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As recentes reformas introduzidas no Cdigo de


Processo Civil pela Lei 11.382 de 06 de dezembro de
2.006 e o Registro de Imveis.

Dispositivos relativos ao Registro Imobilirio e


requisitos formais para a realizao dos atos
respectivos


1.Controvrsias sobre as
novas regras inerentes ao
Registro Imobilirio: 1.1 A
primeira refere-se exegese
do art. 615-A; 1.2 A segunda
diz respeito ao ato a ser
praticado quanto s penhoras
e ao usufruto judicial, em
razo da nova redao do 4
do art. 659 e do 1 do art.
722, respectivamente; 2.
Requisitos formais para a
realizao dos atos no
Registro de Imveis.



1) Controvrsias sobre as novas regras
inerentes ao Registro Imobilirio:

A Lei 11.382/06 alterou dispositivos do
Cdigo de Processo Civil relativos ao processo de execuo e, dentre as alteraes, duas
afetaram o registro imobilirio e tm provocado significativo debate.
1.1) A primeira refere-se exegese do
art. 615-A, de teor seguinte:
Art. 615-A. O exeqente poder, no ato da
distribuio, obter certido comprobatria do
ajuizamento da execuo, com identificao
das partes e valor da causa, para fins de
averbao no registro de imveis, registro de
veculos ou registro de outros bens sujeitos
penhora ou arresto.
2
1 O exeqente dever comunicar ao juzo
as averbaes efetivadas, no prazo de 10
(dez) dias de sua concretizao.
2 Formalizada a penhora sobre bens
suficientes para cobrir o valor da dvida, ser
determinado o cancelamento das averbaes
de que trata este artigo relativas queles que
no tenham sido penhorados.
3 Presume-se em fraude execuo a
alienao ou onerao de bens efetuada aps
a averbao (art. 593).
4 O exeqente que promover averbao
manifestamente indevida indenizar a parte
contrria, nos termos do 2 do art. 18 desta
Lei, processando-se o incidente em autos
apartados.
5 Os tribunais podero expedir instrues
sobre o cumprimento deste artigo.
Referido acrscimo, ao permitir a chamada
averbao premonitria (relativa ao simples ajuizamento de execuo) e estabelecer a
presuno de fraude execuo para a alienao ou onerao de bens aps o
averbamento, sinaliza para a concentrao dos atos no registro imobilirio e reacende
o debate acerca das certides de feitos ajuizados.
As discusses sobre a extenso do contedo
do novo art. 615-A, do seu 3, e a exigibilidade da apresentao das certides de feitos
ajuizados, vm se desenvolvendo em ambiente virtual, atravs de debate veiculado pelo
Boletim Eletrnico do IRIB, Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, intitulado
Processo e Registro A forma alm do contedo. Vrias edies do Boletim foram
publicadas, com artigos e entrevistas.
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1
Artigos de Ulysses da Silva, BE 2810 e 2838 - http://www.irib.org.br/biblio/boletimel2810.asp e
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2838.asp; Sergio Jacomino, BE 2834 -
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2834.asp; Joaquim Falco, BE 2850 -
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2850.asp; Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, BE 2851 -
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2851.asp; Fernando P. Mndez Gonzlez, BE 2862 -
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2862.asp; Marcelo Augusto Santana de Melo, BE 2865 -
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2865.asp; Francisco Ventura de Toledo, BE 2882 -
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2882.asp. Entrevistas de Dcio Antonio Erpen, BE 2870 -
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2870.asp; e Ovdio Baptista da Silva, BE 2887 -
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2887.asp. Todos os acessos em 03/04/2.007.



3
No texto que produzi e que foi objeto de
publicao no Boletim Eletrnico 2851 abordei vrios aspectos do tema, que passo a
reproduzir:

Ponto nodal para anlise da questo refere-
se boa-f. O princpio foi reforado pelo art. 422 do Cdigo Civil de 2.002, sem
correspondente dispositivo no Cdigo revogado, obrigando os contratantes a guardar na
concluso e na execuo do contrato o princpio da boa-f, orientador da construo
jurdica do novo Cdigo.

Verifica-se, exemplificativamente, que est
a salvo da ao pauliana o terceiro adquirente de boa-f (art. 161); e que se preserva o
registro em favor do mesmo (5 do art.214 da Lei 6.015).

