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Thesaurus Registral, Notarial e Imobilirio

IRIB - Instituto de Registro Imobilirio do Brasil - www.irib.org.br Volume 4 - Ano 2005 Organizao: Srgio Jacomino

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O CANCELAMENTO NO REGISTRO DE IMVEIS* ELVINO SILVA FILHO Oficial do 1. cartrio de Registro de Imveis de Campinas-SP I - Conceitos preliminares -1. Noo de cancelamento - 1.1 Sua importncia - 1.2. Classificao do cancelamento quanto sua origem - 1.3. Classificao do cancelamento quanto sua extenso - 1.4. Iniciativa do cancelamento - 1.5. O cancelamento dos atos registrais -II - Cancelamento do registro (transcrio e inscrio) - 2. Cancelamento automtico da transcrio, no sistema anterior - 2.1. Cancelamento pela anulao do ttulo - 2.1.1. Fraude de execuo - 2.2. Nulidades de pleno direito - 2.2.1. Competncia territorial - 2.2.2. Trancamento ou bloqueio - 2.2.3. Infrao aos princpios registrrios - 2.2.4. Duplicidade de registros - 2.2.5. Autoridade administrativa para determinar o cancelamento do registro por nulidade de pleno direito - 3. Cancelamento dos direitos reais limitados - 3.1. Usufruto - 3.2. Servido - 3.3. Hipoteca - 3.3.1. Desaparecimento da obrigao principal - 3.3.2. Renncia ou autorizao expressa do credor - 3.3.3 Arrematao ou adjudicao - 3.3.4. Perempo - 3.3.5. Cdula hipotecria - 4. Promessa de compra e venda - 4.1. Compromisso de compra e venda de imvel loteado - 5. Loteamento - 6. Incorporao de condomnio - 7. Locao com clusula de vigncia - 8. Penhora - 9. Emisso de debntures - 9.1. Cancelamento do registro de emisso de debntures - 10. Bem de famlia - 10.1. Cancelamento do registro do bem de famlia - 11. Compra e venda -11.1. A retrovenda - III Cancelamento da matrcula - 12. Consideraes - 12.1. Determinao judicial - IV - Cancelamento das averbaes - 13. Consideraes - 13.1. Das clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade - 13.2. Do fideicomisso 13.3. Do pacto comissrio na compra e venda - 13.4. Cancelamento do cancelamento - 13.5 Cancelamento da prenotao. I - CONCEITOS PRELIMINARES 1. A consulta aos lxicos nos leva ao conceito do vocbulo "cancelamento", como sendo a ao ou efeito de cancelar, e ao ato de "cancelar", com vrios significados, sobressaindo entre eles: "1. riscar, inutilizar (o que est escrito), com traos em cruz ou de outra maneira. 2. declarar ou dar como nulo, ou sem efeito".1 O conceito de "cancelamento" no Registro de Imveis coincide com o segundo significado do nosso vernculo. No se cancela o ato praticado mediante a inutilizao do que est escrito, com traos em cruz ou de outra maneira que no se possa l-lo, mas mediante a declarao de que determinado ato lanado nos assentamentos do Cartrio deixou de produzir os seus efeitos, e, conseqentemente, deixou de existir. Da, ento, o preceito do art. 248 da Lei dos Registros Pblicos, sobre o modo de efetuar-se o cancelamento: "... efetuar-se- mediante averbao, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarar o motivo que o determinou, bem como o ttulo em virtude do qual foi feito".
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O regulamento anterior (Decr. 4.857, de 9.11.39), no art. 288, preceituava que o cancelamento devesse ser feito "mediante certido, escrita na coluna de averbaes do livro competente, datada e assinada pelo oficial, que certificar a razo do cancelamento e o ttulo em virtude do qual ele foi feito". "Era uma cautela de segurana, compreensvel em face das repercusses que o cancelamento pode vir a ter, no tocante aos direitos dos interessados no registro e aos interesses de terceiros. Manteve-se, entretanto, a exigncia de declarar-se expressamente a razo do cancelamento e o ttulo em virtude do qual ele se opera, no bastando, assim, a simples declarao de ficar o registro cancelado." 2 Observa-se, assim, sob o aspecto material e formal, que o ato registral cancelado no desaparece, por completo, dos lanamentos efetuados; todavia, uma vez efetuado o cancelamento, o ato registrado deixa de produzir os seus efeitos. Sob esse aspecto, no sistema registral anterior, principalmente em relao aos direitos reais de uso e gozo e os direitos reais de garantia, os quais eram lanados em livros diversos do livro das transcries, uma vez cancelados, eles praticamente desapareciam das certides expedidas em relao a um determinado imvel, pois, nas certides atualizadas, a eles no mais se referia, desde que cancelados. Na sistemtica atual, da vigente Lei dos Registros Pblicos, sendo o cancelamento materialmente semelhante a uma averbao, o seu lanamento feito em uma ordem seqencial numrica e cronolgica (arts. 231 e 232 da LRP); conseqentemente, o registro cancelado no desaparecer dos lanamentos registrais, principalmente nas certides expedidas sob a forma reprogrfica (art. 25 da LRP). Deixa, apenas, de produzir efeitos. Assim, deve ser ressaltada e encarecida, para o efeito de publicidade, a forma com que redigida a averbao do cancelamento, e o legislador, tanto o atual, como o anterior, pem nfase na declarao do "motivo" determinante do cancelamento e no "ttulo", em virtude do qual o cancelamento feito. Dispensou-se, na redao do cancelamento, a forma de "certido", exigida no regulamento anterior. 1.1. O cancelamento reveste-se de suma importncia. Os doutrinadores que versam o Registro de Imveis encarecem o cuidado que o Oficial deve ter na anlise do documento que lhe apresentado para fundamentar e possibilitar o cancelamento. A qualificao registral aqui deve ser exercida com a mesma cautela colocada pelo registrador para admitir um ttulo a registro e para constituir um direito real. A extino de um direito to importante quanto a sua constituio. Cresce a importncia da qualificao registrria, pela anlise da legalidade e da validade do ttulo, ante os termos genricos em que o legislador coloca o Oficial, ao possibilitar o cancelamento ante a apresentao de "documento hbil", instruindo o requerimento do interessado (art. 250, n. III, da LRP). "Assim, ao oficial corre, em primeiro lugar, o dever de bem analisar a documentao em que se fundamentar o pedido de cancelamento, pois ele
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responsvel pelos prejuzos que decorram de uma negligncia nessa pesquisa preparatria, to importante quanto o prprio ato." 3 De tal importncia o cancelamento que AFRNIO DE CARVALHO o denomina de inscrio negativa. 4 1.2. O cancelamento no prescinde de uma causa jurdica que lhe haja dado vida ou fundamento. Assim, "quanto sua origem, o cancelamento pode decorrer da lei, da sentena judicial ou da vontade dos interessados. Assim pode ser legal, judicial ou voluntrio. "O cancelamento pode resultar da lei, quando o ato inscrito ou transcrito deixar de existir em virtude de disposio legal expressa. Assim, o caso de usufruto, que, coativamente, termina com a morte do usufruturio. "O cancelamento judicial ocorre quando, por fora de sentena ou de deciso de juiz ele ordenado, tanto em processo contencioso, como em processo administrativo. "Finalmente, o cancelamento voluntrio aquele que resulta do acordo de vontade das partes que so titulares e intervieram no ato que originou o registro (art. 250, n. II, da LRP)." 5 1.3. O cancelamento, quanto sua extenso, poder ser total ou parcial (art. 249 da LRP), conforme se retira totalidade do direito cancelado ou a parte dele. Exemplo de cancelamento parcial o da renncia de um dos usufruturios, quando o usufruto houver sido constitudo a favor de vrias pessoas, ou, ento, pela morte de um deles, desde que no estipulado, previamente, o direito de acrescer (art. 740 do Cdigo Civil). Haver cancelamento parcial, na hiptese do titular do prdio dominante renunciar a um trecho da servido de passagem que no lhe for mais necessria. 1.4. Em regra, ao cancelamento aplica-se o princpio de instncia, isto , ele sempre feito a requerimento ou a pedido de pessoa interessada (art. 13 da LRP), inclusive do terceiro prejudicado (art. 253 da LRP). Admite-se, em alguns casos, que examinaremos no decorrer deste trabalho, o cancelamento ex-officio, por iniciativa do prprio Oficial do Registro. inadmissvel o cancelamento submetido uma condio, isto , a um evento futuro e incerto, pois o cancelamento deve extinguir de modo absoluto o direito a que ele se refere. 1.5. O cancelamento poder ter por objeto qualquer um dos atos registrais praticados. Cancelam-se os registros (transcries e inscries), as averbaes e as matrculas. Examinaremos, a seguir, o cancelamento de cada um dos atos registrais, detalhando, na medida do possvel, as suas peculiaridades. II - CANCELAMENTO DO REGISTRO (TRANSCRIO E INSCRIO) 2. Na sistemtica do regulamento registral anterior (Decr. 4.857, de 9.11.39), as transcries dos ttulos de domnio, em relao a um mesmo imvel, eram lanadas no Livro n. 3, denominado de "Transcrio das Transmisses". Essas transcries eram canceladas em virtude das subseqentes transferncias
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do imvel, independentemente de qualquer formalidade, prescrevia o art. 246 daquele Decreto. No mesmo sentido, e com idntica redao, o art. 236 do Decr, 18.542, de 24.12.28. Assim, havia um encadeamento de transcries, efetuadas em datas diferentes, em relao a um mesmo imvel, de modo que as transcries anteriores eram canceladas subseqentemente pelas posteriores. No incipiente sistema cadastral adotado pela vigente Lei dos Registros Pblicos, no mais existe esse cancelamento automtico dos registros. A ordem seqencial das transmisses lanadas na matrcula no implica o cancelamento das anteriores, havendo um repositrio das transmisses e estando vigente sempre o ltimo registro, a menos que haja um cancelamento desse registro. 2.1. CANCELAMENTO DO REGISTRO PELA ANULAO DO TTULO - regra elementar na transmisso do domnio, por ato entre vivos, adotada pelo nosso Cdigo Civil, que o domnio se transmite pela transcrio do ttulo de transferncia no Registro de Imveis (art. 530, n. I, do CC). A aquisio da propriedade, assim, nos atos negociais onerosos ou gratuitos depende de duas fases: a) o ttulo causal ou ttulo translativo; b) o modo de aquisio, que nos atos inter vivos a transcrio (registro). Se o ttulo causal do registro for anulado, conseqentemente dever ser cancelado o registro do qual foi origem determinante. A anulao do ato jurdico causal dever ser decretada por sentena judicial, proferida em processo contencioso (art. 216 da LRP), uma vez que no ttulo intervm duas partes (transmitente e adquirente), transitada em julgado, e determinado o cancelamento do registro, atravs de mandado extrado dos autos do processo. Os dispositivos da Lei dos Registros Pblicos a respeito do assunto se entrosam perfeitamente. Com efeito, o art. 216 prescreve que o "registro poder tambm ser retificado ou anulado por sentena em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ao de anulao ou de declarao de nulidade do ato jurdico, ou de julgado sobre fraude de execuo". Esse preceito coordena-se com o art. 250, n. I, e com o art. 259, que ressaltam, com nfase, que o "cancelamento far-se- em cumprimento de deciso judicial transitada em julgado" e que ele "no pode ser feito em virtude de sentena sujeita, ainda, a recurso". Essas cautelas, a serem tomadas pelo Oficial do Registro, conferem-lhe poderes e competncia para o exame, sob o aspecto formal, do mandado judicial que lhe for apresentado, sem, evidentemente, imiscuir-se no mrito da sentena judicial, transitada em julgado. Nesse exame formal do mandado judicial cabe-lhe, sem dvida alguma, tomar cautelas para verificar a autenticidade da assinatura do Juiz, exigindo, se assim o entender, o reconhecimento de sua firma. "Ao ser apresentado o ttulo de cancelamento, no cabe ao cartrio apurar o fato novo consignado nele para inutilizar a inscrio, mas lhe incumbe verificar a autenticidade do documento." 6 A Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo prescreveu
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determinadas medidas para assegurar a autenticidade dos mandados judiciais: "Ao expedir formal de partilha, carta de adjudicao e de arrematao, mandado de registro, de averbao e de retificao, alvar e documentos semelhantes, destinados ao foro extrajudicial, o escrivo-diretor autenticar e conferir as peas que os formam e certificar a autenticidade da assinatura do juiz que subscreveu o documento, indicando-lhe o nome, o cargo e o exerccio do juzo".7 Assim, as sentenas judiciais, transitadas em julgado, que declarem a anulao (incapacidade relativa do agente, declaraes de vontade por erro ou ignorncia (arts. 86 a 91 do CC), por dolo (arts. 92 a 97 do CC), por coao (arts. 98 a 101 do CC), por simulao (arts. 102 a 105 do CC) ou fraude contra credores (arts. 106 a 113) ou nulidades (art. 145, ns. I a V, do CC) dos atos jurdicos constantes dos ttulos causais, que ensejaram os registros), so determinadoras dos seus cancelamentos. 2.1.1. FRAUDE DE EXECUO - Matria que tem ensejado divergncia entre advogados e Oficiais do Registro a relativa ao cancelamento do registro, em virtude da sua alienao ter sido feita em fraude de execuo. O art. 593 do Cdigo do Processo Civil preceitua: "Considera-se em fraude de execuo a alienao ou onerao de bens: I - quando sobre eles pender ao fundada em direito real; II - quando, ao tempo da alienao ou onerao, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo insolvncia; III - nos demais casos expressos em lei". O questionamento surge, com freqncia, quando apresentada a registro a carta de arrematao do imvel, expedida no processo de execuo contra o devedor e anterior proprietrio, no tendo sido registrada, no momento adequado, a penhora, e o imvel, ento, j se encontra registrado em nome de terceiro que "o adquiriu do devedor. A carta de arrematao no poder ter acesso ao registro, em virtude de infringir o princpio da continuidade, pois foi expedida em processo de execuo contra uma pessoa - o devedor - e o imvel est lanado em nome de outra - novo adquirente, ou, ento, at de outros adquirentes, em face de duas ou mais transmisses de domnio. O arrematante, com a carta de arrematao nas mos, no se conforma de que um ttulo expedido em juzo, contendo assinatura do Juiz, no possa ser registrado. Requer a suscitao da dvida, e, iterativa e pacificamente, tem-se decidido que as cartas de arrematao, para ingressarem no Registro de Imveis, tm que se submeter aos princpios que o informam, no tendo qualquer relevncia a circunstncia de ser um ttulo judicial. E, ainda, sem o cancelamento prvio das alienaes feitas em fraude de execuo, a carta de arrematao no poder ser registrada em nome do arrematante, sendo, ento, competente para determinar o cancelamento do registro ou dos registros, o juiz de direito do processo de execuo, atravs de mandado, nos termos da Lei dos Registros Pblicos, no sendo competente para esse fim o juzo administrativo do processo de dvida.8 Essas questes tm sido mais freqentes do que se imagina, e por vrios motivos
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que passamos a enumerar: a) Em primeiro lugar, pela omisso dos adquirentes de imveis em se precaverem com certides de distribuidor a respeito do ajuizamento de aes contra o alienante do imvel. O disposto no 2. do art. 1. da Lei 7.433, de 18.12.85, exigindo, na lavratura de escrituras, certides de feitos ajuizados, foi sensivelmente suavizado no seu Decreto regulamentador 93.240, de 9.9.86, art. 1., n. IV, 3., do mesmo artigo, dispensando, por ato do adquirente, a apresentao dessas certides, substituindo-as pela declaraes do transmitente da inexistncia de feitos ajuizados, e, reduzindo-as s certides de aes reais ou pessoais reipersecutrias e negativa de nus expedidas pelo Registro de Imveis, quando, mais do que sabido, que pouqussimos advogados registram, nesse Cartrio, a citao dessas aes. b) Em segundo lugar, porque insignificante o nmero de advogados dos autores, em processo de execuo, que registra as penhoras que incidem sobre bens imveis. Por diversas vezes, j propugnamos, de lege ferenda, sobre a necessidade do processo de execuo no ter prosseguimento, quando a penhora recair sobre imvel, sem que o autor junte aos autos o registro da penhora no Registro de Imveis. Ignora-se, por completo, o preceito do art. 240 da LRP, que dogmatiza: "O registro da penhora faz prova quanto fraude de qualquer transao posterior". c) Em terceiro lugar, os Juzes, no processo de execuo, determinam a praa ou o leilo do imvel, sem a juntada da certido atualizada do Registro de Imveis, em relao exata posio jurdica do imvel, no momento, ou alguns dias antes da hasta pblica. Em o Registro de Imveis a nosso cargo tivemos, entre outros, um cancelamento determinado pelo mandado expedido pelo Juiz de Direito em um processo de execuo, que demonstra bem o risco de aquisio feita em fraude de execuo. A execuo fora iniciada em 1976. A penhora do imvel no foi registrada. Em 1978, por escritura pblica, o devedor vendeu o imvel a outra pessoa. Esta, por sua vez, em 1980, por escritura pblica, vendeu-o a outrem, e este, ainda, em 1984, alienou-o a outrem. Todas as escrituras foram registradas. Em 1986, foi apresentada a carta de arrematao expedida no processo de execuo. Evidentemente, ela no pde ser registrada, uma vez que o imvel no estava mais lanado no nome e no domnio do executado. O arrematante obteve mandado, expedido pelo Juiz de Direito do processo de execuo para cancelamento de todos os registros at subsistir o registro em nome do executado. Observe-se que a hasta pblica, em segunda praa, foi realizada em 1979, e a carta de arrematao expedida, apenas, em 30.5.86. Cancelados os registros anteriores e restaurado o registro em nome do executado, pde ser aplicado o princpio da continuidade e registrada a carta de arrematao e o domnio do imvel em nome do arrematante. No constando dos documentos judiciais apresentados (mandado e carta de arrematao) qualquer notificao ao ltimo adquirente do imvel que iria ter o seu registro cancelado, alis, nem havia necessidade judicial dessa providncia, ad
