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rea: ASESORA JURDICA Responsable: FELIX MANTECA PREZ

ANTEPROYECTO DE LEY DE REHABILITACIN, REGENERACIN Y RENOVACIN URBANAS


CIRCULAR N: C67/13/T-54 FECHA: 27/03/2013 Pgina 1 de 2

1.- Antecedentes.- Actualmente se est tramitando en el Parlamento la norma que regular en los prximos aos todas las actuaciones de rehabilitacin, y lo que en la misma se denominan actuaciones de regeneracin y renovacin urbanas, y que, habida cuenta del nulo alcance que en el nuevo Proyecto de Plan Estatal de Vivienda presenta la promocin de vivienda nueva para venta, sern estas actuaciones de rehabilitacin, conjuntamente con el alquiler, las nicas que cuenten con un desarrollo normativo y apoyo econmico por parte de la administracin central.

Dentro de esta fase de tramitacin parlamentaria se han presentado varias enmiendas al texto que ahora comentamos, destacando las presentadas por CEOE (y que acompaamos al presente informe), motivo por el que dicho texto puede verse alterado en funcin del resultado de esas enmiendas.

La nueva norma supone un desarrollo de este tipo de actuaciones mucho ms ambicioso que el existente hasta ahora, y que encontramos, esencialmente y entre otras, en la Ley de Economa Sostenible y en el Real Decreto-Ley 8/2011, de impulso de la rehabilitacin, fijando un marco normativo nico que permita alcanzar los objetivos que persigue, de forma que no se queden en meras declaraciones de intenciones. Con la nueva Ley se modifican tambin otras normas para intentar facilitar la materializacin de sus previsiones, destacando la modificacin que se introduce en la Ley del Suelo Estatal, en la LOE, Cdigo Tcnico de la Edificacin y Ley de Propiedad Horizontal. Su estructura la podemos sintetizar en los siguientes apartados que iremos comentando:

A) Regulacin del deber legal de conservacin y del Informe de Evaluacin de Edificios. B) Regulacin de las actuaciones de rehabilitacin edificatoria, y regeneracin y renovacin urbanas. C) Modificaciones normativas para su correcta implementacin y cumplimiento.

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2.- Deber de conservacin e Informe de Evaluacin de Edificios.-

2.1.- Deber de conservacin: Se reitera la obligacin de los propietarios de construcciones o edificaciones de acometer las obras de conservacin que resulten necesarias para mantener el inmueble en condiciones adecuadas, salvo en los siguientes casos:

1) Que el coste de las obras a realizar supere la mitad del valor de reposicin a nuevo de la edificacin o construccin. Y es que, de superarse ese porcentaje, descontado el valor del solar, el edificio o construccin podra encontrarse en una situacin de ruina econmica, de conformidad con la legislacin urbanstica en su caso aplicable.

2) Que las obras a realizar no sean autorizables de conformidad con la ordenacin urbanstica aplicable. Por ejemplo, por encontrarse la edificacin o construccin fuera de ordenacin.

La administracin puede imponer, de oficio o a instancia de parte, la realizacin de tales obras de conservacin, quedando afecto, el edificio o la construccin, como garanta real de la efectiva ejecucin de esas obras. Dicha afeccin se deber inscribir en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carcter de garanta real.

La falta de cumplimiento de la orden de ejecucin dictada por la administracin podr dar lugar a la ejecucin subsidiaria y a costa de la propiedad, si bien, y hasta la fecha, no se trata de una figura especialmente utilizada, habida cuenta de lo mermadas que estn las arcas de la administracin y la necesidad de adelantar el coste de tales obras, las cuales deber someter a un procedimiento de licitacin pblica, y ello aun cuando pueda despus repetir contra la propiedad.

2.2.- El Informe de Evaluacin de los Edificios: Aqu nos encontramos con un nuevo trmite y un nuevo documento, a sumar a los ya existentes hasta ahora, entre otros, por presentar un contenido y unos objetivos casi idnticos, el Informe de Inspeccin Tcnica de Edificios y el Certificado de Eficiencia Energtica del edificio.

Se desaprovecha as una buena oportunidad para refundir en un nico texto normativo todas las exigencias informativas y documentales vinculadas en este mbito a un edificio, y al no hacerlo, lo nico que se va a conseguir es generar mayor confusin y mayores trmites burocrticos.
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Este Informe de Evaluacin contendr de forma detallada:

a) La evaluacin del estado de conservacin del edificio. b) La evaluacin de las condiciones de accesibilidad del edificio, estableciendo si el edificio presenta las caractersticas y condiciones adecuadas para acometerlas, en su caso. c) La certificacin de la eficiencia energtica del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento especficamente establecido por la normativa que lo regula. Si se observasen anomalas o deficiencias en la valoracin, se harn constar en el Informe, y la administracin impondr a la propiedad la obligacin de subsanarlas y de acometer las obras precisas, y en caso de inobservancia, podr ejecutarlas a su costa e imponer las correspondientes sanciones.

El Informe de Evaluacin tendr una periodicidad de quince aos, si bien las CCAA y los Ayuntamientos podrn reducirla, establecindose el siguiente rgimen transitorio desde su entrada en vigor:

1.- Los edificios que cuenten con una inspeccin tcnica vigente a la fecha de entrada en vigor de la nueva norma, debern disponer del Informe de Evaluacin cuando les corresponda la primera revisin, de conformidad con lo dispuesto por la normativa autonmica en base a la cual se realiz, y en todo caso, antes de que transcurran diez aos desde la entrada en vigor de la nueva Ley. (En Asturias no existe actualmente normativa alguna que regule la Inspeccin Tcnica de Edificios, motivo por el que, salvo que se apruebe tal normativa autonmica y se establezca un plazo inferior, tendremos que acudir al citado plazo de diez aos).

2.- Los edificios que pretendan acogerse a ayudas pblicas para acometer obras de conservacin, accesibilidad o eficiencia energtica, con anterioridad a la formalizacin de la solicitud de la ayuda.

3.- Los edificios de tipologa residencial colectiva con antigedad superior a 50 aos, en el plazo mximo de cinco aos, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigedad.

4.- El resto de los edificios, cuando as lo determine la normativa autonmica o municipal.

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3.- Actuaciones de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas.- Se trata de conceptos y actuaciones que el nuevo texto diferencia y separa, segn se trate de obras y trabajos de mantenimiento e intervencin en edificios existentes, sus instalaciones y espacios privativos (rehabilitacin); de obras que adems afecten a la urbanizacin vinculada a esa edificacin (regeneracin); y las que incluyan la reurbanizacin del mbito correspondiente u obras de edificacin de nueva planta en sustitucin de edificios demolidos (renovacin urbana).

De conformidad con la nueva regulacin y con el alcance que en el nuevo texto se otorga a este tipo de actuaciones, ser necesario acometer tambin algunas adaptaciones normativas en la Ley del Suelo del Principado (TROTUAS) para acomodarla a las nuevas previsiones de la Ley Estatal. Y es que tales actuaciones de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas precisan, para llevarlas a efecto, de una actividad de planificacin y gestin urbanstica, como si estuviramos ante una unidad de actuacin en suelo urbano no consolidado, si bien con matices y diferencias importantes, como las relativas a cesin de suelo para dotaciones o del 10% del aprovechamiento patrimonializable, que no se incorporan en la nueva norma como un deber del propietario incluido dentro de ese mbito aun cuando la actuacin pueda suponer un aumento de la densidad o edificabilidad, salvo (respecto de ese 10%) que el ayuntamiento acredite en la preceptiva Memoria que la actuacin genera efectivamente plusvalas y siempre que estas no sea necesario reinvertirlas en el pago de los costes derivados de la actuacin. Si conforme a la citada Memoria resulta la obligacin de entregar al Ayuntamiento ese 10%, ste se calcular slo teniendo en cuenta el incremento de la edificabilidad medio ponderada que pudiera resultar de la actuacin.

