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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Regulacin: 1. Art., 1915 Y SS. 2. Ley n 18010 3.

DL 933 DE 1975 Rgimen Aplicable: Por su importancia prctica, el legislador se ha preocupado de regularlo in extenso. Para ello, se reglamentan en el Cdigo Civil las modalidades de arrendamiento de cosa, de servicios y de confeccin de obra material; adems se regula el arrendamiento de criados domsticos (derogado por la legislacin laboral) y el arrendamiento de transporte (que se regula en el Cdigo de Comercio). Adems, debe tenerse presente importantes leyes especiales: 1) Ley 18.101, de 29 de enero de 1982, sobre arrendamiento de predios urbanos, modificada por la ley 19.866. modificacin con ley 19.886, en referente a los principios que protegen la ley, antes protega al arrendador, ahora al arrendatario, problema, con la excesiva proteccin a estas ltimas. 2) Decreto Ley 993, de 24 de abril de 1975, sobre arrendamiento de predios rsticos. (para determinarlo, se atiende al uso del suelo, se entiende que esos procesos son largos, se favorece al que arrienda un predio para que siembre). 3) Ley 19.281, arrendamiento de viviendas con promesa de venta, se considera el precio vigente al momento del contrato de promesa, para analizar desproporcin en caso de lesin enorme). Leasing habitacional arriendo con promesa de venta. Concepto: Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por ello (este goce, obra o servicio en un precio determinado). Objeto: Del concepto se desprende que el arrendamiento puede tener un triple objeto: a) De cosa: conceder el goce de una cosa. b) De servicios: prestacin de un servicio. c) de confeccin de obra material: ejecutar una obra. Caractersticas generales: 1. Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de voluntad respecto del precio y la cosa, obra o servicio. Las partes pueden incorporar solemnidades peor no tienen la calidad de contrato solemnes y tendr ventajas de darle inopobilidad al contrato. La regla generales es concepciones salvo norma expresa.

2. Bilateral: Art. 1915 recprocamente obligadas. Las obligaciones son reciprocas interdependientes. Consecuencias: se le aplican los efectos particulares del contrato unilateral 3. Oneroso: (Reciproco) Reporta utilidad econmica para ambas partes (o sacrificio de las partes). Alguien se desprende del goce y la otra a pagar por este goce mediante la renta.

4. Conmutativo: Las partes, al momento de la celebracin, se miran como equivalentes las prestaciones, pueden anticipar con cierta precisin cuales son los beneficios econmicos que el contrato les reportar. 5. Principal: Subsiste por s slo, no tiene por finalidad asegurar otras obligaciones, no garantiza otro no mira el perfeccionamiento futuro de otro contrato 6. De trato sucesivo: Las obligaciones nacen y se van extinguiendo en el tiempo, tanto de ambas partes y el pago es peridico y vuelve a nacer la misma obligacin. Qu pasa con la resolucin? Se llama terminacin, no son de carcter retroactivo, opera solo hacia futuro 7. Es ttulo de mera tenencia: no transfiere el dominio. Slo se pueden realizar actos de administracin, en oposicin a los actos de disposicin 8. Es un acto de administracin: Es relevante para efectos que puede hacer o no el arrendatario. (Recordar mandato). Elementos esenciales particulares del contrato de arrendamiento: Puede ser triple de triple objeto dependiendo del contrato de arrendamiento: a) b) c) d) Goce temporal de una cosa. Ejecucin de una obra Prestacin de un servicio (inmaterial). Pago de un precio o Renta.

Partes del contrato de arrendamiento: a) Arrendador: se obliga a proporcionar una determinada cosa. b) Arrendatario: se obliga a pagar la renta.

