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O Programa Minha Casa Minha Vida e seus Efeitos Territoriais

Adauto Lucio Cardoso


(Organizador)

O Programa Minha Casa Minha Vida e seus Efeitos Territoriais

Copyright Adauto Lucio Cardoso (Organizador), 2013 Todos os direitos reservados e protegidos pela Lei 9.610 de 19/02/1998. Nenhuma parte deste livro, sem a autorizao prvia por escrito dos organizadores, poder ser reproduzida ou transmitida, sejam quais forem os meios empregados. Editor Joo Baptista Pinto Capa Flvia de Sousa Arajo Projeto Grfico | Diagramao Rian Narcizo Mariano Reviso Equipe do Observatrio das Metrpoles
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P958 O programa Minha Casa Minha Vida e seus efeitos territoriais / Adauto Lucio Cardoso (org.). Rio de Janeiro : Letra Capital , 2013. 322 p. : 23 cm (Habitao e cidade) Inclui bibliografia ISBN 978-85-7785-171-3 1. Poltica habitacional 2. Habitao 3. Habitao popular 4. Planejamento urbano 5. Comunidade urbana. I. Cardoso, Adauto Lucio, 1951-. II. Srie. 13-0648. 29.01.13 01.02.13 CDD: 363.5 CDU: 351.778.532 042479

Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional - IPPUR/UFRJ Av. Pedro Calmon, 550, sala 537, 5 andar - Ilha do Fundo Cep 21941901 Rio de Janeiro, RJ Tel/Fax (55) 21-2598 1828 www.ippur.ufrj.br Letra Capital Editora Telefax: (21) 3553-2236 / 2215-3781 www.letracapital.com.br

Sumrio
O Programa Minha Casa Minha Vida e seus Efeitos Territoriais Adauto Lcio Cardoso e Luciana Corra do Lago...................................7 Do fim do BNH ao Programa Minha Casa Minha Vida: 25 anos da poltica habitacional no Brasil Adauto Lcio Cardoso e Thmis Amorim Arago...................................17 Estrutura socioespacial e produo habitacional na Regio Metropolitana de Belo Horizonte: novas tendncias
Paola Rogedo Campos e Jupira Gomes de Mendona..........................................67

O Programa Minha Casa Minha Vida em Juatuba/MG: ampliao do mercado da moradia no espao metropolitano perifrico Ana Carolina Maria Soraggi e Jupira Gomes de Mendona....................93 Programa Minha Casa Minha Vida em Fortaleza: Primeiros Resultados Renato Pequeno e Clarissa Freitas..........................................................115 Minha Casa Minha Sina: implicaes da recente produo habitacional pelo setor privado na Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro Adauto Lcio Cardoso, Dcio Rodrigues Nunes Junior, Flvia de Sousa Arajo, Nathan Ferreira da Silva, Thmis Amorim Arago e Toms Pires Amorim..............................................................................143 A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida na Regio Metropolitana de Belm Jos Jlio Ferreira Lima, Juliano Pamplona Ximenes Ponte, Roberta Menezes Rodrigues , Raul Ventura Neto e Ana Carolina Campos de Melo.............................................................161 Programa Minha Casa, Minha Vida na Regio Metropolitana de Belm: localizao dos empreendimentos e seus determinantes..... Simaia das Mercs.............................................................................................187

Desestabilizaes de uma poltica pblico-privada: o Programa Minha Casa Minha Vida em Benevides/PA Flvia de Sousa Arajo..........................................................................205 Conjuntos habitacionais: Estruturao socioespacial e acesso cidade municpio de Santo Andr Brbara Oliveira Marguti......................................................................227 Impactos da produo habitacional contempornea na Regio Metropolitana de Goinia: dinmica, estratgias de mercado e a configurao de novas espacialidades e centralidades Aristides Moyss, Dbora Ferreira Cunham, Elcileni de Melo Borges e Tule Csar Barcelos Maia....................................................................255 A novas formas de proviso de moradia e seus impactos na reconfigurao socioespacial do aglomerado sarandi-maring entre 2009 e 2011 Beatriz Fleury e Silva e Ricardo Dias Silva............................................279 Mudanas na produo imobiliria residencial em Fortaleza: a reestruturao do setor e seus significados Maria Beatriz Cruz Rufino.................................................................... 301

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Adauto Lcio Cardoso Luciana Corra do Lago

ste volume apresenta parte dos resultados de pesquisa desenvolvida pelo Observatrio das Metrpoles, no mbito do projeto Estudo sobre as formas produo da moradia e seus impactos na reconfigurao espacial das metrpoles, dentro dos eixo de investigao voltado para a anlise da forma de produo empresarial. Esse projeto foi desenvolvido com apoio do CNPq, dentro do programa Institutos Nacionais de Cincia e Tecnologia (INCT) contado, ainda, com apoio da FAPERJ, dentro do programa Cientistas do Nosso Estado, para as atividades voltadas anlise da metrpole do Rio de Janeiro. O projeto de pesquisa apresentado em 2007 tinha como objetivo desenvolver um panorama geral das formas de produo da moradia, com estudos especficos sobre a forma empresarial, a autoconstruo (ou autogesto individual), a autogesto coletiva e a promoo publica. No mbito da produo empresarial, o projeto tinha interesse especfico a tendncia ento recente de grandes empresas construtoras estarem se dedicando produo para a chamada Classe C, o que era uma inovao, j que tradicionalmente este submercado dependia de subsdios pblicos para poder atrair o interesse das empresas. Dentro da rede de pesquisa Observatrio das Metrpoles este projeto se articulou com a participao dos ncleos Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Goinia, Fortaleza, Maring e Belm. A abordagem de pesquisa adotada partia, como orientao terica geral, do conceito de forma de produo da moradia, desenvolvido em estudos da sociologia urbana marxista, que tem origem nos trabalhos de Christian Topalov (1974;1987), desenvolvidos, para o caso latino-americano, por Samuel Jaramillo (s/ data; ) e Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro (1987). O que essa anlise mostra que existem limi-

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tes estruturais para a produo capitalista de moradias, dados pelas caractersticas especficas desse bem: seu longo ciclo produtivo, seu alto valor agregado, e a necessidade de terra urbanizada como um insumo fundamental. Essas caractersticas estabelecem limites penetrao da lgica da produo capitalista no setor, mantendo um baixo nvel de desenvolvimento tecnolgico (carter quase manufatureiro) e um alto grau de utilizao de trabalho manual de baixa qualificao. Para resolver esses problemas, a produo de moradias para o mercado passa a ser hegemonizada por um capital de natureza mercantil (o capital de incorporao) (RIBEIRO, 1987; CANO, 2010), que se responsabiliza por organizar o processo de produo, conferindo centralidade ao lucro imobilirio como motor do processo de acumulao, e no ao lucro da construo. As estratgias de maximizao do lucro imobilirio, fundado na transformao do uso do solo, passa a orientar a atuao empresarial, o que reitera o baixo nvel de desenvolvimento tecnolgico do setor. A partir dos limites identificados ao processo de desenvolvimento capitalista no setor de produo de moradias, abrem-se possibilidades para o desenvolvimento, paralelamente forma empresarial, outras formas de produo: a autoconstruo, ou autogesto individual1, envolvendo os processos em que os usurios so os promotores do empreendimento, definem o projeto e controlam diretamente o processo de produo da moradia, envolvendo mo de obra prpria ou subcontratada; a autogesto coletiva, em que os usurios, organizados coletivamente em associaes ou cooperativas, so os promotores do empreendimento, controlam o projeto e o processo de produo diretamente, envolvendo ou no mo de obra prpria; e a produo pblica, em que o promotor do empreendimento uma agncia governamental, que define o projeto e subcontrata, no setor privado, a construo.
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Na formulao original (Jaramillo, s/ data) havia uma distino entre autoconstruo e produo pro encomenda, que se baseava na experincia histrica ento dominante, em que as camadas de baixa renda produziam diretamente a moradia enquanto entre as camadas medias se identificava uma forma de produo em que o projeto e a construo eram encomendados ao setor privado mas a promoo do empreendimento era controlada pelo usurio. Essa distino se desfez, com a progressiva identificao, nos processos de autoconstruo, pela populao de baixa renda, da presena de mecanismos de produo pro encomenda, fazendo com que a caracterstica principal do processo seja o controle da gesto do empreendimento pelo usurio, independente da camada social a que pertena.

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O projeto sofreu modificaes em seus objetivos e metas, tendo em vista as mudanas ocorridas na poltica habitacional brasileira, com a crise de 2008 e o lanamento do programa Minha Casa Minha Vida. As atividades de pesquisa passaram ento a concentrar-se em dois eixos: o primeiro eixo voltou-se para o levantamento de informaes sobre o processo de reestruturao do setor imobilirio, buscando entender as estratgias desenvolvidas pelas empresas dentro do programa Minha Casa Minha Vida e o seu impacto territorial; o segundo eixo voltou-se para o desenvolvimento de estudos de caso, buscando analisar as formas de apropriao social dos novos empreendimentos e sua insero na estrutura metropolitana. Um elemento comum que articulava os dois eixos era a questo da localizao dos novos empreendimentos, desdobrando-se em anlises do impacto sobre a estrutura das metrpoles e sobre a condies de reproduo social das populaes atendidas. Para tratar adequadamente dessas duas dimenses do problema da localizao, foram adotados alguns procedimentos metodolgicos: o primeiro foi o mapeamento, em bases cartogrficas geo-referenciadas, do conjunto dos empreendimentos desenvolvidos pelo programa MCMV. Atravs desses mapas, foi possvel desenvolver uma reflexo mais consistente sobre os efeitos de localizao, j que foi possvel cruzar essa base com outras bases de informaes j disponveis para os ncleos da rede Observatrio das Metrpoles. Essa base permite, tambm, o cruzamento com variveis dos Censos Demogrficos, o que dever ser realizado em desdobramentos futuros da pesquisa. O outro procedimento metodolgico, que no foi adotado universalmente entre os vrios ncleos, apenas pelo Rio de Janeiro e por Maring, nesta etapa, diz respeito realizao de estudos de caso, atravs da aplicao de um questionrio sobre uma amostra dos domiclios em empreendimentos escolhidos. Esse questionrio permite um conhecimento mais aprofundado, de natureza qualitativa, a respeito das caractersticas da populao que est se deslocando para os empreendimentos, seus locais de origem, e, principalmente, permite desenvolver uma avaliao sobre o grau de satisfao com a nova moradia, seus problemas e os aspectos positivos. Essa avaliao revelou-se particularmente relevante ao mostrar aspectos sobre o problema da localizao, impossveis de serem captados atravs de anlises de natureza agregada ou abrangente, como mostra o texto de ARAJO et al, neste volume.
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O texto que abre a coletnea, de autoria de CARDOSO e ARAGO, buscou estabelecer um marco geral de referencia sobre o programa Minha Casa Minha Vida e seus antecedentes, de forma a orientar a leitura dos casos particulares que se colocam posteriormente. Alm de descrever os mecanismos de operao do programa e mostrar a linhas de continuidade e ruptura em relao s politicas anteriores, o texto tambm identifica as principais reaes da literatura especializada ao programa, positivas ou mais crticas. Essa leitura permite j uma orientao para as avaliaes, na medida em que so arrolados os pontos estratgicos a serem analisados, de forma a que se possa verificar em que medida as dvidas e os receios apontados pelos crticos efetivamente se concretizaram nos empreendimentos e nos casos analisados. Os textos apresentados a seguir procuram mostrar como, em cada metrpole, se desenvolveu esse programa e quais os seus impactos territoriais. Praticamente todos ressaltam aspectos importante referentes ao processo de periferizao dos empreendimentos.. As anlises sobre as metrpoles de Goinia (MOYSES et al) e Belm (LIMA et al.) identificam processos similares com a extenso do tecido urbano para reas rurais ou periurbanas, embora MERCS, tambm analisando o caso de Belm, ressalte que, no caso dos empreendimentos para faixas de renda inferiores, em que foram aproveitados os terrenos da COHAB-PA, trata-se de reas prximas a centralidades, embora situados em municipalidades perifricas. Essa anlise, embora ainda no definitiva, indica a necessidade de pesquisas complementares para melhor caracterizar os problemas reais de acessibilidade desses novos empreendimentos, j que, ao longo das ltimas dcadas, a literatura tem apontado para uma maior complexificao das periferias metropolitanas com a criao de novas centralidades fora dos ncleos tradicionais (LAGO 2009; SARAIVA, 2008). Permite tambm colocar como um ponto importante na avaliao do programa o papel que pode ser desempenhado pelas agncias governamentais ao criar condies que melhorem a acessibilidade dos novos empreendimentos, diferentemente de situaes em que predominem exclusivamente as diretrizes do mercado. LIMA et al ressaltam que, diferentemente de outras agncias estaduais, que passaram por forte processo de desestruturao aps a extino do BNH, a COHAB-PA conseguiu manter atuante, embora tenha reduzido a escala de atuao na dcada de 1990, aproveitando a conjuntura mais favorvel do perodo ps-2003 para criar novas alternativas de interveno no setor habitacional. Por
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outro lado, os autores ressaltam tambm que a estrutura poltico-institucional de gesto urbana e mesmo habitacional nos municpios da RMB, incluindo Belm, significativamente precria, o que tende a indicar pouca capacidade municipal de articular aes que possam, por um lado, contribuir com o atendimento das faixas de menor renda pelo programa (...), e por outro, acompanhar os efeitos dessa produo no territrio municipal e articular com outras aes necessrias. Por outro lado, Mercs identificou a existncia de incentivos oferecidos pela Prefeitura de Ananindeua para a realizao do programa, o que poderia justificar, pelo menos em parte, a concentrao de empreendimentos nesse municpio. Um contraponto interessante para essas anlises, que mostram a baixa capacidade de atuao das administraes locais, o caso de Santo Andr. MARGUTI, comparando empreendimentos produzidos por diversos programas, incluindo os do MCMV, destinados ao reassentamento de populaes residentes em reas de risco e assentamentos precrios, mostra que, na sua maioria, a nova localizao no implicou em perdas de acessibilidade. Esse fato se deve ao papel desempenhado pelo governo municipal, que direcionou os novos empreendimentos para reas que garantissem acessibilidades similares aos antigos locais de moradia da populao. As anlises apresentadas nesta coletnea, ao discutirem a periferizao dos empreendimentos, apontam para algumas caractersticas. Um elemento importante, ressaltado por MENDONA e SORAGGI, que, no caso de Belo Horizonte, as mudanas que ocorrem nos padres tradicionais de uso e ocupao dos solo nas periferias, com a introduo da tipologia apartamentos em territrios onde ela anteriormente no existia. Outro elemento importante apontado de maneira recorrente o dficit de infraestrutura: Na RM de Belm, segundo LIMA et al, no h rede de gua no entorno em 4 dos 12 empreendimentos e no h esgoto em 9 dos 12. Mesmo no tendo sido feito um estudo mais aprofundado do nvel de qualidade destes servios, h de se considerar que, por estarem localizados em locais afastados dos ncleos urbanos sedes dos municpios, os mesmos tendem a no ser satisfatrios. Todas as anlises, praticamente, corroboram a crtica desenvolvida por Maricato e Bonduki e citada por CARDOSO e ARAGO, de falta de articulao dos novos empreendimentos com a poltica urbana municipal. Em sua anlise sobre o caso de Fortaleza, PEQUENO E FREITAS mostra que, embora o Plano Diretor tivesse
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institudo Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) em terrenos vazios, nenhum dos empreendimentos produzidos para a faixa de renda de 0-3 Salrios Mnimos efetivamente ocuparam essas reas, que as mesmas esto sendo usadas para outros tipos de empreendimentos. J MENDONA e SORAGGI apontam para o problema da falta de vinculao da poltica habitacional com uma poltica urbana que oriente o processo de estruturao metropolitana, o que est acarretando a expanso e a fragmentao do tecido urbano da metrpole de Belo Horizonte. O programa Minha Casa Minha Vida tinha estabelecido entre as suas metas bsicas produzir 40% das unidades para atender ao dficit habitacional nas faixas de mais baixa renda, at 3 Salrios Mnimos. Embora os relatrios oficiais do programa apontem para o sucesso dessa meta, a distribuio da produo entre as faixas de renda nas diferentes cidades no tenha seguido a mesma proporo em todos os casos. MENDONA e SORAGGI mostram que, no caso da RMBH, a produo para as faixas de 0-3 SM atingiria apenas 5% do dficit. As autoras ressaltam ainda que esse nmero, embora baixo, s foi viabilizado porque em alguns casos as empresas j tinham terra em reserva e em outros porque contaram com apoio das prefeituras. J na RM Belm, LIMA et al destacam que 30% dos empreendimentos foram direcionados para a faixa 0-3 SM e que no estado do Par o programa atingiu municpios que nunca tinham recebido politicas habitacionais, o que de fato positivo. Mas, por outro lado, habitacional o que foi produzido representa apenas 0,5% do dficit. J no caso de Maring, SILVA e SILVA verificaram que a produo ocorrida na RM atenderia a cerca de 13% do dficit, o que muito significativo, embora devendo-se considerar que por ser uma regio mais rica, o dficit nessa regio relativamente menor do que em reas mais pobres como Belm ou Fortaleza. Um dos problemas tambm apontados nas anlises crticas ao programa (CARDOSO e ARAGO), a da produo de conjuntos em grande escala. A regulamentao do programa criava uma limitao do nmero mximo de unidades, visando evitar essa tendncia. No entanto, como apontam MERCES, para o caso de Belm, e PEQUENO e FREITAS, para o caso de Fortaleza, as empresas adotaram a estratgia de aglomerao de vrios empreendimentos em reas lindeiras, na verdade a subdiviso de grandes glebas em empreendimentos isolados para adequ-los s limitaes da normativa. Esses conjuntos so trata12

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dos como condomnios fechados, criando uma srie de custos adicionais e tambm problemas de organizao para a gesto ps-ocupao, que j haviam sido apontados em estudos anteriores de avaliao do Programa de Arrendamento Residencial (MEDVEDOVSKI, 2009), mas que se agravam ao considerarmos que esses empreendimentos se destinam a camadas de renda inferior, sem experincia anterior de gesto coletiva dos espaos habitados e com baixa capacidade de pagamento. Por outro lado, embora a ocorrncia de grandes conjuntos seja bastante disseminada, MENDONA e SORAGGI mostram como, na RMBH, aparecem tambm empreendimentos de menor porte, caracterizando uma mirade de pequenos empreendimentos [que] tem sido produzida nas franjas do territrio metropolitano. Na regulamentao do programa, previu-se que os recursos seriam distribudos segundo as unidades da federao, de acordo com a participao de cada uma no cmputo do dficit habitacional. Com isso criaram-se cotas, baseadas em um princpio universalista, e evitando a influncia de dimenses polticas e relaes de clientela na alocao dos recursos. Por outro lado, como mostram CARDOSO e ARAGO, o desenho do programa se baseia fortemente na iniciativa das empresas, com a apresentao de projetos e solicitao de financiamentos, para viabilizao, na escala local, dos empreendimentos. Isso acabou gerando distores na distribuio dos recursos entre as unidades da federao. Nesse sentido os casos analisados apresentam duas situaes totalmente dspares : enquanto MOYSES et al mostram que, no caso do Estado de Gois, verificou-se que as contrataes chegaram a exceder a cota designada, PEQUENO e FREITAS analisando o caso de Fortaleza, mostra que as contrataes ficaram muito abaixo da cota prevista. Essas diferenas podem ser explicadas, por um lado, pela densidade e cultura empresarial das metrpoles estudadas, ou seja, pela existncia de um conjunto de empresas de construo consolidadas e que conheam o mercado da metrpole, mas tambm que tenham alguma experincia anterior de atuao em empreendimentos para as camadas de mais baixa renda. Por outro lado, os casos estudados parecem mostrar tambm que o poder pblico local precisa, muitas vezes exercer um papel de facilitador, criando incentivos e, principalmente, viabilizando o acesso a terra, para que o mercado possa operar para as faixas de renda mais baixas. Do ponto de vista dos impactos do programa sobre o setor da construo, os alguns dos textos aqui apresentados apontam resultados
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que, ase ainda no podem ser generalizados, j colocam questes relevantes para a reflexo. Um desses aspectos diz respeito concentrao da produo em poucas empresas, nesse sentido RUFINO identificou que apenas duas empresas so responsveis por 70% da produo em Fortaleza, enquanto CARDOSO e ARAGO identificaram que 10 empresas so responsveis por 65% da produo no Rio de Janeiro. Essa concentrao de capital reflete um processo que j vinha ocorrendo com a expanso do financiamento habitacional e com a financeirizao do setor imobilirio2, principalmente a partir da abertura de capital das grandes empresas. Como consequncia desse processo, verificou-se que parte dos recursos levantados foram investidos em terras. Nesse sentido, com a crise de 2008, o programa MCMV viabilizou o capital imobilizado em reservas fundirias, como apontado no caso de Belo Horizonte. O estudo desenvolvido por RUFINO sobre o processo de reestruturao do setor imobilirio em Fortaleza mostra ainda, tal como o caso do Rio de Janeiro a tendncia associao entre grandes empresas nacionais e empresas locais, criando Sociedades de Propsitos Especficos para gerenciar os empreendimentos. Essa penetrao do grande capital nos mercados regionais um fenmeno novo, que precisa ser estudado tendo em vista os seus possveis impactos sobre o desempenho das politicas de habitao em geral e do programa MCMV em particular. Os textos aqui apresentados, agregam contribuies importantes para que se possa iniciar um processo coletivo de avaliao dos impactos desse que talvez seja o programa habitacional mais ambicioso j desenvolvido no pas, mesmo considerando os ureos tempos do BNH o Programa Minha Casa Minha Vida. Os trabalhos tm como virtude a tentativa de desvendar as diferenas do desempenho do programa no territrio tanto considerando as diferenas entre as metrpoles, quanto as especificidades intraurbanas, particularmente no que diz respeito s novas relaes entre ncleos e periferias. Nesse sentido, por um lado, reafirmam e evidenciam as crticas levantadas pelos estudiosos e especialistas, desde o lanamento do programa. Por outro lado, mostram situaes contraditrias, efeitos positivos e ne2

Deve-se ter cuidado ao falar em financeirizao, j que no ocorre no Brasil o mesmo processo identificado nos Estados Unidos, onde houve uma efetiva articulao entre os setores financeiro e imobilirio, cabendo refletir se o setor de construo no Brasil ainda no continua a apresentar caractersticas mais marcantes de capital mercantile, como aponta CANO (2010). Ver tambm CARDOSO; ARAGO (2011)

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gativos, levantam dvidas e perguntas que nos levam a afirmar que preciso mais cuidado para avaliar os resultados efetivos do programa e, tambm, que h ainda muitos pontos a serem aprofundados e que certamente exigiro maiores esforos de pesquisa e de reflexo.

Referncias
CANO, Wilson Reflexes sobre o papel do capital mercantil na questo regional e urbana do Brasil. Texto para Discusso. IE/UNICAMP n. 177, maio 2010. CARDOSO, A. L.; ARAGO, T. A reestruturao do setor imobilirio e o Programa Minha Casa Minha Vida. In: MENDONA, J. G. de; COSTA, H. de M. (Org.). Estado e Capital Imobilirio - Convergncias atuais na produo do espao urbano brasileiro. 1 ed. Belo Horizonte: C/Arte, 2012, v. 1, p. 81-104. JARAMILLO, Samuel. Produccion de vivienda y capitalismo dependiente: el caso de Bogot. Bogot, Universidad de los Andes, s/ data. LAGO, L. C. Trabalho e Moradia na Periferia: para Uma Poltica Urbana Economicamente Orientada. REVISTA Em Pauta V. 6, N. 24 - Dezembro de 2009. Disponvel em http://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/revistaempauta/article/view/518/575, acessado em 20/10/2012. MEDVEDOVSKI N. S. Gesto de espaos coletivos em HIS a negao das necessidades bsicas dos usurios e a qualidade do cotidiano e do habitat. Trabalho apresentado no SBQP 2009 - Simpsio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construdo IX Workshop Brasileiro de Gesto do Processo de Projeto na Construo de Edifcios. 18 a 20 de Novembro de 2009 So Carlos, SP Brasil, Universidade de So Paulo. RIBEIRO, Luiz Cesar de Queiroz. Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira, 1997. SARAIVA, C. P. A periferia consolidada em So Paulo: categoria e realidade em construo. Dissertao de Mestrado. Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro UFRJ, 2008. TOPALOV, Christian. Le Logement en France. Histoire dune Marchandise Impossible. Paris, PFNSP, 1987. TOPALOV, Christian. Les promoteurs immobiliers. Contribution lanalyse de la production capitaliste du logement en France. (ouvrage publi avec le concours du CNRS). Paris, La Haye-Mouton, 1974, 413 p.

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Do fim do BNH ao Programa Minha Casa Minha Vida: 25 anos da poltica habitacional no Brasil
Adauto Lcio Cardoso Thmis Amorim Arago

Antecedentes e transformaes

modelo de financiamento habitacional adotado no Brasil, a partir de 1966, baseou-se em dois instrumentos de captura de poupanas: o Fundo de Garantia de Tempo de Servio (FGTS) e o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), ambos submetidos regulao pblica no mbito do Sistema Financeiro da Habitao. Segundo legislao especfica, os recursos do FGTS so destinados ao investimento habitacional para o atendimento de populao de baixa renda e tambm para o financiamento de investimentos em saneamento ambiental, sendo remunerados, na captao, a uma taxa de juros de 3% ao ano, mais a variao da inflao. No caso de sua utilizao para o financiamento habitacional, os juros variam entre 6 e 8,16 % ao ano, mais a inflao no perodo, dependendo da faixa de renda atendida. O FGTS foi administrado pelo Banco Nacional de Habitao at a sua extino em 1986, passando, a partir de ento, a ter a sua gesto operacional efetuada pela Caixa Econmica Federal e a gesto administrativa efetuada pelo rgo responsvel pela formulao e implementao da poltica habitacional em nvel federal. Entre 1986 e 1994 vrios rgos se sucederam na gesto da poltica habitacional do governo federal, como evidncia de forte instabilidade poltica e institucional1 que se estendeu at a criao do Ministrio das Cidades, em 2003.
Aps a extino do BNH a poltica habitacional foi subordinada diversos rgos: Ministrio da Habitao, Urbanismo e Meio Ambiente MHU (1987), Ministrio de Habitao e do Bem-Estar Social MBES (1988), Secretaria Especial de Habitao e Ao Comunitria SEAC (1989), Ministrio da Ao Social MAS (1990), Ministrio do Bem-Estar Social MBES (1992), Secretaria de Poltica Urbana SEPURB (1995) e Secretaria de Desenvolvimento Urbano SEDUR/PR (1999-2003).
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Os recursos das cadernetas de poupana, que compem o SBPE, so administrados pelo sistema bancrio (pblico e privado), remunerados a uma taxa de juros de 6% ao ano mais a variao da inflao e so garantidos pelo governo federal2. Os recursos da caderneta de poupana so destinados primordialmente ao financiamento habitacional para os setores de renda mdia, com taxas de juros variando conforme a faixa de renda a partir de 10% ao ano mais a variao da inflao. Segundo as normas em vigor, os bancos devem aplicar no mnimo 65% dos recursos em financiamentos habitacionais, operando a taxas de juros pr-fixadas, podendo operar a taxas superiores, para financiamentos a faixas de renda mais elevadas, mas com restries de volume mximo estabelecidas por resolues do Conselho Monetrio Nacional. Em sntese, o modelo adotado pelo Sistema Financeiro Habitacional, e que continua em vigor, foi o de criao de instrumentos de captao de poupanas privadas (voluntrias e compulsrias), remuneradas a baixas taxas de juro, mas garantidas pelo governo federal contra a inflao e contra a possvel falncia dos agentes financeiros. Estes recursos deveriam ser aplicados primordialmente em investimentos habitacionais, tanto na esfera da produo quanto na do consumo. Esse sistema funcionou a contento durante cerca de 15 anos e entrou em crise no incio dos anos 1980. A crise foi causada pelo efeito combinado da poltica recessiva adotada pelo governo militar e a da inflao elevada do incio da dcada de 80, causando aprofundamento da inadimplncia dos financiamentos concedidos pelo sistema e tambm a reduo na capacidade de arrecadao tanto do FGTS e quanto do SBPE. A presso dos muturios, mobilizados nacionalmente, obrigou o governo a adotar uma poltica de reajuste das prestaes baseada na equivalncia salarial, implicando na concesso de subsdio aos adquirentes, subsdio este a ser assegurado, como todas as outras operaes de crdito no mbito do SFH, desde a sua criao, pelo Fundo de Compensao das Variaes Salariais (FCVS). O montante dos subsdios concedidos, no entanto, foi muito elevado em relao capacidade financeira do FCVS, gerando uma crise de liquidez no sistema. A crise financeira vivida pelo Banco Nacional de Habitao foi justificativa para sua extino em 19863. A instabilidade institucional
Em caso de falncia do agente financeiro responsvel, o governo assume a responsabilidade pelo ressarcimento dos investidores. 3 Outras interpretaes para esse fato referem-se necessidade do governo federal, em momento de crise fiscal e poltica, de utilizar os recursos do FGTS para as ne2

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da poltica habitacional ps-BNH, j referida anteriormente, aliada ao interesse das autoridades monetrias em canalizar os recursos da poupana para o investimento em ttulos pblicos, levou ao enfraquecimento da regulao exercida sobre o setor financeiro. Royer (2009) comenta o assunto, ressaltando a mudana regulatria que permitiu o cmputo de crditos j liquidados referentes ao FCVS como parte do exigvel em aplicaes habitacionais, o que gerou uma reduo significativa dos recursos do SBPE investidos em habitao.
A partir de 1995, com a edio do PROER, algumas instituies financeiras foram autorizadas a vender seus crditos do FCVS junto Unio, com um desgio de 50%, para bancos em liquidao, que com isso conseguiram resultados financeiros melhores em seus balanos. Por terem aceitado vender seus crditos com esse desgio de 50%, os bancos que participaram desse acordo tiveram autorizao para continuar contabilizando integralmente os crditos do FCVS que detinham antes da venda para fins de clculo da exigibilidade da poupana. Dessa forma, essas instituies financeiras, que j tinham recebido 50% dos crditos do FCVS, puderam continuar contabilizando integralmente crditos pelos quais elas j tinham recebido. Esse mecanismo contbil ficou conhecido como FCVS Virtual e desde 1995 ocupa espao considervel no direcionamento de recursos da poupana. (ROYER, 2009, p. 81)

Quanto ao FGTS, a distribuio dos recursos entre Estados e Municpios passou a ser pautada muito fortemente por fatores polticos, como um dos instrumentos de viabilizao dos precrios acordos partidrios na Nova Repblica. Durante o governo Collor de Mello (19901992) essa tendncia se agravou, o que levou o sistema a uma quase falncia em 19934. A partir de 1994 conferido ao Conselho Curador do FGTS maior poder de controle sobre a utilizao dos recursos e so institudas normas mais rgidas para garantir a sade financeira do Fundo, tendo sido suspensas todas as liberaes de recursos desde 1994 at meados de 1995. importante ressaltar que o FGTS um instrumento com forte sensibilidade ao ciclo econmico e ao nvel geral do emprego:
gociaes com as foras polticas representadas no Congresso Nacional, o que era dificultado pelo poder da burocracia que controlava o BNH. Logo aps a extino do BNH, o repasse dos recursos do FGTS para governos locais apresenta uma elevao significativa. 4 Ver a respeito VALENA (2008).

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ou seja, em perodos de crescimento econmico, verifica-se aumento dos depsitos e reduo dos saques, e o inverso nos momentos de crise. Por essa razo, a partir de meados da dcada de 90 at os anos 2000, o Fundo passa por um momento de instabilidade, com desequilbrios recorrentes entre captao e despesas. Isso se deveu aos efeitos combinados da crise financeira: por um lado, com reduo da massa salarial, portanto dos depsitos e com aumento do desemprego, logo, aumento dos saques; por outro lado, com aumento dos saques por aposentadoria, resultado da concluso do ciclo de 30 anos a partir da criao do Fundo, quando comeam a se aposentar os trabalhadores que aderiram ao sistema a partir de 1964. Essa situao s ser superada a partir dos anos 2000, quando volta a ocorrer um equilbrio entre depsitos e retiradas e quando os rendimentos das aplicaes financeiras do Fundo passam a compensar os dficits passados. A crise do financiamento habitacional pode ser claramente identificada atravs da variao do indicador que mede a relao entre o crdito habitacional e o PIB, que cai progressivamente, de 10%, em 1998, para 4% no final dos anos 90, passando abruptamente para 2% em 2001 (COUTINHO; NASCIMENTO, 2006). O comportamento do financiamento habitacional pelo Sistema Financeiro de Habitao, com perda progressiva da capacidade do sistema em alavancar a produo de moradias, pode ser visto nos quadros 1e 2:
Quadro 01 Evoluo do nmero de moradias financiadas entre 1987 e 1994
Ano 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 FGTS No perodo 99.227 98.249 31.617 165.617 359.719 43.801 4.256 Acumulado R$ 2.665.093,00 R$ 2.763.342,00 R$ 2.794.959,00 R$ 2.960.576,00 R$ 3.320.295,00 R$ 3.364.096,00 R$ 3.368.352,00 R$ 3.368.352,00 No perodo 132.005 181.834 68.089 74.993 41.050 64.869 53.708 61.384 SBPE Acumulado R$ 2.015.844,00 R$ 2.197.678,00 R$ 2.265.767,00 R$ 2.340.760,00 R$ 2.381.810,00 R$ 2.446.679,00 R$ 2.500.387,00 R$ 2.561.771,00 No perodo 231.232 280.083 99.706 240.610 400.769 108.670 57.964 61.384 Total Acumulado R$ 4.680.937,00 R$ 4.961.020,00 R$ 5.060.726,00 R$ 5.301.336,00 R$ 5.702.105,00 R$ 5.810.775,00 R$ 5.868.739,00 R$ 5.930.123,00

Fonte: Banco Central, ABECIP e CAIXA. Extrado do livro Histria e Perspectivas do Crdito Imobilirio - ABECIP 36 anos. Elaborao: Banco de dados CBIC (-) Dado No disponvel

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Quadro 02 SBPE Financiamento para aquisio de imvel novo, aquisio de imveis usados e construo de novas unidades 1994-2002
Aquisio Imvel Usado Unidades 2.021 6.277 1.048 2.748 6.885 1.011 1.546 3.971 618 890 5.531 1.433 7.733 1.902 8.639 716 9.517 478 R$ 409.794.271,00 R$ 64.169.008,00 9.920 7.217 R$ 347.019.705,00 R$ 85.303.004,00 12.549 2.888 R$ 166.000.011,00 R$ 327.686.287,00 16.537 3.524 R$ 122.926.304,00 R$ 252.617.819,00 12.127 3.354 R$ 16.018.837,00 2.975 R$ 52.227.569,00 1.202 R$ 166.070.906,00 11.379 R$ 26.601.644,00 8.055 Total 1995 R$ 92.489.765,00 R$ 454.176.958,00 R$ 103.768.126,00 Total 1996 R$ 58.288.764,00 R$ 528.130.232,00 R$ 228.722.805,00 Total 1997 R$ 775.789.288,00 R$ 283.116.386,00 Total 1998 R$ 424.104.709,00 R$ 296.051.101,00 Total 1999 R$ 396.797.053,00 R$ 571.091.290,00 Total 2000 R$ 103.927.069,00 1.721 R$ 116.689.634,00 R$ 282.307.677,00 15.286 R$ 595.719.885,00 R$ 47.257.748,00 4.580 R$ 89.198.004,00 Total 1994 61.384 8.913 33.338 4.309 46.560 10.956 23.999 3.331 38.286 4.874 23.899 6.714 35.487 30.801 7.974 38.887 29.714 4.880 35.549 26.708 8.951 36.333 R$ 51.259.239,00 3.748 R$ 165.145.343,00 6.013 R$ 181.334.815,00 28.804 R$ 813.186.758,00 47.583 R$ 25.186.854,00 4.303 R$ 62.255.859,00 7.788 Valores Unidades Valores Unidades Construo - Empresrio TOTAL Valores R$ 101.747.335,00 R$ 1.350.997.937,00 R$ 282.650.354,00 R$ 1.735.395.626,00 R$ 165.601.963,00 R$ 1.348.652.611,00 R$ 356.699.499,00 R$ 1.870.954.073,00 R$ 141.069.815,00 R$ 1.026.842.643,00 R$ 294.763.830,00 R$ 1.462.676.288,00 R$ 86.246.027,00 R$ 1.089.347.144,00 R$ 549.013.177,00 R$ 1.724.606.348,00 R$ 1.397.507.958,00 R$ 678.767.823,00 R$ 2.083.623.117,00 R$ 1.149.955.972,00 R$ 508.748.155,00 R$ 1.695.568.931,00 R$ 1.122.679.253,00 R$ 762.663.433,00 R$ 1.909.848.517,00

Ano

Renda

Imvel Novo

Unidades

Valores

1.141

R$ 15.456.398,00

1994

10.118

R$ 281.435.402,00

TM

1.012

R$ 56.958.765,00

1.456

R$ 27.122.127,00

1995

10.875

R$ 458.023.571,00

TM

1.457

R$ 126.605.498,00

1.159

R$ 18.995.230,00

Adauto Lcio Cardoso | Thmis Amorim Arago

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1996

8.486

R$ 398.842.120,00

TM

1.067

R$ 101.242.721,00

563

R$ 8.663.755,00

1997

5.957

R$ 298.491.082,00

TM

1.557

R$ 169.387.154,00

SFH

6.168

R$ 285.511.543,00

1998

TM

2.160

R$ 196.985.790,00

SFH

7.724

R$ 352.036.670,00

1999

TM

1.127

R$ 114.471.702,00

SFH

6.735

R$ 296.253.814,00

2000

TM

857

R$ 99.022.905,00

SFH 596 10.487 946 Total 2002 28.902 R$ 93.379.147,00 1.790 R$ 154.645.066,00 3.271 R$ 580.265.072,00 8.115 R$ 401.911.322,00 25.519 Total 2001 35.756 R$ 94.899.201,00 2.178 R$ 139.686.062,00 3.274 R$ 313.256.586,00 R$ 1.870.213.292,00 R$ 1.404.925.762,00 R$ 331.100.201,00 R$ 1.768.458.956,00

6.210

R$ 344.878.349,00

13.377

R$ 697.232.336,00

12.458

R$ 482.102.368,00

32.300

R$ 1.537.573.137,00

2001

TM

363

R$ 62.444.233,00

SFH

6.619

R$ 409.485.248,00

2002

TM

466

R$ 76.301.383,00

Fonte: BACEN, Estatsticas Bsicas do SFH. Apud. Royer 2009.

Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

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Embora este perodo seja marcado por uma expressiva reduo na capacidade de financiamento, ocorreram tambm algumas inovaes institucionais importantes. Uma delas foi a criao da Carta de Crdito tanto para o FGTS quanto para o SBPE o que ampliou o poder de barganha dos tomadores de emprstimos frente s empresas construtoras e aos vendedores de imveis em geral5. Essa inovao poderia ter representado um movimento potencial de ampliao do crdito, o que, no entanto, foi parcialmente limitado pelas altas taxas de juros que prevaleceram no perodo, tendo em vista a persistncia da poltica neoliberal de atrao de capitais internacionais para financiar o dficit pblico. Com isso, praticamente se inviabilizou, para as camadas de mais baixa renda e mesmo para parcela dos setores mdios, o financiamento de longo prazo. Nesse sentido, o Programa Carta de Crdito parece ter tido um efeito mais significativo na potencializao do mercado de usados, como mostram as estatsticas arroladas por Royer (2009), gerando inclusive protestos do setor imobilirio. Aps a extino do BNH, as Companhias Habitacionais Estaduais, anteriormente consideradas os agentes locais executores dos programas e projetos habitacionais, entraram em crise, herdando carteiras de financiamentos caracterizadas por alto grau de inadimplncia. Muitas dessas Companhias ficaram em situao de insolvncia financeira e foram extintas. Por outro lado, programas federais que se sucederam passaram a privilegiar os municpios (e alguns governos estaduais) como os principais agentes promotores da habitao de interesse social. Essa tendncia foi reforada pela centralidade dos municpios na reforma institucional e poltica promovida pela Constituio de 1988 e tambm pelo fato de que a crise do sistema de financiamento e a instabilidade institucional das polticas federais ps-BNH levaram vrios municpios e alguns estados assumirem, por conta prpria, iniciativas no campo da habitao social, num processo caracterizado em alguns estudos como descentralizao por ausncia (ARRETCHE, 2000, CARDOSO e RIBEIRO, 2000). Essas iniciativas locais se concentraram fortemente em programas de urbanizao de assentamentos precrios e regularizao fundiria, representando melhoria nas condies de
5 Durante o perodo do BNH, a alocao de recursos era feita diretamente aos incorporadores no caso do SBPE / Plano Empresrio ou aos rgos pblicos de promoo da moradia no caso, as Companhias de Habitao, sendo o financiamento posteriormente repassado aos futuros moradores. Portanto o acesso ao financiamento ao consumo era feito atravs das empresas e no diretamente pelos consumidores.

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Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

vida de parcela significativa da populao mais pobre. No entanto, na medida em que o acesso a moradias novas, sejam construdas no mbito do mercado, sejam no da produo pblica formal, foi restringido, a urbanizao e a regularizao fundiria dos assentamentos precrios funcionou como um incentivo formao de novas favelas, nica alternativa vivel de acesso moradia para grande parte da populao. Ao final do perodo, estava claramente em curso um processo de municipalizao da poltica habitacional, que viria a ser reconhecido e institucionalizado, aps 2003, com a criao do Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social, como veremos adiante. Entre 1994 e 2002, a ocorrncia de crises financeiras internacionais que atingiram a economia brasileira levou o governo federal adoo de medidas de austeridade fiscal, seguindo as prescries do Fundo Monetrio Internacional, incluindo-se a a limitao ao endividamento do setor pblico. Isso teve como consequncia forte restrio dos emprstimos do FGTS para a produo de moradias por Estados e Municpios, o que levou reduo quase absoluta dos financiamentos previstos no Programa Pr-Moradia, que se delineava, at 1997, como o principal programa para apoio atuao dos governos locais no setor habitacional (OLIVEIRA, 2000). Para substituir o Pr-Moradia6, como alternativa para o financiamento da produo de novas unidades habitacionais, o governo FHC criou o Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Contando com um mix de recursos do FGTS e do OGU, o programa permitiu certo grau de subsdios, reduzindo o valor das prestaes dos financiamentos, sem prejudicar a sade financeira do FGTS. Do ponto de vista institucional, o programa era operado pela Caixa Econmica Federal e o crdito era repassado para companhias construtoras que, aps a produo, entregavam os empreendimentos para a Caixa, responsvel pela alocao da populao a ser beneficiada. Nesse modelo, cabia aos municpios o cadastramento da demanda, que depois seria filtrada pela Caixa a partir dos seus critrios de risco. A criao de incentivos para novos empreendimentos era realizada basicamente atravs da reduo das exigncias urbansticas e, eventualmente, atravs da cesso de terrenos. Outra inovao do programa foi a cesso dos imveis atravs do sistema de arrendamento, o que reduzia o risco, permitindo acelerar as retomadas em casos de inadimplncia. O PAR se destinava
6 O programa continuou formalmente ativo, todavia do ponto de vista operacional ficou praticamente inviabilizado durante muito tempo.

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faixa de renda de 3 a 6 Salrios Mnimos, mas os primeiros estudos avaliativos mostraram que as populaes atendidas se concentravam nos limites superiores da faixa (ARAUJO et allii, 2003). Em meio crise e retrao do financiamento, o setor privado buscou manter a atividade de produo habitacional com base no chamado autofinanciamento7, que atendia, por um lado, aos setores de alta renda, atravs de estratgias denominadas pelas empresas como preo de custo (CARDOSO, 20008), e, por outro lado, aos setores de renda mdia baixa, atravs do sistema de cooperativas9. interessante notar que os estudos que mostram as estratgias de autofinanciamento para setores de classe mdia baixa esto concentrados sobre o mercado da metrpole de So Paulo, onde esse sistema parece ter se desenvolvido mais fortemente, no existindo indcios do mesmo, a no ser de forma residual, em outras cidades como o Rio de Janeiro. Seja atravs dos mecanismos de autofinanciamento, seja atravs do PAR, uma consequncia importante desse processo parece ter sido a progressiva consolidao de um conjunto de empresas que passaram a se especializar em produtos direcionados para os setores de renda mdia baixa, desenvolvendo tcnicas especficas de barateamento dos custos de construo, o que se revelar como um elemento fundamental para o crescimento da produo empresarial para a chamada classe C j no governo Lula. Assim, antes da criao do Ministrio das Cidades, o Sistema de Financiamento Habitacional apresentava uma arquitetura organizacional conforme o quadro abaixo. importante ressaltar que, por razes que sero discutidas mais adiante, esse quadro ir se manter ainda por um tempo, sofrendo pequenas modificaes.

Ver CASTRO (1999) CARDOSO, A. L. Mercado Imobilirio e Segregao: o caso do Rio de Janeiro In: O Futuro das Metrpoles: desigualdades e governabilidade. 1 ed.Rio de Janeiro : Revan/Observatrio-IPPUR/UFRJ, 2000, v.1, p. 319-350. 9 Essas estratgias envolveram o financiamento direto pelo incorporador, o consrcio, ou ainda o modelo de cooperativas. Ver CASTRO (1999) e BOTELHO (2007).
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Quadro 03 Recursos para financiamento dos programas habitacionais em 2002

Por fim, uma outra inovao importante ainda no governo FHC foi a criao do Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI), cujo objetivo era criar no Brasil um sistema de securitizao de hipotecas10 semelhante ao existente nos Estados Unidos. Nos EUA, o novo sistema consistiu no procedimento de agrupar (empacotar) um grande nmero de hipotecas e emitir ttulos representativos dos direitos ao recebimento do fluxo de pagamentos de juros e amortizaes de tais emprstimos hipotecrios. A emisso da maior parte desses ttulos (denominados mortgage backed securities MBS e aqui como Certificados de Recebveis Imobilirios CRI), vem sendo feita por duas enormes empresas paraestatais (government-sponsored enterprises GSE), conhe10

Para um debate sobre as possibilidades e limites do SFI, ver LEAL (1999).

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cidas como Fannie Mae e Freddie Mac (que tiveram que ser estatizadas aps a ecloso da crise de 2008). Essas empresas compram a maior parte dos contratos hipotecrios originados por instituies financeiras ou construtoras e assumem o risco de inadimplncia, ou seja, garantem que o fluxo de caixa prometido ser mantido mesmo em caso de atraso ou de falta de pagamento das prestaes por parte dos muturios11. Pela garantia contra a inadimplncia, essas empresas securitizadoras cobram um valor correspondente a um pequeno percentual do fluxo de caixa gerado pelo pool de hipotecas que , ento, repassado aos adquirentes dos MBS. No Brasil, uma lei promulgada em 1997, instituiu a possibilidade de criao de companhias securitizadoras que poderiam emitir Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs). Em 1998, foi criada a Companhia Brasileira de Securitizao (CIBRASEC), cujos acionistas proprietrios so a Caixa Econmica Federal, outros bancos pblicos e grandes bancos privados nacionais e estrangeiros. Caberia CIBRASEC desempenhar a funo que, nos EUA, exercida pela Fannie Mae e pela Freddie Mac. A tentativa de reproduzir o modelo americano ainda no prosperou no Brasil no sentido de se tornar um sistema de financiamento de grande porte e de transformar os CRIs em ttulos com grande volume de negociaes e, portanto, com enorme liquidez, como so os MBS americanos. O SFI, entretanto, veio a operar, a partir de meados dos anos 2000, de forma parcial e artesanal, verificando-se uma expanso significativa, com o crescimento da emisso de CRIs e dos Fundos Imobilirios a partir de 2005. Segundo dados da Comisso de Valores Mobilirios, o patrimnio dos Fundos se elevou de 2,4 bilhes em 2005 para 60 bilhes em 2009. Embora no tenhamos estatsticas mais detalhadas, existem indcios de que os recursos dos Fundos estariam sendo aplicados mais concentradamente em empreendimentos residenciais de alta renda em reas muito valorizadas ou em empreendimentos comerciais de alta rentabilidade, como shopping-centers, hotis e prdios comerciais12.
Nos Estados Unidos, coma progressiva desregulamentao do Mercado financeiro, foi ampliado o leque de empresas com competncia para a emisso de MBS e tambm assim como a gesto e a responsabilidade do risco, atravs da participao de empresas do setor financeiro como avaliadoras dos ttulos emitidos. Essa fragmentao e liberalizao da emisso dos recebveis e da gesto do risco foi responsvel pelo agravamento pelas dimenses atingidas prela crise americana. 12 Conforme BOTELHO (2009).
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Do Projeto Moradia ao Ministrio das Cidades


Com a eleio de Luiz Incio Lula da Silva para Presidncia da Repblica, em 2002, abrem-se novas expectativas para a institucionalizao da poltica habitacional, segundo concepes que vinham sendo debatidas por tcnicos, acadmicos e militantes dos movimentos sociais no mbito do Frum Nacional da Reforma Urbana13. A proposta de Lula para a habitao havia se configurado no Projeto Moradia, que propunha, entre outras medidas14: Criao do Sistema Nacional de Habitao, formado pelos trs entes da Federao (Unio, Estados e Municpios), que atuariam de forma estruturada sob a coordenao de um novo ministrio. Gesto Democrtica da Poltica Habitacional e Urbana, a partir da criao dos conselhos nacional, estaduais e municipais de habitao que deveriam definir as diretrizes e realizar a alocao de recursos da poltica habitacional no 3 nveis de governo. Aprovao do projeto de lei de iniciativa popular de instituio do Fundo Nacional de Habitao, bandeira do movimento de moradia que tramitava desde 1991 no Congresso Nacional. Retomada do financiamento habitacional para as camadas mdias (SBPE), visando concentrar ao mximo os recursos do FGTS no financiamento para a baixa renda. Articulao da poltica habitacional com a poltica de controle e recuperao da valorizao fundiria e imobiliria. A criao do Ministrio das Cidades veio dar sequncia a essas propostas. Para o cargo de ministro foi convocado Olvio Dutra, ex-prefeito de Porto Alegre, cidade onde se notabilizou pela implantao do Oramento Participativo, e amigo pessoal do Presidente. O Ministrio se organizou em 4 Secretarias Habitao, Saneamento, Transportes e Mobilidade e Programas Urbanos, essa ltima responsvel pelas aes na rea de planejamento do territrio e regularizao fundiria. A equipe tcnica convocada para compor os quadros do Ministrio
O Frum Nacional da Reforma Urbana (FNRU) uma coalizo de movimentos sociais, ONGs e organizaes profissionais e acadmicas que desde 1986 vinham debatendo e propondo novas diretrizes para a poltica urbana visando a reduo do quadro histrico de desigualdades sociais e urbanas. Esse movimento se organizou por ocasio da elaborao da Constituio de 1988 e permanece atuante, com atividades fortes de lobby frente ao Congresso Nacional e tambm frente aos rgos do Executivo ligados poltica urbana. 14 Conforme BONDUCKI (2009).
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tinha fortes vnculos com o Frum Nacional da Reforma Urbana e tinha j participado de algumas experincias de administrao local em governos do Partido dos Trabalhadores. A partir das premissas destacadas anteriormente, o Ministrio convoca, em 2003, a Primeira Conferncia Nacional das Cidades, que recebeu cerca de 2.500 delegados escolhidos atravs de conferncias municipais, regionais e estaduais, chegando a mobilizar mais de 3 mil municpios. A Conferncia aprovou os princpios gerais da poltica urbana do governo e props a criao e composio do Conselho Nacional das Cidades, instalado em 2004, ampliando a proposta original do Projeto Moradia para todas as polticas urbanas. A Secretaria Nacional de Habitao, ao longo do ano de 2003, desenvolveu as bases normativas e institucionais da poltica de habitao, propondo a estruturao do Sistema Nacional de Habitao, cuja verso inicial discutida na Primeira Conferncia das Cidades. No entanto, a implementao da poltica de habitao e da poltica urbana em geral esbarra em forte resistncia da equipe econmica do governo que mantm inalteradas as mesmas regras de restrio de gastos em vigncia no governo anterior, o que vai limitar a capacidade de atuao do Ministrio, principalmente pela ausncia de recursos para investimentos. Uma iniciativa importante do governo ainda em 2004 foi a edio da Medida Provisria 252, mais conhecida como MP do bem. Nela o governo props vrios mecanismos de renncia fiscal que beneficiaram em grande parte o setor imobilirio, como, por exemplo, a iseno fiscal na alienao de imveis residenciais quando do emprego dos recursos na aquisio de outras moradias. O setor imobilirio foi beneficiado tambm pela instituio do Fator de Reduo ao ganho de capital apurado na alienao de bens imveis. Alm das medidas fiscais, e talvez mais importante do que estas, a MP 252 ampliou a segurana dos investidores do setor imobilirio atravs dos mecanismos da alienao fiduciria nas transaes imobilirias e da instituio do princpio do patrimnio de afetao que retira dos bens mantidos sob custdia em caso de falncia os imveis residenciais financiados. O FGTS tambm foi alvo de mudanas, sendo permitido seu saque em intervalos de quatro anos, caso o recurso fosse utilizado na aquisio de imvel residencial ou na amortizao de financiamento habitacional contrado anteriormente. No entanto, a principal medida
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adotada nesse momento foi a Resoluo 460 do Conselho Gestor do FGTS, de 14 de dezembro de 2004, que entrou em vigncia a partir de maio de 2005. Essa resoluo permitiu criar um sistema de descontos que reduziu o custo de financiamentos com recursos do fundo, beneficiando aos setores de menor renda e sem comprometer a sade financeira do FGTS. Segundo Royer (2009):
Esse desconto na verdade um subsdio destinado diretamente pessoa fsica que contrata um financiamento com recursos do FGTS e cuja renda familiar bruta atenda o limite de renda (em 2004, R$ 1.500,00). Esse subsdio tem sua origem em recursos oriundos de parte do rendimento auferido pelos recursos do FGTS em aplicaes financeiras (diferencial entre as aplicaes financeiras do Fundo ( taxa de juros praticadas pelo mercado) e as taxas de remunerao pagas s contas vinculadas ao Fundo). Dessa forma, esses recursos no tm obrigatoriedade de retorno e podem ser utilizados a fundo perdido, ampliando sobremaneira a capacidade de atendimento do FGTS s faixas de menor renda. (ROYER, 2009, p.88-89)

Essa medida teve um forte impacto na ampliao dos financiamentos com recursos do FGTS para as famlias com renda at 3 SM, at ento pouco beneficiadas pelos emprstimos lastreados em recursos do Fundo. Atendendo reivindicao dos movimentos sociais, em 2004 criado o Programa Crdito Solidrio, voltado ao atendimento de necessidades habitacionais da populao de baixa renda organizadas em cooperativas e/ou associaes, visando a produo e aquisio de novas habitaes ou a concluso e reforma de moradias existentes, mediante concesso de financiamento diretamente ao beneficirio. Este programa aproveitou-se da existncia do Fundo de Desenvolvimento Social FDS, criado em 1993 para financiar programas sociais locais e que estava praticamente inoperante (NAIME, 2009). O programa representou uma grande conquista dos movimentos de moradia, que passou a contar com recursos federais para apoiar as aes de proviso habitacional baseadas na autogesto. Em 2005, foi aprovado o projeto de lei de criao do fundo de moradia, denominado ento de Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS). A lei que instituiu o FNHIS tambm estabeleceu os elementos institucionais bsicos para a criao do Sistema Nacional de Habitao, baseado em uma distribuio das atribuies entre os 3 nveis
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de governo, em que se estabelecia um papel fundamental para os municpios na implementao da poltica de habitao. Para aderir ao sistema, os estados e municpios deveriam se comprometer com a criao de um fundo de habitao, a ser gerido por um conselho com participao popular, alm da elaborao de um Plano Local de Habitao de Interesse Social (PLHIS) que deveria estabelecer as diretrizes e prioridades da poltica em nvel local. O Fundo foi instalado em 2006, contando com um compromisso do Presidente da Repblica junto ao movimento de moradia em alocar recursos na magnitude de R$ 1 bilho por ano. A grande mudana trazida pelo Fundo disse respeito possibilidade de que a poltica habitacional passasse a contar com subsdios diretos, viabilizando assim o atendimento habitao de baixa renda. Juntamente com os recursos dos descontos do FGTS, estabelecidos pela Resoluo 460, acima referida, a criao do FNHIS marca um momento inovador na poltica habitacional, em que se manifesta um claro compromisso do governo federal em subsidiar a produo de moradias para as camadas de mais baixa renda, atendendo assim a uma demanda que se manifestava j claramente a partir das crticas atuao do BNH.
Quadro 04 - Estrutura do SNHIS

Fonte: Arago, 2010

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Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

A lgica da criao do Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social seria fortalecer os rgos pblicos municipais e estaduais para a implantao de polticas habitacionais. Os Fundos de HIS seriam os mecanismos que permitiriam aos Municpios alavancar recursos prprios e potencializar os recursos federais ou estaduais que lhes fossem repassados. Ao mesmo tempo os Conselhos Gestores dos Fundos locais promoveriam uma maior participao da sociedade civil em relao definio sobre a alocao e ao uso dos recursos aportados para HIS. O fortalecimento da esfera estatal local indicava a necessidade da construo de uma nova cultura poltica e de novos mecanismos institucionais para as aes de poltica urbana e habitacional. Para complementar esse quadro, importante ressaltar a mudana que se opera na poltica econmica do governo a partir de 2006, com uma progressiva liberalizao dos gastos pblicos, viabilizada pela ampliao internacional das reservas que, por sua vez, foram possibilitadas pela ampliao da exportao de commodities (e pelo aumento expressivo do seu preo internacional). O cenrio de crescimento econmico que se desenha a partir de ento ir ter reflexos na reduo dos indicadores de pobreza e desigualdade15 resultado, em parte dos programas de transferncia de renda (o Bolsa Famlia), em parte da elevao real do valor do salrio mnimo e na emergncia e consolidao da Classe C16, que passar a ser considerado um nicho de mercado com importncia crescente, passando a fazer parte das estratgias empresariais do setor imobilirio. Considerando o cenrio nacional positivo, e visando refor-lo, o Governo Lula lanou em 2007 um plano destinado promover o crescimento econmico o Plano de Acelerao do Crescimento (PAC), com um ambicioso programa de investimentos em infra-estrutura17. No mbito do PAC, as empresas estatais desempenham importante papel, principalmente a Petrobrs e a Eletrobrs. Nesse momento, o Banco Central d incio a uma progressiva reduo da taxa bsica de juros (ainda extremamente cautelosa, mas relativamente permanente),
15 Segundo dados do IPEA, entre maro de 2002 e junho de 2009 a pobreza em reas metropolitanas caiu de 42,5% para 31,1%, ao mesmo tempo em que a desigualdade, medida pelo ndice de Gini, cai de 0,53 para 0,49 no mesmo perodo. Conforme IPEA (2009). 16 Sobre a emergncia da Classe C como fruto do processo de reduo da pobreza e da desigualdade no Governo Lula, ver Neri (2008). 17 Esto previstos investimentos progressivos, passando de 1,6% do PIB, em 2007 a 2,9% em 2009.

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o que vai viabilizar um melhor desempenho da economia e um maior crescimento do PIB18. Todos esses elementos so importantes para caracterizar um quadro mais favorvel ao desenvolvimento da poltica habitacional e ampliao do financiamento. Como elemento desfavorvel, cabe lembrar a substituio do Ministro das Cidades, em julho de 2005, em um movimento que tendeu progressivamente a colocar o Ministrio mais a servio da poltica de clientela, favorecendo os aliados do governo no Congresso e reduzindo a sua capacidade de desenvolver uma poltica urbana com autonomia e dentro de um enfoque mais universalista. A partir de 2005, o mercado imobilirio habitacional experimenta uma fase de crescimento constante, com ampliao da produo e crescimento dos preos, configurando um boom imobilirio, como pode ser visto no quadro a seguir: Dentro desse quadro de expanso das atividades do mercado habitacional, cabe ressaltar que no se trata apenas de mais uma fase de crescimento, mas de uma profunda reestruturao do setor. A partir de 2004 algumas das maiores empresas do setor realizam operaes de IPO19, captando recursos na Bolsa de Valores, recursos que utilizam para ampliar suas atividades, assumindo o controle acionrio de empresas regionais, investindo em terra ou financiando novos empreendimentos. Como resultado desse processo opera-se uma concentrao de capital sem precedentes na histria, com a constituio de empresas com amplitude regional de atuao e que tambm passam a atuar em diversos segmentos de mercado, diversificando produtos e atingindo diferentes faixas de renda20.

A taxa de juros real passa de 12,8 % ao ano, em 2005 a 7,3% em janeiro de 2008. A partir da ocorre uma elevao at atingir 9,2% em outubro do mesmo ano, voltando a cair a partir de ento, atingindo 5,5% em abril de 2009. 19 Initial Public Offering Oferta Pblica Inicial de aes, operao atravs da qual as empresas abrem o seu capital e fazem a sua primeira captura de recursos em Bolsas de Valores atravs da oferta de aes. 20 Para maiores detalhes sobre o processo de financeirizao do setor, ver Fix (2011); Royer (2009) e Cardoso, Arago e Souza (2011).
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Quadro 05 - SBPE Financiamento para aquisio de imvel novo, aquisio de imveis usados e construo de novas unidades 2003-2008
Aquisio Imvel Usado Unidades 11.947 646 Total 2003 13.247 451 Total 2004 17.709 482 Total 2005 54.904 762 84.009 1.587 101.107 2.928 R$ 973.223.982,00 R$ 8.839.868.178,00 R$ 417.847.890,00 1.341 140.164 7.191 R$ 6.112.942.039,00 77.110 R$ 188.073.108,00 396 R$ 3.558.950.403,00 37.992 R$ 3.971.984.589,00 R$ 92.662.034,00 Total 2006 R$ 7.924.813.508,00 R$ 485.731.601,00 Total 2007 R$ 13.232.726.721,00 R$ 1.257.646.032,00 Total 2008 R$ 98.886.592,00 125 R$ 65.474.051,00 R$ 1.104.649.523,00 32.871 R$ 2.542.877.601,00 R$ 81.268.280,00 594 R$ 52.899.419,00 2.352 53.786 58.336 1.536 60.768 109.289 2.007 111.988 186.562 6.985 194.853 279.526 15.291 298.496 R$ 701.472.138,00 21.315 R$ 1.264.216.284,00 51.081 36.446 R$ 81.176.518,00 2.141 R$ 230.536.463,00 3.788 R$ 630.843.184,00 14.088 R$ 696.052.669,00 32.588 Valores Unidades Valores Unidades Valores R$ 1.765.449.081,00 R$ 412.132.692,00 R$ 2.216.736.443,00 R$ 2.676.856.227,00 R$ 294.273.114,00 R$ 3.000.187.906,00 R$ 4.261.206.989,00 R$ 303.044.959,00 R$ 4.792.698.865,00 R$ 8.703.271.595,00 R$ 473.531.452,00 R$ 9.314.060.279,00 R$ 15.984.182.827,00 R$ 1.637.567.227,00 R$ 18.252.529.599,00 R$ 25.556.984.120,00 R$ 3.451.536.103,00 R$ 29.996.176.774,00 Construo - Empresrio TOTAL

Ano

Renda

Imvel Novo

Unidades

Valores

SFH

6.173

R$ 412.279.065,00

2003

TM

850

R$ 90.125.939,00

SFH

13.905

R$ 659.075.985,00

2004

TM

1.204

R$ 147.352.622,00

SFH

7.252

R$ 585.422.305,00

2005

TM

841

R$ 127.942.556,00

Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

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SFH

11.935

R$ 919.092.926,00

2006

TM

744

R$ 174.068.451,00

SFH

17.455

R$ 1.427.771.008,00

2007

TM

3.693

R$ 663.237.634,00

SFH

28.050

R$ 2.724.327.769,00

2008

TM

4.612

R$ 1.078.905.475,00

Fonte: BACEN, Estatsticas Bsicas do SFH. Apud. Royer 2009.

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A crise de 2008 e o programa Minha Casa Minha Vida


Em 2008, o mundo submergiu em uma profunda crise econmica que teve incio nos Estados Unidos a partir dos problemas sistmicos financeiros provocados pela crise dos mercados secundrios de ttulos lastreados em hipotecas, envolvendo os chamados subprimes21. A crise do subprime contaminou todo o mercado financeiro provocando um efeito cascata, afetando todo o setor financeiro globalizado e tambm, por decorrncia, toda a economia capitalista, dependente das finanas globais. A reao do governo brasileiro crise internacional foi rpida, adotando medidas de expanso do crdito pelos bancos pblicos (Banco do Brasil, BNDES e Caixa Econmica), de forma a compensar a retrao do setor privado, e tambm medidas de apoio aos setores em dificuldades. Como medida de carter anticclico, o governo manteve os investimentos em infraestrutura previstos no mbito do PAC e mobilizou a Petrobrs no sentido de que tambm mantivesse os investimentos previstos. Em maro de 2009, com o objetivo de criar condies de ampliao do mercado habitacional para atendimento das famlias com renda de at 10 salrios mnimos (SM), o governo anuncia o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Estabelecendo um patamar de subsdio direto, proporcional renda das famlias, este Programa busca claramente impactar a economia atravs dos efeitos multiplicadores gerados pela indstria da construo. Alm dos subsdios, o PMCMV aumentou o volume de crdito para aquisio e produo de habitaes, ao mesmo tempo em que reduziu os juros. Com a criao do Fundo Garantidor da Habitao, foram aportados recursos para pagamento das prestaes em caso de inadimplncia por desemprego e outras eventualidades. Desta forma, buscou-se manter o desenvolvimento do setor imobilirio e reaquecer
21

O processo de securitizao das hipotecas passou pela criao de novos instrumentos financeiros, que permitiam agregar conjuntos de hipotecas de diferentes naturezas e com diferentes graus de risco. Os subprimes eram crditos de alto risco que, emu ma ambiente financeiro desregulado, eram vendidos como papis seguros e que permitiam taxas elevadas de rentabilidade. A crise imobiliria, ao fazer cair abruptamente os preos e reduzir a liquidez dos imveis, deflagrou uma crise financeira cujo cerne, na verdade, era a desregulao das finanas globais. Ver, a respeito, Leal, 1999.

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Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

as atividades do ramo da construo civil, que experimentava uma fase de intenso crescimento desde 2006, mas que vinha sofrendo impactos da crise econmica. O programa foi aprovado pela Medida Provisria n 459, publicada em 25 de maro de 2009, posteriormente convertida na Lei no 11.977, de 7 de julho 2009, e pelo Decreto no 6962, de 17 de setembro de 2009. Tinha como meta a construo de um milho de moradias, em curto prazo, tendo para isso alocado R$ 34 bilhes. Desse total, R$ 25,5 bilhes originavam-se do Oramento Geral da Unio e R$ 7,5 bilhes do FGTS. Foi ainda previsto um investimento de R$ 1 bilho para complementao de infraestrutura urbana, a ser distribudo atravs do Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social. Para famlias com renda de at 3 salrios mnimos, a meta era construir 400 mil unidades, atravs do Fundo de Arrendamento Residencial, do PMCMV Entidades, do Programa Nacional de Habitao Rural e do PMCMV para municpios com populao de at 50 mil habitantes. Para famlias com renda de 3 a 6 salrios mnimos, a meta tambm era construir 400 mil unidades, por intermdio do Programa Nacional de Habitao Urbano PNHU e do Programa Nacional de Habitao Rural PNHR/Grupos 2 e 3. J para as famlias com renda de 6 a 10 salrios mnimos, o objetivo era construir 200 mil unidades, com financiamento do FGTS, e eram concedidos, tambm, benefcios indiretos representados pela reduo dos custos de seguro e acesso ao Fundo Garantidor de Habitao. A prestao mensal para famlias com renda inferior a trs salrios mnimos seria de R$ 50,00, considerada como pagamento simblico, j que o programava previa para essa faixa um subsdio integral. Os recursos do PMCMV foram distribudos pelas diversas unidades da federao de forma proporcional estimativa do dficit habitacional dos estados, a partir dos estudos desenvolvidos pela Fundao Joo Pinheiro. Essa distribuio estabeleceu, na verdade, cotas mximas de acesso a recursos, j que o acesso dependeria da demanda a ser apresentada Caixa Econmica pelas empresas. Por essa razo, no final de 2010, alguns estados reclamavam junto ao governo por terem j estourado a sua meta e no disporem de mais recursos enquanto outros permaneciam aqum da meta original. Essa questo ser retomada mais adiante. O PMCMV se estruturou operacionalmente a partir das modalidades de subprogramas (PNHU, PNHR, MCMV Entidades, MCMV abaixo de 50.000) e pelas faixas de renda, segundo os princpios e modelos operacionais apresentados a seguir:
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Faixa 0 a 3 SM execuo via Fundo de Arrendamento Residencial - FAR: a produo por oferta, o que significa que a construtora define o terreno e o projeto, aprova-o junto aos rgos competentes e vende integralmente o que produzir para a CAIXA, sem gastos de incorporao imobiliria e comercializao, e sem risco de inadimplncia dos compradores ou vacncia das unidades. A CAIXA define o acesso s unidades a partir de listas de demanda, elaboradas pelas prefeituras. Os municpios tm como incumbncia cadastrar as famlias com rendimento de 0 a 3 salrios mnimos, alm da participao por meio da doao de terrenos, iseno tributria e desburocratizao nos processos de aprovao e licenciamento e tambm na flexibilizao das normas urbansticas para permitir aumentar os ndices de utilizao do solo nos empreendimentos do MCMV. O fluxo de operao pode ser visto no quadro abaixo:
Quadro 06 Habitao para famlias com renda at 3 salrios mnimos Fluxo operacional com doao de terra pelo Estado/Municpio

Fonte: site da Caixa

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Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

Faixa de 0 a 3 SM atravs do MCMV Entidades. Segue-se nesse caso o mesmo modelo anteriormente adotado no Programa Crdito Solidrio: Financiamento atravs do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). Entidades sem fins lucrativos (cooperativas, associaes de moradia, etc.) apresentam projetos CAIXA, que podem ser (ou no) em parceria com estados e municpios. A CAIXA efetua as anlises e, aps sua concluso, envia ao Ministrio das Cidades a relao de projetos para seleo. O Ministrio das Cidades faz a seleo e reencaminha para a CAIXA que aguarda o envio, pela entidade selecionada, da lista de beneficirios a serem atendidos. A CAIXA efetua a anlise de enquadramento dos beneficirios indicados, contrata a operao e acompanha a execuo da obra. O fluxo de operao pode ser visto no quadro abaixo:
Quadro 07 Habitao para famlias com renda at 3 salrios mnimos Fluxo operacional do PMCMV Entidades

Fonte: site da Caixa

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Faixa 3 a 10 SM financiamento via Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS): As construtoras/ incorporadoras apresentam projetos de empreendimentos CAIXA, que realiza pr-avaliao e autoriza o lanamento e comercializao. Aps a concluso da anlise e comprovao da comercializao mnima exigida, assinado o Contrato de Financiamento Produo. A comercializao feita pelas construtoras ou atravs dos feires da Caixa, havendo a possibilidade de que os pretendentes aquisio consigam uma carta de crdito na Caixa para ir ao mercado buscar uma moradia para aquisio. O fluxo de operao pode ser visto no quadro abaixo:
Quadro 08 Habitao para famlias com renda at 3 salrios mnimos Fluxo operacional do PMCMV para Construtoras

Fonte: site da Caixa

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Municpios com menos de 50 mil habitantes, sub 50: o financiamento operado atravs de Agentes Financeiros Privados (e no pela Caixa Econmica). A operacionalizao dessa modalidade feita via oferta pblica de recursos. As instituies financeiras se inscrevem e so selecionadas pela CAIXA, que em conjunto com o MCidades, define e publica o volume de recursos destinado a cada Agente Financeiro, ficando cada agente financeiro responsvel por uma determinada regio. O MCidades tambm recebe, via site, o cadastro de propostas dos entes federados, que so ento selecionadas tendo como referncia o dficit habitacional municipal. Os agentes financeiros so os responsveis pela anlise de risco e contratao das propostas selecionadas, e por manter o MCidades informado sobre as contrataes. Genericamente, pode-se entender o PMCMV como um programa de crdito tanto ao consumidor quando ao produtor. No caso da produo, o construtor solicita crdito CAIXA para construo de empreendimentos direcionados ao pblico, dividido em trs faixas de renda: de 0 a 3; de 3 a 6 e de 6 a 10 salrios mnimos. Para cada tipo de empreendimento construdo, as unidades devem ser comercializadas no valor definido dentro de limites estabelecidos segundo as caractersticas da cidade e da regio, conforme tabela abaixo e segundo as faixas de renda familiar atendidas, envolvendo nveis diferentes de subsdio conforme a faixa, conforme os quadros a seguir (considerando-se que a faixa at 3 SM tem subsdio integral):
Quadro 09 - Valores mximos das unidades habitacionais, por caracterstica do municpio Renda de 0 a 3 Salrios Mnimos
UF Localidade Valor Mximo de aquisio da Unidade Habitacional Apartamento Municpios integrantes das regies metropolitanas do Estado de So Paulo. Municpios de Jundia/SP, So Jos dos Campos/SP, Jacare/SP e DF Demais Municpios Capital RJ Municpios Integrantes da regio metropolitana do Estado do Rio de Janeiro Demais Municpios MG Capital e respectiva regio metropolitana Demais Municpios R$ 52.000,00 R$ 46.000,00 R$ 51.000,00 R$ 49.000,00 R$ 42.000,00 R$ 46.000,00 R$ 42.000,00 Casa R$ 48.000,00 R$ 42.000,00 R$ 47.000,00 R$ 45.000,00 R$ 38.000,00 R$ 42.000,00 R$ 38.000,00

SP/DF

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BA

Capital e respectiva regio metropolitana Demais Municpios Capital e respectiva regio metropolitana Demais Municpios

R$ 46.000,00 R$ 41.000,00 R$ 45.000,00 R$ 41.000,00 R$ 45.000,00 R$ 43.000,00

R$ 42.000,00 R$ 37.000,00 R$ 41.000,00 R$ 37.000,00 R$ 41.000,00 R$ 39.000,00 R$ 38.000,00 R$ 39.000,00 R$ 37.000,00

PE/CE RS/PR/SC AC/ AM/ AP/ PA/ RO/ RR TO ES/ MT/ MS/ GO AL/ RN/ PB/ SE/ MA

Capital e respectiva regio metropolitana e demais municpios

R$ 42.000,00 R$ 42.000,00 R$ 41.000,00

Fonte: Portaria n 93, de 24 de fevereiro de 2010, que revogou a Portaria n 139, de 13 de abril de 2009.

Quadro 10 - Valores mximos das unidades habitacionais, por caracterstica do municpio Renda de 3 a 10 Salrios Mnimos
Municpio Regies metropolitanas em SP, RJ e DF Municpios com mais de 500mil habitantes e demais capitais estaduais e seus Municpios limtrofes. Demais Municpios Fonte: Apresentao oficial na 20a reunio do ConCidades, em 25/03/09. Valor R$ 130.000,00 R$ 100.000,00 R$ 130.000,00

Quadro 11 Valores mximos de subsdio por faixa de renda (Acima de 3 SM)


Regies 3 SM Atual Novo Atual 4 SM Novo Atual 5 SM Novo Atual 6 SM Novo R$ 2.000,00

RMs de Sp, R$ 6.384,00 R$ 23.000,00 R$ 2.800,00 R$ 16.000,00 * RJ e DF Cidades com mais de 100mil R$ 5.012,00 R$ 17.000,00 R$ 2.200,00 R$ 10.000,00 * habitantes, capitais e RMs Cidades de 50mil a 100mil habitantes

R$ 9.000,00 *

R$ 3.000,00 *

R$ 2.000,00

R$ 4.104,00 R$ 13.000,00 R$ 1.800,00 R$ 6.000,00

R$ 2.000,00 *

R$ 2.000,00

Fonte: Apresentao oficial na 20a reunio do ConCidades, em 25/03/09.

