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Sugestes / cuidados nos projetos de Arquitetura para atender s legislaes que regem as Incorporaes e o Registro Imobilirio:

Formulo abaixo algumas sugestes para melhor adequar os Projetos Arquitetnicos s normas da Prefeitura Municipal (HABITE-SE), Lei de Defesa do Consumidor, Lei 4.591 de 16 / 12 / 64 Condomnios e Incorporaes, bem como as NBR 12.721:2006 e 6492; e principalmente, atender exigncias j ocorridas nos Registros de Imveis e Prefeitura Municipal, bem como fatos que geraram Processos judiciais (ou serviram de coao na obteno de vantagens extracontratuais). 1) Uniformizao de nomes dos pavimentos : Subsolo, Trreo (ou Pilotis), Mezanino, Tipo, Cobertura e Casa de mquinas, tendo-se o cuidado de fazer a mesma designao no Quadro de reas na prancha de situao e nas pranchas subsequentes (cada arquiteto deve adotar a padronizao que desejar, mas mant-la constante em todas as pranchas do mesmo projeto). 2) Uniformizar as designaes: 2.1) Jarreira (e no jardineira, salvo quando no pavimento trreo e diretamente sobre solo natural), Quarto e WC de servio (ou de empregada), Estar / Jantar, Copa / Cozinha, rea de servio, BWC (ou banheiro), Antecmara, Escada enclausurada, Closet (ou vestir) (cada arquiteto deve adotar a padronizao que desejar, mas mant-la constante em todas as pranchas do mesmo projeto). 2.2) Todos os ambientes, cmodos ou locais, devem receber uma denominao, para permitir a sua descrio e indicar as especificaes tcnicas. 3) Aquilo que no for ser entregue ao adquirente, no deve ser desenhado, ou sendo desenhado deve estar escrito PREVISO. P. Ex. : Guarda roupa. Ou fazer observao geral e coloca-la no rodap de todas as pranchas (p. Ex. - Obs. Mveis, Eletrodomsticos, Equipamentos e Armrios, apresentados nesta prancha, so meras sugestes de decorao, no estando portanto previstos para serem entregues ou colocados, nem nas unidades autnomas e nem nas reas comuns.) 4) Fazer observao geral e coloc-la no rodap de todas as pranchas As reas aqui apostas foram calculadas de acordo com a legislao municipal, salientamos que para a Incorporao Imobiliria estas reas devem ser calculadas de acordo com a NBR 12.721:2006. 5) Vaga de estacionamento: 5.1) Tem que ser numerada 5.2) No pode ser numerada com o nmero do apartamento 5.3) No pode numerar 2 (duas) vagas com 1 (um) s nmero no meio das vagas ou apenas escrito na vaga mais prxima da circulao 5.4) A numerao das vagas deve ser continuada. 5.4.a) A numerao das vagas em cada pavimento, ser acoplada da designao do pavimento, S201, S2-02, S2-03, S2-04, S2-05, etc (Subsolo 2); S1-01, S1-02, S1-03, etc (Subsolo 1); SS-01, SS-02, SS03, etc (Subsolo); Te-01, Te-02, Te-03, etc (Trreo); Me-01, Me-02, Me-03, etc (Mezanino). 5.4.b) Ou continuadamente (no a melhor opo, pois a alterao numa prancha pode exigir alteraes em outras pranchas), comeando no Subsolo e prosseguindo no Trreo, evitando duplicidade nmeros, que podem gerar dvidas. De 01 a 81. 5.5) Quando no estiver debaixo de laje e quiser consider-la como coberta, desenhar um tracejado indicando a coberta. 5.6) Numerar as vagas opcionais, na sequncia normal, aps as outras vagas. 5.7) Se permitido usar vagas prximas ao muro, use e aumente a oferta, permitindo a legalizao. _________________________________________________________________________ Jos Paulo Callado Assessoria e Incorporaes - Eng. Civil - CREA 23.334 - D / RJ Rua Marcos Macedo 390 / 700, Aldeota, Fortaleza, CE, Fone (85) 3081 9438 e 9982 3674 e-mail: jpcallado@gmail.com Skype jpcallado Fl. 1

