TERMINOS DE REFERENCIA DE UN PROYECTO ARQUITECTNICO

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EL DISEADOR EN BASE A CONVERSACIONES CON EL PROPIETARIO ELABORA LA DOCUMENTACIN PRELIMINAR DEL ANTEPROYECTO.
1.1. 1.2. El programa de necesidades. (Ambientes, reas y sus particularidades). Estudios generales del Proyecto. (Diagramas de relaciones entre ambientes, flujogramas, funciones de cada ambiente y las particularidades arquitectnicas requeridas para esas funciones. Equipamiento y mobiliario por ambiente, calidad de la decoracin, tipo de iluminacin, etc.) Criterios preliminares de diseo. (Espaciales, funcionales, formales, simblicos, estructurales, elctricos, hidrosanitarios, electromecnicos, instalaciones especiales, arquitectura accesible, materiales de construccin, sistemas constructivos, ventilacin natural y electromecnica, obras exteriores, etc. Datos tcnicos de equipos que el propietario considera deben incorporarse a la obra. Criterios bsicos de costos de construccin del Proyecto y de los costos de mantenimiento de edificios, instalaciones, obras exteriores, etc. Criterios bsicos acerca de la forma administrativa que se emplear para la construccin de la obra.

1.3.

1.4. 1.5. 1.6.

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ALCANCES DEL ANTEPROYECTO ARQUITECTNICO
2.1. 2.2. Diseo Preliminar. Criterios de localizacin en el contexto, implantacin, idea rectora o partido general o primeros esquemas tridimensionales. Anteproyecto Global. 2.2.1. Plan Maestro del Conjunto y obras exteriores. * Plano general arquitectnico de ubicacin de edificios.

2.2.2.

2.2.3.

2.2.4.

2.2.5.

2.2.6.

2.2.7.

*Definicin de accesos, andenes, cercas, casetas, circulacin vial, estacionamientos, pasos a cubierto, sealizacin, mobiliario externo, escaleras, rampas, nieles, reas jardinadas, muros, portones, plazas, viveros, etc. Anteproyecto arquitectnico de edificios. * Plantas arquitectnicas de edificios, tipificacin y modulacin de edificios. * Estudio de fachadas tpicas y de conjunto. * Estudio de aspectos formales internos y externos. * Lluvia de ideas de detalles de diseo arquitectnico. (Pisos, escaleras, recubrimientos de muros, pasamanos, ingreso principal, puertas, ventanas, rodapis, cielos falsos, molduras, carpintera decorativa, aleros, cubierta de techos, objetos decorativos incorporados a la obra, componentes decorativos, colores, efectos especiales de iluminacin natural, efectos especiales de iluminacin artificial, tipo de iluminacin, ideas acerca de los equipos y luminarias, ideas para el buen aprovechamiento de la ventilacin natural, uso de agua para efectos decorativos y funcionales climticos, ideas acerca de los equipos y aparatos sanitarios, ideas acerca del revestimientos de paredes de SS, ideas acerca de reas jardinadas y reas exteriores, patios, terrazas, pisos exteriores, uso de materiales naturales ptreos en exteriores, etc. Anteproyecto estructural. Diseo estructural preliminar. * Estudio de alternativas estructurales de tipificacin. * Definicin del sistema estructural general de los edificios. * Criterios estructurales. * Mdulos estructurales, plantas y secciones tpicas. Anteproyecto de instalaciones hidrulicas y sanitarias. * Obras de abastecimiento de agua. * Sistema de agua potable. * Proteccin contra incendios. * Sistema de aguas servidas. * Sistema de aguas pluviales. Anteproyecto de instalaciones elctricas. * Definicin del sistema. * Redes de alta y baja tensin. * Ubicacin de paneles de distribucin. * Diagramas desde acometida hasta paneles secundarios. * Ubicacin de puntos de luz y tomas de fuerza. * Sistema elctrico de emergencia. Anteproyecto de aire acondicionado y ventilacin natural. * Definicin del sistema. * Ubicacin en los edificios. * Alternativas. * Propuesta de materiales y equipos. Anlisis y clculo del comportamiento de la ventilacin natural en los edificios. Anteproyecto de red telefnica e intercomunicacin. * Definicin del sistema.