Nos negcios jurdicos que visem
constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis
(sendo de sua essncia a escritura pblica - salvo disposies em contrrio - art. 108 do
Cdigo Civil), a boa-f objetiva dos contratantes ser aferida pela diligncia na
obteno das certides. Agindo com a diligncia do bom pai de famlia, o terceiro
adquirente ter reconhecida sua boa-f objetiva.
Slvio de Salvo Venosa
2
destaca, ao cuidar
da boa-f objetiva, que o intrprete parte de um padro de conduta comum, do homem
mdio, naquele caso concreto, levando em considerao os aspectos sociais envolvidos.
Desse modo, a boa-f objetiva se traduz de forma mais perceptvel como uma regra de
conduta, um dever de agir de acordo com determinados padres sociais estabelecidos e
reconhecidos.
A apurao da boa-f objetiva nos contratos
que tm como objeto direitos reais sobre imveis no se restringe obteno da certido
do registro imobilirio, passa por outras diligncias. Embora se reconhea a evoluo do
sistema registral imobilirio brasileiro, ele ainda no se basta para a segurana jurdica
do trfico imobilirio.

Considerando que h duas fases na
aquisio do direito real no direito brasileiro (uma obrigacional e outra real), ao tabelio
cabe o controle da legalidade pr-documental, exigindo as certides, e ao registrador a
qualificao do ttulo, quanto forma e ao fundo, decorrendo da atividade conjunta a








2
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil, Teoria Geral das Obrigaes e Teoria Geral dos Contratos.
So Paulo: Atlas, 2.005.

4
segurana que se busca. O duplo controle, no nosso sistema, refora a segurana jurdica
de maneira incontestvel.


Alguns pontos merecem destaque no
debate:

a) O art. 615-A est no Livro II do Cdigo
de Processo Civil, Do Processo de Execuo. A averbao premonitria acessar o
registro imobilirio quando se cuidar de processo de execuo, devendo o registrador
recusar a averbao quando lhe for apresentada certido referente a processos cautelares
ou de conhecimento (que podero alcanar o flio real, como se ver adiante, mas no
atravs de certido que enuncie a existncia da ao, hiptese restrita s execues).

Carlos Maximiliano
3
ensina que sofrem
exegese estrita as disposies que impem limites ao exerccio normal dos direitos
sobre as coisas, quanto ao uso, como relativamente alienao. Com efeito, o
dispositivo acrescentado pela Lei 11.382/06 restringe o regular exerccio dos poderes
inerentes ao direito de propriedade, merecendo interpretao estrita.

As demais aes podem e devem ingressar
no flio real, alcanando publicidade registral
4
e, por conseqncia, conferindo maior
segurana jurdica ao trfico imobilirio.

Entretanto, em tais hipteses, necessrio
ser provimento judicial para constituio de ttulo admitido a registro (em sentido
amplo). O registro da citao das aes reais ou pessoais reipersecutrias; das penhoras,
arrestos e seqestros de imveis; a averbao das decises, recursos e seus efeitos, que
tenham por objeto atos ou ttulos registrados ou averbados; ou mesmo as averbaes
com esteio no art. 246 da Lei 6.015/73, quando cuidarem de aes judiciais, s
ingressaro na tbua registral aps manifestao do magistrado, o que desnecessrio
quanto distribuio da execuo, e to somente da execuo. Ocorre que, em se
tratando de execuo, j dispe o exeqente de ttulo que consubstancia obrigao certa,
lquida e exigvel.

No obstante se mostre vivel o acesso ao
registro de todas as vicissitudes judiciais que os possam afetar (os atos ou fatos
jurdicos em relao a terceiros), no dizer do Dr. Sergio Jacomino, lamentavelmente a
obrigatoriedade do registro prevista na Lei 6.015/73 no impe sanes para seu
descumprimento, o que resulta dizer que a interpretao do sistema (notarial-registral)
no permite concluir que o descumprimento importar em apurar a boa-f objetiva
exclusivamente pela obteno da certido do registro imobilirio. Apesar de decorrerem
presunes da prtica de atos referentes a feitos judiciais no registro imobilirio, no se
nega ao interessado que no adotou a medida exercitar seus direitos com relao a

3
MAXIMILIANO, Carlos. Hermenutica e Aplicao do Direito. 17 edio. Rio de Janeiro: Forense,
1.998.
4
A publicidade registral, segundo Alvaro Delgado Scheelje (La Publicidad Jurdica Registral en el Per.
Eficcia material y Princpios Registrales, Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, ao LXXV, n 650.
Madrid, 1.991), no apenas um princpio, seno objeto mismo de la funcin registral, la razn de ser
de todo registro pblico y la base sobre la cual se apoyan todos y cada uno de los principios registrales.
5
terceiros estranhos ao processo, desde que produza a prova cabvel. Ademais, casos h
em que a ao pode refletir na segurana do trfico imobilirio sem que se insira em
hipteses de obrigatoriedade de registro (veremos mais frente).

