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Fundamentos Legais da CONSTRUO A PREO DE CUSTO.

CONSTRUO POR ADMINISTRAAO OU A PREO DE CUSTO. ANLISE JURDICA FUNDAMENTOS LEGAIS

Quando se vai comprar ou vender imvel na planta a primeira coisa que se deve saber : Qual o regime de construo adotado no empreendimento? Para isso preciso que saibamos quais so os regimes de construo que temos previstas em nossa legislao. A Lei 4591/64 prev dois regimes de construo. A Construo por empreitada e a Construo por Administrao ou a Preo de Custo. Art. 48. A construo de imveis, objeto de incorporao nos moldes previstos nesta Lei poder ser contratado sob o regime de empreitada ou de administrao conforme adiante definidos e poder estar includa no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. A construo por empreitada identifica-se como a mais utilizada pelo mercado. Esta preferncia se deve ao fato de que o Incorporador tem total gerencia sobre o empreendimento. Define o preo e administra com exclusividade todo o empreendimento. No h ingerncia dos compromissrios compradores na construo, e o resultado, o lucro, obtido em relao do custo da obra e o valor cobrado do adquirente lhe ser mais atrativo. A construo por empreitada est prevista no Artigo 55 da Lei 4591/64. Art.55. Nas incorporaes em que a construo seja feita pelo regime de empreitada, esta poder ser a preo fixo, ou a preo reajustvel por ndices prviamente determinados. 1 Na empreitada a preo fixo, o preo da construo ser irreajustvel, independentemente das variaes que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas. 2 Na empreitada a preo reajustvel, o preo fixado no contrato ser reajustado na forma e nas pocas nele expressamente previstas, em funo da variao dos ndices adotados, tambm previstos obrigatoriamente no contrato. Embora seja um dos mais utilizados pelo mercado imobilirio considerado, pela Doutrina, inseguro ao adquirente se sobre ele no for constitudo o patrimnio de afetao. Infelizmente, a par de tantos mecanismos facultados pela lei, insuficientes verdade, no se v outra coisa seno a administrao unilateral, impositiva e exclusiva dos incorporadores, ditando regras e impondo sua pessoal atuao na manipulao dos recursos e da contratao de bens e servios, resultando em incorporao clssica, por empreitada. HRCULES AGHIARIAN CURSO DE DIR. IMOBILIRIO

A segunda, que objeto de nosso estudo, a Construo por Administrao ou a Preo de Custo, prevista no Artigo 58 da referida lei 4591/64. Tem como caracterstica principal a participao dos adquirentes na gesto da construo do empreendimento. Para esta participao os adquirentes constituiro uma Associao ou Condomnio, mediante Assemblia Geral de Constituio. A Ata de Constituio ser Registrada no Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, faz-se a inscrio no Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas do Ministrio da Fazenda, e com CNPJ, abre-se uma conta Bancria em nome da Associao para o cumprimento do citado dispositivo legal: Lei 4591/64 - Art. 58. Nas incorporaes em que a construo for contratada pelo regime de administrao, tambm chamado "a preo de custo", ser de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposies: I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes s transaes ou aquisies para construo, sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da construo; II - todas as contribuies dos condminos para qualquer fim relacionado com a construo sero depositadas em contas abertas em nome do condomnio dos contratantes em estabelecimentos bancrios, as quais, sero movimentadas pela forma que for fixada no contrato. A Associao ou Condomnio atuar atravs de uma Comisso de Representantes ou Conselho Gestor eleito em Assemblia Geral, com no mnimo 03 (trs) membros, conforme estatudo no Artigo 50 da ei 4591/64.

