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INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAO CINCIA E TECNOLOGIA DO RIO GRANDE DO SUL CAMPUS PORTO ALEGRE CURSO TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS

MATRIA: OPERAES IMOBILIRIAS PROF. ANDR LUIZ OLIVEIRA DA CONCEIO CONTEDO PROGRAMTICO 1-. Introduo 1.1 - Apresentao 1.2 - Histrico 1.3 - Perfil do Profissional 1.4 - Transao Imobiliria 2-. O TTI perante a Lei 2.1 - Como se definiu o profissional 2.2 - A legalidade da profisso (Leis 4.116 e 6.530) 2.3 - Penalidades a que esto sujeitos os profissionais 3-. Natureza da prestao dos servios 3.1 - Natureza 3.2 - Tabela de comisses no RS 4-. Contrato de Prestao de Servio 4.1 Conceito 4.2 Obrigao do Corretor 4.3 Remunerao 4.4 Obrigao das Partes 4.5 Obrigao entre corretores 5-. Tarefas tpicas na rea de atuao de um TTI 5.1 - Mediao na compra e venda 5.2 - Mediao na locao de imveis 5.3 - Mediao na implantao de loteamentos 5.4 - Mediao na incorporao de imveis 5.5 - Administrao de bens imveis 5.6 - Administrao de Condomnios 5.7 - Vistoria de imveis 5.8 - Parecer quanto ao valor de comercializao imobiliria 5.9 - Mediao de financiamentos imobilirios 6-. O Corretor de Imveis 6.1 - Conceito 6.2 - Aspecto jurdico a) conceito de pessoa b) pessoa fsica c) pessoa jurdica 6.3 - Incio e fim a) pessoa fsica b) pessoa jurdica 6.4 - Capacidade a) conceito

b) capacidade civil c) capacidade profissional 7-. Empresa Imobiliria 7.1 - O Empresrio 7.2 - Capacidade 7.3 - A Sociedade 7.4 - Atuao da Empresa Imobiliria 7.5 Empresa Individual de Responsabilidade Limitada __________________________________________________

1-. Introduo

1.1 Apresentao O contedo da matria de Operaes Imobiliria I visa dar os conhecimentos iniciais ao aluno no sentido de conhecer o Corretor de Imveis como o profissional inserido no mercado imobilirio, suas competncias e responsabilidades assim como o mercado em que est afeito. 1.2 - Histrico 1.300 - surge o mascate 1.840 - surge o vendedor que escolhia os logradouros pblicos 1.890 - surge o indivduo chamado gancho 1.940 - criao da Associao dos Corretores de Imveis, reconhecida em Porto Alegre como sindicato. Sua funo era regular e fiscalizar as transaes imobilirias. 1.949 - aprovao em Assemblia Geral (08.09) da primeira Tabela de Comisses 1.962 - advento da Lei 4.116 (27.08); reconhecimento da profisso, criao dos Conselhos Regionais e Federal para fiscalizao do exerccio profissional. 1.976 - julgada inconstitucional a Lei 4.116. 1.976 - criao da Habilitao em Tcnico em Transaes Imobilirias, conforme Parecer 61/76 do COFECI 1.978 - advento da Lei 6.530 (12.05), a qual criou as condies atuais da profisso. 1.3 - Perfil do Profissional a) Conceito O conceito de corretor de imveis est contido na legislao aplicvel, art. 3. Da Lei 6.530, a qual estabelece que o profissional que, possuindo ttulo de tcnico em transaes imobilirias, tem competncia para exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo opinar quanto ao valor de comercializao imobiliria. Dentro do conceito a ser desenvolvido, necessrio ser ao tcnico a demonstrao de habilidades mnima para o desenvolvimento de seu trabalho. b) Habilidades Necessrias - Habilidade Verbal A utilizao de uma linguagem clara, adequada e a demonstrao de fluncia verbal so elementos indispensveis para o entendimento das condies