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Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

O PMCMV foi fortemente inspirado nas experincias chilena e mexicana que, na ocasio, foram avaliadas pelos rgos representativos do setor empresarial como aquelas mais adequadas para dinamizar a produo habitacional, resguardando um papel protagonista para o setor empresarial. O papel do setor empresarial na formulao do programa claramente identificado atravs de declaraes dos representantes das entidades patronais. Andrade (2011) cita entrevista com um representante do setor:
De acordo com o presidente do SINDUSCON-RJ, Roberto Kauffmann (2010), o programa comeou a ser gestado ao final do governo Fernando Henrique Cardoso, quando o SINDUSCON-RJ elaborou e apresentou um projeto piloto, denominado habitao sustentvel. (...) No final de 2007, o SINDUSCON-RJ, a FIRJAN, o vice-governador do governo do estado do Rio de Janeiro, representantes da prefeitura do Rio de Janeiro e um grupo de empresrios foram ao Mxico, em uma misso, para conhecer o amplo programa habitacional que estava sendo desenvolvido naquele pas. Segundo Kauffmann, os aspectos considerados positivos da experincia mexicana foram, ento, incorporados proposta do SINDUSCON-RJ, alm dos subsdios explcitos, um fundo garantidor e um cadastro centralizado. Em 2008, o SINDUSCON-RJ teve uma audincia com a ento ministra Dilma Rousseff, da Casa Civil, e apresentou o denominado projeto habitao sustentvel para atender a famlias de baixa e mdia renda, com a incluso, alm dos elementos acima citados, tambm de incentivos ficais. A ministra Dilma, segundo Kauffmann, (2010) considerou o projeto como o melhor proposto at aquele momento para o setor e manifestou a sua inteno em lan-lo logo aps as eleies municipais, que ocorreriam em outubro e novembro de 2008 em todo o pas. (...), em maro de 2009, foi lanado em todo o territrio nacional o PMCMV, embasado, segundo Kauffman, na proposta do SINDUSCON-RJ . (ANDRADE, 2011, P.111)

A estratgia adotada para o lanamento do programa parece realmente confirmar essa afirmao, como mostra ainda Andrade (2011):
A divulgao do programa ao vivo pela televiso, no dia 25 de maro de 2009, deixou transparecer alguns aspectos relativos ao seu vis polticoinstitucional. O presidente Lula, naquela ocasio, delegou a apresentao do programa ministra Dilma Rousseff, da Casa Civil, que seria indicada logo a seguir, como candidata do Partido dos Trabalhadores 42

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presidncia da repblica, enquanto permaneceu em segundo plano, sentado mesa. Em seguida fala da ministra, foi convidado a discursar o presidente da Cmara Nacional da Construo Civil e depois foi a vez do presidente da construtora Gafisa dizer algumas palavras. Representantes de movimentos sociais estavam na platia aparentemente apenas cumprindo a finalidade de legitimar as medidas anunciadas. Concluda a cerimnia, ficava clara a inteno poltica do governo em associar a imagem da candidata presidncia da repblica ao programa, cujo apelo social era de muita visibilidade; ao mesmo tempo ficou explcito o papel que estava sendo reservado ao setor privado. As empresas de construo civil seriam as grandes promotoras e executoras do programa e contariam com incentivos concedidos pelo poder pblico, ao mesmo tempo em que estariam libertas de uma gesto participativa. (ibidem).

Contratada a meta estabelecida em seu lanamento, em setembro de 2011 lanado o Programa Minha Casa Minha Vida 2, alocando novos recursos e ajustando as aes, a partir de crticas realizadas em sua primeira etapa. No cabe no escopo desse texto uma avaliao dessas mudanas, podendo-se apenas reconhecer que, basicamente, o PMCMV-2 melhora o padro construtivo das unidades habitacionais, permite a o uso misto (residencial e comercial), alm de estimular a utilizao de solues energticas sustentveis, a exemplo da utilizao de energia solar nos empreendimentos.

O PMCMV no contexto do debate sobre a poltica habitacional: avaliaes


As reaes ao lanamento do programa foram, pelo lado dos empresrios da construo, eufricas e, pelo lado dos setores de esquerda, em certa medida, cautelosas. Os empresrios, como j indicado acima, se colocaram claramente como os coautores e parceiros do programa. J no mbito dos atores ligados ao Frum da Reforma Urbana e aos movimentos de moradia no se ouviram crticas veementes. Essa reao pode ser compreendida se levamos em conta alguns dos elementos presentes na proposta do programa, como transparece na declarao de Ermnia Maricato (2009), ainda no calor da hora:

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Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

Entre 1990 e 2000, a populao brasileira cresceu 1,4%, e a das favelas mais de 4%. Ento todo investimento que ataque de frente esse dficit ser bem-vindo. Ele to gigantesco que preciso fazer o mximo que der. E o programa Minha Casa, Minha Vida tem uma faceta interessante. Por causa da crise financeira, o Brasil teve um rombo terrvel no nvel de emprego no final do ano passado. E o programa pretende contribuir para reverter essa queda. uma medida que merece aplausos. (MARICATO, 2009)

Os elementos destacados por Maricato na citao acima so os mais relevantes nas avaliaes positivas: do ponto de vista da economia, o lanamento do programa se alinhava com as medidas anticclicas empreendidas pelo governo no enfrentamento da crise econmica, que contrastaram fortemente com as estratgias conservadoras e recessivas adotadas pelos governos anteriores; j do ponto de vista da poltica habitacional o volume de subsdios que se propunha adotar era indito, o que permitiria que os programas oficiais pudessem efetivamente atingir a populao de mais baixa renda, o que vinha ao encontro das propostas da Reforma Urbana e dos movimentos de moradia. Mas, ao lado dessas leituras mais otimistas, a literatura especializada e as anlises posteriores permitiram identificar algumas dimenses que, segundo estes crticos, estariam sendo mal equacionadas pelo programa. Podemos sintetizar essas crticas em 8 pontos: (i) a falta de articulao do programa com a poltica urbana; (ii) a ausncia de instrumentos para enfrentar a questo fundiria; (iii) os problemas de localizao dos novos empreendimentos; (iv) excessivo privilgio concedido aos setor privado; (v) a grande escala dos empreendimentos (vi) a baixa qualidade arquitetnica e construtiva dos empreendimentos; (vii) a descontinuidade do programa em relao ao SNHIS e a perda do controle social sobre a sua implementao. A esses pontos, j destacados por vrias anlises, acrescentamos ainda (viii) as desigualdades na distribuio dos recursos como fruto do modelo institucional adotado. Esses pontos sero abordados a seguir. Cabe ressaltar, j como uma concluso preliminar da anlise que se far adiante, que o programa apresenta, desde sua concepo, duas contradies bsicas e que se articulam. Uma primeira contradio ocorre entre os objetivos de combater a crise, estimulando a economia, e os objetivos de combater o dficit habitacional; uma segunda, decorrente do privilgio concedido ao setor privado como o agente
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fundamental para efetivar a produo habitacional, deixando de lado, ou em segundo plano, outras alternativas de produo baseadas na produo pblica ou na autogesto, coletiva ou individual. A falta de articulao do programa com a poltica urbana foi ressaltada por Maricato (2009):
O combate ao dficit no pode se resumir apenas aos nmeros. E desde os tempos do Banco Nacional da Habitao, o BNH, que foi criado pelos militares na dcada de 1960, a questo habitacional no Brasil foi quase sempre tratada como meramente quantitativa, e o sucesso ou fracasso dos programas medido pelo nmero de unidades construdas. bvio que deveria ter outros fatores envolvidos, como a maior articulao deles com polticas urbanas e sociais.

Essa questo pode ser articulada com a crtica formulada por Bonduki (2009), que identifica diversas propostas que estavam presentes no Plano Nacional de Habitao e que foram desconsideradas no Programa Minha Casa Minha Vida. Entre elas verifica-se a desarticulao com a poltica urbana. Em um texto em que retoma os debates e as propostas de poltica habitacional e urbana formuladas ainda durante a campanha presidencial do ento candidato Lula, Bonduki (2009) recupera algumas das sugestes do Plano Nacional que foram contempladas no PMCMV, mas tambm mostra como o que foi deixado de lado trouxe consequncias indesejveis:
O programa, por outro lado, no adota o conjunto das estratgias que o PlanHab julgou indispensvel para equacionar o problema habitacional, sobretudo nos eixos que no se relacionavam com os aspectos financeiros; em consequncia, aborda-o de maneira incompleta, incorrendo em grandes riscos, ainda mais porque precisa gerar obras rapidamente sem que se tenha preparado adequadamente para isso. A localizao dos empreendimentos poder ser inadequada, em reas carentes de emprego, infraestrutura e equipamentos, correndo o risco, ainda, de gerar impactos negativos como a elevao do preo da terra, que representaria a transferncia do subsdio para a especulao imobiliria, desvirtuando os propsitos do programa. Vrias estratgias propostas pelo PlanHab, se incorporadas ao Minha Casa, Minha Vida, poderiam ser positivas, como o subsdio localizao, 45

Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

valor adicional a ser concedido aos empreendimentos habitacionais localizados nas reas mais centrais e consolidadas. importante ressaltar, entretanto, que so limitadas as possibilidades do governo federal quanto a garantir uma localizao adequada dos projetos se os municpios no estiverem dispostos a isso. Cabe a eles, por meio de seus planos diretores e habitacionais, definir os locais onde permitida e deve ser estimulada a implantao de novos empreendimentos. Nesse sentido, o PlanHab props incentivar, com prioridade no acesso aos recursos, os municpios que adotassem polticas fundirias e urbanas corretas, como a instituio do imposto progressivo para combater os imveis ociosos e subutilizados, lembrando que quase 2 mil municpios formularam planos diretores e, na sua grande maioria, no puseram em prtica instrumentos para combater a especulao imobiliria.

A anlise de Bonduki (2009) ressalta com clareza as contradies a serem enfrentadas pela poltica habitacional: por um lado, a Constituio de 1988 e o Estatuto da Cidade delegaram aos municpios a competncia de definir e implementar os instrumentos de poltica urbana, particularmente aqueles que fazem referncia ao principio da funo social da propriedade e tambm os instrumentos de controle do uso do solo urbano. Nesse sentido, se consideramos, com Ribeiro (1997) que a questo da moradia passa pelo enfrentamento do problema do financiamento e do problema da terra, o modelo institucional ps-Constituio deixa uma destas dimenses (a terra) na esfera municipal e outra (o financiamento) na esfera federal. Nesse sentido, a descentralizao poltica instituda pela Constituio gera um problema de articulao administrativa, j que uma poltica habitacional consequente dependeria de iniciativas governamentais articuladas entre esferas polticas e administrativas autnomas. Esse problema se agrava com a enorme diferenciao existente entre os mais de 5.500 municpios brasileiros, que vo desde grandes cidades com aparatos administrativos bem consolidados e competentes a pequenas localidades, com histrico de administraes com baixssima capacidade institucional e administrativa, cujas gramticas polticas22 concentram-se no clientelismo. Para complementar essa confuso federativa o modelo adotado no confere nenhum papel especfico aos Estados.

22

Conforme Nunes (1997)

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No obstante os limites colocados pelo modelo institucional vigente, seria possvel, do ponto de vista da formalidade legal, que o programa institusse condicionantes para o acesso aos recursos, entre eles a exigncia de utilizao dos instrumentos de poltica fundiria. Um exemplo, nesse sentido, a poltica de sade, em que o modelo de descentralizao adotado confere aos municpios graus diferenciados de autonomia na gesto dos servios (gesto parcial ou gesto plena)23. A opo adotada no caso da poltica habitacional, no entanto, parece ter sido mais pautada pela urgncia em flexibilizar o acesso aos recursos, o que garantiria a sua eficcia dentro do ponto de vista dos efeitos econmicos anticclicos pretendidos, do que pela necessidade de garantir a sua eficcia especificamente do ponto de vista dos objetivos habitacionais. Observa-se, aqui, a contradio j anunciada preliminarmente e que ir estar presente em todas as observaes que se seguem, entre objetivos de dinamizao da economia e de enfrentamento do dficit habitacional. Um dos consensos referentes crtica experincia do BNH foi exatamente a ausncia de mecanismos de poltica fundiria que permitissem evitar que os recursos disponibilizados para o financiamento habitacional gerassem uma presso de demanda sobre a terra, aumentando consequentemente o preo dos imveis produzidos numa escalada ascendente, o que acabaria por inviabilizar a produo de novas moradias. Nesse sentido, considerando a falta de articulao da poltica habitacional com a poltica urbana e ausncia de exigncias para que os municpios utilizem os instrumentos do Estatuto das Cidades, a tendncia ser sempre que os novos empreendimentos se viabilizem a partir da dinmica de mercado, buscando as terras mais baratas, que so aquelas mais distantes das centralidades urbanas e com maior precariedade de infraestrutura. Um dos problemas anunciados pela prpria estrutura institucional e operacional do programa ser, portanto, a questo da localizao dos novos empreendimentos. Segundo Fix e Arantes (2009),
Na nsia de poder viabilizar o maior nmero de empreendimentos, o poder local ficar refm de uma forma predatria e fragmentada de expanso da cidade. O n da terra permanecer intocado e seu acesso se dar pela compra de terrenos por valores de mercado (ou ainda acima destes). O mo23

Esse problema de fato no se limita ao PMCMV sendo tambm identificado no modelo de descentralizao do SNHIS.

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Do fim do BNH ao programa minha casa minha vida

delo de proviso mercantil e desregulada da moradia ir sempre procurar a maximizao dos ganhos por meio de operaes especulativas. No h nada no pacote, por exemplo, algo que estimule a ocupao de imveis construdos vagos (que totalizam 6 milhes de unidades, ou 83% do dficit), colaborando assim para o cumprimento da funo social da propriedade. A existncia desse imenso estoque de edificaes vazias mais um peso para toda a sociedade, pois so em sua maioria unidades habitacionais providas de infraestrutura urbana completa, muitas delas inadimplentes em relao a impostos. No h dvida de que o pacote ir estimular o crescimento do preo da terra, favorecendo ainda mais a especulao imobiliria articulada segregao espacial e captura privada de investimentos pblicos. Assim, a poltica habitacional de interesse social se tornar cada vez mais invivel, a menos que o governo siga dirigindo subsdios aos proprietrios de terra.

Da mesma forma, Rolnik e Nakano (2009) afirmam:


O modo de produo de moradias populares para alm dos limites da cidade tem consequncias graves que acabam prejudicando a todos. Alm de encarecer a extenso das infraestruturas urbanas, que precisam alcanar locais cada vez mais distantes, o afastamento entre os locais de trabalho, os equipamentos urbanos e as reas de moradia aprofundam as segregaes socioespaciais e encarecem os custos da mobilidade urbana. As longas viagens dirias entre a residncia e os locais de trabalho ou de ensino congestionam as vias e os transportes coletivos, prejudicando a qualidade de vida coletiva. Ademais, o predomnio das opes sobre pneus especialmente os automveis que usam combustveis fsseis e emitem gs carbnico contribui para a poluio do ar, o aquecimento global e as mudanas climticas, cujos efeitos j esto afetando milhes de pessoas no mundo inteiro.

Um dos consensos nos textos que avaliam o programa diz respeito probabilidade de que os novos empreendimentos habitacionais viessem a repetir o padro de grandes conjuntos localizados em periferias distantes e que a liberao de recursos de crdito e subsdio reforassem a tendncia j presente de crescimento do preo da terra, o que se confirmou na implementao do programa. O processo de periferizao dos novos empreendimentos, no entanto, deve ser analisado luz da especificidade de cada cidade, j que
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a dinmica metropolitana recente tem levado criao de subcentralidades perifricas, o que torna a anlise mais complexa. No entanto, para situar o problema, pode-se tomar como um dos primeiros elementos de anlise a distribuio dos empreendimentos entre municpio ncleo e municpios perifricos das metrpoles. Uma anlise dessa distribuio pode ser vista na tabela abaixo que mostra que, excetuando-se algumas especificidades (municpios plo que tm periferias interna ao seu territrio, como o Rio de Janeiro e So Paulo), existe uma forte tendncia concentrao dos empreendimentos na faixa de 0-3 SM nas periferias, o que confirma as anlises preliminares.

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Quadro 12 Distribuio Regional de empreendimentos PMCMV (Renda 0-3 SM)


Empreendimentos no restante da RM ou em municpios adjacentes Capital do Estado Total de Empreendimentos em todo o Estado MCMV 1* MCMV 2** 0 3 0 4 4 4 0 15 9 8 3 3 2 5 8 4 0 42 2 3 0 6 14 0 2 7 2.892 0 251 32.012 2.208 303 0 2.380 4.891 848 0 14.851 243 597 849 255 1.093 0 9.506 500 733 0 911 2.144 4.534 895 1.224 1.514 7.412 4.060 32 8 15 53 2 2 17 0 2 131 14 2 8 11 35 2.379 3.541 28 0 0 0 0 1.516 0 0 200 3 5 6 1 104 53 9 12 21 12 24 15 16 12 174 82 4 16 21 123 0 80 2 61 0 0 5 8 2.379 1.745 8 21 0 0 10 2 MCMV 2** 0 8 0 0 0 0 0 8 16 6 17 52 0 2 7 0 1 101 6 2 MCMV 1* MCMV 2** MCMV 1* MCMV 1* 1.873 2.379 934 480 1.050 0 0 6.716 13.320 1.576 4.534 17.851 828 848 7.247 0 532 46.736 4.960 303 1.572 4.623 11.458 Total de Unidades Habitacionais em todo o Estado

Capitais de Estados e Regies Metropolitanas MCMV 2** 653 0 0 29 0 5.384 2.148 8.214 999 0 896 496 0 0 4.818 499 0 7.708 1.769 30 3.950 500 6.249

Empreendimentos no Municpio Plo da RM ou na Capital do Estado

Total de Unidades Habitacionais contrudas no Municpio Plo da RM ou na Capital do Estado

Total de Unidades Habitacionais construdas no restante da RM ou em municpios adjacentes Capital do Estado

MCMV MCMV MCMV 2** 1* 1* 1.873 0 934 480 1.050 0 0 4.337 5.908 352 0 3.000 828 0 4.355 0 281 14.724 2.752 0 1.572 2.243 6.567

MCMV 2** 653 14.399 3.680 2.966 250 7.400 2.148 31.496 18.792 1.722 1.991 4.201 2.892 4.291 5.073 5.231 1.411 45.604 5.698 763 6.563 5.943 18.967

Rio Branco (AC)

10

RM Belm (PA)

Palmas (TO)

Norte

Porto Velho (RO)

Boa Vista (RR)

RM Manaus (AM)

RM Macap (AP)

subtotal

20

Nordeste

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Centro-Oeste

50

RM Salvador (BA)

16

RM Fortaleza (CE)

RM Natal (RN)

RM So Luiz (MA)

RM Joo Pessoa (PB)

RM Recife (PE)

RM Teresina (PI)

10

RM Macei (AL)

RM Aracaj (SE)

subtotal

40

17

RM Goiania*** (GO)

RIDE Braslia (DF + GO)

Campo Grande (MS)

10

RM Cuiab (MT)

subtotal

21

17

RM Belo Horizonte (MG) 0 680 2.920 0 0 8.510 12.110 2.757 3.469 108 992 0 272 48 784 128 1.824 10.382 2.700 27 48 0 1 0 336 6.288 96 0 15 0 1.240 4 2 850 85 86 0 4.350 74 889 16.670 22.984 0 0 0 0 0 0 1 2 188 118 23 237 4.750 3.749 0 1 6 320 1.325 160 13 7 2.668 1.135 16 0 1 6 343 120 455 3.660 9.353 77 2 4 240 1.041 35 197 1.127 4 6 1.343 440 8.260 9.882 14.444 65 61 14.077 23.487 91 192 10.439 22 33 5.527 12.646 42 68 14.037 26.187 0 0 1 0 120 0 31 0 0 14 1 1.600 380 2.091 24.343 53.891 1.888 0 8 0 5.637 35 84 8.894 792 15 15 3.694 3.230 24.618 1.325 14 3 3.256 1.474 14 9 3.256 2.839

RM So Paulo (SP)

RM Campinas (SP)

Sudeste

RM Santos (SP)

RM Vitria (ES)

RM Rio de Janeiro (RJ)

23

28

subtotal

29

39

RM Curitiba (PR)

11

12

RM Londrina (PR)

16

RM Maring (PR)

RM Porto Alegre (RS)

RM Florianpoles (SC)

Sul

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51

RM Carbonfera (SC)

RM Foz do Itaja (SC)

RM Norte/Nordeste Catarinense (SC)

RM Tubaro (SC)

RM Vale do Itaja (SC)

11

subtotal

47

20

Fonte : Caixa Econmica Federal

(*) Banco de dados contendo informao do MCMV 1 entre o perodo de 03/2009 a 05/2010

(**) Banco de dados contendo informao do MCMV 2 entre o perodo de 09/2011 a 05/2012

(***) exceto RIDE Brasilia

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Essa tendncia deve ser considerada, no entanto dentro do contexto do privilgio concedido ao setor privado como agente promotor. O programa MCMV utilizou como base institucional e organizacional a experincia da Caixa Econmica Federal no gerenciamento do Programa de Arrendamento Residencial. Nesse modelo, a Caixa distribui os recursos para as empresas, a partir de projetos que tenham sido aprovados pelas Prefeituras e tambm enquadrados pela Caixa dentro das faixas de demanda a serem atendidas. Com esta opo estabelecida uma ruptura com relao poltica anterior, que privilegiava o setor pblico, principalmente na escala municipal, como agente promotor. Fix e Arantes (2009) assim descrevem esse problema:
97% do subsdio pblico disponibilizado pelo pacote habitacional, com recursos da Unio e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio), so destinados oferta e produo direta por construtoras privadas, e apenas 3% a entidades sem fins lucrativos, cooperativas e movimentos sociais, para produo de habitao urbana e rural por autogesto. O pacote no contempla a promoo estatal (projetos e licitaes comandados por rgos pblicos), que deve seguir pleiteando recursos atravs das linhas existentes, com fundos menores, muito mais concorridos, e restries de modalidades de acesso e de nvel de endividamento. Esse perfil de investimento j indica qual o modelo claramente dominante e a aposta na iniciativa privada como agente motora do processo. A justificativa a dificuldade do poder pblico (sobretudo municipal) na aplicao de recursos induzindo o governo federal a optar por uma produo diretamente de mercado. Desse modo, ao invs de atuar para reverter o quadro de entraves gesto pblica, fortalecendo-a, assume a premissa de que a eficincia est mesmo do lado das empresas privadas. A produo por construtoras, para a faixa de renda mais baixa, entre zero e 3 salrios mnimos por famlia (at 1.394 reais), por oferta privada ao poder pblico, com valores entre 41 e 52 mil reais por unidade, dependendo do tipo de municpio e da modalidade de proviso (casas ou apartamentos). Uma produo por oferta significa que a construtora define o terreno e o projeto, aprova junto aos rgos competentes e vende integralmente o que produzir para a Caixa Econmica Federal, sem gastos de incorporao imobiliria e comercializao, sem risco de inadimplncia dos compradores ou vacncia das unidades.

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Para melhor compreenso das transformaes do papel do estado na promoo de habitao de interesse social, podemos dividir a poltica habitacional em trs tipos de atuao: (i) atravs do circuito em que o poder pblico o agente promotor modelo de execuo do SNHIS; (ii) atravs do circuito em que o setor privado o agente promotor modelo de execuo do PMCMV e (iii) atravs do circuito em que as cooperativas e associaes habitacionais se colocam como agente promotor do empreendimento. Estes circuitos podem ser melhor representados pelos seguintes fluxogramas:

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A hegemonia do setor privado como agente promotor tem vrias consequncias sobre as caractersticas da oferta. As construtoras, embora sem risco (ou com baixssimo risco) e sem gastos de incorporao imobiliria iro buscar sempre incluir nos seus ganhos no apenas aqueles obtidos na construo como tambm as margens que puderem ser imputadas sobre o preo original da terra, ou seja, os lucros globais no so apenas aqueles aferidos no processo de produo (lucro da construo), mas tambm o lucro aferido no processo de mercantilizao do empreendimento (lucro imobilirio decorrente da transformao do uso do solo). Dentro dessa lgica de busca de maximizao da valorizao do investimento, as construtoras iro buscar os terrenos mais baratos, portanto com maiores problemas de acessibilidade e de infraestrutura, que permitiro incluir uma margem de lucro, considerados os valores tetos do programa. Todavia, o fato de trabalhar com as terra mais baratas no reverter necessariamente no custo final para os adquirentes, j que os agentes tendem a trabalhar sempre com os tetos de financiamento como valores finais, ou seja, a utilizao dos terrenos mais baratos reverter como ampliao das margens de lucro e no como reduo do preo final. Mas essa estratgia de valorizao do capital tem como consequncia um aumento do custo social final do empreendimento, j que os adquirentes tero que arcar com maiores despesas de transportes e com problemas de infraestrutura no entorno, pagando ento pelo lucro das construtoras e reafirmando o modelo da espoliao urbana que caracteriza o processo de urbanizao brasileiro historicamente24 O controle das construtoras sobre a promoo imobiliria tem tambm outras consequncias sobre os custos de construo. Por estarem trabalhando com valores pr-estabelecidos como limites para o preo final de seus produtos, as construtoras de maior porte certamente buscaro reduzir os custos de construo atravs de ganhos de produtividade. No entanto, esses eventuais ganhos, obtidos atravs de investimentos em racionalizao da construo, sero apropriados como lucros e no transformados em benefcios ao comprador, pela reduo do custo dos imveis ou pela melhoria da sua qualidade e dimensionamento. Por outro lado, para poder viabilizar a racionalizao do processo produtivo, ser necessrio ampliar a escala dos empreendimentos e tambm investir na estandardizao.
24

Sobre espoliao urbana, ver Kowarick (1993).

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O problema da escala j era apontado nas primeiras anlises. Maricato (2009) assim o exprime:
Est de novo se pensando em coisas muito grandes, em megaconjuntos - o formato preferido das construtoras e empresas imobilirias, quando h tanto espao vazio, mal-aproveitado ou passvel de retrofit nas reas centrais das grandes cidades. o mercado que vai comprar as terras e definir aonde os conjuntos vo se localizar. a velha inverso de papis, o rabo abanando o cachorro. Todos esses investimentos - para l de bem-vindos - vo ser jogados na nossa cultura patrimonialista de administrao do solo, por mais que o programa fale que os empreendimentos devem estar inseridos no tecido urbano. J tem uma empresa em So Paulo propondo um conjunto de 30 mil unidades, no meio do nada, a 13 quilmetros do ncleo urbano mais prximo. Devero morar ali, no mnimo, 120 mil pessoas. Isso o tamanho de uma cidade! E o pior que muitas prefeituras aprovam qualquer coisa. Elas acham que progresso, que vai ter emprego, vai ter construo. No se do conta que essa populao vai depois demandar, que vai ter necessidades de tudo.

Para enfrentar esse problema, a regulamentao do programa propunha um limite de 500 unidades por empreendimento. No entanto, os empreendedores resolveram facilmente esse problema ao subdividir os megaempreendimentos, aprovando projetos em terrenos contguos, mas com as mesmas tipologias arquitetnicas, solues construtivas e implantao nos terrenos. Analisando a distribuio dos investimentos habitacionais nas metrpoles, Cardoso, Arago e Arajo (2011) identificaram os empreendimentos contguos e com isso reclassificaram as escalas mdias dos empreendimentos nas metrpoles, conforme a tabela abaixo:

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Quadro 13 Distribuio Regional dos grupamentos de empreendimentos do PMCMV para faixa de 0 a 3 Salrios Mnimos25
Nmero de etapas aprovadas 5 2 2 2 2 19 3 12 49 0 2 10 0 10 2 6 6 4548 0 3392 303 991 2563 2,40 724,90 848 0 17851 3333 3,80 1421,08 688 8259 1000 480 224 2,17 712 555,17 915 Total de Unidades do Empreendimento Mdia de etapas por empreendimento Nmero Mdio de Unidades Habitacionais por Empreendimento

Regies Metropolitanas ou Capitais Estaduais 2 1 1 1 1 6 1 4 9 0 1 4 0 3 1 2 3

Nmero de Empreendimentos com aprovaes em etapas

Rio Branco (AC)

RM Belm (PA)

Norte

Palmas (TO)

Porto Velho (RO)

Boa Vista (RR)

RM Salvador (BA)

RM Fortaleza (CE)

RM Natal (RN)

RM So Luiz (MA)

Nordeste

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Centro-Oeste

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RM Joo Pessoa (PB)

RM Recife (PE)

RM Teresina (PI)

RM Aracaj (SE)

RM Goiania (GO)

RM Braslia (DF)

Campo Grande (MS)

RM Cuiab (MT)

25

No possvel fazer tal anlise para os dados fornecidos do PMCMV-2. A base da segunda fase do programa no dispe do endereo dos empreendimentos.

RM Belo Horizonte (MG) 4 0 2 11 3 2 0 3 0 70 231 71912 0 0 3,3 1027,31 3 1112 0 0 3,25 12 3192 878,63 8 2725 37 12846 13 1100 0 0 3,48 894,10 14 3194

1636

RM So Paulo (SP)

Sudeste

RM Campinas (Sp)

RM Santos (SP)

RM Rio de Janeiro (RJ)

RM Curitiba (PR)

RM Londrina (PR)

Sul

RM Maring (PR)

RM Porto Alegre (RS)

RM Florianpoles (SC)

Total BRASIL

Fonte : Ministrio das Cidades, Posio de contratao PMCMV (0 a 3 SM) em 04/05/2010

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Como mostra a tabela acima, apenas considerando os empreendimentos na faixa de 0-3 SM, a mdia nacional metropolitana de 1023 unidades por empreendimento agrupado, o dobro do limite legal. Cabe ressaltar que no Nordeste, onde a precariedade das periferias mais aguda, essa mdia chega a 1.400 unidades. Ao analisar a atuao de uma das maiores empresas do mercado, Shimbo (2010) mostra com clareza e preciso como o processo de financeirizao do setor imobilirio, aliado ao aporte de significativos recursos oriundos do fundo pblico, gerou um processo de racionalizao da produo que ultrapassa as determinaes locais na escala do empreendimento para trabalhar com lucratividades agregadas em relao ao conjunto de empreendimentos. Nesse sentido a padronizao das tipologias, materiais e processos construtivos atinge um nvel muito mais significativo, com consequncias de perda de qualidade sobre o produto final. (Shimbo, 2010 e Ferreira, 2012) Outro aspecto relevante que consequncia da hegemonia do setor privado como agente promotor a adoo de uma nica alternativa de soluo habitacional o edifcio de apartamentos ou as unidades habitacionais isoladas, sempre em condomnio. Bonduki (2009) comenta o fato:
O PlanHab previu um leque de alternativas habitacionais a custos unitrios mais reduzidos (como lotes urbanizados e/ou material de construo com assistncia tcnica), com potencial de atender um nmero maior de famlias; j o Minha Casa, Minha Vida fixou-se exclusivamente na produo de unidades prontas, mais ao gosto do setor da construo civil26. Dessa forma, as metas quantitativas do programa, malgrado a enorme disponibilidade de recursos para subsdio, so tmidas nas faixas de renda mais baixas, pois o valor unitrio mdio do subsdio mais elevado do que seria necessrio numa estratgia que objetivasse garantir o direito moradia para todos.

De fato, no possvel esperar que o mercado venha a oferecer o leque de alternativas previstas no PlanHab, o que apenas poderia ser alcanado atravs da promoo pblica, articulando os atores coletivos e privados necessrios para viabilizar as solues previstas.
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O relator da Medida Provisria 459/2009, que tramita no Congresso, introduziu a possibilidade de financiamento de lotes urbanizados, o que atende parcialmente a essa questo.

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O poder pblico municipal, no novo programa, de fato deixou de ter controle sobre a implantao dos empreendimentos habitacionais de interesse social. Os municpios pouco influenciam nos aspectos morfolgicos e na localizao dessa produo, j que a estrutura de proviso passou a seguir a estrutura de mercado. Em termos ideais seria possvel se imaginar que o controle dos municpios sobre essa produo se desse atravs de mecanismos regulatrios, j que cabe a eles a responsabilidade pela aprovao dos projetos. No entanto, a presso por resultados, a forte legitimidade do programa, aliados ao despreparo das administraes locais para controlar efetivamente os processos de organizao e desenvolvimento do territrio, fizeram com que as administraes locais se tornassem meros coadjuvantes desse processo, atuando mais no sentido do relaxamento dos controles do que de uma regulao efetiva. A Caixa Econmica, alm de tambm estar submetida presso por resultados, no tem condies institucionais e organizacionais para controlar a produo do ponto de vista da qualidade. Nesse sentido, sua atuao tem se dado muito mais visando adoo de solues tradicionais, padronizadas e de baixa qualidade, consideradas de baixo risco para os gestores. Um dos impactos mais imediatos do PMCMV sobre os programas desenvolvidos no mbito do SNHIS diz respeito eliminao dos repasses para as aes de proviso habitacional. Desde o lanamento do PMCMV, o FNHIS passou a concentrar os seus recursos nas aes de urbanizao de assentamentos precrios e de desenvolvimento institucional. Vale ressaltar que, para 2010, priorizou-se a alocao de recursos em obras complementares a projetos em andamento financiados com recursos do Programa de Acelerao do Crescimento - PAC27, o que mostra o carter subsidirio do FNHIS nas decises da poltica habitacional. Nos gastos previstos para 2010, o fundo aportou R$ 1.200.000.000,00 (um bilho e duzentos milhes de reais) para apoio Melhoria das Condies de Habitabilidade de Assentamentos Precrios, representando 90,23% de todos os recursos do FNHIS. Como j indicado anteriormente, o programa estabelece cotas de distribuio de recursos, tomando como base a distribuio do dficit habitacional por estado e, para o caso do MCMV abaixo de 50.000, o dficit por municpios. No entanto, para que os recursos cheguem aos
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A resoluo do Conselho Gestor do FNHIS N 29, de 16 de outubro de 2009, d nova redao s resolues anteriores que dispem sobre a distribuio de recursos entre as aes oramentrias vinculadas ao FNHIS para o exerccio de 2009.

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estados e municpios, necessrio que existam projetos de iniciativa local. No caso do PMCMV, esses projetos dependem ainda da existncia de empresas que atendam aos requisitos bsicos do programa e que estejam em situao regular junto CEF. Nesta conjuntura, ocorre que vrios municpios no conseguem atrair empresas interessadas em realizar empreendimentos em seu territrio e, portanto, no contam com o atendimento habitacional que hoje se faz basicamente por este programa. Nesse sentido, pode-se assumir como hiptese, que o programa tende a ser mais efetivo nos municpios que contarem com uma dinmica imobiliria mais consolidada, contando portanto com um setor imobilirio local com capacidade de propor empreendimentos no mbito do programa. Essa hiptese foi comprovada em anlises realizadas no mbito da elaborao do Plano Estadual de Habitao de Interesse Social do Estado do Rio de Janeiro, que desenvolveu estudos que mostraram que os municpios que receberam investimentos do PMCMV foram exatamente aqueles que j contavam com um mercado imobilirio mais dinmico. Essa relao de dependncia do programa para com a dinmica imobiliria, fruto da hegemonia conferida ao setor privado, pode gerar problemas distributivos, j que os governos estaduais e municipais no controlam diretamente os meios necessrios para garantir que os recursos estabelecidos na cota sejam efetivamente transformados em contratos. possvel que algumas administraes locais, com maior experincia em poltica habitacional, possam atuar como facilitadoras das iniciativas privadas, como parece ter acontecido em alguns casos, mas mesmo essa competncia especfica traz como consequncia uma acentuao da desigualdade. Ou seja, aqueles municpios ou estados que j tm recursos (financeiros ou administrativos) atrairo mais recursos enquanto aqueles mais pobres e com baixa qualificao no conseguiro atingir as suas cotas. Para exemplificar esse problema, a tabela abaixo mostra o desempenho do programa por unidade da federao em relao s cotas estabelecidas:

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Contrataes do MCMV at novembro de 2010


Unidade da Federao Acre Alagoas Amazonas Amap Bahia Cear Distrito Federal Esprito Santo Gois Maranho Minas Gerais Mato Grosso do Sul Mato Grosso Par Paraba Pernambuco Piau Paran Rio de Janeiro Rio Grande do Norte Rondnia Roraima Rio Grande do Sul Santa Catarina Sergipe So Paulo Tocantins Total Meta 3.939 19.679 22.238 4.589 80.744 51.644 16.538 16.846 27.613 72.756 88.485 12.244 13.390 50.667 21.306 44.706 21.837 44.172 74.657 13.224 8.495 2.793 51.795 24.049 11.301 183.995 10.297 1.000.000 Unidades Contratadas 2.559 27.320 10.840 656 62.353 11.849 4.592 10.493 35.108 38.802 71.557 10.391 11.626 26.174 10.027 24.465 13.831 46.376 41.225 12.639 3.681 1.369 60.303 26.953 8.965 141.026 3.269 718.449 % da Meta 64,97% 138,83% 48,75% 14,30% 77,22% 22,94% 27,77% 62,29% 127,14% 53,33% 80,87% 84,87% 86,83% 51,66% 47,06% 54,72% 63,34% 104,99% 55,22% 95,58% 43,33% 49,02% 116,43% 112,08% 79,33% 76,65% 31,75% 71,84%

Para exemplificar o problema da distribuio intermunicipal, examinemos o caso do estado do Rio de Janeiro. Observamos pela tabela abaixo, que de todos os 92 municpios do Estado do Rio de Janeiro, apenas 22 municpios tiveram empreendimentos contratados pelo PMCMV. Desses municpios apenas 10 deles contemplaram empreendimentos para a faixa e renda de 0 a 3 salrios mnimos, sendo Volta Redonda o nico que no faz parte da Regio Metropolitana do Rio de Janeiro. Mais uma vez concentra-se na capital o maior volume de unidades habitacionais para baixa renda.

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No caso da RMRJ, por exemplo, at maio de 2010 no haviam sido ainda aprovados projetos nos municpios de: Niteri, Maric, Tangu, Itabora, Nilpolis, Paracambi, Mangaratiba, Mag, So Joo de Meriti, Guapimirim, Itagua, Japeri e Belford Roxo. Se alguns destes apresentam altas densidades e pouca rea disponvel para novos empreendimentos, o que justificaria a sua excluso, outros esto exatamente situados em reas de forte dinmica demogrfica e urbana, caso de Itabora, onde se desenvolve as obras do novo polo petroqumico e onde a demanda por moradia e o consequente crescimento de assentamentos precrios vem se revelando um processo extremamente preocupante. Destaca-se aqui que, deixada a oferta ao sabor do mercado, grande parte do territrio ficar desassistida, apesar das pretenses universalistas do programa. Por fim, o fato de que os principais investimentos habitacionais do governo federal tenham sado da esfera do SNHIS para esferas autnomas (PAC e PMCMV) deve ser tambm analisado do ponto de vista das perdas em relao participao e controle social. Uma das conquistas mais reconhecidas da nova poltica habitacional do Ministrio das Cidades, ainda em 2004, era o reconhecimento da importncia do controle social, atravs das Conferncias, do Conselho das Cidades, do Conselho Gestor do FNHIS e dos Conselhos locais, a serem implementados como exigncias para adeso ao Sistema. No entanto, a partir do PAC e com maior fora no PMCMV, a elaborao e implementao da poltica urbana e a distribuio de recursos deixa de passar por mecanismos de participao e controle social. A justificativa adotada originalmente foi a de agilizao dos processos de alocao e utilizao de recursos, necessria, em um primeiro momento, para viabilizar os objetivos econmicos do programa. Por outro lado, a descentralizao e a gesto do programa atravs das agncias da Caixa pode ser vista tambm como uma alternativa que agiliza o acesso aos recursos pelo setor privado, que tem mais facilidade de interao com um agente financeiro como a Caixa do que operar atravs de contrataes e licitaes pblicas, como seria o caso se a iniciativa dos programas fosse das administraes municipais. Nesse sentido, pode-se afirmar que a quebra dos mecanismos de controle social sobre a poltica habitacional reflete, de forma exemplar, as contradies de um programa com objetivos ao mesmo tempo econmicos e sociais e que busca resolver o dficit habitacional unicamente atravs da atuao da iniciativa privada.
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Estrutura socioespacial e produo habitacional na Regio Metropolitana de Belo Horizonte: novas tendncias
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mercado imobilirio da Regio Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), assim como nas outras metrpoles brasileiras, passa por transformaes significativas. Nos ltimos anos, observa-se uma dinamizao do setor da construo civil, sobretudo na construo de novas unidades habitacionais, alm de uma forte elevao do preo da terra e do valor das unidades imobilirias, com conseqncias para a estruturao socioespacial da regio. A entrada, no mercado de compra e venda de moradias, das camadas de baixa e mdia renda da populao constituiu-se em poderoso fator de crescimento da oferta de imveis na RMBH. A disponibilidade de amortizao por longos perodos dos montantes necessrios para quitar a casa prpria, somada s facilidades de financiamento, alm de subsdios, propiciadas em especial pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) a partir do ano de 2009, so condies que reforaram o acesso moradia pelas camadas da populao que permaneceram, por muitos anos, margem do mercado formal da habitao. A poltica habitacional brasileira apresentou-se totalmente desarticulada a partir do fechamento do Banco Nacional da Habitao (BNH)1 no Governo Sarney, em 1986, quando os recursos disponveis para habitao foram reduzidos drasticamente e a Caixa Econmica Federal (Caixa) assumiu o passivo deixado pelo Sistema

1 No perodo de funcionamento do BNH (1964-86), a construo civil contou com uma fonte de financiamento estvel (recursos do FGTS e SBPE) para a produo de moradias novas, mas contribuiu muito pouco para enfrentar o problema que o rgo se propunha a resolver, ou seja, viabilizar o acesso casa prpria pela populao de mais baixa renda

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Financeiro da Habitao (SFH). Assim, as atividades do BNH foram incorporadas Caixa, que passou a ser o principal agente promotor da poltica habitacional brasileira, tanto no nvel federal, como tambm no estadual e municipal, evidenciando a dimenso financeira da poltica. O perodo que vai de 19852 ao incio da dcada de 1990 destacouse por uma profunda crise institucional pela qual passou a questo habitacional. O governo federal atuou de maneira fragmentada e descontnua, descolado de uma poltica consistente e de um plano de governo que priorizasse o atendimento populao de baixa renda, reforando os problemas crnicos da habitao no Brasil. Aps o perodo de centralizao e homogeneizao, tpico do regime militar, e com a escassez de financiamentos no nvel federal, houve maior participao dos municpios na questo da habitao, pois a consolidao da democracia tornou o poder local o interlocutor das organizaes populares e o responsvel pelo equacionamento das demandas sociais. Ocorreu, assim, um perodo de experincias relacionadas produo habitacional, marcada pela diversidade de iniciativas, com grande heterogeneidade e pouco articulada em decorrncia da ausncia de uma poltica pblica nacional. Em 1990, Fernando Collor de Mello foi eleito presidente pelo voto direto e vinculou a gesto da poltica habitacional ao Ministrio da Ao Social (MAS). De acordo com Freitas (2004), dentre os vrios programas apresentados no documento Propostas para uma Poltica Nacional de Habitao3 aqueles iniciados em 1990 foram: Plano de Ao Imediata para Habitao (PAIH), Plano de Produo e Recuperao de Loteamentos, Programa Integrado em reas Rurais, Projeto S.O.S Habitao, Programa Empresrio Popular (PEP), Programa de Habitao Popular (PROHAP), COOPHAB Programa de Cooperativas Habitacionais e Programa de Construo e Recuperao de Habitaes e reas Degradadas. Observa-se que houve uma clara dissociao entre as polticas habitacional, urbana e de saneamento no Governo Collor (1990-1992) e os critrios para liberao de recursos passaram a obedecer lgica
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Fim do governo militar e incio da Nova Repblica. De acordo com Freitas (2004), o documento Proposta para uma Poltica Nacional de Habitao, elaborado em 1990 pelo Ministrio da Ao Social, no governo Collor, sintetiza os pressupostos e fundamentos da poltica nacional de habitao e as propostas para o perodo 1991/1995.

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da poltica clientelista, visando a atender a interesses imediatos de curto prazo do governo federal em crise. (CARMO, 2006, p.57). Com a extino do BNH, a poltica habitacional havia perdido sua instncia decisria de planejamento e a crise institucional que atravessou esta transio deu margem a presses polticas clientelistas. Tendo como coordenador da poltica habitacional o MAS, o Governo Collor definiu sua ao pblica com uma forte natureza emergencial e assistencial de carter seletivo. Bonduki (2008) ressalta que decises polticas equivocadas e marcadas por suspeitas de corrupo, como liberao de contratos acima da capacidade do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) no Governo Collor, levaram a uma paralisao total dos financiamentos com recursos do FGTS entre 1991 e 1995. O Governo Itamar Franco (1992 a 1994), aps o impeachment de Collor, lanou os programas Habitar-Brasil e Morar-Municpio, mas houve uma baixa efetividade na implementao dos programas. Segundo Azevedo (1996, p. 88) do ponto de vista poltico, os programas apresentaram um avano quanto gesto da poltica habitacional atravs dos conselhos e a constituio de fundos especficos para a habitao. Do ponto de vista operacional, de reduo do dficit habitacional, pouca efetividade. Com o objetivo de pr fim aos dez anos de quase estagnao em relao poltica habitacional nacional que se sucederam extino do BNH, foi posta em curso, em 1996 pelo Governo Fernando Henrique Cardoso (1995-2002), a nova Poltica Nacional de Habitao4 (PNH). Formulada no mbito do Ministrio do Planejamento e Oramento (MPO), pela Secretaria de Poltica Urbana (SEPURB), a PNH foi implementada em um contexto de lutas urbanas pelos direitos sociais. Ao mesmo tempo, aprofundava-se o iderio neoliberal no pas e o discurso do Estado eficiente e mnimo. O governo propugnava a sua incapacidade de sozinho financiar a expanso que se considerava necessria e defendia a articulao do setor pblico com o setor privado empresarial. Observa-se ainda que o direcionamento da gesto habitacional ao Ministrio do Planejamento e no a organismos de poltica de assistncia social,
4 A posio oficial do governo acerca da questo habitacional est explicitada nos documentos Poltica Nacional de Habitao (1996) e Poltica de Habitao: Aes do Governo Federal de Jan./95 a Jun./98 (1998), da Secretaria de Poltica Urbana do Ministrio do Planejamento e Oramento do Brasil, que at o final do Governo FHC seria o rgo federal responsvel pelo tratamento da questo urbana.

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como havia ocorrido no Governo Collor, demonstra a importncia dada dimenso econmica da questo. Algumas premissas que nortearam a PNH foram o reconhecimento de que no se pode pensar em habitao isoladamente do contexto da cidade, sendo fundamental garantir populao tambm o acesso a infraestruturas urbanas; o reconhecimento da funo social da terra e da necessidade de regulao com o intuito de evitar a sua utilizao especulativa, sobretudo em detrimento do acesso terra pela populao de baixa renda; a necessidade de criao de mecanismos capazes de estimular a participao coletiva e a cidadania nos processos decisrios, entre outras. Segundo Bonduki,
princpios como flexibilidade, descentralizao, diversidade, reconhecimento da cidade real, entre outros, foram adotados como novos referenciais, pelo menos na retrica, de maneira compatvel com o ambiente e o debate nacional e internacional que, de uma forma bastante generalizada, passou a rejeitar os programas convencionais, baseados no financiamento direto produo de grandes conjuntos habitacionais e em processos centralizados de gesto. (BONDUKI, 2008, p.78)

A PNH caracterizou-se pela formulao de uma srie de programas, entre os quais se destacavam o Programa de Apoio Produo, Programa de Demanda Caracterizada, Programa Carta de Crdito, Programa Carta de Crdito Associativa, Programa de Arrendamento Residencial, Habitar-Brasil, Pr-Moradia, alm da criao de novas fontes de financiamento5. O Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) foi criado pela Lei Federal 9.514/97 com o propsito de promover o financiamento imobilirio, estimulando a formao de novos fundos direcionados para a produo de moradias. Segundo Carmo (2006, p.125), a finalidade era criar um sistema de financiamento menos regulamentado do que o SFH tendo os contratantes mais liberdade para a definio da regras dos contratos, da taxa de juros, critrios de reajustes e prazos de financiamentos. A referida lei estabelecia a possibilidade de alienao fiduciria do bem imvel, permitindo ao investidor garantias concretas em relao
5 Sobre a Poltica Nacional da Habitao no perodo, ver CARMO (2006) e SANTOS (1999).

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ao risco de inadimplncia, tendo em vista que por este instrumento se permitia a retomada do bem financiado de forma mais gil. O crdito imobilirio operaria em condies menos arriscadas, estimulando o investidor no mercado imobilirio. Ermnia Maricato, ao analisar os trs anos iniciais do Governo FHC, no que se refere questo habitacional, argumentou que:
apesar das boas intenes refletidas nos programas propostos e no edifcio institucional criado pelo governo federal na rea de habitao, a prtica efetiva no teve a menor repercusso na imensa excluso que a se verifica. As reformas necessrias para tal foram completamente ignoradas e os recursos investidos diminutos para a dimenso do problema. (MARICATO, 1998, p.9)

Observa-se que a situao criticada por Maricato perpetua-se at o final do Governo FHC. Apesar de ter ocorrido uma recuperao da capacidade de interveno do Estado na produo, o acesso moradia, por meio de solues adequadas natureza da demanda, sobretudo da populao de baixa renda, esteve muito longe de ser atingido. Recursos no-onerosos para o financiamento habitacional direcionado baixa renda ocuparam uma posio secundria em relao ao total investido6. Pode-se afirmar que apesar da tentativa de reordenamento na trajetria da poltica habitacional brasileira em 1996, buscando a retomada da produo de moradias e o rompimento com a centralidade e rgida concepo dos tempos do BNH, no houve uma prtica satisfatria para o histrico problema de proviso de moradias direcionada populao brasileira de mais baixa renda. importante considerar ainda que o Governo FHC assumiu definitivamente a participao da iniciativa privada na produo habitacional conjuntamente com o setor pblico, entendendo esta parceria como sendo de fundamental importncia, dada a amplitude das carncias na rea do desenvolvimento urbano e habitacional7.
(...) apenas R$3,8 bilhes de Reais, representando menos de 10% do total alocado nos financiamento, foram destinados para programas voltados exclusivamente para a populao mais carente. Considerando-se somente recursos do OGU, pfios R$2,2 bilhes de Reais, 6% do total.(CARMO, 2006, p. 167) 7 De acordo com Shimbo (2010), nos governos de Fernando Henrique Cardoso (1995-2002) assume-se definitivamente a lgica privada na proviso e na produo da habitao, que se mantm nos governos de Luiz Incio Lula da Silva (2003-2010).
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Carmo (2006) demonstra que a atuao do Governo Lula, sobretudo nos primeiros anos de mandato, foi muito mais marcada pela continuidade e ajustes do que propriamente pela ruptura com a Poltica Nacional da Habitao implementada em 1996. Vrios programas tiveram a continuidade garantida e alguns outros foram incorporados poltica do perodo, como o Programa de Crdito Solidrio e o Programa Especial de Habitao Popular, ambos direcionados s famlias de baixssima renda, com ganhos mensais de at trs salrios mnimos. Bonduki (2008, p.80) afirma que:
se manteve ou mesmo se acentuou uma caracterstica tradicional das polticas habitacionais no Brasil, ou seja, um atendimento privilegiado para as camadas de renda mdia. Entre 1995 e 2003, 78,84% do total dos recursos foram destinados a famlias com renda superior a 5 SM, sendo que apenas 8,47% foram destinados para a baixssima renda (at 3 SM) onde se concentram 83,2% do deficit quantitativo.

Contudo, as alteraes ocorridas na economia nacional, a partir dos anos 2000, ocasionaram uma mudana de estratgia de vrias empresas da indstria da construo e incorporadoras, que redirecionaram seu foco de atuao para o segmento de baixa renda da populao. Esta mudana de estratgia empresarial originou-se a partir do somatrio de diversos fatores, entre os quais se destacam: a) aumentos constantes dos recursos direcionados ao financiamento da habitao de interesse social; b) forte entrada de recursos no mercado imobilirio, por meio da abertura de capital na bolsa de valores de diversas empresas do setor, impulsionando-as a expandir suas operaes para outros estados e outros nichos de mercado, sob a presso de remunerar os recursos captados; c) dficit habitacional crescente, altamente concentrado nas faixas de menor renda; d) tendncias de saturao da oferta de produtos de alto padro nas grandes metrpoles, demandando diversificao; e) mais segurana aos bancos nos financiamentos e maior rapidez nas cobranas, por meio da regulamentao da Lei Federal 9.514 de 20 de novembro de
Nota-se, contudo, que o Estado e suas polticas, em particular a financeira, continuam sendo atores fundamentais na compreenso do problema habitacional, mesmo quando a produo privada.

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1997, que instituiu a alienao fiduciria de coisa imvel; f) controle inflacionrio e g) ganhos reais no salrio-mnimo. Ressalta-se ainda que a retomada de crescimento do mercado imobilirio ocorreu tambm em virtude da promulgao da Lei Federal 10.931 de 02 de agosto de 2004, que dispe sobre o patrimnio de afetao8 de incorporaes imobilirias. Com mais segurana, os agentes financeiros passaram a oferecer vantagens, tais como prazos melhores, com menores taxas de juros e maior percentual financiado por imvel. Estas vantagens viabilizaram o crdito para um nmero maior de usurios, ampliando o acesso das classes de menor renda ao mercado imobilirio. Diante deste cenrio favorvel, o pblico de menor renda tornouse atrativo para a indstria da construo, que passou a contar com uma enorme massa de clientes em condies de consumir a mercadoria habitao, o que acarretou a reestruturao de diversas empresas do setor, por meio de aquisies, associaes9, criao de
Os empreendimentos construdos sob este regime especial de tributao no respondem por dvidas tributrias da incorporadora, tendo oramento e contabilidade prprios, o que oferece mais garantias aos compradores. 9 So exemplos: a Even Construtora e Incorporadora S.A. (que entrou no mercado de Belo Horizonte em 2007), teve sua origem na fuso, em 2002, da ABC Investimento com a Terepins & Kalili, fundadas em 1974 e 1980. A PDG teve sua origem em 2003 como uma rea focada no ramo imobilirio em um banco de investimentos. Com a abertura de capital em 2007, adquiriu trs grandes empresas: a Goldfarb, A CHL e a Agre. Em 2010 a empresa comprou a totalidade da Incorporadora Asacorp. Em 2006 a Cyrela iniciou a expanso geogrfica para 7 estados brasileiros (atualmente est presente em mais de 30 estados) e em 2007 criou a marca Living (marca de empreendimentos econmicos). Em 2008 incorporou a RJZ Engenharia e constituiu joint ventures com a Concina, Cury, Cytec, SKR, Lider, IRSA. Em 2009 a Living tornou-se Living Construtora, com sede prpria. Em 2006 a Gafisa comprou a AlphaVille Urbanismo, passando a atuar no segmento de incorporao e venda de loteamentos de alto padro. Em 2007 criou a subsidiria Fit Residencial Empreendimentos Imobilirios, direcionada a incorporao, construo e administrao de projetos residenciais para a populao de baixa e mdia-baixa renda. Em 2008 passou a controlar a Construtora Tenda e a Fit foi incorporada pela Tenda. Em 2010 a ao da Construtora Tenda deixou de ser negociada na Bovespa, passando a constituir-se em ao da Gafisa. Em 2007 nasceu a MASB Desenvolvimento Imobilirio, a partir de trs empresas mineiras: METRO Participaes Imobilirias, Alicerce Empreendimentos e a Santa Brbara Desenvolvimento Imobilirio. Em 2008, a Construtora Lider se uniu Cyrela Brazil Realty, criando a joint venture LiderCyrela. Em 2008 fundou-se a Primvel, brao econmico do Grupo Lder. Em 2007 a MRV avanou na diversificao geogrfica, marcando presena em mais de 50 cidades brasileiras, e passou a deter participao acionria no capital social das construtoras Prime e Bls, que atuam no segmento de empreendimentos populares. Adicionalmente, em 2007, a MRV assinou com a CAIXA em Protocolo de Intenes que a tornou a primeira
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subsidirias, contratao de profissionais, lanamentos de aes no mercado financeiro10, etc. Em 2000, por exemplo, o foco da Direcional Engenharia, empresa com sede em Belo Horizonte, volta-se para grandes empreendimentos direcionados mdia e baixa renda, com a implantao dos chamados Total Ville11, nos estados do: Amap, Amaznia, Rondnia, Par, Distrito Federal, Esprito Santo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e So Paulo. Ressalta-se que as empresas da indstria da construo habitacional em processo de abertura de capital na bolsa de valores (Bovespa), recorreram formao de um land bank, ou estoque de terras, atravs de alto investimento na busca e aquisio de terrenos, de forma a garantir, aos investidores externos, sua reproduo contnua e ampliada e consequentemente, a valorizao do capital empregado nas empresas. Sem o land bank, essas empresas dificilmente conseguiriam atrair investidores na bolsa de valores. Na RMBH observam-se grandes empresas da construo que, preparando-se para
construtora correspondente negocial da CAIXA no setor imobilirio, agilizando a concesso de emprstimos aos clientes. Em 2008 foi constituda a MRVLOG, para atuar no segmento imobilirio de incorporao e locao de centros de distribuio, condomnios industriais, hubs e condomnios logsticos. Criada em 1991, a Rodobens Negcios Imobilirios iniciou sua atuao no segmento mdia-baixa renda em 2002. A Construtora Lincoln Veloso, criada em 1983 para atuar no mercado imobilirio para a mdia-alta e alta renda, passou a atuar no segmento mdia-baixa renda a partir de 2008, tendo como parceira a Rodobens Negcios Imobilirios. Em 2006 a Rossi Residencial iniciou a expanso geogrfica com a inaugurao da regional Braslia e estabelecimento de joint ventures com outros incorporadores regionais. Em Belo Horizonte, a Rossi estabeleceu joint venture com a construtora mineira Alicerce. Em 2007, inaugurou as regionais Nordeste e Oeste e em 2009 lanou a Rossi Ideal, voltada ao segmento econmico de acordo com as diretrizes do Programa Minha Casa Minha Vida. Em 2010 lanou a Rossi Mais, tambm direcionada ao segmento econmico. A Precon, com sede no municpio de Pedro Leopoldo (MG) atua no mercado de pr-fabricados de concreto desde 1963. Em 2001 criou a Precon Engenharia, passando a atuar tambm na incorporao imobiliria residencial e de galpes industriais. 10 Atualmente so mais de duas dzias de empresas ligadas ao ramo imobilirio que possuem capital aberto na BOVESPA. Entre elas: Cyrella (2005); Gafisa S.A. (2006); Rossi Residencial S.A. (2006); Even Construtora e Incorporadora S.A. (2007); Camargo Corra Desenvolvimento Imobilirio S.A. (2007); Rodobens Negcios Imobilirios (2007); InPar S.A. (2007); PDG Realty Empreendimentos e Participaes S.A. (2007); CR2 Empreendimentos Imobilirios S.A. (2007); MRV Engenharia e Participaes S.A. (2007); Tecnisa S.A. (2007); e Direcional Engenharia (2009). Em 2007 a Gafisa S.A. passa a negociar aes tambm na Bolsa de Valores de Nova York. 11 Total Ville foi o nome dado pela empresa aos seus empreendimentos, compostos por conjuntos de casas e pequenos prdios, dotados de reas de lazer e outras amenidades.

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abertura de capital em meados de 2006 e 2007, foram protagonistas de uma disputa pela aquisio de terrenos para a incorporao de empreendimentos habitacionais. Com a euforia que tomou conta do mercado imobilirio entre 2007 e 2008, estas empresas, capitalizadas, disputavam a compra dos melhores lotes com a oferta de altos valores em dinheiro. Magalhes, Tonucci Filho e Silva (2011, p. 20) lembram que uma das conseqncias dessa concentrao [de capitais no setor imobilirio] foi que as prprias incorporadoras tornaram-se tambm grandes proprietrias de terrenos. A partir de ento, a renda fundiria deixa de ser um entrave e transforma-se em uma fonte significativa de ganho para o capital imobilirio, cuja reproduo bsica assentava-se apenas sobre a mais-valia extrada dos trabalhadores da construo civil. Podemos acrescentar que esta foi uma forma encontrada pelo capital incorporador para superar o conflito com o proprietrio de terra, na disputa pela apropriao de parte da renda fundiria. O setor imobilirio reagiu positivamente ao novo quadro conjuntural, em busca da recuperao das perdas por muitos anos de desaquecimento. Porm, a crise econmica internacional de 2008, que teve incio no setor imobilirio dos EUA, repercutiu Brasil gerando incertezas. Houve acentuada queda no valor das aes das empresas construtoras na bolsa de valores, que reduziram os investimentos e comearam a acumular dvidas e estoques. Uma das aes emergenciais do Governo Lula foi investir fortemente no setor habitacional, estimulando a gerao de empregos e renda. Foi criado assim o Programa Federal Habitacional Minha Casa Minha Vida (PMCMV), originalmente desenvolvido na Casa Civil e no Ministrio da Fazenda, como parte do Programa de Acelerao do Crescimento (PAC). A nova lgica de produo habitacional passou a ser: grandes grupos lanam grandes empreendimentos, a fim de garantir ganhos em escala, ainda que o grande volume de crditos tenha favorecido tambm a intensificao da atividade de pequenos empreendedores. Na Regio Metropolitana de Belo Horizonte, o que se observa um mercado habitacional com crescimento bastante heterogneo, com relao aos tipos de imveis ofertados, que agregam desde empreendimentos constitudos de dezenas de edifcios e centenas de unidades habitacionais at pequenos edifcios e conjuntos de casas (muitas vezes geminadas), voltados para o mercado de renda mdia e baixa, at parcelamentos horizontais e condomnios verticais direcionados ao mercado de alta renda. O mercado de terras,
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cuja lgica acompanha o mercado habitacional, apresentou duas caractersticas principais: de um lado, a expanso territorial dos loteamentos populares para periferias mais distantes, reafirmando e fortalecendo o movimento de periferizao e, de outro, intensificou-se o padro de autossegregao das categorias dirigentes, na forma dos loteamentos fechados, especialmente em reas prximas aos espaos infraestruturados da zona central de Belo Horizonte, aprofundandose as desigualdades na apropriao do solo urbano na RMBH. Mais recentemente, esse padro tende a se expandir tambm para periferias antes caracterizadas pela ocupao precria de segmentos populares, a partir do licenciamento de grandes enclaves de alta renda, produzidos pelo capital internacional, o que aponta para novas tendncias de estruturao do espao metropolitano.

As transformaes recentes na produo habitacional na RMBH: novas tendncias na organizao socioespacial


A estruturao da Regio Metropolitana tem uma histria marcada pela forte interveno estatal. O incio da metropolizao remonta aos anos de 1940, quando o Governo do Estado inaugurou o primeiro distrito industrial, a oeste, e a Prefeitura de Belo Horizonte implantou o complexo arquitetnico-turstico da Pampulha, a norte da cidade, ligando-o rea central pela Avenida Presidente Antnio Carlos. Estas duas direes, norte e oeste, configuraram os eixos de expanso urbana e metropolitana nas dcadas seguintes. O padro centroperifrico de crescimento foi caracterizado pela ocupao operria e popular, a oeste, onde se concentrou a produo industrial de grande porte,12 e tambm pela ocupao extensiva de loteamentos populares, atravs de auto-construo e ajuda mtua, a norte. Nestes dois eixos de expanso concentraram-se tambm os conjuntos habitacionais implantados pelo Estado nos anos oitenta. A concentrao dos bairros de alta renda, na rea central de Belo Horizonte e sua expanso na direo sul, consolidou-se e aprofundou-se nas dcadas recentes, com a implantao de loteamentos fechados e grandes empreendimentos no municpio vizinho de Nova Lima. At os anos 2000, a estrutura socioespacial metropolitana era caracterizada por: a) crescente elitizao dos espaos centrais e peri12

Destacam-se a Refinaria Gabriel Passos, implantada no final da dcada de 1960, e a Fiat, inaugurada em 1976.

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centrais, lugar de concentrao das elites dirigentes e intelectuais; b) expanso dessas reas elitizadas para a regio sul, alcanando principalmente o Municpio de Nova Lima, com ocupao de loteamentos fechados e grandes empreendimentos residenciais; c) crescente espraiamento territorial das classes mdias (pequenos empregadores, profissionais de nvel superior e parte dos segmentos de ocupao de nvel mdio), estendendo-se inclusive para parte da regio industrial, mesclando-se aos operrios mais qualificados; d) consolidao dos espaos populares na poro norte da regio metropolitana.13 Na dcada de 2000, destacaram-se dois fenmenos que impactaram de forma significativa a estrutura socioespacial metropolitana. Em primeiro lugar, um conjunto de importantes investimentos pblicos nas reas a norte resultou na atrao por novos empreendimentos imobilirios privados e gerou grande valorizao especulativa no preo da terra14. Destacam-se: a via expressa que liga Belo Horizonte ao Aeroporto Internacional Tancredo Neves, em Confins, conhecida como Linha Verde; a implantao do Aeroporto Industrial de Confins; a nova sede administrativa do Governo do Estado (Cidade Administrativa CAMG), na divisa entre Belo Horizonte, Vespasiano e Santa Luzia; o Parque Tecnolgico situado no Campus da UFMG, na Pampulha e o projeto do Plo de Microeletrnica no Municpio de Vespasiano. Em segundo lugar, a conjuntura favorvel intensificao de empreendimentos imobilirios (destacando-se o aumento gigantesco do crdito imobilirio, em especial com a implantao do Programa Minha Casa Minha Vida), produziu um boom imobilirio, que se caracterizou pela expanso territorial, incorporao de novos segmentos de mercado e disseminao da tipologia apartamento em municpios antes caracterizados pela moradia do tipo casa. Os Censos Demogrficos apontam um decrscimo na participao de Belo Horizonte no total de apartamentos da RMBH (84,6% em 1991 para 81,6% em 2010 e aumento da participao de Betim (0,9% para 2,9%
Para anlises mais detalhadas dessa estrutura, ver: Costa et al.2006 e Mendona (2008). 14 O grande aumento no preo da terra no primeiro momento foi resultante de uma expectativa que ainda passa por um processo de acomodao. Entrevistas realizadas com agentes corretores no distrito de So Benedito, em Santa Luzia, no primeiro semestre de 2010 mostraram casos de famlias adquirentes de moradias que, ao constatarem incapacidade de pagamento colocavam o imvel venda, mas os preos praticados no mercado eram menores do que aquele inicialmente pago.
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no perodo). Contagem, a oeste, e Santa Luzia, a norte, mantm sua participao (10,7% em 1991 e 10,1% em 2010, no primeiro caso, e 1,8% em 1991 e 1,9% em 2010, no segundo). Pedro Leopoldo e Ribeiro das Neves, a norte, Sabar, a leste, e Nova Lima, a Sul, ainda apresentavam pequena participao em 2010, mas tiveram um incremento no nmero de apartamentos que variou entre 240 e 520%. Em toda a RMBH houve um incremento de 168.390 apartamentos entre 1991 e 2010, nmero significativo, se considerarmos que neste ltimo ano o Censo acusou um total de 1.505.073 domiclios particulares permanentes enquanto este nmero resultado de um incremento de 83% no perodo, o nmero de apartamentos mais que dobrou. Neste ltimo Censo pode-se observar ainda um total de 64.353 edificaes em construo na RMBH15 - ver Tabela 1. Nos anos 2000 permaneceu a produo de lotes populares a norte e oeste. A estes se somam loteamentos de stios de recreio, com destaque, nestas regies, para Esmeraldas e Lagoa Santa. A novidade foram os grandes empreendimentos previstos para os municpios mais distantes, na poro meridional. Dois exemplos so o Precon Park e o Reserva Real. O primeiro, em implantao em reas prximas ao aeroporto internacional, nos municpios de Confins e Pedro Leopoldo, na primeira fase, e de Lagoa Santa na segunda fase. Concebido para ser uma tecnpolis, o projeto compreende cinco ncoras: ensino, cincia e tecnologia, residencial, armazenamento e logstica, e entretenimento. Abrange uma rea total de 12 milhes de m2 na qual sero construdos: um parque de cincia e tecnologia (no qual j se encontra em funcionamento uma universidade de Pedro Leopoldo), um parque de negcios, um empreendimento residencial com diversificao de usos e tipologia residencial e um parque esportivo (incluindo um estdio de futebol para 35 mil pessoas) (COSTA; MENDONA, 2012, p.60). O segundo, Resort Reserva Real, denominado inicialmente Quintas do Rio das Velhas, licenciado para implantao na poro sul do municpio de Jaboticatubas, tambm se caracteriza como um condomnio residencial de alta renda, mas se diferencia por oferecer equipamentos ncora muito sofisticados e uma
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O IBGE considera que as edificaes em construo somente so consideradas a partir da existncia de obras na fundao e na ausncia de moradores (http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/censo2010/cnefe/Nota_Divulgacao_CNEFE.pdf - acesso em 09/05/2012). Deste modo, considerando-se que uma edificao pode conter muitas unidades habitacionais, o nmero apresentado pelo IBGE adquire relevncia.

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infraestrutura interna de servios que busca a autonomia. Com rea total de 1.000 hectares, o projeto prev ainda pista de pouso, campos de golfe, centro hpico, centro comercial e um conjunto de habitaes de interesse social, para apoio ao complexo (Idem, p.61). A sul, destaca-se o municpio de Nova Lima, onde ainda permanece a predominncia de produo de lotes de grandes dimenses direcionados aos segmentos de mdia e alta renda. O parcelamento da terra na regio metropolitana, em que pese a intensificao de empreendimentos imobilirios residenciais a partir da segunda metade da ltima dcada, tem significado o aumento na vacncia e a expanso territorial perifrica. Estudos do Plano Diretor Metropolitano16 (GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS; UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS, 2010, p. 198) apontam grande percentual de lotes desocupados principalmente no quadrante oeste-norte, destacando-se os municpios de Mateus Leme, Juatuba, Igarap, So Joaquim de Bicas, Esmeraldas, Lagoa Santa e Jaboticatubas. Como resultado dessa dinmica, permanece a expanso dispersa do tecido metropolitano. Ainda que vrios dos conjuntos residenciais concentrados em Contagem e Betim estejam sendo implantados em vazios existentes dentro da malha urbana at mesmo por exigncia das respectivas prefeituras municipais, uma mirade de pequenos empreendimentos tem sido produzida nas franjas do territrio metropolitano, incorporando reas antes externas mancha urbana (ver Figura 1) 17.

16 Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado da Regio Metropolitana de Belo Horizonte PDDI-RMBH. 17 A figura 1 contm empreendimentos habitacionais em implantao e/ou em lanamentos at o ano de 2010, levantados atravs de pesquisa nos sites das principais empresas incorporadoras e construtoras (ver Nota 19), conjuntos residenciais observados atravs do Google Earth, considerando-se o perodo posterior a 2006 e, ainda, os endereos de empreendimentos financiados atravs do PMCMV, disponibilizados pela Gerncia Regional de Negcios/BH da Caixa Econmica Federal para o PDDI-RMBH.

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Tabela 1 RMBH - Quantidade de edificaes em construo e de domiclios permanentes - 2010


Municpio Edificaes em construo 303 Numero de domiclios permanentes 2.539 762.075 112.591 10.570 11.877 2.647 1.698 184.839 % edif. em construo sobre total dom. perm. (1) 11,9% 2,1% 5,2% 9,6% 10,9% 12,2% 9,8% 4,2% Produo para mdia e alta renda+ PMCMV Concentrao de pequenos e mdios conjuntos Ocupao de loteamentos de alta renda + PMCMV (ver Tabela 2) Ocupao de loteamentos + PMCMV Concentrao de pequenos e mdios conjuntos(principalmente PMCMV) Ocupao de loteamentos (inclui stios de recreio) Principalmente autoconstruo + PMCMV Ocupao de loteamentos + pequena produo(PMCMV) Ocupao de loteamentos (principalmente stios de recreio) Pequena produo (PMCMV) Produo para mdia e alta renda(tambm PMCMV) Ocupao de loteamentos; pequena produo. Principalmente PMCMV Produo exclusivamente para mdia e alta renda Ocupao de loteamentos + pequena produo Principalmente PMCMV + auto-construo Ocupao de loteamentos Pequenos e mdios conjuntos Observaes

Baldim

Belo Horizonte 5.980 Betim Brumadinho Caet Capim Branco Confins Contagem 5.800 1.012 1.289 324 167 7.766

Esmeraldas Florestal Ibirit Igarap Itaguara Itatiaiuu Jaboticatubas Juatuba Lagoa Santa Mrio Campos Mateus Leme Matozinhos Nova Lima Nova Unio Pedro Leopoldo Raposos Ribeiro das Neves Rio Acima Rio Manso Sabar Santa Luzia

2.042 208 3.449 1.103 282 270 964 517 1.544 450 725 874 2.014 227 1.308 280 5.419 228 188 2.166 2.669

17.523 2.034 46.239 10.391 3.987 3.074 5.396 6.808 15.734 3.870 8.562 9.871 24.203 1.653 17.510 4.379 85.135 2.631 1.689 36.479 58.332

11,7% 10,2% 7,5% 10,6% 7,1% 8,8% 17,9% 7,6% 9,8% 11,6% 8,5% 8,9% 8,3% 13,7% 7,5% 6,4% 6,4% 8,7% 11,1% 5,9% 4,6%

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So Joaquim de Bicas So Jos da Lapa Sarzedo Taquarau de Minas Vespasiano RMBH (total)

640 510 969 181 2.485 64.353

6.799 5.647 7.339 1.162 29.790 1.505.073

9,4% 9,0% 13,2% 15,6% 8,3% 4,3%

Pequenos conjuntos(tambm PMCMV) Principalmente PMCMV Pequenos conjuntos(tambm PMCMV)

(1) Ainda que cada edificao em construo possa significar vrias unidades habitacionais, a proporo aqui apresentada possibilita uma idia da tendncia em cada municpio. Fonte: IBGE, Censo Demogrfico, 2010 - dados trabalhados (para edificaes em construo: http://www.censo2010.ibge.gov.br/painel - acesso em 06/05/2012)

Pesquisa realizada no segundo semestre de 2010 nos sites das principais empresas incorporadoras e construtoras, 18 complementada com observaes em campo e no Google Earth, alm de informaes do IBGE (Tabela 1) e da CAIXA (Tabela 2), indicam caractersticas marcantes de alguns municpios da RMBH, em relao ao processo de produo habitacional, sobressaindo-se nos anos mais recentes a implementao do PMCMV na metrpole, e que indicam novas tendncias na estruturao do territrio metropolitano. Os empreendimentos esto altamente concentrados em: Belo Horizonte, Betim, Contagem e Ribeiro das Neves, inclusive aqueles destinados a famlias de menor renda (ver Tabelas 1 e 2). Em Belo Horizonte, a produo bastante significativa, heterognea e distribuda por praticamente todo o territrio (ver Figura 1). Os empreendimentos para os segmentos de alta renda localizamse principalmente na regio centro-sul, historicamente lugar de concentrao das elites dirigentes e intelectuais, e em sua expanso metropolitana, concentrada prximo divisa, no municpio de Nova Lima, regies conhecidas como Seis Pistas e Vale do Sereno. Nova Lima sobressai por abrigar o transbordamento da ocupao de condomnios verticais de luxo e de grande densidade da zona sul de Belo Horizonte, alm dos loteamentos residenciais fechados, que se expandem em vrias frentes de ocupao do municpio, assim como em parte do municpio de Brumadinho.

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Foram levantados, no perodo de 28 de setembro de 2010 a 29 de outubro de 2010, os dados das seguintes empresas: MRV, Tenda, Lincoln Veloso, Emccamp, Prodomo, Vsper, Dnamo, Forte, Canopus, Somar, gata, Habitare, Even, Rossi, Somattos, Soinco, Capara, Alicerce, Conartes, Patrimar, Diniz Camargos.

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No municpio de Belo Horizonte, assiste-se tambm ocupao de reas ainda vazias nos limites a oeste, sudoeste e norte, incentivada, sobretudo, pelo Programa Minha Casa Minha Vida, atravs da produo de pequenos edifcios em conjuntos habitacionais relativamente grandes. Observam-se ainda lanamentos de diversos empreendimentos habitacionais ao longo das reas onde foram implantados projetos estruturantes pelo poder pblico, como a Linha Verde, a Cidade Administrativa e o Aeroporto Industrial de Confins. Os projetos estruturantes, assim denominados pelo potencial que possuem de influenciar o uso e a ocupao no entorno, produzem valorizao dos terrenos e propriedades, que resultam em novos arranjos, quase sempre com a expulso dos antigos usurios. Um outro dado que deve ser considerado nesta anlise a discusso do projeto da nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo de Belo Horizonte (que resultou na Lei 9959 de 21 de julho de 2010) em que se propunha a reduo do potencial construtivo em praticamente todas as zonas do municpio. Durante o andamento das negociaes, houve uma verdadeira corrida e um enorme nmero de projetos protocolados na Secretaria Municipal Adjunta de Regulao Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte (SMARU/PBH), com o intuito de se garantir os potenciais de adensamento dos terrenos j incorporados pelas inmeras construtoras. Este dado pode ser adicionado s causas do enorme nmero de lanamentos e da intensificao da produo habitacional no municpio, durante o ano de 2010.

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Figura 1 Principais empreendimentos imobilirios residenciais a RMBH aps 2006

Fonte: Google Earth; sites das principais empresas incorporadoras; Caixa/Gerncia Regional de Negcios/BH.

