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LOCAAO - FALA Locatrio: aquele que aluga,um imvel e se compromete em pagar alugueis no prazo estipulados pela lei ou no prprio

o contrato, tambm denominado de inquilino. O locatrio deve se servir da coisa locada,respeitando suas finalidades e as regras estipulados no contrato,sob pena de praticar um ilcito contratual . Obrigaes e direitos do locatrio: As principais obrigaes do locatrio,segundo Orlando Gomes, so: 1.pagar pontualmente o aluguel; 2.usar a coisa como um bom pai de famlia, como se sua fosse; 3.restitu-la,findo o contrato,no estado em que a recebeu.cumpre-lhe ainda pagar as despesas,como limpeza,fora,luz,gua,saneamento e condomnio. lembrando que: 1.A coisa deve ser restituda no estado que foi recebida,mas preciso lembrar que o locatrio no esta obrigado a reparar os estragos causados pelo tempo ou pelo uso normal do prdio. 2. obrigao do locatrio ainda avisar imediatamente ao locador o surgimento de quaisquer defeitos ou danos. 3.Se o locatrio fizer construes ou plantaes sem autorizao do locador, ter que repor a coisa no estado anterior e pagar os prejuzos, j que agiu de m F. A lei probe cobrana antecipada considerando contraveno penal e a estipulao do aluguel livre Deve o locatrio se servir da coisa locada, respeitando sua finalidade e fazendo uso dela conforme convencionado, no podendo desviar a coisa de seu uso comum, sob pena de praticar um ilcito contratual.1 Ao final do contrato, deve restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deterioraes decorrentes do uso normal da mesma. Tal dever se reflete no direito do locador de reaver a coisa locada na data do vencimento do contrato, tal qual a entregou. 2

6.3.1 LOCAAO REGIDAS PELO CODIGO CIVIL E LEIS ESPECIAIS Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao perodo excedente; se mais de trinta dias, poder resilir o contrato. No pargrafo nico do art. 1 , a lei exclui expressamente determinadas locaes e situaes assemelhadas

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FILHO, Rodolfo Pamplona; GAGLIANO, Pablo Stolze. Op. cit., p.221. PEREIRA, Caio Mrio. Instituies de direto civil. 21 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006, p.295 e 296.

Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais: a) as locaes: 1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas; 2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; 3. de espaos destinados publicidade; 4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. FALA: O imveis de propriedade do estado no se sujeitam a essa lei, assim como as autarquias e fundaes, pois o interesse publico no permite que essas locaes se sujeitem ao regime privado. Tambm no regido por essa lei: as locaes de vagas autnomas de garagem, porem no se exclui as vagas de estacionamento ligada a uma locao de imvel.( ver se o exemplo do cesmac). A prpria lei do inquilinato expressa ao excluir do seu alcance a part- hotis, hotis residncia ou equiparados, pois so novas formas jurdicas que florescem no mundo negocial, os apart-hotel possuem uma forma de ocupao diferente da locao. Mas pode ocorrer que a ocupao se de por contrato de locao destinado a moradia, alcanando portanto a relao pela lei do inquilinato. vale ressaltar que se a relao no estiver submetida a lei do inquilinato, a relao de hospedagem no esta sujeita a ao de despejo, sendo utilizvel a possessria para a restituio do imvel. 6.3.2 LOCAAO RESIDENCIAL,HIPOTESES VAZIA. DESFAZIMENTO DA LOCAO DE DENUNCIA

Nas locaes residenciais foi ampliada a possibilidade da denuncia vazia,com isso foi estabelecido que nas locaes por escrito e o com prazo superior ou igual a 30 meses, a resoluo ser no fim do prazo estipulado.Mas se acabar o prazo e o locatrio permanecer com o imvel por mais de 30 dias, sem o locador se opor, vai presumir prorrogada a locao por prazo indeterminado( como esta previsto no art.46 inciso 1).Lembrando que o locador poder reaver o imvel a qualquer tempo, sendo necessrio notificar com antecedncia o locatrio e dar o ele o prazo de 30 dias para desocupao. O art. 47 ter aplicao sempre que a locao for verbal e quando o contrato escrito for inferior a 30 meses. o inciso V desse artigo o mais importante, de acordo com ele s h denuncia imotivada quando for por mais de 5 anos, ento se o locador houver preferido a locao por perodo inferior a 2 anos e meio devera esperar os 5 anos para poder despejar a denuncia injustificada. Denuncia vazia: o rompimento de um acordo por parte do proprietrio de um bem, sem apresentao de justificativa alguma. Esta presente no art. 46 inciso 2 da lei do inquilinato. 6.3.3 Locao de temporada

Este dispositivo procura atender os interesses tanto do locador como do locatrio.

Nessa hiptese do art. 50, o locador somente poder denuncia o contrato aps 30 meses do seu incio ou na hiptese do art.47( pargrafo nico do art.50). A prpria LEI pressupe modificaes automticas da vontade das partes, no caso de a locao superar os 90 dias ou prazo inferior ajustado.vai manter a natureza da relao ex locato mas vai alterar acusada obrigao. Vale ressaltar que o silencio das partes aps o prazo determinado implicara em concordncia da alterao. no caso do locador, ele vai demonstrar sua oposio ingressando com uma ao de despejo no prazo de 30 dias. A locao por temporada permite,por exceo, que o aluguel e encargos sejam recebidos antecipadamente e justifica- se o pagamento antecipado tendo em vista tratar-se de um contrato de durao. 6.3.4 LOCAO NO RESIDENCIAL. AO RENOVATORIA

A locao no residencial aquela que consiste no arrendamento de um imvel para o desenvolvimento de uma atividade econmica.subdivide-se em duas espcies: 1. No ha possibilidades de renovao compulsria da locao; -nesse caso o contrato submete-se aos princpios gerais da lei do inquilinato, sujeitando-se a denuncia vazia aps o fim do prazo determinado. 2. Ha possibilidades de renovao compulsria da locao - isso ocorre com as locaes comerciais. A ao renovatria o direito do empresrio de renovar o contrato de locao. Deve ser proposta pelo locatrio no prazo de decadncia, que no Brasil de 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato a renovar.o locador pode retomar seus bens mediante um aviso de 30 dias de antecedncia ao locatrio. So 3 requisitos para que possa fazer uam renovao compulsria: 1.o locatrio deve ser empresrio ou sociedade empresaria com fins lucrativos; 2.o contrato deve estabelecer um prazo determinado de no mnimo 5 anos 3. o locatrio deve exercer sua atividade por no mnimo 3 anos,sem interrupes , na data que propor a ao renovatria do contrato de locao.