do produto a ser negociado e as condies de efetivao do mesmo. - Habilidade Numrica Resume-se na habilidade do indivduo em tratar com smbolos e racionar com nmeros eis que imprescindvel quando da elaborao de planos de vendas, clculos de percentagens e parcelamentos. - Habilidade de Raciocnio A capacidade de compreenso e a aplicao do raciocnio de idias transformado em palavras torna-se vital na aplicao rpida desses fatores no sentido de viabilizar a explicao de problemas, as condies que envolvem os negcios e as solues possveis. - Habilidade Social No basta ao profissional o raciocnio, sua correta expresso e a habilidade em tratar com smbolos e nmeros sem que para tanto haja a correta postura e comportamento adequado para a apresentao de seus servios, pois, aplicando-se socialmente facilita a manuteno de um relacionamento agradvel. c) Qualidades inerentes a um TTI - conhecimento das necessidades do cliente - conhecimento do imvel - conhecimento dos pontos fortes e fracos da concorrncia - disposio para o trabalho - honestidade - confiana - imaginao e recursos - aparncia pessoal - sade - lealdade 1.4 - A Transao Imobiliria Do latim transactio, exprime a ao de transigir, que consiste no negcio, operao ou ato de comrcio, pelo qual se realize uma compra e venda, locao ou administrao, cujo objeto seja bem imvel. a) Transao Imobiliria na Compra e Venda o negcio onde uma das partes vende um bem imvel e a outra compra-o em condies e preos previamente acertados. b) Transao Imobiliria na Locao de Imveis Consiste no recebimento dos aluguis e o conseqente pagamento dos encargos, repassando ao locador o valor lquido abatida a comisso contratada. Tal procedimento ocorre em virtude contrato de administrao e, especialmente, ao mandato outorgado pelo locador onde so especificados os poderes para o escopo da administrao, o que gera a obrigao de prestar as contas em virtude de ser mandatrio. c) Transao Imobiliria na Administrao de Condomnio Tem por pressupostos os mesmos requisitos da administrao de imveis posto que funda-se no mandato outorgado pelo sndico para que o agente administrador auxilie o mesmo na administrao, consistindo no recebimento das quotas condominiais e no conseqente pagamento de todos os encargos, descontando a remunerao contratada. d) Transao Imobiliria na Incorporao de Imveis

a iniciativa tomada por algum com o intuito de edificar prdio sob o regime de condomnio, cobrando-se comisso sobre o custo da obra. Assemelha-se administrao de condomnio porquanto trata-se de administrar uma obra. Em todos os aspecto aplicveis interveno do TTI ou da empresa imobiliria estar presente os requisitos bsicos de estar o TTI devidamente registrado no Conselho da Regio onde atuar e sua quitao com a tesouraria.

2-. O TTI perante a Lei

2.1 - Como se definiu o profissional Conforme visto no histrico da profisso, o profissional definiu-se com o advento da Lei 4.116 com o reconhecimento da profisso, ocorrendo, posteriormente, a Lei 6.530. Na definio da profisso, teve a primeira Lei o condo especifico de proporcionar uma especificao e uma diferenciao do modo de agir e sua responsabilidade perante o cliente e o mercado, traduzindo uma postura essencial. Logo, criou-se a diferenciao entre a competncia do profissional e tarefas prprias no mbito profissional. a) Funes no mbito de sua competncia - atuar como mediador - como agente administrador - como supervisor e executor das tarefas ligadas ao mercado imobilirio - dar assistncia tcnica a profissionais de nvel superior tais como engenheiros, arquitetos, advogados, administradores, economistas, contadores e magistrados. Neste ltimo aspecto, cabe ressaltar que o CPC traz previso especfica quanto ao Corretor de Imveis na negociao de imveis penhorados com arrematao com data determinada para praa, conforme artigo 700. b) Tarefas no mbito profissional - intermediao na venda de imveis - intermediao na compra de imveis - intermediao na locao de imveis - intermediao na incorporao e construo de imveis - intermediao na qualidade de administrador de imveis - intermediao na qualidade de administrador de condomnios - prtica de vistoria de imveis - prtica quanto a opinar sobre o valor de comercializao - intermediao de financiamento imobilirio 2.2 - A legalidade da profisso A Lei 6.530 deu nova regulamentao profissional e disciplinou o funcionamento dos rgos fiscalizadores. O regime completou-se com o Decreto 81.871, que regulamentou a lei, assim como as Resolues do COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imveis). A sindicalizao deriva da legislao trabalhista (art. 850 da CLT). Junto com a organizao do trabalho est a previdenciria, onde, na qualidade de autnomo, dever estar inscrito e recolher ISS sobre a comisso percebida. Revogada por expresso apenas a Lei 4.116, suas