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cautelam tomamos a iniciativa prpria de enviar carta-notificao ao ltimo adquirente que teve o seu registro cancelado. Todos esses atos foram praticados na matrcula 8.016 do Registro de Imveis a meu cargo. 2.2. NULIDADES DE PLENO DIREITO - H cancelamentos de registros que independem de uma ao contenciosa prpria. So os cancelamentos motivados por nulidades, no dos ttulos causais dos atos jurdicos, mas de nulidades do prprio registro. O art. 214 da Lei dos Registros Pblicos preceitua: "As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ao direta". A dificuldade na aplicao do preceito est em delimitar e fixar, de modo inequvoco, quando a nulidade proveniente do ttulo causal, e nessa hiptese, como j expusemos, o cancelamento do registro somente poder ser determinado em processo jurisdicional, em ao contenciosa, conseqente a processo de conhecimento, com sentena transitada em julgado, e quando a nulidade decorrente do prprio registro, e, ento, independer de ao direta, podendo o cancelamento ser determinado, administrativamente, pelo Juiz Corregedor Permanente. Sem adentrar na rdua questo doutrinria que distingue os atos inexistentes dos atos nulos, j houve decises que entenderam que se os atos eram inexistentes eles ensejavam a nulidade absoluta, de pleno direito do registro, independente de ao direta, podendo, ento, o cancelamento ser decretado e determinado administrativamente. Parece-nos, porm, que, se o ato denominado de inexistente se revestiu de forma e contedo e teve ingresso no Registro de Imveis, possibilitando uma transcrio ou registro, esse ato inexistente formalizado dever ser declarado nulo ou no tendo existido, atravs de um processo contencioso de prestao jurisdicional, para que o cancelamento possa ser determinado, incidindo, ento, no preceito do art. 216 da Lei dos Registros Pblicos. Entretanto, mister se faz assinalar ser discutvel esse posicionamento. Outra corrente de autores entende que sendo o ato inexistente ele determina uma nulidade de pleno direito do registro e poder, ento, o registro ser cancelado, independentemente de ao direta. Em excelente parecer, quando Juzes Auxiliares da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo, os Drs. Hlio Lbo Jnior, Jos Roberto Bedran e Jos Horcio C. Gonalves Pereira, assim se manifestaram sobre o assunto: "De efeito, referindo-se, expressamente, a nulidade de pleno direito de registro, a lei as distingue, inequivocamente, daquelas porventura ocorrentes no contedo do ttulo causal. "A esse propsito, o nclito Serpa Lopes, em comentrios ao art. 229 da legislao registrria revogada, depois de distinguir "as nulidades nsitas ao mecanismo do registro, sem qualquer vinculao com o ttulo causal e as nulidades oblquas, isto , as nulidades que atacam o registro, subordinadamente invalidao do ttulo causal", ao referir-se s primeiras, chamadas exclusivamente formais, explicitou, de forma categrica: 'so inerentes ao prprio registro imobilirio, ao ato
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considerado em seu prprio contedo, desligado, completamente, de qualquer nexo com o ttulo causal. a essa classe de nulidades que se refere o art. 229... isto , as inerentes ao prprio registro, independentemente do ttulo (Tratado dos Registros Pblicos, vol. IV, 4. ed., Freitas Bastos, 1960, pp. 357-358). "Mais adiante, em outra passagem de sua clssica obra, aludindo, ento, s nulidades nominadas de oblquas, vale dizer, as dependentes da nulidade do ttulo causal que serviu de base ao registro, o qual no atingido diretamente, mas em conseqncia da prpria invalidao daquele, acrescenta o douto jurista: 'Compreendem-se, neste caso, todas as modalidades de vcios do ato jurdico que se cinjam exclusivamente ao ttulo, s qualidades que lhe forem prprias. Esto assim enquadrados neste ltimo caso os vcios de vontade. Constituem matria prpria ao ttulo e que no pode ser apreciada pelo Oficial do Registro' (ob. e vol. cit., p. 366)" .9 Conclui-se, assim, que o preceito do art. 214 da Lei dos Registros Pblicos tem a sua incidncia para as nulidades que digam respeito, direta e exclusivamente, ao ato registral, ou seja quelas ofensivas das normas e princpios norteadores da Lei dos Registros Pblicos. Aqueles ilustres Juzes enumeram, ento, vrias hipteses, sempre dizendo respeito s nulidades do registro, e no ao ttulo causal. Mencionaremos algumas delas que nos pareceram mais significativas e comuns de ocorrer. 2.2.1. COMPETNCIA TERRITORIAL - fato relativamente freqente o registro efetuado em Cartrio de Registro de Imveis ao qual o imvel no se encontra situado ou localizado. So comuns os registros feitos erroneamente, quer em virtude da impreciso das divisas entre uma e outra Circunscrio, quer entre uma e outra Comarca, quer em virtude de criao de nova Comarca, pelo desmembramento territorial ou judicirio. O registro, assim efetuado, nulo de pleno direito, por infrao ao princpio da competncia administrativo-territorial, um dos pressupostos necessrios do princpio da publicidade e acolhido no art. 169 da LRP, que determina que os atos enumerados no art. 167 so obrigatrios e efetuar-se-o no Cartrio da situao do imvel. O registro, assim efetuado, nulo. Trata-se de nulidade de pleno direito, facilmente provvel e que determina o cancelamento do registro, independentemente de ao direta. O notvel PONTES DE MIRANDA, a respeito do assunto, assim escreve: "A transcrio feita por oficial que no seja o do registro de imveis inexistente; a transcrio feita por oficial a que, pela situao do imvel, no havia de competir o registro, nula. Essa nulidade a da transcrio mesma e no depende de ao cuja sentena a desconstitua. Qualquer juiz pode decret-la"10. Indaga-se: O Oficial do Registro pode cancelar o registro, independentemente de despacho do Juiz? Parece-me, sem dvida alguma, que sim, desde que seja o cancelamento
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requerido pelo titular do direito transcrito ou registrado, comprovando-se a incompetncia territorial do Cartrio de Registro de Imveis. Alm de se tratar de uma nulidade de pleno direito, trata-se de erro evidente, o qual deve o Oficial corrigir com as devidas cautelas, nos termos do 1. do art. 213 da LRP. Tratando-se de nulidade em virtude de competncia territorial, alm do cancelamento do registro dever, no sistema atual do registro, ser tambm cancelada a matrcula do imvel e, conforme as peculiaridades do caso, o cancelamento da matrcula dever merecer deciso judicial, de carter administrativo, pelo Juiz Corregedor Permanente, para ser cumprido o disposto no item I do art. 233 da LRP. 2.2.2. TRANCAMENTO OU BLOQUEIO DO REGISTRO - O cancelamento do registro ou da transcrio, em virtude de incompetncia territorial, tem sido suavizado pela criao jurisprudencial ou pretoriana da figura do trancamento, tambm chamado de bloqueio do registro. Constatada a transcrio ou a matrcula e o registro de um imvel, cujos lanamentos registrais so nulos por incompetncia territorial do Cartrio, e verificada a ausncia de dolo ou a inteira boa f com que esses atos registrais foram praticados, a jurisprudncia admitiu que eles subsistissem, sem ser cancelados11. No s a jurisprudncia, mas j o douto SERPA LOPES assim professava: "O ato do registro praticado por Oficial incompetente evidentemente nulo. "Entretanto, se a confuso de limites for de ordem tal que se torne impossvel conhec-la seno por meio de atencioso exame, achamos que no se deve considerar nulo o ato praticado em tal situao. "Cumpre que o juiz resolva a dificuldade, mas, pelo princpio error communis facit ius, no deve considerar nulos os atos anteriores decises que decidir dvida. Sendo duvidosos os limites e cessada a confuso pela deciso do juiz, ou mesmo por uma lei interpretativa, devem subsistir os atos praticados anteriormente, na crena de uma situao aparentemente legtima"12. Assim, atravs de averbao, a requerimento do interessado, ou por iniciativa prpria do Oficial do Registro, aps despacho judicial (Juiz Corregedor Permanente), lana-se na transcrio ou na matrcula a circunstncia de que o imvel est situado em tal Circunscrio ou Comarca, e, em virtude disso, ficam bloqueadas todas as alienaes ou oneraes posteriores naquele Registro Imobilirio, as quais tero seqncia naquela Circunscrio ou Comarca. Os ilustres Juzes de Direito Drs. Ricardo Henry Marques Dip e Jos Renato Nalini, quando em exerccio na 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, baixaram provimento regulando o procedimento do bloqueio para os Cartrios de Registro de Imveis da Capital, cujos dispositivos, porm, interessam a todos os Registros de Imveis do Brasil, razo por que entendemos ser til transcrev-los aqui: "XXXI - Averbar-se- o bloqueio de matrcula, transcrio ou inscrio, nas seguintes e exclusivas hipteses: 1. quando se tratar de registro praticado em circunscrio imobiliria incompetente; 2. quando houver duplicidade antinmica de registros. XXXI.1. No se efetivar o bloqueio quando, em mesma e nica
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matrcula, se lancem assentamentos em conflitos. XXXI.2. Sempre que o oficial averbar o bloqueio comunicar a ocorrncia, documentadamente, a esta Corregedoria Permanente. XXXI.3. Na hiptese de bloqueio por incompetncia territorial do cartrio, o oficial, feita a averbao, encaminhar certido do registro circunscrio imobiliria competente, que, no havendo registro contraditrio, abrir matrcula para o imvel. Se o preferir, o oficial que receber a certido poder aguardar o primeiro registro provocado para inaugurar a matriz do imvel, procedendo, neste caso, ao arquivamento da certido, indicando esta ocorrncia no Livro n. 4 13". 2.2.3. INFRAO AOS PRINCPIOS REGISTRRIOS - Entre os vrios exemplos e hipteses que podem determinar a nulidade de pleno direito do registro, podemos mencionar aqueles que infringem os princpios informativos do registro. a) Princpio da prioridade - Se o Oficial do Registro prenota um ttulo de transmisso e, aps o seu exame, faz exigncias e a parte interessada se dispe a cumpri-las, mas, dentro do prazo de 30 dias, admite outro ttulo sobre o mesmo imvel e o registra, vedando a possibilidade do primeiro interessado cumprir as exigncias formuladas e assegurar-se da sua prioridade (art. 186 da LRP), o registro efetuado nulo de pleno direito, e poder ser cancelado, independentemente de ao direta. O exemplo extrado do parecer do Dr. Hlio Lbo Jnior, que assim se pronunciou: "No h que se falar, tambm, em abuso da prenotao, sem a correspondente regularizao do ttulo apresentado. Em primeiro lugar deve ser salientado que cada uma delas produz seus efeitos independentemente da seguinte. Se um outro ttulo ingressar no protocolo oficial, enquanto no expirar o prazo do antecedente, essa segunda prenotao, em face do nmero de ordem, que passar a valer, e assim de modo sucessivo. O prazo do art. 205 da Lei 6.015/73 fatal. Ao seu trmino cessam, automaticamente, os efeitos da prenotao, sem qualquer possibilidade de prorrogao. "Essa a interpretao adequada dos arts. 186 e 205 da Lei de Registros Pblicos, que deveria tem sido observada pelo Oficial. "De qualquer forma, o que no se admite o singelo descumprimento do que dispe o art. 205, apenas com base em entendimento prprio do Oficial. "Opino, portanto, em face da flagrante ofensa aos arts. 186 e 205 da Lei 6.015/73, seja dado provimento ao recurso e, conseqentemente, cancelado o Registro 9, feito na matrcula 4.519, bem como de todos os que se seguiram"14. b) Princpio da legalidade - Comprovada a falsidade ou a falsificao de um documento apresentado, o qual tenha determinado um lanamento registral, estaremos diante de uma nulidade de pleno direito determinvel do cancelamento do registro. Entre os exemplos formulados pelos ilustres Juzes Drs. Hlio Lbo Jnior, Jos Roberto Bedran e Jos Horcio C. Gonalves Pereira, no parecer que mencionamos, vamos encontrar o do registro efetuado com apoio em traslado extrado por Tabelio, mas cuja escritura no tenha sido assinada pelos
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vendedores. Evidentemente que a o ato no se completou e nem existiu, juridicamente, uma compra e venda. O registro fundado nesse documento nulo de pleno direito e o seu cancelamento poder ser decretado administrativamente, independentemente de ao direta. "Imagine-se, agora, a hiptese de um registro efetivado com base em traslado sem origem, isto , artificialmente produzido, sem a necessria correspondncia com qualquer escritura original existente em livro de notas. Seria, tambm, caso de nulidade de pleno direito do registro, decretvel, portanto, de ofcio, independente de ao direta?... Nestas condies, no se podendo, de qualquer modo, desvincular o traslado do ato formalizado em livro de escrituras, inconcebvel admitir o registro calcado em um traslado sem origem, posto que, em verdade, efetivado sem suporte em ttulo causal hbil, na forma do elenco previsto na legislao registrria."15 No seria aqui o caso do registro baseado em ato causal inexistente? O assunto tem dividido, como dissemos, o posicionamento dos MM. Juzes de Direito de So Paulo que versam, especificamente, o Registro de Imveis. Ainda, recentemente, em processo que tramitou perante a 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, por iniciativa do Oficial do 6. Registro de Imveis, foi comunicada a realizao de um registro que, posteriormente, se verificou ter sido fundado em traslado de escritura que no tinha qualquer correspondncia com o ato jurdico lavrado nas notas tabelioas. O ilustre Juiz, ento em exerccio na Vara, Dr. Ricardo Henry Marques Dip, entendendo no se tratar de nulidade de pleno direito exclusivamente do registro, inaplicvel, portanto, o art. 214 da LRP, mas sim de nulidade ou inexistncia do ato causal, determinou o arquivamento da representao, pois essa nulidade deveria ser pleiteada em processo jurisdicional. O Curador dos Registros Pblicos, no se conformando com a deciso, recorreu ao Corregedor Geral da Justia do Estado. Aps excelente parecer do Dr. Aroldo Mendes Viotti, que em tese concordava com o Dr. Ricardo Henry Marques Dip, e, dentro da anlise do preceituado no art. 214 da LRP, que restringe a declarao de nulidade de pleno direito, exclusivamente, aos defeitos provenientes do prprio registro e no do ttulo causal, foi dado provimento ao recurso interposto pelo Ministrio Pblico para mandar cancelar o registro. A segurana que deve espelhar e refletir o Registro de Imveis sobrepe-se, sem dvida alguma, s filigranas interpretativas do texto do art. 214 da LRP. O ilustre juiz Auxiliar da Corregedoria assim conclui o seu parecer: "Assentado que no h, in casu, como reconhecer a ocorrncia de nulidade de pleno direito do registro, subsumvel ao art. 214 da LRP, cumpre indagar se estaria o Juzo Corregedor absolutamente impedido de adotar providncias com vistas sanao das dificuldades a que aludiu o Serventurio autor da representao. "Convm, a propsito, recordar a conhecida classificao das modalidades de invalidao dos atos administrativos. O cancelamento de registro predial com apoio no referido art. 214 da Lei 6.015/73 traduz autntica anulao do ato administrativo de registro, por ilegalidade formal.
