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Introduo

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O grande volume de lanamentos imobilirios e imveis no regularizados no mercado vem gerando cada vez mais procura por informaes sobre como iniciar um condomnio. Encontre neste Guia SndicoNet o passo a passo, documentos necessrios e dicas que voc precisa saber para regularizar um condomnio.

Use o ndice acima para consultar as demais pginas deste Guia

Regularizao e registro do condomnio novo


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Passos necessrios; Expedio do habite -se; Conveno; 1a. assembleia; Demembramento do IPTU; Registro; CNPJ e 1a. taxa condominial

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Confira abaixo procedimentos e passo-a-passo para regularizao e registro de condomnios novos

O processo
1. Expedio do Habite-se (pela

construtora/ incorporadora).

2.

Inscrio das escrituras definitivas das unidades no Cartrio de Registro de Imveis.

3.

Elaborao assinatura

da de

Conveno, proprietrios de

com no

mnimo 2/3 das fraes ideais do condomnio. 4. Convocao da primeira Assemblia para eleio de sndico e conselho consultivo. 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Registro do condomnio no Cartrio de Registro de Imveis, juntamente com a Conveno. 7. Inscrio do condomnio no CNPJ, que torna automtica a inscrio no INSS (esta necessria para o condomnio ser empregador).

Conveno

Em geral, as construtoras j antes de construrem o condomnio, devem

registrar uma minuta da conveno do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar j tem suas regras para convivncia. Claro que os

condminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser.

Pela complexidade e importncia deste documento, recomendvel contar com o auxlio de um advogado especialista em Direito Imobilirio para a redao.

A Conveno no pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.

Para aprov-la e torn-la obrigatria para todos, preciso a assinatura de titulares de 2/3 das fraes ideais do condomnio.

No necessrio convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a deciso, quando se realiza pela primeira vez a Conveno.

Para mudanas posteriores em seu texto, preciso aprovao de titulares de 2/3 das fraes ideais, em Assemblia

1a. Assembleia

Normalmente convocada pela

construtora/ incorporadora.

Elege-se o primeiro sndico, definindo previamente sua remunerao caso o mesmo venha a ser remunerado por isto.

Elege-se o conselho consultivo. Se a Conveno no foi elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se

escolher uma comisso para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a cargo do sndico e conselho consultivo. Pela complexidade e importncia deste

documento, recomendvel contar com o auxlio de um advogado especialista em Direito Imobilirio para a redao.

Somente com a minuta da Conveno pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos proprietrios titulares das unidades, que se pode regularizar o condomnio junto ao Registro de Imveis.

Desmembramento do IPTU

Quando a construtora ergue um prdio ou um "condomnio horizontal", o IPTU

nico, pago pela totalidade do terreno. Aps a obteno do "Habite-se", registro da Conveno e realizao da 1a.

Assemblia,

necessrio

solicitar

prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a frao ideal

correspondente.

Ainda assim, ser mantido um IPTU comum, referente s reas comuns do condomnio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinria).

O desmembramento geralmente deve ser solicitado Secretaria de Finanas do seu municpio.

Registro
1. O condomnio s pode ser ocupado aps a prefeitura expedir o Habite-se. Este um documento fornecido construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupao e uso de edifcio recm-concludo. 2. Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartrio de Registro de Imveis. 3. Inscrio do condomnio no Cartrio de Registro de Imveis, com a respectiva Conveno.

CNPJ

o Cadastro Nacional de Pessoa

Jurdica. O condomnio precisa desse registro porque, apesar de no pagar imposto de renda ( associao sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionrios na fonte.

Realizando a inscrio no CNPJ, o condomnio automaticamente estar se registrando no INSS como empregador.

Informaes

sobre

documentos

necessrios, como e onde realizar a inscrio: site da Secretaria Federal da Fazenda.

1a. taxa condominal

Lei: Taxas condominiais s podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, que s pode ser realizada aps a expedio do Habite-se.

O Habite-se um documento fornecido construtora/incorporadora pelo poder

municipal, em que se autoriza a ocupao e uso de edifcio recm-concludo.

ilegal tambm a iseno de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, ainda no vendidas pela

construtora/incorporadora. Se a construtora acabou de entregar as chaves, prepare-se: h muito o que fazer para transformar o prdio ou conjunto de casas em um condomnio. Mas para deixar tudo funcionando como se deve, o primeiro passo uma assembleia geral de instalao do condomnio. Nela, sero eleitos o sndico e o corpo diretivo para o perodo que for estabelecido. Como sero muitas as responsabilidades e as novidades-, e as pessoas no se conhecem direito ainda, pode-se pensar em uma primeira gesto mais curta, apenas para os seis primeiros meses. Para compor o corpo diretivo vale no apenas as pessoas que se interessarem, mas tambm se tiverem conhecimentos de contabilidade, direito, finanas, administrao, j que essas reas so bastante usadas no cotidiano do condomnio.

Comeando bem
Eleito sndico, o primeiro passo tirar o CNPJ do condomnio. Esse documento necessrio para as prximas etapas. Para obter o CNJP preciso de:

Ficha a ser baixada e preenchida no site da Receita Federal

Conveno do condomnio registrada em cartrio

Ata da assembleia que elegeu o sndico Ficha de Inscrio Cadastral (FIC possvel compr-la em papelarias)

Cpia do CPF do sndico

A emisso do documento demora, em mdia, de 15 a 20 dias. Com o CNPJ do condomnio em mos, importante que o novo sndico busque uma aplice de seguros para o local. O responsvel tem at 120 dias para fechar esse servio, mas importante que o faa o mais rpido possvel. Assim, os condminos ficam protegidos, pelo menos, de incndios, raios e exploses. Outro item relevante a contratao de manuteno preventiva desde cedo. Dessa maneira evita-se o desgaste desnecessrio de equipamentos novos, prolongando assim sua vida til. Tambm importante pedir prefeitura o desmembramento da cobrana do IPTU das unidades e empresa concessionria de gua que individualize a medio.