Apenas para ilustrar, anote-se o paradoxo
que ocorre no Estado de So Paulo. O Dr. Sergio Jacomino informa que na
esmagadora maioria das transaes imobilirias ao menos na capital de So Paulo,
cidade que representa perto de 15% do PIB nacional (SMF/2005) as transaes se
fazem com a dispensa das certides dos distribuidores, sob estrita responsabilidade dos
contratantes. A Corregedoria de Justia do Estado de So Paulo admite a dispensa das
certides dos distribuidores, se assim desejarem os contratantes, mas a ordem judicial
de indisponibilidade, que no conte com previso legal especfica para ingresso no
registro imobilirio (determinada no exerccio do poder geral de cautela do juiz), no
alcana o flio real. As normas paulistas distinguem as comunicaes administrativas
de indisponibilidade com previso legal especfica para ingresso no registro imobilirio
(p.ex., Lei 6.024/74, arts. 36 a 38), que devem ser averbadas no Livro 2, dos mandados
judiciais que no contem com tal previso, devendo ser prenotados no Livro 1-
Protocolo, e arquivados (itens 102.1 e 102.9 das Normas de Servio da Corregedoria
Geral da Justia/SP). Ora, a dispensa das certides dos distribuidores deveria ocorrer
dentro de contexto no qual no houvesse obstculos aos registros e averbaes das
decises judiciais, permitindo que se concentrassem no registro todos os atos que
pudessem nele ou nas pessoas nele interessadas refletir
5
.

Em verdade, a ausncia de regulamentao
de normas legais relativas atividade faz vicejar um cipoal de normas administrativas
que, variando entre as unidades da federao, exige que as cautelas sejam maiores no
que respeita ao trfico imobilirio, ante a falta de uniformidade. Neste aspecto, permito-
me dizer que andou mal o legislador ao estabelecer no 5 do art. 615-A que os
tribunais podero expedir instrues sobre o cumprimento deste artigo. Abre uma porta
para regulamentaes diversas, causando insegurana.

b) Muito se fala da impossibilidade de
obteno de inmeras certides, numa peregrinao onerosa e interminvel. No se
pode negar que so diligncias que oneram a transao, numa viso inicial, mas os

5
Durante a elaborao deste trabalho tramitava na Corregedoria Geral de Justia de So Paulo o processo
CG N 204/2007, que acabou por ter a seguinte deciso, que consta do portal do Tribunal de Justia de
So Paulo nas notcias do dia 07/05/07: CAPITAL - TRIBUNAL DE JUSTIA -
DESEMBARGADORES INTEGRANTES DA 32 CMARA DA SEO DE DIREITO PRIVADO -
DECISO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto,
acolho o requerimento formulado pelos Excelentssimos Senhores Desembargadores Francisco Occhiutto
Junior, Kioitsi Chicuta, Ruy Coppola e Sidney Rocha de Souza, com expedio de comunicado
endereado aos notrios e registradores do Estado de So Paulo, no tocante necessidade de serem
exigidas certides dos distribudores judiciais para a lavratura de escrituras relativas alienao ou
onerao de bens imveis, luz do disposto no art. 1, 2, da Lei n 7.433/1985, no derrogado pela Lei
n 11.382/2006. So Paulo, 17.04.2007 - (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS - Corregedor Geral da
Justia.http://portal.tj.sp.gov.br/wps/portal/tj.noticia.visualizar?noticia_id=38252&urlVoltar=/wps/port
al/tj.noticia.categoria?categoria=40&titulo=Notcias&mostrarLista=false&listarReduzido=1000&listar
Amplo=ALL&tituloEstatico=&urlEstatico=&linkEstatico=&rodape=, acesso em 28/05/07.


6
bnus das diligncias superam os nus de modo tambm indiscutvel. So medidas
preventivas que impediro seja o adquirente surpreendido e que permitiro comprove,
irrefutavelmente, sua boa-f objetiva, a merecer toda a proteo da lei substantiva civil.