ARRENDAMIENTO DE COSAS Concepto: El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una parte (arrendador) se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra (arrendatario) a pagar por este goce un precio determinado. Se le denomina tambin locacin. Partes del contrato: Art. 1919. En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario. El arrendatario de predios urbanos se llama inquilino (Art. 1970) y el de predios rsticos, colono (Art. 1979). Regulacin: Art. 1970- 1979 arrendamiento para inmuebles. Semejanzas: ambos contratos son consensuales, bilaterales, onerosos, conmutativos. Requieren ambos como elementos esenciales, cosa y precio y consentimiento de las partes contratantes. En ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un goce tranquilo y til, respondiendo del saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios. Diferencias con otros contratos: 1. La compraventa: Es un titulo translaticio de dominio porque naturalmente sirve para transferirlo, seguida de la tradicin conduce al comprador a la adquisicin del dominio a condicin de que el vendedor y tradente sea propietario. En todo caso, el comprador adquirir la posesin de la cosa. El arrendamiento en cambio, es un titulo de mera tenencia. El arrendatario no adquiere el dominio, ni siquiera la posesin de la cosa arrendada, puesto que no la tiene como seor o dueo, sino que reconociendo un dominio ajeno. 2. Con el derecho de usufructo: Constituye un contrato, que genera para el arrendatario un derecho personal, a diferencia del usufructo. El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador es un goce definitivo y perpetuo., entre tanto el goce que el arrendador debe conceder al arrendatario es necesariamente temporal y al cabo de terminado el goce la cosa debe ser restituida. 3. Con el comodato: Este ltimo es unilateral, esencialmente gratuito y real. Elementos del contrato: Art. 1919. El arrendamiento requiere como elementos esenciales un acuerdo de voluntades sobre la cosa y precio: consensus, res, pretium. 1) Consentimiento: Acuerdo de voluntades que recae sobre los otros elementos - Consensual: Art. 53 RCBR, Art. 1962 n, Art. 20 y la ley 18.101.

Solemnidades voluntarias Art. 1921 2) Cosa 3) Precio y renta

1) Consentimiento: El arrendamiento de cosas es consensual, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes en la cosa y el precio. No es necesario que conste por escrito, pero si es importante del punto de vista prctico para hacerlo oponible a terceros adquirentes y porque la escritura pblica procura, adems, un ttulo ejecutivo, incluso el Reglamento del Conservador de Bienes Races en su art. 53 lo menciona entre los ttulos que pueden inscribirse, tambin conforme a lo dispuesto en el art. 1962 n2, se destaca esta importancia. Adems un acto escrito facilita la prueba del contrato. Con arreglo a las normas generales no podr probarse por testigos si el precio excede de dos UTM. La excepcin viene dada por el arrendamiento de predios rsticos, regulado por el D.L. 993, es solemne (Art. 5, modificado por Ley 18.985, de 1990: se debe otorgar por escritura pblica, o por escritura privada y 2 testigos). Sin perjuicio de lo expresado, son aplicables las formalidades por va de prueba generales de los Arts. 1708 y siguientes del CC. Asimismo, existen formalidades por va de prueba especiales en los Arts. 20 de la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos; y 13 del DL 993, sobre arrendamiento de predios rsticos. Lo mismo respecto de las formalidades habilitantes, que suele exigirlas la ley, en consideracin al estado o calidad de las partes que lo celebran (Arts. 1756 y 1761). Si bien no es acto de enajenacin, encontramos un caso, en el arrendamiento de bienes inmuebles de la mujer. Necesita autorizacin de esta; Finalmente, al igual que en la compraventa, pueden las partes estipular solemnidades y dar al contrato el carcter de solemne, pero los efectos son los efectos que seala el Art. 1921, esto es, derecho de retracto, incluso con arras. 2) Cosa: Conforme a las reglas generales debe reunir los requisitos de toda declaracin de voluntad: lcita, real, existir o esperarse que exista, determinada (art. 1461). Dada la naturaleza especial del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada no debe ser consumible. Adems debe ser posible de dar en arrendamiento, Art. 1916: a) Todas las cosas muebles o inmuebles, corporales o incorporales. b) No puede ser consumible, puesto que es esencial que la cosa debe ser restituida al trmino del contrato. c) No est prohibido por ley su arrendamiento d) No sea derecho personalsimo.

Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin (Art. 1916, 1931). El arrendamiento no empece al dueo de la cosa. Recordar que es de la esencia la restitucin de la cosa al trmino del contrato. 3) Precio: El precio debe ser real o serio y determinado. El precio por tanto no habr de ser fingido o simulado ni irrisorio. El arrendamiento degenerara en un contrato gratuito. Cuando se paga peridicamente se le llama renta (art. 1917 inc.2) Tal como en la compraventa, debe ser real o serio y determinado. La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla y en este punto remite a la compraventa, (Art. 1918): pueden determinarlo las partes o un tercero, pero no por una sola de las partes (Arts. 1808 y 1809). El precio puede consistir en dinero o bien en frutos naturales de la cosa arrendada (Art. 1917). Esta ltima forma de pago del precio es frecuente en el arrendamiento de predios rsticos y recibe l denominacin de aparcera, vulgarmente llamada mediera. Efectos del Contrato: Son las obligaciones que el contrato genera para las partes: Obligaciones del arrendador (Art. 1924 y siguientes): Es quien debe conceder el goce de la cosa arrendada (Art. 1915) y esta obligacin es compleja, por lo que se traduce en obligaciones especficas que son las siguientes (art. 1924): 1- Entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2- Mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; 3- Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. 1- Entregar al arrendatario la cosa arrendada: Es una obligacin de la esencia del contrato. Consiste en una simple entrega y no en una tradicin porque el arrendamiento es ttulo de mera tenencia. La manera de hacer la entrega (Art. 1920) Es cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley, lgicamente se refiere a las maneras de efectuar la tradicin de cosa mueble, que permita gozar la cosa (art. 684). Cuando la cosa arrendada es un inmueble la entrega obviamente no podr verificarse por medio de la inscripcin del ttulo en el registro del conservador. La entrega a que se obliga al arrendador es la entrega material de la cosa que permite al arrendatario gozarla. La entrega del inmueble se verifica ponindolo materialmente a disposicin del arrendatario o simblicamente entregndole, por ejemplo las llaves. En cuanto al tiempo y lugar de la entrega: Debe estarse a la estipulacin de las partes. Si ellas nada dicen, se aplican las normas del pago (Art. 1587 a 1589). El lugar depender de la cosa que se entregue. Adems la entrega se har en primer trmino en el lugar convenido, en el silencio de las partes la entrega se

