PRAVENTA

LA COMPRAVENTA
MARCELO ANBAL SANHUEZA MARAMBIO ABOGADO PROFESOR DE DERECHO CIVIL
I. CONCEPTO.
La define el art. 1793 como sigue: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y sta a comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. Obsrvese que por la compraventa las partes se obligan, una a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. O sea, por la compraventa no se transfiere el dominio sino que obliga a ello, de manera que se trata de un ttulo traslaticio de dominio, de aquellos que por su naturaleza sirven para transferirlo pero no lo transfieren, como ocurra en el Derecho Romano y actualmente en el Derecho Francs. As, como las partes se obligan a efectuar el cambio, entonces resultar evidente que la compraventa no es un contrato real, amn de no perfeccionarse por la entrega de la cosa.
II. CARACTERSTICAS.
a. BILATERAL. Ya que ambas partes contratantes, que se llaman comprador y vendedor, se obligan recprocamente: una a dar o entregar una cosa, y la otra a pagar el precio. Entonces, es un contrato sinalagmtico perfecto, porque desde su origen las partes han quedado obligadas una frente a la otra. Estas son obligaciones esenciales a la compraventa, de manera que no pueden faltar, so pena de no haber contrato alguno, o de estar frente a otro (art. 1444). Y frente a ellas, hay otras obligaciones que son ms naturales de este contrato, como ocurre con la obligacin que tiene el vendedor de sanear la eviccin y los vicios redhibitorios, y que bien pueden faltar (a diferencia de las esenciales). b. ONEROSO. Adems de bilateral, la compraventa impone a ambas partes tanto un gravamen como un beneficio. De all que: (1) la revocacin de la venta por medio de la accin pauliana requerir necesariamente que se acredite la mala fe del comprador y del vendedor (adems del dao a los acreedores); (2) se hayan establecido normas especficas para rescindir la compraventa por lesin enorme; (3) el vendedor sea responsable de la culpa leve en el cumplimiento de sus obligaciones1; (4) por lo general la identidad personal de comprador y vendedor no ser relevante al momento de perfeccionarse el contrato de comEn verdad esta responsabilidad por culpa leve pesa sobre ambas partes, pero resulta evidente que es en las obligaciones del vendedor donde realmente tiene inters el rgimen de culpa para el cumplimiento del contrato, pues segn veremos el comprador, siendo obligado esencialmente al pago del precio, tiene un deber jurdico menos gravoso que el vendedor.
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MARCELO A. SANHUEZA MARAMBIO
praventa (aunque s lo sern al momento de cumplirse el contrato, pues una vez que deban la una entregar la cosa y la otra pagarla en dinero, resultan aplicables las reglas del pago y de la tradicin, y en ambos casos s es relevante la identidad de stos, pues luego de perfeccionada la venta, ambas partes tienen recprocos derechos personales, tanto por la cosa cuanto por el precio y recordemos que un derecho personal es el que se tiene respecto de ciertas personas). c. GENERALMENTE CONMUTATIVO. Pues, en general, las obligaciones de ambas partes se miran como equivalentes, de manera que el ordenamiento jurdico admite que exista un margen de ganancia a favor de una de las partes. Slo cuando se produce un desequilibrio mayor al tolerable, hay una reaccin legislativa que se traduce en la accin de rescisin por lesin enorme. Ahora bien, excepcionalmente la compraventa puede ser aleatoria, lo que ocurrir en el caso de la venta de cosas que no existen pero que se espera que existan, y en la medida que se pacte expresamente el carcter aleatorio del contrato, o bien cuando sin haberse pactado expresamente aparezca de la naturaleza del contrato (i.e. luego de que se haya interpretado la voluntad de las partes) que se compr la suerte (art. 1813). As, la conmutatividad no es esencial a la compraventa, porque es perfectamente admisible una compraventa aleatoria. d. PRINCIPAL. Pues existe por s mismo, sin necesidad de otra convencin. e. GENERALMENTE CONSENSUAL. Ordinariamente la compraventa se perfecciona con el consentimiento del comprador y del vendedor. Sin embargo, en ciertos casos excepcionales la ley dispone que sea necesario cumplir ciertas solemnidades para que la compraventa sea perfecta, caso en el cual no basta con el concurso real de las voluntades, sino que es necesario que este consentimiento se exprese a travs de ciertas formalidades. Y adems de la ley, pueden las partes acordar que el contrato de compraventa se entienda perfecto una vez que se hayan observado ciertas solemnidades acordadas por ellas. Pero como es evidente, la omisin de las solemnidades legales produce efectos diferentes a la omisin de las solemnidades convencionales. f. NOMINADO (TPICO). Pues est reglamentado en la ley, en relacin a su identidad especfica, sus requisitos y sus efectos. De hecho, se trata de la figura contractual ms reglamentada en el Cdigo Civil, y que sirve de modelo arquetpico para el estudio de las reglas de otros actos jurdicos, puesto que, al decir de un preclaro autor, es una simple aplicacin de los principios generales, tales como los sealaba la ley romana2. g. ES TTULO TRASLATICIO DE DOMINIO. Pues por su naturaleza sirve para transferir el dominio (art. 703). En consecuencia, la venta est perfecta cuando ambas partes quedan obligadas, cada una frente a la otra, de manera que el comprador puede exigir que se entregue la cosa (y el vendedor puede exigir que se le pague el precio), y mientras ello no ocurra, el comprador no se ha hecho dueo, ni tampoco poseedor de dicha cosa. As, para que el comprador llegue a adquirir el dominio en virtud de la compraventa, se requieren dos
CLARO SOLAR, Luis, Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado , Tomo XI, Ed. Nascimiento, Santiago, 1932, p. 256, n 856.
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actos jurdicos consecutivos: la compraventa y la tradicin (ttulo y modo de adquirir), lo que concuerda con el Derecho Romano, y se aparta del Code. Pero observemos que esta obligacin del vendedor se cumple mediante la tradicin de la cosa. Pero en nuestro derecho la tradicin no siempre transfiere el dominio, por lo que es necesario ahora aclarar el verdadero alcance de esta obligacin del vendedor. La expresin se obliga a dar una cosa que emplea la definicin del contrato sugiere que el vendedor se obliga a enajenar, a transferir el dominio. Pero en realidad no es as, pues el vendedor se obliga realmente a instituir a su comprador en la posesin tranquila y pacfica de la cosa comprada, de manera que jurdicamente slo se obliga a entregar la cosa, tal y como expresa el art. 1824 y no a hacerlo propietario (aunque lo natural ser que con la entrega ocurran ambas cosas simultneamente). Por eso es que la venta de cosa ajena es vlida (art. 1815), precisamente porque si el verdadero dueo deduce la accin reivindicatoria contra el actual poseedor (comprador) en la medida que la venta sea vlida, el comprador demandado tendr las acciones que emanan de la compraventa para demandar, a la ves, a su vendedor. Y es por ello que la ley ha incorporado la obligacin de saneamiento de la eviccin que pesa sobre el vendedor, para cuando el un tercero que pretenda reivindicar la cosa y privar de ella al comprador, el vendedor comparezca en dicho juicio reivindicatorio para defenderlo. De esta manera, si el vendedor tuviese la obligacin de transferir el demonio, no tendra sentido alguno ni la obligacin de saneamiento no la validez de la venta de cosa ajena. O en otros trminos, si la ley ha instituido la obligacin de saneamiento y la validez de la venta de cosa ajena, es porque la verdadera obligacin del vendedor no es transferir el dominio, sino que se reduce a la posesin pacfica, tranquila y til de la cosa comprada en manos del comprador (arts. 1824 y 1837). h. CARCTER MUEBLE O INMUEBLE? Don Arturo ALESSANDRI3 sostiene que la accin del vendedor ser siempre de carcter mueble, pues recae en dinero, que tiene dicha condicin. En cambio, la accin del comprador ser de carcter mueble o inmueble segn lo sea la naturaleza de la cosa. Pero en contra, don Ral DIEZ4 sostiene que este juicio es equivocado, pues como resultado del contrato de compraventa ambas partes quedan obligadas a celebrar otro acto jurdico posterior: la tradicin de la cosa, de manera que la compraventa engendra una obligacin de hacer, y por lo tanto las acciones que de ste emanan son de carcter mueble. En nuestra opinin, el tenor literal del art. 580 y los ejemplos all expresados no dejan lugar a la ms mnima duda que la tesis de ALESSANDRI es perfecta. De lo contrario, de aceptarse la tesis de DIEZ, no existiran acciones inmuebles.
III. COMPARACIN ENTRE LA COMPRAVENTA Y OTRAS INSTITUCIONES AFINES.
Por existir cierta similitud entre la compraventa, la dacin en pago y la cesin de crditos, y bajo ciertos respectos cumplir con iguales finalidades prcticas, conviene preci-
ALESSANDRI RODRGUEZ, Arturo, De la Compra-Venta y de la Promesa de Venta, T. II, Imprenta y Litografa Universo, Santiago, 1918, n 2146 y s., pp. 1299 y s.
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DIEZ DUARTE, Ral, La compraventa en el Cdigo Civil chileno, Imp. Orozco, Santiago, 1988, p. 78.
sar bien estos conceptos y sus diversas naturalezas jurdicas para evitar posteriores confusiones que incidan en el rgimen supletorio aplicable a cada una de ellas. a. CON LA DACIN EN PAGO. Mientras la compraventa es un contrato y como tal crea obligaciones, la dacin en pago es una convencin pero no un contrato, pues extingue obligaciones. Adems, el la dacin en pago el acreedor recibe una cosa distinta de la que se le deba, y no se obliga a pagar un precio por ella, sino que a dar por extinguida la deuda. finalmente, la dacin en pago es un acto jurdico de efectos inmediatos, pues de lo contrario, si la dacin en pago estuviese sometida a un plazo, entonces habra una verdadera novacin por cambio de objeto, cosa nada ms lejana a la compraventa. b. CON LA CESIN DE CRDITOS. La diferencia fundamental entre ambas es que la compraventa es un contrato y la cesin de crditos no es otra cosa que la forma de efectuar la tradicin de los derechos personales (arts. 699 y 1901). La cesin de crditos entonces, es una convencin (pero no un contrato) que requiere estar antecedida por un ttulo traslaticio, que puede ser una compraventa, tal y como dispone el art. 1810.