O que a construtora oferece


Em geral, as construtoras j antes de construrem o condomnio, devem registrar uma minuta da conveno do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar j tem suas regras para convivncia. Claro que os condminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser. Uma conveno e um regimento interno que no estejam alinhados com as caractersticas do condomnio e vontades dos moradores pode gerar grandes dores de cabea no futuro. Outro bnus oferecido pela construtora a indicao de uma administradora, que ir ajudar o sndico a tocar o barco do dia a dia. Mesmo assim, importante solicitar alguns documentos para a empresa, como:

Capital social, quadro societrio e objeto social da empresa

Pea certides criminais e cveis dos scios da empresa, alm de certides negativas no INSS e de FGTS. Tambm possvel pedir dados bancrios e

comerciais da administradora

Contato de clientes onde a administradora tenha tido experincia de implantar o condomnio

Veja

mais

sobre

como

escolher

administradora aqui

Documentos importantes para o sndico


Ao tomar posse do novo condomnio, importante atentar para os seguintes documentos:

Habite-se

(Documento

expedido

pela

prefeitura que garante que a edificao est apta para moradia);

Alvar de aprovao e execuo da construtora;

Alvar para instalao de elevadores; Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros; Projetos executivos de instalao: eltrica, de para-raio, paisagismo (se houver);

Mapeamento da rede de telefonia, dados, ventilao mecnica e ar condicionado (em caso de condomnio comercial);

Manual do proprietrio; Certificado de garantia de equipamentos (como elevadores, interfones, circuitos de tev, portes), suas notas ficais e seus manuais tcnicos. Vale lembrar da

importncia de se manter bem guardados esses documentos para gestes futuras;

Memorial do condomnio

Saiba mais sobre garantias da construtora aqui.

Checagem
To importante quanto receber as chaves da unidade saber se as reas comuns do condomnio esto de acordo com o que foi prometido em contrato. Por isso importante que o sndico, de posse do memorial do local, cheque com um perito, se a construtora cumpriu seu papel:

Pintando corretamente todas as paredes; Oferecendo condio de estacionamento em todas as vagas de garagem;

Equipou reas comuns (caso esteja em contrato), como playground, rea gourmet, sala de tev;

A parte eltrica e hidrulica da edificao est ok;

Caso haja reclamaes sobre esses itens, importante contatar a construtora logo, para que a empresa possa se posicionar e fazer as devidas alteraes.

Com a ajuda da administradora


Contando com essa empresa, o sndico deve expor na prxima assembleia:

Custos

referentes

ao

enxoval

do

condomnio (capachos, carrinhos, tapetes, mquinas para lavar as reas comuns, escadas, ferramentas, etc);

Custos

referentes

aos

funcionrios

(prprios ou terceirizados), produtos de limpeza e de peas de reposio de iluminao;

Elaborao do cronograma de limpeza do condomnio;

Previso oramentria para os prximos meses;

Previso para Fundo de Reserva;

Possveis alteraes na conveno ou regimento interno do condomnio;

Locais especficos para as vagas de garagem (caso essas sejam

indeterminadas);

Definir o padro de fechamento das janelas, seja por tela ou vidro

Com esses itens votados e aprovados em assembleia, a vida em condomnio comea a tomar forma.

Cadastro dos moradores


importante que o sndico tenha um cadastro dos donos das unidades. Dados como nome completo, telefones para contato e saber para que outra pessoa ligar em caso de emergncia de extrema relevncia. Tambm se deve ter os dados da escritura da unidade ajuda no momento de resolver pendncias legais, como por exemplo na hora de protestar um condmino inadimplente e o nmero do IPTU. No estado de So Paulo, com a nota fiscal paulista, o condomnio pode repassar aos moradores benefcios referentes as suas compras.

Reformas
Nessa etapa de implementao do condomnio comum que haja obras em muitas unidades. Caso haja espao disponvel na garagem, pode-se oferecer uma vaga a esses prestadores de servio, para colaborar no embarque e desembarque de materiais utilizados na obra. Importante lembrar que j nessa poca os moradores devem respeitar horrios e dias designados para reformas. Os moradores so sempre responsveis pela eventual sujeira ou dano que sua obra pode causar no condomnio.

Evitando problemas no futuro


Para evitar possveis problemas no futuro, o novo sndico deve principalmente se precaver com a manuteno preventiva e com possveis problemas na edificao. Tambm deve dar ateno especial clareza de sua gesto e estar atento aos desejos da maioria dos condminos.

Conveno

a "Constituio" do condomnio. Todas as regras internas devem constar deste documento. Por outro lado, as regras s so vlidas se nele constam. Cada condomnio redige a sua, assim que comea a ocupao pelos moradores.

Pela complexidade e importncia deste documento, recomendvel contar com o auxlio de um advogado especialista em Direito Imobilirio para a redao.

A Conveno deve estipular itens como:

A discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva,

estremadas uma das outras e das partes comuns;

A determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

O fim a que as unidades se destinam. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos

condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do

condomnio, inclusive o fundo-de-reserva, que se encaixa entre as ltimas;

A sua forma de administrao; A competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes;

As sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;

O regimento interno

A Conveno no pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.