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Tabela 2 RMBH Unidades habitacionais financiadas para os segmentos at 03 salrios mnimos 2009-2012/maro (1)
Municpio Baldim Belo Horizonte Betim Brumadinho Caet Capim Branco Confins Contagem Esmeraldas Florestal Ibirit Igarap Itaguara Itatiaiuu Jaboticatubas Juatuba Lagoa Santa Mrio Campos Mateus Leme Matozinhos Nova Lima Nova Unio Pedro Leopoldo Raposos Ribeiro das Neves Rio Acima Rio Manso Sabar Santa Luzia So Joaquim de Bicas So Jos da Lapa Sarzedo Taquarau de Minas Vespasiano TOTAL 0 1.470 2.396 0 400 0 0 568 356 0 0 264 0 0 0 0 620 0 0 208 0 0 0 0 1.640 192 0 0 0 64 144 96 0 316 8.734 PMCMV-FAR 0,0% 16,8% 27,4% 0,0% 4,6% 0,0% 0,0% 6,5% 4,1% 0,0% 0,0% 3,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 7,1% 0,0% 0,0% 2,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 18,8% 2,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,7% 1,6% 1,1% 0,0% 3,6% 100,0% %

(1) Apresentam-se todas as unidades contratadas, independetemente de j estarem em obras, cuja informao no est disponvel. Fonte: Caixa Econmica Federal

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Os municpios de Contagem e Betim, no eixo oeste, sobressaem pela intensificao da produo de pequenos conjuntos de prdios residenciais e de casas (isoladas ou geminadas), inseridos em reas j urbanizadas ou de urbanizao recente, voltados para os segmentos de renda mdia, e tambm pela produo, em maior escala, de unidades habitacionais para populaes de menor renda, vrios deles nas franjas da malha urbana (ver Figura 1), incentivada sobretudo, pelo PMCMV. A noroeste, o municpio de Ribeiro das Neves tem sido o mais comprometido com a implantao de parcelamentos precrios voltados para a populao de baixa renda, apresentando mais recentemente uma produo habitacional intensificada pelo PMCMV, especialmente no Distrito de Justinpolis (PMCMV-FGTS) e na regio do Bairro Veneza (PMCMV-FAR), mas proximidades da divisa com o municpio de Esmeraldas. Em Ribeiro das Neves esto localizados 20% das unidades produzidas pelo Programa Minha Casa Minha Vida para a faixa at 3 salrios mnimos (Tabela 2). J o Municpio de Esmeraldas, de grande extenso territorial, constitui lugar de expanso da ocupao perifrica e precria de Ribeiro das Neves e de Contagem, ao longo da BR-040, mas, por outro lado, apresenta um grande nmero de novos parcelamentos, destinados em sua maioria aos segmentos de renda mdia e alta, o que explica o grande nmero de edificaes em construo apontado no Censo de 2010 (Tabela 1). No Eixo Norte, verifica-se, de um lado, ocupao ainda bastante horizontal em parcelamentos com carncia de infraestrutura e, de outro, produo habitacional verticalizada nos municpios mais prximos a Belo Horizonte, nas reas mais bem servidas de infraestrutura e mais prximas do CAMG, potencializada pelo PMCMV, principalmente nos municpios de Vespasiano e Santa Luzia. Observa-se ainda recente expanso desta produo para os municpios de So Jos da Lapa e Pedro Leopoldo. Por outro lado, h tambm intensificao dos loteamentos residenciais fechados voltados para populao de alta renda, especialmente nos municpios com este histrico de ocupao, como o caso de Lagoa Santa. Nos municpios mais distantes, ainda predominam tipos de ocupao mais caractersticos de cidades sem grande comprometimento com a metrpole, embora, j h algum tempo, venham se implantando, principalmente na direo da Serra do Cip, os stios de lazer e loteamentos fechados de alta renda. Este movimento pode ser observado nos municpios de Jaboticatubas e Taquarau de Minas. No Eixo Leste, o municpio de Sabar apresenta-se conurbado
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com Belo Horizonte, atravs de bairros de urbanizao precria, ocupados por populao de baixssima renda, e de bairros de renda mdia-baixa, com tendncia a alguma verticalizao. Nos demais municpios desta regio, assim como naqueles mais distantes do eixo norte, o comprometimento com o processo de ocupao da capital ocorre atravs da implantao de chcaras e stios de lazer voltados para a populao de renda mdia e alta. Especificamente com relao produo habitacional inserida na modalidade do PMCMV-FAR, destinada s famlias com renda de at trs salrios mnimos, em Betim situa-se a maior quantidade de unidades habitacionais (cerca de 2.400 moradias) ver Tabela 2. Destacam-se ali trs conjuntos produzidos pela Construtora Habit com um total aproximado de 1.100 unidades (Residenciais Palmeiras 1 e 2 e o Baviera) . Em Belo Horizonte, a Construtora Emccamp S/A ser a responsvel pela construo de aproximadamente 1.500 unidades habitacionais no Bairro Jardim Vitria. Em Ribeiro das Neves, a Direcional Engenharia a responsvel por alguns empreendimentos em implantao ao longo da BR-040, na Regio do Veneza. Os dados apresentam para Lagoa Santa uma produo de 620 unidades, e Contagem o 5o municpio em quantidade de habitaes com 568 unidades, dos quais 288 apartamentos foram produzidos pela Construtora Emccamp S/A. O municpio de Caet tambm possui dois empreendimentos em construo, com um total de aproximadamente 400 unidades. Em outros oito municpios, situados a norte e oeste da regio metropolitana encontra-se um total de 1.640 unidades habitacionais. Considerando o total de produo para as famlias com renda at 3 salrios mnimos, tem-se que o dficit habitacional, acumulado nesta faixa de renda, ainda no parece estar sendo superado, apesar dos esforos representados pelo Programa Minha Casa Minha Vida. O montante de unidades habitacionais produzidas para esta faixa de renda atravs do programa, no perodo entre 2009 e 2012 na RMBH alcana apenas 5% do dficit na rea urbana apontado pela Fundao Joo Pinheiro para o ano de 2005, que era de 172.625 moradias (FUNDAO JOO PINHEIRO, 2007 p. 8). Ressalta-se que as empresas contam com o apoio do poder pblico para executarem os empreendimentos destinados s famlias de at trs salrios mnimos, a partir dos investimentos pblicos em infraestrutura urbana e equipamentos de consumo coletivos, o que refora a j histrica ao do Estado, que ao mesmo tempo tenta
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viabilizar a proviso de moradias para a baixa renda e garantir a lucratividade do setor empresarial. Contudo, aps a consolidao das reas onde foram implantados os empreendimentos para o segmento de mais baixa renda, a partir de parcerias com o Estado as empresas realizam novos empreendimentos habitacionais, direcionados a segmentos com renda mais elevada (3 a 10 s.m.), como estratgia para se apropriarem dos sobrelucros de localizao. Entrevistas realizadas durante o primeiro semestre do ano de 2010 com algumas empresas incorporadoras que atuam no segmento habitacional na RMBH19 permitiram observar que havia um senso comum em relao estabilidade macroeconmica, que teria gerado benefcios a todas as classes sociais e setores empresariais. O setor imobilirio foi, sem dvida, dos que mais se beneficiaram, contando com a incluso de uma enorme massa de novos pretendentes em condies de consumir a mercadoria-habitao. Tambm era senso comum a crena na necessidade de apoio do Estado produo imobiliria, principalmente atravs de mecanismos de financiamento e subsdios habitao para o atendimento aos segmentos de baixa renda. Das doze empresas entrevistadas, apenas duas no participavam do PMCMV Construtora Atenas e Habitare - e mantinham a produo de empreendimentos habitacionais direcionados especificamente aos segmentos de renda mdia e alta da populao. As outras dez empresas consideraram o PMCMV um sucesso, uma vez que havia, claramente, sua apropriao por parte dos capitais imobilirios. A alta vertiginosa do preo da terra presenciada em toda a RMBH um exemplo da apropriao de investimento pblico pelo setor privado, uma vez que tem como determinante um mercado fortemente aquecido pela produo em larga escala e parcialmente subsidiada, de moradias. Um outro fator que merece destaque nesta anlise que a grande maioria das empresas entrevistadas estavam atuando dentro da faixa de renda de 3 a 10 salrios mnimos (com destaque para a faixa de 6 a 10 salrios mnimos), com inmeros projetos em desenvolvimento e em operao. As empresas entrevistadas consideravam um grande desafio viabilizar a construo de unidades residenciais para as famlias de at 3 salrios mnimos20, afirmando que o valor pago pelas unidades
As empresas entrevistadas foram: Atenas, Celta, Direcional, Emccamp, Habit, Habitare, Lincoln Veloso, MRV, Primvel, Prodomo e Tenda. 20 Cabe ressaltar que o grande desafio do deficit habitacional no Brasil, ou seja, da
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era muito baixo para se operar nesta faixa de renda. O argumento das construtoras consistia em que o aquecimento do mercado imobilirio em Belo Horizonte inflacionou a cadeia produtiva da construo, sobretudo o preo da terra, fazendo com que os valores autorizados pelo governo para a construo de imveis para a faixa de renda mais baixa da populao fosse comercialmente invivel. Alm disso, as construtoras avaliavam que no era o Custo Unitrio Bsico da Construo (CUB) que deveria ser ponderado, mas que deveriam ser considerados os fatores que oneram a construo, como a topografia acidentada, em diversas regies da RMBH, que implicam maiores custos, dada a necessidade de grandes ajustes de terra ou contenes. Ainda de acordo com informaes obtidas nas entrevistas, os empreendimentos para famlias at 3 salrios mnimos s foram viabilizados na primeira fase do programa porque os terrenos nos quais foram implantados j pertenciam s construtoras. Alm disso, as respectivas prefeituras acrescentaram valor ao teto pago pela CAIXA para cada unidade habitacional e implantaram equipamentos comunitrios, alm de isentar impostos, garantindo a rentabilidade desejada pelas construtoras.

Consideraes Finais
A conjuntura macroeconmica da ltima dcada vem acompanhada por uma expressiva produo habitacional na RMBH, potencializada, nos ltimos trs anos, pelo PMCMV e caracterizada pela heterogeneidade, densidade construtiva e disperso. Esta dinmica tem gerado algumas novas tendncias e mantido outras, ressaltando-se de um lado alteraes no padro centro-perifrico de crescimento urbano, na medida em que grandes empreendimentos residenciais e mistos orientados para segmentos de alta renda vm sendo licenciados em regio que historicamente constitua vetor de expanso da periferia precria21 e, de outro, a consolidao da mescla de grupos sociais de mdia-baixa e baixa renda nos espaos imediatamente perifricos ao plo metropolitano. Ainda se concentra, no entanto, o segmento do mercado
proviso de novas moradias, depende sobretudo de possibilitar o acesso, das famlias que recebem at trs salrios mnimos por ms, habitao. 21 importante considerar a intensificao de novos loteamentos, denominados condomnios fechados, direcionados s classes mdias e altas em praticamente em todas as direes da RMBH.

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imobilirio direcionado s famlias de alta renda, que produz espaos de luxo, nas reas mais valorizadas de Belo Horizonte, ou seja, no centro, e tambm na centralidade que se estende particularmente ao sul. Simultaneamente, expande-se a produo imobiliria que segue o rastro ao mesmo tempo em que conforma o espraiamento das classes mdias pelo territrio metropolitano, principalmente atravs da produo de edifcios de apartamentos. J o mercado popular, que voltou a ser lucrativo para as empresas incorporadoras e construtoras, se expressa pela produo de conjuntos de pequenos edifcios e/ou casas (isoladas ou geminadas), produzidos predominantemente em bairros perifricos da capital e nas franjas urbanas dos municpios vizinhos, ainda que em quantidade pequena para o atendimento faixa de baixssima renda (famlias que recebem at 3 salrios mnimos), reafirmando o fato de que as polticas habitacionais no Brasil nunca atenderam s reais necessidades dos segmentos de mais baixa renda, necessidades estas claramente apontadas pelos estudos sobre o dficit habitacional brasileiro. Observa-se, assim, uma ocupao do solo caracterizada, ao mesmo tempo, por uma alta concentrao de novos empreendimentos no municpio de Belo Horizonte e uma densa produo de habitao nas periferias, inclusive incorporando novas reas mancha urbana metropolitana. O Estado, por sua vez, continua tendo papel importante na definio de onde e de que forma as diversas classes sociais distribuem-se pelo espao urbano, j que os investimentos pblicos em infraestrutura valorizam a propriedade privada da terra. Ressalta-se ainda que o Estado mais uma vez, priorizou a construo de novas moradias para os segmentos de baixa renda diretamente pelas construtoras e empresas imobilirias, com o argumento central de que as grandes empresas so indispensveis para elevar a escala da produo, e consequentemente, dos negcios imobilirios, e permitir o uso de tecnologia avanada a fim de reduzir os custos da habitao, viabilizando o acesso da populao de baixa renda ao mercado formal. No entanto, como vimos, essa produo no tem alcanado de forma significativa os segmentos de mais baixa renda. O resultado mais visvel o de que proprietrios fundirios e incorporadores imobilirios so altamente beneficiados nesse processo, devido no somente valorizao fundiria causada pelo incremento da demanda, mas tambm em razo dos vultosos investimentos pblicos federais direcionados produo da habitao.
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Ao mesmo tempo, a transferncia da produo de habitao de interesse social, do Estado para a iniciativa privada, sem vinculao com uma poltica urbana que oriente o processo de estruturao metropolitana vem promovendo a contnua expanso e fragmentao do tecido urbano na Regio Metropolitana de Belo Horizonte.

Referncias
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O Programa Minha Casa Minha Vida em Juatuba/MG: ampliao do mercado da moradia no espao metropolitano perifrico
Ana Carolina Maria Soraggi Jupira Gomes de Mendona s transformaes recentes da poltica habitacional brasileira, coroadas com o lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), desencadearam um processo de transformao no mercado imobilirio que culminou na insero em escala mais abrangente das famlias com renda inferior ou igual a 10 salrios mnimos no mercado consumidor de moradia. A conformao de um cenrio economicamente estvel e o incremento da oferta de crdito imobilirio ao longo dos anos 2000 favoreceram a ampliao da demanda solvvel, que passou a incorporar o chamado segmento econmico da populao. O presente texto tem por objetivo apresentar algumas discusses em torno da produo habitacional atrelada ao PMCMV na Regio Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), tendo como objeto de anlise o municpio de Juatuba1. Busca-se compreender as principais caractersticas da produo de moradia voltada para o chamado segmento econmico atrelada ao PMCMV notadamente na modalidade PMCMV-FGTS2.
1 Este texto tem origem na Dissertao de Mestrado apresentada ao Programa de Ps-graduao em Arquitetura e Urbanismo/UFMG, desenvolvida sob orientao da Professora Jupira Gomes de Mendona. Ver Soraggi (2012). 2 O Programa Minha Casa Minha Vida foi criado e regulamentado atravs da Lei Federal n. 11.977/2009 (BRASIL, 2009), contemplando o Programa Nacional de Habitao Urbana (PNHU) e o Programa Nacional de Habitao Rural (PNHR). Dentre as modalidades que integram o PNHU esto o PMCMV-FAR e o PMCMV-FGTS. No primeiro, voltado exclusivamente para famlias com renda igual ou inferior a 03 salrios mnimos, as unidades residenciais so financiadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). No segundo, voltado para famlias com renda igual ou inferior a 10 salrios mnimos, as unidades residenciais so financiadas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS). O

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As discusses aqui apresentadas foram estruturadas em torno de duas hipteses relacionadas ao trabalho de Ribeiro (1997), que, ao analisar o mercado capitalista da moradia, aponta dois limites especficos produo da mercadoria moradia em larga escala. O primeiro coloca-se ao nvel de transformao do capital-dinheiro em capital-mercadoria: trata-se do problema fundirio. O outro aparece no momento de realizao do capital-mercadoria: problema da demanda solvvel (RIBEIRO, 1997, p.86). Segundo o autor, o setor da moradia se desenvolve pela existncia da articulao entre o processo de produo e o processo de circulao (Idem, p. 94). O problema fundirio est atrelado ao processo de produo, enquanto o problema da demanda solvvel est atrelado ao processo de circulao. A primeira hiptese est relacionada ao problema fundirio. Parte-se da ideia de que a necessidade de suplantar este limite tem levado o capital imobilirio a expandir sua atuao sobre o espao metropolitano perifrico, sem controle pblico, avanando sobre municpios menos comprometidos com a dinmica metropolitana, onde a taxa de vacncia de terrenos urbanos conforma um estoque de terras com preos relativamente mais baixos que aqueles praticados no plo e nos municpios mais comprometidos com o processo de metropolizao. A segunda hiptese diz respeito superao do problema da demanda. At o incio dos anos 2000, a produo de moradia s margens da formalidade e da legalidade parecia ser a nica alternativa vivel ou umas das poucas disponveis para as famlias que pertencem s camadas mais pobres da sociedade brasileira. Todavia, durante a primeira dcada do sculo XXI, transformaes jurdicas e institucionais no mbito das polticas pblicas de habitao e da regulao das atividades imobilirias favoreceram a insero de parte destas famlias no mercado consumidor de moradia, formal e legal3, atravs do incremento do crdito disponvel e da ampliao das condies de financiamento de imveis residenciais, contribuindo para a ampliao da demanda solvvel. Juatuba apresenta condies especficas para a avaliao do problema fundirio e do problema da demanda. Situado em uma regio de
PMCMV foi modificado recentemente pela Lei Federal n. 12.424/2011 (BRASIL, 2011). Atualmente, o PMCMV-FAR destina-se famlias com renda igual ou inferior a R$1.600,00, enquanto o PMCMV-FGTS destina-se a famlias com renda igual ou inferior a R$5.000,00. 3 Sobre o mercado formal/legal e informal/ilegal da moradia ver: Maricato (2000 e 2008) e Abramo (2007).

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topografia amena, o municpio apresenta ocupao urbana dispersa e de baixa densidade, e possui um nmero significativo de terrenos vazios, cujo valor para comercializao varia entre R$5,93/m e R$150,00/m. Alm das caractersticas fundirias, os aspectos socioeconmicos tambm merecem ateno. As condies formais de trabalho de boa parte da populao local e dos municpios vizinhos conferem s famlias com renda inferior a 10 salrios mnimos os requisitos necessrios para participar dos programas que disponibilizam crdito imobilirio para financiamento habitacional. As particularidades ora mencionadas somam-se ao comprometimento do municpio com o processo de expanso da atividade industrial na RMBH. O municpio de Juatuba pertence ao vetor de expanso da RMBH denominado Eixo Industrial4. Localizado no entroncamento das rodovias BR-381 e MG-050, abriga hoje 22.202 habitantes em seus 99,5 km sendo a populao residente urbana de 21.827 habitantes e a populao residente rural de 375 habitantes. De acordo com os resultados preliminares do Universo do Censo Demogrfico de 2010 (BRASIL, 2011), 90% dos moradores de Juatuba apresentam renda mensal igual ou inferior a 05 salrios mnimos. At 1992 Juatuba era um distrito de Mateus Leme, que por sua vez passou a integrar a RMBH em 1989, por fora da ento recm promulgada Constituio Estadual. O comprometimento de Juatuba com o processo de metropolizao remete, no entanto, s dcadas de 1970 e 1980, perodo em que se consolidaram as bases para a industrializao do municpio, cujo marco foi a instalao da fbrica da BRAHMA atual AMBEV no incio dos anos 1970. Desde ento, agentes do mercado imobilirio promoveram ali inmeros parcelamentos sem qualquer infraestrutura, contribuindo para a conformao do estoque de terras ainda hoje disponvel. Segundo tcnicos da Secretaria de Infraestrutura e Meio Ambiente da Prefeitura Municipal de Juatuba, quando o municpio foi emancipado em 1992 j contava com 54 dos atuais 58 bairros. Recen4 O Eixo Industrial uma das 08 macrounidades definidas pela extinta autarquia Planejamento da Regio Metropolitana de Belo Horizonte (PLAMBEL) com o objetivo de explicitar os aspectos que diferenciam o espao metropolitano quanto forma de comprometimento com o fenmeno metropolitano. A macrounidade Eixo Industrial corresponde faixa de expanso da atividade industrial que acompanha os eixos virios de ligao com Betim, quais sejam BR-381, BR-040 e BR-262. o primeiro espao onde a conurbao aconteceu j na dcada de 1950, constituindo-se como espao do operariado qualificado e de imigrantes esperanosos. (FUNDAO JOO PINHEIRO, 2007, p.30).

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temente, Juatuba recebe a expanso industrial que ocorre na poro oeste da regio metropolitana, principalmente ao longo do Eixo Industrial. Estudo do Observatrio das Metrpoles classificou o municpio de Juatuba na categoria de mdia integrao dinmica metropolitana5, o que significa que apesar de certo distanciamento fsico do plo, este municpio apresenta indicadores de concentrao e de fluxos relativamente significativos, que o coloca em uma posio intermediria na dinmica metropolitana, permitindo supor que configure reas de provvel expanso da mancha contnua de ocupao (RIBEIRO, 2009, p. 37).

A produo de moradia para o segmento econmico em Juatuba/MG


Ao analisar a produo de conjuntos residenciais para comercializao em Juatuba, foram identificados 40 empreendimentos produzidos entre dezembro de 2007 e junho de 2011 por 13 construtoras/ incorporadoras de pequeno e mdio porte (QUADRO 1), cujas unidades residenciais foram financiadas com recursos do FGTS, atrelados ao PMCMV desde julho de 2009. So 37 conjuntos residenciais compostos por unidades de 02 quartos, 02 conjuntos por unidades de 03 quartos e 01 conjunto por unidades de 02 e 03 quartos. O preo das unidades de 02 quartos varia entre R$52.050,00 e R$95.000,00, enquanto o preo das unidades de 03 quartos varia entre R$105.000,00 e R$140.000,00. At ento, no existiam empreendimentos produzidos na esfera do PMCMV-FAR no municpio6.

Indicadores utilizados: taxa de crescimento populacional total 1991-2000; densidade demogrfica em 2000; nmero de pessoas que trabalham ou estudam em outro municpio em 2000; percentual de pessoas que estudam ou trabalham em outro municpio em 2000; percentual de ocupados no-agrcolas em 2000. Ver: Andrade (2009) e Ribeiro (2009). 6 De acordo com notcia veiculada no site oficial da Prefeitura Municipal de Juatuba em 14 de dezembro de 2011 e informaes da Assessoria de Comunicao, o convnio entre a prefeitura e o governo federal para participao no PMCMV 2 foi assinado em 06 de dezembro de 2011.
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QUADRO 1 Sntese dos empreendimentos identificados Dezembro/2007 a Junho/2011


Construtora A B C D E F G H I J K L M Total Nmero de Empreendimentos 18 01 01 01 06 02 01 02 02 01 01 02 01 40 Nmero de unidades habitacionais 204 156 04 08 36 58 04 08 07 02 03 08 12 510 rea da Unidade (m) 45 (2Q) 40 (2Q) 70 (2Q) 48 (2Q) 48 (2Q) 51 (2Q) 55 (2Q) 75 (3Q) 58 (3Q) 50 (2Q) 75 (3Q) Preo mdio da unidade (R$) 67.000,00 75.000,00 85.000,00 95.000,00 89.000,00 No informado No informado No informado 95.000,00 140.000,00 105.000,00 70.000,00 No informado -

Fonte: Elaborado pela autora a partir de dados disponveis no Controle de Alvar da Prefeitura Municipal de Juatuba e de levantamento de campo. As informaes relativas aos empreendimentos foram obtidas em entrevista ou por telefone.

As 13 construtoras identificadas trabalham com tipologias de 01 pavimento casas individuais ou casas geminadas acompanhando o perfil de ocupao do municpio. Somente em 2010 a CONSTRUTORA A comeou a produzir empreendimentos de 02 pavimentos compostos por apartamentos. A CONSTRUTORA A, responsvel pela produo de 18 dos 40 empreendimentos identificados, atua em Juatuba desde o final de 2007 e possui uma Central de Vendas no municpio. Fundada em 1979, sua sede fica em Contagem/MG. De acordo com seu material de divulgao, a empresa incorpora e comercializa imveis residenciais de segmento econmico e parceira e correspondente da Caixa Econmica Federal (CAIXA) h 27 anos. A CONSTRUTORA A atua h alguns anos em Belo Horizonte e em outros 07 municpios da RMBH, alm de 02 municpios no Estado de So Paulo. Em junho de 2011, estavam divulgados no site da empresa 05 empreendimentos em Sarzedo; 06 empreendimentos em Ribeiro das Neves e Pedro Leopoldo; 07 empreendimentos em Betim e Mateus Leme; 10 empreendimentos em Contagem e 12 empreendimentos em Juatuba. Vale ressaltar que 02 destes municpios localizam-se no vetor norte da RMBH Ribeiro
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das Neves e Pedro Leopoldo , enquanto os demais integram o Eixo Industrial. As informaes obtidas pela internet no so suficientes para afirmar que o municpio de Juatuba aquele que vem recebendo o maior nmero de empreendimentos; entretanto, tal observao foi confirmada pela supervisora da Central de Vendas da CONSTRUTORA A em entrevista. Segundo ela, alm dos 12 empreendimentos divulgados, outros 06 conjuntos residenciais haviam sido construdos em Juatuba. Na ocasio, todos os imveis j estavam vendidos.
QUADRO 2 Empreendimentos produzidos pela CONSTRUTORA A em Juatuba
Ano de Lanamento Nome do Empreendimento Cerejeira Gameleira Salgueiro 2008 Aroeiras Limeira Jacarand Pinheiros Paineiras Girassis Amendoeira Cipreste 2009 Hortncias Jambreiro Buritis Palmeiras Juatuba 2010 Trinidad Satlite Unidades Residenciais/ Bloco 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 08 08 12 12 Blocos 02 02 02 02 02 01 01 02 01 02 02 01 02 02 01 02 02 02 04 Pavtos. 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 02 02 02 rea (m) 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 Preo da unidade R$64.536,00 R$53.736,00 R$65.764,00 R$72.182,00 R$58.832,00 R$58.857,00 R$52.050,00 R$52.58400 R$69.583,00 R$63.854,00 R$71.696,00 R$69.522,00 R$59.735,00 R$65.035,00 R$62.592,00 R$78.770,00 R$69.639,00 R$69.639,00

Fonte: Dados trabalhados pela autora a partir de informaes obtidas em entrevista com a supervisora de vendas da CONSTRUTORA A e em levantamento de campo.

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No QUADRO 2 esto relacionados todos os empreendimentos produzidos pela CONSTRUTORA A em Juatuba at junho de 2011. Observa-se que a CONSTRUTORA A responsvel pela produo de 204 unidades residenciais, sendo: 56 unidades em 2008; 44 unidades em 2009 e 104 unidades em 2010. Nota-se que durante os anos de 2008 e 2009 foram construdos apenas conjuntos residenciais de 01 pavimento compostos por 04 ou 08 unidades residenciais cada.

FIGURA 01 Residencial Cipreste Tipologia de 01 pavimentoFonte: Arquivo da autora, 2011

No ano de 2010 foi produzido um nmero maior de unidades do que aquele referente soma dos anos anteriores. O aumento da produo ocorre no ano seguinte ao lanamento do PMCMV e coincide com a execuo dos empreendimentos que constituem o que a empresa denomina produto ideal. De acordo com a supervisora de vendas da CONSTRUTORA A, o produto ideal foi desenvolvido a partir do conceito de industrializao da construo e traduz-se em edificaes de 02 pavimentos em forma de H, constitudas por blocos de unidades residenciais de 45,00m e concebidas conforme um prottipo composto por 02 quartos, 01 banheiro, 01 sala e 01 cozinha conjugada. Segundo ela, o nmero de unidades residenciais e de blocos varia em funo do terreno.

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FIGURAS 02 e 03 Residencial Satlite Tipologia de 02 pavimentos: Modelo Ideal Fonte: Arquivo da autora, 2011

Dentre os dados relacionados no QUADRO 2, chama ateno a diferena de preo dos imveis. So constatadas as seguintes variaes entre os preos de imveis que seguem o mesmo padro construtivo: R$20.132,00 em 2008; R$11.961,00 em 2009 e R$9.131,00 em 2010. No foi possvel estabelecer a razo para tal variao, que no determinada por fatores como localizao, caractersticas fsicas do imvel ou ano de construo. Vale ressaltar que as plantas dos imveis variam segundo a tipologia do empreendimento, 01 ou 02 pavimentos, mas no h variao com relao rea construda ou ao padro de acabamento.

FIGURA 04 Planta do Residencial Amendoeira Tipologia de 01 pavimento Fonte: Site da CONSTRUTORA A

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FIGURA 05 Planta do Residencial Juatuba Tipologia de 02 pavimentos Fonte: Site da CONSTRUTORA A

Questionada sobre a variao de preo dos imveis, a supervisora de vendas da CONSTRUTORA A afirmou que a valorizao de um imvel promovida pela maneira como os imveis construdos e vendidos anteriormente so percebidos pelos compradores, lgica que remete a uma espcie de reao em cadeia. Todavia, preciso salientar que tal justificativa no satisfatria, tendo em vista que a variao de preos no se sustenta de maneira uniforme ao longo do tempo. Explica-se: existem imveis vendidos em 2008, cujo preo mais alto do que o de imveis vendidos em 2010. Caberia levantar a hiptese de que os custos de execuo do produto ideal seriam menores, o que possibilitaria a reduo do preo de venda do imvel. Neste sentido, a produo de um nmero maior de unidades residenciais por empreendimento contribuiria para tal situao j que existe uma diferena entre o preo dos imveis que pertencem aos empreendimentos compostos por 40 e 48 unidades residenciais Residencial Trinidad e Residencial Satlite, respectivamente e o preo daqueles que pertencem ao empreendimento composto por 16 unidades residenciais Residencial Juatuba. O preo dos imveis no Residencial Juatuba de R$78.770,00, enquanto no Residencial Trinidad e no Residencial Satlite de R$69.639,00. No foi possvel averiguar esta hiptese. Para tanto, seria preciso obter informaes acerca do custo de produo de cada empreendimento, levando em conta, inclusive, o custo de aquisio do terreno. Estas informaes no foram fornecidas. Apesar
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da variao, a CONSTRUTORA A apresenta os menores preos no mercado imobilirio de Juatuba, sendo que o preo mdio da unidade residencial de aproximadamente R$67.000,00 (cerca de R$1.489,00/m). A CONSTRUTORA B, responsvel pelo segundo maior nmero de unidades residenciais produzidas em Juatuba para o segmento econmico, comeou a atuar no municpio em 2009. Fundada em 1989, sua sede fica em Belo Horizonte/MG. De acordo com um de seus proprietrios a CONSTRUTORA B comeou a trabalhar para o pblico com renda abaixo de 10 salrios mnimos h pouco mais de um ano, sendo que o interesse por este novo nicho de mercado foi estimulado pelo PMCMV. Segundo ele, a procura por municpios da RMBH aconteceu em funo da disponibilidade e do preo dos terrenos. Alm das 156 unidades residenciais produzidas em Juatuba, existem projetos sendo desenvolvidos em outros municpios Contagem, Betim e Matozinhos na RMBH; Par de Minas no Colar Metropolitano da RMBH e Divinpolis no centro-oeste mineiro. Em Juatuba, a CONSTRUTORA B optou pela construo de casas geminadas. O proprietrio da empresa informou que os projetos arquitetnicos so terceirizados, j que a construtora no possui um setor de arquitetura. As casas construdas seguem um mesmo prottipo, cujos projetos para aprovao costumam ser desenvolvidos por escritrios locais. O preo dos imveis da CONSTRUTORA B de aproximadamente R$75.000,00 (cerca de R$1.875,00/m). Os representantes das construtoras A e B afirmaram que os empreendimentos residenciais produzidos em Juatuba foram executados com recursos prprios e as unidades residenciais financiadas posteriormente atravs do PMCMV-FGTS. A supervisora de vendas da CONSTRUTORA A explicou que existe um setor na empresa responsvel por fazer a intermediao entre o comprador e a CAIXA para viabilizar o financiamento, ressaltando que o pblico alvo da empresa apresenta renda familiar de aproximadamente R$1.300,00 (inserido na faixa entre 0 e 3 salrios mnimos). O proprietrio da CONSTRUTORA B, por sua vez, disse que a empresa no possui um setor de vendas e que a comercializao dos imveis feita atravs de parceria com uma imobiliria local. Os preos dos imveis encontrados em Juatuba sugerem que os empreendimentos vinculados ao PMCMV-FGTS so mais lucrativos para o mercado imobilirio do que aqueles atrelados ao PMCMV-FAR. No possvel atribuir valores exatos margem de lucro dos empreen102

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dimentos identificados em Juatuba, pois o custo de produo no foi informado pelas construtoras. Observa-se, no entanto, a diferena do preo final dos imveis em relao quele estabelecido e regulamentado na esfera do PMCMV-FAR. Atualmente, no domnio do PMCMV-FAR, o preo final dos imveis produzidos na RMBH de no mximo R$56.000,00 para casa trrea e R$57.000,00 para apartamento. At julho de 2011 esse preo era de no mximo R$46.000,00. O preo dos imveis produzidos pela CONSTRUTORA A e vendidos em Juatuba at junho de 2011 apresentou uma variao, para mais, entre R$6.050,00 e R$32.770,00 em relao ao preo mximo dos imveis estabelecido para o perodo no mbito do PMCMV-FAR. Como mencionado anteriormente, no existem empreendimentos produzidos atravs do PMCMV-FAR em Juatuba. De acordo com o arquiteto da GIDUR-BH7, Hamilton Moreira Ferreira, em entrevista, na primeira fase do PMCMV8, para que os empreendimentos atrelados ao PMCMV-FAR se tornassem viveis s expectativas do mercado imobilirio, o valor mximo do m de terreno deveria ser de R$40,00/ m. Tal afirmao implica na constatao de que a execuo de empreendimentos na esfera do PMCMV-FAR seria vivel em quase todo o territrio de Juatuba. Segundo o entrevistado, a relao entre o preo da terra (valor do m de terreno) e o preo final do imvel estabelecida em funo da anlise da frao, ou seja, o custo do terreno por unidade, sendo que o mesmo deve corresponder a uma porcentagem mxima do valor final do imvel (preo de venda). Os 40 empreendimentos identificados em Juatuba encontram-se distribudos em 07 bairros, onde o valor do m varia entre R$3,96 e R$60,00, segundo informaes do Setor de Tributos da Prefeitura Municipal de Juatuba. O bairro denominado Canaan9 abriga 22 empreendimentos, o que corresponde a 188 unidades residenciais. Segundo os tcnicos da Secretaria de Infraestrutura e Meio Ambiente da Prefeitura Municipal de Juatuba em entrevista, este um dos poucos bairros
Gerncia de Desenvolvimento Urbano da Caixa Econmica Federal Belo Horizonte/MG 8 A primeira fase do PMCMV compreende o perodo entre julho de 2009, quando o programa foi criado e regulamentado atravs da Lei Federal n. 11.977/09 (BRASIL, 2009), e junho de 2011, quando foi aprovada a Lei Federal n. 12.424/11 (BRASIL, 2011), que ficou conhecida como Lei do PMCMV 2 ao introduzir alteraes da legislao anterior e ao ampliar a meta de unidades a construir. 9 O valor do m de terreno para comercializao no Bairro Canaan varia entre R$50,00 e R$60,00.
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no municpio a contar com infraestrutura bsica vias pavimentadas, servio de abastecimento de gua e esgotamento sanitrio, sistema de drenagem pluvial, iluminao pblica e fornecimento de energia. De acordo com os tcnicos entrevistados, os demais bairros10 nos quais foram identificados 18 empreendimentos que abrigam 322 unidades residenciais apresentam infraestrutura precria, especialmente no que se refere aos sistemas de esgotamento sanitrio e drenagem pluvial. Nota-se que o adensamento urbano de Juatuba, no que tange produo de moradia atrelada ao PMCMV-FGTS, ocorre em desconformidade com a capacidade da infraestrutura urbana ambiental do municpio. Alm dos problemas relacionados infraestrutura, os tcnicos da Prefeitura Municipal de Juatuba ressaltaram tambm que a produo imobiliria recente, impulsionada pela disponibilidade de crdito para financiamento residencial atravs do PMCMV, tem contribudo para o aumento da populao municipal o que acarreta sobrecarga para os servios pblicos, especialmente sade e educao. Segundo uma funcionria da Secretaria Municipal de Educao, houve um aumento de quase 300 alunos na rede de ensino pblico municipal entre dezembro de 2010 e abril de 2011. Informou ainda que a Secretaria tem encontrado dificuldades, como a impossibilidade de alocar as crianas em escolas prximas s suas casas e a necessidade de ampliar o atendimento do transporte escolar a um custo de R$3,90/criana/ dia. Dados do Censo Demogrfico de 2010 (BRASIL, 2011) mostram que as reas de maior concentrao de edificaes em construo no municpio de Juatuba no esto dotadas de equipamentos de sade e ensino, como expresso nas figuras abaixo.

10 Nos demais bairros o valor do m de terreno para comercializao varia entre R$3,96 e R$33,00.

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FIGURA 6 Total de edificaes em construo em Juatuba, por setor censitrio


Fonte: <http://www.censo2010.ibge.gov.br/cnefe/>. Acesso em: fevereiro de 2012.

FIGURA 7 Total de estabelecimentos de sade em Juatuba, por setor censitrio Fonte: <http://www.censo2010.ibge.gov.br/cnefe/>. Acesso em: fevereiro de 2012.

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FIGURA 8 Total de estabelecimentos de ensino em Juatuba, por setor censitrio Fonte: <http://www.censo2010.ibge.gov.br/cnefe/>. Acesso em: fevereiro de 2012.

Observadas as consideraes referentes infraestrutura urbana e ambiental e ao servio pblico municipal de sade e educao, constata-se que o acesso moradia no se traduz no exerccio do direito cidade.

O segmento econmico em Juatuba


Com a finalidade de conhecer melhor as caractersticas do segmento econmico em Juatuba, foram aplicados 46 questionrios em 11 conjuntos residenciais produzidos pela CONSTRUTORA A no Bairro Canaan.11 Primeiramente, a partir da sntese dos questionrios aplicados foram avaliadas questes relacionadas ao trabalho dos(as) chefes das famlias entrevistadas, renda familiar, ao local de moradia anterior e ao motivo da mudana. Em seguida, a partir de 07 questionrios aplicados no conjunto denominado Residencial Juatuba, foram identificadas algumas particularidades referentes ao pagamento dos imveis. Dentre os 46 entrevistados 25 trabalham em atividades relacionadas indstria sendo 14 no municpio de Juatuba e 11 nos municpios vizinhos de Contagem (3), Betim (6) e Mateus Leme (2) e 10 trabalham em atividades formais no relacionadas indstria. Observa-se, pois, que 35 entrevistados possuem emprego formal, o que lhes confere uma situao financeira segura luz dos direitos trabalhistas
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Sobre a seleo da amostra e as particularidades da aplicao dos questionrios, ver Soraggi (2012).

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e lhes permite compromissos com financiamento habitacional. Alm disto, estes trabalhadores possuem recursos de FGTS, que podem ser utilizados em caso de aquisio de imvel residencial. Apenas 17 entrevistados trabalham fora de Juatuba, sendo que 06 trabalham em Belo Horizonte, 03 em Contagem, 06 em Betim e 02 em Mateus Leme, ou seja, o plo e 03 municpios que integram o Eixo Industrial. Com relao renda familiar, a maioria das famlias entrevistadas possui renda inferior a 06 salrios mnimos (R$3.270,00), sendo que 23 das 46 famlias entrevistadas possuem renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos (R$1.635,00).12 Nota-se que das 46 famlias entrevistadas, 21 adquiriram seus imveis em 2009 ano em que foi lanado o PMCMV e 12 em 2010. Como apresentado anteriormente, at dezembro de 2011, no existiam empreendimentos produzidos por meio do PMCMV-FAR em Juatuba. Todas as famlias entrevistadas financiaram seus imveis com recursos do FGTS, observando-se que no h vantagens financeiras para as famlias com renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos na aquisio de imveis atravs do PMCMV-FGTS. Na esfera do PMCMV-FAR, alm dos preos mais baixos dos imveis, o comprometimento mximo da renda familiar com o parcelamento da dvida pago mensalmente de 10% ou R$50,00, enquanto no domnio do PMCMV-FGTS o comprometimento mximo da renda familiar com o parcelamento da dvida pode chegar a 30%. A vantagem financeira fica para as construtoras, que conseguem elevar o preo dos imveis, submetendo as famlias com renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos lgica do mercado. A iniciativa privada caminha na direo dos empreendimentos que lhe conferem maior lucro. Dentre as 46 famlias entrevistadas 31 j moravam em Juatuba antes de adquirirem os imveis produzidos pela CONSTRUTORA A, enquanto 15 famlias vieram de outros municpios, o que mostra que a produo imobiliria voltada para o segmento econmico atende populao local, mas tambm atrai um nmero significativo de pessoas vindas de fora. Sob este aspecto, merece ateno a expanso territorial da atividade industrial que se consolida em Juatuba a partir da fragmentao das plantas industriais principalmente de Betim, decorrente de processos de reestruturao produtiva. O incremento da atividade industrial e dos servios a ela relativos contribui para a
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O salrio mnimo na poca em que a pesquisa de campo foi desenvolvida correspondia a R$545,00.

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ampliao da oferta de empregos formais, o que favorece o aquecimento da atividade imobiliria voltada para aqueles que buscam se estabelecer no municpio atravs do pacote emprego + casa prpria. Questionados sobre as razes que os levaram a adquirir os imveis em que esto morando, a maioria dos entrevistados afirmou que estava em busca da casa prpria ou que queria sair do aluguel. A produo de moradia pelo mercado formal/legal para o segmento econmico se apia na cultura da casa prpria, ou seja, da propriedade privada. Em boa parte das situaes descritas pelos moradores entrevistados observa-se que muitas famlias abriram mo do seu modo de morar e de seus hbitos frente possibilidade de aquisio da casa prpria. A situao mais comum a mudana da casa com quintal utilizado para finalidades diversas, como rea para lavar e secar roupa, espao de lazer e abrigo para animais domsticos, por exemplo para casa geminada ou apartamento sem rea externa. No que tange ao pagamento dos imveis, encontram-se relacionadas no QUADRO 3 as informaes obtidas durante a aplicao dos questionrios no conjunto denominado Residencial Juatuba.
Quadro 03 Sntese dos questionrios aplicados no Residencial Juatuba
Famlia 01 Nmero de Moradores 05 Origem Betim Trabalho Renda em Preo do Entrada salrios Imvel (R$) (R$) mnimos Subsdio (R$) Parcelas

Juatuba / CAIXA + 0-3 69.000,00 7.000,00 9.000,00 Indstria TA + TM Betim / CAIXA + 02 02 Betim 0-3 65.000,00 3.000,00 17.000,00 Indstria TA + TM Juatuba / CAIXA + 03 03 Juatuba 3-6 69.000,00 9.300,00 17.000,00 Indstria TA + TM Contagem / CAIXA + 04 03 Betim 0-3 76.500,00 11.000,00 10.000,00 Indstria TA + TM Belo Belo Horizonte CAIXA + 05 02 0-3 79.000,00 2.700,00 17.000,00 Horizonte / Emp. Formal TA + TM Mateus Betim / CAIXA + 06 03 6-10 69.000,00 No teve No teve Leme Indstria TA + TM Juatuba / CAIXA + 07 05 Juatuba 0-3 68.000,00 2.000,00 16.000,00 Emp. Formal TA + TM CAIXA = Parcela corresponde ao valor financiado pela Caixa Econmica Federal. O valor no fixo e tende a diminuir ao longo do tempo. TA = Taxa anual paga CONSTRUTORA A. O valor de R$1.000,00 ou R$1.100,00/ano. O perodo de pagamento desta taxa varia de 04 a 07 anos. TM = Taxa mensal paga CONSTRUTORA A. O valor varia entre R$60,00 a R$70,00/ms. O perodo de pagamento desta taxa varia de 04 a 07 anos. Fonte: Elaborado pela autora.

Ao avaliar as informaes referentes ao preo do imvel adquirido e forma de pagamento constata-se que, de modo geral, os moradores desconhecem o preo final do imvel ou no conseguem explicar com clareza o que esto pagando. Segundo a supervisora de vendas da
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CONSTRUTORA A, todos os imveis do Residencial Juatuba foram vendidos pelo mesmo preo, R$78.770,00 (informao verbal). Todavia, de acordo com os valores informados pelos moradores, haveria uma variao no preo do imvel, entre R$65.000,00 e R$79.000,00. Conforme explicado pelos moradores, o pagamento do imvel pode ser dividido em: subsdio atrelado ao PMCMV repassado diretamente CONSTRUTORA A; entrada paga pelos compradores diretamente CONSTRUTORA A; parcela mensal paga CAIXA; taxa mensal e taxa anual pagas diretamente CONSTRUTORA A. Alguns moradores confundem subsdio e entrada. Outros consideram que o preo final do imvel, ou seja, preo de venda, corresponde apenas ao valor financiado pela CAIXA, a despeito do subsdio. Para compreender melhor as questes relacionadas ao preo e ao pagamento dos imveis, foi realizada a anlise do contrato de compra e venda da FAMLIA 0113. Esta famlia possui dois contratos, um assinado com a CAIXA e outro com a CONSTRUTORA A. De acordo com o contrato firmado com a CAIXA: O valor de compra e venda de R$69.000,00; O saldo da conta vinculada ao FGTS de R$7.000,00, valor que corresponde quele informado pelos moradores como entrada; O desconto de R$7.295,00, valor que corresponde ao subsdio atrelado ao PMCMV, sendo que na poca em que o imvel foi comprado, julho/2010, a renda da FAMLIA 01 era de R$1.996,73; O valor da operao de R$62.000,00 (valor de compra e venda menos o saldo da conta vinculada ao FGTS); O valor da dvida de R$54.705,00 (valor da operao menos o subsdio). O valor da dvida corresponde ao valor financiado, pago mensalmente com parcelas de aproximadamente R$396,00 durante 25 anos. Este valor tende a diminuir ao longo do tempo. O arquiteto da GIDUR-BH entrevistado, Hamilton M. Ferreira, explicou que o valor de compra e venda do imvel definido em funo da proposta apresentada pela construtora e da avaliao do imvel feita pela CAIXA, prevalecendo o menor valor (informao verbal). De acordo com o contrato firmado com a CONSTRUTORA A:
13 Somente a FAMLIA 01 se mostrou disposta a emprestar seu contrato de compra e venda para anlise.

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O preo certo e ajustado (segundo o contrato) de compra e venda R$79.092,00, dos quais R$300,00 foram pagos no ato de assinatura do recibo de reserva; R$62.000,00 corresponde ao valor pago atravs de financiamento habitacional junto CAIXA; R$7.000,00 corresponde ao valor pago atravs de recursos liberados da conta vinculada ao FGTS; R$9.792,60 corresponde ao valor pago diretamente construtora, representados por 66 notas promissrias sendo 60 notas promissrias no valor de R$63,21 pagos mensalmente durante 05 anos (taxa mensal) e 06 notas promissrias no valor de R$1.000,00 pagos anualmente durante 6 anos (taxa anual). O preo real do imvel adquirido pela FAMLIA 01 aquele especificado no contrato firmado com a CONSTRUTORA A, ou seja, R$79.092,60, dos quais R$10.092,60 so pagos pelos compradores diretamente para a construtora, sem conhecimento da CAIXA. A situao da FAMLIA 01 apresenta uma peculiaridade. Aps a mudana de Betim para Juatuba, o chefe de famlia se viu obrigado a mudar de emprego, o que acarretou na diminuio da renda familiar de R$1.996,73 para R$1.500,00. Tendo como base de clculo a renda da FAMLIA 01 na poca em que o imvel foi adquirido, o valor da renda familiar comprometido com o pagamento da dvida referente ao financiamento do imvel junto CAIXA deveria ser no mximo R$599,01. Na ocasio, o comprometimento da renda correspondia a 19%. Atualmente, o comprometimento da renda corresponde a R$26,4%. A anlise das informaes ora apresentadas permite concluir que face impossibilidade de adquirir um imvel atravs do PMCMV-FAR, a compra de imveis com recursos do FGTS passa a figurar com uma alternativa para a aquisio da casa prpria para as famlias com renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos, favorecida pelas condies de financiamento subsidiado atreladas ao PMCMV e, no caso da maioria das famlias entrevistadas, pela estabilidade financeira conferida pelo trabalho formal. No entanto, esta situao compromete um percentual maior da renda familiar com o parcelamento da dvida adquirida em decorrncia da aquisio do imvel na esfera do PMCMV-FGTS.

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Consideraes Finais
No estudo de caso ora apresentado, duas situaes especficas merecem ateno. A primeira refere-se ao problema da demanda. O financiamento subsidiado oferecido na esfera do PMCMV-FGTS contribuiu para a insero de famlias com renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos no mercado consumidor de moradia. Como foi observado, nas famlias inseridas nesta faixa de renda, pelo menos um dos responsveis pela moradia possui emprego formal, com carteira assinada e FGTS. A associao dos critrios de financiamento ampliao do prazo de parcelamento da dvida e reduo dos juros nominais, dentre outros s garantias financeiras proporcionadas pelo trabalho formal retirada do Fundo de Garantia do Tempo de Servio para aquisio de imvel residencial, por exemplo assegura a essas famlias as condies mnimas necessrias para acessar o mercado formal/ legal de moradia. As prestaes da casa prpria passam a caber no bolso, mesmo que custa de alguns sacrifcios, j que o comprometimento da renda com as prestaes dos imveis adquiridos atravs do PMCMV-FGTS maior que aquele previsto na esfera do PMCMV-FAR concebido para atender as famlias com renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos, de acordo com sua realidade financeira. Em Juatuba, o segmento econmico formado predominantemente pelas famlias com renda de at 06 salrios mnimos, como visto na aplicao dos questionrios, nas quais pelo menos um de seus responsveis possui emprego formal. para este segmento especfico que o mercado formal/legal de moradia tem voltado seus olhos no municpio. A hiptese aqui levantada que a possibilidade do emprego formal diferencia Juatuba de outros municpios na RMBH, sendo favorecida pelo nmero de indstrias instaladas no municpio e nos municpios vizinhos. A segunda situao refere-se ao problema fundirio, qual seja, a disponibilidade de terra e o seu preo. Juatuba apresenta vacncia expressiva, isto , grande nmero de lotes vazios. Alm disto, a carncia de infraestrutura e a distncia relativamente grande das reas mais centrais da metrpole tm mantido os preos do solo em patamares mais baixos. Essa combinao de fatores faz com que o municpio se apresente para o capital imobilirio como localizao capaz de suplantar o problema fundirio.

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Em sntese, a associao da capacidade de compra do segmento econmico, favorecida pelas condies formais de emprego e renda, e, portanto, de financiamento, aos aspectos fundirios do municpio que conferem Juatuba as caractersticas interessantes ao mercado formal/legal de produo de moradia. Nota-se que as transformaes recentes da poltica habitacional brasileira notadamente a criao do PMCMV foram decisivas para ampliar e assegurar a participao das famlias com renda mais baixa no mercado consumidor formal/legal de moradia. Todavia, uma parcela significativa da populao com renda inferior ou igual a 03 salrios mnimos permanece s margens deste mercado, na medida em que as famlias inseridas nesta faixa de renda cujos chefes no possuem emprego formal encontram maior dificuldade para adquirir um imvel atravs do PMCMV-FGTS. O mercado formal/ legal de moradia incorpora o segmento econmico, mas permanece restritivo. No espao metropolitano perifrico produzido em bases capitalistas formais, tem-se a reproduo do espao perifrico precrio em infraestrutura e em servios de apoio moradia. Sob este aspecto, os problemas relacionados moradia so expressos, portanto, no apenas na impossibilidade de acesso ao espao composto por telhado e algumas paredes chamado casa prpria, mas principalmente na impossibilidade do exerccio do direito moradia em sua compreenso plena, traduzido em ltima instncia como direito cidade propriamente dita. Retomando Lefebvre (2008), sem qualquer poesia, a funo simplificada do habitat se sobrepe ao habitar.

Referncias
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_______. Lei n 12.424 de 16 de junho de 2011. Altera a Lei 11.977 de 07 de julho de 2009 e da outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, 17 de junho de 2011. _______. Ministrio das Cidades. Instruo Normativa n34 de 30 de junho de 2008, que regulamenta as diretrizes para a aplicao dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio FGTS, para o perodo 2005/2008. Dirio Oficial da Unio, Braslia, 01 jul. 2008. _______. Ministrio das Cidades. Instruo Normativa n13 de 06 de abril de 2009, que d nova redao ao item 6, do Anexo, da Instruo Normativa n34 de 30 de junho de 2008, do Ministrio das Cidades, que regulamenta a concesso de descontos nos financiamentos a pessoas fsicas. Dirio Oficial da Unio, Braslia, 07 abr. 2009. CAIXA ECONMICA FEDERAL. Cartilha: Minha Casa, Minha Vida. Disponvel em: <http://www.caixa.gov.br>. Acesso em: dezembro de 2011. FUNDAO JOO PINHEIRO. Relatrio Final. Gesto do Espao Metropolitano: Homogeneidade e Desigualdade na RMBH. Belo Horizonte: FAPEMIG/FJP, 2007. 2v. IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica. Censo Demogrfico 2010. Rio de Janeiro, 2011. Disponvel em: <http://www.ibge.gov.br>. Acesso em: fevereiro de 2012. LEFEBVRE, Henri. A revoluo urbana. Belo Horizonte: Editora UFMG, 2008. (verso original publicada em 1970) MARICATO, Ermnia. As ideias fora do lugar e o lugar fora das ideias. In.: ARANTES, Otlia, MARICATO, Ermnia e VAINER, Carlos B. (Org). A cidade do pensamento nico: desmanchando consensos. Petrpolis: Editora Vozes, 2000. p.121-192. __________________. Brasil, Cidades. Petrpolis: Editora Vozes, 2008. RIBEIRO, Luiz Cesar de Queiroz. Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: IPPUR/UFRJ/FASE, 1997. RIBEIRO, Luiz Cesar de Queiroz. (Org.). Hierarquizao e identificao dos espaos urbanos. Rio de Janeiro: Letra Capital/Observatrio das Metrpoles, 2009. SORAGGI, Ana Carolina Maria. A ampliao do mercado da moradia e a expanso do espao metropolitano perifrico: um estudo sobre Juatuba-MG. Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo). Universidade Federal de Minas Gerais, Belo Horizonte, 2012.

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Programa Minha Casa Minha Vida em Fortaleza: Primeiros Resultados


Renato Pequeno Clarissa Freitas Introduo

ste artigo busca discutir os primeiros resultados obtidos com pesquisas referentes ao Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) na Regio Metropolitana de Fortaleza tendo como base de dados referencial as propostas contratadas junto Caixa Econmica Federal (CEF) pelos municpios cearenses desde 2009 at junho de 2011, quando atingiu-se um total de 1 milho de unidades habitacionais para todo o Brasil. Ao adotarmos a dinmica de produo de empreendimentos residenciais atravs do PMCMV como alvo desta investigao, verifica-se a presena de um quadro diversificado de agentes sociais da produo do espao. Da mesma forma, possvel reconhecer um amplo conjunto de relaes entre estes agentes, evidenciando-se processos que se caracterizam pelo fortalecimento de uns em detrimento de outros, bem como a emergncia de alguns em contraposio reduo, quase que supresso de outros. (CORREA, 1995) A anlise da distribuio espacial do PMCMV na RMF pressupe a necessidade de associ-la a outras dinmicas scio-espaciais que caracterizam o atual processo de produo do espao e as necessidades de organizao do mesmo. Percebe-se sua forte vinculao segregao residencial (VILLAA, 1998) e especulao imobiliria (CAMPOS FO., 1992). Mais ainda, evidencia-se sua direta vinculao excluso social e territorial, seja dos grupos sociais no atendidos pelo programa, seja dos grupos que se submetem uma redistribuio espacial na metrpole, produzindo-se novas e cada vez mais distantes periferias. (MARICATO, 2011). Este trabalho se organiza em duas partes: primeiro, elabora-se uma anlise da distribuio dos empreendimentos do PMCMV contratados para o Cear e a RMF, evidenciando-se algumas relaes entre a sua
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Programa Minha Casa Minha Vida em Fortaleza: Primeiros Resultados

localizao, as direes do desenvolvimento urbano metropolitano e as faixas de renda (PEQUENO, 2009); em seguida, busca-se analisar a distribuio espacial do programa, dando-se nfase ao municpio de Fortaleza no sentido de compreender as causas para a baixa adeso do mesmo ao programa. Como procedimentos metodolgicos apontase: - a anlise da distribuio espacial das unidades por municpios, por faixa de renda e por responsvel pelos empreendimentos em termos quantitativos; - a compreenso de suas relaes com a atual estruturao da metrpole segundo suas atividades produtivas e com as formas de produo da moradia pelos diferentes agentes sociais.

1. Os primeiros resultados do Programa Minha Casa Minha Vida para a RM de Fortaleza


Com vistas a analisar os dados referentes s propostas aprovadas pela Caixa Econmica Federal para sua execuo, faz-se necessrio apresentar, ainda que de forma sinttica, as principais dinmicas que caracterizam a estruturao contempornea da metrpole. Alm disso, pretende-se abordar os dados recm divulgados pelo IBGE referentes ao crescimento demogrfico dos municpios da Regio Metropolitana de Fortaleza e presena de aglomerados subnormais nos mesmos. O estado do Cear apresenta tradicionalmente em sua rede urbana a visvel predominncia da Capital Fortaleza como municpio que mais concentra populao (2.452.185 habitantes), destacando-se inclusive, na escala nacional, como a capital estadual mais densa do pas com 7.786,52 habitantes/km2. A populao da RMF j corresponde a 3.615.767 pessoas, equivalendo a mais de 42% da populao estadual. Em termos de populao vivendo em setores urbanos, o percentual urbano da RMF representa quase 55% da populao estadual residindo em setores urbanos, configurando a macrocefalia da metrpole frente ao Estado do Cear. Os desdobramentos desta condio podem ser percebidos nos demais 14 municpios da Regio Metropolitana de Fortaleza (RMF), dentre os quais se destacam por seu contingente demogrfico: Caucaia (325.441 hab.), Maracana (209.057 hab.) e Maranguape (113.561 hab.).1 A anlise da estruturao metropolitana indica a expanso da
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De acordo com os dados do censo demogrfico do IBGE divulgados em 2010, apenas outros 4 municpios do Estado do Cear que no tomam parte da RM Fortaleza possuem populao superior a 100 mil habitantes: Juazeiro do Norte (249 mil hab.), Sobral (188 mil hab.), Crato (121 mil hab.) e Itapipoca (116 mil hab.).

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conurbao de modo mais adensado e intensivo nas direes oeste, sudoeste e sul, sob a forte influncia dos grandes conjuntos habitacionais e das reas industriais implantadas desde os anos 1980, ainda que remanesam trechos do litoral oeste onde predomina a segunda residncia. Nesta direo destacam-se os municpios de Caucaia e So Gonalo do Amarante ao oeste; Maracana, Maranguape, Pacatuba e Itaitinga ao Sudoeste; Horizonte e Pacajs ao Sul. Outros como Guaiba e Chorozinho ao sul, por conta da descontinuidade da mancha urbana se comportam de maneira diferenciada (PEQUENO, 2009). Por sua vez, nas direes sudeste e leste, prevalece uma ocupao mais rarefeita, ainda que crescente, configurando-se num padro diferenciado de urbanizao associado disperso e fragmentao scio-poltica vinculada aos condomnios horizontais, loteamentos fechados e outros associados aos complexos tursticos. Nesta frente de expanso destacamse os municpios de Eusbio, Aquiraz e os mais novos componentes da RMF: Cascavel e Pindoretama ao sudeste e ao leste de Fortaleza. Tendo em vista a quantificao do nmero de unidades habitacionais a serem construdas em cada unidade da federao, o Programa Minha Casa Minha Vida por ocasio de seu lanamento em 2009, utilizou como principal indicador o dficit habitacional apontado pela Fundao Joo Pinheiro para o ano de 2007. No caso do Cear, diante da alta intensidade de coabitao entre as famlias com renda abaixo de 3 salrios mnimos, o Estado teve como meta 51.644 unidades habitacionais, distribudas entre as classes da seguinte maneira: 0 a 3 salrios mnimos (40% do total), 3 a 6 salrios (40%) e 6 a 10 salrios (20%).

Passados 2 anos do PMCMV, o que revelam os dados oficiais do programa?


Pouco mais de 2 anos depois, os nmeros obtidos com o programa para o estado do Cear ainda se encontravam bem aqum daquilo que havia sido projetado como mostram os dados da tabela 1 seguinte. De um total de 51.644 unidades habitacionais (UH) previstas para o estado, as propostas recebidas pela CEF foram de 33.425 UHs, portanto em nmero inferior aos 2/3 do total possvel. Destaque para ampla representatividade das unidades para famlias com at 3 salrios mnimos, inclusive ultrapassando o total disponvel para esta faixa. Por outro lado, observa-se que do total de propostas recebidas, a faixa de 3 a 6 salrios no chegou a superar a 45% do total dos recursos ofertados, e
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Programa Minha Casa Minha Vida em Fortaleza: Primeiros Resultados

pior ainda, para a faixa de 6 a 10 salrios, cujas propostas encaminhadas para a CEF corresponderam a apenas 16,5% do total disponibilizado. Ressalta-se ainda que grande maioria das propostas recebidas pela Caixa constituem empreendimentos localizados nos municpios da RMF, correspondendo a mais de 81% do total recebido pela Gerncia responsvel da CEF sediada no Cear.2 Do total de empreendimentos residenciais aprovados pela CEF, verifica-se que os nmeros sofrem um significativo decrscimo com relao ao universo de propostas recebidas. Entre o recebimento e a contratao, apenas 51% do total de propostas encaminhadas na primeira fase do Programa MCMV para o Estado fora contratado. Tal diferena contribui para o resultado bastante aqum do esperado para o estado do Cear, com execuo total do programa de apenas 33% do numero de unidades previstas inicialmente. Pode-se, portanto explicar esse desempenho reduzido por dois fatores principais: - a baixa adeso das empresas construtoras que, com exceo da faixa de 0 a 3 salrio mnimos, enviaram um conjunto de propostas de empreendimentos aqum do total de unidades disponibilizadas para o estado (64%); - a avaliao das propostas recebidas pela CEF que baixou esse percentual de 64 para 33%. Passando a analisar o universo de empreendimentos aprovados pela Caixa Econmica Federal, considerando sua distribuio por faixas de renda, percebe-se que, de um total de 17.061 unidades habitacionais a ampla maioria se concentra nas famlias de 0 a 3 salrios (13.938 UHs), representando 81,7% do total. Na faixa de 3 a 6 salrios, o percentual de apenas 16,2%, enquanto que na faixa de 6 a 10 salrios, o percentual nfimo, 2,1%. Quando os empreendimentos aprovados so regionalizados, subdividindo-os entre a RMF e o restante do estado, percebe-se a concentrao do programa na metrpole, visto que 89,6% do total de unidades aprovadas correspondem s propostas dos municpios da RMF.3
2 Segundo os dados fornecidos pela CEF, a origem das propostas recebidas dos municpios no metropolitanos diversificada. Dentre os municpios destacam-se: Sobral, Juazeiro do Norte, e Barbalha como municpios de maior destaque nas regies norte e sul do estado respectivamente; alguns centros regionais, como Camocim, Acara, Ic e Russas; e outros de menor porte e importncia na rede urbana do Estado, dentre os quais, Massap, Tabuleiro do Norte, Cruz, Marco, Caris e Cedro. 3 Segundo os dados obtidos junto CEF em agosto de 2011, quando se totalizou o primeiro milho de unidades em propostas aprovadas para todo o Brasil, Juazeiro do Norte e Sobral correspondiam aos nicos municpios cearenses fora da RMF que tiveram propostas aprovadas, com 1.280 e 496 unidades a serem construdas respectivamente.

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Tabela. 1: Propostas do PMCMV recebidas e contratadas para o Cear


Recebidas RMF Aprovadas e Contratadas CEAR Aprovadas e Contratadas RMF

Recebidas CEAR

Meta para o CE total % em relao ao total recebido total % em relao % em relao ao total ao total total previsto recebido 67,5% 13,4% 3,4% 33,0% 51,0% 20,6% 351 15285 29,9% 2772 62,1% 12162 58,9% 13,4% 3,4% 29,6%

total previsto para o Cear

total

% em relao ao total previsto

% em % em relao relao ao ao total total previsto contr. CE 87,3% 100,0% 100,0% 89,6%

0-3sm 9193 1704 27083 81,0% 17061 100,0% 351 99,1% 2772

20658

22444

108,6%

16186

72,1%

13938

3-6sm

20658

9277

44,9%

6-10sm

10329

1704

16,5%

total

51644

33425

64,7%

Fonte: CEF, 2011; dados organizados pelos autores

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Destas primeiras constataes possvel afirmar que o programa, em sua fase inicial, encontra dificuldades na sua implementao no Estado, mas que por sua vez, a populao de renda inferior a 3 salrios mnimos tem sido a demanda prioritria do MCMV, o que corresponde a um aspecto positivo se considerado o alto percentual de famlias nesta faixa para todo o Cear, e em especial para a RMF e as cidades que se destacam na rede urbana. Chama ateno que apenas para o municpio de Fortaleza, aps a chamada para cadastro realizada pela Fundao de Habitao Popular de Fortaleza HABITAFOR o nmero de famlias cadastradas ultrapassou o total de 80 mil unidades domsticas. Estes nmeros denunciam uma ampla demanda ainda a ser atendida e a necessidade de impor critrios que selecionem aqueles a serem contemplados. A tabela 2 a seguir apresenta os empreendimentos aprovados para a RMF classificados e totalizados por municpio e por faixa de renda. Para efeito de anlise tambm foram includos no quadro os municpios sem propostas aprovadas. visvel a predominncia de Fortaleza dentre os municpios que compem a RMF em nmeros absolutos, seja do nmero de empreendimentos 39 propostas aprovadas - seja de unidades habitacionais - 5995 moradias a serem construdas. O Municpio de Caucaia tambm se destaca dentre os demais com quase 5.000 unidades em sua maior parte destinada s famlias de 0 a 3 salrios (99,5% do total). Vale destacar que essa concentrao na faixa de menor poder aquisitivo a regra para todos os demais municpios com propostas aprovadas, exceo feita a Fortaleza onde apenas 48,3% das unidades se destinam para as famlias de 0 a 3 salrios mnimos. Entretanto, quando se leva em considerao a representatividade do total de unidades habitacionais contratadas em relao ao total de domiclios do municpio, os valores percentuais adquirem novos significados. Em Horizonte, o PMCMV em sua primeira fase promover a construo do equivalente a quase 6% do total de residncias do municpio; Caucaia, alm de em termos absolutos abrigar a quase 5.000 unidades do PMCMV, ser beneficiada com mais de 5,5% do total de domiclios contabilizados pelo censo 2010. H que se ressaltar que nem todas as unidades atendem a demanda do municpio. No caso de Caucaia, informaes do construtor responsvel pelo maior empreendimento local do PMCMV, indicam que 40% das unidades se destinam s famlias cadastradas em
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Fortaleza, reproduzindo aquilo que aconteceu com os conjuntos produzidos pela extinta COHAB-CE. 4
Tabela 2: Propostas contratadas do PMCMV na RMF por faixa de renda
% em taxa de total de % em relao Populao total UHs relao urbanizao domiclios ao total de 0a3 3a6 total contra-tadas ao total de (*) (*) domiclios UHs 72 628 66 142 325 441 18 915 46 033 2 452 185 24 091 55 187 35 817 209 057 113 561 61 838 72 299 18 683 43 890 3 615 767 92,4% 84,9% 89,2% 60,4% 100,0% 100,0% 78,4% 92,5% 99,3% 99,3% 76,0% 81,9% 85,9% 60,4% 65,0% 96,1% 19 671 18 793 89 175 5 459 12 711 710 066 6 398 15 676 9 297 57 890 28 984 17 587 18 713 5 341 12 011 1 027 772 160 160 4960 0 0 5995 0 936 176 1600 640 658 0 0 0 15285 0,81 0,85 160 160 100 100 99,5 0 0 24 0 0 % em relao 6 a 10 ao total de UHs 0,5 45,8 18,1 0 0 0 0 0 351 0 0 0 0 0 0 0 0 0 351 % em relao ao total de UHs 5,9 2,3

Municpio

Aquiraz Cascavel Caucaia Chorozinho Eusbio Fortaleza Guaiba Horizonte Itaitinga Maracana Maranguape Pacajs Pacatuba Pindoretama So Gonalo

5,56 4936 0 0 0 0

0,84 2896 0 5,97 1,89 0 936 176

48,3 2748 100 100 100 100 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2,76 1600 2,21 3,74 0 0 0 640 658 0 0 0

1,49 12162

79,6 2772

Fonte: CEF, 2011; IBGE, 2010; dados organizados pelos autores

Pacajs, Maracana, Maranguape e Itaitinga em ordem decrescente, apresentam percentuais considerveis de casas construdas atravs do MCMV frente ao total de domiclios existentes contabilizados no Censo IBGE 2010, variando de 3,74% a 1,89%. Estes valores ganham maior expresso se relacionados aos municpios de Cascavel, Fortaleza e Aquiraz, onde as unidades residenciais a serem produzidas pelo MCMV significam menos de 1% do total de domiclios. Vale destacar que o municpio de Pacatuba chegou a encaminhar propostas, mas que as mesmas no foram aprovadas na primeira fase do programa. Dentre os municpios que no tomam parte do programa destacamse num primeiro grupo: Pindoretama, Chorozinho, Guaiba e So
4 Informaes obtidas junto ao Dirio do Nordeste em matria publicada em 29.12.2010.

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Gonalo do Amarante, justamente aqueles com populaes inferiores a 50 mil habitantes e com as menores taxas de urbanizao. Estes, alm de apresentarem menores nveis de integrao com o municpio polo, localizam-se nos extremos dos eixos virios que convergem para a RMF. Num outro grupo, ainda que isolado, se encontra o municpio de Eusbio que por se encontrar no caminho de eixo de expanso da segregao residencial de renda mdia alta, faz opo pela forma condomnio e loteamento fechado. Em sntese, possvel afirmar que a distribuio espacial dos empreendimentos residenciais com recursos do PMCMV se associa ao processo de estruturao urbana vigente na RMF visto que os municpios com maior vinculao com as atividades industriais situadas ao oeste, sudoeste e sul, se destacam em termos absolutos e relativos. Assim verifica-se um novo processo de periferizao de assentamentos habitacionais, levando a que os antigos conjuntos sejam contemplados com novas vizinhanas. Por outro lado, os outros municpios ao sudeste e leste tem seu uso do solo preferencialmente associados ao turismo e ao tercirio seja pelos gestores que vem nestes usos formas de atrao de novos empreendimentos e de maior arrecadao de imposto, seja pelo prprio setor imobilirio privado que tem buscado localizar nos mesmos seus novos condomnios e loteamentos fechados para renda mdia e alta. Por conseguinte, suas terras tornam-se mais valorizadas, acabando por no atrair investidores para a habitao econmica, mesmo que de 6 a 10 salrios.

Quais os municpios que mais concentram empreendimentos PMCMV?


Em termos absolutos e em nmero de empreendimentos, os municpios de Caucaia e Fortaleza so aqueles que permitem maiores anlises no que se refere ao quadro de empreendedores, verificando a sua abrangncia no que se refere s faixas de renda aos quais os mesmos se destinam. Caucaia, segundo municpio em populao da RMF corresponde a um dos maiores em rea. Possui o distrito urbano da Jurema, localizado no limite administrativo oeste de Fortaleza, que nasce de grandes conjuntos habitacionais na dcada de 1980 e atualmente apresenta uma populao superior do distrito sede de Caucaia. Em
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termos de dinmica urbana os moradores de Jurema vinculam-se mais diretamente ao municpio de Fortaleza, tanto em termos de integrao espacial como de acesso aos servios. Sua condio limtrofe a Fortaleza favorece expanso do setor imobilirio em sua direo, notadamente em se tratando de implantao de habitao considerada econmica, dado o baixo valor da terra. Isto fez com que um bom nmero de propostas aprovadas, totalizando 4960 unidades, quase todas para famlias de 0 a 3 salrios mnimos tenham se destinado a esse municpio. (ver tabela 3) De acordo com a tabela 3 seguinte, dos 20 empreendimentos, 8 so conduzidos pela Empresa INTERPAR5, os quais se localizam numa mesma gleba, num total de 2656 UHs. Outras duas empresas aprovaram 4 propostas cada, as quais tambm se situam em reas vizinhas. Isto nos indica a concentrao sob duas formas: - espacial, indicando a justaposio de condomnios; - econmico e fundirio, dado que poucas empresas controlam grande parte dos empreendimentos.
Tabela 3 Quadro de empreendimentos aprovados junto CEF em Caucaia
Uhs/faixa de renda Empresa INTERPAR EPOCA MONTENEGRO GUTTA AZEV. CASTRO CREDMOBILE TOTAL Empreendimentos 8 4 4 2 1 1 20 Total de UHs 2656 880 672 480 248 24 4960 4936 0a3 2656 880 672 480 248 % 53,5% 17,7% 13,5% 9,7% 5,0% 24 24 0,5% 3a6 % 6 a 10 %

Fonte: CEF, 2011; dados organizados pelos autores

A distribuio dos empreendimentos e das unidades em Fortaleza, segundo as empresas e as faixas de renda a que as mesmas se destinam, tambm aponta alguns indcios de concentrao dos recursos por parte de algumas empresas. Ainda que haja 11 empresas com propostas aprovadas, verifica-se que duas delas se responsabilizam pela execuo de aproximadamente 74% do total de unidades habitacionais (ver tabela 04).
Esta mesma empresa INTERPAR responsvel por 6 empreendimentos localizados em Maracana totalizando quase 1.500 unidades das 1.600 contratadas para este municpio pela CEF. Todos eles destinados a famlias de 0 a 3 salrios mnimos.
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Destas, observa-se tambm uma evidente diferenciao na faixa de renda atendida por cada uma delas. Esse o caso da Empresa poca, uma empresa local com 10 de seus 14 empreendimentos voltados para famlias de renda inferior a 3 salrios mnimos. Estes renem 2272 residncias, correspondendo a 37,9% do total de unidades propostas e aprovadas para Fortaleza. Destas, 1920 moradias se localizam numa mesma gleba num bairro perifrico ao sul, segmentadas em oito empreendimentos justapostos, de modo a atender as exigncias do PMCMV.6 Um segundo caso de especializao das empresas por faixa de renda pode ser reconhecido no consrcio composto pela MAGIS - empresa local criada por investidor advindo de outra atividade econmica e pela empresa mineira MRV. Desde o inicio desta composio, as mesmas passaram a atuar no emergente mercado de construo de moradias para as classes C e D, includas na faixa de 3 a 6 e 6 a 10 salrios do programa MCMV. Sob a forma de sociedades de propsito especfico, cada empreendimento aprovado corresponde a uma empresa a parte, flexibilizando assim a produo da moradia e inserindo a produo da habitao econmica numa nova lgica.7 Chama ateno o fato de que poucas empresas se interessaram pelo programa, dado que o poder local no investiu esforos que as atrassem para o setor popular e econmico da produo habitacional. Isto evidencia dentre outras questes: a focalizao da Fundao de Habitao Popular de Fortaleza (Habitafor) em programas habitacionais voltados para famlias de reas de risco; a fragilidade institucional no uso dos instrumentos de induo do desenvolvimento urbano; a precariedade das condies de infraestrutura na maior parte das reas vazias do municpio e a concentrao fundiria por parte dos empresrios da incorporao. Maiores consideraes sobre a questo em Fortaleza sero apresentadas a seguir.

6 H indcios de que as unidades que compoem estes empreendimentos venham a ser utilizados para reassentamento de famlias removidas em funao das obras do Veculo Leve sobre Trilhos VLT, conduzidas pelo Governo do Estado e que tomam parte do programa de mobilidade vinculadas Copa de 2014. Assim os beneficirios deste empreendimentos no seriam escolhidos de acordo com os critrios predefinidos pela prefeitura no atendimento s famlias cadastradas no PMCMV. 7 Anlises mais detalhadas sobre a insero desta forma de produo habitacional na RMF podem ser obtidas junto tese de doutorado de autoria de Maria Beatriz Cruz Rufino defendida em abril de 2012 junto FAUUSP.

