CENTRO DE ACTUALIZACIN PROFESIONAL E INNOVACIN TECNOLGICA

CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL DE ESTUDIOS S.E.P. SEGN ACUERDO 20055369 DE FECHA 17 DE JUNIO DE 2005

TITULO

ESTUDIO SOBRE LA PLUSVALA QUE ADQUIERE LA TIERRA POR VOCACIN DE INMUEBLES EN EL REA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MXICO

TESINA
QUE PARA OBTENER EL GRADO ACADMICO DE: ESPECIALISTA EN VALUACIN DE INMUEBLES
PRESENTA: FIDEL NEZ LEN

MXICO D.F FEBRERO DE 2008

NDICE Pagina

CAPITULO I. INTRODUCCIN. CAPITULO II. MARCO LEGAL A. LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS. B. LEY DE PLANEACION.. C. PROGRAMA NACIONAL DE DESARROLLO URBANO... D. LEY DE FRACCIONAMIENTOS Y SUBDIVISIONES E. LEY DEL EQUILIBRIO ECOLGICO Y PROTECCIN AL AMBIENTE O EQUIVALENTE. F. LEY DE HACIENDA O CDIGO FISCAL O FINANCIERO DE LA ENTIDAD FEDERATIVA RESPECTIVA.... G. LEY DE COOPERACIONES EN SU CASO... CAPITULO III. VARIABLES DEL EQUIPAMIENTO Y USO DE SUELO EN ZONAS URBANAS EN LAS QUE SE FUNDA EL ALGORITMO CAPITULO IV. FACTORES Y VARIABLES QUE INFLUYEN EN LA PLUSVALA DE LA TIERRA EN ZONAS DE ALTO VALOR CAPITULO V. CRITERIOS DE CLASIFICACIN DE LA PLUSVALA. CAPITULO VI. APLICACIN DEL MODELO DE CUANTIFICACIN PLUSVALAS. A. ANLISIS DE SITIO..... B. PREMISAS DE ESTUDIO..... CAPITULO VI. EL MTODO DE CALCULO DE PLUSVALA. VII. CONCLUSIONES BIBLIOGRAFA ANEXOS

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CENTRO DE ACTUALIZACIN PROFESIONAL E INNOVACIN TECNOLGICA

CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL DE ESTUDIOS S.E.P. SEGN ACUERDO 20055369 DE FECHA 17 DE JUNIO DE 2005

TITULO

ESTUDIO SOBRE LA PLUSVALA QUE ADQUIERE LA TIERRA POR VOCACIN DE INMUEBLES EN EL REA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MXICO

TESINA
QUE PARA OBTENER EL GRADO ACADMICO DE: ESPECIALISTA EN VALUACIN DE INMUEBLES
PRESENTA: FIDEL NEZ LEN
DIRECTOR: ESP. JUAN ANTONIO GMEZ VELSQUEZ JURADO: PRESIDENTE VOCAL SECRETARIO SUPLENTE SUPLENTE ESP. MANUEL JOSE FRANCISCO GARCIA CORDOBA ESP. JUAN ANTONIO GMEZ VELSQUEZ ESP. CARLOS ALBERTO DE LA FUENTE HERRERA MTRO. DARIO FRANCISCO DE HOYOS PEREZ ESP. JORGE ANTONIO PULIDO ALBARRADA

MXICO D.F FEBRERO DE 2008

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AGRADECIMIENTOS

CON GRATITUD: PERMANENTE A TODOS MIS SERES AMADOS.

Y EN ESPECIAL AL LIC. BENJAMN CERVANTES CARDIEL.

CAPITULO I I. INTRODUCCIN. En esta parte de nuestro trabajo plantearemos interrogantes que nos indiquen la importancia del estudio sobre plusvala que adquiere la tierra por vocacin de inmuebles en el rea metropolitana, preguntas que tendrn que ver con el verdadero objeto de este estudio, que es plantear estrategias necesarias para el desarrollo social de la zona de referencia y como estas influyen en el valor de la tierra, tomando en cuenta que el desarrollo de las zonas no han sido uniformes, y derivado de esto tenemos las actividades que cada una de ellas habrn de desarrollar afectando as su valor de mercado. El territorio urbano y regional de nuestro pas presenta una gran diversidad de recursos fsicos, culturales y naturales que constituyen la base de la riqueza zonal. El Distrito Federal y sus Municipios circundantes enfrentan grandes retos y oportunidades que hacen indispensable la revalorizacin del territorio como elemento estratgico para orientar el desarrollo de las localidades. La visin prospectiva de Mxico en el siglo XX exige la formulacin de polticas, estrategias e instrumentos de planeacin del desarrollo apoyados en un enfoque territorial que permita estructurar un marco de actuacin institucional para integrar con eficiencia econmica el desarrollo urbano con el desarrollo regional e incidir, colectivamente, en el mejoramiento de nuestro hbitat como entorno vital y en la calidad de vida de los Mexicanos. La instrumentacin de una poltica nacional de ordenacin del territorio es una prioridad en las estrategias para el desarrollo urbano y regional fundada en el fortalecimiento del federalismo, el respeto a la soberana de los estados y la autonoma de los Municipios. Para ordenar el territorio nacional y as orientar el desarrollo, es indispensable contar con un slido sustento social y humano. Con una visin de largo plazo, logremos dar mayor coherencia y eficiencia a la distribucin de las actividades econmicas, la aplicacin de los recursos financieros y presupuestarios, el empleo y la distribucin de la poblacin. El momento histrico por el que atraviesa la zona metropolitana, determinado en gran medida por los procesos de transicin poltica, econmica, demogrfica y social, nos obliga a encontrar las mejores respuestas a los retos que hoy vivimos: cmo introducir la dimensin espacial en el contexto del desarrollo? Cmo revalorizar el territorio como soporte de las actividades econmicas y del desarrollo social? Qu modelo de ocupacin del territorio urbano y regional debemos impulsar? Cmo impulsar la convergencia del desarrollo en las ciudades y en las regiones? Cmo lograr una mejor distribucin de las actividades, el empleo y la poblacin en el territorio nacional? Cmo encauzar la sustentabilidad del sistema de asentamientos humanos? El estudio sobre plusvala que adquiere la tierra por vocacin de inmuebles en el rea metropolitana responde a estas interrogantes con un enfoque de gran visin, prospectivo y estratgico para impulsar la nueva poltica de desarrollo urbano y regional que la zona metropolitana demanda.

2. Antecedentes. Cabe mencionar las estrategias que se han utilizado anteriormente para resolver la plusvala que adquiere la tierra por vocacin de los inmuebles que se edifican para satisfaccin de necesidades del desarrollo social y el origen de esta misma. Podemos recurrir a la normatividad contenida en la ley de asentamientos urbanos en sus artculos que sealan el lineamiento administrativo, como el siguiente Artculo 9.- Corresponden a los Municipios, en el mbito de sus respectivas jurisdicciones, las siguientes atribuciones: Formular, administrar y presentar a la ciudadana, proyectos de obra publica que tengan por objeto el mejoramiento esttico y funcional de los asentamientos humanos y en los que, de manera tripartita, bipartita o individual puedan participar; el Gobierno, la sociedad o la iniciativa privada; donde toda participacin privada ser sujeta de reconocimiento pblico en los trminos estipulados en cada proyecto. Tambin podemos recurrir a la normatividad especfica del sitio en donde pudiera desarrollarse el tema tratado y que se contempla en el Manual de Organizacional Delegacional correspondiente, que a la letra dice: Artculo 117.- Las Delegaciones tendrn competencia, dentro de sus respectivas jurisdicciones, en las materias de: Gobierno, administracin, asuntos jurdicos, obras, licitacin de proyectos de obra pblica para su patrocinio por terceros, servicios, actividades sociales, proteccin civil, seguridad pblica, promocin econmica, cultural y deportiva, y las dems que sealen las leyes 1. El mercado inmobiliario en la zona central de la ciudad de Mxico y rea urbana circundante presenta una actividad creciente y se involucra en ofertas continuas. Cabe destacar que en esta regin existe un alto nivel de transacciones, pues en el ao 2000 una cuarta parte de las ofertas existentes fue vendida en dos meses. Por ejemplo las Colonias Guerrero y Morelos han ascendido significativamente su presencia en el mercado habitacional, en el rea de estudio, siete Colonias mantienen la hegemona o la supremaca en la oferta de vivienda: Jardn Balbuena, Doctores, Guerrero, Morelos, Obrera, Moctezuma y Centro y slo en 63 Colonias se encontraron ofertas inmobiliarias. Existen Colonias donde no hay una sola oferta, lo cual quiere decir que 67 por ciento del mercado inmobiliario se concentr en esas siete Colonias. En el ao 2000, la doctores desplaz a la jardn Balbuena en el liderazgo de ofertas, y hoy da esa Colonia es la que ms oferta de inmuebles tiene, las Colonias guerrero y Morelos tienen una mayor presencia en el mercado, desplazando con ello a Colonias como obrera y moctezuma. Por su parte, la Colonia centro ha mantenido su presencia sin grandes incrementos. De 1985 a 2000 la oferta inmobiliaria en la zona de estudio ha crecido de 187 a 1002 ofertas, de las cuales 71 por ciento fueron condominios horizontales, 23 por ciento casas y el uno por ciento edificios 2 .
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Gaceta parlamentaria, ao VII, nmero 1640, viernes 3 de diciembre de 2004 Anlisis del impacto del programa de reconstruccin habitacional popular.

En materia de suelo, uno de los principales desafos que enfrenta el Gobierno es impulsar la participacin de la banca de desarrollo en los procesos de incorporacin, aprovechamiento y administracin de dicho recurso. Otros retos son prever recursos especficos para la adquisicin de suelo como capital inicial para la creacin y administracin de las reservas territoriales; recuperacin de la plusvala, y promover la utilizacin del patrimonio inmobiliario federal y de terrenos para el desarrollo urbano y la vivienda. Asimismo, vincular los programas de regularizacin de los asentamientos humanos mediante acciones de mejoramiento urbano efectuadas con intervencin de los tres rdenes del estado, y desarrollar proyectos inmobiliarios en los cuales participen tambin los sujetos agrarios en asociacin con personas de los sectores pblico y privado.

3. Justificacin. Hacer una observacin de manera objetiva y directa de no llegar a una mala conclusin estimativa teniendo en cuenta que los comparables de mercado resultan afectados por la infraestructura y equipamiento urbano que poseen las diferentes comunidades consecuencia de un desarrollo irregular para la urbanizacin y mejoramiento de servicios. Durante el siglo XX, la poblacin mexicana se increment en poco ms de seis veces hasta alcanzar cerca de 100 millones de personas, lo que convierte a nuestro pas en la undcima nacin ms poblada del mundo. En la actualidad, poco ms del 61% de la poblacin reside en localidades mayores de 15 mil habitantes, el 31% en localidades menores de 5 mil habitantes y el restante 8% reside en localidades intermedias. En las ciudades, las cuales incluyen localidades de diversos tamaos, habitan 63.2 millones de personas, el 66% de la poblacin total del pas. La concentracin de la mayora de la poblacin nacional en las reas urbanas es un fenmeno relativamente reciente que data de la dcada de los setenta. Por su magnitud y por su ritmo de crecimiento, la urbanizacin del pas ha sido un proceso que rebas la capacidad gubernamental de planeacin, atencin y administracin del crecimiento de las ciudades. El proceso de urbanizacin marc el patrn actual de distribucin de la poblacin: el 50% de la poblacin se localiza en slo 7 entidades federativas: Distrito Federal, estado de Mxico, Veracruz, Jalisco, Puebla, Guanajuato y Michoacn. Anlisis del impacto del programa de reconstruccin habitacional popular. La distribucin de la poblacin en el territorio nacional responde tanto a tendencias demogrficas y culturales como a procesos de crecimiento econmico y de generacin de empleo vinculados estrechamente a formas y mecanismos de intervencin gubernamental. Estos procesos generalmente determinan condiciones desiguales de desarrollo impulsoras de una dinmica que, en ausencia de polticas compensatorias, propicia que las desigualdades regionales en materia de produccin, poblacin y marginacin tiendan a reproducirse e incluso a acentuarse. La apertura comercial y la liberalizacin de los flujos financieros no han generado todava, una verdadera ruptura del proceso de concentracin y desigualdad.

Aunado a la concentracin social y econmica en la zona metropolitana que forman el Distrito Federal y los Municipios conurbanos del estado de Mxico, en donde se genera un tercio del producto interno bruto nacional, lo que se observa en la actualidad es un fenmeno de impulso de las economas de ciertas ciudades ligadas a los sectores productivos de mayor crecimiento, y el crecimiento industrial, comercial y de servicios en las principales ciudades localizadas en la regin del bajo, en cuya frontera se encuentra la zona industrial de la ciudad de Quertaro, una de las reas de mayor crecimiento en materia de inversin, produccin y empleo de los ltimos aos. Durante el lustro 1993-1998, cerca del 50% de los nuevos empleos generados en la industria, el comercio y los servicios se localizaron en tan slo 49 Municipios, la mayora de los cuales se encuentra en las entidades federativas citadas. En la mayora de los Municipios con posibilidad de captar un mayor volumen de ingresos propios por la va de los impuestos relacionados con la tierra, se enfrentan problemas tanto por deficiencias en la actualizacin y modernizacin de los catastros y registros pblicos, como por lo limitado de las atribuciones legales de las autoridades municipales en la materia. Slo 7 entidades federativas cuentan con una legislacin catastral actualizada; apenas el 25% de los catastros del pas disponen de tasas impositivas homogneas y actualizadas; y solamente en el 50% se ha consolidado la integracin de la informacin cartogrfica y estadstica. Por otra parte, de acuerdo al anlisis de los procesos de urbanizacin y de expansin fsica que suceden en el pas, se desprenden tres nuevas dinmicas espaciales que implican cambios o mutaciones en la estructura territorial: la metropolizacin generada por cambios en el modo de produccin que implica la asociacin de redes de ciudades o aglomeraciones urbanas que constituyen un conglomerado de asentamientos humanos con caractersticas comunes: econmicas, sociales, funcionales y productivas que definen flujos de bienes, personas y recursos financieros. La sub urbanizacin generada por urbanizaciones de grandes extensiones de tierra en la periferia de las ciudades las cuales constituyen, en la mayora de los casos, reas dormitorios que no cuentan con la variedad de usos del suelo que permiten la realizacin plena de la vida urbana. La rururbanizacin generada por la inercia que conlleva la urbanizacin sobre el medio rural a partir de las transformaciones tecnolgicas y del modo de produccin, diluyendo paulatinamente la dicotoma rural-urbano. Estas nuevas dinmicas y mutaciones territoriales obligan a definir nuevas formas de administracin urbana y a generar programas destinados a impulsar el crecimiento ordenado de las ciudades ms dinmicas, a la vez que se adoptan mecanismos especficos para atender los rezagos acumulados en materia de infraestructura y equipamiento bsico: la superacin de la pobreza urbana es uno de los principales retos de la poltica nacional de desarrollo urbano y regional que presenta este estudio. La ciudad se caracteriza por su mezcla de actividades y su oferta amplia de oportunidades. La extensin de la ciudad implica el desarrollo de distintas actividades en varios frentes y su articulacin funcional al tejido urbano existente. La construccin de la ciudad depende

de la concurrencia de mltiples actores con distintas motivaciones: lograr su accin coordinada representa uno de los mayores retos de la planeacin. En este contexto, la falta de infraestructura es equiparable a la falta de suelo ya que limita sus posibilidades de aprovechamiento. La falta de servicios, que generalmente tiene su origen en procesos desordenados de crecimiento, sigue representando un reto para la administracin y operacin de la ciudad. Cabe destacar que los asentamientos irregulares generalmente se dan en espacios inapropiados para el desarrollo, por lo que la dotacin de infraestructura en ellos resulta dos o tres veces ms costosa.

4.- planteamiento del problema.

Es fcil imaginar que en ocasiones resulta contradictoria la conclusin de algunos valuadores pues no solo basta con obtener los mejores comparables (que se ajusten a nuestras necesidades) de la zona, sino que tenemos que considerar que en una misma zona podemos encontrar diferentes ofertas de mercado inmobiliario, razn suficiente para tener en cuenta un criterio sobre el desarrollo social, ya que una propiedad con mas servicios que otra, supongamos cerca de un metro, tendr un valor mas caro pues adems de esta ventaja el metro siempre se encuentra sobre avenidas principales y cerca de este abundan los comercios, aunque a una cuadra de este tengamos otro inmueble con las mismas caractersticas del primero, pero por el solo hecho de lo anterior el primero tendr ms valor, sin embargo esto es viendo a una mnima escala pues el verdadero problema lo encontramos cuando por ejemplo en una Colonia de la delegacin iztapalapa, Distrito Federal tenemos una propiedad de muy buena calidad y otra de igual calidad la tenemos por ejemplo en la delegacin xochimilco, Distrito Federal y tenemos que la de iztapalapa es exageradamente de menor precio en funcin con la de xochimilco, para nuestra sorpresa resulta ser que la que se vende primero es la de xochimilco, esto no es mas que el resultado de la inseguridad que se vive en esa zona. Aunque realmente el Distrito Federal esta urbanizado en su totalidad tenemos desigualdad de desarrollo social. El aprovechamiento del potencial urbano depende en buena medida de la organizacin de los espacios destinados a la vivienda y del encadenamiento de lugares que permiten al individuo moverse entre el espacio pblico y el privado. La vivienda es tambin un centro de costos, ingresos y externalidades que recaen directamente en el mbito urbano e impactan la operacin y el desarrollo de la ciudad. Cabe destacar que cerca del 60% del espacio de la ciudad se destina al uso habitacional. Mientras que en los centros de poblacin en el mbito rural la vivienda enfrenta un problema de infraestructura y accesibilidad, en el sur la vivienda enfrenta un mercado inmobiliario en el que prevalece el acaparamiento, la especulacin y una intensa competencia por el aprovechamiento de la centralidad de los espacios y su infraestructura. En este contexto, el hacinamiento, el desdoblamiento en el lote familiar y los asentamientos irregulares siguen siendo, desde los aos setenta, los mecanismos alternativos para el grupo no atendido por el sector formal de la construccin de vivienda. Este grupo representa el 55% de la demanda habitacional en el pas, equivalente a 1.5 millones de viviendas. Por otra parte, el abandono de las zonas centrales de las ciudades, caracterstico de los procesos de sub urbanizacin, y su consecuente deterioro, provocan un quebranto para las

finanzas municipales al sub utilizar la infraestructura y al incrementar los costos asociados al transporte. El reto implica revertir esta tendencia y repoblar los centros urbanos mediante la aplicacin de mecanismos que tiendan a compensar los altos costos del suelo en estas zonas, sobre todo cuando se imponen lmites a la densidad por las caractersticas fsicas o de infraestructura de la zona. Las insuficiencias del mercado se traducen en la expansin desordenada e irregular de las actividades urbanas sobre suelo agrcola o sobre suelo de valor ambiental, el cual se encuentra generalmente bajo el rgimen de propiedad social. La ocupacin de este suelo implica, en muchos casos, el rompimiento del orden jurdico, ecolgico y administrativo, con fuertes costos para la sociedad. Cabe destacar que los mrgenes de utilidad asociados a los proyectos para dotar de suelo a la poblacin de escasos recursos y los riesgos asociados a este tipo de desarrollo impiden una mayor afluencia de recursos privados a esta actividad. En este contexto, la constitucin de reservas y la elaboracin de los proyectos representan acciones estratgicas de Gobierno que dan certeza a la inversin y garantizan una adecuada articulacin urbana y regional. Con este respaldo se pueden obtener recursos crediticios para las obras de cabecera y para infraestructura primaria y consolidar un producto inmobiliario estratgico que ya se puede colocar en el mercado. Las ciudades estn ligadas en redes funcionales; los cambios que se producen en una ciudad afectan al conjunto de ellas. La falta de instancias regionales de coordinacin ha limitado las alternativas urbanas del crecimiento y no se cuenta con los mecanismos para evaluar las posibilidades de desarrollo que plantean la sub urbanizacin y metropolizacin. Lograr la coexistencia de lo urbano y lo rural en condiciones de sustentabilidad es el reto que enfrenta el esfuerzo ordenador y planificador del espacio urbano. qu instrumentos se requieren para que el desarrollo urbano sea una fuente de recursos que permita conservar y rescatar la riqueza natural de su entorno? qu forma adoptarn nuestras ciudades? qu densidad, con qu extensin, a qu velocidad se reciclar el espacio interno? qu naturaleza adoptar el lmite peri urbano? qu valor se dar a los servicios ambientales y cmo se administrar la frontera con lo rural? Todas estas interrogantes son los retos que la ciudad y la regin debern enfrentar. La vulnerabilidad de un territorio ante la presencia de fenmenos naturales que provocan desastres tiene orgenes diversos, como el geolgico, el tectnico, el topogrfico y el meteorolgico. Por su ubicacin geogrfica y caractersticas geomorfolgicos, una gran parte del Territorio mexicano presenta condiciones naturales de vulnerabilidad. Entre los factores ms relevantes que inciden en esa vulnerabilidad se encuentran: su ubicacin cercana a la regin tropical, con extensas costas potencialmente afectables por huracanes; zonas de alta y media sismicidad en ms del 40% del territorio nacional; volcanes activos; y una topografa accidentada, que favorece avenidas repentinas de agua, as como deslaves, entre otros. Con el transcurso del tiempo, se ha logrado obtener un mejor conocimiento del comportamiento de los fenmenos naturales, entre los que destacan las erupciones volcnicas, el origen y causas de los sismos, y la generacin y comportamiento de los