Para aprov-la e torn-la obrigatria para todos, preciso a assinatura de titulares de 2/3 das fraes ideais do condomnio.

No necessrio convocar Assemblia para colher as assinaturas ou ratificar a deciso, quando se realiza pela primeira vez a Conveno.

Para mudanas posteriores em seu texto, preciso aprovao de titulares de 2/3 das fraes ideais, em Assemblia.

Normalmente, quando as escrituras de apartamentos referem-se a vagas na garagem, estas no so especificadas. Ou seja, o condmino tem direito a uma vaga qualquer na garagem. Neste caso, recomendvel o rodzio, porque sempre h os espaos com localizao melhor. Assim, garante-se a igualdade de direitos e o equilbrio entre os moradores.

O rodzio de vagas pode constar da Conveno ou do Regulamento Interno, bem como sua periodicidade (semestral, anual).

Se este for o caso, o sndico obrigado a realiz-lo como o texto determina

Alguns condomnios relizam sorteio para determinar de forma definitiva a localizao da(s) vaga(s) destinada(s) a cada unidade

Existem tambm condomnios que optam por deixar as vagas livres, sem localizao definida, limitando apenas o nmero de veculos por unidade

A contratao de empresa para administrar o condomnio deve ser submetida aprovao da assembleia, como prev o artigo 1348 do Cdigo Civil, em seu pargrafo segundo. O contrato a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os servios contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomnio. conveniente especificar tambm as taxas extraordinrias cobradas pela empresa, como despesas de escritrio e outras.

Principais itens a verificar no contrato:

13a. taxa no ms de dezembro: deve estar prevista no contrato, para ter

validade legal.

Funcionrios prprios: a administradora pode cuidar e apenas do da folha de dos

pagamento

recolhimento

encargos, ou ser responsvel por todos os aspectos, da contratao homologao do desligamento na Delegacia Regional de Trabalho. A opo e o detalhamento dos servios prestados neste aspecto devem estar especificados no contrato.

Conta "pool" ou vinculada: o condomnio pode optar por deixar seu dinheiro em uma conta comum da administradora (conta "pool"), ou ter sua prpria conta (vinculada).

Assessoria jurdica: muitas oferecem este servio gratuito, para soluo de dvidas. Os honorrios advocatcios para aes de cobrana e trabalhistas so cobrados parte, geralmente.

Previso Oramentria: elaborao das previses mensais e anuais.

Pagamento de contas e multas: deve constar um item em que a empresa se responsabiliza por pagar em dia as contas designadas pelo sndico, arcando com eventuais multas e juros por atraso.

Seguros:

a contratao

e renovao

podem ficar a cargo da administradora, que deve informar ao sndico as melhores opes, com oramento, para que este escolha e autorize a contratao. De qualquer modo, sempre o sndico o responsvel legal pelos seguros feitos.

Itens pelos quais normalmente se cobra taxa extra:

Assembleias: Participao de funcionrios em assemblias e reunies do corpo diretivo

Despesas gerais: transporte, escritrio (papel, impresso).

Certides de/ para rgos pblicos (RAIS, DIRF, antecedentes criminais de

funcionrio e outros)

Homologao de demisso de funcionrio Gerenciamento de receitas do

condomnio, como espaos alugados para publicidade, antenas de telecomunicaes e outros.

Algumas questes de rotina - previstas em contrato - no necessitam da autorizao do sndico: emisso do balancete mensal, gerao de previses oramentrias

mensais e anuais, pagamento de contas de gua, luz etc., recolhimento de

encargos dos funcionrios.

As despesas condominiais devem ser divididas entre as unidades, de acordo com as respectivas fraes ideais, ou de acordo o que estiver determinado na conveno.

As despesas so divididas entre ordinrias (de manuteno mensal) e extraordinrias (obras) - Saiba mais

Todas as despesas devem ser submetidas a aprovao de Assembleia, do seguinte modo:

- Ordinrias: deve-se elaborar a previso oramentria para um ano e submet-la aprovao em Assembleia Ordinaria, que tem realizao obrigatria uma vez por ano. Mudanas neste oramento, que gerem aumento de taxa condominial ou ajustes razoveis entre os destinos de cada verba, devem ser submetidos a Assembleia Extraordinria.

- Extraordinrias: o Cdigo Civil estabelece votaes mnimas necessrias para aprovar oramentos de obras de trs tipos:

necessrias, teis e volupturias. Clique aqui para consultar o texto.

- O atraso em pagamento de despesas do condomnio (ordinrias ou extraordinrias) motiva cobrana de multa de at 2%, e os juros que a Conveno dispe, at o limite legal de 1% por ms.

A inadimplncia o maior risco s contas do condomnio. Para prevenir, convm programar o oramento com alguma folga, levando em conta a mdia geral de 15% de inadimplentes, no mercado. interposio Para de combater, aes recomenda-se judiciais de agilidade na

cobrana.

Garantia da construtora
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Dicas e orientaes sobre o que deve ser entregue pela construtora e suas garantias

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Se um sapato novo logo estraga, a loja troca, se uma roupa nova vem furada, devolvemos, se um carro novo apresenta um defeito, ele volta para a concessionria. Mas, e um condomnio? Assim como outros bens ele tem uma garantia, mas determinar o responsvel por grandes falhas ou pequenos defeitos no muito simples e exige uma assessoria tcnica. Vale lembrar que cabe ao condomnio manter a manuteno sempre em dia para no perder seus direitos.