Lei nr. 4.591/64- Art. 50. Ser designada no contrato de construo ou eleita em assemblia geral uma Comisso de Representantes composta de trs membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para represent-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporao, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicao dos arts. 31-A a 31-F. 1 Uma vez eleita a Comisso, cuja constituio se comprovar com a ata da assemblia, devidamente inscrita no Registro de Ttulos e Documentos, esta ficar de pleno direito investida dos poderes necessrios para exercer todas as atribuies e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construo lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigaes destes. A constituio de uma Associao Prconstruo para edificao do empreendimento planejado abarcada pela Constituio Brasileira, no captulo que trata dos Direitos e Garantias Fundamentais do Cidado, CF/1988, Artigo 5. inc. XVII - - plena a liberdade de associao para fins lcitos, vedada a de carter paramilitar; Inc. XVIII - a criao de associaes e, na forma da lei, a de cooperativas independem de autorizao, sendo vedada a interferncia estatal em seu funcionamento; Inc. XXI - as entidades associativas, quando expressamente autorizadas, tm legitimidade para representar seus filiados judicial ou extrajudicialmente; A Associao uma organizao de cidados que se renem para efetivar um objetivo que lhes comum. A Constituio da Associao Prconstruo tem como finalidade edificar o empreendimento objetivados por seus associados. O Conceito legal de Associao est estabelecido no Cdigo Civil em seu artigo 53. Art. 53. Constituem-se as associaes pela unio de pessoas que se organizem para fins no econmicos A Associao Prconstruo no tem fins lucrativos. Isso significa que os valores obtidos pela Associao devem ser utilizados no estrito cumprimento de sua misso social, ou seja, exclusivamente para custear as obras do empreendimento. No significa, entretanto, que os seus associados no possam obter resultado compensatrio decorrente do cumprimento de sua finalidade social. Alm de receber a unidade concluda da Associao, havendo por ocasio de sua extino, saldo remanescente em relao ao custo da Obra, este ser ressarcido aos associados na proporo de suas contribuies para o custeio do empreendimento. Assim como na falta de recursos para a concluso da obra os custos permanecem sendo rateados entre os associados na proporo de suas fraes. No que se refere aos poderes da Comisso de Representantes ou Conselho Gestor esta ter e exercer os poderes que lhes forem conferidos pelo Estatuto ou contrato conforme preceitua o Art. 61 da Lei das dos Condomnios. Lei 4591/64 - Art. 61. A Comisso de Representantes ter poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato: a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomnio dos contratantes, aprov-los ou impugn-los, examinando a documentao respectiva; b) fiscalizar concorrncias relativas s compras dos materiais necessrios obra ou aos servios a ela pertinentes; c) contratar, em nome do condomnio, com qualquer condmino, modificaes por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que no prejudiquem unidade de outro condmino e no estejam em desacordo com o parecer tcnico do construtor; d) fiscalizar a arrecadao das contribuies destinadas construo; e) exercer as demais obrigaes inerentes a sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadora da construo e praticar todos os atos necessrios ao funcionamento regular do condomnio. A legislao em comento trs os poderes do Conselho em linhas gerais, uma vez que alberga tambm os casos em que o Incorporador pessoa estranha ao Condomnio ou a Associao. Entretanto, para os casos em que a Associao Prconstruo tambm a incorporadora, como no Sistema Obra pelo Valor Real. O seu Estatuto contempla uma gama de poderes inerentes condio de Incorporadora. Por exemplo: Outorgar e receber Escrituras, dar e receber quitao, transmitir e receber posse e domnio do terreno e das fraes do empreendimento, abrir e movimentar a conta corrente da Associao, fazer pagamentos, firmar contratos com prestadores de servios e fornecedores de mercadorias, enfim, todos os poderes necessrios ao fiel cumprimento de seu Estatuto. Considere-se ainda que a Lei em suas regras gerais no contempla a necessidade de uma contabilidade especfica para o empreendimento. Nem to pouco limita a utilizao da conta bancria apenas para os fins especficos da obra, deixa ainda a movimentao da conta

bancria a critrio das partes conforme pactuado em contrato. Desta forma, quando o Incorporador pessoa diversa da Associao, como o prprio Construtor, por exemplo, este no tem que realizar uma contabilidade especfica e apartada de suas outras atividades. O profissional de contabilidade, nesse caso, contratado da construtora e Incorporadora e realiza a escriturao contbil para esta construtora e Incorporadora, que repassa os balancetes previstos na legislao Comisso de representantes. Tambm pode ocorrer que este incorporador/construtor pactue no contrato que fica a seu critrio a movimentao da conta bancria. Esses fatos notrios e freqentes seriam evitados se o legislador tivesse sido mais rigoroso ao dispor sobre a vinculao da conta bancria relativa a cada um dos edifcios, vedando ao incorporador, sacar ou aplicar qualquer quantia no destinada ao fim especfico de pagar despesas de material e mo-de-obra efetivamente empregados na construo. Nascimento Franco e Nisske Gondo citao Slvio de Salvo Venosa. A busca sempre crescente por segurana, transparncia e pela gesto direta do adquirente, levou juristas e profissionais do mercado imobilirio a consolidarem o sistema associativo atravs da constituio das Associaes Prconstruo como ferramenta eficaz de desenvolvimento da construo. No caso da Associao Prconstruo, pela sua natureza e objetivo, tem obrigatoriamente que realizar contabilidade exclusiva e prpria do empreendimento. Alm do que este servio contbil contratado pela prpria Associao, a Associao que paga os seus honorrios, portanto, presta os servios com exclusivamente direcionado Associao, no para a construtora ou administrador, de forma que toda a documentao relativa aos lanamentos contveis fica sempre a disposio da Associao, ou seja, do Conselho Gestor ou de qualquer dos Associados. No que se refere a conta bancria, esta aberta em nome da Associao movimentada pelo Conselho Gestor e sua utilizao exclusiva ao empreendimento, obedecendo as regras do seu Estatuto. O sistema associativo, pela transparncia que os seus procedimentos encerram, tem se mostrado uma das mais eficientes ferramentas de realizao de construo pelo regime de Construo por Administrao ou a Preo de Custo. Utilizado inclusive pelo Poder Judicirio. LEI N. 357/2006 DATA: 23 DE FEVEREIRO DE 2006

A Comisso de Representantes ou Conselho Gestor ter poderes tambm para promover a execuo do condmino ou associado inadimplente, em decorrncia do tratamento especial que a lei confere aos casos de inadimplncia nas aquisies de imveis na planta, neste regime: Lei 4.591/64 - Art. 63. lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras sanes, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestaes do preo da construo, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prvia notificao com o prazo de 10 dias para purgao da mora, implique na resciso do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo dbito respondem os direitos respectiva frao ideal de terreno e parte construda adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma no fixar o contrato. 1 Se o dbito no fr liquidado no prazo de 10 dias, aps solicitao da Comisso de Representantes, esta ficar, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em pblico leilo anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cesso, ou a cesso da quota de terreno e correspondente parte construda e direitos, bem como a sub-rogao do contrato de construo. A previso expressa na legislao na legislao especial com relao a forma de execuo do associados ou condminos inadimplente afasta totalmente a aplicao do Cdigo de Defesa do consumidor, por uma simples razo, na Construo por Administrao ou a Preo de Custo, todos os adquirentes tem responsabilidade de pagar pelo custo da obra na proporo de suas fraes, na medida em que um ou alguns dos adquirentes no efetuam os pagamentos pontualmente estaro prejudicando o bom andamento da construo, e, via de conseqncia penalizando todos os demais adquirentes que honram seus compromissos com pontualidade. Neste sentido uma das maiores autoridades em condomnio, o Doutrinador que participou da elaborao do anteprojeto da lei 4591/64, CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA afirma: Se um dos contratantes ou proprietrios faltar com a sua contribuio, a caixa condominial estar desfalcada do respectivo montante. E, como os pagamentos tm de ser efetuados, os demais adquirentes tero de suprir o dficit de caixa com seus prprios recursos. Caso no o faam, a conseqncia ser a reduo do ritmo dos trabalhos, com prejuzo da obra, que no se concluir no tempo previsto. Entre os associados ou condminos no h que se falar em relao de consumo, todos so iguais. Nesta condio essa espcie de execuo sumria de um adquirente inadimplente, , na realidade uma medida de equidade e justia, razo pela qual no se aplica o Cdigo de