verificara en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador, segn se trate de cosas especficas o genricas. El Cdigo regula la situacin que deriva de la entrega que hace el arrendador de manera simultnea a dos o ms personas (art. 1922) resolviendo conforme a las reglas generales. La entrega debe ser de la cosa en estado de servir para el fin que se arrienda, por lo tanto, si presenta vicios, los arts. 1932 a 1934 establecen una obligacin de garanta del arrendador. En cuanto al incumplimiento de la obligacin de entregar: El legislador entrega reglas particulares, respecto de las del incumplimiento de las obligaciones en general: 1) Art. 1925: Imposibilidad de entregar: El arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios (tener presente que en el inciso 2 se establece la procedencia de la indemnizacin de perjuicios an en los casos que el arrendador est de buena fe). 2) Art. 1926: mora en el cumplimiento de la obligacin de entregar : La mora del arrendador da derecho al arrendatario a indemnizacin de perjuicios. Pero si a consecuencia de la mora se disminuye considerablemente para el arrendatario la utilidad del contrato por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario demandar la terminacin del contrato con derecho para que adems se le resarzan los perjuicios sufridos, adems. Generar intereses moratorios. 3) Terminacin: Art. 1489 Si se compara estas normas con la regla general del Art. 1489, se observa que aqu no se exige un incumplimiento imputable para la resolucin del contrato. Luego respecto del caso fortuito o fuerza mayor, slo excluye la indemnizacin de perjuicios, pero de todos modos resuelve el contrato. Como es un contracto de tracto sucesivo la resolucin se llama terminacin.2.- Mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada: Se traduce en la obligacin de hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, salvo las locativas. Porque las locativas esta dentro de las obligaciones del arrendatario. Art. 1927 y 1935. Pero las estipulaciones de los contratantes pueden modificar esta obligacin, por tanto son obligaciones de la naturaleza. Por lo tanto, es importante distinguir tipos de reparaciones o mejoras y determinar de cargo de quin ser: a) Mejoras Necesarias: Art. 1927, siempre de cargo del arrendador. Son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto para el cual se arrend. El art 1935 dispone que el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario

el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado noticia al arrendador lo ms pronto para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones se abonara al arrendatario su costo razonable probada necesidad. b) Mejoras tiles: Art. 1936 Son las que sin ser necesarias aumentan el valor de la cosa (art. 909), el arrendador no est obligado a hacerlas o reembolsarlas, el arrendatario podr llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa y siempre que el arrendador no le abone el valor de ellos. c) Mejoras Voluptuarias: No son necesarias y jams se reembolsarn. Son de cargo del arrendatario. d) Mejoras Locativas: Art. 1940) Son las que la costumbre del lugar seala corresponden al arrendatario. En general se originan por culpa descuido del arrendatario o los que viven a su cargo. Excepcionalmente ser obligado el arrendador (art. 1927). Cosa fortuita y fuerza mayor porque el dueo tiene que hacerse cargo no puede traspasarla al arrendador porque no es dueo. El legislador respecto de lo que se adeude de retencin (art. 1937). Este derecho privado de la cosa arrendada, mientras arrendador o se le asegure debidamente el por mejoras al arrendatario le da derecho legal se traduce en que no puede el arrendatario ser tales indemnizaciones no se le paguen por el pago.

