visando inclusive os segmentos de mercado menos atndidos (hotis econmicos). De modo geral,a continuida-

BREVE

HISTORICO

25

de dessa poltica trar alteraes significativas nos padres da oferta atual. A concorrncia se tornar mais acircada, com conseqente diminui.o das tarifas, e os padres de atendimento ao cliente devero melhorar e se aprimorar. A dinmica vigente no setor hoteleiro bem atestada pelo conjunto de empreendimentos previstos para as cidades de So Paulo e Guarulhos, por exemplo. Est prevista a implantao de 38 hotis at o ano 2002 na cidade de So Paulo. Em Guarulhos, em funo da demanda causada pelo aeroporto internacional,haver sete novos hotis. As redes hoteleiras internacionais Accor, Best Western, Hyatt, Ramada Renaissance, Marriot, Choice, Posadas e Meli tm participa.o de peso nos empreendimentos, em sua maior parte de pa. dro 4/5 estrelas e com mais de duzentos apartamentos. Esto previstos tambm dois centros de exposies e feiras, que cobriro uma rea em que So Paulo )vem apresentando demandas reprimidas, atendendo o segmento mais importante de viagens e estadias na regi,o, o turismo de negcios. No que diz respeito a empeendimentos do tipo resort, inteessa salientar, pelo porte, o complexo turstico multiresort em fase final de construo em Saupe, ptaia 90 quilmetros ao norte de Salvador, Bahia. O complexo, que est sendo instalado em uma rea de 1.750 hectares, prev a implanta,o de cinco hotis e seis pousadas, em um total de 1.650 apartamentos. Os empreendedores se impuseram o objetivo de construir um novo destino turstico do zero, "a Cancn brasileira". O empreendimento se tornou vveI com o investimento pblico em uma infra-estrutura de acesso - aLinha Verde, rodovia que liga Salvador a Sergipe - e com a garantia do futuro fornecimento de gua, energia, esgoto e telefonia paa a regio.
MARCOS DA HOTELARIA NO BRASIL
1808

Mudana da corte portuguesa para o Brasil, o que incentiva a implantao de hospedarias no Rio de Janeiro. Primeira lei de incentivos paru a implantao de hotis no Rio de Janeiro.

1904

1946

Proibio dos jogos de azar e fechamento dos cassinos, inviabtliza os hotis construdos para esse fim.

que

1966

Criao da Embratur e do Fungetur, que viabil izam a implantao de grandes hotis, inclusive nas reas da Sudam e da Sudene.

r990

Entrada definitiva das cadeias hoteleiras internacionais no pas.

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28

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

DEMANDA E OFERTA
A melhoria do sistema mundial de comunicaes e.de transportes e a dir.ulgao de culturas de regies outrora longnquas ou pouco conhecidas praticamente unificou o planeta como rea de interesse turstico. A facilidade de acesso aproximou os pases e as regies. A expanso da economia incorpoou novos e significativos contingentes sociedade de consumo, na qual o turismo se insere como um segmento importante e em contnuo crescimento.
As viagens passaram a fazer parte da cultura e das aspiraes das populaes, fazendo com que a demanda turstica passasse a ser crescente. A oferta hote-

leira evoluiu em funo dessa demanda. A importncia do turismo tal que, em 7995, ele representava 3,38 trilhes de dlares no faturamento bruto da economia mundial2,98 trilhes de dlares na composio do PIB mundial (10,8 por cento do total) e 21.2 milhes de empregos (10,7 por cento do total). A situao do Mercosul, identificada no Quadro 7, diferente: o tuismo contribui com7,75 por cento
QUADRO O MERCOSUL EM FACE DO TURISMO MUNDIAL Indicadores Mercosul

Mundo
2005*

1992
Faturamento bruto (US$ bilhes)
Empregos (milhes) % do total
-7 tr,^

1995

7n oq 6,80
- <-

156,44

6,39
7,14
24,60 6,07 9,18
3,61

10,26

1992 1995 3,217 3,380


192
10,5

2005* 7,176
338
1

212 10,7 10,9


1

1,8

Contribuio ao PIB (US$ bilhes) \1 7q % do total 7,15


Investimentos (US$ bilhes) % do total Gastos do governo (US$ bilhes) % do total

61 \-7 7,15
4,1 14

135,65

2,852
1

2,983 697 1,5


312

6,337
11,4

1.0

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6,09 3,46 3,64 32,19 7.18 10,69

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1,614
11

6.08 4,14 3,63 38.38 7,18 12,69 ),4 |

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273 6,0

u3
6,8

6q

Consumo pessoal (US$ % do total


lmpostos (U5$ bilhes) % do total

bilhes)

84,65 7,17
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1,789 1,898 3,866 11,4 11,4 11 ,7


627 11,3

qq?

656
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1,405
11,6

Estimativas Fonte: WTTC (World Travel and Tourism Council). Artigo extrado do jornal Folha de Paulo, 18 de fevereiro de 1996.

S.

DEF|N|O DO

PRODUTO

2s

do PIR regional e 6,4 por cento do emprego total, o que sugere um potencial turstico ainda no suficientemente explorado nesses pases, inclusive, ou principalmente, no Brasil. A recuperao econmica da Espanha no perodo ps-Franco, quando iniciou sua integrao efetiva na Comunidade Europia, foi possvel atravs do turismo, que contirrua a ser o carro-chefe da economia do pas. Na diviso e distribuio de atividades econmicas nacionais, no contexto da Comunidade Europia, Portugal teve sua economia vinculadabasicamente s atividades
tursticas.

A evoluo da hotelaria, a espinha dorsal do turismo, levou o sistema hoteleiro a trabalhar a demanda de forma a canaliz-la e mold-la gradualmente a seus interesses. Do ponto de vista de mercado, a demanda passou a ser trabalhada pot segmentos de mercado, processo que se mostrou o mais adequado pata a orientao do crescimento hoteleiro.

SEGMENTO DE MERCADO
Segmento de mercado o universo de consumidores com determinados objetivos, anseios, expectativas e necessidades comuns em relao a determi-

nado produto. Em relao ao setor hoteleiro, o segmento de mercado o conjunto de consumidores cujos interesses iro orientar o tipo de produto, no caso o tipo de hotel, que satisfaa especificamente queles interesses. So

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por execurivos de nvel intermedirio, tcnicos, profissionais e vendedores que viajam a negcios e que preferem (ou podem apenas) pag r tarlfas mais baixas. seu objetivo mais o conforto do que a sofisticao das instalaes e dos servios hoteleiros. Esse segmento gerou o aparecimento dos hotis econmicos, atualmente objeto de uma grande expanso no Brasil. o contingente de mercado caracterizado por executivos, polticos e artistas que procuram hotis de alto nvel, que ofeream mais discrio e preservem o hspede. So hotis menores, mas bastante sofisticados nos servios e nas instalaes. o pblico que procura descanso e fortalecimento fsico e mental em ambientes isolados, com paisagens ricas e caractefsticas. Essa demanda o contraponto vida trbana moderna, que provoca tenso e estresse. Gerou o aparecimento de resorts e, como seu desdobramento, os spas, mais voltados para recondicionamento fsico.

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30

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

Outros contingentes podem ser citados como exemplo de demandas especficas que caracterizam novos segmentos. Os surfistas podem ser um segmento de mercado paa o qual o produto a ser oferecido pelo setor hoteleiro um resort ao lado do mar, onde haja condies para a prtica de surfe. Pescadores amadores so um segmento de mercado para o turismo na regi,o do Pantanal mato-grossense; eles podem vir a viabilizar a implantao de hotis especficos. Deve-se acrescentar que em torno de segmentos de mercado que a hotelaria vem se estrufurando nas ltimas dcadas. Os hotis que trabalham com um pblico diferenciado apenas pelo poder aquisitivo vm cedendo
espao queles destinados a segmentos especficos. O setor hoteleiro comport uma boa dose de riscos e ganhos substanciais em determinadas circunstncias. Os riscos do setor esto, em boa parte, vinculados ao conhecimento insufciente do mercado, principalmente da demanda, Iocalizao mal equacionada, aos projetos mal resolvidos, avma administrao (em que se inclui o padro de servios prestados) pouco eficiente. No caso brasileiro, o pano de fundo desse quadro uma cultura hoteleira incipiente e um mercado at pouco tempo restrito e pouco competitivo, em que a oferta imposta a usurios com poucas alternativas, sem experincia e informaes suficientes para avaliar o custo de sua estadia e a qualidade do servio. Abatxa cultura do setor tem levado a experincias infelizes, como a implantao de hotis que vieram a se tornar problemas praticamente insolveis quanto viabilidade do mercado. A deciso de implantar hotis no Brasil ocorre, muitas vezes, sem que haja uma poltica hoteleira coerente e sistemtica. Esse tipo de deciso brota de conjunturas aleatas: do interesse de um empresrio que no do setor de diversificar seus investimentos; do objetivo de atendef a \ma demanda flagrantemente mal atendida em um local especfico; do interesse de utllizar um terreno bem iocalizado; da possibilidade de utilizao de recursos disponveis para o setor, etc. De modo geral, os hotis so implantados sem estudos suficientes. Se, por um Iado, a falta de experincia empresarial ainda considervel, por outro, o quadro profissional habilitado a esfudar, oriettar, projetar e administrar um hotel limitado. So poucos os profissionais em condio de responder bem s solicitaes do setor hoteleiro. Isso reflexo, inclusive, do pequeno nmero de escolas de hotelaria de nvel superior existentes no pas. As que existem so bem recentes. At pouqussimo tempo, a nica altetnativa qre