Prazo de validade

Por uma juno de determinaes do Cdigo Civil, Cdigo e de Defesa do

Consumidor

decises

judiciais

(jurisprudncias) as construtoras devem oferecer uma garantia de, no mnimo, cinco anos aos compradores. Essa

garantia vale para vcios ocultos, ou seja, problemas que no so aparentes e s so descobertos com o passar dos anos, e vcios aparentes.

A validade da garantia deve comear a partir de dois possveis pontos: a data de entrega ou da certido do habite-se. Passa a valer a data que ocorrer por ltimo. No caso de vcios ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o problema passa a ser perceptvel.

O prazo de cinco anos apenas um parmetro legal, j que alguns fatores como a pintura, tem uma garantia menor e problemas estruturais, um prazo maior.

Todos os itens do condomnio tm alguma garantia. Os mais estticos, como os acabamentos, tm uma garantia mais curta, outros, mais longa. Mas,

legalmente, o prazo reconhecido de cinco anos. Problemas estruturais tm uma garantia maior, pr-estabalecida.

Certificado de garantia

A construtora um deve jogo entregar completo ao dos

condomnio

projetos em papel e uma verso digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos sndicos, j que so a certido de nascimento do condomnio e inviabilizam intervenes na estrutura caso no existam mais ou estejam desatualizados.

A construtora deve fornecer a cada comprador uma lista com os itens e seus prazos de garantia. para No os caso que de so

equipamentos,

comprados durante ou no incio da obra, a construtora deve fornecer uma garantia

que no esteja atrelada ao prazo do fabricante.

Antes de assinar o contrato com uma construtora certifique-se de que a garantia est estabelecida de maneira clara

Lista de projetos que devem ser entregues com a obra: 1. Projeto 2. Alvar 3. Projeto 4. Projeto 5. Projeto 6. Projeto 7. Projeto 8. Projeto 9. Projeto 10. Projeto 11. Projeto 12. Plano 13. AVCB de Combate Auto de a de de de Legal de Fundaes Estrutural Executivo Estrutura de de de pressurizao de Incndio do (aprovado Corpo de (aprovado Concluso / Sondagem e de metlica Instalaes Instalaes (se pela da do prefeitura) obra terreno armao) Arquitetura houver) Eltricas Hidrulicas Impermeabilizao (se houver) telefonia no CB)

(formas

Vistoria

Bombeiros

14. Manual de Operao, Uso e Manuteno das Edificaes (reas comuns)

Precaues quanto validade da garantia

Em condomnios novos, os moradores devem eleger o sndico e formar uma comisso que vai acompanhar a entrega e garantir que tudo esteja como combinado.

Ter um laudo tcnico muito importante para que os argumentos dos moradores tenham fundamentos slidos e, caso o problema pare na justia, tenha mais credibilidade. Contratar uma empresa

especializada uma soluo segura.

Cada morador deve checar sua unidade cuidadosamente. Se preferir, o condmino pode contratar uma consultoria para o seu

apartamento, condomnio.

independente

do

A inspeo no condomnio deve ser feita antes de sua ocupao pelos moradores. Dessa maneira, as garantias so mantidas e, se o condomnio apresentar grandes problemas, o recebimento pode ser

negado at que as falhas sejam corrigidas e constatadas pela empresa contratada pelo condomnio ou comisso.

A garantia fornecida pela construtora no irrestrita e diz respeito apenas aos vcios e defeitos de construo. Ou seja, a manuteno do condomnio deve ser feita normalmente e, se no for, os problemas decorrentes no cabem construtora.

Na impossibilidade de se contratar uma empresa de inspeo, conveniente que o primeiro sndico faa uma vistoria geral na edificao. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalaes eltricas e hidrulicas,

principalmente. Pode-se organizar uma lista dos problemas das reas comuns, e outra das reas privativas, pedindo para cada condmino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao sndico os vcios.

No disponibilize a planta original no papel para moradores, funcionrios e empresas contratadas. Se

possvel, fornea uma verso digital.

Ateno: obras de melhoria no prdio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construo, por alterar os itens assegurados.

Inspeo e Laudos Tcnicos

Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o sndico e sua comisso no podem emitir laudos tcnicos e especializados sobre a entrega do condomnio. Por isso, a contratao de uma empresa de inspeo importante para garantir seus direitos. Veja o que deve ser inspecionado por ela:

Descrio grfica e escrita da edificao construda

Material tcnico, ou seja, os projetos que devem ser entregues pois, e muito bem sero

armazenados,

certamente

necessrios no futuro

Procedimentos para que o condomnio comece a ser utilizado

Meios

utilizados

em

situaes

de

emergncia e a viabilizao de inspees tcnicas

Procedimentos para manuteno

Depois da inspeo, a empresa deve emitir um laudo tcnico sobre os problemas encontrados e orientar a comisso de moradores sobre os procedimentos aconselhveis. Alguns reparos podem acontecer com os moradores j ocupando o condomnio, outros problemas inviabilizam a ocupao

Um laudo tcnico especializado feito antes da ocupao evita argumentaes e

possveis tentativas da construtora de no se responsabilizar pelos problemas

encontrados

Empresas

de

Inspeo

Vistorias

Prediais em So Paulo

Empresas

de

Inspeo

Vistorias

Prediais no Rio de Janeiro

Os campees de reclamaes
Alguns problemas j so velhos conhecidos das empresas de inspeo. Confira e fique atento:

Acabamentos

como

pintura

revestimento: so sempre prejudicados pela pressa da equipe da construtora em entregar a obra em dia. No entanto, esses

itens perdem a garantia assim que a entrega assinada, j que podem ser danificadas com o uso do dia-a-dia facilmente. O ideal conferir antes ocupar o condomnio. Alm disso, reclamaes sobre a qualidade desse servio

dificilmente so comprovadas, j que o capricho na elaborao se torna um fator relativo

Impermeabilizao: comum que, na entrega, a garagem j tenha goteiras ou que a pintura esconda infiltraes.