3.- Liberar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada: El arrendador debe conceder al arrendatario un goce tranquilo, pacfico y til de la cosa, lo que implica mantener la cosa en buen estado y evitar molestias. Las molestias podrn tener su origen en el arrendador mismo, en actos o hechos de terceros o bien en vicios de la cosa. 1. Art. 1928: Arreglos o mejoras en la cosa que efecte el arrendador. No puede, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella, salvo en los casos que indica el Art. 1928. Da derecho a rebaja en la renta e incluso a terminar el contrato. 2. Art. 1930: perturbacin por parte de terceros. a) Turbaciones de hecho: Por vas de hecho El arrendatario a su propio nombre perseguir la reparacin del dao. Art 1930 inciso 1. b) Turbacin de terceros que justifiquen algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato Reclamos de derechos por causa anterior

Podr el arrendatario exigir una disminucin proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante. Si adems es privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado, podr exigir que cese el arrendamiento y la indemnizacin de todo perjuicio. Art. 1931. La accin de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigir contra el arrendador. El arrendatario ser slo obligado a noticiarle la turbacin o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonar los perjuicios que de ello se sigan al arrendador. 3. Arts. 1932 a 1934: Vicios ocultos a) Eran conocidos del arrendador: terminacin e indemnizacin del dao emergente y lucro cesante. b) No eran conocidos: terminacin e indemnizacin pero slo del dao emergente. No tendr derecho a indemnizacin en arrendatario si contrata a sabiendas de la existencia de los vicios, si deba saberlo o si renunci a la accin de saneamiento. El Art. 1937 otorga derecho legal de retencin al arrendatario cuando se le deben indemnizaciones por estos conceptos. El que decide la gravedad del incumplimiento lo establece en juez. Obligaciones del arrendatario (prrafo 3). 1- Pagar el precio o renta: Art. 1942 y 1943. Se trata de una obligacin de la esencia del contrato (oneroso). Respecto de la poca del pago del precio: El art. 1944 seala que se har en los perodos estipulados, o a falta de estipulacin, conforme a la costumbre del pas, y no habiendo estipulacin ni costumbre fija, segn las normas supletorias que entrega el legislador. El arrendador tendr un derecho legal de retencin para seguridad del pago de la renta. Si no se cumple con esta obligacin el art. 1945 da un derecho alternativo a exigir el cumplimiento o la terminacin y si es con culpa del arrendatario adems se exige la indemnizacin de perjuicios. Comprende las rentas hasta el trmino del perodo, pudiendo presentar un sustituto idneo. 2- Usar de la cosa segn los trminos convenidos: El art. 1938 seala esta obligacin y para el caso de contravencin seala que podr el arrendador reclamar la terminacin del arriendo (art. 1973) con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el arriendo.

Adems, el derecho de gozar de la cosa no es ilimitado para el arrendatario, debe encuadrarse dentro de ciertos lmites. La forma de goce ser en primer trmino la que las partes convengan expresamente. A falta de estipulacin el goce del arrendatario deber ajustarse a la presunta intencin de los contratantes y al natural destino de la cosa. El art 1938 seala que el arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato y no podr en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos o a falta de convencin expresa aquellos que la cosa es naturalmente destinada o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas. La infraccin de esta obligacin del arrendatario da derecho al arrendador a pedir la terminacin del arrendamiento con indemnizacin de perjuicios. El citado artculo seala que si el arrendatario contraviene esta regla podr el arrendador reclamar la terminacin del arriendo con indemnizacin de perjuicios o limitarse a esta indemnizacin dejando de subsistir el arriendo. 3- Emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia: Puesto que el arrendamiento es un contrato que beneficia a las partes recprocamente el arrendatario con arreglo a los principios generales es responsable de la culpa leve. Art 44. El art. 1939 establece esta obligacin. El incumplimiento de esta obligacin, le hace responder de los perjuicios e incluso da derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro. Art. 1941. El arrendatario es responsable no slo de su propia culpa, sino de la de su familia, huspedes y dependientes. Consecuencia de esta obligacin, la ley prohbe al arrendatario subarrendar o ceder el arrendamiento, a menos que se le autorice expresamente para ello (art. 1946). (En relacin con los Arts. 5 de la ley 18.101 y 7 del DL 993.) 4- Efectuar las reparaciones locativas: El art 1927 previene que el arrendador debe efectuar las reparaciones necesarias no locativas y aun estas si los deterioros que las han hecho indispensables provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad de la cosa. Pero aparte de estos casos de excepcin toca al arrendatario efectuar reparaciones de esta ndole el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas segn el art 1940 inc. 1. El art 1940 inc. 2 seala que se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas, son de cargo de los arrendatarios y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc. El arrendamiento se llama contrato locativo 5- Restituir la cosa arrendada: Se trata de una obligacin de la esencia del contrato, porque es necesariamente temporal. Establecida en el art. 1947. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. El arrendatario debe restituir la cosa en el estado en que le fue entregada. Pero como se comprende el goce de la cosa suele causar un natural desgaste o menoscabo. Por este motivo la norma aade que en la restitucin debe tomarse en cuenta el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos. La restitucin de la cosa raz se verificar desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregando las llaves, art. 1948. Debe estar en el estado en que se recibi y si no consta, en regular estado de conservacin.