IV. REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Los elementos esenciales de la compraventa se desprenden del art. 1801: cosa, precio, a los que se agrega el consentimiento (que debe recaer en la identidad de acto o contrato que se ejecuta, en la cosa vendida y en su precio) A nuestro entender, este ltimo requisito resulta superfluo, en la medida que todo contrato supone que las partes consienten en l (arts. 1437 y 1445); y de no haber consentimiento no es posible edificar contrato alguno. Pero de cualquier manera, sea que se considere el consentimiento como un requisito de la compraventa o no, el acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio es la piedra angular de la compraventa, y por eso ser tratado a continuacin. a. CONSENTIMIENTO. Por regla muy general, la compraventa es un contrato consensual, o sea, se perfecciona por el solo acuerdo de las voluntades del comprador y del vendedor sobre la cosa y el precio (art. 1801). Y excepcionalmente ser solemne, cuando la ley o las partes introduzcan solemnidades al contrato. En estos casos, por cierto, no basta el simple concurso real de las voluntades, sino que la observancia de otras formas externas5, que se denominan formalidades convencionales y formalidades legales.
Se suele afirmar que cuando la venta o cualquier otro acto o contrato es solemne, hay dos requisitos de existencia que concurren simultneamente: el consentimiento y las solemnidades. A nuestro entender, las solemnidades que introducen la ley o las partes no son un requisito distinto del consentimiento, sino que, por el contrario, ellas son la forma de expresarlo. En este sentido, VIAL DEL RO, Vctor, Teora General del Acto Jurdico, Ed. Jurdica de Chile, Santiago, 2003, pp. 36 y 216. Sin embargo, reconocemos que, en lo que concierne a la compraventa y a los contratos en general, se trata de una cuestin ms terica que prctica.
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FORMALIDADES LEGALES. Se reputar perfecta cuando se otorgue a travs de escritura pblica, la venta de bienes races6, servidumbres, censos y de derechos hereditarios (art. 1801) y de las universalidades de hecho (art. 1811). Por consiguiente, esta formalidad se ha establecido en atencin a la naturaleza del contrato, por lo que si llega a faltar, habr una causal de nulidad absoluta (art. 1682), o un caso de inexistencia, si se sostiene que dicha ineficacia es aplicable en nuestro sistema de derecho civil. Fuera de lo anterior, hay tambin otras solemnidades que deben observarse la compraventa, como ocurre con la de bienes races de ciertos incapaces, donde es necesaria la autorizacin judicial (arts. 254; 484, 488 y 489); y en otros casos es necesaria realizarla por pblica subasta (art. 394). Pero como estas formalidades especiales no son exigidas en consideracin a la naturaleza del contrato, sino al estado o calidad de las personas que actan como parte de ella, su omisin no trae aparejada la nulidad absoluta (o la inexistencia) sino slo la nulidad relativa, porque en definitiva, se han omitido ciertos requisitos de validez del contrato. FORMALIDADES VOLUNTARIAS. De acuerdo al art. 1802, la compraventa puede ser solemne por la voluntad de las partes (como si por ejemplo, las partes hayan pactado en una promesa de venta, que el contrato prometido se sujetar a ciertas solemnidades). Y cuando las partes acuerdan que la compraventa sea solemne, estamos en presencia de un contrato condicional subordinado a la condicin de que se observe dicha formalidad. Pero como la solemnidad emana de la voluntad de las partes y no de la voluntad de la ley, las mismas partes pueden modificar lo pactado, resciliando expresa o tcitamente al cumplimiento de la solemnidad y celebrando el contrato consensualmente. Ser expresa cuando lo acuerden en trminos formales y explcitos; y ser tcita cuando del comportamiento de ellas no pueda deducirse otra cosa, esto es, cuando las partes den inicio a la ejecucin del contrato omitiendo ambas la solemnidad que ellas mismas haban estipulado. Y adems, la ley tambin confiere a las partes el derecho de retractarse de la celebracin del contrato, mientras no se cumpla la solemnidad pactada, porque entiende que mientras no se otorgue dicha solemnidad, an no hay consentimiento de comprar y de vender, facultad que se desvanece si ya comenz a cumplirse el contrato o si se cumpli la solemnidad convenida.
Debe recordarse que los bienes races puede serlo por naturaleza, por adherencia o por destinacin, categoras que cobran relevancia tratndose de la compraventa sobre ellos. En efecto, esta solemnidad es predicable en todo caso de los inmuebles por naturaleza. Respecto de los dems (por adherencia y por destinacin), es necesario precisar que si se venden junto con el predio a que adhieren o que se destinan, entonces se sujetan a esta solemnidad. Y por el contrario, de venderse separadamente del predio, entonces no hay tal formalidad, pues habiendo desaparecido la circunstancia que los transformaba en inmuebles, recuperan su carcter de bienes muebles (i.e., quedan movilizados) y se someten al estatuto general de los bienes muebles. Otro tanto puede afirmarse respecto de los bienes muebles por anticipacin, o sea, aquellos que son inmuebles por su naturaleza pero que se reputan muebles a efectos de constituir derechos sobre ellos en favor de terceros distintos del dueo. En estos casos, precisamente por medio de la compraventa es que se han constituido tales derechos a favor de un tercero, y por tanto, en ese mismo instante quedan transformados en bienes muebles (i.e., movilizados). Y por ello es que la venta de estos muebles por anticipacin ser consensual.
LAS ARRAS. Se llama arras la cantidad de dinero o cosas muebles que una de las partes entrega a la otra en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, o como parte del precio o en seal de quedar convenidas. Como puede apreciarse, ellas pueden darse en dos casos: como prensa de la celebracin del contrato (A) y como parte del precio o en seal de quedar convenidas (B) (A) En el primer caso, operan como una verdadera garanta (razn por la cual el Legislador emple la expresin prenda, ms ilustrativa que jurdica), y por eso se llaman tambin arras penitenciales. Estas arras producen el efecto de dar a cada una de las partes el derecho a retractarse del contrato. Pero pierden la facultad de hacerlo cuando expire el plazo pactado (o transcurridos dos meses, si nada expresaron) contados desde la celebracin de la convencin, o cuando hubiere comenzado la entrega de la cosa, o se hubiere otorgado escritura pblica de compraventa (art. 1804), ya porque as lo exijan la ley o la voluntad comn de la partes. El efecto que producen las arras es que si se retracta es el que dio las arras, las pierde; y si quien se retracta es el las recibi, deber restituirlas dobladas. AUTONOMA DE LAS ARRAS EN RELACIN A LA COMPRAVENTA: Cuando se dan arras en garanta se perfecciona el contrato desde la entrega o despus? Para unos, las arras suponen siempre una compraventa perfecta y concluida definitivamente, pues de lo contrario, dichas partes an no estaran ligadas y mal podran requerir de arras para desligarse de un vnculo que jurdicamente an no existe. As, la entrega de las arras penitenciales entraa entonces una condicin resolutoria ordinaria, pues si una de las partes se retracta, el contrato se entiende resuelto, sin que haya mediado incumplimiento de las obligaciones. Para otros, las arras en garanta impiden que los efectos del contrato se produzcan inmediatamente, es decir, el contrato an no est perfecto, lo que implica sostener que se ha celebrado sujeto a una condicin suspensiva y negativa, a saber, que en definitiva las partes no usen el derecho de retractacin. (B) En el segundo caso, se dan las arras como parte del precio o en seal de quedar convenidos, de manera que no hay derecho a retractacin, porque la compraventa ya naci. Por lo mismo, es necesario que en la escritura pblica o privada se exprese que las arras se dan como parte del precio o en seal de quedar convenidas las partes. Y si ninguna de estas expresiones (u otra semejante) consta por escrito, se presume de derecho que las arras dan a las partes el derecho a retractarse, entendindose que se han dado como garanta. Naturalmente que si la compraventa debe celebrarse por escritura pblica, el contrato no queda perfeccionado por la sola entrega de las arras como parte del precio o en seal de quedar convenidas las partes. Del tenor de los arts. 1803, 1804 a 1805 resulta que slo tienen aplicacin cabal cuando la compraventa es consensual y no as en las compraventas solemnes. Las arras tambin se reglamentan en el C. de Comercio, pero sus normas son inversas a las del CC.: es decir, por regla general, en materia comercial las arras se dan como parte del precio, y solamente por excepcin dan a las partes el derecho de retractarse (arts. 107 y 108 del C. de Comercio).
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d) El consentimiento en las ventas forzadas realizadas en una subasta pblica. De acuerdo a las reglas generales, el consentimiento debe lograrse exento de vicios, libre y espontneamente. En un caso sin embargo, la voluntad del vendedor no se logra libre y espontneamente: en las ventas forzadas por disposicin de la justicia (art. 671). En estos casos, se afirma que el deudor otorg su consentimiento de antemano, al contraer la obligacin y someterse al derecho de prenda general sobre sus bienes en favor del acreedor. En definitiva, la adjudicacin en remate tambin se denomina compraventa en remate. Sobre el particular, el art. 495 del Cdigo de Procedimiento Civil establece que el Acta de Remate, extendida en el registro del secretario del tribunal que intervenga en el remate, valdr como escritura pblica, para el efecto del art. 1801 del CC. Sin embargo, debe extenderse la pertinente escritura pblica, que ser suscrita por el rematante y el juez, el segundo como representante legal del vendedor. En dicha escritura, debe insertarse el Acta de Remate. De esta forma, podemos afirmar que en toda compraventa en remate, hay a la postre dos escrituras pblicas de compraventa, una provisoria, otra definitiva. En las ventas forzadas, adems ser necesario que stas se efecten en pblica subasta, previa tasacin si se trata de inmuebles y publicacin de avisos. b. LA COSA VENDIDA. No puede faltar la cosa vendida, pues de otra manera faltara el objeto de la obligacin del vendedor y carecera de causa la obligacin del comprador: no habiendo objeto y causa para los contratantes, no hay contrato. Por consiguiente, debe reunir los siguientes requisitos: 1) Debe ser comerciable y enajenable. 2) Debe ser singular, y determinada o determinable. 3) Debe existir o esperarse que exista. 4) No debe pertenecer al comprador. 1) DEBE SER COMERCIABLE Y ENAJENABLE (ART. 1461 EN RELACIN AL ART. 1810). Una cosa es comerciable cuando puede ser objeto de un acto jurdico. Por regla general, las cosas comerciables son tambin enajenables, pero excepcionalmente, puede ocurrir que la cosa, no obstante su carcter comerciable, a pesar de estar incorporada al patrimonio de una persona, no pueda transferirse. Tal acontece con los derechos personalsimos. De tal forma, para que una cosa comerciable pueda venderse, deber tambin ser enajenable, exigencia que previene el art. 1810, y que segn los autores, el art. 1810 no se aplica a los casos contemplados en los nmeros 3 y 4 del art. 1464, pues slo estos son normas imperativas. En consecuencia, bien puede venderse una cosa embargada, por ejemplo, sin autorizacin del juez ni el consentimiento del acreedor, sin perjuicio que mientras subsista el embargo, no podr verificarse la tradicin, a menos que se otorgue dicha autorizacin o se preste tal consentimiento7.