Efetivamente no se exigem certides
unicamente dos distribuidores cveis estaduais, mas tambm dos juzos federais.
Contudo o que poderia parecer diligncia extrema, inatingvel, no o . Apenas para
exemplificar, as certides da justia federal podem ser obtidas gratuitamente via
internet
6
; os servios de registro de distribuio da capital do Estado do Rio de Janeiro
criaram uma central permitindo aos interessados obter de modo mais simples e clere as
certides referentes justia estadual
7
.

As certides devem ser obtidas no local de
situao do imvel e no lugar de domiclio dos transmitentes, em razo das regras de
competncia territorial estabelecidas pela lei processual civil (arts. 94 e 95)
8
. Aquele que
o fizer ter agido com a diligncia do homem mdio, e a mais no estar obrigado.
Inconteste ser sua boa-f objetiva. A providncia absolutamente segura? Havemos
que concordar que no, face possibilidade de propositura de ao em outro foro.
Entretanto, considerado o arcabouo legal vigente, suficientemente segura e bastante
para o reconhecimento da boa-f objetiva. As transaes imobilirias que tiveram na
fase obrigacional o exame da documentao pelo tabelio, nela includas as certides
dos distribuidores e do registro imobilirio, com eficcia para ingressar no flio real,
tero sido realizadas com a segurana necessria para os contratantes.

c) Por fim, abordemos a lei cuja exegese se
discute, em ltima anlise, a Lei 7.433/85.

Dentre outros documentos, exige a lei
enfocada a apresentao das certides de feitos ajuizados (2 do art. 1) para a lavratura
de atos notariais.

Parece claro que as certides de feitos
ajuizados devem ser expedidas pelos registros de distribuio, e sua dispensa no fica a
critrio das partes. Cuida-se de norma cogente, de interesse pblico.

No texto antes mencionado
9
, afirmei que a
referida norma de ordem pblica, cogente. Miguel Reale
10
leciona, ao tratar das regras
jurdicas cogentes, que quando certas regras amparam altos interesses de ordem
pblica, NO LCITO S PARTES CONTRATANTES DISPOREM DE
MANEIRA DIVERSA (nossas as versais). Vale dizer, no podem os contratantes
dispensar a apresentao das certides de feitos ajuizados.

6
No stio http://www.jfrj.gov.br/nsiapro/jfrj/certidao/emissao_cert.asp se obtm as certides da Seo
Judiciria do Rio de Janeiro.
7
Central de Certides, que fica na Rua Almirante Barroso 90,2 andar, Centro.
8
No Estado do Rio de Janeiro a Consolidao Normativa da Corregedoria Geral da Justia, no pargrafo
nico do art. 422 estatui que: certido relativa distribuio de feitos ajuizados ser fornecida pelos
cartrios das Comarcas em que o titular do domnio ou direito real tenha domiclio, salvo se este no
coincidir com o local da situao do imvel objeto da escritura, caso em que sero necessrias certides
dos cartrios distribuidores de ambas as Comarcas.
9
SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, Boletim Eletrnico do IRIB, n 159, 09/01/2.000.
10
REALE, Miguel. Lies Preliminares de Direito. 9 edio. So Paulo: Saraiva, 1.981.
7

Carlos Maximiliano
11
, por seu turno,
discorre que nas prescries de ordem pblica o interesse da sociedade coletivamente
considerada sobreleva a tudo, a tutela do mesmo constitui o fim principal do preceito
obrigatrio (grifo original). Prossegue o autor para asseverar que dentre os domnios
do Direito Privado h disposies de ordem pblica, nas quais predomina o objetivo de
tutelar o interesse geral, a ele subordinado o do indivduo, entre as quais aquelas que
visam regular os bens na sua diviso e qualidade, ou a forma e a validade dos atos, e
salvaguardar os interesses de terceiros. Indubitavelmente aqui se incluem as normas da
Lei 7.433.

A regulamentao da Lei 7.433/85 pelo
Decreto 93.240/86 permitiu discusso quanto interpretao relativa s certides de
feitos ajuizados. O referido decreto, pelo que pode ser atribudo a falha de redao,
refere-se a certido de aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel, e a
de nus reais, expedidas pelo Registro de Imveis competente... (art. 1, IV). Uma
primeira leitura, aodada, ou uma interpretao apenas literal, podem levar concluso
de se tratar de duas certides, distintas, o que no faz sentido. A lei regulamentada
refere-se certido de nus reais, que deve enunciar eventual registro de citao de ao
real ou pessoal reipersecutria, com ingresso no registro imobilirio amparado no art.
167, I, 21, da Lei 6.015.

