INDAABIN, NORMATIVA DE CARCTER TCNICO EN MATERIA DE AVALOS DE BIENES NACIONALES

Junio de 2011

LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES, 2004

Publicada en el Diario oficial de la Federacin el 20 de mayo de 2004 Contiene 7 ttulos y 152 artculos. El Ttulo Sexto regula el avalo de los bienes nacionales.

Se integra de 7 artculos (142 al 148)

Artculo 142. Le otorga atribuciones a la Secretara para emitir normativa en materia de valuacin y justipreciacin de rentas

NORMAS conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales. (publicado el 27 de septiembre de 2006 en el DOF)

Artculo 143. Le da facultades al INDAABIN para dictaminar valores en funcin de 6 actos jurdicos. (adquisicin, enajenacin, indemnizacin, arrendamiento, concesin y diligencias judiciales)

Artculo 144. Le da facultades al INDAABIN para dictaminar valores en funcin de 5 actos jurdicos. (adquisicin, enajenacin, indemnizacin, aseguramiento contra daos y reexpresin de estados financieros).

Artculos 143 y 144. Le dan atribuciones al INDAABIN, a las instituciones de crdito y a los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente, para determinar valores en funcin de ocho actos jurdicos. FRACCIONES DEL ARTCULO 143 I, III y XVII II, III, IV, V, VI y XIV ACTO JURIDICO Adquisicin Enajenacin Aseguramiento contra daos X y XIII XI, XII y XVII Concesin Arrendamiento Reexpresin de Edos. Financieros Indemnizacin Diligencias Judiciales X y XIII VI XI y XII FRACCIONES DEL ARTCULO 144 I y VIII
II, III, IV, VII y IX

VII, VIII, XI y XV XVI

Artculo 145. Es base de la Finalidad de los dictmenes al establecer valor mximo cuando la APF adquiera y valor mnimo cuando la APF enajene.

Dictamen valuatorio = Trabajo valuatorio + Certificado

Trabajo valuatorio

Valor comercial

Certificado

Valor mximo o valor mnimo

Artculo 148. Especfica la vigencia legal de los dictmenes valuatorios y de justipreciaciones de rentas.

Los Dictmenes Valuatorios tienen vigencia legal de un ao , con excepcin de los trabajos valuatorios a nivel de consultora que solicita la APF, los concluidos con base en Valor de Realizacin Ordenada, los solicitados por la SRA para el Uso de Indemnizacin (expropiacin) y Tabuladores de BDT.

El 2 de septiembre del 2004, se crea el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales, como rgano desconcentrado de la Secretara de la Funcin Pblica (SFP); siendo el rgano tcnico especializado en materia de avalos de la APF.

Para ejercer las atribuciones que a la SFP le confieren la Ley General de Bienes Nacionales y dems leyes, reglamentos y ordenamientos jurdicos de carcter federal, en materia de avalos, justipreciaciones de rentas; de inventario, registro y catastro de inmuebles federales y de los pertenecientes a entidades paraestatales, as como de administracin, vigilancia, control, proteccin, adquisicin, enajenacin y afectacin de inmuebles federales competencia de la propia Secretara.

LOCALES COMERCIALES

RGANO TCNICO ESPECIALIZADO EN MATERIA DE AVALOS, PARA ATENDER REQUERIMIENTOS DE LA APF, ADEMS DE OTRAS INSTITUCIONES PBLICAS. DESARROLLOS TURSTICOS

PRESAS HOTELES PLANTAS DE ENERGA ELCTRICA

EMBARCACIONES MARTIMAS RESCATE DE

CONCESIONES

AUTOPISTAS

DERECHO DE VA MONUMENTOS HISTRICOS

AERONAVES

ALMACENES AEROPUERTOS CONJUNTOS PETROQUMICOS PLATAFORMAS PETROLERAS

INGENIOS AZUCAREROS

PUERTOS MARTIMOS

INDAABIN
CORREDORES PBLICOS (artculo 132 de la LGBN)

ESPECIALISTAS
en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad competente.