Defesa do Consumidor ao adquirente inadimplente. Se existe uma lei especial que institui mecanismos prprios para regular os efeitos do inadimplemento do promissrio comprador e se o CDC no cuidou de estatuir para o caso, disciplina diferente, o que merece prevalecer, sem dvida, a Lei Especfica das Incorporaes (Lei n 4.591/64).] Inegavelmente, a Lei n 4.591/64 uma lei especial que no foi revogada ou modificada pelo CDC. Continua vigendo, portanto, o mecanismo da venda forada da unidade do condmino inadimplente, pela Comisso de Representantes dos comunheiros, nos moldes do art. 63 da Lei de Incorporaes, mesmo porque se trata de um instrumento de defesa da comunho, indispensvel realizao do projeto econmico relativo edificao sob a modalidade de incorporao. Humberto Theodoro Jnior Considerando que os Adquirentes so responsveis pelo custo da obra a legislao prev que sua adeso ao empreendimento ser feita com base em um oramento estimativo da Obra. Tambm determina a norma legal que este custo estimativo tenha sido feito em no mximo dois meses antes da adeso do adquirente, para evitar que seja colhido de surpresa logo aps sua aquisio com um aumento de sua contribuio em razo de atualizao do oramento. A elaborao desse oramento, de responsabilidade do Construtor, vem rigorosamente prescrito na legislao obedecendo s normas da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas. Visou o legislador alcanar duas situaes distintas: 1. Impossibilitar o superfaturamento no oramento para os casos em que a Incorporador pessoa diversa da Associao, e que de alguma forma pudesse manipular preos em benefcio prprio. Problema este que no ocorre na hiptese em que a Associao a prpria Incorporadora. Neste caso ainda que o oramento estimativo da construtora tenha sido feito com superfaturamento ela no causa qualquer prejuzo ao grupo, uma vez que toda a arrecadao aplicada na obra e as compras so autorizadas pelo prprio Conselho. Desta forma a nica conseqncia seria a ter ter uma maior arrecadao que em conseqncia de um gasto menor proporcionaria uma maior agilidade na obra. 2. A de evitar um subfaturamento, ou seja, um oramento aqum do preo de mercado com o intuito de angariar adeses e que logo adiante surpreenderia o aderente com uma atualizao brusca em sua contribuio. Art. 59. No regime de construo por administrao, ser obrigatrio constar do respectivo contrato o montante do oramento do custo da obra, elaborado com estrita observncia dos critrios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciar efetivamente a obra. Para manter atualizado o oramento estimativo da Obra, e permitir o equilbrio entre as contribuies dos adquirentes e a execuo correspondente da obra, o mercado adotou como indexador o CUB Custo Unitrio Bsico (CUB/m), com amparo na mesma Lei 4.591/64, que determinou a criao do Custo Unitrio Bsico da construo civil, conforme previso do artigo 53, inciso I, ficando sob responsabilidade dos Sindicatos estaduais da indstria da construo civil o clculo e a divulgao de sua variao nos termos do artigo 54 da mesma Lei.

I - critrios e normas para clculo de custos unitrios de construo, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54; Art. 54: Os sindicatos estaduais da indstria da construo civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, at o dia 5 de cada ms, os custos unitrios de construo a serem adotados nas respectivas regies jurisdicionais, calculados com observncia dos critrios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior. Durante estes mais de 40 anos de sua criao a Norma sofreu vrias revises, tendo a ltima ocorrido em 2007, com introduo de novos projetos-padro e novo lote bsico. Foi uma reviso de grande amplitude que o SINDUSCON/MG participou efetivamente atravs de sua Assessoria Econmica componde e coordenando as Comisses de Estudo, no mbito da ABNT. Entre as principais alteraes introduzias esto os novos projetos-padro, que o SINDUSCON/MG destaca: Novos projetos arquitetnicos, estruturais e de instalaes. Alm disso, ocorreu a adaptao s novas legislaes urbanas; subsolos; terrenos definidos; projetos diferentes para cada padro de acabamento; inexistncia de diferenciao pelo nmero de quartos; novo lote bsico de insumos e introduo de metodologia de orientao para a coleta de preos do CUB/m. Os projetos-padro foram totalmente refeitos, sem qualquer ponto de equivalncia ou semelhana com os projetos anteriores. Foram considerados os aspectos do mercado atual de

edificaes na definio dos projetos arquitetnicos, levando-se em conta que a Norma, por ter abrangncia nacional, deve procurar consolidar um projeto que atenda as inmeras legislaes municipais.