4.- Incidencia en otros textos legales.- Como sealamos, la nueva Ley modifica, en primer lugar, la vigente Ley del Suelo Estatal, introduciendo cambios en la misma que permitan dar cobertura legal a este tipo de actuaciones de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas, desapareciendo el concepto de actuaciones de dotacin, es decir actuaciones en suelo urbano consolidado y las cargas urbansticas impuestas a las mismas.

Se mantienen, no obstante, todas las cargas existentes hasta ahora en suelo urbanizable y urbano no consolidado, encuadradas ambas dentro de lo que califica como actuaciones de transformacin urbanstica.

Mantiene tambin la obligacin de reserva del 30% de la edificabilidad del mbito de suelo urbanizable y
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urbano no consolidado para su destino a la construccin de vivienda protegida, y ello a pesar que, de conformidad con el borrador de nuevo Plan Estatal de Vivienda, estas actuaciones ya no presentan ningn atractivo al carecer de cualquier tipo de ayuda, tanto al promotor, como a los compradores. Asimismo, incorpora la obligacin de reserva para VPP del 10% de edificabilidad en el suelo urbanizado (consolidado) en las actuaciones de renovacin urbanas que impliquen la reurbanizacin del mbito. Mantiene tambin la obligacin de cesin de hasta el 20% (en funcin de la previsin contenida en la legislacin urbanstica autonmica), sin que pueda ser en ningn caso inferior al 5%, de la edificabilidad, y lo extiende a las actuaciones de regeneracin y renovacin urbanas, en la forma sealada en el expositivo anterior.

Finalmente, tampoco introduce ninguna modificacin en cuanto a la documentacin exigible por los Registradores de la Propiedad para la inscripcin de la escritura de Obra Nueva Terminada, de forma que sigue siendo preceptivo para tal inscripcin contar con la Licencia de 1 Ocupacin. Se introduce alguna modificacin en la Ley de Ordenacin de la Edificacin, sustituyendo el concepto de rehabilitacin por el de intervencin, lo que puede provocar algn problema de cara al Registro de la Propiedad, habida cuenta de que, hasta ahora, las operaciones de rehabilitacin no precisaban de seguro decenal.

Y finalmente, modifica tambin el Cdigo Tcnico de la Edificacin, en cuanto extiende su aplicacin tambin a las intervenciones en los edificios existentes, y su cumplimiento se justificar en el proyecto o, si este no fuera preceptivo, en una memoria suscrita por tcnico competente junto a la solicitud de licencia o autorizacin administrativa; y la Ley de Propiedad Horizontal, modificando el rgimen de las mayoras precisas para acometer actuaciones como las previstas en la nueva norma, de forma que el hecho de no tener unanimidad o una mayora muy cualificada no pueda suponer el que no se puedan acometer estas obras.

5.- Conclusin.- Con la nueva Ley, actualmente todava en fase de tramitacin parlamentaria, se busca crear un marco normativo que regule de forma exhaustiva las actuaciones de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas, de forma que a este tipo de actuaciones puedan acudir un mayor nmero de empresas que vean en las mismas una oportunidad de negocio, y al mismo tiempo se pueda acometer la renovacin de un parque de vivienda que en un volumen muy elevado no cumple con las cada vez mayores exigencias tcnicas y medioambientales contenidas en las normas aprobadas en los ltimos aos.
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Para ello, sera conveniente acomodar a esta norma no solo las previsiones y ayudas que pueda recoger el futuro Plan Estatal de Vivienda, sino que sera necesaria una revisin ms profunda de la Ley Estatal del Suelo, y de las legislaciones autonmicas, eliminando cargas y deberes urbansticos, modificando y adaptando tambin a las circunstancias presentes algunos Impuestos y tasas, que pudiera, todo ello, hacer ms atractivo para los empresarios este tipo de actuaciones. Como hemos indicado, se trata de un Anteproyecto de Ley que todava tiene que pasar por diversos trmites antes de ser definitivamente aprobada, motivo por el que habr que esperar al resultado de las enmiendas presentadas y ver cmo queda definitivamente redactada. Para cualquier consulta adicional, puedes ponerte en contacto con el responsable del rea en el telfono, 985966251. Esperando resulte de inters, recibe un cordial saludo,

Daniel Garca-Balbn lvarez Director General

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Propuesta de Enmiendas de CEOE ANTEPROYECTO DE LEY DE REHABILITACIN, REGENERACIN Y RENOVACIN URBANAS

Enmiendas que presentan el Comit de Reforma y Rehabilitacin y el Comit de Edificacin Residencial de la Comisin de Infraestructuras y Urbanismo de la CEOE

Madrid, 20 de marzo de 2013

INTRODUCCIN: La norma aborda con carcter preliminar la regulacin del concepto de Rehabilitacin y Regeneracin y Renovacin Urbanas, establece los mecanismos para desarrollar acciones sobre el Parque de Edificacin Espaol, y busca resolver el problema del deber de conservacin y mantenimiento al que estn obligados los propietarios del mismo, sin que, a pesar de esa obligatoriedad, se hayan instrumentado los mecanismos procedimentales y conceptuales precisos, promoviendo su modernizacin y adaptacin a la normativa europea. Esta norma en s misma puede constituir un elemento imprescindible para la reactivacin del subsector de rehabilitacin atendidas las consideraciones que seguidamente se expondrn- pero, de no acoplarse con carcter inmediato a la fraguada Ley Estatal de Vivienda en Alquiler, Rehabilitacin y Regeneracin Urbanas, no se movilizar financiacin, ni garantas, ni ttulos hipotecables que lo hagan posible. Desvinculacin de las actividades en relacin a las obras que se puedan ejecutar en el interior de las viviendas Se aprecia, una absoluta desvinculacin de las obras de rehabilitacin, en relacin a las obras que se puedan ejecutar en el interior de las viviendas. Esto no es una novedad, tampoco en el Borrador del Plan Estatal 2013-2016 se hace mencin explcita ni se tiene en consideracin el mbito de las viviendas (libres o protegidas), que constituyen el sentido objetivo del edificio. Son los propietarios de viviendas quienes tienen la ltima palabra a la hora de acceder y promover el impulso a los programas de rehabilitacin ms all de las obligaciones derivadas del deber de conservacin. Dejar de lado el mbito de la vivienda carece de sentido desde la perspectiva de los fines que se enmarcan dentro del mbito de seguridad o salubridad y eficiencia energtica. En especial, los problemas derivados de una mala conservacin en las instalaciones de electricidad y saneamiento, o la falta de adaptacin a la normativa vigente es fuente de accidentes con graves consecuencias tanto para el propietario de la vivienda como para el conjunto de la comunidad por el riesgo potencial de extensin de la incidencia ms all del espacio privado.

Condiciones necesarias para lograr un verdadero impulso a la rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas A fin de lograr un verdadero impulso de las actividades de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas -y sin perjuicio de las enmiendas contenidas en el presente documento referidas al Anteproyecto de Ley de Rehabilitacin, Regeneracin y Renovacin Urbanas- se precisan unas condiciones previas: 1- Garantizar la financiacin, ya sea para particulares o Comunidades de Propietarios, ya sea para pequeas, medianas o grandes empresas. Para ello se pueden instrumentar: Convenios con el Banco Europeo de Inversiones (BEI), amparados en los objetivos definidos a raz de su reciente ampliacin de capital, entre los que se encuentran la eficiencia energtica y la rehabilitacin, procurando que tambin se incluyan las actuaciones de renovacin y regeneracin. Project bonds garantizados por el BEI. Recurso al venture capital Recurso a los fondos estructurales y al apalancamiento que con los mismos se pueda lograr. Incorporar en la nueva ley de emprendedores este tipo de actuaciones para que entren en el apartado de inversiones con el que los beneficios invertidos en las mismas puedan beneficiarse de un tipo impositivo efectos del impuesto de sociedades del 10%. 2- Dotar un fondo presupuestario, calculado como porcentaje del retorno fiscal de obras de rehabilitacin al amparo de esta ley, para destinarlo a ayudas a los propietarios y promotores que inviertan en este tipo de proyectos. 3- Disear una fiscalidad atractiva que fomente el inters por la inversin en rehabilitacin. a