* Ubicacin de la Central telefnica. * Redes de distribucin telefnica. * Redes de distribucin y colocacin de interfonos. * Propuesta de materiales y equipos. 2.2.8. Anteproyecto del sistema de circuito cerrado de televisin. * Ubicacin de cmaras. * Ubicacin de la central de control y monitoreo. * Propuesta de materiales y equipos. 2.2.9. Anteproyectos del sistema contra incendios. * Ubicacin de red interna de incendio automtico en los edificios. * Ubicacin interna de tomas. * Ubicacin externa de tomas. * Descripcin del sistema y propuesta de materiales y equipos. 2.2.10. Anteproyecto del sistema de alarma, previsin y seguridad. * Ubicacin de sensores internos y externos, en edificios y colindancias. * Central de monitoreo. * Seales sonoras y audiovisuales. * Descripcin del sistema y propuesta de materiales y equipos. 2.2.11. Estudio preliminar de costos. * Costo global del Proyecto. * rea construida y obras exteriores. * Costos por metro cuadrado de construccin conforme particularidades del anteproyecto. El Propietario del Proyecto y el diseador revisarn, harn los cambios y ajustes requeridos. Posterior a que el diseador haga correcciones del caso, el Propietario aprobar formalmente el diseo del anteproyecto arquitectnico.

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ALCANCES DEL PROYECTO ARQUITECTNICO
Proceso de definicin del Proyecto 3.1. Programa arquitectnico. 3.2. Estudios generales del Proyecto. 3.3. Criterios de diseo. 3.4. Criterios de costos del Proyecto. 3.5. Criterios de la forma administrativa que se emplear para la construccin de la obra. 3.6. Diseo preliminar. 3.7. Anteproyecto arquitectnico. Servicios solicitados a consultores. 3.8. Estudio topogrfico completo.

3.9. 3.10. 3.11. 3.12. 3.13.

Estudio geolgico. Estudio de suelos. Estudio hidrolgico. Estimados de costos. Presupuesto de la construccin y carpeta de cronograma de ejecucin.

Planos Constructivos. 3.14. Diseo de obras civiles de conjunto. 3.15. Movimiento de tierra. 3.16. Diseo arquitectnico de edificios. 3.17. Diseo estructural. 3.18. Diseo elctrico. 3.19. Diseo electromecnico. 3.20. Diseo de instalaciones sanitarias e hidrulicas. 3.21. Diseo de instalaciones de aire acondicionado y ventilacin natural. 3.22. Diseo red telefnica e intercomunicacin. 3.23. Diseo sistema de circuito cerrado de televisin. 3.24. Diseo sistema contra incendio. 3.25. Diseo sistema de alarma. 3.26. Diseo sistema de agua potable y de riego autnomo. 3.27. Diseo instalaciones de evacuacin. Expediente Tcnico (o Especificaciones Tcnicas). En dependencia de los intereses del propietario, de acuerdos y trminos contractuales, de la forma de administracin para la ejecucin del proyecto y/o de la magnitud del proyecto mismo, las Especificaciones Tcnicas o el Expediente Tcnico se puede ordenar en varios volmenes, o en carpetas por temas de cada uno de los estudios solicitados a los consultores y por cada especialidad constructiva. * Estudios Topogrfico, Geolgico, de Suelos, Hidrolgico, Estimados de Costos y Presupuesto de la Construccin y Carpeta de Cronograma de Ejecucin. * Especificaciones tcnicas, memorias descriptivas y memorias de clculo segn sea el caso, de cada uno de los tems de los planos constructivos, del 3.14 al 3.27 del punto anterior. Archivo en CD de todos los Planos Constructivos en Autocad. Archivo en CD de todas las Especificaciones Tcnicas o Expediente Tcnico. Archivo en CD de una animacin de presentacin del Proyecto Arquitectnico, con visualizacin dinmica de objetos y paseo virtual en tiempo real. Gestiones de aprobacin de planos. Gestiones de suministro de agua potable, energa elctrica y telefnica. Asistencia tcnica durante la contratacin y ejecucin de la obra hasta su finalizacin.

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DESCRIPCIN DE CADA ITEM DEL PROYECTO
4.1. Estudio topogrfico completo. Levantamiento topogrfico del terreno planimtrico y altimtrico con curvas a nivel a un distanciamiento no mayor de 50 cms. Estudio geolgico. Anlisis del subsuelo, sus caractersticas fsicas y conclusiones y recomendaciones para el proyecto. Estudio de suelos. Anlisis de estratos que conformen valores soportes para aplicaciones en el diseo estructural, y recomendaciones para el diseo de fundaciones, diseo de sub-bases y espesores de pisos y pavimentos. Documentacin para fundaciones * Grficos de pruebas de penetracin. * Estratigrafa de suelo. * Ensayos de suelos y clasificaciones. * Valor soporte el suelo. * Niveles de planteles. * Tipo de fundaciones ms recomendadas. * Plano de ubicacin de sondeos. * Informacin adicional necesaria. Documentacin para pisos y pavimentos. * Estratigrafa del suelo. * Ensayos de suelos y clasificacin. * Espesor total de la estructura del pavimento y de base y sub-base. * Requisitos a cumplir por el material de base y sub-base. * Mtodos de diseo. * Parmetros usados en el diseo. * Informacin adicional necesaria. 4.4. Estudio hidrolgico. Determinacin del nivel de aguas freticas, anlisis de calidades y aforos de posibles fuentes de abastecimiento. Estimados de costos. Se realizarn una vez terminados y aprobados por el propietario los planos constructivos del proyecto y contendr los costos por etapas y costos globales. Presupuesto de construccin y carpeta de ejecucin de obra.