Vale destacar que a construo por Administrao ou a Preo de Custo tem pelo menos dois formatos de seqncia de cronograma: 1. Quando o prprio construtor o incorporador, normalmente se estabelece como norte um cronograma fsico em razo dos compromissos assumidos com os adquirentes por via de conseqncia ter que ter um cronograma financeiro que lhe de sustentao. Por exemplo: O cronograma fsico estabelece que at o 9. Ms dever ser construdo a segunda laje do prdio, para tanto o cronograma financeiro dever prever um aporte financeiro de R$.900.000,00 divididos em R$.100.000,00 por ms, dentro desse perodo havendo impossibilidade de alguns associados honrarem suas contribuies os demais teriam que desembolsar quantia maior para cumprir o cronograma, ou a construtora tendo suporte financeiro anteciparia. 2. De outra forma, que, alis, a mais utilizada, o cronograma financeiro determinar o andamento das obras. Assim, conforme a arrecadao mensal do grupo de associados o conselho Gestor autoriza a Construtora a executar as Obras que caibam no oramento da do ms respectivo. A conseqncia natural por qualquer das modalidades de ajuste do cronograma na Construo por Administrao ou a Preo de Custo o enquadramento do custo execuo da obra, como preleciona Caio Mario da Silva Pereira: A administrao assegura ao adquirente a .justeza do preo em relao ao custo real, embora o traga em constante incerteza, porque as elevaes de salrio e aumento nos preos de materiais s vezes so to bruscas e sensveis que deslocam para nveis mais altos as prestaes ajustadas." Caio Mrio da Silva Pereira. Condomnio e Incorporaes 2,ed. Rio de Janeiro-Forense, Com efeito, o Ordenamento jurdico propicia Construo por Administrao ou a Preo de Custo, alicerada no sistema associativo atravs da Associao Prconstruo a segurana jurdica no alcanada por nenhum outro formato de construo, nem mesmo pelo patrimnio de afetao, que apesar de isolar o patrimnio de forma assemelhada Associao Prconstruo, por continuar o empreendimento sob responsabilidade de terceiro incorporador, ainda que minimize, no livra os adquirentes dos transtornos com a sua falncia ou insolvncia. Risco este que no existe em relao Associao Prconstruo. CONCLUSO: O comando legal que determina procedimentos de acordo com rigorosas normas tcnicas a serem seguidos durante o perodo de execuo da obra, pelo Construtor como em relao ao Oramento estimativo do empreendimento pelas normas da (ABNT), pelo Contador (realizando lanamentos e emitindo balancetes e respeitadas as normas tcnicas do Conselho Regional de Contabilidade), a abertura de Conta Bancria que aliada as disposies do Estatuto de Constituio da Associao tem finalidade especfica e exclusiva para os atos de construo do empreendimento, movimentada pelo Conselho Gestor, por meio da qual se arrecadam as contribuies e se realizam os pagamentos, tem o condo de propiciar de forma transparente e com razovel facilidade o entendimento do Conselho e demais assoados quanto ao andamento das Obras do empreendimento. Favorecendo tambm o deslinde de eventuais litgios decorrentes do negcio imobilirio pelo poder judicirio. Colaborao: Clarice Ribeiro dos Santos. Formada em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba Ps-graduada em Processo Civil pela UNICEMP. Autora do Livro Tabelionato Total pela Editora Cames Co-autora do Livro Inventrios e Rompimentos Conjugais por Escritura Pblica Praticando a Lei 11.441/2007. Ed. Russel. Professora de Direito Notarial pela Faculdade Cames e Inoreg