normas e regulamentos continuaram tendo vigor sobretudo o Regulamento das Transaes Imobilirias aprovado pelo V Congresso Nacional dos Corretores de Imveis do Brasil, em 23 de julho de 1970. 2.3 - Penalidades a que esto sujeitos os profissionais a) Infraes - sua previso consta no artigo 38 do Decreto 81.871 Art. 38 - Constitui infrao disciplinar da parte do Corretor de Imveis; I - transgredir normas de tica profissional; II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; III - exercer a profisso quando impedido de faz-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exerccio aos no inscritos ou impedidos; IV - anunciar publicamente proposta de transao a que no esteja autorizado atravs de documento escrito; V - fazer anncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o nmero de inscrio; VI - anunciar imvel loteado ou em condomnio sem mencionar nmero do registro do loteamento ou da incorporao no Registro de Imveis; VII - violar o sigilo profissional; VIII - negar aos interessados prestao de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer ttulo; IX - violar obrigao legal concernente ao exerccio da profisso; X - praticar, no exerccio da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contraveno; XI - deixar de pagar contribuio ao Conselho Regional; XII - promover ou facilitar a terceiros transaes ilcitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; XIII - recusar a apresentao de Carteira de Identidade Profissional, quando couber. b) Sanes aplicveis - advertncia verbal - censura - multa - suspenso do exerccio profissional por at 90 dias - cancelamento da inscrio com apreenso da carteira profissional 2.4 - Exerccio Ilegal da Profisso Por tratar-se de profisso reconhecida e exigncia de ttulo para sua inscrio, est a profisso protegida tambm pela lei penal pois, aqueles que exercerem as atividades inerentes de corretor sem estarem inscritos no CRCI da regio estar incorrendo no delito de exerccio ilegal da profisso, previsto no artigo 47 da lei de Contravenes Penais (Decreto Lei 3.688, de 03.10.41): Art. 47 - Exercer profisso ou atividade econmica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condies a que por lei est subordinado o seu exerccio. Pena: priso simples, de 15 dias a trs meses, ou multa de Cr$

1.000,00 a Cr$ 10.000,00.

3-. Natureza da Prestao dos Servios do TTI

3.1 - Natureza O corretor de imveis, no seu exerccio profissional, poder trabalhar de duas formais, quais sejam, como empregado ou como profissional autnomo, cabendo a cada tipo de exerccio profissional caractersticas prprias. a) Como empregado - exerce suas atividades subordina ao empregador - percebe salrio - as contribuies previdencirias so recolhidas pelo empregador - dever ser inscrito no CRCI b) Como autnomo - exerce a atividade profissional com autonomia, sem dependncia hierrquica, ficando sujeito apenas aos regulamentos das operaes imobilirias - dever ser inscrito no Municpio para fins de contribuio de ISS - a remunerao ser paga na forma de comisses - recolher sua contribuio previdenciria independentemente - dever ser inscrito no CRCI 3.2 - Tabela A contratao prvia e por escrito do comissionamento, que envolvera inclusive a autorizao para a execuo do trabalho, de cunho obrigatrio, sendo vedado o anncio de proposta de venda sem que para tanto haja a contratao de comisso e autorizao de venda por exclusividade. a) Salrio A percepo de salrio, conforme j analisado, ocorrer para corretores com vnculo empregatcios e implicar no percebimento de um salrio mnimo mensal alm de comisses parciais, normalmente metade da comisso do agente autnomo. No usual esse tipo de contratao. b) Comisses A comisso contratada dever ser paga no ato de fechamento do negcio, quando encerra-se a participao do corretor, nunca a valores inferiores ao estipulado pela Tabela da Regio. As tabelas de honorrios profissionais que estabelecem percentuais mnimos, para usos dos inscritos, so, conforme prev a Lei 6.530/78 e o Decreto 81.871/78, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos da categoria e homologadas pelo Conselho Regional da jurisdio. No mbito da 3 Regio/RS, vigoram trs tabelas mnimas de honorrios profissionais, duas das quais elaboradas pelo SINDIMVEIS e a Regio Norte, elaborada pelo SINDINORTE. Com isso transcrevemos alguns tpicos mais importantes das referidas tabelas. TABELA MNIMA DE HONORRIOS LITORAL NORTE a)Intermediao de Lotes - 10% b)Intermediao de Casas e Apartamentos - 8% c)Intermediao na Locao por Temporada - 20%