En el art. 1949, se establece que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada ser necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio. (Excepcin a la regla general de del 1551 n1). Es menester el requerimiento pues aunque el arrendador haya dado anticipada noticia al arrendatario de su intencin de poner fin al arriendo. El legislador debi decir que el requerimiento es necesario aunque se haya fijado un plazo para la duracin del contrato. Expiracin (extincin) del contrato de arrendamiento de cosas: Reglas generales de los contratos. Causales del Art. 1950: El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente (Art 50): 1. Por la destruccin total de la cosa arrendada; 2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; 3. Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms adelante se expresarn; 4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto. 1. Destruccin total de la cosa arrendada: La prdida o destruccin debe ser total, porque el arrendador no podr conceder al arrendatario el goce de la cosa y ste quedar liberado de pagar el precio. Puede ser fortuita o culpable, pero slo la total y culpable hace responsable al arrendatario de los perjuicios (art. 1945). Si la prdida es parcial: Art. 1932 permite que el juez decida segn las circunstancias. Art. 1966: puede el arrendador terminar el contrato en todo o parte cuando la cosa necesite reparaciones que impidan su goce. 2. Vencimiento del tiempo estipulado: El contrato de arrendamiento siempre es temporal, pero puede ser por tiempo determinado y por tiempo indeterminado. El contrato no termina por la restitucin si no que termina por el plazo. Es por tiempo determinado: a) Cuando se pacata expresamente: Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo. b) Es determinado por la naturaleza del servicio: Si la duracin es determinada por el servicio especial a que se destin la cosa arrendada, o c) Por la costumbre: Cuando el tiempo es determinado por la costumbre del pas.

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En tales casos el contrato termina automticamente o ipso iure por el vencimiento del plazo, sin sea necesario desahucio (Art. 1954). Es por tiempo indeterminado: Si dura indefinidamente mientras las partes no expresen voluntad de ponerle fin, mediante el desahucio (art. 1951) El desahucio es el aviso anticipado de una parte a la otra de ponerle fin al contrato (el desahucio es un acto jurdico unilateral que tiene como fin manifestar la voluntad de ponerle termino al contrato, la aceptacin de la parte a quien se dirige carece de importancia. Adems es irrevocable (Art. 1952), es decir, no es posible que uno u otro se retracten unilateralmente. De mutuo acuerdo pueden acordar seguir con el contrato pero es irrevocable para darle seguridad al contrato. Adems el desahucio podr ser judicial o extrajudicial, a su vez este ltimo podr ser verbal o escrito. El desahucio judicial se da por medio de una notificacin judicial en virtud del art 588 del CPC Art. 1953. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observar lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estar sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho. Reglas particulares en materia de inmubeles Formas del desahucio: Art. 588 del CPC. El desahucio de la cosa arrendada puede ser: 1. Judicial: El desahucio judicial se efecta mediante una notificacin judicial (Art. 588.3 del CPC). En relacin con el Art. 3 de la Ley 18.101. 2. Extrajudicial: Puede ser verbal o escrito. La prueba del desahucio extrajudicial se sujeta a las reglas generales del Ttulo XXI, Libro IV del Cdigo Civil. En relacin con de los Arts. 1708 y siguientes del CC. El desahucio no puede ser intempestivo: Art. 1951 seala que la anticipacin del aviso se ajustar al perodo o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes. El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo. (Existe reglas especiales en materia de bienes races) Momentos en que se extingue el contrato: Vencimiento del tiempo estipulado Si el contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, cuando expire el plazo.