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A doutrina reconhece ainda, generalizadamente, a possibilidade de a Administrao revogar seus prprios atos, consistindo assim a revogao na supresso de ato administrativo pela prpria Administrao, ao influxo de critrios de convenincia e oportunidade (isto , mediante valorao discricionria), por no mais lhe convir (rectius: por no mais convir ao interesse pblico) sua mantena. "Quero crer em que, em casos excepcionais, essa categoria de direito administrativo, extrada da teoria geral do ato administrativo, pode ser transposta para a rbita da atividade correcional incidente sobre os atos de registro pblico. Conquanto no se possa vislumbrar irregularidade formal que induza ao anulamento do ato de registro, hipteses haver em que, por evidente a leso ao interesse pblico, e por reduzido, ou inexistente, o risco de prejuzo a eventuais terceiros de boa f, o ato registral, ainda que extrinsecamente no ilegal, possa vir a ser invalidado, em juzo de reviso hierrquico-correcional, em ordem a gerar seu cancelamento". O Exmo. Sr. Des. Corregedor Geral da Justia do Estado de So Paulo, Dr. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, adotando esse parecer e dando provimento ao recurso, mandou cancelar o mencionado registro calcado em traslado falso de escritura, sem correspondncia com o ato notarial lanado no livro16. Este ano tivemos que pleitear a nulidade de pleno direito de uma averbao de casamento, e, conseqentemente, de uma cesso de compromisso de compra e venda de um lote de terreno, lavrada em escritura pblica. A certido de casamento era falsa, o que foi constatado mediante consulta telefnica ao Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais. Falsa, tambm, era a assinatura do prprio Oficial, e a certido iria instrumentar outra averbao. Evidentemente, essa averbao no foi efetuada, mas, realizadas buscas anteriores, constatamos que j havia sido praticada outra averbao anterior de casamento, com suporte em certido falsificada. Provamos a falsidade da certido atravs da verdica certido do casamento, e requeremos o cancelamento dos atos registrais efetuados, com fundamento em nulidade de pleno direito, nos termos do art. 214 da LRP. Ouvido o Curador dos Registros Pblicos que se manifestou concorde com o pedido, o Juiz Corregedor Permanente determinou o cancelamento da averbao do casamento e da cesso do compromisso, pela falsidade na pessoa do cnjuge do cedente. 2.2.4. DUPLICIDADE DE REGISTROS - A duplicidade de registros caberia ser versada em um dos itens acima, o relativo ao princpio da prioridade. Entretanto, como no incomum, e, para evidenciarmos, em relao a ela, a ocorrncia da nulidade de pleno direito, resolvemos dar-lhe destaque. A existncia de duplicidade de lanamentos em relao ao mesmo imvel era mais freqente no sistema anterior. O efetivo controle da disponibilidade do imvel dependia da remisso do cancelamento da transcrio anterior, e as falhas humanas nesse sentido ocorriam com certa freqncia, ocasionando, assim, duas transcries a respeito de um mesmo imvel, com titularidades dominiais a pessoas diferentes. Constatada essa irregularidade, haveria que ser sanada, com o cancelamento da
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transcrio cronologicamente efetuada em segundo lugar. Trata-se, indubitavelmente, de nulidade de pleno direito, por infrao ao princpio da continuidade, e deve ser declarada, pela autoridade administrativa (Juiz de Direito Corregedor Permanente), independentemente de ao direta, no s por iniciativa do interessado, mas tambm por iniciativa do prprio Oficial do Cartrio de Registro de Imveis. A Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo de maneira uniforme e tranqila tem determinado, administrativamente, o cancelamento do segundo registro por infringncia aos princpios de prioridade e continuidade dos registros 17. A jurisprudncia, tambm, no tem discrepado dessa orientao, no sentido de determinar o cancelamento do segundo registro e de fixar a competncia administrativa, desnecessria a via jurisdicional para esse fim 18. 2.2.5. AUTORIDADE ADMINISTRATIVA - O ato de registro um ato administrativo 19. Sendo um ato administrativo, a nulidade de pleno direito, prevista no art. 214 da LRP, poder ser declarada e decretada pela prpria administrao, de acordo com os prprios princpios do direito administrativo. Com efeito, segundo preleciona o douto e saudoso HELY LOPES MEIRELLES, "a anulao dos atos administrativos pela prpria Administrao constitui a forma normal de invalidao de atividade ilegtima do Poder Pblico. Essa faculdade assenta no poder de autotutela do Estado. uma justia interna, exercida pelas autoridades administrativas em defesa da instituio e da legalidade de seus atos...", pois, prossegue o Mestre, "pacfica hoje a tese de que, se a Administrao praticou o ato ilegal, pode anul-lo por seus prprios meios (STF, Smula 473). Para a anulao do ato ilegal (no confundir com ato inconveniente ou inoportuno, que rende ensejo revogao e no anulao) no se exigem formalidades especiais, nem h prazo determinado para a invalidao, salvo quando a norma legal, o fixar expressamente. O essencial que a autoridade que o invalidar demonstre a nulidade com que foi praticado. Evidenciada a infrao lei, fica justificada a anulao administrativa"20. Exceo feita ao cancelamento do registro por incompetncia territorial que, em nosso entender, poder ser feito pelo prprio Oficial do Registro, a requerimento do interessado, titular do direito registrado, os demais cancelamentos, em virtude de nulidade de pleno direito do registro devero ser determinados por autoridade administrativa, hierarquicamente superior, no caso o Juiz de Direito Corregedor Permanente, pois cedio que "aos integrantes do Poder Judicirio so afetas outras atribuies que no so jurisdicionais, mas que recebem o nome de atos ou funes judicirias; como as de natureza eminentemente administrativa e normativa, que dizem respeito aos servios que lhe so afetos" 21. Assim, a determinao do cancelamento do registro, por nulidade de pleno direito dele, dever ser feita por mandado, subscrito pelo Juiz Corregedor Permanente, aps ter apreciado a sua prova, como deflui claro dos vocbulos do art. 214 da LRP - "uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ao direta", e
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quem aprecia a prova e julga o registro invalidado o Juiz de Direito Corregedor Permanente. Tratando-se de matria administrativa no Estado de So Paulo, o E. Conselho Superior da Magistratura entendeu que o processo de dvida no o veculo adequado para ser atingido esse objetivo, sendo que em matria de carter correcional e administrativo a apreciao do recurso interposto da deciso do Juiz Corregedor Permanente compete ao Desembargador Corregedor Geral da Justia e no quele Conselho22. 3. CANCELAMENTO DOS DIREITOS REAIS LIMITADOS - "O direito real, como ensina TEIXEIRA DE FREITAS, tem duas manifestaes, uma necessria, e a outra possvel; ou o exercemos sobre nossas prprias coisas - jus in re propria, ou sobre coisas de outros - jus in re aliena. "Jus in re propria a propriedade com todos os seus direitos elementares. Jus in re aliena, o direito real que tem por objeto a propriedade limitada. Assim, de acordo com esse ensinamento, a propriedade a soma de todos os direitos possveis que pertencem ao proprietrio sobre a sua coisa, quais os da posse, uso, gozo e livre disposio; os outros direitos reais so parcelas daquela soma, so os prprios direitos constitutivos do domnio, so poderes que sobre a coisa se atribuem a outras pessoas. "Os direitos reais na coisa alheia seriam o resultado da decomposio dos diversos poderes jurdicos contidos no direito de propriedade. O proprietrio desmembraria um desses poderes e o atribuiria a outra pessoa. Os direitos elementares do domnio ou poderes jurdicos do proprietrio so os direitos de usar, gozar e dispor da coisa (jus utendi, fruendi et abutendi). Destacando algum ou mais de um desses direitos elementares, o proprietrio constitui um direito real limitado." 23 Sendo limitados, os direitos reais sobre a coisa alheia so temporrios, exceo feita enfiteuse, que perptua (art. 679 do Cdigo Civil), todos eles tendem a se extinguir, para que os poderes inerentes ao domnio retornem enfeixados, novamente, pelo proprietrio (domnio pleno). Assim, os direitos reais limitados tendem sua extino, e devem ser cancelados no Registro de Imveis, para que deixem de produzir os seus efeitos. Examinaremos, agora, as peculiaridades do cancelamento de alguns direitos reais limitados, aqueles que mais freqentemente ocorrem no Registro de Imveis. 3.1. USUFRUTO - As causas extintivas do usufruto esto previstas no art. 739 do CC. Trs delas determinam o cancelamento do registro (inscrio) do usufruto pelo prprio Oficial do Registro, independentemente de ordem judicial. Sob a influncia do anterior Cdigo do Processo Civil (Cdigo de 1939, art. 552), questionou-se se a extino do usufruto deveria sempre ser processada judicialmente. Nos dias atuais, no sobrepaira qualquer dvida a respeito do cancelamento do usufruto, em virtude da morte do usufruturio e pelo termo de sua durao, poder ser realizado pelo prprio Oficial do Registro, sem qualquer deciso judicial 24. O suporte legal para o cancelamento do registro do usufruto, pelos dois motivos,
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vamos encontr-lo no art. 250, n. III, da LRP, quando prescreve que o cancelamento far-se-: "a requerimento do interessado, instrudo com documento hbil". O documento hbil para se provar a morte a certido do bito, expedida pelo Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais, com a firma reconhecida por Tabelio da prpria Comarca conhecido do Oficial do Registro (cautela que se adota para se assegurar a autenticidade do documento). As dificuldades enfrentadas pelo Oficial do Registro de Imveis, em relao certido de bito, dizem respeito, inmeras vezes, ao nome do usufruturio falecido, pois as declaraes do bito so feitas, freqentemente, por agentes de empresas funerrias (par. nico do art. 79 da LRP). Assim, uma certa flexibilidade deve ser adotada pelo Oficial do Registro de Imveis, quando no houver absoluta coincidncia com o nome constante do registro do usufruto, desde que outros elementos de identificao do falecido possam corroborar com a sua identidade, tais como, nome da esposa, nomes dos filhos, etc. Mister se faz ressaltar aqui o preceito do art. 740 do CC, que determina a no extino do usufruto, desde que constitudo a favor de duas ou mais pessoas, mas, na sua constituio, foi estipulado o direito de acrescer do quinho do prmorto aos demais sobreviventes. O direito real de usufruto s se extinguir, ento, e somente ser cancelado, quando falecer o ltimo usufruturio. Nada impede, antes aconselhvel, que sejam averbados, medida que ocorrerem, os bitos de cada um dos usufruturios. No havendo sido estipulado o direito de acrescer, o usufruto vai-se extinguindo parte a parte, medida que vo ocorrendo os bitos dos usufruturios, e averbados esses acontecimentos. Trata-se, aqui, tipicamente, de cancelamentos parciais. O requerimento do interessado, a que se refere o legislador, , em regra, o do proprietrio, seu herdeiro ou procurador, enfim, da pessoa que tenha interesse no cancelamento do usufruto. Em relao ao termo de sua durao. - o decurso do prazo pelo qual o usufruto foi constitudo. A rigor basta a fluncia do prazo ou o advento do termo final para que o usufruto deixe de produzir efeitos. Todavia, para melhor esclarecimento de terceiros, nada impede que o Oficial do Registro acolha requerimento do interessado para que proceda ao cancelamento do registro, ou, ento, ele prprio, ex officio, proceder ao cancelamento, explicitando, mediante averbao, o decurso do prazo para o qual foi constitudo. A constituio do usufruto at a "maioridade" de uma pessoa constituio mediante termo de durao, que poder ser comprovada, por documento hbil, que a certido de nascimento do usufruturio. "Mesmo, porm, que seja constitudo para durar certo tempo, extingue-se antes do termo final se antes do seu advento ocorrer a morte do titular, porque o direito de usufruto intransmissvel inter vivos e mortis causa." 25 Em relao ao termo da durao do usufruto, cabe uma referncia especial ao usufruto em que seja titular uma pessoa jurdica. O art. 741 do Cdigo Civil refere______________________________________________________________________________________ __

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se ao prazo de 100 anos, da data em que se comeou a exercer. Se a pessoa jurdica, porm, se extinguir ou se dissolver, o usufruto dever ser cancelado, a semelhana da morte da pessoa fsica, pois, como dissemos, o usufruto direito real temporrio e, no se transmite, a no ser ao proprietrio do imvel (art. 717 do CC). O documento hbil, nesse caso, ser a certido da Junta Comercial ou do Registro Civil das Pessoas Jurdicas que comprove a extino ou a liquidao da pessoa jurdica titular do direito de usufruto. O usufruto ainda se extingue pela consolidao. a reunio, na mesma pessoa, da figura do usufruturio e do nu-proprietrio. Essa circunstncia ocorre quando o usufruturio venha a suceder ao nu-proprietrio, em virtude do seu falecimento. O direito de dispor que se encontrava separado do direito de usar e gozar so enfeixados, pela transmisso causa mortis, na pessoa do ento usufruturio. Ao registrar a partilha do inventrio do nu-proprietrio, atribuindo o domnio ao usufruturio, como sucessor daquele, o Oficial do Registro poder ex officio, em virtude do disposto no item V do art. 739, proceder ao cancelamento do registro do usufruto. As demais causas extintivas do usufruto, previstas no art. 739, ns. III, IV, VI e VII, devem ser processadas judicialmente, de acordo com o procedimento especial de jurisdio voluntria previsto no art. 1.112, n. VI, do Cdigo do Processo Civil, ou em processo de conhecimento de jurisdio contenciosa, aps sentena transitada em julgado, e mediante a expedio de mandado. O legislador civil no enumerou a "renncia" entre as causas extintivas do usufruto. Entretanto, o magistrio de CLVIS BEVILQUA sempre de uma notvel preciso: "'No nos falou o Cdigo da renncia, que outras legislaes incluem entre os modos de extino do usufruto. Modo geral de extinguir direitos patrimoniais, nenhum inconveniente resulta da sua omisso. Para ter eficcia jurdica, a renncia deve ser: expressa, feita por pessoa capaz e referente totalidade do direito"26. A renncia do usufruturio, sendo de valor superior taxa legal, deve constar de escritura pblica (art. 134, n. II, do CC), por ser transmisso de direito real sobre imvel. Igualmente, a desapropriao do imvel sobre o qual recai o direito real de usufruto motivo do cancelamento do seu registro. O Oficial do Registro, procedendo ao registro da desapropriao do imvel pelo Poder Pblico e constando da carta de sentena ou da escritura pblica (desapropriao amigvel) a indenizao devida ao usufruturio, em nosso entender, pode efetuar o cancelamento do registro do usufruto ex officio, nos precisos termos do art. 738 do CC, independentemente de qualquer requerimento do interessado, no caso o Poder Pblico. O notvel ORLANDO GOMES assim explica: "A desapropriao antes modificao qualitativa do usufruto do que propriamente causa de extino. De fato. A indenizao paga fica sub-rogada no nus do usufruto. O que se extingue, portanto, o usufruto da coisa desapropriada, mas o direito persiste por fora da sub-rogao determinada em lei"27. 3.2. SERVIDO - O conceito de servido deflui do art. 695 do CC: "Impe-se a
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servido predial a um prdio em favor de outro pertencente a diverso dono. Por ela perde o proprietrio do prdio serviente o exerccio de alguns de seus direitos dominicais, ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize, para certo fim, o dono do prdio dominante". "A servido no se presume" (ant. 696 do CC). "As servides no aparentes s podem ser estabelecidas por meio de registro no Registro de Imveis" (art. 697 do CC). A contrrio senso, interpretava-se que as servides aparentes no necessitavam do registro para se constiturem. Entretanto, o art. 167, n. I, item 6, determinando a obrigatoriedade do registro "das servides em geral", incluiu, sem dvida alguma, a obrigatoriedade do registro das servides aparentes. Se as servides, como direito real sobre o imvel alheio, somente se constituem com o registro, elas, tambm, somente se extinguem com o cancelamento do registro. O legislador civil preciso ao acolher essa regra: "Salvo nas desapropriaes, a servido, uma vez transcrita (registrada), s se extingue, com respeito a terceiro, quando cancelada" (art. 708 do CC). As causas extintivas da servido esto previstas nos arts. 709 e 710 do CC, e elas se instrumentalizam pelo meios previstos no art. 250 da Lei dos Registros Pblicos. SERPA LOPES, didaticamente, examinando as causas da extino da servido, classifica-as em trs grupos: a) Causas que conferem ao proprietrio do prdio serviente pura e simplesmente um direito de exigir o cancelamento. Nesse grupo se compreendem todas as causas de extino oriundas do consentimento expresso do prdio dominante, como no caso da renncia, resgate ou qualquer outra conveno tendente a extinguir o nus real da servido. Esses casos incluem-se nos ns. I e II do art. 709 do CC, sobrelevando-se, em todos eles, a necessidade do consentimento expresso do proprietrio do imvel dominante. SERPA LOPES acrescenta que "o interessado - nesse caso o dono do prdio serviente - poder, exibindo a escritura ao Oficial do Registro de Imveis, exigir deste o cancelamento". No nos parece, todavia, que nesses casos, em que haja manifestao de vontade do proprietrio do imvel dominante, seja imprescindvel a escritura pblica, bastando, para tanto, a aplicao do item II do art. 250 da LRP. O cancelamento far-se- "a requerimento unnime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelio". b) Causas que conferem ao proprietrio do prdio serviente o direito de exigir de qualquer beneficirio da servido que ele consinta no cancelamento, mesmo do adquirente subseqente. "D-se essa situao quando, no caso de partilha, a servido, por sua natureza e destino, s se aplica a certa parte do prdio dominante ou do serviente (Cd. Civil, art. 707). Se o beneficirio recusar o consentimento, o interessado pode pedi-lo judicialmente." Temos tido a oportunidade de aplicar esse dispositivo do Cdigo Civil (art. 707)
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quando ocorre no a partilha, como se refere o preceito, mas alienao de parte do imvel serviente, a qual no atingida pela servido de passagem ou de canalizao de gua ou de leo. Aps abrir a matrcula da parte desmembrada do prdio serviente, e transposto o direito real de servido anteriormente registrado, mediante averbao (art. 230 da LRP), temos procedido ao cancelamento da servido, em relao a esta parte desmembrada, mediante o consentimento do proprietrio do imvel dominante (art. 250, n. II, da LRP), com a declarao de que a servido constituda no incide na gleba de terras ou na rea objeto do desmembramento e da nova matrcula, ento aberta. c) "Causas que operam a supresso imediata da servido. Nesse grupo se incluem todos os casos em que a servido, mesmo em havendo uma conveno, j est materialmente extinta, em conseqncia de um fato, como no caso de supresso das obras referentes mesma, por efeito de um contrato (Cd. Civil art. 710, n. II)." Incluem-se neste grupo de causas extintivas: a confuso, isto , a reunio dos dois imveis, serviente e dominante, no domnio da mesma pessoa, pois um dos requisitos conceituais da servido a circunstncia dos imveis pertencerem a donos ou proprietrios diferentes. Igualmente, inclui-se nesse grupo o no uso, durante 10 anos (prescrio extintiva) (art. 710, n. III, do CC), bem como, se a servido for de passagem, que tenha cessado pela abertura de estrada pblica, acessvel ao imvel dominante (art. 709, n. II, do CC). "Nos casos previstos nos ns. I a III, do art. 710, do Cdigo Civil, a servido fica materialmente extinta, mas conserva a sua vida formal, enquanto no cancelada a transcrio (registro)", ao que acrescentaramos, tambm, no caso previsto no item II do art. 709 do CC. por isso que o art. 257 da LRP repete, com toda nfase, o que j se continha no art. 709 do CC: "O dono do prdio serviente ter, nos termos da lei, direito a cancelar a servido". "Do que viemos de expor, podem ser estabelecidas as seguintes concluses: "a) em havendo uma conveno na qual os interessados hajam pactuado a extino de uma servido, o Oficial do Registro pode, vista da respectiva escritura, efetuar o cancelamento do nus, bem como no caso de confuso, pois s existe um nico interessado. "b) nos demais casos, o cancelamento do nus de servido somente pode ser levado a efeito, vista do consentimento dos interessados ou de sua no oposio. Na falta deste requisito ou de impugnao, o cancelamento somente pode ser realizado mediante sentena, caso em que o papel do Oficial do Registro de Imveis se resume em cumprir a determinao judicial" 28. Por derradeiro, merece especial meno o preceito do art. 256 da LRP: "O cancelamento da servido, quando o prdio dominante estiver hipotecado, s poder ser feito com aquiescncia do credor, expressamente manifestada". "A servido uma qualidade til ao prdio dominante, aumenta-lhe o valor, e no carter de coisa acessria est, com o prdio, vinculada ao nus hipotecrio." 29