VALUADOR DE BIENES NACIONALES

INSTITUCIONES DE CRDITO

En este sentido el INDAABIN se convierte en la Institucin reguladora de las normas tcnicas para la valuacin de bienes nacionales que deben regir el marco de actuacin:

Para dar cumplimiento a lo que establece la Ley se esquematiz la normativa a travs del Octgono de Control, en cuanto a normas,
procedimientos, criterios y metodologas de carcter tcnico.

Una Ocho 25 53 Dos Un

Norma Metodologas Criterios Procedimientos de carcter tcnico Procedimientos en apego al Art. 147 de la LGBN Glosario de Trminos en Valuacin de Bienes Nacionales

IA

CUS RAQ IH

MEH MEM AJG OA

ARREDU

TRC

TT

ARRPD

ARREDU OP TVA

TCP TCH TCC RAQ TZM PTO EA AMS RES IA PIV UIM TGF TU TR AR ECST OTS VO VR TGA RC ID AM RCO I APT AI IH

AS-BI DJ-BI DJ-UE DJ-BM DJ-DP DJ-BDT

DJ

AS-BM
PIV RES VRO TCH TCC TU TR TT

AD-BI AD-UE AD-BM

METODOLOGAS

IA

AR TC TD TGF TRC AM IH TVA

UI UE

UE UI APT

I TD AR PIV

AR SE OA AJG MEM MEH LC RAM DP SE BDT

MEH MEM AJG OA SE

AS AD NORMAS

EN-BI EN-UE EN-BM

TD PIV TU TR

VRO RES TCH TCC TGF VP RC TT TRC AMS TGA RC ID I TD TC

IA TCH TCC

RES TD IH

PIV TC EA TR

CO-BI CO-UE

CO GTVBN ARR REF IN

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MEH MEM AJG OA SE VP PIV

PTO UE

TC CAS CAS

ARRPD UI

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ARRTR ARRTU ECST ARREDU MEH UI SE CAS MEM UE UE

PIV TD TCH TCC TVA TGF TC OP TT TRC TZM OTS AI UIM TU TR UE APT I RCO OA TD PIV UI

IA

ARREDR

ARR-BI ARR-BM ARR-UE REF-BI REF-BM

IN-UE IN-BM IN-BDT IN-DP

MEH MEM AJG BDT DP S E RAM LC

ART. 147

VO

VR

TCH TCC RAQ

IH TCP TRC TT TR

TU

MEH MEM AJG OA SE

Metodologas
CLAVE AD ARR AS CO DJ EN REF IN ADQUISICIN ARRENDAMIENTO ASEGURAMIENTO CONTRA DAOS CONCESIN DILIGENCIAS JUDICIALES ENAJENCACIN REEXPRESIN DE ESTADOS FINANCIEROS INDEMNIZACIN DESCRIPCIN

Procedimientos Tcnicos
CLAVE AI AJG AM AMS APT AR ARREDR ARREDU ARRPD DESCRIPCIN ARRTR ARRTU BDT CAS CIR CUS EA DESCRIPCIN ECST I DESCRIPCIN ACTUALIZACIN POR NDICES ALHAJAS, JOYAS Y GEMAS AVALO MAESTRO AVALO MASIVO ACCIONES PARTES SOCIALES Y TTULOS DE CRDITO AVALO RETROSPECTIVO ARENDAMIENTO EDIFICACIONES RURALES ARRENDAMIENTO EDIFICACIONES URBANAS ARRENDAMIENTO DE POSTES Y DUCTOS ARRENDAMIENTO TERRENO RURAL ARRENDAMIENTO TERRENO URBANO BIENES DISTINTOS A LA TIERRA CLCULO DE REAS Y SUPERFICIES CRITERIOS DE INCREMENTO O REDUCCIN CONSTRUCCIN URBANA ( PARA ASEGURAMIENTO ) ESPEJOS DE AGUA ESPACIOS COMERCIALES DE SISTEMA DE TIENDAS INTANGIBLES

Criterios Tcnicos
CLAVE BDT BI BM DP UE BIENES DISTINTOS A LA TIERRA BIENES INMUEBLES BIENES MUEBLES DAOS Y PERJUICIOS UNIDAD ECONMICA