6) Deve-se observar que as reas construdas, privativas e totais, devem ter uma totalizao com um nmero divisvel pelo nmero de unidades autnomas. Ou seja uma rea total geral construda de 1.526,37m ao ser dividida por 28 unidades autnomas d uma rea total para cada uma de 54,513214...m, e como a apresentao Prefeitura Municipal e ao Ofcio de Registro de Imveis deve ser feita com 2 (duas) casas decimais, temos uma situao desconfortvel. 7.1) Nos desenhos obedecer as regras da ABNT e outras. Por exemplo: na Construo Civil as medidas devem ser apresentadas com 2 casas decimais. 7.2) Ao somar valores em Excel, ter o cuidado de formatar o clculo para operar como mostrado (soma errada). 7.3) Desenhar com letra de tamanho legvel, principalmente as cotas. Este cuidado maior para quem desenha no computador e usa escala 1 / 100 ou menor (neste ltimo caso deve-se obedecer ao item 5.1.3.3 da NBR 6.492). Os caracteres pequenos ficam difceis de serem lidos e induzem a erros. 8) Verificar os dados do terreno por Matrcula atualizada do Ofcio de Registro de Imveis, conferindo medidas e nome das ruas. Conferir com o levantamento topogrfico do terreno. Caso haja divergncia de medidas, algo deve ser feito, ou lanamos no Projeto as medidas da Matrcula, ou devemos corrigir judicialmente as medidas do terreno. Mas jamais poder subsistir a divergncia. 9) Desenhar as medidas do contorno na Prancha de Situao, em todos os lados, e como a cota mais externa. Usar caracteres em tamanho legvel. 10) As medidas do contorno do imvel (terreno) na Prancha 1 / xx Situao, devem ser apresentadas totalizadas e coincidirem com as constantes na Matrcula, em todo o contorno do imvel, nas 4 faces do terreno Completar. 11) O passeio deve ser cotado, com a metragem mnima exigida pela Prefeitura Municipal, mesmo que tenha maior metragem. Esta metragem adicional de passeio terreno prprio do dono do terreno, e a partir da que o tamanho do terreno tem que conferir com a matrcula do registro de imveis. 12) Ao criar depsitos individuais no Subsolo ou Trreo, procurar deix-los com a mesma rea (m), ou a menor variedade possvel, pois seno teremos um grande nmero de tipos de apartamento, ao somarmos as reas destes depsitos s dos apartamentos. 13) Na prancha do pavimento Tipo, designar quando existir mais de 1 (um/a) Unidade Autnoma, qual a sua terminao. P. Ex. : Apto. 01, Apto 02, etc (ou coluna 01, coluna 02, etc). Se houver tipo de Unidade Autnoma diferente tambm designar. P. Ex.: Tipo A, Tipo B, etc. 14) As reas construdas, so todas as reas que tenham tido algum servio/trabalho oneroso, e no importa que sejam cobertas ou descobertas. 15) No pode haver a existncia de Pavimento, sem ter sido contemplado com rea na Prancha de situao, e nem considerada no somatrio da rea Construda Total. 16.1) Se os terrenos A e B, forem constitudos de lotes inteiros, de loteamento aprovado, p. ex.: o terreno A compostos dos lotes 01 a 06 e 10 a 15 e o terreno B composto dos lotes 16 a 18, todos da Quadra 105 do loteamento Stio Jos Alencar. Basta requerer ao Ofcio Registral sem necessidade de nova autorizao, pois o loteamento j esta autorizao. _________________________________________________________________________ Jos Paulo Callado Assessoria e Incorporaes - Eng. Civil - CREA 23.334 - D / RJ Rua Marcos Macedo 390 / 700, Aldeota, Fortaleza, CE, Fone (85) 3081 9438 e 9982 3674 e-mail: jpcallado@gmail.com Skype jpcallado Fl. 2