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No confronto entre o art. 712 do CC e o preceito do art. 256 da LRP, iremos verificar que este ltimo suprimiu a circunstncia da servido ter sido mencionada no ttulo hipotecrio, exigida pelo art. 712, quando da constituio da hipoteca do prdio dominante. A supresso leva-nos concluso de ser exigida, sempre, a anuncia do credor hipotecrio do prdio dominante, quando do cancelamento da servido, tenha havido ou no, no ttulo de constituio da hipoteca, a meno da existncia da servido, constituindo, assim, um plus, um acrscimo a mais, na garantia hipotecria, que o proprietrio est se despojando. 3.3. HIPOTECA - A hipoteca um direito real de garantia. , portanto, um direito acessrio, criado para garantir o cumprimento de uma obrigao. "Se esta se extingue, perde a hipoteca a sua razo de ser. No h que indagar da causa extintiva da obrigao; qualquer que ela seja, operando o seu efeito em relao obrigao principal, acarreta a extino do vnculo hipotecrio."30 Sendo um direito real sobre o imvel alheio e somente se constituindo com a inscrio, do mesmo modo, somente deixa de existir e produzir os seus efeitos pelo seu cancelamento. A Lei dos Registros Pblicos dedica um artigo especial - o art. 251 - para o cancelamento da hipoteca. No nos parece que isso fosse necessrio, pois os itens em que ele se desdobra so perfeitamente inserveis na norma de carter genrico do cancelamento, j previstos no artigo anterior. Parece-nos que o destaque do cancelamento da hipoteca foi motivado pela freqncia com que ele feito nos Registros de Imveis. Examinemos, perfunctoriamente, uma a uma, as causas principais que determinam o cancelamento da hipoteca e sua instrumentalizao, para que o Oficial do Registro de Imveis possa efetu-lo. 3.3.1. DESAPARECIMENTO DA OBRIGAO PRINCIPAL - A hipoteca, como vimos, no pode subsistir sem a existncia da obrigao principal que ela tem por fim garantir. O desaparecimento dessa obrigao principal se comprova pelo documento de quitao firmado pelo credor, com firma reconhecida por Tabelio, este conhecido do Oficial do Registro de Imveis, para a comprovao de sua autenticidade. Compete, ainda, ao Oficial o exame da qualificao e dos poderes da pessoa ou das pessoas que assinam a quitao, exigindo os documentos necessrios de que os que firmam o documento de quitao esto investidos de poderes de representao, em se tratando de pessoa jurdica credora, entre as quais se incluem as entidades do Sistema Financeiro da Habitao. A quitao da obrigao principal no necessita revestir-se da forma de escritura pblica. A quitao vale qualquer que seja a sua forma (art. 1.093 do CC), bastando que se declare que a obrigao principal foi satisfeita. Observe-se que essa obrigao principal no necessita ser obrigatoriamente o pagamento em dinheiro (contrato de mtuo), podendo ser qualquer obrigao assumida pelo devedor, tal como a execuo de obras de infra-estrutura nos loteamentos, o cumprimento de obrigaes em concordata preventiva, etc. 3.3.2. RENNCIA OU AUTORIZAO EXPRESSA DO CREDOR - Como todo ato
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abdicativo de direito, a renncia ao direito real de hipoteca dever ser expressa. Questionou-se, antigamente, se a renncia de direito real deveria ser feita por escritura pblica; e, sendo o credor casado, se deveria ser acompanhado no ato do consentimento da mulher. Esse questionamento, atualmente, est inteiramente superado, principalmente diante dos termos em que est redigido o art. 851 do CC: "A inscrio cancelar-se-, em cada um dos casos de extino de hipoteca, vista da respectiva prova ou, independente desta, a requerimento de ambas as partes, se forem capazes, e conhecidas do oficial do registro". Se mediante simples requerimento poder ser cancelada a inscrio hipotecria, contendo esse requerimento a assinatura do credor, e, para constituir a hipoteca o credor no necessita da anuncia de sua esposa, igualmente, para autorizar o seu cancelamento esse consentimento dispensvel. Outra questo que surgiu, antigamente, na anlise do art. 851 do CC, era a sua expresso final "se forem conhecidas do oficial do registro". Os limites estreitos dessas palavras, interpretadas em seu sentido literal, tornavam praticamente inaplicveis os seus dispositivos nas cidades grandes. A questo est completamente superada, mas dever ser grande a cautela a ser tomada pelo Oficial do Registro, tanto em aceitar a quitao, como em aceitar a autorizao para o cancelamento da hipoteca, firmada pelo credor, como tambm em aceitar o requerimento firmado por ambas as partes, capazes, conhecidas ou no dele, mas, indispensvel o reconhecimento das firmas por Tabelio seu conhecido ou de sua Comarca. "O Oficial do Registro , nesse caso, o responsvel pela legitimidade do ato que lhe for apresentado, no somente quanto s formalidades extrnsecas do ato ou documento em que se fundar o pedido de cancelamento, como ainda, pela identificao das partes signatrias, dentro dos limites que um funcionrio diligente poder empregar para tornar certa essa identificao." 31 3.3.3. ARREMATAO OU ADJUDICAO. Esses atos processuais so os atos finais de uma execuo que tenha tido por garantia o imvel hipotecado. Quando o imvel tenha sido arrematado por terceiro ou adjudicado ao credor em processo de execuo hipotecria, para ser cobrada a dvida garantida pela hipoteca, no h dvida alguma que a arrematao ou a adjudicao extinguem a hipoteca. O Oficial do Registro, registrando um ou outro ato constante do ttulo judicial expedido, poder, sem dvida alguma, proceder ex officio ao cancelamento da hipoteca. O questionamento surgiu, entre os doutrinadores, para se saber se a arrematao ou a adjudicao seriam causas extintivas da hipoteca se elas tivessem sido atos terminativos da execuo promovida por outro credor, proveniente de outra dvida, que no a garantida pela hipoteca, enfim, uma dvida quirografria. Parece-nos que a discusso est superada, desde que tenha sido cumprido o disposto no art. 826 do CC, que assim prescreve: "A execuo do imvel hipotecado far-se- por ao executiva. No ser vlida a venda judicial de imveis gravados por hipotecas, devidamente inscritas, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecrios que no forem de
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qualquer modo partes na execuo". Acrescente-se, ainda, o que dispe o art. 698 da Lei Processual Civil: "No se efetuar a praa de imvel hipotecado ou emprazado, sem que seja intimado, com dez (10) dias pelo menos de antecedncia, o credor hipotecrio ou o senhorio direto, que no seja de qualquer modo parte na execuo". Se a venda judicial entretanto, tiver sido realizada, o art. 619 do mesmo estatuto comina-a de ineficaz. Assim, constando da carta de arrematao ou da carta de adjudicao a notificao do credor hipotecrio ou dos credores hipotecrios, para comparecerem hasta pblica, ou que tenham sido citados para acompanharem a execuo at o seu fim, o Oficial do Registro de Imveis registrando um ou outro ttulo poder proceder ao cancelamento da hipoteca ou das hipotecas que estiverem gravando o imvel, e cujos credores, ressalte-se novamente, tenham sido notificados ou citados em relao execuo ou venda judicial promovida por outro credor, mesmo sendo credor quirografrio. Muito embora a doutrina tenha divergido a esse respeito, esse posicionamento tem forte apoio em conspcuos civilistas. CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA assim aborda a questo: "A meno do Cdigo "arrematao e adjudicao" suscitou uma dvida: se qualquer venda em hasta pblica, ou somente a que se efetua no executivo hipotecrio. E a doutrina, fundada em que a arrematao do imvel hipotecado invlida sem citao do credor hipotecrio, forte nos pronunciamentos judiciais inclusive do Supremo Tribunal, entende que a extino da hipoteca somente resulta da venda judicial realizada no executivo hipotecrio. "Aderimos concluso, mas com uma ressalva: citado o credor hipotecrio para a arrematao promovida por outro credor, o seu comparecimento para exercer o direito de preferncia tem o condo de validar a arrematao, como se se tratasse de executivo hipotecrio por ele mesmo intentado" 32. O notvel PONTES DE MIRANDA assim professa: "A arrematao e a adjudicao que extinguem a hipoteca qualquer arrematao ou adjudicao, em que o credor hipotecrio seja figurante ou notificado (art. 826), ainda que revel; e se tenha depositado o seu valor, ou o apurado, com efeito definitivo de transmisso da propriedade do dinheiro, ou em que seja adjudicante o credor hipotecrio cuja hipoteca se tem por extinta, sendo a nica, ou a que se havia de preferir. "Se o bem no basta para o pagamento da hipoteca, ou das hipotecas, a hipoteca no saldada, no todo ou em parte, ou ela e as outras, que no puderem ser pagas, extinguem-se, psto que o crdito do credor hipotecrio persista, como quirografrio (5. Cmara Civil da Corte de Apelao de So Paulo, 11 de agsto de 1937, R. dos T., 110, 190), para execuo por outros bens, presentes ou futuros" 33. E, para concluir, a experincia e o magistrio de SERPA LOPES: "Para que o Oficial do Registro de Imveis efetue o cancelamento da inscrio, no caso de venda judicial, mister se faz que a respectiva carta de arrematao consigne ter sido o credor hipotecrio notificado no caso de venda do imvel ter sido realizada
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em execues promovidas por outros credores, pois, sem essa declarao, falta a prova de haver sido cumprido o preceito do art. 826 do Cdigo Civil, mesmo porque o cancelamento, por si s, no basta para operar a extino do nus hipotecrio, em prejuzo do credor, desde que, de fato e de direito, no se tenha operada a extino" 34. 3.3.4. PEREMPO - "Desde que perfaa trinta anos, s poder subsistir o contrato de hipoteca, reconstituindo-se por nova inscrio, e, neste caso, lhe ser mantida a precedncia, que ento lhe competir." o que dispe a segunda parte do art. 817 do CC, com a redao que lhe foi dada pela Lei 5.652, de 11.12.70. Trata-se de prazo decadencial que torna a hipoteca caduca ou perempta, e, conseqentemente inexistente, devendo ser cancelada. "O prazo do art. 817, do Cdigo Civil, preclusivo. No se suspende, nem se interrompe. Conta-se da data do acrdo de constituio ou do negcio jurdico unilateral de constituio, e no da data da inscrio (aliter, no direito francs, art. 1.254). No art. 817, diz-se claramente, 'da data do contrato'." 35 Sendo prazo preclusivo, decadencial ou de caducidade, que no se interrompe, o Oficial do Registro poder cancelar ex officio a inscrio hipotecria, sem qualquer requerimento do interessado, sendo, no pensamento de AFRNIO DE CARVALHO, uma das excees ao princpio de instncia, assim ensinando: "A terceira exceo visa a escoimar o livro de inscries que hajam caducado pelo decurso do tempo, a fim de que, por sua simples presena no livro, no impeam, atrasem ou embaracem negcios que tenham por objeto, ou por base, o imvel. Dentre as inscries caducas cabe destacar as referentes hipoteca com mais de trinta anos sem renovao e anticrese por x anos j esgotados, ambas lembradas por Pontes de Miranda como casos de desapario 'automtica' de direito real, com a diferena de que o tratadista prescinde, para tanto, do ato do cancelamento, quando essencial que este preexista, para o que importa seja o registrador autorizado por lei a pratic-lo de ofcio"36. A orientao do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo , exatamente, nesse sentido, isto , o de permitir ao Oficial do Registro de Imveis cancelar ex officio as hipotecas convencionais pelo decurso do prazo de trinta anos 37. J tivemos a oportunidade de assim proceder em o Registro a nosso cargo. Mas, cumpre ressaltar, que esse cancelamento era fcil e praticvel de ser feito no antigo sistema do Registro Imobilirio, quando, ento, as hipotecas eram todas inscritas no Livro n. 2 - de "Inscrio Hipotecria" e os lanamentos eram todos feitos em ordem cronolgica. Esse procedimento, porm, no sistema atual, praticamente impossvel pela dificuldade em encontr-las entre tantas matrculas, a no ser que o cancelamento, por perempo, seja requerido. Alm disso, o sistema atual no tem, ainda, 30 anos de implantao, a menos que a existncia do nus hipotecrio haja sido transposta por averbao para a matrcula (art. 230 da LRP).
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3.3.5. CDULA HIPOTECRIA - A cdula hipotecria foi instituda pelo DecretoLei 70, de 21.11.66, para representar os crditos hipotecrios de hipotecas inscritas no Registro de Imveis, emitidas pelos credores nas operaes compreendidas no Sistema Financeiro da Habitao, pelos credores que forem instituies financeiras em geral e pelas companhias de seguro (art. 10). As cdulas hipotecrias so averbadas nos registros das hipotecas, e s podem ser lanadas circulao aps essa formalidade (art. 13). A liquidao total ou parcial do dbito hipotecrio sobre o qual haja sido emitida cdula hipotecria, prova-se pela restituio da mesma cdula hipotecria quitada, ao devedor, ou, na falta dela, por outros meios admitidos em lei (arts. 18 e 19). O cancelamento da cdula hipotecria e da inscrio da hipoteca respectiva, quando se trate de liquidao integral desta, far-se-: a) vista das cdulas hipotecrias devidamente quitadas, exibidas pelo devedor ao Oficial do Registro de Imveis, devendo este ltimo exigir a qualificao e a representao dos signatrios da pessoa jurdica quitante, principalmente nos casos em que as cdulas tenham circulado por endosso; b) por declarao de quitao do credor primitivo, em caso de seu extravio, feita referncia especial ao seu extravio e autorizando-se os cancelamentos da cdula e da hipoteca (par. nico do art. 24); c) por sentena judicial, transitada em julgado, nos casos de consignao em pagamento (art. 24, n. III, e art. 20). 4. PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Promessa de compra e venda, sendo um contrato preliminar ou pr-contrato da compra e venda, cancela-se com o registro da escritura definitiva de compra e venda. Erigindo-se a promessa de compra e venda, uma vez registrada, em direito real, oponvel erga omnes, o seu cancelamento deveria ser efetuado, por averbao, nos expressos termos do que preceitua o p. 2 do item II do art. 167 da Lei dos Registros Pblicos. Entretanto, no Estado de So Paulo, a E. Corregedoria Geral da Justia, em suas Normas de Servio, disps ser dispensvel a averbao de cancelamento do registro de compromisso de compra e venda, quando ocorra o registro da escritura definitiva. Se, por convenincia do servio, a averbao vier a ser efetuada, dever sempre suceder ao registro da escritura definitiva de compra e venda, no sendo porm devidos emolumentos e custas por aquele ato 38. Por ocasio da primeira edio daquelas Normas, a Diretoria do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB) dirigiu representao ao Exmo. Sr. Desembargador Corregedor Geral da Justia do Estado de So Paulo, no sentido da manuteno daquela averbao de cancelamento. As longas consideraes dos MM. Juzes Auxiliares da Corregedoria, Exmos. Srs. Drs. Hlio Lbo Jnior, Hlio Quaglia Barbosa, Jos Roberto Bedran e Narciso Orlandi Neto, justificando a orientao normatizada, pareceram-me convincentes 39. O cancelamento do registro da promessa de compra e venda faz-se, ento, nos casos de resciso da promessa, em cumprimento deciso judicial transitada em julgado, e a requerimento conjunto das partes contratantes (art. 250, n. II, LRP). Na outorga da escritura definitiva o registro desta, como se disse, torna dispensvel o cancelamento do registro da promessa de compra e venda, no
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Estado de So Paulo, e, se efetuado o cancelamento, se o Oficial entender conveniente, ser feito aps o registro da escritura definitiva, sem a cobrana de emolumentos. 4.1. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL LOTEADO - Merece especial referncia, dentro de um estudo geral do cancelamento no Registro de Imveis, o cancelamento dos compromissos de compra e venda nos loteamentos. O art. 36 da Lei 6.766, de 19.12.79 (Parcelamento do Solo Urbano), prescreve: "O registro do compromisso, cesso ou promessa de cesso s poder ser cancelado: I - por deciso judicial; II - a requerimento conjunto das partes contratantes; III - quando houver resciso comprovada do contrato. Os dois primeiros itens j foram amplamente examinados e referem-se a qualquer espcie de cancelamento. O ltimo (n. III), entretanto, peculiar dos registros de loteamentos, pela constituio em mora do compromissrio comprador, nos contratos de compromisso registrados, mediante notificao feita pelo Oficial do Registro de Imveis ( 1. do art. 32), quando ele residir na prpria Comarca, ou pelo Oficial do Registro de Ttulos e Documentos, quando residir em Comarca diferente (art. 49), a requerimento do loteador, credor das prestaes em atraso. Efetuada a notificao para o pagamento dessas prestaes do preo, decorrido o prazo de 30 dias, sem que o pagamento houvesse sido efetuado, perante o Oficial do Registro de Imveis, expedir ele certido comprobatria dessa circunstncia que habilitar o loteador a requerer ao Oficial o cancelamento da averbao ou do registro do compromisso de compra e venda do lote de terreno. 5. LOTEAMENTO - Muito embora no seja direito real limitado, o loteamento enseja um empreendimento imobilirio que poder, aps o seu registro, vir a no se concretizar, considerando-o o parcelador economicamente invivel. O art. 23 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766, de 19.12.79), permite o cancelamento do seu registro, cumpridas determinadas formalidades. H que se distinguir duas situaes: a) no houve a celebrao de qualquer contrato, em relao a qualquer lote de terreno; b) foram celebrados contratos, em relao a diversos lotes. Tanto na primeira, como na segunda hiptese, imprescindvel a anuncia e a aprovao da Prefeitura, ou do Distrito Federal, se for o caso. Obtida a aprovao do Poder Pblico, e, no tendo havido qualquer contrato a respeito de qualquer lote, o parcelador formular requerimento, por escrito, com firma reconhecida ao Oficial do Registro, juntando a anuncia e a aprovao do Poder Pblico, bem como a declarao firmada pelo parcelador de que no houve contrato algum de qualquer lote do loteamento. Havendo sido celebrado qualquer contrato, o requerimento ser firmado no s pelo loteador, como tambm por todos os adquirentes de lotes, e, mais, a anuncia do Poder Pblico. O Oficial do Registro, aps o recebimento do requerimento, tanto num, como em outro caso, far publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 dias contados da ltima publicao. A lei no se refere a quantas publicaes se submeter o edital, mas parece-nos que sejam
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trs, aplicada subsidiariamente a norma do art. 19 da mesma Lei 6.766/79. Findo esse prazo, com ou sem impugnao, o processo ser remetido ao Juiz competente para a homologao do pedido de cancelamento, ouvido o Ministrio Pblico. Antes, porm, de homologar o pedido, o Juiz dever proceder a uma vistoria, no local do loteamento, destinada a comprovar a inexistncia de adquirentes instalados na rea loteada. Como se verifica, trata-se de um procedimento de jurisdio voluntria, concluindo-se, ento, que nenhum loteamento poder ter o seu registro cancelado, sem uma deciso judicial. Entenda-se, da, que o preceito do item I do art. 23 da Lei 6.766/79, quando preceitua que o registro do loteamento s poder ser cancelado "por deciso judicial", quer referir-se deciso judicial, transitada em julgado e proferida em processo contencioso de conhecimento. 6. INCORPORAO DE CONDOMNIO - O registro da incorporao de condomnio em edifcios com unidades autnomas sempre um registro provisrio, com vida efmera, o qual se extingue com o trmino da construo do edifcio e com a instituio do condomnio. O registro da incorporao, assim, cancelado, naturalmente, ipso facto, com o registro da instituio do condomnio. Alm desse cancelamento natural, o legislador prev, tambm, o cancelamento do registro da incorporao pela desistncia do incorporador, dentro do perodo de carncia que a lei lhe outorga. o que prescrevem os arts. 33 e 34 da Lei 4.591, de 16.12.64. O registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 180 dias (art. 12 da Lei 4.864, de 29.11.65), podendo ser revalidado o registro por igual prazo (art. 33). O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia, dentro do qual lhe lcito desistir do empreendimento (art. 34). Desistindo da incorporao, dentro dos prazos acima fixados, o incorporador poder requerer ao Oficial do Registro de Imveis o cancelamento do registro da incorporao. Esse cancelamento, entretanto, somente ser possvel se nenhuma unidade houver sido contratada venda e o contrato no tiver sido registrado, devendo, em conseqncia, o incorporador fazer declarao assinada nesse sentido. Na existncia de contratos de compromisso ou de cesso de compromisso celebrados, torna-se imprescindvel, para o cancelamento do registro da incorporao, o consentimento de todos os compromissrios ou cessionrios, como prescreve o art. 255 da LRP, devendo o incorporador restituir as importncias pagas pelos adquirentes, dentro do prazo de 30 dias, a contar da denncia da incorporao (art. 36 da Lei 4.591/64). H quase 26 anos da vigncia dessa Lei, somente tive a oportunidade de ver uma desistncia e uma denncia de incorporao dentro desses prazos. Os incorporadores relutam em registrar as incorporaes. No sofrem qualquer sano legal em relao sua omisso, a no ser uma ilusria cominao de contraveno por economia popular (art. 66, n. I), jamais aplicada, e, quando registram a incorporao, no enviam quaisquer contratos a registro, a no ser quando necessitam um financiamento para as suas obras.
