TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo

Registro: 2013.0000289086

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 005478619.2008.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO, é apelado VALDELI CANDIDA DE ALMEIDA. ACORDAM, em 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO EDUARDO RAZUK (Presidente) e LUIZ ANTONIO DE GODOY.

São Paulo, 21 de maio de 2013 ALCIDES LEOPOLDO E SILVA JÚNIOR RELATOR Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo
.APELAÇÃO CÍVEL

Processo n. 0054786-19.2008.8.26.0000 Comarca: São Paulo (7ª Vara Cível Central) Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo BANCOOP Apelada: Valdeli Cândida de Almeida Juiz: Antonio Carlos de Figueiredo Negreiros Voto n. 1.609

EMENTA: Ação declaratória de inexistência de débito c.c. outorga de escritura Cooperativa Habitacional Inépcia afastada - Cobrança de saldo residual Não demonstração Inadmissibilidade Aplicação do CDC aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas Impossibilidade de conferência do valor reclamado Desconhecimento se o resíduo refere-se ao empreendimento em questão, ou aos prejuízos sofridos pela Cooperativa naquele exercício, o que não pode ser exigido da consumidora - Valor do resíduo que não foi aprovado em assembleia geral, convocada para tal finalidade Precedentes deste E. Tribunal Recurso desprovido.

Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito c.c. outorga de escritura e antecipação da tutela, alegando a autora que adquiriu o apartamento n. 11, da Rua Dr. Gomes Ferraz, n. 176, Bloco C, do empreendimento Torres de Pirituba, onde atualmente reside, pelo sistema de cooperativa, mediante construção a preço de custo, conforme Termo de Adesão de Compromisso e Participação e, após realizar todos os pagamentos, foi comunicada, por ofício, pela BANCOOP, que o déficit financeiro do empreendimento havia sido coberto pela venda de 16 vagas extras de garagens, e que nenhum valor adicional seria devido e que proximamente entregariam o Termo de Quitação (fls. 23), sendo

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo surpreendida com o envio de cobrança no valor de R$ 11.240,06, referente a crédito apurado, unilateralmente, a título de custo final da obra, contra o qual se insurge. A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente a ação, declarando inexistente o débito e condenou a ré a outorgar a escritura definitiva da unidade adquirida, além de arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da causa (fls. 134/137). A requerida apelou afirmando que houve equívoco no afastamento da preliminar de inépcia da petição inicial, pela autora não ter juntado qualquer comprovante de pagamento ou termo de quitação e, ainda que existisse, não teria a apelante obrigação de outorgar a escritura da unidade, além de não constar tal pedido na peça vestibular, aduzindo ser claro o Termo de Adesão, assinado pelas partes, ao dispor sobre a exigibilidade do resíduo, previsto no art. 80 da Lei n. 5.764/71, de conhecimento da cooperada e comprovado por documento, não sendo possível antes da plena quitação, fornecer o termo de quitação e a entrega da escritura, pretendendo a reforma (fls. 140/156). Não foram apresentadas contra-razões. É o Relatório. A ação foi intitulada como declaratória de inexistência de débitos c.c. outorga de escritura, cuja procedência requereu no item IV de fls. 11, não havendo dúvida quanto à esta última pretensão, que consiste em cumulação sucessiva, que segundo Moacyr Amaral Santos1 ocorre
SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. Vol. 1. 20ª ed. São paulo: Saraiva, 1998, p.192.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo quando "entre os pedidos haja relação de tal dependência que a decisão do segundo dependa da acolhida do primeiro", e não havia necessidade de qualquer justificativa, porque expressa a obrigação da ré em outorgar a escritura na cláusula 17ª da avença (fls. 19), preenchendo a petição inicial os requisitos do art. 282 do CPC, sendo apta a ser conhecida. As partes, em 30/09/1996, celebraram Termo de Adesão e Compromisso de Participação para a aquisição de unidade habitacional, localizada na Rua Dr. Gomes Ferraz, n. 176, apto. 11, Bloco C, Pirituba, São Paulo, pelo valor de R$ 37.500,00 (fls. 12/19). Conforme ata de Assembleia Seccional Extraordinária (fls. 22), realizada em 08/06/2002, a ré informou a existência de déficit orçamentário de R$ 142.652,76, e que o critério a ser utilizado pela BANCOOP, para o fechamento financeiro, seria a venda das 16 vagas extras de garagem restantes, no valor correspondente ao déficit projetado. Posteriormente, o ofício BANCOOP 133-C/02, datado de 04 de setembro de 2002 (fls. 23), comunicou aos cooperados que "felizmente" conseguiu repassar todas as vagas de garagem e, portanto, "não será devido nenhum valor adicional" ou seja, "o déficit potencial de R$ 140.000,00 foi coberto pela alienação das 16 vagas existentes naquela data", e que "dessa forma estaremos proximamente entregando o Termo de quitação para as pessoas que já cumpriram com seus pagamentos". Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto às cooperativas para aquisição de imóveis: É certo que às cooperativas deve ser atribuído tratamento especial, com observância da legislação específica (Lei n. 5.764/71), já que se tratam de