DEFTNTO DO

PRODUTO

31

restava a um interessado em formao superior no setor hoteleiro era fazer o curso ou uma ps-graduao no exterior. Esse quadro vem sendo alterado gradualmente pelas redes hoteleiras

internacionais. O mercado brasileiro suficientemente grande e tem possibilidades concretas de crescimento acentuado pan que as redes internacionais se interessem por ele. Se bem que a an.o dessas redes, at o presente, bem menor do que se poderia esperar. Afora determinados casos e exemplos de atuao, elas no vm investindo sistematicamente no mercado brasileiro, preferindo atuar com venda de franquias e repasse de know-bow e controle da operao de hotis que se incorporem sua bandeira. Elas no tm investido de forma significativa nos empreendimentos, o que mantm os ecursos financeiros como fator escasso nos empreendimentos hoteleiros no Brasil. O parque hoteleiro brasileiro apresenta hoje cerca de 2.700 estabelecimentos e 108 mil apartamentos, o que significa menos de 1 apartamento por 1 mil habitantes. Guardando as devidas propores, se compaarmos o ndice brasileiro com o da Frana (7 apartamento/10O habitantes) e o dos Estados Unidos (I apartamento/7O habitantes), veremos o quanto nosso parque hoteleiro pode crescer. Em sua maiona (83 por cento), os hotis brasileiros so administrados por familiares; o restante (I7 por cento) est ligado a cadeias hoteleiras.
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ELEMENTOS CRTTCOS NA DEC|SO DE TMPLANTAO DE UM HOTEL


As decises bsicas a serem tomadas na implanta.o de um hotel passam necessariamente pelas questes:

PAra. quem

o hotel se destina (segmento de mercado) e qual o tipo de hotel que se pretende implantar?
Ond,e localiz.-lo?

se a empresa (a cadeia hoteleira ou o empesrio) interessada na implantao tiver se especializado em um produto ou se, por condies predeterminadas, inclusive aps estudos de mercado, estiver interessada em investir em um produto especfico. Nesse caso, a questo bsica passa a ser onde implantar esse determinado produto. De qualquer forma, a resposta adequada para essas questes requer um conbecimento mnimo do mercado, tanto da demanda (tamanho, caractersticas e tendncias) quanto da oferta (que hotis existem e como atendem aque-

' A primeira questo pode j estar respondida

32

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

la demanda). Quanto mais amplo o territrio que se pretende av^Iia, mais genficas sero as informaes necessrias sobre o mercado. Quanto mais
precisa alocahzao, mais aprofundadas e especficas devero ser as informacomo um todo significa es sobre o mercado. Conhecer o mercado brasileiro trabalhar com variveis mais amplas e genricas, enquanto conhecer o mercado de uma cidade, por exemplo, significa conhecer o mercado de forma detalhada, com varveis mais especficas. A deciso de localizao de um empreendimento hoteleiro pode se orientar sobre reas progressivamente mais restritas: inicialmente, avalia-se o mercado em nvel mais genrico, em um territrio mais amplo - um estado ou Llma regio maior ou menof que o estado. Em seguida, avalia-se o mercado de forma mais aprofundada,em um conjunto de cidades (ou rea) selecionadas

na escala anterior. o produto adequado pafa um local predeterminado - ou seja, o tipo do hotel a ser implantado - uma questo que se coloca quando se pretende investir em determinada regio ou cidade e ainda no se tem uma idia precisa do tipo de hotel mais adequado s condies do mercado local' A nomenclatura de classificao dos hotis varia segundo a entidade "Tipos consultada, ou segundo a prpria tendncia do mercado. No captulo de hotel", apresentamos uma nomenclatura bastante usada, con caractersticas especficas de classificao pof tipo de hotis, dirigidos a segmentos especficos da demanda. Essa classificao engloba, basicamente, hotis centrais (d,owntown botels), hotis no-centrais, hotis econmicos, hotis de aeroportos e resorrs (hotis de lazer). A deciso sobre o tipo de hotel a ser escolhido passa por uma avaliao do mercado local, em termos de oferta e de demanda' A aualia,o d.a oferta da rea estudada um processo mais rpido e mais econmico, que abrange um levantamento dos hotis existentes na rea ou cidade selecionadas. A avaliaoda demanda um estudo mais complexo, no qual se pfocura trabalhar por amostf agem e/ou atravs de informaes indiretas. o tamanbo do botel est intimamente ligado ao tipo ou categoria. Em alguns casos, esse tamanh o i est limitado pela legislao pblica, restando a questo de como viabllizar o hotel com tamanho predeterminado. o caso de

hotis na rea do Pantan al mato-grossense, de pousadas ou hotis ecolgicos, que tm um limite de apartamentos fixados pelo Ibama (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis)'

DEFtNTO DO PRODUTO

33

Geralmente, o tamanho de um determinado tipo de hotel, caractetizado pelavarivel apartamentos, ou unidades babitacionais (IJH),' est vinculado sua rentabilidade e aos custos de implantao e operao, que Se exprime pelo nmero de apafiamentos. Assim, possvel estimar o custo mdio do hotel tendo por base o custo que cada padro de apartamento ter no total das reas do empreendimento. Por exemplo, um apartamento de padro superior demanda de 65 a 85 metros quadrados da rea construda de um hotel, o que representa, nesse padro,um custo mdio de 150 mil a 200 mil dlares. A composio de custos ser retomada com mais profundidade no captulo "Parmetros de custos".

VIABI LIDADE ECONMICO-FINANCEIRA DO EMPREENDI MENTO


Para um empreendimento ser considerado vivel economicamente, ele deve proporcionar uma remunerao do capital investido igual ou acima da remunerao oferecida pelo mercado (custo de oportunidade). Normalmente, no Brasil, caso seja reahzado com oS cuidados que sua implantao exige, um

empreendimento hoteleiro pode ser bastante vivel, mesmo levando em conta os riscos que o setor comPorta. A avaliao da viabilidade de um empreendimento hoteleiro passa por uma srie de decises tomadas progressivamente. Inicialmente, preciso decidir sobre a grandeza do nvestimento que se petende realizat e as fontes de onde vir esse investimento. Em seguida, preciso decidir o tipo de hotel que se pretende irnplantar, seu tamanho aproximado e o local onde ser implantado. pode haver uma inverso na ordem do processo decisrio, mas haver sempre o momento em que ser necessrio conhecer a viabilidade econmico-financeira do empreendimento em questo. O estudo de viabilidade um instrumento fundamental para orientar a deciso final sobre o investimento, inclusive para aperfeioar o seu perfil. O estudo permite montaf alternativas pafa o empreendimento, nas quais podem ser testados tamanhos diferentes pua diferentes tipos de hotel. Nesse estudo comum prefixar o tipo e o tamanho do hotel e, a partit dessas premissas, calcular outras variveis que compem o perfil do empreendimento. O estudo de viabilidade econmico-financeira, do ponto de vista algbrico, um conjunto de equaes que relacionam variveis independentes (aquelas que so prefixadas) e dependentes (aquelas que devem ser calcula' Nomenclaturu uttlizada peia
Embratur

34

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

das a pafiir das vaveis independentes). lJma vez fixados os valores de determinadas variveis, chega-se aos valores das demais variveis. So variveis independentes do estudo de viabilidade aquelas prefixadas ou calculadas anteriormente, por exemplo:

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Custo de implantao: abrange todos os investimentos envolvidos com imvei.s e mveis do estabelecimento (terreno, projeto, infra-estrutura,

. Dirias. ' Despesas operacionais:

obras civis e instalaes, equipamentos, etc.).,

.
.

abrangem salrios e encargos (derivados do perfil e montante do quadro de funcionrios do hotel), custos das vendas, despesas com marketing, com manuteno e energia, custos administrativos e de gerenciamento (quando a operao do hotel exercida por uma cadera especfica), aluguel do terreno (ou do valor global do terreno), etc. Impostos indiretos: federais (Cofins, IR, PIS e IpMF), estaduais (ICMS) e municipais (ISS e IPTU). Seguro predial. Juros: a serem pagos sobre o capital financiado e as condies de pagamento.

O estudo de viabilidade econmico-financeira tabalha algebricamente o conjunto dessas variveis em um fluxo de caixa calculado anual ou mensalmente, para um perodo de dez a vinte anos. Se a preciso do trabalho o exigir, o fluxo de caixa pode ser trabalhado mensalmente. O fluxo de caixa permite chegar a um balano econmico-financeiro global para o empreendimento e verificar se a remunerao do capital investido suficiente para justific-lo. Ele tambm permite obter respostas para
questes importantes, como o ano em que o saldo de caixa passa de negativo a positivo, ou seja, a partir de que ano o empreendimento passa a ser autosuficiente financeiramente. Podem ser feitos tantos fluxos de caixa quantos o estudo do empreendimento exigir. Como as variveis independentes podem assumir mais de um valor (por exemplo, as dirias mdias do hotel podero vaar de 50 a 70 dlares), a magem de risco do empreendimento pode ser verificada caso os valores das vaveis (dirias mdias, no caso) oscilem no perodo abrangido pelo fluxo de caixa.

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Para mars detalhes, ver captulo "Parmetros de custos"

DEFTNTO DO

PRODUTO

35

Pode-se tambm fixar os valores de variveis dependentes (receitas, TIR tax interna de retorno), e, fazendo o caminho inverso dos clculos, verificar

que resultado esses novos valores ftariam para uma determinada vanvel
independente. Por exemplo, para obter uma remunerao adequada do capital investido, que preo deveria ter a diria do hotel? Esse tipo de questo respondido pela utilizao do fluxo de caixa no sentido inverso. Ele , portanto, um caminho de duas mos. O estudo de viabilidade permite, assim, testar e alterar as variveis independentes e, inclusive, avaliar as decises tomadas anteriormente. Por exemplo, o estudo pode indicar a necessidade de o hotel ter um nmero de apartamentos superi o ao previsto inicialmente. De qualquer forma, preciso lembrar que a estrat.gia assumida para o empreendimento est embutida no estudo de viabilidade e em um de seus componentes, o fluxo de caixa. Essa estratgia implica a montagem de alte nativas, inclusive sobre os preos de mercado. Por exemplo, caso a competio se acirre, obrigando avma diminuio dos preos praticados, necessrio saber que margem de variao de preos o empreendimento pode suportar sem entrar em dficits e por quanto tempo possvel suportar essa situao. A avaliao dos problemas que o empreendimento pode vir a enfrentar gaante uma importante margem de manoba em face da concorrncia.