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Todos os preceitos acima expostos so, na realidade, letra morta, pois rarssimas vezes so cumpridos. Todavia, legem habemus. 7. LOCAO COM CLUSULA DE VIGNCIA - O contrato de locao de imvel tem ingresso no Registro de Imveis se dele constar a clusula de sua vigncia em caso de alienao, quando, ento, o novo adquirente estar obrigado a respeit-lo at o expirar do seu prazo (art. 1.197). H, portanto, nesse contrato de locao um prazo. Findo esse prazo, o locador ou proprietrio do imvel poder requerer ao Oficial do Registro de Imveis o cancelamento do seu registro, alegando, apenas, o decurso do prazo? Tivemos a oportunidade de, colaborando no Boletim do IRIB, escrever o seguinte: "Vencido o contrato, o registro se extingue pelo decurso do prazo, no havendo necessidade de qualquer ato para ser cancelado"40. Continuamos a pensar da mesma maneira. Entretanto, a pergunta que acima lanamos cindiu a orientao dos Juzes da 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo. O Dr. Jos de Mello Junqueira admitiu o cancelamento do registro aps o decurso do prazo de sua vigncia, em virtude do requerimento do proprietrio-locador41. Posteriormente, o Dr. Narciso Orlandi Neto, acolhendo parecer do Dr. Jos Roberto Ferreira Gouva, ilustre Curador dos Registros Pblicos, revogou aquela orientao, assim se referindo: "Considere-se, por outro lado, o que dispe a Lei de Registros Pblicos a respeito dos cancelamentos. O art. 250 trata das trs nicas formas admitidas para o cancelamento de qualquer registro ou averbao. Nenhuma delas contempla o simples requerimento do interessado. Assim h de ser tambm para o cancelamento do registro da locao. "Em qualquer hiptese o locador h de exibir mandado judicial, anuncia do locatrio ou prova da resciso (o documento hbil a que se refere o n. III, do art. 250). "Poder-se-ia objetar dizendo que nas locaes antigas nem sempre ser possvel ao locador conseguir a anuncia do locatrio ou uma prova de que o contrato j est desfeito. A hiptese no ser diversa daquela em que se busca o cancelamento de hipoteca h muito inscrita. "Nada impede que o locador busque o mandado judicial, em procedimento administrativo semelhante quele previsto para o cancelamento da hipoteca (art. 251, II, da Lei 6.015/73)"42. Apesar de continuar entendendo que, decorrido o prazo de vigncia, o registro do contrato de locao ineficaz, no produz efeitos, esta ltima orientao pareceme correta, principalmente em face dos argumentos aduzidos pelo Dr. Curador dos Registros Pblicos, que so, resumidamente, os seguintes: a) a continuao da locao por prazo indeterminado, nas locaes residenciais; b) nas locaes comerciais, a possibilidade do locatrio pleitear a ao renovatria da locao, com suporte na Lei de Luvas (Decreto 24.150/34); c) a possibilidade do exerccio do direito de preferncia, em caso de alienao do imvel, o qual assegurado ao locatrio, se o contrato de locao estiver registrado, no Registro de Imveis, pelo menos 30 dias antes da venda ( 1. do art. 25 da Lei 6.649, de 16.5.79).
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8. PENHORA - A penhora a constrico judicial, prpria do processo de execuo, consistente na apreenso de bens do devedor, para tornar efetiva a sua responsabilidade, em relao ao pagamento do credor. Recaindo sobre imveis, ela deveria ser, obrigatoriamente, registrada no Registro de Imveis, para que a execuo pudesse ter prosseguimento. Entretanto, no o que efetivamente acontece. Registrada a penhora, em cumprimento a mandado judicial ou vista de certido do escrivo, extrada dos autos de execuo, com os requisitos previstos no art. 239 da LRP, ela ser cancelada, tambm, em virtude de mandado judicial, ou a requerimento de interessado, instrudo com a certido do escrivo do feito do auto de levantamento de penhora, lavrado em cumprimento a deciso judicial. O registro da penhora tambm ser cancelado, ao trmino do processo de execuo, como conseqncia do registro da carta de arrematao ou da carta de adjudicao do imvel, pela transmisso do seu domnio a outra pessoa. A existncia de vrias execues contra o mesmo proprietrio, processadas em juzos diferentes, poder determinar o registro de vrias penhoras sobre o mesmo imvel. Ao ser apresentada ao Oficial do Registro a carta de arrematao ou de adjudicao do imvel, a favor de outra pessoa, surge, inmeras vezes, a questo de se saber se dever ou no ser efetuado o cancelamento de todos os registros das vrias penhoras, ou to-somente o registro da penhora efetuada naquele processo de execuo que se findou com a arrematao ou com a adjudicao do imvel. Em regra, o Oficial do Registro dever proceder ao cancelamento apenas do registro da penhora efetuada na execuo que se findou com a arrematao ou com a adjudicao do imvel. Os cancelamentos das outras penhoras somente sero efetuados com o mandado judicial, expedido no juzo respectivo, ou certido do auto de levantamento de penhora no respectivo processo de execuo. No se aplica aqui, analogicamente, o preceito do art. 826 do CC, j examinado anteriormente, em relao hipoteca, quando tenha havido a notificao judicial dos demais credores. A possibilidade do cancelamento dos registros das outras penhoras somente ser possvel com a instaurao do concurso de credores (art. 711 do CPC), em que os demais credores, mencionados nos registros das outras penhoras, tenham comparecido. Entretanto, o Oficial do Registro dever se acautelar, em relao ao cancelamento das demais penhoras registradas, exigindo a apresentao do mandado judicial, o que dever ser providenciado pelo arrematante ou pelo adjudicatrio do imvel. Indispensvel se faz esclarecer, porm, que a existncia do registro das demais penhoras no impedir o registro da carta de arrematao ou de adjudicao. 9. EMISSO DE DEBNTURES - "As debntures, tambm chamadas abrigaes ao portador, so ttulos de crdito causais, que representam fraes do valor de contrato de mtuo, com privilgio geral sobre os bens sociais ou garantia real sobre determinados bens, obtidos pelas sociedades annimas no mercado de
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capitais." 43 Como deflui do prprio conceito, as debntures so ttulos de crdito tipicamente emitidos pelas sociedades annimas, estando o seu ordenamento jurdico regulado no Cap. V, arts. 52 a 74, da Lei das Sociedades por Aes - Lei 6.404, de 15.12.76. Existem duas espcies de debntures de modo geral: as debntures simples e as debntures conversveis em aes. Quanto s garantias oferecidas, pela sociedade annima, para lastrear a emisso das debntures, elas podero ter garantia real ou garantia flutuante, no gozar de preferncia alguma (quirografria) ou ser subordinada aos demais credores da companhia (art. 58). A garantia flutuante, que dada pelos bens do ativo da sociedade emissora ou de sociedade do mesmo grupo societrio, assegura debnture privilgio geral sobre o ativo, mas no impede a negociao dos bens que compem esse ativo. A garantia real, em regra, dada pela companhia, atravs de seus imveis, especificamente, enumerados e descritos, e constitudos em hipoteca. Outras garantias reais podero ser oferecidas, como mquinas, mveis, semoventes, etc., atravs da constituio do direito real do penhor, ou, ento, em relao, ainda a bens imveis, o vetusto e desusado direito real de anticrese. As garantias, tambm, podero ser oferecidas cumulativamente. As debntures que no gozarem de garantia podero conter clusula de subordinao aos credores quirografrios - por isso chamadas de debntures subordinadas - preferindo apenas aos acionistas no ativo remanescente, se houver, em caso de liquidao da companhia ( 4. do art. 58). A deliberao sobre a emisso de debntures da competncia privativa da Assemblia Geral, observados os requisitos previstos no art. 59 da Lei mencionada. Aps a deliberao da Assemblia Geral, autorizando a emisso de debntures, ela dever ser formalizada em escritura pblica ou em instrumento particular, conforme a garantia oferecida (art. 61 e 1.), constando os direitos por elas conferidos, suas garantias, demais clusulas e condies. Tratando-se de debntures distribudas ou admitidas negociao no mercado, isto , negociveis em Bolsa de Valores, a escritura de emisso de debntures dever designar e nomear o agente fiducirio dos debenturistas, o qual dever aceitar a funo e comparecer, obrigatoriamente, na escritura de emisso de debntures (art. 61, 1., e art. 66 da Lei 6.404/74). A emisso de debntures depende, alm disso, da satisfao dos seguintes requisitos (art. 62 da Lei 6.404/76): a) arquivamento, no Registro do Comrcio, e publicao da ata da Assemblia Geral que deliberou sobre a emisso; b) inscrio (registro) da escritura de emisso no Registro de Imveis, no lugar da sede da companhia; c) constituio das garantias reais - registro da hipoteca no Registro de Imveis da localizao dos imveis dados em garantia ou em anticrese, ou registro do penhor no respectivo Registro de Imveis (art. 178, n. IV, da LRP) ou no Registro de Ttulos e Documentos (art. 127, ns. II, III e IV, da
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mesma Lei). O registro da escritura (pblica ou particular) da emisso de debntures no Registro de Imveis do lugar da sede da companhia ser feito no Livro n. 3 Registro Auxiliar, nos termos do que preceitua o art. 178, n. I, da LRP, "sem prejuzo do registro eventual e definitivo, na matrcula do imvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emisses, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre a srie de obrigaes emitidas pela sociedade" (art. 62, 4., da Lei 6.404/76). 9.1. CANCELAMENTO DO REGISTRO DE EMISSO DE DEBNTURES - As debntures uma vez vencidas e resgatadas se extinguem. A Lei das Sociedades por Aes, em seu art. 74, traa regras para as companhias na extino das debntures, sendo completamente omissa em relao ao procedimento a ser seguido no Registro de Imveis para o cancelamento, tanto do registro da emisso das debntures, como tambm para o cancelamento do registro das garantias reais oferecidas, por ocasio de sua emisso. A regra a ser seguida pelo Oficial do Registro de Imveis, seria, ento, a prevista no art. 250 da LRP. O item II desse artigo seria inteiramente inaplicvel, em virtude da obteno da assinatura de todos os debenturistas, quando forem vrias as obrigaes emitidas, principalmente levando-se em considerao que as debntures so ttulos ao portador. Restam, ento, aplicveis, os itens I e III, que passaremos a examinar. O item III prescreve poder ser feito o cancelamento do registro "a requerimento do interessado, instrudo com documento hbil". O interessado, no caso do cancelamento do registro da emisso das debntures, , evidentemente, a sociedade annima, por intermdio do seu representante legal e estatutrio, geralmente o diretor-presidente. A dificuldade que se apresenta ser em relao ao "documento hbil", principalmente quando forem muitas as debntures emitidas, quando, ento, competiria ao Oficial do Registro o exame do resgate e da quitao de cada uma das debntures emitidas. Pode-se imaginar, diante da colocao desse procedimento, as dificuldades que o Oficial do Registro teria que enfrentar at chegar concluso de que todas as debntures foram resgatadas e, ento, o registro poder ser cancelado. Evidentemente, na hiptese de ser reduzido o nmero das debntures emitidas, e havendo possibilidade, em virtude do seu pequeno nmero, de serem conferidos os resgates dos certificados e recibos pelo prprio Oficial do Registro, esses certificados e recibos instruiro o requerimento da companhia emissora e constituiro, ento, a nosso ver, no documento hbil, a que se refere o legislador no item III do art. 250 da LRP, e que possibilita, assim, o cancelamento do registro da emisso das debntures, e, muito embora o art. 74 da Lei 6.404/76 determine que todos os certificados e recibos fiquem arquivados na companhia emissora, aps a devida conferncia pelo Oficial do Registro, podero ser deles extradas cpias reprogrficas ou microfilmadas para o arquivo do Cartrio, devolvendo-se os originais companhia emissora, para o cumprimento do preceito do art. 74, supra referido.