A construo pelo sistema de condomnio fechado uma construo a preo de custo, fiscalizada pelos condminos a qualquer hora, em qualquer circunstncia. A construtora elabora um projeto do empreendimento, faz o oramento total da obra, e as pessoas interessadas formalizam a sua adeso ao grupo de condminos mediante o pagamento de uma taxa. Esse grupo ser responsvel pelo fornecimento do capital necessrio para todos os custos gerados pelo empreendimento, at a sua concluso e entrega formal, incluindo no apenas os custos de construo, mas tambm impostos, taxas, emolumentos, despesas legais, etc. A modalidade est submetida rgida disciplina da lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Cabe construtora a responsabilidade tcnica pela conduo da obra e pela gerncia de todas as atividades administrativas, que sero remuneradas pela cobrana de um percentual de 20% sobre os valores do custo previsto. Esse percentual j est includo no oramento da obra, e todas as despesas podem ser apreciadas, a qualquer tempo, atravs de prestaes de contas elaboradas mensalmente para acompanhamento dos condminos, que elegem uma comisso de representantes para este fim. A transparncia de todo o processo ajuda a evitar desperdcios, tornando o custo do imvel ainda mais atraente para o morador ou investidor face aos preos de mercado, que costumam ser de 20 a 30% mais altos, de acordo com a localizao. Atuando desde 1981 no mercado de condomnio fechado, a Galwan construiu uma histria de credibilidade no s pela qualidade dos empreendimentos, mas tambm por fatores que vo alm da legislao que rege a construo em condomnio fechado. Na evoluo de seus trabalhos, a empresa verificou que o sistema de condomnio fechado tinha trs aspectos inibidores e criou situaes para afastar essa desconfiana. So trs esses aspectos, que diferenciam o Condomnio Fechado Galwan dos demais condomnios fechados: - Disponibilidade de caixa para cobrir eventual inadimplncia; - Opo de preo fechado para reforar a credibilidade do oramento; - Taxa de administrao limitada ao oramento; Disponibilidade de caixa A Galwan tem disponibilidade de recursos e liquidez para garantir o trmino da obra caso haja uma inadimplncia de at 6%, percentual quatro vezes acima do valor da inadimplncia estatisticamente verificada nos condomnios Galwan. Oramento dentro da realidade e opo de preo fechado O oramento um dos itens mais importantes na credibilidade de uma construtora que trabalha pelo sistema de condomnio fechado. Quando muito baixo, pode funcionar como isca para atrair condminos, mas as surpresas futuras so inevitveis, tendo como conseqncia mais comum a inadimplncia, j que as pessoas acabam se deparando com um valor muito alm do orado. Quando o oramento feito dentro da realidade, pode at trazer surpresas positivas, como a devoluo do que foi orado e no foi efetivamente gasto. Como uma obra em condomnio fechado no tem preo, e sim custo previsto, a Galwan garante o preo fechado, para o condmino que quiser fazer esta opo, mediante o pagamento do custo previsto mais 10%, a chamada cobertura do risco. Nesse caso, a construtora compromete-se a arcar com as despesas que ultrapassarem o custo total previsto na unidade coberta pelo risco. Na Galwan, como tradicionalmente o custo previsto e o custo real so muito prximos, poucas pessoas fazem a opo pela cobertura de risco. A empresa tem publicado todas as obras j concludas, informando a variao entre o custo previsto e o custo final, e em apenas trs casos o custo final ficou abaixo do que as pessoas se programaram para pagar. No h cobrana de taxa de administrao sobre o excedente do custo previsto Os condminos s so responsveis pelo pagamento das despesas do empreendimento efetivamente apuradas e devidamente comprovadas. Assim, se houver algum custo inferior quele inicialmente estimado, ser cobrado o seu valor real e no o estimado. O inverso tambm acontece, quando os custos, por qualquer razo, ultrapassam a estimativa inicial.

Quando a obra fica mais barata que o oramento previsto, o excedente devolvido integralmente para os investidores. Quando fica mais cara, os condminos tm que suprir o que for necessrio para a concluso da obra. No entanto, no h cobrana de taxa de administrao do excedente do custo previsto, para no haver vantagens para a construtora se a obra ficar mais cara.

CONDOMNIO A PREO DE CUSTO


Veja como funciona a construo em condomnio a preo de custo, passo a passo.
1. O processo comea quando uma construtora ou imobiliria contrata um terreno para a viabilizao do empreendimento. O terreno pode ser pago em dinheiro ou permutado por rea construda no prprio edifcio. Um arquiteto faz o anteprojeto do Edifcio, seguindo a orientao da construtora que pretende lan-lo, obedecendo s normas e coeficientes da Prefeitura Municipal e, principalmente, a aceitao do mercado. Uma imobiliria coloca sua equipe de corretores em campo para formar um grupo de pessoas que tenham poder aquisitivo suficiente para arcar com o custo da construo, a qual ser feita num perodo de quatro a cinco anos. Os interessados assinam a Carta de Adeso ao plano, informando que aceitam formar o grupo e que, em Assemblia Geral, concordam em instituir o Condomnio, legaliz-lo segundo a Lei Federal n. 4.591/64. O memorial descritivo tambm acompanha a carta de adeso. Vale lembrar que os valores de tabela estabelecidos na adeso dos apartamentos, so estimativos e esto ligados ao indexador CUB - Custo Unitrio Bsico, que determina o Custo Global da Obra. Importante salientar que o CUB - Custo Unitrio Bsico calculado mensalmente pelos Sindicatos da Construo Civil e um indicador orientativo, ou seja, no retrata fielmente o custo real da obra, que apenas obtido atravs de um oramento completo, que contratado depois de todos os projetos prontos. Na Assemblia de constituio do grupo, geralmente discutem o projeto, o valor estimado para execuo da obra, o percentual que caber a cada um no custeio e o banco onde ser aberta a conta-corrente para receber os depsitos dos Condminos, sendo tambm eleita pela maioria uma comisso de representantes. A Comisso de Representantes, composta por trs ou mais Condminos, ter como incumbncia, entre outras coisas: aprovar e contratar os projetos movimentar a conta-corrente bancria fiscalizar as contas da obra analisar e aprovar os oramentos de compras de material ou equipamentos para a obra convocar, junto com a administradora, as Assemblias Gerais. Estas assemblias gerais so realizadas semestralmente, e so tratados em pauta assuntos de interesse do Condomnio como: eleio da nova comisso de representantes, prestao de contas, andamento da obra, atualizao das parcelas que tambm so feitas semestralmente e assuntos gerais. O cronograma de execuo da obra estipulado inicialmente, porm o seu andamento depende diretamente do desembolso do condomnio, de acordo com as possibilidades financeiras do grupo, ou seja, tal cronograma est sujeito a alteraes e est exposto ao fator inadimplncia.

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Depois da 1 Assemblia e aprovao dos projetos junto aos poderes pblicos, feita a instrumentao jurdica, a qual levada a registro na Matrcula do Registro de Imveis da cidade, juntamente com a incorporao e as fraes ideais.

10. Documentos principais: Instrumento de Instituio do Condomnio, firmado por todos os condminos; Compromisso de compra e venda de Fraes ideais do Terreno (se foi permutado por rea) que ser firmado com o proprietrio do Imvel; Instrumento de contratao da Construtora para administrar e executar a obra com todas as clusulas previstas na Lei n. 4.591/64.