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huracanes; sin embargo, persiste un alto nivel de incertidumbre en el pronstico de estos fenmenos. La respuesta para prevenir daos en el pas es limitada, por falta de infraestructura y equipos, as como por la escasa cultura de proteccin civil comunitaria que prevalece entre la poblacin. La actividad humana influye tambin en la vulnerabilidad de un territorio; por un lado se desarrollan obras con el fin de atenuar los daos que provocan fenmenos como las inundaciones; y por el otro, el incremento de la poblacin y sus actividades econmicas, origina que se ocupen de manera creciente extensiones de suelo con media y alta vulnerabilidad. Por otro lado, la urbanizacin acelerada y la falta de control en el uso del suelo han propiciado en las ciudades un incremento constante de su vulnerabilidad, ya sea por la ocupacin irregular o regular de zonas de alto riesgo, como por el desarrollo de actividades e infraestructura de carcter peligroso, como son las lneas de conduccin de hidrocarburos o las industrias que producen explosivos, txicos o combustibles. Por ello, es indispensable reforzar los instrumentos de planeacin urbana y la vigilancia de su aplicacin. En los ltimos aos se ha avanzado en la capacidad de alertar a las autoridades locales y a la poblacin sobre el pronstico, presencia y ocurrencia de algunos fenmenos naturales, como el nivel de actividad volcnica y la generacin y trayectoria de huracanes. Elementos fundamentales para lograr lo anterior han sido la creacin del centro nacional de prevencin de desastres (CENAPRED), en septiembre de 1988, y la modernizacin de los sistemas de medicin, registro y seguimiento de estos fenmenos. El reto de la vulnerabilidad de los asentamientos humanos, se traduce en la capacidad que mostremos todos los Mexicanos, Gobierno y sociedad, para definir instrumentos y mecanismos y aplicarlos con eficacia, para garantizar a los habitantes del pas, urbanos y rurales, la seguridad de sus vidas y su patrimonio social, comunitario y familiar, ante la presencia de fenmenos de carcter destructivo. Los lineamientos de poltica pblica respecto a la dinmica demogrfica y de vivienda, as como la correcta gestin del espacio urbano en la ciudad de Mxico, estn contenidas en diversos instrumentos, como son el programa de ordenacin de la zona metropolitana del Valle de Mxico (POZMVM), el programa general de desarrollo del Distrito Federal (PGDDF), el programa general de desarrollo urbano del Distrito Federal (PGDUDF) y los programas delegacionales y parciales de desarrollo urbano, el programa integral de transporte y vialidad del Distrito Federal (PITV), y el programa de proteccin ambiental del Distrito Federal (PPA), entre otros. De acuerdo al escenario tendencial contenido en el PGDDF y el PJDUDF, de no tomar medidas al respecto, las cuatro Delegaciones centrales continuaran expulsando poblacin, para perder 290 mil habitantes hasta el 2020 y 333 mil habitantes hasta 2025, ocupndose cerca de 8,560 hectreas del suelo de conservacin del Distrito Federal. Frente a ese escenario, los dos citados programas proponen revertir las tendencias mediante la reduccin del despoblamiento, el repoblamiento y la elevacin de la densidad habitacional en las

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Delegaciones centrales, lnea programtica congruente con lo dispuesto por la ley de desarrollo urbano del Distrito Federal, la cual en su artculo 3 fraccin i establece que en las determinaciones y acciones de los rganos de Gobierno del Distrito Federal y los programas de desarrollo que se formulen, se propiciar el arraigo de la poblacin y fomentarn la incorporacin de nuevos pobladores en las Delegaciones Cuauhtmoc, Venustiano Carranza, Miguel Hidalgo y Benito Jurez. Esta poltica es coherente con el bando N 2, emitido por el jefe de Gobierno del Distrito Federal, el 7 de diciembre de 2000, a travs del cual se estable ce que se restringir la construccin de unidades habitacionales y desarrollos comerciales que demanden un gran consumo de agua e infraestructura urbana en las 9 Delegaciones del sur poniente de la ciudad, y se promover el crecimiento poblacional hacia las cuatro Delegaciones centrales, para aprovechar la infraestructura y servicios que actualmente se encuentran sub utilizados. Los citados programas mantienen una congruencia entre los requerimientos para cumplir con el citado objetivo: resulta indispensable, establece el PGDUF, generar las condiciones que permitan una poltica intensiva de produccin de vivienda en las Delegaciones centrales y hacia aquellas reas con factibilidad de servicios y equipamiento, con el objeto de optimizar la utilizacin del suelo y lograr el mximo aprovechamiento de la inversin acumulada. De acuerdo al PGDDF. el proyecto de ciudad debe incluir criterios de densificacin y reconversin, reas de desarrollo para la nueva economa, localizacin de las estructuras logsticas y los espacios pblicos () lo que da sentido a nuestra poltica general es la integracin de todas las polticas sectoriales () debe procurarse que los proyectos urbanos particulares, sea cual sea su escala, estn en armona con los criterios del proyecto integral. Bajo el escenario propuesto, las cuatro Delegaciones centrales captaran en conjunto 144 mil personas, al pasar de 1.69 millones de habitantes en 2000, a 1.83 en 2025:

Para lograr lo anterior, se debe construir alrededor de 7,600 viviendas nuevas cada ao, y el PGDUDF establece la construccin de 20,000 viviendas nuevas anuales con la intervencin de los agentes gubernamentales y privados, que incluya vivienda social, popular y media, para lo cual emiti el 17 de enero de 2001, el ll amado acuerdo n 3, a travs del cual dispone que el Gobierno del Distrito Federal promover la construccin de 10 mil viviendas nuevas en unidades Habitacionales en las Delegaciones centrales, es decir, 60 mil viviendas nuevas en el perodo 2001- 2006 [GDF, 2004b]. El PGDUDF considera que la densificacin debe estar basada en la capacidad de dotacin de servicios, y en recuperar y mejorar la infraestructura de la ciudad, mediante la rehabilitacin, mantenimiento y ampliacin de las redes de infraestructura en zonas aptas

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para el desarrollo urbano. Por ejemplo, en materia hidrulica, se plantea renovar sus redes con materiales tipo polietileno de alta densidad y alto peso molecular en los sitios donde la antigedad y los reacomodos del subsuelo las han dete riorado, as como recuperar los volmenes de agua que se pierden en fugas, con el objetivo de alcanzar en el ao 2006 entre el 12 y el 15% del total de prdidas. Asimismo, en las construcciones nuevas se deber fomentar el uso de ecotecnias, a fin de reducir el uso de recursos y energa. El PGDUDF y el PPA plantean aumentar las reas verdes urbanas mediante programas integrales de manejo, promoviendo superar el dficit de rea verde por habitante en la ciudad, a travs de la creacin y rehabilitacin de parques, jardines, plazas y glorietas; as como la rehabilitacin de corredores verdes en las principales avenidas de la ciudad. Respecto a los residuos slidos, se trata de promover una cultura ambiental que fomente conductas sustentables en la vida cotidiana, a fin de incidir directamente en la cantidad y tipo de residuos generados.

5. Hiptesis. Tener en cuenta los aspectos de equipamiento urbano en factores de progresin y de regresin para la obtencin de mejores comparables de mercado que como consecuencia nos darn una mejor conclusin, tomando como base los diferentes niveles econmicos que predomina as como el tipo de construcciones que hay, as tambin dar soluciones a la irregularidad en el desarrollo de zonas. Las relaciones humanas se desarrollan en un espacio que contiene al individuo y a su comunidad: existe el principio de territorios y de representacin de territorios. A lo largo de la civilizacin humana, la historia reconoce cuatro modos de produccin que han generado formas urbanas y regionales como su resultado espacial: autarqua primitiva, comunal articulado, feudalismo y revolucin industrial. Se afirma que el fenmeno de urbanizacin mundial comienza con la etapa del comunal articulado, en donde se genera y se instituye por vez primera la relacin centro- periferia. En la actualidad asistimos a un quinto modo de produccin motivado por el avance tecnolgico en los transportes y en el manejo de la informacin y las comunicaciones. Lo que debemos preguntarnos es: cul ser la expresin espacial de este nuevo modo de produccin sobre el territorio? En este momento advertimos la aparicin de nuevas dinmicas espaciales y de ciertas mutaciones territoriales en el espacio urbano y regional de nuestro pas: estos fenmenos son calificados de positivos o negativos en funcin de las aspiraciones a futuro que se persigan como nacin. El hbitat, entendido como entorno vital de las relaciones humanas con su medio natural, debe ser revalorizado y, consecuentemente, debemos reordenar la distribucin de las actividades, la poblacin y el empleo en el territorio nacional. Las regiones y las ciudades son, en este sentido, el mbito espacial de aplicacin principal de este programa. Todos los Mexicanos deseamos un desarrollo humano y social en armona con el entorno espacial que nos rodea. Entendemos que para lograr este desarrollo tenemos que valorar el

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hbitat en el que interacta nuestra sociedad: el territorio es el soporte de nuestras actividades, y por lo mismo, debemos considerarlo como un recurso de gran valor para nuestra generacin y para la de nuestros hijos. El hbitat es nuestra vivienda, nuestra comunidad, nuestra ciudad, nuestra regin, nuestro territorio nacional. Es en estos diversos territorios en donde nos desarrollamos y, por lo mismo, nos interesa que su expresin espacial sea coherente y que exista armona entre nuestras actividades y nuestra necesidad cotidiana de desplazarnos, trabajar, educarnos, alimentarnos, recrearnos. Ms all de la ciudad, la regin es la expresin de arte colectivo ms grande que existe en nuestra civilizacin. Por ello, debemos procurar que esta expresin sea gobernable y se administre bien, de manera equitativa y competitiva, incluyente y planificada: los Mexicanos queremos un territorio ordenado. En el ao 2025, Mxico cuenta con un territorio nacional ordenado. Los Mexicanos, a travs de su propio esfuerzo e iniciativa logran niveles de vida dignos y sustentables. Mxico cuenta con mecanismos y polticas que aseguran la creacin consistente de prosperidad en condiciones de equidad, mediante el desarrollo de oportunidades y capacidades: individuales y colectivas, con la participacin de toda la sociedad. Se adquiere un desarrollo urbano y regional menos desigual, la poblacin cuenta con una vivienda digna y goza de un bienestar generalizado, proporcional al desempeo de la economa nacional. Se han establecido las bases para un desarrollo humano integral en todas las dimensiones de la persona, tanto espirituales como culturales y materiales en plena libertad y responsabilidad, con un compromiso solidario y subsidiario hacia el bien comn. Se garantiza la integracin nacional dentro del contexto de un pacto federal fortalecido. La ordenacin del territorio constituye una herramienta fundamental para orientar el desarrollo, maximizando la eficiencia econmica del territorio y garantizando al mismo tiempo su cohesin poltica, social y cultural, en plena armona con la conservacin de los recursos naturales. Mxico cuenta con un sistema urbano nacional planificado, en condiciones de gobernabilidad territorial, competitividad econmica y cohesin social y cultural, en armona con la conservacin de los recursos naturales. Este sistema urbano se desarrolla en plena sinergia con el desarrollo regional, impulsando capacidades y creando oportunidades entre ciudades y regiones en una amplia complementariedad. Con este sistema debidamente articulado, se ha logrado una mejor distribucin de las actividades, el empleo y la vivienda sobre el territorio nacional. Gracias a la implementacin de esta poltica de ordenacin del territorio se logra la confluencia de las aspiraciones locales y regionales con las orientaciones nacionales, en el marco de un federalismo fortalecido. De esta manera se ha logrado cerrar la brecha de las desigualdades regionales que hubieran podido generar fragmentaciones regionales en el seno del pacto federal.

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Efectivamente, la poltica de ordenacin del territorio constituy, con base en la revalorizacin de la dimensin espacial del proceso del desarrollo, la herramienta ms eficaz de ataque estructural y frontal para la superacin de la pobreza en ciudades y regiones, as como en individuos y en comunidades. Ahora Mxico se desarrolla aprovechando el potencial de cada una de sus regiones y avanza de manera sostenida, basado en una fuerte cohesin social y nacional. La ordenacin del territorio es una poltica de estado por lo que, en el marco del Ms estricto apego a los distintos mbitos de accin y competencia, se pretende crear un marco de colaboracin interinstitucional que permita la efectiva coordinacin y la adopcin de una visin integral con enfoque estratgico, as como presentar a la soberana nacional y a la de los estados de la federacin los proyectos de ley, de reforma o de adiciones que resulten necesarios para lograr la proyeccin, el desarrollo y el orden que Mxico merece. Para enfrentar los retos que impone la distribucin espacial futura para el 2006 y para el escenario previsto al 2025 de las actividades econmicas, el empleo y la poblacin sobre el territorio, en condiciones de substentabilidad, es imperativo definir un nuevo modelo que oriente los procesos de ocupacin del territorio. Este nuevo modelo est fincado en el reconocimiento explcito de la necesidad de ordenar el espacio urbano y el espacio rural del territorio nacional. Para ello, es indispensable hacer confluir las grandes orientaciones nacionales con las aspiraciones locales y regionales: emerge el principio de implementar una poltica regional en el seno de la presidencia de la repblica que articule este proceso en el marco del federalismo y de la actuacin intersecretarial. Se busca la revalorizacin del territorio como soporte de la actividad econmica y social: los objetivos de gran visin y las estrategias que se presentan se dirigen a la recomposicin del territorio como el recurso prioritario para instrumentar el desarrollo social, en donde el vnculo con la conservacin de los recursos es fundamental. Lo anterior significa intervenir con mayor decisin en el hbitat, entendido como el entorno vital del individuo y de la colectividad: la localidad, la ciudad, la regin, la nacin. Esta intervencin persigue: Igualdad y equidad de oportunidades entre ciudades y regiones Desarrollo de capacidades de ciudades y de regiones Confluencia de voluntades entre ciudades y regiones Promocin de potencialidades de ciudades y de regiones Superacin de limitaciones e inclusin de ciudades y regiones Seguridad patrimonial de la ciudad y de la regin Sinergia entre la ciudad y su regin

6.- objetivos: a) Plantear soluciones para que las desigualdades de equipamiento y desarrollo urbano no afecten los mercados inmobiliarios. b) Hacer mas viable la valoracin del inmueble y ampliar el criterio del valuador a la hora de elegir los comparables.

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c) Deducir factores de progresin y regresin para valuar inmuebles. d) Hacer ms cercano el valor de mercado a la realidad. El fuerte proceso de construccin de vivienda que se ha vivido en las Delegaciones centrales, en especial a partir del ao 2003, ao en que, como se mostr en la tabla 5, ms que duplic el nmero de departamentos nuevos, ha generado problemas entre la poblacin residente en las reas de mayor actividad, tal como las Colonias del Valle, lamos, Moderna, Acacias, Escandn y Npoles, entre otras, sobre todo en dos vertientes: la primera, vinculada con las propias obras de construccin; la segunda, relacionada con la percepcin de los vecinos, de que el impacto en la infraestructura y los servicios de la zona, por la llegada de nuevos habitantes, rebasa la capacidad de la Colonia. Respecto a la etapa de obras, se constat en el marco de la atencin de las denuncias recibidas, que si bien los responsables de las construcciones en la mayor parte de los casos, gestionan ante las autoridades las autorizaciones, registros y avisos que se requieren, existe una sistemtica inobservancia de las disposiciones contenidas en el reglamento de construcciones para el Distrito Federal y el reglamento de impacto ambiental y riesgo, respecto a los requisitos que se deben observar durante la construccin. Lo anterior se refiere, entre otros aspectos, al derribo de rboles, el proceso de cimentacin, la proteccin adecuada a colindancias, el uso de la va pblica, las medidas de seguridad, los documentos y el letrero de la obra, as como las medidas para prevenir la contaminacin ambiental, el ruido, y el manejo y disposicin de residuos de la construccin. Otra cuestin observada e investigada, se refiere a que los proyectos arquitectnico y estructural de las construcciones, se adecuen a los criterios que establecen tanto el reglamento de construcciones par el Distrito Federal, los programas de desarrollo urbano y las normas tcnicas complementarias, respecto a alturas de pisos y entrepisos, niveles de construccin, nmero y superficie de viviendas, reas libres de construccin y elementos de recarga de agua pluvial, separacin de colindancias y cajones de estacionamiento. Al respecto, se constat una tendencia por parte de los responsables de las obras de no cumplir con los requerimientos que no se establecen en los instrumentos de control (licencias, autorizaciones, avisos, registros), como es el caso de las reas libres y la recarga de agua pluvial. Por otro lado, la inclusin de elementos constructivos relacionados con la facilidad de acceso de personas con discapacidad y el respeto a las normas oficiales mexicanas respecto a instalaciones sanitarias, elctricas y sanitarias, rara vez son verificadas. Ahora bien, respecto al impacto de los desarrollos en la infraestructura y servicios de la zona, cabe sealar que existe un vnculo muy importante de las afectaciones a la salud y el deterioro de la calidad de vida, con la conformacin de la estructura urbana, falta de reas verdes, deterioro del espacio pblico y los problemas de vialidad y transporte, as como por la contaminacin del aire, ruido y sobre todo problemas en la accesibilidad y disponibilidad de agua potable relacionado con lo anterior, la SEDUVI estableci que para la construccin de vivienda que no requiera registro de manifestacin de construccin tipo c en las cuatro Delegaciones centrales, no se requiere factibilidad de servicios de agua y drenaje o estudio de vialidad, y en este caso slo debieran efectuar sus pagos conforme al cdigo financiero del Distrito Federal. Lo anterior, toda vez que se considera que en dichas Delegaciones no existen problemas de disponibilidad de agua, aunque en los hechos la infraestructura existente tiene que renovarse y adecuarse a las presiones diferenciales derivadas de la nueva demanda.

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Sin embargo, el problema del agua es regional y afecta la cuenca entera. Los datos son claros y preocupantes, puesto que a pesar de que en 2000, la dotacin de agua potable para el Distrito Federal fue de 351 litros diarios por persona (de las ms elevadas del mundo), existen problemas de desigualdad en el acceso y disponibilidad de dicho recurso, adems de que entre 29% y 35% del acufero de la ciudad de Mxico se sobre-explota. Asimismo, el 37% del agua potable se pierde en fugas, y entre el 50% y el 75% del volumen total escurrido de lluvia, se van al drenaje fuera de la cuenca, en lugar de recargar el acufero, lo que implica que se pierda un potencial ideal de recarga de aproximadamente 13 m3/s. Respecto a la infraestructura vial, en el Distrito Federal en 1999, haba registrados 3,084,311 automviles particulares [cespedes, 2002, con base en el anuario estadstico de INEGI], a pesar de que el programa integral de transporte y vialidad 2003, considera apenas 1,530,000 automviles circulando en el Distrito Federal en el ao 2000. Asimismo, cada ao hay circulando 160,000 vehculos ms [pradilla, 2000] y hay datos que el parque vehicular crece con tasas del orden de 10% anual [pnuma, 2003]. Al respecto, se vendieron en el Distrito Federal 199,976 automviles en 2000, 215,287 en 2001, 222,499 en 2002 y 199,467 en 2003 [INEGI, 2004]. Lo anterior permite afirmar, que para 2005, los vehculos circulando en el Distrito Federal rebasan los 4 millones, lo cual genera un impacto muy fuerte en la funcionalidad urbana de las Delegaciones centrales, considerando que transportar a una persona por automvil consume 50 veces ms espacio que en el transporte pblico [pradilla, 2000], y que los automviles privados tienen un ndice de ocupacin vehicular de 1.7 pasajeros por vehculo, contribuyen apenas con 18.9% de los viajes, pero significan el 97% del parque vehicular [pnuma, 2003]. Durante el da, los 1.1 millones de viajes diarios en automvil a las Delegaciones centrales, congestionan la vialidad y demandan espacios de estacionamiento para sus vehculos. De acuerdo a estimaciones que al efecto realiz el fideicomiso de estudios estratgicos sobre la ciudad de Mxico, en el ao 2000 haba una demanda de estacionamiento de 3,773,451 lugares, y que la ocupacin de espacios de estacionamiento en la va publica, tanto permitidos como prohibidos era de 1.4 millones (39% del total), reduciendo la capacidad vial de las calles. Las zonas que demandan ms espacio de estacionamientos, como las Colonias polanco, zona rosa, cuauhtmoc y del Valle, coinciden con las reas de mayor generacin de viajes/persona/da [pradilla, 2000]. Otro problema del proceso de construccin habitacional, es que los rboles y reas verdes, tanto en predios privados como en va pblica, desaparecen con el desarrollo de proyectos de vivienda plurifamiliar, a pesar de los servicios ambientales, sociales y la plusvala que generan a los predios. Al respecto, no obstante la buena calidad de las reas verdes en las Delegaciones centrales, en especial benito Jurez y miguel hidalgo, la superficie de reas verdes est muy por debajo de las recomendaciones internacionales, de entre 9 y 16 m2/hab. [paot, 2003c]. Esta prioridad ambiental se contrapone con la prdida de arbolado urbano que en los hechos han sufrido las zonas en altos ndices de construcciones, el caso de acacias es emblemtico, donde se constat el derribo, con autorizacin de la delegacin, de ms de 25 rboles de ms de 20 metros de altura en una misma calle, sin que se hayan plantado otros como restitucin.