En la actual coyuntura, la falta de actividad inmobiliaria est suponiendo un considerable incremento de los gastos por desempleo en los presupuestos de las Administraciones Pblicas. Medidas encaminadas a rebajar los actuales costes que por conceptos fiscales (Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras) gravan a la Rehabilitacin, seran incentivadoras para el impulso de la actividad y, por tanto, al final supondran unos mayores ingresos fiscales por los impuestos indirectos (IVA) beneficiando a todos los agentes, tanto pblicos como privados. En este sentido, se propone: Impuesto sobre el Valor Aadido: Deben ampliarse los supuestos de aplicacin del tipo reducido de IVA a las obras de rehabilitacin. Tratamiento fiscal del promotor-rehabilitador que no es usuario final: Hay que corregir el concepto fiscal de rehabilitacin, distinguiendo dos clases, en funcin de la naturaleza de su promotor: rehabilitacin de inmuebles por parte del que vaya a ser su destinatario final y por parte de un empresario que, tras rehabilitarlo, lo va a devolver al mercado en venta. En el primer caso, al ser el promotor el destinatario final del inmueble rehabilitado, ya sea vivienda o edificio, no hay razn para exonerarle del pago del IVA, puesto que es el consumidor final; se trata de una actividad de conservacin del patrimonio; es el nico caso en el que cabe imponer condiciones sobre la naturaleza de las obras y lmites a su cuanta en relacin con el valor inicial del inmueble. En el segundo caso, se trata de una actividad empresarial, por lo que no hay razn para tratarla de modo distinto que a las dems actividades empresariales, por lo que debe estar sometida al IVA sin restriccin alguna, como un eslabn ms de la cadena del impuesto, en vez de la

distorsionadora y poco igualitaria sujecin al rgimen del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. De esta manera se simplificaran los regmenes fiscales, se homogeneizaran obligaciones entre todos los intervinientes en el proceso de reforma o rehabilitacin y se permitira la deduccin del IVA en todos los bienes y servicios utilizados para la rehabilitacin del edificio, incorporando con ello a todos los agentes, por pequeos o espordicos que sean, al sistema tributario del impuesto. Impuesto sobre Sociedades. Si las administraciones pblicas pretenden fomentar el arrendamiento y la rehabilitacin, incluyendo dentro de este trmino la renovacin y/o regeneracin (demolicin), las empresas cuyo objeto social fuera la rehabilitacin y los adquirentes de viviendas promovidas como consecuencia de procesos de renovacin y/o regeneracin urbana deberan disfrutar de los mismos incentivos fiscales que el arrendamiento. Es decir, regular para las empresas un rgimen fiscal, respecto a los beneficios fiscales, similar al previsto para las empresas dedicadas al arrendamiento del artculo 53 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras Para el caso de la rehabilitacin integral y regeneracin urbana: Bonificacin del ICIO en la rehabilitacin de edificios, reduce el coste para las comunidades y promotores en este tipo de obras. Bonificacin del ICIO para las obras de rehabilitacin de edificios, reduce los costos de las comunidades y promotores para llevar a cabo trabajos de rehabilitacin. Bonificacin del ICIO para las obras de mejora de la vivienda.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Establecimiento de bonificaciones en el IBI de las viviendas en funcin de la calificacin energtica del edificio. Esta

medida fomenta a largo plazo la concienciacin de los propietarios de viviendas para disponer de un edificio con una buena calificacin energtica. Introduccin de exenciones y bonificaciones en materia de AJD, a travs de la reforma de la normativa en materia de Haciendas Locales. Introduccin de exenciones y bonificaciones en aranceles notariales y registrales Revisar y ajustar las tasas administrativas a cuantas acordes al coste real de la prestacin del servicio. Que los impuestos adscritos a una promocin no se devenguen nunca por anticipado, antes de que se produzca el hecho imponible (ej: ICIO) En definitiva, bonificar coyunturalmente un porcentaje de las tasas e impuestos que recaen sobre la actividad de Rehabilitacin. 4- Necesidad de coordinacin entre las distintas administraciones y normativas concurrentes Uno de los principales problemas de la rehabilitacin es la conexin entre las diferentes normativas concurrentes (estatal, autonmica y local), cuyo carcter contradictorio en ocasiones, puede llegar a impedir rehabilitacin. As, y como premisa fundamental, es necesario poder contar con un marco jurdico coherente que dote de seguridad jurdica y de garantas, tanto a las empresas intervinientes, como a los particulares afectados por las actuaciones de rehabilitacin. la realizacin de la

En este sentido, y para la implementacin de las medidas introducidas por el Anteproyecto, es absolutamente necesario que el texto prevea la celebracin de convenios con las Comunidades Autnomas, para trasponer y aplicar las medidas que el mismo contempla, profundizando y concretando el contenido de los artculos 19 y 20 del Anteproyecto. 5- Transponer la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energtica En la exposicin de motivos se menciona la reciente directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energtica y las obligaciones que establece para que los estados miembros articulen legislacin que impulsen la renovacin energtica de los edificios con lo que ello puede suponer de oportunidades de crecimiento y de empleo en el sector de la construccin. Se debera aprovechar este Proyecto de Ley para transponer la directiva 2012/27/UE, al menos en lo que la misma contiene de impulso de las empresas de servicios energticos, las cuales son fundamentales para que el coste de implantacin de las medidas de eficiencia energtica no sea asumido por el promotor de las intervenciones de rehabilitacin, regeneracin y renovacin sino que, a travs de las empresas de servicios energticos, lo haga el usuario final que ser quien se beneficie del ahorro energtico. Entre las medidas contempladas en la directiva que deberan ser transpuestas inmediatamente se encuentran: Necesidad de continuar desarrollando el mercado de servicios energticos a fin de asegurar la disponibilidad tanto de la demanda como de la oferta de servicios energticos. Deteccin y eliminacin de barreras reglamentarias y no reglamentarias que se oponen al uso de contratos de rendimiento energtico y de otros acuerdos de financiacin por terceros relacionados con el ahorro de energa.

Sistemas de obligaciones de eficiencia energtica: cada Estado miembro establecer un sistema de obligaciones de eficiencia energtica. Entre el objetivo de ahorro energtico a conseguir cada ao del 1,5% de ventas anuales de energa a clientes finales, debera reservarse un porcentaje de ahorro especfico para la regeneracin y renovacin urbana, usando como base el volumen de venta de energa de que se realizara a clientes finales de edificacin de nueva construccin. Parte del ahorro certificado de empresas de servicios energticos que pudiera computarse por distribuidores de energa como ahorro, debera computarse en el ahorro energtico de las intervenciones de regeneracin y renovacin. Con lo expuesto en el apartado 3 y 4 se conseguira que las empresas distribuidoras de energa, llegaran a acuerdos con empresas de servicios energticas en la edificacin de nueva construccin, campo de actividad actualmente inexistente, no slo en nuestro pas sino en casi toda la UE.

Implementar medidas de financiacin bancaria y no bancaria para las empresas de servicios energticos. Los estados miembros se asegurarn de que los distribuidores de energa, los gestores de redes de distribucin y las empresas minoristas de venta de energa se abstengan de toda actividad que pueda obstaculizar la demanda y la prestacin de servicios energticos o bien el desarrollo de tales mercados o impedir la competencia en tales mercados.

Otras observaciones a tomar en consideracin Adems de las observaciones contenidas en el presente documento, deben ser tomadas en consideracin aqullas elaboradas y aprobadas por la Comisin de Infraestructuras y Urbanismo de la CEOE trasladadas oportunamente al Ministerio de Fomento- y que son de aplicacin a este Anteproyecto de norma, refirindose, entre otras normas, a la Ley del Suelo, al Cdigo Tcnico y a la Ley de Ordenacin de la Edificacin, normas todas ellas que previsiblemente sern modificadas en esta Ley de Rehabilitacin, Regeneracin y Renovacin Urbana.