Sin embargo, la jurisprudencia ha ido en contra de esta visin, fallando reiteradamente que hay objeto ilcito en la venta del inmueble embargado por decreto judicial hecha sin la autorizacin del juez o el consentimiento del acreedor, como quiera que si bien el contrato de compraventa no transfiere por s solo el dominio de la cosa vendida, constituye un acto de enajenacin (?), pues el Legislador, al emplear el trmino enajenacin en el art. 1464 del CC., no lo hace en el sentido estricto de transferencia de dominio (??).
2. DEBE SER SINGULAR, Y DETERMINADA O DETERMINABLE. Se trata de la aplicacin de las reglas generales en materia de obligaciones, especficamente en lo que respecta al objeto de las mismas: si la cosa que se vende fuere indeterminada, no habr contrato por falta de objeto; y por lo mismo la determinacin debe ser a lo menos en cuanto a su gnero. En cuanto a la cantidad, se aplican las reglas generales (art. 1461). La cosa vendida debe ser tambin singular (art. 1811). La ley no acepta la venta de universalidades jurdicas. Puede s una persona vender todo lo que tiene, pero enumerando sus bienes, y desde ese momento, estamos ante una venta a ttulo singular, y siempre y cuando se haga por escritura pblica8. 3. DEBE EXISTIR O ESPERARSE QUE EXISTA. Se aplica aqu la regla del art. 1461, y a partir de ella (junto con el art. 1813) cabe distinguir si la cosa no existe pero se espera que exista, y si existe pero deja de existir antes de celebrar el contrato. En el primer caso, no habr contrato por falta de objeto. En el segundo caso, el contrato ser vlido, debiendo entonces (sub)distinguir, si estamos ante un contrato condicional o aleatorio. Aunque en ambos casos es necesario que haya una expectativa razonable y fundada de que la cosa llegue a existir, por regla general es el contrato condicional, y lo excepcional el aleatorio, conforme lo expresa el art. 1813, 4) LA COSA VENDIDA NO DEBE PERTENECER AL COMPRADOR (ART. 1816.1), so pena de nulidad absoluta. Pero para que se configure la nulidad, el comprador debe tener un dominio absoluto y pleno sobre la cosa. Por ello, si la venta la hace el fideicomisario al fiduciario, es vlida. VENTA DE COSA AJENA (ART. 1815). La ley exige que la cosa no pertenezca al comprador, pero nada establece en cuanto a que deba pertenecer al vendedor. De hecho, la venta de cosa ajena es vlida, y no puede ser de otra manera en nuestro Derecho, porque el contrato de compraventa slo impone al vendedor la obligacin de entregar la cosa y porque habiendo una cosa sobre la que recaiga el consentimiento de las partes que sea determinada o determinable y lcita, el contrato puede formarse vlidamente. La obligacin del vendedor no es hacer dueo de la cosa al comprador, sino darle la posesin pacfica de la cosa. Por ello, la nica accin que no se puede entablar ante la venta de cosa ajena, es la de nulidad del contrato, pues la propiedad del vendedor no es requisito de validez (ni menos de existencia) de la venta. En consecuencia, dada la validez del contrato, nacen para las partes las obligaciones propias de la venta: el vendedor se obliga a entregar la cosa (con todos los posibles efectos que el incumplimiento de dicha obligacin puede producir), y el comprador queda obligado a pagar el precio (sin que pueda negarse a pagarlo alegando que la cosa era ajena). De este panorama se pueden extraer los efectos que produce la venta de cosa ajena:
Los arts. 1409, a propsito de las donaciones, y 2056 en relacin a la sociedad, constituyen normas similares a la del art. 1811, y de los cuales se concluye una prohibicin general de celebrar actos a ttulo universal.
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a. Respecto del dueo de la cosa: El contrato no puede afectarle, porque no ha sido parte del mismo: le es inoponible9. Por consiguiente, para conocer el panorama de los derechos del dueo, hay que distinguir si la cosa ha sido o no entregada al comprador. Si no ha sido entregada puede el comprador ejercer las acciones que le confieren los arts. 1489 y 1873. Si el vendedor ya entreg la cosa ajena al comprador, el dueo tiene a salvo su derecho para reivindicar la cosa de manos del comprador mientras ste no la adquiera por prescripcin10. Si el dueo de la cosa la reivindica antes que se extinga su derecho, el comprador podr ejercer su derecho de pedir que se cite de eviccin al vendedor. Y si el comprador logra adquirir la cosa por prescripcin antes de que accione el primitivo dueo, el ltimo habr perdido el dominio de la cosa definitivamente. b. Entre el comprador y el vendedor: si se hizo la entrega es lgico que la tradicin que sigue a la venta no hacen dueo al comprador; el comprador slo queda como poseedor s adquiere la calidad de poseedor, pudiendo llegar a ser dueo en definitiva, mediante la prescripcin adquisitiva (art. 683), ordinaria o extraordinaria segn si tena posesin regular o irregular (arts. 2506, 2507, 2508, 2510, 1 y 2511). Si el vendedor no logra entregar la cosa al comprador, ste tiene derecho a exigir la resolucin del contrato o su cumplimiento, con indemnizacin de perjuicios. Si el dueo interpone accin reivindicatoria, el comprador tiene derecho a citar al vendedor para que comparezca al saneamiento de la eviccin. c. Ratificacin de la venta por el dueo (art. 1818): Al ratificarse la venta por el dueo, ste toma sobre s las obligaciones del vendedor, y el contrato se entender como celebrado entre l y el comprador. ALESSANDRI estima que habra aqu de parte del primitivo vendedor una especie de estipulacin por otro o de promesa de hecho ajeno. Nosotros creemos que se trata de una cesin de contrato. d. Adquisicin posterior del dominio por el vendedor (art. 1819): En este caso, si quien vendi llega a ser dueo despus de celebrar el contrato de venta, la ley entiende que la tradicin hecha en favor del primer comprador, surte todos sus efectos, desde la fecha en que ella se efectu, y no desde la fecha en que el vendedor lleg a ser dueo. El art. 1819 constituye una aplicacin del art. 682. c. EL PRECIO. Es el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa (art. 1793) y debe consistir en dinero, ser real y serio y ser determinado o determinable. 1. DEBE CONSISTIR EN DINERO. Es de la esencia de la compraventa que el precio se pacte en dinero. Lo que no es esencial es que se pague en dinero, porque despus de constituida la obligacin del comprador de pagar el precio puede ser novada, o a travs de una dacin en pago.
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El art. 1818 lo reconoce expresamente as, al establecer que la venta de cosa ajena, ratificada despus por el dueo, confiere al comprador los derechos de tal (entindase de dueo, pese a la redaccin del prece pto) desde la fecha de la venta. 10 Y slo aqu es relevante el conocimiento del comprador en torno a la ajenidad de la cosa, pues si saba que era ajena, el plazo para adquirir por la prescripcin adquisitiva ser forzosamente de 10 aos.
Puede ocurrir que el precio consista parte en dinero, parte en otra cosa. En este caso (art. 1794) si el dinero vale ms que la cosa habr compraventa, y a la inversa, permuta. Si la cosa y el dinero valen lo mismo, habr compraventa, pues el art. 1794 dice que para haber permuta, la cosa debe valer ms que el dinero.. 2. DEBE SER REAL Y SERIO. El precio debe ser fijado de tal manera, que se manifieste que realmente el vendedor tiene derecho a exigirlo y el comprador la obligacin de pagarlo. Por este motivo, no es precio real el que es simulado (cuando tiene por objeto, por ejemplo, simular una donacin); tampoco es real el precio irrisorio y ridculo. Pero si bien debe ser real y serio, no es menester que sea justo: precio justo es el que equivale al valor de la cosa, en oposicin a precio vil, que no refleja tal equivalencia. El precio vil (que no alcanza a ser irrisorio) no obsta, por regla general, a la validez del contrato de compraventa. Slo excepcionalmente, en la compraventa de inmuebles, la ley exige una justicia relativa en el precio, operando la lesin enorme. 3. DEBE SER DETERMINADO O DETERMINABLE. El precio es determinado, cuando se le conoce con toda precisin, cuando se sabe exactamente a cunto asciende. El precio es determinable, cuando no se indica exactamente su monto, pero se dan las bases para llegar a conocerlo, en el propio contrato. Sea determinado o determinable, el precio no puede quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes, porque es de la esencia de la compraventa que las partes sepan, desde el momento de celebrar el contrato, a qu se obligan, y sabemos que la venta se reputa perfecta, por regla general, desde que las partes se han puesto de acuerdo en la cosa y en el precio. Si se deja la determinacin del precio al arbitrio de uno de los contratantes, quiere decir que las partes no se han puesto de acuerdo en el mismo, y por tanto no puede haber compraventa. Pero no es un obstculo para que exista compraventa, la circunstancia que la determinacin del precio quede al arbitrio de un tercero, cuando las partes as lo han convenido (art. 1809). v. CAPACIDAD PARA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA. Por regla general, toda persona es capaz para celebrar el contrato de venta salvo quienes la ley declara inhbiles para celebrar ste contrato, caso en el cual estamos frente a alguna incapacidad especial. Dichas incapacidades especiales pueden ser de dos clases: dobles o simples. Son dobles, cuando se prohbe a ciertas personas, en determinadas circunstancias, y en trminos absolutos, celebrar contratos de compraventa, sea con ciertas personas, sea con cualquiera persona, en la medida que se presenten las circunstancias previstas por la ley. Son simples, cuando la prohibicin slo se refiere a vender o a comprar determinados bienes de ciertas personas.