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38

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

INTRODUO
Nunca demais eratiZat a importncia dalocalzao de um empreeninviabiltzao dimento hoteleiro. Uma localizaomal resolvida pode resultar na do empreendimento. O estudo de localizao de um empfeendimento hoteleiro pode envolfesposta ver diferentes escalas no tefritio.Para cada escala se chegat auma mtodo atracom preciso diferente, e, para cada uma delas, ser diferente o vs do qual se fat a escolha do local' macfoescala, Em determinados CaSoS, o estudo delocalizao envolve uma empfeenquando o que se pretende saber qual seria a melhor regio pafa o de cidades que dimento ou, no caso de implantao de uma rede hoteleira, determinada regro so mais adequadas para receber os hotis. onde Em outros casos, j se tem uma deciso sobre aregto ou a cidade seguinte setia a se pretende instalar o empreendimento hoteleiro' O passo escolha do terreno especfico, na teglo ou na cidade' que Finalmente, em determinados casos, existe previamente um teffeno hoteleiro' A questo se pretend e utllizar pata implantar um empreendimento q., ,. coloca nesses casos se aquele um local adequado e conveniente tipo de hotel' o para um empreendimento hoteleiro ou para um determinado i.rr..ro tant pode estaf em uma rea no-urbana (em uma praia isolada, em (no centro urbano, iunto artma uma fazenda, em uma ilha) ou em uma cidade etc')' Nesse CaSo' o avenidamovimentada, junto ao acesso rodovia regional, da cidade estudo de suporte deciso dever envolver o mercado especfico condies ou em e a condio de outfas reas altetnat\as mais bem situadas similares tea em questo.

ESTUDO DE LOCALTZAO EM ESCALA REGIONAL

No caso em que se avalia a localizao em escala regional, deve-se hoteleiro, de pafiir de uma tipologia j determinada pan o empfeendimento e de uma avaliao suficinte da demanda potencial para o empreendimento em relao uma estratgia de captao dessa demanda. o passo seguinte

pesquisa que aponte para o localrza"o do empreendimento set realizaf ]uma

local mais favorvel paa a sua implantao' vm resort se o empreendimento no tem apoio urbano - por exemplo, de qualquer vinculado a vantagers paisagsticas e de meio ambiente, longe a concidade que pudes ie garantir-lhe apoio em servios e infra-estrutura -' usuos Se dio bsicapafa Seu funcionamento ser acessvel aos usurios' o areo, e a rios vm de regiOes distantes, o tfanspofte mais importante um aefoporto viabilidade do empreendimento depender da existncia de

LOCALTZAO

em condies de receber as aeronaves que partem do local de origem dos hspedes. A acessibilidade deve estar garanttda tambm por rodovias em bom estado, transrtveis o ano todo e, de preferncia, pavimentadas. A acessibilidade deve ser equacionada levando-se em conta o tempo de viagem rnximo que o hspede se dispe a suportar, e esse tempo depender dos atrativos do empreendimento em comparao a empreendimentos similares, Os demais fatores de viabilidade esto em um segundo nvel de importncia, mas tambm so fundamentais: os custos de implantao e operao, gue incorporam os custos de alojamento para os funcionrios e as condies para sua contatao em local retirado, a logstica global de funcionamento do estabelecimento, as vantagens comparativas de empreendimentos similares, etc. No sul do estado de So Paulo, por exemplo, existe uma rcgio com um complexo de cavernas extremamente atraentes, prximo serra do Mar, na maior extenso de mata Atlntica do estado. O acesso ao local, apesar de sua proximidade regio metropolitana de So Paulo - que representa uma demanda turstica potencial inegvel -, anda precria. A duplicaao da Rodovia Rgis Bittencourt (BR 116) sem dvida facilitar o acesso regio, o que ir alterar positivamente as condies de viabilidade de empreendimentos potencial ambiental. tursticos voltados paa ^qrtele No caso de o empreendimento ser localizado em cidades, a avaliao da rede urbana deve incorporar um quadro de referncia em que as cidades so comparadas em ordem hierrquica, segundo sua importncia. As vaveis a serem includas no quadro so montante e dinmica de crescimento da populao urbana, dinmica da economia, qualidade de vida, recursos em educao e sade, facilidades de acesso e comunicao. Em muitos casos, a disponibilidade de dados ir orientar a montagem do quadro de referncia. Esses estudos trabalham com dados secundrios, e somente nas decises finais que interessa rcalizar uma pesquisa direta para obteno de dados. Assim, o quadro de referncia ter. as variveis disponveis, e sua preciso, controlada, depender da qualidade e da importncia dessas variveis. Essa preciso deve ser controlada, pois a pafii dela que se dar a deciso dalocalizao do empreendimento.

ESTUDO DE LOCALIZACAO EM ESCALA URBANA


A escolha de um local para empreendimento hoteleiro, em determinada cidade, vai depender de fatores que variam ou tm pesos diferentes em relao ao tipo especfico de hotel que se pretende instalar. A escolha da melhor locahzao vai depender do tipo de hotel em estudo. Para determinados tipos de hotel vo pesar, basicamente, os seguintes fatores de localizao:

HOTEL: PLANEJAMNTO E PROJEO

HOTEL CENTRAL

. Tem como objetivo ficar ou no centro da cidade,ou o mais prximo possel. . Restries quanto ao uso e ocupao do solo. . Compatibilidade entfe o preo do terreno, o pote e o padro do empreendi. . . . . . . .
mento. O custo do terreno no pode ultrapassar o valor determinado pelos estudos de viabilidade econmico-financeira. Facilidade de acesso ao aeroporto e s principais vias da cidade. Existncia de redes de infra-estrutura confiveis (gta, esgoto, energia eltrica,
telefones). Localizao em via sem congestionamento de trnsito. Localizao de fcil ..lentificao na cidade.

HOTEL ECONOMICO

Localizao na principal via de ligao entre a rodovia regional de acesso cidade e o centro urbano. Localizao de fcil visualizao e identificao em relao cidade e rodovia. Terreno de custo baixo e com dimenses adequadas para petmir ptio de estacio= namento e uma consffuo horizontal ou, no mXimo, de trs pavimentos. Terreno servido por redes de infra-estrutura (drenagem, gta, esgoto, energia

eltrica, comunicaes).
HOTEL DE CONVENEs

. . . . . .
I !

Localizao em cidades caracterizadas como impofiantes centros de negcios e de servios. Existncia de redes confiveis de infra-estrutura urbana' Localiza"o de fcil identificao na cidade. Dimenses de terreno que permita implantar reas de estacionamento de veculos.

RESORT

OU HOTEL DE LAZER

Localizao em regio com meio ambiente de grande apelo turstico e paisagstico.

Terreno de grandes dimenses (inclusive com trechos de floresta, quando possvel), que permitaaimplantao de campo de golfe, hpica, paqle aqutico, quadras de esportes, marina, etc. Local de fcil acesso a aeroporto. Local de fcil identificao em relao estrada ou rodovia.

HOTEL DE SELVA

Localizao em meio a floresta ou pafque ecolgico, com grande apelo turstico e paisagstico. Facilidade de acesso por meio de rodovia ou hidrovia.

LOCALTZAO

41

Terreno com grandes dimenses, que permita reas de esportes ao ar livre, ancoradouros de barcos, parque aqutico, etc. Localizao em terreno no-inundvel e relativamente protegido contra insetos.

HOTEL-CA55INO

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Local de fci. acesso ao aeroporto por meio de rodovias de bom desempenho. Existncia de redes confiveis de infra-estrutua urbana. Localizao em via sem congestionamento de trnsito. Dimenses de terreno que permitam implantar reas de estacionamento, lazer e tecteao. Localizao em reas com recursos paisagsticos.

ESTUDO DE VIABILIDADE PARA TERRENO ESPECFICO


Paru saber se determinado terreno adequado implantao de deter-

minado hotel, preciso verificar se ele se enquadra nos critrios de macrolocalizao necessrios ao tipo de hotel prefixado. Isto , se a posio
relativa do terreno no bairro e na cidade oferece as vantagens de Iocalizao requeridas, inclusive no que diz respeito s redes de infra-estrutura urbana. Inicialmente, deve-se verificar a Iegisla.o municipal de zoneamento e uso do solo incidente sobre a rea; preciso saber se ela permite o uso hoteleiro e quais so os ndices de ocupao e utrlizao admitidos. Isso determina se o hotel tem um uso compatveI com a legislao e qual rea poder ser construda. necessrio verificar tambm se o valor imobilirio do terreno se enquadra no estudo de viabilidade econmico-financeira do hotel. Pode ser que o valor do terreno seja muito alto para o empreendimento, o que significaria um uso inadequado do capital fixo. Alm disso, preciso avaliar a trbanizao do entorno do terreno, os usos e as atividades prximas ou contguas ao entorno. Pode ser que sejam inadequados imagem do hotel. Um padro de urbanizao deteriorado ou um processo de decadnci nas proximidades do terreno no so compatveis com o uso hoteleiroFinalmente, necessrio avaliar as condies fsicas do terreno:

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com obras de conteno. subsolo: terrenos com baixa resistncia exigem funda!:1t:::*1" 9" oes mals onefosas.