ENMIENDAS A LA EXPOSICIN DE MOTIVOS Mayor coordinacin En lnea con lo anteriormente sealado, junto a una mayor coordinacin entre las distintas administraciones pblicas, se precisa una mayor unificacin de las actuaciones y plazos contenidos en el Anteproyecto, a fin de evitar, a modo de ejemplo, que se efecte en un ao la ITE y sus obras, en otro ao la Certificacin y las medidas de mejora que conlleve, en otro ao el Informe de Evaluacin, etc. Mayor obligatoriedad La Ley recoge de forma poco contundente la "obligatoriedad" del mantenimiento y cmo se concreta este mantenimiento y sus lmites. Sera interesante reforzar al mximo este concepto. La Exposicin de Motivos recoge el carcter de "recomendaciones" de la Certificacin Energtica cuando debera plantearse cierta obligatoriedad de intervencin, si bien no para cualquier medida, s al menos para aqullas de ms fcil implementacin. Podran considerarse como "Ajustes Razonables" como se hace en el caso de la accesibilidad. Al igual que se descartan las intervenciones econmicamente no viables, deberan considerarse con una cierta obligatoriedad aquellas que son de fcil implementacin y que suponen una repercusin importante en la eficiencia energtica y en la habitabilidad (confort) de las viviendas. Evidentemente estas medidas podrn ser objeto de ayudas de las diferentes Administraciones. En este sentido, debera proponerse la obligatoriedad de la intervencin cuando exista una diferencia respecto a la normativa vigente superior al 25%. Ms an cuando la exposicin de motivos recoge nuestros compromisos del 20-20-20. Extensin a viviendas y edificios Exposicin de Motivos, Apartado II, ltimo prrafo:

Donde dice: Esta actividad, globalmente entendida, no slo es susceptible de atender los objetivos de eficiencia energtica y de recuperacin econmica ya expresados, sino tambin de contribuir activamente a la sostenibilidad ambiental, a la cohesin social y a la mejora de la calidad de vida de todos los ciudadanos, en los espacios urbanos Debe decir: Esta actividad, globalmente entendida, no slo es susceptible de atender los objetivos de eficiencia energtica y de recuperacin econmica ya expresados, sino tambin de contribuir activamente a la sostenibilidad ambiental, a la cohesin social y a la mejora de la calidad de vida de todos los ciudadanos, tanto en las viviendas, edificios y en los espacios urbanos. Justificacin: Se debe incorporar una referencia expresa a las viviendas y edificios, no slo a los espacios urbanos, puesto que la calidad de vida es fundamental en los mismos. La mejora de la calidad de vida objetiva se materializa tanto en los espacios pblicos como, muy especialmente, privados. Viviendas insalubres, con deficiencias en el mbito de la seguridad, eficiencia energtica o accesibilidad tienen un impacto negativo muy elevado en la calidad de vida de los ciudadanos. Fomento de la cultura del mantenimiento, la rehabilitacin, la regeneracin y renovacin urbanas

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Se considera que la Administracin General del Estado debe promover de forma directa la planificacin y ejecucin de estrategias de comunicacin y sensibilizacin respecto a los atributos de valor derivados de la rehabilitacin, como mejora de la calidad de vida, el ahorro energtico y la sostenibilidad en general. La reconversin del sector de la construccin y el camino de la recuperacin precisan de una necesaria alineacin de los intereses generales del estado con los de la ciudadana, y el cambio cultural es un factor crtico para lograr esta reconversin y la mejora de la habitabilidad del parque edificado y la calidad de vida de todos los ciudadanos. Aplazamiento de la obligatoriedad de la inspeccin Igualmente, se regula la obligatoriedad de inspeccin (deteccin y certificacin de cumplimiento de conservacin, mantenimiento). Sin embargo, aplaza un ao ms, hasta el 2015, la obligatoriedad de inspeccin de las ms de 3 millones de viviendas que en Espaa tienen ms de 50 aos, al considerar inasequible el objetivo marcado por el RD 8/2011 (diciembre de 2014). Si bien eso puede retardar la materializacin de las obras resultantes de tales inspecciones, sin embargo el hecho de que los municipios puedan requerir sin lmite de aos la inspeccin tcnica a efectos de conocer el estado de su parque de edificaciones, puede acelerar el proceso, as como el hecho de que para recibir ayudas pblicas con destino a este objetivo sea necesaria la inspeccin y certificacin del estado del edificio, lo que contribuir tambin a incentivar la demanda. Incidencia en el sector turstico Se valora de forma positiva la oportunidad y conveniencia de disponer de una norma de mbito estatal que confiera carta de naturaleza a las necesidades de renovacin del sector turstico. No obstante, se echa en falta, aun cuando la Exposicin de motivos contiene una expresa e importante referencia, una mayor concrecin acerca de las actuaciones de conservacin y, sobre todo de rehabilitacin, de la planta de alojamiento turstico. En tal sentido, hubiera sido deseable, dedicar un captulo especfico a la realidad de los complejos inmobiliarios en el sector turstico, donde conviven la propiedad de las

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unidades registrales, con la empresa que dedica el conjunto de la edificacin a la actividad empresarial turstica. La realidad de la planta de alojamiento turstico se caracteriza por el dominio de los complejos inmobiliarios presididos por la divisin horizontal, es decir, una propiedad atomizada que dificulta en extremo al explotador del inmueble -por lo general empresa ajena a la Comunidad de Propietarios- el normal desenvolvimiento de su actividad empresarial. ENMIENDAS AL ARTICULADO Artculo 2: Definiciones Se deban haber incluido en este artculo las definiciones de: rehabilitacin edificatoria, regeneracin urbana o renovacin urbana. Sistemticamente corresponde su inclusin en este artculo y de hecho, al margen del presente, se definen en otro artculo. Igualmente tambin se deberan definir determinados conceptos que aparecen en el articulado de la Ley como la definicin del principio de complejidad funcional u otros conceptos de carcter indeterminado que tambin aparecen a lo largo de la presente norma. Finalmente, se debera tambin definir el concepto de viabilidad econmica. Artculo 3: Fines comunes de las polticas pblicas para un medio urbano ms sostenible, eficiente y competitivo Artculo 3, prrafo primero: Se precisa desarrollar el concepto de complejidad funcional a que se hace referencia. Artculo 3, apartado a):

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Donde dice: Posibilite el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en un contexto urbano seguro, salubre, de calidad adecuada e integrado socialmente, provisto del equipamiento, los servicios, los materiales y productos que eliminen o, en todo caso, minimicen, por aplicacin de la mejor tecnologa disponible en el mercado a precio razonable, las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero, el consumo de agua, energa y la produccin de residuos, y mejoren su gestin. Debe decir: Posibilite el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en un contexto urbano seguro, salubre, de calidad adecuada e integrado socialmente, provisto del equipamiento, los servicios, los materiales y productos que eliminen o, en todo caso, minimicen, por aplicacin de la mejor tecnologa disponible en el mercado a precio razonable, las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero, el consumo de agua, energa y la produccin de residuos, y mejoren su gestin. Igualmente, se fomentar que el uso residencial de viviendas constitutivas de domicilio habitual se desarrolle en un contexto seguro, accesible, salubre, eficiente en los consumos energticos y de agua. Justificacin: Conforme lo anteriormente sealado, deben incorporarse las mismas

consideraciones respecto a la salubridad, seguridad, etc., de las viviendas particulares. El uso de la vivienda representa el fin ltimo de toda actividad de edificacin. Al mismo tiempo, las viviendas constituyen el espacio de mayor utilizacin, por tanto de mayores riesgos y consumos de energa o recursos como el agua.