4.2.

4.3.

4.5.

4.6.

Se realizar una vez terminados los planos constructivos y contendr cantidades de obras por etapas, costos unitarios y avances fsicofinancieros, Red CPM y diagramas de Gann. 4.7. Diseo de obras civiles de conjunto. *Plano general del trazado de calles y estacionamientos, plazas y ubicacin de los edificios. * Planos de detalles constructivos de estas obras. * Descripcin topogrfica con rumbos y distancias de calles y estacionamientos. * Diseo de pavimentos. * Especificaciones tcnicas.

4.8.

Movimiento de tierra. * Se presentarn los clculos de movimientos de tierra a efectuar incluyendo las obras exteriores, volmenes de acarreo, definicin de terrazas en las diferentes reas. * Planos del terreno con terrazas, niveles proyectados y ubicacin de edificios. * Plano de rasantes de accesos y vas interiores. * Plano de plantas de accesos, calles y vas interiores. * Especificaciones tcnicas. 4.9. Diseos arquitectnicos de edificios. * Memoria descriptiva del proyecto. * Planos de localizacin y ubicacin del proyecto. * Planos de plantas arquitectnicas. * Planos de plantas tpicas. * Plantas de techos. * Planos de elevaciones. * Planos de secciones. * Planos de cielos reflejados. * Planos de detalles constructivos. * Planos de puertas, ventanas y muebles. * Planos de acabados. * Planos de muebles y ubicacin de equipos en el caso de reas especiales. * Planos ampliados de reas especiales, tpicas o modulares. * Plano de detalles de pasillos y andenes cubiertos y descubiertos. * Perspectivas de conjunto y de detalles de diseo. * Maqueta del conjunto. * Simbologa. * Especificaciones tcnicas. Diseo estructural. * Notas escritas en los planos que incluyen tipo y calidad de materiales a utilizar. * Planos de plantas de excavaciones. * Planos de plantas de fundaciones. * Planos de detalles estructurales.

4.10.

* Planos de elevaciones y secciones estructurales. Armaduras, muros y cerramientos. * Planos de plantas estructurales de los edificios. * Planos y detalles estructurales de obras secundarios (cielos falsos, obras exteriores, etc.) * Plano de especificaciones generales. (cuadros de vigas, columnas, tipos de muros, tipos de fundaciones, etc., y especificaciones estructurales bsicas). * Memorias de clculos. * Especificaciones Tcnicas. 4.11. Diseo elctrico. * Notas escritas en los planos incluyendo tipo y calidad de materiales a utilizar. * Planos del sistema de iluminacin y conmutacin en general con sus detalles. * Planos del sistema de toma corrientes de uso general con sus detalles. * Planos de instalaciones de Fuerza con sus detalles. * Programacin de paneles. * Diagrama unificar del sistema. * Sistema de aterramiento con sus detalles. * Sistema de pararrayos con sus detalles. * Sistema de canalizacin. * Planos de simbologa. * Memoria de clculos. * Especificaciones tcnicas. Diseo electromecnico. * Notas escritas en los planos incluyendo tipo de calidad de materiales a utilizar. * Planos de requerimientos constructivos, fosas, anclas, platinas de sujecin, requerimientos estructurales especficos, etc. Instalaciones, detalles y grficos especficos de los equipos electromecnicos, ascensores, montacargas, escaleras mecnicas, portones levadizos y/o similares. Informacin tcnica de los fabricantes y/o subcontratistas encargados de su instalacin. * La demanda elctrica, instalaciones especiales y otros requisitos de cada uno de los motores elctricos, (bombas de agua, plantas de emergencia, motores para ascensores, escaleras, etc.), que operan a estos equipos a instalarse debern ser diseados y descritos en un expediente especial para ello y adems agregarse como documento anexo en el expediente tcnico del proyecto, y constar de cantidad de equipos y sus ubicaciones, tipo de equipos, marcas, modelos, caractersticas de los equipos, potencia (KW, HP,) tensin en voltios, amperajes, fases de potencia, frecuencia, etc. * Memoria de clculos. * Especificaciones Tcnicas. Diseo de instalaciones sanitarias e hidrulicas. * Notas en los planos incluyendo tipo y calidad de materiales a utilizar.