Vagas da garagem: erros de projeto geram aquelas vagas estranhas e mais apertadas que existem em muitos

condomnios. Todas as vagas devem ter a mesma dimenso e serem viveis de estacionamento

Uso da garantia

O prazo para uma reclamao legal sobre problemas encontrados em condomnios com garantia de 20 anos. Esse tempo, no entanto, no equivale a prpria

garantia, que costuma ser menor e determinada por contrato. apenas o prazo para reclamao.

Caso seja necessrio entrar em contato com a construtora para requerer o direito garantia, mantenha protocolos e cpias dos contatos e solicitaes. Algumas construtoras disponibilizam em seus sites na internet meios para enviar essas reclamaes, mas no emitem

comprovantes ou protocolos. Fique atento.

Se as negociaes amigveis com a construtora pode-se no trouxerem com uma resultado, ao de

entrar

Obrigao de Fazer e requerer uma

indenizao por Perdas e Danos, na Justia. Consulte um advogado.

Isolamento acstico
Alguns edifcios so construdos sem nenhuma preocupao com o isolamento acstico entre as unidades.

Um perito pode determinar a qualidade do isolamento acstico do edifcio, mas essa prtica no usual. Se o caso for muito grave, o condomnio pode mover uma ao contra a construtora. Saiba mais sobre isolamento acstico

Vcios e defeitos de construo


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Saiba como identificar e analisar ocorrncias



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H uma diferena tcnica entre vcios e defeitos de construo.

Vcios: segundo o manual "Sade dos Edifcios" do CREA-SP (Conselho

Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrnomos), so "falhas que tornam o imvel imprprio para o uso, ou lhe diminuem o valor".

Defeitos: segundo o mesmo manual, so falhas que podem "afetar a sade e segurana do consumidor".

Vcios e defeitos podem ser aparentes ou ocultos.

A garantia legal de uma construo de cinco anos aps a expedio do Habitese. Mas o prazo legal para reclamaes na Justia de 20 anos

Vcios e defeitos podem gerar danos prpria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e atingida por materiais cados da obra).

No tristemente famoso caso do edifcio Palace 2, que desabou em 1998 no Rio de Janeiro, o erro pode ter sido de projeto: a numerao dos pilares pode ter sido trocada, e os pontos de sustentao com maior carga ficaram com pilares mais fracos.

conveniente que o primeiro sndico faa uma vistoria geral na edificao. Verificase se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalaes eltricas e hidrulicas, principalmente.

Para facilitar o contato com a construtora, pode-se organizar uma lista dos

problemas das reas comuns, e outra das reas privativas, pedindo para cada

condmino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao sndico os vcios.

Se as negociaes amigveis com a construtora pode-se no trouxerem com uma resultado, ao de

entrar

Obrigao de Fazer, na Justia.

A ao pode ser em nome do condomnio. O Juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificao.

Alm da ao de Obrigao de Fazer, pode-se tambm requerer indenizao por Perdas e Danos. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudncia do STJ (Superior Tribunal de Justia).

Obras de melhoria no prdio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construo, por alterar os itens assegurados.

Principais ferramentas legais do sndico

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Cdigo civil, regimento interno, conveno, lei do inquilinato, CLT



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Ao assumir o cargo de sndico so muitas as dvidas sobre as responsabilidades que esse tipo de ocupao traz. Porm os textos em que o sndico deve basear suas decises so de leitura bastante acessvel.

Para facilitar, o SndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos textos mais importantes para a gesto do condomnio. Estando mais familiarizado com essas informaes, o sndico se sente mais seguro para tocar o barco que o condomnio, j que aqui est toda a base legal necessria para isso.

Novo Cdigo Civil Brasileiro


a atual Lei que regulamenta os condomnios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomnios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Conhecer tais artigos (do 1.331 ao 1.358), permite que o sndico tenha mais segurana na hora de tomar decises. Os artigos referem-se a questes como:

Despesas do condomnio O que deve haver na Conveno do condomnio

Responsabilidades do sndico Os direitos e deveres dos condminos Quando e como realizar Assembleias Realizao de obras Seguros obrigatrios ao condomnio Uso das instalaes do condomnio Uso de procuraes Multas,...

Conveno
o conjunto de leis do condomnio. Geralmente, o documento elaborado assim que o local comea a ser ocupado pelos moradores. A conveno condominial a forma dos condminos estipularem como ser a vida ali. Ela se aplica a condminos e inquilinos, que devem seguir o combinado da mesma maneira que os donos do imvel, estando sujeitos a multas, caso haja descumprimento. A conveno, claro, no deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais. Para que se altere a conveno so necessrios 2/3 dos votos dos condminos. O documento deve ser registrado no cartrio onde o imvel est registrado.

Tambm vale oferecer uma cpia da conveno a todos os novos moradores do condomnio. Assim, ficam todos bem informados sobre as regras do local.

Exemplos Modo

sobre de

o pagamento

que de

deve despesas

conter ordinrias

a e

conveno: extraordinrias

- O que se decide em assembleia, como convoc-la e o qurum necessrio para deliberaes Questes O de administrao regimento do condomnio interno

Saiba mais sobre: Conveno Condominial

Regimento Interno
um conjunto de regras para a vida em condomnio, mas de carter mais cotidiano. Antigamente era denominado Regulamento Interno forma que perdura popularmente at hoje. uma parte da conveno. Como a conveno, pede dois teros dos votos dos condminos para sua alterao e tambm aplicvel tanto para condminos como para inquilinos.