A. COMPRAVENTA ENTRE MARIDO Y MUJER NO SEPARADOS JUDICIALMENTE: ART. 1796.
Adolece de nulidad absoluta la compraventa celebrada entre cnyuges, salvo que se encuentren judicialmente separados. Esta prohibicin tiene por fundamento resguardar los intereses de los acreedores del marido o de la mujer, que podran verse burlados, si el marido o la mujer deudores vendieren sus bienes ms importantes a su cnyuge, sustrayndolos
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as del derecho de prenda general de sus acreedores. La ley pareciera presumir que la venta entre cnyuges forzosamente sera simulada. Adems, la ley tambin prohbe las donaciones irrevocables entre cnyuges, y de permitirse entre ellos la compraventa, bien podra simular tal donacin, especialmente cuando se pacta a vil precio. La prohibicin del art. 1796 se refiere a toda clase de compraventas, sea por escritura pblica o privada, voluntaria o forzada, y de cualesquiera clase de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales. Ninguna influencia tendr en esta materia el rgimen de bienes que vincule a los cnyuges: sea este el de sociedad conyugal, separacin de bienes o participacin en los gananciales, la compraventa ser nula.
B. COMPRAVENTA ENTRE EL PADRE O LA MADRE Y EL HIJO SUJETO A PATRIA POTESTAD: ART. 1796.
El fundamento de la prohibicin reside en el manifiesto conflicto de intereses que se planteara en una compraventa en la que, por ejemplo, el padre, por s, comprase bienes a su hijo menor, actuando ste representado por el comprador. Algunos han sostenido que la prohibicin no se extiende al menor que acta en ejercicio de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de obtener la pertinente autorizacin judicial, si se trata de bienes races. No parece aceptable tal opinin, pues el artculo 1796 es norma especial, frente a los artculos 251 y 254. Esta prohibicin tambin es doble, para comprar y vender, y su infraccin acarrea nulidad absoluta.
C. VENTA POR ADMINISTRADORES DE ESTABLECIMIENTOS PBLICOS: ART. 1797.
La disposicin no sera ms que una aplicacin del principio de Derecho Pblico segn el cual las autoridades no tienen ms facultades que aquellas que expresamente les confiere la ley. La venta adolecer de nulidad absoluta. Se trata de una incapacidad simple, slo para vender.
D. PROHIBICIN DE COMPRAR CIERTOS BIENES QUE PESA SOBRE LOS EMPLEADOS PBLICOS: ART. 1798, PRIMERA PARTE.
Al empleado pblico se prohbe comprar los bienes que se vendan por su ministerio, sean estos bienes pblicos o particulares. Esta prohibicin rige para toda clase de ventas, voluntarias o forzadas, en pblica subasta o por licitacin privada. Estamos ante una prohibicin simple, para comprar, cuya infraccin acarrea nulidad absoluta.
E. PROHIBICIN A LOS JUECES, ABOGADOS, PROCURADORES Y OTRAS PERSONAS QUE SE DESEMPEAN EN EL MBITO JUDICIAL: ART. 1798.
Se prohbe a los jueces, abogados, procuradores o notarios comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio. La prohibicin rige an cuando se efecte la venta por subasta pblica. Cabe sealar que los abogados y procuradores no pueden comprar los bienes que se vendan en el litigio ni an con el consentimiento del cliente, pues el art. 1798 no contempla excepciones.
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La infraccin al art. 1798 origina nulidad absoluta. Se trata de una incapacidad especial simple, slo para comprar.
F.
COMPRA DE LOS BIENES DEL PUPILO, HECHA POR SUS TUTORES O CURADORES: ART.
1799. El art. 1799 se remite a lo prevenido en el ttulo De la administracin de los tutores y curadores. El art. aplicable a la materia es el 412, que distingue entre bienes muebles e inmuebles: dicho precepto impide la compra de bienes muebles del pupilo por el tutor o curador, su cnyuge, parientes mencionados en el artculo o alguno de sus socios, sin la autorizacin de los otros tutores o curadores generales que no estn implicados de la misma manera, o por el juez en subsidio. Y el inciso 2 del art. 412 prohbe en trminos absolutos al tutor o curador comprar bienes races del pupilo, o tomarlos en arriendo. Por regla general, las infracciones a los arts. 1796 a 1800, ocasionan nulidad absoluta; pero la regla tiene excepciones, y una de ellas es el inciso 1 del art. 412, en relacin al art. 1799. Nos encontramos ante una incapacidad especial simple, de compra.
G. COMPRA POR EL MANDATARIO, SNDICO O ALBACEA: ART. 1800.
La referencia no es exacta en cuanto a los albaceas, porque el art. 1294 somete a stos a las mismas reglas aplicables a los tutores y curadores, y entre ellas, el art. 412. Tratndose del mandatario, el art. 2144, en las normas del mandato, establece una doble limitacin: no puede el mandatario comprar las cosas que el mandante le orden vender, ni puede el mandatario vender de lo suyo al mandante, lo que ste le ha ordenado comprar. Pero en uno y otro caso, el mandante puede autorizar expresamente que el mandatario compre para s o venda de lo suyo, lo que el primero le orden vender y comprar, respectivamente. La norma no es entonces prohibitiva, sino imperativa de requisito. Por ello, su infraccin produce nulidad relativa y no absoluta. Lo dicho respecto de los mandatarios es perfectamente aplicable a los sndicos de quiebras, los que, en cuanto a la administracin y realizacin de los bienes del fallido, son verdaderos mandatarios, o ms bien, representantes legales. Los sndicos, en efecto, no pueden comprar para s los bienes que, en su carcter de tales, deben vender para que se paguen los acreedores del fallido.
VI. MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
El contrato de compraventa puede contener las modalidades generales de todo contrato, o las especiales que se reglamentan en el ttulo de la compraventa. A las modalidades generales se refiere el art. 1807, mientras que las especiales se establecen en los arts. 1821, 1822 y 1823. Estas ltimas son: trata de cosas que se aprecian segn su cantidad, pudiendo ser en bloque, o al peso, cuenta o medida. Cuando no es menester pesar, contar o medir para determinar la cosa vendida o el precio, la venta se har en bloque; por el contrario, cada vez que sea necesario pesar, contar o medir para la determinacin de la cosa vendida o el precio, la venta se har al peso, cuenA. VENTA AL PESO, CUENTA O MEDIDA: Se
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ta o medida, y en este ltimo caso, son distintos los efectos de la venta si se cuenta, pesa o mide para determinar la cosa o el precio. Si se requieren pesar, contar o medir para establecer el precio total, la venta es perfecta, desde que las partes han convenido en la cosa y en la forma de fijar el precio, que consistir precisamente en pesar, contar o medir. Y el riesgo de la cosa comprada pertenece al comprador (art. 1821.1). Si se requiere pesar, contar o medir para determinar la cosa misma, la venta tambin es vlida desde que se celebra el contrato, pero los riesgos de la cosa vendida sern de cargo del comprador desde que las cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas (art. 1821.2). VENTA A PRUEBA O AL GUSTO (art. 1823). Debe estipularse expresamente que se vende a prueba, salvo que se trate de cosas que se acostumbra vender de este modo (art. 1823.2). Y la venta no se reputa perfecta mientras el comprador no declare que le agrada la cosa de que se trata. As, mientras el comprador no declare, el riesgo de la prdida o el beneficio derivado de la mejora de la cosa, pertenece al vendedor.
VII. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. B.
Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que engendra para las partes, y como es un contrato bilateral, desde el momento mismo de su celebracin origina obligaciones a cargo de ambas partes. Para el vendedor, las obligaciones de entregar y sanear la cosa; para el comprador, las obligaciones de pagar el precio y la de recibir la cosa que le entrega el vendedor. A. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. Segn el art. 1824, las obligaciones del vendedor se reducen en general (es decir, que usualmente contrae el vendedor, pues como veremos, la segunda obligacin no se contrae necesariamente por ste) a dos: la entrega o tradicin de la cosa vendida y el saneamiento de la cosa vendida. Esta ltima se descompone a su vez en dos: el saneamiento de la eviccin y el saneamiento de los vicios redhibitorios.
A.1 OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA.
El vendedor no slo debe poner la cosa a disposicin del comprador, sino que si se trata de una especie o cuerpo cierto, debe adems conservarla hasta la entrega y emplear en su custodia el debido cuidado: rigen las reglas generales contenidas en los arts. 1548 y 1549. Y si la cosa vendida se pierde o deteriora a consecuencia de un caso fortuito, la prdida o deterioro es de cargo del comprador (arts. 1820 y 1550). Excepcionalmente, el riesgo es de cargo del vendedor cuando las partes expresamente han pactado que ser de cargo del vendedor la prdida o deterioro que sobrevenga an por caso fortuito, cuando la venta es condicional (art. 1820), en la venta al peso, cuenta o medida en que las operaciones de pesar, contar o medir tienen por objeto determinar la cosa vendida, la prdida, deterioro o mejoras pertenecen al comprador solamente desde el momento en que se realizan tales operaciones, en la venta al gusto, los riesgos son del comprador desde que manifiesta que la cosa le agrada.