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Por otro lado, la reaccin de los vecinos en especial de la delegacin benito Jurez respecto al impacto de las construcciones en el entorno, se centra en que se percibe a los habitantes nuevos como un factor de afectacin de su calidad de vida: usan espacio pblico y reas verdes, la vialidad, servicios como el de recoleccin de residuos o seguridad pblica, as como la infraestructura hidrulica. Es interesante denotar que si bien es cierto que la construccin de vivienda en benito Jurez ha sido significativa, es posible que en otras Delegaciones como Cuauhtmoc y Venustiano carranza, no se consideren las construcciones nuevas como una afectacin al entorno, sino como un elemento positivo para la zona. Al respecto, estudios elaborados por la secretara del medio ambiente del Distrito Federal, establecen que los temas de rboles y residuos son simblicos en la percepcin de la gente para medir la efectividad de un Gobierno. En materia ambiental, hay tres fuertes tendencias de comportamiento por parte de los ciudadanos: el desplazamiento de la responsabilidad personal, la demanda de mayor autoridad por parte del estado y la corresponsabilidad condicionada a las iniciativas y acciones de Gobierno. Asimismo, se asigna una mnima responsabilidad a la iniciativa privada en la depredacin de recursos y las actuales condiciones de contaminacin y no se establece relacin alguna entre el modelo de produccin y consumo y el deterioro ambiental [GDF, 2004b]. 7. Marco de apoyo terico a) Enfoque comparativo de mercado Es el resultado homologado de una investigacin de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.

b) Enfoque del ingreso o capitalizacin de rentas Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operacin, que produce la misma, entre la tasa de capitalizacin adecuada. c) Principio de mayor y mejor uso El mayor y mejor uso es para un bien, es aquel que es fsicamente posible, legalmente permitido, econmicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se est valuando. d) Factores de valor

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Factor de demrito.- es el ndice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposicin nuevo, permitiendo ajustar al mismo segn el estado actual que presenta el bien. Factor de descuento.- es un multiplicador necesario para reducir los flujos de efectivo que genera un bien a valor presente. Factor de homologacin.- es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fraccin decimal, que existe entre las caractersticas

particulares de dos bienes del mismo gnero, para hacerlos comparables entre s. Factor de obsolescencia.- contribucin tcnica o econmica a la prdida de valor que tiene un bien y puede ser tcnico-funcional (prdida en el valor resultado de una nueva tecnologa o por otros factores intrnsecos del bien) o bien econmica (prdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas econmicas externas al mismo). Factor resultante.- es el complemento del factor de demrito o sea aquella fraccin que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo despus de ajustarlo por su depreciacin total. Factores externos.- se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros: inflacin tasas de inters bancario; disponibilidad de crditos hipotecarios; el nivel econmico o el atractivo de un vecindario.

e) Fuerzas que influyen en los valores de los inmuebles

8. Desarrollo de temas Concepto de desarrollo social a) Definicin de desarrollo social Proceso de cambio en el perfil de una economa, orientado a canalizar en montos suficientes los beneficios del crecimiento y del ingreso nacional a los sectores sociales. Proceso permanente de mejora en los niveles de bienestar social, alcanzado a partir de una equitativa distribucin del ingreso y la erradicacin de la pobreza, observndose, ndices crecientes de mejora en la alimentacin, educacin, salud, vivienda, medio ambiente y procuracin de justicia en la poblacin.

B) reordenacin de territorio

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Idntico significado mantiene el trmino en la locucin ordenacin del territorio, utilizada para designar al conjunto d e acciones encaminadas a producir configuraciones territoriales acordes con objetivos y principios socialmente establecidos (casi siempre, la ordenacin del territorio es una reordenacin del territorio). Al mismo territorio semntico pertenecen conceptos como lugar, sitio y paraje. La nocin espacio, impregnada de los contenidos de la geometra, la solemos utilizar para referirnos a la extensin como propiedad abstracta de una superficie, ilimitada e indiferenciada. Su uso concreto necesita la compaa

de un calificativo, implcito o explcito, que precise su significado: cuando espacio aparece en su forma desnuda, casi siempre es el adjetivo geogrfico el que se sobreentiende; en otras ocasiones forma expresiones como espacio urbano, espacio turstico, espacio construido y similares. El espacio (geogrfico) es concebido como un soporte pasivo de actividades, en el que un punto es equivalente a cualquier otro; o como continente tridimensional que puede ser llenado con objetos. Los sistemas de coordenadas geogrficas y cartesianas son muy aptos para localizar hechos u objetos, frente a los mtodos topolgicos muy congruentes con el enfoque fenomenolgico del territorio. Un observador que se site fuera del volumen observado, bien en sentido real un satlite- o figurado, puede identificar y medir densidades de objetos, hechos o acontecimientos, registrar evoluciones y trayectorias y fijar puntos en cualquier posicin. La expresin organizacin del espacio (geogrfico) encaja en este ma rco epistemolgico. Si bien la finalidad es semejante a la de ordenacin del territorio, ahora los objetos, despojados de sus valores afectivos, se definen por variables como la superficie, el volumen o la densidad, medidas en unidades normalizadas e intercambiables; de igual modo, las diversas combinaciones o alternativas examinadas se pueden evaluar de forma objetiva. Tambin esta locucin se utiliza para designar el resultado de las acciones voluntarias de ordenacin: con frecuencia, organizacin del espacio encabeza descripciones estticas, en los trminos sealados, de configuraciones espaciales existentes en un tiempo y rea determinados. En la vida cotidiana y tambin en la actividad de planeamiento nos desplazamos continuamente de uno a otro sistema terico, e incluso los empleamos simultneamente. Por eso, con frecuencia, no es fcil discernir cundo a una situacin le conviene el uso de territorio o espacio; en ocasiones los dos pueden describirla satisfactoriamente. Pero ocurre que el uso desgasta las palabras como los zapatos, y ms cuando territorio y espacio son monocultivo en predios donde se adaptaran mejor otras especies. Son muchos los ejemplos que se pueden espigar sin esfuerzo. Aunque es impecable la expresin territorio del municipio, contamos con una equivalente muy precisa, con contenidos jurdicos y geogrficos, y casi en vas de extincin: trmino municipal. Fuera de lugar est otra que he escuchado en un coloquio con gegrafos, aunque no la he ledo todava: territorio del barrio. En este caso, territorio no aade nada a barrio que ya posee el significado de parte de una ciudad; el hablante parece que

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pretenda que la adherencia extravagante de territorio confiriese al humilde trmino barrio, al menos, la categora de nacin

Tipos de construcciones y nivel socioeconmico de estas a) Zona industrial Segn estudios realizados, de los 300 parques industriales existentes en el pas, 13 estn ubicados en el estado de Mxico y 1 en el rea del Distrito Federal, lo que equivale al 5% de la oferta nacional. Dichos parques son: Cuautitlan-Tultitlan-Tepozotlan, Tlanepantla, Naucalpan, Centro, Iztapalapa-Tlahuac, Vallejo-Azcapotzalco, Ecatepec, Toluca Lerma y Tlalpan, los cuales se encuentran repartidos en nueve corredores industriales y son principalmente desarrollos privados y con una fuerte orientacin hacia los sectores manufactureros y comerciales estos parques en su conjunto le dan empleo a alrededor de 25,000 personas. Cabe aclarar que "la mayor cantidad de terreno industrial se encuentra en el corredor de Toluca Lerma con 431 hectreas. El porcentaje de urbanizacin en el Distrito Federal y el estado de Mxico, es relativamente alto ubicndose en 72% las zonas urbanizadas en los parques industriales se caracterizan por tener servicios de infraestructura bsica como: agua, luz, telfono, drenaje, entre otros". Agrega que los corredores que presentan mayor rea industrial urbanizada son: Iztapalapa-Tlahuac y Cuautitlan-Tultitlan debido principalmente a su localizacin geogrfica, la diversidad en precios y sus caractersticas generales. La tasa de desocupacin en el estado de Mxico es relativamente baja al alcanzar el 23%; mientras que la demanda promedio de espacio industrial en los ltimos aos ha sido de 45 hectreas anuales que viene siendo aproximadamente la mitad de lo que se agrega al inventario anual de espacio industrial. Adems se pronostica que dicha demanda promedio se mantendr en los prximos anos, sin inventario adicional y las 500 hectreas no ocupadas abasteceran el mercado industrial del estado de Mxico y el D.F en los siguientes 10 aos.

b) Zona residencial Son aquellos mbitos territoriales cuyo uso predominante es la "habitacin", delimitados con el fin de garantizar y preservar condiciones ptimas de

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habitabilidad, con vivienda unifamiliar y multifamiliar y complemento de usos comerciales y servicios de escala menor. c) Zona comercial Se consideran zonas comerciales, todas aquellas reas que conforme al plan de zonificacin se han sealado como tales, las que se destinarn nica y exclusivamente al desarrollo y fomento de actividades comerciales.

d) Zona centro

Son aquellos mbitos territoriales que detentan el uso del suelo ms intensivo, tanto en las actividades como en altura de edificacin, y donde se manifiestan las mayores interrelaciones de personas, de bienes y oferta de servicios calificados. Concentran usos tales como administraciones y equipamientos culturales, educativos, sanitarios, de alcance regional, comercios en general, edificios de oficinas y viviendas de tipo multifamiliar.

CAPITULO II II. MARCO LEGAL. (MARCO TERICO)

Para la investigacin a realizada es importante tomar en cuenta ciertas disposiciones emitidas por autoridades competentes o por un rgano supremo las cuales sirven de referencia para delimitarla y ver la incidencia que tienen con respecto a este tema por lo que continuacin ago referencia a ellas

A .Ley de Asentamientos Humanos.

Anlisis de la normatividad y los programas de desarrollo Funcionamiento jurdico de la administracin del uso del suelo La base constitucional de la funcin de administracin del uso del suelo se halla en el artculo 27 de la constitucin, el cual establece que: la nacin tendr en todo tiempo el derecho de imponer a la propieda d privada las modalidades que dicte el inters pblico, as como el de regular, en beneficio social el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiacin, con objeto de hacer una distribucin equitativa de la riqueza pblica, cuidar de su conservacin, lograr el desarrollo equilibrado del pas y el mejoramiento de las condiciones de vida de la poblacin rural y urbana. En consecuencia, se dictarn las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de

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tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras pblicas y de planear y regulas la fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin La ley general de asentamientos humanos dedica su captulo quinto a las regulaciones de la propiedad en los centros de poblacin y seala que (lah, art. 27): para cumplir con los fines sealados en el prrafo tercero del artculo 27 constitucional en materia de fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin, el ejercicio del derecho de propiedad, de posesin, o cualquier otro derivado de la tenencia de bienes inmuebles ubicados en dichos centros, se sujetar a las provisiones, reservas, usos y destinos que determinen las autoridades competentes, en los planes o programas de desarrollo urbano aplicables. Como tarea orientada al ordenamiento territorial, la administracin del suelo urbano es una funcin que compete a las autoridades municipales, as se desprende del texto del artculo 115 de la constitucin, que en su fraccin v precisa: los Municipios, en los trminos de las leyes federales y estatales relativas, estarn facultados para formular, aprobar y administrar la zonificacin y planes de desarrollo urbano municipal; participar en la creacin y administracin de sus reservas territoriales; controlar y vigilar la utilizacin del suelo en sus jurisdicciones territoriales; intervenir en la regulacin de la tenencia de la tierra urbana; otorgar licencias y permisos para construcciones, y participar en la creacin y administracin de zonas de reserva ecolgica Principales funciones operativas de la administracin del suelo Las funciones operativas de la administracin del suelo urbano a cargo de las autoridades municipales, se puede considerar que son tres: . Regulacin del uso del suelo . Incorporacin de suelo y administracin de reservas territoriales . Regularizacin de la tenencia (en lo que corresponde). Regulacin del uso del suelo Esta es una funcin de Gobierno que tiene por propsito ejercer las atribuciones que las leyes otorgan al Gobierno municipal, a partir de la formulacin y aprobacin de la zonificacin. La ley precisa que (lah art.28); las reas y predios de un centro de poblacin, cualquiera que sea su rgimen jurdico, estn sujetos a las disposiciones que en materia de ordenacin urbana dicten las autoridades conforme a sta ley y dems disposiciones jurdicas aplicables. Las tierras agrcolas y forestales, as como las destinadas a la preservacin ecolgica, debern utilizarse preferentemente en dichas actividades o fines. Esta funcin de regulacin la ejercen las autoridades locales mediante la expedicin de licencias de uso de suelo urbano y de construcciones, as como autorizaciones de subdivisin de terrenos y otras autorizaciones, permisos y trmites administrativos, de acuerdo con lo que establecen los planes y programas de desarrollo urbano, la zonificacin en ellos comprendida y la reglamentacin del uso del suelo.

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Principal medio de regulacin Elemento principal en la funcin de regulacin es la facultad de las autoridades de hacer cumplir la zonificacin y los usos y destinos que sta establece, pues en ese sentido la determinacin de la ley es clave (lah, art. 37): los propietarios y poseedores de inmuebles comprendidos en las zonas determinadas como reservas y destinos en los planes o programas de desarrollo urbano aplicables, slo utilizarn los predios en forma que no presenten obstculo al aprovechamiento previsto. Es necesario, sin embargo, sealar que la ley prev que:en el caso de que las zonas o predios no sean utilizados conforme al destino previsto en los trminos de la fraccin IX del artculo 2 de esta ley- que define como destinos: los fines pblicos a que se prevea dedicar determinadas zonas o predios de un centro de poblacin - y en un plazo de 5 aos a partir de la entrada en vigor del plan o programa de desarrollo urbano respectivo, dicho destino quedar sin efectos y el inmueble podr ser utilizado en usos compatibles con los asignados para la zona de que se trate, de acuerdo con la modificacin que en su caso se haga al plan o programa. Regulacin del uso del suelo de tierras ejidales y comunales La ley precisa con claridad que (lah, art. 38): el aprovechamiento de reas y predios ejidales o comunales comprendidos dentro de los lmites de los centros de poblacin o que formen parte de las zonas de urbanizacin ejidal y de las tierras del asentamiento humano en ejidos y comunidades, se sujetar a lo dispuesto en sta ley, en la ley agraria, en la legislacin estatal de desarrollo urbano, en los planes o programas de desarrollo urbano aplicables, as como en las reservas, usos y destinos de reas y predios. La ley es tambin precisa al sealar que (lah, art. 39): para construir, ampliar y delimitar la zona de urbanizacin ejidal y su reserva de crecimiento; as como para regularizar la tenencia de predios en los que se hayan constituido asentamientos humanos irregulares, la asamblea ejidal o de comuneros respectiva deber ajustarse a las disposiciones jurdicas locales de desarrollo urbano y a la zonificacin contenida en los planes o programas aplicables en la materia. En estos casos, se requiere la autorizacin del municipio en que se encuentre ubicado el ejido o comunidad. Queda claro as, que los predios ejidales y comunales, como todos los dems dentro de los centros de poblacin, deben sujetarse a la regulacin del uso del suelo que ejercen las autoridades municipales. Agilizacin de la regulacin del uso del suelo Un aspecto importante de la funcin de la regulacin del uso del suelo se refiere a la necesidad de que sta se realice eficientemente. Por sus requerimientos de procedimiento,

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las tramitaciones relativas al uso del suelo tienen que cumplir con las formalidades necesarias; sin embargo, la ley general establece que (lah, art. 36): en las disposiciones jurdicas locales se prevern los casos en los que no se requerirn o se simplificarn las autorizaciones, permisos y licencias para el uso del suelo urbano, construcciones, subdivisiones de terrenos y dems trmites administrativos conexos a los antes sealados, tomando en cuenta lo dispuesto en los planes o programas de desarrollo urbano y en las normas, criterios y zonificacin que de stos se deriven.

Estas disposiciones dan base para la simplificacin administrativa que permite una gestin ms expedita. Necesidad del reglamento del uso del suelo El ejercicio de las facultades municipales de regulacin del uso del suelo es una tarea delicada de gran trascendencia social; por lo que se requiere una gestin clara y transparente. El reglamento del uso del suelo debe precisar la forma como se ejercen esas atribuciones y las normas de procedimiento que deben cumplirse en la gestin y tramitacin de las solicitudes de autorizacin del uso del suelo y expedicin de las licencias correspondientes. Licencias del uso del suelo Es el documento oficial que la autoridad expide para autorizar, en su caso, con las restricciones que procedan, un determinado aprovechamiento para un predio urbano. Las licencias se otorgarn a solicitud de los interesados, de acuerdo con el procedimiento establecido en la regulacin del uso del suelo. Dictamen tcnico del uso del suelo Cuando existen proyectos de aprovechamiento de predios o inmuebles urbanos que por su magnitud o caractersticas pueden producir un impacto de significacin en el funcionamiento urbano, es necesario que previo a su autorizacin se realice una evaluacin tcnica. Esta es responsabilidad de la autoridad local a travs de la dependencia responsable del desarrollo urbano. Este es el caso, por ejemplo, de la ubicacin de un centro comercial, una zona de almacenamiento, una dependencia federal o estatal, un nuevo hotel o la ampliacin de uno existente, etc. Se trata desde luego de garantizar la congruencia con el plan o programa de desarrollo urbano, as como de verificar que corresponda a los usos autorizados en la zonificacin, pero tambin, y en forma importante, al prevenir efectos e impactos indeseables de carcter ambiental y urbano, as como de reducir los riesgos de desastres. Las solicitudes de dictamen de usos del suelo podrn ser presentadas por dependencias pblicas o por particulares, debern acompaarse con la informacin necesaria, de acuerdo con la normatividad urbana, ambiental y de prevencin de riesgos vigente.

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El documento de dictamen deber consignar los resultados del anlisis y evaluacin de impacto y riesgo. El dictamen concluir en cualquiera de tres resultados: 1.- procedencia, es decir, que se considera aceptable el aprovechamiento propuesto. 2.- procedencia condicionada. Cuando la aprobacin del proyecto queda sujeta al cumplimiento de ciertas condiciones. 3.- improcedencia. Cuando no es aceptable. En cualquier caso, el texto del dictamen deber expresar los elementos y criterios que le dan sustento. Con el propsito de proponer a las autoridades locales criterios normativos para la elaboracin de dictmenes del uso del suelo, la direccin general de desarrollo urbano de la SEDESOL, ha propuesto algunos lineamientos generales y requisitos de procedencia que pueden ser solicitados a dicha dependencia

Trmites bsicos para dar uso a un predio Los trmites se refieren fundamentalmente a la autorizacin del uso del suelo y del proyecto de construccin y se consuman con la expedicin de determinados documentos oficiales: constancias de uso del suelo y alineamiento oficial que se requieren como paso previo para la solicitud de licencias, permisos y autorizaciones. En segundo trmino se hallan las licencias, que son los documentos oficiales que facultan al propietario de un predio a darle el uso y a realizar las edificaciones que le sean autorizadas. Estos documentos oficiales tendrn las caractersticas que les seales los reglamentos de uso del suelo, zonificacin y construccin vigentes en la localidad. Las constancias y licencias tendrn un plazo de vigencia determinado por la reglamentacin local. La expedicin de estos documentos oficiales causar los derechos que se establezcan en la ley de ingresos municipales. En la determinacin de los derechos por uso del suelo y construccin radica una fuente de financiamiento del desarrollo urbano que puede adquirir formas innovadoras, como el sistema de transferencia de derechos aplicado en el Distrito Federal.

B. Ley de Planeacin.
A raz del desmesurado crecimiento de los Municipios, resulta imperiosa la necesidad fe tomar previsiones para evitar un colapso en su desarrollo, as como la degradacin de oportunidades y calidad de vida de los habitantes, toda vez que las ciudades son elementos vivos que van naturalmente transformndose en el tiempo y en el espacio, en su actividad y en sus intereses colectivos, lo que es una caracterstica de toda comunidad urbana contempornea. Es muy importante destacar que el crecimiento del centro de la ciudad de Mxico en todos sus mbitos, no puede ser desordenado y debe obedecer a una rigurosa planeacin, que
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asegure un alto grado de certeza material, social y tica en la toma de decisiones de los responsables de generar el bien comn, en acciones solidarias y subsidiarias encaminadas a generar condiciones para el desarrollo ptimo de las personas.

El sistema de planeacin urbana est diseado para la conformacin de planes en cuatro ejes rectores bsicos. i. Desarrollo humano ii. Desarrollo econmico iii. Ordenamiento ecolgico y restauracin ambiental iv. Orden urbano.

C. Programa Nacional de Desarrollo Urbano

Administracin del crecimiento de las ciudades El proceso de urbanizacin pone de relieve la necesidad de contar con capacidades locales para orientar el crecimiento urbano; para generar una oferta de suelo adecuada, suficiente y oportuna, y para promover la construccin de viviendas, de equipamiento y la prestacin de servicios pblicos. Las ciudades cumplen el doble papel de ser el asiento de las actividades econmicas no agrcolas, que hoy da constituyen el motor de la economa nacional, y el lugar de asentamiento de contingentes poblacionales crecientes. Ambos aspectos remiten a la necesidad de tomar en cuenta de que manera los centros urbanos responden a las necesidades de la actividad econmica y permiten la satisfaccin de necesidades de la poblacin. Administracin urbana eficiente y eficaz El desarrollo urbano requiere de un enfoque participativo de su administracin, que persiga el ptimo aprovechamiento de los recursos humanos, materiales y financieros, para lograr un funcionamiento eficiente y eficaz de los componentes urbanos, dejando atrs el modelo que vea esta labor como una responsabilidad exclusivamente publica. Se trata de complementar la funcin administrativa del municipio con una de gestin y promocin, compatibilizando el desarrollo econmico con el social. Este modelo de gestin implica para la autoridad local asumir un papel dinamizador, promotor del desarrollo urbano y de la participacin social. Una administracin urbana eficiente debe perseguir el adecuado aprovechamiento de los recursos humanos, materiales y financieros, a travs de:

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Fortalecer la capacidad financiera municipal mediante la modernizacin del catastro y el mejoramiento en el cobro de otros servicios como la expedicin de licencias y permisos que permita aumentar la capacidad de crdito de los Municipios e indirectamente de los estados, garantizando su recuperacin a travs de los ingresos propios.