O documento, em geral, contm regras sobre:

Dias de mudana Formas de multa aos condminos Utilizao de reas comuns

Lei do Inquilinato

H duas leis principais que tratam sobre a locao de imveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de 2009. As leis tratam principalmente de questes relativas ao aluguel de imveis. H trechos da lei que falam sobre a vida em condomnio, principalmente sobre as despesas extraordinrias aquelas com as quais o locador NO deve arcar.

Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomnios

CLT
A Consolidao das Leis Trabalhistas (CLT) o principal conjunto de leis sobre relaes trabalhistas. Seus principais itens referentes ao condomnio esto no Guia sobre Funcionrios.

A CLT se aplica principalmente quando os funcionrios so contratados pelo condomnio. Se h uma empresa terceirizada prestando esse tipo de servio, deve-se atentar ao contrato assinado entre as partes, alm da legislao trabalhista.

Ao optar por empresa terceirizada, o condomnio no paga os chamados direitos trabalhistas para o funcionrio. Porm, deve fiscalizar para que a empresa contratada oferea esse aporte aos trabalhadores j que, em caso de no cumprimento da obrigao, o condomnio pode ser acionado como parte responsvel em ao judicial.

Acesse

aqui: Perguntas

respostas

frequentes sobre Questes Trabalhistas

Conveno Coletiva
As convenes coletivas referem-se s decises dos sindicatos de trabalhadores de cada classe, principalmente em relao ao salrio-mnimo de cada categoria. Cabe aos condomnios acatar e remunerar aos funcionrios de acordo com as negociaes coletivas.

A Conveno coletiva tambm estabelece regras de contratao e convivncia entre empregador e empregado, alm de direitos e deveres de cada parte. A Conveno Coletiva no pode contrariar a CLT.

Acesse aqui: Reajustes salariais, o ideal se programar

DICA
Os textos que voc precisa conhecer bem e ter em mente so o novo Cdigo Civil, a Conveno e o Regulamento Interno. Uma boa leitura deles vai tornar mais simples sua gesto. A CLT voc s vai consultar em caso de necessidade, bem como a Conveno Coletiva e a Lei do Inquilinato.
Fonte: Fontes consultadas: Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza Oliveira, advogado; Washington Rodrigues, Gerente Geral de condomnios da Apsa; Schneider Advogados, do grupo Apsa; e livro ?Revolucionando o Condomnio?, de Rosely Schwartz

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB


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O que , obrigatoriedade e para que serve



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O AVCB deve ser obtido pela construtora antes de entregar o prdio e depois, deve ser renovado pelo condomnio.

Se o prdio desejar um auto de vistoria, precisa ter projeto de combate a incndio executado por profissional e aprovado no Corpo de Bombeiros

O prprio condomnio deve solicitar o auto de vistoria aos Bombeiros

Com o projeto em mos, o bombeiro checa os dados do projeto com o que v no condomnio

Se aprovado, emite-se o auto de vistoria e o alvar de funcionamento e ocupao

Para

edifcios

residenciais deve

ser

renovado a cada 3 anos, e para edificao e/ou reas de risco com ocupao mista, onde haja local de reunio de pblico, cuja lotao seja superior a 100 pessoas, o prazo de validade do AVCB de 2 anos.

Em caso de omisso, recai sobre o Sndico a responsabilidade civil e criminal caso ocorra algum tipo de sinistro, e abrese uma brecha para que a seguradora no pague a indenizao por descumprimento da lei.

Obs: Isto valido para o Estado de So Paulo que est sujeito ao Decreto-Lei 46076/2001.

Como montar uma associao de moradores


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Passo a passo, estatuto, obrigatoriedade da contribuio, registro, legislao



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Passo-a-passo
Para a criao de uma Associao de Moradores, com carter similar ao de condomnio edilcio, preciso ter inicialmente: 1) Comunicao a todos os moradores do interesse de formar uma Associao; 2) Interesse de organizao do local, visando o bem estar de toda a comunidade; 3) Aceitao de mais de 2/3 de todos os moradores em formar uma Associao; 4) Para uma primeira reunio, apresentar objetivos da Associao, problemas enfrentados com solues, e minuta de um estatuto para a associao, ou indicao de pessoas que o elaborem; 5) Toda a reunio deve ter elaborao de uma Ata. Aps existir uma minuta de estatuto, que dever ser aprovada por 2/3, dever haver uma ata de aprovao da mesma, para constituio da Associao, com indicao do corpo deliberativo e administrativo. Este pode ser formado por:

a)

Presidente;

b)

Vice

presidente;

c) Secretrio, tesoureiro, ou se preferir, membros do conselho Consultivo e membros do conselho Fiscal.

d) Pode haver indicaes de outros cargos, tipo, responsveis por lazer, comisso de obras, entre outros.

Elaborao do estatuto
Para se elaborar o estatuto da Associao, deve-se observar a incluso dos itens bsicos: 1) denominao, fins e local da sede;

2)

quem

far

parte

se

existe

possibilidade

de

desmembramento;

3)

todos

os

deveres

direitos

dos

associados

moradores;

4) fontes de recursos financeiros para manuteno da associao, bem como forma e quantidades de rateios para manuteno ou alterao na estrutura do local onde a associao exercer suas atividades;

5)

como

ser

administrao

mtodos

de

deliberao;

6)

modos

de

se

alterar

estatuto

dissoluo

da

associao;

7) incluso de normas de conduta das reas onde a associao exercer suas atividades, tais como, piscinas, salo de festas, estacionamentos nas ruas, etc....

