Como e quando pagar imposto sobre a venda de um imvel Recolhimento do imposto deve ser feito at ltimo dia til

do ms seguinte ao da venda; veja como funciona o benefcio da iseno dos 180 dias So Paulo - Ao vender um imvel com lucro, preciso pagar imposto de renda de 15% sobre o chamado ganho de capital, que a diferena entre o custo de compra e o valor recebido na venda. Ou seja, se voc teve uma despesa de 300 mil reais para comprar um imvel e recebeu 500 mil ao vend-lo, seu ganho de capital foi de 200 mil reais. O imposto de renda devido, portanto, ser de 30 mil reais. Muita gente pensa que esse acerto de contas com o Fisco ser feito na hora da declarao de imposto de renda, no incio do ano seguinte. Mas no assim que funciona. Quem vende um imvel tem at o ltimo dia til do ms seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transao. Isto , se a venda ocorreu no ms de abril, o imposto deve ser pago at o ltimo dia til de maio. Caso no respeite o prazo, o contribuinte dever pagar juros de 1% mais a taxa Selic acumulada no perodo de atraso mais multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido. Caso o atraso chegue a 12 meses, por exemplo, apenas de multa, o contribuinte do exemplo acima ter que pagar 6 mil reais (20% de 30 mil). Valor de aquisio e valor de venda O valor de aquisio do imvel no se limita ao valor constante na escritura, que o que voc pagou pelo bem em si. A esse custo, voc pode acrescentar a quantia gasta com a corretagem - caso esta tenha sado do seu bolso - com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI). Tambm possvel somar ao custo de aquisio todas as reformas, benfeitorias e ampliaes feitas no imvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (quando necessrio) e guardados os comprovantes de pagamento.

Da mesma forma, o valor da venda o que voc efetivamente recebe pela venda do imvel. Novamente, se a corretagem tiver sido paga pelo vendedor, ele pode abat-la da quantia recebida. Como calcular e pagar o imposto Para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imveis preciso usar o Programa de Apurao de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que ocorreu a alienao. L, o contribuinte preenche todos os dados da transao, como os dados do imvel, o tipo de transao (venda, por exemplo), a data de aquisio e a data da venda, o valor da alienao, se o contribuinte foi pago vista ou a prazo, se houve benfeitorias e reformas ou se o imvel foi adquirido em partes ou datas diferentes. "Voc consegue preencher o valor investido no imvel ano a ano, seja o custo inicial ou as benfeitorias posteriores. Dependendo do ano de aquisio do imvel, h um fato de reduo do imposto, que o programa calcula automaticamente", explica Samir Choaib, advogado especializado em imposto de renda de pessoa fsica do escritrio Choaib, Paiva e Justo Advogados. Dependendo das suas respostas, o programa solicitar mais informaes e valores. Isso porque ele j calcula o imposto devido para diferentes situaes. Por exemplo, se voc vender o imvel e receber o dinheiro vista, vai pagar 15% sobre o ganho de capital e pronto. Se o imvel for antigo, pode haver fator de reduo. J se voc receber em parcelas, ter que recolher o IR proporcional at o ltimo dia til do ms seguinte ao do recebimento da cada parcela. Depois de preenchidos todos os dados, o programa emite o Documento de Arrecadao das Receitas Federais (DARF) com o valor do IR a pagar, que pode ser pago em qualquer banco. Quando o contribuinte for preencher a declarao de imposto de renda referente ao ano daquela alienao, dever importar as informaes do GCap para o Programa Gerador da Declarao.

Assim, no ser necessrio preencher nada referente a ganho de capital, apenas dar baixa no imvel na ficha de Bens e Direitos. Benefcio dos 180 dias Outra possibilidade que o contribuinte opte por se beneficiar da iseno de IR para quem usa o dinheiro da venda de imveis residenciais para comprar outros imveis residenciais dentro de 180 dias. Esse benefcio pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Nesse caso, existem duas possibilidades: ou ele usa todo o produto da venda para a compra de novos imveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; ou ele usa parte do dinheiro para comprar novos imveis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante. Neste segundo caso, o contribuinte tem 30 dias alm dos 180 dias para recolher o IR, sem incidncia de multa, apenas com juros de 1% mais Selic do perodo. Isto , se voc vender um imvel por 500 mil reais em abril, sendo 200 mil reais correspondentes ao ganho de capital, voc tem at outubro para usar esse dinheiro na compra de outros imveis residenciais. Se, dessa quantia, 100 mil reais no forem utilizados, voc ter at o ltimo dia til de novembro para recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital proporcional a essa parcela, com juros, mas sem multa.

Mas para poder pagar o IR dessa forma, o contribuinte dever, ao preencher o GCap, sinalizar a opo pelo benefcio dos 180 dias e informar que ele foi usado apenas parcialmente. Assim, na hora em que for calcular o IR proporcional quantia no utilizada e emitir o DARF, o programa no incluir multa, apenas os juros. Ao importar as informaes do GCap para o Programa Gerador da Declarao do ano em que a venda foi realizada, o contribuinte automaticamente justificar Receita por que s pagou o imposto mais tarde e sem multa.

Se o contribuinte porventura no conseguir comprar imvel algum dentro de 180 dias, ele tem duas opes. Uma informar no GCap a opo pelo benefcio e pagar o IR sobre o ganho de capital total em at 30 dias depois dos 180 dias, com juros, mas sem multa. "Para todos os efeitos, nesse caso, ele usou o benefcio dos 180 dias. Ou seja, ele s poder us-lo de novo dentro de cinco anos", explica Samir Choaib. Caso no deseje ficar sem a possibilidade de usar o benefcio durante tanto tempo, o contribuinte pode simplesmente pagar o imposto atrasado, com a multa. Contudo, se o perodo de 180 dias comear em um ano e terminar em outro, essa opo pode gerar problemas. Por exemplo, se a venda ocorrer em outubro deste ano, o prazo vai se encerrar apenas em abril do ano que vem. No GCap e na declarao referente a 2013, o contribuinte ter que informar que tinha a inteno de usar o benefcio, para explicar o porqu de no ter recolhido o IR. Terminado o prazo, se ele quiser pagar o IR com a multa para no perder o benefcio, ter que retificar a declarao referente a 2013, informando que foi uma alienao comum, sem a opo pelo benefcio dos 180 dias.