* Os honorrios sero sempre pagos pelo vendedor * Nas locaes, os honorrios previstos acima sero pagos 50% pelo locador e 50% pelo locatrio.
Aprovada em Assemblia Geral do Sindicato dos Corretores de Imveis do Estado do Rio Grande do Sul no dia 08 de maio de 1991. Homologada pelo Conselho dos Corretores de Imveis 3 Regio conforme Lei 6.530/78, art. 17, item IV e Decreto-Lei 81.871/78, art 16, item VII, no dia 09 de agosto de 1991. VENDA DE IMVEIS URBANOS E RURAIS: 6% (seis por cento) a) Os honorrios sero devidos quando ocorrer o acordo entre as partes sobre as condies essenciais do negcio e a conseqente formao, entre elas, de um vnculo jurdico (carta proposta, ajuste preliminar, arras, promessa de compra e venda, escritura, etc). b) Os honorrios sero pagos, sempre pelo vendedor, salvo acordo ou ajuste prvio entre as partes. COMPRA: 4% (quatro por cento)

a) Autorizao expressa para compra de imveis urbanos e rurais. b) Sero pagos pelo comprador, sem prejuzo daquela paga pelo vendedor.
PERMUTA: IMVEIS URBANOS OU RURAIS: 6% (seis por cento)

a) Os honorrios sero estabelecidos sobre o valor da permuta, e sero pagos, pelos comitentes: 3% (trs por cento) de cada lado. b) O valor da permuta ser previamente acertado por ocasio do contrato de prestao de servios. c) A permuta realizada por rea construda ser paga pelo permutante adquirente. LOTEAMENTOS:
a) Estudo, organizao e vendas de reas loteadas, j aprovadas e registradas: 10% (dez por cento). b) Controle e recebimento de prestaes: 10% (dez por cento). c) Os honorrios sero pagos pelo vendedor, em ambos os casos.

PLANEJAMENTO: Servios de assessoria e planejamento na incorporao, incluindo: a escolha de terreno, definio de projetos, obteno de financiamento e acompanhamento na comercializao
e no repasse: 2% (dois por cento). a) Honorrios sero pagos sempre pelo contratante.b) No esto includos nesta porcentagem, os honorrios de Corretagem na compra do terreno e na venda das unidades. c) O porcentual ser sempre aplicado sobre a soma dos valores de venda das unidades componentes do empreendimento.

VALOR DE COMERCIALIZAO: a) Parecer por escrito quanto ao valor comerlizao do imvel: Honorrios de 0,2% (zero vrgula dois por cento), calculados sobre o valor de comercializao do imvel objeto do parecer.
b) Os honorrios mnimos a serem cobrados correspondero a 1/3 do Cub-Sinduscon/RS do ms da contratao.

LOCAO: a)Intermediao na locao de qualquer espcie: a.1) Os honorrios sero pagos pelo locador, no valor equivalente ao valor do primeiro aluguel. a.2) Os honorrios devero ser pagos no recebimento do primeiro aluguel, salvo ajuste entre as partes.