Em razo de uma interpretao sistemtica,
afirma-se com segurana que a certido expedida pelo registro imobilirio para a
lavratura dos atos notariais nica, de nus reais (se houver registro de citao de ao
real ou pessoal reipersecutria, constar da certido). As certides de feitos ajuizados
no se confundem com tal certido e, como j afirmado, so expedidas pelos servios de
registro de distribuio. Devem ser apresentadas, portanto, as certides de feitos
ajuizados e a de nus reais para a prtica de atos notariais relativos a imveis.

Frise-se, por exemplo, que uma ao de
indenizao (processo de conhecimento) passvel de reduzir o ru insolvncia, durante
o curso da qual poder haver uma alienao ou onerao em fraude execuo (art.
593, II, do C.P.C.), no conta com previso legal especfica de acesso ao flio real. No
se trata de ao real ou pessoal reipersecutria, bem como no diz respeito a execuo.
Poder o interessado obter provimento judicial para levar a registro a existncia da ao,
considerando que o elenco das averbaes meramente exemplificativo, ou mesmo
utilizar-se de cautelares (arresto, por exemplo), mas no se aplica hiptese qualquer
obrigatoriedade. A existncia da ao ser enunciada pelo servio de registro de
distribuio e o autor se valer da ineficcia da alienao ou onerao com relao a ele.

O tema comporta, verifica-se, discusses
mltiplas. O texto do Dr. Sergio Jacomino analisa a matria com a competncia que lhe
peculiar, trazendo importantes subsdios para o debate e afirmaes que so
incontestveis: devem se concentrar no registro imobilirio todas as circunstncias,
fatos e atos jurdicos que, relacionados com o bem, possam afetar terceiros; a atrao
para os livros fundirios de tais circunstncias, fatos e atos jurdicos visa a tutelar a
boa-f, dar impulso ao comrcio jurdico, diminuir custos transacionais e blindar o

11
MAXIMILIANO, Carlos. Obra citada.
8
credor nas execues contra a dissipao patrimonial que pode calhar no
encaminhamento das demandas. No obstante, a segurana jurdica nas transaes
imobilirias ainda depende de mecanismos estranhos ao registro de imveis. inegvel
que o registro imobilirio vem sendo fortalecido, inegvel tambm que caminhamos
para uma nova conformao do sistema de publicidade registral imobiliria; por outro
lado, inegvel que o percurso deva ser trilhado com prudncia, de forma realista. Em
1.976 entrou em vigor a Lei 6.015/73, que criou a matrcula do imvel, sua principal
inovao. Decorridos mais de trinta anos de vigncia da lei, encontramos com
freqncia enorme registros no chamado livro (o livro 3 da legislao anterior,
transcrio das transmisses), ainda no transpostos para o novo sistema. O paulatino
aprimoramento do sistema registral ptrio no tem experimentado retrocessos, e
certamente sero vencidas resistncias ao reconhecimento da relevncia do sistema
registral imobilirio na conferncia de total segurana jurdica ao trfico imobilirio.

Anote-se, por fim, que no se trata de
subalternao do registro ou mera praxe, mas sim de exigncia legal de certides de
feitos ajuizados expedidas pelos servios de registro de distribuio para a prtica de
atos notariais referentes a imveis (assim como na contratao por instrumento
particular, quando autorizada), necessrias dentro do contexto que ora se apresenta sem
que se fira a lgica do sistema de publicidade registral imobiliria, tal como posto na
atualidade.

1.2) A segunda diz respeito ao ato a ser
praticado quanto s penhoras e ao usufruto judicial, em razo da nova redao do
4 do art. 659 e do 1 do art. 722, respectivamente:

Art. 659, 4 A penhora de bens imveis
realizar-se- mediante auto ou termo de
penhora, cabendo ao exeqente, sem
prejuzo da imediata intimao do executado
(art. 652, 4), providenciar, para presuno
absoluta de conhecimento por terceiros, a
respectiva averbao no ofcio imobilirio,
mediante a apresentao de certido de
inteiro teor do ato, independentemente de
mandado judicial.

Art. 722, 1 Aps a manifestao das
partes sobre o laudo, proferir o juiz deciso;
caso deferido o usufruto do imvel, ordenar
a expedio de carta para averbao no
respectivo registro.