Mejorar la estructura y el funcionamiento tcnico-administrativo por medio del establecimiento de la ventanilla nica para la realizacin de trmites. Hacer eficiente la accin administrativa mediante mecanismos que permitan la profesionalizacin y permanencia de los cuadros operativos del Gobierno municipal y/u organismos descentralizados municipales, trascendiendo los periodos de administracin, que permitan una progresiva especializacin y constante actualizacin de los recursos humanos. Crear los mecanismos e instrumentos que promuevan la participacin de entidades sociales y privadas en el diseo, realizacin y vigilancia de programas y acciones de desarrollo urbano que impulsen la reactivacin econmica de la ciudad, generen empleo y aporten calidad y eficiencia en la prestacin de los servicios pblicos. Propiciar cambios en los mecanismos para atraer las inversiones privadas. En el financiamiento de proyectos de infraestructura y equipamiento se requerir de instrumentos novedosos y rentables. Buscar mecanismos alternos como las concesiones a particulares, la creacin de rganos descentralizados, empresas paraestatales, creacin de fideicomisos, establecimiento de convenios entre los tres ordenes de Gobierno, entre otros, de manera que el peso del financiamiento no recaiga exclusivamente sobre los recursos pblicos municipales

Servicios urbanos bsicos Los servicios urbanos bsicos (agua potable, alcantarillado y tratamiento de aguas residuales, recoleccin, tratamiento y disposicin de residuos slidos) as como la vialidad y el transporte en las ciudades, presentan rezagos importantes que requieren de un cambio estructural en las polticas correspondientes, con una orientacin hacia la promocin de nuevos esquemas de financiamiento. Los problemas centrales de los servicios urbanos bsicos se refieren a sus coberturas, que excluyen una porcin importante de la poblacin, y a su baja calidad. Ambos problemas tienen un impacto negativo importante, tanto en la calidad de vida de la poblacin como en la conservacin del medio ambiente derivado del hecho que el crecimiento de las necesidades ha sido persistentemente mas rpido que el de los recursos financieros disponibles y de la capacidad de previsin, planeacin y regulacin de los Gobiernos locales.

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D. Ley de Fraccionamientos y Subdivisiones.

El ttulo segundo, respetuoso de la autonoma municipal establece las facultades y obligaciones de los ayuntamientos, correspondindoles a stos regular el control, vigilancia y autorizacin de los actos. Relacionados con el fraccionamiento, divisin, subdivisin, lotificacin, relotificacin y modificaciones de los inmuebles, as como de los desarrollos en rgimen de propiedad y condominio; en sus respectivas jurisdicciones e instrumentar polticas de consolidacin aplicadas a centros urbanos que por su nivel actual de desarrollo slo requieren de un ordenamiento en su estructura bsica, previniendo los efectos negativos de la concentracin urbana, pero sin afectar su dinmica actual; por mencionar solo algunas. Asimismo, y siendo congruentes con la ley de desarrollo urbano y medio ambiente sustentable , el captulo III del ttulo segundo, establece de manera general a los rganos auxiliares de coordinacin, entre los que se encuentran al consejo estatal de desarrollo urbano sustentable; al instituto del patrimonio artstico, antropolgico, histrico y arquitectnico del estado de puebla; al instituto de Catastro del estado; a los consejos municipales de desarrollo urbano sustentable; a los sistemas estatal y municipal de proteccin civil; a la comisin interinstitucional; a las comisiones de zona conurbana o metropolitana que se constituyan; a la comisin estatal de agua y saneamiento y a los organismos operadores de agua, que dada la naturaleza de las funciones que realizan sus dictmenes, resoluciones u opiniones sern de gran importancia y trascendencia para otorgar o negar una licencia de fraccionamientos, divisiones, subdivisiones, fusiones, segregaciones, lotificaciones y relotificaciones de terrenos. Para el tipo y caractersticas tcnicas del pavimento a emplearse en vas pblicas, se establece que ste se determinar con base en su funcin dentro de la estructura e imagen urbana y a la intensidad del trnsito y pesos vehiculares considerando las especificaciones tcnicas necesarias en sus pavimentos bases y sub.-bases, que permitan una vida til a su proyecto; los estudios geotcnicos y de mecnica de suelos de las terreceras de sub-rasante y sub-yaciente, que servirn de apoyo de cimentacin de la estructura de pavimento flexible o rgido; y que se permita el desalojo rpido de las aguas superficiales, sin que afecten a guarniciones, redes de instalaciones, banquetas y construcciones colindantes. Con la finalidad de contribuir a la conservacin y preservacin del medio ambiente, se privilegia el uso de Pavimentos ecolgicos en calles primarias, secundarias, cerradas y en reas para estacionamiento de todo tipo de fraccionamiento. Durante el desarrollo del trabajo, para la elaboracin de la presente ley, fue constante escuchar a los conocedores de la materia y de las autoridades, la facilidad de evadir la ley de fraccionamientos cuando, se constituan en rgimen de condominio, puesto que la vigente ley no contemplaba a los desarrollos en rgimen de propiedad y condominio, por ello en el ttulo sexto se regulan de manera general a los desarrollos en rgimen de propiedad y condominio independientemente del rgimen que de derecho civil originen, estableciendo una nueva modalidad que en la realidad se desarrollan y existen en nuestro estado, pero que jurdicamente no estaban regulados; y es la relativa a los desarrollos en rgimen de propiedad y condominio cerrados, siempre y cuando cuenten con ciertos requisitos tales como que el terreno o inmueble que se encuentre fsicamente delimitado y que cuente siempre con la infraestructura urbana prevista para cada tipo de fraccionamiento.

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En base al reglamento de construcciones que rige en la ciudad de Mxico es importante considerar lo que establece el titulo octavo sobre del uso, operacin y mantenimiento de predios y edificaciones en especial cada delegacin establece las medidas de proteccin considerando tambin aleatoriamente lo dispuesto en la ley ambiental y podemos referirnos a las actividades que se desarrollan en los inmuebles

E. Ley del Equilibrio Ecolgico y Proteccin al Ambiente o Equivalente.

Es importante considerar que la filosofa, segn el griego (amor a la sabidura), es una ciencia que explica las leyes universales de la naturaleza, la sociedad y el pensamiento, as como el proceso del conocimiento. La misin del centro de la ciudad se resumen en aspectos deseables para todos los que permitan desenvolver en su medio la garanta de reunir satisfactores bsicos como los siguientes: Obtencin de un empleo acorde a la propia capacidad que garantice el auto sostn del individuo y el de su familia Acceso a la adquisicin de vivienda digna Posibilidad de asistir a escuelas publicas de modo que incremente el nivel de conocimientos procurando que cada generacin sea mejor preparada que la anterior Contar con ndices de seguridad que permitan al individuo y a su familia desempearse con tranquilidad a sus actividades personales, libres de tensin por el temor de sufrir daos en sus bienes o en sus personas Contar con servicios de atencin medica hospitalaria oportuna y de calidad en instalaciones bien equipadas y de fcil acceso Tener vas de comunicacin acordes a las necesidades de transito que faciliten el traslado de un sitio a otro con fluidez. Con diseo especial para atencin de nios ancianos y discapacitados Disponer espacios para el esparcimiento actividades deportivas y culturales integrando la convivencia familiar y social Contar con servicios pblicos de recoleccin de basura y limpieza

Tener capacidad para resolver situaciones emergentes, desastres naturales, vandalismo y accidentes minimizando efectos en lo posible

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Procurar la armona entre la satisfaccin de las necesidades del hombre y los requerimientos que el medio ambiente impone para lograr el equilibrio entre la vida humana y la naturaleza controlando la contaminacin del agua y aire para evitar el surgimiento de enfermedades as como garantizar la sustentabiliadad de su entorno Al respecto, ante la agudizacin de los problemas ambientales y en el contexto de la crisis ecolgica, la filosofa, como ciencia que surge de la necesidad de estructurar una concepcin general del mundo, de investigar los principios, categoras y leyes generales del mismo, entre otros, permite ofrecer una fundamentacin e instrumentos favorables para valorar, implementar y contribuir a la solucin de los problemas del medio ambiente, trabajar por el desarrollo sostenible y materializar la educacin ambiental para la cultura ambiental de la sociedad. En el mundo, el cambio del medio ambiente tiene lugar mediante numerosas causas que generan graves efectos a los ecosistemas. Si su ritmo actual contina, es posible que las futuras generaciones, sean incapaces de llevar vidas sanas y productivas. Por tanto, los cientficos, profesionales, obreros y los individuos, son llamados a adoptar, al mismo tiempo, posiciones de vigilar y tipificar los impactos que las actividades humanas actuales tienen en los ecosistemas y tambin prever y cuantificar las consecuencias de las actividades futuras en lo que concierne a la salud del ecosistema para su conservacin. Por ello, al ejecutar estas actividades, podrn ayudar a los Gobiernos y responsables de las decisiones polticas a disear y adoptar programas sociales y econmicos que favorezcan al desarrollo sostenible. Los problemas ecolgicos, debido a su carcter global, afectan a todos los pases del mundo, independientemente de su formacin econmico-social imperante pero con caractersticas especficas por las particularidades de la superestructura y la base econmica de cada nacin. En este sentido,"...En los pases capitalistas desarrollados las afectaciones ambientales consisten en la contaminacin y otras formas de degradacin ambiental, pero que en los pases capitalistas subdesarrollados tienen otras agravantes, como la carencia de los niveles de calidad de vida y servicios sociales esenciales, por lo que las afectaciones del medio ambiente, de tipo ecolgico, no constituyen las prioridades que deben resolver; pero s la hambruna, las enfermedades, el analfabetismo, la carencia de viviendas y el desempleo, entre otras. Los artculos ms relevantes referentes al tema de la mencionada ley son los siguientes:

Artculo 37.- Las declaratorias de reas naturales protegidas contendrn como mnimo lo siguiente: I.- La localizacin y delimitacin del rea, sealando su superficie, deslinde y en su caso, la zonificacin correspondiente; II.- Las modalidades o limitaciones a que, dentro del rea de reserva, se sujetar el uso o aprovechamiento de los elementos naturales y antro picos, o

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especficamente aquellos objeto de la proteccin, as como las restricciones al uso del suelo que correspondan; III. La descripcin de las actividades que podrn llevarse a cabo en el rea correspondiente y las modalidades o limitaciones a que se sujetarn; IV. La causa de utilidad pblica, que cuando corresponda, fundamente la expropiacin de terrenos para el Estado o el respectivo Ayuntamiento adquieran su dominio, de conformidad con las disposiciones que la Ley de la materia establezca; V. Los lineamientos para la elaboracin del plan de manejo o recuperacin del rea, y VI. Las observaciones, opiniones y propuestas derivadas de las consultas que se hubieren realizado. Artculo 39.- Los propietarios, poseedores o titulares de otros derechos sobre tierras, aguas y bosques comprendidos dentro de reas naturales protegidas de competencia estatal o municipal, debern sujetarse a las modalidades que de conformidad con esta Ley, establezcan los decretos por los que se constituyan dichas reas, as como a las dems previsiones contenidas en el plan de manejo y en los planes de ordenamiento ecolgico que correspondan. Artculo 40.- La declaratoria que crea una zona de preservacin ecolgica de un centro de poblacin, se entender que forma parte de pleno derecho del respectivo plan de ordenamiento ecolgico regional o local y del plan vi gente de desarrollo urbano del centro de poblacin; cuando no exista ste, la zona de preservacin deber incorporarse al plan y al programa que en su oportunidad se expida. Una vez establecido un parque o reserva estatal, slo el Titular del Ejecutivo del Estado podr modificar los usos del suelo permitidos. Todos los actos, convenios o contratos relativos a la propiedad, posesin o cualquier derecho relacionado con bienes inmuebles ubicados en reas no expropiadas declaradas parques o reservas estatales y zonas de preservacin ecolgica de los centros de poblacin, as como inclusive reas naturales protegidas de competencia federal, debern hacer referencia a la declaratoria correspondiente y sus datos de publicacin e inscripcin. Del Impuesto Predial ARTICULO 148.- Estn obligadas al pago del impuesto predial establecido en este Captulo, las personas fsicas y las morales que sean propietarias del suelo o del suelo y las construcciones adheridas a l, independientemente de los derechos que sobre las construcciones tenga un tercero. Los poseedores tambin estarn obligados al pago del impuesto predial por los inmuebles que posean, cuando no se conozca al propietario o el derecho de propiedad sea controvertible.

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Se deroga. Los propietarios de los bienes a que se refiere el prrafo primero de este artculo y, en su caso, los poseedores, debern determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles, aun en el caso de que se encuentren exentos del pago del impuesto predial. La declaracin a que se refiere el prrafo anterior, se presentar en los formatos oficiales aprobados ante las oficinas autorizadas, durante los dos primeros meses de cada ao, as como en los supuestos y plazos a que se refieren los artculos 149 fraccin II y 154 de este Cdigo. En el caso de los inmuebles que hayan sido declarados exentos del impuesto predial, conforme a lo dispuesto en el artculo 155 de este Cdigo, se debe acompaar a la declaracin del impuesto, la resolucin emitida por la autoridad competente, en la que se haya declarado expresamente que el bien de que se trate se encuentra exento. Es obligacin de los contribuyentes calcular el impuesto predial a su cargo. Cuando en los trminos de este Cdigo haya enajenacin, el adquirente se considerar propietario para los efectos de este impuesto. Los datos catastrales, cualesquiera que stos sean, slo producirn efectos fiscales o catastrales. ARTICULO 149.- La base del impuesto predial ser el valor catastral determinado por los contribuyentes conforme a lo siguiente: I. A travs de la determinacin del valor de mercado del inmueble, incluyendo las construcciones a l adheridas, elementos accesorios, obras complementarias o instalaciones especiales, aun cuando un tercero tenga derecho sobre ellas, mediante la prctica de avalo directo que comprenda las caractersticas e instalaciones particulares del inmueble, realizado por persona autorizada. La base del impuesto predial determinada mediante el avalo directo a que se refiere el prrafo anterior, ser vlida para el ao en que se realice el avalo y para los dos siguientes, siempre que en cada uno de esos aos subsiguientes el avalo se actualice aplicndole un incremento porcentual igual a aqul en que se incrementen para ese mismo ao los valores unitarios a que se refiere el artculo 151 de este Cdigo.

Sin embargo, los contribuyentes podrn optar por determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles aplicando a los mismos los valores unitarios a que se refiere el artculo 151 de este Cdigo. Para determinar el valor catastral de los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, se considerarn para cada local, departamento, casa o despacho del condominio, las especificaciones relativas a las reas privativas como jaulas de tendido, cajones de estacionamiento, cuartos de servicio, bodegas y cualquier otro accesorio de carcter privativo; tambin se considerar la parte proporcional de las reas comunes que les corresponde, como corredores, escaleras, patios, jardines, estacionamientos y dems

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instalaciones de carcter comn, conforme al indiviso determinado en la escritura constitutiva del condominio o en la escritura individual de cada unidad condominial. Con el objeto de facilitar el cumplimiento de las obligaciones de los contribuyentes, a que se refiere el prrafo tercero de esta fraccin, la autoridad les proporcionar en el formato oficial una propuesta de determinacin del valor catastral y pago del impuesto correspondiente. En caso de que los contribuyentes acepten tales propuestas y que los datos contenidos en las mismas concuerden con la realidad, declararn como valor catastral del inmueble y como monto del impuesto a su cargo los determinados en el formato oficial, presentndolo en las oficinas autorizadas y, en caso contrario, podrn optar por realizar por su cuenta la aplicacin de los valores unitarios indicados o la realizacin del avalo a que se refiere el prrafo primero de esta fraccin. La falta de recepcin por parte de los contribuyentes de las propuestas sealadas, no relevar a los contribuyentes de la obligacin de declarar y pagar el impuesto correspondiente, y en todo caso debern acudir a las oficinas de la autoridad fiscal a presentar las declaraciones y pagos indicados, pudiendo solicitar que se les entregue la propuesta correspondiente;

II. Cuando los contribuyentes otorguen el uso o goce temporal de un inmueble, inclusive para la instalacin o fijacin de anuncios o cualquier otro tipo de publicidad, debern calcular el impuesto con base en el valor catastral ms alto que resulte entre el determinado conforme a la fraccin anterior y el que se determine de acuerdo al total de las contraprestaciones por dicho uso o goce temporal. Si las contraprestaciones fueron fijadas en moneda diferente a la nacional, dicho valor se determinar considerando el tipo de cambio promedio de la moneda extranjera, publicado en el Diario Oficial de la Federacin, en los das que corresponda al bimestre de que se trate. Al efecto, se multiplicar el total de las contraprestaciones que correspondan a un bimestre por el factor 38.47 y el resultado se multiplicar por el factor 10.0, y se aplicar al resultado la tarifa del artculo 152, fraccin I de este Cdigo.

La cantidad que resulte conforme al prrafo anterior se multiplicar por el factor 0.42849 cuando el uso del inmueble sea distinto al habitacional y por el factor 0.25454 cuando el uso sea habitacional, y el resultado ser el impuesto a pagar. En el caso de inmuebles con usos habitacionales y no habitacionales, se aplicar a la cantidad resultante conforme al prrafo anterior, el factor que corresponda a cada uso, considerando para ello la parte proporcional determinada en base a las contraprestaciones fijadas para cada uno de ellos, las cantidades respectivas se sumarn y el resultado as obtenido ser el impuesto a pagar. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, en ningn caso se pagar por concepto de impuesto predial, una cantidad inferior a la que como cuota fija se establezca en el rango "A" de la tarifa prevista en el artculo 152 de este Cdigo. Para los efectos de esta fraccin los contribuyentes debern presentar junto con su declaracin de valor los contratos vigentes a la fecha de presentacin de la misma. Cada

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vez que stos sean modificados o se celebren nuevos, debern presentarse junto con la declaracin de valor a que se refiere este artculo, dentro del bimestre siguiente a la fecha en que ello ocurra; asimismo, dentro de igual plazo, deber presentar aviso de terminacin de contratos de arrendamiento. En el supuesto de que el valor catastral del inmueble no pueda determinarse en un bimestre porque no sea posible cuantificar el total de las contraprestaciones a que se refiere el primer prrafo de esta fraccin, el contribuyente deber dar a conocer esta situacin a las autoridades fiscales en la declaracin que con tal motivo presente, debiendo pagar el impuesto predial con base en el valor catastral que declar o debi declarar durante el bimestre inmediato anterior. El contribuyente deber declarar y pagar las diferencias que en su caso resulten procedentes, con recargos calculados con la tasa que corresponda al pago en parcialidades, dentro de los quince das siguientes, a aqul en que en los trminos de los contratos respectivos se cuantifique el total de las contraprestaciones.

Cuando se conceda el uso o goce temporal de una parte del inmueble, el impuesto predial deber calcularse con base en el valor catastral que resulte ms alto entre el que se determine sobre la totalidad del inmueble conforme a la fraccin anterior y el que se determine de acuerdo al total de las contraprestaciones por el uso o goce temporal de la parte del inmueble de que se trate, en los trminos de esta fraccin.