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Si es por tiempo indeterminado, cuando expira el plazo del desahucio (art. 1955). Que sea indeterminado: durara mientras las partes no expresen su voluntad de ponerle fin Tcita reconduccin: Supongamos que terminado el contrato de arrendamiento el arrendatario contina detentando la cosa, sin protesta del arrendador. De esta situacin de hecho no se sigue como consecuencia que las partes hayan entendido prorrogar el contrato. El CC admite en trminos muy restringidos la tcita reconduccin, esto es, la renovacin del contrato por el hecho que el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del arrendador (art. 1956). La tcita reconduccin slo tiene lugar si se cumple con lo establecido en los casos del Art. 1956: 1. Que se trate de un inmueble (bien raz) 2. Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa. 3. Que arrendatario con el beneplcito del arrendador haya pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin; o 4. Que ambas partes hayan manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo Efectos de la tcita reconduccin: Importa la celebracin de un nuevo contrato, en las mismas condiciones que el anterior, pero no por ms tiempo que el de 3 meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rsticos sin perjuicio de que a la expiracin de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera. Como se trata de un nuevo contrato, las cauciones constituidas por terceros que garantizaban las obligaciones derivadas del primer contrato se extinguen (art. 1957). 3. Por la extincin del derecho del arrendador: El contrato termina ya sea que el derecho del arrendador se extinga por causa independiente de su voluntad o por hecho o culpa suyos. La distincin tiene importancia para efectos de las indemnizaciones a que puede estar obligado el arrendador. Para estos efectos tiene considerable inters discriminar si la extincin de su derecho le es o no imputable. a) Extincin por causa independiente de la voluntad del arrendador (no culpable): Arts. 1958, 1959, 1960. Expirar el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duracin se hubiere estipulado y arrendador slo responde si contrato como propietario absoluto. Los terceros que adquieren el derecho del arrendador no estn obligados a respetar el arriendo. b) Extincin por hecho o culpa del arrendador (culpable): Arts. 1961 y 1962 y 1964. El arrendador ser obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no est obligada a respetar el arriendo.

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El sucesor del arrendador no est obligado a respetar el arriendo: Lo normal es que el sucesor del arrendador no est obligado a respetar el arriendo. En estos casos, el contrato termina y el arrendador es obligado a indemnizar los perjuicios al arrendatario (Art. 1961). Art. 1962. Estarn obligados a respetar el arriendo: 1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo. Ttulo lucrativo significa, ttulo gratuito: es el caso de los herederos (Art. 1097), legatarios y donatarios. 2. Todo aquel ha quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica; exceptuada los acreedores hipotecarios. El otorgarse por escritura pblica, los terceros pueden saber de su existencia y de su fecha. 3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria. El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha escritura. Si no esta inscrito no le es inoponible al acreedor hipotecario. Adems de estos 3 casos, deben respetar el arriendo los que adquieren el dominio de la cosa con la expresa condicin de respetarlo. 4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto: Cuando se dicta sentencia de terminacin del contrato por incumplimiento de las obligaciones que de l derivan; o cuando se le declara judicialmente nulo o rescindido.

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REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS Existe reglas especiales del prrafo 5 arrendamiento de casas, almacenes y edificios Arts. 1970 a 1977, y son reiteracin de las normas generales, con ciertas particularidades; adems est la ley 18.101 (modificada por la ley 19.866) y en lo no previsto se aplicarn la reglas generales del arrendamiento de cosas. Ley especial en materia de arrendamiento de predios urbanos: 1) Histricamente ha sido uno de los ejemplos ms clsicos de dirigismo contractual. El fundamento de este dirigismo consisti en el desplazamiento masivo a centros urbanos y escasez de viviendas. 2) En 1932 se dict la primera ley especial caracterizada por imponer restricciones a la libertad contractual: a) La renta anual mxima estaba vinculada al avalo fiscal de la propiedad, esto es, un 11%. b) El desahucio y las dems causales deban ser motivadas, siempre eran motivos plausibles. c) Se ampliaron los plazos para el desahucio: hasta 5 aos legalmente. Se dictaron otras leyes con posterioridad, entre ellas el DL 964 del ao 1975, el cual constituye el antecedente de la ley 18101 que rige hoy. Este DL fue de corte liberal incentivando la propiedad privada y se elimina el dirigismo contractual, significa un retorno a las normas del CC para un importante nmero de inmuebles urbanos en materia de libertad para pactar renta y desahucio discrecional, sustituyo los mltiples procedimientos existentes por un juicio sumario, modificado y estableci la retroactividad de sus normas (Art. 1 transitorio). LEY N 18.101: Significa en gran medida una vuelta a las normas del CC, eliminando el dirigismo contractual, se aplica preferentemente al arrendamiento de bienes urbanos, y supletoriamente por las normas del CC. mbito de aplicacin de la Ley 18.101: 1. Territorial (Art. 1): Bienes races urbanos, entendindose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo. Viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea. 2. Personal (Arts. 22 y 5): Se aplica tambin a las relaciones entre subarrendadores y subarrendatarios. No se aplica esta ley a los siguientes bienes races:

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Art. 2: Esta ley no ser aplicable a los siguientes bienes races urbanos: 1) Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin; 2) Inmuebles fiscales; 3) Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; 4) Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, 5) Estacionamiento de automviles y vehculos. No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos a que se refieren los Nos. 3 y 5 de este Art., se sustanciarn con arreglo al procedimiento establecido en el Ttulo III de la presente ley. 6) Las viviendas regidas por la ley N19.281 (ley de leasing habitacional). Naturaleza del contrato: 1. Es un contrato consensual: La escrituracin es formalidad ad probationem. Si no se escritura se tendr por renta la que declare el arrendatario (art. 20) 2. Son irrenunciables los derechos que la ley confiere a los arrendatarios (art. 19). 3. Obligaciones del arrendatario (inquilino): a) Reparaciones locativas (Art. 1970, 1971) b) Utilizar la casa en forma lcita (Art. 1973), si contraviene se le puede hacer expeler. No hay renta mxima legal. c) Si existe negativa del arrendador a recibir el pago, se puede depositar en aquella unidad de servicio de tesorera que corresponda a la ubicacin del inmueble si no se utiliza el pago por consignacin. Art. 23. d) Debe pagarse la renta y los gastos de servicios comunes hasta la restitucin del bien (art. 6). e) En caso de mora, los pagos y devoluciones deben reajustarse segn la variacin de la UF, al igual que los intereses que se deban. f) Se otorga facultad de subarrendar. Arts. 5 y 22 ley 18101 y 1946 CC.

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4. Expiracin o terminacin del contrato: Regla general: Art. 1976 desahucio, si es por 1 da un da si es por dos meses el arriendo dos meses con anticipacin y si es anual se acaba el arriendo un ao desde que se avisa del termino de contrato. Excepciones: Existen normas especiales respecto del desahucio y restitucin: 1. Es judicial o mediante notificacin personal efectuada por un notario. (Art. 3 inc. 1). 2. Los plazos se cuentan desde la notificacin. 3. No es necesario invocar motivo plausible. 4. Plazos: Hay que distinguir: a) Contrato de duracin indefinida o plazo pactado mes a mes: El plazo es de 2 meses, y se aumentar un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, pero no puede exceder, en total de 6 meses. Art. 3 inc. 2. El arrendatario puede restituir antes de la expiracin de aquel plazo y estar obligado a pagar la renta hasta el da de la restitucin. b) Contratos de plazo fijo que no excedan de 1 ao: Art. 3 y 4 si debe sar aviso El arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendr derecho a un plazo de contado desde la notificacin de la demanda. El arrendatario podr restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitucin y slo estar obligado a pagar la renta hasta el da en que aqulla se efecte. Art. 4. Art. 5 plazo fijo. Referencia a la competencia y procedimiento judicial: 1. Competencia: Arts. 17 y 18. 2. A qu juicios se aplica: Art. 7. 3. Procedimiento sumario simplificado: Art. 8. Formalidades: es consensual por regla general Art. 20 efectos de la no escrituracin del contrato se presumen que la renta es la que seale el arrendatario. La formalidad tendra efectos de modificacin de la prueba y no una formalidad.

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Otro: procedimiento especial Irrenunciabilidad : Art. 19 Solo respecto del arrendatario, lo beneficio respecto del arrendatarios son irrenunciables. Reajuste: Art. 21 Normas de subarrendamiento: Art. 22. Se le aplican arrendamiento REGLAS PARTICULARES RSTICOS: RELATIVAS AL las mismas normas del

ARRENDAMIENTO

DE

PREDIOS

Se contemplan normas especiales en el CC, Arts. 1978 y siguientes, que se aplican en lo no previsto por el DL 993 de 1975 (modificado por ltima vez en 1990). Naturaleza de la regulacin jurdica: Son normas de contenido polticoeconmico. Tienden a permitir el arrendamiento y otras formas de explotacin flexibles, que permitan el flujo de capitales y capacidad hacia el sector agropecuario. mbito de aplicacin (Art. 1): 1. Arrendamiento de bien raz rstico 2. Toda otra convencin cuyo objeto sea la explotacin por terceros de un bien raz rstico 3. Mediera y aparcera 4. No se aplica a los bienes races del estado. Clases de arrendamiento: - Precio se paga en dinero - Precio se paga en frutos naturales - Precio es una cuota de cosecha Clases de arrendamiento de predio rstico: En atencin al elemento precio y su forma de pago, modalidades: se puede distinguir las siguientes

a) Arrendamiento de Predio rstico: El precio se paga en dinero o en frutos naturales de la cosa si se estipula una cantidad fija de ellos. El arrendatario se llama en estos casos colono. b) Aparcera: El precio es una cuota de frutos naturales de cada cosecha. El arrendatario se llama colono aparcero.