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ALCANCE DE LA OBLIGACIN DE ENTREGA DEL VENDEDOR. La obligacin del vendedor no concluye con la entrega, pues se extiende al amparo que debe prestar al comprador en la posesin pacfica y tranquila de la cosa, de manera que pueda gozar de la misma en los mismos trminos que el propietario. Surge aqu la cuestin de saber si es o no de la esencia del contrato de compraventa que el vendedor haga dueo de la cosa vendida al comprador, o en otros trminos, si es necesario que le haga transferencia del dominio. Si se responde afirmativamente, resultara que si el vendedor no hace transferencia del dominio al comprador, no habra cumplido con su obligacin de entregar, y el comprador podra pedir la resolucin del contrato, de acuerdo con el artculo 1489. El derecho francs no acept la doctrina del Derecho Romano, regulando la compraventa como un modo de adquirir el dominio. Siendo as, se comprende que si el vendedor no es dueo de la cosa, no puede haber transferencia del dominio, y por eso, en el derecho civil francs la venta de cosa ajena no es vlida. Nuestro CC., en cambio, s acept el principio romano de que los contratos slo sirven de ttulo para adquirir el dominio, pero no son modo de adquirirlo; y dentro de la doctrina de ste, aceptada por nuestro Cdigo, el vendedor no estaba obligado a transferir el dominio al comprador, siendo el objeto del contrato de compraventa el proporcionar el goce tranquilo y pacfico de la cosa vendida. En otros trminos, el vendedor se obliga a dar al comprador la plenitud de los derechos que l tiene sobre la cosa, y es por eso que la venta, en ciertos casos, obliga a transferir el dominio, y ello sucede cuando el vendedor es propietario de la cosa. Si el vendedor est obligado a proporcionar al comprador el goce tranquilo y pacfico de la cosa, est obligado a despojarse del dominio cuando lo tenga. Pero si el vendedor no es propietario de la cosa que vende, cumple su obligacin entregando lo que sobre la cosa tiene; y la prueba de lo anterior, la tenemos en el art. 1815 que valida la venta de cosa ajena. De lo expuesto se desprende una importante conclusin: si el comprador llega a saber que el vendedor no era dueo de la cosa que le ha entregado, no tendr por ese solo hecho accin alguna en su contra. Solamente la tendr cuando sea despojado de la cosa por actos del dueo, en ejercicio de su dominio. FORMA EN QUE DEBE HACERSE LA ENTREGA DE LA COSA VENDIDA. De acuerdo a lo dispuesto en el art. 1824.2, la entrega de la cosa vendida deber hacerse en conformidad a las reglas de la tradicin, lo que no obsta a que, cuando corresponda, debe haber entrega real, por aplicacin del art. 1548. MOMENTO DE LA ENTREGA. La entrega de la cosa debe hacerse inmediatamente despus de celebrado el contrato, si nada se hubiere estipulado (art. 1826.1). Si el vendedor no entrega la cosa vendida en el tiempo convenido o de no haber estipulacin inmediatamente de celebrado el contrato, el comprador puede pedir la resolucin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios (art. 1826.2), en la medida que haya pagado el precio, o que est llano a pagarlo o que haya estipulado pagar a plazo. CONTENIDO DE LA ENTREGA. Dispone el art. 1828 que ha de entregarse lo que reza el contrato. Es decir, la cosa misma que es objeto de la compraventa, y si se trata de un inmueble, deber entregarse con todos sus accesorios, que segn el art. 570 y siguientes, se reputan inmuebles por destinacin.
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ENTREGA DE LOS PREDIOS RSTICOS. La regla de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, recibe especial aplicacin en la venta de bienes races, y como esta reviste en concepto de la ley mayor importancia, ha reglamentando en los arts. 1831 a 1836 los efectos que se producen cuando el vendedor no entrega al comprador la extensin de terreno sealada en el contrato. Las reglas que se establecen en estos artculos son distintas, segn que el predio se venda con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto. Las disposiciones de los arts. mencionados se aplican a los predios rsticos y no a los urbanos. En efecto, la historia fidedigna del establecimiento de la ley comprueba lo anterior: en los proyectos del CC., el art. 1831 se refera a la venta de fincas, expresin genrica que abarca tanto a los predios rsticos como urbanos. En la revisin, se sustituy la palabra finca por la expresin predios rsticos, lo que pone en evidencia la intencin de limitar a estos ltimos el alcance de sus disposiciones. Segn el art. 1831, un predio rstico puede venderse con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto, siendo distintas las consecuencias que resultan de una u otra frmula. LA REGLA GENERAL ES QUE LOS PREDIOS RSTICOS SE ESTIMAN VENDIDOS COMO ESPECIE O CUERPO CIERTO y no en relacin a su cabida, porque el art. 1831, despus de determinar los diversos casos en que la venta se entiende hecha con relacin a la cabida, dice en su inciso final que en todos los dems casos se entender que el predio se vende como una especie o cuerpo cierto. De lo anterior se desprende que cada vez que se vende un predio rstico sin hacer ninguna de las enunciaciones que segn el art. 1831 indican que el predio se vende en relacin a su cabida, habra que entender que se ha vendido como un cuerpo cierto. Este ser un hecho que en cada caso determinar el juez, en atencin a las circunstancias del contrato, porque se trata de una cuestin que depende exclusivamente de la voluntad de las partes, lo que no obsta para dar la regla general anteriormente expuesta. CUNDO SE ENTIENDE QUE LA VENTA ES EN RELACIN A LA CABIDA. Por cabida, se entiende la superficie del inmueble, normalmente expresada en hectreas11 o en metros cuadrados, segn se trata de predios rsticos o urbanos. As, por ejemplo, se vende por cabida, cuando se estipula que se paga $ 1.000.000.- por hectrea o 10 Unidades de Fomento por metro cuadrado, siendo entonces determinante la superficie del fundo o lote. Cabe precisar que aun cuando el inciso 2 del art. 1831 seala que la venta se hace en relacin a la cabida siempre que sta se exprese de cualquier modo en el contrato, esta aseveracin no es tan exacta, pues no basta hacer referencia a la cabida para que la venta se entienda hecha en tal forma; en efecto, del estudio del art. 1831 se desprende que la venta se hace con relacin a la cabida cuando sta ha sido determinada en el contrato, cuando adems ha sido un elemento determinante en la celebracin del contrato y cuando el precio se ha fijado en relacin a dicha cabida. En cambio, cuando en el contrato se ha sealado la cabida solamente por va informativa, cuando no se ha contratado en atencin a ella, sino tomando como elementos determinantes -entre otros- la ubicacin del predio, su destinacin, su cabida, etc., la venta se entender hecha como cuerpo cierto.
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En ttulos ms antiguos, se alude a veces a cuadras.
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EFECTOS DE LA VENTA EN RELACIN A LA CABIDA. De acuerdo al art. 1832, pueden presentarse dos situaciones cuando el vendedor no entrega el predio con la extensin y superficie que el contrato indica: 1 La primera situacin es que la cabida real sea mayor que la cabida declarada en el contrato. Para determinar los derechos que tiene el comprador, hay que distinguir nuevamente dos casos: En el primer caso, el precio que corresponde a la cabida sobrante, no excede a la dcima parte del precio de la cabida real: en este caso, el nico efecto es que el comprador est obligado a aumentar proporcionalmente el precio para pagar el exceso. En el segundo caso, el precio que debe pagarse por la cabida sobrante, excede en ms de una dcima parte el precio de la cabida real: en este caso, podr el comprador aumentar proporcionalmente el precio o desistirse del contrato, a su arbitrio; y si opta por la ltima alternativa, vale decir por pedir la resolucin del contrato, tendr derecho a indemnizacin de perjuicios. 2 La segunda situacin que contempla el art. 1832, en su inciso 2, es aquella en que la cabida real es menor que la cabida declarada. Tambin hay que distinguir dos casos: En el primer caso, el precio de la cabida que falta no alcanza a la dcima parte del precio de la cabida completa: en este caso, el vendedor est obligado a completar la cabida y si esto no fuere posible, o si el comprador no lo exigiere, se rebajar proporcionalmente el precio a fin de que el comprador pague lo que efectivamente ha recibido. En el segundo caso, esto es, cuando el precio de la cabida que falta alcanza a ms de la dcima parte del precio de la cabida completa, podr el comprador aceptar la disminucin del precio o desistirse del contrato y pedir la correspondiente indemnizacin de perjuicios. EFECTOS DE LA VENTA DEL PREDIO COMO ESPECIE O CUERPO CIERTO (art. 1833). En teora, la situacin que se produce es distinta segn que la venta se haga o no con sealamiento de linderos. Si no se han sealado linderos, no habr aumento ni rebaja del precio cualquiera que sea la cabida real; pero si se han sealado los linderos, el vendedor estar obligado a entregar todo el terreno comprendido dentro de ellos, y en caso de que no lo haga, se aplicar el inciso 2 del art. 1832, es decir, si la parte que falta es inferior a la dcima parte de la cabida declarada, se rebajar el precio; y si excede a esa dcima parte, podr rebajarse el precio o desistirse del contrato el comprador. Pero las alternativas expuestas son tericas, porque en la prctica, siempre deben sealarse los linderos. De lo contrario, el predio no ser inscrito por el Conservador de Bienes Races, conforme a lo previsto en el Reglamento Conservatorio, arts. 78 y 82. PRESCRIPCIN. Dispone el art. 1834 que las acciones que se originan en los arts. 1832 y 1833, prescribirn en el plazo de un ao, contado desde la entrega. Se trata de una prescripcin de corto plazo.
A.2. OBLIGACIN DE SANEAMIENTO.
La segunda obligacin que la compraventa impone al vendedor es el saneamiento de la cosa vendida. El vendedor no cumple su obligacin con la sola entrega de la cosa al comprador, sino que es necesario adems que la entregue en condiciones tales, que el com16
