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PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2013.0000209005

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 909565361.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, so apelados ALESSANDRO GALLI DE LIMA DIAS, PATRICIA MONTE OLIVA, CLAUDIA MARIA MARQUES LOUREIRO, ALEXANDRE CARVALHO LOUREIRO, CLEONILDA SILVA, ELIZANGELA ELOI OLIVEIRA MARTIN, MIGUEL MARIO MARTIN, FERNANDO LUIS DE OLIVEIRA, MARIA CRISTINA DA SILVA OLIVEIRA, MARCIA MARIA SIMOES, SETEMBRINO SOARES FILHO, SONIA TAMAMOTO, TATIANA DE AGOSTINHO GRUNEWALD e KLEBER GRUNEWALD. ACORDAM, em 9 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores GALDINO TOLEDO JNIOR (Presidente sem voto), ANTONIO VILENILSON E GRAVA BRAZIL.

So Paulo, 9 de abril de 2013 SILVIA STERMAN RELATOR Assinatura Eletrnica

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Apelao n 9095653-61.2009.8.26.0000 Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo Bancoop Apelados: Alessandro Galli de Lima Dias, Patricia Monte Oliva, Claudia Maria Marques Loureiro, Alexandre Carvalho Loureiro, Cleonilda Silva, Elizangela Eloi Oliveira Martin, Miguel Mario Martin, Fernando Luis de Oliveira, Maria Cristina da Silva Oliveira, Marcia Maria Simoes, Setembrino Soares Filho, Sonia Tamamoto, Tatiana de Agostinho Grunewald e Kleber Grunewald Comarca: So Paulo, Foro Central Cvel, 13.VARA CIVEL Juiz: Tonia Yuka Kroku VOTO N. 1305
EMENTA: Cooperativa Habitacional (BANCOOP). Ao ordinria. Nulidade da clusula contratual. Rateio ilegtimo. Repetio do indbito. Danos morais e materiais. Outorga da escritura definitiva. Sentena de parcial procedncia. Danos morais e materiais no configurados. Apelao. Julgamento extra petita. Registro da incorporao. Pedido no deduzido. Inocorrncia. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Rateio abusivo. Despesas no contabilizadas. Contas no individualizadas para cada empreendimento. No convocao de assembleia para este fim. No aprovao pelos cooperados. Recurso no provido.

Ao relatrio da sentena (fls. 1.656/1.665

volume), acrescenta-se ter sido julgada parcialmente procedente a ao ordinria para afastar a condio de cooperativa da r, reconhecer a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor entre as partes, condenar a r obrigao de promover o cumprimento das regras contidas no art. 32 da Lei n. 4.591/64, no prazo de sessenta dias, sob pena de multa diria equivalente a dois salrios mnimos, declarar a nulidade da clusula 16 que prev a apurao final e a outorgar a escritura definitiva aos autores das respectivas unidades adquiridas. Por fora da sucumbncia, as custas e despesas processuais foram rateadas, compensando-se os honorrios advocatcios, com observao quanto ao benefcio da justia gratuita aos autores. Consta ofcio da Promotoria de Justia com relao investigao de crimes praticados por ex-dirigentes e dirigentes da r (fls. 1668/1711). A r ops embargos de declarao (fls. 1713/178), que foram rejeitados (fls. 1719 9 volume). A r interps recurso de apelao pleiteando a reforma do julgado. Afirma que a sentena incorreu em julgamento extra petita, pois
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ordenou r a cumprir as disposies do artigo 32 da Lei n. 4591/64 quando no existia pedido neste sentido. Sustenta que no regime cooperativo a inteno do cooperado a aquisio do imvel atravs do pagamento do preo de custo de sua moradia, sendo que a relao jurdica entre cooperados e cooperativa difere muito da relao entre incorporadora e comprador. Dessa forma, inexiste relao de consumo e o Cdigo de Defesa do Consumidor inaplicvel ao caso, prevalecendo a Lei n. 5764/71. Defende que o rateio das despesas caracterstica essencial do regime cooperativa, sendo que os cooperados estavam cientes de que possuam o dever legal, estatutrio e contratual de pagar o preo do custo dos imveis. Aduz que a clusula relativa apurao final no objetiva deixar exclusivamente r a determinao do preo de custo dos imveis. (fls.1723/1760). O recurso foi recebido em ambos os efeitos (fl.1766). Vieram contrarrazes recursais (fls.1767/1780), pugnando primeiro, pelo no conhecimento do recurso de apelao, posto que intempestivo e por fim, pela manuteno da sentena guerreada. o relatrio. Passa-se ao voto. O recurso no merece provimento. A deduo tempestiva dos embargos de declarao interrompe o prazo para a interposio de outros recursos. A interrupo ocorre ainda que os embargos no sejam conhecidos ou que sejam improvidos. O que a norma garante o efeito interruptivo pela simples interposio. Assim, tempestiva a apelao. Na sequncia, por incio, se estabelece que a relao jurdica que envolve as partes tipicamente de consumo. Consubstancia-se a relao em verdadeira

incorporao imobiliria com finalidade de vender imvel (fornecedora) mediante compromisso de compra e venda aos autores (consumidores). A inteno dos autores no foi cooperar-se e sim adquirir imvel residencial. Com efeito, extrai-se dos autos que os autores cumpriram com todas as obrigaes contratadas nos termos de adeso anexados,