4.12.

4.13.

* Plano de planta de conjunto y simbologa del sistema de abastecimiento de agua potable. * Plano de planta de conjunto y simbologa del sistema de drenaje sanitario. * Plano de planta del conjunto y simbologa del sistema de drenaje pluvial. * Planos de planta y detalles de instalaciones hidrosanitarias en cada uno de los edificios del proyecto. * Planos de isomtricos y detalles de instalaciones hidrosanitarias en cada uno de los edificios del proyecto. * Planos de planta, elevaciones, secciones y detalles de estaciones de bombeo de agua potable y suministro de agua al sistema de proteccin contra incendios. * Planos de planta, elevaciones, secciones y detalles del sistema de potabilizacin del agua y para tratamiento y disposicin final de aguas residuales. * Planos de plantas, elevaciones, secciones y detalles del sistema de eliminacin de basura e incineracin de documentos. * Planos de detalles generales. * Memoria de clculos. * Especificaciones tcnicas. 4.14. Diseo de instalacin de aire acondicionado. * Notas en los planos incluyendo tipo y calidad de materiales y equipos a utilizar. * Descripcin de los sistemas a emplear en base a la propuesta de materiales y equipo a utilizar. * Criterios de diseo. * Plantas, elevaciones, secciones y detalles de ubicacin de centrales en edificios y canalizaciones de conduccin. * Detalles generales. * Memoria de clculo. * Especificaciones tcnicas. Diseo red telefnica e intercomunicacin. * Notas en los planos incluyendo tipo y calidad de materiales y equipos a utilizar. * Descripcin del sistema a emplear en base a la propuesta de equipos y materiales que se utilizarn. * Criterios de diseo. * Planos de plantas de redes de distribucin telefnica a edificios y ambientes. * Planos de plantas de redes de interfonos. * Ubicacin de la central telefnica. * Planos de detalles generales. * Memoria de clculo. * Especificaciones tcnicas. Diseo sistema de circuito cerrado de televisin. * Notas en los planos incluyendo tipo y calidad de materiales a utilizar.

4.15.

4.16.

* Descripcin del sistema a emplear en base a la propuesta de quipos y materiales que se utilizarn. * Criterios de diseo. * Planta de ubicacin de sensores o cmaras fijas. * Plantas elevaciones, secciones y detalles de la central de monitoreo y control. * Planos de detalles generales. * Memoria de clculo. * Especificaciones Tcnicas. 4.17. Diseo sistema contra incendio. * Notas en los planos incluyendo tipo y calidad de materiales a utilizar. * Descripcin del sistema a emplear en base a la propuesta de quipos y materiales que se utilizarn. * Criterios de diseo (exterior e interiores). * Planos de planta del sistema interior en los edificios. * Planos de planta del sistema exterior. * Planos de isomtricos de instalacin y detalles del sistema de bombeo. * Planos de detalles generales del sistema. * Memoria de clculo. * Especificaciones de clculo. Diseo sistema de alarma. * Notas en los planos incluyendo tipo y calidad de materiales a utilizar. * Descripcin del sistema de alarma contra incendios que se emplear. * Descripcin del sistema de alarma por intrusin con sensores trmicos, acsticos y/o de otros tipos. * Criterios de suelos. * Planos de detalles generales. * Especificaciones Tcnicas. Diseo sistema de agua potable y de riego autnomo. * Notas en los planos incluyendo tipo y calidad de materiales a utilizar. * Descripcin del sistema que se emplear. * Anlisis de calidad de agua, caudal de la fuente y profundidad de la misma. * Criterios de diseo y memoria de clculo. * Planos en planta de ubicacin de pozos, cisternas y depsitos. * Planos en planta, elevaciones, secciones y detalles de conexiones con el sistema pblico. * Notas en planos con especificaciones tcnicas y material a utilizar. * Planos de simbologa. * Planos de isomtricos del sistema y detalles. * Planos de planta, elevaciones, secciones y detalles de tanque elevado y cisterna (incluyendo anotaciones sobre especificaciones tcnicas de bombeo, filtros y proceso de construccin). * Planos de detalles generales. * Memoria de clculo. * Especificaciones Tcnicas.

4.18.

4.19.