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Tratando-se de debntures admitidas negociao no mercado, em que deve existir, obrigatoriamente, a interveno do agente fiducirio dos debenturistas, essa dificuldade estar removida e superada, pois, sem dvida alguma, cabe ao agente fiducirio firmar o documento hbil de quitao de todas as debntures, ante o preceito expresso do 1. do art. 74, pois "caber a este fiscalizar o cancelamento dos certificados". O "agente fiducirio dos debenturistas" criao da vigente Lei das Sociedades por Aes (arts. 66 a 70). "Os portadores de debntures esto unidos por interesses comuns, razo pela qual acudiu desde logo ao pensamento do legislador a idia de agrup-los, num todo homogneo, numa massa ou numa comunho de interesses. A proteo eficiente dos direitos e interesses dos debenturistas requer fiscalizao permanente e atenta por pessoa habilitada, que tal representante, em tese, poderia exercer com eficincia. Essa funo, no entanto, s poderia ser exercida a contento, quando atribuda, no a mero representante, mas a pessoa com as responsabilidades do administrador de bens de terceiros, independente da companhia devedora e dos demais interessados na distribuio de debntures, e que no tenham interesses conflitantes com os dos debenturistas. Nesse sentido, a nova Lei criou a figura do agente fiducirio dos debenturistas, inspirada no modelo do corporate trustee anglo-saxo."44 Assim, o documento hbil, nas debntures admitidas negociao no mercado, no sentido de que todas elas foram resgatadas e quitadas, dever ser firmado pelo agente fiducirio dos debenturistas para que o Oficial do Registro possa cancelar o registro da emisso das debntures. No tendo sido as debntures negociadas no mercado, o cancelamento do registro far-se- nos termos previstos no item I do art. 250, isto , "em cumprimento de deciso judicial transitada em julgado". Para justificar essa deciso judicial, invocou-se o Decreto-Lei 1.344, de 13.6.39 (" Modifica a legislao sobre bolsas de valores"), o qual sobre dispor acerca da incinerao dos ttulos resgatados, prescreve a via judicial como forma obrigatria ao cancelamento registrio do emprstimo: "Depois de feito, pela Cmara" (referia-se s antigas cmaras sindicais das bolsas de valores) "a verificao dos ttulos, a sociedade emissora, exibindo certificado da mesma cmara, requerer ao juiz competente o cancelamento da inscrio do emprstimo. Recebido o requerimento, o juiz ordenar sejam expedidos editais, que sero publicados trs vezes, pelo menos, em jornal oficial e em outro de grande circulao, notificando o ocorrido e marcando o prazo de 60 dias para a impugnao..." A lei prev a hiptese de impugnao por parte de obrigacionistas e regula o respectivo processo, de carter sumrio, cuja deciso atacvel por recurso especfico para o respectivo Tribunal. Contudo, se decorrer o prazo legal sem impugnao, "o juiz ordenar o cancelamento" (art. 46, 1., 2. e 3.)45. Entretanto, esse Decreto-Lei 1.344/39 disps sobre as bolsas de valores, e estamos tratando, exatamente, sobre a extino e resgate das debntures no negociadas no mercado das bolsas de valores, pois, para estas, como foi visto,
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existe a figura obrigatria do agente fiducirio dos debenturistas. O ilustre Juiz de Direito Dr. Narciso Orlandi Neto, no exerccio da 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, apreciando consulta que lhe foi formulada pelo Oficial do 10. Registro de Imveis da Capital, fez as seguintes consideraes: "Nessa tarefa de suprir a lacuna da lei, cumpre que os requisitos para o cancelamento do registro da emisso de debntures sejam determinados por sua necessidade, quer em relao companhia emissora, quer em relao aos debenturistas, protegendo os interesses destes sem prejuzo para aquela. "A interveno judicial ser necessria para cumprimento do art. 250 da Lei de Registros Pblicos. No haver requerimento conjunto das partes interessadas, nem exibio de documento hbil para o cancelamento, restando, pois, a necessidade de deciso judicial. "Seria ilegal exigir a apresentao, em juzo, de todos os certificados e recibos, pois, nos termos do art. 74 da Lei 6.404/76, seu arquivamento deve ser feito na companhia emissora. No se pode, por outro lado, dispensar sua conferncia, que pode ser cometida a escrevente especialmente designado pelo juiz, dentre os do Cartrio competente. "Finalmente, a publicao de editais ser a cautela ltima, empregando-se, por analogia, o prazo e a forma que o Cdigo de Processo Civil prev para a citao ficta. "Somente o resgate total da obrigao ensejar o cancelamento. A no exibio de certificados ou recibos s ser suprida com a apresentao de sentena judicial proferida em ao de consignao em pagamento, processada perante o juiz competente." E conclui, com as seguintes providncias: "Se no houver agente fiducirio na escritura de emisso, o cancelamento ser feito por deciso do juiz corregedor permanente, aps: "a) - a verificao, por escrevente especialmente designado, na companhia emissora, do arquivamento dos documentos referidos no art. 74 da Lei 6.404/76; "b) - a publicao de editais, na forma determinada nos incisos II, III e IV do art. 232 do Cdigo de Processo Civil, para impugnao do pedido pelos interessados; "c) - a manifestao da Curadoria de Registros Pblicos". Aps o cancelamento do registro da emisso das debntures, efetuado no Livro n. 3 - Registro Auxiliar, expedida a certido desse cancelamento, ele ser o documento hbil para instruir o requerimento da sociedade emissora para serem cancelados os registros das garantias reais lanados nos Registros de Imveis das respectivas circunscries, onde eles tiverem sido lanados e constitudos. A deciso dessa consulta, que teve carter normativo para os Registros de Imveis da Capital de So Paulo, poder, perfeitamente, servir de orientao a todos os Registros de Imveis do Brasil, pois os seus argumentos e as suas diretrizes so integralmente aceitveis e acolhveis46. 10. BEM DE FAMLIA - regra elementar de direito que a nenhuma pessoa se permite vincular os prprios bens, subtraindo-os, assim, a garantia deles de eventual pagamento aos seus credores.
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O legislador civil, porm, excepcionou o chefe de famlia a quem possibilitou preservar um imvel para a residncia de sua famlia. "O bem de famlia um meio de se garantir um asilo famlia, tornando-se o imvel, onde a mesma se instala, domiclio impenhorvel e inalienvel, enquanto forem vivos os cnjuges e at que os filhos completem a sua maioridade."47 O bem de famlia est previsto e regulado nos arts. 70 a 73 do Cdigo Civil, nos arts. 19 a 22 do Decreto-Lei 3.200, de 19.4.41, e nos arts. 260 a 265 da Lei dos Registros Pblicos (Lei 6.015/73). Destinando-se moradia da famlia, questionou-se se o imvel rural poderia ser institudo para esse fim. O art. 22 do Decreto-Lei 3.200/41 solucionou a questo, prescrevendo: "Quando institudo em bem de famlia prdio de zona rural, podero ficar includos na instituio a moblia e utenslios de uso domstico, gado e instrumentos de trabalho, mencionados discriminadamente na escritura respectiva". A instituio do bem de famlia dever constar de escritura pblica (art. 73 do CC e art. 260 da LRP), e, uma vez apresentada ao Oficial do Registro de Imveis, a sua publicidade far-se-, antes do seu registro, atravs da expedio de edital, publicado na imprensa local, ou, na sua falta, na da Capital do Estado, e, aps o decurso do prazo de 30 dias da sua publicao, sem a apresentao de qualquer impugnao ou reclamao, a escritura pblica ser integralmente transcrita no Livro n. 3 - Registro Auxiliar e registrada a instituio na matrcula (arts. 261, 262, 263 e 167, n. I, da LRP). 10.1. CANCELAMENTO DO REGISTRO DO BEM DE FAMLIA - "Na forma do art. 70, pargrafo nico, do Cd. Civil, a instituio do bem de famlia durar enquanto viverem os cnjuges, se, ao ser ele institudo, ambos viviam, ou pela morte do sobrevivente e at que o mais jovem dos filhos atinja a maioridade. Pelo enunciado, parece que o principal beneficiado o cnjuge sobrevivente, porque o seu benefcio ser vitalcio, ao passo que, em relao aos filhos, s podero eles desfrutar da garantia enquanto forem menores. De modo que a durao da instituio fica submetida a duas fases distintas, ou por outra, a um termo incerto a vida dos cnjuges - pr-indeterminvel, e outro certo - a cessao da menoridade do filho mais moo - varivel, mas suscetvel de pr-fixao."48 Em relao morte do instituidor, ou de seu cnjuge, o prdio institudo em bem de famlia no entrar em inventrio, nem ser partilhado, enquanto continuar a residir nele o cnjuge sobrevivente ou filho de menor idade. Num e noutro caso, no sofrer modificao a transcrio (art. 20 do Decreto-Lei 3.200/41). O procedimento para o cancelamento do registro do bem de famlia o previsto no item I do art. 250 da LRP, isto , "em cumprimento de deciso judicial transitada em julgado", vista do mandado judicial que ordene o cancelamento do registro. Esse procedimento deflui do prescrito no art. 21 do Decreto-Lei 3.200/41, que est assim redigido: "A clusula de bem de famlia somente ser eliminada, por mandado do juiz, e a requerimento do instituidor, ou, nos casos do art. 20, de qualquer interessado, se o prdio deixar de ser domiclio da famlia, ou por motivo relevante plenamente comprovado. Sempre que possvel, o juiz determinar que a
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clusula recaia em outro prdio, em que a famlia estabelea domiclio!" ( 1.). Trata-se, como se v, de sub-rogao, em virtude de determinao judicial. A ordem judicial, o mandado, portanto, de rigor para que o registros possa ser cancelado, vista do advrbio "somente" usado pelo legislador, o qual sinnimo de unicamente, exclusivamente, etc. Parece-nos, porm, que, em certas circunstncias, a determinao judicial ser um exagero, e o Juiz vir, nada mais ou nada menos, a homologar a vontade do instituidor. Imagine-se a hiptese do instituidor estar morando sozinho no prdio que ele prprio instituiu como bem de famlia. O seu cnjuge faleceu, ele vivo. Os filhos atingiram todos a maioridade. Indagamos, ento: se ele prprio instituiu o imvel como bem de famlia, e, agora, no mais o necessita para esse fim, para que solicitar a autorizao judicial, expressa em um mandado, para que o Oficial do Registro possa cancelar a instituio do bem de famlia? Os detalhes da viuvez, da maioridade dos filhos e a renncia do instituidor, talvez, formalizada em escritura pblica, bem que poderiam ser submetidas anlise qualificadora do Oficial do Registro, que autorizaria, vista desses documentos, o cancelamento do registro da instituio. Entretanto, legem habemus, e o Oficial do Registro somente por mandado judicial poder efetuar o cancelamento do registro do bem de famlia. 11. COMPRA E VENDA - A rigor, o contrato de compra e venda no deveria ser versado em um trabalho sobre o cancelamento no Registro de Imveis. O contrato de compra e venda, definido no art. 1.122 do CC, como sendo o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa e o outro a pagar-lhe certo preo em dinheiro, contrato instantneo. A compra e venda reputa-se perfeita e obrigatria desde que as partes acordem no objeto e no preo (res, pretium et consensus). "Pelo nosso sistema, a entrega da coisa no aperfeioa o contrato: ato de execuo. O comprador, quando reclama a entrega, o faz com fundamento num contrato perfeito e acabado. O mesmo se aplica ao pagamento" 49. Assim, quando a compra e venda de um imvel levada a registro, para que se efetue e se publicite a transmisso do domnio, ela j est aperfeioada e o registro apenas ato de execuo do contrato. Destarte, o cancelamento do registro que tem como ttulo causal uma compra e venda somente poder ser determinado em cumprimento de deciso judicial transitada em julgado, proferida em processo contencioso de anulao do ttulo, com fundamento em um dos casos de anulao dos atos jurdicos (erro, dolo, coao, simulao ou fraude contra credores), a respeito dos quais j versamos no item 2.1. deste trabalho. Abordamos, entretanto, o tema da compra e venda, em virtude da singularidade da interpretao do que est prescrito no item II do art. 250 da LRP, assim redigido: "Far-se- o cancelamento: (...) a requerimento unnime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelio". J fomos indagados por colegas se, estando registrada uma venda e compra de
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imvel, seria possvel o cancelamento desse registro, se todas as partes que neles compareceram: vendedores (marido e mulher) e compradores (marido e mulher) firmarem um requerimento, com as suas firmas reconhecidas, solicitando o cancelamento, se esse cancelamento poderia ser efetuado, e, conseqentemente, retornar o domnio do imvel aos vendedores. Evidentemente que a resposta ser negativa, ainda que a interpretao literal do preceito possa conduzir a uma resposta afirmativa. Vrios motivos justificam a resposta negativa: a) em primeiro lugar, no pedido assim formulado, h uma transmisso do imvel dos compradores aos vendedores, e, havendo transmisso de imvel, da substncia do ato a escritura pblica; b) em segundo lugar, havendo transmisso de imvel, h incidncia do pagamento do imposto de transmisso inter vivos; c) em terceiro lugar, dever haver uma causa para o cancelamento, alis, impossvel de ser efetuado, como j foi dito, sem deciso judicial. Questo conexa que foi formulada, a de se saber se a compra e venda poder ser objeto de resciso ou distrato, e, nesse caso, ento, o registro da compra e venda deveria ser cancelado, atravs de uma averbao, e, conseqentemente, o imvel, em virtude do cancelamento, retornaria ao domnio dos vendedores. Evidentemente, inaceitvel a resciso da compra e venda, por se tratar, como dissemos, de um contrato instantneo. Com a preciso de linguagem que lhe peculiar, o saudoso ORLANDO GOMES assim nos ensina: "Todos os contratos podem ser dissolvidos pelo distrato. Necessrio, porm, como bvio, que no estejam executados, uma vez que a execuo a via normal da extino, e um contrato extinto no precisa ser dissolvido. Geralmente o distrato utilizado nos contratos de execuo continuada para desatar o vnculo antes do advento de seu termo extintivo" 50. O distrato ou resciso ou resilio bilateral da compra e venda envolve a transmisso de domnio do imvel, sendo da substncia do ato a escritura pblica, no valor excedente ao mnimo legal, e, ainda, imprescindvel o pagamento do imposto de transmisso inter vivos. Apresentada ao Registro de Imveis uma escritura de resciso de compra e venda j registrada, com as mesmas partes anteriores, essa escritura no ser averbada, para cancelar o registro anteriormente feito, e assim ser restaurado o registro antecedente, atribuindo-se o domnio aos vendedores. A escritura de resciso ou distrato da compra e venda ser acolhvel no Registro de Imveis, mas como escritura de compra e venda, invertendo-se, conseqentemente, o posicionamento das partes. J se argiu a impossibilidade do ingresso da escritura de resciso da compra e venda no Registro de Imveis, em virtude de no estar elencada entre os atos suscetveis do registro. Tal argio foi objeto de dvida e deciso do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado ao decidir recurso de apelao, assim se pronunciando: "A hiptese realmente, a toda evidncia, de simples compra e venda do imvel por escritura pblica, que erradamente alude a 'resciso' da compra e venda anteriormente feita entre as mesmas partes, nas posies
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inversas" 51. 11.1. A RETROVENDA - Questo que se assemelha resciso da compra e venda, em virtude do retorno do imvel ao domnio do vendedor, mas que, entretanto, dela difere profundamente, a retrovenda. Est ela prevista no art. 1.140 do CC, assim redigido: "O vendedor pode reservar-se o direito de recobrar, em certo prazo, o imvel, que vendeu, restituindo o preo, mais as despesas feitas pelo comprador". A retrovenda tem que ser acordada na prpria escritura de compra e venda, pois o legislador a considera como clusula especial compra e venda. A retrovenda, no Cdigo Civil Brasileiro, condio resolutiva potestativa, e deve figurar no registro da compra e venda no Registro de Imveis (art. 167, item I, n. 29, da LRP) 52. Questo que se nos depara, agora, a de se saber qual o ato registral a ser praticado no exerccio do direito de retrato pelo vendedor. "O direito de retrato se exerce mediante declarao do vendedor de que quer recobrar o imvel, de natureza receptcia, porm unilateral, acompanhada, por via de regra, da efetiva restituio do preo e reembolso das despesas a que este faz jus."53 Exercido, pelo vendedor, o seu direito de retrato, dentro do prazo contratual ou no prazo mximo de 3 anos previstos pelo legislador (art. 1.141 do CC), realiza-se a condio resolutiva potestativa, e, conseqentemente, aplicam-se os princpios da propriedade resolvel (art. 647 do CC). O vendedor, ento, tem o direito de obter o cancelamento do registro da escritura de compra e venda. Se houver acordo com o comprador, ambos podero requerer ao Oficial do Registro de Imveis o cancelamento do registro da compra e venda, com a clusula de retrovenda. Eis a uma das aplicaes do preceito do item II do art. 250 da Lei dos Registros Pblicos: "Far-se- o cancelamento: (...) a requerimento unnime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelio". Se houver recusa do comprador, o vendedor ter que ajuizar a ao de resoluo da compra e venda e o registro ser, ento, cancelado, retornando para o domnio do vendedor, "em cumprimento de deciso judicial transitada em julgado" (art. 250, n. I, da LRP). SERPA LOPES, com a inegvel autoridade do seu magistrio, assim explicita: "A razo bvia: sobrevindo a resoluo de um negcio com a verificao da condio, no h certamente um negcio novo destruindo os efeitos do precedente, no h retrocesso de direito; assim o comprador sob condio resolutiva no se torna vendedor, ocorrida a condio, nem vice-versa. "A operao consistir no cancelamento de todas as inscries resultantes do ato resolutivo, restaurando a situao primitiva, dada a fora retroativa da condio e a sua natureza eminentemente resolutiva, sendo aplicvel a lio de COVIELLO, 'quando um ato por lei retroativo, deve-se consider-lo isento de transcrio'" 54. III - CANCELAMENTO DA MATRCULA 12. O cancelamento da matrcula est previsto no art. 233 da Lei dos Registros
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Pblicos. A rigor, apenas o item I desse artigo refere-se ao cancelamento da matrcula, a qual ser cancelada, por deciso judicial, transitada em julgado (art. 250, n. I, e art. 259 da LRP). Os itens II e III do art. 233 no dizem respeito, propriamente, ao cancelamento, no sentido de deixar a matrcula de produzir efeitos. Eles se referem, especificamente, ao encerramento dos lanamentos na matrcula, em virtude do imvel ter perdido a sua fisionomia prpria, por alienaes parciais (desmembramentos), surgindo, ento, dessas alienaes outros imveis, que passaro a ter vida prpria no Registro de Imveis. A matrcula ser encerrada, tambm, pela unificao de imveis, fundindo-se as matrculas de cada um, e abertura de uma nova, em virtude, tambm, do surgimento de um novo imvel, com uma nova configurao e que passar a ter vida prpria no Registro Imobilirio (arts. 234 e 235 da LRP). Nesses dois casos (itens II e III do art. 233) as matrculas no sero canceladas, mas apenas encerradas, permanecendo, aps o encerramento no Registro de Imveis, a produzir os efeitos para o conhecimento filiatrio das transmisses que nelas foram lanadas. 12.1. CANCELAMENTO POR DECISO JUDICIAL - A Lei 6.739, de 5.12.79, preceitua no seu art. 1.: "A requerimento de pessoa jurdica de direito pblico ao Corregedor Geral da Justia, so declarados inexistentes e cancelados a matrcula e o registro de imvel rural vinculado a ttulo nulo de pleno direito, ou feitos em desacordo com o art. 221 e seguintes da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterada pela Lei n. 6.216, de 30 de junho de 1975". Os demais artigos e pargrafos dessa Lei tragam normas de procedimento, posteriores a essa declarao de inexistncia e cancelamento da matrcula. Gilberto Valente da Silva, completando o pensamento do legislador, assim afirma: "Apenas numa hiptese se pode entender que a matrcula possa ser cancelada, e esta ocorre quando se cuidar de nulidade da prpria matrcula, aberta viciosamente ou com preterio de formalidades essenciais ou, ainda, quando aberta em Circunscrio Imobiliria incompetente" 55. A matrcula, com efeito, no constituindo e nem transmitindo qualquer direito real, no produzindo efeitos, a no ser propiciar os lanamentos registrais, ato de incipiente cadastramento do imvel, e s ser cancelada, por determinao judicial, no caso de infringncia dos princpios registrais, ensejando nulidade de pleno direito. Assim, a violao ao princpio da unitariedade da matrcula pode determinar o seu cancelamento, por nulidade de pleno direito, como o fez o E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo ao tomar conhecimento de abertura de matrcula de parte ideal de imvel rural 56. Entretanto, nos casos de duplicidade de registros que j examinamos, em que tenha havido a abertura, tambm, de matrculas em duplicidade para o mesmo imvel, o MM. Juiz Corregedor Permanente poder determinar o cancelamento da segunda matrcula aberta, por se tratar de nulidade de pleno direito. IV - CANCELAMENTO DAS AVERBAES
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13. As averbaes, sendo tambm lanamentos registrais que visam a modificar, restringir ou de qualquer modo alterar o registro, produzem efeitos, na maioria das vezes, de carter temporrio, e que necessitam e podem ser canceladas. Examinaremos os casos mais importantes do cancelamento de averbaes, tecendo comentrios sobre as questes que emergem do seu procedimento. 13.1. DAS CLUSULAS DE INALIENABILIDADE, IMPENHORABILIDADE E INCOMUNICABILIDADE - So restries ao domnio, impostas nos atos a ttulo gratuito, inter vivos (doaes) ou causa mortis (testamentos). Podem ser temporrias ou vitalcias. As primeiras para vigorarem durante certo tempo ou prazo, e as segundas para persistirem durante toda a vida do beneficirio. Quanto s temporrias, o cancelamento tem pouco relevo e importncia: basta o decurso do prazo ou advento do termo, para que possam ser canceladas, a requerimento do beneficirio. As segundas, porm, provocam, em relao ao seu cancelamento, vrias questes que merecem ser analisadas. Sendo clusulas impostas para vigorarem durante a vida do beneficirio, discutiuse muito para se saber se o seu cancelamento, em virtude da morte do beneficirio, necessita ou no de autorizao judicial, instrumentada por mandado, expedido nos autos de seu inventrio. Parece-nos que, atualmente, pacfica a soluo no sentido de ser suficiente a apresentao da certido do bito do beneficirio falecido, instruindo requerimento do interessado (art. 250, n. III, da LRP), para que o Oficial do Registro proceda ao cancelamento das clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, averbadas no registro aquisitivo do beneficirios57. A indagao seguinte a de se saber, no caso de morte do beneficirio, quem poder requerer o cancelamento das clusulas. O art. 250, n. III, prescreve: "a requerimento do interessado". Interessado, no caso, pode ser o inventariante, qualquer um dos herdeiros, ou mesmo o credor de um dos herdeiros (comprovando-se, evidentemente, essa qualidade). "Observa-se, porm, como orientao geral, de carter normativo, que velem os Srs. Oficiais pela prova da condio de interessado (art. 250, n. III), exigindo ao requerente, quando este como tal se apresentar, certido bastante do ttulo de herdeiro ou sucessor, ou prova de outra qualidade de interessado (credor, etc.). O s figurar na certido de bito como um dos filhos do de cujus no condio suficiente demonstrao da legitimidade.58 No so procedentes, assim, as crticas formuladas por VALMIR PONTES s respostas de que participamos no Boletim do IRIB n. 14, de Julho de 1978, p. 4, quando entende, apoiando-se na redao do art. 1.723 do CC, que fala em transmisso livre aos herdeiros legtimos de que "somente depois de feita a partilha ou adjudicados os bens do esplio aos herdeiros ou ao herdeiro nico poder ter lugar o cancelamento, por ocasio do registro da partilha ou da adjudicao" 59. A crtica peca pelo exagero de interpretao extremamente apegada s palavras do art. 1.723, sem anlise do seu esprito.