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afirmando que, inclusive disponibilizaram recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio, cabendo r a outorga da escritura. O saldo devedor e o saldo das parcelas devidas pelos autores foram zerados ao fim dos pagamentos obrigados pelo contrato de adeso conforme extratos e recibos fornecidos pela prpria cooperativa. O suposto resduo que pleiteia a r, com base no rateio estabelecido na clusula 16 do Termo de Adeso, no legtimo. Considerando que o preo do empreendimento estimado, permitindo assim a cobrana de resduo e considerando tambm que o preo do imvel a ser adquirido calculado com base no custo da construo do empreendimento, a sua exigibilidade no supre a necessidade de apurao, contabilizao e aprovao em assembleia convocada especificamente para este fim. A clusula nula porque no prev a forma como o rateio se dar. H que se considerar que a cobrana do referido rateio, sem que tenha havido a respectiva apurao, contabilizao e aprovao em assembleia, ilegtima, porquanto no proporcionou ao adquirente, que, sob sua tica, pagou o preo acordado, conhecimento prvio e claro quanto ao valor do resduo a ser integralizado. Assim, nos termos pretendidos, a cobrana do rateio revela-se abusiva. O valor foi fixado de forma unilateral e sem nenhuma comprovao, e ainda em quantia que supera o razovel, at porque os autores quitaram todo o preo pactuado, receberam as unidades habitacionais compromissadas, conforme termo de autorizao para uso antecipado de unidade habitacional e no podem ser surpreendidos com a cobrana de saldo residual desproporcional. A mais moderna jurisprudncia no discrepa deste entendimento: COOPERATIVA HABITACIONAL. Ao declaratria c.c. obrigao de fazer e no fazer com antecipao de tutela. Cobrana de apurao final do empreendimento. Inadmissibilidade. Clusula abusiva. Adquirente no participou da realizao do rateio final de responsabilidade. Valores calculados de forma unilateral. Agravo retido no conhecido e Apelo improvido. (Rel. Adilson de Andrade 3 Cmara de Direito Privado j. 15.03.2011). Apelao Cvel. COOPERATIVA (BANCOOP). Inadmissibilidade de cobrana de

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resduos do comprador, aps integral quitao do preo. O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei n 5.764/71 para proteger sues interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados. Abuso do exerccio de controlar a evoluo dos gastos da incorporao. Precedentes da Corte. No provimento. (Apelao Cvel n 010490714.2009.8.26.0001, 4 Cmara de Direito Privado, j. 12.05.2011).

COOPERATIVA HABITACIONAL. Associado que adere cooperativa to somente para adquirir um imvel. Disfarce de compromisso de compra e venda. Aplicabilidade do cdigo de defesa do consumidor. Cooperativa Habitacional. Cobrana de apurao final do empreendimento. Inadmissibilidade. Aderentes que no participaram do rateio final. Valores no comprovados e impostos unilateralmente pela cooperativa. Abusividade reconhecida. Precedentes. Sentena mantida. (Apelao Cvel n 9096315-59.2008.8.26.0000, 9 Cmara de Direito Privado, j. 14.08.2012). Os documentos juntados pela cooperativa, nesta instncia, no demonstram o cumprimento eficaz das especificaes e, por isso, no podem ser considerado como legtimos a embasar a cobrana, at porque a assembleia foi realizada em fevereiro de 2009, data muito posterior apurao final dos gastos. Extrai-se do estatuto social da cooperativa que a assembleia geral ordinria realizar-se- anualmente dentro de trs meses seguintes ao trmino do exerccio social e as perdas verificadas sero rateadas entre os associados aps a aprovao do balano pela assembleia. Tal fato no ocorreu e a simples indicao da documentao para os cooperados no supre sua falta. No houve apurao, demonstrao e rateio de custo do empreendimento e, assim no est o saldo residual devidamente demonstrado,

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calculado e provado e sem chancela da assembleia para este fim convocada, sem a participao dos aderentes do contrato. Diante desta constatao e estando o preo da unidade quitado, tm os autores direito outorga de escritura definitiva da respectiva unidade habitacional. Por fim, no houve, nem por sombra, julgamento extra petita. O registro do empreendimento no Cartrio de Registro de Imveis conforme dispe o artigo 32 da Lei n 4.591/64 deveria ter sido h muito realizado, antes at da negociao das unidades autnomas. A regularizao apontada imperativa. A r deve regularizar o imvel perante o Cartrio de Registro de Imveis, outorgando a respectiva escritura, conforme imposio de multa na r.sentena. Neste sentido, entendimento do Egrgio Superior Tribunal de Justia: CIVIL-CONDOMNIO E INCORPORAO (LEI 4.591/64). Obrigaes do incorporador para com o adquirente. Multa. O incorporador s se acha habilitado a negociar sobre unidades autnomas uma vez registrados os documentos pertinentes (art. 32). A falta do registro, os contratos firmados com o adquirente deixam de ter validade, da a correta incidncia da multa prevista no parg. 5. do art. 35. Recurso conhecido e provido. (STJ Resp 57788/DF Rel. Min. Waldemar Zveiter Terceira Turma DJ 16/10/1995 p. 34650) Diante do exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso da r.

SILVIA STERMAN Relatora

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