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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

TNTRODUAO
mercado, em fesposta diversidade das demandas, assim como hsCompetio com outfos estabelecimentos concofrentes na captao dos pedes, fez surgir, ao longo do tempo, muitos tipos de hotel, Com caractesliao qual cas prpfias em funo da sua localizao e do segmento do mercado

esto voltados. (lazer. O extraordinrio desenvolvimento do turismo e sua diversificao eo negcios, Congressos, etc.), ocorridos nas ltimas dcadas paralelamente encuftamento das distncias e ao barateamento das viagens proporcionados dos tfanspoftes, vem criando a necessidade de novos tipos de

pela evoluo

hotel, dirigidos aos nichos de mercado que vo sendo criados ou aos


preexistentes. Com isso, novas Cadeias hoteleiras tm surgido, e cadeias mais antigas manter passafama ofefecer novos pfodutos, visando ampliat ou, pelo menos, sua particiPao no mercado. Por exemplo, a Holiday Inn, cadeia ameficarla com hotis no Brasil' diferentes oferece um coniunto de produtos diversificados que visam atender tipos de clientes pof meio da ofetta de instalaes e servios diferenciados e os com pfeos variados. Entre os Holiday Inn Express, de preo mais baixo' Holiday Inn crown e Plaza, de preo mais alto, h os Holiday Inn Garden court, de padro mdio e pfeos moderados, os Holiday Inn Hotel, tambm padro mdio e com uma gama mais completa de serwios, e os Holidar-

de Inn Sunspree Resort. A Choice, outfa cadeia internacional, opera os padres Sleep Inn. ne interfaixa maisbarxa de tarrfas, os Comfort Inn e os Quality Inn, nas faixas e eurcF medirias, e os Clariofr, na categoa luxo. Outras cadeias americanas

frances; pias operam tambm hotis devtias categorias' A Accor, uma cadeia Ihris que tamb m a't)a no Brasil, opefa desde os hotis de padro econmico pelo padto Nercure' at osprodutos mais sofisticados da linha Sofitel' passando de nvel intermedirio. Entre os produtos hoteleiros que catactetizam essa proposta constne de novos atrativos para atender um mercado cada dia mais diversificadc'mais repodem ser mencionados os hotis-residncias (apart-hotis,flats) e' destina pefi centemente, os hotis dentro de hotis, em que um mesmo hotel com oferde suas instalaes para nichos especiais do mercado de hspedes' um tcdc' ta de instalaes e servios diferenciados em rclao ao hotel como

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TIPOS DE HOTEL

CLASSIFICACO DOS HOTIs


Os hotis podem ser classificados, ou, expressando de outra forma, os tipos de hotis podem ser definidos:

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Conforme o padro e as caractersticas das suas instalaes, ou seja, o grau de conforto, a qualidade dos servios e os preos. A Embrafur e a ABIH (Associao Brasileira da Indstria de Hotis) classificam os hotis dessa maneira. Esse tipo de classificao pretende informar ao pblico os nveis de conforto, os preos e os servios oferecidos; orientar investidores e empresrios; constituir instrumento de poltica de incentivo s atividades tursticas, etc, Conforme sua localizao: hotis de cidade, de praia, de montanha, de aeroporto, etc. Conforme sua destinao: hotis de turismo, negcios;,lazer, cassino, convenes, econmicos, etc.)

No Quadro 2, so apresentados os meios de hospedagem segundo o


mais recente sistema de classificao da Embratur, institudo pela Deliberao Normariva 367, de 23/11/96.
QUADRO 2
OS MEIOS DE HOSPEDAGEM DE TURISMO E AS CARACTERSflCAS QUE OS DISTINGUEM Tipo
Localizao

Natureza da

Clientela

lnfra-estrutura

Preferencia lmente

em
ed vaflos

Mista,

urbana.

(partido
nrco vert Hotel histrico

ora uns, ora outros.


Mista, com executie uns45. com predominncia de uns e

ta!,

Hospedagem e, dependendo da

categoria, alguma infra-estruturapara lazer e negocros

- HH

Em prdios, locais

oucidades

*-.---.""-pelo
srgn

tElfttd

-***^Bmii'"r.'o urbano e rural).


Hotel de lazer

hospedagem

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Areas rurais local tursti

fora

urbano.
Pousada

Normalmen partido arquitetnico horizonta.

Areas, instalaes, rpamenos e ser-

ais tursticos

Predominantemen- Turistasemvagens
io nerfirn

Restrita

normalmente fora do centro urbano.

arquitetnco
horizontal.

do *- rp ,-creaao e lazer.

nospeoagem

Fonte: e turr

ur

/ Inmetro: Regulamento e matriz

de classificao dos meios de hospedagem

46

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETo

Ainda segundo o sistema de classificao da Eml:ltatuf, os meios de hospedagem e turismo so classificados em categorias representadas de vma a 5 estrelas: luxo superior, 5 estrelas, H, HH, }l.L; 4 estrelas, H,HH,HL; sta.ndard. superior, J estrelas, H, HH, HL, P; standard, 2 estrelas, H, HL, HH, P; simples, 1 estrela, H, HL, HH, P. A ABIH estabeleceu outra classificao (uma autoclassificao, i qloe feita pelos prprios hoteleiros e apenas chancelada pela ABIH), segundo a qual os hotis so divididos entre as categorias superluxo (6 estrelas); luxo (5 estrelas); superior (4 estrelas); turstica (3 estrelas); econmica (2 estrelas) e
simples (1 estrela). Adotando-se outos critrios, pode-se chegar a novas classificaes. Convm lembrar ainda que um mesmo hotel pode ser classificado em mais de uma categoria, e que um mesmo hotel pode reunir caractetsticas comuns a mais de um tipo. Por exemplo, um hotel de montanha voltado pata o Iazer pode ser enquadrado simultaneamente nas categorias delazet, de alto luxo e tambm como hotel de convenes. No pretendemos abordar aqui a totalidade de tipos de hotel, mesmo porque, em face do dinamismo do setor, a cada ano novos tipos e subtipos vm se juntar aos existentes, tornando a tarefa possivelmente incompleta. por outro lado, os principais tipos de hotel renem caractersticas comuns a vrios subtipos deles derivados. Assim sendo, ressalvada a necessidade de sempre atentat para as especificidades de cada hotel, vrias das anlises feitas acerca dos tipos principais so perfeitamente aplicveis aos que deles derivam. Vamos comentar os seguintes tipos principais de hotel: hotis centrais (d.owntoun botels); hotis no-centais; hotis de aeroporto; hotis de lazer; hotis econmicos; outros tipos de hotel. A seguir, para cada um dos principais tipos de hotel abordaremos aspectos relevantes. que de alguma forma os distinguem dos demais, ertre os quais alocalizao, o tamanho e a diversidade das instalaes, as catactetstt' cas do lobby, dos apartamentos e das reas de estacionamento.
HOT15 CENTRAIS
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So hotis urbanos, localtzados em reas centais das cidades, prximo a festaufantes, bares, cinemas, teatfos, lojaS, SedeS de empresas, etc. NaS gran-

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des metrpoles, o conceito de tea central deve ser ampliado pan abtanger os diversos subcentros - oS chamados centros expandidos - ou algumas regies particulares das cidades, como as faixas de praias no Rio de Janeiro ou Recife, por exemplo.

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TIPOS DE

HOTEL

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Localizao

Os hotis localizados em reas centrais tm na proximidade das principais atividades de comrcio, servios e lazer um importante fator de atrao de hspedes. E por essa ruzo que, na maioda das cidades, as reas centrais renem a maior quantidade de hotis. Se por um lado a localizao central um fator altamente positivo para o sucesso de determinado hotel a ser construdo, a acirrada competio entre os hotis de uma mesma rea impe a necessidade de outros cuidados de planejamento. A microlocalizao, por exemplo, um fator da maior importncia. Situar-se em uma zona ptestigiosa, em meio a um comrcio diversificado e de qualidade, e no em uma zora em processo de decadncia faz grande diferena. A facilidade de acesso a outros pontos de interesse da cidade, a disponibilidade de bom transporte pblico, a qualidade do ambiente urbano da vizinhana, a segurana, etc. so fatores de diferenciao que podem trazer vantagens a um hotel em relao a seus competidores mais diretos. Assim, no planejamento de um novo hotel central, sua localizao deve ser cuidadosamente estudada. A situao atual e as tendncias de desenvolvimento da cida-

de

- que podero influir positiva ou negativamente

sobre o futuro

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empreendimento -, devem ser levadas em considerao. Em cidades como So Paulo, com elevadas taxas de crescimento demogrfico e urbano h um constante deslocamento de atividades pata fiovas frontekas. Zonas prestigiosas e valorizadas entram em decadncia num processo muitas vezes extremamente rpido, vm seus imveis desvalorizados e tornam-se menos adequadas para as atividades nelas instaladas, que sofrem grandes prejuzos. importante considerar que nem todos os hotis centrais se destinam a um mesmo tipo de hspede. H variaes quanto aos nveis de renda (e conseqentemente quanto s tarifas que podem ser cobradas) e a outros fatores, o que determina critrios diferenciados pafa sua localizao. So comuns hotis voltados preferencialmente para tipos muito particulares de hspedes, como os destinados a pequenos comerciantes ou a executivos do mercado financeiro, pata os quais importante a proximidade de centros de comrcio atacadista no primeiro caso, e da rea bancria ou da bolsa de valores, no segundo. Em algumas cidades, como Rio de Janeiro, Salvador e Recife, a coexistncia de praias com reas de acentuado desenvolvimento urbano viabiliza n"tis destinados tanto a executivos quanto a turistas.

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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

48

Umaspectoimpoftanteaobsevaffiaescolhadoterreno,a|mdeforma,dimenses,topo'IafiaeoutrosatributosnofmalmenteConsiderados,so e fornee visitantes, de prestadofes de servio


as flras de acesso de hspedes

Cedofes.Amodedireodasruaspodecriardificuldadesptfoadequado posicionamentodasdiferentesentradasedosfluxosdesejados.Poressarazo,etambmpofqueasmosdedireoestosujeitasamldanas,desejvel,semprequepossvel,escolherumterrenonoqualaadequadasoluo paf^oSaCeSSoS.fl.,*o,decirculaodeveculosindependadosentidodo


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TIPOS DE

HOTEL

51

Tamanho e diversidade das instalaes


Os hotis centrais podem ser grandes ou pequenos (com muitos ou poucos apartamentos), apresentar maior ou menor diversidade de instalaes (restaurantes, bares, lojas, salas de reunio, etc.), sem que isso determine maior ou menor possibilidade de sucesso ou fracasso. O MaksotdPlaza e o L'Hotel, em So Paulo, situados a menos de 100 metros um do outro, ilustram bem essa afirmao. O Maksoud Plaza tem mais de quatrocentos apatamentos, vrios restaurantes e bares, um teatro e um centro de eventos de porte considervel, e

beneficia-se de sua excepcionallocalizao junto avenida Paulista para movimenta todas as suas instalaes. O L'Hotel, com apenas 82 apartamentos e um restaurante, usa como atrao para seus hspedes toda a infra-estrutura da rcglo, inclusive a oferecida pelo seu concoffente. Ambos so destinados clientela de alto poder aquisitivo. Ambos so hotis bem-sucedidos. Um dos fatores de distino ente os dois hotis, determinante pata as respectivas caractersticas enquanto empreendimentos hoteleiros, a dimenso dos terrenos em que forarn construdos; 8.300 metros quadrados, no caso do MaksoudPlaza, e 1 mil metros quadrados, no caso do L'Hotel. Com efeito, o porte e a diversidade das instalaes dos hotis localizados nas reas centrais das cidades derivam, parauma mesma e determinada condio de mercado, das dimenses dos terrenos disponveis - e, naturalmente, do que as diferentes legislaes permitam construir neles - e dos respectivos preos, cuja participao expressiva na composio geral de custos do empreendimento leva necessariamente utllizao mxima das possibilidades de construo em determinada rea. Terrenos pequenos comportam hotis pequenos. Em terrenos grandes s so viveis hotis de porte correspondente. Havea um tamanho ideal de hotel (por exemplo, em nmero de apartamentos) para as reas centrais das cidades? Ou, colocando de outra forma, em condies ideais de mercado e sem constrangimentos oramentrios tanto para a aquisio do terreno como para a construo, montagens e equipamentos, que tamanho e que caractersticas deveriam idealmente ter os hotis centfais? No h uma resposta satisfatria para essa questo. Nos Estados Unidos, so muito comuns hotis centrais com nmero elevado de quartos, geralmente acma de quinhentos, e, muito freqentemente, acima de mil. Na Europa, predominam hotis menores) que possuem duzentos e trezentos quatos. Essa diferena se explica, de um lado, pelo dinamismo e pela grandiosidade do mercado americano, e de outro, pelos fatores de natureza histrica e/ouurba-