b)Controle e recebimento de aluguis: 10% (dez por cento) b.1) Os honorrios sero calculados sobre o valor do aluguel, mais encargos. ARRENDAMENTO: a) Os honorrios sero pagos pelo arrendador, no porcentual de 5%, sobre o valor total do negcio, ou seja, os somatrios dos anos de contrato, salvo estipulao expressa em contrrio. b) No caso de um lavoureiro candidato a arrendatrio autorizar o Corretor de Imveis, expressamente, a procurar terras para que este arrende, o porcentual dever ser cobrado do arrendatrio taxa de 5% (cinco por cento), calculado sobre o montante total do negcio. CONDOMNIOS:
a) Os honorrios de administrao de condomnio sero cobrados na base de 10% (dez por cento) sobre as despesas mensais do condomnio. b) Os honorrios mnimos a serem cobrados correspondero a 1/3 do Cub-Sinduscon/RS, reajustveis no menor prazo determinado em Lei. c) Sero cobrados, parte, as seguintes despesas: c.1) Assistncia Assemblia dos Condomnios(at duas horas): 1/8 do Cub-Sinduscon/RS. c.2) Elaborao de Conveno: (at 15 unidades): do Cub-Sinduscon/RS. c.3) Preparao e Inscrio no CNPJ: 1/8 do Cub-Sinduscon/RS. c.4) Resciso Trabalhista: 1/8 do Cub-Sinduscon/RS. d) Os honorrios cobrados pelas imobilirias aos condomnios, devem ser lquidos, cobrando-se parte, as despesas de material de expediente, portes, transportes, despesas e aumentos sobre o eventual saldo devedor em conta corrente, assistncia s assemblias fora da sede, ou alm do expediente comercial e honorrios de advogado em quaisquer feito judiciais. DIVISO DE HONORRIOS ENTRE OS CORRETORES DE IMVEIS:

a) Honorrios entre Corretores de Imveis autnomos:


Corretor de Imveis do comprador: 50% Corretor de Imveis do Vendedor: 50% b) Honorrios de participao entre imobilirias: 50% c) Corretor de Imveis em regime de co-participao com empresa imobiliria na venda e agenciamento de imveis de terceiros: Venda mais agenciamento: 50% Observao: Os percentuais acima referidos sero sempre calculados sobre o valor total dos honorrios recebidos.

GERAIS:
a Os honorrios no pagos no ato, obrigatoriamente sero corrigidos pelo IGPM (ndice Geral de Preos de Mercado), ou outro ndice que o venha substituir, mais juros de 12% ao ano, inclusive naqueles devidos pelas imobilirias aos Corretores em regime de co-participao. b vedado ao Corretor de Imveis contratar servios de Corretagem, com ndices inferiores aos determinados na presente tabela. c Assinado o contrato entre o Corretor de Imveis e seu cliente, a remunerao ser devida, uma vez que o Corretor de Imveis tenha alcanado o resultado previsto no contrato, mesmo que este no efetive em virtude de arrependimento das partes, comprador e vendedor, conforme texto do art.725, do CCB. d Quando for ajustada a exclusividade, ter o Corretor de Imveis direito aos honorrios na integralidade, ainda que realizado o negcio sem a sua medio, conforme o art.726, CCB. e Se o dono do imvel dispensar o Corretor de Imveis, no havendo prazo determinado em contrato, e o negcio se realizar posteriormente como fruto de sua intermediao, os honorrios sero devidos. Igual soluo ser adotada se o negcio se realizar aps o trmino do prazo contratual, mas por efeito do trabalho do Corretor de Imveis, conforme art.727 do CCB. f Se o negcio se concluir com a intermediao de mais de um Corretor de Imveis, os honorrios sero pagos em partes iguais, salvo ajuste em contrato, conforme o art.728 do CCB. g No esto includas nos valores contratados os relativos s despesas de promoo e publicidade em geral, administrativas, bem como despesas de registro e reconhecimento de firmas.

Aprovada em Assemblia Geral do Sindicato dos Corretores de Imveis do Estado do Rio Grande do Sul no dia 18

de fevereiro de 2003. Homologada pelo Conselho Regional de Corretores de Imveis, 3 Regio, conforme a Lei 6.530, art.17, item IV e Decreto-Lei 81.871/78, art.16, item VIII, no dia 18 de maro de 2003, conforme ata da Sesso Plenria 001/03. Publicada no Dirio Ofcial do Estado no dia 13 de maio de 2003.

4-. Contrato de Prestao de Servios

4.1 Conceito Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, obrigase a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas. 4.2 Obrigao do Corretor O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbncia. 4.3 Remunerao A remunerao do corretor, a qual dever reportar-se Tabela expedida pelo Sindicato e homologada pelo CRECI da Regio, ser considerada como o valor mnimo de contratao. A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes. 4.4 Obrigao das Partes A comisso ser sempre devida pelo vendedor, se o contrrio no for ajustado. Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes, nenhuma remunerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, ter o corretor direito remunerao integral, ainda que realizado o negcio sem a sua mediao, salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade. Se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio dispensar o corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se o negcio se realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. 4.5 Obrigao entre corretores Se o negcio se concluir com a intermediao de mais de um corretor, a remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrrio.