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Tabela 4 Quadro de empreendimentos aprovados junto CEF em Fortaleza


Empresa ECB Engenharia Comrcio Ltda. CONSTRUTORA SO BERNARDO LTDA MUZA CONSTRUTORA LTDA DAMACENA EMPREENDIMENTOS S/A CONSTRUTORA SUMARE LTDA CONSTRUTORA MONTENEGRO LTDA 4 ESTAES RESID. CLUB EMP.RES. LTDA. CRD ENGENHARIA LTDA CRD/ Alves Lima SPE EPOCA Engenharia Import. Comrcio LTDA MAGIS/MRV SPE total Fonte: CEF, 2011; dados organizados pelos autores Empreen- total dimentos Uhs 1 1 1 1 3 4 3 2 2 14 7 39 168 29 96 192 343 142 160 200 188 2461 2272 37,9 2016 200 3,3 188 158 1888 3,1 2,6 31,5 45,8 31 128 351 0,5 2,1 5,9 256 4,3 87 142 160 1,5 2,4 2,7 Uhs/faixa de renda 0a3 % 168 2,8 29 96 0,5 1,6 192 3,2 3a6 % 6 a 10 %

5995 2896 48,3 2748

Como se distribui espacialmente o MCMV na RMF segundo o porte dos empreendimentos e a faixa de renda do pblico alvo?
A anlise da distribuio espacial dos empreendimentos do MCMV quando geo-referenciadas ganha novos significados, notadamente se os mesmos forem classificados quanto ao porte e quanto faixa de renda. Os dados mapeados, oriundos das mesmas bases de dados j utilizadas neste artigo, se restringem ao recorte espacial do intraurbano conurbado, o qual rene os municpios de Caucaia, Maracana, Maranguape, Pacatuba, Itaitinga, Eusbio e Aquiraz, todos eles em torno de Fortaleza. No que se refere figura 1, onde os empreendimentos localizados se diferenciam quanto ao porte, possvel reconhecer os seguintes aspectos: - nos bairros intermedirios situados em torno dos bairros centrais de Fortaleza, constata-se a presena de poucos empreendimentos isolados e de pequeno porte; - o porte do empreendimento aumenta na medida em que o mesmo se afasta da zona urbana de maior densidade, apresentando duas grandes concentraes de empreendimentos, sendo a primeira na Jurema em Caucaia e a segunda nos Bairros Messejana e Paupina, no limite sul
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de Fortaleza; - nos municpios de Caucaia, Maracana e Maranguape concentra-se a grande maioria das unidades habitacionais situadas fora de Fortaleza indicando disperso e concentrao do programa.
Figura 1. Distribuio espacial do MCMV na RMF segundo o porte

Fonte: CEF, 2011; Observatrio das Metrpoles, 2010; IBGE 2010; dados organizados pelos autores

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Figura 2. Distribuio espacial do MCMV na RMF segundo as faixas de renda

Fonte: CEF, 2011; Observatrio das Metrpoles, 2010; IBGE 2010; dados organizados pelos autores

Por sua vez na figura 2 seguinte, quando se busca analisar as relaes espaciais entre os empreendimentos e as faixas de renda s quais os mesmos se destinam, observa-se que as variaes possuem caractersticas especficas definidas pelos municpios em que os mesmos se localizam e que, no caso de Fortaleza, as diferenas se associam aos bairros, quais sejam: - quase todos os assentamentos residenciais destinados a famlias com renda acima de 3 salrios se situam em Fortaleza, com uma nica exceo para Caucaia; - os poucos
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empreendimentos para famlias de 6 a 10 salrios se localizam nos bairros pericentrais, situados no entorno dos bairros mais valorizados, como Jacarecanga e Dunas; - grande maioria das propostas aprovadas para famlias de 3 a 6 salrios se situam em bairros intermedirios como Parangaba, Maraponga, Itaperi, Messejana; - quase todos os ncleos para famlias de 0 a 3 salrios se encontram nas franjas de municpios perifricos, com exceo de uma aglomerao no bairro da Paupina ao sul, que se conecta a uma aglomerao de empreendimentos para a faixa de renda intermediria no bairro de Messejana. Em sntese, possvel afirmar que no caso da RMF o PMCMV, em sua primeira fase, contribui para um processo de periferizao da moradia de baixa renda, expandindo a mancha urbanizvel nas direes sul, sudoeste e oeste, onde tradicionalmente este uso tem se dado. A vinculao das localizaes dos empreendimentos na periferia de Fortaleza e nos municpios conurbados ao oeste, sudoeste e sul reconhecida nesta primeira fase do PMCMV indica dificuldades para a implantao do programa nas prximas fases, configurandose tendncias de segregao residencial em funo da rarefao de terrenos de valor condizente com os recursos disponibilizados pelos PMCMV e infra-estruturados. Fortaleza, dado a sua condio como capital do Estado e plo da RMF, considerando ainda o seu porte e sua representatividade, merece comentrios especiais, sendo objeto de anlise do tpico seguinte.

2. Dificuldades na Implantao do Programa Minha Casa Minha Vida em Fortaleza


Os dados do programa PMCMV revelam um baixo desempenho do Estado com relao sua execuo, fato esse amplamente divulgado nos meios de comunicao locais. Ainda que menos perceptvel, incluise neste bojo, o fraco andamento do programa em Fortaleza, municpio plo, o qual conforme a Fundao Joo Pinheiro concentrava em 2007 um dficit habitacional superior a 77 mil moradias. Quais seriam os motivos para estas dificuldades? Afinal, havendo recursos disponveis e com toda essa demanda por moradia, era de se esperar que o programa viesse a decolar no curto prazo em Fortaleza. Mais ainda, por conta do propagado desenvolvimento institucional no setor habitacional na Prefeitura Municipal de Fortaleza e contando com um plano diretor recm revisto que inclui boa parte dos
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instrumentos do Estatuto da Cidade, era de se esperar que o poder local tivesse atuao mais dinmica. Indo alm, considerando a fora do setor da construo civil em Fortaleza, na forma como se confunde com o prprio setor imobilirio, inclusive por conta de sua atuao junto ao Programa de Arrendamento Residencial, era de se esperar que houvesse maior eficincia do mesmo na utilizao dos recursos. Passa pela questo fundiria a explicao para o resultado insatisfatrio do programa em Fortaleza. Da parte dos construtores, a justificativa a de que os terrenos dotados dos servios urbanos requeridos pelo programa localizam-se apenas em reas valorizadas cujo preo inviabiliza a produo de uma unidade habitacional nos limites estabelecidos pelo PMCMV8. Entretanto, no sentido contrrio desta afirmao, est a percepo generalizada do aumento especulativo do valor da terra desde o lanamento do programa e a disponibilidade de terrenos nos municpios vizinhos a Fortaleza, onde apesar das condies precrias de infra-estrutura urbana, verifica-se um maior envolvimento do poder local com o PMCMV e um interesse diferenciado dos setores da incorporao e construo civil. Da parte do poder local em Fortaleza, verifica-se que o mesmo j h alguns anos, fez a opo pela proviso habitacional de interesse social, atendendo s demandas especficas das reas de risco e das intervenes vinculadas melhoria da mobilidade urbana. O mesmo se observa por parte do Governo do Estado atravs da Secretaria das Cidades, que implementa no momento um programa habitacional para as famlias removidas das margens do Rio Maranguapinho, verdadeiro corredor de degradao ambiental na metrpole. Destacase aqui que desde os anos 1970, esta prtica tem pautado a produo habitacional de interesse social pelo Estado, quando a COHAB-CE veio a intervir em reas de ocupao mediante urbanizao e remoo e reassentamento com recursos primeiro do BNH e depois da CEF. Para compreender melhor a estreita relao entre o resultado insatisfatrio do PMCMV em Fortaleza e o processo de produo e regulamentao do espao intra-urbano, necessrio caracterizar, em linhas gerais, a produo habitacional em Fortaleza, nos primeiros anos da dcada de 2000 anteriores ao PMCMV.

8 Ver reportagem de 17-04-2010 no Jornal OPOVO intitulada Cear o penltimo no Minha Casa.

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Programa Minha Casa Minha Vida em Fortaleza: Primeiros Resultados

Qual o cenrio anterior ao PMCMV na RMF?


A situao de desigualdade historicamente construda em Fortaleza permite a visualizao das mudanas advindas do crescimento econmico recente no Brasil. Assim como em outras metrpoles brasileiras, a produo imobiliria formal recente de Fortaleza apresenta uma forte concentrao para famlias de faixas de renda mais altas. Entretanto, novas frentes de expanso do setor imobilirio passam a despontar no cenrio metropolitano, indicando que a produo imobiliria formal, outrora concentrada em poucos bairros verticalizados prximos ao centro ganha novos contornos. Ao mesmo tempo, os bairros oriundos de loteamentos populares, conjuntos habitacionais e as favelas passam por intenso processo de adensamento, derivando numa evidente diferenciao entre as partes oeste e leste de Fortaleza: a primeira hiperdensa e precria no acesso s infra-estruturas contrape-se segunda com ocupao mais rarefeita para onde os equipamentos, os servios e as infra-estruturas tm sido destinados. Tomando para anlise os dados dos empreendimentos financiados pela CEF durante a dcada de 2000 mapeados na figura 3 percebe-se uma clara compartimentao em semi anis que contornam os bairros a beira-mar mais verticalizados, onde o valor do metro quadrado leva a um intenso processo de segregao residencial dos grupos mais abastados. Todavia, possvel em algumas direes, a intercesso entre os semi-anis, reunindo nos mesmos bairros empreendimentos voltados para diferentes faixas de renda. O primeiro semi-anel, que poderamos denominar como pericentral, composto por bairros infra-estruturados, abrange bairros para onde o mercado imobilirio j se expandia, configurando-se forte tendncia de expanso na direo sudeste. Nele concentram-se todos os empreendimentos para famlias com renda acima de 10 salrios mnimos contidos na base de dados da Caixa. Cada vez menores em rea, a maioria destes empreendimentos era composta por edifcios verticais. Em seguida, tem-se um semi-anel intermedirio reunindo empreendimentos para famlias com faixa de renda entre 3 e 10 salrios, onde se construa a chamada habitao social de mercado (Rufino, 2012). Devido sua localizao, no to distante do centro, e em parte j atendida por infra-estrutura e servios urbanos, estes bairros que j abrigavam a maior parte dos domiclios de aluguel, passam a receber empreendimentos com tipologias arquitetnicas menores em rea, com
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materiais mais econmicos, variando entre condomnios horizontais e verticais. Grande parte do PAR se situava nestes bairros. Por fim, tem-se um amplo anel perifrico, onde novos empreendimentos residenciais passam a se inserir em meio a bairros precrios, fragmentando-se as zonas limtrofes de Fortaleza junto aos municpios a ela conurbados. Na segunda metade dos anos 2000 essa produo passa a extrapolar os limites municipais na direo oeste, sudoeste e sul, sob a forma de micro condomnios. Portanto, mesmo antes do PMCMV, j se indicava esta diviso socialmente estratificada da cidade, a qual era conduzida pelo mercado imobilirio. Esta hiptese fica confirmada com a anlise dos dados da pesquisa do ndice de Velocidade de Vendas (IVV)9 realizada mensalmente pelo SINDUSCON-CE. A partir do tratamento10 e anlise dos dados contidos nestes relatrios, para os meses de fevereiro e junho do perodo de 2002 a 2010 pudemos perceber algumas mudanas no processo de produo imobiliria formal da Regio Metropolitana de Fortaleza. Dentre elas, destacam-se: a incluso de bairros, outrora desconsiderados como alvo do setor da construo civil; um pequeno aumento da produo imobiliria para a faixa de 5 a 10 salrios mnimos.

Este indicador composto a partir de pesquisa amostral de empresas afiliadas ao Sinduscon apresenta a velocidade de vendas dos empreendimentos lanados pelo mercado, incluindo dentre outras variveis a rea, o nmero de dormitrios, e o bairro em que est localizado permitindo com isso aferir o intervalo entre a oferta e a comercializao das unidades residenciais. Sua distribuio espacial permite identificar tendncias de implantao de novos empreendimentos, evidenciandose novas frentes de expanso para o setor. Dados dos relatrios mensais so disponibilizados no site www.sinduscon-ce.org.br/ 10 A partir de atividades de iniciao cientifica com alunos de graduao foi elaborada uma base de dados e um sistema geo-referenciado das informaes a respeito do mercado imobilirio formal. Dentre os procedimentos, destaca-se a estimativa do publico alvo dos empreendimentos produzidos em cada bairro a partir de metodologia da CAIXA, que considera que o valor da prestao no pode exceder 30% da renda familiar.
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Fig. 3 Empreendimentos financiados pela CEF - anos 2000 antes do PMCMV

Fonte: CEF, 2010; Observatrio das Metrpoles, 2010; IBGE 2010; dados organizados pelos autores

Com relao ao primeiro aspecto, os dados revelam que, pouco a pouco, bairros ao oeste, sudoeste e sul do centro tradicional de Fortaleza ganham espao nas ofertas habitacionais do mercado formal, os quais iro abrigar famlias da faixa de renda entre 3 e 10 salrios mnimos. Destacam-se em particular bairros como e Parangaba, Passar e Itaperi, que tm recebido um nmero crescente de empreendimentos para esta faixa de renda.
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No que se refere ao aumento da produo formal para a faixa de renda intermediria, os principais fatores para tal fenmeno apontados por empresrios da construo civil foram o aumento da oferta de financiamentos imobilirios e a segurana jurdica para as empresas produtoras. Para eles, essas mudanas legais serviram de estmulo para esse movimento de des-elitizao do mercado imobilirio local, confirmando uma previso de Maricato (2005).
Fig. 4 Lanamentos imobilirios e nmero de UHs ofertados ao longo dos anos 2000

Fonte: IEL-FIEC / Sinduscon. ndice de velocidade de vendas 2000-2010. Sistematizado pelos autores.

Tanto o tmido processo de deselitizao da produo imobiliria formal constatado, como o fortalecimento da produo imobiliria destinada faixa de renda intermediria em bairros peri-centrais e o aumento da produo imobiliria total levam a uma valorizao dos espaos dotados de infra-estrutura e situados em reas prximas ao centro. Diante da crescente demanda e da disponibilidade de financiamentos para famlias de menor poder aquisitivo, o setor da construo civil juntamente com os incorporadores, passam a interferir diretamente na localizao destes novos empreendimentos residenciais. Contribui para tanto a forma de atuao do poder pblico, no apenas pela opo feita pelo atendimento s reas de risco, mas principalmente por desconsiderar a possibilidade de implementar uma poltica fundiria eficaz, fazendo uso dos instrumentos de combate especulao imobiliria e de induo ao desenvolvimento urbano e habitacional.

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Afinal, o que h de novo com a produo habitacional em Fortaleza desde o PMCMV?


Com o lanamento do Programa MCMV em 2009, o qual deixou para que os mecanismos de mercado decidissem a localizao dos empreendimentos, em um cenrio de ausncia dos mecanismos de regulao do preo da terra, acentua-se o processo de periferizao da produo habitacional formal, tanto para a faixa de interesse social como para as faixas de renda intermedirias. Em termos espaciais, a substituio do programa PAR pelo MCMV na faixa de 3 a 6 salrios mnimos e de 6 a 10 salrios mnimos passa, contraditoriamente, a induzir a periferizao dos novos empreendimentos, dado que seu lanamento acentuou uma valorizao imobiliria de bairros antes pouco visados pelo mercado imobilirio, como o Passar, a Maraponga, a Messejana e a Parangaba. Assim, os investimentos do PMCMV, ao satisfazerem as necessidades por moradia para as classes C e D, contribuem para a produo de novas periferias onde o crescimento desordenado e a fragmentao scio-espacial tornam-se a regra. Num primeiro momento ps lanamento do PMCMV, chama ateno que o Sinduscon-CE contratou equipe de profissionais para formular projetos tipo. Os projetos contratados abrangiam arquitetura, instalaes e estrutura. Com pequenas variaes, os projetos se destinavam s faixas de renda 0 a 3 salrios e de 3 a 10 salrios, nos quais todas as demandas e requisitos apresentados pela equipe tcnica da CEF estariam solucionados. Com isso, buscava-se alm de racionalizar a construo, evitar longos intervalos de tempo entre a submisso da proposta e sua aprovao, adotando-se aquilo que j havia sido formulado por ocasio do PAR, o chamado projeto referncia. Tambm merece ser destacado que os projetos contratados pelo Sinduscon-CE j consideravam a necessidade de verticalizao dado que as tipologias adotadas era de apartamentos de 2 e 3 dormitrios a serem agrupados em 4 ou 8 unidades por pavimento. Diante de um cenrio de aumento dos preos de terrenos em bairros dotados de infra-estrutura, ocorre uma presso do setor da construo civil para rebaixamento das exigncias relativas aos servios de infra-estrutura necessrios para a aprovao de terrenos destinados a faixa de 0 a 3 salrios mnimos. Esta presso teve como alvo tanto os bairros situados
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nas zonas de requalificao urbana definidas pelo Plano Diretor de Fortaleza, como nos municpios perifricos da RMF. Destaca-se em particular uma norma da Secretaria Estadual de Meio Ambiente que impedia a instalao de conjuntos de habitao de interesse social em reas no dotadas de redes de esgotamento sanitrio, e sem previso do servio no prazo de 5 anos. Em Fortaleza grande parte dos bairros ao sudoeste e ao sul ficou impedida de receber empreendimentos por causa desta restrio. Mas em resposta presso poltica dos atores interessados no andamento do programa habitacional em Fortaleza11 em maro de 2010 a alterao na resoluo do conselho (COEMA) que tratava deste aspecto, flexibilizou tal norma. A soluo de reduzir os requerimentos de infra-estrutura foi aprovada por todos os setores envolvidos no programa, inclusive por atores ligados aos movimentos sociais de moradia que no viam sentido na exigncia. Para eles a exigncia do programa parecia demasiada e sem sentido, e representava um obstculo ao andamento do programa, e no uma forma de garantir a insero urbana dos empreendimentos de baixa renda. sintomtico perceber que no debate acerca da execuo do programa em Fortaleza, todos os atores entendam que o alto preo dos terrenos corresponda a um entrave ao andamento do programa, sem que nenhum deles mencione os instrumentos de combate especulao imobiliria como uma possvel soluo. Um representante da Caixa Econmica Federal, em entrevista radio universitria para discutir o andamento do PMCMV chegou a falar em um aumento de cerca de 30% no preo dos terrenos em Fortaleza como resultado do crescimento da demanda por terras provocado pelo lanamento do programa12. Tal informao, apesar de no ter sido embasada em nenhum levantamento sistematizado, aparece tambm em algumas reportagens na imprensa local. Ainda em novembro de 2009 o ttulo da reportagem em um jornal local de grande circulao representa o contexto de boom imobilirio e especulativo criado pelo lanamento do programa:

ver reportagem no portal da Secretaria das Cidades do Cear em 21-04-2010. www. cidades.ce.gov.br 12 Entrevista realizada ao programa Rdio Debate, na Rdio Universitria do dia 07-04-2010.
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Os aproximadamente 313km2 de Fortaleza parecem poucos para abrigar os anseios gerados pelo bom momento do setor imobilirio. Bairros que eram apenas de periferia ganham nichos populacionais organizados13.

Este fenmeno de aumento no preo dos terrenos como resultado da maior demanda por espaos dotados de infra-estrutura poderia ter sido contido com a aplicao dos instrumentos de combate especulao imobiliria inclusos no Plano Diretor Municipal aprovado em 2009. Destacam-se em particular os instrumentos das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) vazias e do IPTU progressivo. As ZEIS vazias que correspondem s ZEIS tipo-III definidas como reas dotadas de infra-estrutura, com concentrao de terrenos no edificados ou imveis subutilizados ou no utilizados, devendo ser destinadas implementao de empreendimentos habitacionais de interesse social, bem como aos demais usos vlidos para a Zona onde estiverem localizadas, a partir de elaborao de plano especfico (Fortaleza, 2009 art.133). Tais polgonos abrangem uma rea de 660 hectares (Pequeno e Freitas, 2009) que, se completamente ocupados, poderiam abrigar cerca de 16,4 mil unidades habitacionais (UH) se considerada a densidade de 25 UH por hectare. Eles foram estabelecidos pelo Plano Diretor em Fevereiro de 2009, ou seja, na mesma poca do lanamento do programa MCMV pelo governo federal. A criao destes instrumentos se deu desde a fase de discusso do Plano Diretor em 2005, quando as ONGs e movimentos sociais urbanos se organizaram no acompanhamento e monitoramento do processo de reviso do documento, concentrando esforos nas presses para que as ZEIS fossem includas e delimitadas na prpria lei que criou o plano diretor municipal. Entretanto, o fato de o poder pblico local no ter priorizado o setor do planejamento urbano, fragilizando as potencialidades advindas das polticas urbana e fundiria com vistas implementao de uma poltica habitacional mais eficaz, associado ao interesse dos grandes proprietrios de terrenos urbanos em evitar a aplicao de tais dispositivos, explica o atual cenrio de inrcia com relao a aplicao do plano diretor municipal e a regulamentao dos dispositivos de controle do aumento especulativo dos preos da terra urbanizada, e em particular do instrumento das ZEIS Tipo III vazios. Na prtica,
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ver matria Procura por vazios Estruturados. publicada no Jornal O POVO. 0811-2009.

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passados 3 anos da aprovao do instrumento, o mesmo tem sofrido sucessivos ataques por parte da prpria administrao municipal que os definiu, e de vereadores comprometidos com o setor imobilirio local, na forma de projetos de lei de alterao de polgonos das ZEIS, ou retirada de dispositivos que vinculam o uso dos terrenos vazios habitao de interesse social14. Fato que passados 3 anos entre a divulgao das reas a serem consideradas como ZEIS, sua tramitao interna ao executivo visando a elaborao de projeto de lei at a aprovao do plano diretor pela cmara, grande parte destas ZEIS vazios vieram a ser alvo de empreendimentos de outras naturezas, diversas ao habitacional de interesse social (HIS). O resultado que nenhum empreendimento de HIS produzido pelo setor imobilirio privado com recursos do PMCMV veio a ser localizado em rea destinada pelo plano diretor para este uso. Entretanto, algumas destas reas, mesmo que no se tenha feito uso das ZEIS Tipo III vazios como instrumento de combate a especulao imobiliria, foram adquiridas pela prefeitura municipal com vistas ao re-assentamento de famlias removidas de reas urbanizadas associadas a intervenes virias e de reas de risco. (Pequeno e Freitas, 2011) Cumpre aqui ressaltar, que diante das necessidades de remoo de milhares de famlias por conta das obras de mobilidade associadas copa 2014, um dos principais pontos de debate tem sido a impossibilidade de re-assentamento das famlias atingidas em vazios prximos. Difunde-se todavia a possibilidade de que as mesmas sejam transferidas para conjuntos habitacionais construdos com recursos do PMCMV pelo setor privado. Fica assim evidente a importncia de que as polticas fundiria e habitacional estejam concatenadas de modo a garantir terra urbanizada com valor reduzido para que programas habitacionais de interesse social venham a ser construdos, funcionando como atrativos, ou mesmo como reas doadas pelo Estado.

Ver a esse respeito Freitas, 2011. Relatrio tcnico no publicado. Estudo de Projeto de lei complementar no 003/2011 que altera a lei complementar 062/2009, e emendas parlamentares relacionadas.
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Figura 05 Polgonos definidos como ZEIS vazias pelo plano diretor de 2009.

Fonte: Plano Diretor de Fortaleza, Lei Complementar 062 / 02 de fevereiro de 2009. Sistematizado pelos autores.

Passados mais de 3 anos do seu lanamento, por ocasio da realizao desta investigao, o Programa Minha Casa Minha Vida ainda no consegue apresentar resultados. Ainda que sejam consideradas apenas as 17 mil unidades aprovadas para o Estado do Cear, das quais 15.285 seriam implantadas na RMF, em sua primeira fase, verifica-se que o programa avana a passos lentos. Para famlias de 0 a 3 salrios mnimos, apenas 352 unidades habitacionais foram entregues, distribudos em dois empreendimentos situados nos bairros ao oeste do centro. Outras 610 moradias encontram-se em construo, situadas em bairros da periferia sul do municpio. Diante desta situao, restou Habitafor mencionar a inteno do poder local em doar terrenos vazios com vistas construo de mais de 5.000 unidades pelo setor privado com recursos do MCMV.

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Os empreendimentos contratados voltados para as demais faixas de renda vem sendo implementados, configurando-se todavia em alternativas que tendem a se expandir em direo aos municpios vizinhos e setores mais perifricos, onde a produo intensiva e em larga escala, associada ao baixo valor da terra, garantem aos incorporadores o almejado percentual de lucro. Por sua vez, a recente concluso de um terceiro empreendimento em Maracana voltado para famlias com renda de 0 a 3 salrios mnimos, composto por 26 blocos de 8 apartamentos, atendendo a 208 famlias pode ser apontada como um indicativo de como o programa tende a se expandir na RMF.

Consideraes finais... Que caminhos esta pesquisa aponta? Quais os prximos passos?
Neste trabalho buscou-se apresentar os primeiros resultados obtidos com o Minha Casa Minha Vida na RMF quando se atingiu o total almejado de 1,0 Milho de unidades habitacionais. Para tanto, avaliouse a distribuio espacial das propostas aprovadas por municpio e por faixa de renda, considerando o processo de estruturao urbana da RMF. Ainda que se considere cedo para realizar uma avaliao de uma poltica pblica, o fato de que a Regio Metropolitana e o Municpio de Fortaleza no tenham conseguido atingir a totalidade dos recursos disponibilizados nos chama ateno, dado o dficit habitacional presente tanto na metrpole como na capital. As razes para a baixa efetividade do programa na RMF so muitas. Destaca-se todavia a dissociao entre as polticas urbana, habitacional e fundiria no mbito dos municpios, em especial em Fortaleza, onde se concentra a maior parte da populao metropolitana. Os responsveis por tal situao so diversos, com destaque para o poder local: por um lado, pelo atraso e descompasso na implantao das redes de infra-estrutura ao longo das ltimas dcadas; por outro, por no utilizar os instrumentos de planejamento e gesto do solo urbano, favorecendo interesses privados em detrimento do pblico. Cabe tambm destacar como agente responsvel por esta condio, o conjunto de atores vinculados ao mercado imobilirio: proprietrios de terra, incorporadores e construtores, os quais passam por intenso processo de re-estruturao na RMF. Entretanto, as condies histricas em que os mesmos atuam, estes diretamente vinculados s
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dinmicas de segregao e especulao imobiliria, induzem processos de excluso territorial dos grupos menos favorecidos. Disto verificase a periferizao dos empreendimentos residenciais, para alm dos antigos conjuntos habitacionais financiados pelo BNH, reproduzindose velhas prticas com novas roupagens. Todavia, as primeiras reflexes sobre esta dinmica apontam para novos processos a serem investigados, configurando-se numa autntica agenda de pesquisa. Tendo em vista que os novos empreendimentos tendem a se situar em reas cada vez mais perifricas, como se dar a urbanizao das franjas metropolitanas, em especial nas atuais condies em que no so efetivados os instrumentos de planejamentos e controle da expanso urbana? O que fazer para planejar o crescimento do espao metropolitano segundo as necessidades de produo habitacional? Como promover a cooperao entre esses municpios com vistas s politicas urbana e habitacional? Considerando o poder local e o setor imobilirio como responsveis pelos diminutos resultados alcanados pelo programa, que medidas podem ser adotadas de modo a que o poder local assuma seu papel de gestor promovendo a integrao das polticas urbana e habitacional? Da mesma forma como conter as aes dos incorporadores e do setor da construo civil? Mais ainda, remanescem alguns pontos a serem investigados referentes ao conjunto de empreendimentos recm produzidos e em vias de serem construdos pelo PMCMV, dentre os quais: a localizao e as condies de insero na cidade e no entorno; a densidade e a morfologia urbana; a qualidade e diversidade das tipologias arquitetnica e urbanstica; o contedo scio-ocupacional; diversidade social presente, dentre outros. Assim, longe de pretender concluir, este trabalho espera ter iluminado novas questes para o debate sobre as novas formas de produo habitacional nas cidades brasileiras.

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Referncias
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RUFINO, Beatriz, Incorporao da Metrpole: centralizao do capital no imobilirio e a nova produo do espao em Fortaleza, Tese de doutorado, FAUUSP, 2012 VILLAA, Flvio, Espao Intra-urbano no Brasil, So Paulo: Studio Nobel, 1999.

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Minha Casa Minha Sina: implicaes da recente produo habitacional pelo setor privado na Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro
Adauto Lcio Cardoso Dcio Rodrigues Nunes Junior Flvia de Sousa Arajo Nathan Ferreira da Silva Thmis Amorim Arago Toms Pires Amorim

artindo do pressuposto de que no Brasil o direito moradia adequada direito garantido pela Constituio Federal e que o acesso a este nas cidades deve ser promovido e protegido pelo Estado por meio de programas e legislaes especficas, observamos que na atual conjuntura das capitais do territrio nacional o cumprimento deste direito continua a ser um grande desafio. Os modelos de desenvolvimento socioeconmico e espacial nos centros urbanos, principalmente nas metrpoles, tm sido promovidos a partir da lgica do mercado, onde se privilegia grandes grupos empresariais e industriais, sejam nacionais ou estrangeiros. Esta dinmica percebida de maneira muito evidente nos ltimos anos, particularmente no setor imobilirio das principais capitais brasileiras. No caso da cidade do Rio de Janeiro, o atual contexto de produo habitacional, inclusive de interesse social, ratifica ainda mais esta afirmativa de privilgio aos interesses empresariais, sendo o poder pblico no mais protagonista, mas sim mediador e viabilizador destes interesses. Deste modo, assume de certa maneira - uma postura passiva e/ou conivente ao setor empresarial no processo decisrio de implantao de empreendimentos habitacionais, sobretudo no que diz respeito s dinmicas de concepo projetual, negociao com a
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populao-alvo e escolha da localizao dos imveis, tal como ocorre no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Nesta perspectiva, apesar da participao do poder pblico nos mecanismos de funcionamento do PMCMV serem limitados, cabe s prefeituras controlarem o padro arquitetnico e o impacto urbano dos empreendimentos atravs das leis urbansticas. No caso especfico da cidade do Rio de Janeiro, a prefeitura flexibilizou a legislao para a construo de Habitao de Interesse Social (HIS), instituindo: a) a construo de unidades habitacionais (UHs) com rea reduzida em relao legislao geral vigente; b) a ampliao do nmero de pavimentos sem elevador; c) uma menor taxa de impermeabilizao nos lotes e d) dispensa de algumas exigncias nas intervenes, a exemplo do nmero de vagas de garagem, dimensionamento das reas de recreao, dimenso mxima de projeo horizontal, etc. (CARDOSO; ARAGO; ARAJO, 2011). Seguindo esta lgica de mercado, as empresas indicam, majoritariamente, as terras mais distantes para serem destinadas construo de habitao para faixas de renda de 0 a 3 salrios mnimos (s.m.), principalmente por conta do valor do solo urbano nestas reas ser mais baixo (CARDOSO; ARAGO; ARAJO, 2011). Consequentemente, este distanciamento dos grandes centros urbanos dificulta a permanncia/sobrevivncia das famlias de baixa renda contempladas pelo PMCMV, gerando uma srie de problemas de mobilidade urbana, acesso a comrcio e servios, insero em escolas, garantia de trabalho, etc. (ver Mapa 1 CADERNO DE IMAGENS, pg. 327) Constata-se assim que o PMCMV se insere em meio ao processo de consolidao da poltica nacional de habitao de forma desestabilizadora, visto que este programa objetiva, sobretudo, a dinamizao da produo no setor privado da construo civil e cadeia produtiva, em detrimento da efetivao de uma poltica voltada ao atendimento das demandas de menor faixa de renda (ARANTES; FIX, 2009). Alm do financiamento de habitao, o PMCMV vem sendo utilizado na cidade do Rio de Janeiro como poltica de reassentamento, onde a prefeitura compra os empreendimentos da CAIXA e os cede, a fundo perdido, s famlias reassentadas. O alvo dessa poltica so moradores de reas de risco, como encostas e margem de rios; de ocupaes informais como favelas; ou ainda moradores de reas que sero alvo de intervenes em funo dos megaeventos que ocorrero na cidade nos prximos anos.
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Adauto Cardoso | Dcio Rodrigues | Flvia Arajo | Nathan Ferreira | Thmis Arago | Toms Amorim

A partir da verificao de que, em sua maioria, os empreendimentos de HIS - destinados para faixas de renda de 0 a 3 s.m.- na cidade do Rio de Janeiro se concentram na zona oeste da cidade (CARDOSO; ARAGO; ARAJO, 2011), regio mais distante e que possuiu menor oferta de servios pblicos, no presente artigo buscamos analisar a dinmica do PMCMV na capital carioca para faixas de renda de 0 a 6 salrios, no intuito de salientar efeitos territoriais decorrentes da localizao e padro construtivo destes empreendimentos e como estes incidem no cotidiano de sua populao-alvo e de seu entorno. Para isto, partiremos de dois estudos de caso de empreendimentos situados na zona oeste da cidade, ambos na rea de Planejamento 5 (AP 5)1 o caso do Residencial Mlaga Garden no bairro de Campo Grande, em que o acesso se deu atravs de aquisio via financiamento; e o caso dos condomnios residenciais Vivendas do Ip Amarelo e Vivendas do Ip Branco, no bairro de Realengo, em que o acesso se deu atravs de reassentamento/remoo. Em ambos os casos, apesar dos procedimentos quantitativos, onde os dados referentes aos domiclios possuem uma significao estatstica, tambm foram pesquisados por meio de uma abordagem qualitativa. Durante os anos de 2010 a 2012 foram aplicados questionrios aos moradores de cerca de 10% das unidades totais de cada empreendimento em questo. Cabe ressaltar que no foi objetivo da pesquisa utilizar uma amostra estatisticamente representativa do nosso universo, e sim evidenciar e explorar algumas questes que eram de nosso interesse a partir da conversa com os beneficirios. Apesar dos questionrios contarem com uma srie de questes fechadas, foi procurado ao mximo valorizar as questes abertas e os dilogos com os moradores.

1 As reas de Planejamento (APs) so divises administrativas criadas pela prefeitura da cidade do Rio de Janeiro. Atualmente a cidade possui cinco APs que se subdividem em Regies Administrativas (RAs). A rea de planejamento 5 (AP5) corresponde a 48% do municpio e a 26,6% da populao carioca, com vinte bairros e cincos RAs. A zona oeste, configurada como o novo vetor de crescimento da cidade, dividida em duas APs, a AP4 e a AP5. A AP5 vem se transformando no local de fixao da populao pobre da cidade, atravs da instalao de empreendimentos via PMCMV e com poucos investimentos sociais e em infraestrutura. J a AP4 tem atrado um pblico diferenciado, muito em decorrncia das polticas pblicas que definem a rea da Barra da Tijuca e de Jacarepagu como o centro dos megaeventos, como as Olimpadas de 2016, os Rock in Rio de 2011 e 2013 e a Cpula Rio+20 de 2012.

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Pagar mais e morar menos: O PMCMV em Campo Grande


Em 2010, de acordo com dados da prefeitura da cidade do Rio de Janeiro, um dos primeiros empreendimentos a ser entregues pelo PMCMV destinado populao com renda de at 6 s.m. foi o Condomnio Residencial Mlaga Garden, situado Avenida Brasil 49.101, e edificado pela construtora mineira Tenda. O terreno escolhido por esta empresa ocupa uma rea total de 30.657,75 m2, na regio limtrofe de Campo Grande com os bairros de Pacincia e Cosmos. O acesso a esta localidade se d quase que exclusivamente pela Avenida Brasil sendo, portanto, restrito em virtude da falta de linhas de transporte pblico e da distncia ao centro da cidade (55,7 km), cujo tempo mdio de deslocamento de duas horas. Alm disso, o entorno do residencial caracterizado por grandes vazios urbanos e outros conjuntos habitacionais, inclusive com a mesma tipologia construtiva, com pouca oferta de comrcios e servios urbanos (SOARES; MELO, 2010; CARDOSO et allii, 2012). Edificado com 77 blocos com dois pavimentos cada, o Residencial Mlaga Garden abarca 299 unidades habitacionais as quais foram adquiridas atravs do stand de vendas da construtora no local ou no Feiro da CAIXA. Tais unidades so de modelo duplex, onde no pavimento inferior dispem-se: sala, banheiro, cozinha e uma rea de servio externa sem delimitao; e no pavimento superior dois quartos, totalizando uma rea til de 44m. O condomnio conta ainda com: 121 vagas de estacionamento, rea de lazer, campos de futebol, salo de festas, piscina, jardim e espao gourmet 2(ibid.). A partir destes servios/benefcios apresentados pelo empreendimento possvel perceber que o Residencial Mlaga Garden foi planejado para ser adquirido por famlias com renda mdia em torno 3-6 salrios mnimos (s.m). Entretanto, de acordo com dados primrios fornecidos pela Secretaria Municipal de Habitao (SMH), constatamos que o residencial conseguiu financiamento da CAIXA sendo enquadrado como empreendimento destinado s faixas de renda de 0-3 s.m (SOARES; MELO, 2010; CARDOSO et allii, 2012). Diante desta constatao, destacamos que de acordo com o Ministrio das Cidades (MCid), a estimativa para a faixa de renda de at
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Neste caso, trata-se de uma denominao publicitria para rea livre comum com churrasqueira, diferentemente da concepo que originou o termo, onde espao gourmet um espao individual, como um quintal dentro de cada apartamento, porm integrado cozinha e sala de estar e composto por churrasqueira e forno de pizza, por exemplo.

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trs salrios (R$ 1.395) de 400 mil casas e apartamentos com, no mnimo, 35 e 42 m2, respectivamente. Ainda segundo o Ministrio, o cadastramento e a triagem dos beneficirios devem ser feitos pelos poderes pblicos estaduais e locais que selecionam e indicam as famlias de acordo com critrios nacionais e locais. Os projetos arquitetnicos podem ser feitos independentemente pelas construtoras ou em parceria com cooperativas, organizaes sociais, governos estaduais e prefeituras e, posteriormente, so apresentados s superintendncias regionais da CAIXA (BRASIL, 2009, p. 11). O Residencial Mlaga Garden, como consta em sua prpria divulgao, apresenta rea til da unidade habitacional maior do que a estabelecida para a faixa de renda que foi enquadrada (44 m2 ante 42 m2 mximos permitidos), o que nos indica alm de outros fatores - que o pblico alvo original no seria de 0-3 s.m. Contudo, alocado nesta faixa de renda, o empreendedor realizou as vendas a preo de mercado. Muitos entrevistados, que declararam auferir renda at 3 s.m., afirmaram ter comprado o imvel por valores de at 78 mil reais3 compatvel com um empreendimento para pblico de 3-6 s.m. Dessa forma, surge a hiptese de que o empreendedor se beneficiou da flexibilizao de ndices urbansticos e de subvenes fiscais, alm de ter direcionado o produto para uma faixa de renda diferente da qual foi enquadrado. Com isso, h evidncias de que tenha havido casos de duplo contrato, um para atender a exigncia de venda para o pblico especfico de 0-3 s.m., e outro contrato de emprstimo pessoal para pagar a diferena entre o valor mximo permitido para a faixa de renda em questo e o valor de mercado do empreendimento, como relatado por alguns dos moradores entrevistados (SOARES; MELO, 2010; CARDOSO et allii, 2012). Entregue para moradia em maio de 2010, o Residencial Mlaga Garden atingiu em meados de maro de 2012, a venda de todas as unidades. Pelo perfil socioeconmico encontrado entre os moradores e por meio de relatos dos mesmos, foi constatada uma diversidade de faixas de renda. Esta configurao social se deve insero de famlias com renda maior que trs salrios mnimos ao financiamento,
3 A mdia do valor do imvel corresponde a R$ 60.300 em planta no incio de 2009 e R$ 78.000 aps a entrega das chaves aos primeiros moradores. Na poca de enquadramento do projeto legislao de Habitao de Interesse Social (HIS), o valor previsto para cada unidade habitacional estava em R$ 40.000,00 (SOARES; MELO, 2010).

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facilitada pela mediao de corretores. H, portanto, uma contradio em tais formas de acessos, visto que estas no se coadunam com a proposta da normativa do PMCMV para a faixa de renda de 0-3 s. m. em que o empreendimento em questo foi enquadrado.

O alto preo do direito moradia: o caso dos Ips de Realengo


Outro caso de residenciais enquadrados pelo PMCMV situado tambm a poucos metros da Avenida Brasil, no bairro de Realengo, so o Vivendas do Ip Amarelo e Vivendas do Ip Branco (doravante denominados Ips). Apesar de se configurarem enquanto dois condomnios distintos, estes empreendimentos possuem a mesma tipologia e ocupam a mesma gleba. Originalmente construdos para o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e voltados ao atendimento s famlias de baixa renda, os Ips possuem 598 unidades habitacionais, tendo cada condomnio 299 unidades distribudas em 16 blocos. Cada apartamento apresenta rea til de 45 m2 dividida em: dois quartos, banheiro, sala e cozinha. Alm disso, cada condomnio dispe de vagas de estacionamento, uma quadra esportiva e um salo de festas. O entorno dos Ips marcado pela presena da Avenida Brasil, ao sul, que diferencia espacialmente suas duas margens. Ao norte da rodovia, onde os condomnios esto localizados, situa-se a nova rea de expanso do bairro, marcada pela paisagem verde com escassas edificaes, poucos acessos e baixa proviso de comrcios e servios em relao ao restante do bairro onde novos condomnios habitacionais, tambm financiados pelo PMCMV, sero construdos. Segundo divulgao da Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, a nova quadra do Grmio Recreativo Escola de Samba Mocidade Independente de Padre Miguel (GRES - Mocidade Independente) ser construda no terreno em frente aos Ips, fato este largamente utilizado nos discursos hegemnicos (mdia, prefeitura, etc.) como grande aposta para a dinamizao da rea4. Nesta mesma margem da Avenida Brasil, a uma distncia maior leste, encontra-se a Favela do Batam, considerada como uma das mais vio4

O terreno de 40.000 m2 foi cedido pelo Governo do Estado do Rio de Janeiro em 2009 por apostar no potencial de atratividade gerado por este empreendimento em seu entorno. O Governo do Estado, em parceria com a Prefeitura da Cidade do Estado do Rio de Janeiro tm investido na construo na quadra da Mocidade, que tem previso de inaugurao oficial para maio de 2012.

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lentas da zona oeste da cidade e que, desde fevereiro de 2009, conta com uma Unidade de Polcia Pacificadora (UPP); por fim, mais ao norte situa-se a Serra do Mendanha. Na margem inferior da Avenida Brasil at a linha frrea, onde se localiza a estao de Realengo, encontramos a rea mais dinmica do bairro, ncleo inicial do povoamento da regio. Pelo fato dos Ips se situarem prximos ao bairro de Bangu, os moradores destes empreendimentos se relacionam mais diretamente com essa centralidade - mais provida de servios e equipamentos urbanos - do que necessariamente de Realengo. Vale destacar que nesta mesma rea, compreendida entre os bairros de Bangu e Realengo, tambm esto concentrados inmeros conjuntos habitacionais que so cones de diferentes perodos histricos, entre os quais se destacam o IAPI de Padre Miguel, o Conjunto da Marinha e o Conjunto Dom Jaime de Barros Cmara (BNH), um dos maiores da cidade. Construdos ao longo do ano de 2009, os condomnios Vivendas do Ip Amarelo e Vivendas do Ip Branco seriam vendidos para famlias com renda entre 3-6 s.m., via PMCMV. Entretanto, como medida emergencial diante dos deslizamentos de morros que desabrigaram inmeras famlias durante as fortes chuvas5 ocorridas na cidade em abril de 2010, a Prefeitura do Rio de Janeiro comprou os dois empreendimentos para alojar parte destas famlias por meio de polticas de reassentamento, visto que grande parte da populao desabrigada enquadrava-se na faixa de renda entre 0-3 salrios mnimos. o caso de um tero dos moradores que viviam no Morro do Urubu em Pilares, zona norte da cidade, os quais, a partir de um acordo fechado entre Prefeitura e Governo Federal, foram adicionados lista de prioridade entre os beneficiados do PMCMV no acesso a um imvel no Condomnio Vivendas do Ip Amarelo. Por outro lado, a populao beneficiada com os imveis no Condomnio Vivendas do Ip Branco constituda em sua maioria por famlias reassentadas pela prefeitura, com a justificativa de que suas anti5 A partir do dia 5 de abril de 2010, chuvas caram continuamente durante mais de 36 horas. O sistema Alerta Rio, ligado Prefeitura do Rio de Janeiro e responsvel pelo acompanhamento meteorolgico da cidade registrou que, das dez maiores precipitaes pluviomtricas registradas na capital fluminense em 24 horas desde a sua criao, em janeiro de 1997, cinco ocorreram no dia 6 de abril de 2010. As estaes de monitoramento Rocinha, Jardim Botnico, Tijuca, Vidigal e Grande Mier ocupam, respectivamente, as posies 1, 2, 5, 7 e 10, com 304,6, 303,0, 280,2, 264,6 e 257,8 mm/h.

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gas moradias estavam situadas em reas de risco e/ou lugares alvo de intervenes urbansticas para a realizao dos megaeventos na cidade. Entre seus locais de origem, citamos: a rea conhecida como Vila das Torres, compreendida entre Rocha Miranda e Madureira, atualmente destinada construo do Parque de Madureira6; o bairro de Olaria, na regio do traado da via expressa TRANSCARIOCA7 e reas de risco em Copacabana. A esses moradores a SMH concedeu a alternativa de indenizao, porm, como a quantia ofertada lhes pareceu irrisria8 diante do valor investido em benfeitorias de seus prprios imveis ao longo dos anos eles recusaram. Refutada a ideia de receber uma indenizao to baixa, lhes sobrou somente outra opo tambm proposta pela prefeitura: mudar para um apartamento no Vivendas do Ip Branco, em Realengo. Frente s poucas alternativas, algumas famlias foram coagidas e impelidas a se mudar para o novo endereo. H relatos, inclusive, de que a mudana foi feita pela Prefeitura em caminhes da Companhia Municipal de Limpeza Urbana (COMLURB), sem a devida identificao do mobilirio de cada famlia, o que causou transtornos durante a mudana9 (Pesquisa de Campo, 2011). Muitos deles, orientados pela promessa de uma casa prpria localizada a princpio no bairro de origem10, tal como lhes indicava a Prefeitura durante a negociao (ibid.), concordaram com esta mudana brusca e, assim, foram transferidos para os Ips entre abril e agosto de 2010. Entretanto, a escritura com a posse definitiva s ser emitida aps dez anos de estadia, uma vez que este o perodo em que a prefeitura subsidiar a compra dos imveis11. Neste perodo, os moradoMadureira ganhar o terceiro maior parque da cidade, com 113 mil metros quadrados, em < http://oglobo.globo.com/rio/madureira-ganhara-terceiro-maior-parque-da-cidade-com-113-mil-metros-quadrados-2931490>. 7 A Transcarioca um projeto virio inserido no projeto olmpico. Planejado para englobar o modelo de transporte coletivo BRT (Bus Rapid Transit), a Transcarioca seria uma via rpida de conexo entre o Aeroporto Internacional Tom Jobim na Ilha do Governador, zona norte, at a Barra da Tijuca, na zona oeste. 8 A indenizao possua um valor baixo porque a avaliao que foi feita para a indenizao s considerava os gastos dos moradores com melhorias para a casa, e no o local em que a casa estava construda, por ser uma ocupao ilegal. 9 Relatos e experincias podem ser vistos no curta-metragem Realengo, aquele desabafo!, elaborado pelo GT Moradia e Cidade do Observatrio das Metrpoles, Rio de Janeiro. 10 Aps as chuvas que devastaram o Morro do Urubu, o prefeito visitou a localidade e prometeu aos moradores que seriam reassentados no mesmo bairro. Este discurso foi recorrente entre os moradores entrevistados. 11 Cada apartamento tem um custo de R$ 6.000. Com o programa Minha Casa,
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res que no desejarem esperar pela escritura devem apresentar uma declarao, atestada em cartrio, abrindo mo do imvel. Ao abdicar deste direito, as famlias perdem o direito de se recadastrarem nos programas habitacionais financiados pelo Governo Federal. Pelo regulamento imposto, no permitido o aluguel e a venda do imvel a terceiros, bem como o uso do espao para atividades comerciais. Aqueles que recorrerem a estas prticas tambm podem ser excludos do empreendimento. O perfil socioeconmico daqueles que habitam os empreendimentos Mlaga Garden e dos Ips de Realengo foi constatado atravs de questionrios respondidos por uma amostragem de 10% dos residentes12 nestes empreendimentos, a poca das pesquisas de campos in loco (2010 e 2011).

Moradia como mercadoria; satisfao no garantida


No perodo de pouco mais de um ano de vivncia no novo endereo, quando questionados sobre a preferncia entre a antiga moradia e a atual nos Ips de Realengo, pouco mais da metade dos entrevistados13 declarou preferir morar no domiclio e/ou bairro anterior. Somando este valor aos que preferem morar em outro local diferente do atual domiclio, este percentual aumenta para 84% dos moradores insatisfeitos com o local de moradia. Por outro lado, no caso do condomnio Mlaga Garden, onde a maior parte dos moradores residia na prpria Zona Oeste14 (68%) em especial os bairros de Campo Grande e Santa Cruz, ao adquirir o imvel os futuros moradores deste empreendimento almejavam principalmente fugir do aluguel, uma vez que o preo deste era igual ou superior ao das prestaes dos imveis, em muitos casos. Desta forma, a mudana para o novo endereo no foi impactante em relao aos empregos e ao acesso a servios, pois suas rotinas j estavam estrutuMinha Vida, cada unidade sai a R$ 50 por ms, num total de 120 meses, ou seja, 10 anos (CARDOSO et allii, 2011 a, 2011 b). 12 importante ressaltar que, em um primeiro momento, quando foram aplicados os primeiros questionrios em 2010, as unidades habitacionais do Residencial Mlaga Garden no estavam completamente ocupadas no momento da pesquisa. 13 Informao obtida por meio de questionrios aplicados em amostragem de 10% dos residentes a poca das pesquisas de campo (2010 e 2011). 14 Consideramos o bairro de Campo Grande e demais bairros acessveis a este Santa Cruz, Santssimo e Senador Camar como zona oeste prxima.

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radas ou sendo planejadas no prprio bairro e redondezas. Destaca-se que este empreendimento absorveu um pblico familiar jovem, com a mdia etria do proprietrio entre 25 e 30 anos. No que tange renda mdia dos moradores, os Ips apresentam certa homogeneidade, tendo 92% dos domiclios situados na faixa de renda de 0 a 3 salrios mnimos, e muitas dessas famlias possuem como nica fonte de rendimento o benefcio do Bolsa Famlia. Nesta perspectiva, o fato dos empreendimentos serem concebidos para outra faixa de renda (3 a 6 s.m.) a partir de um padro condominial, e no de conjunto habitacional de interesse social, gerou uma srie de impactos a esta populao reassentada, sobretudo de ordem financeira, tais como: a imposio de uma taxa condominial de 50 reais mensais; taxa do IPTU; o fornecimento de energia eltrica medido a partir de relgios trifsicos que geram um custo mnimo mensal de 42 reais - custo este que se agrava se somado ao uso de defasados eletrodomsticos que consomem ainda mais energia -; a cobrana de taxa de consumo de gs encanado em detrimento ao uso mais econmico de botijo de gs; o aluguel obrigatrio do salo de festas para a realizao de qualquer tipo de evento/festa entre os moradores; etc.; . No caso do Residencial Mlaga Garden, os domiclios apresentam maior diversificao quanto s faixas de renda: 45% esto na faixa de 0 a 3 s.m., valor igual ao dos situados entre 3 a 6 salrios e 5% entre 6 a 10 salrios15. Nesse caso, os impactos percebidos com a mudana para o novo endereo no se referem ao pagamento pelos servios oferecidos mas sim pela qualidade destes, principalmente no que se refere aos equipamentos de uso comum do condomnio e prpria condio construtiva do empreendimento; inclusive a tipologia, que muitas vezes no se adequa s necessidades dos moradores. Para muitos que atualmente habitam o Residencial Mlaga Garden a realidade no condiz com as propagandas divulgadas pela construtora, uma vez que foi proposto um condomnio fechado com portaria funcionando 24 horas por dia, alm de: piscinas, dois playgrounds, dois campos de futebol, salo de festas, dois espaos gourmet, vestirios e projeto paisagstico em toda a rea. De todos estes equipamentos de lazer previstos em contrato, apenas os campos de futebol e a piscina
Embora a diversificao de faixas de renda no conjunto habitacional possa ser positivo, os dados nos revela que o incorporador tem se beneficiado dos incentivos tributrios e legislao flexvel para uma determinada faixa de renda e vendendo as unidades para faixas de renda acima da estabelecida
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haviam sido entregues no momento da pesquisa, porm de maneira diferente daquelas propagandeadas. Segundo os moradores entrevistados, devido a m execuo e falta de manuteno, a piscina estava interditada no momento da pesquisa, e a iluminao mostrava-se precria nas reas comuns do empreendimento, o que gerou insatisfao e insegurana. No que se refere tipologia, no Residencial Mlaga Garden a disposio e o dimensionamento dos cmodos (incluindo a necessidade de utilizar mveis planejados) foram apontados como problema por parte dos moradores, alm do fato de haver apenas uma tomada por cmodo. Alm disso, h falta de privacidade entre as unidades, onde as reas de servio no so cobertas e delimitadas entre si formando uma espcie de grande rea comum. A baixa qualidade dos materiais construtivos e da execuo tambm so recorrentes em todos os empreendimentos pesquisados, ocorrendo vazamento de gua e acmulo de detritos nas fendas oriundas do encaixe irregular entre as peas das lajes pr-moldadas que constituem o piso dos imveis Ips; a base de sustentao das caixas dgua de alguns edifcios se rompeu devido a m-qualidade da madeira utilizada, inundando os apartamentos do ltimo pavimento e prejudicando os demais; em poucos meses de uso, os brinquedos do playground nico local onde as crianas, acostumadas a brincar nas ruas de seus antigos bairros, podem realizar suas atividades de lazer esto deteriorados; entre outros problemas identificados. A pouca privacidade tambm uma questo relevante para os moradores dos Ips; assim como a falta de espao, principalmente na rea de servio, o que, nesse caso, induziu utilizao das grades das escadarias de acesso como varais de roupas, alm da criao de um varal coletivo, nos fundos dos blocos, destinados a esse propsito. Quanto ao tamanho do imvel, a satisfao inversamente proporcional ao nmero de moradores por domiclio,com as famlias insatisfeitas alcanando a mdia de 5,5 moradores. A insatisfao tambm diz respeito aos servios existentes nos condomnios tais como: a reas de lazer, o parque infantil, a quadra de esportes, o estacionamento, entre outros. Metade dos entrevistados declararam estar insatisfeitos quanto aos servios condominiais, inclusive alguns responderam que estacionamento, playground, quadra e salo de festas so equipamentos que no correspondem s suas reais necessidades. Em suma, tanto no que se refere infraestrutura de servios e equipamentos do imvel quanto a do condomnio; em geral
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estas ou so de qualidade abaixo do esperado, e/ou no se adaptam s necessidades da populao que ali passou a residir; seja no Residencial Mlaga Garden, seja nos Ips de Realengo. Neste sentido, quanto infraestrutura local, percebemos que em ambos os casos analisados no houve uma articulao planejada entre a insero da nova demanda gerada pelos empreendimentos e a proviso de servios, comrcio e equipamentos urbanos. Nos dois casos foi reservada uma frao do terreno para construo de escola pblica; entretanto no h qualquer informao da Secretaria de Educao sobre o incio das obras e ainda hoje estes continuam vazios. No caso de Realengo, as 35 unidades escolares existentes no bairro no foram suficientes para atender a nova demanda. Assim, 63% das 750 crianas ainda no haviam conseguido vagas nas escolas do bairro (Pesquisa de Campo, 2011). Com relao ao comrcio e servios, no Mlaga Garden, os moradores se apropriaram da infraestrutura existente no condomnio ao lado - o Campinho -, onde se mantm um pequeno comrcio (ainda que precrio) e transporte informal. Entretanto, o conjunto se localiza mais prximo dos bairros de Pacincia e Cosmos, que possuem uma proviso infraestrutural to ou mais precria quanto o prprio bairro de Campo Grande. Em contrapartida, no caso dos Ips de Realengo precrio e muitas vezes inexistente o atendimento via comrcio e servios prximos. Agravando este quadro, a presena, ainda que temporria, de funcionrios da prefeitura nos empreendimentos - alm das visitas de fiscalizao por parte dos funcionrios da Caixa - restringe a possibilidade de alternativas informais para minimizar essa escassez de comrcios e servios, visto que, embora existam alguns pequenos e informais estabelecimentos comerciais no interior dos condomnios, a comercializao de qualquer tipo de produto ali considerada irregular e proibida. Embora o bairro mais prximo e de fcil acesso aos servios, comrcio e lazer seja Bangu, os moradores dos Ips ainda buscam manter suas rotinas nos seus antigos bairros, principalmente os ex-moradores do bairro de Madureira, habituados ao Mercado de Madureira. Estas relaes com os locais de origens vm tona tambm quando se observa a produo de estigma entre vizinhos nos condomnios de Realengo: os moradores do Ip Amarelo - que se reconhecem como uma populao de origem de favela (Morro do Urubu) - no necessariamente
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se relacionam com aqueles que habitam o condomnio ao lado, o Ip Branco, pois ali vivem os antigos moradores de Vila das Torres e, segundo depoimento destes ltimos, h grande dificuldade de se estabelecer alguma relao em um lugar onde moram favelados. Nota-se ento, que h certa averso entre esses conjuntos adjacentes, o que fragiliza a possibilidade de uma articulao local fortalecida no intuito de estabelecer reivindicaes comuns a ambos os empreendimentos, bem como alcanar o atendimento a estas. Quanto aos locais de trabalho, em todos os empreendimentos analisados h um considervel tempo de deslocamento no trajeto casa-trabalho-casa. No Mlaga Garden, embora uma parcela dos moradores trabalhe na prpria zona oeste, com deslocamentos mdios de 20 a 40 minutos, grande parte destes se deslocam para o Centro, a cerca de 1 hora e meia de distncia. Os transportes coletivos so aqueles mais utilizados, apesar desta opo ainda ser problemtica, pois este trecho da Avenida Brasil atendido por poucas linhas destinadas Santa Cruz e ao municpio de Itagua, na Regio Metropolitana. Para os moradores dos Ips os deslocamentos at os locais de trabalho so feitos, majoritariamente, atravs de nibus ou a p, com 57% e 35% dos deslocamentos, respectivamente. Exceto o deslocamento no prprio bairro de Realengo justificado pela incluso do deslocamento casa-escola-casa, todos os outros percursos so direcionados s reas prximas aos antigos locais de moradia da populao analisada. Embora exista uma estao ferroviria no bairro, esta encontra-se distante do empreendimento e no h nenhum meio de transporte que os conecte estao. Ainda que a Avenida Brasil possua um grande nmero de linhas com destino ao Centro, a nica linha de nibus que liga a regio com Madureira e Rocha Miranda possui intervalos irregulares. Para aqueles que se deslocam para o Mier rea prxima ao Morro do Urubu - h a necessidade de utilizar duas linhas de nibus, o que ocasionou o desemprego de muitos, devido indisponibilidade dos patres de arcar com um custo maior referente a aumento do nmero de passagens. Cabe ressaltar que apesar do advento do Bilhete nico Carioca, que possibilita realizar duas viagens pelo preo de uma, a utilizao vlida deste servio expira em duas horas, e nem sempre possvel realizar duas viagens neste tempo.

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A respeito de alternativas de lazer aps a transferncia para o novo endereo em Realengo, em ambos os condomnios se continua a recorrer s mesmas atividades de lazer anteriores mudana. Para muitos, habitar longe de suas escolas de sambas, por exemplo, uma reclamao constante, sobretudo para aqueles que viviam em Madureira e Pilares, pois o primeiro tido como o bero do samba e abriga duas das mais tradicionais escolas Portela e Imprio Serrano; j Pilares conta com a Caprichosos de Pilares. As escolas de samba cariocas tm em sua gnese a relao direta com o seu entorno geogrfico. Toda uma rede social baseada em relaes de amizade e proximidade foi construda ao longo dos anos em um local especfico para estas famlias e no momento de lazer onde essas demandas melhor se anunciam. Na Geografia Humanstica, o conceito de lugar se vincula s vivncias apreendidas singularmente naquele locus, que no pode ser substitudo. Em outros termos, lugar significa muito mais que o sentido geogrfico de localizao, no se refere a objetos e atributos das localizaes, mas tipos de experincia e envolvimento com o mundo, a necessidade de razes e segurana (RELPH, 1979); um centro de significados construdo pela experincia (TUAN, 1975). neste sentido que para os moradores dos Ips de Realengo a presena da quadra da Mocidade Independente de Padre Miguel no terreno vizinho no significa necessariamente a instaurao de uma atividade de lazer, tal como muitas vezes foi afirmado no discurso da prefeitura, que desconsiderou o simbolismo imanente na relao dos moradores com suas escolas de samba.

Consideraes Finais
A partir da pesquisa qualitativa realizada em trs dos primeiros condomnios entregues pelo Programa Minha Casa Minha Vida na cidade do Rio de Janeiro - Residencial Mlaga Garden, Vivendas do Ip Branco e Vivendas do Ip Amarelo - , pudemos constatar que apesar de enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida em faixas de renda especficas no momento da aprovao do projeto e da sua construo, estes empreendimentos sofreram uma srie de alteraes, seja nos trmites de aquisio do imvel, seja no processo de sua concepo, implantao e edificao; evidenciando o papel regente do capital privado na produo do espao urbano e sujeitando a governana - tanto local, quanto federal - a um desempenho secundrio que se destina principal156

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mente a viabilizar os interesses empresariais neste processo, conferindo caracterstica empreendedorista a este tipo de interveno pblica (HARVEY, 2005) e uma significativa perda no que se refere ao controle e participao social, at ento implementados na poltica habitacional, particularmente via Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social (SNHIS) e seu Fundo (FNHIS). Se por um lado se enaltece os nmeros crescentes de unidades habitacionais produzidas pelo Programa, bem como a agilidade e facilidade no acesso ao crdito tanto pelas construtoras quanto por quem deseja comprar um imvel, estas mudanas tm implicado no crescimento de contradies e problemas tais como aqueles observados nos empreendimentos da Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro aqui apresentados. Vale ressaltar que nestes condomnios, apesar da fixao de preo para as UHs estar estabelecida no processo de concesso de crdito da Caixa Econmica Federal (CAIXA) s empresas construtoras (preo este que definir a faixa de renda a qual o empreendimento ser destinado), o que se percebe que aps a contratao do crdito, o preo de venda das UHs definido pelas empresas, seguindo o valor de mercado. Alm disso, no h um controle, por parte da CAIXA, dos preos reais dos imveis. Dessa forma, torna-se possvel que uma pessoa compre um imvel destinado a faixa de 0-3 salrios mnimos, mas pague um valor muito acima do valor definido no projeto. Assim o padro construtivo nivelado por baixo, e o preo nivelado por cima. No caso, por exemplo, de imveis da faixa de 0-3 salrios mnimos, o crdito para a construo total. Dessa forma a empresa constri com auxlio do financiamento pblico, que possuiu juros menores, e os vende a um valor acima do que de fato eles deveriam valer. Nesta perspectiva, entendemos que houve certo retrocesso no debate da moradia digna, o qual foi substitudo pela avalanche de propagandas e pela proliferao de vantagens e incentivos para a compra de um imvel, transformando a moradia em um produto e objeto de consumo. Neste mesmo vis de mercantilizao da moradia, se sobressai a gesto da cidade, que passa a ser realizada tal como uma empresa. Esta cidade-empresa se reflete no caso da cidade do Rio de Janeiro onde, associado s transformaes do setor produtivo, destaca-se a realizao de mega-eventos (Copa do Mundo e Olimpadas) como elemento de impulso do mercado imobilirio, exercendo influncia no deslocamento de populao no ambiente intraurbano atravs da gen157

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trificao de reas destinadas a grandes equipamentos urbanos e do reassentamento de populaes de baixa renda para empreendimentos construdos a partir dos novos programas habitacionais de interesse social, localizados majoritariamente na franja urbana16. A partir dos casos dos condomnios Vivendas do Ip Amarelo e Vivendas do Ip Branco, podemos afirmar que esta poltica de reassentamento tem sido realizada pelo governo local de maneira completamente arbitrria ao estabelecido pela a Lei Orgnica do municpio do Rio de Janeiro no seu artigo 429, pargrafo VI informa que:
Art. 429 -A poltica de desenvolvimento urbano respeitar os seguintes preceitos: VI - urbanizao, regularizao fundiria e titulao das reas faveladas e de baixa renda, sem remoo dos moradores, salvo quando as condies fsicas da rea ocupada imponham risco de vida aos seus habitantes, hiptese em que sero seguidas as seguintes regras: a) laudo tcnico do rgo responsvel; b) participao da comunidade interessada e das entidades representativas na anlise e definio das solues; c) assentamento em localidades prximas dos locais da moradia ou do trabalho, se necessrio o remanejamento; (RIO DE JANEIRO, 2010) Grifos nossos

Assim como observado na caso dos empreendimentos habitacionais de interesse social implantados na Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro, as reas que concentram os novos empreendimentos populares, definidas pelo setor privado como novos vetores de expanso da cidade, so majoritariamente dispostas em localidades distantes dos centros e subcentros urbanos e muitas vezes no dispem de infraestrutura para atender a essa nova e numerosa demanda populacional, corroborando para a chamada periferizao da habitao de interesse social, processo este oposto quele indicado tanto pelo Estatuto da Cidade quanto pelo prprio SNHIS; ratificando a inadequao deste modelo de parceria pblico-privada que configurou o Programa Minha Casa Minha Vida, o qual intenta reduzir o dficit habitacional ao mesmo tempo em que intensifica o processo de segregao social, trazendo forte impacto na dinmica de estruturao das metrpoles brasileiras e tambm sobre as demandas histricas de moradia das camadas populares.
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Ver a respeito SANTOS JUNIOR; SANTOS (2012).

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Referncias
ARANTES, Pedro Fiori; FIX, Mariana. Como o Governo Lula pretende resolver o problema da habitao. Alguns comentrios sobre o pacote habitacional Minha Casa Minha Vida. In: Correio da Cidadania. Edio 543, 2009. Disponvel em: < http://www.correiocidadania.com.br/content/blogcategory/66/171/>. Acesso: outubro 2011. BRASIL. Ministrio das Cidades. Programas e Aes. Braslia, Distrito Federal, 2009. Disponvel em: <http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/ secretaria-dehabitacao/programas-e-acoes>. CARDOSO, Adauto Lucio; ARAGO, Thmis Amorim; ARAJO, Flvia de Sousa. Habitao de Interesse Social: poltica ou mercado? reflexes sobre a construo do espao metropolitano. In: XIII Encontro Nacional da ANPUR. Rio de Janeiro. Anais do XIII Encontro Nacional da ANPUR, 2011. CARDOSO, Adauto Lucio; ARAGO, Thmis Amorim; ARAJO, Flvia de Sousa; ANDRADE, Bernardo Kuehn; AMORIM, Toms Pires; SILVA, Nathan Ferreira da; FERRETTI, Julio Cardoso; BARROS, Tain Baslio. A Produo da Moradia Popular na Regio Metropolitana do Rio de Janeiro (RMRJ) o caso dos Conjuntos Habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida em Realengo. (Relatrio de tcnico-cientfico no publicado), 2011a. CARDOSO, Adauto Lucio; ARAJO, Flvia de Sousa; ARAGO, Thmis Amorim; BARROS, Tain Baslio de; FERRETTI, Julio Cardoso. Realengo: Aquele Desabafo. 2011b (curta-metragem). Disponvel em <http://www.youtube.com/watch?v=ZoBJzrACZ3c&feature=player_embedded>. Acesso: abril de 2012. CARDOSO, Adauto Lucio; ARAGO, Thmis Amorim; ARAJO, Flvia de Sousa; AMORIM, Toms Pires; SILVA, Nathan Ferreira da; FERRETTI, Julio Cardoso; RODRIGUES JUNIOR, Dcio Nunes; JAENISCH, Samuel Thomas. A Produo da Moradia Popular na Regio Metropolitana do Rio de Janeiro (RMRJ) o caso do Residencial Mlaga Garden. (Relatrio de tcnico-cientfico no publicado), 2012. RELPH, E. C. 1979. As Bases Fenomenolgicas da Geografia. Geografia, 4: 1-25 TUAN, Yi-Fu. 1975. Place: an experiential perspective. Geographical Review, 65: 151-165. RIO DE JANEIRO, Lei Orgnica do Municpio do. Disponvel em: <http://200.141.78.79/dlstatic/10112/1659124/DLFE-222901.pdf/LeiOrganica.pdf> Acesso: julho de 2012. SANTOS JUNIOR, Orlando Alves dos; SANTOS, Mauro Rego Monteiro dos. Megaeventos e o direito moradia: reflexes a partir do caso do Rio de Janei159

Minha Casa Minha sina...

ro. OLIVEIRA, Fabrcio Leal; COSTA, Heloisa Moura; CARDOSO, Adauto Lucio; VAINER, Carlos Bernardo (org.) Grandes Projetos Metropolitanos: Rio de Janeiro e Belo Horizonte. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2012, pp. 287-313. SOARES, Bianca Freitas; MELO, Thayssa Rodrigues. Produo habitacional para os setores mdio e popular: Programa Minha Casa Minha Vida, RJ. Estudo de Caso: Residencial Mlaga Garden Campo Grande, RJ. Relatrio Tcnico-Cientfico no publicado. Orientador: Adauto Lucio Cardoso. Programa institucional de bolsa de iniciao de pesquisa CNPq. Rio de Janeiro, 2010.

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A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida na Regio Metropolitana de Belm
Jos Jlio Ferreira Lima Juliano Pamplona Ximenes Ponte Roberta Menezes Rodrigues Raul Ventura Neto Ana Carolina Campos de Melo

Introduo

Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), lanado em 2009, foi identificado pelo prprio governo desde seu lanamento como um programa anti-crise, elaborado como importante estratgia de dinamizao da economia nacional em meio crise econmica de 2008. A estratgia era garantir nveis altos da produo imobiliria em todo o pas, com um pacote de medidas atravs do qual o equilbrio fiscal fosse alcanado por meio de injeo de recursos pblicos no segmento da construo civil, dinamizando a economia e ampliando o emprego formal em toda a cadeia produtiva envolvida. Frente ao contexto nacional de implementao do programa, este texto apresenta uma anlise inicial sobre a produo habitacional no mbito do PMCMV na Regio Metropolitana de Belm (RMB), Estado do Par. A pesquisa tem como foco a produo habitacional para as famlias com renda de 0 a 3 salrios mnimos (at R$1.395,00, em valores de 2011), e pretende identificar algumas caractersticas da operacionalizao do programa localmente, e mesmo a reafirmao de crticas ao programa e suas conseqncias j elaboradas por alguns autores (ARANTES; FIX, 2009; ROLNIK; NAKANO, 2009; NADER; BRITO, 2009; CARDOSO; ARAGO; ARAJO, 2011). Assim, foi realizada uma primeira anlise dos dados levantados junto Caixa Eco-

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A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida...

nmica Federal1 sobre os empreendimentos contratados na RMB at o presente momento, relacionando as caractersticas evidenciadas por essa produo no contexto metropolitano. O trabalho apresenta uma breve caracterizao da RMB a partir de sua dinmica de ocupao mais recente, bem como de informaes sobre o dficit habitacional no Estado do Par e da RMB, compondo o pano de fundo de anlise do PMCMV. As informaes sobre os empreendimentos contratados foram sistematizadas e suas localizaes foram mapeadas. H ainda consideraes sobre o empreendimento Residencial Paulo Fonteles II, nico entregue aos adquirentes at agosto de 2011, momento de concluso deste trabalho. Em anexo so includas fichas informativas de todos os empreendimentos habitacionais contratados para a faixa de renda de 0 a 3 salrios-mnimos (s.m.) e que devem servir como subsidio para estudos mais detalhados.

1. Necessidades habitacionais e a implementao do PMCMV no estado do Par e na Regio Metropolitana de Belm


1.1 A Regio Metropolitana de Belm A Regio Metropolitana de Belm, criada inicialmente pelo Governo Federal com dois municpios (Belm e Ananindeua) em 1973, atualmente composta por seis municpios: Belm, Ananindeua, Marituba, Benevides, Santa Brbara e Santa Isabel do Par, que passou a integrar a regio em abril de 2010. Segundo dados do Censo Populacional de 2010 (IBGE, 2011) a RMB possui uma populao de 2.100.319 habitantes, tendo apresentado na ltima dcada uma taxa de crescimento de 14,22% (Quadro 1), sendo que o municpio de Belm e Ananindeua apresentaram maior crescimento em nmeros absolutos, enquanto que os municpios de Marituba, Benevides e Santa Brbara apresentaram taxas de crescimento acima de 40%. Observando-se, portanto, um processo geral de crescimento populacional, inclusive de populao rural (excetuando-se o municpio de Marituba).
1

Este artigo contou com a imprescindvel colaborao de tcnicos da Caixa Econmica Federal, atravs da Gerencia de Apoio ao Desenvolvimento Urbano (GIDUR Belm) e da Gerncia de Alienao de Bens Mveis e Imveis (GILIE Belm), que nos possibilitaram o acesso s informaes aqui apresentadas, a concesso de entrevista, bem como a viabilizao de visitas dos membros da equipe do Laboratrio Cidades na Amaznia da Universidade Federal do Par (LABCAM/UFPA) alguns dos empreendimentos citados, o que agradecemos.

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Jos Jlio | Juliano Pamplona | Roberta Menezes | Raul Ventura | Ana Carolina

Quadro 1: Populao dos municpios da regio metropolitana de Belm, 2000 e 2010


Populao 2000 Municpio Total 1.280.614 393.569 74.429 35.564 11.378 43.227 1.838.781 Urbana 1.272.354 392.627 64.884 20.912 4.009 33.078 1.787.864 Rural 8.260 942 9.545 14.634 7.369 10.149 991.957 Total 1.392.031 471.744 108.251 51.663 17.154 59.476 2.100.319 Populao 2010 Urbana 1.380.836 470.590 107.129 28.907 5.456 42.996 2.035.914 Rural 11.195 1.154 1.122 22.756 11.698 16.480 64.405 Taxa de Crescimento pop. total 20002010 8,70% 19,86% 45,44% 45,27% 50,76% 37,59% 14,22%

Belm Ananindeua Marituba Benevides Sta Brbara do Par Sta Isabel do Par Total

Fonte: IBGE (2001) e IBGE (2011).

A RMB caracterizada pela conurbao entre Belm e Ananindeua e pela relao de dependncia entre os demais municpios e o municpio plo, o que determinante do ponto de vista da sua estruturao metropolitana. A interligao entre os municpios se d predominantemente atravs da Rodovia BR-316, que inicia no municpio de Belm e atravessa as reas centrais dos municpios de Benevides e Marituba, alm de permitir o acesso aos demais municpios por meio de rodovias estaduais. Levantamentos realizados pelo Plano Diretor de Transportes Urbanos da Regio Metropolitana de Belm (PDTU) em 2001 (PAR, 2001) atestam a concentrao do fluxo de viagens para Belm a partir dos demais municpios da RMB, alm da significativa concentrao de empregos, equipamentos pblicos, comrcio especializado e servios na capital. Apesar de no existir uma estrutura institucional de gesto metropolitana para que questes de diversas ordens possam ser discutidas e encaminhadas nessa escala (LIMA; CARDOSO; HOLANDA, 2005), o PDTU props um sistema integrado metropolitano de transporte pblico nica questo em escala metropolitana debatida nos meios polticos cuja implementao tem sido feita muito lentamente. Depreende-se que a questo da acessibilidade e mobilidade vem se tornando o tema decisivo a ser tratado na escala metropolitana. Outro aspecto de voltado a necessidade de gesto metropolitana a necessidade de articulao entre os municpios da RMB para tratar
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A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida...

das consequncias do aquecimento do mercado imobilirio. a expresso local do que vem sendo produzido pelo atual cenrio nacional e resultado na ampliao do nmero de lanamentos imobilirios, notadamente atravs do PMCMV para as faixas de renda acima de 3 salrios mnimos, em todos os municpios da RMB. Vrios lanamentos de grande porte ao longo do eixo virio da rea de expanso de Belm (Rod. Augusto Montenegro) e de interligao metropolitana (Rod. BR316) podem ser vistos em acelerada construo. 1.2. As necessidades habitacionais da Regio Metropolitana de Belm O Plano Estadual de Habitao de Interesse Social (PEHIS) indica que do total de 1,3 milhes de domiclios no Estado do Par, o dficit habitacional seria estimado em 369 mil domiclios em 2007 (Quadro 2). Com relao Regio Metropolitana de Belm, segundo a metodologia da Fundao Joo Pinheiro, incluindo o municpio de Santa Isabel do Par, a RMB apresentaria um dficit habitacional bsico de 105 mil unidades (Quadro 3) de um total de 425 mil domiclios existentes em 2000. Belm o municpio que apresenta o maior dficit calculado em 73.977 domiclios, seguido por Ananindeua com 23.708 unidades.
Quadro 2: Evoluo do dficit habitacional total e percentual em relao aos domiclios permanentes, Brasil, Regio Norte, Estado do Par e Regio Metropolitana de Belm, 2000/2004/2005/2006/2007
Dficit Habitacional Unidade 20001 Brasil Norte Par RMB
3

Percentual em relao ao total de domiclios 2007 7.287.551 750.750 369.234 111.313 2000 16,1 30,2 37,4 27,7 2004 15,1 23,2 23,3 21,3 2005 14,9 22,9 25,1 25,1 2006 14,5 22 23,9 23,8 20072 12,9 19,2 19,9 19,8

2004

2005 7.902.699 850.355 427.327 130.459

2006 7.934.719 831.703 418.368 127.253

7.222.645 7.804.619 848.696 489.506 115.172 825.251 388.823 110.291

Fonte: Par (2009). Notas: (1) Inclui as estimativas do componente de depreciao, no calculado para os demais anos. (2) Dficit habitacional calculado segundo a metodologia que inclui o total das famlias conviventes e exclui os domiclios alugados com adensamento excessivo. (3) RMB no inclui os dados do municpio de Santa Isabel do Par.