16.2) Se os imveis para serem fundidos no o forem de lotes perfeitos, necessrio autorizao da Prefeitura. 16.3) Se s formos usar parte do imvel, e o restante ficar como remanescente para uso futuro, basta caracterizar desta forma na Prancha 01, no desenho e no Quadro de reas. 16.4) Se s formos usar parte do imvel, e o restante no puder ser usado por restries legais (alargamento de rua, rea de preservao, etc), basta caracterizar desta forma na Prancha 01, no desenho e no Quadro de reas. rea total do terreno = 8.280,00m rea do terreno ocupada pelo condomnio = 6.560,0m rea remanescente = 1.720,00m (no quadro de reas). rea total do terreno = 8.280,00m rea do terreno ocupada pelo condomnio = 6.560,0m rea de previso para futuro alargamento = 1.720,00m (no quadro de reas). 16.5) Para a fuso de matrculas o primeiro passo a autorizao da Prefeitura, e esta no exige que os terrenos pertenam ao mesmo proprietrio (quem exige isto o Registro de Imveis, que tambm pede esta autorizao) Trabalho em paralelo. 17) rea Comum de Uso Exclusivo Jardim * Vaga No criar muitos tipos, com casas iguais, quando os terrenos comuns de uso exclusivo, tiverem medidas com diferena nfima, por exemplo 121,33 121,35 121,36. Usar um valor mdio para os 3 terrenos. 18) possvel privatizar a rea da Coberta Laje Adicionando Unidade Autnoma do ltimo pavimento. 19.1) No usar fora de Fortaleza, as regras de Fortaleza. rea construda real e rea construda para efeito de ndice de aproveitamento, s rea construda. 19.2) Permisso para no considerar certos locais na rea do Projeto (para efeito de ndice de Aproveitamento), no obrigao. (Pavimento superior da escada, sacada). 20) Numerar as pranchas seguidamente, verifique a sequncia. 21) Quando as vagas de estacionamento, forem desenhadas na Planta de Situao, design-la como Situao / Trreo. 22) Recomendamos que as pranchas contenham o nome do PROPRIETRIO, este deva ser quem constar como tal na Matrcula do Ofcio de Registro de Imveis. 23) Quando depois da aprovao do projeto, o mesmo for ser alterado, deve-se ter cuidado em no alterar algo que pertena a algum apartamento j vendido, ou que venha a diminuir ou alterar rea de uso comum; se isto ocorrer pedir autorizao ou concordo do adquirente, por escrito. (Art. 42, IV da Lei 4.591 / 64 vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns, - - - - -, salvo autorizao unnime dos interessados ou exigncia legal) 24) No Projeto aprovado, todas as assinaturas ou rubricas devem ser identificadas por carimbo, quer dos projetistas, quer do proprietrio, quer das autoridades municipais. _________________________________________________________________________ Jos Paulo Callado Assessoria e Incorporaes - Eng. Civil - CREA 23.334 - D / RJ Rua Marcos Macedo 390 / 700, Aldeota, Fortaleza, CE, Fone (85) 3081 9438 e 9982 3674 e-mail: jpcallado@gmail.com Skype jpcallado Fl. 3

25) Embora a Prefeitura Municipal, aceite que a Central de gs e outros detalhes, sejam desenhados apenas no Projeto de Instalaes, deve-se desenhar sempre no Projeto de Arquitetura. 26) Na Lixeira, fazer porta tambm para o interior do prdio, para evitar ter que sair do prdio para depositar o lixo 27) O aparelho de ar condicionado no funciona adequadamente em baixo da janela, incomodo para o ocupante do cmodo, bem como tal colocao impede o uso de mveis nesta parede. Sugiro sempre desenhar o local do ar condicionado, e deixar parede com largura que suporte a caixa de ar condicionado, se necessrio diminuir a janela e desloc-la para um lado. 28) Sugiro que o sentido de abertura da porta do barrilete para a rea impermeabilizada, na Coberta seja sempre para o exterior, a fim de evitar a entrada de gua de chuva. 29) Sute e no quarto do casal (quando existe BWC exclusivo) 30) Averbar a construo com rea maior do que a aprovada da Prefeitura Cuidado com exageros que ferem normas (ndices) municipais (Estacionamento do Beach Park). 31) Em Fortaleza, precisamos de cpia do Alvar, aps as correes e citao dos novos dados do Quadro da Lei 4.591, NBR 12.721 e Decreto 10.381, para conferncia to logo exista. 32) Solicitar Prefeitura (em Fortaleza SEMAM PMF), autorizao para a FUSO / DESMEMBRAMENTO (URGENTE). Para a Prefeitura no h a necessidade de pertencerem ao mesmo(s) proprietrio(s). Verificar se so lotes perfeitos de loteamento j aprovado, pois neste caso no precisa de autorizao. 33.1) Imvel j com construes, no h empecilho para a fuso. 33.2) Demolir Solicitar autorizao para demolir Prefeitura - depois abrir CMA-CEI do INSS de demolio com rea de xxx,00m - demolir requerer certido de demolio PMF obter CND do INSS - Averbar a demolio na Matrcula yyy do x Ofcio R I. (URGENTE). 33.3) Deve-se ter o cuidado das providncias de demolio e fuso serem coerentes, ou seja, se a fuso for descrita sem a demolio da casa, a demolio deve ser solicitada Prefeitura, mas no deve ser averbada no Ofcio Registral antes da fuso. E no caso da fuso ser descrita sem a existncia da casa, a demolio deve ser solicitada Prefeitura, e ser averbada no Ofcio Registral antes da fuso. 34.1) Imvel atualmente na rea / zona diferente da matrcula hoje existente, devemos de imediato abrir nova matrcula no x Ofcio de Registro de Imveis, aonde a rea atual do imvel (URGENTE) 34.2) Em Fortaleza, no 4 Ofcio de Registro de Imveis , sendo foreiro - Vintenria - (URGENTE). 34.3) Em Fortaleza, imvel foreiro - Requerer Certides histricas das Matrculas e Transcries do x Ofcio de Registro de Imveis, at a constituio da Enfiteuse, e caso no seja encontrada esta constituio, que tal fato seja declarado textualmente na certido. (Obs.: se no restar mais nenhum imvel na matrcula, solicitar o encerramento da mesma) 35) Permuta Apto 800 e metade do 400 Quem ser o proprietrio do terreno? _________________________________________________________________________ Jos Paulo Callado Assessoria e Incorporaes - Eng. Civil - CREA 23.334 - D / RJ Rua Marcos Macedo 390 / 700, Aldeota, Fortaleza, CE, Fone (85) 3081 9438 e 9982 3674 e-mail: jpcallado@gmail.com Skype jpcallado Fl. 4