Normas
CLAVE GTVBN GLOSARIO DE TRMINOS DE VALUACIN DE BIENES NACIONALES

Procedimientos Tcnicos
CLAVE IA ID IH LC MEH MEM OA OP OTS PIV PTO RAM RAQ RC RCO REF RES SE TC DESCRIPCIN INMUEBLES ARTSTICOS INMUEBLE DAADO INMUEBLE HISTRICOS LUCRO CESANTE MAQUINARIA Y EQUIPO, Y HERRAMIENTA MOBILIARIO, EQUIPO Y MENAJE OBRAS DE ARTE Y OBJETOS DECORATIVOS OCUPACIN PREVIA OCUPACIN TEMPORAL Y SERVIDUMBRE PONDERACIN DE INDICADORES DE VALOR PUERTOS RIESGOS AMBIENTALES RUINAS ARQUEOLGICAS REGULARIZACIN CORETT RESCATE DE CONCESIONES REEXPRESIN DE ESTADOS FINANCIEROS RESIDUAL SEMOVIENTES TASA DE CAPITALIZACIN

Procedimientos Tcnicos
CLAVE TCC TCH TCP TD TGA TGF TR TRC TT TU TVA TZM UE UI UIM VP VR VO DESCRIPCIN TERRENO CON CONSTRUCCIN COMERCIAL TERRENO CON CONSTRUCCIN HABITACIONAL TEMPLOS PARA EL CULTO PBLICO (NACIONALIZADO) TASA DE DESCUENTO TERRENOS GANADOS AL AGUA TERRENOS DE GRAN FONDO TERRENO RURAL TERRENO RURAL CON CONSTRUCCIN TERRENO EN TRANSICIN TERRENO URBANO TERRENO CON VESTIGIOS ARQUEOLGICOS TERRENOS EN ZONAS MINERAS UNIDAD ECONMICA UNIDAD INSTALADA UNIDAD INMUEBLE MAYOR VALOR EN PAQUETE VALOR DE REGULARIZACIN VALOR DE OPORTUNIDAD

APLICACIN DE LA NORMATIVA EN MATERIA DE AVALOS:

Adquisicin Enajenacin Indemnizacin Norma para la elaboracin de avalos y justipreciaciones de rentas Reexpresin de Estados Financieros Arrendamiento Concesin Aseguramiento Contra Daos Diligencias Judiciales Criterios Tcnicos

IN-BI IN-UE IN-BM IN-BDT IN-DP

Proceso Valuatorio

Metodologas

Procedimientos Tcnicos

Ejemplos: IN- BM - PIV IN- BM - MEH IN- BM -MEM

SE TOM EN CUENTA EL:

PROCESO VALUATORIO

V SELECCIN DEL PROCEDIMIENTO TCNICO

VIII ELABORACIN DEL TRABAJO VALUATORIO Y CERTIFICADO

ENFOQUE DE COSTOS VII PONDERACIN Y OBTENCIN DEL VALOR CONCLUSIVO VI CLCULO DE INDICADORES DE VALOR ENFOQUE DE INGRESOS

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

EN LA VALUACIN DE BIENES NACIONALES, QUE ENTENDEMOS POR: Son las disposiciones generales para la realizacin de avalos y justipreciaciones de renta, a fin de que la prctica valuatoria gubernamental, se realice con homogeneidad, transparencia y calidad.
Artculo 3, fraccin II, del Reglamento del INDAABIN.

NORMAS:

METODOLOGAS Y CRITERIOS DE CARCTER TCNICO:

Son las disposiciones de trabajo que sirven de gua a los Valuadores de Bienes Nacionales para efectuar su trabajo valuatorio, que establecen los conceptos legales y tcnicos necesarios as como los alcances y mbito de aplicacin del proceso valuatorio.
Artculo 5, fraccin V, del Reglamento del INDAABIN.

PROCEDIMIENTO TCNICO:

Es el modelo descriptivo que incluye actividades concretas y ordenadas a desarrollar de manera sistemtica y lgica, contemplando los diversos enfoques como los de Mercado, Ingresos y Costos, a fin de estimar el valor de un bien inmueble, mueble o unidad econmica, dando cumplimiento al Uso, Propsito y Finalidad del avalo.
Artculo 5, fraccin V, del Reglamento del INDAABIN.

Se gener la estructura del contenido de las metodologas y procedimientos tcnicos, los cuales quedaron plasmados en las: Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los Avalos y Justipreciaciones de Rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales. Publicadas en el Diario Oficial de la Federacin el 27 de septiembre de 2006.