Teria sido alterado art. 167, I, 5, da Lei
6.015, que determina o registro (em sentido estrito) das penhoras, arrestos e seqestros
de imveis? E quanto ao usufruto judicial, seria caso de averbao, apesar do art. 167, I,
7, da Lei 6.015?

O Projeto de Lei 20/07, em tramitao no
Congresso Nacional ( uma reedio do PL 3057/00), prope alteraes na Lei 6.015
9
mas mantm o usufruto e a penhora como hipteses de registro. O PL 20/07 prope a
seguinte redao para os incisos I e X do art. 167: Art. 167. No Registro de Imveis,
alm da matrcula, sero feitos os registros: I das aquisies e das transmisses de
bens imveis, dos direitos reais sobre esses, assim como dos direitos pessoais sobre
imveis registrados que, pela sua natureza, sejam oponveis a terceiros; X das
penhoras, arrestos, seqestros, medidas judiciais acautelatrias e medidas
administrativas previstas em lei. O referido projeto confere, ainda, nova redao ao
art. 168 da Lei 6.015, nos seguintes termos: Art. 168. A qualificao dos atos como de
registro ou de averbao ser feita de acordo com a sua natureza jurdica e de
conformidade com o previsto nesta Lei, independentemente da denominao
empregada nas leis civis (NR).



Humberto Theodoro Jnior
12
leciona que,
em razo da funo do ingresso da penhora no flio real ser puramente de publicidade
perante terceiros, no se tratando de ato constitutivo de direito real ou do gravame
judicial, evidente que a averbao se mostra suficiente e adequada, alm de ser mais
prontamente factvel. Quanto ao usufruto judicial, afirma que, tal como se deu com a
penhora, a inovao tem propsitos de simplificao do ato de publicidade e que, em se
tratando de usufruto judicial, o mesmo tem eficcia desde o momento da publicao da
deciso que o conceda (art. 718 do C.P.C.
13
), no havendo necessidade de registro j
que no se trata de constituio de um gravame real, nos moldes do direito privado. O
assento no registro pblico somente tem a eficcia de publicidade erga omnes, e isto
pode ser alcanado, com maior economia, por meio de simples averbao.

Valestan Milhomem da Costa sustenta que
os atos a serem praticados, no obstante a nova redao do 1do art. 722 e do 4 do
art. 659, so de registro em sentido estrito
14
.

Parece-nos acertada a segunda posio, os
atos registrrios adequados ao ingresso do usufruto e da penhora no flio real,
analisando os dispositivos legais vigentes aplicveis, devam ser de registro em sentido
estrito.

A averbao do usufruto fere todo o
sistema registral. No obstante serem constitutivos os efeitos da publicidade registral
para aquisio de direitos reais, em regra, h hipteses em que so declaratrios, como
na aquisio por usucapio ou sucesso causa mortis. Ainda assim o ato a ser praticado
de registro em sentido estrito, em razo da natureza da mutao jurdico-real ocorrida.
Embora tenha eficcia o usufruto judicial desde a deciso que o concede, a prpria lei
processual determina o ingresso no registro imobilirio, ou seja, este indispensvel
para a publicidade e oponibilidade, e dever ocorrer por registro, pois o proprietrio
deixa de ter a propriedade plena e passa a t-la limitada pelo direito real de usufruto.

12
JNIOR, Humberto Theodoro. A reforma da execuo do ttulo extrajudicial. Rio de Janeiro: Forense,
2.007.
13
Art. 718 do Cdigo de Processo Civil: O usufruto tem eficcia, assim em relao ao executado como a
terceiros, a partir da publicao da deciso que o conceda.
14
COSTA, Valestan Milhomem. Boletim Eletrnico do IRIB 2800 -
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2800.asp, acesso em 03/04/2.007.
10