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Se diferencia en la forma de pago del contrato Formalidades: Es un contrato solemne (Art. 5). Por escritura publica o escritura privada que conste con dos testigos mayores de 18 aos Obligaciones del arrendatario (arts. 7 y 8) Prohibicin de subarrendar Mediera y aparcera (art. 12) Son contratos que un parte aporta una parte uso de la superficie y la otra el trabajo. Normas especiales: Previo Urbano: Estn en el cc en la ley 18101. Lo no previsto se rige por reglas supletorias del arrendamiento. mbito aplicacin ley 18010: Art. 1 a) Arrendamiento bien raz urbano b) Arrendamiento bien raz fuera del radio urbano si no mayor a una c) No se aplica a 6 casos REFERENCIA A LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA: Regulacin: a) Ley 19281 de 27 de diciembre de 1993. b) ltima modificacin. Ley 19877 de 31 de mayo de 2003. Quienes pueden acogerse a la ley: Art. 25 incs 1 a 4.El Art. 4 de la Ley 19622 sobre deduccin de los dividendos hipotecarios de la base imponible del impuesto a la renta que afecta a las personas naturales, publicada el 29.07.1999, establece que podrn acogerse a sus disposiciones, los contribuyentes amparados por esta ley, en caso de tratarse de viviendas nuevas. Es un contrato solemne: Art. 26. Aplicacin de otras normas: Art. 67.- En todo lo no contemplado expresamente en esta ley se aplicarn las disposiciones del Cdigo Civil, del Cdigo de Comercio y de otros cuerpos legales, segn corresponda, con excepcin de la ley N 18.101.

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ARRENDAMIENTO PARA LA CONFECCIN DE OBRA MATERIAL Concepto: Art. 1915, ejecucin de una obra. Contrato en virtud del cual una parte (el arrendatario) se obliga a ejecutar una obra a favor de la otra (arrendador) a cambio del pago de un precio. Partes: a) Arrendador, artfice o empresario: obligado a ejecutar la obra en forma fiel y oportuna. b) Arrendatario: encarga la obra y se obliga a pagar el precio acordado y a declarar si aprueba o rechaza la obra. Naturaleza jurdica (Art. 1996): Puede constituir una compra venta si quien suministra los materiales es el artfice; ser arrendamiento si quien suministra los materiales es la persona que encarg la obra. Si el aporte lo hacen ambas partes, habr que estarse a quien suministr la materia principal. Regulacin: Reglas generales del arrendamiento, reglas especiales que contempla el CC arts. 1996 y siguientes. Adems tener en cuenta la ley de urbanismo y construccin, cuyas normas modifican o complementan determinadas obligaciones de las partes si la obra es un bien inmueble. Teora de los riesgos: Art. 1996 inciso 2 y 2000. Precio: Art. 1997 y 1998 Extincin del contrato: 1. Muerte del artfice, Art. 2005. 2. La manifestacin unilateral del que encargo la obra. Teora de la imprevisin: Art. 2003: Rechaza la posibilidad de que el empresario pida aumento del precio en razn al encarecimiento de los materiales o jornal. Permite la revisin judicial por costos no previstos que provienen de circunstancias desconocidas. Responsabilidad: Art. 200 y 2003 n 3, 4 y 5. Responsabilidad subsidiaria del que encarg la obra (extensible a los arquitectos). ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES Servicios inmateriales:

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Son aquellos en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo fsico o la obra de mano Es un contrato en virtud del cual una parte el arrendatario se obliga a prestar servicios en una predomina la inteligencia sobre el esfuerzo fsico Tipos de arrendamiento de servicios inmaterial: 1. Servicios Aislados: Art. 2006, en relacin con arts. 1997, 1998, 1999 y 2002, por ejemplo una composicin literaria o musical. 2. Servicios que consisten en una larga serie de actos (Art. 2006) 3. Servicios prestados por profesionales (relacin con mandato): El Art. 2012 previene: los artculos precedentes se aplican a los servicios que segn el art 2118 se sujetan a las reglas del mandato en lo que no tuvieren de contrario a ellas. Esta ltima disposicin se refiere a los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios o que esta unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros. Los servicios de profesiones a que esta unida la facultad de representar y obligar ante terceros constituyen un mandato. Los profesionales como el abogado no representan a su cliente, la representacin que suele tener el abogado no la tienen en virtud de si profesin sino del poder que se le confiera.

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