EMISOR Y FUNDAMENTO JURDICO DENOMINACIN

Cuadro D): Contenido de metodologas y criterios de carcter tcnico para la valuacin de bienes nacionales.

1. INTRODUCCIN 2. OBJETO 3. MBITO DE APLICACIN 4. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGA 5. GENERALIDADES DE LA METODOLOGA 5.1 Uso del avalo 5.2 Propsito del avalo 5.3 Finalidad del dictamen 5.4 Alcance de valuacin 5.5 Fecha y escenarios de valor 6.CRITERIOS TCNICOS 6.1 Clave y Denominacin 6.1.1 Proceso valuatorio 6.1.1.1 Identificacin del avalo 6.1.1.2 Inspeccin del bien a valuar 6.1.1.3 Recopilacin de informacin 6.1.1.4 Seleccin del procedimiento tcnico 6.1.1.5 Clculo de valores 6.1.1.6 Obtencin del valor conclusivo 6.1.1.7 Elaboracin del documento valuatorio correspondiente 6.1.2 Dictaminacin 6.1.3 Fundamento legal con apego al Art. 143 144 de la ley 6.1.4 Vigencia del dictamen 6.1.5 Documentacin Procedente 7. INTERPRETACIN 8. TRANSITORIOS 9. ANEXOS 9.1 Procedimientos tcnicos aplicables

EMISOR Y FUNDAMENTO JURDICO DENOMINACIN Y CLAVE DEL PROCEDIMIENTO INTRODUCCIN 1.1 Generalidades 1.2 Criterios tcnicos en que aplica 1.3 Premisas a la valuacin

Cuadro E): Contenido de los procedimientos de carcter tcnico para la valuacin de bienes nacionales.

1.

2. PROCEDIMIENTO TCNICO 2.1 Identificacin del Avalo (Objetivos y Alcances) 2.1.1 Definicin del bien por valuar 2.2 Parmetros del avalo 2.3 Valor que se dictamina 2.4 Inspeccin Fsica 2.5 Obtencin y Clasificacin de Datos (Investigacin de Mercado) 2.6 Mtodo de Valuacin (Enfoques: Comparativo, Costos e Ingresos) 2.7 Ponderacin de Indicadores de Valor 2.8 Estimacin Final del Valor 3. EJERCICIO ILUSTRATIVO 4. TRANSITORIOS

PARA LA ELABORACIN DEL DICTAMEN VALUATORIO SE UTILIZAN LOS FORMATOS TIPO QUE EMITE EL INDAABIN.

Terreno Urbano Terreno Urbano con construccin Terreno Rural Terreno Rural con construccin Justipreciacin de Rentas Maquinaria y Equipo

LA VIGILANCIA DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA CORRESPONDE EN EL MBITO DE SUS RESPECTIVAS COMPETENCIAS A:

SECRETARA DE LA FUNCIN PBLICA RGANOS INTERNOS DE CONTROL DE LAS DEPENDENCIAS, LA PGR, LAS UNIDADES ADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LA REPBLICA Y LAS ENTIDADES.

RESMEN: Por primera vez se cuenta con una normatividad en materia de avalos de bienes nacionales, publicada en el Diario Oficial de la Federacin. A la fecha se han publicado: Una Norma, un Acuerdo, cinco metodologas y criterios, 19 procedimientos de carcter tcnico, y un procedimiento administrativo. Adems se han emitido dos procedimientos para dar respuesta a lo establecido en el artculo 147 de la LGBN.

Su observancia es de carcter obligatorio una vez publicado en el DOF. Lo anterior redunda con toda seguridad, en la emisin de dictmenes valuatorios que solicitan a los Valuadores de Bienes Nacionales las diferentes Instituciones Pblicas, siempre elaborados bajo las mismas reglas, en beneficio del ciudadano a quien nos debemos, al brindarle calidad, confianza, certeza jurdica, tcnica y transparencia.