52

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

nstica que impem a utilizao de edificaes euopias antigas ou severas restries construtiva s paa edificaes novas, ou ainda pela escassez de grafides terrenos disponveis. As grandes cadeias internacionais com origem nos Estados tlnidos ou inspiradas no modelo americano tendem, Sempre que possvel, a implantar hotis de grande porte, e s no ofazem quando, ainda que em condies no ideais, lhes convm implantar em determinado lugar uma nova unidade sob sr-la bandeira. o caso de muitos hotis implantados na Europa e da maioria dos hotis implantados em pases no pertencentes ao primeiro mun-

do. Mesmo na Europa h alguns gfandes hotis que se aproximam cJos mil apartamertos, Como o Forum Hotel de Londres, com )10 apartamentos, e o Lafayette de Paris, com mil apartamentos.

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TIPOS DE

HOTEL

55

Aparentemente, a tendncia que os novos hotis sejam to grandes quanto possvel, respeitadas as limitaes impostas pelo mercado e por outras razes locais. Os hotis com grande nmero de apartamentos, muitos restaurantes e bares, salas de reunio, teas de recrea,o e Iazer, etc. teriam a preferncia de muitos hspedes pela variedade das facilidades e convenincias de que disporiam, a custos relativamente reduzidos, devido aos ganhos de escala na oferta dos servios. Essa preferncia, no entanto, no pode ser generalizada. para uma parcela considervel de hspedes, os hotis menores (entre cinqenta e duzentos apartamentos) proporcionam um ambiente mais acolhedor, oferecem mais ateno e um padro de servios mais eficiente e menos impessoal. Alguns especialistas questionam at mesmo a economia de escala supostamente obtida na operao de grandes hotis com menos de quinhentos apartamentos, pois eles demandam estrutura administrativa mais complexa (com vrios nveis de superviso e elevado grau de hierarquizao) e, portanto mais cara. , Segundo esses especialistas, hotis menores, que possam ser operados com menor nmero de funcionrios por apartamento, e com estrutura administrativa simplificada podem reduzir seus custos e manter as condies de competitividade no mercado.H quem considere um hotel verdadeiramente luxuoso incompatvel com um grande nmero d,e apaftamentos. Concluindo, no h um tamanho ideal a ser recomendado para hotis centrais (ou para qualquer tipo de hotel). As dimenses e demais caractersticas de um hotel central so aquelas estabelecidas pelo mercado e pelos recursos financeiros disponveis para custear o empreendimento. Em outras palavras, dependem das demandas quantitativas e quaiitativas por instalaes hoteleiras da cidade ou do setor da cidade, dos recursos financeiros que podem e/ou pretendem ser investidos, dos terrenos disponveis (em termos de dimenses e custos) e da legislao de uso do solo vigente. importante considerar tambm fatores relacionados com a experincia e asensibilidade dos futuros operadores no que diz respeito ao segmento de mercado que pretendem atender.
Caractersticas do lobby

O lobby, ou saguo, a rea que mais contribui para a imagem positiva ou negativa do hotel, logo depois dos apartamentos. Acontecem no lobby o primeiro e o ltimo contato do hspede com o hotel. Alm dessa importncia mercadolgica, ele tem tambm importncia estratgicano funcionamento do hotel, umavez que nele que se situa a recepo e principalmente atravs dele que se tem acesso s demais reas pblicas do hotel (lojas, bares, restau_ rantes, locais de reunio, etc.).

56

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

A importncia do lobby pode ser avaliada pela qualidade dos materiais, do mobilirio e da decorao que os hotis de todos os nveis utilizam, sempre superior dos demais ambientes, incluindo os apartamentos. Nas cidades, os hotis centrais costumam abrigar importantes eventos de carter social, cultural e artstico, e os lobbies so comumente a ante-sala dos ambientes onde esses eventos ocorem, quando no o espao principal. Objetivando evitar conflitos entre os hspedes e o grande nmero de pessoas que geralmente afluem a esses eventos, devem ser previstos, sempre que possvel, faixas de circulao privilegiadas para hspedes ou acessos independentes para restaurantes, bares e salas de reunio. Nos hotis Maksoud Plaza e Renaissance, em So Paulo, por exemplo, favorecidos por contar com frente para trs ruas e com desnveis naturais, foi possvel Iocalizar entadas em ruas e pavimentos diferentes. Avalonzao dos lobbies ganhou uma importante contribuio atravs dos trios recriados pelo arquiteto e empreendedor americano John Portman, que projetov par^ a cadeiaHyatt os magnficos hotis de Atlanta, San Francisco e Chicago O'Hare, entre outros. Esses trios so verdadeiras praas' com fontes e vegetao de porte variado, que se estendem at os ltimos pavimentos, formando um imenso espao interno cheio de luz, percorrido por modernos e silenciosos elevadores panomicos.
Caractersticas dos apartamentos Pode-se afirmar que existe atualmente um padro bsico de quarto adotado nos aparamentos (constitudos por vestbulo, banheiro e quartos) de hotis em todo o mundo, cujas dimenses, com pequenas variaes da ordem de 10

por cento, so 3,80 metros de largura por 5,50 metros de comprimento. H


variaes maiores em alguns hotis independentes de padro inferior, resultantes de projetos equivocados ou de adaptaes de edifcios originalmente projetados e/ou construdos pata outra.s destinaes. H, ainda, variaes em alguns tipos especiais de hotel, aqueles caractezados como econmicos e que, embora centrais, sero tratados como um tipo diferenciado, mais adiante. A largura de aproximadamente 3,80 metros permite acomodar em fren-

te s camas uma cmoda e/ou uma mesa de trabalho, com espao adicional para cadeira ou poltrona e circulao ente elas. Larguras maiores so desnecessrias e at mesmo indesejveis, quando implicam a reduo do nmero potencial de apartamentos de uma frente de rua e quando implicam em panos maiores de lajes e extenso de fachada, que encarecem a construo. Quando se deseja aumentar a rea dos quartos, prefervel que isso sela feito no comprimento, pois assim podem ser acescentados ao mobi-

TPOs DE

HOTEL

57

lirio poltronas ou um sof-cama, que aumentam o conforto e/ou possibilitam a acomodao de mais pessoas.
Um importante requisito dos quartos dos hotis centrais a disponibilidade de espao, mobilirio e equipamentos - as chamadas estaes de trabalho -, que proporcionam aos executivos, tipo de hspede cadavez mais comum, a possibilidade de dar seqncia s suas atividades normais de trabalho. Nos hotis centrais, teraos s so justificveis em cidades de clima ameno praticamente o ano todo e apenas em locais de onde se possa desfrutar de vistas de grande interesse ebeleza, naturais ou no. o caso dos hotis da orla litornea de cidades como o Rio de Janeiro, Salvador ou Recife, para mencionar apenas cidades brasileiras. No o caso de hotis de cidades

como So Paulo, Curitiba ou Belo Horizonte, em que nem o clima nem a paisagem justificam os custos adicionais e outros inconvenientes apresentados peos terfaos.

Estacionamento A quantidade de vagas de estacionamento nos hotis centrais determinada menos pelo nmero de apartamentos do que pela presena de dependncias como festaurantes, bares, salas de reunio, etc. freqentadas tambm por moradores da prpria cidade. Os hspedes, mesmo quando procedentes de locais pouco distantes, utilizam-se cadavez mais do avio como meio de transporte. Algumas vag s, no entanto, so sempre necessas, pata atender a uma parcela de hspedes mototrzados com caflos prprios ou alugados. A quantificao efetiva das vagas necessrias, alm das exigidas pela legislao de cada cidade ou local, deve ser feita em funo da quantidade de freqentadores das diversas dependncias do hotel, considerando-se os respectivos horrios de funcionamento e sua concomitncia.1 Como nos hotis centrais as reas de estacionamento situam-se geralmente em subsolo e/ou outros pavimentos que no o ttreo, para onde os automveis so conduZidos por manobristas, conveniente resefvaf espao no pavimento trfeo, prximo entrada principal do hotel, para algumas vagas destinadas a visitantes de curta permanncia. Vagas para nibus de turismo devem ser igualmente previstas.

Enr So Paulo, a legislao qlre ege a construo de hotis (Lei 8.006/74) exige vffra- vaga para cada dois quartos com fienos de 50 rrretros quadrados, Llna vaga para cada quarto maior do que i0 metros quadrados, alm de vagas adicionais para cada 100 metros quadrados de rea de restaurantes e afins. e para cada 10 metros quadrados de reas de reunio.

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

QUADRO 3
HOTIS CENTRAIS: SNTESE Localizao
a a

Asreasdeintensaatividadecomercial,denegocios'derecreaoede
lazer so as mais adequadas. evitadas' As reas em processo de decadncia devem ser mercado com requisiA oreferncia de atendimento a nichos especiais de

tos particulares de localizao deve estar predefinida' construo de um A legislao de uso do solo no local deve possibilitar a

hote|comtamannocompatve|comorndicadoporestudosprviosde
mercado.