11. Quando a obra termina e recebe o habite-se da Prefeitura, a construo levada ao Registro de Imveis para ser averbada na respectiva matrcula.

Diante de todos esses processos descritos acima, podemos dizer que temos formado um Condomnio a preo de custo, onde o cliente adquire uma unidade no seu valor real e comercializa a valor de mercado, uma das grandes vantagens deste negcio.

CESSO EM CONDOMNIO FECHADO


O condomnio fechado para a edificao de um prdio de apartamentos constitui-se quando um grupo de pessoas contrata entre si o custeio da obra, em regime denominado de construo por administrao, tambm chamado a preo de custo (Lei n 4.591/64, art. 58), que delegam a uma empresa construtora a incumbncia da realizao da obra. Em geral, a empresa construtora, em face da sua especializao e experincia profissional, elabora o projeto arquitetnico e de engenharia, estimando os custos que sero rateados entre todos os condminos. O terreno sobre o qual ser erguido o prdio pode tanto ser de propriedade da prpria construtora como de um ou alguns dos condminos, cabendo aos condminos no proprietrios do terreno, alm de contribuir para o custeio da obra, tambm pagar o valor correspondente respectiva frao ideal do terreno. Aps constitudo o condomnio fechado, em que os condminos dividem entre si as fraes ideais do terreno e comprometem-se a custear integralmente a realizao da obra, lcito a qualquer condmino, no mais se interessando pelo empreendimento, ceder os seus direitos a outra pessoa, a qual ficar subrogada, em todos os seus direitos e obrigaes, perante o condomnio. Essa cesso de direitos, todavia, via de regra, somente vlida se o condmino cedente estiver em dia com suas contribuies, condio essencial para que o negcio possa ser aceito e validado perante a comisso de representantes, que exerce a funo primordial de fiscalizar a execuo da obra e zelar pelo adimplemento das obrigaes originalmente contratadas (Lei n 4.591/64, art. 61). No que diz respeito ao novo condmino que ingressa, como cessionrio dos direitos sobre o contrato de condomnio fechado, a garantia que este ter quanto segurana desse negcio jurdico depender, em primeiro lugar, da relao de confiana e da credibilidade pessoal dos demais condminos participantes do empreendimento. O condomnio fechado para a construo de imvel coletivo pode ser comparado a uma sociedade de objeto determinado. Se inexistir conhecimento pessoal, confiana e aceitao recproca entre os scios-condminos, quanto reputao e solvncia destes, os riscos de inadimplemento podero comprometer a concluso da obra. Em segundo lugar, a segurana do negcio fica vinculada idoneidade da empresa construtora, o que poder ser aferido ou constatado com base em empreendimentos concludos e em declaraes ou certificaes de competncia tcnica que podem ser fornecidas pelas entidades representativas da classe, como a ADEMI ou o SINDUSCON. Em terceiro lugar, a segurana do negcio depende da forma e dos procedimentos legais adotados para a constituio do condomnio fechado. Assim, se a constituio do condomnio fechado e a atribuio das fraes ideais tiver sido realizada atravs de escritura pblica com registro no cartrio de imveis, a cesso do contrato poder ser realizada sob a forma de compra e venda da frao ideal, o que j garante ao cessionrio a condio de proprietrio. Do contrrio, se o condomnio fechado for meramente constitudo e formalizado em instrumento particular, sem registro no cartrio de imveis, a qualificao do cessionrio como proprietrio depender da concluso da obra, da expedio do habite-se e do posterior registro imobilirio da construo e das suas unidades autnomas.

Ivanildo Figueiredo Tabelio Pblico do 8 Ofcio de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE). E-mail: ivanildo@tabelionatofigueiredo.com.br

RESPONSABILIDADE CIVIL NA INCORPORA O IMOBILIRIA A PREO DE CUSTO Fernando Augusto Cardoso de Magalhes OAB/MG 104.130 Advogado especialista em Direito Imobilirio - PUC/PR Scio-fundador Magalhes Sociedade de Advogados Diretor-Jurdico do Instituto Brasileiro de Estudos Imobilirios -IBEI Email:magalhaes.sadv@gmail.com Blog: magalhaesadv.wordpress.com Tel. 031-2526.13.51 e Cel. 031-9827-49-27