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Artculo 3, nuevo apartado: Se precisa incluir el trmino reparacin dentro de la rehabilitacin estructural. Artculo 4: Los lmites del deber legal de conservacin y el informe de evaluacin de edificios Artculo 4, apartado 3: Sobre el deber legal de conservacin de edificios, se menciona que la Administracin resolver la forma de costear, sin cargo para el propietario la parte correspondiente a aquel exceso, cuando en realidad debera indicar que se hace referencia al propietario como a los propietarios. Artculo 4, apartado 4: En relacin al deber legal de conservacin, se hace referencia a la afeccin del bien inmueble al cumplimiento de la obligacin del deber de conservacin y que dicha afeccin se har contar en el Registro de la Propiedad. Lo que no queda claro, en este artculo, es si dicha afeccin se refiere a la de forma conjunta a todos o si esta obligacin se va a dividir entre cada uno de los propietarios del edificio de tipologa residencial segn la cuota que le corresponda para hacer frente al gasto de los elementos comunes. Como se trata de un precepto general, debera aclararse la inexistencia de solidaridad entre los diferentes propietarios de un inmueble de los de tipologa residencial. Igualmente se indica que se va a proceder a la realizacin subsidiaria de las obras de conformidad con la normativa aplicable. Se debera especificar y aclarar cul es en este caso la normativa aplicable. Artculo 4, nuevo apartado: Se propone aadir:

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El tcnico autor del Informe de Evaluacin deber presentar una copia del mismo en el Organismo responsable dentro de su Comunidad Autnoma con el fin de que dicha informacin sea accesible en un Registro integrado nico. De igual forma y en caso de ser necesario, tras realizar las obras exigidas para el cumplimiento del deber de conservacin, deber igualmente entregar una copia del informe firmado por un tcnico facultado al efecto acreditando el cumplimiento de lo requerido en el informe. Justificacin: Es necesario que exista un mecanismo para poder verificar en cualquier momento que un edificio cumple la ley. Para ello, y dada la mermada capacidad de inspeccin de nuestra Administracin por falta de recursos, lo ptimo sera la creacin de un Registro Integrado nico accesible en todas las Comunidades Autnomas, donde se registren los Informes de Evaluacin llevados a cabo. Artculo 5: El informe de evaluacin de los edificios Artculo 5.1: En el artculo 5.1. se hace referencia a que los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipologa residencial colectiva pueden ser requeridos por la Administracin para acreditar la situacin del inmueble, con lo cual se da a entender que slo son stos los que tienen la obligacin de acreditar esa situacin y no los que tengan viviendas en otras tipologas. Ello podra resultar discriminatorio. Artculo 5.2, apartado a): Donde dice: () La evaluacin del estado de conservacin del edificio. Debe decir:

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() La evaluacin del estado de conservacin del edificio en cuanto a elementos estructurales, elementos de la envolvente, instalaciones comunes, seguridad en caso de incendio y cerramientos. Justificacin: Se requiere una mayor precisin en cuanto a qu engloba el concepto estado de conservacin del edificio, en lnea con lo sealado en el artculo 19.2 del borrador de Real Decreto por el que se regula el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitacin, Regeneracin y Renovacin Urbanas 2013-2016. Artculo 5.3: Toda vez que se indica que el informe de valoracin extiende su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes, habr que tener en cuenta en este caso qu ocurre con las viviendas que ya hayan sido reformadas o que hayan sido adaptadas, ya que no se tiene en cuenta esta circunstancia en esta norma y parece que todas las viviendas van a tener un tratamiento unitario. Artculo 7: Capacitacin para el Informe de Evaluacin de los Edificios Artculo 7.1: Donde dice: El Informe de la Evaluacin de los Edificios podr ser suscrito, tanto por los tcnicos facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspeccin registradas que pudieran existir en las Comunidades Autnomas. Debe decir:

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El Informe de la Evaluacin de los Edificios podr ser suscrito, tanto por los tcnicos facultativos competentes como, en su caso, por las Entidades de Control de Calidad en la Edificacin, entidades de inspeccin registradas que pudieran existir en las Comunidades Autnomas. Justificacin: Se indica que el Informe de Evaluacin podr ser suscrito tanto por los tcnicos facultativos competentes como por entidades de inspeccin registradas, no estara de ms designar en esta norma quin es el tcnico facultativo competente. Adems este artculo obvia la figura de la ECCE (Entidad de control de calidad de la edificacin) regulada por el artculo 14 de la LOE, desarrollado reglamentariamente por el Real Decreto 410/2010, de 31 de marzo, por el que se desarrollan los requisitos exigibles a las entidades de control de calidad de la edificacin y a los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificacin, para el ejercicio de su actividad. Las entidades de Control de Calidad son agentes de la LOE, sus funciones, requisitos y campos de actuacin estn perfectamente definidos en la Ley y en el RD410 que la desarrolla. Sin embargo, sorprendentemente, el Anteproyecto en vez de referirse a una figura ya regulada, cuyo campo de actuacin es precisamente el que abarca el Informe de Evaluacin, hace referencia a una figura nueva entidades de inspeccin que no est recogida en la LOE, abriendo la puerta a que las CCAA empiecen de nuevo, cada una por su cuenta, a regular estas novedosas Entidades de Inspeccin Autonmicas, exigiendo, como ha ocurrido ya en numerosas ocasiones, requisitos distintos para cada territorio. Y todo ello cuando ya empieza a recogerse la figura de la ECCE en las distintas normativas autonmicas ( por ejemplo para las ITE) consiguiendo por fin que cuando una norma autonmica se remite a una Entidad de

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Control de Calidad en la Edificacin, se sepa en toda Espaa a qu nos estamos refiriendo. Asimismo, se observa que la norma no aborda la problemtica en cuanto a la capacitacin para emitir los informes tcnicos citados. Es evidente que esta ambigedad que ha generado un intenso debate entre Arquitectos, Arquitectos Tcnicos, Ingenieras, etc., en cuanto a quin y para qu estn facultados, va a terminar por recaer en quien haya de encargar el informe y en quien haya de ejecutar la rehabilitacin en su caso. Teniendo en cuenta que el informe es multidisciplinar (cimentacin, seguridad, estanqueidad, accesibilidad, instalaciones elctricas, sanitarias, de energa, etc.) la norma debe, al menos, garantizar la seguridad jurdica de la emisin, no dejando en manos del azar o la casustica la resolucin de esta cuestin. La norma debe aclarar si no quines, s cules son las capacidades y/o facultades exigibles para que el informe sea validable. Artculo 10: La iniciativa en la ordenacin de las actuaciones Artculo 10. 1: La iniciativa para la ordenacin de las actuaciones debe tambin corresponder al agente rehabilitador, en consonancia con lo estipulado en el artculo 16. Artculo 10. 3: En el punto 3 se indica que las actuaciones de rehabilitacin edificatoria observarn los trmites procedimentales requeridos por la legislacin aplicable. Se entiende, por lo tanto, la respectiva legislacin urbanstica de carcter autonmico. Se considera que sera acertado establecer para actividades de rehabilitacin edificatoria un procedimiento estndar ms gil y sencillo que no dilate su tramitacin y que pudiera ser de general aplicacin a todas las Comunidades Autnomas.

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En definitiva, las actuaciones reguladas por esta Ley que impliquen la regeneracin y renovacin urbanas, no deberan regirse por los trmites y procedimientos administrativos comunes, sino por otros ms simplificados, ya que son procesos ya de por s enormemente dilatados en el tiempo, especialmente en todo lo referido a la gestin social. Artculo 10. 4:

Es necesario aumentar la edificabilidad y densidad en los mbitos que entren en el proceso de regeneracin y renovacin, como principal manera de dotar de viabilidad econmica estos proyectos, hasta un mximo de tres veces la inicial y siempre acompaado de un informe que justifique la medida en trminos de sostenibilidad econmica. Artculo 10. 4, apartado b): Donde dice: () la realizacin de obras que consigan reducir al menos un 30 por ciento la demanda energtica anual de calefaccin o refrigeracin del edificio y que consistan en la instalacin de aislamiento trmico o fachadas ventiladas por el exterior del edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas. Debe decir: () la realizacin de obras que consigan reducir al menos un 30 por ciento la demanda energtica anual de calefaccin o refrigeracin del edificio y que consistan en la instalacin de aislamiento trmico. Artculo 10. 4, apartado c):