PROCESO DE EMISIN DE DICTMENES VALUATORIOS SIMPLIFICADO

Normas
SOLICITUD RECEPCIN E IDENTIFICACIN DEL TRABAJO Comit de Evaluacin y Asignacin (participa el OIC)

Padrn Nacional de Peritos valuadores

Minuta
CUERPO COLEGIADO DE AVALOS (Colegios)
REVISIN Y FIRMA DEL DICTAMEN

ASIGNACIN AL PERITO

INSPECCIN DEL BIEN A VALUAR

Evaluacin
ELABORACIN DEL DICTAMEN REVISIN TCNICA DEL TRABAJO VALUATORIO TRABAJO VALUATORIO

P E R I T O

ENTREGA DEL DICTAMEN AL PROMOVENTE

AVALO PARAMTRICO
(estimacin de valor)

INDAABIN
REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD FEDERAL SINBI 103,000

LEY GENERAL DE CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL ( S H C P ) DOF 31-12-2008

REGISTRO
63% 3% INVENTARIO al 31 diciembre 2011 34%

35,000

VALORES

al 31 diciembre 2012

INDAABIN
INSTITUCIN CON ATRIBUCIN PARA EMITIR AVALOS DEL GOBIERNO FEDERAL INMUEBLES EN USO Y DESTINO, SUSCEPTIBLES DE VALUACIN PARA REGISTRO EN CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL PROPONE AVALO PARAMTRICO ESTIMADO (estimacin de valor )

VALUACIN MEDIANTE EL SISTEMA PARAMTRICO

PARA FINES DE REGISTRO EN LA CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL Y ASEGURAMIENTO CONTRA DAOS REGISTRO CONTABLE Ley General de Contabilidad Gubernamental:
--Inventario ---

Dictamen Valuatorio para REGISTRO EN CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL

--

Valoracin

Registro Contable

Firma de Bases de Colaboracin

-DEPENDENCIA

Acceso al Sistema Informtico del

-

Productos:

INDAABIN
-(Avalos

ASEGURAMIENTO CONTRA DAOS Pendiente de Normas que emita la SHCP:

--Inventario -

INDAABIN

Paramtricos)

Valoracin (construccin con o sin cimentacin, instalaciones especiales segn negociacin de pliza)

--

Dictamen Valuatorio para ASEGURAMIENTO CONTRA DAOS

--

PROCESO DEL SISTEMA PARAMTRICO DE AVALOS

Sistema Paramtrico realiza el clculo de estimacin de valor

Captura en el Sistema (inventario y paramtrico)

Recibe y Revisa registro con captura de parmetros

DEPENDENCIA
Responsable Inmobiliario Datos del Inmueble (RFI)Registro Federal
Inmobiliario

INDAABIN
DGA

Se emite el Dictamen Valuatorio con Valor Paramtrico Estimado

Verifica (modifica) datos principales

Sistema de Inventario Nacional de Bienes Inmuebles

SINBI

DATOS DEL SISTEMA DE INVENTARIO NACIONAL DE BIENES INMUEBLES

DATOS DEL RESPONSABLE INMOBILIARIO Tipo de construccin Topografa y configuracin Uso del suelo autorizado Habitantes en la poblacin Estado de conservacin Clasificacin del uso y calidad de construccin reas Complementarias

VALOR PARAMTRICO PARA REGISTRO CONTABLE Costo de reposicin Costo de reemplazo Valor razonable

Responsable Inmobiliario Nombre de Inmueble Propietario del Inmueble Ubicacin del Inmueble Superficie del Terreno Edad de la construccin

BIENES INMUEBLES NACIONALES Propuesta Tcnica para su registro Contable

32

PROGRAMA DE AVALOS MEDIANTE EL SISTEMA PARAMTRICO

BENEFICIOS
BAJO COSTO
COSTO SIMBLICO EN COMPARACIN DEL COSTO REAL DE UN AVALO REALIZADO BAJO PROCESO NORMAL

ACTUALIZACIN DEL INVENTARIO

DEPURACIN DEL INVENTARIO NACIONAL DE BIENES INMUEBLES DEL REGISTRO PBLICO FEDERAL

SISTEMA INFORMTICO INDAABIN

AVALOS PARAMTRICOS BAJO CRITERIOS HOMLOGOS PARA TODA LA ADMINISTRACIN PBLICA FEDERAL

CUMPLIMIENTO DE LAS LEYES, NORMAS Y ACUERDOS APLICABLES

REGISTRO EN CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL ASEGURAMIENTO CONTRA DAOS