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A outra questo, em relao ao cancelamento das clusulas, a de se saber se, nas doaes, os doadores que impuseram os vnculos podero revog-los. A acirrada discusso doutrinria, de alguns anos atrs, est inteiramente superada. "Consoante a melhor doutrina e a jurisprudncia pacfica de nossos tribunais, entendemos ser vivel e perfeitamente vlida a revogao, desde que haja expresso consentimento das partes, ou seja, doador e donatrio."60 Os autores consultados mencionam en passant a escritura de revogao de vnculos. No me parece necessria a escritura pblica para esse fim, pois essa simples revogao dos vnculos por aqueles que o impuseram no se constitui em ato constitutivo ou translativo de direito real sobre imvel, sendo indispensvel, isso sim, o consentimento do donatrio, proprietrio do imvel vinculado, formalizando-se, assim, o preceituado no item II do art. 250 da LRP "requerimento unnime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelio". Em relao imposio, to-somente, das clusulas de impenhorabilidade e de incomunicabilidade, no tendo havido a imposio da clusula de inalienabilidade, elas no impedem, evidentemente, a alienao do imvel, a qualquer ttulo, oneroso ou gratuito. A esse respeito, colaborando no Boletim do IRIB, tivemos, em conjunto com os colegas JETHER SOTTANO e MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO, a oportunidade de assim nos manifestar: "Se o Oficial do Registro de Imveis, porm, entender que o cancelamento deva ser feito para, futuramente, no sobrepairar qualquer dvida a respeito de tais clusulas, poder, aps registrar a alienao do imvel, proceder ao cancelamento das clusulas, mediante averbao a requerimento do novo adquirente, em face da alienao efetuada (art. 250, n. III, da Lei dos Registros Pblicos). "Essa averbao, entretanto, dispensvel, e feita apenas ad cautelam, para futuras operaes e para esclarecimento de leigos" 61. 13.2. DO FIDEICOMISSO - O fideicomisso substituio testamentria prevista no art. 1.733 do CC, que assim prescreve: "Pode tambm o testador instituir herdeiros ou legatrios por meio de fideicomisso, impondo a um deles, o gravado ou fiducirio, a obrigao de, por sua morte, a certo tempo, ou sob certa condio, transmitir ao outro, que se qualifica de fideicomissrio, a herana, ou o legado". "O fiducirio tem a propriedade da herana ou legado, mas restrita e resolvel" (art. 1.734). O fideicomisso no Registro de Imveis submetido a dois atos: a) um registro, para a transmisso do imvel do proprietrio falecido ao fiducirio, e, b) uma averbao, para a designao ou nomeao do fideicomissrio (art. 167, n. II, item 11). Prevendo-se que o fideicomisso se extinga com a morte do fiducirio, e prescrevendo o art. 1.112, n. VI, do CPC, que o procedimento de jurisdio voluntria o previsto para a extino do fideicomisso, as mesmas discusses travadas a respeito da necessidade desse procedimento no cancelamento do
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usufruto foram colocadas, tambm, em relao ao cancelamento do fideicomisso. "Pe-se, sempre, ento a questo da forma: mister, sempre, a ordem judicial para que se proceda ao cancelamento? No. A disposio do inciso VI, do artigo 1.112, do CPC, relativa espcie interpretada de maneira idntica quela da exegese dada hiptese de extino do usufruto. "A forma do cancelamento do fideicomisso, como aquela do usufruto, sempre est relacionada atribuio do Oficial, consistente no dever de verificar os aspectos intrnsecos ou extrnsecos dos ttulos apresentados. Alguns, independentemente de procedimento judicial para sua informao e a integrao de direitos, ensejam a extino do fideicomisso. Instruem eles o requerimento, dando ocasio ao cancelamento, exatamente como visto quanto ao cancelamento do usufruto. "Entretanto, nem sempre o requerimento instrudo com um desses ttulos extrajudiciais d azo ao cancelamento. Pode o registro ser omisso quanto aos elementos referentes ao fideicomissrio. Basta recordar exemplo em que, no momento do registro, ainda no existam os fideicomissrios por ter sido contemplada a prole futura do fiducirio. Esta omisso dever ser suprida judicialmente, ainda que por procedimento retificatrio. "Tal observao no leva concluso de que se concorde com o entendimento de AFRNIO DE CARVALHO, que considera a interveno judicial sempre necessria: '... aps o cancelamento do fideicomisso, com apoio em ttulo judicial extrado do processo de sua extino, apenso ao inventrio do testador, processo esse ocasionado tanto pela necessidade certa de pagamento de tributo, notadamente de transmisso, como pela de eventual partilha, se houver mais de um fideicomissrio' (op. cit., pg. 132)." 62 Assim, para ser cancelado o fideicomisso, com a morte do fiducirio, suficiente o requerimento do fideicomissrio, instrudo com a certido de bito daquele (art. 250, n. III, da LRP). O fideicomisso tambm pode ser cancelado, quando ocorrer a sua caducidade em virtude da renncia da herana pelo fideicomissrio (art. 1.735 do CC) ou morte do fideicomissrio, antes da morte do fiducirio, ou antes de realizar-se a condio resolutria do direito deste ltimo (art. 1.738 do CC). Nesse caso, a propriedade consolida-se no fiducirio. O procedimento de jurisdio voluntria previsto nos arts. 1.103 e segs. do CPC, com a expedio de mandado para o cancelamento do fideicomisso, somente ser exigvel quando houver necessidade da produo de prova da realizao da condio, sob a qual o fideicomisso foi institudo. 13.3. DO PACTO COMISSRIO NA COMPRA E VENDA - O pacto comissrio, como clusula adjecta ao contrato de compra e venda, tem sido largamente usado nesse contrato em relao ao pagamento do preo do imvel adquirido, principalmente quando ele efetuado em prestaes. O pacto comissrio est previsto no art. 1.163 do CC, nestes termos: "Ajustado que se desfaa a venda, no se pagando o preo at certo dia, poder o vendedor, no pago, desfazer o contrato, ou pedir o preo. Pargrafo nico: Se, em dez dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, no reclamar o preo, ficar de pleno direito desfeita a
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venda". A Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo entendeu que a publicidade do pacto comissrio, ajustado na compra e venda, no se deveria dar atravs de averbao, mas inserida no prprio lanamento do registro, como integrante das condies do pagamento do preo 63. No se efetuando por averbao, no deveria ser versado, aqui, quando estamos discorrendo sobre o cancelamento das averbaes. Trata-se, porm, de pacto importante, celebrado entre vendedor e comprador, que muda a aquisio do domnio. Ao invs de ser adquirida a propriedade plena do imvel, ela adquirida sob uma condio resolutiva expressa (art. 119 do CC), submetendo a propriedade s regras da propriedade resolvel (arts. 647 e 648 do CC). Assim, pela importncia e pelas conseqncias de que se reveste, merece ser versado aqui o seu cancelamento. O pacto comissrio freqentemente ajustado quando o pagamento do preo feito em prestaes, geralmente, formalizadas em notas promissrias de emisso do comprador, as quais trazem anotadas, no seu verso, a sua vinculao com a escritura de compra e venda. O cumprimento do pacto comissrio ou o seu cancelamento se faz, perante o Oficial do Registro, mediante requerimento do comprador, instrudo com documento hbil (art. 250, n. III, da LRP) - as notas promissrias quitadas ou recibo de quitao da totalidade do pagamento do preo. Nada impede que aquele requerimento seja firmado pelo prprio vendedor, pois a lei fala em "interessado", se bem que o interessado maior, no caso, seja o comprador, para comprovar o pagamento do preo e o cancelamento do pacto comissrio. O exguo prazo estabelecido pelo legislador - 10 dias - e a pena de comisso "ficar de pleno direito desfeita a venda", trazem muitas vezes dificuldades ao Oficial do Registro para o cancelamento do pacto comissrio, se conjugadas duas situaes: a) a perda, pelo comprador, da quitao dada pelo vendedor; b) a mudana de endereo do vendedor e a impossibilidade de encontr-lo para obter uma nova quitao ou declarao do recebimento da totalidade do preo. Enfrentando essa questo, exigimos do comprador requerimento solicitando o cancelamento do pacto comissrio, instrudo com certido do cartrio do distribuidor mencionando que o vendedor no havia ajuizado qualquer ao contra ele, principalmente de resoluo da compra e venda e de reintegrao de posse do imvel. A orientao que tomamos foi baseada no magistrio de PONTES DE MIRANDA, que assim escreve: "O direito formativo resolutivo pode ser exercido pelos sucessores do vendedor contra o comprador ou seus sucessores. O prazo preclusivo. "Para efeito real, preciso que se tenha registrado ao mesmo tempo que a compra-e-venda. Tratando-se de imveis, a espcie cabe no Cdigo Civil, artigo 647, apenas com a particularidade de ter o vendedor de exercer o direito formativo resolutivo no decndio. "Passado o decndio, a ao, que resta ao vendedor, a ao pessoal para haver
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o preo "64. E, ainda, com apoio em SERPA LOPES: "Entende Lisipo Garcia, e com o que estamos de pleno acordo, que, nada obstante a fora da condio resolutiva expressa para o cancelamento da transcrio no caso de no pagamento do preo, no basta a simples alegao da parte interessada, mas indispensvel a interveno judicial, pois a alegao do vendedor pode no ser verdadeira, ou estar ele reclamando o preo, o que impede a resoluo, e ao Oficial do Registro falta autoridade para ordenar as diligncias"65. A importncia de que se reveste o cancelamento do pacto comissrio celebrado nos contratos de compra e venda, fez com que consegussemos obter da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo a autorizao para o seu lanamento, nos seguintes termos: "Assim, exclusivamente por razes de ordem prtica, acolhe-se, em parte, a sugesto do IRIB, para, inadmitida a averbao em separado do pacto comissrio, permitir-se a ulterior averbao de seu cumprimento, desde que venha a ser expressamente requerida pelo interessado"66. 13.4. CANCELAMENTO DO CANCELAMENTO - Questiona-se em saber se possvel cancelar-se o cancelamento e, conseqentemente, revigorar-se o registro cancelado. O assunto foi debatido com mestria e proficincia em processo de dvida suscitada pelo Oficial Interino do 5. Registro de Imveis de So Paulo - Ademar Fioraneli, em relao ao cumprimento de um mandado judicial que determinava o cancelamento de um cancelamento anteriormente feito, restaurando-se o registro que havia sido cancelado (proc. CP - 889/88 da 1. Vara dos Registros Pblicos). Tratava-se, em sntese, do seguinte: havia sido registrada uma compra e venda de um imvel; posteriormente, foi apresentado a registro um mandado de penhora, expedido em processo de execuo contra o vendedor. A penhora no foi registrada porque o imvel j estava lanado em nome de terceiro (comprador) e no no nome do executado (vendedor), infringindo, assim, a penhora, o princpio da continuidade. O credor pleiteou, no juzo da execuo, o cancelamento do registro da compra e venda, em virtude dela ter sido feita em fraude de execuo. Esse registro foi cancelado, em cumprimento ao mandado expedido no respectivo processo da execuo. Em face desse cancelamento, a penhora foi registrada. Tramitada, normalmente, a execuo, o credor acabou sendo pago, e a execuo julgada extinta. O juzo da execuo, ento, expediu um novo mandado ao Oficial do Registro, agora, para cancelar o registro da penhora, e para cancelar o cancelamento feito do registro da compra e venda, restaurando-se, em conseqncia, o registro da venda e compra que houvera sido inquinado de fraude da execuo. 'Houve recusa do Oficial do Registro em cancelar o cancelamento, sob invocao do art. 254 da LRP, que prescreve: "Se, cancelado o registro, subsistirem o ttulo e os direitos dele decorrentes, poder o credor promover novo registro, o qual s produzir efeitos a partir da nova data". Em brilhante sentena, o ilustre Juiz Dr. Ricardo Henry Marques Dip estabeleceu
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as seguintes concluses com apoio nos doutrinadores espanhis: a) o cancelamento do registro sempre definitivo. No existe cancelamento condicional, isto , submetido a um evento futuro e incerto; b) o cancelamento do cancelamento somente ser possvel quando esse cancelamento for inquinado de nulidade, e, conseqentemente, no produziu quaisquer efeitos, sendo, ento, possvel ser restaurado o registro cancelado por este cancelamento nulo; c) efetuado um cancelamento, mas subsistindo o ttulo (em acepo formal) e os direitos dele decorrentes (o substrato causal ou seja ttulo em sentido material), poder promover-se novo registro, o qual s produzir efeitos a partir da nova data (art. 254 da LRP). "La cancelacin es definitiva, es un asiento final que pone trmino al proceso registral del derecho o entidad cancelados; pudiera decirse, admitiendo la metfora, que da sepultura registral a los derechos muertos civilmente, y sera absurdo enterrar derechos no del todo muertos por depender su extincin de acontecimientos inciertos o futuros. Hay que reconocer, como nos dice ROCA SASTRE, que la muerte no admite grados." 67 A sentena do Dr. Ricardo Henry Marques Dip foi confirmada pelo Exmo. Sr. Desembargador Corregedor Geral da Justia do Estado, referendando excelente parecer do Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Geraldo Francisco Pinheiro Franco (Recurso 66/89 DEGE). 13.5. CANCELAMENTO DA PRENOTAO - A prenotao do ttulo no Livro Protocolo tambm objeto de cancelamento. Embora no seja um registro na acepo usada pelo legislador (art. 168 da LRP), nem tampouco uma averbao, no poderamos encerrar este trabalho sem algumas consideraes a respeito do cancelamento da prenotao do ttulo, a qual produz sempre conseqncias muito importantes em nosso sistema registral. A prenotao o lanamento feito pelo Oficial do Registro ou seu substituto legal ou escrevente designado, do nmero de ordem que o ttulo apresentado recebe no Livro Protocolo, na seqncia rigorosa de sua apresentao (art. 182 da LRP). O nmero de ordem determinar a prioridade do ttulo e esta a preferncia dos direitos reais (art. 186 da LRP). A regra a vigncia da prenotao por 30 dias, em face do preceito do art. 205 da LRP, que diz: "Cessaro automaticamente os efeitos da prenotao se, decorridos trinta dias do seu lanamento no Protocolo, o ttulo no tiver sido registrado por omisso do interessado em atender s exigncias legais". Em excelente anlise do art. 205 da LRP, o ilustre Juiz Dr. Hlio Lbo Jnior conclui pela inexorabilidade desse prazo, dentro do qual dever ser feita a anlise do ttulo, formuladas as exigncias para a sua registrabilidade, e, finalmente, completar-se o procedimento com o registro do ttulo apresentado. "Assim, desde que o Oficial proporcione ao interessado o exerccio desse direito e este no o providencie de imediato, poder efetuar o cancelamento da prenotao e dar seguimento ao procedimento estabelecido pela legislao registrria." Algumas excees, entretanto, determinam a prorrogao desse prazo. "Melhor andaria o legislador se conservasse o texto inicial da Lei 6.015/73 (art.