Cuando las contraprestaciones correspondan a fraccin de mes, el importe de las mismas se deber dividir entre el nmero de das que corresponda y multiplicar por el nmero de das del bimestre. ARTICULO 150.- Cuando los contribuyentes omitan declarar el valor catastral de sus inmuebles, o sean inexactos, imprecisos o falsos los datos que utilizaron para determinar dicho valor, la autoridad fiscal utilizando los medios sealados en el artculo 102 de este Cdigo, proceder a determinarlo aplicando cualquiera de los procedimientos sealados en el artculo anterior, a fin de realizar el cobro del impuesto correspondiente. ARTICULO 151.- Para los efectos de lo establecido en los prrafos segundo y tercero de la fraccin I del artculo 149 de este Cdigo, la Asamblea emitir la relacin de valores unitarios del suelo, construcciones adheridas a l, instalaciones especiales de tipo comn, elementos accesorios u obras complementarias, que servirn de base a los contribuyentes para determinar el valor catastral de sus inmuebles y el impuesto predial a su cargo. Dichos valores unitarios atendern a los precios de mercado del suelo y de las construcciones en el Distrito Federal, as como a las caractersticas comunes de los inmuebles que se ubiquen en las distintas zonas del mismo, refirindolos a Colonias catastrales de condiciones homogneas, tipo rea de valor, tipo enclave de valor y tipo corredor de valor. La Asamblea podr modificar la configuracin y nmero de las Colonias catastrales. Tratndose de inmuebles cuya regin, manzana y valores unitarios de suelo no se encuentren contenidos en la relacin respectiva a que se refiere el primer prrafo de este artculo, los contribuyentes podrn considerar como valor del metro cuadrado del suelo, el

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que les proponga la autoridad, previa solicitud que al efecto formulen o el que determinen a travs de la prctica de avalo conforme a la opcin prevista en el artculo 149 de este Cdigo. Las autoridades fiscales formularn las propuestas de determinacin de valor a que se refiere el prrafo anterior, atendiendo a los valores fijados en la zona de que se trate y de acuerdo a las definiciones que respecto de las Colonias catastrales se establecen en las relaciones de Valores Unitarios del Suelo, de las Construcciones, de las Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios u Obras Complementarias contenidas en este Cdigo. ARTCULO 152.- El Impuesto Predial se calcular por perodos bimestrales, aplicando al valor catastral la tarifa a que se refiere este artculo: I. TARIFA. Porcentaje Para Aplicarse Lmite Inferior de Valor Lmite Superior de Valor Cuota Fija Sobre el Excedente del Catastral de un Inmueble Catastral de un Inmueble Lmite Inferior $0.55 142,252.02 284,503.60 569,008.28 853,511.86 1,138,016.54 1,422,520.13 1,707,023.71 1,991,528.40 2,276,031.98 2,560,536.67 2,845,040.25 3,129,543.84 3,414,048.52 5,690,080.49 7,966,112.47 10,242,144.43 13,656,192.94 17,070,240.35 21,556,993.46 41,761,426.38 61,965,859.29 82,170,292.21 102,374,725.12 $142,252.01 284,503.59 569,008.27 853,511.85 1,138,016.53 1,422,520.12 1,707,023.70 1,991,528.39 2,276,031.97 2,560,536.66 2,845,040.24 3,129,543.83 3,414,048.51 5,690,080.48 7,966,112.46 10,242,144.42 13,656,192.93 17,070,240.34 21,556,993.45 41,761,426.37 61,965,859.28 82,170,292.20 102,374,725.11 122,579,158.02
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Rango A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X

$44.73 89.65 164.37 371.56 601.65 870.29 1,184.56 1,510.64 1,866.91 2,239.53 2,623.00 3,018.24 3,424.24 3,842.90 7,276.76

0.03157 0.05252 0.07282 0.08087 0.09442 0.11046 0.11461 0.12522 0.13097 0.13478 0.13892 0.14270 0.14715 0.15087 0.15087

10,710.62 0.15125 14,153.13 0.15494 19,442.87 0.15494 24,732.61 0.15494 31,684.40 0.16014 64,039.79 0.16016 96,399.22 0.16018 128,762.69 0.16020 161,130.20 0.16022

122,579,158.03

En adelante

193,501.75 0.16024

II. Tratndose de inmuebles de uso habitacional, el impuesto que resulte a cargo de los contribuyentes conforme a la tarifa prevista en la fraccin I de este artculo ser objeto de las reducciones que a continuacin se sealan: 1. Los contribuyentes con inmuebles cuyo valor catastral se ubique en los rangos A, B, C y D, pagarn la cuota fija de: Rango Cuota A B C D $23.57 26.19 31.28 36.66

2. Los inmuebles cuyo valor catastral se encuentre comprendido en los rangos marcados con las dems literales de la tarifa mencionada, ser reducido en los porcentajes que a continuacin se mencionan: Rango A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T Porcentaje de Descuento 0.00 0.00 0.00 0.00 66.00 45.00 33.00 24.00 22.00 19.00 16.00 13.00 10.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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U V W X Y

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

III. Se deroga. III. Tratndose de los inmuebles que a continuacin se mencionan, los contribuyentes tendrn derecho a una reduccin del impuesto a su cargo: 1. Del 80% los dedicados a usos agrcola, pecuario, forestal, de pastoreo controlado, ubicados en la zona primaria designada para la proteccin o conservacin ecolgica; para lo cual deber presentar una constancia de dicho uso, emitida por la Secretara del Medio Ambiente, durante el ejercicio fiscal que corresponda, y 2. Del 50% los ubicados en zonas en las que los Programas Delegacionales o Parciales del Distrito Federal determinen intensidades de uso, conforme a las cuales la proporcin de las construcciones cuya edificacin se autorice, resulte inferior a un 10% de la superficie total del terreno; siempre y cuando no los destine a fines lucrativos, para lo cual durante el ejercicio fiscal que corresponda deber presentar ante la Administracin Tributaria en que se trate, una constancia expedida por la delegacin con la que se acredite que el inmueble se ubica en este supuesto y manifestar bajo protesta de decir verdad que ste no se destina a fines de carcter lucrativo. En inmuebles de uso diverso, para la aplicacin de las reducciones previstas en las fracciones II y IV de este artculo, se estar a lo siguiente: a). Se aplicar a la parte proporcional del impuesto determinado que corresponda al valor de suelo y construccin del uso que sea objeto de dicha reduccin, y b). Para determinar el porcentaje de reduccin previsto en la fraccin II de este artculo, se tomar como referencia el valor total del inmueble de que se trate. ARTICULO 153.- El pago del impuesto predial deber hacerse en forma bimestral, durante los meses de febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre, mediante declaracin ante las oficinas autorizadas.
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Cuando los contribuyentes cumplan con la obligacin de pagar el impuesto predial en forma anticipada, tendrn derecho a una reduccin, en los trminos siguientes: I. Del 9%, cuando se efecte el pago de los seis bimestres, a ms tardar el ltimo da del mes de enero del ao que se cubra; II. Del 6%, cuando se efecte el pago de los seis bimestres, a ms tardar el ltimo da del mes de febrero del ao que se cubra, y III. Del 1.5%, cuando se efecte el pago del impuesto predial durante el primer mes de cada bimestre. Este porcentaje de reduccin, tambin se otorgar por los bimestres que se paguen por anticipado. ARTICULO 154.- Cuando el valor catastral declarado se modifique por cualquier causa se declarar el nuevo valor, junto con el pago del impuesto predial que corresponda al mismo, a partir del bimestre siguiente a aqul en que ocurra la modificacin. En el supuesto de que el contribuyente hubiere optado por pagar el impuesto predial en forma anticipada, con base en el valor catastral vigente al momento del pago, de acuerdo a lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo anterior, en el momento de pagar el impuesto predial conforme al nuevo valor, podr deducir el impuesto predial efectivamente pagado por anticipado, ms la reduccin del porcentaje correspondiente al pago anticipado que hubiera realizado. La autoridad fiscal otorgar al contribuyente las facilidades necesarias para la presentacin de la declaracin a que se refiere el prrafo anterior. En el caso de fraccionamientos de inmuebles, el impuesto se causar por cada fraccin que resulte, a partir del bimestre siguiente a aqul en que se autorice su constitucin. Tratndose de subdivisin o fusin de inmuebles, el impuesto se causar a partir del bimestre siguiente a aqul en que se autorice la subdivisin o fusin. Para el caso de inmuebles en proceso de construccin, el valor catastral que servir de base para calcular el impuesto predial a pagar, se determinar a partir de la clasificacin que de dichos inmuebles se efecte, tomando como base los datos proporcionados en la licencia de construccin respectiva, la bitcora de obra o cualquier otra documentacin que contenga los registros cronolgicos de dicha ejecucin, y los avances de obra realizados. Para tales efectos, la clase y uso de la construccin se definirn por las caractersticas y datos contenidos en la licencia respectiva, en tanto que el rango de niveles variar de acuerdo al avance de construccin manifestado por el contribuyente, o en su defecto, el que se desprenda de la bitcora de obra o cualquier otra documentacin que contenga los registros cronolgicos de dicha ejecucin, definiendo as los datos catastrales conforme a los cuales se calcular el valor de la construccin atendiendo a los metros cuadrados edificados hasta el ltimo da del bimestre inmediato anterior al que se vaya a declarar, aplicando las tablas de valores unitarios de construccin vigentes en el ejercicio fiscal que

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corresponda. A lo anterior, se le adicionar el valor del suelo determinado conforme a las tablas de valores unitarios de suelo vigentes. En relacin con el prrafo anterior, para el caso en que se suspenda o interrumpa el proceso de construccin de la obra respectiva por ms de un bimestre, se deber presentar ante la autoridad fiscal la manifestacin correspondiente debidamente justificada, anexndola a la declaracin que corresponda al bimestre siguiente a aquel en que se presente esta circunstancia y hasta que la misma desaparezca, debiendo dar aviso a dicha autoridad cuando se reanude la ejecucin de la obra, en el bimestre siguiente al en que esto suceda.

ARTCULO 155.- No se pagar el Impuesto Predial por los siguientes inmuebles: I. Los del dominio pblico del Distrito Federal;

II. Los de propiedad de organismos descentralizados de la Administracin Pblica del Distrito Federal, utilizados en las actividades especficas que tengan encomendadas conforme a sus respectivos objetos, exceptuando aquellos que sean utilizados por dichos organismos o por particulares bajo cualquier ttulo, para fines administrativos o propsitos distintos a los de su objeto;

III. Los sujetos al rgimen de dominio pblico de la Federacin, en trminos de la Ley General de Bienes Nacionales;

IV. Los de propiedad de representaciones Diplomticas de Estados Extranjeros acreditadas en el Estado Mexicano, en trminos de la Convencin de Viena sobre Relaciones Diplomticas y, en su caso, de la Convencin de Viena sobre Relaciones Consulares;

V. Los de propiedad de Organismos Internacionales de los que el Estado Mexicano sea parte ubicados en el Distrito Federal, siempre que exista ratificacin por parte del Senado del Convenio Constitutivo correspondiente debidamente publicado en el Diario Oficial de la Federacin, y que en dicho Convenio se prevea la exencin de contribuciones para los pases miembros, y

VI. Se deroga. Anualmente deber solicitarse a la autoridad fiscal la declaratoria de exencin del Impuesto Predial, y acreditar con documentacin actualizada que el inmueble sigue ubicndose en alguno de los supuestos de exencin previstos en el presente artculo.
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G. Ley de Cooperaciones (en su caso).

DE LAS OBRAS QUE PUEDEN REALIZARSE EN COOPERACIN

Art. 1.- Los habitantes del Estado estn obligados a cooperar en los trminos de la Presente Ley, en las obras pblicas de construccin, reconstruccin, pavimentacin y nivelacin de calles; en las de rectificarlas, cerrarlas o embellecerlas; en las de Construccin y reconstruccin de plazas, parques, malecones, avenidas y dems lugares pblicos y en las de dotacin e instalacin de agua potable, alcantarillado, desage y alumbrado pblico. Art. 2.- La construccin y reconstruccin que lleven a cabo el Gobierno del Estado o los Ayuntamientos, en cooperacin con los particulares, de las obras pblicas a que se refiere el Artculo anterior, quedan sujetas a las disposiciones de esta Ley.
DE LOS ORGANISMOS ENCARGADOS DE LA REALIZACIN DE LAS OBRAS

Art. 3.- En cada cabecera municipal funcionarn organismos oficiales con personalidad Jurdica, administrativa y judicial, pero que no podrn dejar de ejercitar las acciones que les Corresponda, desistirse de las intentadas, renunciar trminos y recursos, ni transigir, sin la Autorizacin del Ejecutivo del Estado o los Ayuntamientos en su caso. Art. 4.- Los organismos a que se refiere el Artculo anterior, que se denominarn Juntas de Obras Pblicas, tendrn jurisdiccin en la cabecera municipal en que funcionen y estarn Integradas por representantes del Gobierno del Estado y los Ayuntamientos respectivos y Por representantes de los comerciantes y de los propietarios de predios urbanos. Formar Tambin parte de dichos organismos un ingeniero civil; a falta de ste se designar una Persona apta para el caso. Art. 5.- Las Juntas de Obras Pblicas tendrn las siguientes atribuciones: I.- Realizar las obras a que se refiere el Artculo 1 de esta Ley. II.- Asignar a los particulares los derechos de cooperacin que les corresponde cubrir para Costear las obras. III.- Administrar el fondo cooperativo que se recaude y destine para la realizacin de las Obras. Art.- 6.- Las Juntas de Obras Pblicas rendirn al Ejecutivo del Estado y a los Ayuntamientos respectivos, en los plazos que stos fijen, informes sobre los trabajos y comprobacin de los gastos que se efecten.

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II. III.

Variables del equipamiento y uso de suelo en zonas conurbanas en las que se fundamentar el algoritmo Factores y variables que influyen en la plusvala de la tierra en zonas conurbanas.

El valor de los bienes inmuebles se crea, se mantiene, se modifica y se destruye a travs de cuatro elementos motivados por los cambios constantes del ser humano; que son: 1) 2) 3) 4) Los de necesidad social Los de cambio econmico Los de reglamento poltico Los de fuerza fsica o natural.

El carcter de cada uno de estos elementos es difcil de esclarecerlos por la complejidad que se genera por el constante cambio. Con el propsito de una comprensin, damos algunos argumentos como sigue: 1) Elementos para cubrir necesidades sociales: aumentos de poblacin, aumentos o disminucin de los miembros de las familias, tendencias hacia la educacin y actividades sociales de mejor nivel de vida, tendencia hacia el diseo arquitectnico y otros elementos inspirados en necesidades y deseos del hombre. 2) Factores econmicos: recursos naturales, tendencias comerciales e industriales, tendencias de empleo, etc. 3) Factores polticos: leyes de planificacin, reglamentos de construccin, control de rentas, uso de suelo y todos los que afectan al uso absoluto del bien raz. 4) Factores fsicos: clima, topografa, fertilidad, recursos minerales, recursos de equipamiento urbano, y de control y conservacin del suelo. A) via publica: B) zona: C) zona urbana: D) uso y calidad del predio: E) anlisis a la ley general de asentamientos humanos publicada en el diario de la federacin el 5 de agosto de 1994. F) estudio de mercado G) valor comercial de un terreno H) entorno: I) centros de insumo y de consumo J) infraestructura con que cuenta un terreno

CAPITULO III VARIABLES DEL EQUIPAMIENTO Y USO DE SUELO EN ZONAS URBANAS EN LAS QUE SE FUNDA EL ALGORITMO | El modelo.

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Habr que definir que es lo que esperamos de nuestro modelo, en base a esas ambiciones sern las variables que tendremos que tomar en cuenta, en mi caso solo quiero saber cuando es rentable un inmueble, cuando no, y si lo es en cuanto tiempo recupero mi inversin. Como primer paso debemos tomar un objeto de trabajo, en mi caso he elegido el inmueble ubicado en doctor Velasco numero 129, del cual como primer paso lo valuare con objeto comercial, para eso formulo el siguiente algoritmo.

RECOLECCIN DE INFORMACIN DEL INMUEBLE

INVESTIGACIN EXHAUSTIVA DE COMPARABLES

APLICACIN DE PRECIOS UNITARIOS

ANLISIS DE FACTORES DE COMERCIALIZACIN

AJUSTES (CUERPO DEL AVALU)

CONCLUSIN DEL AVALU (VALOR)

Una vez que ya hemos definido el problema y que sabemos para que queremos nuestro avalu, lo siguiente es definir en que consiste cada parte de nuestro primer algoritmo.

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I. Recoleccin de informacin del inmueble. Se refiere a los datos que podamos reunir del inmueble y que sean de fuentes veraces, puede ser tanto del propietario como de documentos oficiales, entre los datos mas importantes se encuentran: Nombre del propietario Nombre del solicitante Tipo de bien a valuar Rgimen de propiedad Propsito del avalo Fecha de los datos recolectados Niveles del inmueble Localizacin del inmueble Metros cuadrados de construccin Metros cuadrados de terreno Numero de cuenta predial Numero de cuenta de agua Cantidad de reas libres Ubicacin del inmueble Forma geomtrica del inmueble

II. Investigacin exhaustiva de comparables Una vez que ya obtuvimos las caractersticas del inmueble nos ser ms fcil compararlo con algn otro. Para tener un criterio sostenido del precio que debemos aplicar tanto a la construccin como al terreno es importante realizar una investigacin de mercado, que no es otra cosa ms que la bsqueda de inmuebles comparables.

III. Aplicacin de los precios unitarios Una vez que ya tengamos nuestros comparables debemos extraer de estos mismos sus precios unitarios tanto de valor como de tierra como de construccin, para tener un criterio de cuanto le corresponde a la construccin debemos apoyarnos en los precios de tierra que establece el Gobierno del Distrito Federal, as ser mas fcil desglosar el precio de la construccin, sin olvidar premiar el terreno o castigarlo segn sea el caso. IV. Anlisis de los factores de comercializacin. Ahora que hemos aplicado los precios unitarios a el terreno, y antes de aplicrselo a el de construccin debemos de tener en cuenta los factores de comercializacin, que no dependen del uso que dependen del uso del inmueble, sino mas bien de la escasez y gran demanda que existe en esa zona de inmuebles del mismo tipo, cuando hay gran demanda en esa zona se premia con 1.1 como premiacin. V. Cuerpo del avalu

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El cuerpo del avalu es la justificacin de nuestro trabajo como valuadores y tiene una jerarqua mas grande que el mismo calculo fsico, ya que esto es lo que nos hace ser buenos o malos valuadores, en esta parte del trabajo tenemos que mencionar las caractersticas del inmueble, as como el mtodo que se utilizo para valuar, VI. Conclusin del avalu

En esta parte ya casi hemos concluido con avalu, lo nico que hay que mencionar es el valor al que llegamos as, como la fecha del avalu, esto con el fin de sabe a que aos esta referido ya que los valores comerciales cambian constantemente. Debemos considerar que el periodo abarca diez aos y que por lo tanto requeriremos de inmuebles comparables de fechas correspondientes lo que nos hace que dependamos de consulta en hemerotecas, y que al igual los valores unitarios que usare son expresados en trminos de los salarios mnimos en la zona metropolitana, y tambin en dlares americanos ya que si los expresamos en peso mexicano no tendramos que referir a valores que quizs no varen en aos.

CAPITULO I V

IV. FACTORES Y VARIABLES QUE INFLUYEN EN LA PLUSVALA DE LA TIERRA EN ZONAS DE ALTO VALOR I.- Para determinar el Valor Comercial de un terreno en general se toman en consideracin las siguientes bases: a).- Ubicacin: Nombre de calle en la acera orientada, distancia a la esquina ms prxima. Si esta en la esquina, es cabecera de manzana o es manzana completa. b).- Facilidad de Acceso c).- Uso y Calidad del Predio Uso que tiene y el que se le puede dar de acuerdo a su mayor y mejor uso, Calidad en cuanto a potencialidad de ser explotado., etc. d).- Entorno 1.- Vas de Acceso Comunicacin, terrestre (Caminos, Carretera prxima, vas de FFCC., etc.) 2.- Servicios Luz, agua, telfono, etc. 3.- Vecinos Franjas fronterizas Centros comerciales Mercados Calles principales

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Calles secundarias, etc. 4.- Tipos de Vegetacin dominante en la Zona De acuerdo a la zona de ubicacin 5.- Explotacin predominante Del suelo y el subsuelo 6.- Tipo de Riego Temporal Agostadero 7.- Etc.

e).- Centros de Insumo y de Consumo Servicios f).- Infraestructura con que cuenta el terreno Pozo de agua Caminos Cercanos Carretera Va de FC. Con las bases anteriores se determina su mayor y mejor uso a la fecha de determinacin del valor, normndose un criterio de valuacin que es utilizado para determinar un valor en general adems de: 1). La investigacin de mercado en la zona de estudio, formando como base la comercializacin de terrenos similares en la zona, su oferta y demanda. Medios: a.- Investigacin fsica en la zona. b.- Anuncios, Peridicos, Revistas Especializadas para este tipo de predios. c.- Datos obtenidos de archivos para este tipo de terreno. 2).- Se toman todos los datos anteriormente expuestos homologando el predio en estudio por factores de la tierra como son:

a.- Zona. b.- Ubicacin. c.- Frente. d.- Forma. e.- Superficie. f.- Comercializacin.

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FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE TERRENOS URBANOS

ASPECTOS FSICOS

ASPECTOS GUBERNAMENTALES

ASPECTOS SOCIALES

TERRENO URBANO

ASPECTOS ECONMICOS

POTENCIAL DE APROVECHAMIENTO

VALOR COMERCIAL

VALOR DE OPORTUNIDAD

PLUSVALA DE INMUEBLES

Del anlisis a la Ley General de Asentamientos Humanos publicada en el Diario de la Federacin el 5 de agosto de 1994, se aprecian los siguientes factores que inciden en el valor de un inmueble. Artculo 2.- Para los efectos de esta Ley, se entender por:

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(1) V. Conservacin: La accin tendente a mantener el equilibrio ecolgico y preservar el buen estado de la infraestructura, equipamiento, vivienda y servicios urbanos de los centros de poblacin incluyendo sus valores histricos y culturales. (2) VI. Crecimiento: La accin tendente a ordenar y regular la expansin fsica de los centros de poblacin.

(3) IX. Destinos: Los fines pblicos a que se prevea dedicar determinadas zonas o predios de un centro de poblacin. (4) X. Equipamiento urbano: El conjunto de inmuebles, instalaciones construcciones y mobiliario utilizado para prestar a la poblacin los servicios urbanos y desarrollar las actividades econmicas. (5) XII. Infraestructura Urbana: Los sistemas y redes de organizacin y distribucin de bienes y servicios en los centros de poblacin. (6) XIII. Mejoramiento: La accin tendente a ordenar o renovar las zonas de un centro de poblacin de incipiente desarrollo o deteriorada fsica o funcionalmente. (7) XVIII. Servicios Urbanos: Las actividades operativas pblicas prestadas directamente por la autoridad competente o concesionadas para satisfacer necesidades colectivas en los centros de poblacin. (8) XVII. Reservas: Las reas de un centro de poblacin que sern utilizadas para su crecimiento. (9) XIX. Usos: Los fines particulares a que podrn dedicarse determinadas zonas o predios de un centro de poblacin.