- Pode ser a CBH, e nas Escrituras de Compra e Venda, fazer uma diviso de valores R$ X para a CBH pelo terreno e R$ Y para a More Fcil pela construo. Desta forma no haver agora pagamento de ITBI, Escritura ou Registro. - Pode o terreno ser vendido em Fraes Ideais, para a More Fcil. Por exemplo: CBH vende 15 / 20 avos para a More Fcil e permanece com 5 / 20 avos, sendo o pagamento do valor de R$ Z, pela construo de 5 casas de n b, n, m, u, t, com reas Privativas, Comuns e Totais -----, -----, ----, Fraes Ideais ---, ----, -----. 36) Aconselho que no Contrato Social da empresa conste que basta a assinatura de um Scio, para assinar os documentos que no tragam nus empresa, tais como, o Registro da Incorporao, a Averbao da Construo, o Registro da Conveno de Condomnio e do Regimento Interno, bem como a solicitao de certides em todos os rgos, bem como correes de dados em matrculas, Fuses ou Desmembramento de terrenos. 37) Condomnio de casas Exigncia da CEF No pode passar nenhuma tubulao de uso comum, de gua pluvial ou para uso, esgoto, etc, pelo Terreno comum de uso exclusivo (que a CEF erradamente entende ser privativo, lote). interessante verificar a declividade do terreno, e na parte mais baixa fazer o Playground e a passagem destas tubulaes. 38) Atualizar dados da Matrcula do Registro de Imveis, confrontantes, ngulos internos quando lados so diferentes. Ou quando faltarem dados dos proprietrios do imvel. 39) As vagas de estacionamento, mesmo descobertas, so reas construdas. E este cuidado essencial quando alguma vaga, pode ser considerada como Unidade Autnoma. Deve-se considerar a rea de parte das vagas que so cobertas (quando totalmente coberta) e considerar como descobertas as total ou parcialmente descobertas. 40) Fazer os Quadros de reas em Excel, para evitar erros de clculo. 41) No Quadro de reas, no citar nem considerar a coberta como pavimento (no o pavimento cobertura), e mas deve-se fazer prancha com o seu desenho. 42) Cuidado ao alterar o projeto depois de aprovado. - Vagas - Dependncias 43) O projeto termina a sua execuo, com a averbao da construo, e portanto as regras cartoriais devem ser obedecidas. 44) Um alerta / aviso / solicitao Em outros estados (p.ex. no Rio Grande do Norte) o prazo colocado no Alvar de Construo o do incio da obra, o que muito mais lgico que prazo para terminar a obra (em Fortaleza de 2 anos), pois s admitida uma renovao de 1 ano, depois reaprovao do projeto, aonde podem surgir surpresas. 45) A CND do INSS retirada de acordo com a contabilidade da empresa. A obteno da CND por m castigo para quem no tem a contabilidade ou esta est errada; ou para Pessoas Fsicas. Logo o arquiteto no precisa ocultar reas para diminuir as despesas com o INSS.

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CAUSOS ESQUISITOS 1) Arquiteta PP, todos os seus absurdos. 3 Aptos de 120,00m + rea comum = pavimento com 300,00m, etc. 2) Carro saltitante, sem acesso ao Pilotis (H=1,00m) 3) Arquiteto dizer no saber fazer projeto para Cartrio.

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