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Jos Jlio | Juliano Pamplona | Roberta Menezes | Raul Ventura | Ana Carolina

Quadro 3. Estimativas do Dficit Habitacional Bsico (1), Regio Metropolitana de Belm - 2000
Municpio Ananindeua Belm Benevides Marituba Total 23.708 73.977 2.152 5.303 Dficit Habitacional Bsico (2) % do Total Absoluto dos Municpios Urbana 23.637 73.570 1.324 4.726 303 Rural 71 407 828 577 456 708 3.047 Total 25,63 24,98 26,74 31,14 31,80 37,5 Urbana 25,60 24,99 28,02 31,55 37,78 37,17 Rural 34,80 22,90 24,92 28,17 28,77 38,94 Domiclios Vagos

Total 8.483

Urbana 8.477

Rural 6 254 434 317 233 240 1.484

27.685 27.431 1.005 2.374 369 571 2.057 136

Santa Brbara do Par 759 Santa Isabel do Par TOTAL

3,559 2,851 105.899 106.411

1,094 844 41.010 39.516

Fonte: Fundao Joo Pinheiro (2005). Notas: (1) Dficit habitacional bsico: soma da coabitao familiar, dos domiclios improvisados e dos rsticos. (2) Para municpios o dficit habitacional bsico no inclui as estimativas de domiclios rsticos inferiores a 50 unidades.

Tomando-se as situaes de coabitao familiar e de domiclios improvisados, que compem a maior parte do dficit bsico, aproximadamente 73 mil domiclios nestas situaes esto na faixa de renda de 0 a 3 s.m. (Quadro 4) na RMB. A partir dos levantamentos feitos em 2007, nota-se um padro tipicamente metropolitano na composio do dficit habitacional da RMB: a presena da coabitao familiar, fator que assinala a dificuldade de insero dos jovens no mercado de trabalho, as altas taxas de dependncia econmica vinculadas ao constrangimento histrico de acesso habitao (ver Quadro 5). Em relao inadequao habitacional, destacam-se as situaes de carncia de infraestrutura e domiclios sem banheiro em todos os municpios da RMB (Quadro 6).

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A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida...

Quadro 4: Coabitao Familiar e Domiclios Improvisados Urbanos, por Faixas de Renda, Regio Metropolitana de Belm, 2000
Municpio At 3 absoluto Ananindeua Belm Benevides 14.719 53.616 710 % Faixas de Renda Mensal Familiar (em Salrios Mnimos) Mais de 3 a 5 absoluto % 9,91 11,76 7,62 10,76 9,22 6,69 11,25 Mais de 5 a 10 absoluto 898 5.057 57 145 0 36 6.193 % 5,09 7,27 6,79 4,88 0,00 2,46 6,68 Mais de 10 absoluto 276 2.699 9 43 5 21 3.053 % Total absoluto % 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

83,44 1.748 77,09 8.182 84,52 64 82,92 320 88,48 20 89,41 98 78,77 10.432

1,56 17.641 3,88 69.554 1,07 840 1,45 2.974 2,30 217 1,43 1.464 3,29 92.690

Marituba 2.466 Santa Brbara do Par 192 Santa Isabel do Par 1.309 TOTAL 73.012

Fonte: Fundao Joo Pinheiro, 2005.

166

Quadro 5. Dficit Habitacional segundo o componente e situao de domiclio por municpio, 2007
FAMLIAS CONVIVENTES CMODOS Total 3.504 11.501 173 968 37 10 26 197 99 98 894 74 1.723 1.597 126 87 86 859 443 416 2.029 4.833 666 11.378 123 3.716 3.660 56 67.421 3.450 55 5.465 5.465 21.607 urbana Rural Total urbana Rural Total Urbana 21.542 67.050 1.199 4.307 306 DOMICLIOS RSTICOS Dficit Total Rural 65 371 831 526 360 Total 12.362 51.632 908 2.029 404 182 222 1.721 308 590 318 51.465 167 12.362 urbana Rural

Municpios

DOMICLIOS IMPROVISADOS

Total

urbana

Rural

Ananindeua

276

266

10

Belm

573

548

26

Benevides

90

79

10

Marituba

114

96

18

Santa Barbara do Par 862 751 112 173 164 10 1.223 894 329

28

15

13

Santa Izabel do Para

36

30

2.295

1.839

457

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Fonte: Par (2009).

Quadro 6: Inadequao fundiria, adensamento excessivo, domiclios sem banheiro e carncia de infraestrutura, municpios

A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida...

da Regio Metropolitana de Belm, 2000.


Municpio Inadequao fundiria (1) Adensamento excessivo (1) Domiclio sem banheiro (1) % dos domiclios urbanos 19,89 17,94 35,76 36,12 39,15 45,06 Carncia de infra-estrutura (2) % dos absoluto domiclios urbanos 58.925 119.124 2.463 12.406 353 4.765 63,83 40,46 52,12 82,82 44,02 62,13

% dos % dos absoluto domiclios absoluto domiclios absoluto urbanos urbanos 6.697 27.588 203 1.161 7,25 9,37 4,3 7,75 8,23 1,9 13.911 37.524 766 2.757 97 997 15,07 12,75 16,21 18,4 12,09 13 18.357 52.828 1.690 5.411 314 3.456

Ananindeua Belm Benevides Marituba

Santa Brbara 66 do Par Santa Isabel do Par 146

Fonte: Fundao Joo Pinheiro (2005). Notas: (1) Apenas casas e apartamentos urbanos. (2) Casas e apartamentos urbanos que no possuem um ou mais dos servios de infra-estrutura: iluminao eltrica, Rede geral de abastecimento de gua, rede geral de esgotamento sanitrio ou fossa sptica, e coleta de lixo.

Assim, ainda que no seja possvel a atualizao de tais dados, as informaes refletem uma condio de expressiva precariedade das condies de habitao na RMB, e que tende a impactar o processo de implementao do PMCMV na regio, considerando-se tanto a demanda existente concentrada na faixa de renda inferior a R$ 1.395,00, quanto a necessidade de melhoria e ampliao da rede de infraestrutura urbana nesses municpios. 1.3. O PMCMV no Estado do Par e na RMB A implementao do PMCMV no segmento de 0 a 3 s.m. no estado do Par compreende 20 municpios, num total de 44 empreendimentos contratados (Quadro 6). O percentual de empreendimentos na RMB de 30% do total. Merece destaque que o programa no Estado como um todo alcana municpios onde as polticas habitacionais no conseguiam produzir unidades, embora apresentem dficits habitacionais significativos, como o caso de Castanhal, Marab e Itaituba. Das 44 obras contratadas, 19 delas esto em estgio de execuo abaixo de 50% e 25 acima de 50%, ou seja, 56,82% dos contratos tm mais de 50% da obra executada. Tal quantitativo demonstra que o total de aproximadamente 20.000 unidades em produo no estado
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representa 0,5% do dficit habitacional bsico do Par, estimado em cerca de 400.000 unidades2.
Quadro 7: Total de empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida contratados 0 a 3 por municpio, estado do Par, julho, 2011
Municpio Castanhal Marab Itaituba Ananindeua Abaetetuba Marituba Tailndia Parauapebas Paragominas Altamira Barcarena Benevides Igarape Miri Redeno Viseu Moju Alenquer Uruara Santana do Araguaia Santa Isabel Santa Brbara Total n de Unidades Habitacionais 2.897 2.500 1.430 1.351 1.058 1.058 1.053 1.000 969 958 715 712 682 500 498 496 495 492 413 224 221 19.722

Fonte: Caixa Econmica Federal/GIDUR Belm.

O valor do dficit habitacional do estado do Par se refere a projeo calculada para o ano 2007 segundo o Plano Estadual de Habitao de Interesse Social elaborado em 2009 (PAR, 2009).
2

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Segundo os dados da Caixa Econmica Federal (CAIXA), at julho de 2011, haviam sido contratados 12 empreendimentos habitacionais para o segmento de 0 a 3 s.m. na RMB. A tabela abaixo mostra a distribuio por municpio, com destaque para Ananindeua e Marituba, com quatro empreendimentos cada um. Por outro lado, o municpio de Belm no apresenta at o momento nenhum empreendimento contratado.
Quadro 8: Nmero de empreendimentos e nmero de unidades em empreendimentos contratados na RMB no Programa Minha Casa Minha Vida. Julho de 2011
Municpio Belm Ananindeua Marituba Benevides Santa Brbara do Par Santa Isabel do Par TOTAL 0 4 4 2 1 1 12 No. de empreendimentos No. de Unidades Habitacionais 0 1.331 1.058 712 221 224 3.546

Fonte: Caixa Econmica Federal/GIDUR Belm.

Os dados demonstram que os empreendimentos existentes na RMB foram viabilizados a partir de empreendimentos que j haviam sido enquadrados em outro programa, especificamente o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), em sua maioria atravs da Companhia de Habitao do Estado do Par (COHAB-PA), tendo adequado empreendimentos que j estavam encaminhados atravs do PAR aos normativos do PMCMV. A existncia de um significativo nmero de empreendimentos habitacionais em viabilizao atravs da COHAB-PA na RMB decorre tambm do fato da companhia possuir um estoque de terras em municpios da RMB. No momento de implantao do programa, no que se refere faixa de renda de 0 a 3 s.m., a COHAB-PA tem demonstrado um papel relevante. Tal instituio resistiu ao perodo de crise da poltica habitacional aps a extino do Banco Nacional de Habitao (BNH), tendo reduzido sua produo na dcada de 1990 e retomado novo flego a partir da transformao do cenrio institucional e financeiro nacional produzido a partir de 2003. A formao desse estoque de terra da companhia na RMB investigado em outro trabalho. Por outro lado, h que se atentar para o fato de que a estrutura
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poltico-institucional de gesto urbana e mesmo habitacional nos municpios da RMB, incluindo Belm, significativamente precria, o que tende a indicar pouca capacidade municipal de articular aes que possam, por um lado, contribuir com o atendimento das faixas de menor renda pelo programa (organizao da demanda, constituio de bancos de terra para Habitao de Interesse Social, a implementao de instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e planos diretores), e por outro, acompanhar os efeitos dessa produo no territrio municipal e articular com outras aes necessrias. Assim, considera-se necessrio que estas questes sejam aprofundadas pela pesquisa posteriormente. O caso do municpio de Belm apresenta uma peculiaridade. O fato de no haver empreendimentos aprovados no segmento de 0 a 3 s.m. at ento relevante, e demonstra uma dificuldade no acesso a terra urbanizada para a produo de Habitao de Interesse Social (HIS) frente grande demanda de terra para a produo para as faixas de renda solvveis. Porm, preciso considerar a produo de unidades viabilizadas atravs de grandes intervenes do Programa de Acelerao do Crescimento (PAC) em Belm. provvel, portanto, lanar a hiptese de que, dentro da lgica de antecipao de ganhos, principal fator de obteno de rendimentos de empreendedores imobilirios (TOPALOV, 1984), haja um intervalo menor entre custo de aquisio, produo e incorporao e preo de venda para empreendimentos privados na faixa de 0 a 3 s.m., considerando o alto custo da terra no municpio de Belm. O custo de produo dentro da RMB praticamente no varia; provvel que o principal entrave resida na caracterstica do mercado imobilirio regional e na rentabilidade significativamente maior de empreendimentos feitos na capital para faixas de renda mais altas. Outro aspecto relevante, dentro desta hiptese, a mobilizao institucional das Prefeituras Municipais da RMB; as administraes locais tm criado uma estrutura de licenciamento (procedimentos, recursos humanos, infra-estrutura fsica) de obras e projetos de loteamentos e conjuntos para fazer frente demanda, que vista de modo relativamente positivo pelas Prefeituras, sobretudo em Ananindeua. Segundo dados da CAIXA, dentre os projetos existentes de melhorias sanitrias e urbanizao de favelas localizados em Belm, est prevista a produo de 9.466 unidades habitacionais (Quadro 9). So empreendimentos coordenados tanto pela Prefeitura de Belm quanto pelo Governo do Estado do Par, e esto localizados em sua maioria
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A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida...

em assentamentos precrios onde sero realizadas intervenes de infraestrutura urbana e que tambm implicam um grande nmero de remanejamento de famlias. Todavia, cabe destacar que tais projetos caracterizam-se pela demora na finalizao e entrega das unidades e em processos de remanejamento que podem ser desvantajosos para algumas famlias. Ainda assim, representa um nmero expressivo de um outro tipo de produo, a pblica, que exige capacidade de gesto das esferas envolvidas.
Quadro 9: Unidades habitacionais por projetos do Programa de Acelerao do Crescimento no municpio de Belm, julho 2011.
Localidade Bacia do Paracuri Bacia do Tucunduba Comunidade F em Deus Comunidade Pantanal/ Mangueiro Comunidade Pratinha Bairro da Estrada Nova Bairro da Estrada Nova Bairro da Estrada Nova Bairro Estrada Nova Portal da Amaznia Residencial Liberdade I Residencial Liberdade II Residencial Liberdade III Riacho Doce e Pantanal Riacho Doce e Pantanal Riacho Doce e Pantanal Taboquinha, ocupao Cubato Vila Barca TOTAL Empreendimento Urbanizao de favelas Urbanizao integrada de favelas Produo e Recuperao de UH Produo e Recuperao de UH Produo e Recuperao de UH Macrodrenagem da Sub Bacia II Urbanizao da Sub bacia III Urbanizao e construo de UH Urbanizao, infraestrutura e construes de UHs. Urbanizao da Orla do Rio Guam Construo de UH e servios de infraestrutura Construo de UH e servios de infraestrutura Produo de UH, regularizao fundiria e projeto social Reurbanizao da Ocupao - 2 ETAPA Urbanizao integrada de Favelas - 3 ETAPA Urbanizao integrada de Favelas - 1 ETAPA Urbanizao do entorno do igarap Taboquinha Urbanizao 3 ETAPA Unidades Habitacionais (UH) 364 400 200 300 350 547 161 72 1.944 360 276 2.060 336 272 280 160 978 406 9.466

Fonte: Caixa Econmica Federal (2011).

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2. Caractersticas gerais dos empreendimentos do PMCMV na RMB


O Quadro 10 mostra que dos 12 empreendimentos localizados na RMB, 8 j se encontravam em adiantado estgio de construo (entre 80 e 99% de execuo em julho de 2011). Os demais no alcanavam 10% e 3 no haviam sido iniciados. 1 encontra-se concludo (Residencial Paulo Fonteles). Os empreendimentos que j esto com sua construo adiantada (mais de 90% em julho de 2011) so localizados em terrenos onde a transformao de terra rural em urbana foi promovida pelo poder pblico a partir da ao da COHAB-PA. A ligao viria entre Belm e Ananindeua sofreu melhorias com a construo de novas vias3 que trouxeram mais acessibilidade para os moradores dos municpios, bem como consolidando seu processo de conurbao. No caso de Belm, esses acessos virios conectam a principal rea de expanso imobiliria, ao longo da Rodovia Augusto Montenegro, historicamente considerada rea de expanso de Belm, e aonde vem sendo construda nos ltimos anos a Nova Belm4, assim chamada a frente de valorizao imobiliria que tem produzido condomnios, conjuntos habitacionais verticalizados, shopping centers, faculdades e supermercados ao longo da rodovia e em direo ao norte de Belm e a Ananindeua. As modificaes em curso em Ananindeua compem um quadro geral de aquecimento do setor imobilirio naquele municpio, uma vez que a rea que mais atrai empreendimentos na RMB, tanto do segmento de 0 a 3 salrios mnimos, como para os demais. Dentre os empreendimentos na RMB, os trs com tipologia vertical encontram-se em Ananindeua.

3 As interligaes virias correspondem Rodovia Mrio Covas, Av. Independncia e sua continuao, a Av. Dalcdio Jurandir, atual Av. do Centenrio, todas articulando a malha viria dos dois municpios. 4 Tal termo corresponde campanha na mdia promovida pelo setor imobilirio de que ao longo da Rodovia Augusto Montenegro, principal via limtrofe entre Belm e Ananindeua, est sendo construda a Nova Belm, que se refere um conjunto de equipamentos e servios a serem disponibilizados, como importantes elementos de valorizao locacional dos empreendimentos, a despeito da infraestrutura precria existente de forma geral nessa regio, bem como a convivncia com conjuntos habitacionais produzidos ainda no perodo do BNH e com diversas reas de ocupao irregular e precrias, inclusive demarcadas como ZEIS pelo Plano Diretor do municpio.

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Quadro 10: Informaes sobre os empreendimentos contratados na RMB no Programa Minha Casa Minha Vida, junho, 2011
% Realizado rea do Terreno (m) N de UH Valor das unidades (R$) rea Construda da UH (m) Valor terreno (R$) Valor da Terra (R$/m) 38,40 43,52 9.600,00 288.000,00 30,00 63.360,00 900.000,00 14,20 40.451,99 42.998,02 Proprie-trio do Terreno

Municpio

Nome

Tipologia

Residencial Ananin 28,27 62,29 192 495

Casas

Constru-tora Constru-tora

Residencial Taguar

Apart.

Ananindeua 89,63 420 42.970,50 41,85 16.240,00 630.000,00

Residencial Jardim Campo Grande 100,00 224 42.949,35 68,54 41.480,64 200.000,00

Apart.

38,79

Constru-tora

Res. Paulo Fonteles II

Apart.

4,82

COHAB

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94,92 352 36.486,14 35,00 104.230,56 95,00 360 38.566,45 35,00 106.599,44

Casas 2.626.692,56 25,20 COHAB

Benevides

Res. Jd. das Juritis 2a Etapa

Casas 2.726.390,00 25,58 COHAB

Res Jd das Jurutis -1a Etapa

Jardim dos Eucaliptos 2,97 256 38.265,19 35,00 85.553,00 640.000,00 7,48 COHAB 94,99 420 37.187,06 35,00 111.200,00 3.443.960,00 30,97 COHAB

Casas

Marituba 95,00 142 34.288,85 35,00 36.213,71 987.560,06 27,27

Residencial Jardim dos Pardais

Casas

Casas COHAB

Residencial Jardim Albatroz Ii 96,89 240 35.686,70 35,00 76.273,50 1.645.302,91 21,57

Residencial Albatroz I 94,87 221 38.351,42 35,00 68.799,40 1.160.901,95

Casas

COHAB

Santa Brbara do Par 89,00 224 34.514,12 35,00 61.035,00

Jardim das Andorinhas

Casas

16,87

COHAB

Santa Isabel do Par

Jardim das Garas

Casas

1.268.919,50

20,79

COHAB

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Fonte: Caixa Econmica Federal, GIDUR, Par, julho, 2011.

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O municpio de Marituba o segundo mais distante de Belm e tambm est passando por um processo de adensamento devido a construo de unidades habitacionais de vrios segmentos de renda. medida que os municpios se distanciam de Belm, diminui o nmero de empreendimentos: em Benevides h dois e em Santa Brbara do Par e Santa Isabel do Par h um. Estes ltimos so caracterizados pela insero dos empreendimentos em pores de terra rural, caracterizando um processo predominantemente de transformao de terra rural em urbana. Segundo os dados obtidos junto CAIXA, nos empreendimentos que apresentam a tipologia de apartamentos, as densidades projetadas alcanam entre 800 e 1.000 habitantes por hectare em dois casos: Jardim Taguar com 16 blocos de 3 pavimentos, 4 unidades por andar totalizando 192 unidades e Jardim Campo Grande com 21 blocos de 5 pavimentos e 4 unidades por andar, num total de 420 unidades. O outro empreendimento verticalizado, o caso do Jardim Paulo Fonteles II com 56 blocos de 2 pavimentos e 2 unidades por andar num total de 224 unidades resultando em cerca de 210 habitantes por hectare (Quadro 11).
Quadro 11. Densidades nos projetos dos empreendimentos contratados no PMCMV na RMB, julho, 2011.
Nome do Empreendimento Residencial Ananin Residencial Taguar Residencial Jardim Campo Grande Residencial Paulo Fonteles II Res. Jardim das Juritis - 1a Etapa Res. Jardim dos Jurutis - 2 a Etapa Jardim dos Eucaliptos Residencial Jardim dos Pardais Residencial Jardim Albatroz II Residencial Albatroz I Jardim das Andorinhas Jardim das Garas Municpio Ananindeua Ananindeua Ananindeua Ananindeua Benevides Benevides Marituba Marituba Marituba Marituba Santa Brbara Santa Isabel Tipologia Casas Apartamentos Apartamentos Apartamentos Casas Casas Casas Casas Casas Casas Casas Casas Unid. / ha 78,13 200,00 258,62 54,00 33,77 33,77 29,92 37,77 39,21 31,47 32,12 36,70 Hab. / ha (1) 312,50 800,00 1034,48 216,00 135,09 135,09 119,69 151,08 156,85 125,86 128,49 146,80

Fonte: Caixa Econmica Federal, 2011. Nota: Considerou-se para efeito de estimativa de densidade populacional dos empreendimentos a mdia de 4 habitantes por unidade habitacional.

O municpio de Ananindeua, pela presena de tipologias verticais apresenta unidades com reas construdas maiores (acima de 40 m2) e o Residencial Paulo Fonteles II possui apartamentos de 68,54m2, e inclui equipamentos de lazer coletivo, herana de uma tipologia comumente utilizada em empreendimentos do Programa de Arrendamento Residencial (ver Figura 1 CADERNO DE IMAGENS, pg. 331). Assim, os
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empreendimentos verticais apresentam projeto arquitetnico com qualidade superior no que se refere organizao interna de ambientes e facilidades no trreo. J os demais empreendimentos tero unidades com 35m2 de rea construda, em sua maioria replicando o projeto utilizado como referncia pela Caixa Econmica Federal divulgada no incio do programa. Apresentam sala, cozinha, dois quartos, um banheiro e tanque na rea externa e as especificaes dos materiais de revestimentos so os mesmos. Algumas unidades adaptadas para deficientes esto previstas. As residncias seguem os mesmos projetos j executados pela COHAB-PA em outros conjuntos projetados no mbito do PR-MORADIA e PAR. Segundo a Caixa Econmica Federal, quanto presena de infraestrutura no entorno dos empreendimentos existem redes de energia eltrica, telefone, iluminao pblica e coleta de lixo servindo todos os projetos. Porm, no h rede de gua no entorno em 4 dos 12 empreendimentos e no h esgoto em 9 dos 12. Mesmo no tendo sido feito um estudo mais aprofundado do nvel de qualidade destes servios, h de se considerar que, por estarem localizados em locais afastados dos ncleos urbanos sedes dos municpios, os mesmos tendem a no ser satisfatrios. H ainda casos em que faltam executar obras de infraestrutura para atender aos empreendimentos, o que pode significar uma dificuldade para a entrega das unidades habitacionais por no constarem nos projetos originais da COHAB que migraram para o PMCMV. O quadro a seguir foi construdo a partir de informaes obtidas na GIDUR- Belm e indicam a existncia de infra-estrutura no entorno dos empreendimentos, bem como a necessidade de incluso ou no nos projetos.

177

Quadro 12 Infraestrutura do entorno e dos empreendimentos contratados no PMCMV na RMB em julho de 2011
Infraestrutura no empreendimento Satisfatria aps implantao Existente A executar no necessrio No disponvel e dispensvel

Infraestrutura no entorno

Nome

Disponvel

1. RESIDENCIAL TAGUAR guas pluviais -

energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica

gua, esgoto, pavimentao, guias e sarjetas, gs

gua, esgoto, energia eltrica, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

2.RESIDENCIAL PAULO FONTELES II -

gua, esgoto, energia eltrica, coleta de lixo telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

gs

gua, esgoto, energia eltrica, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

coleta de lixo, gs

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178
-

3.RESIDENCIAL JARDIM CAMPO GRANDE

energia eltrica, coleta de lixo telefone, iluminao pblica, pavimentao,

guas, esgoto, guias e sarjetas, gs, guas pluviais

gua, esgoto, energia eltrica, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

coleta de lixo, gs

4.RESIDENCIAL ANANIN

energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao

gua, esgoto, guias e sarjetas, gs, guas pluviais

gua, esgoto, energia eltrica, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

gs

5.RES JARDIM DAS JURITIS - 2A ETAPA gs

gua, energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas

esgoto, gs

gua, esgoto, energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

6.RES JD DAS JURUTIS - 1A ETAPA coleta de lixo

energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao , guias e sarjetas, guas gua, esgoto, energia eltrica, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

gua, esgoto, gs

gs

pluviais

Jos Jlio | Juliano Pamplona | Roberta Menezes | Raul Ventura | Ana Carolina

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gua esgoto, energia eltrica, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

7.JARDIM DOS EUCALIPTOS

gua, energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

esgoto, gs

gua, esgoto, energia eltrica, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

coleta de lixo, telefone, gs

8.RESIDENCIAL JARDIM ALBATROZ II

esgoto, energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao

guias e sarjetas, gs, guas pluviais

gua, telefone,

coleta de lixo, gs

9.RESIDENCIAL ALBATROZ I gua, esgoto

esgoto, energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao gua, pavimentao coleta de lixo, telefone, gs

esgoto, guias e sarjetas, gs guas pluviais

esgoto, energia eltrica, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

10.RESIDENCIAL JARDIM DOS PARDAIS gua, esgoto -

energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas gs

gs

gua, esgoto, energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

11.JARDIM DAS ANDORINHAS gua

gua, energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas

esgoto, gs

esgoto, energia eltrica, coleta de lixo, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

telefone, gs

A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida...

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gua, esgoto, energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais gs

12.JARDIM DAS GARCAS

gua, energia eltrica, coleta de lixo, telefone, iluminao pblica, pavimentao, guias e sarjetas, guas pluviais

esgoto, gs

Fonte: Caixa Econmica Federal, GIDUR, Par, 2011.

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A insero da maioria dos empreendimentos na malha urbana dos municpios dificultada pela localizao dos terrenos em reas onde a j incipiente rede viria se torna mais fragmentada e sem pavimentao, o que dificulta o acesso ao transporte coletivo e mesmo a outros servios. Esse fato se agrava frente caracterstica dos municpios da RMB, de apresentarem uma rede viria intra-urbana fragmentada e concentrada ao longo da Rodovia BR 316 (Figura 7). Assim, embora desfavorveis em termos de acessibilidade, a localizao dos empreendimentos tende a ser definida principalmente em funo da necessidade de adequao do valor da terra aos valores determinados pela normativa do programa e s margens de lucro das empresas, frente ao mercado de terras de cada municpio.

Consideraes finais
A produo habitacional na Regio Metropolitana de Belm mesmo antes do PMCMV j apresentava certa continuidade por parte das aes de iniciativa da COHAB-PA, apesar de flutuaes no nmero de unidades habitacionais ofertadas. A companhia mantm um cadastro de demanda e trabalha com vrios programas disponibilizados pela Unio. Estudos anteriores (Pinheiro et alii, 2007) mostram que entre 1966 e 1986, a companhia construiu 19.190 unidades na RMB enquanto a CAIXA construiu na RMB 8.672 unidades no mesmo perodo, sendo 3.566 casas (2.234 em Ananindeua) e 5.106 apartamentos (384 em Ananindeua). J no perodo compreendido entre 2006 e 2008 houve a proviso de 5.656 unidades e 2.825 lotes urbanizados (PAR, 2009). Em que pese a dificuldade de acesso a populao de menor renda, os dados demonstram que o PMCMV tende a se tornar um importante meio de atendimento da faixa de renda de 0 a 3 salrios mnimos na RMB. A garantia de recursos e financiamento ajuda a organizar a produo sistemtica em larga escala. Porm, observa-se que nos empreendimentos na RMB, a qualidade das unidades (rea til, infraestrutura, acessibilidade, etc.) continua aprisionada a um padro rebaixado de qualidade para a produo para a as faixas de renda mais baixa. A localizao dos empreendimentos tende a ser perifrica, ampliando o processo de transformao de terra rural ou peri-urbana em urbana. Repetem-se processos j vivenciados anteriormente de expanso urbana sem planejamento e principalmente, sem garantia de acesso a uma rede de servios e infraestrutura urbana adequada.
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Observou-se ainda que a existncia de terrenos adquiridos pela COHAB-PA foi decisiva para que em um primeiro momento o programa pudesse ser implantado na RMB, assim como a existncia de empreendimentos do PAR que migraram para o PMCMV, implicando inclusive na viabilizao de unidades de melhor qualidade. O fato dos empreendimentos do PMCMV 1 terem sido oriundos de projetos em andamento ou j propostos pela COHAB-PA demonstra que mesmo tendo sido uma iniciativa da Unio, h uma forte relao do programa com a atuao do agente estadual. Agrega-se ainda o fato de que ao governo estadual e s prefeituras corresponde parte da responsabilidade de acompanhar e, no caso da RMB, de garantir a infraestrutura de 5 dos 12 empreendimentos, o que passa a ser uma espcie de complemento viabilidade do programa. No entanto, a complementao da infraestutura no necessariamente assegurada, podendo ocorrer casos em que o empreendimento finalizado, mas no a infraestrutura, como no caso do Residencial Albatroz I, em Marituba. O resultado na RMB a falta de comprometimento dos projetos habitacionais com a qualidade urbanstica intra-empreendimentos bem como do entorno urbanstico onde se inserem. A capacidade do poder pblico municipal em relao gesto urbana se confronta com a dinmica e velocidade dessa produo desencadeada pelo programa. Para as faixas de 0 a 3 s.m., tanto a disponibilizao de terra urbana infraestruturada pelo poder pblico para a produo das unidades habitacionais quanto a organizao da demanda a ser atendida tem sido tarefas difceis de serem cumpridas, especialmente nas regies metropolitanas. De fato, a gesto da escala da questo habitacional nas regies metropolitanas exige uma capacidade institucional, administrativa e poltica que no est presente na maior parte dos casos. Por outro lado, desde o incio da pesquisa houve o distrato de dois empreendimentos na RMB e trs em outros municpios paraenses. Tal fato chamou a ateno sobre a real viabilidade de ampliao da produo, possivelmente em funo da capacidade das empresas em finalizarem os projetos. Neste momento em que o Governo Federal lana o PMCMV 2 e a partir das informaes aqui elencadas, parte-se para a possibilidade de buscar a formulao de perspectivas para o futuro. Acredita-se que possvel haver um aumento no nmero de empreendimentos para as faixas de renda mais baixa, porm a disponibi182

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lidades de terra tende a se tornar um problema ainda maior. No h ainda informaes sobre a extenso do estoque de terras da COHAB-PA na RMB e quanto possvel produzir nestas reas. possvel que se amplie a necessidade das empresas privadas de adquirir terrenos para o segmento de at R$1.395,00, porm, a tendncia de priorizao dos melhores terrenos para o atendimento das faixas de renda mais altas na RMB em um cenrio de aquecimento do mercado imobilirio, principalmente em Belm e Ananindeua. Note-se que dos 12 empreendimentos contratados, apenas dois foram viabilizados por meio de terrenos de propriedade das construtoras, justamente aqueles com pior localizao. Desta forma, a tendncia pode ser de ampliao da produo perifrica conjuntamente com a ampliao do processo de transformao de terra rural em urbana nos municpios de Marituba, Benevides, Santa Brbara e Santa Isabel do Par. O PMCMV, como projeto de desenvolvimento econmico e como proviso habitacional no Brasil, j tem portanto, elementos de avaliao preliminar. um reflexo de sua inteno econmica a acentuao do carter especulativo do mercado de terras na RMB, por exemplo, bem como o aquecimento do setor da construo civil regional. A articulao de empresas locais com outras, sobretudo atuantes no Sudeste do pas, em diversas etapas do processo de produo da habitao (prospeco, projeto, licenciamento, planejamento, incorporao, corretagem, venda), mostra que h possibilidade de rendimentos de interesse ao setor, no plano nacional, dentro do contexto de valorizao da terra e alto preo de imveis da RMB. O Programa, assim, tem impacto na economia da Regio Metropolitana, e representa certo grau de reduo do dficit habitacional. As etapas posteriores desta pesquisa, sobre aspectos da estrutura do mercado imobilirio local e sobre as entregas de empreendimentos vinculados ao Programa, devem evidenciar a medida do carter social do PMCMV no contexto da RMB. Assim, alm de sua funo de subsdio estatal, de poltica de crescimento da economia com inteno de produzir efeitos de arrasto e de amenizao de crises econmicas, o Programa pode ser analisado como poltica habitacional, onde nos parece que o aspecto efetivo de cumprimento de metas do Plano Nacional de Habitao (PLANHAB) ainda seja uma questo no resolvida.

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A promoo habitacional atravs do Programa Minha Casa Minha Vida...

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Jos Jlio | Juliano Pamplona | Roberta Menezes | Raul Ventura | Ana Carolina

TOPALOV, Christian. Ganancias y rentas urbanas: elementos tericos. Madri: Siglo Veintiuno Editores, 1984. NADER, Valria; BRITO, Gabriel.. Pacote Habitacional fracassar se no enfrentar questo da posse da terra. Correio da Cidadania. 01 de abril de 2009. Disponvel em: <http://www.correiocidadania.com.br/content/view/3120/9/>

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Programa Minha Casa, Minha Vida na Regio Metropolitana de Belm: localizao dos empreendimentos e seus determinantes
Simaia Mercs

trabalho analisa a proviso de moradia na Regio Metropolitana de Belm RMB para o segmento populacional com renda familiar mensal entre 0 e 3 salrios mnimos (SMs) atravs da primeira etapa do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), situando-a na dinmica urbana da metrpole e comparando-a com as aes do Programa para o segmento acima de 3 a 10 SMs, no que concerne aos agentes sociais tomadores de decises sobre os empreendimentos, bem como ao seu porte e localizao, com o fim de verificar os resultados das aes empreendidas para a insero da populao beneficiria na cidade. A cidade um valor de uso complexo, cuja formao nasce da combinao de outros valores de uso simples (PRETECEILLE, 1974 apud RIBEIRO, 1997, p.45, grifos do autor)1, materializado num espao cujos elementos so diferenciados e articulados entre si, resultantes de um conjunto de foras atuantes ao longo do tempo, postas em ao pelos diversos agentes modeladores, e que permitem localizaes e relocalizaes das atividades e da populao (CORREA, 1999, p.36). Dentre os agentes sociais produtores do espao urbano tem destaque o Estado. Alinhado a outros autores, entende-se que esse agente reflete as lutas de classe e desenvolve interesses prprios ligados aos grupos no poder e burocracia. Dos elementos do espao urbano, focalizam-se neste trabalho a rea central, que concentra as principais atividades de comrcio e de servios, bem como os fluxos de transporte2, e os centros de comrcio

Entre vrios conceitos que privilegiam dimenses como poltico-administrativa, demogrfica, cultural, etc. 2 Esse conceito tem como referncia emprica a RMB. Outros aspectos podem ser considerados em realidades distintas.
1

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e servios hierarquicamente inferiores, cristalizaes dos processos de centralizao e de descentralizao, bem como as reas de habitao resultantes de segregao socioespacial. No Brasil, associado ao processo de segregao socioespacial, estudos sobre o espao urbano realizados na dcada de 1970 identificaram o padro centro-periferia, entendida esta como espao de reproduo da fora de trabalho no interior da ordem capitalista perifrica e subordinada (MARQUES; TORRES, 2005), onde as condies materiais de existncia constituam o que foi chamado de espoliao urbana (KOWARICK, 1979). As transformaes observadas posteriormente nas periferias urbanas reforaram a ideia de um espao marcado pela heterogeneidade (MARQUES; TORRES, 2005, entre outros autores), abrigando diversas classes sociais em que se mantm, contudo, processos de segregao socioespacial. A ocupao por camadas populacionais de alta e mdia rendas passaram a se configurar em enclaves fortificados (CALDEIRA, 2000), com implicaes negativas na cidadania. De outro lado, e mais recentemente, est se constituindo no seio dos movimentos sociais ligados ao problema da moradia a utopia e a reivindicao de uma nova periferia urbana. Essa utopia se insere na utopia da cidade como direito [que] quer o usufruto coletivo da e na cidade. O valor, para os seus defensores, o valor de uso e pressupe o acesso universal na apropriao e usufruto da cidade (RODRIGUES, 2007). O avano das lutas pelo direito cidade e moradia em determinado momento foi cristalizado em um marco jurdico-institucional. A percepo dos fundamentos da desigualdade socioespacial urbana levou mobilizao de segmentos da sociedade brasileira, articulados no Movimento pela Reforma Urbana, culminando com a aprovao dos artigos 182 e 183 da Constituio Federal de 1988 (BRASIL, 1988), do Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001) e outros instrumentos que incorporaram algumas das principais propostas debatidas no seio da sociedade civil desde os anos 1960. Entre essas propostas, encontra-se o princpio da funo social da cidade e da propriedade, que deveria ser estabelecido nos planos diretores municipais, obrigatrios para cidades com mais de 20.000 habitantes e outras especificamente definidas. Contudo, a implementao dos instrumentos disponveis para reverter o quadro de precariedades e iniquidades urbanas no tem se mostrado de forma efetiva.

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Nos Planos Diretores (PDs) institudos nos municpios da RMB, o princpio da funo social da cidade e da propriedade definido, entre outros e conforme estabelece o Estatuto da Cidade, tendo como referncia o direito terra e moradia. Esse princpio, no entanto, no se expressou em disposies capazes de concretiz-lo, sendo reduzidas as aes nesse sentido observadas em alguns governos locais. Na RMB, observa-se que o padro perifrico de localizao comporta nuances no explicadas pelo preo da terra. Os empreendimentos dirigidos populao com renda nas faixas mais altas contempladas pelo PMCMV seguem essa determinao, mas no aqueles voltados a atender o segmento de menor poder aquisitivo. Sua localizao fora do municpio polo da Regio no necessariamente significa insero desfavorvel no espao intramunicipal, encontrando-se ocupaes prximas a centralidades e em solo valorizado. As discrepncias em relao ao modelo geral no podem ser associadas ao mercado ou ao Estado, que teve forte participao na viabilizao de terrenos para grande parte dos empreendimentos. Rejeita-se a explicao do desvio como um acidente em relao s determinaes estruturais e levanta-se a hiptese de que, em adio a conjunturas especficas, resulta da racionalidade vinculada aos interesses desses agentes sociais.

Os interesses e o papel dos agentes sociais na proviso da moradia atravs do Programa Minha Casa, Minha Vida
Os agentes sociais envolvidos na implementao do programa em anlise tm interesses relacionados proviso da moradia e desempenham diversas funes no processo. Nas reas urbanas, o PMCMV/0-3 SMs admite a proposio de empreendimentos nas modalidades empresarial e entidades. Em decorrncia das normativas do Programa, algumas das funes na proviso de habitao so desempenhadas pelo Governo Federal, atravs da CAIXA, tais como: o financiamento da produo e do consumo, a definio do padro mnimo do empreendimento, o estabelecimento dos prazos de entrega, o preo e a comercializao das unidades produzidas. Os beneficirios so indicados pelos Estados e Municpios, atendendo a determinados critrios. Como os recursos financeiros so garantidos e repassados ao agente contratado de acordo com o cronograma de execuo da obra,
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na modalidade empresarial, as contratadas no precisam dispor de grande volume de capital prprio ou recorrer a outros agentes para viabilizar a construo, podendo imobilizar pequeno valor em capital de giro e por pouco tempo, o necessrio, em condies normais, para o ressarcimento pela CAIXA. Tambm no necessitam investir em marketing nem despender valores para pagamento de corretagem imobiliria, haja vista que a compra da produo assegurada integralmente pela CAIXA3. Alm disso, h a possibilidade de isenes fiscais. Tais facilidades podem ser entendidas como bastante atrativas para a iniciativa privada, visto que, resolvendo o problema da solvabilidade da demanda4, reduzem substancialmente o risco dos investimentos, compensando a pequena margem de lucro obtido no negcio, que restringida pelo preo final estabelecido5; reduzem o tempo necessrio para todo o processo de produo e comercializao, por conseguinte, retorno ampliado do capital colocado no circuito produtivo; e, ainda, eliminam custos da circulao. No desenho do PMCMV, outras importantes decises cabem a diversos agentes sociais, como a liberao da terra para a produo, resolvendo o problema fundirio6 o que implica escolha da localizao dos empreendimentos e negociao do terreno , alm das relativas ao processo construtivo. Essas funes podem ser desempenhadas por empresas privadas, por entidades ou pelo Estado, neste caso, especificamente em relao localizao, haja vista a possibilidade de cesso de terrenos pblicos. Esses agentes buscam reduzir o custo da
Na viso de empresrio com obra atravs do programa, isso caracterizaria as empresas como empreiteiras: a empresa nasceu em cima de licitar obras pblicas. No nosso modo de ver esse tipo de empreendimento do Minha Casa, Minha Vida como se fosse uma obra pblica porque a gente apresenta um projeto para a CEF e, depois de aprovado, ela compra o projeto e a gente vira uma empreiteira normal, executando o projeto da Caixa. Ento, essa atividade postula dentro do que a gente nasceu e vinha fazendo (Armando C. Uchoa Jnior. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Jul. 2011). 4 [...] o problema de solvabilidade definido pelo alto valor relativo da mercadoria moradia, comparativamente ao poder de compra do conjunto da populao (Ribeiro, 1997: 89). 5 Todos os empresrios entrevistados se referem a esse aspecto. 6 O problema fundirio decorre: 1. da instituio da propriedade privada dos terrenos, que deve ser superado a cada novo processo de produo de habitao, implicando a reduo da rentabilidade do capital investido; 2. da disponibilidade de terrenos adequados construo, do ponto de vista das caractersticas naturais e da localizao em relao ao espao socialmente construdo; e 3. de contedos sociais atribudos propriedade privada pelo desenvolvimento de atividades no incorporadas ao modo capitalista de produo (Ribeiro, 1997).
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produo, inclusive o preo pago pelo insumo terra. s entidades e ao Estado interessa reduzir o custo da moradia maximizando sua qualidade e, no caso do Estado, tambm os ganhos polticos. s empresas interessa a apropriao de rendas fundirias e de lucros gerados no processo produtivo. A escolha da localizao dos empreendimentos na primeira etapa do PMCMV deveria obedecer a critrios definidos pelo Governo Federal relativos disponibilidade ou planejamento de implantao de infraestrutura. A construo de empreendimentos em reas com esses requisitos e bem localizadas, com boa acessibilidade a locais de trabalho e a equipamentos e servios urbanos, depende da existncia de terrenos em dimenses adequadas, da capacidade de negociao do construtor com o proprietrio fundirio com vistas a apropriao de parte da renda fundiria e da concorrncia com outros demandantes de terra. Tais condicionantes so mais restritivos para a iniciativa privada do que para o poder pblico, que possui as prerrogativas de desapropriao por interesse social e de aplicao da ao em pagamento, alm dos instrumentos de poltica fundiria previstos no Estatuto da Cidade. Mas, o pacote estimula um tipo de urbanizao e de captura dos fundos pblicos que, por si s, torna mais difcil a aplicao desses instrumentos. Assim, o pacote entrega nas mos da iniciativa privada o protagonismo da proviso habitacional. So as construtoras que decidem onde construir, o qu e como (ARANTES; FIX, 2009, p.8-9). A partir da constatao da alocao da maioria dos recursos do PMCMV na modalidade empresarial, do conseqente entendimento de que na promoo da moradia atravs do Programa o setor pblico substitudo pelo setor privado e com base em Topalov (1979), Jaramillo (1980) e Ribeiro (1997), Cardoso (2011) identifica as estratgias que podem ser adotadas pelas empresas para ampliar seus lucros, relacionadas ao lucro imobilirio e ao lucro da construo, e enfatiza a ampliao da escala dos empreendimentos, o que implica a utilizao de terrenos maiores, reforando o processo de periferizao urbana. Em termos gerais, essas inferncias so confirmadas pelo estudo das aes na RMB. As empresas que atuam no Programa desenvolvem estratgias de ampliao do porte dos empreendimentos, embora nem sempre o processo de periferizao esteja associado de forma absoluta a segregao socioespacial, conforme ser visto neste artigo. Adicionalmente, pode-se inferir que a implantao dos residenciais do PMCMV promove ampliao dos lucros das empresas decorrente da valorizao
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de terrenos contguos de sua propriedade, onde pretendem realizar posteriormente investimentos direcionados para o mercado acessado por populao de maior poder aquisitivo7. No que concerne s estratgias relacionadas ao processo produtivo, voltam-se utilizao de mtodos construtivos mais baratos, como alvenaria estrutural, lajes pr-moldadas e fundao corrida direta, bem como ao aumento da capacidade gerencial da empresa, em termos de logstica, por exemplo, e ao emprego de mo-de-obra no qualificada, mal remunerada e, em alguns casos, em situao irregular em relao legislao trabalhista8. No encontramos referncias a investimentos em ou utilizao de novas tecnologias. Alm das empresas privadas, o outro agente social determinante na proviso da moradia na RMB pelo PMCMV o Estado, atravs da Companhia de Habitao do Estado do Par (COHAB). A resoluo do problema fundirio por esse agente, contudo, no se deu com a cesso de terrenos, mas com a sua venda ao preo de mercado, o que o equipara a um proprietrio fundirio privado, que busca apropriao de rendas. Por outro lado, a COHAB conseguiu participar de decises importantes, que lhe conferem visibilidade. A funo poltica das aes do Estado, em diversas instncias, incluindo os trs nveis de governo, evidenciada pela quantidade de notas nos meios de comunicao, em que, a cada assinatura de contrato e entrega de empreendimento os gestores divulgam amplamente populao, na busca de legitimao dos grupos polticos no poder.

O Programa Minha Casa, Minha Vida na Regio Metropolitana de Belm


Os empreendimentos contratados na RMB na primeira etapa do PMCMV totalizam 7.243 unidades habitacionais - UHs, sendo 38% dos empreendimentos e 49% das UHs destinados faixa de renda familiar mensal de 0 a 3 SMs. O municpio de Ananindeua se destaca por sediar grande parte da produo contratada (Tabela 1).

Conforme referncia a projetos e estoque de terras de empresa atuante no programa. Cristiano Teixeira Rodrigues. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Jun.2011. 8 Gilberto Souza, Manuel Pereira, Armando C. Uchoa Jnior e Joanis. Entrevistas concedidas a Simaia Mercs. Jul.2011.
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Tabela 1 RMB: PMCMV, Quantidade de empreendimentos e de UHs contratados por municpio e renda familiar mensal, Abr. 2011
0 a 3 SMs Municpio Empreendimentos Quantidade Ananindeua Belm Benevides Marituba Santa Izabel do Par RMB 4 0 2 4 1 12 17 33 8 8 100 % 33 0 712 1.058 221 224 3.546 UHs Quantidade 1.331 20 30 6 6 100 % 38 5 3 20 3 a 10 SMs Empreendimentos Quantidade 12 % 60 25 15 100 3.697 846 UHs Quantidade 2.017 834 % 55 23 23 100

Santa Brbara do Par 1

Fonte: CAIXA/PA Obs.: Considerado o salrio mnimo vigente em maro de 2009, no valor de R$ 465,00.

Na maioria dos empreendimentos para populao com renda familiar mensal at 3 SMs, a execuo das obras foi bastante defasada em relao ao cronograma inicial. At abril de 2012, haviam sido entregues aos beneficirios o Residencial Paulo Fonteles II e o Jardim Campo Grande, em Ananindeua; o Jardim das Andorinhas, em Santa Brbara do Par; e o Jardim das Garas em Santa Isabel do Par, embora a construo de outros empreendimentos esteja concluda h bastante tempo, segundo as empresas responsveis (Informaes Verbais9). A primeira etapa do PMCMV para renda familiar mensal at 3 SMs, ainda que se considere sua caracterstica de investimento quase sem risco, no atraiu o empresariado na RMB. Dos 12 empreendimentos contratados, apenas 3, com total de 1.107 UHs, correspondente a 31% do montante metropolitano, so de iniciativa de empresas. O restante resultado da ao da COHAB, que, de acordo com normativa da CAIXA, props a venda de terrenos de sua propriedade ao Fundo de Arrendamento Residencial FAR, para utilizao no programa. A Companhia participaria adaptando os projetos tcnicos fornecidos pela CAIXA, bem como oramentos e cronogramas fsico-financeiros; selecionando e indicando as empresas que executariam as obras, convocadas atravs de edital; e indicando parte da demanda para pesquisa cadastral pela CAIXA (COHAB, 2009).

9 Armando C. Uchoa Jr. e Manuel Pereira. Entrevistas concedidas a Simaia Mercs. Belm, Jul. 2011.

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Os motivos encontrados para a COHAB vender seus terrenos so o receio de ocupaes ilegais, o interesse em atender pelo menos parte da demanda ali cadastrada e a criao de condies para produo de novos empreendimentos, garantindo assim sua permanncia como instituio. Em junho de 2009, a COHAB conclua servios de infraestrutura em terrenos prprios, os quais deveriam ser
objeto de imediata construo das unidades habitacionais a fim de evitar o nus da manuteno, vigilncia para prevenir roubos, depredaes e invases, etc., diminuindo o dficit habitacional naqueles municpios, e ressarcimento do investimento do Governo do Estado no terreno e respectiva infra-estrutura dos empreendimentos (COHAB, 2009).

De forma aparentemente contraditria, a deciso de vender os terrenos se insere em objetivos de ampliao de possibilidades de ao:
[...] na verdade, a COHAB precisava se capitalizar, [...], mas existe a necessidade de ns termos um banco de terras objetivando oferecer as condies de trabalhar no nosso produto, hoje a COHAB no tem nenhum produto pra trabalhar, que seja dela, propriamente dito, [...]. [...] at mesmo porque a gente corria o risco destas reas que j estavam dotadas de infraestrutura, elas foram invadidas vrias vezes, vrias vezes a COHAB teve que se utilizar de dilogo, s vezes at de oficial de justia pra retirar, ento diante de deixar a ocupao, existe uma fila muito grande pra se atender aqui na Companhia de Habitao [...] ento ns tnhamos que sair dessa realidade, no permitir que essas reas fossem ocupadas e a alternativa que se oferecia naquele momento era o MCMV. Ento com isso se poderia captar esse recurso da CEF, adquirir novas reas para que se pudesse fazer novo planejamento para que se tivesse condies de usufruir de uma outra oportunidade de trabalhar no nosso negcio que ate 3 salrios mnimos, as novas reas seriam destinadas produo de novas unidades (Informao Verbal10).

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Arthur Farias. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Belm, Jul. 2011.

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Alguns dos terrenos vendidos para o FAR compunham h vrios anos o estoque de terras da COHAB, tal como o do Residencial Paulo Fonteles II, que havia sido transferido da carteira imobiliria do IPASEP. Outros, de acordo com o Presidente da Companhia na ocasio, haviam sido adquiridos pelo Governo do Estado com a expectativa, no concretizada, da construo de parte das 30 mil casas populares negociada com a Vale do Rio Doce, como compensao pela perda de investimentos e gerao de empregos no Par em virtude da deciso tomada por essa empresa de instalar em So Lus uma siderrgica para beneficiamento do ferro gusa produzido na Serra de Carajs, no sudeste do estado. As reas foram escolhidas segundo o atendimento de alguns critrios e parcialmente dotadas de melhorias:
Foram adquiridas reas [...]num total de aproximadamente 5 mil lotes. A escolha dos municpios se deu pelo critrio do dficit acumulado na Grande Belm e as localizaes intra-urbanas so condicionadas pela existncia de reas maiores (visto a adoo de ocupaes horizontais em lotes individuais) a preos compatveis com os financiamentos e documentadas. Influenciaram tambm a acessibilidade e o aproveitamento da infra-estrutura existente, principalmente energia eltrica eabastecimento dgua, cujo alcance pudesse reduzir custos. Adquiridas estas reas, foram elaborados projetos e licitadas as obras de implantao da infra-estrutura: vias pavimentadas, sistema de drenagem pluvial, esgotamento sanitrio (individual), abastecimento dgua e rede de distribuio de energia e iluminao pblica. Estes servios foram executados em parte (aproximadamente 50%) at o final de 2006, quando houve mudana de governo (Informao Verbal11).

A COHAB visava com a aquisio dos terrenos destapar a panela de presso, segundo o Gerente de Relaes Comerciais da Companhia, referindo-se enorme demanda no atendida. O grupo que assumiu o Governo do Estado em 2007 deu continuidade implantao de infraestrutura. O lanamento do PMCMV, em maro de 2009, suscitou a inteno de construo das unidades habitacionais pela prpria Companhia12. Contudo, as normas do programa no permitiam isso. A COHAB,
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Cicerino Cabral. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Belm, Jul. 2011. Jos Otvio Figueiredo. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Belm, Jul. 2011.

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ento, negociou com a CAIXA a venda dos terrenos, por valor menor do que os gastos presumidos relativos sua aquisio, implantao da infraestrutura e aos projetos tcnicos, ficando a diferena como contrapartida do estado na produo dos empreendimentos. Em junho de 2009, segundo a COHAB, o subsdio do Governo do Estado para viabilizao do PMCMV, excluindo o Residencial Jardim dos Eucaliptos, era de R$ 2.416.099,73 (Quadro 1). No montante presumido est includo o valor de R$ 3.912.692,47, correspondente a obras de captao, reserva e aduo de gua potvel, ainda necessrios, naquele momento, a trs dos empreendimentos negociados.
Quadro 1 RMB: PMCMV/Empreendimentos selecionados1, Investimento presumido pela COHAB2 e de avaliao pela CEF3, Jun. 2009 Natureza do gasto Infraestrutura Terreno Projeto Total investimento presumido pela COHAB Avaliao da CAIXA Valor (R$ 1,00) 19.145.685,02 1.176.805,87 278.059,24 21.849.939,73 19.433.840,00

Fonte: COHAB, 2009 1 Dos empreendimentos viabilizados pela COHAB, no inclui o Jardim dos Eucaliptos. 2 Inclui valores quitados, ainda no medidos e ainda no aplicados. 3 Difere na ordem de 5,4 milhes em relao ao valor de negociao informado pela CEF em julho de 2011 (CEF apud Lima et al, 2011).

Em 28 de agosto de 2009, o Governo do Estado, a COHAB e cinco empresas assinaram contrato com a CAIXA para a construo de nove empreendimentos (AGNCIA PAR, 2009). Uma empresa assumiu a construo de quatro empreendimentos, totalizando 830 unidades habitacionais, e outra, a construo de dois empreendimentos, que somam 780 unidades; as demais ficaram com os empreendimentos de 221, 256 e 352 unidades (CAIXA). As empresas contratadas no despenderam recursos financeiros na negociao, inclusive para pagamento dos projetos desenvolvidos pela COHAB (Informaes Verbais13). Todas as empresas indicadas pela COHAB so filiadas ao Sindicato da Indstria e da Construo do Estado do Par (SINDUSCON/PA)
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Jos Otvio Figueiredo. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Belm, Jul. 2011.

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e apenas uma delas tambm Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio do Par (ADEMI/PA), evidenciando seu objetivo principal no ligado incorporao imobiliria. Das empresas que contrataram empreendimentos no PMCMV na faixa de renda de 0 a 3 SMs, sem a intermediao da COHAB, nenhuma filiada ao SINDUSCON/PA e somente uma ADEMI/PA (SINDUSCON/PA, 2011; ADEMI/PA, 2011). Esta se dedica incorporao desde 1979, em especial, no municpio de Belm, voltada ao atendimento dos segmentos de rendas mdia e mdia-alta (JUCEPA, 2011; SEURB). No PMCMV, atua em parceria com empresa de origem mineira, com empreendimentos habitacionais na RMB h sete anos, dirigidos populao de baixa renda, notadamente no mbito do PAC e do Programa de Arrendamento Residencial (JUCEPA, 2011; SEURB e Informao Verbal14). Em relao indicao dos beneficirios, o corpo tcnico da COHAB tambm criou expectativas, que se realizaram parcialmente: ns julgvamos que ns que tnhamos a fora, ns que indicvamos 100%, podendo eventualmente negociar com os municpios que tem l as suas demandas. [...] hoje ns temos mais de 107 mil inscritos aqui na COHAB, [...] 90% de 0-3SM (R$ 1.395,00). [...], ento ns tivemos que negociar com cada um dos municpios um percentual, que ficou diferente para cada um dos municpios dependendo da capacidade do municpio de atender ou no a demanda l (Informao Verbal15).

demanda cadastrada na COHAB atribuda uma pontuao, considerando os casos de atendimento prioritrio estabelecidos pelo Governo Federal (remanejamento de moradores de reas de risco e mulheres chefes de famlia); pelo Governo Estadual (residentes na mesorregio metropolitana e casos especialssimos, pessoas que tm doenas degenerativas); alm das legalmente definidas (idosos, mulheres e portadores de deficincia). A pontuao resulta num ranking utilizado para indicao de beneficirios CAIXA, que procede averiguao do enquadramento nas condies exigidas pelo PMCMV16.

Gilberto Souza e Cristiano Teixeira Rodrigues. Entrevistas concedidas a Simaia Mercs. Belm, Jun. 2011. 15 Jos Otvio Figueiredo. Entrevista concedida a Simaia Mercs. Belm, Jul. 2011. 16 Idem.
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Alm de dividir a indicao da demanda com os municpios, da cota da COHAB, uma parte no oriunda do sistema antes descrito:
Os movimentos sociais indicam, nossa revelia, 20% da nossa demanda, isso foi um acordo que foi feito com a Presidncia da COHAB e o MCidades. Sobre essa demanda dos movimentos sociais a gente tem pouqussima influncia, eles indicam quem eles querem, quem est cadastrado com eles, a nica coisa que a gente exige que eles estejam tambm cadastrados na COHAB, mas eles no constam no nosso ranking, entendeu eles podem indicar simplesmente pessoa que do movimento (Informao Verbal17).

A moradia produzida na Regio Metropolitana de Belm no mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida
A localizao dos empreendimentos do PMCMV segue, de forma geral, as determinaes de mercado, haja vista que o preo da terra parece ser componente importante. Isso evidenciado pela no implantao de nenhum empreendimento para a faixa de renda mais baixa e de apenas 23% do total metropolitano de UHs destinadas faixa de 3 a 10 SMs em Belm, polo da RMB. Na parcela do territrio desse municpio que no tem restries relativas a caractersticas do stio, os terrenos melhor localizados so objeto de lanamentos imobilirios pelas grandes incorporadoras, principalmente para segmentos de renda mais elevada, fora do programa em anlise, e outros so mantidos no utilizados ou subutilizados (BELM, 2008). evidenciado tambm pela destinao camada de renda at 3 SMs de apenas 25% do total de empreendimentos e de 40% das UHs contratados para Ananindeua, o segundo municpio da RMB em que se verifica maior dinmica urbana e, atualmente, grande transformao no uso do solo. O mercado de terras est relacionado, entre outros, ao incremento populacional e ao processo de expanso da urbanizao. Em 2010, a populao metropolitana alcanou 2.101.883 habitantes, concentrados na ordem de 66% em Belm. Embora permanea grande sua participao na distribuio demogrfica na metrpole, os demais municpios vm apresentando alteraes na dinmica populacional e de integrao ao plo da RMB18 (Tabela 3). Analisando comparativamen17 18

Idem. Os indicadores para identificao do nvel de integrao dinmica metropolita-

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te as contrataes do PMCMV em Ananindeua, Marituba, Benevides e Santa Brbara do Par (Tabela 2), observa-se que esto diretamente relacionados hierarquia de integrao ao plo, mas no taxa de crescimento da populao municipal (Tabela 3)19.
Tabela 3 RMB: Dinmica populacional e integrao metropolitana, 20002010
Municpio Ananindeua Belm Benevides Marituba Santa Isabel do Par Populao 2000 393.569 35.546 74.429 43.227 2010 471.980 51.651 108.246 17.141 59.466 Taxa anual de crescimento geomtrico da populao 1,8 3,8 3,8 4,2 3,2 Alta Plo Baixa Baixa Muito baixa ... Nvel de integrao metropolitana 2000 Plo Alta Alta Baixa ... 2010 Muito Alta

1.280.614 1.393.399 0,8

Santa Brbara do Par 11.378

Fonte: Observatrio das Metrpoles com base em IBGE,

Censos Demogrficos 2000 e 2010

A predominncia do fator preo do solo na determinao das localizaes poderia ser questionada ao se observar que, de acordo com os preos por metro quadrado (CAIXA apud LIMA et alii, 2011), os empreendimentos localizados em terras mais baratas, Residencial Paulo Fonteles II R$ 4,82 e Jardim dos Eucaliptos R$ 7,48, esto situados nos municpios com maior integrao dinmica metropolitana, Ananindeua e Marituba, respectivamente. Isso talvez possa ser creditado ao do Estado, haja vista que ambos foram viabilizados pela COHAB, que havia adquirido antes o terreno. Ao se considerar o espao intra-municipal, parece que o preo da terra tem mais fora explicativa para a localizao de empreendimentos destinados populao com maior poder aquisitivo. Os empreendimentos contratados atravs do Programa para Belm, todos dirigidos faixa de renda acima de 3 SMs, como antes mencionado, esto localizados na periferia, com exceo de um nico residencial,
na tomam por base os dados censitrios do IBGE relativos a populao, densidade populacional, pessoas que trabalham ou estudam em municpios distintos do residencial e ocupados no-agrcolas (MOURA, 2009). 19 No se pode afirmar at o momento se os empreendimentos do PMCMV esto relacionados ao crescimento populacional dos municpios da periferia ou ao processo de mobilidade residencial da populao de Belm no sentido do territrio dos demais municpios. Isso ser objeto das prximas etapas da pesquisa.

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que se encontra nas bordas da rea central. Localizam-se distantes do centro principal e de sub-centros, porm com relativamente fcil acessibilidade, dada pela proximidade ao sistema virio principal20. Ainda considerando a faixa de renda entre 3 e 10 SMs, padro similar de localizao reconhecido nos demais municpios. J em relao aos empreendimentos para a populao que aufere at 3 SMs, observam-se tanto proximidades quanto distanciamento de centralidades e de vias principais. Cabe observar que, considerando-se informao da CAIXA (LIMA et alii, 2011), no h relao inversa entre preo do solo por metro quadrado e melhores localizaes intramunicipais: tanto o empreendimento construdo na terra mais barata, Residencial Paulo Fonteles II R$ 4,82, quanto na mais cara, Residencial Campo Grande R$ 38,79, situados em Ananindeua, so bem localizados em relao a centralidades. Pela capacidade de obteno de terras fora do mercado fundirio, do Estado poder-se-ia esperar essa relao, mas no do mercado. Contudo, no possvel explicar o fato a partir do agente social envolvido, haja vista que para o primeiro empreendimento, a terra foi viabilizada pela ao da COHAB, mas, para o segundo, foi adquirida por empresa. Atravs da intensificao do uso do solo, que maximiza o aproveitamento de terrenos com menores dimenses, poderamos esperar encontrar os edifcios em melhor localizao do que os empreendimentos horizontais. Isso se verifica quando se toma em conta a dinmica de integrao ao municpio-plo da metrpole, j que os trs empreendimentos em que foi adotada a tipologia vertical esto localizados em Ananindeua. Na escala intraurbana, contudo, verdadeiro para o empreendimento promovido pela COHAB e para um dos promovidos pelo setor empresarial, mas no para o outro. No que concerne quantidade de UHs contratadas por empreendimento, observa-se concentrao na faixa entre 100 e 300 unidades (Tabela 4), sendo vrios localizados prximos ou mesmo contguos uns aos outros, o que potencializa seus impactos no espao urbano. Importa notar que empreendimentos so fechados, mimetizando os enclaves fortificados estudados por Caldeira (2000) e certamente reproduzindo, com especificidades, seus efeitos negativos na cidadania.

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Para afirmaes mais conclusivas a esse respeito, o sistema de transporte ser analisado em etapa posterior da pesquisa.

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Tabela 4 RMB: PMCMV, Porte dos empreendimentos por renda familiar mensal, Abr. 2011
Faixa de renda at 50 UHs 0-3 SM 3-10 SM Total 4 4 3 3 Quantidade de empreendimentos 50 a 100 UHs 7 9 16 100 a 300 UHs 5 4 9 300 a 500 UHs

Fonte: CAIXA/PA Obs.: Salrio mnimo vigente em maro/2009, no valor de R$ 465,00.

Considerando-se o porte dos empreendimentos, no se identifica um padro de localizao. Isso se verifica mesmo ao serem observados os empreendimentos segundo o porte e as faixas de renda familiar mensal a que se destinam. Tendo em conta o agente social definidor das localizaes de empreendimentos do PMCMV para a faixa de renda at 3 SMs, observa-se que h preferncia do mercado por Ananindeua, onde esto localizados todos os empreendimentos de iniciativa de empresas, correspondendo a 83% do total de UHs situadas nesse municpio. Quase a totalidade dos empreendimentos em terrenos vendidos pela COHAB ao FAR se localiza nos municpios com nveis mais baixos de integrao metropolitana, em comparao com Ananindeua (ver Figura 1, CADERNO DE IMAGENS, p. 331). A preferncia do mercado por Ananindeua para a produo de moradia popular no mbito do PMCMV pode ser em parte explicada pelas isenes de Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza e de Imposto sobre a Propriedade Territorial e Urbana, alm de Taxa de Licena para Execuo da Obras (para emisso de Alvar) e de Taxas de Vistorias parciais e finais de obra (para emisso de Alvar e Habite-se) concedidas pela Prefeitura Municipal (ANANINDEUA, 2011a, 2011b e 2010). No que se refere localizao intra-municipal, ao se analisarem os empreendimentos do PMCMV para a faixa at 3 SMs segundo o agente definidor das localizaes, observa-se inexistncia de padro locacional. Concluses similares podem ser inferidas ao se analisar conjuntamente o agente definidor e o porte dos empreendimentos. Em termos de vizinhana, os empreendimentos do PMCMV/0-3 SMs, independentemente do agente definidor da localizao, so implantados tanto em reas urbanas consolidadas ou em consolidao, com uso misto do solo, registrando-se habitao, comrcio e servios, predominantemente de carter cotidiano, equipamentos pblicos de

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Programa Minha Casa, Minha Vida na Regio Metropolitana de Belm...

sade e educao21, sedes de instituies pblicas, e outros, quanto em zonas de fronteira urbana, em que clubes campestres, stios, chcaras, pequenas fazendas e mata fechada so observados, sem oferta prxima de servio de transporte pblico e onde a nica infraestrutura existente a rede de energia eltrica. Nos ltimos, como era de se esperar, tornam-se indutores de mudana de uso do solo no entorno.

Consideraes finais
So de amplo conhecimento os nmeros do dficit habitacional e as precrias condies de moradia das camadas populares no pas e na RMB, o que demanda a instituio de poltica pblica de habitao dirigida a esse segmento da populao. Estudiosos apontam que o PMCMV/0-3 SMs no configura poltica estatal de habitao, haja vista que as principais decises so tomadas pelo setor empresarial. De fato, pelas normas do Programa, as empresas dividem com o setor pblico importantes funes na proviso da moradia. A possibilidade de doao de terrenos pblicos, prevista nas normativas, imprimiria um carter mais estatal ao programa. Entretanto, a anlise dos determinantes e resultados da ao da COHAB na RMB, no mbito do Programa, mostra que, no caso estudado, as categorias Estado e mercado so interpenetradas, o que coloca em discusso sua adequao como categorias de anlise. Na RMB, no h padro de localizao dos empreendimentos do PMCMV quando se consideram essas categorias. A anlise da localizao dos empreendimentos voltados ao segmento de menor poder aquisitivo relativiza a capacidade de explicao pelo preo da terra, que tem sido apontado como fator determinante das localizaes dos empreendimentos, resultando num padro perifrico de produo de moradia. No caso do mercado, a oportunidade de aquisio de terreno no to barato, mas contguo a outros passveis de investimento para produo mais lucrativa aparece como particularidade. Em relao ao Estado, a oportunidade de resoluo de problemas gerados pelas recorrentes e iminentes invases de terras da reserva da COHAB, bem como do cumprimento de objetivos sociais, com grande visibilidade poltica, tambm credita o fato aos interesses polticos dos grupos no poder e da burocracia. Assim, em primeiro lugar, as concluses do estudo para a RMB re21

A disponibilidade no implica necessariamente acessibilidade aos servios.

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Simaia Mercs

foram a necessidade de procurar entender os padres de localizao tendo em conta o processo de produo do espao urbano como um todo, inclusive, talvez principalmente, a produo de mercado para outros segmentos da populao, que se coloca como concorrente na apropriao de terrenos bem localizados, elevando o preo da terra. Ao lado das determinaes estruturais, considera-se a hiptese de que localizaes valorizadas podem estar associadas racionalidade dos agentes sociais envolvidos. possvel que as inferncias do estudo no sejam generalizveis para anlises da implementao do PMCMV em outras cidades. Mas, entende-se, contm variabilidade que pode lanar luz sobre potenciais associaes entre polticas de manejo do solo urbano, com efetiva aplicao dos instrumentos com essa finalidade contidos no Estatuto da Cidade; de habitao; e de fortalecimento/induo de centralidades.

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Desestabilizaes de uma poltica pblico-privada: o Programa Minha Casa Minha Vida em Benevides/PA
Flvia de Sousa Arajo Em 2009, quando o Governo Federal anunciou o lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), o Estado do Par passava por um importante processo no que tange seu panorama histrico da produo e poltica de habitao social; perodo este particularmente marcado pelo desenvolvimento de seu Plano Estadual de Habitao de Interesse Social (PEHIS)1, onde, entre outros procedimentos, tcnicos do governo estadual juntamente com polticos e representantes de diversos setores locais da sociedade civil, discutiam as principais carncias habitacionais de seus municpios e regies, como forma de subsidiar a elaborao de um diagnstico habitacional do Estado do Par. Naquele momento, a elaborao do PEHIS se constitua como parte do atendimento s condies determinadas pelo Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social2 (SNHIS), criado a partir da Lei Federal 11.124 de 16 de junho de 2005, o qual instaurou um novo momento da poltica habitacional no Brasil, juntamente com o Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS) que visava am1 Realizado entre os anos de 2009 e 2010, um dos importantes procedimentos para a constituio do PEHIS se deu a partir da realizao do Diagnstico Habitacional do Estado do Par onde, alm de dados secundrios, este documento teve como importante base informaes extradas de oficinas realizadas junto a atores locais das 12 Regies de Integrao do territrio paraense. 2 A criao do SNHIS, neste momento, indicou um importante avano no debate da poltica nacional de habitao, sobretudo em virtude do tensionamento gerado pelos movimentos ligados discusso da Reforma Urbana no pas, pois apresentou um novo arranjo institucional fundado no discurso em prol do fortalecimento da pactuao federativa e maior participao e controle social, com promessas de maior aporte de recursos federais e ampliao da atuao do Governo Estadual.

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Desestabilizaes de uma poltica pblico-privada...

pliar o volume de recursos no onerosos para o enfrentamento das carncias habitacionais, porm condicionando o repasse de recursos federais criao de fundos e elaborao de planos de habitao de interesse social estaduais e municipais, visando constituir, desta maneira, instrumentos capazes de combater o dficit habitacional no pas (HOLANDA et alii, 2009). Neste percurso, com a Lei Estadual 7.087 de 16 de janeiro de 2008, o Governo do Par cria o Sistema Estadual de Habitao de Interesse Social (SEHIS), que apresenta como rgo central o Conselho Estadual das Cidades, alm do Fundo Estadual de Habitao de Interesse Social (FEHIS) e o seu Conselho Gestor deste fundo. No mesmo perodo iniciou-se tambm a elaborao do PEHIS feita integralmente por tcnicos do Governo do Estado - que durou cerca de dois anos, tendo sido aprovado no incio de 2010 pelo Conselho Estadual das Cidades como o plano que definiria como os recursos do FEHIS deveriam ser aplicados. Todo este processo foi acompanhado de uma grande expectativa da sociedade civil por profundas mudanas no contexto poltico, econmico e socioespacial no estado do Par, tanto pelo fato de que pela primeira vez - aps doze anos de permanncia no governo estadual o Partido da Social Democracia Brasileira (PSDB) foi derrotado nas eleies de 2008 pelo Partido dos Trabalhadores (PT) - com a vitria da candidata Ana Jlia Carepa -; quanto no que concerne dinmica da poltica habitacional, sobretudo seus processos decisrios e direcionamentos de recursos no atendimento s demandas de habitao de interesse social (HIS) por todo o territrio paraense. Em contrapartida aos novos ares vividos naquele momento pela poltica habitacional brasileira, o PMCMV emerge como resposta crise mundial que assombrava a economia do pas, fortemente inspirado na experincia chilena protagonizada pelo setor empresarial, como forma de mitigar os efeitos internos por meio da adoo de polticas keynesianas que incluram a manuteno do crdito, o atendimento aos setores mais atingidos pela recesso e a sustentao dos investimentos pblicos, particularmente na rea de infraestrutura, que j vinha sendo objeto do Programa de Acelerao do Crescimento (PAC). No mbito destas medidas, teve destaque o pacote de investimentos lanado para a rea de habitao (CARDOSO et alli, 2011). Desta forma, o PMCMV ignorou amplamente os princpios estabelecidos pelo SNHIS e, entre outros impactos, eliminou os repas206

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ses de recursos para as aes de proviso habitacional no mbito do FNHIS, o qual passou a concentrar recursos somente para aes de urbanizao de assentamentos precrios e de desenvolvimento institucional (idem, 2011). A partir da, a poltica e produo habitacional no Brasil passam a ser orientadas pelos ditames de uma lgica de mercado que incide perversamente na ocupao e construo do espao urbano, bem como na eficcia de medidas de reduo de desigualdades socioespaciais, de modo a sujeitar o papel das administraes pblicas a coadjuvante e viabilizador da efetivao dos interesses empresariais, caracterizando assim uma forma de interveno extremamente empreendedorista (HARVEY, 1996). Atualmente, quase trs anos aps o anncio do PMCMV, j possvel vislumbrar algumas reverberaes negativas desta poltica pblico-privada, tanto em escala nacional, quanto local. Este trabalho se prope, portanto, a apresentar alguns dos impactos da lgica empresarial na poltica habitacional do estado do Par, e toma como estudo de caso a implantao do PMCMV em Benevides, municpio pertencente Regio Metropolitana de Belm3 (RMB), situado trinta quilmetros da capital paraense e interceptado pelas rodovias BR-316 e PA-391. Para melhor entendimento dos efeitos do PMCMV no municpio faz-se necessrio primeiramente explanar, de maneira geral, como se deu a ocupao socioespacial no territrio benevidense nas ltimas dcadas, com destaque para o papel do poder pblico e movimentos sociais - como protagonista neste processo e, em seguida, analisaremos a situao da dinmica habitacional nos dias de hoje a partir das recentes intervenes do PMCMV no municpio e as mudanas de funes e interesses dos agentes envolvidos.

A Regio Metropolitana de Belm (RMB), delimitada em 1973, atualmente formada por seis municpios: Belm, Ananindeua, Marituba, Benevides, Santa Brbara do Par e, mais recentemente, Santa Isabel do Par.