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Se requiere la definicin del trmino dispositivos bioclimticos o al menos enumerar los ms significativos que tenga en mente el legislador. Artculo 10. 4, apartado d): Donde dice: () la realizacin de las obras y la implantacin de las instalaciones necesarias para la centralizacin o dotacin de instalaciones energticas comunes, as como para la instalacin de captadores solares en la fachada o cubierta y cuando consigan reducir el consumo anual de energa primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30%. Debe decir: () la realizacin de las obras y la implantacin de las instalaciones necesarias para la centralizacin o dotacin de instalaciones energticas comunes, aislamiento de tuberas y otros equipos hidrulicos o energticos, as como para la instalacin de captadores solares en la fachada o cubierta siempre y cuando consigan reducir el consumo anual de energa primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30%. Justificacin: El aislamiento de tuberas es un elemento importante en las obras que lleva aparejado grandes ahorros y es condicin previa para que otras medidas, como instalacin de nuevos equipos, den el resultado esperado en cuanto a eficiencia energtica. El trmino siempre y cuando este prrafo. Artculo 10. 4, apartado e): refleja gramaticalmente mejor el sentido de

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Se propone aadir el siguiente apartado: e) La realizacin de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos, un 30% el consumo de agua en el conjunto del edificio. Justificacin: El ahorro de agua es un tema fundamental. Respecto a la mayor parte de pases europeos, en Espaa el agua es un bien escaso cuya optimizacin es una necesidad en la mayor parte de las regiones. Adems, la preeminencia de la vivienda en vertical, unido a la profundidad y/o distancia desde donde se abastecen los principales centros urbanos en reas de clima poco hmedo, suponen un importante coste energtico no ligado a la vivienda pero s a su utilizacin, por lo que minimizar el consumo de agua es tambin reducir las necesidades energticas en su abastecimiento. Artculo 10.5: Donde dice: Ser posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio pblico que resulten indispensables para la instalacin de ascensores u otros elementos, as como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, tcnica o econmicamente, ninguna otra solucin para garantizar la accesibilidad universal y siempre que se asegure la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones pblicas y dems elementos del dominio pblico. Debe decir:

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Ser posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio pblico que resulten necesarios para la instalacin de ascensores, canalizaciones destinadas a la centralizacin o dotacin de instalaciones energticas comunes u otros elementos, as como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, tcnica o econmicamente, ninguna otra solucin para garantizar la accesibilidad universal y siempre que se asegure la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones pblicas y dems elementos del dominio pblico Justificacin: Parece ms acorde la utilizacin del concepto necesarios en lugar del de indispensables, por tratarse de un trmino ms adecuado a las necesidades que se persiguen y menos restrictivo. En gran parte de las obras para la mejora de la eficiencia energtica en las instalaciones, es necesario instalar nuevas canalizaciones o reforzar las ya existentes. Artculo 10.5: Asimismo, se establece que la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica garantizar la aplicacin de la regla que permite que las superficies no computen a efectos del volumen edificable, pero no se ha previsto, a este respecto, ningn rgimen transitorio de adaptacin de la normativa territorial o urbanstica autonmica, por lo que esta circunstancia puede constituir un freno a la presente norma. Por lo tanto, se debera indicar por medio de la disposicin transitoria que corresponda el plazo de adaptacin de la normativa autonmica o que no ser de aplicacin esta ltima normativa por colisin con la norma estatal. Artculo 11: La gestin y ejecucin de las actuaciones

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En este caso, ya que se trata de actuaciones que no requieren la alteracin urbanstica, se debera disear un procedimiento an ms sencillo que el del caso anterior y que en cualquier caso no incluyera el trmite de informacin pblica. Artculo 13: La memoria de viabilidad econmica En relacin a la memoria de viabilidad econmica, se establece que sta deber contener una cuantificacin de los ingresos tributarios y gastos pblicos para el mantenimiento y prestacin de los servicios municipales antes y despus de la operacin. Estos requisitos de difcil cumplimiento -por no decir imposible- se deben referir nica y exclusivamente a aquellas actuaciones en las que la iniciativa corresponde a la Administracin Pblica, no a los particulares, ya que la cuantificacin de los ingresos tributarios por parte de los particulares, en este caso, supone una obligacin excesiva, o que debera tener la necesaria colaboracin de la Administracin, aportando esta ltima los datos fiscales necesarios para establecer esta cuantificacin en la memoria. Ponemos en duda la viabilidad de esta ltima posibilidad por la posible interferencia con la legislacin en materia de proteccin de datos. En el apartado e) se indica que se contendr tambin una evaluacin de la capacidad pblica necesaria para asegurar la financiacin. Se debera aclarar si esto quiere indicar que es, por lo tanto, la Administracin quien va a financiar las obras de rehabilitacin y posteriormente repercutir los gastos. Artculo 14: Las formas de gestin En este artculo se regulan las formas de gestin, contemplando entre ellas la modalidad del concurso, en la que se podra introducir la va de la gestin indirecta a travs del agente rehabilitador, regenerador o renovador. Esta referencia se debera incluir, por coherencia, en el artculo 10, como posibilidad de proponer la ordenacin de actuaciones de rehabilitacin, regeneracin y renovacin,

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bien a travs de la formula descrita en el artculo 14 o bien mencionando dichos agentes directamente. Artculo 14.d): En el artculo 14 relativo a las formas de gestin se establece, en el ltimo apartado, que a los concursos podrn presentar ofertas cualquier persona fsica o jurdica. En este apartado se indica que los propietarios deben constituir previamente una asociacin administrativa. Para evitar perjuicios a los propietarios tambin se debera indicar que esta asociacin administrativa puede estar, o constituida previamente, o, comprometerse los propietarios a constituir la mencionada asociacin en el caso de resultar adjudicatarios, y que en el caso de que la misma no se constituya en el plazo que se pudiera acordar, se asumira la gestin por parte del siguiente licitador que hubiera presentado la oferta econmica ms ventajosa. Artculo 15: Los derechos de realojamiento y de retorno Artculo 15.2, prrafo final: Se establece como obligacin el realojo en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado. A este respecto, se considera que para municipios pequeos tambin podra ser viable el realojo en el mismo municipio sin restringirse al rea del mismo solar o del entorno. Debe clarificarse la redaccin de la modificacin proyectada, de difcil comprensin, sin que en ningn caso tenga justificacin la referencia a la dimensin mnima de 90m2. Artculo 15.5: En el punto 5 del apartado 15 se hace referencia a que el derecho de realojamiento respetar los lmites de la vivienda de proteccin pblica pero no se indica si estos

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lmites hacen referencia a la vivienda o hacen referencia al sujeto pasivo (quien tiene el derecho al realojo); es decir si los lmites se refieren a los de un mximo de 90 m2 y un alquiler tasado por ejemplo o si, por otra parte, no procede el derecho de realojo en el caso de que tengan otra vivienda en propiedad. Habra que tener en cuenta este ltimo supuesto e indicar que el derecho al realojo podra no tener obligacin de ser concedido en el caso de que tuviera vivienda o viviendas en propiedad el titular de ese derecho en el entorno del edificio demolido o en el mismo municipio. Artculo 16: Sujetos legitimados para participar en la gestin Artculo 16.g): En este artculo, igualmente se hace referencia a la expropiacin de partes de pisos o locales indispensables para la instalacin de los servicios. En lnea con lo anteriormente comentado, se debera sustituir este concepto, e indicar que proceder la expropiacin de aquellos elementos de aquellas partes o locales necesarios para la instalacin de los servicios, concepto ms adecuado para el fin de la norma. Artculo 18: Convenios para la financiacin de las actuaciones Se propone aadir: Ser condicin imprescindible para recibir cualesquiera ayudas que se cumplan los criterios establecidos en el artculo 5. Disposicin Adicional Segunda: Catastro inmobiliario Se debe sealar que las actuaciones contempladas en el presente Anteproyecto no deben suponer incremento alguno en el valor catastral actual que luego pueda repercutir en aspectos fiscales.