5 Tarefas Tpicas na rea de Atuao de um TTI


a) mediao na compra e venda b) mediao na locao de imveis

c) mediao na implantao de loteamentos d) mediao na incorporao e construo de imveis e) administrao de bens imveis f) administrao de condomnios Tpicos Contatar e recepcionar clientes Cadastrar clientes Vistoria Obter contrato de prestao de Servios Parecer sobre comercializa o Preparar documentao Demonstrao Recebe proposta Recebe aceitao de proposta Prestao de contas a b c d e f

Particularidades Compra e Venda - encaminha proposta ao comprador e vendedor para processos de fiannciamento; - recebe aprovao de cadastro; - concretiza a compra e venda. Locao e Administrao de Imveis - fornecer as guias de IRRF ou IR Implantao de Loteamentos - prepara plano e planta de loteamento - acompanha processo administrativo junto a Prefeitura - inscreve o Loteamento no Registro de Imveis - obtm a averbao e o registro no Reg. Imob. Administrao de Condomnios - instala o condomnio e obtm aprovao da previso oramentria - obtm aprovao do Regulamento Interno do Condomnio - arrecada taxas condominiais - efetua pagamentos

acompanha execuo de obras no condomnio faz convocaes de assemblias (por solicitao do sindico ou condminos) Vistoria de imveis - obtm autorizao ou contrato de prestao de servios - coleta plantas e descreve reas do imvel - examina a situao legal do imvel - indica a posio e localizao do imvel - descreve infra-estrutura e reas comunitrias - descreve as caractersticas do terreno e da produo do solo - descreve aspectos gerais da edificao (se houver) - relata as restries urbansticas - especifica diviso e circulao conforme a descrio do imvel - indica alternativas de edificao, aproveitamento e produo - especifica irregularidades e correes possveis - elabora relatrio d vistoria Parecer sobre o Valor de Comercializao Imobiliria - obtm autorizao ou contrato de prestao de servios - adota o relatrio da vistoria - estabelece quantitativo de valores levando em considerao o custo de construo para o local, conforme destinaes aplicveis e metro quadrado da regio - elabora relatrio de parecer quanto ao valor de comercializao imobliria Mediao de Financiamentos Imoblirios - recepciona clientes interessados em adquirir imveis atravs de fiannciamento - cadastra clientes - orienta os pretendentes no preenchimento de requerimentos e formulrios referentes ao financiamento - colabora com a financiadora ou com o empresrio quanto a viabilidade da operao pretendida atentando, em especial, para os seguintes elementos: renda familiar, limite do emprstimo, poupana necessria, ndice de planos e reajustes das prestaes, sistemas de amortizaes, seguros e fundos - instrui os candidatos sobre todas as condies exigidas para o financiamento - recusa os candidatos que no se enquadrarem dentro das normas e regulamentos do sistema aplicvel, informando-os disso - encaminha os interessados entidade financiadora aps a verificao dos elementos autorizativos ao financiamento - colabora, apresentando sugestes para as entidades financiadoras de crdito imobilirio e outros em geral, com vistas a um maior rendimento do trabalho e celeridade na tramitao dos processos e contratos. -

6-. O Corretor de Imveis

6.1 Conceito o profissional que, devidamente habilitado, est apto ao exerccio da intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis, assim como opinar sobre o valor de comercializao imobiliria. 6.2 - Aspecto jurdico a) conceito de pessoa todo o ente que a lei atribui direitos e obrigaes. b) pessoa fsica a pessoa. c) pessoa jurdica o conjunto de pessoas, pessoas e bens ou somente bens que a lei atribui direitos e obrigaes. 6.3 - Incio e fim a) pessoa fsica - incio: com o nascimento com vida - Fim: morte natural ou declarada pelo juiz b) pessoa jurdica - Incio: com o arquivamento dos atos constitutivos no registro competente. - Fim: com a baixa definitiva 6.4 - Capacidade a) conceito: aptido para o exerccio dos direitos b) capacidade civil: aptido para adquirir e transmitir direitos, a partir da maioridade c) capacidade profissional: capacidade para exercer determinada profisso, realizada pelo registro do diploma.