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Ocupao urbana socioespacial em Benevides e (des)orientaes habitacionais


Desde o incio do sculo XX o processo de ocupao espacial em Benevides foi marcado por assentamentos agrcolas, criados para atrair populao ao local. Ainda na dcada de 1940 o municpio de Belm dominava vasta rea de seu entorno, agregando as terras dos futuros municpios de Ananindeua e Benevides, criados apenas nas dcadas de 50 e 704, respectivamente, em conseqncia da expanso econmica e socioterritorial de Belm, fortalecida a partir dos anos 60, principalmente com a construo da BR-316 (Belm-Braslia), primeiro grande eixo de penetrao rodovirio na bacia amaznica (VICENTINI, 2004). No caso do municpio de Benevides, sua organizao espacial se deve localizao geogrfica prxima capital e s formas de acessibilidade historicamente disponveis que contriburam significativamente para a atrao de novos contingentes populacionais para a cidade, inicialmente atravs do Rio Benfica e posteriormente por meio da ferrovia Belm-Bragana, seguida da substituio desta pela rodovia BR-316. Desde a sua fundao at os dias de hoje, Benevides contou com o incentivo do poder pblico ocupao de suas terras por migrantes oriundos principalmente do nordeste brasileiro - que fugiam de condies de moradia mais desfavorveis e que, na maioria dos casos, no possuam qualificao nem intimidade com a atividade agrcola. At os anos 80 este incentivo foi acompanhado por diversas polticas pblicas de intervenes habitacionais e infraestruturais no territrio urbano benevidense (tais como abertura de vias e ofertas de isenes fiscais para ocupao do solo, etc.), ou seja, coube ao poder pblico local o papel de protagonista e principal propulsor da expanso territorial e habitacional. Nos anos 60 o municpio de Benevides foi desenhado gradualmente por meio da iniciativa da prefeitura em abrir novas ruas e demarcar quadras e lotes. Nesta conjuntura, a orientao do desenvolvimento da cidade em direo BR-316 coincidiu com o perodo em que
4 A partir dos anos 70, sobretudo com os planos governamentais de povoao da Amaznia brasileira, a populao urbana nesta regio cresceu mais que a populao total, sobretudo nas pequenas e mdias cidades (situadas nos arredores das grandes capitais como Belm e Manaus), e entre aquelas que aumentaram rapidamente em numero de habitantes, destacamos Benevides.

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se acreditava que o poder pblico seria capaz de regular a oferta de moradia e infraestrutura. Naquela ocasio a prefeitura no precisou conter o surgimento de ocupaes e assentamentos informais, que j proliferavam em Belm, ao contrrio disso, buscou atrair habitantes para Benevides comprando terras ociosas ou de baixa produo agrcola para lote-las e vend-las a preos simblicos, no intuito de distribuir terras para quem desejasse morar e trabalhar ali (ARAJO, 2004). A exemplo, a prefeitura contribuiu para a consolidao do bairro Centro ao desapropriar terras e construir o terminal rodovirio, a feira livre e o mercado de carnes, destinando a rea adjacente a estes equipamentos para o uso comercial. Na ocasio foram oferecidos aos comerciantes os lotes mais cinco anos de iseno de tributos municipais. A partir da implantao da rea comercial, houve um aumento significativo da densidade populacional local e definio de zonas habitacionais infraestruturadas que apresentavam razovel padro construtivo habitadas pela classe mdia. Entretanto, nos anos oitenta a administrao pblica no conseguiu mais planejar e acompanhar o crescimento da cidade, que passou a se expandir principalmente em funo de ocupaes e assentamentos informais que se instauraram em reas sem infraestrutura e saneamento bsico nas proximidades do lixo, de igaraps, etc. Atualmente, com a falta de proviso de terras e dificuldade da populao economicamente mais vulnervel em Belm em adquirir habitao de interesse social em condies desejadas (fcil acessibilidade, prximas s fontes de trabalho e renda, passveis de controle de investimento no lote e habitao, etc.), Benevides se tornou uma alternativa de moradia para aqueles que viviam em palafitas, popularmente denominadas baixadas, e demais reas precrias da capital e municpios vizinhos. Em suma, a localizao prxima metrpole; o pequeno porte da cidade (facilitando o deslocamento no trajeto casa-trabalho-casa); as condies do solo que, diferentemente das baixadas de Belm, no sofre alagamentos e sobretudo a existncia da indstria das invases5 fortemente praticada na regio nos anos 80, foram fatores fundamentais que favoreceram a expanso de Benevides at o incio dos anos 2000. At o presente momento, a prefeitura municipal de Benevides
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Aps a dcada de 80, estabeleceu-se na RMB um fenmeno conhecido como indstria das invases (TRINDADE JR, 1998) promovido por interesses polticos que buscavam votos, de proprietrios de terra vidos por indenizaes vantajosas, e de grupos sociais que buscavam acesso moradia e cidade.

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ainda no reconheceu oficialmente alguns dos seus bairros que surgiram via ocupaes informais, ainda ainda que em muitos casos, a prefeitura rapidamente interfira nas condies de infraestrutura destas reas, viabilizando a proviso de energia eltrica, aterrando ruas e construindo escolas, quadras esportivas e centros de sade nos assentamentos mais consolidados (ARAJO, 2004). Vale destacar que ocupaes informais onde prevalecem interesses de indivduos com elevado poder aquisitivo tambm podem ser encontradas em Benevides, a exemplo das terras existentes ao longo da estrada que liga a sede ao distrito de Benfica6. Estas inicialmente foram invadidas por posseiros de baixa renda, porm, atualmente so ocupadas por donos de grandes chcaras e fazendas (atrados pela beleza natural do local s margens do rio Benfica) que no possuem documentos de posse das terras, sendo o local ento considerado pela populao de Benevides como uma rea de invaso de ricos (ARAJO, 2004). Outro bairro de Benevides, o Bairro da Paz, localizado prximo rodovia BR-316, pode ser tomado tambm como exemplo de rea ocupada a partir do comrcio de posses. Segundo o relato de uma moradora local (ARAJO, 2004), o bairro surgiu de uma ocupao em terreno privado, cujo dono exigiu a retirada dos ocupantes enviando at mesmo a polcia para obrig-los a sair de suas terras, foi ento que o poltico Jader Barbalho (ex-governador do Estado)7 assumiu a causa como advogado das famlias, conduzindo as negociaes entre os ocupantes e o dono. Cada famlia de moradores teve de pagar, na poca, 1 cruzeiro para o advogado. E, ao final das negociaes, poltico e ocupantes comemoraram a desapropriao do terreno em uma festa promovida por Jader no maior estdio esportivo de Belm. Neste contexto, apesar do papel decisivo do Estado no processo de negociao e proviso de terra e habitao s camadas sociais de baixa renda, evidente inmeros casos onde h troca de favores e, portanto, a negao da universalidade dos direitos. Nesta perspectiva, ocorre claramente a negao do direito cidade apontada pela gravidade do apoio poltico orientado pelo interesse na arrecadao de votos, aproveitando-se do fortalecimento do setor informal no pas ocorrido nos anos 90, decorrente da diminuio dos investimentos do Estado no setor de habitao, das privatizaes e da descentralizao poltico-administrativa. Situao
Ramal Camilo Pinto, na Estrada do Marat. Segundo TRINDADE Jr (1998) e BORGES (1992), a primeira gesto do governo de Jader Barbalho foi um marco do incio da indstria das invases na RMB.
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esta tambm clarividente no municpio de Benevides, pois foi neste perodo em que a maioria das ocupaes de terras incentivadas por polticos foram realizadas (Comunidade Lusa Solon, Santa Maria, Madre Teresa, Piarreira, Cajueiro, etc.). Vale apontar tambm o constante e fundamental papel das camadas populares como agentes tensionadores e atuantes no processo decisrio de ocupao territorial no municpio. De acordo com os resultados do ltimo Censo, entre os anos de 2000 e 2010 - dcada em que foi incorporado RMB - a populao de Benevides cresceu cerca de 45,27%, passando de 35.546 habitantes para atuais 51.663 (IBGE, 2010). Isto significa dizer que, apesar da origem agrcola e de dcadas de estagnao, este crescimento resultado da acelerada urbanizao de Benevides, principalmente em funo do estabelecimento de indstrias (alimentcias, tintas, bebidas) ao longo da BR316, nos anos 2000. Cabe destacar que neste processo, houve o conseqente aumento do nmero de assentamentos informais8 no municpio, reflexo da debilidade em que se encontravam as polticas pblicas de habitao de interesse social e de desenvolvimento urbano nos anos 90. Os efeitos da urbanizao acelerada dos anos 2000 em Benevides atropelaram o modo de vida da populao local. A condio metropolitana tornou o municpio cidade-dormitrio tanto para a populao de renda mdia que trabalha e estuda em Belm, quanto para aquela de renda entre 0 a 3 salrios mnimos que busca estar prxima s fontes de trabalho (principalmente nos novos empreendimentos industriais) e s possibilidades de extenso de infraestrutura para seus assentamentos. Benevides, portanto, tal como as grandes cidades, tem apresentado cada vez mais profundos contrastes habitacionais onde, ao mesmo tempo em que se proliferam e se expandem ocupaes informais atradas por promessas de melhores condies de moradia e trabalho, tambm persistem manses com marinas particulares. Aos poucos, nota-se a crescente transformao de terras rurais em urbanas onde o modo de vida dos mais antigos moradores locais, que dispu8 Entendemos como assentamentos informais ocupaes de terra atreladas falta de segurana da posse, vulnerabilidade poltica e baixa qualidade de vida dos seus ocupantes que lhes so caractersticas. Tais aspectos resultam no somente do padro excludente dos processos de desenvolvimento, planejamento e gesto das reas urbanas, mas tambm da natureza da ordem jurdica em vigor. Ao longo do processo de urbanizao intensiva, mercados de terras especulativos, sistemas polticos clientelistas e regimes jurdicos elitistas no tm oferecido condies suficientes, adequadas e acessveis de acesso terra urbana e moradia, para grupos sociais mais pobres, assim provocando a ocupao irregular e inadequada do meio ambiente urbano.

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nham de amplas terras, quintais para pequenas lavouras e criao de animais, etc., profundamente alterado pelas mudanas ocorridas via adensamento da terra e pela instaurao de novas relaes sociais.

PEHIS: avanos na poltica habitacional de interesse social no Par


Entre os anos de 2007-2009 nos Governos Lula e Ana Jlia, o Estado no Par volta a ter importante atuao junto sociedade civil em suas trs esferas de governo - no que tange o planejamento territorial, viabilizao de polticas e produo de habitao de interesse social. Inicialmente via discurso de participao popular na elaborao do Plano Diretor, como no caso de Benevides, e suas demarcaes de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), e posteriormente com o desenvolvimento do Plano Estadual de Habitao de Interesse Social (PEHIS) realizado por tcnicos do governo estadual, sob coordenao da Companhia de Habitao do Par (COHAB-PA). Esta ltima merece grande destaque no processo de produo habitacional no Estado pois, ao contrrio de outras experincias no pas, aps a extino do Banco Nacional de Habitao (BNH) a COHAB-PA se manteve atuante, mesmo que em poucas ocasies. Durante a elaborao do PEHIS, a COHAB-PA divulgou como meta dos projetos habitacionais sob sua coordenao para o trinio 2007-2010 o atendimento 49.502 famlias sendo 22.312 novas habitaes, 3.704 melhoria/ampliao e 28.506 concesses de ttulos de regularizao fundiria, dos quais 5.020 lotes j esto contabilizados com o atendimento da habitao. Entretanto, at 2009 somente 24,77% desta meta havia sido atingida, com 12.266 famlias beneficiadas9. Diante deste desempenho ativo do poder pblico estadual na elaborao de polticas de habitao de interesse social ou mesmo das prefeituras municipais e seus planos diretores participativos e Planos Locais de Habitao de Interesse Social (PLHIS) muitos ainda em desenvolvimento - , cabe destacar o desafio do impacto destas aes frente ao dficit habitacional de 474.00010 unidades habitacionais no Estado do
O atendimento se deu atravs das seguintes aes: 1.121 unidades habitacionais concludas; 230 famlias beneficiadas - PSH / CREDICASA; 6.505 famlias beneficiadas - CREDICASA, sendo 4.825 novas construes e 1.680 melhoria/ampliao; 4.310 ttulos de Concesso de Direito Real de Uso, entregues atravs de parcerias com prefeituras municipais. 10 Numero obtido a partir de estimativas feitas pela Fundao Joo Pinheiro (2008), que considerou somente municpios com populao acima de 20.000 habitantes.
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Par, onde a maior parcela deste dficit formada por uma demanda populacional com renda de at trs salrios mnimos. Somente na RMB o dficit soma 105.899 unidades e em Benevides este nmero de 2.152 unidades, que em 2005 representava cerca de 26,74% do total do municpio. Cerca de 10% deste nmero formado por domiclios que no possuem um ou mais servios de infraestrutura (iluminao eltrica, rede geral de abastecimento de gua, rede geral de esgotamento sanitrio ou fossa sptica, e coleta de lixo) e 84,52% deste contingente formado por famlias com renda de at trs salrios mnimos que vivem em domiclios improvisados ou coabitao familiar, situao esta que indica condies de precariedade habitacional bastante significativas, tanto em Benevides quanto nos demais municpios da RMB (FUNDAO JOO PINHEIRO, 2005). Alm disso, at o presente momento, a elaborao dos planos diretores dos municpios que compem a RMB no apresentaram impactos muito expressivos e em algumas ocasies, se mostram at mesmo contraditrias no que toca s polticas de habitao de interesse social. A exemplo, no plano diretor de Benevides, entre outros problemas encontrados, podemos apontar que tanto na sede quanto nos distritos, grande parte das reas selecionadas como ZEIS esto localizadas em regies distantes dos seus principais centros comerciais e de servio11, ou seja, no h um planejamento de polticas integradas, resultando em solues incompletas para as ZEIS, onde apesar de serem providas de infraestrutura bsica (energia eltrica, abastecimento de gua, coleta de lixo), a mobilidade e acesso aos servios, comrcios e equipamentos urbanos bastante deficiente e inviabiliza a permanncia de famlias com renda de 0 a 3 salrios mnimos nestas localidades12. No cerne desta abordagem, com a instaurao do PMCMV, adicionada precariedade da capacidade administrativa e desenvolvimento institucional de muitos municpios paraenses, percebe-se uma tendncia de enfraquecimento do papel do poder pblico onde novas relaes so ento criadas/fortalecidas entre os principais agentes promotores de habitao e ocupao territorial (HOLANDA, 2011). Entra em cena o setor empresarial como aquele que disputa e detm os ditames e as regras
Cf. Plano Diretor Municipal de Benevides, zoneamento, disponvel em: http:// www.sedurb.pa.gov.br/municipio/benevides/zoneamento.pdf 12 Mais informaes sobre a avaliao do plano diretor de Benevides em: htt p ://w w w.obser v ator iod a smet ropoles.net/pl a nosd i retores/produtos/ p a / PA - Av a l i a % C 3 % A7 % C 3 % A 3 o % 2 0 d e % 2 0 P D P 3 - B e n e v i d e s -Marc%C3%ADlia%20Negr%C3%A3o-Mar%C3%A7o%202009.pdf
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do jogo: passa a ser o promotor dos empreendimentos habitacionais em detrimento do setor estatal e em muitos casos influencia diretamente na orientao de onde e como os imveis sero feitos; o Estado passa ento a ter papel secundrio na gesto e planejamento destes empreendimentos, cabe a ele acompanhar e realizar os trmites entre os interesses do empresariado e da populao que demanda habitao, bem como criar condies para facilitar a produo, atravs da desonerao tributria e da flexibilizao da legislao urbanstica e edilcia dos municpios (CARDOSO et alii, 2011); aos demais agentes, ou seja, populao, resta aceitar as unidades habitacionais que lhes so oferecidas (em um procedimento coercitivo) e/ou tensionar sobretudo via movimentos sociais de luta pela moradia a atual dinmica habitacional orientada pela lgica de mercado, no se deixando meramente rotular enquanto consumidores de casas e sim se posicionando enquanto cidados de direitos, tanto moradia, quanto cidade.

O PMCMV na RMB: A nova poltica habitacional de Mercado mudanas e tensionamentos decorrentes


Em 2009 o governo federal divulgou a previso de repasse inicial de cerca de R$ 100 milhes para a execuo de projetos habitacionais via PMCMV no Estado do Par, nesta ocasio o governo estadual se orgulhara em anunciar ser um dos primeiros a aderir ao Minha Casa, Minha Vida, bem como ser o primeiro a entregar casas pelo programa. Naquele momento haviam nove projetos destinados populao de baixa renda na RMB e em Castanhal e, para este montante, foi prevista a construo de 2.935 unidades habitacionais sob responsabilidade de 35 construtoras aprovadas pela CAIXA, todas elas paraenses segundo edio do jornal O LIBERAL (04/06/2009). Em meados de 2011, a quantidade de empreendimentos contratados aumentou para doze, dos quais o terceiro maior em somatrio de nmero de unidades construdas se localiza em Benevides, com 712 habitaes. No caso do PMCMV no Par, o atendimento s demandas habitacionais de famlias com renda de at trs salrios mnimos tem ocorrido via cadastramento realizado pela COHAB-PA13. Na divulgao de adeso ao programa, o Governo do Estado estimou a previso
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Segundo a COHAB-PA, o atendimento est sendo realizado por ordem de inscrio com prioridade para mulheres mantenedoras de famlia.

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de oito meses para a construo das casas14 e garantiu que os terrenos adquiridos j possuam toda a infraestrutura necessria (rede de esgoto, abastecimento de gua e sistema de iluminao pblica), inclusive o governo empregou cerca de R$ 6 milhes para adquirir nove lotes urbanizados (PORTALVGV, 01/09/2009) entre os doze projetos aprovados. A cerimnia de assinatura dos contratos entre governo estadual e CAIXA retrata simbolicamente o que significa esta atual fase da poltica e produo habitacional de interesse social no Par: em uma sala repleta de empresrios da rea de engenharia e representantes dos principais movimentos de luta pela moradia em Belm, a ento governadora Ana Jlia Carepa declara comovida: Hoje um dia de muita emoo para mim. No s porque sou arquiteta de profisso, mas porque participei bastante da luta por moradia e agora vou poder tornar realidade o sonho de muitas famlias (COHAB 30/09/09), um discurso que agradou tanto ao setor empresarial quanto aos movimentos populares que, a partir da fala do representante da Unio Nacional de Luta pela Moradia Popular, Alcir Matos, indicam o programa como um bom comeo, ignorando em larga medida a discusso acumulada no processo de constituio do PEHIS. Assim como em outras regies metropolitanas brasileiras, constata-se que o discurso que refora as benfeitorias em nmeros e prazos, e conseqente aceitao do PMCMV na RMB, na realidade est fundado na viabilizao de obras e adequao de empreendimentos que j estavam em desenvolvimento por outros programas, observa-se inclusive os mesmos projetos arquitetnicos tais como aqueles encontrados no Programa de Arrendamento Residencial PAR e PROMORADIA, gerido pela COHAB-PA. Em outras palavras, possvel afirmar que a longo prazo o PMCMV pouco impactar de fato na reduo do dficit habitacional, tanto em escala nacional, quanto local em virtude da grande demanda e do pouco e deficiente atendimento, a exemplo do Par onde, para as 50.000 unidades habitacionais a serem construdas via PMCMV, em poucos meses j foram cadastradas mais de 80.000 famlias pela COHAB-PA, a maioria (61.898) possui renda de at trs salrios mnimos
O padro tipolgico dos imveis aquele utilizado como referncia pela CAIXA, definido em 35m2 dividido em 2 quartos, sala, banheiro, cozinha e tanque na rea externa, com valores estimados em mdia de R$ 43.000 para apartamentos e R$ 39.000 para as casas.
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e cerca de 15.695 sobrevivem com menos de um salrio. Alm disso, vale salientar que, apesar dos atuais recursos para mudar o problema de dficit de urbanidade no pas, a lgica regida pelas empresas para obteno de maior lucro possvel via PMCMV - orientada pela construo em larga escala, velocidade de produo e reduo de custos das unidades habitacionais - tende a aumentar a situao de precariedade na gesto e planejamento das cidades, bem como o nmero de empreendimentos gravemente desarticulados s demais polticas pblicas de gesto urbana (ROLNIK, 2012). Desta maneira, aumenta a periferizao das intervenes habitacionais nos grandes centros urbanos e o distanciamento entre estas aes e um processo de qualificao de produo e planejamento das cidades iniciado pelo SNHIS -, o que torna os residenciais que resultam deste Programa, verdadeiros depsitos humanos cuja localizao em terras antes rurais e cada vez mais distantes, agrava o padro perifrico e precrio destas unidades (ROLNIK; NAKANO, 2009) que, por sua vez, so cada vez mais numerosas, concentrando um grande contingente de populao em reas outrora pouco adensadas. No caso do Par, alm do PMCMV concentrar atendimento somente na RMB e suas proximidades (somente em 13 dos 143 municpios), ignorando em larga escala as demais Regies de Integrao do Estado do Par e seus respectivos dficit habitacionais (PEHIS, 2009); h uma tendncia de periferizao das intervenes de habitao de interesse social ao identificar a localizao destes empreendimentos nos eixos virios de expanso da regio - e constatar que nenhum deles se encontra no municpio plo, ou seja, em Belm, apesar deste concentrar a maior demanda de aquisio de imvel (COHAB, 6/10/2009). Isto no significa dizer que todos os empreendimentos em questo se encontram em reas perifricas, mas no caso de Benevides possvel afirmar que existe uma srie de problemas que podem nos levar a categoriz-lo, em parte, como exemplo de periferizao da habitao popular.

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O PMCMV em Benevides: desavenas e conflitos


Apenas dois meses aps a adeso do Governo do Estado do Par ao PMCMV e um ms aps o incio do cadastramento do Minha Casa, Minha Vida realizado pela COHAB-PA, o prefeito Edmauro Farias anuncia, em meio uma grande festa com representantes polticos e a populao local, tambm a entrada do municpio de Benevides no Programa, comunicando a construo dos Residenciais Jardim das Jurutis I e II15, alm do desejo de ampliar o nmero de casas que sero construdas no municpio por meio de outras parcerias entre a prefeitura e a Companhia de Habitao (DIRIO DO PAR, 15/05/2009) (ver Figura 2, CADERNO DE IMAGENS, p. 331). Entretanto, esta expectativa inicial de rpida proviso habitacional sobretudo a edificao das casas em apenas oito meses - cedeu lugar a um tortuoso processo, vivido pela populao-alvo do Programa no que diz respeito aquisio dos imveis, sobre o qual abordaremos mais adiante. Em Benevides, semelhante ao ocorrido no restante do pas, os empreendimentos habitacionais em questo migraram do Programa Crdito Solidrio para o PMCMV, porm, diferentemente de muitos casos de projetos arquitetnicos aprovados e financiados pelo PMCMV, os Residenciais Jardim das Jurutis I e II no foram concebidos sem a previso de instalao de futuros equipamentos urbanos. Provavelmente, isto se deve ao fato de que tais obras ainda so orientadas em parte pelo poder pblico (inclusive estes projetos j haviam sido elaborados em 2004 pela COHAB-PA e aprovados em 2006 pela Secretaria de Infraestrutura de Benevides) e no necessariamente por empresas privadas. Portanto, levou-se em considerao, mesmo que minimamente, a insero destes empreendimentos habitacionais no seu entorno urbano. Com isto, na implantao dos residenciais, instalados em um terreno de 210.830m2, foram reservados 10% da rea total para a construo de: quatro praas, equipamento religioso, escola, espao comunitrio e campo de futebol. Nas praas esto previstas a arborizao e insero de mobilirio urbano e/ou de lazer, tais como bancos, crculos de areia e brinquedos infantis (Pesquisa de Campo, 2011); alm disso, as unidades habitacionais ali edificadas j contam com gua encanada, energia eltrica e ruas pavimentadas e nomeadas.
15 Na poca, o projeto abarcava cerca de 500 unidades habitacionais e depois foi ampliado para 712 casas.

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Por outro lado, as obras dos Residenciais Jardim das Jurutis I e II foram concedidas duas construtoras diferentes, e possvel perceber que esta insero do setor privado na produo pblica de habitao de interesse social impactou expressivamente na qualidade da execuo, materiais e acabamento do projeto. Neste sentido, aponta-se observaes graves: problemas como a descontinuidade do calamento que simplesmente inexiste em uma das metades dos residenciais e o descuidos no acabamento dos imveis (ausncia de peas como torneiras, encanamentos, etc.). Alm disso, entre outros problemas, a rea ainda carece de servios como esgotamento sanitrio, coleta de lixo e transporte pblico, situaes que agravam ainda mais as condies de precariedade destes empreendimentos (Pesquisa de Campo, 2011). Cerca de um ano e meio aps o anncio de adeso, as obras dos residenciais em Benevides ainda estavam em andamento - fase de acabamento dos imveis. Este atraso gerou revolta entre aqueles que esperam h tempos pela entrega das chaves das casas, culminando na invaso destas no dia 20 de setembro de 2010 (O LIBERAL 21/09/2010), onde dezenas de pessoas romperam os arames-farpados que delimitavam os residenciais e ocuparam parte das unidades ainda inacabadas, entretanto, logo em seguida, a polcia foi acionada e retirou, de maneira pacfica, os manifestantes. Menos de dois meses depois deste ocorrido uma nova manifestao requerendo informaes sobre a concesso dos imveis foi realizada em frente ao prdio da superintendncia da CAIXA, dessa vez pelos membros do Sindicato Popular pela Moradia e do Movimento Nacional de Luta pela Moradia (MNLM) que clamavam pela garantia do atendimento demanda das 430 famlias indicadas por eles (380 famlias do MNLM e 50 do Sindicato Popular) e pela entrega do residencial em at duas semanas aps o protesto (DIRIO DO PAR 08/12/2010). O desfecho deste evento se resumiu declarao da CAIXA afirmando ser a COHAB-PA a responsvel por esta entrega, a qual aceitou se reunir com representantes dos movimentos. Nesta ocasio, destacamos que ambas as instituies no se pronunciaram aos jornais locais para maiores esclarecimentos tanto aos movimentos, quanto populao. Duas semanas aps este incidente nenhum imvel foi entregue e, apesar da garantia do atendimento s 430 famlias indicadas pelo MNLM e Sindicato Popular ter sido dada pela COHAB-PA, a sede da Companhia foi ocupada pacificamente por cerca de 500 manifestan218

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tes, pertencentes aos movimentos em questo, que exigiam agilidade na entrega das chaves e reclamavam o no-comparecimento da ento presidente da Companhia, Suely Pinheiro, na reunio anteriormente marcada com os manifestantes. Alm disso, para o MNLM e Sindicato Popular, havia uma grande preocupao diante da movimentao de outros grupos tambm desejosos por habitao e o receio de que aquelas casas novamente fossem invadidas. De acordo com a imprensa local (O LIBERAL 22/12/2010), um dos manifestantes mais antigos, Manoel Lobato, motorista aposentado de 72 anos de idade, no tem onde morar com a famlia e est inscrito entre os beneficiados dos empreendimentos em Benevides; ele afirma que est inscrito no cadastro da COHAB-PA desde 1987 e nunca conseguiu adquirir um imvel:
Me inscrevi para conseguir uma casa no Juruti e a COHAB-PA me disse que tenho prioridade por conta da minha idade e pelo tempo que espero para receber o imvel. Mas a CAIXA e a COHAB-PA ficam nesse jogo e no solucionam o problema. Hoje, minha famlia e eu moramos de favor na casa de uma irm. Vivemos muito aperriados e meu objetivo conseguir uma casa no Juruti. J fiz tudo o que a COHAB-PA me solicitou e estou na expectativa de conseguir. Ser que depois de 35 anos de contribuio trabalhista feita ao governo, por meio do pagamento de meus impostos, vou chegar ao fim da minha vida e no ter onde morar? (Manoel Lobato, entrevista a O LIBERAL 22/12/2010).

Dois dias aps a ocupao da sede da COHAB-PA, apesar de mais uma conquista dos movimentos populares - a garantia de que as 398 famlias que moravam na rea onde os Residenciais Jardim das Juruti I e II foram instalados tero moradias nestes empreendimentos - , a Companhia novamente no conseguiu definir o prazo de entrega das casas sob alegao de que as empresas responsveis estavam com as obras e documentao atrasadas. Neste entretempo, somente dois anos aps o anncio da edificao dos empreendimentos, em abril de 2011, a COHAB-PA divulgou a seleo dos beneficiados com novas unidades habitacionais em Benevides, vale ressaltar que o cadastramento da demanda havia sido feito pela COHAB-PA e pela prefeitura local, a primeira reuniu os documentos necessrios e a segunda foi responsvel pelo envio destes cadastros para a CAIXA, a qual foi responsvel por fazer a seleo final dos contemplados.
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Diante do exposto, ressaltamos com gravidade o fato de que at a concluso do presente texto, maio de 2012, os Residenciais Jardim das Juruti I e II ainda continuam vazios, ao contrrio de seu entorno cada vez mais habitado. Segundo moradores locais, desde o anncio da construo dos empreendimentos do PMCMV pela COHAB-PA, os terrenos situados nas proximidades do local escolhido pela Companhia, foram sendo gradualmente ocupados - de maneira informal seja por famlias que j viviam em Benevides, seja por aquelas que fugiam do aluguel na RMB, ou mesmo famlias oriundas do interior do estado. Cabe apontar que em dez anos, as terras ao longo da PA-391, no quilmetro 19 (proximidades do centro de Benevides) esto cada vez mais valorizadas e ocupadas, a paisagem nesta localidade mudou radicalmente sobretudo em virtude do asfaltamento e iluminao pblica da rodovia neste entretempo. A partir disto, as fazendas e grandes reas verdes deram lugar a um crescente nmero de pequenas indstrias, comrcios, condomnios e at mesmo uma casa de deteno para menores infratores (Pesquisa de Campo, 2011), alm dos inmeros barracos que compem as recentes ocupaes informais. Em visita de campo foi possvel observar a rapidez e resistncia que os novos moradores da ocupao denominada Nova Benevides (h seis anos situada nos fundos dos empreendimentos do PMCMV) tem empregado para consolidar/fixar suas residncias no local, atrados principalmente pelas promessas de proviso de infraestrutura e equipamentos urbanos que ali sero instalados. Pequenos comrcios, tabernas, bares, igrejas e campos de futebol j fazem parte desta paisagem outrora dominada pela mata em terrenos que h anos estavam ociosos e em vias de especulao (ver Figura 3 6, CADERNO DE IMAGENS, p. 332). As moradias que j se fixaram ali so beneficiadas pela energia eltrica e gua encanada, porm, servios como coleta de lixo e transporte pblico ainda so carncias evidentes nesta rea. Por outro lado, a ocupao Nossa Senhora do Carmo, localizada em um terreno com cerca de 800 hectares situado em frente aos Residenciais Jardim das Jurutis I e II, foi edificada h cerca de trs anos e ainda apresenta condies precrias no que se refere ao acesso terra, moradia digna e aos servios pblicos e equipamentos urbanos (ver Figura 7 e 8, CADERNO DE IMAGENS, p. 332). Grande parte das casas foram edificadas em tbuas ou taipa com cobertura de telhas cermicas, de fibrocimento ou lonas; a pouca energia eltrica obtida feita ilegalmente por gatos; no h gua encanada, somente po220

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os, assim como no h sistema de esgotamento sanitrio, substitudo por precrios sistemas de fossa negra. Os prprios moradores locais instalaram suas pequenas tabernas, bares, campos de futebol e oficinas mecnicas. Alm disso, a posse dessas terras continua em disputa entre o antigo dono e as famlias ocupantes, assim como em outra ocupao situada tambm no quilmetro 19 da BR-316, o ento Assentamento Cana, que foi recentemente palco de um grave homicdio: o pastor Jos de Arimatia, lder da ocupao, foi assassinado em sua residncia aps recusar a oferta de R$ 500 mil reais para abandonar o assentamento e convencer os demais a se retirar (DIRIO DO PAR 08/10/2011). De qualquer maneira, em meio a tantas desavenas, tal como no Assentamento Cana que agora chama-se Jos de Arimatia -, outras centenas de famlias resistem em ocupaes que se espraiam em Benevides, mesmo sob ameaa de novos confrontos, inclusive no Assentamento Nossa Senhora do Carmo, cujas famlias observam e acompanham diariamente quela rea verde em frente ocupao cedendo lugar s inmeras e idnticas casas dos residenciais do PMCMV que aos poucos vo sendo erguida diante de seus barracos, evidenciando-lhes gradualmente suas carncias e o rduo percurso que ainda precisar ser percorrido para se alcanar uma moradia daquele tipo, no necessariamente daquele tamanho, nem daquela cor, nem mesmo daquele modelo, mas com aquele benefcio... sim, o papel na mo: a casa prpria.

Consideraes finais
No exerccio de esboar uma reflexo crtica acerca do atual momento da poltica e da produo de habitao de interesse social no pas, intentamos salientar as desestabilizaes provocadas por uma poltica pblico-privada tal como o Programa Minha Casa Minha Vida diante do rduo processo de construo e consolidao da poltica habitacional no Brasil, via SNHIS, que visou construir e efetivar instrumentos capazes de combater a longo prazo o dficit habitacional brasileiro. A desarticulao entre a poltica de produo habitacional via PMCMV e demais polticas urbanas, a proviso de casas em srie destinadas populao de baixa renda e largamente edificadas em reas inspitas e distantes dos grandes centros urbanos com mobilidade ur221

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bana precria so, entre outros fatores, graves impactos de como vem se dando a insero do setor privado na produo de HIS. Anos de luta e concomitantes conquistas no panorama histrico da poltica e produo habitacional de interesse social no Brasil, alm de todo acmulo da discusso sobre HIS consolidado por lei encontram-se atualmente cada vez mais fora de foco, encobertos pela nvoa dos deslumbrantes e aparentemente altos e crescentes nmeros e resultados propagandeados pela mdia e setores empresariais entorno do PMCMV em todas as regies do pas. Apresentamos aqui a problemtica atuao do PMCMV em Benevides-PA, onde a parceria dos governos do Estado e municpio junto ao setor empresarial culminou em constantes conflitos entre estes e a sociedade civil representada por movimentos sociais de luta pela moradia. As 712 unidades habitacionais dos Residenciais Jardim das Jurutis I e II amplamente divulgadas e festejadas pelo Estado atrelado ao capital privado, aps dois anos de concluso ainda hoje encontram-se vazias conferindo uma paisagem de abandono em meio ao terreno outrora cercado pela mata s margens da rodovia PA-391 e que, atualmente, atrai cada vez mais em seu entorno novos ocupantes em busca de melhores condies de sobrevivncia na cidade. Este quadro agravado ainda mais quando se constata que apesar da interveno habitacional no municpio, este continua a ser frequentemente palco de conflitos de terra e moradia urbana. Estes conflitos esto imersos em um campo de disputas ainda mais amplo, em uma macropoltica, sob a gide do Aparelho de Estado e Aparelhos de Captura (DELEUZE; GUATTARI, 1992) onde no se trata somente de disputa por terra e territrios, mas disputas pelo que se diz; como se diz; o que se diz; pelo que se nomeia; ou seja, pelo que se legitima por lei. Disputas sobre as vrias formas de nomear e consequentemente de ocupar o espao urbano. No cerne desta abordagem nos indagamos: a instaurao do PMCMV, a construo de unidades habitacionais em srie da maneira como est sendo desenvolvida muito mais precarizada do que experincias tais como aquelas vividas no perodo do BNH legal, legtima e apropriada para quem e para qu? As ocupaes informais so assim identificadas e muitas vezes violentamente combatidas para qu e por quem? Apontamos aqui tensionamentos; tenso entre objeto do desejo e desejo do objeto; visibilidade e invisibilidade (RIBEIRO, 2010) entorno do Poder (no sentido que Foucault nos apresenta, en222

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quanto difuso de micropoderes) no intuito de evidenciarmos a existncia de uma micropoltica e destacarmos a necessidade de suscitar outros caminhos, linhas de fuga agenciadas pelo respeito e compreenso da condio humana. Torna-se, portanto, necessrio o entendimento da micropoltica urbana e suas intensidades, fluxos, aes, afetos e desejos; variveis estas que no encontram lugar na concepo macro e hegemnica do Aparelho de Estado atrelado ao Capital Privado tal como nos explana Deleuze e Guattari (1992) e tal como observamos nos processos de concepo e implementao dos programas habitacionais no contexto do PMCMV. Em suma, buscamos aqui estabelecer uma expresso crtica ao poder hegemnico vigente como forma de provocar uma atitude tica que vise um devir-outro da compreenso das subjetividades individuais e coletivas sob o desejo de uma permanente solidariedade condio humana.

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Conjuntos habitacionais Estruturao socioespacial e acesso cidade no municpio de Santo Andr


Brbara Oliveira Marguti

Introduo
Este estudo apresenta uma reflexo acerca do papel das polticas habitacionais na configurao socioespacial do municpio de Santo Andr-SP, a partir da avaliao das consequncias locacionais experimentadas pela populao atendida pelas aes municipais, a partir da dcada de 1990 at a construo do primeiro conjunto habitacional pelo PMCMV, em 2011. Trata-se de um momento histrico, de elevado aporte de recursos para habitao, onde a quantidade de unidades a serem produzidas o objetivo primeiro, em detrimento da articulao com a poltica urbana e com a garantia do acesso moradia bem localizada. No contexto da crise econmica mundial e da elaborao do Plano Nacional de Habitao, o lanamento do PMCMV, desconsiderando os avanos conceituais no campo da legislao urbanstica e de projetos arquitetnicos, gera o receio do retorno das prticas executadas pelo Banco Nacional de Habitao (BNH), iniciadas h quatro dcadas, marcadas pela m localizao dos conjuntos habitacionais e sua baixa qualidade arquitetnica. Aqui a localizao da moradia e dos equipamentos e servios urbanos tm destaque central, uma vez que sua distribuio no espao urbano capaz de gerar efeitos distributivos sobre a renda real de diferentes grupos sociais. A noo de renda real definida genericamente por Harvey (1980, p.56) como o domnio sobre os recursos e est baseada no conceito apresentado por Titmuss (1962 apud HARVEY, 1980), que coloca:

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Conjuntos habitacionais Estruturao socioespacial e acesso cidade...

Nenhum conceito de renda pode ser realmente justo se restringe a definio ampla que abrange todas as receitas que aumentam o poder do indivduo sobre o uso dos recursos escassos de uma sociedade; em outras palavras, seu acrscimo lquido de poder econmico entre dois momentos no tempo... Por essa razo, a renda a soma algbrica (1) do valor de mercado dos direitos exercidos no consumo e (2) da troca no valor do suprimento de direitos de propriedade entre o comeo e o fim do perodo em questo (HARVEY, 1980, p.41).

Dentre os fatores de distribuio da renda real esto as externalidades, os diferenciais de acessibilidade e a capacidade das famlias em adaptarem-se a mudanas na estrutura do uso do solo urbano. Os efeitos das externalidades (consequncias das atividades de produo e consumo sobre terceiros) podem ser positivas ou negativas, gerando assim a distribuio de custos e benefcios pelo sistema urbano. J os diferenciais de acessibilidade esto relacionados s distncias entre os locais de moradia e os locais de produo e consumo, combinaes que se refletem na distribuio de custos e, portanto, de renda real. Por sua vez, as alteraes no interior do sistema urbano provocam a necessidade de ajustamento de suas diferentes partes. O acesso a oportunidades de emprego, recursos e servios de bemestar pode ser obtido apenas atravs de um preo, correspondente ao custo de superar distncias e utilizar o tempo (HARVEY, 1980). Por essa razo, a comparao realizada neste trabalho sobre o acesso aos servios de transporte e de sade no local de origem e no local atual de moradia da populao, permite mensurar, do ponto de vista da superao das distncias e seus custos, os ganhos ou perdas experimentados pelas famlias beneficirias dos programas habitacionais do municpio. Tomando como premissa que o domnio sobre os recursos funo da acessibilidade e proximidade locacionais, Harvey (1980) nos auxilia demonstrando a relao entre a distribuio da renda real e o processo poltico, ressalvando que [...] a comunidade mais poderosa (em termos financeiros, educacionais ou de influncia) est apta a controlar as decises locacionais em seu prprio proveito (idem, p.61). Dessa forma, uma distribuio justa dos recursos no tecido urbano implicaria, em primeiro lugar, na necessidade de redistribuio
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do poder, contrapondo-se lgica hoje existente na cidade na qual os incorporadores imobilirios se apropriam das pores do territrio com maiores vantagens locacionais, atuando atravs da expanso das fronteiras urbanas; da criao de novos espaos em reas antes nourbanas e da revitalizao de espaos (atravs da destruio/construo de edificaes), alguns dos quais passam pela prvia degradao simblica que justifica a necessidade de melhores condies de habitao (RIBEIRO, 1997). Considerando o pressuposto de que a utilidade da moradia no se resume s suas caractersticas internas e que seu valor de uso tambm determinado pela sua articulao com o sistema espacial de objetos imobilirios que compem o valor de uso complexo representado pelo espao urbano (idem, p. 51), possvel compreender o surgimento dos lucros extraordinrios obtidos pelo incorporador agente que coordena o processo produtivo e a comercializao a partir do acesso diferenciado que a localizao dos terrenos propicia ao uso da cidade. Para alm do direito moradia digna, conquistada pelas famlias atravs dos programas de urbanizao de favelas e suas consequentes realocaes, este trabalho trata do acesso cidade, tomando como elementos de investigao o servio de transporte e o servio e equipamentos de sade (ateno bsica). Para as investigaes mencionadas foram selecionados trs conjuntos habitacionais, promovidos pelo poder pblico municipal, representativos de cada dcada. A escolha das experincias habitacionais se deu em funo da disponibilidade de dados fornecidos pela PSA, referentes aos ncleos de origem da populao beneficiria dos programas de moradia, e pela relevncia dos empreendimentos para o conjunto da cidade, uma vez que possuem nmero significativo de unidades habitacionais. A pesquisa emprica consistiu na localizao dos conjuntos habitacionais, assentamentos precrios e Unidades Bsicas de Sade (UBS), representados em forma de mapas, elaborados com aporte no software ArcGIS 9.21. A partir da espacializao da rea de atuao das Equipes dos Programas Sade da Famlia (PSF) e Agentes Comunitrios de Sade (PACS), foi possvel identificar se a populao
1 Os mapas tm como base a Malha Digital Municipal (IBGE, 2007) e Malha viria (Imagem, 2008). A localizao dos conjuntos habitacionais recentes, construdos a partir da dcada de 1990, e dos assentamentos precrios do municpio foram coletadas do PMH (2006) e no caso dos conjuntos a serem construdos no mbito do PMCMV, a planta com suas localizaes foi fornecida pelo DEHAB (PSA, 2010).

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dos assentamentos era ou no atendida pelo PSF e em que medida o acesso a este servio foi adquirido ou suprimido na mudana para o conjunto habitacional. No que diz respeito s anlises dos servios de transporte, foram selecionadas as linhas de nibus municipais utilizadas pelos moradores em seus assentamentos de origem e atualmente, em seu novo local de moradia. Foram realizadas entrevistas2 com representantes comunitrios de cada um dos assentamentos precrios de origem da populao moradora dos conjuntos habitacionais selecionados. Os entrevistados so atualmente moradores dos respectivos conjuntos e estiveram envolvidos, desde o princpio, no processo de realocao das famlias. O questionrio levantou ainda informaes sobre a oferta de UBS, de escolas e creches e sobre os locais de trabalho dos moradores, avaliando assim os possveis impactos na passagem do ncleo de origem para o novo local de moradia. No que se refere ao acesso aos servios de transporte, a elaborao do questionrio teve como base parte dos indicadores levantados pelo Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada IPEA (GOMIDE; LEITE; REBELO, 2006) em seu estudo sobre transporte pblico e pobreza urbana3. Por fim, o questionrio captou a existncia ou no do PSF nas UBS prximas aos ncleos de origem e aos conjuntos habitacionais a fim de avaliar os ganhos ou perdas na qualidade dos servios de sade acessveis.

Antecedentes histricos:
Apesar de sua fundao como Vila de Santo Andr da Borda do Campo ter ocorrido em 1553, com a construo da Estrada de Ferro Santos-Jundia (em 1867) e com a chegada da industrializao que o
Foram realizadas ao todo 10 entrevistas, com representantes comunitrios de cinco assentamentos precrios (Gamboa, Jardim Irene, Jardim Cristiane, Maurcio de Medeiros e Esprito Santo), hoje moradores dos conjuntos habitacionais. As entrevistas se deram entre maio e agosto de 2011. 3 A partir deste estudo, os seguintes critrios foram avaliados: 1. Acessibilidade (distncia da residncia at o ponto de nibus/trlebus/estao de trem mais prximo); 2. Disponibilidade do servio (tempo de espera, tempo de viagem, nmero de linhas, regularidade do servio); 3. Aceitao (Segurana, Lotao), levando em considerao os seguintes trechos de deslocamento: residncia centro da cidade; residncia centro de comrcio local; residncia transporte metropolitano. No caso do acesso aos servios de sade, educao e locais de trabalho as formas de deslocamento foram avaliadas considerando: residncia Posto de Sade mais prximo; residncia escolas municipais e estaduais mais prximas; e residncia local de trabalho.
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municpio de Santo Andr ir se desenvolver. Este processo possui estreita relao com o desenvolvimento experimentado pela cidade de So Paulo, intimamente vinculado ao surgimento e expanso das atividades voltadas produo, comercializao e consumo do caf a partir de meados do sculo XIX. Abrigando inmeras indstrias4 nas margens do Rio Tamanduate, a cidade de Santo Andr surge ao redor da Estao So Bernardo, dando origem ao Bairro da Estao, que em 1938 ser elevado a municpio, abarcando toda a rea que hoje conforma a Regio do Grande ABC5. Ao longo das primeiras dcadas do sculo XX, as solues habitacionais observadas no municpio contemplam as vilas operrias (construdas pelas indstrias, com incentivos governamentais, para abrigar seus funcionrios). A partir da dcada de 1920 tm incio as aes de empresas privadas na abertura de loteamentos e construo de residncias, destas se destaca a Empreza Immobiliaria de So Bernardo, responsvel pelo loteamento Jardim Piratininga, que possua sete bairros divididos em bairros de habitao burguesa, bairros de habitao proletria e o Bairro Industrial. Outra empresa de larga produo no municpio foi a Sociedade Territorial Estao de So Bernardo, responsvel pelo loteamento de Santa Therezinha (GUIDES, 2008). Nas regies norte e leste do municpio, do outro lado do rio Tamanduate, local no valorizado pelo mercado imobilirio da poca, desenvolveram-se de forma espontnea os bairros operrios. Este local apresentou problemas para se integrar ao restante da malha urbana da cidade, dadas as dificuldades para transpor a linha frrea e o rio com sua rea alagadia. Por esse motivo, essa foi uma regio que no recebeu ateno do mercado imobilirio, o que contribui para a manuteno do baixo preo dos terrenos, acessveis, portanto, para a classe operria. A partir do final da dcada de 1940, experincias estatais tomam lugar no municpio, como o caso da construo de 466 casas geminadas pela Fundao Casa Popular (FCP) e 1.724 casas e apartamentos pelo Instituto de Aposentadoria e Penso dos Industririos (IAPI). Apesar do significativo nmero de unidades habitacionais criadas no perodo, sobretudo pelo IAPI, as experincias mencionadas so exemplos de
As principais indstrias que se instalaram na regio neste primeiro perodo so aquelas pertencentes aos setores txtil, mobilirio, metalrgico, construo e olarias. 5 A Regio do Grande ABC formada pelos municpio de Santo Andr, So Bernardo, So Caetano, Diadema, Mau, Ribeiro Pires e Rio Grande da Serra.
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que o alcance das polticas era limitado e que foram incapazes, ou no eram direcionadas, para o atendimento da demanda por habitao das classes de menor renda, sobretudo os no-assalariados. Quase 30 anos depois, a expresso do BNH na regio do ABC, por meio do INOCOOP-SP, tambm demonstra, com episdios de invaso e violncia na luta pelo acesso moradia, a incapacidade de criao de oportunidades habitacionais para as classes baixas. Nessa ocasio foram criadas 4.331 UHs em trs conjuntos habitacionais localizados na extrema periferia do municpio.

As prticas municipais a partir da reabertura democrtica


O processo de reabertura democrtica no Brasil, que comea a ser engendrado no incio da dcada de 1980, marcado pela presena de uma forte mobilizao popular, quando se reorganizam os movimentos sociais por moradia e retomada a bandeira pela Reforma Urbana, sistematizada em 19636. No municpio de Santo Andr, este perodo marcado pelos processos de reestruturao produtiva e precarizao do trabalho, decorrentes do processo de desconcentrao (concentrada) e interiorizao da atividade econmica e da populao em So Paulo, processo que ocorria desde o incio da dcada de 1970 na esfera de atuao do II PND. Dessa maneira, houve o aumento da participao relativa na produo industrial do interior do estado de So Paulo e das regies Norte, Nordeste e Centro-Oeste, e a reduo da participao da RMSP no emprego gerado no estado (KLINK, 2001). Denaldi (2004) aponta o declnio da participao do municpio no ICMS do estado, que passa de 4,6% em 1975 para 1,56% em 2002, e coloca que a receita municipal no aumenta na mesma proporo de seu custeio, e o municpio perde capacidade de investimento (p.18). Este quadro acarreta a insuficincia de recursos para aplicao em programas de urbanizao, aquisio de terrenos e construo de novas unidades habitacionais; acrescenta-se a isso a escassez e o elevado custo de terrenos no perodo. Desde a dcada de 1960 o
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A reorganizao do movimento, formado por movimentos pela moradia, universidades, sindicatos e entidades profissionais, d origem Emenda Popular da Reforma Urbana apresentada e aceita no mbito da Assemblia Nacional Constituinte, instalada em 1986, e que culmina na insero dos artigos 182 e 183 na Constituio Federal.

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crescimento da cidade se deu com a presena de favelas, loteamentos irregulares, ocupao de reas de risco e reas de mananciais. A Tabela 1 mostra a evoluo da populao do municpio nas dcadas de 1960 a 2010, enquanto a Tabela 2 apresenta a Taxa de Crescimento Anual, comparando o crescimento de Santo Andr com o estado, RMSP e Regio do ABC.
Tabela 1 Evoluo da populao (1960 2010)
LOCAL Brasil Estado de So Paulo 1960 1970 1980 119.002.706 25.042.074 1991 146.825.475 31.588.925 2000 169.799.170 36.974.378 17.852.637 2.351.528 649.000 2010 190.755.799 41.223.683 19.667.558 2.549.613 676.177 70.070.457 93.139.037 12.809.231 17.770.975

RMSP 4.791.245 8.139.730 12.588.725 15.369.305 Regio do 504.416 988.677 1.652.781 2.048.674 Grande ABC Santo Andr 245.147 418.826 553.077 616.991 Fonte: Censo demogrfico 1991-2000-2010 (SIDRA); IBGE: Censo demogrfico 1940-1991. Fundao Seade.

Tabela 2 Taxa Mdia Geomtrica anual de crescimento (%) 1960/2010


LOCAL Brasil Estado de So Paulo Regio Metropolitana de SP Regio do Grande ABC Santo Andr3 1960/1970 2,89 3,02 4,94 6,31 7,08 1970/1980 2,48 3,49 4,46 5,27 3,20 1980/1991 1,93 2,12 1,86 2,31 0,97 1991/2000 1,64 1,82 1,68 1,63 0,61 2000/2010 1,17 1,09 0,97 0,94 0,41

Fonte: Censo demogrfico 1991-2000-2010 (SIDRA). IBGE: Censo demogrfico 1940-1991, Fundao Seade. 3Valores calculados pela autora (1960/1970 e 1970/1980).

No perodo intercensitrio 1980/1991 (Tabela 2), verifica-se a brusca queda na taxa geomtrica anual de crescimento da populao da Regio do Grande ABC (2,31%), e Santo Andr (0,97%), movimento que se acentua no municpio nos perodos seguintes (1991/2000 e 2000/2010), essa queda se deve perda de populao ocorrida na regio. Por outro lado, a expanso da mancha urbana do municpio passa a ocorrer para alm dos limites da Macrozona Urbana, em direo rea de Proteo de Mananciais (APRM)7,
7 Cerca de 55% do territrio do municpio de Santo Andr encontra-se em rea de Proteo e Recuperao de Mananciais (APRM) da Bacia Billings, que abriga parte

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processo que j ocorria na dcada de 1970, mas intensifica-se nas duas dcadas seguintes. No perodo entre 1991 e 2000 observase o incremento de 35.973 habitantes no municpio, dos quais 3,8% residiam na rea urbana e 76,9% em rea de proteo de mananciais. O (ver Mapa 2, CADERNO DE IMAGENS, p. 327). mostra o crescimento da rea urbana do municpio de Santo Andr desde a dcada de 1930 at 1990, onde possvel observar o avano da mancha urbana sobre a APRM em perodo anterior dcada de 1970. As reas hachuradas mostram ainda as regies da Macrozona Urbana responsveis por 75% do crescimento populacional do municpio, entre os anos de 1991 e 2000 (DENALDI, 2003). Diante desse quadro, a dcada de 1990 marcada por importantes avanos nas polticas sociais do municpio, associados ao fortalecimento do movimento nacional pela Reforma Urbana e a eleio do prefeito Celso Daniel do Partido dos Trabalhadores (PT) em Santo Andr. A esse respeito, o PMH menciona que,
a administrao municipal passa a encarar de frente a questo das favelas reconhecendo-as no como um espao de ilegalidade urbana e de responsabilidade dos moradores, mas como o resultado da falta de alternativas habitacionais na cidade formal oferecidas pelo Poder Pblico e pelo mercado populao de baixa renda, sendo, portanto, de responsabilidade do Estado (PSA, 2006, p.34).

As experincias no campo habitacional ocorridas neste perodo esto diretamente vinculadas com a execuo das polticas de interveno em assentamentos precrios. Na primeira gesto do PT em Santo Andr (1989-1992) teve incio o desenvolvimento da metodologia de interveno em favelas, com a elaborao dos subprogramas Urbanizao Integral e Pr-Urb. Simultaneamente o governo buscava viabilizar a regularizao, atravs da implantao das AEIS (1991). A estrutura participativa era garantida pela existncia das COMULs, pelos fruns do Pr-Urb e pelo Frum Municipal de Habitao (DENALDI, 2003). Em sua segunda gesto, o PT (1997-2000) retoma os programas que no tiveram continuidade no governo precedente (PSDB) e lana o PIIS Programa Integrado
das sub-bacias dos rios Grande e Pequeno. A Represa Billings, juntamente com a Represa Guarapiranga, responsvel pelo abastecimento de gua, gerao de energia eltrica e controle de enchentes da Regio do Grande ABC e parte da RMSP.

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de Incluso Social8, executando aes nas dimenses urbana, econmica e social, tendo como base os princpios de integrao das aes, territorializao e a participao da comunidade9. A partir de 2001, na terceira gesto petista, o PIIS tem continuidade, sendo denominado como Santo Andr Mais Igual (SAMI), ligado Secretaria de Incluso Social e Habitao (SISH) e tendo como meta o atendimento de mais 4.500 famlias. No entanto, a partir de 2001, tanto as metas foram sendo reduzidas como o prazo para a concluso das etapas dos programas foram se estendendo, em decorrncia da carncia de recursos sofrida pelo municpio. Apesar disso, o PMH (PSA, 2006, p.36) destaca a importncia da continuidade temporal das polticas implementadas. De 1989 at hoje (2006) so 16 anos que [...] consolidaram uma poltica responsvel e includente face ao problema habitacional na cidade. O lanamento do Estatuto da Cidade, no mbito nacional, e a aprovao do Plano Diretor do Municpio de Santo Andr, em 2004, trouxeram novas perspectivas para a reverso do processo de segregao socioespacial existente no municpio, atravs, principalmente, da democratizao do acesso terra e moradia. As principais prticas institudas por lei10 neste perodo, no campo da habitao, foram a criao do CMPU (Conselho Municipal de Poltica Urbana), novas disposies sobre a regularizao fundiria, urbanizao de assentamentos precrios e a produo habitacional, e a instituio da LUOPS (Lei de Uso e Ocupao do Solo).

O PIIS um dos programas sociais do municpio a receber reconhecimento nacional e internacional, tendo ganhado o Prmio da ONU na Conferncia Mundial das Cidades Istambul + 5 (2001), o Prmio Habitat-ONU em Dubai (2002) sobre Melhores Prticas, conferido a Gnero e Cidadania no PIIS, o Prmio Gesto Pblica e Cidadania (2000) da Fundao Getlio Vargas e Fundao Ford e o Prmio Caixa Econmica Federal de Melhores Prticas em Gesto Local (2001) (DENALDI, 2002; PSA, 2006, p.37). 9 Para maior detalhamento sobre o PIIS consultar: PSA, 2006, Denaldi, 2003, Farah; Barboza, 2001. 10 Lei n. 8.300/2001, institui as AEIS; Lei n. 8.696/2004, institui o Plano Diretor e cria a CMPU; Lei n. 8.869/ 2006, dispe sobre a regularizao fundiria, urbanizao de assentamentos precrios e sobre a produo habitacional e altera as categorias das ZEIS; Lei n. 8.836/2006, institui a LUOPS.
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O pmh e o diagnstico habitacional


Em 2006 institudo o Plano Municipal de Habitao (PMH) de Santo Andr de acordo com as exigncias dispostas no Plano Diretor, aprovado em 2001. Este documento calcula que a necessidade habitacional do municpio at o ano de 2024, referente demanda demogrfica e ao dficit habitacional quantitativo, gira em torno de 46 mil UHs. O PMH registra ainda a existncia de 150 assentamentos precrios no municpio, englobando 28.722 domiclios, os quais tm origem em favelas ou em loteamentos irregulares/clandestinos. Estes assentamentos precrios esto concentrados nas pores sul, sudeste e leste do municpio, movimentao que ocorre com maior intensidade a partir da dcada de 1970, sendo essas as reas que recebem maior incremento populacional, exercendo presso sobre as reas de Proteo de Mananciais (APRM). Do total de domiclios em assentamentos precrios, restam 37,3% por urbanizar e 27,9% por reassentar (PSA, 2006). Para sanar o dficit habitacional, a produo deve ser equivalente a, aproximadamente, 3.800 UHs/ ano. No entanto, o problema da escassez de terrenos vem sendo uma questo permanente, j que a perspectiva de zerar o dficit habitacional do municpio exigiria o acrscimo de cerca de 838.500 m ao Banco de Terras apresentado no PMH. Dessa forma, a aquisio de terrenos deve ser uma prtica constante do poder pblico municipal, a fim de garantir reas bem localizadas para a execuo de HIS. Na medida em que as aes de urbanizao de favelas e reassentamento de famlias esto inseridas em um projeto maior de reverso da excluso scioespacial, cabe questionar em que medida a mudana de localidade dentro do espao urbano promove s famlias o acesso cidade?

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O acesso cidade: anlise dos ganhos e perdas locacionais


A anlise dos ganhos e perdas locacionais realizada neste trabalho, levou em conta o acesso aos servios de transporte11 e de sade disponveis para as famlias nos assentamentos precrios de origem e, posteriormente, no conjunto habitacional para o qual foram realocadas. Os conjuntos habitacionais selecionados so representativos das ltimas duas dcadas e da dcada atual, a saber: conjunto habitacional Prestes Maia (dcada de 1990), conjunto habitacional Alzira Franco (dcada de 2000) e conjunto habitacional Guaratinguet (dcada de 2010). Os assentamentos precrios contemplados nessa anlise (Maurcio de Medeiros, Jardim Cristiane, Esprito Santo, Gamboa e Jardim Irene) so aqueles de origem da populao moradora dos conjuntos selecionados. O (ver Mapa 3, CADERNO DE IMAGENS, p. 328). mostra a disposio espacial dos conjuntos e dos assentamentos no tecido urbano.

Conjunto habitacional Prestes Maia


O conjunto habitacional Prestes Maia, localizado na poro noroeste do municpio, foi a primeira experincia de construo de habitaes de Interesse Social promovida pela municipalidade. A primeira etapa de construes foi concluda em 1992, e suas primeiras unidades (272 apartamentos) foram destinadas a Servidores Municipais. A partir de 1997 passa a abrigar, em outros 280 apartamentos, moradores dos assentamentos precrios localizados em seu entorno: Sacadura Cabral, Tamarutaca, Quilombo e Gonalo Zarco (ver Mapa 4, CADERNO DE IMAGENS, p. 329). J no incio da dcada de 2000, moradores de assentamentos
11 Santo Andr conta com trs principais redes de transporte: as linhas municipais de nibus, o Corredor Metropolitano ABD, criado com o objetivo de interligar dois extremos do municpio de So Paulo, o bairro de So Mateus (Zona Leste) e o bairro do Jabaquara (Zona Sul), conectando em seu trajeto Mau, Santo Andr, So Bernardo do Campo e Diadema; e a linha 10 Turquesa da CPTM, que interliga cinco municpios da Regio ABC (exceto So Bernardo do Campo e Diadema) cidade de So Paulo. No que diz respeito sade, o municpio possui 28 Unidades de Sade distribudas em seu territrio. Destas, 19 so Unidades Bsicas de Sade tradicionais, enquanto as outras nove so Unidades de Sade da Famlia. Juntos, o PSF e o Programa de Agentes Comunitrios de Sade (PACS) atendem 31.870 famlias, totalizando 112.040 pessoas (SIAB, 2011), o que corresponde a 16,5% da populao total do municpio.

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precrios mais distantes adquirem 260 apartamentos no conjunto, como o caso dos residentes dos assentamentos Maurcio de Medeiros, Jardim Cristiane e Esprito Santo (Mapa 3). No total o conjunto Prestes Maia conta com 812 unidades habitacionais, estando prevista a construo de 40 novos apartamentos (PSA, 2010). O conjunto foi construdo na margem da Avenida Prestes Maia, importante eixo que conecta Santo Andr a So Bernardo do Campo, distando 2,5 km da Rodovia Anchieta, que leva cidade de So Paulo (sentido norte) e segue em direo ao litoral paulista (Santos) a sul. H nesta localidade uma grande e variada oferta de servios de transporte. A oferta de UBS no entorno do conjunto Prestes Maia tambm bastante ampla, havendo trs unidades num raio de 1 km de distncia (Mapa 4). Alm disso, no interior do conjunto atuam duas agentes de sade do PACS12, as quais, apesar de no estarem vinculadas a nenhuma Unidade de Sade da Famlia, respondem s UBS Vila Guiomar e UBS Vila Palmares, garantindo parte das famlias moradoras do conjunto o servio de atendimento e acompanhamento preveno e promoo de sade. Cabe ressaltar a vasta oferta de escolas e creches nos arredores do conjunto habitacional13, que esto h distncias que variam entre 200 metros e 1,5 quilmetros. Trs dos sete assentamentos precrios de origem da populao que hoje reside no conjunto Prestes Maia, foram selecionados para a anlise comparativa das condies de mobilidade e acesso aos servios de sade, esta comparao pode ser vista na Tabela 3.

Este atendimento no universal nem homogneo, cerca de 1/3 da populao moradora do Prestes Maia no conta com este servio e, da mesma maneira, nem todas as famlias provenientes de um determinado assentamento precrio recebem a visita das Agentes de Sade. 13 EE Odylo Costa Filho, EE Prof Rener Caram, EE Padre Agnaldo Sebastio Vieira, EMEIEF Sacadura Cabral - Maria Delphina C. Neves, EE Prof Cristina Fittipaldi, EE Prof Ordnia Janone Crespo; e as creches Valparaso - Prof Laura Dias Camargo, Instituio Assistencial e Educacional Amlia Rodrigues, Centro Educacional Criana Feliz, Meimei Educao e Assistncia.
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tabela 3 Comparao dos indicadores de acesso ao servio de transporte (conjunto Prestes maia x assentamentos precrios)
Conjunto e Assentamentos Distncia Mdia Aproximada local de moradia e ponto de nibus (metros) 300 500 1000 400 Nmero de linhas disponveis 4 2 2 4 N de linhas disponveis para o centro da cidade 4 2 2 4 Tempo de espera pelo nibus no ponto (minutos) 20 30 35 25 Tempo de viagem at o centro da cidade (minutos) 20 35 40 25 Tempo Total (horas) 0h40 1h05 1h15 0h50

Prestes Maia Maurcio de Med. Esprito Santo Jardim Cristiane

Fonte das informaes: Entrevistas realizadas com representantes dos assentamentos precrios (mai/ago, 2011). Verificao das distncias com aporte no software ArcGIS 9.2.

Maurcio de Medeiros
O assentamento precrio Maurcio de Medeiros, classificado como favela pelo PMH, localiza-se na poro sudeste do municpio de Santo Andr, rea de grande concentrao de assentamentos precrios (Mapa 3). Em 2002 o assentamento contava com 148 domiclios (DEHAB apud PSA, 2006), tendo sofrido intervenes pontuais de urbanizao e a realocao de 120 famlias para o conjunto Prestes Maia, em 2003. No que se refere aos servios de transporte, o assentamento atendido por uma linha de nibus intermunicipal e uma de nibus municipal, que leva ao Terminal Vila Luzita, onde possvel realizar gratuitamente transferncia para linhas que ligam ao centro da cidade. A Tabela 3 (p.13) mostra que, de maneira geral a populao realocada do assentamento Maurcio de Medeiros para o conjunto Prestes Maia obteve significativos ganhos locacionais expressos pela ampliao da oferta de linhas de nibus, assim como acesso facilitado aos servios de sade. A mudana para o conjunto trouxe para algumas famlias antes moradoras do assentamento o benefcio do atendimento pelo PACS, vinculados s UBS Vila Guiomar e UBS Vila Palmares. De acordo com relatos do representante entrevistado, atualmente o acesso a Hospitais e Unidades de Sade mais fcil para as famlias. O nmero de escolas (estaduais, municipais e creches) disponveis para essa populao tambm foi ampliado consideravelmente, uma vez que no entorno do assentamento precrio havia trs equipamentos de educao e na passagem para o conjunto essa oferta se amplia

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para dez. Contudo, destaca-se das falas da populao o arrefecimento do dilogo entre moradores e poder pblico, dilogo esse bastante presente no incio das intervenes no assentamento Maurcio de Medeiros e na fase de realocao das famlias para o conjunto. De acordo com as entrevistas, este canal de participao e dilogo vm se retraindo ao longo dos anos.

Esprito Santo
O assentamento precrio Esprito Santo localiza-se na poro sudeste do municpio de Santo Andr. Classificado como favela, o assentamento apresenta uma rea consolidvel com necessidade de remoo, onde existiam 909 domiclios em 2000. Uma outra parte da favela, com mais 600 domiclios, est em rea de aterro sanitrio e considerada como no consolidvel (PMH, 2006). Enquanto a rea de aterro sofreu intervenes pontuais, a poro consolidvel contou com aes de urbanizao. Em 2008, 40 famlias foram realocadas para o conjunto Prestes Maia. A comparao do acesso aos servios no assentamento Esprito Santo e no conjunto (Tabela 3) aponta para importantes ganhos locacionais, evidenciados pelo aumento da oferta de linhas de nibus municipais e na reduo do tempo de espera e de viagem ao centro da cidade. O nmero de escolas pblicas disponveis tambm se amplia na passagem da populao para o conjunto, contando agora com 10 equipamentos de educao. Ressalva-se que no havia nenhuma creche a disposio das mes nas proximidades do assentamento, enquanto no entorno do conjunto Prestes Maia existem quatro creches num raio de 500 metros. A populao realizava viagens a p, por motivaes econmicas, e tinham como principal destino o centro da cidade para a realizao de compras, passeios e bicos. Pela grande distncia do assentamento a estas localidades, os gastos com transporte eram elevados. Uma vez no conjunto habitacional, esta despesa consideravelmente reduzida j que os moradores optam por realizar suas viagens a p tendo como motivao a proximidade dos locais de trabalho, estudo, comrcio e lazer, possvel caminhar para todos os lugares. Neste caso devem ser cuidadosamente mensuradas as consequncias da mudana de localidade no que se refere ao acesso ao servio de ateno bsica a sade, uma vez que no assentamento
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Esprito Santo a totalidade das famlias contava com o atendimento dos Agentes Comunitrios de Sade, atravs do PSF mvel e posteriormente atravs do PSF Cidade So Jorge. No Conjunto Prestes Maia, o atendimento realizado pelas ACS no contempla todas as famlias, resultando na perda do servio para algumas daquelas originrias do assentamento Esprito Santo. Em contrapartida, a oferta de UBS e sua proximidade se ampliam. Uma anlise deste quadro permite avaliar que as famlias perdem o servio de preveno e promoo a sade, assim como o acompanhamento longitudinal realizado pela equipe do PSF, retornando dessa maneira lgica hospitalocntrica, marcada pela busca do atendimento quando os sintomas e/ou doenas j esto presentes, e situao de longa espera para o atendimento e marcao de consultas. Por fim, cabe ressaltar que no ncleo de origem grande parte da populao trabalhava nos bairros Jardim e Campestre, na rea de comrcio, servios domsticos e fbricas da regio. Com a passagem para o conjunto habitacional Prestes Maia, os trabalhadores se aproximaram de seus locais de emprego, podendo inclusive realizar o trajeto a p, dada a proximidade.

Jardim Cristiane
Classificado como favela, o assentamento precrio Jardim Cristiane contava com 853 domiclios em 2002 (PMH, 2006). Localizado na regio sudoeste do municpio (Mapa 3) o assentamento considerado pelo PMH (2006) como consolidvel com necessidade de remoo, tendo sido parcialmente urbanizado pelo poder pblico municipal, ocasio em que 40 famlias foram deslocadas para o conjunto habitacional Prestes Maia, em 2007. As principais mudanas referentes acessibilidade da populao antes moradora do assentamento Jardim Cristiane (Tabela 3) esto concentradas no acesso aos servios de sade e educao, consideravelmente mais prximos e de maior qualidade no caso do atendimento sade. A comparao entre a oferta de escolas pblicas no assentamento e no conjunto Prestes Maia aponta um nmero equivalente de escolas ofertadas populao, no entanto, no conjunto as escolas so mais prximas, estando a uma distncia mxima de 500 metros do local de moradia. A situao da oferta do servio de transporte municipal pouco se alterou, porm a populao passou a usufruir das linhas intermunicipais que no atendiam ao assentamento.
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No assentamento, grande parte dos moradores realizavam viagens a p para o centro da cidade, por razes econmicas, e tambm para as escolas estaduais e municipais prximas, dada a ausncia de alternativas de transporte. Agora, esta populao continua a realizar viagens a p, mas dessa vez motivadas pela proximidade com os pontos de comrcio, lazer, sade e educao. As condies de conforto e segurana so consideradas melhores nos nibus das linhas municipais que atendem o conjunto habitacional em comparao com as linhas que serviam o assentamento Jardim Cristiane. Destaca-se neste caso, o intenso processo participativo que permeou as aes de urbanizao, a remoo das famlias e sua entrada no conjunto habitacional. O corpo tcnico e as famlias permaneceram em constante contato e estas acompanharam as obras e organizaram a distribuio das famlias nos apartamentos, entre outras escolhas. Esse processo resultou na grande satisfao dos moradores, na ampliao do sentimento de pertencimento cidade e a tomada de conscincia dos direitos e deveres como cidados. No obstante, a populao moradora do conjunto Prestes Maia tem ainda algumas demandas, sendo uma das principais queixas a ausncia do poder pblico, EMHAP e SEMASA, na resoluo de questes tcnicas como a construo de garagens, espaos de lazer no interior do conjunto, individualizao do fornecimento de gua para os apartamentos, e a urgncia da construo de uma passarela para a travessia da Avenida Prestes Maia. Uma das entrevistas, realizada com o sndico de um dos blocos, aponta a dificuldade em estabelecer contato e parceria com a Prefeitura, alm do descaso com as queixas dos moradores, que recorrentemente recebem a porta na cara e no so atendidos. Em desabafo o sndico coloca que esperava mais participao da Prefeitura.

Conjunto habitacional Alzira Franco


O conjunto habitacional Alzira Franco14 vem sendo construdo desde o incio da dcada de 2000. De 2003 a 2010 ocorreram cinco fases de entrega de unidades habitacionais, totalizando 624 UHs entregues para os moradores da favela Capuava, vizinha ao Conjunto
O conjunto habitacional Alzira Franco est dividido em trs reas, Alzira Franco I, II, e III; a cada uma corresponde, respectivamente, o seguinte nmero de unidades habitacionais entregues: 136 UHs, 448 UHs e 40 UHs, restando ainda serem entregues mais 441 UHs na rea II.
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Alzira Franco, e para famlias originrias das favelas Capuava Unida e Gamboa. Em maro de 2010, mais 441 UHs estavam em fase de licitao e construo15, a fim de atender a totalidade da populao dessas duas favelas. O conjunto localiza-se na poro leste de Santo Andr, prximo divisa do municpio de Mau, foi construdo na margem da Avenida do Estado, principal via metropolitana do municpio. servido por quatro linhas municipais de nibus, enquanto a estao de trem (CPTM) mais prxima (Estao Capuava, no municpio de Mau) est a aproximadamente dois quilmetros de distncia, no havendo linhas de nibus que levem ao local. A populao moradora do Alzira Franco dispe de trs UBS a distncias que variam de 500 metros a 1,5 quilmetros. A USF Jardim Sorocaba conta com uma equipe do PSF, porm sua rea de atuao no chega a alcanar os moradores do conjunto. A UBS Capuava possui dez ACS que atendem parte das famlias moradoras do ncleo habitacional Capuava; seu atendimento tambm no beneficia a populao do conjunto Alzira Franco (ver Mapa 5, CADERNO DE IMAGENS, p. 329). A oferta de escolas pblicas16 nos arredores do conjunto formada por trs escolas municipais de ensino infantil e fundamental e uma escola estadual, a distncias que variam de 200 a 800 metros.

Gamboa
O assentamento precrio Gamboa, classificado como favela pelo PMH (PSA, 2006), est localizado na poro centro-sul do municpio de Santo Andr (Mapa 3). Em 1998, segundo pesquisa da DEHAB, possua 585 domiclios em uma rea no consolidvel de 33.000 m. O assentamento atendido por quatro linhas de nibus municipais e todas levam ao centro da cidade. Alm disso, encontra-se prximo Avenida Pereira Barreto, eixo de circulao do Corredor Metropolitano ABD. A UBS mais prxima do Gamboa encontra-se a um quilmetro de distncia e no conta com equipes do PSF nem com o PACS. A USF mais prxima (USF Vila Linda) encontra-se a mais de dois quilmetros
Em visita de campo, realizada em julho de 2011, constatou-se que parte destas unidades, apesar de j construdas, ainda no foram entregues. A placa da prefeitura com informaes da obra indica seu trmino em 05/05/2010, fato que no ocorreu at a data da visita. 16 EMEIEF Augusto Boal; EMEIEF Parque Erasmo Luiz Gonzaga; EMEIEF Alzira Franco Cidade Takasaki e EE Joaquim Lcio Cardoso Filho.
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e a rea de atuao da equipe do PSF no compreende o assentamento. No que se refere as escolas pblicas17, estas distam cerca de 1,5 km ou mais do assentamento. So cinco as mais utilizadas, das quais trs so escolas estaduais e duas escolas municipais de ensino mdio e fundamental. A anlise da Tabela 4 demonstra que no houve ganho significativo no acesso ao servio de transporte por parte da populao originria do assentamento precrio Gamboa. Apesar de estar em uma localidade privilegiada do ponto de vista da oferta de transporte pblico, o conjunto Alzira Franco no conta com linhas que circulem em seu interior, levando os moradores a longas caminhadas para acessar os pontos de nibus.
tabela 4 Comparao dos indicadores de acesso ao servio de transporte (conjunto alzira franco x assentamento precrio gamboa)
Conjunto e Assentamentos Distncia Mdia Nmero Aproximada local de linhas de moradia e ponto disponveis de nibus (metros) 4 4 Tempo N de linhas de espera disponveis pelo nibus para o centro no ponto da cidade (minutos) 3 4 25 30 Tempo de viagem at o centro da cidade (minutos) 20 25 Tempo Total (horas) 0h45 0h55

C.H. Alzira Franco 600 Gamboa 550

Fonte das informaes: Entrevistas realizadas com representantes dos assentamentos precrios (mai/ago,2011). Verificao das distncias com aporte no software ArcGIS 9.2.

A entrevista ao representante da comunidade apontou que grande parte dos postos de trabalho ocupados pela populao permanece prximo ao assentamento; a distncia entre as duas localidades (aproximadamente 4,5 quilmetros, em linha reta) e a ausncia de uma linha de nibus que as interliguem diretamente dificulta o acesso aos locais de trabalho de parte da populao moradora do conjunto. Melhorias na logstica das linhas municipais, incluindo rotas mais diversificadas, minimizariam as residuais dificuldades de mobilidade dessa populao. A anlise do Mapa 5, sob o aspecto do acesso a ateno bsica a sade, apresenta um quadro de isolamento territorial do conjunto Alzira Franco em relao ao atendimento pelos programas PSF e PACS, uma vez que est rodeado de reas assistidas por equipes destes programas sem, no entanto, estar inserido nelas.

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EE Dr. Luiz Lobo Neto; EE Prof Hermnia Lopes Lobo; EE Dr. Celso Gama; EMEIEF Jardim Estela Fernando Pessoa e EMEIEF Vila Dora Padre Fernando Godat.