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo sociedades sem finalidade lucrativa e que servem como instrumento de promoção dos interesses de seus membros. Nos termos do artigo 4º da Lei n. 5.764/71, 'as cooperativas são sociedades de pessoas, com forma e natureza jurídica próprias, de natureza civil, não sujeitas a falência, constituídas para prestar serviços aos associados (...)'. Deixando de lado as críticas doutrinárias à definição legal, é incontroverso que as cooperativas consubstanciam-se numa sociedade civil peculiar, no sentido de que é criada para prestar serviços diretamente aos seus sócios, sem objetivo de lucro. Na verdade, trata-se de uma comunhão de esforços entre os associados, que, mediante a subscrição das quotas-partes, criam a sociedade cooperativa, com personalidade jurídica própria, para prestar serviços ao próprios cooperativados. As cooperativas habitacionais, especificamente, são constituídas com o objetivo de proporcionar exclusivamente a seus associados, por meio da administração das quotas subscritas, a construção e aquisição de imóveis. Oportuno, nesse ínterim, salientar que o empreendimento imobiliário engendrado pelo sistema de cooperativa habitacional, que, repisa-se, não visa ao lucro, encerra um preço de custo final bem aquém daqueles praticados pelo comércio, o que, em atendimento ao interesse público, atrai pessoas, em geral, de baixa renda a aderirem aos termos do estatuto social. A par disso, de forma legítima, o sistema de cooperativa recebe proteção legal e incentivos fiscais. Assentadas as características das cooperativas habitacionais, vê-se que o cooperativado, a depender do prisma em que é enfocado, exerce, a um só momento, diferentes funções, ora de sócio, ora de administrador (por representação ou não) e ora de destinatário do imóvel.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo Bem de ver, assim, que, em razão do caráter multifacetado do cooperativado, na hipótese de o empreendimento não atingir a finalidade prevista no estatuto social, seja pelo não cumprimento da obrigação por parte de alguns dos cooperativados, ou, mesmo, por má administração, da qual, como visto, de certa forma todos os cooperativados tem participação, e desde que não se verifique a prática de atos ilícitos, a remuneração pelos custos operacionais, ao menos, deve ser arcada por todos os cooperativados (REsp 1089479/DF, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/03/2009, DJe 01/04/2009).

Não obstante tais características, é assente no mesmo Tribunal Superior que "as disposições do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais

promovidos pelas sociedades cooperativas" (Resp 612.505/DF, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Dj de 25/02/2008; AgRg no Ag n. 1.037.426/RS, Rel. Min. Massami Uyeda, DJe de 3.10.2008 e AgRg no Ag n. 1.224.838/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe de 15.3.2010). Especificamente no caso em discussão, conforme o demonstrativo de fls. 83/85, os únicos débitos da autora são relativos ao alegado resíduo (fls. 85), porém, cabia à apelante, como administradora do grupo consorcial, a prova, de que este, acaso existente, não foi coberto pela venda das garagens, conforme expresso no seu próprio ofício, relativo ao fechamento financeiro (fls. 23), e que não foi cumprido o disposto no art. 80 da Lei n. 5.764/1971. Como bem salientado pelo Magistrado, “se a Cooperativa recebe o produto da venda das garagens extras e nada credita

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo em favor dos cooperados, é evidente que está agregando referida importância aos seus cofres a título de amortização da dívida de todos os cooperados naquele empreendimento" (fls. 136). Em conformidade com o inciso III do art. 6º da Lei n. 8.078/90 é direito básico do consumidor a informação adequada e clara sobre os produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem. Não se sabe se o alegado resíduo refere-se ao empreendimento em questão, ou aos prejuízos sofridos pela requerente naquele exercício, o que não poderia ser exigido da consumidora. Ainda que assim não fosse, o valor do resíduo não foi aprovado em assembleia geral, convocada para tal finalidade, do que resulta sua inexigibilidade. Está expresso no art. 44, da Lei n. 5.764/71, que a assembleia geral ordinária, que se realizará anualmente nos três primeiros meses após o término do exercício social, deliberará sobre: I - prestação de contas dos órgãos de administração acompanhada de parecer do Conselho Fiscal, compreendendo: a) relatório da gestão; b) balanço; c) demonstrativo das sobras apuradas ou das perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura das despesas da sociedade e o parecer do Conselho Fiscal. Conforme já decidiu este Tribunal de Justiça:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo Empreendimento imobiliário - Construção de edifícios pelo sistema cooperativo a preço de custo - Cobrança de valor residual - Cálculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestação de contas - Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do débito e condenar a ré à outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária (Apelação Cível n. 0055855-86, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. JOÃO CARLOS GARCIA, j. de 10.2.2009).

Cooperativa que cobra resíduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, não significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária, atuam como referências de que, nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrência - Não provimento (Apelação Cível n. 9279309-55.2008.8.26.0000, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. ÊNIO ZULIANI, j. de 16.7.2009).

Declaratória de inexistência de débito - compra e venda de imóveis - aplicação das normas do código de defesa do consumidor - Necessidade - cooperativa que não expede termo de quitação, muito embora tenham os autores pago integralmente o preço ajustado, nada mais devendo - cobrança de saldo residual sem qualquer lastro em documentação idônea - Ausência, ademais, de convocação de assembleia para deliberação sobre o tema, como exigido no próprio contrato de adesão à cooperativa - assembleia geral

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo ordinária realizada após 03 anos da data em que deveriam ter sido entregues as cartas de quitação que não servem de supedâneo à cobrança pretendida pela ré - que se deu cerca de três anos depois da outorga de escritura - débito inexigível e obrigatoriedade, por conseguinte, da expedição das cartas de quitação imposição da obrigação de registro de incorporação e desmembramento - inadmissibilidade - Sentença mantida, apenas, quanto a esse último aspecto da lide ação parcialmente procedente - recurso provido, em parte (Apelação Cível n. 0150082-39.2006.0000, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. A.C. MATHIAS COLTRO, j. de 4.11.2009). Assim, a procedência da ação era de rigor, juntamente com a obrigação de outorgar a escritura, uma vez comprovada a quitação do preço, pela não demonstração da existência de débito pela administradora do consórcio. Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.

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