Por seu turno, admitir a averbao para a
penhora e registro para arresto e seqestro, atos que tm a mesma natureza jurdica,
seria criar uma situao contraditria e paradoxal.
A nova redao do 1 do art. 722 e do 4
do art. 659 do C.P.C. no tem o condo de alterar a natureza dos atos registrais a serem
praticados quanto ao usufruto e s penhoras.
A imperfeio da redao de parte de
alguns dispositivos da Lei 11.382/06, como os ora em comento, no poderia ser objeto
de veto, posto que o 2 do art. 66 da Constituio Federal veda o veto parcial de
artigo, pargrafo, inciso ou alnea. No se justificaria o veto ao projeto ou ao texto
integral de partes dele, em prejuzo do avano que as mudanas representam, em face de
algumas imperfeies. Assim, sancionada a lei, resta aos exegetas dar-lhe a correta
interpretao, sem se apegar literalidade.
Afranio de Carvalho
15
discorre com
brilhantismo sobre os atos de averbao e de registro, para definir que, no sistema
vigente, as penhoras e a constituio de direito real ou nus a ele equiparado devem ser
inscritos (registrados), e no averbados.
Por fim, no demais submeter reflexo a
diviso dos atos registrrios em registro e averbao. Com efeito, a prtica dos mesmos,
em termos de escriturao, se equivale. No preenchimento dos livros, aps o
lanamento da matrcula, so lanados por ordem cronolgica e na forma narrativa os
registros e averbaes, precedidos pela letra R ou pelas letras AV, respectivamente. No
sistema atual, no h mais que se falar em averbao margem do registro, expresso
que cabia quando da utilizao dos antigos livros, nos quais as averbaes eram
lanadas na coluna respectiva dos livros de registro.

2) Requisitos formais para a realizao
dos atos no Registro de Imveis:

O art. 221 da Lei 6.015 arrola os ttulos, em
sentido formal, que tm acesso ao registro imobilirio. Apesar de dispor que somente
so admitidos a registro (em sentido amplo) os ttulos ali mencionados, certamente a
norma em foco no exaure os ttulos que acedem ao registro. Regnoberto M. de Melo
Junior
16
comunga de tal opinio afirmando que o termo somente, ali existente, no
deve ser lido como pretensor de exaurir as hipteses documentais nos quatro incisos
seguintes. O limite do SRI o ordenamento positivo, no a LRP isoladamente. O
efetivo sentido do verbete aludido afirmar que o SRI trabalha unicamente com a
conservao do ato escrito.


15
CARVALHO, Afranio. Registro de Imveis, 4 edio. Rio de Janeiro: Forense, 1.998.
16
JUNIOR, Regnoberto M. de Melo. Lei de Registros Pblicos Comentada. Rio de Janeiro: Freitas
Bastos, 2.003.
11
Ao acrescentar o art. 615-A ao Cdigo de
Processo Civil, a Lei 11.382 criou hiptese expressa de averbao fundada em ttulo,
em sentido formal, que no consta do rol do art. 221 da Lei de Registros Pblicos.

Para a averbao premonitria, o ttulo a ser
apresentado ao registro de imveis a certido do distribuidor enunciando o
ajuizamento da execuo.

O oficial do registro imobilirio, na
qualificao do ttulo, dever verificar se lhe foi apresentada certido (documento
pblico), se consta da mesma a natureza da ao (execuo), se esto identificadas as
partes, e se est indicado o valor da causa. So os requisitos formais exigidos pelo art.
615-A da lei processual civil.

Sero, certamente, observados os princpios
registrais aplicveis, em especial o da especialidade subjetiva. A averbao s se
admitir se o imvel pertencer ao executado.

Ulysses da Silva
17
defende que, por cautela,
deva ser aguardado pronunciamento judicial para a averbao premonitria, e que nada
impede seja a certido fornecida pelo escrivo judicial da vara onde tramitar o feito.
Merece acolhida o argumento que refere possibilidade do escrivo do feito expedir a
certido, ante s normas substantivas e adjetivas que tratam da prova. Porm, aguardar a
manifestao judicial fere por completo o objetivo da alterao legislativa em comento.
Sergio Jacomino
18
refuta o argumento de Ulysses da Silva com preciso.

Dessa forma, podemos afirmar que o ttulo
a ser apresentado a certido do distribuidor, sendo admissvel a certido do escrivo
do feito, constando quer de uma quer de outra os requisitos do art. 615-A. Preenchendo