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Conjunto habitacional Guaratinguet


A construo do conjunto habitacional Guaratinguet est prevista no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida18. O projeto inicial previa a construo de 550 unidades habitacionais19 destinadas populao que ser realocada dos assentamentos precrios Jardim Irene e Esprito Santo. O conjunto ser instalado na Avenida Guaratinguet, em localidade bastante prxima ao conjunto habitacional Alzira Franco, anteriormente analisado. Assim para comparao do acesso aos servios de transporte e sade na rea de origem da populao e no conjunto Guaratinguet toma-se como parmetro a mesma oferta verificada para o conjunto Alzira Franco.

Jardim Irene
O assentamento precrio Jardim Irene, localizado na regio sudoeste do municpio de Santo Andr (Mapa 3), caracteriza-se por sua topografia acidentada e altas declividades (superiores a 30%), apresenta fundos de vales aterrados e ocupados e encostas tomadas por moradias, entulho e lixo. As caractersticas topogrficas, associadas a ocupaes informais, executadas com materiais de baixa qualidade e sem servio de saneamento bsico e sistema virio de acesso, compem uma situao de reas de riscos (enchentes e deslizamentos), sobretudo nos perodos de chuva. As cinco reas do Jardim Irene totalizam 226.000 m, onde se distribuem 1.651 domiclios (DEHAB, 2005 apud PSA, 2006). As obras de urbanizao no local tiveram incio em maro de 2010 e abrangem a readequao de lotes, a abertura de ruas e a conteno de encostas. Alm disso, a interveno acarretar na realocao de 500 famlias para o Conjunto Residencial Guaratinguet. No que se refere ao acesso aos servios de transporte, os
Santo Andr foi o primeiro municpio da Regio do Grande ABC a aderir ao Programa MCMV e a apresentar projetos CEF. A adeso ocorreu em abril de 2009 e os primeiros contratos, referentes construo de 352 unidades habitacionais (Juqui e Londrina), foram assinados em setembro de 2009, com previso de concluso das obras em novembro de 2011. Cerca de 9 mil UHs esto protocoladas e parte destas tem seus projetos sendo analisados pela CEF. 19 De acordo com declarao do Secretrio de Desenvolvimento Urbano e Habitao (SDUH), em abril de 2011, o projeto foi modificado contemplando agora 880 apartamentos (Rede Bom Dia, 2011). De acordo com informaes fornecidas pelo gabinete da SDUH, o Conjunto habitacional Guaratinguet est em fase final de aprovao e incio de contratao pela CEF.
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moradores do Jardim Irene tem sua disposio apenas uma linha de nibus municipal (AL 133), cujo ponto encontra-se a uma distncia aproximada de 800 metros do assentamento. Esta linha leva ao Terminal Vila Luzita, onde possvel acessar outras linhas que levam a diversos pontos da cidade. A sistematizao das informaes, levantadas a partir das entrevistas realizadas com representantes do Jardim Irene, encontra-se na Tabela 5.
tabela 5 indicadores de acesso ao servio de transporte (jardim irene)
Distncia assentamento x ponto de nibus N de linhas de nibus municipais disponveis N de linhas de nibus municipais disponveis para o centro da cidade Tempo mdio de espera no ponto de nibus Tempo de viagem ao Terminal Vila Luzita Tempo de viagem Terminal Centro da cidade 800 metros 1 0 15 minutos 10 minutos 25 minutos

O servio de ateno bsica sade no Jardim Irene caracterizase pela existncia de uma USF. Contando com 10 Agentes de Sade, a Equipe do PSF atende totalidade das famlias do assentamento. A oferta de escolas pblicas20 composta por duas escolas estaduais e duas creches municipais a distncias que variam de 500 metros a dois quilmetros. O reassentamento de parte das famlias moradoras do Jardim Irene para o conjunto Guaratinguet implicar em significativos ganhos do ponto de vista do acesso ao transporte pblico e da oferta de equipamentos de educao. Por outro lado, essa populao, que integralmente assistida pela equipe do PSF Jardim Irene, perder o benefcio desse atendimento, caso o projeto de realocao das famlias no contemple a construo de uma nova USF no local ou mesmo a ampliao das equipes do PSF e PACS j existentes nos arredores do novo conjunto.

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EE Paulo Emlio Salles Gomes; EE Prof Waldomiro Guimares; Creche Cata Preta; Creche Guarar Prof. Jorge Guimares L. Da Costa.

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Programa Minha Casa Minha Vida: estruturao espacial e consequncias locacionais


Lanado em 200921, o PMCMV teve como meta a proviso de um milho de moradias para famlias com renda at 10 salrios mnimos numa parceria entre estados, municpios e iniciativa privada, atravs de um investimento de R$ 34 bilhes. Para a segunda fase do Programa, lanada em 2010, essa meta inclui a construo de mais dois milhes de moradias at 2014 (IPEA, 2011). Neste Programa o ente federado pode desempenhar o importante papel de doao de terrenos e desonerao tributria, sendo este um dos critrios de priorizao dos projetos pela Caixa (ROLNIK, 2010). No caso de doao de terrenos destinados construo de HIS, espera-se que sejam bem localizados, em reas consolidadas, com oferta de infraestrutura e servios pblicos essenciais, garantindo assim localizao adequada s classes de baixa renda, otimizando o uso da infraestrutura j implantada, reduzindo os gastos com deslocamentos e fazendo cumprir a funo social da propriedade22. A produo habitacional no mbito do PMCMV em Santo Andr prev a construo de 12 conjuntos habitacionais, totalizando cerca de 2.800 UHs, com recursos provenientes do PAC 223, conforme mostram a Tabela 6

O Programa MCMV foi lanado pela MP n 459/2009 a qual se tornou Lei n 11.977 no mesmo ano. Esta Lei foi modificada pela MP n 510/2010 e convertida em nova Lei n 12.424 em 2011 (IPEA, 2011). 22 Algumas das ZEIS B e ZEIS C delimitadas pelo municpio de Santo Andr foram destinadas construo de habitaes no escopo do PMCMV, o caso dos conjuntos Guaratinguet, Londrina, Juqui e Caminho dos Vianas. O conjunto Avenida dos Estados, por sua vez, ser edificado em uma rea Pblica Oriunda de Dao em Pagamento, os demais Conjuntos se daro em terrenos no pertencentes ao Banco de Terras do municpio. 23 Informaes fornecidas pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitao (SDUH) da PSA em 30 de abril de 2010.
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Tabela 6 Produo habitacional (PMCMV)


REA DA CIDADE CONJUNTO R. Guaratinguet Eixo Nordeste R. Guaratinguet Av. Nova Zelandia Av. Dos Estados Leste Sul Alagoas Caminho dos Vianas Caminho dos Vianas Joo Ducin Oswaldo Cruz Sudoeste Okinawa Londrina Juqui Santa Branca Norte Alemanha Alemanha Fonte: SDHU (PSA, abr/2010) AREA TOTAL (m) 30.916,00 53.090,00 24.300,00 30.517,55 1.235,90 8.823,00 590,00 8.530,00 1.664,00 5.696,00 7.319,43 4.537,39 3.100,00 1.488,41 3.647,20 99/2010 1240/2009 1238/2009 206/2010 206/2010 206/2010 1458/2009 1458/2009 97/2010 96/2010 96/2010 SOLICITAO GIDUR- CEF 180 90 700 300 40 200 40 80 80 220 132 80 140 100 UH

A anlise da distribuio espacial dos conjuntos do PMCMV (Mapa 3) demonstra que a maior oferta por moradia se dar no eixo nordeste do municpio, onde sero construdas 1.800 UHs (cerca de 64% da produo). A regio que apresentar a segunda maior oferta de novas moradias, 552 UHs, aquela localizada a aproximadamente 3,5 quilmetros a sudoeste do centro da cidade. A avaliao da localidade permite dizer que se trata de uma boa posio no interior da malha urbana para a construo de Habitao de Interesse Social, j que a regio possui o sistema de transporte consolidado e satisfatrio, estando prxima a Avenida Pereira Barreto, eixo de circulao do Corredor ABD; alm de considervel oferta de UBS e USF. Esta rea encontra-se dois quilmetros a nordeste da rea de maior concentrao de assentamentos precrios do municpio (ver Mapa 6, CADERNO DE IMAGENS, p. 330) sendo portanto uma localizao atraente para a realocao de famlias moradoras de assentamentos precrios prximos. J as pores sul e leste de Santo Andr, onde se localizam mais de 90 assentamentos precrios, contaro com apenas 240 UHs. Dessa forma, no estar sendo criado nmero significativo de oportunidades de moradia nas pores mais precrias do territrio andreense e que apresentam o maior crescimento populacional no perodo de 1991 a 2000. Por fim, 220 UHs sero construdas na rea norte do municpio,
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nos conjuntos Alemanha e Santa Branca, em local prximo ao centro da cidade, Avenida dos Estados (500 metros) e com infraestrutura de transporte consolidada.

Consideraes finais
Desde o perodo BNH, so observadas mudanas no padro de localizao dos conjuntos habitacionais, passando pelas experincias municipais at alcanar o PMCMV. Passamos de grandes conjuntos localizados nas bordas do municpio (dcada de 1980) para uma fase de grande enfrentamento da questo das favelas e carncia de habitao, resultando em conjuntos construdos prximos s reas atendidas pelas aes de urbanizao de favela (Mapa 6). As experincias de realocao analisadas no conjunto Prestes Maia, apontam para significativos ganhos de renda real por parte da populao, o que justifica o esforo em manter as famlias prximas aos seus locais de origem (Sacadura Cabral, Quilombo, Tamarutaca e Gonalo Zarco) e em localidade consolidada e privilegiada do tecido urbano, trazendo benefcios s famlias reassentadas originrias de regies mais distantes da cidade (Maurcio de Medeiros, Jardim Cristiane e Esprito Santo). A escassez de recursos municipais para os programas sociais, que marca o incio da dcada de 2000, torna mais lentas as aes e dificulta a ampliao do atendimento ao conjunto dos assentamentos precrios do municpio. Ainda assim, significativo nmero de UHs erigido na cidade. O conjunto habitacional Alzira Franco, representa por um lado a consolidao da localizao das famlias provenientes dos assentamentos Capuava e Capuava Unida, e por outro um deslocamento de cerca de 4,5 km (sentido leste-oeste) de parte da populao moradora do assentamento Gamboa. Para estes ltimos, as condies de acesso ao transporte pblico municipal pouco se alterou e esta mudana no foi necessariamente positiva. O que poderia representar um ganho locacional, no o dada a falta de planejamento dos itinerrios dos nibus, que no circulam no interior do conjunto. Essa dificuldade se reflete tambm no acesso s oportunidades de emprego, que permanecem concentradas na regio prxima ao local de origem (Gamboa). A inexistncia de uma linha de nibus que interligue as duas localidades promove custos adicionais de acessibilidade para essa populao. Como posto por Harvey (1980, p.51), a no criao de condies adequadas de mobilidade
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para as classes de renda mais baixas pode significar uma distribuio regressiva de renda bastante substancial num sistema urbano em rpida mudana. preciso destacar ainda a inexistncia do atendimento dos PSF e PACS no interior do conjunto Alzira Franco, uma vez que quase todo seu entorno conta com a visita de agentes de sade. Com efeito, observa-se o no dimensionamento do servio para atender a nova demanda gerada pela chegada dos moradores do conjunto. Por fim, a dcada de 2010 e a implementao do PMCMV traz uma importante demonstrao de uso dos instrumentos urbansticos contidos no Plano Diretor como o caso da destinao de ZEIS B e ZEIS C e outras reas pertencentes ao Banco de Terras para construo de HIS, possibilitando, em certa medida, a ampliao do acesso terra bem localizada para a populao de baixa renda, garantindo s famlias no apenas o direito moradia, mas tambm cidade e seus recursos essenciais. Ao observar a configurao espacial dos conjuntos do PMCMV (Mapa 6), possvel considerar que no se trata de uma repetio das prticas do BNH, ao menos no que se refere localizao no tecido urbano. O prprio conjunto habitacional Guaratinguet ser construdo em uma ZEIS C. Entende-se que a criao de oportunidades de moradias em pontos distantes da regio de origem da populao exige das famlias uma adaptao s novas condies impostas, e pressupe o rompimento dos vnculos sociais e daqueles estabelecidos com o territrio. Neste sentido importante que, caso a oferta habitacional no seja possvel prxima ao local de moradia original da populao, sejam criadas, concomitantemente construo das habitaes, condies para que as famlias se adaptem o mais rapidamente possvel sua nova posio dentro do espao urbano, de forma a gerar substancial redistribuio de renda real para essa populao. Tanto ao longo das duas ltimas dcadas quanto na projeo dos novos empreendimentos, um maior nmero de oportunidades habitacionais deveria ter sido criado na poro sul do municpio. A no criao de oportunidades habitacionais nessa regio da cidade significar que sempre que uma ao de urbanizao demandar a realocao de famlias, essas tero que se deslocar para pontos distantes de seu local de moradia atual, como foi o caso de grande parte das experincias aqui analisadas (Esprito Santo, Maurcio de Medeiros, Gamboa e Jardim Irene). A alocao dos recursos no sistema urbano sofre forte influncia do processo poltico (HARVEY, 1980), de maneira que este deve ser usado como forma de alavancar
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as vantagens locacionais dos equipamentos e servios em relao moradia social. Para que uma vantajosa alocao de recursos seja posta em prtica, faz-se necessria a ampliao e a manuteno de espaos de participao e canais de comunicao entre a populao, o poder pblico municipal e demais agentes. Aponta-se a necessidade de aprofundar a investigao acerca da evoluo/retrocesso dos canais de participao social nas aes de urbanizao de favelas, de realocao das famlias e de sua existncia nos conjuntos habitacionais. Notase, a partir das entrevistas, a reduo destes espaos, trazendo como consequncia a carncia do que Harvey (1980) chama de recursos para competir com sucesso, ou seja, impe-se a necessidade de redistribuio do poder atravs da insero e ampliao dos espaos de participao daqueles que historicamente contribuem para que Santo Andr seja uma cidade socialmente mais justa.

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Brbara Oliveira Marguti

SANTO ANDR, Cmara Municipal. Lei Orgnica do Municpio, de 02 de abril de 1990. Cmara Municipal de Santo Andr. Disponvel em: www. cmsandre.sp.gov. Acesso em: out. 2010. _________. Lei n 8.696 de 17 de dezembro de 2004. Institui o novo Plano Diretor do municpio de Santo Andr. Cmara Municipal de Santo Andr. Disponvel em: www.cmsandre.sp.gov. Acesso em: out. 2010 SANTO ANDR, Prefeitura. Plano Municipal de Habitao. Santo Andr, 2006. _________. Sumrio de dados 2008: Ano base 2007. Santo Andr, 2008.

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Impactos da produo habitacional contempornea na Regio Metropolitana de Goinia: dinmica, estratgias de mercado e a configurao de novas espacialidades e centralidades
Aristides Moyss Dbora Ferreira Cunha Elcileni de Melo Borges Tule Csar Barcelos Maia

Introduo

ste trabalho resultado da pesquisa que vem sendo desenvolvida no mbito do Termo de Referncia Nacional: As Formas de Proviso da Moradia e seus Impactos na Reconfigurao Socioespacial das Metrpoles (Observatrio das Metrpoles INCT/CNPq), e do Projeto Local do Ncleo Goinia: Mapeamento da produo imobiliria (formal e informal) na Regio Metropolitana de Goinia: estudos de segregao residencial (Edital Universal CNPq n 02/2009). Apresenta uma anlise preliminar de dados empricos sobre a questo habitacional na Regio Metropolitana de Goinia, considerando, sobretudo, a proviso habitacional de interesse social a partir da segunda metade dos anos 2000, e, de forma mais ampla, a produo ao chamado segmento econmico denominao dada pelo mercado imobilirio crescente produo de imveis residenciais com valores de at R$200.000,00, destinado s famlias com renda entre 3 e 10 salrios mnimos (SHIMBO, 2010). Tem como objetivo evidenciar os primeiros impactos da nova poltica habitacional na re-configurao urbana e socioespacial da metrpole goianiense. Procura-se evidenciar como a reestruturao da poltica habitacional, a elevao da renda dos trabalhadores, e as transformaes no circuito imobilirio nos anos recentes tm possibilitado a ampliao
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do acesso das classes de menores rendas ao mercado formal de moradia e a inflexo no atendimento habitacional em favor dos estratos populares. A partir da criao do Ministrio das Cidades em 2003, da implementao do Sistema e Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS/FNHIS (BRASIL, 2005), da exigncia legal aos bancos para investir 65% dos recursos da poupana em habitao (Resoluo do Banco Central), da abertura de capitais imobilirios na bolsa de valores, das alteraes no financiamento e subsdio habitacional1, e em decorrncia de um conjunto de medidas adotadas, dando maior segurana jurdica aos contratos (BRASIL, 2004), houve uma forte ampliao dos subsdios e de todas as fontes de recursos do Sistema Financeiro Habitacional2 (oriundos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio, Fundo de Arrendamento Residencial, Fundo de Desenvolvimento Social, Fundo de Amparo ao Trabalhador, Oramento Geral da Unio, Caixa Econmica Federal e Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo), assim como da produo para a classe mdia. A partir de 2007, com o lanamento dos programas populares (Programa de Acelerao do Crescimento - Habitao, Programa Minha Casa Minha Vida, Programa Crdito Solidrio) e a injeo de grande soma de recursos governamentais na poltica habitacional, a iniciativa privada se viu atrada para a produo habitacional ao segmento econmico e, praticamente, todas as grandes empresas passaram a atuar neste segmento, mesmo as especializadas na produo de alto luxo. De modo especial, o dinamismo do mercado imobilirio goiano e goianiense, tendo como foco a habitao de interesse social, vm chamando a ateno dos empresrios e analistas do setor, em vista do desempenho local acima da mdia das demais unidades da federao em vrios programas e modalidades, como se observa a seguir: No mbito das contrataes do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), em termos proporcionais (considerando a meta estabelecida), o Estado de Gois em junho de 2010 deteve o 1 lugar em desempenho (com 27.000 unidades habitacionais contratadas ou 97,8% da meta estipulada de 27.613 unidades

Conforme a Resoluo 460/2004 do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) 2 Discusso encampada por Bonduki (2009) e Cardoso e Leal (2009)
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para at o final do ano). Em 2011, em termos proporcionais Gois ficou em 2 lugar (superou a meta em mais de 30%) e em termos absolutos foi o 4 melhor desempenho do pas apenas cinco Estados concentraram 55% das contrataes do PMCMV: So Paulo, com 87,5 mil Unidades Habitacionais (UH), Minas Gerais (49 mil UH), Paran (41 mil UH), Gois (39,5 mil UH) e Rio Grande do Sul (36 mil UH); frente inclusive do Rio de Janeiro (34 mil UH), Santa Catarina (20 mil UH) e Bahia (21 mil UH). No PMCMV 2, Gois tambm foi campeo de avanos do ritmo de contratao, alcanando 88 mil unidades contratadas (Fonte: CAIXA, 2010 e Valor Econmico, 02/03/2012); Nas contrataes do Crdito Solidrio (crdito habitacional destinado a famlias de baixa renda organizadas em associaes, cooperativas, sindicatos ou entidades da sociedade civil organizada, com recursos do Fundo de Desenvolvimento Social), Gois tambm alcanou a posio de lder nacional em setembro de 2010: 3.240 unidades habitacionais contratadas, ultrapassando os Estados do Rio Grande do Sul e So Paulo que eram os primeiros colocados (com 2.935 UH e 2.082 UH contratadas, respectivamente3) (Fonte: Secretaria Nacional de Habitao/MCidades); No balano de um ano do Programa de Acelerao do Crescimento 2, Gois aparece como o Estado que mais contratou recursos do programa PMCMV, na seleo de municpios com mais de 150 mil habitantes (e 99% de execuo), sendo que entre as capitais brasileiras, Goinia tambm ocupa o 1 lugar no ranking de maior execuo, com 96% de execuo (Fonte: Folhapress, 08/03/2012);

Na distribuio dos recursos habitacionais no territrio goiano, em todos os programas e modalidades, o destaque o maior volume de contrataes nos municpios do Entorno do Distrito Federal e na Regio Metropolitana de Goinia, as duas maiores aglomeraes do Estado. A Regio Metropolitana de Goinia, atualmente composta por 20 municpios (a ltima alterao ocorreu em maro de 2010 por meio da Lei Complementar n. 078/2010) e uma populao de 2.141.173 habitantes, conforme dados do Censo Demogrfico de 2010, aumentou
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O detalhamento dos dados pode ser visto em Silva (2009).

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sua participao no total da populao estadual e continuou crescendo acima da mdia do Estado na dcada (taxa anual mdia de 2,23% contra 1,84% de Gois), e internamente metrpole, observa-se que a periferia cresceu muito acima do Ncleo Metropolitano (taxa anual mdia de 2,97% contra 1,77%)4, justificada, sobretudo, pelo movimento populacional em busca de moradia a custos mais acessveis. Nossos estudos, ainda em carter preliminar, demonstram que o espao da periferia da metrpole goiana, vem se tornando um locus privilegiado da ao do capital imobilirio e produo habitacional recente, motivado, sobretudo, pelo preo da terra que vai promovendo profundas mudanas na configurao desse espao conforme ilustra a Figura 3, com a localizao dos novos empreendimentos habitacionais no espao urbano de Goinia e adjacncias. No debate nacional, estudiosos so unnimes em apontar que:
(...) a produo habitacional que vem sendo feita no mbito do PMCMV, e de forma mais ampla no chamado segmento econmico habitacional no Brasil , em grande parte, de pssima qualidade urbanstica e arquitetnica. No raramente os empreendimentos ficam em locais distantes dos centros urbanos, em reas perifricas, implicando alto custo social (para implantao de infraestrutura, transporte, equipamentos e servios urbanos) e m qualidade de vida. Freqentemente as implantaes das unidades residenciais so inadequadas ao perfil dos terrenos. A produo arquitetnica tambm revela fragilidades dentre as quais: o dimensionamento reduzido das unidades, a no-otimizao dos espaos de circulao, e inflexibilidade das plantas para os diferentes perfis familiares (WHITAKER FERREIRA e LEITO, 2011).

Conforme Adauto Cardoso, a generalizao do modelo de condomnio fechado, idealizado para o estilo de vida da classe mdia, e depois para estes empreendimentos reproduz o modelo de comunidade fechada, sem integrao com a cidade (CARDOSO, 2011). No entanto, no caso do PMCMV as reas de lazer no so suficientes para o nmero de pessoas que moram ali, pois, no geral os conjuntos habitacionais so muito grandes, apesar de partirem da crtica que os conjuntos do Banco Nacional de Habitao eram demasiadamente gran4

Dados de Borges, Cunha e Moyss (2011)

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des. Alm disso, o Programa no cuidou da questo fundiria, no h um conjunto de instrumentos para controlar a especulao da terra, o que poderia ser evitado se os instrumentos do Estatuto da Cidade, que so de responsabilidade dos municpios, estivessem sendo usados. Nas palavras de Mariana Fix (2011)5, trata-se da urbanizao sem cidade, a expanso do capital financeiro no espao urbano. O PMCMV alou a habitao a problema nacional de primeira ordem, mas o definiu segundo os critrios do capital. O circuito imobilirio passou a responder diferentemente aos fluxos de crdito, s polticas urbanas e s lutas sociais, alimentando um circuito que procura maximizar os ganhos por meio de operaes especulativas com a terra. Ou, como aponta Lcia Shimbo (2010), tem-se a normalizao das prticas empresarias na produo do espao urbano e segregao socioespacial, atravs do empresariamento da produo habitacional. Outro aspecto que tem conexo com esse modelo da nova poltica habitacional que a intensificao da construo de ncleos habitacionais nas franjas das cidades, distantes dos centros urbanos, fora o poder pblico a estender a infraestrutura para uma rea alm da necessria, resultando em aumento do tempo e dos custos de deslocamento da populao at o trabalho, escola ou lazer, e, conseqentemente, maior impacto na mobilidade de transportes e circulao das cidades, alm dos problemas scio-ambientais.

Dinmica do mercado imobilirio goiano


Tendo como pano de fundo o cenrio econmico favorvel: estabilidade monetria, crescimento da economia, recuperao do emprego formal, renda do trabalhador e consumo, mobilidade social (31,9 milhes de pessoas subiram das classes mais baixas para as classes B e C entre 2003 e 2008) e crescimento da taxa de expanso do crdito imobilirio, assistiu-se a estruturao de um cenrio muito dinmico cadeia produtiva da construo civil brasileira. Da mesma forma, o mercado imobilirio goiano vive um dos seus melhores momentos e auge de expanso, para muitos analistas um boom imobilirio iniciado ao final de 2007. Conforme dados da Associao do Mercado Imobilirio (ADEMI/
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FIX, Mariana A. B. Financeirizao e transformaes recentes no circuito imobilirio no Brasil. (tese de Doutorado). IE/UNICAMP, 01 de novembro de 2011; e ARANTES, P. F. e FIX, Mariana. Minha Casa Minha Vida: o pacote habitacional. (mimeo). In: www.correiocidadania.com.br/content/blogcategory/66/171

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GO) compilados pela Cmara Brasileira de Indstria da Construo (CBIC), o mercado goianiense havia alcanado o pico de desempenho no ano de 1996 (ps Plano Real), o qual somente foi ultrapassado em 2003, arrefecendo novamente at meados 2007, quando ento passou a exibir sucessivos recordes. Nas palavras dos empresrios do setor, em termos de vendas de imveis, o ano de 2011 foi sui generis, conforme os grficos apresentados na Figura 1:

Figura 1 Mercado Imobilirio em Goinia e Aparecida de Goinia


Fonte: ADEMI/GO; Banco de dados CBIC. Elaborao: Observatrio das Metrpoles Ncleo Goinia.

No que diz respeito ao volume de recursos do financiamento habitacional no Estado de Gois, as contrataes feitas pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) mostram o forte crescimento ocorrido entre 2002 e 2011. De um total de emprstimos habitacionais no valor de R$5,7 milhes do SBPE (a includo o financiamento imobilirio para aquisio, construo, material de construo, reforma ou ampliao) e R$71,8 milhes do FGTS passou-se para R$2.598,3 bilhes e R$2.940,1 bilhes, respectivamente. Ou seja, somando os recursos do SBPE e FGTS, num intervalo de 9 anos, o volume de emprstimos habitacionais que girava em torno de R$77,5 milhes alcanou a cifra de mais de R$5,5 bilhes.

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Figura 2 Recursos do financiamento habitacional em Gois


Fonte: Estatsticas Bsicas do BACEN (SFH/SBPE); CAIXA (FGTS), a partir do Banco de Dados CBIC. Elaborao: Observatrio das Metrpoles Ncleo Goinia.

Conforme informaes da ADEMI/GO, somando a contribuio de recursos de outras instituies que tambm entraram no mercado, como o Banco do Brasil, Ita, Santander, Bradesco e HSBC, mais de R$ 8 bilhes circularam no meio imobilirio goiano, em 2011, apenas em crdito imobilirio para fomentar a indstria da construo e o financiamento direto ao muturio para a compra da casa prpria (ADEMI.NEWS, 2012).

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Grande parte do bom desempenho do mercado imobilirio goiano atribuda ao Programa Minha Casa Minha Vida somente entre 2009 e o primeiro semestre de 2011 o programa contabilizou em Gois um total de R$ 3.522,7 bilhes em investimentos na contratao de 55.628 unidades habitacionais (sendo 53.281 unidades pela Caixa Econmica Federal, 813 unidades pelo Banco do Brasil e 1.534 unidades por outros agentes e instituies financeiras6). Na distribuio dos financiamentos goianos por faixa de renda, observa-se a mesma lgica dos dados nacionais de inflexo no atendimento em favor das classes de menores rendas: em 2002, nas contrataes do FGTS, a faixa de renda acima de 6 salrios mnimos abocanhava 54,20% dos emprstimos habitacionais e a faixa de 3 a 6 salrios mnimos outros 41,70% dos emprstimos enquanto a faixa at 3 salrios mnimos participava com apenas 4,10%. A partir de 2006 essa lgica comea a se inverter, chegando em 2010 numa distribuio totalmente diversa: a faixa de renda at 3 salrios mnimos deteve 39,04% dos emprstimos e a faixa de 3 a 6 salrios mnimos outros 56,56% enquanto que a faixa mais alta, acima de 6 salrios mnimos ficou com apenas 4,40% do crdito habitacional7. No territrio do Estado de Gois, a distribuio dos recursos do PMCMV, tanto os de origem do Fundo de Arrendamento Residencial (faixa de renda 0 a 3 salrios mnimos), quanto os do Programa Nacional de Habitao Urbana (de 3 a 6 e de 6 a 10 salrios mnimos), assim como a distribuio dos recursos do Programa Crdito Solidrio, mostra a concentrao dos novos empreendimentos habitacionais na Regio Metropolitana de Goinia (RMG) e Entorno do Distrito Federal, seguido pela participao do Sudoeste e Sudeste de Gois. No total do Estado, a mdia de custo por m2 da unidade habitacional dentro do PMCMV (48 m2) R$952,16. E entre as regies de planejamento de Gois, curiosamente, o custo mdio do m2 da UH na RMG fica bem abaixo dos preos praticados em outras regies do Estado (Centro, Entorno do Distrito Federal, Norte, Oeste, Sudoeste e Sul Goiano), certamente um reflexo do lcus privilegiado de produo destes empreendimentos no espao metropolitano, do peso do preo da terra nos demais municpios da periferia, e ao portflio/know-how, bem como tipologia dos produtos das empresas atuantes no entorno do Plo metropolitano.
6 7

Conforme Marinho e Fernandes (2011). Dados mostrados por Borges e Moyss (2011).

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Quadro 1 GOIS EMPREENDIMENTOS PMCMV: PRODUO E VALOR MDIO POR REGIES DE PLANEJAMENTO
Local Centro Goiano (Eixo BR-153) Entorno do Distrito Federal Metropolitana de Goinia Nordeste Goiano Noroeste Goiano Norte Goiano Oeste Goiano Sudeste Goiano (Estrada de Ferro) Sudoeste Goiano Sul Goiano Total Global N de UH 3.600 11.186 13.921 18 198 237 322 895 1.874 1.535 33.786 Valor mdio p / UH R$ 49.284,42 R$ 47.033,57 R$ 44.203,78 R$ 44.063,87 R$ 43.213,11 R$ 50.012,20 R$ 44.227,89 R$ 41.954,61 R$ 44.773,33 R$ 48.271,82 R$ 45.703,86 Custo mdio p / m UH de 48m R$ 1.026,76 R$ 979,87 R$ 920,91 R$ 918,00 R$ 900,27 R$ 1.041,92 R$ 921,41 R$ 874,05 R$ 932,78 R$ 1.005,66 R$ 952,16

Fonte: Caixa Econmica Federal (posio at 25/10/2010).

Pesquisa de preos do CRECI-GO/Depami (2011) avaliou o comportamento dos preos mdios de imveis praticados em Goinia e Aparecida de Goinia. Em Goinia a mdia geral do metro quadrado dos apartamentos em lanamentos (especificamente apartamentos em construo) ficou em R$3.279,14 na comparao feita com os valores encontrados em dezembro de 2010, quando a mdia era de R$2.965,34, evidenciou-se a valorizao de 10,58% no preo do m2, bem acima de todos os ndices de preos (ndice Geral de Preos do Mercado, ndice de Preos ao Consumidor Amplo, ndice Nacional de Custo de Construo, Custo Unitrio Bsico de Construo-Gois) e remunerao da caderneta de poupana. J em Aparecida de Goinia, no mesmo perodo, os preos esto mais em conta: R$2.253,59 o preo do metro quadrado mdio dos lanamentos o estudo aponta que o menor preo em Aparecida de Goinia acontece em funo da disponibilidade de reas, que maior, diminuindo o custo do terreno. Todavia, na comparao com os valores encontrados em dezembro de 2010, quando a mdia era R$2.028,87 a valorizao no preo do m2 foi maior que a registrada no Plo Metropolitano: 11,08%, evidenciando o efeito da especulao imobiliria na regio.

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Espacializao da produo de moradia na RMG


A Regio Metropolitana de Goinia na ltima dcada, conforme dados do Censo Demogrfico de 2010 (IBGE, 2011), cresceu acima da mdia do Estado e das demais mesorregies geogrficas, ganhando a agregao de 429.844 pessoas (incremento de 24,66%) e totalizando uma populao de 2.141.173 habitantes. Internamente, a periferia cresceu muito acima do Ncleo Metropolitano (taxa anual mdia de 2,97% contra 1,77%), e a maioria dos municpios continua crescendo a taxas superiores registrada no municpio Plo.
Quadro 2 RMG*: Populao e Taxa Geomtrica de crescimento
Populao Total Residente 2000 Abadia de Gois Aparecida de Goinia Aragoinia Bela Vista de Gois Bonfinpolis Brazabantes Caldazinha Catura Goianpolis Goinia Goianira Guapo Hidrolndia Inhumas Nerpolis Nova Veneza Santo Antonio de Gois Senador Canedo Baixa Muito Alta Baixa Muito Baixa Mdia Baixa Muito Baixa Baixa Baixa Plo Alta Baixa Baixa Baixa Mdia Baixa Mdia Muito Alta 4.971 336.392 6.424 19.210 5.353 2.772 2.859 4.330 10.671 1.093.007 18.719 13.863 13.086 43.897 18.578 6.414 3.106 53.105 2010 6.876 455.657 8.365 24.554 7.536 3.232 3.325 4.686 10.695 1.302.0 34.060 13.976 17.398 48.246 24.210 8.129 4.703 84.443 Participao no Estado de Gois 2000 (%) 0,10 6,72 0,13 0,38 0,11 0,06 0,06 0,09 0,21 21,85 0,37 0,28 0,26 0,88 0,37 0,13 0,06 1,06 2010 (%) 0,11 7,59 0,14 0,41 0,13 0,05 0,06 0,08 0,18 21,69 0,57 0,23 0,29 0,80 0,40 0,14 0,08 1,41 Taxa geomtrica de crescimento (ao ano) 3,29 3,08 2,69 2,48 3,48 1,57 1,51 0,76 0,01 1,76 6,17 0,10 2,89 0,94 2,67 2,40 4,21 4,74

Municpios

Nvel de Integrao

Incremento (%)

38,32% 35,45% 30,21% 27,82% 40,78% 16,59% 16,30% 8,22% 0,22% 19,12% 81,95% 0,82% 32,95% 9,91% 30,32% 26,74% 51,42% 59,01%

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Terezpolis de Gois Trindade Total

Baixa Mdia -

5.083 81.457 1.743.297

6.561 104.488 2.173.1

0,10 1,63 34,84

0,11 1,74 36,20

29,08% 28,27% 24,66%

2,59 2,52 2,23

Fonte: Censo Demogrfico 2010 (IBGE, 2011). Elaborao: Observatrio das Metrpoles Ncleo Goinia.* Composio conforme alteraes da Lei Completar Estadual n 078/2010.

Entre os municpios metropolitanos, trs deles esto entre os 10 maiores do ranking estadual nas taxas anuais de crescimento de Gois: Goianira (6,17%); Senador Canedo (4,74%) e Santo Antonio de Gois (4,21%). Outros trs municpios apresentaram taxas de crescimento acima de 3%: Bonfinpolis (3,48%); Abadia de Gois (3,29%) e Aparecida de Goinia (3,08%) - este j totalmente conurbado ao Plo. E entre os demais municpios, apenas 06 apresentaram taxas de crescimento menores que s do Plo que teve uma taxa de crescimento de 1,76%. Conforme o estudo Como Anda Goinia (2000), somente os 04 maiores municpios da regio metropolitana Goinia, Aparecida de Goinia, Senador Canedo e Trindade, concentravam 90% da populao da regio, 92% do Dficit Habitacional e o maior nmero de domiclios carentes e deficientes do espao metropolitano. E segundo o estudo Assentamentos Precrios no Brasil Urbano (CEM/CEBRAP, 2009) nestes mesmos municpios (exceto Trindade) foram identificados um total de 8.482 domiclios em assentamentos subnormais e precrios, abrigando em torno de 9.177 pessoas. Na anlise das alteraes evidenciadas entre 2000-2010 chama a ateno o peso relativo do municpio de Goianira o 2 no ranking de crescimento dos 246 municpios goianos, que passou de uma populao de 18.719 para 34.060 habitantes, e de Senador Canedo o 6 no ranking estadual de crescimento, que aumentou sua populao de 53.105 para 84.443 habitantes. Vale registrar que o municpio de Goianira apresenta, desde os anos 1990, um crescimento concorrente com o Plo Metropolitano ao longo da rodovia GO-070, aonde vem se formando inmeros bairros populares e continua aflorando novos lanamentos de loteamentos, caracterizado pelo abrigo de migrantes, pessoas socialmente excludas das condies de moradia na metrpole e trabalhadores do plo industrial de Goianira (ALVES e CHAVEIRO, 2007), o que para muitos analistas vem configurando uma tendncia de conurbao noroeste
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de Goinia (Goianira e Trindade) um grande vetor da expanso da periferia de Goinia (ALVES e CHAVEIRO, 2007). O estudo denominado: Anlises de Crescimento Urbano e Simulao para Avaliao de Sustentabilidade, realizado pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) em Goinia, aponta que, at 2050, a cidade teria quase o triplo de sua rea atual. A simulao em mapa de urbanizao para 2050 revela uma cidade espraiada e conurbada com os municpios que integram o seu entorno, como Trindade, Senador Canedo, Aragoinia, Goianira e Nerpolis, e no apenas Aparecida de Goinia (O POPULAR, 2012) o que eles chamam de Crescimento Urbano sob Presso, em direo periferia da cidade (O POPULAR, 2012), onde os servios pblicos so difceis de serem implantados e a infraestrutura dispendiosa, induzindo, assim, segregao socioespacial das populaes ali instaladas. Dentro do territrio do Plo o movimento do capital imobilirio, nos anos recentes, vem definindo novas espacialidades e centralidades conforme ilustra o mapa ao final deste tpico (Figura 3) e recentemente foram anunciados novos e gigantescos projetos, os quais esto sendo chamados de as novas Cidades na Grande Goinia (O POPULAR, 2012a). Entre os empreendimentos, que devero ser entregues at 2014, a maioria voltada para a classe mdia baixa, com preos variando entre R$150.000 e R$ 300.000, esto: Parque Eldorado bairro planejado, numa rea de 200.000 m2, localizada no Parque Oeste Industrial (antiga rea do maior conflito por terra de Goinia Sonho Real que terminou com violento episdio de desocupao judicial), onde sero construdas 6 mil unidades verticais, de 2 e 3 dormitrios, e preo mximo de R$150.000 (com financiamento atravs do PMCMV), distribudas em 50 torres com 17 pavimentos cada. O empreendimento que ter infra-estrutura, inclusive um parque pblico e equipamentos comerciais realizao do consrcio de empresas CMO Construtora, Dinmica Engenharia, Engel Construtora e Brasil Brokers Tropical Imveis; No Goinia 2, sada para Nerpolis bairro redescoberto pelas construtoras Brookfield Incorporaes, MCA e Masb, com a urbanizao a cargo da Brasil Brokers Tropical Imveis (criao do parque pblico Leoldio di Ramos Caiado, por meio de recursos de compensao ambiental da Agncia Municipal
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de Meio Ambiente) , apenas este ano sero lanados mais 3 grandes empreendimentos, com 06 torres, oferecendo mais de 500 unidades habitacionais, de 70 a 110 m2, e valor oscilando entre R$150.000 e R$ 300.000; Jardim Cerrado bairro planejado, sada para Trindade, numa rea de 5.000 m2, onde sero erguidas 10 mil unidades habitacionais, entre casas, sobrados e apartamentos, dentro do conceito de auto-suficincia e strip mall modelo americano com quadras comerciais classificado como o maior projeto do PMCMV do Centro-Oeste, no qual j foram entregues 2.340 unidades, em realizao pela Brookfield Incorporaes; Parque do Cerrado bairro planejado, no setor Monserrat, em Aparecida de Goinia, dentro do conceito de condomnio fechado, com 4.000 apartamentos de 2 e 3 quartos, preos variando de R$120.000 a R$300.000, distribudos em 54 torres com uma mdia de 10 pavimentos cada. O empreendimento ter infra-estrutura, rea comercial com um mini-shopping, e todos os edifcios sero construdos ao redor de um parque pblico, com fontes de gua e mata nativa (realizao das construtoras GLP, EBM, Terral e Brasil Brokers Tropical Imveis).

Todos estes projetos esto localizados em setores que vm passando por grande adensamento e o preo da terra ainda mais barato do que em setores j consolidados. So regies que vem recebendo intensa urbanizao e com grande potencial de valorizao, concentrando o maior nmero de lanamentos pelo Programa Minha Casa Minha Vida, na modalidade Programa Nacional de Habitao Urbana (PNHU) para faixas de renda acima de 3 salrios mnimos. A seguir tem-se uma ilustrao em Mapa da localizao desses novos empreendimentos e os principais os vetores de ao do capital imobilirio no espao urbano de Goinia.

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Figura 3 Localizao dos novos empreendimentos habitacionais espao urbano de Goinia.

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A mesma lgica de concentrao espacial observada na distribuio da habitao de interesse social no espao urbano de Goinia estes, por sua vez, mais localizados nas franjas da cidade. o caso da regio Sudoeste, onde est o principal locus desses empreendimentos: Residencial Real Conquista (que abrigou as famlias da desocupao Sonho Real) e Campos Dourados, promovidos pelo Governo de Gois por meio de Cheque Moradia e em parceria com Governo Federal (adjacncias dos municpios de Aparecida de Goinia/Setor Garavelo e Abadia de Gois); mesma regio de localizao de vrios empreendimentos da Prefeitura de Goinia, atravs do programa A Casa da Gente (Residencial Santa F; Residencial Buena Vista; e por ltimo, Residencial Bertim Belchior); e dos empreendimentos de autogesto coletiva Parque Eldorado Oeste, Lrios do Campo, Conjuntos Jardim Botnico e Harmonia. Noroeste, esto os Residenciais Paulo Pacheco, Senador Albino Boaventura, Residencial Tremendo (sada para Goianira) e Jardins Cerrado (sada para Trindade). Ao Norte o Residencial Orlando Moraes. Nordeste, Residencial Frei Galvo e Joo Paulo II. E a Leste, o Residencial Iris Ville, s margens da rodovia GO-010. Conforme a pesquisa do CRECI-GO/Depami, apesar do dinamismo no segmento de imveis populares, em razo do Programa PMCMV, as ofertas em Goinia tem importante peso dos produtos voltados para a classe mdia-alta. De um universo de 158 empreendimentos pesquisados em Goinia, tem-se a seguinte variao tipolgica: 79,65% oferecem unidades de 2 e 3 Quartos; 3,41% so ofertas de 1 Quarto; 2,87% de apartamentos tipo Duplex; e 14,16% so de 4 e 5 Quartos o chamado segmento de alto-luxo, com preo mdio do m2 mais alto (R$4.979,54) e concentram-se em bairros nobres da cidade. Para efeito de comparao, a pesquisa apurou o comportamento de preos mdios de imveis por bairros de Goinia, apontando: de um lado os preos do m2 mais caros, os setores: Marista (R$4.166,98), seguido do Jardim Gois (R$3.913,67), Oeste (R$3.864,53), Bueno (R$3.754,56), Alto da Glria (R$3.450,56) e Nova Suia (R$3.214,40). De outro lado, os bairros com o preo do m2 mais baixo, e que vem recebendo maior nmero de lanamentos do segmento econmico, so: Parque Amaznia (R$2.530,91); Goinia II (R$2.404,58); Eldorado (R$2.351,27); Negro de Lima (R$2.340,63); Vila Jaragu (R$2.277,95); Moinho dos Ventos (R$2.245,41); Jardim Ip (R$2.111,26) e Jardim Novo Mundo (R$1.732,30).
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Impactos da produo habitacional contempornea na Regio Metropolitana de Goinia...

Uma especificidade local, como pode ser observada pelos novos lanamentos e produo imobiliria recente, a imerso da moradia nas imediaes de parques urbanos, um modelo originrio da classe mdia alta que se propagou em Goinia com os empreendimentos de luxo na iminncia dos Parques: Lago das Rosas, Buritis, Vaca Brava, Flamboyant8 e Areio, fundamentado nas cidades jardins/cidades parques, que passa a ser aspirado pelas classes populares, tornando-se um mote da ao do capital imobilirio na regio: Bairro Parque Amaznia (Parque urbano Cascavel); Goinia II (construo do parque Leoldio di Ramos Caiado pelos incorporadores privados); Campinas (Parque Campininha das Flores), dentre outros. Entre os demais municpios da RMG, observa-se um movimento mais intenso do mercado imobilirio em direo Aparecida de Goinia, Goianira, Senador Canedo e Trindade. As aes, tanto no mbito do Programa de Acelerao de Crescimento (PAC-Habitao 1), quanto no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida, evidenciam a maior participao destes municpios. E numa segunda posio Bela Vista de Gois, Hidrolndia e Nerpolis, conforme os dados da Quadro 3:
Quadro 3 - PROVISO DE MORADIA NA RM DE GOINIA: PROGRAMAS PAC HABITAO 1 E PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA 1 PAC1 (Urbanizao e Produo Habitacional) 2007 a 2010 MUNICPIOS Nome do Empreendimento Prov. Hab Loteamento Agenor Modesto Urb. - Jd. Tiradentes SUBTOTAL Prov. Hab - Setor Primavera Prod. Hab. baixa renda Ass Hab SATLITES SUBTOTAL N de UH 96 Nome do Invest. Empreendi(milhes R$) mento 3.790.40 Res Aguas Claras N de UH 336 Valor (milhes R$) 13.898.05 2.890 336 13.898.05 2.890 89 PMCMV1 FAR (Faixa de Renda: 0 a 3 s.m.)* PNHU (Faixa: 3-6 6-10 s.m.)** N de UH

Aparecida de Goinia

96 45

5.939.80 9.730.20 931.30

Bela Vista de Gois

n.i. 45

1.515.00 2.446.30

89

Discusso que pode ser vista em Peres e Barbosa (2010) e Resende e Arrais (2011).

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Prov. Hab Resid. Frei 208 Galvo Prov. Hab - Resid. Gov. Jernimo Coimbra 3.203 Bueno Urb.- Resid. Buena Vista e Orlando Morais

6.695.0

Jardim do Cerrado Mod I

456

5.391

65.469.50

Ires Irisville I 200

61.207.00

Ires Irisville Ii Conj Res Bertim Belchior I Jardim do Cerrado Mod III Jardim do Cerrado Mod II Jardim do Cerrado Mod IV Conj Res Bertim Belchior II Res Lago Azul II

191

200

Goinia Prod. Hab. p/ famlias de baixa renda UEMP

440

n.i.

3.932,2

448

464

353 2.572 500

112.698,03 19.499,18

5.391

Goianira

Hidrolndia

Inhumas

SUBTOTAL Prod. Hab. p/ famlias de baixa renda UEMP Prod. Hab. Baixa renda Mulheres Negras Dandara do Cerrado SUBTOTAL Prov. Hab. Zona Central Prov.Hab. Lot. Alfaville Prov. Hab.Setor Sol Nascente SUBTOTAL -

n.i.

133.371.50 1.328.80

1.282

n.i.

4.545.00

1.282 471 194

18 23 42 65 -

5.873.80 296.50 371.70 680.40 1.052.10 -

Res Hidrolndia I Res Dona Alda de A. Tavares - 1 Res Dona Alda de A. Tavares - 2 Res Palace So Francisco -

500 450 500

19.499,18 17.519,98 -

194 666 666 173 734 734

Nerpolis SUBTOTAL Santo Antnio de Gois n.i. 2.015.20 2.148.60 4.163.80

140 640 282 282

24.656,35 10.997,99 10.997,99

Prov.Hab. entrada do Jd. das Oliveiras Senador Canedo Urb. - Parque Alvorada SUBTOTAL

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Impactos da produo habitacional contempornea na Regio Metropolitana de Goinia...

Trindade

Urb. - Setor Maripolis Urb.- St. Palmares e Bandei1.200 rantes SUBTOTAL 4.835

1.946.20 2.743.60 4.689.80 161.624,00

Res.Jardim Scala

1.200

50.036,51 249.306.09

1.787 1.787 13.873

Res. Samarah 232 e Pai Eterno 1.432 6.212

TOTAL GERAL

* Recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) subsdio quase integral;

** Programa Nacional de Habitao Urbano (PNHU) Carta de Crdito Individual e Associativo financiamento subsidiado do FGTS. Fonte: Caixa Econmica Federal e Ministrio das Cidades (posio at 25 de outubro de 2012) e Brasil (2010).

No mbito da autogesto coletiva, foram contratadas pelo Programa Crdito Solidrio 3.240 unidades habitacionais no Estado de Gois, sendo 43% destas na RMG: 1.382 UH, dentre as quais 1.095 UH em Goinia; 200 UH em Aparecida de Goinia; 52 UH em Guap e 48 UH em Senador Canedo. E pelo Programa Minha Casa Minha Vida/ Programa Habitacional Popular (PMCMV/PHP) Entidades, at abril de 2012 foram contratadas 1.051 UH, sendo 424 UH em Goianira, 200 UH em Bela Vista de Gois, 195 UH em Goinia, 183 UH em Guap, e 49 UH em Abadia de Gois.
Quadro 4 PROVISO DE MORADIA NA RM DE GOINIA: PROGRAMAS CRDITO SOLIDRIO E PMCMV-ENTIDADES* Crdito Solidrio (2005 a 2011) MUNICPIOS Empreendimento/ Entidade N de UH Organizadora Invest. R$ (milhes) PMCMV/PHP-Entidades* (2009 a 2012) Empreendimento/ Entidade Organizadora Res. Abadia GO - IV E. (Habitat p/ Humanidade) N de UH 49 Invest. R$ (milhes) 1.804.45

Abadia de Gois Aparecida de Goinia Bela Vista de Gois

Bairro Jd. dos Ips (Movimento Donas 200 de Casa) -

4.086,20

Res. Sussuapara (AME200 TUR)

10.551.39

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Goinia

Lrio dos Campos (Assoc. Hab. Morar Bem) Residencial Vida Nova (Assoc. Hab. Vida Nova) Loteamento Parque Eldorado Oeste I (UEMPGO) Lrio dos Campos II (MLCP) Loteamento Parque Eldorado Oeste II (UEMPGO) Loteamento Parque Eldorado Oeste II (UEMPGO) Conj. Res. Paulo Pacheco 1 (Coop. ACONCHEGO) Conj. Res. Paulo Pacheco 2 (Coop. ACONCHEGO) Residencial TREMENDO (ADTEGO) SUBTOTAL -

120

2.249.99

Res. Jd. Botnico Conj. I (Assoc. Hab. Vida Nova)

74

2.885.99

50

942.5

Res. HARMONIA (As46 soc. Hab. Fora Leste) Res. Jd. Botnico Conj. II (Assoc. Hab. Vida Nova) 75 -

1.790.94

137 137 150

2.563.85 2.563.85 2.802.83

2.924.89 -

150

3.409.38

154

3.507.01

127

2.892.66

57 1.095 52 52 48 1.382

1.299.60 23.431,98 1.461,52 1.461,52 1.382,40 38.584,10

Res Vila Adilair II A Res Vila Adilair II B Res. PLANALTO III Res Buritis II Res Buritis III -

195 155 137 132 424 100 83 183 1.051

7.601.82 5.965.58 5.342.36 6.863.99 18.171.93 3.878.81 3.236.83 7.115.64 45.245,23

Goianira

SUBTOTAL Residencial BURITIS I (UMIS) SUBTOTAL Residencial ESPLANADA (ONG Pr-Moradia)

Guap

Senador Canedo

TOTAL GERAL

* Recursos do Fundo de Desenvolvimento Solidrio (FDS); Programa de Habitao Popular Entidades. Fonte: Ministrio das Cidades (contrataes at 03/04/2012).

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Impactos da produo habitacional contempornea na Regio Metropolitana de Goinia...

Consideraes finais
A anlise dos dados dos programas habitacionais que vem sendo executado no espao metropolitano de Goinia mostra como o dinamismo do mercado habitacional, no perodo recente, de modo especial no segmento econmico, vem beneficiando a regio: como exemplo, o desempenho do Estado de Gois nas contrataes dos Programas Minha Casa Minha Vida e Crdito Solidrio (vice-lder e lder nacional), com maior concentrao de empreendimentos na Regio Metropolitana de Goinia, principalmente Aparecida de Goinia, Goinia, Goianira, Senador Canedo e Trindade. No entanto, os dados do vertiginoso crescimento populacional que continua se manifestando na regio, em especial nos municpios vizinhos ao Ncleo Metropolitano e na periferia da metrpole, evidencia uma poltica ainda aqum do necessrio. Dada a polarizao exercida pela Capital, a conseqncia mais imediata que muitos dos problemas sociais de Goinia so transferidos aos demais municpios metropolitanos. Vrios estudos vm apontando que a produo feita no mbito do PMCMV e, de forma mais ampla, no segmento econmico habitacional no Brasil , em grande parte, de pssima qualidade urbanstica e arquitetnica, alm das localidades (geralmente distantes dos centros urbanos) implicando alto custo social (de se levar infra-estrutura e servios urbanos) e m qualidade de vida. Tal crtica parece se confirmar na espacializao destes novos empreendimentos da metrpole goianiense observa-se o intenso movimento do capital imobilirio em direo as cidades vizinhas metrpole, mais precisamente s margens das vias de acesso ao Ncleo Metropolitano (conforme evidencia o mapa apresentado na Figura 3). Outra faceta desse processo a mercantilizao da natureza em decorrncia das formas de ocupao do solo urbano, tanto por parte dos agentes da construo civil (proprietrios de terras, imobilirias, construtoras) quanto das incorporadoras que se utilizam de estratgias agressivas, poltica, econmica e ideologicamente9.
9

Um exemplo recente desta ousadia perversa o lanamento feito pela Brookfield, na Regio Norte de Goinia de torres de apartamento em local inadequado, j que est localizado em rea de possveis alagamentos do Rio Meia Ponte e em reas de Preservao Permanente em troca a empresa ofereceu a urbanizao do parque pblico Leoldio di Ramos Caiado, em forma de compensao ambiental, recebendo

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Criada na dcada de 1930, no se previa para Goinia reas de expanso urbana. Porm, como ressalta o prprio Plano Diretor atual da cidade, o processo de periferizao e de segregao de grandes contingentes de populao de baixa renda foi o grande responsvel pela ampliao do permetro urbano de Goinia, fenmeno que provocou sucessivas mudanas na lei de zoneamento da capital, empurrando para cada vez mais longe a moradia dos mais pobres e agravando os problemas socioambientais. A poltica habitacional contempornea, da forma em que vem sendo executada, no se diferencia das polticas anteriores, pois, continua com a mesma lgica de assentamento, distanciando as populaes pobres das reas urbanas consolidadas, onde h condies de infra-estrutura fsica e social. De certa forma, contraria o que sugere o Centro das Naes Unidas para os Assentamentos Humanos/HABITAT:
(...) Moradia adequada mais do que um teto sobre a cabea. Tambm significa privacidade adequada; espao adequado; acessibilidade fsica; segurana adequada; segurana da posse; estabilidade estrutural e durabilidade; iluminao, aquecimento e ventilao adequados; infraestrutura bsica adequada, como equipamentos de gua, esgoto e coleta de lixo; qualidade ambiental e fatores relacionados sade apropriados; bem como localizao adequada e acessvel ao trabalho e outros equipamentos bsicos; e tudo isso deve estar disponvel a custos acessveis. (ONU-HABITAT, 2003)

Analisando-se as condies de moradia no Brasil em geral, e na Regio Metropolitana de Goinia em particular, a partir dos parmetros acima descritos, evidenciam-se necessidades habitacionais considerveis ainda no satisfeitas. Os problemas habitacionais brasileiros, particularmente visveis nas aglomeraes urbanas, incluem como regra: a segregao espacial da populao pobre em assentamentos informais, a carncia de moradias, a escassez de servios e de infra-estrutura urbana, dificuldades de acesso s oportunidades de emprego produtivo e a ocupao de reas de risco e legalmente protegidas. Segundo Maricato (2005), a escassez relativa e os elevados preos da terra urbana decorrentes de uma poltica de uso do solo inadequada colaboram para aumentar os problemas habitacionais do pas.
a chancela do poder pblico. Ressalte-se que o lanamento, a mdia e as vendas no esperaram o aval dos rgos pblicos autorizando o empreendimento.

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Impactos da produo habitacional contempornea na Regio Metropolitana de Goinia...

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Aristides Moyss | Dbora Ferreira | Elcileni de Melo | Tule Csar

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A novas formas de proviso de moradia e seus impactos na reconfigurao socioespacial do aglomerado sarandi-maring entre 2009 e 2011
Beatriz Fleury e Silva Ricardo Dias Silva

Introduo

ste artigo apresenta os resultados da pesquisa: As novas formas de proviso de moradia popular e seus impactos na re-configurao socioespacial do aglomerado Sarandi-Maring, desenvolvida pelo Observatrio das Metrpoles - Ncleo Regio Metropolitana de Maring. Foram analisados os reflexos da produo privada de habitao de interesse social entre 2009 e 2011, momento em que se produz um nmero significativo de unidades atravs do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Reconhecimento do forte direcionamento dos financiamentos federais para os agentes do setor privado que concentram a maior parcela da produo habitacional no aglomerado, seguido pela proviso estatal atravs do Programa de Acelerao do Crescimento (PAC) e de recursos do Oramento Geral da Unio (OGU). A realidade local demonstra a influncia desta ao na reorganizao espacial do territrio e nas condies de acesso habitao, caracterizada pela periferizao e descaso com a otimizao dos equipamentos, infraestrutura e melhor mobilidade urbana. A oferta de habitao aumentou sem direcionamento para a faixa de renda de 0 a 3 salrios mnimos, parcela mais representativa do dficit habitacional apontado nos Planos Locais de Habitao de Interesse Social (PLHIS) dos trs municpios, elaborados entre 2008 e 2010, perodo em que simultaneamente se reduziu o controle
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A novas formas de proviso de moradia...

estatal e a participao popular na tomada de deciso, alterando os direcionamentos da poltica habitacional no incio da dcada.

1. Do estatuto da cidade ao programa minha casa minha vida


O Estatuto das Cidades (BRASIL, 2001), representa um passo importante na formatao de uma poltica urbana participativa e com controle social. No entanto apresenta um conjunto de instrumentos que, mesmo com pretenses amplas como promover a justia social e urbana e alinhavar planos nacionais, estaduais, metropolitanos e municipais, tem sido manipulado pelo capital imobilirio com amparo da gesto pblica. A proposio da aq a garantia a todos do direito de acesso cidade, mas sua implementao tem demonstrado extrema resistncia na aceitao de alguns de seus instrumentos, como, por exemplo, o IPTU1 Progressivo. Dentre seus instrumentos, o que mais se anseia provocar alteraes no quadro do direito moradia e cidade so as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). Sem dvida sua insero nos diversos Planos Diretores aprovados no pas um saldo positivo, mas deve ser combinado com normas urbansticas que reconheam as especificidades das reas a serem regularizadas e com processos de gesto democrtica. Os moradores esto sendo inseridos na cidade tendo suas reas de residncia reconhecidas, mas no so de fato integrados na sociedade. Para tanto, precisariam ser reconhecidos socialmente como iguais, como portadores dos mesmos direitos ao espao urbanizado. Isso faz sentido no momento que, como j dito, haja reconceituao do que vem a ser o direito cidade, que no claro e consensual, pois, como afirma Piffer et alii (2011), (...) visto que nem o significado desse direito moradia foi algum dia transformado em lei, deixando a cargo do interlocutor e, consequentemente, do mercado imobilirio a sua interpretao. Com a criao do Ministrio das Cidades houve significativo ganho para todos os segmentos envolvidos com as lutas urbanas, pois, pela primeira vez, tem-se um tratamento integrado das polticas urbanas, na medida em que foi superado o recorte setorial da habitao, do saneamento e dos transportes para integr-los, levando em considerao o uso e a ocupao do solo. A novidade no processo est
1

Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana

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na substituio de uma poltica pblica de via nica, a via do Estado, pelo maior dilogo com os movimentos sociais e a sociedade em geral, sendo um dos mecanismos para que isto ocorra a Conferncia das Cidades e o prprio Conselho das Cidades. Nesta plataforma foi elaborada, em 2004, a nova Poltica Nacional de Habitao regida, entre outros princpios, pelo direito moradia digna; pela funo social da propriedade urbana; pela questo habitacional como poltica de Estado, pelo compromisso com a proviso de moradia e a regularizao de assentamentos precrios. Na segunda gesto do Governo Lula, dando continuidade a poltica urbana mas diminuindo com isso, segundo Maricato (2011), o poder do Ministrio das Cidades, foram lanados o Programa de Acelerao do Crescimento (PAC) em 2007, o Programa de Acelerao do Crescimento Habitao em 2010 e o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) 1 e 2 em 2009 e 2011 respectivamente. O Governo Lula com estas aes atendeu tanto aos movimentos sociais como o setor empresarial, o que demonstrou um atendimento ao capital por meio de preparao de um terreno para que ele se estabelecesse de forma mais tranquila. Esta uma das lgicas do Programa Minha Casa Minha Vida, que entre outros objetivos busca dar vazo ao excedente fundirio. Apesar dos avanos da poltica habitacional brasileira, cabe destacar, como coloca Arantes e Fix (2009), que ainda no se assiste a profundas alteraes. O PMCMV em especial, no foi formulado a partir das caractersticas intrnsecas ao problema habitacional, mas sim das necessidades impostas pelas estratgias de poder, dos negcios e das ideologias dominantes. Ou seja, obedece aos critrios do capital imobilirio e da mquina poltica eleitoral. Alm disso, vem descolado de um plano a longo prazo, uma vez que desconsidera avanos institucionais recentes na poltica urbana, como as ZEIS e o Plano Nacional de Habitao, que, como ressalta Bonduki (2010), foi atropelado pelas medidas do governo em conter a crise econmica e dinamizar a construo civil; e assim, assiste-se a inseres pontuais, por exemplo, em reas no programadas pelos planos diretores e de habitao, caso das cidades em estudo. O PMCMV que j absorve a maior parte da produo habitacional brasileira e propaganda resolver o dficit habitacional, inclusive da populao que viria a residir nas ZEIS neste caso, tem caminhado no contrafluxo, pois o que se assiste so conjuntos
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populares em reas eleitas pelo capital imobilirio, segundo seus critrios, uma vez que at mesmo os usurios so escolhidos pela definio do investimento.

2. O aglomerado metropolitano Sarandiaring


A Regio Metropolitana de Maring/PR (figura 1) tem sido objeto de estudo da Rede Nacional Observatrio das Metrpoles desde 2005. O estudo em rede As novas formas de proviso da moradia e seus impactos na reconfigurao espacial das metrpoles um dos mais recentes. Ele objetivou estudar as alteraes na configurao socioespacial das metrpoles brasileiras, ao longo da presente dcada, promovida pelas novas formas de proviso de moradia destinadas s classes de menor renda, assim como os rebatimentos frente democratizao de acesso moradia digna, ao mercado de trabalho e aos servios pblicos e privado. Especialmente o Ncleo da Regio Metropolitana de Maringa buscou retratar o impacto neste territrio trazido nos ltimos anos pelo novo quadro legal colocado com a nova Politica Habitacional Nacional e ao mesmo tempo com o Programa Minha Casa Minha Vida. As cidades de Sarandi e Maring (figura 2) fizeram parte de uma extensa rea colonizada, de mais de 500 mil alqueires, adquirida pela Companhia de Terras Norte do Paran que foi sucedida pela Companhia Melhoramentos Norte do Paran. Tanto Maring como Sarandi, ao longo de sua formao e desenvolvimento, experimentaram processos distintos que se refletiram na forma urbana que foi fortemente influenciada pela concepo de seu plano original. Hoje tambm o Municpio de Paiandu compe a mancha conurbada da Regio Metropolitana de Maringa (RMM), porm com menor dinmica.

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Fig. 1 Mapa dos Municpios pertencentes Regio Metropolitana de Maringa. Fonte: Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maringa,2011

Figura. 2 rea urbana dos municpios Paiandu, Maring e Sarandi

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A desigualdade entre os municpios a principal questo regional. Maring, cidade plo, apresenta ndices de renda, de incremento econmico, organizao institucional, demografia, habitao e de violncia bastante diferenciados daqueles dos demais municpios. Cabe destacar que processos de segregao scio-espacial foram os definidores da atual espacialidade, especialmente na rea conurbada. Segundo dados do Censo Demogrfico de 2010 (IBGE, 2011), embora a RMM tenha um entorno que se adensa e que se mantm com crescimento urbano e total acima da mdia estadual (1,6% ao ano), ainda tem na sua cidade plo o principal foco deste crescimento, possuindo taxa maior que o dobro da mdia do Estado do Paran (2,15% ao ano), tendo Paiandu e Sarandi, crescimento de 0,69% ao ano e 0,72% ao ano respectivamente. Tal comportamento espelha pouco o padro das regies metropolitanas brasileiras, no qual o crescimento das periferias metropolitanas supera o dos respectivos ncleos. Isso demonstra dois processos concomitantes: um certo controle atual dos municpios menores sobretudo Paiandu e Sarandi, que anteriormente mais cresciam e alto incremento econmico de Maring que atraiu novos moradores. Os dados demonstram que se mantm o ritmo de crescimento do territrio, indicando uma possvel manuteno do processo de segregao scio-espacial, verificado desde dcada de 1970 (RODRIGUES, 2005), uma vez que a cidade plo de Maring ampliou em seu ltimo plano diretor, o tamanho dos lotes mnimos para 400m2 (exceto em reas de ZEIS), que somados ao alto valor do solo, tem direcionando mais uma vez a populao de baixa renda para as cidades vizinhas.

3. Proviso de moradia entre 2009-2011: limites Ao direito a cidade


A atuao estatal, segundo a despeito de sua autonomia relativa, correlata de interesses classistas e capitalistas no ambiente construdo e a eles se vincula sincronicamente no espao urbano, tornando vivel, abrindo caminho e assegurando (...) a capacidade intrnseca e cada vez mais constante do ramo imobilirio em extrair capital para aventuras lucrativas (...) (GOTTDIENER, 1997, p. 187).

Em Maring, a nova poltica habitacional refletiu no positivo desempenho do mercado imobilirio, que segundo a Secretaria
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Municipal de Habitao, cresceu de 30 unidades/ano, entre 1980 e 2008, para 320 unidades/ano, entre 2009 e 2011. Esses dados demonstram um aumento significativo da atuao do capital privado atravs do PMCMV na produo de habitao, em aproximadamente 10 vezes mais unidades por ano. Assiste-se, como em outras regies do pas onde o PMCMV tem atuado, ao enfraquecimento do setor pblico como promotor e o fortalecimento da proviso privada, tanto no direcionado dos produtos ofertados como na definio de tipologias, custo, localizao e pblicoalvo, os quais tem pouca ou nenhuma correlao com os planos diretores e de habitao elaborados nos ltimos anos. Desde 2010 o setor privado que est investindo na construo civil na cidade, atendendo na maioria das vezes a populao na faixa de 3 a 9 salrios mnimos (s.m.). Estas empresas totalizam 6 construtoras, sendo 4 locais e 2 externas. Entre elas se destaca a empresa nacional MRV Engenharia (Belo Horizonte/MG) que possui 5 empreendimentos, entre finalizados e em incio das obras. Importante notar a rapidez com que so vendidos os imveis, antes mesmo da prpria concluso do projeto. O imvel na planta, segundo dados da empresa MRV, sofrem valorizao de 1 a 2% ao ms, independente de melhorias em seu entorno.

Figura 3 Localizao dos maiores conjuntos habitacionais por construtoras, sendo 1-2 WEGG (local), 3-7 MRV e 8-11 SIAL (externas). Fonte: Prefeitura Municipal de Maring/Secretaria de Habitao

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At abril de 2011, segundo a secretaria de habitao do municpio, as moradias aprovadas do PMCMV iriam atender 13% do dficit. O restante tem atendido a faixa de renda mais interessante para o capital imobilirio. No entanto, esses investimentos esto, em sua maioria, em reas afastadas da cidade, com exceo dos voltados para 3 a 6 s.m., devido ao preo superfaturado do solo e valor dos imveis. Segundo o Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobilirio e Condominial (INPESPAR), entidade do Sindicato da Habitao e Condomnios do Paran (Secovi-PR), os imveis residenciais em Maring em 2010 tiveram uma valorizao mdia no ano de 24,4%, sendo o maior ndice registrado entre as cidades paranaenses com mais de 300 mil habitantes. Em 2009 o metro quadrado de casas e apartamentos custava R$1.467,85; em 2008 R$1.179,95.

Figura 4 Mapeamento PMCMV em Maring 2009-2011, para a faixa de 0 a 3 s.m. Fonte: Prefeitura Municipal de Maring/Secretaria de Habitao

O primeiro conjunto lanado em Maring atravs do PMCMV (iniciado pelo PAC e transferido ao programa) foi o Residencial Christina Helena Barros, aprovado em 2009, pela empresa local Wegg Loteamentos e se localiza no Loteamento Sumar, prximo ao Contorno Norte. Esse empreendimento contou com um emprstimo de aproximadamente R$12.240 milhes, sendo vendidos no valor de

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R$76,5 mil (empreendimento para famlias com renda de 3 a 6 s.m.). Um ano depois foi lanado o Residencial Christina Helena Barros II, com um aumento em seu valor total para R$108 a R$128 mil. O Christina I oferecia 160 unidades divididas em cinco blocos que possuam uma preocupao com o lazer, por isso incluam quadra poliesportiva, salo de festas, playground e churrasqueira. Apartamento com 3 quartos, sala com 2 ambientes, cozinha, rea de servio e banheiro social.

Fig. 5 - Conjunto Albino Meneguetti (horizontal) e Iraj (vertical) ao fundo Distrito de Iguatemi 0 a 3 s.m. Fonte: Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maringa, 2011

Figura 6 Mapeamento PMCMV em Maring 2009-2011, para a faixa de 3 a 6 s.m. Fonte: Prefeitura Municipal de Maring/Secretaria de Habitao

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Figura 7 Mapeamento PMCMV - MRV 2009-2011, para a faixa de 3 a 6 s.m. Fonte: Prefeitura Municipal de Maring/Secretaria de Habitao

interessante notarmos que em Maring, praticamente todos os investimentos realizados pela iniciativa privada so verticais, demonstrando uma ampliao de escala bastante forte, minimizados pela oferta de equipamentos no entorno, porm de mobilidade reduzida pela grande distncia da sede ao centro (no caso dos Distritos). J os dois conjuntos horizontais em Maring, o Residencial Dolores Duran I e II, no s esto distantes do centro, mas tambm localizam-se alm do contorno norte da cidade, ampliando os problemas de mobilidade e acentuando o processo de segregao. Paralelo ao PMCMV, segundo a Secretaria de Habitao, o municpio vem realizando, com verbas do OGU e PAC, outros conjuntos habitacionais, estes sim para famlias na faixa de renda entre 0 e 3 s.m., porm replicando os efeitos segregadores do passado, uma vez que se localizam em distritos da cidade plo ou nas franjas do permetro urbano .

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Figura 8 Mapeamento PAC - 2009-2011, para a faixa de 0 a 3 s.m. Fonte: Prefeitura Municipal de Maring/Secretaria de Habitao.

Figura 9 Conjunto PAC 2 em Maring 0 a 3 s.m. Fonte: Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maringa, 2011

Em Sarandi, entre 2009 e 2011, trs conjuntos foram implantados fruto do PAC e PMCMV, sendo este ltimo realizado para acomodar o antigo Conjunto Mutiro implantado na dcada de 1980 e declarado como assentamento de risco. O Conjunto Mau, mesmo proporcionando uma moradia em rea de maior qualidade urbana, no oferece capacidade para abrigar famlias do antigo conjunto e restringe uma conquista anterior que era o acesso a cidade, pois est localizado no limite do permetro urbano, tendo como barreiras a linha frrea e um grande vazio urbano. Por este motivo fazia parte da ltima prioridade elencada nas zonas especiais de interesse social do PLHIS do municpio. Destinado a pessoas de renda mensal de 0 a 3 salrios
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mnimos composto por 343 casas de 50m2 com aproveitamento de guas pluviais e tambm uma Academia da Primeira Idade (API).

Figura 10 Localizao conjuntos habitacionais e unidades isoladas 2009-2011 em Sarandi. Fonte: Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maringa, 2011

4. Financiamento de moradia no aglomerado entre 2010 e 2011


Em junho de 2011, com a aprovao do PMCMV 2 houve aumento do teto mximo do custo da obra, aumentando o acesso habitao. Foi criado um mecanismo de segurana na aquisio e manuteno do financiamento da casa, sendo o contrato feito no nome da esposa. Este mecanismo importante, mas no toca na questo que leva permanncia das famlias no Programa: a gerao de renda, ou seja, vincular o PMCMV a um programa de capacitao para renda. Isso primordial na manuteno deste direito adquirido. Um exemplo o Conjunto Mau em Sarandi que, entregue h apenas 11 meses, j possui aproximadamente 20% de suas casas repassadas a terceiros, algumas com ampliaes ilegais. Entre 2010 e 2011 em Maring, os produtos habitacionais intermediados pela Caixa Econmica Federal representaram 7.748 unidades e movimentaram um valor de R$759.886.028,76, sendo que
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somente o PMCMV representou 58,07% deste total em 2010, subindo para 77,61% em 2011, demonstrado como vem crescendo a proviso de moradia. Quanto s fontes de financiamento, era predominante em 2010, o uso dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), porm em 2011 este foi ultrapassado pelos recursos direcionados para o PMCMV, sendo que dentro deste programa duplicou-se os contratos individuais.
Tabela 1 - Produtos habitacionais - Maring 2010
Descrio Pr-Cotista Contrataes Pessoa Fsica - Contratao Recursos Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) Contrataes Pessoa Fsica - Contrataes Recursos Caixa Econmica Federal/SBPE Contrataes Pessoa Jurdica - Imvel na Planta/Apoio Produo/Alocao Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) Contrataes Pessoa Jurdica - Imvel na Planta/Apoio Produo/Alocao SBPE PMCMV - Produo de Unidades 0 a 3 SM - Recursos Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) PMCMV - Contratos Individuais PMCMV - Produo em Empreendimentos TOTAL 9 467 946 60 94 672 1079 432 3759 Quant. Soma R$1.097.749,90 R$29.211.921,79 R$118.306.296,41 R$22.143.248,01 R$58.170.236,24 R$29.913.206,63 R$69.807.440,20 R$30.490.747,37 R$359.140.846,55

Fonte: Caixa Econmica Federal - Regional Maring

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Tabela 2 - Produtos habitacionais - Maring 2011


Descrio Contrataes Pessoa Jurdica Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) Contrataes Pessoa Fsica - Contratao Recursos Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) Pr-Cotista Contrataes Pessoa Fsica - Contrataes Recursos Caixa Econmica Federal/SBPE Aporte Caixa Econmica Federal Contrataes Pessoa Jurdica - Contrataes Recursos Caixa Econmica Federal/SBPE PMCMV - Contratos Individuais PMCMV - Produo de Unidades 3 a 10 s.m. TOTAL 11 204 9 488 86 95 2026 1070 3989 Quant. Soma R$42.679.841,58 R$14.833.196,78 R$1.001.449,60 R$67.892.083,46 R$15.420.961,56 R$51.443.053,45 R$129.622.373,01 R$77.852.222,79 R$400.745.182,23

Fonte: Caixa Econmica Federal - Regional Maring

Sarandi, municpio que apresenta um valor de solo menor que Maring, tem produzido, atravs do PMCMV, o maior volume de unidades direcionadas para renda de 0 a 3 s.m., representando 64,59% do total e consequentemente de recursos. O principal deles o Conjunto Mau entregue no primeiro semestre de 2011. Grande parte dos contratos individuais fruto de pequenos empreendedores de Maring que tm investido na cidade.
Tabela 3 - Produtos habitacionais - Sarandi 2010
Descrio (2010) Contrataes Pessoa Fsica - Contratao Recursos Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) Contrataes Pessoa Fsica - Contrataes Recursos Caixa Econmica Federal/SBPE Contrataes Pessoa Jurdica - Imvel na Planta/Apoio Produo/Alocao SBPE PMCMV - Produo de Unidades 0 a 3 s.m. - Recursos Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) PMCMV - Contratos Individuais TOTAL Quant. 37 52 1 343 98 531 Soma R$2.261.089,45 R$7.264.286,68 R$72.000,00 R$14.745.704,94 R$6.058.777,95 R$30.401.859,02

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Tabela 4 - Produtos habitacionais - Sarandi 2011


Descrio (2011) PMCMV - Pessoa Fsica Vinculado a Empreendimento Contrataes Pessoa Fsica - Contratao Recursos Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) Contrataes Pessoa Fsica - Contrataes Recursos Caixa Econmica Federal/SBPE Aporte Caixa Econmica Federal PMCMV - Contratos Individuais TOTAL Quant. 343 20 22 5 205 595 Soma R$14.677.496,12 R$1.541.453,08 R$3.104.092,16 R$1.230.000,00 R$14.905.355,54 R$35.458.396,9

Fonte: Caixa Econmica Federal - Regional Maring

4.1. Estudo de Caso: Conjunto Albino Meneguetti


Com a inteno de verificar o impacto do PMCMV no territrio do aglomerado, foi realizado um estudo de caso no Conjunto Habitacional Albino Meneguetti (Figura 11) ocupado em 2010 e localizado no distrito de Maring denominado Iguatemi, a 18km deste. O Conjunto, destinado para famlias de 0 a 3 s.m., foi executado pela construtora Projectum Engenharia, com sede na mesma cidade.