El valor de los vienes inmuebles se crea, se mantiene, se modifica y se destruye a travs de cuatro elementos motivados por los cambios constantes del ser humano; que son:

i. Los de necesidad social ii. Los de cambio econmico iii. Los de reglamento jurdico iv. Los de fuerza fsica o general
El carcter de cada una de estos elementos es difcil de esclarecerlos por la complejidad generada por el constante cambio. Y abundamos como sigue: 1- Para las necesidades sociales se menciona el aumento demogrfico, aumento o disminucin de los miembros de las familias, tendencias hacia la educacin y

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actividades sociales de lograr mejor nivel de vida. Tendencia hacia un nivel arquitectnico mejorado y todos los dems deseos. 2- Para los elementos econmicos cabe mencionar los recursos naturales tendencias industriales y comerciales tendencias de empleo para los polticos se considera los generados por la ley de plantacin, reglamentos de construccin, control de rentas, uso de suelo mas todos aquellos que intervienen en el uso absoluto del bien raz. 3- Para los elementos fsicos se considera clima, topografa, fertilidad, recursos minerales, recursos de equipamiento urbano, y de control y conservacin del suelo. A) Via Publica B) Zona C) Zona Urbana D) Uso y calidad del predio E) Anlisis a la ley general de asentamientos humanos F) Estudio de mercado G) Valor comercial de la Tierra H) Entorno I) centros de insumo y consumo J) Infraestructura urbana especifica de predios Principios bsicos que determinan los valores de los bienes inmuebles. 1) Principio de la oferta y la demanda: Este se encuentra afectado por el crecimiento demogrfico, si hay poder de la compra y, a su vez, si hay demanda o escasez de inmuebles. Demanda: socialmente habr siempre demanda, desde la mas pequea a la mas grande econmicamente hablando, y depender de los recursos con que se cuenta para adquirir tal o cual objeto. 2) Principio de cambio: Siempre deber proveerse lo que fue ayer, lo que es hoy y lo que ser maana basndose en el principio de causa y efecto. En las construcciones hay que considerar los ciclos que existen; A) Desarrollo: fraccionamientos nuevos. B) Equilibrio: Colonias establecidas. C) Transformacin: por cambios de usos. En muchas zonas se cambia de un uso determinado a otro con relativa frecuencia. 3) Principio e regresin: Propiedades situadas junto o cerca de vecindades, cantinas, zonas de tolerancia, panteones, etc., tienden a valer menos por las condiciones poco deseables en sus alrededores. 4) Principio de progresin: Una casa econmica en una zona residencial tiende a valer ms por el principio de progresin.

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5) Principio del mejor y mayor uso; Es aquel que al momento de efectuar una apreciacin del valor de un inmueble, producir el ms alto ingreso al terreno y/o construcciones en un periodo determinado.

El ingreso neto no siempre es el dinero, pueden ser tambin satisfacciones personales, lo cual producir valores mayores a los terrenos colindantes. 6) Principio de equilibrio: Es la ley natural que esta gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de productividad que son: A) B) C) D) Mano de obra y materiales de construccin. Administracin. Capital. Terreno.

El valor mximo se obtiene cuando todos estos agentes estn en equilibrio. 7) El principio de la productividad excedente: Este es el ingreso neto que queda despus de que se han pagado los conceptos de manos de obra, administracin y capital, y que tiende a determinar el valor del terreno. Si esta cantidad es mayor de lo que debe permitir el terreno, el excedente deber considerarse como parte del negocio. 8) Principio de competencia: Para cualquier negocio, un excedente de ganancias atrae competencia y esta a su vez, destruye las utilidades exageradas. 9) Clasificacin de la zona: La clasificacin de la zona se hace con base a factores fsicos, sociales, econmicos y polticos, relacionados con el bien valuado, as mismo se deber vislumbrar el posible futuro de la zona y la forma en que esto podra afectar al bien en estudio.

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FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS EDIFICIOS

ASPECTOS FSICOS

ASPECTOS GUBERNAMENTALES

ASPECTOS SOCIALES

EDIFICIO

ASPECTOS ECONMICOS

VNR

POTENCIAL DE APROVECHAMIENTO

VALOR COMERCIAL

VALOR DE CAPITALIZACIN

VALOR DE OPORTUNIDAD

VALOR NETO DE REP. DE PROY.

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CAPITULO V CRITERIOS DE CLASIFICACIN DE LA PLUSVALA

PLUSVALA: Incremento de valor que recibe el inversor en un activo resultado de la diferencia entre el precio de compra. De venta y el precio Es el valor creado por el obrero en el tiempo de trabajo excedente. El inversionista para realizar la construccin hace una inversin inicial en la compra de medios de produccin capital constante y la compra de fuerza de trabajo (capita l variable) es decir, el inversionista convierte su dinero en capital cuando lo invierte para producir. La plusvala se clasifica en: a) Absoluta. b) Relativa. c) Extraordinaria. a) Absoluta. Es la que se obtiene prolongando la duracin del tiempo de trabajo necesario. b) Relativa. Es la que se obtiene con la reduccin de la duracin del tiempo de trabajo, y el aumento del tiempo del trabajo adicional. c) Extraordinaria. Es una variedad de la plusvala relativa, se origina al utilizar maquinaria nueva, equipos tcnicos con el fin de obtener ms produccin.

PRODUCCIN DE PLUSVALA. Para producir plusvala se necesita poner en marcha la construccin y utilizar la fuerza de trabajo, y para que esta se origine se necesita que los medios de produccin estn en manos de los inversionistas y que los obreros estn privados de ellos. El inversionista es quin divide lo que se produce, en que orden, cantidad, y en que forma, es decir, el inversionista le pertenece la fuerza de trabajo y el producto de la fuerza de trabajo. FORMATO RELATIVO A LA RELACIN DE LA PLUSVALA. DM (Mercanca que se denomina proceso de Mercanca Dinero mas una la fuerza de trabajo produccin excedente) Medios de produccin es la plusvala. En conclusin surge la plusvala en virtud de que el valor de la fuerza de trabajo le reproduce al obrero no toda la jornada sino en una parte ella.

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Por ejemplo si en cuatro horas pero el capitalista obliga al trabajador a 8 horas debido a ello el trabajador creo un valor mayor de lo que vale su propia fuerza de trabajo. Con la obtencin de la plusvala los obreros han laborado ms tiempo que el necesario para producir el valor de su fuerza de trabajo, entonces plusvala ser el resultado de la explotacin de los trabajadores por los capitalistas

CAPITULO VI VI. APLICACIN DEL MODELO TERICO.

A. ANLISIS DE SITIO.

Contexto Urbano Colonia Doctores

Lmites: al norte, Dr. Ro de la Loza y Arcos de Beln; al sur, Eje 3 Sur Contreras, al oriente Eje Central y al poniente con la Av. Cuauhtmoc. En 1889, Francisco Lascurin solicit al Ayuntamiento que se le permitiera formar una Colonia en el terreno de su propiedad denominado La Indianilla (en la Memoria de 1850 se llama Indianillas), ubicado al sur de la Garita de Beln. Una gran porcin de terreno fue adquirida por la Compaa de Tranvas para depsito de sus carros. Habindose suspendido la gestin de Lascurin, el expediente correspondiente se extravi. Segn una cronista, una india llamada Mara Clara, quien tena varias propiedades, vendi algunas al padre Domingo Prez Barcia, quien alrededor de 1675 construy una pequea capellana en el rumbo hoy conocido como Indianilla. Lo mismo hicieron las indias Mara Concepcin y Mara Paula, por esta razn con el tiempo le llamaron Indianillas al lugar. En 1885, C. M. Stewart, en nombre de la The Mexican City Propiety Sindicate Limited, present un curso al Ayuntamiento proponiendo hacer el fraccionamiento del referido terreno de La Indianilla. El 26 de diciembre de 1889 se aceptaron las condiciones propuestas. Calles de la Colonia: de norte a sur, algunas de Carmona y Valle, Dr. Lucio y Hroes; de oriente a poniente, Ro de la Loza y Dr. La vista. Oficialmente se le llamo Colonia Hidalgo (antes de la Testamentara de Escandn y de La Indianilla), pero se le conoce como Doctores en virtud de que sus avenidas y calles estn dedicadas a mdicos. Las primeras casas al norte de esta Colonia se construyeron en tiempos del virreinato, aunque en la actualidad ninguna de ellas existe. El Panten del Campo Florido se encontraba hasta lo que hoy es la Avenida Dr. Leopoldo Ro de la Loza en su esquina con Dr. Jos Mara Vrtiz, llamado as en razn de las flores que ah crecan sobre lo que pocos antes fuese un rea pantanosa cegada. El cementerio, cerrado al culto en 1878, fue fundado en 1846 por el sacerdote Pedro Rangel. A partir de 1880, Ramn Guzmn, impulsor del transporte citadino de trenes tirados por mulas, estableci sus patios de reparacin de trenes en los terrenos que se conocen con el nombre de Indianilla, y donde hoy tienen sede la Procuradura de Justicia del D.F y el

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Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal. En 1898 la Mexican Electric Tansway inici el cambi de lneas para la introduccin del sistema de tranvas elctricos denominado troley, servicio que inici el 15 de enero de 1900. Los terrenos de Indianilla continuaron sirviendo de patio y talleres durante aos, al cabo de los cuales se desmantelaron. En 1889, Pedro Serrano inici el fraccionamiento formal de un predio que se iniciaba en Nio Perdido y terminaba poco antes de la Calzada de la Piedad (hoy Avenida Cuauhtmoc). Esta avenida ocupa el trazo de la antigua calzada construida por el virrey Juan de Mendoza y Luna en la primera dcada del siglo XVII para unir a la Ciudad de Mxico con el pueblo de la Piedad, que ocup un rea que corresponde hoy a donde se encuentran el Centro Mdico Nacional, el Parque del Bisbol del IMSS (antiguo parque Delta hoy plaza comercial Delta) y la 8. Delegacin de Polica. Un tramo de esta avenida se llam antiguamente Paseo de la Azanza y comenzaba en la Garita de Beln, a la altura de la hoy Avenida de Chapultepec, siguiendo sobre algunas calles hacia el sur. Se denomin as en memoria del virrey Miguel de Azanza, quien gobern Nueva Espaa de 1798 a 1800. Era prolongacin del Paseo de Bucareli, antes Paseo Nuevo, en 1904, Francisco Lascurin vendi a G. M. Stewart el predio de Indianilla para su notificacin. La Colonia de los doctores se consolid a partir de la construccin del Hospital General de Mxico inaugurado el 5 de febrero de 1905. La construccin del inmueble fue coronacin de esfuerzos del Dr. Eduardo Liceaga quien pugn por sustituir el viejo Hospital de San Andrs, que cerr sus puertas en 1903 y que poco despus fue demolido para construir en su lugar el Palacio de comunicaciones (hoy Museo Nacional de artes) en las calles de Tacuba. El Hospital General fue edificado en 17 hectreas de terreno, en sus 32 pabellones originales se podan atender a mil enfermos. Con el tiempo se le fueron agregando nuevos edificios, en 1937, siendo su director el Dr. Ignacio Chvez, en la Colonia principiaron a construirse los hospitales de especialidades: Cardiologa, Cancerologa, Ortopedia, Pediatra y Nutricin. Al resultar obsoleto el hospital porfiriano, el Gobierno del Presidente Gustavo Daz Ordaz y posteriormente el del Lic. Lus Echeverra se vieron en la necesidad de demolerlo para construir uno nuevo. En donde estuvo por algn tiempo el hospital de la SCOP, exclusivo para empleados de la Secretara de Comunicaciones y Obras Pblicas, la Secretara de Salubridad y Asistencia inici la edificacin de nuevas unidades, que no logr concluir, fue entonces cuando las obras fueron tomadas por el Instituto Mexicano del Seguro Social que hizo nacer el Centro Mdico Nacional, inaugurado el 15 de marzo de 1963, colapsado por los sismos de septiembre de 1985 y reedificado en su mayor parte como Centro Mdico Siglo XXI. A principios del siglo el Hospital Francs inici sus funciones, despus de larga vida, cerr sus puertas en 1975, demolindose poco ms tarde. Hasta los aos sesentas, el barrio de la Indianilla fue famoso entre los noctmbulo por los caldos (de pollo) que ah se vendan hasta entrada la madrugada. Estos caldos forman parte de la fisonoma histrica de la Colonia, con objeto de dar servicio a los conductores de tranvas que a media noche llevaban su armatoste a guardar al depsito situado en el barrio de Indianilla, y para que los conductores que acudan en la madrugada a ese mismo lugar antes de iniciar la primera corrida, se fueron estableciendo los tpicos puestos de consom de pollo, que imprimieron a esa barriada un peculiar aspecto. Tales cenaduras estaban en plena calle, construidas toscamente con paredes de tablas y techo de tejamanil. Fueron hacindose famosas a partir de los aos 20 y ms adelante las visitaban no slo tranviarios sino gente de todos los rumbos de la ciudad y de

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muy diversas condiciones sociales y econmicas. Se volvi costumbre ir a los caldos de Indianilla despus de pasar varias horas en algn cabaret o en una fiesta. Eran servidos en despostillados platos de peltre por un hombre sonriente con delantal que haba sido blanco en lejanos ayeres. Un mostrador a guisa de mesa bancos sin respaldo en los cuales turnaban asiento elegantes y emperifolladas damas de pieles y vestidos largos, y graves caballeros con atuendo de etiqueta, al lado de humildes obreros o borrachines desvelados; cancioneros ofreciendo sus servicios frente a las grades ollas humeantes... Todo esto era el escenario de los populares Caldos de Indianilla. DATOS DE LA ZONA. Habiendo recabado informacin en las cartas de uso de suelo en el ao de 1988 y 1997 contenida en los siguientes planos, se aprecian diferencias en la designacin del uso de suelo, pues en el primero expresa que le corresponde al predio de estudio el uso denominado CS3.5, en tanto que en el segundo se le re-designa por las respectivas autoridades el denominado HC4/25. El cual se considera predominante (vocacin del suelo). Lo anterior queda fundamentado con el fin de tener previstas implicaciones legales posteriores de donaciones o tratamiento que otorga la autoridad al desarrollo o transformacin del uso que se pretenda hacer en el predio en cuestin. Con lo anterior se tiene un antecedente fehaciente de los valores de la tierra y con ello se demuestra la variacin del Precio Unitario del suelo y por lo tanto la transformacin del valor de la tierra, demostrndose en esta forma la plusvala del terreno vinculado a travs del pago predial, por conducto de la respectiva cuenta, bajo las normas establecidas en el cdigo financiero del Distrito Federal y el Manual de Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria as como de Autorizacin y Registro de Personas para Practicar Avaluos.
No. Colonia Poblacin Superficie Densidad Caractersticas Fsicas_3/

_1/
1995

_2/
HA HAB./HA Altura Altura Lote rea Mxima Promedio Promedio Libre Niveles Niveles m2 % 175 16 4 500 30

Doctores

39558

226.24

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DATOS DE 1997.

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DATOS DE 1988

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TENDENCIAS DE CRECIMIENTO Se refiere principalmente, a terrenos ubicados en la periferia de la localidad o cercanos a ella por lo que respecta a nuestro objeto de estudio podemos decir que hubo una poca en la que hubo un gran desarrollo pues se impulso la construccin de la clnica No.. ubicada enfrente del inmueble de estudio el cual impulso un desarrollo tanto en el mbito formal como en el informal, otro aspecto relevante es que cercano a el se encuentran edificios en los que se llevan a cabo actividades muy importantes como las llevadas a cabo en el Supremo Tribunal de Justicia del Distrito Federal. Este anlisis nos proporciona una visin global y a detalle para poder inferir que el predio en cuestin se ubica en una zona en que se puede promover el desarrollo de este tipo de inmueble dndole un valor extra comprobando as su plusvala. INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS EXISTENTES EN LA ZONA ACCESO VIAL: Este rubro es de vital importancia, por lo que se identifica y califica la importancia de la vialidad por lo que respecta al inmueble de estudio cuenta con excelentes vas de comunicacin terrestres ya que se ubica en avenidas como lo es la de Doctor Velasco y . Adems de ubicarse cercano a el varias estaciones del Sistema de Trasporte Colectivo Metro como lo es la estacin del metro Nios Hroes ubicada a tan solo unos pasos del inmueble o estas vas de comunicacin le dan mas valor (plusvala) al inmueble. Debido a que la deseabilidad de una regin urbana depende en forma directa de las alternativas que se tengan para salir y para entrar a ella, por cuestiones de seguridad, imagen, rapidez, funcionalidad, etc. AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO: La disponibilidad de estos servicios resulta tan importante como la vialidad, ya que el costo de introducirlos depende de la distancia a la que se encuentren y a la capacidad que tengan los sistemas instalados existentes, pero en el caso de nuestro objeto de estudio como ya cuenta con ellos no es necesario invertir en ellos a menos que se pretenda dar otro uso, lo cual tambin se toma en cuenta para su valor, ya que el echo de no contar con estos servicios representa otro costo ya sea para instalarlo o por ejemplo si no se contase con alcantarillado podra provocar inundaciones que podran daar el terreno, inmueble o instalaciones del mismo. SUMINISTRO DE ENERGA: Se debe prestar especial atencin a este concepto, e inclusive describir si el suministro es por va area o subterrnea; este rubro es un indicador del nivel socioeconmico de las personas y edificaciones que caracterizan a la zona. RED TELEFNICA: Al igual que en el caso de suministro de energa elctrica, la disponibilidad de lneas telefnicas, es fundamental para identificar el estrato socioeconmico de la regin urbana. Por lo tanto, es necesario verificar e investigar, capacidad y disponibilidad de lneas telefnicas. Conviene recordar que la norma es contar con excedentes de lneas, dentro de un mismo desarrollo habitacional, para cubrir futuras necesidades. EQUIPAMIENTO EXISTENTE: es necesario identificar en los planos base, Los elementos existentes de equipamiento, tales como la educacin y salud, por nivel, comercio, oficinas, servicios recreativos, etc., que permitan proporcionar servicios al desarrollo en proyecto o que lo complementen, de acuerdo al nivel socioeconmico de los futuros usuarios.

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Cuando se trata de la vivienda media residencial, resulta de suma importancia la localizacin de los supermercados, centros comerciales, instituciones bancarias y crediticias, instituciones de educacin bsica, media y superior, privadas y publicas, oficinas, club deportivo privado, instituciones privadas de salud, etc. En cambio, para la vivienda de inters social es mas relevante la informacin sobre escuelas publicas, mercados, transporte pblico, clnicas o instituciones de salud publicas, guarderas, lecheras, etc. ESCURRIMIENTOS NATURALES: Estos escurrimientos pueden afectar al predio tanto por su ubicacin como por su magnitud, porque implica restricciones de carcter federal (Comisin Nacional del Agua), denominado zona federal y, gestiones especiales para su incorporacin al desarrollo o para respetarlas y preservarlas desde el punto de vista del impacto ecolgico. ANLISIS DEL PREDIO (Interior Poligonal): Para esta parte del anlisis, debe contarse con poligonal y altimetria, en la cual se identifiquen las caractersticas topogrficas que influyan en el valor de la tierra o que pudieran afectar el proyecto de desarrollo habitacional de servicios o industria. Es decir aquellas situaciones que visualmente podemos identificar o los aspectos que puedan derivar en la aplicacin de normas federales, estatales o municipales, de acuerdo a los siguientes elementos mnimos, no excluyentes, cuando correspondan al caso: PENDIENTES TOPOGRFICAS: La topografa del terreno generalmente determina la vocacin del mismo, por ejemplo, para la vivienda de inters social, la topografa accidentada impone costos extraordinarios (por movimiento de tierras, configuracin de terceras, construccin de muros de contencin que ello implica, y la elevacin de tanques de regulacin de agua potable), que difcilmente puede pagar dicho nivel de vivienda, no as para la vivienda residencial, en cuyo caso accidentado del terreno sirve para proyectos caprichosos y aprovechamiento de la vista panormica o la arquitectura del paisaje por que existen mrgenes de costas adicionales. Asimismo un terreno con topografa pronunciada tiene implicaciones para las descargas domiciliarias que, en la mayora de los casos, requieren de un tratamiento previo antes de depositarlas en los escurrimientos a cielo abierto a los drenajes fuera del predio. Todo ello tiene un costo adicional para el desarrollo. VEGETACIN EXISTENTE: La vegetacin en un predio requiere de especial atencin, porque no solo existen problemas con la aplicacin de las normas correspondientes como el caso de la tala, sino que implica alteraciones a los microsistemas en trminos de espacio ambiental. La tala de rboles o bosque s trae por consecuencia una alta posibilidad de degradar el medio ambiente, por la erosin o filtracin de aguas no deseadas, as como la contaminacin de los mantos acuferos. En sntesis deben aplicarse y respetar las normas aplicables al predio en materia de conservacin del medio ambiente y control de la contaminacin. Adems el valuador debe ser capas de identificar como puede influir tal circunstancia en el valor de la tierra para su potencial uso en habitacin, servicios, industria u obras de equipamiento urbano como hospitales, centros deportivos, almacenes de autoservicio, cines, etc.

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Es tambin que por ello resulta fundamental realizar una verificacin, de los servicios que se tienen en la zona de influencia a ala regin urbana donde se encuentra el inmueble en estudio e inclusive si hay condiciones consultar a la autoridad correspondiente a afecto de que nos orienten sobre la fuente disponible y la capacidad de servicios que hay o se tienen proyectados en la zona. En su caso identificar obras de cabeza: pozos lneas de conduccin, tanques de regulacin, emisores, planta de tratamiento de aguas residuales, etc., que tributen plusvala a la zona catastral.

B. PREMISAS DE ESTUDIO. Despus de muchos aos con mercados financieros inciertos, volatilidad en las tasas de inters y con instrumentos que garantizaban altas tasas sin tener riesgo alguno como los Cetes, Bondes o fondos de renta fija etc., los inversionistas se encontraban apticos al invertir en propiedades inmobiliarias.