8) regras diversas que se faam necessrias para o bom andamento do dia a dia da associao, tais como, horrios e retirada do lixo, horrios para a manuteno das edificaes que esto na rea onde a associao exercer suas atividades;

9)

qurum

para

alteraes

de

regras

que

no

constem

do

estatuto;

10) multas punitivas e moratrias;

Obrigatoriedade da contribuio
Importante lembrar que os tribunais j vm entendendo que as associaes de moradores que atuam em locais restritos, beneficiando certo nmero de moradores, sem que estes no possam deixar de usufruir, podem cobrar contribuies e inclusive ajuizar aes de cobrana, da mesma forma que um condomnio edilcio, mesmo no tendo o morador participado da criao da associao, porm sendo o mesmo usurio das benfeitorias.

Registro em cartrio
Toda a Associao deve ter seus estatutos devidamente registrados no cartrio, pois somente com o devido registro poder ter a personalidade jurdica, podendo inclusive adquirir bens. Para se obter um CNPJ, necessrio o registro do estatuto.

Legislao vigente
A legislao que trata de Associaes , como regra geral, o Cdigo Civil vigente, artigos 53 a 61. Subsidiariamente, poder conter em seus estatutos, regras previstas tanto no Cdigo Civil vigente, referente a condomnios edilcios (art. 1331 a 1358), como os constantes da Lei 4591/64 que trata de condomnios e inscorporaes.

Rotinas da administrao do condomnio


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Lista de tarefas (dirias, semanais, ...) para o sndico, administradora e zelador



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Gerenciar um condomnio no fcil: so muitos itens de manuteno a serem observados, atividades operacionais, gesto de funcionrios, administrao e contabilidade, alm da preocupao do bem estar e do bom relacionamento com os condminos.

Para ajudar nesta tarefa, segue abaixo uma lista das demandas principais do condomnio, dividas pelo perodo (dirio, semanal etc.) em que as aes devem ser tomadas ou fiscalizadas.

Lista de Tarefas / Rotina Condominial


DIRIO SNDICO Manter uma boa comunicao com o zelador

- Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrncia e notifique-o

JARDIM Observar as plantas, falta ou excesso de gua, pragas e doenas

- A rega pode ser diria ou a cada 2 dias

LIMPEZA Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo

- Salo de festa e de jogos, salas de ginstica, e outros espaos de convivncia do condomnio devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilizao dos condminos. A limpeza pode ser diria ou com intervalo de dois dias.

SEGURANA - Verificar funcionamento cmeras de vdeo e gravao

CONTRA - Conferir se as escadas esto desobstrudas

INCNDIO

GERAL - Ateno a objetos deixados na garagem e portaria (notificar moradores

ELEVADOR - Observar se h rudos e anomalias de funcionamento no elevador

PISCINAS - Filtragem e limpeza com rede; a clorao pode ser feita a cada dois dias

BOMBAS - Verificar os quadros de comando e tubulaes para se evitar vazamentos em torneiras ou canos

SEMANAL

SNDICO - Acompanhar lanamentos e despesas feitos pela administradora (internet)

ZELADOR Uma inspeo informal no condomnio muito recomendvel, para prevenir problemas e detect-los logo no incio. Confira o Guia SndicoNet Check-up Predial, com dicas e formulrio com os itens a serem vistoriados

PISCINAS

- Controle do pH e outras aes

CONTRA - Verificar integridade lacre e carga dos extintores

INCNDIO

GRUPO - Verificar nvel de leo, entradas e sadas de ventilao desobstruda, local isolado

GERADOR

INSTALAES - Verificar a limpeza de reservatrios (inferior e superior)

HIDRULICAS

PLAYGROUND - Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peas quebradas, desgastadas, se esto adequadamente chumbados, sem riscos aparentes

QUINZENAL

JARDIM - A manuteno ideal do jardim seria 2 vezes no ms (poda, limpeza, controle de pragas e doenas etc.)

GRUPO - Fazer teste de funcionamento por 30 minutos

GERADOR

BOMBA - Alternar a chave no painel eltrico para utiliz-las em sistema de rodzio

D'GUA

INSTALAES Limpeza dos ralos e grelhas das guas pluviais

HIDRULICAS e calhas

MENSAL

SNDICO Acompanhar os casos de inadimplentes

- Acompanhar, Fiscalizar e Analisar notas fiscais, extrato bancrio, pagamentos, contribuies etc. - Ter um plano de previso de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por rea (manuteno, consumo de gua, encargos sociais etc.). Comparar o planejado com o real no final do ms e projetar os meses seguintes

- Verificar se todos os atestados esto em dia, como NR 10 Pra-Rios (Normas Regulamentadoras de Instalaes Eltricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurana e Sade no Trabalho) Checar Checar os balancetes dos de prestao direitos de trabalhistas contas aos condminos FGTS etc)

recolhimento

(INSS,

- Checar pagamentos de funcionrios, contas gua e luz etc.