Figura 11 Conjunto Habitacional Albino Menegueti

O conjunto previa a construo de 172 unidades habitacionais (UH) a partir de um projeto padro de casa trrea, modelo R41, com duas variaes, uma de rebatimento da planta e outra adaptada s pessoas com dificuldades de mobilidade (Figura 12), no entanto, foram entregues 165 UHs em 2011. Dentre estas, 5 UHs com 41,09m2 (acessibilidade universal) e 160 UHs com 36,36 m2, seguindo padro PMCMV 1. Os imveis foram adquiridos via Programa de Arrendamento Residencial (PAR), respeitando o cadastro nico
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do municpio, e possuem prestaes mensais que vo de R$50,00 a R$135,00, at10% da renda familiar. Na anlise dos dados levantados, observou-se que 71,8% das famlias so compostas por at quatro componentes, sendo a maioria, 43%, de quatro componentes, isso demonstrou uma compatibilidade entre o nmero de leitos previsto no projeto e a realidade da maioria das famlias. No entanto, a rea til da casa, em muitos casos, no comporta o mobilirio causando impacto negativo na rea de circulao e no uso dos equipamentos domsticos, obrigando as famlias a fazer adaptaes, o que resulta em insatisfao com o tamanho do imvel adquirido. Questionados sobre o assunto, 71% dos moradores disseram que gostariam de aumentar o tamanho da casa, os outros 28% mostraram estar satisfeitos e os demais 1% preferiam uma casa menor. A maioria, 51%, tambm gostaria de mudar sua rea de servio, rea preterida no projeto, que est identificada na figura de um tanque abaixo de um beiral levemente estendido. A tipologia consiste em outro ponto de insatisfao, uma vez que 80% dos proprietrios disseram desejar mudar a frente da casa. Conforme determinado no programa PMCMV, as mulheres chefe de famlia devem ser prioritariamente responsveis pelo financiamento, salvo excees, quando no h esta figura na famlia. Em seguida devem estar as famlias que cuidem de deficientes fsicos e idosos e as que esto em um local vulnervel, e por ltimo as demais. No caso do Conjunto Abilio Meneguetti 96% dos contratos esto sob a responsabilidade do gnero feminino e apenas 4% do gnero masculino. O perfil familiar, segundo o Relatrio de Caracterizao Social, jovem tendo 35% dos proprietrios idade entre 25 e 35 anos e 31% entre 35 e 44 anos, ou seja, uma populao economicamente ativa que precisa se deslocar de casa para o trabalho, o que torna significativa na qualidade de vida a distncia emprego-casa. A renda familiar de fato mostra o atendimento ao enquadramento entre 0 e 3 salrios mnimos, pois 99% das famlias se enquadram nesta faixa de renda. Alm destes se situam apenas 1% de famlias com renda mais elevada. Ao contrrio do que parece ocorrer em outras regies, neste caso em particular os incorporadores no esto se beneficiando de incentivos tributrios e flexibilizao da legislao destinada a uma faixa de renda, ofertando unidades para faixas de renda maiores (CARDOSO, ARAGO e ARAJO, 2011). Desta forma a ocupao no conjunto habitacional mostra-se bastante homognea.
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Figura 12 Planta do projeto implantado no Conjunto Albino Meneguetti (R41-MOB). Fonte: Construtora Projectum

Figura 13 Idade dos chefes de famlia. Fonte: PMM/Secretaria de Habitao. Adaptado por Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maring

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Hoje, indagados sobre o valor do imvel a maioria dos proprietrios (39%) no soube responder o quanto este valeria. Dos que responderam, a maior parte (30%) apontaram para um valor entre R$40.000,00 e R$45.000,00, seguidos por outros 15% que acreditam que o valor j ultrapassa R$55.000,00.

Figura 14 Valor atual do imvel, segundo os proprietrios (em %). Fonte: PMM/Secretaria de Habitao. Adaptado por Observatrio das Metrpoles/ Ncleo Maring

Ao observar as condies do local de moradia anterior dessa populao consta-se que a falta de infraestrutura urbana no foi o motivo da transferncia, uma vez que 96% das famlias eram atendidas por rede de gua, 72% por iluminao eltrica com medidor, 55% por vias pavimentadas e quase 100% por coleta de lixo regular. Condies estas no muito diferentes do bairro atual. Investimento imobilirio tambm no justifica a transferncia da moradia, pois 93% das famlias afirmam no terem interesse na venda do imvel. Como o conjunto est localizado a 30 minutos da zona industrial e 40 minutos do centro da cidade polo, que absorve a maior parte dos trabalhadores e a 1hora e 30 minutos de Sarandi, que tambm destino destes, conclui-se que a localizao tambm no deve ter sido elemento mais importante na escolha do local da nova moradia. Um provvel argumento a baixa oferta de empreendimentos no mercado para esta faixa de renda (0 a 3 s.m.). Alm de dois conjuntos verticais na regio sul de Maring, outros trs esto implantados, um no mesmo distrito e outros dois no distrito
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de Floriano. Resta afirmar como principal justificativa o desejo de sair do aluguel ou da co-habitao. Estando no cadastro nico de interessados em adquirir casa prpria nos programas voltados para Habitao de Interesse Social (HIS), uma vez convocadas, as famlias tem a opo de aceitar a oferta do momento ou recusar e ir para o final da fila. Esta redistribuio de pessoas no territrio, uma vez que a produo de conjuntos para HIS no leva em considerao as antigas moradias, os locais de emprego e os equipamentos pblicos instalados, contribui para o aumento dos deslocamentos e consequentemente o maior gasto com transporte.

Figura 15 Distncia do Conjunto Albino Meneguetti dos demais municpios e distritos

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A implantao do Conjunto Abilio Meneguetti no distrito de Iguatemi em Maring, da mesma forma como ocorria no perodo de vigncia do Banco Nacional de Habitao, contribui para a periferizao dos assentamentos populares na cidade. Apesar dos mecanismos implantados na regulamentao do PMCMV que tentou frear o surgimento de grandes conjuntos, configurados como bairros, por seu porte e localizao prxima do Conjunto Iraj segue o mesmo desenho urbano. Com a justificativa do valor elevado da terra instalase distante do centro urbanizado.

Figura 16 Distribuio do PMCMV no aglomerado Paiandu-Maring-Sarandi

4. Algumas consideraes
As mudanas no quadro habitacional brasileiro e regional reorganizaram a localizao territorial dos submercados imobilirios formais e informais e, por conseqncia, as condies de acesso moradia, ao mercado de trabalho e aos servios pblicos e privados. Na ltima dcada, sobretudo aps 2003 com incio do Governo Lula, ao mesmo tempo em que assistimos um salto qualitativo na forma de gerir o tema moradia, que ocorre a partir da criao do Ministrio das Cidades, com alteraes na forma de proviso de moradias populares, o que j se pode afirmar que estamos assistindo os mesmos cenrios urbanos e efeitos scio-espaciais nas cidades mdias e metrpoles, onde a periferia absorve a moradia popular advinda do programa MCMV, em regies desprovidas de infraestrutura e servios adequados e com mobilidade restrita. A diferena que agora no mais o Estado gerencia predominantemente a proviso destas moradias; mas sim a iniciativa privada (construtoras) com aval do Estado e das prefeituras, dando o tom para qual pblico alvo,
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tipologia e a qualidade da obra a mais interessante s suas metas econmicas, ou seja, afastando cada vez mais de ser esta uma poltica de governo, como coloca MARICATO (2003), quando afirma que o atual PMCMV vem demonstrando que o Estado hoje atua mais como brao do capital privado considerado uma proposta anticclica e que retoma conceitos antigos, de quando se vivia o Regime Militar sobre a promoo de moradias. Percebemos que o nmero de moradias ofertadas no aglomerado bem superior s ltimas duas dcadas, mas se combinarmos isso com o quadro que se propunha a partir de 2003, o retrocesso grande. Assim nos perguntamos onde foi parar o discurso da moradia digna e da participao popular fortemente pregados neste novo momento de poltica pblica? Mesmo as recentes mudanas advindas do PMCMV 2, no tem demonstrado um maior alcance a moradia, pois no se tem comprovao de que a renda do pblico alvo acompanha este aumento, uma vez que no est vinculado ao Programa nenhum projeto de gerao de renda. Por fim, outra reflexo mais ampla que se faz necessria neste momento do pas alm de identificar os processos de aprofundamento da periferizao e segregao scio-espacial que se assiste tanto com o PMCMV mas tambm com o PAC e demais formas de proviso de moradia a constatao da ausncia do debate do modelo de cidade que estamos construindo e que modelo de cidade queremos construir. Indo mais alm, como podemos a partir do espao da moradia, reconduzir os aglomerados e as regies metropolitanas para o estabelecimento no mais da polarizao e sim da sinergia.

Referncias
ARANTES, Pedro Fiori e FIX, Mariana. Minha Casa Minha Vida: o pacote habitacional de Lula. Correio da Cidadania. 30 de julho de 2009. Disponvel em: <http://www.correiocidadania.com.br/content/blogcategory/66/171> BONDUKI, Nabil. Poltica habitacional e incluso social no Brasil: reviso histrica e novas perspectivas no governo Lula. Revista Eletrnica de Arquitetura e Urbanismo So Paulo, n.4, segundo semestre de 2010. Disponvel em: <http://www.usjt.br/arq.urb/index.html> _____________Do Projeto Moradia ao Programa Minha Casa, Minha Vida. Revista Teoria e Debate. So Paulo, n.82, maio/junho de 2009. BRASIL. Lei n 11.977 de 07 de julho de 2009. Dispe sobre o Programa Minha 299

A novas formas de proviso de moradia...

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Mudanas na produo imobiliria residencial em Fortaleza: a reestruturao do setor e seus significados


Maria Beatriz Cruz Rufino

Introduo
Tradicionalmente pensada como espao de uma economia deprimida, Fortaleza, capital do Cear, tem sua urbanizao intensificada a partir da dcada de 1970 pelo incremento da industrializao, como parte do projeto poltico de integrao regional e modernizao do Nordeste, e pelo forte crescimento populacional, motivado pelo constante fluxo migratrio do interior. Na dcada de 1990, os contornos de misria e pobreza caractersticos dessa metrpole, constituda como regio metropolitana em 1973, so encobertos por um novo projeto de modernizao, que tem como bandeira a insero do Estado na economia mundial e encontra na promoo do turismo uma nova alavanca para seu crescimento urbano. Nesse momento, consolida-se uma forte aliana entre a atividade turstica e a produo imobiliria, que tende a reforar a diferenciao historicamente existente entre ricos e pobres - entre a feio moderna e atrasada da metrpole. sobre essa metrpole desigual, que se presenciar um forte incremento da produo imobiliria, manifestado pelo aumento do nmero de empreendimentos imobilirios, por sua forte diversificao e pela apropriao de novas reas. O avano dessa dinmica, alm de contribuir na mudana da paisagem de vrias reas da metrpole, tem grande impacto na ampliao da valorizao imobiliria. Durante a ltima dcada, constatamos que o preo mdio do m dos imveis lanados no mercado foi triplicado, e, entre 2006 e 2010, o volume financeiro das vendas dos imveis novos foi ampliado em quase cinco

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vezes1. A conjuno entre um significativo aumento e diversificao da produo e a expressiva elevao do preo dos imveis, principalmente a partir de 2007, resultou em um crescimento vertiginoso do volume geral de vendas do mercado imobilirio de Fortaleza. De acordo com dados do Secovi-Ce2, o volume de vendas entre 2006 e 2010 foi mais do que o quadruplo, saltando de 0,593 bilhes de reais em 2006 para 2,519 bilhes de reais em 2010. Esse quadro de intensificao da produo imobiliria em Fortaleza de uma maneira geral relaciona-se com mudanas estruturais na organizao do setor imobilirio no cenrio nacional, suportadas pela redefinio do marco regulatrio do setor e pela importante recuperao das principais fontes de financiamento habitacional (FGTS e SBPE), que favoreceram o aumento de investimentos no setor e ampliaram as condies de consumo da habitao. Ao mesmo tempo, quando observamos de maneira particular a produo imobiliria residencial em Fortaleza verifica-se que o dinamismo do setor encobre mudanas mais profundas em sua organizao. Considerando a relevncia da compreenso deste processo de reestruturao do setor para o avano da discusso sobre a transformao da metrpole de Fortaleza, este artigo procura revelar as importantes mudanas na estrutura da produo imobiliria residencial em Fortaleza e seus significados. Para isso, observaremos inicialmente alguns traos fundamentais da organizao do setor imobilirio em Fortaleza no perodo anterior sua reestruturao, examinaremos transformaes gerais na organizao do setor no cenrio nacional e de seu financiamento para, na parte final, discutirmos de maneira particular a reestruturao evidenciada em Fortaleza.

Os dados apresentados aqui de maneira sistemtica so resultado da Tese de doutorado da autora. Para uma viso mais detalhada destes dados ver: RUFINO, Maria Beatriz Cruz. Incorporao da metrpole: centralizao do capital no imobilirio e nova produo de espao em Fortaleza. Tese de Doutorado apresentada Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo. So Paulo, 2012. 2 Dados Secovi-Ce disponibilizados pelos jornais locais O Povo e Dirio de Nordeste em diversas edies dos diferentes anos.
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1. A organizao tradicional do setor imobilirio em Fortaleza


A partir de finais da dcada de 1980, a reduo do crdito habitacional bancrio fez com que o financiamento produo e ao consumo da habitao em Fortaleza estivesse praticamente restrito a atuao dos agentes locais, situao ainda evidente no incio no incio da dcada de 2000. Com essas restries de crdito, as construtoras eram, em grande parte dos casos, tambm as financiadoras dos imveis. Segundo dados do Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado do Cear Sinduscon - CE3, em 2001, 83% dos empreendimentos em construo em Fortaleza eram desenvolvidos com recursos das prprias construtoras, 14% tinham recursos provenientes da formao de condomnios e apenas 2% tinham recursos da Caixa4. Essa condio de produo implicava na reteno do capital de giro das construtoras por perodos superiores a concluso das obras5, o que reduzia a velocidade de reproduo do capital no setor e o volume da produo. Neste cenrio, a organizao do setor imobilirio de Fortaleza permanecia caracterizada por expressiva pulverizao da produo entre um grande nmero de empresas, com predomnio das empresas de pequeno porte. Em 2001 atuavam em Fortaleza e em sua regio metropolitana 175 empresas, que empregavam de forma direta 8.758 trabalhadores6. Neste momento 64% das construtoras possuam apenas um empreendimento em fase de construo, sendo tambm muitos empreendimentos desenvolvidos por pessoas fsicas7. A pulverizao da produo imobiliria residencial entre um grande nmero de pequenas e mdias empresas - marca estrutural do setor8 - tende a encobrir a importncia e a fora de algumas grandes
Resultados apresentados no Relatrio ndice de Ofertas residenciais e comerciais (IORC) realizado nos meses de setembro e outubro de 2001, pelo Sinduscon-Ce/IEL (FIEC). 4 Ressalta-se que nesta pesquisa no foram considerados os dados do Programa de Arrendamento Residencial da Caixa. 5 Em geral, a construo da obra era realizada em 36 meses e os financiamentos em 60 meses, conforme relato do presidente do Sinduscon-CE, Crisanto Ferreira de Almeida, Revista Construo SP n. 2751, de outubro 2000. 6 Relatrio ndice de Ofertas Imobilirias e Comerciais (IORC), de setembro de 2001 desenvolvido pelo SINDUSCON-CE. 7 De acordo com a mesma pesquisa havia 23 empreendimentos desenvolvidos por pessoas fsicas neste mesmo perodo. 8 A pulverizao da produo do setor tradicionalmente apontada como condio
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empresas j neste perodo. Contrastando com a forte pulverizao, tambm era evidente uma relativa concentrao da produo a partir da existncia de grandes construtoras. Em 2001, segundo dados do Sinduscon-CE, 12% das empresas detinham 58% do total das ofertas existentes no mercado. O exame do perfil destas grandes empresas mostra que as mesmas eram de origem local e desempenhavam de forma simultnea as funes de construo e incorporao9. Algumas destas empresas tinham como proprietrios empresrios de outros setores10 ou eram extenso de negcios relacionados propriedade da terra11. Em Fortaleza, o sucesso das grandes empresas de construo12 esteve historicamente vinculado sua articulao direta ou indireta com as elites econmicas locais13, representadas por grandes empresrios que investiam simultaestrutural, e reflete a dificuldade de concentrao de capital no setor. Para alm da relao capital-trabalho, caracterstica geral da produo capitalista, a necessidade de apropriao da terra implica em transferncia de valores aos proprietrios da terra, que pode se traduzir em uma reduo dos lucros, ou pode se repercutir em caractersticas gerais do setor, como uma super-explorao da fora de trabalho ou uma baixa composio orgnica do capital. Essas duas circunstncias se traduzem, em geral, em dificuldades para inovaes tcnicas. Essa condio especfica diferencia o setor imobilirio dos demais setores e torna particularmente difceis as condies de concentrao de capital no interior do setor, o que explica em parte a dificuldade de avanos em inovaes tcnicas, pois no h grandes investimentos na mecanizao, o que agrava as condies produtividade.(JARAMILLO, 1986) 9 Bernal (2004), em investigao sobre o setor imobilirio em 2001, fez entrevistas com as 11 maiores construtoras de Fortaleza. Dessas, 10 desempenhavam as funes de Incorporao e Construo, apenas uma das empresas atuava exclusivamente na construo, entretanto, operava com uma incorporadora pertencente famlia. Constatou-se que atuavam com capitais prprios 10 Citamos aqui o caso da construtora Idibra, fundada em 1968, e pertencente ao Grupo M. Dias Branco, e a Construtora Mota Machado, cujos proprietrios eram tambm donos do Sistema Jangadeiro de Comunicao. 11Referimos-nos aos casos em que imobilirias envolvidas no desenvolvimento de loteamentos passam a atuar no setor da construo civil. Um desses casos a construtora Coigra, parte do Grupo Gentil Rocha, vinculada a um expressivo nmero de loteamentos nas dcadas de 50 e 60 em Fortaleza. Outro caso a construtora Dias Souza, cujos proprietrios so tambm donos da imobiliria Incoorpa, pertencente originalmente a Patriolino Ribeiro de Souza, fundador do Grupo Cidade de Comunicao e responsvel pelo desenvolvimento do bairro Estncia, atual Dionsio Torres. Ribeiro foi tambm o doador do terreno de 80.000 metros quadrados onde est localizada a Universidade de Fortaleza (UNIFOR). 12 Diretor de uma grande incorporadora local em entrevista autora, em janeiro de 2009. 13 O entrevistado d destaque importncia do grupo dos libaneses, importantes empresrios do comrcio, indstria e servios, fazendo analogia ao caso dos judeus em So Paulo.

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neamente em empreendimentos de luxo e na hotelaria de alto padro, aproximando a produo imobiliria dos empreendimentos tursticos. O aumento da demanda de imveis residenciais por turistas e por investidores, fez com que no final da dcada de 1990 se constatasse um suposto boom imobilirio em Fortaleza, como mostra Bernal (2004)14. A expanso do mercado imobilirio sob estas condies, entretanto, mostrou-se limitada, vindo o mesmo sentir uma forte retrao nos anos seguintes. A produo que em 1997 chegou a 4.500 unidades foi reduzida a 2.150 unidades em 1999, representando uma retrao de mais de 50% segundo os dados do Secovi-CE15. Essa articulao do imobilirio com o turismo, caracterstica da organizao do setor em Fortaleza, voltar a ter importante influncia na produo imobiliria residencial a partir de meados da primeira dcada do ano 2000. Em 2005, segundo depoimento do presidente do Sinduscon-CE16, o consumo de imveis por estrangeiros representava de 8 a 10% do mercado total, sendo que na regio litornea, essa participao crescia para 30%. Simultneo ao aumento do consumo de imveis por estrangeiros ser crescente o envolvimento do capital estrangeiro na produo de imveis17, seja atravs de financiamentos a empresrios locais, seja
Bernal (2004) indica a existncia de um boom imobilirio em Fortaleza em 1998. Segundo a autora este boom estaria relacionado ao surgimento da crise especulativa mundial (sia, Mxico, Argentina e outros) que deu incio ao ciclo de desvalorizao do Real at o segundo semestre de 2002. Este fenmeno motivou o crescimento da demanda de imveis por turistas, especialmente estrangeiros. Nesse mesmo perodo, de acordo com a autora, surge um forte mercado especulador dos pequenos apartamentos nas reas mais valorizadas da cidade, voltados para os investidores e para as famlias de classe mdia que perderam poder aquisitivo, mas que queriam permanecer naquelas reas, especialmente na Aldeota, pelo seu valor simblico e pela gama de servios que oferecia (BERNAL, 2004, p. 187). 15 Dados apresentados no Jornal O Povo de 17 de janeiro de 2001. Os dados do Secovi-Ce referem-se a uma pesquisa amostral desenvolvida num grupo de 80 construtoras, assim no revelam a totalidade da produo do mercado, apenas nos proporcionam uma ideia da evoluo do mercado. 16 Carlos Fujita, presidente do Sinduscon-Ce, em depoimento reportagem ao Jornal O Dirio de 7 de julho de 2005. 17 Em reportagem ao Jornal O Povo de 21 de maio de 2006, Carlos Fujita, presidente do Sinduscon-Ce, afirma que os estrangeiros vm ao Cear com diferentes perspectivas de investimentos, conforme o capital disponvel. Ele calcula que 30% desse pblico compre um imvel para morar ou servir de moradia nas frias, a chamada segunda residncia. Outros 30% so empresrios de grande porte cujo objetivo investir no turismo com a construo de resorts, geralmente no litoral. Existe tambm uma parte dos empresrios, 30%, compram terrenos e formam parcerias com construtoras para erguer um edifcio e lucrar com a incorporao. Um pequeno grupo
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por meio de fundos de investimentos, seja pela atuao direta como incorporador. De 2002 a 2007, os investimentos estrangeiros no setor imobilirio chegaram a 423,3 milhes de reais, sendo praticamente o dobro dos valores investidos no turismo, que representaram a 217,9 milhes de reais18. Embora a importncia do turismo imobilirio19 e sua influncia nas mudanas do setor no possam ser desprezadas, as alteraes mais significativas na produo imobiliria de Fortaleza s podem ser entendidas luz das transformaes estruturais do setor no cenrio nacional, relacionadas a mudanas econmicas profundas e a forte recuperao dos financiamentos imobilirios.

2. Transformaes estruturais do setor imobilirio no cenrio nacional


A centralidade do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) para a expanso da produo imobiliria privada na dcada de 1970 e o posterior esgotamento de suas duas fontes principais (FGTS E SBPE) estiveram na base das crescentes reivindicaes do setor por um maior empenho do Estado na execuo de medidas que atrassem investimentos do setor privado para o setor de financiamento imobilirio (ROYER, 2009, p. 107). Referendadas nas experincias de outros pases20, em que a importncia do setor na economia tinha sido garantida pela sofisticao do sistema de crdito a partir de suas relaes com o mercado de capitais, as principais entidades representantes do setor21 passam a pressionar por mudanas na organizao do financiamento imobilirio no sentido de uma aproximao com o mercado de capitais.
de 10% compra dois ou mais imveis para ganhar dinheiro com o aluguel. 18 Os dados so do estudo Indicadores sobre investimentos estrangeiro no Cear: a vez do empreendedor realizado pela Cmara Brasil - Portugal no Cear (CBP-CE) com apoio da Junta Comercial do Estado do Cear em 2007. As informaes sobre esse documento foram trazidas por reportagens dos jornais O Povo e Dirio do Nordeste do dia 07 de junho de 2008. Embora tenhamos entrando em contato com CBP-CE, no obtivemos acesso ao documento na ntegra. 19 Terminologia que ganhou bastante fora nas anlises sobre a transformao dos territrios metropolitanos nordestinos. Essa abordagem procura analisar a dinmica de ordenamento do territrio paralela zona de praia, baseada em vultosos investimentos motivados pelo interesse turstico associado ao imobilirio. 20 Na Amrica Latina as principais referncias eram Chile e Mxico, onde o crdito imobilirio representava um percentual do PIB muito superior ao contexto brasileiro. 21 Tais como a CBIC, ABECIP e Sinduscon.

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No incio da dcada de 1990 surgiram os primeiros mecanismos de financiamento produo imobiliria articulados ao mercado de capitais, representado pelos Fundos de Investimentos Imobilirios (FIIs)22, criados em 1993, e pelas Carteiras Hipotecrias23, lanadas em 1994. Em 1997 criado o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI)24 que, atuando de maneira complementar ao SFH, visava consolidar a racionalidade das finanas na organizao do financiamento da poltica de crdito imobilirio, inclusive o habitacional (ROYER, 2009, p.15). Neste novo sistema so previstos um conjunto de novos instrumentos financeiros inovadores, como o Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI), que possibilitariam viabilizar a produo imobiliria a partir do mecanismo de securitizao. O avano da financeirizao do setor foi ainda reforado em 2004, com a aprovao da Lei n. 10.931, conhecida como a Lei do Patrimnio de Afetao25, que visava suprir lacunas para o pleno funcionamento do SFI e diversificar os ttulos de crdito disponveis. No Patrimnio de Afetao cada empreendimento isolado, tornando-se uma unidade contbil, independente dos ativos da empresa construtora e incorporadora, evitando que a concluso de determinado empreendimento venha a ser prejudicado pela falncia total da empresa26 (ROYER, 2009, p.115). O conjunto de mudanas presentes na Lei 10.931 contribui para a ampliao da segurana jurdica do negcio imobilirio, ampliando o interesse dos agentes financeiros e investidores na securitizao dos ativos imobilirios.
Criados pela Lei 8.668, e regulamentados pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) em janeiro do ano seguinte (BOTELHO, 2005). 23 Segundo as palavras da Revista da Indstria Imobiliria (n.40, 1995 apud CASTRO, 1999, p.124), as carteiras hipotecrias incrementavam as possibilidades de financiamento ao mercado de alta renda, sendo considerado o embrio do futuro mercado hipotecrio brasileiro, e suporte para o novo sistema financeiro privado. 24 SFI foi regulamentado pela Lei 9.514, a partir de proposta enviada pela Associao Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio. 25 Cumpre lembrar que a lei trouxe para alm do Patrimnio de Afetao, os institutos da Alienao Fiduciria e do Valor do Incontroverso. 26 O caso da empresa Encol sempre utilizado para ilustrar a importncia deste instituto. Quando a empresa quebrou nos anos 90, deixou muitos empreendimentos sem finalizao mesmo com apartamentos j vendidos. Segundo Royer (2009) em 1994 havia mais de 600 obras inacabadas e, a partir de 1995, a derrocada financeira da empresa levou-a a decretar a concordata em 1999. Mais de 42 mil clientes que j haviam pagado total ou parcialmente seu imvel ficaram sem a entrega dos apartamentos. O episdio abalou a confiana do mercado, tanto do lado da oferta quanto do lado da demanda. O que o patrimnio de afetao trouxe de inovao foi justamente apartar a contabilidade da empresa construtora e incorporadora da contabilidade do empreendimento (ROYER, 2009, p.115).
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Apesar de importantes avanos na utilizao dos instrumentos de securitizao27, favorecidos pela ampliao da segurana jurdica do negcio imobilirio, esses no chegaram a ser representativos quando se considera a produo imobiliria em sua totalidade. Para Fix (2007), o avano desses instrumentos foi limitado por obstculos peculiarmente brasileiros, como a alta taxa de juros (que atraa os investidores para outros setores) e a baixa valorizao dos ttulos oferecidos pelo setor (diante do desinteresse dos bancos e da desconfiana do investidor de varejo nesse mercado), para alm da baixa capacidade de poupana da populao. Aproveitando-se de um contexto fortemente favorvel expanso da produo imobiliria baseado na alterao do marco regulatrio e na estabilidade da economia a abertura de capital das grandes incorporadoras passou a se consolidar como uma nova possibilidade de captar recursos do mercado financeiro. Num primeiro ciclo de captao (2005-2007), 25 empresas, predominantemente localizadas no eixo Rio-So Paulo conseguiram captar cerca de 12 bilhes de reais28, consolidando o setor imobilirio como uma importante rea do mercado de capital financeiro e atraindo grande ateno de investidores estrangeiros, que chegaram a representar mais de 75% desse volume dos capitais (ROCHA LIMA JR. E GREGRIO, 2008). Embora a abertura de capital das incorporadoras tenha sido um aspecto decisivo no crescimento e fortalecimento do setor, o vertiginoso aumento da produo imobiliria tem em sua base a recuperao do financiamento habitacional no mbito do SFH. Esse sistema de financiamento, alm de suportar a compra dos imveis, consolidou-se como um meio mais barato29 de financiar a construo dos imveis, inclusive para as incorporadoras de capital aberto.
Como mostra recente reportagem do Jornal Valor Econmico, So Paulo, 31 de julho de 2008 (apud ROYER, 2009, p. 124) As emisses de ttulos securitizados de crdito imobilirio voltaram a apresentar forte crescimento neste ano. O volume de operaes registradas na Comisso de Valores Mobilirios (CVM) at o fim de julho de R$ 2,77 bilhes, superior ao patamar atingido em 2005, at ento o melhor ano do setor (R$ 2,34 bilhes). Dados da Comisso de Valores Mobilirios (2010) mostram tambm que o patrimnio dos Fundos se elevou de 2,4 bilhes em 2005 para 60 bilhes em 2009. 28 De acordo com a reportagem O que mudou nas incorporadoras que entraram no mercado de capitais: Capital aberto, vida nova da Revista Construo Mercado, n. 81, abril 2008. 29 Como constata Shimbo (2010) a partir da prpria fala dos incorporadores (Cf. SHIMBO, 2010, p. 119)
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Contrariando o discurso difundido pelas entidades representativas do setor imobilirio30 de falncia do Estado e de necessidade de se buscar novas fontes de financiamento, as tradicionais fontes do SFH (SBPE e FGTS) comeam a apresentar resultados excepcionais a partir de 2005, configurando-se como a grande base para a expanso do setor. Entre 2005 e 2010, a contratao de recursos para a habitao a partir da utilizao do FGTS foi multiplicado em cerca de cinco vezes, sendo este aumento ainda mais expressivo no caso do SBPE, onde os volumes contratados em 2010 superam em mais de dez vezes as contraes do ano de 2005, como pode se observar no grfico a seguir.

GRFICO 1 Contratao de Recursos para Habitao SBPE/FGTS (em R$ bilhes) Brasil Fonte: Estatsticas Bsicas do BACEN (SFH SBPE/FGTS) organizadas pelo CBIC Dados

Para alm do expressivo aumento de recursos disponibilizados por estes fundos, observa-se uma importante mudana na distribuio entre as diferentes regies do Brasil, com expressiva ampliao dos valores destinados ao Nordeste. No ano de 2000, estava na regio Nordeste 3,85% das contrataes no mbito do SBPE, passando para 13,95% no ano de 2010. Esse crescimento excepcional ajuda a explicar o deslocamento das empresas nacionais para essa regio. A aposta no desenvolvimento destes mercados imobilirios, que historicamente foram limitados pela condio de enorme desigualdade dos grandes centros urbanos desta regio, tem o crdito imobilirio como alavanca para o avano de relaes capitalistas mais avanadas na produo do espao.
De que em face da falncia do Estado e das limitaes das fontes tradicionais do financiamento imobilirio no Brasil, seria fundamental buscar novas fontes de financiamento. Este discurso, estaria presente, como identificou Royer (2009) em instituies como ABECIP e CBIC.

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Este incremento das fontes de financiamento produo imobiliria ser particularmente evidente em Fortaleza, onde o desenvolvimento de mecanismos financeiros mais sofisticados para o financiamento da produo imobiliria, tais como a CRIs31, tinham se mostrado incipientes at aquele momento. A recuperao do SFH comea a ser percebida no estado do Cear, a partir de 2006, com o expressivo incremento das contrataes no mbito do FGTS e SBPE. No caso do FGTS, os valores financiados em 2010 so quatro vezes superiores aos valores financiados em 2005.

GRFICO 2 Evoluo dos financiamentos do FGTS para habitao no Cear (em R$ milhes) Fonte: Dados Caixa apresentados no Anurio da Construo Civil (2010)

A evoluo dos nmeros do SBPE ainda mais expressiva, sendo os montantes contratados em 2010 equivalentes a quase 30 vezes os de 2005.

GRFICO 3 Evoluo do SBPE para habitao no Cear (em R$ milhes) e contribuio sobre o total nacional (%) - (Financiamentos imobilirios para aquisio, construo, material de construo, reforma ou ampliao) Estatsticas Bsicas-SBPE-SFH/BACEN sistematizados pelo CBIC Dados tabulados pela autora
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Como nos revelou o diretor de uma grande empresa local, em entrevista em setembro de 2010: ... depois da criao do SFI, que teve abertura para a venda desse recebvel, ns no conseguimos fazer, temos notcias que grandes empresas do sul fizeram. Mas ns fizemos de tudo que foi tentativa, participei de vrios seminrios, tivemos com vrios bancos, fundaes, fundos imobilirios, mas no conseguimos. Por que no acontecia? Existia no pas, mas em pequenos volumes. Por conta das taxas de juros que eram altas de mais.

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A recuperao da estrutura de financiamentos32 em uma escala nacional, que se manifesta de maneira contundente em uma realidade local como Fortaleza, ser um fator decisivo na configurao de uma nova realidade na produo imobiliria na cidade, influenciando de maneira determinante a reestruturao do setor.

3. A reestruturao do setor imobilirio em Fortaleza


As evidentes mudanas nos financiamentos e no aumento da produo imobiliria acontecem em paralelo a um importante processo de reestruturao do setor, que quando examinado revela traos do movimento geral de transformao da produo imobiliria e condies particulares Fortaleza. A primeira destas mudanas a insero dos grandes grupos de incorporao nacionais que atravs da abertura de seus negcios no Novo Mercado da Bolsa de Valores ampliaram seu poder de investimento e criaram negcios em vrios estados do Brasil33. No ano de 2008, em um intervalo de dois meses, entre janeiro e maro, sete grandes empresas imobilirias34 entraram no mercado local35. O mercado imobilirio de Fortaleza, anteriormente marcado por certo isolamento, passa nesse contexto a presenciar novas estratgias como a formao de bancos de terra, intensas campanhas de marketing e o desenvolvimento de produtos mais elaborados, que articulados tendem a influenciar a valorizao imobiliria.
Entendida aqui no apenas pelo fato da elevao significativa dos recursos, mas tambm pela reestruturao de toda sua regulamentao, que progressivamente garantiu maior interesse de investimento no setor e maior imbricamento com o capital financeiro. 33 Cumpre destacar que no so apenas as empresas de capitais aberto que se deslocam para Fortaleza. Nesse mesmo perodo evidenciam-se a insero de outras empresas, provenientes de diversas regies do Brasil. Mesmo no tendo capital aberto, estas empresas passam a atuar na capital e so responsveis pela construo de empreendimentos residenciais de grande porte. Citamos aqui o caso da empresa Moura Dubeux. 34 Apesar de no publicado pela Revista, foram identificados lanamentos ou notcias em jornais sobre futuros lanamentos em Fortaleza das seguintes incorporadoras nacionais: Gafisa, MRV, Cyrela, Rodobens, Inpar, Rossi e Even. At 2008, a Gafisa e Odebrecht lanariam juntas o empreendimento Bairro Novo; desfeita a parceria, o empreendimento ser lanado futuramente de forma exclusiva pela Odebrecht. 35 De acordo com a reportagem Cear, o Paraso da Construo Civil da Revista Fale, Edio 50, ano IV Julho de 2008. Disponvel www.fale.com.br, acessado em 20 de julho de 2009.
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Os bancos de terras tornam-se centrais por que nestas incorporadoras de capital aberto, o valor da empresa36 passa a ser imposto pelo mercado de capitais a partir da percepo de analistas e investidores, que atrelam o valor da ao ao potencial de receita da empresa, projetado a partir das caractersticas dos terrenos. Embora muitas destas empresas sejam responsveis pela construo em seus mercados de origem, a expanso ocorre normalmente associada incorporao, revelando o carter flexvel deste movimento. Essa separao entre incorporao e construo praticamente anula o investimento em capital fixo e permite simplicidade a este processo de expanso37, ficando a incorporadora nacional encarregada da articulao e coordenao de agentes locais envolvidos na produo imobiliria. A importncia da incorporao nas relaes de produo ser reforada ainda pelo aparecimento de empresas locais exclusivamente focadas na incorporao, marcando a introduo de agentes com novas caractersticas, como destacado na prpria fala do presidente do Sinduscon-CE38:
Historicamente h em nosso estado uma superposio das atividades. As construtoras so as incorporadoras dos imveis. Nos dois ltimos anos, percebemos o surgimento dessas incorporadoras, que cuidam apenas do investimento na obra. O nico vnculo empresarial entre elas e as construtoras o contrato para construo do imvel.

De acordo com a Carta do Comit de Real Estate reunio de 24 de junho de 2010 este tipo de estratgia predominou no momento de abertura dos IPOs. Afirma ainda que as estratgias foram revistas pelas prprias empresas depois de significativos prejuzos e endividamentos, em certas ocasies insuperveis, uma vez que a deciso de compra de terrenos e formao de parcerias foram concebidas sem a adequada viso de planejamento estratgico e financeiro. 37 Como revela Rocha Lima Jr., quando indagado sobre as caractersticas predominantes deste processo de expanso: A incorporadora pode at construir em seus mercados de origem, mas no faz sentido fazer isso em seus mercados regionais, muito mais fcil contratar uma construtora local para tocar as obras. Precisa tornar a operao simples, e manter toda a operao de construo, um corpo tcnico e estrutura de gerenciamentos o contrrio disto. Consultor de investimentos imobilirios e professor da Poli-USP, em entrevista a Revista Construo Mercado, n.114, de janeiro de 2011. 38 Roberto Srgio Ferreira, presidente do Sinduscon-Ce, em depoimento ao Jornal Dirio do Nordeste de 27 de novembro de 2008.
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A anlise da constituio destas novas empresas39 mostrou que vrias delas se originaram da transferncia de capital de elites econmicas, seja daquelas que desenvolviam atividade em outros setores40, seja daquelas associadas a outras atividades do mercado imobilirio41. De acordo com reportagem de jornal local42: empresrios cearenses capitalizados que sabem fazer a multiplicao do dinheiro que tm descobriram o filo do mercado imobilirio. Estes novos agentes so inseridos no mercado imobilirio de Fortaleza acompanhando as tendncias de gesto dos grandes grupos nacionais, correspondentes mudana de uma lgica industrial, mais focada na construo, para uma lgica financeira, mais focada no negcio imobilirio. Com estruturas flexveis, organizadas em diretorias estratgicas capazes de acompanharem e coordenarem todo o processo de produo e comercializao dos empreendimentos, essas empresas passam a ser responsveis por um grande volume de produo sem43 o necessrio envolvimento direto com a construo.
Anlises realizadas a partir de pesquisas sobre a origem e historia destas empresas e de seus proprietrios, atravs de informaes levantadas nos principais jornais e revistas locais e entrevistas aos agentes do mercado imobilirio. 40 Citamos aqui os casos das empresas BSpar e Magis, pertencentes a pai e filho respectivamente, antes proprietrios de uma indstria qumica Agripec vendida em 2007 a um grupo multinacional (NUFRAM). Com a venda da empresa, os empresrios decidiram aplicar parte de seus capitais na indstria imobiliria. Embora em empresas separadas, atuam tambm em parcerias. Tambm se destaca a ampliao da atuao do Grupo MDias Branco, um dos maiores grupos da indstria alimentcia do pas e de capital originalmente local. O grupo, que j possua a construtora Idibra desde 1968, passou a ampliar sua atuao atravs de um fundo de investimento DIBRA com aes negociadas no NOVO MERCADO da Bolsa de So Paulo. A atuao destes agentes ser mais desenvolvida quando discutirmos as parcerias estabelecidas no setor. 41 Citamos aqui o caso da Imobiliria Jereissati que passou a atuar junto a Rodobens Negcios Imobilirios e da Imobiliria A Predial, que passou a atuar de forma conjunta com a empresa Goldfarb, pertencente ao maior grupo de incorporao do pas em 2010, a PDG Realty. Essas parcerias foram identificadas em matrias de jornais e confirmadas nos sites dos empreendimentos. 42 De acordo com reportagem do Dirio do Nordeste, de 09 de julho de 2010 Novos empresrios na construo civil do Cear. 43 Merece destaque o caso de uma destas empresas, que com apenas dois anos de atuao no mercado imobilirio de Fortaleza foi responsvel pelo maior nmero de unidades residenciais lanadas em Fortaleza, tendo vencido a 12 edio do Prmio Master Imobilirio do Cear, relativa produo dos anos de 2008 e 2009, nas categorias: Venda de Unidades Residenciais e Nmero Geral de Unidades Vendidas. A incorporadora em questo foi fundada em 2007 e at o momento desta premiao no havia finalizado nenhuma construo. Seu bom desempenho garantido pelo lanamento e venda dos imveis.
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As incorporadoras nacionais e as novas incorporadoras locais deparam-se com um setor ocupado por grandes empresas de construo, que tambm ganham fora neste momento. Com a recuperao do SFH, e a substancial ampliao dos recursos destinados ao Cear, estas empresas tambm passam a garantir o financiamento para seus clientes e liberam-se da funo de banco exercida anteriormente. Tal condio possibilitou o envolvimento num nmero muito maior de empreendimentos e a ampliao do faturamento das empresas, como ficou claro na fala do diretor de uma destas grandes construtoras locais:
Ento hoje um cenrio totalmente diferente, os bancos entraram para produzir, financiar as unidades, e o muturio passou a pegar o financiamento [...] com a entrada dos bancos a gente comeou a dobrar o volume de lanamentos anualmente, em 2006, agente faturava 18 milhes, a em 2007, passou para 40, 2008, passou para 100, 2009, passou para 150, e a projeo nossa para 2010, j ultrapassa 250 milhes de VGV44 por ano45

Com o expressivo aumento do nmero de empreendimentos houve um incremento do processo de terceirizao e valorizao da atividade da incorporao. A tomada de conscincia da importncia da incorporao, como atividade mais lucrativa e centro dos negcios, aparece no discurso de um dos diretores de uma das grandes construtoras locais, que expe a mudana de foco e a tendncia de terceirizao:

44 Valor Geral de Vendas. Recorrendo a fontes como peridicos especializados e aos relatrios fornecidos pelas grandes empresas de capital aberto, percebemos que o termo comea a ser utilizado nos finais da dcada de 1990, representando incialmente um indicador de vendas realizadas, aparecendo em tabelas como representao de porcentagens de venda. A partir de 2005 (ano de abertura de capital da empresa Cyrela) o termo passa a ser apresentado como vendas potenciais. A partir dos landbanks internalizados por estas incorporadoras so projetados VGVs potenciais, que se tornam o grande mecanismo de ampliao dos preos das empresas na Bolsa de Valores. No decorrer desta dcada percebe-se uma intensificao e mais uma transformao, os VGVs passam a ser lanados, assim como os empreendimentos. Essa mudana parece nos dar pista de uma articulao do termo com a lgica financeira que passa a predominar no setor, principalmente em suas grandes empresas. Diretor de uma grande incorporadora local em entrevista autora em setembro de 2010. 45 Entrevista concedida autora por diretor de uma grande empresa de incorporao em setembro de 2010.

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Tem as duas figuras, e a gente fazia o papel de construtora e incorporadora. [...]Com o tempo, a gente comeou a notar que o foco principal teria que ser mais a parte da incorporao, a parte do negcio, e passamos para uma terceirizao, hoje uma boa parte de nossas obras so terceirizadas46.

Ao focarem sua atuao principalmente na incorporao, estas empresas tendem a se aproximar da lgica imobiliria e financeira predominante nas grandes incorporadoras nacionais e nas incorporadoras locais recentemente estruturadas. Em paralelo emergncia de novos agentes e a transformao dos agentes tradicionalmente envolvidos na produo imobiliria local, as parcerias entre empresas de diferentes portes se impem como uma dinmica corrente e reforam o domnio das incorporadoras, que por meio da coordenao destas parcerias asseguram a ampliao da produo. De uma maneira geral, a expanso das grandes empresas nacionais em Fortaleza foi facilitada pelo desenvolvimento de parcerias, que pressupunham a necessidade de articulao s empresas locais que pudessem realizar a construo dos empreendimentos ou tivessem o conhecimento do mercado local. Embora formalizadas em cada um dos empreendimentos desenvolvidos, sob a forma de uma Sociedade de Propsito Especfico47 (SPE), muitas das parcerias estabelecidas estenderam-se no desenvolvimento de muitos empreendimentos, tornando mais forte os laos entre as empresas. Este o caso das parcerias estabelecidas entre as empresas MRV(nacional) e Magis (local) e as empresas Rossi(nacional) e Diagonal (local), principalmente direcionados a produo de empreendimentos para o segmento econmico48.
46 Entrevista concedida autora, em setembro de 2010, por diretor de uma grande empresa de incorporao em setembro de 2010. 47 A SPE (regulamentada atravs da lei 11.079, de 30 de 2004) uma empresa criada para cuidar de um nico empreendimento. Com vida curta, nasce no momento da compra do terreno e desfeita depois da entrega das chaves. Nessas sociedades, no h contaminao das contas da empresa ou de um outro empreendimento com problemas. Deve-se ressaltar que quando a SPE j era realidade dentro das empresas, em agosto de 2004 entrou em vigor uma lei especfica (10.931/2004). A utilizao do patrimnio de afetao facultativa, e a adoo fica a critrio do incorporador, sendo a utilizao da SPE ainda predominante. Na prtica, os dois instrumentos tem a mesma finalidade (isolamento do empreendimento em uma empresa), embora existam mais exigncias para a constituio de uma empresa desafetada. (Fonte: Revista Valor Econmico, janeiro de 2009) 48 Denominao utilizada pelo mercado Imobilirio para segmento voltado produo de imveis destinados populao de 3 a 10 salrios mnimos (SHIMBO, 2010).

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MRV49 e Magis50 juntas lanaram em Fortaleza entre 2008 e 2010 mais de 4.500 unidades, em 16 empreendimentos51 trazendo para a cidade os grandes condomnios clube para o segmento econmico. Entre 2008 e 201052, a MRV conseguiu, por meio desta parceria, projetar um VGV no estado de mais de 217 milhes53. J a parceria entre a Rossi54 e a Diagonal55 foi responsvel, entre 2008 e 2010, pelo desenvolvimento de 6 empreendimentos de grande porte56, que juntos corresponderam a um VGV de mais de 343,88 milhes de reais57. Outras parcerias de destaque so as que, embora restritas a um nico empreendimento, resultaram em VGVs milionrios. No segA empresa mineira MRV, criada em 1979, destaca-se como a maior empresa brasileira atuante no chamado segmento econmico. Aps a abertura de capital em 2007, a empresa, que j atuava em diversos estados brasileiros, ampliou ainda mais sua atuao, chegando ao Cear, entre outros estados. 50 A empresa Magis incorporaes, constituda em 2007 e organizada originalmente apenas como incorporadora, havia lanado apenas dois empreendimentos antes de atuar em parceria com a MRV. E simultaneamente com outros parceiros em empreendimentos imobilirios de alto padro. 51 Nmeros obtidos em visitas ao site da empresa em diferentes momentos da pesquisa - http://www.magis.com.br/. Nesta pesquisa foram identificados os seguintes empreendimentos - Residencial Caravela, Edifcio Costa Atlntica condomnio Clube, Favorito Residence Clube, Premier Condomnio Clube, Encanto Parangaba Condomnio Clube, Vitalice Condomnio Clube, Lagune Condomnio Clube, Forte Iracema, Four Season Condomnio Clube, Fortune Premium Condomnio Clube, Reserva Jardim, Gran Felicit, Inspirato Residence club, Villagio Maraponda. 52 Cumpre lembrar que no mesmo perodo a empresa lanou no Brasil um VGV de quase de 10 bilhes de reais. Estas informaes foram sistematizadas a partir dos relatrios para os investidores da empresa dos anos de 2008, 2009 e 2010, disponveis no site www.mrv.com.br/ri, acessado em maio de 2011. 53 De acordo com dados extrados do relatrio da empresa aos seus investidores, entre 2008 e 2010, a empresa lanou um VGV de R$ 9.725.065 mil, quando se considera a produo total de todos estados em que a empresa atua. 54 A empresa Rossi, criada em 1980, destacou-se no mercado do sudeste do pas na dcada de 1990 com a criao do Plano 100, voltado para o financiamento de imveis para a classe mdia. Em 2007, aps a abertura de capital, a empresa escolheu Fortaleza como sede regional para o desenvolvimento de suas atividades do Nordeste. 55 A empresa Diagonal, com grande tradio em Fortaleza na produo de imveis de alto-padro, foi criada em 1981. A partir de, 2008, em parceria com Rossi, onde participa como incorporadora e construtora, diversifica sua produo tambm para o segmento econmico. 56 At 2010 haviam sido lanados os seguintes empreendimentos: Torres comerciais Duets Office Towers e os residenciais Beach Village (Praia do Futuro), Terraos Praas Residenciais (Cidade dos Funcionrios)/Navegantes (Jacarecanga)/ Ideal Vilas de Messejana, VG Fun Residence. Em 2011, foi lanado o bairro Alto das Dunas, este ltimo tem ainda a parceria de Ivens Dias Branco, proprietrio do terreno. 57 De acordo com os relatrios para Investidores disponveis na internet no site http:// www.rossiresidencial.com.br/ri/index_pt.htm, acessado pela autora em julho de 2011.
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mento econmico destacamos a recente parceria entre a Imobiliria Jereissati e a Incorporadora do Grupo Rodobens, firmada em 2010, para o desenvolvimento de um empreendimento perifrico de casas horizontais com VGV estimado de 300 milhes58. No mercado de luxo, destaca-se a parceria entre as empresas Terra Brasilis(local) e Tecnisa, firmada em 2008, que resultou em um empreendimento de 215 milhes de reais59, e a parceria firmada no final de 2010 entre a empresa Marquise(local) e a empresa Cyrela, em um empreendimento com VGV projetado de 1 bilho de reais60. Alm das parcerias entre grandes empresas nacionais e locais, foram identificadas parcerias com capital estrangeiro, principalmente atravs de fundos de investimento. O grande volume de recursos financeiros investidos nestes negcios e as regras de controle impostas por estes fundos acabaram por influenciar a reestruturao das empresas locais e reforar a produo de grandes empreendimentos. Este tipo de parceria, incialmente focada no desenvolvimento de empreendimentos de interesse turstico, passou a ser direcionada a diversos tipos de empreendimento do mercado imobilirio, fortalecendo a percepo do espao como lugar privilegiado para o investimento do capital financeiro internacional. Para alm de parcerias coordenadas por agentes nacionais e internacionais, estas se disseminam tambm entre os agentes locais, em muitos casos viabilizando o direcionamento de capitais de outros setores da economia, como pode ser evidenciado pelo sucesso no setor imobilirio de empresrios locais que tradicionalmente tinham seus investimentos centrados no setor industrial.
Trata-se do empreendimento Morada Estao das Flores, com 3.302 casas organizadas em 5 condomnios. Informaes disponveis no site: www.moradasestacaodasflores.com.br acessado pela autora em agosto de 2011. 59 Trata-se do empreendimento Landscape Beira-Mar, localizado na orla na rea mais valorizada de Fortaleza. Este empreendimento possui 245 unidades, de diferentes metragens. As construtoras paulistas Tati e Tecnisa se aliaram cearense Terra Brasilis para a construo do Landscape Beira Mar, localizado na antiga sede da AABB (Associao Atltica do Banco do Brasil), na avenida Beira Mar. Adquirido por R$ 45.200.000,00 milhes, o empreendimento tem um VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 215 milhes. As vendas tiveram incio em dezembro de 2008, mas, ainda em novembro as empresas realizaram um caf da manh, seguido de treinamento junto aos corretores de imveis, para preparar melhor o mercado. O evento reuniu cerca de 600 profissionais em uma das salas de cinema do Shopping Iguatemi. 60 De acordo com a Coluna Egdio Serpa do Jornal Dirio do Nordeste publicado em 03 de novembro de 2009: Deram-se as mos a incorporadora paulista Cyrela e o grupo cearense Marquise para mandar a implantao de um gigantesco empreendimento imobilirio no Porto das Dunas.
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Um exemplo paradigmtico o caso do empresrio Beto Studart. Em 2007, o empresrio fundou a incorporadora BSpar61, que associando-se com as mais fortes construtoras/incorporadoras da cidade62 no desenvolvimento de diferentes tipos de produtos imobilirios, consolidou-se como uma das empresas mais relevantes do Mercado Imobilirio de Fortaleza. A existncia de laos de amizade e parentesco63 com importantes empresrio do setor, para alm da importncia econmica64 e poltica65 do proprietrio da BSPar so fundamentais para a compreenso de sua rpida insero no mercado imobilirio de Fortaleza e seu status de parceiro privilegiado. Outro empresrio local que fortaleceu sua atuao no mercado imobilirio de Fortaleza, principalmente atravs de parcerias, foi Ivens Dias Branco, controlador do Grupo M. Dias Branco, um dos principais grupos do pas do ramo de massas e biscoitos66. Dias Branco, que atuava desde incio da dcada de 1970 no mercado imobilirio de Fortaleza, por meio da construtora Idibra, ampliou sua atuao atravs de parcerias com grupos internacionais e nacionais no desenvolvimento de empreendimentos milionrios. O empresrio na atualidade responsvel pelo desenvolvimento do maior complexo turstico da Amrica Latina, o Aquiraz Riviera, e vem articulando com a paulista Gafisa
Como parte de um Grupo, que articula atividades imobilirias e financeiras. A descrio das empresas do Grupo est no site: http://www.bsparincorporacoes.com. br/sis.interna.asp?pasta=1&pagina=144. Acessado em 20 de julho de 2009. 62 Entre os parceiros esto a C.Rolim Engenharia, Diagonal, Magis e Rossi, dentre outras, como informado pelo Jornal O Povo em 15 de maro de 2011. 63 Borzacchiello, em entrevista autora em maio de 2011, destacou os diversos laos entre diferentes grupos da elite cearense, fundados pela convivncia em ncleo social restrito, por amizades feitas durante o perodo da faculdade ou na vida poltica. No caso da parceria com a empresa Magis, vale destacar a relao de Pai e Filho. 64 A fora econmica de Beto Studart (proprietrio da BSpar) vincula-se a sua forte capitalizao derivada da venda da Agripec vendida em 2007 para a multinacional NUFRAM. Esta empresa de defensivos agrcolas se destacava como uma das 20 maiores empresas do Cear, e teve em 2006, um faturamento lquido de mais de 360 milhes de reais, segundo Relatrio da Bovespa, relativo ao ano de 2006. 65 Beto Studart foi candidato vice-governador na chapa de Lcio Alcntara nas eleies de 2006. Junto com Amarlio Macdo foi um dos fundadores, ao lado de Tasso Jereissati, do Movimento das Mudanas, em 1986, que daria origem ao Governo das Mudanas. 66 A M. Dias Branco foi fundada h mais de 60 anos e atua na fabricao, comercializao e distribuio de produtos alimentcios derivados do trigo. lder nacional nos mercados de biscoitos e de massas no Brasil, em termos de volume de vendas (em toneladas) e em faturamento (em R$), segundo dados da AC Nielsen, de acordo com dados encontrados no site da empresa em seu perfil corporativo - www.mdiasbranco.com.br.
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um megaprojeto imobilirio em uma rea na RMF de 2 mil hectares. Alm de sua grande capacidade econmica, Ivens Dias Branco na atualidade um dos principais proprietrios de terra em Fortaleza e em sua Regio Metropolitana, o que o torna um parceiro privilegiado. Ao aprofundarmos as pesquisas sobre o processo de constituio do conjunto das parcerias, descobrimos uma srie de conflitos envolvidos, revelando a prpria complexidade do setor imobilirio, constitudo de fraes de classe, que muitas vezes competem entre si (GOTTDIENER, 1997, p. 268). Aspectos negativos das parcerias so citados tanto pelos agentes locais como pelos agentes nacionais. Para os agentes locais, as empresas nacionais ao procurarem parceiros locais propem condies bastante desvantajosas, interessando-se apenas pelo controle financeiro do negcio. Para os agentes nacionais, as parcerias podem representar expressiva perda dos ganhos e dificuldades na gesto dos projetos, face diferena das estruturas das empresas. Ao mesmo tempo, empresas nacionais que procuraram desenvolver empreendimentos em Fortaleza de maneira independente, sem parcerias fortes, passaram por dificuldades, que em alguns casos determinaram o recuo destas empresas67. Muitos dos empresrios nacionais revelaram que o mercado imobilirio de Fortaleza muito fechado, sendo a parceria praticamente imposta como uma condio para a penetrao, como revela o discurso de um gestor de uma incorporadora nacional:
Eu acho o mercado de Fortaleza muito diferente do Brasil inteiro, at de cidades como Natal, So Luis. um mercado bastante fechado para as incorporadoras do sul e sudeste. S a MRV e a Rossi esto aqui, quase todo mundo foi enxotado, no conseguiu entrar. As que entraram em carreira solo, ou a parceria no deu certo, quebraram a cara68
De acordo com a revista Construo Mercado, n.115, Abril de 2010: Houve vrios insucessos em Fortaleza devido crise econmica e erros de equalizao entre produto, preo e o mercado local. Em 2008, alguns empreendimentos foram lanados e, em seguida abortados. Algumas grandes incorporadoras deixaram de atuar na cidade. O que aconteceu foi uma adequao do mercado, e agora est havendo uma retomada. 68 Essa entrevista foi realizada pela autora em setembro de 2010. Aps esse perodo, muitas das empresas que enfrentaram dificuldades em desenvolver lanamentos sozinhas voltaram a desenvolver novos lanamentos com parcerias locais. Um desses casos a empresas Cyrela, associada empresa Marquise, outro caso a empresa
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A ideia de um mercado fechado aparece tambm na fala de um incorporador local69, que ressalta os esforos desenvolvidos no sentido de dificultar o avano de novas incorporadoras nacionais:
Mas a nossa estratgia, melhor mesmo, no deixar [sic] elas chegarem. No que a gente vai conseguir empatar, mas a gente pode, por estarmos aqui, sermos locais do mercado, termos um parceiro nacional forte, e conhecer bem e sermos bem conhecidos dentro do mercado, a gente pode dificultar a chegada, impedir nunca, comprando os bons terrenos que ela quer comprar e eu tambm quero.

Essas contradies no desenvolvimento das parcerias reforam a percepo de que ser local e bem relacionado so pressupostos que determinam condies privilegiadas de atuao no mercado imobilirio de Fortaleza. Por outro lado, deve-se destacar que ao mesmo tempo em que as empresas locais de incorporao apresentam-se como meio privilegiado de reproduo de capital no setor imobilirio, por serem capazes de obter vantagens urbanas e garantir privilgios especficos, em detrimento de agentes no relacionados s dinmicas de produo da cidade, as empresas de incorporao nacionais, por serem bastante capitalizadas e atuarem num nmero maior de mercados com volumes de produo globalmente muito superiores, tendem a atingir custos de produo menores e intensificar a utilizao de mecanismos de marketing, que em conjunto garantem a diferenciao dos produtos, maior velocidade de venda e possibilitam a ampliao dos ganhos no setor. De uma maneira geral, ao se expandirem geograficamente tendem a influenciar a reorganizao dos mercados locais acirrando as condies de competitividade. A articulao destes agentes atravs de parcerias, embora aparentemente contraditria, parece representar um importante instrumento de fortalecimento da incorporao, viabilizando a ampliao de ganhos no setor por conjugar vantagens particulares inerentes a cada um dos agentes envolvidos.

PDG, que firmou parceria com a Imobiliria A Predial. 69 Depoimento de diretor de uma incorporadora local em entrevista autora em setembro de 2010.

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Consideraes finais
A partir da observao das mudanas na organizao do setor imobilirio identificadas em Fortaleza na atualidade, constatamos a grande importncia da incorporao que, ao reforar a flexibilidade na produo, consegue assumir o controle sobre grande volume de empreendimentos imobilirios, se tornando um meio privilegiado de centralizao do capital no setor e um instrumento essencial de valorizao do capital financeiro. Para Topalov (1974), a emergncia e o fortalecimento da incorporao tm relao com as caractersticas especficas da reproduo do capital no setor e com condies histricas particulares, vinculadas principalmente a transformaes nas fontes de financiamento. O fortalecimento do processo geral de confluncia do capital financeiro produo imobiliria e as importantes mudanas nas condies do financiamento imobilirio no Brasil, a partir do final da dcada de 1990, so responsveis pela configurao de um importante movimento de expanso da produo imobiliria, no qual a forma incorporao voltar a cumprir um papel de grande destaque70. Essas mudanas, vistas a partir de Fortaleza, iluminam dinmicas contraditrias na reorganizao do setor imobilirio localmente. Por um lado, evidenciam-se conflitos entres grupos locais, muitas vezes associados a interesses patrimonialistas, e grupos nacionais, diretamente articulados ao capital financeiro. A expresso dos fortes grupos locais, historicamente envolvidos na produo do espao, d relevo formao da metrpole como aspecto essencial na compreenso das transformaes recentes. Cumpre lembrar que no contexto latino-americano, a existncia frequente de excedentes de acumulao dificilmente reversveis na esfera normal de certos capitais71 tende a favorecer a confluncia de novos capitais ao setor imobilirio e a autonomizao da incorporao, diretamente
70 Ao investigar a incorporao imobiliria no contexto brasileiro, Ribeiro (1991) mostra que esta forma emerge na dcada de 1950, associada produo imobiliria dos bairros Copacabana, Ipanema e Leme no Rio de Janeiro. Para ele, o incorporador inventa um novo produto, o apartamento-zona sul destinado s camadas mdias de alto poder aquisitivo, introduzindo uma importante diferenciao nas condies habitacionais (RIBEIRO, 1991, p. 243). 71 existencia frecuente de excedentes de acumulacin difcilmente reinvertibles en la esfera normal de ciertos capitales (JARAMILLO, 1982, p.193).

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associada a um capital de circulao que no se compromete de maneira contnua com o capital fixo72. Ao mesmo tempo, o deslocamento de importantes grupos de incorporao nacionais reflete transformaes estruturais nas condies de reproduo do capital no setor, particularmente relacionadas ao atual regime de acumulao, caracterizado pela presena dominante do capital financeiro. Neste contexto, as alianas, principalmente manifestadas no desenvolvimento de parcerias na construo de grandes empreendimentos imobilirios, tendem a reforar a centralizao do capital no setor e favorecer a concentrao de investimentos em grandes empreendimentos por diferentes reas da metrpole. Esse conjunto de dinmicas, determinante na criao de condies privilegiadas de reproduo do capital no espao, tende a intensificar a valorizao imobiliria reforando a condio instrumental do espao, como desenvolveu Lefebvre.

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un capital de circulacin que no se compromete de una manera continua con capital fijo (JARAMILLO, 1982, p. 193).

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Caderno de imagens

O Programa Minha Casa Minha Vida e seus Efeitos Territoriais

Mapa 1 Localizao dos empreendimentos do MCMV. Fonte: CARDOSO et alli, 2011.

Mapa 2 - Evoluo urbana no Municpio de Santo Andr (1930-1990)

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O Programa Minha Casa Minha Vida e seus Efeitos Territoriais

Mapa 3 - Localizao dos conjuntos habitacionais e assentamentos precrios analisados.

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O Programa Minha Casa Minha Vida e seus Efeitos Territoriais

Mapa 4 - Assentamentos precrios e UBS no entorno do conjunto Prestes Maia

Mapa 5 - Assentamentos precrios e UBS no entorno do conjunto habitacional Alzira Franco

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O Programa Minha Casa Minha Vida e seus Efeitos Territoriais

Mapa 6 - Localizao dos conjuntos habitacionais - INOCOOP-SP dcadas de 1990 e 2000 e PMCMV

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O Programa Minha Casa Minha Vida e seus Efeitos Territoriais

Figura 1: Jardim Campo Grande (empresa) e entorno , Ananindeua/PA, Abr. 2011 Autoria: Simaia Mercs

Figuras 2: Residenciais Jardim das Jurutis I e II, localizados na Rodovia PA-391, em Benevides. Observa-se a utilizao do padro construtivo para habitao de interesse social indicado pela CAIXA. Fonte: pesquisa de campo, 2011.

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Figuras 3 a 6: Ocupao Nova Benevides - campo de futebol, igreja, bares e comrcios situados na rea aos fundos dos Residenciais Jardins das Jurutis I e II: obras do PMCMV, que atraram ocupao, continuam vazias enquanto o entorno est cada vez mais consolidado. Fonte: pesquisa de campo, 2011.

Figuras 7 e 8: Ocupaes informais ao longo da PA-391 crescem cada vez mais: detalhes das tipologias habitacionais de uma area em frente aos residenciais do PMCMV, em Benevides. Fonte: pesquisa de campo, 2011.

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Sobre os autores

Adauto Lcio Cardoso Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (1974), mestrado em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (1988) e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So Paulo (1997). Professor Associado vinculado ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro (IPPUR/UFRJ) e pesquisador do Observatrio das Metrpoles. Atualmente investiga os processos de produo de moradia popular na Regio Metropolitana do Rio de Janeiro. Ana Carolina Campos de Melo Aluna do curso de graduao em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Par. Foi estagiria da Gerncia de Desenvolvimento Urbano da Caixa Econmica Federal, filial Belm (2010-2012). Ana Carolina Maria Soraggi Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais (2005), especializao em Planejamento Ambiental Urbano pelo Instituto de Educao Continuada da Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais (2007) e mestrado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal de Minas Gerais (2012). Aristides Moyss Possui graduao em Cincias Econmicas pela Pontifcia Universidade Catlica de Gois (1979), mestrado em Cincias Sociais pela Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo (1996) e doutorado em Cincias Sociais pela mesma universidade (2001). Professor Titular do curso de Mestrado em Desenvolvimento e Planejamento Territorial da Pontifcia Universidade Catlica de Gois. coordenador e pesquisador do Observatrio das Metrpoles: ncleo Goinia. Atualmente investiga a produo imobiliria (formal e informal) na Regio Metropolitana de Goinia e outros temas ligados aos processos de metropolizao, segregao scio-espacial, desenvolvimento regional e planejamento urbano. Brbara Oliveira Marguti Possui graduao em Geografia pela Universidade Estadual de Campinas (2008) e atualmente aluna do curso de mestrado em Planejamento Urbano e Regional ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro (IPPUR/UFRJ).

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Beatriz Fleury e Silva Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Estadual de Londrina (1994) e mestrado em Engenharia Urbana pela Universidade Federal de So Carlos (2000). Atualmente aluna do curso de doutorado em Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo e Professora Assistente da Universidade Estadual de Maring. pesquisadora do LAPHA - Laboratrio de Pesquisa em Habitao e Assentamentos Humanos e do Observatrio das Metrpoles: Ncleo Regio Metropolitana de Maring. Possui experincia na rea de planejamento e projeto urbano, atuando principalmente nos seguintes temas: planos diretores e de habitao de interesse social para pequenos municpios e projetos de desenvolvimento urbano-regional para pequenos e mdios municpios. Clarissa Figueiredo Sampaio Freitas Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Cear (1999), mestrado em Planejamento Urbano - University Of Illinois At Urbana Champaign (2003) e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de Braslia (2009). Atualmente professora Adjunto do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Cear. Tem experincia na rea de Planejamento Urbano atuando principalmente nos seguintes temas: politicas urbanas e ambientais, legislao urbana, e Sistemas de Informao Geografica (SIG). Atualmente tutora do Programa de Educao Tutorial (PET) do curso de Arquitetura e Urbanismo, e integra a rede do Observatrio das metrpoles - Ncleo Fortaleza. Dbora Ferreira da Cunha Possui graduao em Cincias Econmicas pela Pontifcia Universidade Catlica de Gois (1995) e mestrado em Transportes pela Universidade de Braslia (2002). Professora Assistente da Universidade Federal de Gois e pesquisadora do Observatrio das Metrpoles Ncleo Goinia. Atualmente investiga a produo habitacional de interesse social na Regio Metropolitana de Goinia, segregao scio-espacial, planejamento urbano, desenvolvimento e polticas pblicas. Dcio Rodrigues Nunes Junior Possui graduao em Geografia (Licenciatura) pela Universidade Federal Fluminense (2010). Atualmente bolsista de iniciao cientfica bolsista de iniciao cientfica do Observatrio das Metrpoles no Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro. Tem experincia na rea de Geografia, com nfase em Geografia Urbana.

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Elcileni de Melo Borges Possui graduao Cincias Econmicas pela Pontifcia Universidade Catlica de Gois (1995); mestrado em Economia Social e do Trabalho pela Universidade Estadual de Campinas (2000); doutorado em andamento no PPPG em Geografia da Universidade Federal de Gois. Gestora Pblica no Governo do Estado de Gois (Secretaria das Cidades/AGEHAB) e pesquisadora do Observatrio das Metrpoles Ncleo Goinia. Atualmente investiga os processos de produo de moradia na Regio Metropolitana de Goinia e outros temas ligados metropolizao, segregao scio-espacial, desenvolvimento regional e planejamento urbano e habitacional. Flvia de Sousa Arajo Doutoranda do Instituto de Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro, mestra em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal da Bahia (2008) e especialista em Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente pela Universidade Federal do Par (2012), instituio onde graduou-se em Arquitetura e Urbanismo (2006). Atualmente pesquisadora assistente da Rede Observatrio das Metrpoles e do Grupo de Pesquisa Modernidade e Cultura (GPMC) na Universidade Federal do Rio de Janeiro. Jos Jlio Ferreira Lima Possui graduao em Arquitetura pela Universidade Federal do Par (1986), mestrado em Arquitetura pela Fukui University (1991), mestrado em Desenho Urbano pela Oxford Brookes University (1994) e doutorado em Arquitetura pela Oxford Brookes University (2000). Atualmente Professor Associado da Universidade Federal do Par e pesquisador da Universidade Federal do Rio de Janeiro. Tem experincia na rea de Planejamento e Gesto Urbana e Regional, com nfase em Tcnicas de Planejamento e Projeto Urbanos e Regionais. Juliano Pamplona Ximenes Ponte Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Par (DAU-UFPA, 1999), especializao em Gesto Urbana (CESUPA-Belm, 2002), mestrado e doutorado em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (IPPUR-UFRJ, 2004; 2010). Atualmente professor adjunto da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Par (FAU-UFPA). Tem experincia na rea de Planejamento Urbano e Regional e Projeto de Arquitetura e Urbanismo. Jupira Gomes de Mendona Possui graduao em Arquitetura pela Universidade Federal de Minas Gerais (1976), mestrado em Arquitectura Investigacin y Docencia Urbanismo pela 337

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Universidad Nacional Autnoma de Mxico (1990) e doutorado em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (2002). Atualmente Professora Associada da Universidade Federal de Minas Gerais, no Departamento de Urbanismo e no Ncleo de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo. pesquisadora do CNPq e do Observatrio das Metrpoles.Tem experincia na rea de Planejamento Urbano e Metropolitano. Maria Beatriz Cruz Rufino Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Cear (2001), mestrado em Planeamento e Projecto em Ambiente Urbano pela Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto (2005) e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So Paulo (2012). Atualmente professora assistente do Centro Universitrio das Faculdades Integradas Alcntara Machado (FIAM-FAAM/ SP), integrante do Grupo de Pesquisa Produo Imobiliria e Reconfigurao das Cidades Contemporneas: Contradies e Conflitos Urbanos (CNPq- FAU-USP) e colaboradora do Ncleo Fortaleza do Observatrio das Metrpoles. Nathan Ferreira da Silva Graduando em Geografia pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), atualmente bolsista de iniciao cientfica do Observatrio das Metrpoles no Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da UFRJ. Tem experincia na rea de Geografia, com nfase em Geografia Urbana. Paola Rogedo Campos
Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal de Minas Gerais (1995), mestrado em Arquiteturae Urbanismo,rea de concentrao: teo-

ria, produo e experincia do espao, pela Universidade Federal de Minas Gerais (2009). Atualmente doutoranda do Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Minas Gerais (20102014) e professora no curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitrio Izabela Hendrix. Raul Ventura Neto Possui especializao pelo centro educacional UNIEURO em Braslia em Arquitetura em Estabelecimentos Assistenciais de Sade. graduado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Par (2008). Atualmente mestrando do Programa de Ps-graduao em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Par.

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Renato Pequeno Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So Paulo (1991), mestrado em Planejamento de Infraestruturas pela Universitaet Stuttgart (1995) e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So Paulo (2002). Atualmente Professor Adjunto do Departamento de Arquitetura e Urbanismo, do Programa de Ps-Graduao em Geografia e do curso de mestrado em Estruturas e Construo Civil da Universidade Federal do Cear. Pesquisador nas reas do planejamento e poltica urbana e habitacional. Integra as redes Observatrio das Metrpoles e de Pesquisadores sobre Cidades Mdias e toma parte dos grupos de pesquisa: GLOBAU (Globalizao, Agricultura e Urbanizao) e Estudos Urbano-Regionais. Ricardo Dias Silva Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Estadual de Londrina (1994), mestrado (2000) e doutorado (2010) em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So Paulo. Atualmente Professor Adjunto e diretor do Centro de Tecnologia da Universidade Estadual de Maring. pesquisador do LAPHA - Laboratrio de Pesquisa em Habitao e Assentamentos Humanos e do Observatrio das Metrpoles: Ncleo Regio Metropolitana de Maring. Roberta Menezes Rodrigues Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Par (1997), mestrado em Planejamento e Desenvolvimento (2001) e especializao em Gesto Pblica (1998) pelo Ncleo de Altos Estudos Amaznicos da Universidade Federal do Par (NAEA/UFPA). doutora pelo Programa de Integrao da Amrica Latina da Universidade de So Paulo (2010) e atualmente professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Par. pesquisadora associada ao Laboratrio de Cidades da Amaznia da Universidade Federal do Par e do Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos da Universidade de So Paulo. Simaia Mercs Possui graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Par (1983), especializao em Planejamento e Administrao de Transporte Urbano pela Universidade Federal do Par (1988), mestrado e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de So Paulo (em 1999 e 2005, respectivamente). Atualmente professora do Ncleo de Altos Estudos Amaznicos da Universidade Federal do Par (NEAE/UFPA). Tem experincia tcnica e acadmica nas reas de Arquitetura e Urbanismo, Planejamento Urbano e Regional e Planejamento de Transporte, com nfase em gesto urbana e polticas pblicas.

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Thmis Amorim Arago Doutoranda em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro, tem mestrado na mesma rea (2010). Graduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Cear (2003). Atualmente Pesquisadora Assistente da Rede Observatrio das Metrpoles na Universidade Federal do Rio de Janeiro. Tem experincia na rea de Arquitetura e Urbanismo, com nfase em Fundamentos de Arquitetura e Urbanismo. Toms Pires Amorim Graduando em Geografia pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), atualmente bolsista de iniciao cientfica do Observatrio das Metrpoles no Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da UFRJ. Tule Csar Barcelos Maia Possui graduao em Engenharia Civil pela Universidade Catlica de Gois (1989), graduao em Tecnologia Em Processamento de Dados pelo Instituto Unificado de Ensino Superior Objetivo (1992), mestrado em Engenharia de Transportes pela Universidade de So Paulo (1999) e doutorado em Engenharia de Transportes pela Universidade de So Paulo (2003). Atualmente tcnico da Agncia Goiana de Obras Pblicas e Professor Adjunto da Universidade Catlica de Gois e da Universidade Federal de Gois. Tem experincia na rea de Transportes e Geocincias, com nfase em Geodsia Geomtrica e Fsica.

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Esta obra foi impressa em processo digital/sob demanda, na Oficina de Livros para a Letra Capital Editora. Utilizou-se o papel polem soft 80g/m e a fonte ITC-NewBaskerville 11 sobre 14. Rio de Janeiro, fevereiro de 2013.