Al da de hoy el efecto se esta revirtiendo ya que todos los instrumentos mencionados con anterioridad han bajado su rentabilidad, y hoy invertir en bienes inmuebles es nuevamente una buena opcin. Sin embargo le recomiendo que antes de comprar algn bien tome en cuenta estos puntos de vista: Si compra por necesidad tiene que evaluar las siguientes premisas: Ubicacin Presupuesto Requerimientos Solidez de la empresa constructora Solidez de la empresa comercializadora Valor por metro cuadrado Crdito hipotecario Plazo requerido

Si compra por invertir: Ubicacin Presupuesto

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 Solidez de la empresa constructora y promotora Solidez de la empresa comercializadora Tiempo de entrega Valor por metro cuadrado Plazo para el pago del enganche Descuento por anticipado (a la firma del contrato privado de compraventa Plusvala garantizada a la entrega del inmueble Tasa de retorno Valor de rentas Demanda en la zona por productos similares (nichos de mercado) rentas y ventas

Si usted quiere comprar un bien inmueble habitacional para poder rentarlo en un futuro sin necesidad de descapitalizarse en un corto plazo, el mejor negocio para usted y para la empresa constructora del inmueble es la pre-venta ya que usted fija un precio y condiciones de venta en planos o maqueta y empieza a ganar plusvala, ya que la empresa comercializadora realiza una estrategia por la que cada numero de ventas tendr un incremento determinado del precio, por lo tanto usted tendr una plusvala garantizada. Es importante que antes de comprar tenga la certeza de: 1) Fijar precio 2) Ganar desde el momento que firme contrato 3) No se descapitalizar y producir el remanente de la operacin en el tiempo de la obra 4) Pactar un descuento si la operacin es al 100% al momento de la firma de contrato 5) Obtendr un bien que generar plusvala 6) Tendr una inversin y podr contar con liquidez en un plazo no mayor a tres meses. 7) Obtendr un rendimiento anual de alrededor del 12% sin contar la plusvala del inmueble sobre capital.

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Consideraciones

Es de vital importancia constatar que la empresa promotora y constructora tenga un respaldo econmico para financiar la obra as como el respaldo tecnolgico para soportar y cumplir sus compromisos, por ello no se tiente el corazn de pedir referencia y conocer el currculo de la misma, as como pedir informes de ellos con clientes, bancos, instituciones financieras etc. No siempre la empresa comercializadora es suficiente aval del constructor por lo que se sugiere que se investigue al promotor y al constructor y no tanto al comercializador ya que l solo le va decir lo que el constructor le informa y finalmente tendr que solucionar cualquier problema con quien usted firma el contrato. Las pre-ventas, de ser el mejor negocio para todos, han sido satanizados por algunos seudopromotores inmobiliarios que slo estn lucrando con el patrimonio familiar sin importarles trascender con la honestidad y as consolidar un prestigio que slo pocos pueden ofrecer hoy en da. Es importante sealar que por la sobreoferta que ha existido en el mercado inmobiliario de Mxico desde la crisis del 95, los precios han estado deprimidos, pero ante la baja de las tasas de inters muchos inversionistas estn interesados en adquirir propiedades, y la misma baja de tasas de inters esta haciendo posible que se reactive el crdito hipotecario por lo que la demanda de bienes y races puede aumentar mucho hacindolos subir de precio despus de 6 aos de letargo. Cabe mencionar que la nueva ley de sociedades de inversin va a generar la creacin de fondos de inversin inmobiliarios que pudieran ser en el futuro grandes inversionistas institucionales que estaran incrementando la demanda. Tambin la reciente creacin de la Sociedad Hipotecaria Nacional como Institucin Financiera de desarrollo permitir la bursatilizacin de hipotecas, dejando libres ms recursos de la banca para nuevos crditos hipotecarios. Qu es la Plusvala en un cambio de normativas? La plusvala puede ser aquel valor agregado que obtiene un predio, motivado por la definicin de nuevas normas de ocupacin del territorio, por la construccin de infraestructura o por el cambio de normatividad existente en cualquier sector de la zona urbana, suburbana o rural, que pueda convertirse en valor efectivo para un propietario. Actualmente, se est planificando un Plan de Ordenamiento Territorial (POT) por parte de la Municipalidad de Guatemala, el cual pretende ordenar el uso del suelo, establecer nuevos sectores de desarrollo, modificar los ndices de aprovechamiento del suelo, y entre otras cosas, tratar de generar acciones de plusvala, mediante un cambio en la clasificacin del suelo, que permita dar un buen uso y ms rentable a un inmueble. Entonces, la PLUSVALA podra calcularse mediante la siguiente operacin: 1) Calcular el valor comercial del valor del inmueble antes de la aprobacin del POT y 2) calcular el nuevo valor comercial que haya alcanzado el predio despus de un mejor

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aprovechamiento, a partir de la nueva normativa, despus de un perodo de la entrada en vigencia del POT. La diferencia entre los dos valores ser la PLUSVALA con que se est beneficiando el propietario. Estos valores (antes y despus) pueden calcularse utilizando varios mtodos vala torios, entre ellos el de Comparacin o Mercado, Capitalizacin de la Renta, Costo de Reposicin o Residual. Cmo se puede determinar la PLUSVALA: En el caso del POT, se espera que se genere la plusvala por un mayor aprovechamiento del suelo, o sea el incremento de metros cuadrados edificables adicionales que pueda tener el predio. Luego se multiplica esta cantidad por el valor de repercusin (valor comercial por metro cuadrado de construccin, antes de la accin generadora). El resultado corresponde al valor de la Plusvala en Quetzales por metro cuadrado de construccin. Por ejemplo: supongamos un predio de 200m2, donde existe una construccin de 60 m2, a un valor de construccin de Q2 mil 500 por m2. El valor de repercusin es: Q2 mil 500 x 60 m2= Q150,000 dividido entre el rea del terreno = Q150 mil 000/200 = Q750 por m2. Suponiendo que despus del POT, se autorizaran agregarle 20m2 ms de construccin o sea 60 + 20 m2, = 80 m2. Entonces el nuevo valor ser: Q2 mil 500 x 80 m2 = Q250 mil 000, dividido entre el rea del mismo terreno = Q250 mil 000/200 = Q1,250. La PLUSVALA ser la diferencia: Q1 mil 250 menos Q750 = Q500 por metro cuadrado de terreno.

Modelo del costo: el modelo del costo es el tratamiento de la Propiedad, Planta y

Equipo: la Inversin en Propiedad debe ser medida al costo depreciado (menos cualquier prdida acumulada por deterioro). La empresa que escoge el modelo del costo debe revelar el valor justo de su Inversin en Propiedad. El costo de la Inversin en Propiedad pueda ser medido confiablemente la empresa necesita evaluar el grado de certeza unido al flujo de beneficios econmicos futuros sobre la base de la evidencia disponible a la fecha del reconocimiento inicial. El segundo criterio de reconocimiento generalmente es la transaccin de intercambio evidencia la compra del activo identificando su costo. Para dejar ms claro el punto anterior debemos conocer el significado de los siguientes conceptos: Costo: Es el monto de efectivo o equivalentes pagados o el valor justo de otro tipo de remuneracin dados para adquirir un activo en la fecha de adquisicin o de construccin. Inversin en Propiedad: es la propiedad (terreno o edificio, o parte de un edificio o ambos) mantenida (por el propietario o por el arrendatario bajo un arrendamiento financiero), para obtener rentas o para plusvala de capital o para ambas, ms que para: a. Su uso en la produccin u oferta de bienes o servicios o para propsitos administrativos. b. Su venta en el giro ordinario del negocio.

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La Inversin en Propiedad es mantenida para obtener rentas o para plusvala de capital o ambas. Por tanto, una Inversin en Propiedad genera flujos de efectivo muy independientemente de los otros activos mantenidos por una empresa. Eso hace la distincin entre Inversin en Propiedad de la propiedad ocupada por el propietario. La produccin u oferta de bienes o servicios (o el uso de la propiedad para propsitos administrativos) genera flujos de efectivo que son atribuibles no solo a la propiedad, sino tambin a otros activos usados en la produccin o en el proceso de oferta. Luego del reconocimiento inicial, la empresa que escoge el modelo del costo debe medir todas sus inversiones en propiedad usando el tratamiento por punto de referencia es decir, al costo menos cualquier depreciacin acumulada y cualquier prdida por deterioro acumulada. Medicin inicial 1. Una Inversin en Propiedad deber ser medida inicialmente por su costo. Los costos de la transaccin deben ser incluidos en la medicin inicial. 2. El costo de la compra de una Inversin en Propiedad comprende su precio de compra y cualquier gasto atribuible directamente. Los gastos atribuibles directamente incluyen por ejemplo, los honorarios profesionales por servicios legales, los impuestos a la transferencia de propiedad y otros costos de las transacciones. 3. El costo de una Inversin en Propiedad, construida por la misma empresa, es su costo a la fecha cuando la construccin o su desarrollo estn completos. Hasta esa fecha, la empresa lo aplicar a la, Propiedad, Planta y Equipo. A esa fecha, la propiedad se convierte en Inversin en Propiedad y se aplica entonces este. 4. El costo de una Inversin en Propiedad no se incrementa por los costos de puesta en funcionamiento inicial (a menos que ellos sean necesarios para terminar de poner la propiedad en condicin de operar), ni por prdidas incurridas en la operacin inicial, incurridas antes de que la Inversin en Propiedad alcance el nivel planeado de ocupacin, ni los montos anormales de materiales gastados, o de trabajo u otros recursos incurridos al construir o desarrollar la propiedad. 5. Si se difiere el pago de una Inversin en Propiedad, su costo es el precio de efectivo equivalente. La diferencia entre este monto y los pagos totales se reconoce como un gasto de intereses durante el perodo del crdito.

Informacin Adicional Adems de la revelacin requerida una empresa que aplique el modelo del costo tambin debe revelar: a. b. c. El mtodo de depreciacin utilizado. Las vidas tiles o las tasas de depreciacin usadas. El monto llevado bruto y la depreciacin acumulada (agregada con las prdidas por deterioro acumuladas) al inicio y al fin del perodo.

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d.

Una conciliacin del monto llevado de la Inversin en Propiedad al inicio y al fin del perodo mostrando lo siguiente (no se requiere informacin comparativa): a. Adiciones, revelando por separado aquellas adiciones resultantes de adquisiciones y aquellas resultantes de erogaciones posteriores capitalizables. Las adiciones resultantes de adquisiciones a travs de combinaciones de negocios. La disposicin hecha de alguna otra forma. La depreciacin. El monto de prdidas por deterioro reconocidas y el monto de prdidas por deterioro reversadas durante el perodo bajo la NIC 36, Deterioro de activos. Las diferencias netas por cambios monetarios que surgen por reexpresin de los estados financieros de una entidad extranjera. Las transferencias de y hacia inventarios y propiedad ocupada por su dueo. Otros movimientos.

i. ii. iii. iv. v. vi. vii.

Cuando la clasificacin es difcil, el criterio desarrollado por la empresa para distinguir la Inversin en Propiedad, de la propiedad ocupada por su dueo, y de la propiedad mantenida para la venta en el giro ordinario de los negocios.

Gastos posteriores Los gastos posteriores en relacin con una Inversin en Propiedad que ya ha sido reconocida, deben ser aadidos al monto llevado de la Inversin en Propiedad cuando es probable que beneficios econmicos futuros, los gastos posteriores para restaurar los beneficios econmicos futuros por encima del nivel de desempeo originalmente evaluado de la Inversin en Propiedad existente, vayan a fluir hacia la empresa. Para los gastos incurridos posteriormente a la adquisicin de una Inversin en Propiedad, depende de las circunstancias que se han tomado en cuenta en la medicin y reconocimiento iniciales de la inversin relacionada. Por ejemplo, cuando el monto llevado de una Inversin en Propiedad ya ha tomado en cuenta una prdida en beneficios econmicos futuros esperados del activo, son capitalizados. Ese tambin es el caso cuando el precio de compra de un activo refleja la obligacin de la empresa de incurrir en gastos que son necesarios a futuro, para volver a funcionar el activo. Un ejemplo de esto es la adquisicin de un edificio que requiere renovacin. En tales circunstancias, el gasto posterior es sumado al valor llevado.

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Transferencias Cuando una empresa usa el modelo del costo, las transferencias entre Inversin en Propiedad, propiedad ocupada por el dueo, e inventarios, no cambian el valor llevado de la propiedad transferida y no cambian el costo de esa propiedad para propsitos de medicin o revelacin. Las transferencias de una Inversin en Propiedad, deben hacerse solo cuando hay un cambio de uso, evidenciado por: a. El comienzo de su ocupacin por su propietario, por una transferencia de Inversin en Propiedad a propiedad ocupada por su dueo. b. El comienzo del desarrollo con miras a su venta, por una transferencia de Inversin en Propiedad a inventarios. c. La finalizacin de su ocupacin por su dueo, para ser transferida de propiedad ocupada por su dueo a Inversin en Propiedad. d. El comienzo de un arrendamiento operativo otorgado a otro, para una transferencia de inventarios a Inversin en Propiedad. e. El fin de la construccin o el desarrollo para una transferencia de propiedad en curso de construccin o desarrollo a una Inversin en Propiedad Ciertas propiedades incluyen una porcin que se mantiene con el fin de obtener rentas o para plusvala de capital y otra porcin que se mantiene para su uso en la produccin u oferta de bienes o servicios o para propsitos administrativos. Si estas porciones pudieran ser vendidas por separado (o arrendadas de forma separada bajo un arrendamiento financiero), Si las porciones no pudieran ser vendidas por separado, la propiedad es Inversin en Propiedad solo si una porcin insignificante es mantenida para su uso en la produccin u oferta de bienes o servicios o para propsitos administrativos. Es probable que los beneficios econmicos futuros que estn asociados con la Inversin en Propiedad fluirn hacia la empresa. Tomando en cuenta la ley de la materia que dice: nada se pierde y nada se crea solo se transforma, lo mismo sucede con los bienes inmuebles, cuando estos cumplen el propsito para los que fueron proyectados, durante su ciclo de vida til. Es el caso que nos ocupa con respecto a la transformacin de un inmueble con vida til concluida, construida en los aos treinta de acuerdo al contexto urbano y normatividad de esa poca. poca en la que no se consideraba necesario u obligado reas de estacionamiento, as como reas libres de ventilacin, iluminacin y circulacin. De acuerdo a lo anterior, a esta fecha dichos inmuebles no cumplen con las condiciones adecuadas al uso que les corresponde, as como a la categora con respecto a otros inmuebles de reciente construccin. Por tal razn, estos inmuebles de los aos treinta, a esta fecha no presentan la misma fluidez de compra - venta y renta, comparado con los inmuebles actuales (departamentos nuevos), por lo que la oferta cada da es mayor dentro de un mercado abierto y competitivo. Con este tipo de mercado, concluimos que un inmueble en estas condiciones no redita las mismas ganancias econmicas, comparado con un inmueble de proyecto reciente. Y como todo inversionista en " bienes races " su objetivo principal es alcanzar la mayor plusvala de un bien inmueble, para esto le es de gran importancia conocer los

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factores que originan y cambian el valor de los "bienes races " para tomar una firme decisin de inversin. Es aqu donde el ingeniero y perito valuador de inmuebles, desempea un papel importante al asesorar al inversionista, mediante nmeros reales de capital de inversin, capital de recuperacin y capital redituable, a corto, mediano o largo plazo. Para cumplir con el objetivo de asesoramiento, el ingeniero tiene que realizar el estudio con tica profesional, misma que se logra a travs de un orden de trabajo, y que es el siguiente. a).- investigacin de los documentos del inmueble. b).- identificacin de la propiedad.
DETERMINACIN DEL VALOR DE MERCADO ACTUAL

Para estimar el valor de mercado del inmueble a esta fecha, en las condiciones generales en que se encuentra el mismo, se realizo en base a un anlisis de inmuebles lo ms similares al del presente estudio. 1.- Informacin de mercado inmobiliario (inmuebles viejos)
Caso 1 2 3 4 5 6 Ubicacin Calle JUAN ANTONIO DE LA FUENTE DR. DURAN DR. LUCIO MANUEL CABALLERO DR. ERAZO DR. ERAZO Nmero Ext. 10 Inter. 12 Col. Nominal OBRERA DOCTORES DOCTORES OBRERA DOCTORES DOCTORES Inmueble Depto. Condom. Depto. Condom. Depto. Condom. Depto. Condom. Depto. Condom. Depto. Condom. Promociona CENTURY 21 CENTURY 21 KASA B. R. LOMELI B. R. IVONNE PROPIETARIO Fuente Telfono 52 55 43 94 55 14 30 87 52 94 51 27 25 81 03 60 56 56 90 65 Cel. 2896 1078

54 88 120

1 8

Anlisis natural de mercado inmuebles similares:

caso Precio de Venta $ 650,000.0 750,000.0 850,000.0 500,000.0 450,000.0 500,000.0 m2. Const. 85.0 91.0 110.0 67.0 78.0 85.0 m2. P. U. $/m2. Edad Aos 50.00 40.00 40.00 47.00 40.00 60.00 SalaComedor 1 1 1 1 1 1 Otras consideraciones a las ofertas Cocina 1 1 1 1 1 1 Reca. 3 3 4 3 3 3 Bao 1 1 1 1 1 1 Estanc. 0 0 0 0 0 0

1 2 3 4 5 6 7

Terreno Construc. 30.0 7,647.1 33.0 8,241.8 40.0 7,727.3 24.0 7,462.7 28.0 5,769.2 31.0 5,882.4 $ 7,121.73

Promedio :

67

Anlisis y justificacin de los factores empleados en la comparacin de inmuebles similares:

P. U. $/m2. Construc. 7,647.06 8,241.76 7,727.27 7,462.69 5,769.23 5,882.35 C.U.S. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Caso 1 2 3 4 5 6 7

Factores de Comparacin utilizados F Edad 0.85 0.70 0.70 0.81 0.70 1.00 Fzo. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Fub. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Ffre. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 FSup. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 FCon. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Factor Valor Neto Resul. Cons. $/m2. 0.85 6,500.00 0.70 5,769.23 0.70 5,409.09 0.81 6,044.78 0.70 4,038.46 1.00 5,882.35

Valor Promedio Resultante:

5,607.32

Resultado del anlisis del mercado inmobiliario: $/m2. De construccin, como resultado natural de las investigaciones: $/m2. De construccin, empleando los factores de homologacin:

$ 7, 121. 73 $ 5, 607. 32

Resultado del enfoque de comparacin de mercado:

Usorango
Clase

Edad
Aos

Vida. P.
Aos

Vida til
Remanente

m2. Total de
construccin

P. U. Const.
$/m2. Aplicado

Valor total
del inmueble

H-05-2

70

60

Concluida

1,097.00

5,607.32

6,151,228.63

VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE:

6,151,228.63

DETERMINACIN DEL VALOR DE MERCADO ACTUAL (NUEVO)

Ahora calculemos el valor del inmueble, considerando las construcciones como nuevas. Para este caso, se procedi a la investigacin de mercado de inmuebles de construccin reciente, obteniendo el siguiente resultado. 2.- Informacin de mercado inmobiliario (inmuebles nuevos):
Caso Calle 1 2 3 4 5 6 7 DR. GARCA DIEGO BOLVAR LUCAS ALAMAN DR. CLAUDIO BERNARD DR. JIMNEZ MARCELINO DVALOS ENRIQUE GRANADOS Ubicacin Nmero Ext. 160 Inter. Col. Nominal DOCTORES OBRERA OBRERA DOCTORES DOCTORES ALGARIN ALGARIN Depto. Condom. Depto. Condom. Depto. Condom. Depto. Condom. Depto. Condom. Depto. Condom. Depto. Condom. DIM B. R. OLGA RAMREZ FARO B. R. OVIEDO PROM. TREVINE B. R. MORADA B. R. PORRAS B. R. Inmueble Promociona Fuente Telfono 55 96 56 05 Cel. 5106 8569 10 54 16 16 50 20 64 64 55 14 30 87 27 89 38 82 26 14 32 88

33 34 112

20

68

Anlisis natural de mercado inmuebles similares:

caso Precio de Venta $ 1 2 3 4 5 6 7 630,000.0 1,250,000.0 520,000.0 1,474,000.0 560,000.0 530,000.0 675,000.00 m2. Const. 53.0 115.0 56.0 125.0 52.0 55.0 55.0 m2. Terreno 21.0 46.0 22.0 50.0 21.0 22.0 22.0 Promedio : P. U. $/m2. Construc. 11,886.8 10,869.6 9,285.7 11,792.0 10,769.2 9,636.4 12,272.7 $ 10,930.34 Edad Aos 1 2 2 3 5 5 1 SalaComedor 1 1 1 1 1 1 1 Otras consideraciones a las ofertas Cocina 1 1 1 1 1 1 1 Reca. 3 3 4 3 3 3 2 Bao 1 3 2 3 2 2 2 Estac. 1 1 1 1 1 1 1

Anlisis y justificacin de los factores empleados en la comparacin de inmuebles similares:

Caso 1 2 3 4 5 6 7 P. U. $/m2. Construc. 11,886.79 10,869.57 9,285.71 11,792.00 10,769.23 9,636.36 12,272.73 Factores de Comparacin utilizados F Edad Fzo. Fub. Ffre. FSup. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.03 1.00 1.00 1.00 1.00 1.03 1.00 1.00 1.00 1.00 1.04 1.00 1.00 1.00 1.00 1.06 1.00 1.00 1.00 1.00 1.06 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Factor Valor Neto Resul. Cons. $/m2. 1.00 11,886.79 1.03 11,195.65 1.03 9,564.29 1.04 12,263.68 1.06 11,415.38 1.06 10,214.55 1.00 12,272.73 11,259.01

C.U.S. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

FCon. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Valor Promedio Resultante:

Resultado del anlisis del mercado inmobiliario: $/m2. De construccin, como resultado natural de las investigaciones: $/m2. De construccin, empleando los factores de homologacin: Resultado del enfoque de comparacin de mercado:
Usorango Clase H-05-3 Edad Aos 1 Vida. P. Aos 70 Vida til m2. Total de P. U. Const. $/m2. Aplicado 11,259.01 Valor total del inmueble 12,351,133.61

$ 10,930.34 $ 11,259.01

Remanente construccin 70 1,097.00

Valor de Mercado del Inmueble:

12,351,133.61

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RESUMEN DE VALORES

Valor de mercado del inmueble en las condiciones actuales (viejo): Valor de mercado del inmueble considerndolo como nuevo: Diferencia:

$ 6, 151, 228.63 $12, 351, 133. 61 $ 6, 199,904. 98

Estos valores de mercado obtenidos, serian reales considerando que la operacin de compra-venta se realizara el da de hoy; pero la experiencia del mercado inmobiliario nos indica otros factores, como son el factor de comercializacin y factor de tiempo, por lo que estos valores tienden a moverse, dependiendo de las caractersticas generales y estado de conservacin que presente cada inmueble. Por lo que se obtiene el siguiente resultado.
Valor de oferta del inmueble 6,151,228.63 12,351,133.61 Uso - rango Clase H-05-2 H-05-3 Edad Factor de aos Comercializa. 70 0.85 1 1 Factor de tiempo 0.85 0.95 Fact. Resul. 0.72 0.95 Valor final estimado de Comercializacin 4,444,262.69 11,733,576.93

Diferencia :

7,289,314.24

De acuerdo al valor de mercado obtenido en cada caso, observamos la conveniencia de transformar un inmueble viejo a uno nuevo. No sin antes analizar la factibilidad de desarrollo.
ANLISIS DE FACTIBILIDAD DE DESARROLLO

El anlisis se hace de acuerdo a las normas de zonificacin y ordenacin generales vigentes para el Distrito Federal y normas de ordenacin para las Delegaciones. En la zonificacin se determina el nmero de niveles permitidos y el porcentaje del rea libre con relacin al rea del terreno. De acuerdo a estas normas, para el predio que nos ocupa, tenemos un uso de zonificacin (uso de suelo) permitido de: hc 4/25 hc 4/25; zonas en las que nos permiten construir edificios en cuatro niveles con un mnimo de 25 % de rea libre, con relacin al rea del terreno. Dichos edificios pueden tener el uso de viviendas con comercio, consultorios, oficinas y talleres en planta baja. Una vez obtenido el uso de suelo permitido (hc 4/25), el siguiente paso es calcular la cantidad de metros cuadrados (m2.) de construccin permitidos a edificar en el predio del presente estudio, cuya rea es de 572.00 m2. Y tenemos el siguiente anlisis:

70

Cuadro de anlisis general:

Uso HC 4/25 Nmero De rea Niveles libre % 4 25.00 Construccin. permitida por Nivel (m2.) 429.00 rea libre en planta baja 143.00 Construccin permitida Total (m2.) 1,716.00

Caractersticas generales del predio Intermedio rectangular.