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Disposicin Transitoria nica: Calendario para la realizacin del Informe de Evaluacin de Edificios Disposicin Transitoria nica, apartado 2: Donde dice: Con el objeto de evitar duplicidades entre el informe y la Inspeccin Tcnica de Edificios o instrumento de naturaleza anloga que pudiera existir en los Municipios o Comunidades Autnomas, el informe resultante de aqulla se integrar como parte del informe regulado por esta Ley, tenindose ste ltimo por producido, en todo caso, cuando el ya realizado haya tenido en cuenta exigencias derivadas de la normativa autonmica o local iguales o ms exigentes a las establecidas por esta Ley. Debe decir: Con el objeto de evitar duplicidades entre el informe y la Inspeccin Tcnica de Edificios o instrumento de naturaleza anloga que pudiera existir en los Municipios o Comunidades Autnomas, el informe resultante de sta se integrar como parte del informe regulado por esta Ley, tenindose ste ltimo por producido, en todo caso, cuando el ya realizado haya tenido en cuenta exigencias derivadas de la normativa autonmica o local iguales o ms exigentes a las establecidas por esta Ley. Justificacin: Entendemos que se trata de un error el trmino de aqulla que hace referencia a la mencionada ms lejana a este punto que es la ITE, y se refiere al Informe de Evaluacin que es donde debe integrarse la ITE. Creemos que es conveniente para evitar interpretaciones errneas, mencionar los tres apartados de esta ley, de forma que no se circunscriba a las exigencias slo de la ITE, ya que no es se el espritu de este apartado.

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Disposicin Final Primera. Modificacin de la Ley de Suelo Con relacin a la normativa reguladora de la Ley del Suelo, y tambin de aplicacin a los instrumentos de gestin de las actuaciones de rehabilitacin edificatoria y de regeneracin y renovacin urbanas, se debera modificar la norma para: Simplificar y unificar la normativa existente. La profusin de legislacin y trmites en la materia, hace impredecible dicho proceso. Reducir el altsimo y muchas veces injustificado porcentaje de reservas y dotaciones. En el pasado ciclo econmico se ha impuesto a los nuevos desarrollos altas cargas de urbanizacin, situacin que ya no es sostenible. Ahora toca reducir estas cargas hasta el punto de equilibrio que haga viable el traslado de su coste al precio del producto terminado. Introducir criterios de sostenibilidad. Se propone instar a las Comunidades Autnomas, a introducir, a travs de las distintas legislaciones urbansticas, una lnea de actuacin respecto a los suelos diseados en su da con parmetros y cargas urbansticos propios de la poca del boom inmobiliario pero que con la situacin actual de crisis econmica resultan insostenibles econmicamente. Bajo las premisas de la seguridad jurdica, el necesario reconocimiento a los derechos adquiridos y la concertacin entre todas las partes afectadas, propietarios, administracin y empresas de servicios, se trata de animar a la adopcin de criterios de sostenibilidad, posibilitando que los criterios de urbanizacin de los suelos puedan ser reformulados, atendiendo a tres parmetros fundamentales, cuales son la ocupacin del suelo, la edificabilidad y las condiciones de la estructura urbana y la transformacin de usos va adecuacin de los coeficientes de ponderacin, de forma que se puedan revisar ajustndonos a la realidad del mercado.

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Se puede lograr as compactar la ciudad, incrementando la densidad edificatoria, (disminuyendo la ocupacin de suelo y liberando suelo a urbanizar), estudiando las parcelas vacantes y calificadas como redes que excedan de los estndares actuales para reordenarlas en funcin de las efectivas necesidades dotacionales y de su posible calificacin para otros usos, incluso lucrativos y propiciando la integracin de usos Se debera reducir, aunque sea temporalmente (mientras dure la crisis) y con carcter general, el aprovechamiento urbanstico correspondiente a la Administracin actuante. Es ms, en aquellos mbitos en los que la vivienda existente y desocupada protegida, o no, alcance una proporcin significativa o sufran otro tipo de cargas excesivas, se debera suprimir la atribucin de aprovechamiento. Y, en todos los casos y con carcter general, se debera imponer a la Administracin los costes de urbanizacin correspondientes al aprovechamiento que se le atribuya. Adems, mientras no se reciban las obras de urbanizacin, la Administracin no podr hacer uso ni disponer del aprovechamiento que le corresponda. Y debe, asimismo, impedirse que los terrenos cedidos por empresas y particulares para dotaciones locales pueda la Administracin convertirlos en bienes patrimoniales suyos y proceder a su venta. ntimamente ligado con lo anterior, est un aspecto fundamental y que forma parte de las condiciones bsicas del derecho de propiedad: el relativo a la concrecin de los beneficios y cargas de la actuacin urbanstica. Si bien ello corresponde a las Comunidades Autnomas, sin embargo, y en garanta del principio de igualdad, compete al Estado establecer unas condiciones mnimas que, a diferencia de la regulacin actual, contemplen: -El mismo porcentaje de aprovechamiento en todas las Comunidades Autnomas. -En cuanto a las cesiones para reservas dotacionales, las diferentes leyes urbansticas autonmicas actualmente vigentes, fijan empleando diferentes criterios para establecer la base de referencia para los clculos categoras y estndares distintos para cuantificar las cesiones obligatorias y gratuitas.

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El resultado es que segn la autonoma de que se trate la carga econmica que suponen dichas cesiones para el promotor de una misma actuacin vara, sin que haya una razn lgica fundamentada. -Necesidad de recuperar y potenciar la eficacia del silencio administrativo. Ante la inaccin y la pasividad de la Administracin, no es de recibo que el perjuicio recaiga en los administrados, tanto en las empresas como en los particulares. Debe establecerse la eficacia, en sentido lgicamente positivo, del silencio administrativo en todos los procesos de planeamiento, gestin y edificacin, no slo referido a los actos de aprobacin sino tambin a los de remisin de informes, imponiendo, adems, las correspondientes responsabilidades para el supuesto de que las autorizaciones no puedan ejercitarse por cuestin de los plazos respectivos, conllevando, incluso, responsabilidades personales para los supuestos de superacin amplia de los plazos no justificada. An siendo conscientes de la dificultad del tipo penal, habra que estudiar la posibilidad de establecer la prevaricacin negativa u omisiva en materia de urbanismo, equiparando la denegacin u obstaculizacin a un acto debido a la concesin de una licencia o autorizacin a sabiendas de su improcedencia. Asimismo, se podra incorporar, con carcter general, la participacin de entidades privadas colaboradoras que puedan sustituir la funcin desempeada por la Administracin pblica en la expedicin de autorizaciones administrativas. -En ltimo trmino, debe regularse el derecho de las empresas promotorasurbanizadoras, o de la Administracin actuante en los casos de sistemas pblicos de gestin, a "reintegrarse de los gastos de instalacin de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras" (art. 16-1-c TR LS 2008), dado que, en la prctica, la legislacin sectorial de cada uno de estos servicios consagran a las empresas distribuidoras en una posicin monopolista y sin obligacin de participar en gasto alguno en la gran mayora de los casos, con el encarecimiento que ello supone para el producto final.

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En este sentido, se proponen las siguientes consideraciones: CUATRO: Sobre el Artculo 8 de la Ley de Suelo Debe evitarse que la implantacin de los usos u obras provisionales puedan suponer impedimento o retrasos en la ejecucin de la ordenacin urbanstica, por lo que sera conveniente matizar la redaccin del precepto, en el sentido de que los usos y obras, se debern desarrollar asegurando su compatibilidad con la ejecucin de la ordenacin urbanstica. SEIS: Sobre el Artculo 10 de la Ley de Suelo No tiene lgica alguna que se fije una cifra nica para toda Espaa como porcentaje, ni siquiera mnimo, de reserva para viviendas protegidas. No es la misma, ni parecida, la situacin en todos los puntos de la geografa de Espaa, partiendo, adems, de que en muchos municipios costeros (o de montaa) puede haber demanda de segunda residencia pero no necesidad de primera. Por ello, lo que se debera hacer es establecer una estrechsima correlacin entre el Registro de demandantes de vivienda protegida (ya existente en todas las Comunidades Autnomas) y dicho porcentaje de reserva, de modo que esta reserva viniese determinada por el nmero de inscritos en el ao antecedente en el Registro de demandantes. Se podra especificar, como ya ha hecho alguna Comunidad, que slo habra obligacin de calificar definitivamente las viviendas que, calificadas provisionalmente segn el porcentaje de reserva, se hubiesen efectivamente vendido durante el proceso de construccin del edificio. En definitiva, adaptar cada ayuntamiento a la demanda real existente. Si bien es cierto que el artculo 10 de la Ley de Suelo, prev la posibilidad de fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior para determinados Municipios o actuaciones, ello se limita a los supuestos de que se trate de actuaciones de nueva urbanizacin y se garantice en el instrumento de ordenacin el cumplimiento ntegro de la reserva dentro de su mbito territorial de aplicacin.