,opreodoterrenodeveestarsituadodentrodosparmetrosindicados

pelo estudo de viabilidade' proporcionar acessos e condiAs dimenses e a fOrma do terreno devem

esdecirculaoadequadosparahspedes'visitantes'funcionriose
ornecedores, e para os veculos de passeio e de carga'

Tamanho e diversidade das


instalaes

oAreatotaldeconstruofunodareadeterrenodisponve|eda
legislao de uso do solo.

.onmerodeapartamentosdeveserdefinidope|osparmetrosindicados
em estudo Prvio de mercado'

.Aouantidadederestaurantes,bares,|ocaisparareunio,etc'deveser definidaemfunodonmerodeapartamentosedaconcorrnciacom
estabelecimentos similares disponveis nas imedtaes Caractersticas do lobby

. .

importante

fator de valorizao do hote'' de circulao de Devem ser observadas no seu planejamento condioes hspedes(entreaentrada,arecepoeose|evadoressociais)adequadas eno-conf|itantescomasdemaiscircuIaes,particuIarmenteasdestinadas a no-hosPedes. independentes da enDevem ser previstos, sempre que possvel, acessos de reunto. trada prncipal do hotel para restaurante' bares e locais de largura e 5'50 metros de Drmenses bsrcas dos quartos: 3,80 metros por cento' comprimento, com variaes de cerca de 10 para pessoas portadoras de Devem ser previstos apartamentos especiais defcincias fsicas.' voltados Para Palsagens Devem ser previstos terraos apenas em locais sionificativas e climas amenos'

.
Caractersticas
oos

apartamentos

'z A Embratur recomenda

ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas)' deficincias fsicas. Ver tambm NBR 9050 da

que

por cento dos apartamentos sejam destinados a portadores

de

TIPOS DE HOTEL

59

Estacionamento

So necessrias poucas vagas para hospedes, pois a maioria dos hspedes

dos hotis centrais utiliza o avio como meio de transporte predominante.

O nmero de vagas, respeitada a legislao, deve ser dimensionado em


funo das reas do hotel destinadas aos demais freqentadores das suas instalaes, como restaurantes, bares, locais de reunio, etc. A disponibilidade de vagas pode constituir-se em importante fator estratgico para a captao de eventos e freqentadores das instalaes so-

ciais do hotel. Devem ser previstas algumas vagas proximo entrada principal do hotel para visitantes de curta permanncia.

HOTIS NO-CENTRAIS

A escassez de reas bem localizadas e com dimenses suficientes, o elevado preo dos terrenos e fatores o congestionamento do trfego e a insegurana crescente das reas centrais tm levado ao deslocamehto de muitos novos empreendimentos hoteleiros para reas afastadas do centro das cidades, mas que contam com boas condies de acesso e nas quais esses problemas no existem ou so menos acentuados. Ao mesmo tenpo, algumas dessas reas, pelas mesmas razes, vm atraindo empreendimentos de outras naturezas, passando a concentrar atividades diversificadas e reunindo os atrativos e as condies necessria s para viabllizar a implantao de hotis. Nos Estados Unidos, cerca de 70 por cento dos novos hotis esto sendo construdos nos chamados subrbios. Em So Paulo, h os casos j bastante antigos do Novotel Morumbi e do Transamrica, na marginal do rio Pinheiros. Mais recentemente, abram suas portas o Meli, tambm na margrnal do Pinheiros, junto ao Vorld Trade Center So Paulo, prximo concentrao de escritrios da Avenida Lus Carlos Berrini, e o Sofitel, da cadeia francesa Accor, ao lado do NovoteI, da mesma cadeia, antigo Ibirapuera Park, ambos na avenida Sena Madureira, prximo ao parque do Ibirapuera. No Rio de Janeiro h mais de vinte anos, aproveitando a acessibilidade proporcionada pela avenida Niemeyer e a presena das praias, foram construdos os hotis Sheraton, Intercontinental Rio e Nacional, significativamente distantes do centro da cidade e tambm das reas j ento muito valorizadas de Copacabana e lpanema.

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

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Localizao

A locahzao, um atributo de fundamental importncia para qualquer


tipo de hotel, adquire, no CaSo dos hotis no-Centfais, um peso ainda maor como fator condicionante do sucesso ou do fracasso do empreendimento.
O hotel no-central deve dispor de condies e meios de acesso fcil s principals reas de interesse da cidade ou do setor em que se localaa. Deve estar prximo aaveridas,vias expressas ou rodovias que o liguem to rapidamente quanto possvel ao centro principal dacidadee a subcenffos, no caso de cidades maiores, ao aeroporto ou a reas particulares de interesse estratgico, visando atender nichos especficos de mercado, como reas de grande concentao industrial ou de atrativos fr:rscos, A acessibilidade por meio de transporte pblico, em pases e cidades onde o transporte pblico de qualidade existe, um requisito muito desejvel, Nas cidades brasileiras, o transpofte pfivado o nico que pode, at aqui, ser

considerado em empreendimentos hoteleiros de alguma qualidade. A medida que o automvel passa a ser predominante, a visibilidade do hotel adqttire importncia. Sua localizao beira de vias expressas ou de rodovias, junto aos

TIPOS DE

HOTEL

61

trevos de acesso, s cidades ou a sub-regies metropolitanas constitui um atrativo que permite diferenci-lo de seus competidores menos visveis. imporante,rnlcralaa@o e no planejamento de um hotel no-central,atentar
para as tendncias de desenvolvimento da re$o e para a anljre. de planos de desenvolvimento dessa mesma regio existentes ou em elatxxapo, de modo a velitfrcat a

compatibilidade entre suzts propostas de ocupao e uso do solo com os objetivos iniciais do empreendimento e a continuao dessa compatibilidade ao longo do tempo. Nesse sentido, pode ser importante prever, na fase de implantao, espaos para futuras expanses que acompanhem o potencial de desenvolvi-

mento do local. Alm de pouco onerosa, essa previso pode ser estratgica, uma vez que futuras aquisies de terreno podero no ser mais possveis. Outro fator a ser considerado a disponibilidade de infra-estrutura vista de maneira dinmica, desde o momento da construo e ao longo do tempo, tendo em vista a repercusso sobre os custos do empreendimento. importante considerar a eventual necessidade de suprir deficincias da rede pblica? por exemplo, com a perfurao de poos profundos ou a construo de estao prpria pata tratamento de esgotos.

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62

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJEO

Tamanho e diversidade das instalaes Localizar o hotel em determinadas regies menos centrais pode ser vantajoso. Nessas reas, o valor unitrio dos terrenos significativamente menor, o que tofna vive| a iIizao de terrenos maiores e a construo de uma infra-estrutura de rccreao maior e melhor e mais teas de estacionamento para hspedes, visitantes e freqentadores de restaurantes e locais de reunio. Os hotis no-centrais podem, assim, oferecer quadras de tnis, piscinas em reas al:ertas, instalaes amplas e bem equipadas para eventos e outras atraes atamente encontradas nos hotis centrais, nas mesmas propores' O Hotel Transamrica o mais tpico exemplo de hotel no-centrai em So paulo. Est num local bastante afastado do centro histrico da cidade, prximo concentrao de indstrias da regio de Santo Amaro. Foi implantado em um terreno de 1+.2ffi metros quadrados e inaugurado na dcada de 70, com 220 apartamentos. um grande Centro de eventos e quadras de tnis' Mais tarde, o nmero de apartamentos e sutes foi ampliado para 406 unidades, com acrscimo de nor-as instalaes de servio e de lazer. O Novotel Morumbi. construdo na mesma poca, no dispunha de tea de teffeno suficiente para implantar instalaes que compensassem sua distncia das reas deinteresse da cidade daquele tempo, quando no existiam nem os sboppings Morumbi e Market Place. nem a concentrao de escritrios da avenida Lus Carlos Berrini. Quanto aos outros hotis no-centrais de So Paulo i mencionados - o Sofitel e o Novotel da ar-enida Sena Madureka- em termos de diversidade suas instalaes nada diferem daquelas de um hotel tipicamente central. Isso acontece, taIveZ, pela descaruceiza3o. em So Paulo' do que se convencionou designar como o centro da cidade - dctusntoum -, conceito que se mantm na maioiadas cidades, mesmo nas grandes metrpoles. Essa descaractetuao ocoe pela conju gao de fatores como a fuga do centro, em processo de cfescente deteriorao; a pocura de mais Segurana e de terrenos mais baratos; a expectativa de contnuo crescimento da cidade, o que relativiza as distncias; e a crescente diversifi cao das reas de concentrao de negcios, comrcio, cultura e
Iazer.

As caractersticas mais comuns que diferenciam um hotel no-central tpico dos hotis centrais so implantao em terrenos de maiores dimenses, uma relativaauto-suficincia emm trra de restaurantes, bares e servios em geral, instalaes reforadas para eventos e infra-estrutura de esportes, recreao e lazer mais desenvolvida.Paraviabiiizar essa infra-estrufura mais desenvolvida'

os hotis no-centrais necessitam de um nmero suficiente de apattamentos para dar supote econmico operao de todos os servios oferecidos'

TIPOS DE

HOTEL

63

Caractersticas do lobby

As mesmas consideraes feitas com relao aos hotis centrais valem pata os lobbies dos hotis mais afastados. Dependendo das regies onde se situam, geralmente menos servidas por restauantes, bares, lojas, etc., os hotis no-centrais tendem a suprir essas deficincias incluindo em seu interior parte das instalaes e dos servios indisponveis nas rcdondezas. Isso pode se refletir na necessidade de lobbies mais amplos. Por outro lado, uma atividade social menos intensa, cuja ocorrncia seria mais comum e freqente nos hotis centrais, indicaria a tendncia para a criao de lobbies de menor dimenso.
Caractersticas dos apartamentos

As dimenses usualmente adotadas nos hotis centrais so tambmvlidas para os dos hotis no-centrais. Aplicam-se, igualmente, ^partamentos os mesmos comentrios, com exceo ao que se refere aos terraos. Os hotis no-cenais, devido s dimenses maiores dos terenos e do tratamento paisagstico que pode ser dado a reas externas de esportes elazer, proporcionam as condies necessrias para viabilizar terraos, mesmo em locais naturalmente desprovidos de atrativos paisagsticos. Estacionamento Nos hotis no-centrais maior a necessidade de vagas para estacionamento do que nos hotis centrais. Em locais mais afastados de outros centros de interesse e com menos altetnativas de transporte pblico, aumenta a pofcentagem de hspedes que se utilizam do automvel, prprio ou alugado. Para os demais usurios (no-hspedes), freqentadores dos restaurantes, dos

night clubs, das instalaes esportivas e de recreao, e, principalmente, dos locais de reunio, em grande parte moradores da prpria cidade ou de cidades vizinhas, o automvel o meio de transporte predominante, quando no o nico, particularmente nas cidades e/ou locais carentes ou totalmente desprovidos de transporte pblico de qualidade. Ainda que a legislao de uso e ocupao do solo possa desconsiderar a necessidade diferenctada de vagas para estacionamento, importante, no planejamento do hotel, dimensionar cuidadosamente as vagas vinculadas a cada uma das suas dependncias, considerando os diferentes horrios das respectivas funes exercidas e atentando ainda para a simultaneidade que, necessariamente, ocorre entre as funes.