A Lei de Condomnio e Incorporaes (Lei 4.591-64) traz em seu art. 28, pargrafo nico, e art.29, os elementos que definem o contrato de incorporao imobiliria. Resumidamente, trata-se de um negcio jurdico no qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construo para fins de alienao das unidades imobilirias autnomas, com pagamento vista, ou em prestaes. Sendo a construo de unidades autnomas um dos elementos caracterizadores da incorporao imobiliria, a lei criou duas modalidades distintas de construo e contratao desta, ou seja, o regime da empreitada (art.55) e o regime de administrao (art.58). Vale ressaltar que, apesar da lei expressamente ter mencionar apenas duas modalidades, a doutrina, representada por Joo Nascimento Franco e Nisske Gondo, tambm classifica como sendo outra modalidade de construo na incorporao, a construo por conta e risco do incorporador (art.41 e 43). Porm, apenas nas modalidades de construo por empreitada e por administrao existe a figura jurdica da comisso de representantes, que dependendo do regime contratado, possui distintas funes e responsabilidades dispostas em cada um dos artigos (art.55 e art.58), sendo a principal delas, as que definem a responsabilidade civil do construtor e a da comisso de representantes, quanto ao regular progresso da obra contratada. Sabemos que vrias so as aes de resciso contratual cumuladas com indenizao por danos materiais e morais promovidas por consumidores contra as construtoras em razo do atraso na entrega das unidades imobilirias ou em razo da m qualidade dos materiais empregados na construo. Sendo assim, cabe-nos aqui, definirmos a responsabilidade civil de cada um dos atores destes regimes de construo (comisso de representantes x construtores), conforme o tipo de contrato eleito. No caso da construo por empreitada, a responsabilidade civil perante o adquirente em decorrncia de atraso na obra ou utilizao de materiais em desacordo com o definido no plano de construo, fixada pelo art.57 da Lei 4.591-64, definindo o construtor/incorporador como principal responsvel. J, na construo por administrao, tambm conhecida como a preo de custo, ser o condomnio, representado pela figura jurdica da comisso de representantes, o responsvel pelo pagamento do custo integral da obra, pela velocidade nela imprimida e pela qualidade do material usado na obra, portanto, deixa de ser o construtor/incorporador, o nico responsvel, conforme nos ensina o ilustre, Prof. Everaldo Augusto Cambler: Ao exercer as prerrogativas inerentes sua funo, a comisso de representantes fiscaliza a construo e pratica todos os atos necessrios ao funcionamento regular do procedimento em condomnio. Dessa maneira, reduz-se, em certa medida., o mbito da obrigao assumida pelo incorporador perante os adquirentes, deixando de responder pelos atos danosos praticados pela comisso de representantes no exerccio dos poderes a ela conferidos. (Everaldo Augusto Cambler, Responsabilidade civil na incorporao imobiliria, So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1997, p. 222). Nesse passo, verificado que o atraso na obra ou que a aplicao de material de m qualidade decorreu, exclusivamente, por inobservncia da comisso de representantes das suas

obrigaes insculpidas no art.58, em nada contribuindo a construtora contratada para a existncia do dano, somente o condomnio, dever responder civilmente perante os adquirentes. E, nesse sentido, vm decidindo os nossos tribunais: Ao de resciso de contrato c;c devoluo de quantias pagas - construo por administrao obrigao dos condminos. No tendo os condminos cumprido com suas obrigaes de custearem a obra da forma como foi contratado e de acordo com os artigos 58 e seguintes da Lei n.4.591-64, no podem os mesmos responsabilizar construtora pelo atraso na construo e nem cobrar dela a restituio das prestaes pagas. (TJMG - Apelao Cvel n.377.812-5 Rel. Des. Valdez Leite Machado - Data da Publicao: 17-02-2002) Compromisso de compra e venda - Construo a preo de custo - Velocidade, custo e qualidade da obra de responsabilidade dos compradores, por sua Comisso de Representantes - Diferena de metragem desprezvel - Defeitos de construo verificados Dano moral inocorrente - Sucumbncia recproca - inocorrncia, diante do mnimo sucumbimento da r - Sentena reformada apenas nesse aspecto - Agravo Retido no conhecido, apelo dos compradores improvido e da construtora provido em parte. (TJSP Apelao Cvel n. 138.535.4/8-00 Rel. Des. Percival Nogueira - Data da Publicao: 12-062003). Por fim, para que os construtores/incorporadores melhor se previnam contra as demandas judiciais surgidas por questes de responsabilidade exclusiva da comisso de representantes no regime da construo a preo de custo, caber a estes, to somente, estarem bem assessorados em seus negcios jurdicos imobilirios. * Publicado na Revista Obras Online Edio de Janeiro

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PERGUNTAS FREQUENTES
1. Que segurana eu tenho neste tipo de investimento? R. A Segurana no Sistema Obra a Preo de Custo total, pois ele tem como caracterstica principal a participao dos adquirentes na gesto da construo do empreendimento. Para essa participao os adquirentes atravs de Assemblia Geral de Constituio do Condomnio que assumir a condio deIncorporador com total controle oramentrio, fiscal, contbil, financeiro, administrativo e construtivo. 2. Com constitudo o Condomnio Incorporador?

R. A Ata de Constituio ser Registrada no Cartrio de Ttulos e Documentos, fazse a inscrio no Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas do Ministrio da Fazenda e abre-se uma conta Bancria em nome do Condomnio para o cumprimento do previsto no Artigo 58 da Lei 4591/64. 3. Quem dirige o Condomnio Incorporador?

R. O Condomnio atuar atravs de um Comit Gestor com no mnio 03 (trs) membros (condminos) e fiscalizado por uma Comisso Fiscal eleitos em Assemblia Geral. 4. J existe o valor da obra?

R. Existe um valor da obra com base em um oramento estimativo. Ao Condmino cabe os custos do projeto arquitetnico, frao do terreno, taxas, servios e

materiais, conforme o oramento estimativo, atualizado mensalmente pelo CUB-PR, fornecido pelo Sinduscon/PR. 5. Os valores de pagamentos so determinados em contrato?

R. O Plano de Investimento feito com base no oramento estimativo e corrigido mensalmente pelo CUB fornecido pelo SINDUSCON/PR. A cada fase da obra concluda feito uma compatibilizao e se houver defasagem entre o oramento da obra e custo efetivo ser efetuado o alinhamento, portanto, novos aportes podero ocorrer. 6. Existe Alvar de Construo?