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prador pueda gozar de ella tranquila y pacficamente, a fin de que pueda obtener la utilidad que se propuso al celebrar el contrato. Puede suceder que despus de entregada la cosa, no le sea posible al comprador usar y gozar de la misma tranquila y pacficamente, sea porque hay personas que tienen derechos sobre la cosa vendida anteriores al contrato de compraventa o porque la cosa vendida adolezca de vicios o defectos que la hagan inepta para obtener de ella la utilidad que el comprador se propona. En cualquiera de estas circunstancias, el vendedor no habr cumplido su obligacin, porque esta, como hemos dicho, no es solamente la de entregar, sino tambin la de proporcionar al comprador la posesin tranquila y pacfica de la cosa. CARACTERSTICAS DE LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO. Es una obligacin de la naturaleza del contrato de compraventa: se entiende incorporada en ella sin necesidad de clusula especial, pero las partes pueden excluirla o limitar su alcance, mediante estipulacin expresa. La obligacin de entrega, en cambio, es de la esencia de la compraventa. La obligacin de saneamiento tiene un carcter eventual, puede o no hacerse exigible, segn acontezcan o no los hechos descritos. Cuando el comprador es turbado en su posesin por actos de un tercero que pretende derechos sobre la cosa (eviccin), o cuando se trata de defectos ocultos que imposibilitan al comprador para sacar provecho de ella (vicios redhibitorios). I. SANEAMIENTO DE LA EVICCIN. Puede definirse la eviccin como la privacin del todo o parte de la cosa comprada que sufre el comprador a consecuencia de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta. Eviccin viene del latn evincere, que quiere decir derrotar, despojar o vencer a otro en un litigio; y efectivamente, la eviccin es la derrota que sufre el comprador en un litigio. La eviccin no es pues un derecho o una obligacin, sino que un hecho que produce consecuencias jurdicas: da al comprador el derecho a reclamar el saneamiento e impone al vendedor la obligacin de sanear. REQUISITOS DE LA EVICCIN. 1 Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada, a consecuencia de un derecho que reclame un tercero. La privacin puede ser total o parcial; es total, en el caso de que el tercero sea dueo de toda la cosa o acreedor hipotecario del bien raz; ser parcial, cuando el tercero sea comunero de la cosa, o cuando se le reconozca tener sobre ella un usufructo, censo o servidumbre. 2 Que la eviccin se produzca por sentencia judicial, que desposea total o parcialmente al comprador de la cosa. De ah que no hay obligacin de sanear los reclamos extrajudiciales de terceros, ni las turbaciones de hecho. 3 Que la privacin que sufra el comprador, tenga una causa anterior a la venta (art. 1839), pues de otra manera el despojo o la privacin que sufre el comprador, no puede ser imputable a culpa o hecho del vendedor.
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CITACIN DE EVICCIN. Interpuesta la demanda por el tercero en contra del comprador, nace inmediatamente para el vendedor la obligacin de amparar al comprador en la posesin y goce de la cosa, que se traduce en la intervencin personal y directa del vendedor en el juicio, asumiendo el rol del demandado. A fin de que esta intervencin se efecte, el art. 1843 establece que el comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderlo. La citacin de eviccin es entonces el llamamiento que en forma legal hace el comprador a su vendedor, para que comparezca a defenderlo al juicio. Esta citacin es de tal relevancia, que si el comprador la omitiere, el vendedor no ser obligado al saneamiento. En efecto, si el comprador no le hace saber la existencia del juicio, no puede culprsele de que no haya defendido al comprador. La negligencia, en tal caso, es del ltimo. EFECTOS DE LA CITACIN DE EVICCIN. Citado el vendedor, puede asumir dos actitudes: comparecer a defender al comprador o eludir su obligacin. NO COMPARECE A DEFENDER AL COMPRADOR: el vendedor ser responsable, en principio, de la eviccin (art. 1843). Pero puede suceder que el juicio se haya perdido porque el comprador dej de oponer en defensa suya alguna excepcin que slo l poda deducir. En tal evento, el vendedor no ser responsable, aunque no haya comparecido a defender al comprador. As, por ejemplo, si el comprador, habiendo posedo la cosa el tiempo suficiente o agregando a su posesin la de sus antecesores, puede invocar la prescripcin adquisitiva y no lo hace (art. 1843.2). EL VENDEDOR COMPARECE A DEFENDER AL COMPRADOR: se seguir en su contra el litigio, sin perjuicio que el comprador pueda seguir actuando en el proceso, como parte coadyuvante, en defensa de sus intereses (art. 1844). Cabe sealar que el comprador no slo podr sino que deber intervenir en el juicio si cuenta con excepciones que slo l puede oponer, puesto que si no lo hace, el vendedor quedar exento de responsabilidad. Al comparecer el vendedor, puede asumir dos actitudes: allanarse o no al saneamiento de la eviccin (art. 1845). Si se allana, termina el juicio y sobreviene su responsabilidad indemnizatoria. Si controvierte, se sujeta a las resultas del juicio El comprador puede concordar con el vendedor y dar por terminado el juicio, restituyendo la cosa al tercero demandante y siendo debidamente indemnizado por el vendedor; o no conformarse con la actitud del vendedor y optar por seguir el juicio por su propia cuenta. En el ltimo caso, si la eviccin se produce en definitiva, el vendedor est obligado a indemnizar al comprador, pero como no es justo hacerle responder por los gastos del juicio que quiso evitar, ni hacerle pagar los frutos devengados durante el juicio que el comprador se vio obligado a restituir, se exime al vendedor de responder por tales conceptos. INDEMNIZACIONES EN CASO DE EVICCIN TOTAL. El art. 1847 seala los diversos aspectos que el vendedor debe indemnizar al comprador, en caso de eviccin total, vale decir, cuando es despojado ntegramente de la cosa: 1 Debe restituir el precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga menos.. 2 Debe pagar las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador.
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3 Debe pagar el valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1845. 4 Debe pagar las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda. 5 Debe pagar el aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo. INDEMNIZACIONES EN CASO DE EVICCIN PARCIAL. La situacin es distinta, segn sea la magnitud de la eviccin. Si la eviccin parcial es de tal magnitud que de haber sido conocida por el comprador, ste no habra celebrado el contrato, nace en su favor un derecho alternativo: pedir la resolucin del contrato (el Cdigo dice rescisin, impropiamente), o pedir el saneamiento parcial, con arreglo al art. 1847. EXTINCIN DE LA ACCIN DE SANEAMIENTO DE EVICCIN. Se extingue la accin por renuncia, por prescripcin o por casos especiales previstos por la ley. Renuncia. La obligacin de sanear la eviccin no es de la esencia del contrato de compraventa, sino de su naturaleza, de manera que las partes pueden convenir que se modifiquen sus efectos e incluso excluirla por completo. Pero la renuncia del saneamiento de la eviccin, esto es, la estipulacin acerca de que si la eviccin se produce, el vendedor no estar obligado a sanearla, no exime al vendedor de la obligacin de restituir el precio12; nicamente libera al vendedor de la obligacin de abonar todos los dems perjuicios que se indican en el art. 1847. Prescripcin. El derecho de citar de eviccin al vendedor no prescribe: es decir, mientras exista el peligro o posibilidad de que el comprador pueda ser perturbado en la posesin tranquila y pacfica de la cosa, existe tambin la posibilidad de poder citar de eviccin al vendedor. Mal que mal, la exigibilidad de la obligacin nace cuando el comprador es perturbado en la posesin de la cosa. Por ello, el derecho no puede prescribir mientras no se produzca una causa de eviccin. Por ello, el art. 1856, cuando dice que la accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos, se refiere al derecho que tiene el comprador para exigir del vendedor que le sanee la eviccin una vez producida; en otras palabras, se refiere a la accin que el comprador posee para exigir las prestaciones que indica el art. 1847. El plazo de 4 aos se aplica para todas las prestaciones del art. 1847, excepto en lo que respecta a la restitucin del precio, que prescribe en conformidad a las reglas generales, esto es, en 3 aos si el ttulo es ejecutivo y en 5 aos si se trata de una accin ordinaria. El plazo de prescripcin corre desde la fecha de la sentencia que produce la eviccin, o si esta no se ha producido por sentencia, desde la restitucin de la cosa (art. 1856).
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Slo en dos casos queda exonerado el vendedor de su obligacin de restituir el precio: si el que compr lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si el comprador expresamente tom sobre s el peligro de la eviccin, especificndolo.
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Por disposicin de la ley. En algunos casos, la ley libera al vendedor completamente de la obligacin de saneamiento, y en otros, slo parcialmente. Hay extincin parcial en las ventas forzadas, puesto que la indemnizacin se limita solamente a la devolucin del precio (art. 1851) o en el caso que el vendedor se allane a la demanda y por ende al saneamiento, pero el comprador prosiga por su cuenta el juicio y a la postre sea derrotado.. Hay extincin total si a pesar de no haber comparecido el vendedor al juicio despus de citado, el comprador sin embargo no opuso alguna excepcin que slo a l corresponda, y por ello fuere evicta la cosa (art. 1843.3), o si el comprador y el demandante, sin consentimiento del vendedor, se someten al juicio de rbitros, y stos fallen contra el comprador (art. 1846 N 1), o si el comprador perdi la posesin de la cosa por su culpa y de ello se sigui la eviccin: art. 1846 N 2. Se justifica que en este caso, no sea exigible el saneamiento de la eviccin, pues no se ha cumplido el tercer requisito de la misma, a saber, que la privacin que sufra el comprador, tenga una causa anterior a la venta. II. SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS. El CC. no los ha definido, pero s ha indicado las caractersticas que deben reunir los vicios para ser considerados redhibitorios: art. 1858. De este artculo, puede formularse la siguiente definicin de vicios redhibitorios: los vicios o defectos que existiendo en la cosa vendida al tiempo de la venta, y siendo ocultos, esto es, no conocidos por el comprador, hacen que ella no sirva para su uso natural o slo sirva imperfectamente, o sea, defectos fsicos de la cosa, su mala calidad, que impide o dificulta su uso natural. En tal sentido, los vicios redhibitorios slo pueden existir en las cosas corporales, pero no en los derechos. REQUISITOS DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS. 1 El vicio debe existir al tiempo del contrato, porque slo as son imputables al vendedor. Si hubieran aparecido despus del contrato no podra responsabilizarse al vendedor, a menos que hubieran existido en germen al tiempo de la venta, y se manifestaren con posterioridad en toda su gravedad. No es por lo tanto necesario que los vicios existan en toda su integridad al celebrarse el contrato. 2 El vicio debe ser grave. La cosa no sirve para su uso natural o slo sirve imperfectamente, de modo que sea de presumir que conocindolo, el comprador no la hubiere comprado o la habra comprado a un precio inferior13. 3 Que el vicio sea oculto. Esto quiere decir que el comprador no lo haya conocido al tiempo de celebrar el contrato. Si lo conoce y a pesar de eso compra la cosa, quiere decir que no le atribuye importancia al defecto. As, el vendedor que sabe que la cosa adolece del vicio, debe manifestarlo al comprador, y si no lo hace, el vicio ser oculto, y por lo tanto, redhibitorio. Pero no basta que el vicio no sea manifestado al comprador para que sea oculto; es menester, adems, que el comprador no lo haya conocido, sin negligencia grave de su parte, o que los vicios sean tales que no los haya podido conocer fcilmente en razn de su profesin u oficio. Si el comprador ha puesto al comprar la cosa el cuidado que ordinaria13