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Finalmente, debe permitirse que esta medida que se propone pueda implementarse en cualquier instrumento de planeamiento, cualquiera que sea su tramitacin OCHO: Sobre el Artculo 14 de la Ley de Suelo En el artculo 14, se van a incluir dentro de las actuaciones de transformacin urbanstica algunos de los supuestos que en la L.S. 2008 se consideraban actuaciones de dotacin (nuevo artculo 14-1-b). Quiz debera pensarse la conveniencia de modificar entonces el artculo 12 que se refiere a las situaciones bsicas de suelo, en lnea con lo establecido en el documento de la CEOE Propuestas para la modificacin de la legislacin estatal del suelo y para la armonizacin de las normas urbansticas de las Comunidades Autnomas (se adjunta). En definitiva, y como se expone en ese documento con mucha mayor amplitud, suprimir las actuaciones de dotacin y volver al sistema tradicional de clasificacin del suelo, no slo a efectos de valoracin, que tambin, sino a efectos propiamente urbansticos (con lo que se rechaza tambin la redaccin del prrafo 4 de este artculo 14). NUEVE: Sobre el artculo 16 de la Ley de Suelo Es necesario reducir, siquiera sea con carcter temporal, el aprovechamiento urbanstico correspondiente a la Administracin actuante, o, incluso, en aquellos mbitos en los que la vivienda protegida alcance una proporcin significativa o sufran otro tipo de cargas excesivas, suprimir dicha atribucin de aprovechamiento. Asimismo, deberan imponerse a la Administracin los costes de urbanizacin correspondientes al aprovechamiento que se le atribuya y prohibir que pueda hace uso o disponer del aprovechamiento que le corresponda antes de que se reciban las obras de urbanizacin. Finalmente, debera impedirse que los terrenos cedidos por empresas y particulares para dotaciones locales puedan ser transformados por la Administracin en bienes patrimoniales para proceder a su venta. Apartado 1.a) del art. 16: Son distintas las razones que consideramos desaconsejan la incorporacin en el TRLS de una nueva obligacin de cesin de suelo a la Administracin pblica, para el desarrollo de vivienda en rgimen de alquiler:

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Incremento en el coste de urbanizacin. El incremento del coste de urbanizacin, con un mercado financiero muy limitado para la ejecucin de desarrollos inmobiliarios, y en particular, para la urbanizacin de terrenos. Ineficiencia de los recursos existentes. Existe ya actualmente importantes bolsas de suelo pblico, que podran adaptarse para la consecucin de los objetivos sealados. Por otro lado, debe considerarse la opcin de que voluntariamente los suelos de titularidad privada se puedan destinar al arrendamiento, siendo en su caso, objeto de las ayudas y medidas incentivadoras, que por parte de la Administracin se coordinen y aprueben con dicho fin. Competencia autonmica. La determinacin de estas dotaciones, en su caso, corresponden a las Comunidades Autnomas, por lo que los Ayuntamientos a travs del planeamiento urbanstico, no deberan establecer las mismas, sin que previamente se haya regulado por la legislacin sectorial. Apartados 2 y 3 del art. 16: Rescate de plusvalas. Debera limitarse exclusivamente a los supuestos en los que la legislacin Sectorial y el planeamiento, prevea las mismas; sealando expresamente, que sin perjuicio de las limitaciones establecidas en la nueva redaccin, slo cabr dicho rescate, cuando el incremento en la edificabilidad ponderada sea atendiendo a la mayor entre la edificabilidad ponderada preexistente, o la prevista en el propio planeamiento. Nmeros 2 y 3 del art. 16: Entrega de dotaciones. Debera quedar limitado a los supuestos en los expresamente se recoja dicha obligacin por la legislacin sectorial. Nueva propuesta: Prrafo 6 del artculo 19 Ha desaparecido en esta versin del Anteproyecto el nmero 6 que el anterior borrador introduca en el artculo 19, y que contena una norma, tuitiva de los derechos de la ciudadana, en cuanto determinaba la imposibilidad de ejecucin de una demolicin en cuanto no se hubiesen garantizado los derechos de los adquirentes de

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buena fe protegidos por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, tal y como ya han recogido algunas leyes autonmicas (Cantabria, Galicia...). ONCE. Sobre el Artculo 20.1.b de la Ley de Suelo Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn, adems de la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de esta conforme a la descripcin del proyecto, los documentos que acrediten el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificacin rene las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenacin urbanstica aplicable y los requisitos de eficiencia energtica tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislacin urbanstica sujetase tales actuaciones a un rgimen de comunicacin previa o declaracin responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirn por los documentos que acrediten que la comunicacin ha sido realizada y que la misma ha alcanzado sus efectos. Introducir tambin la posibilidad de que si la legislacin urbanstica lo contempla en las viviendas protegidas la calificacin definitiva cumpla el papel de documento que acredite el otorgamiento de las autorizaciones necesarias para garantizar que la edificacin rena las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenacin urbanstica aplicable. DOCE: Sobre el Artculo 36 de la Ley de Suelo Deberan definirse las condiciones del interesado. Recuperar y potenciar la eficacia del silencio administrativo Ante la inaccin y la pasividad de la Administracin, no es de recibo que el perjuicio recaiga en los administrados, tanto en las empresas como en los particulares. Debe establecerse la eficacia, en sentido lgicamente positivo, del silencio administrativo en todos los procesos de planeamiento, gestin y edificacin, no slo referido a los actos de aprobacin sino tambin a los de remisin de informes, imponiendo, adems, las correspondientes responsabilidades para el supuesto de que las autorizaciones no

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puedan ejercitarse por cuestin de los plazos respectivos, conllevando, incluso, responsabilidades personales para los supuestos de superacin amplia de los plazos no justificada. En esta lnea, se podra incorporar, con carcter general, la participacin de entidades privadas colaboradoras que puedan sustituir la funcin desempeada por la Administracin publica en la expedicin de autorizaciones administrativas. Disposicin Final Segunda. Modificacin de la Ley de Ordenacin de la Edificacin En relacin con la Disposicin Final Segunda, cuando se hace referencia al mbito de aplicacin, en el apartado 2 desaparece paradjicamente de la L.O.E. el concepto de rehabilitacin. Por lo tanto, se puede apreciar que el presente anteproyecto da carta de naturaleza al concepto de rehabilitacin edificatoria que, incluso, forma parte del Ttulo II de la Ley y que es desarrollado en el artculo 8, apartado a), definiendo el concepto de rehabilitacin edificatoria mientras que, por otro lado, desaparece el concepto de rehabilitacin de la norma tcnica que modifica cuando el concepto de rehabilitacin tambin tiene carta de naturaleza en el mbito fiscal tanto en la Ley del IVA como en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas. Asimismo, la desaparicin del trmino rehabilitacin puede generar alguna otra consecuencia: no se modifica ni retoca la Disposicin Adicional Segunda de la L.O.E. (en su redaccin operada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre) que excluye las operaciones de rehabilitacin de la necesidad del seguro decenal (de grandsima trascendencia prctica), lo que puede provocar alguna incertidumbre, especialmente entre el colectivo de los Registradores de la Propiedad. Disposicin Final Cuarta. Modificacin de la Ley de Propiedad Horizontal Se considera positiva la dulcificacin del rgimen de unanimidad de la Ley de Propiedad Horizontal para gran nmero de acuerdos, tal y como se ha puesto de manifiesto por la Jurisprudencia. Slo cabe advertir aqu del aumento de la afeccin

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real preferente del ltimo ao y la parte vencida de la anualidad corriente a tres aos y la parte vencida de la anualidad corriente, lo que, de no exigirse la certificacin del administrador, puede dar problemas en la prctica.

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