17
SILVA, Ulysses. Boletim Eletrnico do IRIB 2810 Relativamente ao teor inicial do referido artigo
615-A, segundo o qual o exeqente poder, no ato da distribuio, obter certido comprobatria do
ajuizamento da execuo, verifica-se haver, o legislador, atribudo, ao distribuidor, competncia para
expedir o aludido documento, nada impedindo, evidentemente, que ele seja fornecido pelo escrivo da
vara para a qual foi destinado o feito. Alis, e bem a propsito, considero medida de prudncia, para tal
fim, aguardar a autuao da ao e o despacho inicial do juiz, tendo em vista a possibilidade de a
execuo no prosperar, em face de algum impedimento, como, por exemplo, aquele previsto no artigo
572, de acordo com o qual o credor no poder executar sentena condenatria sem provar que se
realizou condio, eventualmente reconhecida pelo magistrado que a presidiu, ou que ocorreu o termo
acordado. http://www.irib.org.br/biblio/boletimel2810.asp, acesso em 03/04/2.007.
18
JACOMINO, Sergio. Boletim Eletrnico do IRIB 2834 Ora, mas foi justamente para dar maior
velocidade, simplicidade e agilidade publicidade registral da pendncia judicial que se deslocou do juzo
para o instante seguinte distribuio a providncia publicitria acautelatria de terceiros sabedores que
crtico o perodo que medeia a distribuio e as providncias de autuao, citao e penhora (ou pr-
penhora, nos casos cabveis). Esse interregno pode demorar meses nos grandes centros urbanos o que
tem dado ensanchas dissipao patrimonial pelo executado, colocando em risco a efetividade do
processo executrio, as pretenses do exeqente e fragilizando os direitos de terceiros. Salvo melhor
juzo, esse argumento investe contra o sentido mais essencial da reforma neste particular aspecto.
http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel2834.asp, acesso em 03/04/2.007.

12
o ttulo tais requisitos e pertencendo o imvel ao executado, a qualificao ser positiva.
Descabe ao registrador, como assinalado, impedir o acesso ao flio real por falta de
pronunciamento judicial.

Importante destacar que o exeqente
decidir quanto aos imveis que sero atingidos pela averbao, podendo promover
mais de uma averbao apesar de se tratar de uma nica execuo. Humberto Theodoro
Jnior se manifestou em tal sentido
19
. No cabe ao registrador ingressar nesta seara.
Penhorados bens suficientes para cobrir o valor da dvida, cancelam-se as averbaes
premonitrias relativas aos bens que no foram objeto de constrio judicial (2 do art.
615-A do C.P.C.).

O cancelamento das averbaes relativas a
bens no penhorados ser, nos termos do 2 do art. 615-A do C.P.C., determinado, o
que permite concluir que o juiz que presidir o processo de execuo, a quem foram
comunicadas as averbaes efetuadas (1 do art. 615-A do C.P.C.), dever determinar
o cancelamento quando formalizada a penhora. O ttulo para o cancelamento ser,
portanto e a princpio, judicial. No entanto, considerando que as averbaes so
promovidas pelo exeqente e no seu interesse (a causar a ineficcia das alienaes ou
oneraes do bem em face do exeqente), entendo que a requerimento do mesmo
tambm possa ser promovido o cancelamento, com amparo no art. 250 da Lei 6.015.
Assim procedendo, o exeqente se acautelar contra eventual alegao de abuso do
direito de averbao. Promovido o cancelamento, dever ser comunicado ao juzo do
processo, assim como o so as averbaes.

No que concerne penhora, a Lei 11.382
no inovou quanto ao ttulo em sentido formal. A penhora acessar o registro
imobilirio mediante apresentao de certido de inteiro teor do ato,
independentemente de mandado judicial (4 do art. 659 do C.P.C.).

O art. 239 da Lei 6.015 relaciona os
requisitos para o registro da penhora, devendo a certido enunciar o fim especial a que
se destina; os nomes do juiz, do depositrio e das partes; e a natureza do processo.

Evidentemente que a inexigibilidade de
mandado judicial no afasta a possibilidade de ser o ato praticado vista do mandado,
ou mesmo de ofcio do juiz determinando que acesse a penhora o registro imobilirio.
No obstante ofcios no constem do rol do art. 221 da Lei 6.015, desde que
contenham inequvoca determinao e indiquem os requisitos necessrios para a prtica
do ato o mesmo deve ser realizado. No se deve privilegiar a forma em detrimento do
contedo. Tal posicionamento encontra amparo nas manifestaes doutrinrias
20
.

Estas so as consideraes que me parecem
pertinentes como contribuio discusso do tema.

Terespolis, 18 de abril de 2.007.


19
JNIOR, Humberto Theodoro, obra citada.
20
CHICUTA, Kioitsi, e outros. Ttulos Judiciais e o Registro de Imveis, Diego Selhane Prez
(coordenador). Rio de Janeiro: Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, 2.005.
13

EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA
Titular do 2 Ofcio de Terespolis R.J.