La ley ha exigido que los vicios tengan los caracteres de gravedad que en este artculo se sealan, porque de otra manera no habra vendedor seguro de que no se le entablare la accin de saneamiento por vicios redhibitorios, ya que en la prctica todas las cosas adolecen de algn vicio o defecto, por pequeo que sea.
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mente se pone en estos casos, no habra negligencia grave de su parte. Si a pesar de lo anterior no conoci los vicios, estos sern redhibitorios, puesto que no resaltaban al momento de hacer el examen que ordinariamente se hace al comprar una cosa. Pero si el comprador, en razn de su profesin u oficio, pudo conocer el vicio sin necesidad de haber hecho un examen muy acucioso o detenido, habr negligencia grave de su parte en ignorarlo y no podr despus pedir la resolucin del contrato. As, por ejemplo, si un mecnico compra un motor y a este la falta una pieza de vital importancia que a un mecnico no le puede pasar desapercibida con slo mirar el motor, no habr vicio redhibitorio. EFECTOS DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS. Segn el art. 1863, los contratantes pueden hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son. Pero sean los vicios ocultos por disposicin de la ley o por voluntad de las partes, ellos dan al comprador el derecho alternativo de ejercitar la accin redhibitoria establecida en los art. 1857 y 1860: Pedir la resolucin del contrato (los arts. 1.857 y 1860 hablan de rescisin, pero en verdad no hay nulidad relativa, sino incumplimiento de la obligacin de entrega, y por ende, una hiptesis de resolucin del contrato; curiosamente, en los proyectos de CC. previos al definitivo, e incluso en el aprobado, deca resolucin, pero Bello escribi rescisin en la correccin final). Pedir la rebaja del precio: accin quantis minoris. EXTINCIN DE LA ACCIN DE SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS. Renuncia. Al igual que el saneamiento por eviccin, el saneamiento de los vicios redhibitorios es de la naturaleza del contrato de compraventa, pudiendo las partes renunciar al mismo, es decir, estipular que el vendedor no responder de los vicios ocultos de la cosa. Pero an en el caso de renuncia, el vendedor estar obligado al saneamiento, si estaba de mala fe, es decir, cuando conoca los vicios y no los declar: art. 1859. Ventas forzadas. Tambin cesa la obligacin en este caso, por las mismas razones expuestas al tratar del saneamiento de la eviccin. Pero al igual que en la renuncia, si hay mala fe del vendedor, estar obligado al saneamiento y a la indemnizacin de perjuicios, y se entender que estaba de mala fe, cuando conoca los vicios y no los declar a peticin del comprador: art. 1865. Prescripcin. A este respecto, tenemos que distinguir entre la accin redhibitoria y la accin de rebaja del precio o cuanti minoris. La primera, esto es, la que tiene por objeto la resolucin del contrato de venta (o rescisin, como seala el Cdigo), prescribe en 6 meses, tratndose de cosas muebles, y en un ao tratndose de inmuebles. La accin de rebaja del precio o cuanti minoris prescribe en un ao si la cosa es mueble y en 18 meses si la cosa es inmueble: arts. 1866 y 1869. Los plazos anteriores pueden ser ampliados o restringidos por la voluntad de las partes, y comienzan a correr en todo caso desde la entrega real de la cosa, y no desde la entrega legal. Recordemos que esta circunstancia ha sido una de las que sirve de argumento para demostrar que la venta impone al vendedor la obligacin de efectuar la entrega material de la cosa.
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B. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. Las obligaciones del comprador tambin son dos: la de pagar el precio y la de recibir la cosa vendida.
B.1 OBLIGACIN DE RECIBIR LA COSA.
Esta obligacin es la contrapartida a la obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida. Consiste en hacerse cargo de la cosa, tomando posesin de la misma. Slo una disposicin alude a esta obligacin, el art. 1827, que seala los efectos que se producen cuando el comprador est en mora de recibir la cosa. 1 El comprador debe abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros, etc., en que se contenga lo vendido: es decir, en general, debe abonar al vendedor todos los perjuicios que se derivan de la mora. 2 Se atena la responsabilidad del vendedor, pues queda descargado del cuidado ordinario de la cosa, y slo ser responsable del dolo o de la culpa grave. El art. 1827 no excluye en todo caso la posibilidad para el vendedor, de pedir la resolucin o el cumplimiento forzado del contrato, con indemnizacin de perjuicios.
B.2 OBLIGACIN DE PAGAR EL PRECIO.
En la compraventa, el art. 1872 regula la materia: el pago del precio debe hacerse en el lugar y tiempo convenidos y en defecto de la estipulacin en el lugar y tiempo de la entrega, de lo cual se deduce que el pago del precio sera posterior, siquiera un instante, a la entrega de la cosa. Sin embargo, el comprador est autorizado a retener el precio cuando fuere turbado en el goce de la cosa o tuviere noticias de alguna accin real que pese sobre ella, y de que el vendedor no le ha dado conocimiento (art. 1872.2). Vemos por tanto que as como la ley autoriza al vendedor para retener la cosa cuando existe el riesgo de que el comprador no le pague el precio, autoriza tambin al comprador para retener el precio, cuando corre el riesgo de no obtener el goce pleno de la cosa comprada. Pero ni una ni otra causal permiten al comprador retener para si el precio: debe depositarlo, con autorizacin de la justicia, depsito que durar hasta que el vendedor haga cesar la turbacin; o afiance (caucione) las resultas del juicio.
VIII. PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Las partes pueden agregar al contrato de compraventa diversos pactos accesorios, siempre que sean lcitos (art. 1887). El CC. reglamenta tres de estos pactos accesorios en el ttulo de la compraventa: Pacto comisorio, Pacto de retroventa y Pacto de retracto.
A. PACTO COMISORIO.
Puede definirse este pacto como la condicin resolutoria de no pagarse el precio, expresada en el contrato: art. 1877. Rigen las reglas generales del pacto comisorio, que puede ser simple o calificado, ya estudiadas.
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LA COMPRAVENTA
B. PACTO DE RETROVENTA.
Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya costado la compra.. Se trata de reversar la venta: el vendedor le vende la cosa al comprador y ste despus se la vende al primer vendedor, que ahora asume el rol de comprador. En el Derecho Romano, el pacto de retroventa era un contrato de compraventa enteramente distinto e independiente del anterior contrato, celebrado en sentido diverso. En las legislaciones modernas no se ha seguido la doctrina romana: no se trata de un contrato enteramente distinto del anterior, aunque opere una nueva transferencia de dominio. En nuestra legislacin, al igual que en la francesa, el pacto de retroventa es lisa y llanamente una condicion resolutoria, que afecta por ende a la extincin del contrato. De tal manera, la transferencia de la cosa del comprador al vendedor, opera a consecuencia de una condicin resolutoria cumplida, que extingue el derecho del comprador. Se trata de una condicin resolutoria ordinaria puramente potestativa, porque no supone el incumplimiento de una obligacin y porque depende exclusivamente de la voluntad del acreedor, en este caso el primer vendedor. VENTAJAS E INCONVENIENTES DEL PACTO. Se trata de un pacto que presta servicios muy tiles en el campo de los negocios, tanto para el vendedor como para el comprador. Es til para el vendedor, porque mediante tal pacto puede obtener dinero de una cosa sin los trmites de una hipoteca o prenda. Es til para el comprador, porque mediante la hipoteca o la prenda no puede quedarse con la cosa sino despus de una accin judicial de desposeimiento, mientras que en virtud de este pacto, puede quedarse con la cosa sin trmite alguno, si el vendedor no le reembolsa el precio. Pero el pacto tambin presenta inconvenientes: sirve para ocultar prstamos usurarios o para disfrazar figuras jurdicas que la ley no admite, como la prenda pretoria, en la que el acreedor prendario puede quedarse con la cosa prendada por el solo hecho de no pagarle el deudor, sin mediar accin judicial alguna. El art. 2397, aplicable tambin a la hipoteca, prohbe la estipulacin de una clusula de esta naturaleza en la prenda, que los romanos llamaban lex comisoria. REQUISITOS PARA QUE OPERE EL PACTO DE RETROVENTA: 1 El vendedor debe reservarse la facultad de recobrar la cosa vendida en el propio contrato de compraventa. O sea, debe ser expreso y en el mismo contrato. Esta exigencia emana no slo de los trminos del art. 1881, sino de la naturaleza del pacto, que constituye, segn dijimos, una condicin resolutoria de la cual depende la extincin del derecho del comprador, siendo menester por tanto que al nacer este derecho, est afectado por tal condicin. Si se pacta con posterioridad al contrato, podra tratarse de una promesa de compraventa o de un contrato innominado, pero no estaramos ante un pacto de retroventa, y en todo caso no podra afectar los derechos de terceros. 2 Reembolso del precio por el vendedor. Al ejercer la accin del pacto de retroventa, el vendedor debe reembolsar al comprador el precio estipulado o a falta de estipulacin, lo que el comprador pag por la cosa. Este reembolso debe hacerse en el momento mismo de ejercerse el derecho por el vendedor.