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206), conforme j lembrou VALMIR PONTES, ao trazer colao a redao primitiva nos seguintes termos: 'Cessaro automaticamente os efeitos da prenotao se, decorridos trinta (30) dias do seu lanamento no protocolo, o ttulo no tiver sido registrado, salvo nos casos de processo de dvida ou de inscrio de instituio de bem de famlia e de inscrio de memorial de loteamento; casos estes em que o perecimento da prenotao ocorrer aps trinta (30) dias da data da publicao do ltimo edital' (VALMIR PONTES, Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 117)."68 A prenotao cancelada, tambm, aps o trnsito em julgado da deciso da dvida que for julgada procedente, e o Oficial receber a comunicao dessa deciso (art. 203, n. I, da LRP). Em tod s as prenotaes que devam ser canceladas, o Oficial do Registro dever mencionar na coluna das Anotaes os motivos do cancelamento. AFRNIO DE CARVALHO assim conclui: "De modo geral, o cancelamento da prenotao pode ser efetuado: a) por iniciativa do registrador ante irregistrabilidade manifesta do ttulo ou o aparecimento da primeira hipoteca no prazo legal de espera (Lei n. 6.015 de 1973, art. 206, 1. parte, e 189); b) por desistncia da parte (lei cit., art. 206, 2. parte); c) por deciso do juiz em processo de dvida ou outro, passada em julgado, ainda que apenas no sentido formal (lei cit., art. 203, 1); d) por autorizao escrita do titular do direito prenotado (lei cit., art. 250, III, in fine, e 251, I)"69. Ao que acrescentaramos mais um item: e) pelo decurso do prazo de 30 dias, no tendo o interessado cumprido as exigncias legais (art. 205 da LRP). NOTAS DE REFERNCIA * Contribuio aos estudos do XVII Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil, realizado em Caxambu-MG, no perodo de 17 a 21 de setembro de 1990. 1. AURLIO BUARQUE DE HOLANDA, Novo Dicionrio da Lngua Portuguesa, Ed. Nova Fronteira, 1. ed. 2. VALMIR PONTES, Registro de Imveis. p. 180, Ed. Saraiva, 1982. 3. SERPA LOPES, Tratado dos Registros Pblicos, vol. IV, p. 475, n. 762, Ed. A Noite, 2. ed. No mesmo sentido: RAMON MARIA ROCA SASTRE y LUIS ROCASASTRE MUNCUNILL, Derecho Hipotecario, p. 59, sptima edicin, tomo III, Bosch, Casa Editorial, S.A., Barcelona. 4. Registro de Imveis, p. 158, 1. ed., Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1976. 5. SERPA LOPES, op. cit., pp. 475-476. 6. AFRNIO DE CARVALHO, op. cit., p. 160. 7. Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo, Provimento 50/89, tomo I, Ofcios de Justia. 8. Confiram-se os acrdos proferidos na ap. cvel 162.029, da Comarca de So Paulo, 8. Cmara do 2. Tribunal de Alada Civil, relator Juiz Mello Junqueira, publicado em 22.9.84 no jornal O Estado de So Paulo e no Fascculo n. 5,
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Legislao, pp. 65-64, da Associao dos Serventurios da Justia do Estado de So Paulo; agr. de instr. 501.479, de So Paulo, 3. Cmara do 1. Tribunal de Alada Civil, in Revista dos Tribunais, n. 565, p. 121; ap. cvel 98.545-1, 2. Cmara Civil do Tribunal de Justia de So Paulo, in Revista dos Tribunais, vol. 654, p. 56; Deciso de 26.6.84, do Dr. Narciso Orlandi Neto, proferida no proc. de dvida 567/84, publicado no mesmo Fascculo, Legislao, n. 5, p. 58. Acrdos do E. Conselho Superior da Magistratura, proferidos na: ap. cvel 284.352, da Comarca de Araraquara, e ap. cvel 280.847, da Comarca de Itapetininga, publicados em Registro de Imveis (1978-1981), compilados por Narciso Orlandi Neto, ementas 258 e 259, Ed. Saraiva, 1981; ap. cvel 282.481, da Comarca de Andradina, publicado no mesmo Registro de Imveis, ementa 269, e tambm na Revista dos Tribunais, vol. 451, p. 128; ap. cvel 354-0, da Comarca de Atibaia, publ. no mesmo Registro de Imveis, ementa 57; ap. cvel 5.935-0, da Comarca de Guarulhos, publ. na Revista dos Tribunais, vol. 600, p. 95; ap. cvel 4.282-0, da Comarca de Sorocaba, publ. no DOE Poder Judicirio de 1..10.85, Cad. 1, p. 16; ap. cvel 6.455-0, da Comarca de Sorocaba, publ. no DOE Poder Jud. de 19.12.86, Cad. 1, p. 16; ap. cvel 6.670-0, da Comarca de So Caetano do Sul, publ. no DOE Poder Jud. de 9.5.87, Cad. 1, p. 20; ap. cvel 7.411-0/7, da Comarca de So Paulo, publ. no DOE Poder Jud. de 12.1.88, Cad. 1, p. 10. 9. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1981/1982, p. 78, ementa 55, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1982. 10. Tratado de Direito Privado, tomo XI, 1.246, p. 335, 2. ed., Editor Borsoi, Rio de Janeiro. 11. Acrdo do E. Conselho Superior da Magistratura, proferido no agravo de petio 65.550, da Comarca da Capital, publicado da Revista dos Tribunais, vol. 221, p. 290; acrdo do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo, proferida na ap. 7.050-0/9, da Comarca de Pirassununga, publ. no DOE Poder Jud, de 15.10.87, Cad. 1, p. 23, acolhendo parecer do Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Ricardo Henry Marques Dip. 12. SERPA LOPES, op. cit., vol. IV, n. 692, p. 301. 13. Provimento 01/88, da 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, publicado no DOE Poder Jud. de 29.2.88, Cad. 2, pp. 140-141. Vide, tambm, deciso do Dr. Ricardo Henry Marques Dip, publicada no jornal O Estado de So Paulo de 24.7.88, p. 57, intitulada: "Bloqueio Administrativo de Matrculas Imobilirias". 14. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1984/1985, p. 150, ementa 71, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1986. 15. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1981/1982, op. cit., pp. 83-85. 16. Recurso CG 240/89, da Comarca da Capital, publicado no DOE Poder Jud. de 6.7.90, Cad. 1, fls. 25-26. 17. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1981/1982, ementa 31, p. 70.
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Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1982/1983, ementa 42, p, 110. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1983/1984, ementa 41, p. 105. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1984/1985, ementa 72, p. 150. 18. Acrdos do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado: ap. cvel 2.153/0, da Comarca de So Vicente, publicado na Revista dos Tribunais, vol. 579, p. 91; ap. cvel 1.652-0, da Comarca da Capital, publ. No DOE de 19.8.83, Cad. 1, p. 22; ap. cvel 4.094-0, da Comarca de So Vicente, publ. na Revista dos Tribunais, vol. 599, p. 99. 19. RGIS FERNANDES DE OLIVEIRA, Ato administrativo, Ed. Revista dos Tribunais, 2. ed., 1980, p. 35. 20. Direito Administrativo Brasileiro, p. 175, 3. ed., Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo. 21. ARRUDA ALVIM, Manual de Direito Processual Civil, vol. I, p. 96, Ed. Revista dos Tribunais, 1977. 22. Acrdo proferido na ap. cvel 7.676-05, da Comarca de Sorocaba, publicado no DOE Poder Jud. de 13.1.88, Cad. 1. pp. 11-12. 23. ORLANDO GOMES, Direitos Reais, p. 23, n. 8, 6. ed., Ed. Forense, 1978. 24. O cancelamento do registro do usufruto, por morte do usufruturio, pelo prprio oficial do Registro, vem sendo adotado de longa data: Confiram-se Boletim do IRIB n. 8, Dezembro de 1977, pp. 1-2; Deciso do Dr. Gilberto Valente da Silva, quando Juiz de Direito da 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, publicada na Revista de Direito Imobilirio, vol. 2, Julho/Dezembro/1978, p. 148; Boletim do IRIB n. 14, Julho de 1978, p. 3; parecer do Dr. Cypriano Lopes Feij, "Cancelamento de Usufruto", publicado na Revista de Direito Imobilirio, vol. 6, Julho/Dezembro/1980, p. 37. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1981/1982, ementa 29, p. 67. No mesmo sentido: Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1984/1985, ementa 61, p. 128. 25. ORLANDO GOMES, op. cit., n. 223, p. 383. 26. Cdigo Civil Comentado, vol. 3, p. 323, item 8 ao comentrio do art. 739, Livr. Francisco Alves, Rio de Janeiro, 7. ed., 1945. 27. ORLANDO GOMES, op. cit., p. 309, n. 221. 28. SERPA LOPES, Tratado dos Registros Pblicos, vol. III, p. 156, 2. ed., Ed. A Noite, Rio de Janeiro, 1950. 29. CLVIS BEVILQUA, op. cit., p. 285, Comentrio ao art. 712. 30. CLVIS BEVILQUA, op. cit., vol. 3, p. 476, Comentrio 1 ao art. 849. 31. SERPA LOPES, op. cit., vol. II, n. 387, p. 407, 2. ed. 32. Instituies de Direito Civil, vol. IV, Direitos Reais, p. 294, 1. ed., 1970, Forense. 33. Tratado de Direito Privado, tomo XX, p. 292, 2.516-8, 2. ed., Editor Borsoi,
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Rio de Janeiro. 34. Tratado dos Registros Pblicos, vol. II, p. 404, n. 383, 2. ed., Ed. A Noite, Rio de Janeiro. 35. PONTES DE MIRANDA, Tratado de Direito Privado, tomo XX, p. 308, 2.5252, 2. ed., Editor Borsoi, Rio de Janeiro. 36. Registro de Imveis, p. 333. 3. ed., 1982, Ed. Forense. 37. Acrdo do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo, proferido na ap. cvel 256.993, da Comarca de So Paulo, publicado em Registros Pblicas - Jurisprudncia, organizado por FRANCISCO DE PAULA SENA REBOUAS, ementa 59, p. 136, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1978. Deciso do Dr. Ricardo Henry Marques Dip, Juiz de Direito em exerccio na 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo, proferida no proc. de consulta 754/85, formulada pelo 6. Cartrio de Registro de Imveis da Capital, publicada, em resumo, no DOE Poder Jud. de 2.10.85, Cad. 2, p. 112. 38. Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo, publicadas no DOE Poder Jud. de 5.12.89, Suplemento, Cad. 1, p. 55 (Provimento 58/89, Cap. XX, itens 122 e 122.1). 39. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1982/1983, ementa 46, pp. 132-136, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1983. 40. Boletim do IRIB n. 12, Maio de 1978. 41. Revista de Direito Imobilirio, vol. 9, Janeiro-Junho/1982, p. 138. 42. Revista de Direito Imobilirio n. 15. Janeiro-Junho/1985, pp. 139-142. 43. RUBENS REQUIO, Curso de Direito Comercial, 2. vol., n. 344, p. 92, 13. ed., 1984, Ed. Saraiva. 44. LUIZ GASTO PAES DE BARROS LEES, Comentrios Lei das Sociedades Annimas, 2. vol., pp. 72-73, Ed. Saraiva, 1980. 45. Acrdo unnime da 8. Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, proferido na ap. cvel 4.035, publicado na Revista de Direito Imobilirio do IRIB, n. 2, Julho-Dezembro/1978, pp. 132-135. 46. Deciso proferida em 14. 9.83 no proc. 358/83, da 1. Vara dos Registros Pblicos de So Paulo. 47. LVARO VILLAA DE AZEVEDO, Bem de Famlia, n. 23, p. 113, Jos Buchatsky Editor, So Paulo, 1. ed., 1974. 48. AMRICO MENDES DE OLIVEIRA E CASTRO, "Bem de famlia", verbete no Repertrio Enciclopdico do Direito Brasileiro, vol. 5, pp. 364 e 368, ns. 9 e 16, Editor Borsoi, Rio de Janeiro. 49. AGOSTINHO ALVIM, Da Compra e Venda e da Troca, p. 17, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1. ed. 50. Contratos, p. 220, n. 143, Ed. Forense, Rio, 1. ed., 1959. 51. Acrdo proferido na ap. cvel 7.948-0/7, da Comarca de Capivari, publicado no DOE Poder Jud. de 2.2.88, Cad. 1, p. 29. 52. JOS CARLOS MOREIRA ALVES, A Retrovenda, n. 27, p. 184, Editor Borsoi, Rio de Janeiro, 1967.
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53. JOS CARLOS MOREIRA ALVES, op. cit., p. 235, n. 34. 54. Tratado dos Registros Pblicos, vol. III, n. 542, p. 351, 2. ed., Ed. A Noite; no mesmo sentido, acrdo proferido na ap. cvel 9.642, de Braslia, in Revista de Direito Imobilirio n. 19/20, pp. 195-199. 55. A Matrcula, trabalho apresentado ao 5. Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imveis, realizado em Cuiab-MT, em julho de 1987. 56. Acrdo proferido na ap. cvel 2.612-0, da Comarca de Piraju, publicado no DOE Poder Jud. de 28.9.83, Cad. 1, p. 18. 57. Consultem-se, a propsito: Joo Rabello de Aguiar Vallim, Direito Imobilirio Brasileiro, pp. 180-181, n. 146, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1980. Ademar Fioraneli, "Das Clusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade, Incomunicabilidade - Sub-rogao - Aspectos Prticos - Doutrina - Jurisprudncia", in Revista de Direito Imobilirio, vol. ns. 19/20, Janeiro-Dezembro/1987, p. 52, item 4.9. Boletim do IRIB n. 14, Julho de 1978, p. 4. Deciso do Dr. Gilberto Valente da Silva, in Boletim do IRIB n. 15. Agosto de 1978, p. 3. 58. Acrdo do Conselho Superior da Magistratura do Estado, proferido na ap. cvel 279.125, da Comarca de So Paulo, publicado no Dirio da Justia de 10.1.80, p. 8. 59. Registro de Imveis, p. 183, rodap n. 3. Ed. Saraiva, 1982. 60. CARLOS ALBERTO DABUS MALUF, Das clusulas de Inalienabilidade, Incomunicabilidade e Impenhorabilidade, p. 85, Ed. Saraiva, 2. ed., 1983. ADEMAR FIORANELI, op. cit., in Revista de Direito Imobilirio ns. 19/20, JaneiroDezembro/1987, pp. 51-72, item 4.8. 61. Boletim do IRIB n. 37. Junho de 1980. p. 3. 62. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1984/1985, pp. 130-131, ementa 61. Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo. 1986. 63. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1982/1983, pp. 130-131, item L, da ementa 46, Ed. Revista dos Tribunais, So Paulo, 1983. 64. Tratado de Direito Privado, tomo XXXIX, p. 199, 4.308, Editor Borsoi. Rio de Janeiro, 1962. 65. Tratado dos Registros Pblicos, vol. III, pp. 356-357, n. 548, 2. ed., Ed. A Noite, Rio de Janeiro. 66. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - 1982/1983, p. 132, Ed. Revista dos Tribunais. So Paulo, 1983. 67. RAMON DE LA RICA Y MARITORENA, "La cancelacin registral" in Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. Num. 505, p. 1.309. 68. "O art. 205 da Lei 6.015/73 e o momento em que cessam os efeitos da prenotao", in Boletim do IRIS n. 141, Fevereiro de 1989, pp. 1-3.
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69. Registro de Imveis, p. 397, 3. ed.. Forense, Rio de Janeiro, 1982.

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