M2. de terreno 572.00

De lo anterior, sabemos que los 1,716.00 m2. De construccin son en forma general, por lo que es necesario desglosar las diferentes reas de ocupacin, de acuerdo a un proyecto adecuado a la funcin del uso que le corresponde, y de la categora actual de la zona al que pertenece. Por lo que se procedi al estudio de un posible proyecto, considerando las reas necesarias, como son; escaleras y vestbulos de acceso, reas privativas (departamentos), rea de estacionamiento, reas de circulacin de estacionamiento y cuarto del conserje, obteniendo el siguiente resultado:
Descripcin general de Espacios de ocupacin ESCALERAS Y VESTBULO DEPARTAMENTOS ESTACIONAMIENTO CONSERJERA CIRCULACIONES ESTAC. Unidades estimadas m2. Const. 1er. Nivel M2. Const. 2 nivel m2. Const. 3er. Nivel m2. Const. 4 Nivel Construccin Total en m2.

2 reas 6 por nivel 18 (1/Depto) 1 en 1er.Nivel 1 General

32.00 0.00 216.00 35.00 146.00 429.00

33.00 396.00 0.00 0.00 0.00 429.00

33.00 396.00 0.00 0.00 0.00 429.00

33.00 396.00 0.00 0.00 0.00 429.00

131.00 1,188.00 216.00 35.00 146.00 1,716.00

En base a este estudio, observamos que existe una diferencia favorable de construccin de 91.00 m2. Con respecto al estado actual del inmueble y la factibilidad de desarrollo. Con esto se concluye una vez ms, que este inmueble con vida concluida mejorara su plusvala, desarrollando un nuevo edificio. De acuerdo a la conclusin firme, el siguiente paso es hacer un estudio del capital de inversin para poder finalizar con el objetivo. Requisitos para poder transformar un inmueble viejo a uno nuevo: 1.- licencia de demolicin. 2.- uso de suelo para saber el nmero de metros a construir. 3.- obtencin de licencia de construccin. 4.- calculo de inversin por metro cuadro de construccin. 5.- tiempo estimado de construccin. 6.- tiempo estimado de ventas (corto plazo). 7.- intereses financieros.

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A continuacin se presentan las graficas que representan el comportamiento de los valores en funcin de las superficies, tanto para inmuebles denominados viejos y nuevos para mejor comprensin del enfoque de nuestro "estudio"

INMUEBLES NUEVOS
1600000 1400000 1200000

VALORES

1000000 800000 600000 400000 200000 0 52 53 55 55 56 115 125 SUPERFICIES SUPERFIICES VS VALORES

INMUEBLES VIEJOS
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 67 78 85 85 91 110 SUPERFICIES

VALORES

SUPERFICIES VS VALORES

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Descripcin fotogrfica de comparables de mercado

Dr. Erazo No. 88

Dr. Erazo No. 120

73

Enrique Granados

No: 12

Dr. Jimnez No. 112

Dr. Garca Diego No.160

74

Lucas Alaman No. 33

Manuel Caballero No.54

75

Dr. Claudio Bernard No. 34

A) RATIFICACIN DE LA PROBLEMTICA SOCIOECONMICA Como se expreso en paginas anteriores en resumen el inmueble sujeto a estudio se trata de que fue construido tanto social como tcnica-mente para satisfacer la demanda de vivienda aproximadamente del ao de 1930 y esta constituido por diecinueve habitaciones de aproximadamente 50.00 m2 cada uno, amen de la buena ubicacin cuenta con los elementos y servicios mnimos indispensables. Dicho inmueble ha sido afectado principalmente por los dos grandes terremotos de los ltimos 50 aos que ha sufrido la ciudad de Mxico (1957-1985), aunado a esto el nulo mantenimiento que el acelerado proceso de deterioro es debido a que tuvo el rgimen de renta congelada. Como producto de esta situacin los 19 ocupantes se han organizado para promover con el apoyo del Instituto Nacional de la Viviendadel Gobierno del D.F. (INVI) la adquisicin mediante el procedimiento de expropiacin concertada a efecto de desarrollar un programa de sustitucin de vivienda, es decir la demolicin del actual vieja edificacin pues adems a la fecha se encuentra en un alto riesgo estructural.

B) CARACTERSTICAS FSICAS DEL EDIFICIO OBJETO Es de vital importancia la situacin jurdica de la propiedad, pues tiene deficiencias testamentarias, motivo por el cual los ocupantes no se han sujetado a pago de las rentas al dueo. No obstante que cuenta con servicios urbanos por razn del prrafo anterior tambin son deficientes como es asolve de drenaje, instalacin elctrica obsoleta e irregular, suministro de agua instalacin hidrulica, sanitaria i ineficiente. Cada vivienda cuenta con sala-comedor, cocina y bao, en su mayora ya presentan condiciones deprimentes en sus acabados, por las mismas especificaciones por la poca en que se construyo es decir, es edificacin a base de muros de carga que no cuenta con
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estructura resistente, sea castillos, dalas de cerramiento, las losas de pisos y azoteas son simplemente apoyadas y dbiles seriamente interperizadas en su refuerzo de fierro , por lo tanto estn flechadas, es decir colgadas, para sustentar lo anterior se anexa el reporte fotogrfico correspondiente. D) GESTIN DE MEJORA DE LA VIVIENDA Habindose generado la iniciativa de los interesados actualmente se esta efectuando la gestin correspondiente para obtener la aprobacin y el financiamiento para la adquisicin del inmueble constituyendo para la realizacin de las distintas actividades administrativas entre ellas los estudios y proyecto del nuevo conjunto habitacional, as como el financiamiento propio para edificacin y diversos gastos complementarios que entre otros son supervisin de obra. Laboratorios, electrificacin del nuevo conjunto, derechos de conexin de agua y drenaje, de escrituracin, etc., por otro lado ante las dependencias correspondientes tambin los interesados estn gestionando el alineamiento y numero oficial, certificado de zonificacin de uso de suelo, libertad de gravmenes, constancia de no adeudos fiscales y antecedentes regstrales de la propiedad del inmueble. E) ETAPAS DEL PROCESO I Escrituracin y fideicomiso II Reubicacin de las familias ocupantes y demolicin rpida de la construccin. III Elaboracin de los estudios y proyectos como son: Levantamiento topogrfico Mecnica de suelos Prototipo arquitectnico que resulta en conjunto Proyecto estructural Instalaciones hidrulicas, sanitarias, elctricas y de gas Acabados, albailera, carpintera, paileria, catlogos de conceptos y presupuesto base, todos ellos revisados, autorizados y firmados por el director responsable de obra (D.R.O.).

Dadas las caractersticas de las personas ocupantes, por tratarse de bajos recursos este inmueble presenta la imposibilidad de promover ante un crdito ante una institucin bancaria

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Planta arquitectnica del departamento (actualmente)

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Planta baja del edificio

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Primer nivel del edificio

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Segundo nivel del edificio

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FACHADA PRINCIPAL DEL EDIFICIO OBJETO DR. VELASCO No. 129

PASILLO DE ACCESO AL DEPARTAMENTO No.10

ACTUAL ACCESO EN PLANTA BAJA DEL EDIFICIO OBJETO

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PROPUESTA PROVISIONAL ARQUITECTNICA DEL NUEVO PROYECTO

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Anlisis del proyecto Por las anteriores especificaciones para el proyecto se considera apropiado y viable legalmente una construccin clase tres (tipo mediana calidad), en cuatro niveles, y se presenta el siguiente desglose de las partidas as como un programa de Obra.
Superficie del desarrollo 1716.000 m2 Partida Cimentacin Estructura de Concreto Albailera Instalacin Hidrulica Instalacin Sanitaria Instalacin Elctrica Instalacin para Gas Acabados Interiores Acabados Exteriores Accesos Cancelara Mobiliario Fijo Guarda Total VRN $1,014,193.39 $1,670,738.28 $1,039,639.66 $131,511.30 $150,965.64 $94,937.15 $50,581.27 $1,373,476.04 $543,943.20 $272,360.69 $301,153.10 $700,356.06 $437,333.45 $7,781,733.96 P.U. Segn fuente bimsa reports $4,534.81 % 13.03% 21.47% 13.36% 1.69% 1.94% 1.22% 0.65% 17.65% 6.99% 3.50% 3.87% 9.00% 5.62% 99.99% Capital requerible $7,781,733.96 Duracin de la partida en meses 1.5 2.25 3.5 2.5 2.5 3.5 2.25 1 1 1 1 1 1

Programa de Obra

PARTIDA Cimentacin Estructura de Concreto Albailera Instalacin Hidrulica Instilacin Sanitaria Instalacin Elctrica Instalacin para Gas Acabados Interiores Acabados Exteriores Accesos Cancelara Mobiliario Fijo Guarda

MESES 4

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Monto requerido para la elaboracin del proyecto

20% (Valor de Tierra) Monto del Crdito Tasa de Inters Plazo del Crdito Pago Mensual Fijo

$7,781,733.96 $1,556,346.79 $6,225,387.17 5.00% 36 meses $186,580.44

MEMORIA DESCRIPTIVA: DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE DR. VELASCO No.129, COL. DOCTORES, DELEGACIN CUAUHTMOC, MXICO, D.F. USO ACTUAL. Hoy en da el inmueble consiste en un Conjunto Plurifamiliar sin elevador con 18 viviendas de hasta 55.00 m2, con edad consumida aproximadamente de 80 aos. Este edificio consiste en lo que se denomina una vecindad, con un pasillo peatonal al centro que sirve de espacio comunicador, ventilacin y iluminacin en general, carece de reas para cajones de estacionamiento principalmente se desarrollada en dos niveles y en la parte frontal tres niveles complementada con azotea, presenta un estado de conservacin que se cataloga como ruinoso por falta de mantenimiento puesto que estuvo sujeto a la ley de rentas congeladas.

Los poseedores que han justificado su arraigo constituyen la cantidad de 18 familias y han creado la pretensin de avocarse a los beneficios de los programas sociales que tiene establecidos el Gobierno del Distrito Federal a travs de su instituto nacional de vivienda (INVI) de acuerdo con la asistencia social.

La alternativa para el edificio mencionado, consiste en la demolicin de la construccin actual y la edificacin de 24 viviendas con forme dice la tabla siguiente y cuyo proyecto definido cumple con la normatividad actual establece el reglamento de construcciones para el D.F. y los planes delegacionales de desarrollo urbano y con las adecuaciones pertinentes a la normatividad fijada por el INVI para que se logre la posibilidad de obtener capacidad suficiente de alojamiento para las 18 familias, pero con una vivienda digna, bien proyectada y suficiente, el uso que con anterioridad se menciono es HC4/25, esto es habitacional con comercios en la planta baja, con un mximo de 4 niveles de construccin y 25 de rea libre como mnimo.

El terreno posee una superficie de 572 m2 con una figura geomtrica rectangular que supera la relacin de largo, diagonal ancho de 3 a 1, topografa plana. Cuyas medidas se indican en el plano respectivo, el proyecto presentado cataloga el futuro inmueble en el subgrupo B-12 segn el articulo 39 del reglamento de construcciones y que es de riesgo bajo segn norma tcnica complementaria 4.5.1, ubicando el inmueble dentro de la zona 3, segn el articulo 170 y a la vez orienta que es en la zonificacin geotcnica.

El nuevo proyecto contempla un nivel de estacionamiento en planta baja suficiente para 18 cajones de estacionamiento y con rea para maniobras y desplazamientos de automviles con forme norma tcnica complementaria 1.2.1.

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Periodo $ 1 $ 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

Saldo Inicial 6,225,387.170 6,225,387 $ 6,064,745.84 $ 5,903,435.18 $ 5,741,452.39 $ 5,578,794.67 $ 5,415,459.21 $ 5,251,443.18 $ 5,086,743.76 $ 4,921,358.09 $ 4,755,283.31 $ 4,588,516.55 $ 4,421,054.93 $ 4,252,895.55 $ 4,084,035.51 $ 3,914,471.89 $ 3,744,201.75 $ 3,573,222.15 $ 3,401,530.14 $ 3,229,122.75 $ 3,055,996.99 $ 2,882,149.87 $ 2,707,578.39 $ 2,532,279.53 $ 2,356,250.25 $ 2,179,487.52 $ 2,001,988.28 $ 1,823,749.46 $ 1,644,767.98 $ 1,465,040.74 $ 1,284,564.64 $ 1,103,336.55 $ 921,353.35 $ 738,611.89 $ 555,109.00 $ 370,841.51 $ 185,806.25

CORRIDA FINANCIERA Pago mensual Intereses fijo

Capital

Saldo Final

$ 25,939.11 $ 25,269.77 $ 24,597.65 $ 23,922.72 $ 23,244.98 $ 22,564.41 $ 21,881.01 $ 21,194.77 $ 20,505.66 $ 19,813.68 $ 19,118.82 $ 18,421.06 $ 17,720.40 $ 17,016.81 $ 16,310.30 $ 15,600.84 $ 14,888.43 $ 14,173.04 $ 13,454.68 $ 12,733.32 $ 12,008.96 $ 11,281.58 $ 10,551.16 $ 9,817.71 $ 9,081.20 $ 8,341.62 $ 7,598.96 $ 6,853.20 $ 6,104.34 $ 5,352.35 $ 4,597.24 $ 3,838.97 $ 3,077.55 $ 2,312.95 $ 1,545.17 $ 774.19

$186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44 $186,580.44

$ 160,641.33 $ 161,310.66 $ 161,982.79 $ 162,657.72 $ 163,335.46 $ 164,016.02 $ 164,699.42 $ 165,385.67 $ 166,074.78 $ 166,766.76 $ 167,461.62 $ 168,159.38 $ 168,860.04 $ 169,563.62 $ 170,270.14 $ 170,979.60 $ 171,692.01 $ 172,407.40 $ 173,125.76 $ 173,847.12 $ 174,571.48 $ 175,298.86 $ 176,029.27 $ 176,762.73 $ 177,499.24 $ 178,238.82 $ 178,981.48 $ 179,727.24 $ 180,476.10 $ 181,228.09 $ 181,983.20 $ 182,741.47 $ 183,502.89 $ 184,267.48 $ 185,035.27 $ 185,806.25

$ 6,064,745.84 $ 5,903,435.18 $ 5,741,452.39 $ 5,578,794.67 $ 5,415,459.21 $ 5,251,443.18 $ 5,086,743.76 $ 4,921,358.09 $ 4,755,283.31 $ 4,588,516.55 $ 4,421,054.93 $ 4,252,895.55 $ 4,084,035.51 $ 3,914,471.89 $ 3,744,201.75 $ 3,573,222.15 $ 3,401,530.14 $ 3,229,122.75 $ 3,055,996.99 $ 2,882,149.87 $ 2,707,578.39 $ 2,532,279.53 $ 2,356,250.25 $ 2,179,487.52 $ 2,001,988.28 $ 1,823,749.46 $ 1,644,767.98 $ 1,465,040.74 $ 1,284,564.64 $ 1,103,336.55 $ 921,353.35 $ 738,611.89 $ 555,109.00 $ 370,841.51 $ 185,806.25 $ 0.00

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Conclusiones en conjunto Total de Intereses Monto requerido para la Elaboracin de proyecto Costo total Del Proyecto (incluyendo intereses) Valor de mercado del inmueble considerndolo como nuevo Diferencia (Plusvala) Global del edificio Diferencia (Plusvala) porcentaje $491,508.61 $7,781,733.96 $8,273,242.57 $12,351,133.60 $4,077,891.03 149.2901%

Conclusiones por Cada Departamento (24 en total)

Pago mensual por cada departamento Pago total al cabo de 3 aos Valor de Mercado de Departamento Considerndolo Nuevo (Plusvala) Por Departamento (Plusvala) Por Departamento en porcentaje

$7,774.1849 $279,870.6574 $514,630.57 $234,759.91 183.8816%

Observaciones Previas a la conclusin Durante el desarrollo del tema, el aspecto mas relevante que fue objeto de estudio es la manera en como comprobar la plusvala que adquiere el inmueble a causa del transcurso del tiempo, debido a los diferentes escenarios econmicos, tanto con crdito, como los costos de inversin que implica demoler un edificio viejo para edificar uno nuevo en el mismo predio, tomando en cuenta para que esto sea posible, se hara a travs de una institucin financiera. Otro aspecto que se abordo fue el de hallar una buena alternativa para la renovacin parcial de la ciudad, sobre todo para aquellos inmuebles, que como en el caso de nuestro inmueble de estudio ya cumplieron con su ciclo de vida til; por lo que se hace mas que opcin, una necesidad y obligacin civil el encontrar darle un adecuado y mejor uso a dichos inmuebles o en su defecto terrenos, ya que desde hace varios aos atrs se ha estado viviendo un rezago de proporcionar a las familias de escasos recursos econmicos, una vivienda digna como indica la Constitucin de los Estados Unidos Mexicanos, y muchos de los inmuebles con la posibilidad de satisfacer esta necesidad hoy representan un peligro para las familias que los habitan y para terceros por el gran deterioro que presentan. Otro punto importante del cual me pude dar cuenta es que hay una gran cantidad de disposiciones que reglamentan y controlan esta clase de proyectos, lo cual lejos de alentar a los inversionistas, la mayora de las veces representa una traba por el exceso de tramites burocrticos e igualmente los requisitos para obtener un financiamiento crediticio o los que se cobran por ellos o el que una vez ya construido no haya crditos al alcance de las familias necesitadas.

Ahora es fcil comprobar con esta investigacin de tesina que no hay ningn riesgo en la recuperar de la inversin, pues se pude comprobar la existencia del valor intrnseco que se

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genera a travs del tiempo el cual definimos como plusvala de los inmuebles y como nos han demostrado los hechos y la realidad, si es posible conjuntar los esfuerzos de las Instituciones de Gobierno y los ciudadanos para llevar a cabo estos proyectos, pero tambin se cae en cuenta que profesionalmente deben participar otras disciplinas como son los peritos en desarrollo urbano, estructuristas, antroplogos, socilogos, psiclogos y valuadores.

Por lo anteriormente expuesto considero este trabajo como una propuesta para comprobar que efectivamente existe la plusvala en los inmuebles que ya cumplieron con su siclo de vida y con base a ello servir para despejar las dudas de potenciales inversionistas de este tipo d proyectos asegurando el retornote su inversin y utilidades extra. Conclusiones Segn las tablas anteriores se puede apreciar que se obtiene una mayor plusvala al comercializar con los interesados promotores cada unidad privativa, es decir cada uno de los departamentos en condominio vendidos individualmente, de este modo llegamos a que si es toda la unidad habitacional solo se alcanza una plusvala de
aproximadamente de 150%, mientras, que si se procede por conducto de fidecomiso y bajo el rgimen condominal la plusvala alcanza aproximadamente 185%. Por lo anterior queda demostrado que estas acciones conjuntas de personas de escasos recursos concertadas por los lideres organizacionales y los representantes del Gobierno del Distrito Federal son los verdaderamente beneficiados, pues de otro modo no se podra contemplar una solucin que permita cambiar la imagen deteriorada de las edificaciones que como se dijo antes ya cumplieron su ciclo de vida, por lo tanto se debe pugnar por este tipo de acciones conjuntas para obtener mejores niveles de vida de las personas en condiciones econmicamente pobres que es lo que principalmente este trabajo de investigacin concluye y recomienda.

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Bibliografa Ing. Guerrero Soto Armando Apuntes de Clase Negocios Inmobiliarios Agosto 2006

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