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3 La accin debe ejercerse oportunamente. Es necesario que la accin que nace del pacto se ejerza dentro del trmino fijado por las partes o en su defecto por la ley. El plazo fijado por las partes no podr exceder de 4 aos (art. 1885). Este plazo no es propiamente un plazo de prescripcin, sino lo que en derecho se denomina un trmino de caducidad, porque el derecho se extingue por la sola llegada del plazo, sin que sea necesario que la otra parte lo alegue y una declaracin judicial que as lo establezca. REQUISITOS. 1 Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho. Se dice que no es suficiente que el vendedor requiera privadamente al vendedor, en una gestin extrajudicial, dentro del plazo estipulado o legal. Es necesario que intente una accin judicial. Creemos que lo anterior supone una hiptesis de conflicto, pues si el vendedor y el comprador estn de acuerdo y el segundo se allana a efectuar la restitucin, no ser necesario recurrir a la justicia. 2 Que al momento de ejercer la accin, el vendedor ponga el precio a disposicin del comprador. Debe reembolsar el vendedor al comprador la cantidad determinada que se estipulare o a falta de estipulacin, lo que se haya pagado en la compraventa. Este reembolso debe hacerse en el momento mismo de ejercitar la accin que emana del pacto de retroventa, segn lo da a entender el art. 1881, al emplear la expresin reembolsando, que indica accin simultnea. 3 Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno. La accin que nace del pacto de retroventa debe ejercitarse dentro del trmino fijado por las partes o por la ley. El plazo que fijen las partes, no podr exceder de 4 aos, y si fuere mayor, caducar el derecho en los cuatro aos (art. 1885.1). 4 Que se d el correspondiente aviso (art. 1885.2). El vendedor debe dar un aviso previo al comprador, con 6 meses de anticipacin se si trata de bienes races y de 15 das si se trata de bienes muebles. Con todo, si la cosa fuere fructfera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo, y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la restitucin demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos. CARCTER INTRANSFERIBLE DEL DERECHO EMANADO DEL PACTO DE RETROVENTA. De conformidad al art. 1884, el derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible, sin perjuicio que s puede transmitirse por causa de muerte.
C. PACTO DE RETRACTO.
Llamado tambin adictio in diem, es aqul en que las partes acuerdan que se resolver la venta si en un plazo determinado, que no puede pasar de un ao, se presenta un nuevo comprador que mejore el precio pagado (art. 1886). O sea, es una compraventa sobre la que pende una condicin resolutoria ordinaria, pero a diferencia del pacto de retroventa, la condicin es casual, pues no implica incumplimiento del contrato y depende de la voluntad de un tercero. El comprador o su causahabiente (cesionario o heredero) puede evitar la resolucin sin embargo, allanndose a mejorar el precio en los mismos trminos que el nuevo comprador. Basta que iguale la nueva oferta, para hacer prevalecer su derecho.
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LA COMPRAVENTA
Los efectos del pacto de retracto, tanto respecto de las partes como en relacin a terceros, son anlogos a los del pacto de retroventa (art. 1886.2 y 3).
IX. RESCISIN DE LA VENTA POR LESIN ENORME.
Se entiende por lesin el perjuicio pecuniario que de un contrato conmutativo puede resultar para una de las partes. Pero no basta que haya lesin, sino que sta debe ser enorme, es decir, debe existir una desproporcion grave en las prestaciones de las partes. REQUISITOS:
A) QUE HAYA LESIN ENORME EN LOS TRMINOS DEL ART. 1889. El precepto enfoca la lesin enorme tanto desde el punto de vista del vendedor como del comprador. El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. As, por ejemplo, si la cosa vala $ 50.000.000.-, y recibi $ 24.999.999. A su vez, el comprador sufre lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. As, por ejemplo, si la cosa vala $ 50.000.000.-, y pag $ 100.000.001. Nos parece una frmula ms sencilla para enunciar el segundo caso, la siguiente: cuando paga ms del doble del justo precio de la cosa que compra. Cabe sealar que el justo precio que debe tomarse en cuenta para determinar si hay o no lesin enorme, es aqul que tena la cosa al tiempo del contrato, y puesto que sta slo tiene cabida, en lo que se refiere a la compraventa, tratndose de la venta de bienes inmuebles, habr que estar al justo precio que tena la cosa al tiempo de otorgar la escritura pblica respectiva. Entendemos por justo precio el que corresponde al valor comercial de la cosa, determinado por la ley de la oferta y la demanda. En un juicio, ser prueba concluyente, usualmente, la tasacin que practique un perito.
DEBE TRATARSE DE AQUELLAS VENTAS EN QUE LA LEY ADMITE LESIN ENORME: ART. 1891. Se excluye la venta de bienes muebles, por razones histricas. Lo anterior implica tambin que tampoco se admite en las ventas mercantiles, que siempre recaen sobre cosas muebles, disponindose en todo caso expresamente que no tiene cabida, en el art. 126 del C. de Comercio. Pero no todas las ventas de inmuebles pueden rescindirse por lesin enorme: se excluyen las que se efectan por el ministerio de la justicia, cuando se trata de ventas forzadas en el marco de un juicio ejecutivo, o en un juicio de liquidacin y particin, e incluso se dice por algunos autores las ventas en pblica subasta en los actos de jurisdiccin voluntaria que exigen tal trmite, por ejemplo. QUE LA COSA NO SE HAYA PERDIDO (PERECIDO) EN PODER DEL COMPRADOR: ART. 1893.1: Lo anterior es lgico, puesto que si la cosa pereci en manos del comprador, se tornara imposible la restitucin al vendedor. La prdida debe haberse producido por caso fortuito Tambin podra encontrarse en esta situacin, la prdida de la cosa por prescripcin que hubiere operado a favor de un tercero, que hubiere entrado en posesin de la cosa, en
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C)
B)
desmedro del comprador. Pero en este caso, la prdida se habra producido por la negligencia del comprador, que dej que un tercero se hiciera dueo, por prescripcin. En este caso, podra sostenerse la procedencia de una accin del vendedor para obtener indemnizacin de perjuicios, pero ello choca contra la siguiente evidencia: tal accin estara prescrita, pues a lo menos, deben haber transcurrido cinco aos para haber perdido la posesin del inmueble, lo que a su vez, implica que tambin ha prescrito la accin indemnizatoria del vendedor. QUE LA COSA NO HAYA SIDO ENAJENADA POR EL COMPRADOR: ART. 1893, 2. En efecto, si el comprador enajena la cosa, no podr pedirse la rescisin de la compraventa que adolece de lesin enorme. Observamos aqu una excepcin a los efectos generales de la nulidad judicialmente declarada, que siempre da accin contra terceros (art. 1689). Con todo, si el comprador vendi la cosa en un precio mayor del que haba pagado, el primer vendedor podr reclamar la diferencia, pero slo hasta el justo valor de la cosa, con una deduccin de una dcima parte.
E) QUE LA ACCIN RESCISORIA SE ENTABLE OPORTUNAMENTE: ART. 1896. Como prescripcin de corto tiempo, no se suspende (art. 2524), corre contra toda clase de personas (no se aplicara la suspensin a que alude el artculo 1895 para la nulidad en general, pues no hay una norma similar en el ttulo de la lesin enorme), pero se interrumpe, como toda prescripcin. D)
IRRENUNCIABILIDAD DE LA ACCIN RESCISORIA POR LESIN ENORME: ART. 1892. En la doctrina chilena, todos estn de acuerdo en que la renuncia de la accin rescisoria por lesin enorme hecha en el mismo contrato de compraventa, adolece de nulidad; pero se discute sobre la validez de la renuncia hecha en acto posterior. ALESSANDRI BESA cree que ella es eficaz. ALESSANDRI RODRGUEZ piensa lo contrario, y observa que si la renuncia de la rescisin por lesin enorme hecha en otro acto puede estimarse vlida en el cdigo civil francs, que se refiere a la renuncia expresa en el contrato mismo, no lo puede ser en el chileno, pues el art. 1892 no distingue entre renuncia formulada en el contrato y renuncia manifestada en otro acto, posterior o separado. Por tanto, el intrprete no puede distinguir donde la ley no lo hace. Se agrega que la primera interpretacin abre campo a los abusos, pues contratantes inescrupulosos podran exigir la renuncia unilateral de la accin en un acto inmediatamente posterior al contrato de compraventa, presionando con el no pago del precio o de los saldos pendientes. EFECTOS DE LA RESCISIN POR LESIN ENORME: ART. 1890. La finalidad de la accin rescisoria es invalidar el contrato de compraventa. En consecuencia, sus efectos son los de toda nulidad: el vendedor recobrar la cosa y el comprador el precio pagado por ella. Pero en la compraventa, la rescisin por lesin enorme vara, pues se funda en la manifiesta desproporcin en las prestaciones, y propende al restablecimiento del equilibrio de estas prestaciones. En efecto, si el perjudicado por la lesin enorme ha sido el vendedor, podr el comprador hacer subsistir el contrato aumentando el precio; a la inversa, si el afectado ha sido el comprador, el vendedor puede hacer uso de este mismo derecho, restituyendo parte del precio excesivo.
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En consecuencia, los efectos sern distintos segn si el demandado (vendedor o comprador) opta por aceptar que la compraventa se rescinda, o por el contrario, opta por perseverar en ella. ALESSANDRI seala que no estamos ante una obligacin alternativa, porque si as fuera, la prdida de una de las cosas debidas siempre dejara al deudor en la obligacin de entregar la otra. Sin embargo, el art. 1893 niega expresamente esta accin en este caso.
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LA COMPRAVENTA

MARCELO ANBAL SANHUEZA MARAMBIO ABOGADO PROFESOR DE DERECHO CIVIL

MARCELO A. SANHUEZA MARAMBIO

III. COMPARACIN ENTRE LA COMPRAVENTA Y OTRAS INSTITUCIONES AFINES.

MARCELO A. SANHUEZA MARAMBIO

IV. REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

MARCELO A. SANHUEZA MARAMBIO

MARCELO A. SANHUEZA MARAMBIO

MARCELO A. SANHUEZA MARAMBIO

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MARCELO A. SANHUEZA MARAMBIO

En ttulos ms antiguos, se alude a veces a cuadras.

MARCELO A. SANHUEZA MARAMBIO

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VIII. PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

MARCELO A. SANHUEZA MARAMBIO

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