64
QUADRO4 HOTIS NO-CENTRAIS: SNTESE

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

Localizao .

prncipais reas de interesse da Deve haver fcil acesso ao centro e s crdade ou regio

.DevemsercurdadosamenteanaIisadasastendnciasdedesenvo|vimen-

to do local Pretendido'

A legislao de uso do solo do local deve .omtamanhocompatvelcomoindicadoporestudosprviosdemercado.

possibilitar a construo de um hotel

.Deveserava|iadaaconveninciadereasparafuturasexpanses.

.osnichosespeciaisdemercadoparaosquaisohote|quersevoltar
devem ser Predefinidos'

.opreodoterrenodeveestarsituadodentrodosparmetrosindicados

'

Por estudo de viabrlidade' proporcionar acessos e As dimenses e a forma do terreno devem

condiesdecirculaoadequadosparahospedes,vtsitantes,funcron.
passeio e de carga' rios e fornecedores' e para os veculos de

.oterrenodevecomportarreassuficientesparaaquantidadedevagas

. .
Tamanho

de estacionamento Pretendida' a partir das vias principais de acesso' desejvel que o terreno seja visvel gua, esgotos, energia, telecoDeve ier verficada a infra-estrutura de municaes e gs' existente ou planejada' de terreno disponvel e da A rea total de construo f uno da rea legislao de uso do solo'

. diversidade das nstaraes' e

*:n:ff:,':.":'i.,::,:: ::::J;:',i.i:;:
tos,maioracapacidadedohote|desuportardeterminada|ocaIizao. etc' deve ser de restaurantes, bares, locais para reunio'
A quantdade e dos usurios potencidefinida em funo do nmero de apartamentos captar' ais de regies limtrofes que o hotel'pretenda comentrios feitos para Aplicam-se aos hotis no-centrais os mesmos

caractersticas
do

tobbv

. it#::;"jt,

.0..,.ro de restaurantes

e outras facitidades (no-

disoonveisnasimediaesdohote|)poderinfluenciarnasdimensese
outras caractersticas do lobbY' de /obbies menores' Menor atividade social apontaria na direo

Caractersticas

. .

metros de largura e 5'50 metros Dimenses bsicas dos quartos: 3,80

oos
apartamentos

de 10 por cento' de comprimento' com variaoes de cerca destinados a portadores de Devem ser previstos apartamentos especiais
def icincias.

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paisagisticamente' amplo e convenlenremente tratado

TIPOS DE HOTEL

65

Estacionamento

so necessrias mais vagas para hspedes do que nos hotis centrars, tendo em vista a maror probabilidade de que um nmero significativo deles utilize automveis, prprios ou alugados; o nmero de vagas, respeitada a legislao, deve ser dimensionado em funo tambm das reas do hotel destinadas aos demais freqentaoores
das suas instalaes (restaurantes, bares, locais de reunio)e em funo da disponibilidade de transporte pblico.

so tambm menores as possibilidades de existir. nas proximidades. estacionamentos alternativos.

HOTIS ECONOMTCOS
Para determinados tipos de hspedes, so desnecessrias muitas das instalaes e dos servios disponveis nos hotis convencionais de diversas categori-

o caso, por exemplo, de profissionais de vendas ou de representao de empresas em suas viagens rotineiras pelo interior dos estados. Esses profissioas.

nais necessitam apenas de um bom apartamento, com boas instalaes sanitrias, no pouco tempo que permanecem no hotel, entre o fim de um exaustivo dia de trabalho ou de viagem e a manh do dia seguinte. Restaurantes, ambientes de lazer, sauna, piscina, servio de quarto 24horas, etc. so perfeitamente dispensveis para esse tipo de hspede, que) no entanto faz questo absoluta , de conforto, higiene, caf da manh completo e confiabilidade das instalaes. Assim, os hotis econmicos no podem ser confundidos com hotis com instalaes mais ou menos diversificadas, porm de alguma forma precrias ou decadentes, que procuram oferecer ma gama vaada de servios num arremedo dos hotis de categoria superior. O que esse tipo de hotel tem em comum com os hotis econmicos de que aqui tratamos so apenas as tarifas reduzidas que oferecem, oriundas dabaixa qualidade das suas instalaes e dos seus setwios, As tarifas reduzidas dos hotis econmicos decorrem fundamentalmente do fato de as instalaes e os servios serem limitados ao que essencial, sem prejuzo da qualidade e da eficincia da operao. A caractersttcabsica dos hotis econmicos advm da reduo das instalaes e dos servios ao mnimo considerado essencial ao tipo de hspede a que se destinam. As instalaes resumem-se, de manetra geral, a apattamento de dimenses e mobilirio adequados, com instalaes sanitrias completas e ar-condicionado, uma pequena recepo, Iocal para caf da manh"ou uma pequena lanchonete, e estacionamento. os servios limitam-se ao atendimento na recepo, troca das roupas de cama e banho, Iknpeza e manuteno das dependncias do hotel e ao preparo do caf da manh e ao funcionamento de eventual lanchonete.

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO oo

Algumascadeiashoteleirasinternacionaistmentreseusprodutoshotis que'comalgumasVafiaes'enquadram-SenaCzltegoriz-dehotiseconmiInternational tem o produto sleep Inn' com cos aqui definida. A choice Hotels para construo em teffeunidaes de 6Za pouco mais de 700 apartamentos, a7 milmetros quadrados' A Holiday nos de cerc de 5 mil metros quadrados

InntemoprodutoHolidaylnnExpress;aAccor'oprodutolbis;eaMeh'o
produtoSolMeli.EssascadeiasComeamagot2-aserimplantadasnoBrasil, caractersticas' ,"rpond".rdo demanda por hotis com essas Algumastentativasanterioresdeimplantaodehotiseconmicosno dificuldades' devido principalBrasil encontraram e continuam a encontrar a afcaf co{n os custos da construo mente faltade investidores dispostos de hotis, necessria para garantir a simultnea de uma quantidade mnima (reservas' compras' treinamento economia de escala ^ op.ruao do conjunto e atividades) com servios de qualidade de pessoa l, centrahzzo de algumas Le Canard, de Lages eJoinville, implantanfasreduzidas. os hotis econmicos ser considerados um sucesso patcial' tados pof empfesas brasileiras, podem
Localizao

A|oca|tzaopreferencia|parahotiseconmicosprximoarodovias,juntoaentradasdecidadesoujuntoaentroncamentosdeondederivam acessosparamaisdeumacidade.Aimplantaoaolongodeumeixorodo_ vttiopodeadotatcomocritriode|oca|izao,a|mdarededecidades, pontosconsideradosestratgicosparapandasemviagensdepercursomuitolongo,ComoSoPaulo_Brasia,Rio-Salvado,e[C.Emgrandescidades, expandidos'


nos chamados centros desejvel localtzatos hotis econmicos de nibus' prximo a estaes de trem' metr ou terminais
Tamanho e diversidade das instalaes

hotis econmicos devem ter' operacionais e de manuteno, os entre 60 e 100' aproximadamenmente, nmero reduzido de apatamentos, obrigatrio de elevadores, tanto p^ra te. Para ev|t^f a insta|ao ou o uso predomi desejvel que a construo seia hspedes quanto p^f^ oservio, estabelecem uma boarclao entre nantemente horizntal. Dois pavimentos um e as reas de terreno necessrias' a desnecessidade do uso de e'lesradores

Tendoemvistaanecessriasimpltficaodosprocedimentos preferivel-

nmeromaiordepavmntoq-deveseradotadoapenasquandoopreodo tefrenoouapoucadilporribilidadedeterrenosmaiorescomlocaltzao
adequada assim o recomendar'

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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

Caractersticas do lobbY de Nos hotis econmicos, o lobby limita-se a um pequeno ambiente prprio gerente, e de estar e reada recepo, em que o atendente pode ser o hspedes' onde tem total controle sobre o movimento de entada e sada dos Caractersticas dos aparta mentos

Algumas cadeias internacionais mantm em seus hotis de tarlfa reduzida de tarffa quartos de dimenses semelhantes s dos quartos de seus produtos at maiomais elevada. Em certas rotas, algumas cadeias adotam apartamentos casos' quartos res, quando quefem atair famlias que vtaiam de carro. Nesses de camas maiofes, particulafmente no comprimento, permitem a colocao mesmo quarto' adicionais ou sofs-ca mas, paa acomodar toda a fan\a em um menofes No entanto, em hotis econmicos, os apattamentos podem ser Apartamentos do que o padro adotado universalmente em hotis mais caros' de duas cacom uma nica cama podem ser combinados com apaftamentos como a dimenso mas. os espaos para circulao podem ser reduzidos, assim compactos' O dos armrios. Da mesma forma, os banheiros podem Sef bastante um compuque no pode faltar nos quartos uma mesa, que possa comportaf tador porttll, e espao adicional para o desenvolvimento de trabalhos' reuma iluminao cuidadosamente proietada para tral>alho, leitura ou pouso, assim como ar-condicionado. so requisitos indispensveis. Estacionamento
reas urNos hotis econmicos, particularmente nos situados fora de quantidade equibanas, importante dispor de vagas de estacionamento em .uma vez que a clientela bsica valente ao nmero de quartos, pelo menos, constituda pot vraiantes com seus prprios automveis'
QUADRO 5 HOTIS ECONMICOS: SNTESE
Localizao so as As reas s margens de rodovias proximo a entradas de ctdades mais favorveis. para paradas Deve ser considerada a localizao em pontos estratgicos

em rotas de viagens longas.