7-. A Empresa Imobiliria


7.1 - O Empresrio Considera-se empresrio quem exerce profissionalmente atividade econmica organizada para a produo ou a circulao de bens ou de servios. No se considera empresrio quem exerce profisso intelectual, de natureza cientfica, literria ou artstica, ainda com o concurso de auxiliares ou colaboradores, salvo se o exerccio da profisso constituir elemento de empresa. obrigatria a inscrio do empresrio no Registro Pblico de Empresas Mercantis da respectiva sede, antes do incio de sua atividade. A inscrio do empresrio far-se- mediante requerimento que contenha: I - o seu nome, nacionalidade, domiclio, estado civil e, se casado, o regime de bens; II - a firma, com a respectiva assinatura autgrafa; III - o capital; IV - o objeto e a sede da empresa. - Com as indicaes estabelecidas a inscrio ser tomada por termo no livro

prprio do Registro Pblico de Empresas Mercantis, e obedecer a nmero de ordem contnuo para todos os empresrios inscritos. - margem da inscrio, e com as mesmas formalidades, sero averbadas quaisquer modificaes nela ocorrentes. O empresrio que instituir sucursal, filial ou agncia, em lugar sujeito jurisdio de outro Registro Pblico de Empresas Mercantis, neste dever tambm inscrev-la, com a prova da inscrio originria. Em qualquer caso, a constituio do estabelecimento secundrio dever ser averbada no Registro Pblico de Empresas Mercantis da respectiva sede. 7.2 - Capacidade Podem exercer a atividade de empresrio os que estiverem em pleno gozo da capacidade civil e no forem legalmente impedidos. A pessoa legalmente impedida de exercer atividade prpria de empresrio, se a exercer, responder pelas obrigaes contradas. Poder o incapaz, por meio de representante ou devidamente assistido, continuar a empresa antes exercida por ele enquanto capaz, por seus pais ou pelo autor de herana. - A necessidade de autorizao judicial, aps exame das circunstncias e dos riscos da empresa, bem como da convenincia em continu-la, podendo a autorizao ser revogada pelo juiz, ouvidos os pais, tutores ou representantes legais do menor ou do interdito, sem prejuzo dos direitos adquiridos por terceiros. - No ficam sujeitos ao resultado da empresa os bens que o incapaz j possua, ao tempo da sucesso ou da interdio, desde que estranhos ao acervo daquela, devendo tais fatos constar do alvar que conceder a autorizao. Se o representante ou assistente do incapaz for pessoa que, por disposio de lei, no puder exercer atividade de empresrio, nomear, com a aprovao do juiz, um ou mais gerentes. - Do mesmo modo ser nomeado gerente em todos os casos em que o juiz entender ser conveniente. - A aprovao do juiz no exime o representante ou assistente do menor ou do interdito da responsabilidade pelos atos dos gerentes nomeados. A prova da emancipao e da autorizao do incapaz, nos casos do art. 974, e a de eventual revogao desta, sero inscritas ou averbadas no Registro Pblico de Empresas Mercantis. - O uso da nova firma caber, conforme o caso, ao gerente; ou ao representante do incapaz; ou a este, quando puder ser autorizado. Faculta-se aos cnjuges contratar sociedade, entre si ou com terceiros, desde que no tenham casado no regime da comunho universal de bens, ou no da separao