R. Os lanamento so feitos com base em pr-projetos e somente aps a Assemblia Geral de Constituio do Condomnio Incorporador e a escritura definitiva em nome do Condomnio Incorporador dado andamento ao processo de Aprovao do Projeto e obteno de Alvar de Construo junto aos rgos competentes. 7. As reas privativas e comuns da unidade aderida so definitivas?

R. Quando da aprovao do Projeto Arquitetnico pode haver alterao por exigncia dos rgos pblicos, neste caso ser efetuado o alinhamento. 8. Qual a prazo de entrega da obra?

R. a mesma do Plano de Investimento constante da Tabela de Participao Financeira, podendo ser alterado por deciso em Assemblia Geral do Condomnio Incorporador. 9. J tem memorial descritivo?

R. Sim, e deve ser disponibilizado para os interessados, e acompanhar a proposta de adeso, entretanto, pode ser alterado por deciso em Assemblia Geral do Condomnio Incorporador. 10. Existem juros nas parcelas?

R. No. Se houver atraso no aporte financeiro combinado haver multa de 2% com 1% de juros ao ms, mais a variao do CUB SINDUSCON/PR. 11. O que CUB? R. Custo Unitrio Bsico da Construo Civil , que informa mensalmente a variao do custo do metro quadrado da construo civil, espelhado em itens de mo de obra e de materiais bsicos para todo o tipo de edificao, fornecido pelo SINDUSCON-PR Sindicato da Indstria da Construo Civil. www.sindusconpr.com.br 12. Quem contrata a construtora e qual a sua funo. R. A construtora Pr-Contratada pela STARLIT e participa ativamente do processo de planejamento fornecendo oramento estimativo da obra conforme Prprojeto Arquitetnico, quando da constituio do Condomnio contratada pelo Condomnio Incorporador como executora da obra e participa junto com aSTARLIT e os Arquitetos de todas as fases at a efetiva aprovao do Projeto junto aos rgos pblicos at a obteno do Alvar de Construo. A partir de ento responsvel tcnica pela execuo da obra at a sua efetiva concluso devendo observar estritamente o previsto em contrato podendo ser substituda pelo contratante em caso de no estar trabalhando a contento, em caso de falncia ou concordata.

13. Quem a STARLIT e qual a sua funo? R. A STARLIT Planejamento, Gesto e Marketing SS Ltda, www.starlitplanejamento.com.br, tem expertise em Planejamento e Gesto de Lanamentos Imobilirios Auto Financiados pelo Sistema Obra a Preo de Custo, planeja empreendimentos a partir de um Contrato de Intenes com o proprietrio de um terreno, de um projeto arquitetnico, oramento estimativo, cronograma de obra e plano de investimentos, estratgia de marketing adequado para cada empreendimento. Formado o Grupo de Investidores a STARLITconvoca uma Assemblia Geral de Constituio do Condomnio Incorporador formada pelos investidores, (perguntas 1, 2 e 3), que atua assessorado pela STARLIT durante toda a construo do empreendimento at a efetiva entrega das unidades aos condminos. 14. Quais as vantagens de incorporar uma obra pelo Sistema Obra a Preo de Custo? R. Alm da total segurana da concluso da obra a maior vantagem a financeira, pois aps o trmino da obra o aderente ter uma rentabilidade significativamente superior a praticada pelo mercado imobilirio tradicional. Pois no Sistema Obra a Preo de Custo o lucro que seria do incorporador dos aderentes. 15. Quem administra o investimento dos aderentes para execuo da obra? R. Na Assemblia Geral de Constituio do Condomnio Incorporador que determina o incio dos investimentos, eleito o Comit Gestor e a Comisso Fiscal (perguntas 1, 2 e 3). Toda a execuo da administrao financeira, administrativa, contbil, construtiva e documental feita pelo Comit Gestor, fiscalizado pela Comisso Fiscal e assessorados pela STARLIT. 16. Se houver inadimplncia quem arca com a mesma? R. Trs parcelas consecutivas ou no sem pagamento caracterizam inadimplncia conforme previsto noEstatuto Interno do Condomnio Incorporador e a unidade retorna para o mesmo que repassa para outro aderente atravs de leilo publico. O valor pago devolvido no final da obra, atualizado pelo CUB/PR, descontado multa por resciso de contrato, taxa de planejamento, administrao e honorrios de comercializao. 17. Posso vender a minha unidade antes de concluda a obra? R. A qualquer momento aps efetivada a adeso o condmino pode transferir (com lucro efetivo) a sua cota parte, correspondente a unidade aderida, atravs de INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSO DE DIREITOS RELATIVOS A ADESO AO CONDOMNIO INCORPORADOR. 18. O que acontece se o grupo no se constituir?

R. Os cheques emitidos pelos aderentes referente a Proposta de Adeso ao grupo, s depositado depois de ocorrer a Assemblia Geral de Constituio do Condomnio Incorporador onde todos os procedimentos so aprovados e o grupo comea a funcionar legalmente. Caso o grupo no se constitua, os cheques sero devolvidos aos emitentes e todos os atos pr-constitutivos se tornam nulos. 19. O que frao ideal de solo e quando vou obter a Escritura? R. a parte que correspondente a frao do terreno, onde vai ser edificado o empreendimento, proporcional ao nmero de unidades e tecnicamente proporcional

quantidade de metros quadrados, das unidades e das garagens escolhidas. Ser escriturada quando da concluso total da obra e da contribuio financeira. 20. Alm dos aportes previstos no Plano de Investimento que outro nus terei? R. Pela escriturao da sua unidade: ITBI (2,4%), FUNREJUS (0,20%), escritura, registro de imveis e certides.