Emcidades,foradareamaiscentra|,hotrseconmicosdevemser de nibus' localizados junto a estaes de trem, de metr, ou terminais


Tamanho e diversidade das instalaoes para a As instalaes so reduzidas, limitadas a apartamentos, rea manh ou recepo e sala para a administrao, sala para caf da para equipamentos' pequena lanchonete e dependncias

TIPOS DE HOTEL

'

A lavanderia pode ser pequena. como alternativa, os servios de


lavagem de roupa podem ser terceirizados ou concentrados em uma lavanderra de porte mdio que preste servios a um con junto de hotis de uma mesma rede.

'
Caractersticas

Para evitar a necessidade de elevadores, deve ser adotada, sempre que possvel, soluo arquitetnica horizontal. Deve se resumir recepo e a pequeno ambiente de estar.

r
.

do lobby
Caractersticas dos

apartamentos

O nmero de apartamentos deve ser reduzido (entre 60 e pouco mais de 100 unidades, aproximadamente). os apartamentos podem ser maiores ou menores do que os correspondentes de hotis de categoria superior; dependendo da clientela.
Devem ser previstos apartamentos especiais destinados a portadores de
def icincias. Em hotis destinados a viajantes a servio, geralmente sozinhos, os apartamentos podem ser significativamente menores, assim como os

banheiros.

Apartamentos com uma nica cama podem ser combinados com apartamentos com camas duplas. importante adequar o mobilirio do apartamento ao tamanho reduzido, projetando cuidadosamente o espao disponvel. Instalaoes para trabalho devem ser consideradas um requisito essencial.

Estacionamento

nmero de vagas deve ser equivalente ao nmero de apartamentos.

HOTIS DE AEROPORTO

So casos particulares de hotis no-centrais. Com o extraordinrio desenvolvimento do transporte areo , pratrcamente o nico utilizado nas viagens de negcio e turismo de mdia e longa distncia, e considerando as crescentes dificuldades de acesso s reas centrais das cidade s a partir dos aeroportos, estes e suas regies vizinhas se torna ram rocais muito convenientes para alocalizao de hotis. Pessoas procedentes de lugares distantes, por exemplo, podem se hospedar nesses hotis, participar de reunies ou congressos e pafiir de volta para seu local de origem sem a necessidade de enfrentar penosos e demorados deslocamentos dentro da cidade. cancelamentos ou grandes atrasos de vo, assim como conexes nrais demoradas, so outros fatores que contribuem para a convenincia de hotis nas proximidades de aeroportos. No caso do Brasil, a ocorrncia desse tipo de hotel significativa, por enquanto, apenas no Aeroporto Internacional de So paulo,/Guarulhos.

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HOTEL
SISTEI\,IA SUETERRNO

72

HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

QUADRO 6
HOTIS DE AEROPORTO: SNTESE

Antecedentes

os hotis de aeroportos, tal como so conhecidos hoje, principalmente


nos Estados Unidos e na Europa, surgiram a partir dos anos 60, em funo do extraordinrio desenvolvimento do transporte areo; at

ento, eram apenas pequenos hotis (ou motis) de beira de estrada.

Exemplos

significativos

As cidades de Los Angeles, Houston e Dallas/Fortworth, cujos aeroportos contam com mais de 10 mil quartos cada. No Brasil, apenas o Aeroporto Internacional de 5o Paulo/Guarulhos, conta com um hotel de mdio porte, com caractersticas similares aos hots de aeroportos americanos, o Hotel Deville, que tem sido um empreendimento de grande sucesso.

Localizao

As reas mais favorveis so aquelas junto s vias de acesso ao aeroporto, em local de grande visibilidade. o local deve ser to prximo quanto possvel dos terminais de passageiro5.

Tamanho e diversidade das


rnstalaes

Depende da importncia e do tipo de aeroporto (aeroportos de origem e destino, aeroportos de conexo, etc.) o nmero de apartamentos deve ser definido por estudo prvio de para mercado (hoteis concorrentes, qualidade e porte de instalaes reunies, convenes, etc.)

Caractersttcas do lobby
Caractersticas

'

Caractersticas semelhantes s dos hotis no-centrals'

dos' Dimenses bsicas do quarto: 3,80 metros de largura e 5,50 metros de comprimento, com variaes de cerca de 10 por cento' apartamentos
deficincias fsicas. As instalaes do hotel, principalmente os apartamentos, devem apresentar alto grau de proteo contra rudo das aeronaves' os terraos devem ser evitados em funo do elevado nvel de rudo.

Devem ser previstos apartamentos especiais destinados a portadores de

Estacionamento

r A necessidade de vagas funo principalmente do nmero de bares


orocedentes das imediaoes.

restaurantes e do porte das instalaes para reunies, para freqentadores

TIPOS DE

HOTEL

73

RESORTS

Os hotis delazer, descendentes diretos dos spas e das casas de banho das antigas Grcia e Roma, tm seu maior atratwo na recreao e nos esportes, principalmente em espaos abertos de grande beleza natural e excelentes condies climticas.

Os resorts, forma mais recente e predominante de hotis de lazer neste final de sculo, vm ampliando significativamente esse atrativo, instalando-se em imensas teas, verdadeiras ilhas de auto-suficincia, onde os hspedes enconffam satisfao para vma variada gama de interesses - esportes,lazer, vida social e negcios -, numa combinao que atende a todas as faixas etrias. Pelo que so e oferecem, buscam constifuir-se em destinaes tursticas que por si s justifiquem uma viagem. os enormes investimentos exigidos para a implantao dos modernos resortE que demandam grandes reas de terreno com requisitos especiais de localizao e amplas e diversifi cadas instalaes de recreao e espotes, exigem altas taxas de ocupao durante todo o tempo, com minimizao das variaes que podem ocorrer durante a semana ou nas diferentes estaes do ano. Por essa tazo, os resorts investem tambm na diversificao das suas atividades, visando captar o maior nmero possvel de tipos de hspedes. Assim, comum encontrar resorts com grandes instalaes para conferncias e congressos, que, pelo relativo isolamento e pela informalidade do ambiente, oferecem excelentes condies para eventos e negcios. Cabe mencionar os grandes complexos hoteleiros do tipo multiresort. cancn, no Mxico , e a regio de Kanaapali de Maui so exemplos de empreendimentos cuja escala gigantesca necessria para viabilizar os imensos recursos financeiros requeridos para a construo de aeroportos, rodovias, infra-estrutura e outros servios, sem o que essas regies, embora dotadas de atrativos naturais indiscutveis, permaneceriam at hoje fora das rotas tursticas internacionais. No Brasil, destaca-se a implantao do complexo turstico multiresort de Saupe, na Bahia, j abordado no primeiro captulo.

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TIPOS DE HOTEL

QUADRO 7
RESORTS; SNTESE

Antecedentes

Spas e casas de banho das antigas Grcia e Roma, que ressurgiram na Renascena, aps perodo de inatividade na ldade Mdia.

Exemplos r signif icativos3 .


Localizao .

Atlantis Paradise. Bahamas; Boca Raton Resort & Club, Flrida; Sonesta,
Bermudas.

No Brasil, Transamrica, llhus; Mediterrane, Bahia; Caesar Park Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco.
Locais de grande beleza natural, excelentes condioes climticas.

. .
o

Fcilacesso a partir dos principais centros emissores de turistas pretendioos.

Deve ser verificada a disponibilidade de gua e de infra-estrutura de energia e telecomunicaes. Deve ser observada a legislao de proteo ao meio ambiente. So necessrias grandes glebas com caractersticas topogrficas e geolgicas para viabilizar as instalaoes pretendidas (parques aquticos, quadras poliesportivas, campos de golfe, etc.).
So desejveis: proximidade de praia, margem de rios, lagos e represas.

Terreno

. . . . .

H necessidade de tratamento paisagstico das reas no diretamente ocupadas.


As piscinas so elementos de grande importncia para o projeto paisagstico.

As reas de carga e descarga e demais ptios de servios devem ser

convenientemente localizados de modo a afast-los das vistas dos


hosoedes.

Tamanho

. e diversidade das instalaes . .


o
Caractersticas
do

O nmero de apartamentos deve ser suficiente para dar suporte econmico ao conjunto de instalaes de recreao, esportes e eventos. Para determinar o nmero de restaurantes, bares e outras instalaes deve-se considerar o tempo mdio de permanncia dos hspedes e a necessidade de oferecer alternativas devido ao isolamento do hotel. As instalaes para congressos e reunies ajudam a manter taxas mdias de ocupao elevadas. Deve ser considerada a necessidade e/ou convenincia de aloiamento para funcionrios e suas famlias.
Deve ser dimensionado com generosidade, em funo da maior disponi-

r .

lobby

bilidade de tempo das pessoas para atividades sociais e convvio. A maior disponibilidade de tempo dos hspedes motiva compras e a
necessidade de maior ouantidade relativa de loias.

'

Ver tambm Quadro 11.

78

TIOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

Caractersticas
dos apartamentos

Nos resorft predominam grupos familiares. Os apartamentos, conseqentemente, devem ser maiores, para acomodar camas adicionais A rea adicional deve ser obtida, preferencialmente, no comprimento do

quarto; a largura deve ser mantida em 3,80 metros. Devem ser previstos apartamentos especiais destinados a portadores de
def icincias.

Os armrios devem ser relativamente maiores do que em outros tpos de

hotel, com pelo menos 1,50 metro de frente Os apartamentos devem ter a melhor vista. Alas de apartamentos distribudos dos dois lados de um corredor devem ser posicionadas perpendicularmente vista de maior interesse (praia, por exemplo) Os quartos devem, sempre que possvel, ser dotados de terraos com profundidade adequada (pelo menos de 1,50 metro) e mobiliados com
mesa, cadeiras, espreguiadeiras e/ou redes.

Estacionamento

O nmero de vagas depende do tipo de transporte utilizado pelos hospedes. Podem ser reduzidas praticamente a zero quando o acesso ao local feito dreta e exclusivamente por barco ou avio.

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