obrigatria. 7.3 - A Sociedade Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou servios, para o exerccio de atividade econmica e a partilha, entre si, dos resultados. - A atividade pode restringir-se realizao de um ou mais negcios determinados. Salvo as excees expressas, considera-se empresria a sociedade que tem por objeto o exerccio de atividade prpria de empresrio sujeito a registro (art. 967); e, simples, as demais. Independentemente de seu objeto, considera-se empresria a sociedade por aes; e, simples, a cooperativa. A sociedade empresria deve constituir-se segundo um dos tipos regulados nos arts. 1.039 a 1.092; a sociedade simples pode constituir-se de conformidade com um desses tipos, e, no o fazendo, subordina-se s normas que lhe so prprias. Ressalvam-se as disposies concernentes sociedade em conta de participao e cooperativa, bem como as constantes de leis especiais que, para o exerccio de certas atividades, imponham a constituio da sociedade segundo determinado tipo. A sociedade que tenha por objeto o exerccio de atividade prpria de empresrio rural e seja constituda, ou transformada, de acordo com um dos tipos de sociedade empresria, pode, com as formalidades do art. 968, requerer inscrio no Registro Pblico de Empresas Mercantis da sua sede, caso em que, depois de inscrita, ficar equiparada, para todos os efeitos, sociedade empresria. Embora j constituda a sociedade segundo um daqueles tipos, o pedido de inscrio se subordinar, no que for aplicvel, s normas que regem a transformao. A sociedade adquire personalidade jurdica com a inscrio, no registro prprio e na forma da lei, dos seus atos constitutivos (arts. 45 e 1.150). 7.4 - Atuao da Empresa Imobiliria. a) Conceito de compra e venda. o negcio onde uma das partes denominar de vendedor, entrega a outra denominada de comprador, bem determinado mediante certa retribuio em dinheiro. b) Tipos de vendas. - Venda a vista: quando que a concretizao do pagamento se verifica no prazo de trinta dias, independente do nmero de parcela. - Venda a prazo:

aquela que a quitao se d em prazo superior a trinta dias podendo inclusiva ser uma parcela nica. - Venda financiada: Supe uma triangulao mediante dois contratos, o primeiro de compra e venda, onde o adquirente paga a integralidade do preo ao vendedor, ficando com a propriedade do imvel.Este pagamento deu-se em virtude dos valores alcanados pelo financiador, por contrato de mutuo, ficando este com a hipoteca (garantia) sobre o imvel adquirido at a quitao. - Venda com reserva de domnio : aquela onde o interessado indica ao agente fiduciante o imvel interessado e este adquire do vendedor, quando a posse direta ao interessado, parcelando a aquisio e transferindo-lhe a propriedade quando da aquisio. c) Da Formalizao dos Contratos Proposta A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio no resultar dos termos dela, da natureza do negcio, ou das circunstncias do caso. Deixa de ser obrigatria a proposta: - se, feita sem prazo a pessoa presente, no foi imediatamente aceita. Considera-se tambm presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicao semelhante; - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente; - se, feita a pessoa ausente, no tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado; - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratao do proponente. A oferta ao pblico equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrrio resultar das circunstncias ou dos usos. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgao, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada. Se a aceitao, por circunstncia imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este comunic-lo- imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos. A aceitao fora do prazo, com adies, restries, ou modificaes, importar nova proposta. Se o negcio for daqueles em que no seja costume a aceitao expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se- concludo o contrato, no chegando a tempo a recusa.

Considera-se inexistente a aceitao, se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratao do aceitante. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitao expedida, exceto: - no caso de retratao (a situao anterior) - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; - se ela no chegar no prazo convencionado. Reputar-se- celebrado o contrato no lugar em que foi proposto. Prazo de Reflexo (CDC) O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou servio, sempre que a contratao de fornecimento de produtos e servios ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domiclio. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer ttulo, durante o prazo de reflexo, sero devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados. 7.5 Empresa Individual de Responsabilidade Limitada a) Conceito

a empresa constituda por uma nica pessoa titular da totalidade do capital social, devidamente integralizado e que no ser inferior a 100 (cem) vezes o maior salrio-mnimo vigente no Pas.

b) Nome Empresarial

O nome empresarial dever ser formado pela incluso da expresso "EIRELI" aps a firma ou a denominao social da empresa individual de responsabilidade limitada.

c) Limitaes

A pessoa natural que constituir empresa individual de responsabilidade limitada

somente poder figurar em uma nica empresa dessa modalidade.

A empresa individual de responsabilidade limitada tambm poder resultar da concentrao das quotas de outra modalidade societria num nico scio, independentemente das razes que motivaram tal concentrao.

Poder ser atribuda empresa individual de responsabilidade limitada constituda para a prestao de servios de qualquer natureza a remunerao decorrente da cesso de direitos patrimoniais de autor ou de imagem, nome, marca ou voz de que seja detentor o titular da pessoa jurdica, vinculados atividade profissional.

Aplicam-se empresa individual de responsabilidade limitada, no que couber, as regras previstas para as sociedades limitadas.