CONSELHO - Reunies mensais para prestao de contas e anlise da parte operacional

ZELADOR

- Checar se todos os equipamentos e seus comandos esto em perfeita funcionalidade: Alarme de incndio, Bomba de recalque, Bomba d'gua, Central da portaria, Disjuntores, Quadro de fora, Sistema Acompanhar de reviso de segurana, manuteno dos Pra-raios elevadores

- Sinalizao interna indicao fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de filmagem no ambiente

JARDIM - Adubar o jardim

BOMBAS - Verificao de vazamentos e/ou vibraes anormais das bombas de recalque de gua potvel, esgoto, guas pluviais e de incndio

- Verificar o funcionamento das bombas submersas

PISCINAS - Superclorao (em perodos de maior uso)

ILUMINAO

DE

EMERGNCIA

- A iluminao de emergncia deve ser testada uma vez por ms, simulando uma falta de energia. Se o sistema no funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento est com problema.

EQUIPAMENTOS - Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificao, trincas etc)

CONTRA-INCNDIO

ESCADA - Alternar os ventiladores atravs de chave comutadora, para reduzir desgaste

PRA-RAIOS - Verificao visual. Observar se os cabos metlicos no esto soltos. Eles devem estar presos pelo isolador para o funcionamento correto

PORTES - Lubrificao

AUTOMTICOS

ELEVADORES - Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a no vistoria pode comprometer a preciso de frenagem e ocorrer danos no tambor

GERADOR Vistoria pela empresa de manuteno

BIMESTRAL

SNDICO - Rever os contratos de manuteno (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociao

ZELADOR

- Checar condies das ferramentas de trabalho dos funcionrios (inclusive EPI Equipamento de Proteo Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros)

EQUIPAMENTOS - Testar bomba de incndio

CONTRA-INCNDIO

ILUMINAO

DE

EMERGNCIA

- Verificar fusveis, carga da bateria selada, nvel de eletrlito da bateria

BOMBAS Manuteno/Visita

PISCINAS peridica

TRIMESTRAL INSTALAES - Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e guas pluviais

HIDRULICAS

CONTRA Porta Corta-Fogo: Aplicar leo lubrificante nas dobradias e

INCNDIO maanetas

- Mangueiras: Esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para no criar vcios e originar furos com o desgaste do tecido

SEMESTRAL

INSTALAES

HIDRULICAS

- Acionar as tubulaes que no so constantemente usadas (ladro da caixa d'gua, por exemplo) Testar abertura e fechamento e dos registros dos dos subsolos e cobertura de (barrilete) descarga

Verificar

estanqueidade

regulagem

mecanismos

- Verificar ralos e sifes das louas (tanques e pias)

CAIXAS Limpeza Checar se o (pode-se cano do chamar fundo empresa est em

D'GUA especializada) bom estado

- Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da gua das chuvas esto em perfeitas condies

ANUAL

SNDICO Extrato de pagamento por funcionrio do INSS e FGTS

- Verificar envio da RAIS (Relao Anual de Informaes Sociais) e DIRF (Declarao do Imposto de Renda Cronograma Despesas Seguro de vida do Retido pagamento de para 13 funcionrios de na impostos salrio previsto e dos em acordos Fonte) sindicais funcionrios acordo coletivo

- Verificar pagamento da taxa anual de licena para o funcionamento dos elevadores e outros aparelhos de transporte (pagas prefeitura)

- Verificar renovao de contratos: seguro; manuteno de elevadores, bombas d'gua e piscina; administradora

Previso

Oramentria

Prestao

de

Contas e

Assemblia

Ordinria desratizao

Dedetizao

- Alvar de Licena de Funcionamento do Condomnio para condomnios comerciais e/ou de uso misto. - Verificar aes do PCMSO (Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional) e PPRA (Programa de Preveno de Riscos Ambientais) vistoria, laudo e certificado anual

- Verificar formalizao de CIPA (Comisso Interna de Preveno de Acidentes) pelo menos um funcionrio designado

DECLARAO

DE

IMPOSTO

DE

RENDA

DO

CONDOMNIO

- Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomnio no est sujeito apresentao de declarao de rendimentos (atualmente, Declarao Integrada de Informaes Econmico-Fiscais da Pessoa Jurdica - DIPJ), por no ser pessoa jurdica ou equiparada.

INSTALAES

HIDRULICAS

- Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatrio e registros de presso

- Vistoria contra vazamentos por empresa especializada

TELHADOS,

CALHAS

RALOS

EXTERNOS

- Vistoria antes do perodo das chuvas (janeiro a maro);

CONTRA Formao Extintores: recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste

INCNDIO hidrosttico) anual de incndio

Mangueiras:teste e treinamento de

hidrosttico brigada

- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) residencial e comercial: a cada trs anos; de uso misto: dois anos

INSTALAES

DE

GS

- Recomenda-se um check-up realizado por um profissional

ELEVADORES Inspeo anual rigorosa, a cargo do responsvel pela conservao

- Relatrio de Inspeo Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro

PARA-RIOS - necessria uma verificao anual das condies do aparelho e do aterramento, incluindo medio hmica (resistncia do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, reviso completa do sistema

CAIXAS

D'GUA

- recomendvel, quando da ocasio da limpeza semestral ou anual, solicitar uma anlise da gua.

OCASIONAL

CONSELHO - Reunies emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analis-lo, e ver quais sero as providncias

PISCINA - Clarificao e decantao

ELEVADORES Checar, para garantir, o nvel de leo. Utilizar o elevador com o nvel de leo abaixo do recomendado pode gerar avarias no eixo da mquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo do reparo

INSTALAES - Inspeo profissional e atestado de regularidade

ELTRICAS

JARDIM - Alm da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formao e conduo dos ramos. A poda de limpeza ser feita todo ms, j a de formao e conduo cada espcie tem seu tempo Misturar a terra ao a calcrio sempre que ser necessrio para afofar respeitado. a terra