UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA CURSO DE GRADUAO EM CINCIAS ECONMICAS

ANLISE DE INVESTIMENTO NO MERCADO IMOBILIRIO: UM ESTUDO DE CASO

VIVIANA INCIO SARTORI

FLORIANPOLIS, MARO DE 2008.

UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA CURSO DE GRADUAO EM CINCIAS ECONMICAS

ANLISE DE INVESTIMENTO NO MERCADO IMOBILIRIO: UM ESTUDO DE CASO

Monografia submetida ao Departamento de Cincias Econmicas para obteno de carga horria na disciplina CNM 5420 Monografia.

Por: Viviana Incio Sartori Orientador: Prof. Joo Randolfo Pontes rea de Pesquisa: Anlise de investimentos Palavras-chave:

1. Mercado 2. Planejamento Financeiro 3. Comercializao

Florianpolis, Maro de 2008.

UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA CURSO DE GRADUAO EM CINCIAS ECONMICAS

A banca examinadora resolveu atribuir a nota 9,5 aluna Viviana Incio Sartori na disciplina CNM 5420 Monografia, pela apresentao deste trabalho.

Banca Examinadora: __________________________ Prof. Joo Randolfo Pontes Presidente _________________________ Prof. Marcos Valente Membro

_________________________ Bruno Csar de Melo Moreira Membro

AGRADECIMENTOS

Agradeo primeiramente a Deus, pois sem a sua presena tudo o que planejamos tornase mais difcil de se concretizar. Agradeo muito minha famlia, meus dois pais, meu irmo Cainan e especialmente minha me Tnia, a quem dedico este trabalho, pelo amor, compreenso e pela ajuda em todos os momentos difceis da minha vida. Em especial, meu agradecimento minha querida prima Gizelle, por todo o carinho e cuidado dispensado desde sempre. minha amiga, companheira e cmplice, Nani, pelo apoio e incentivo em todos os momentos. A todas amigas, presentes ou no no meu dia-adia: Kamila, Talita, Ana Paula, Cristina, Graziella, Marcelli, Micheli, Paula e Mariana. Na trajetria acadmica, muitos amigos queridos foram conquistados, e aqui, gostaria de agradecer em especial, Priscila, Joseane e principalmente Carolina, pela parceria nesses anos, e mesmo distancia atualmente, pela imensa ajuda nesse trabalho e pela amizade em todos os momentos. Ao Israel, pela amizade incondicional, e ao meu amado Andr Bueno, pela pacincia e pelo carinho. Meu agradecimento ao Professor Pontes, ao Anderson do grupo Gestcon, a UFSC, e a todos que de alguma forma estiveram presentes em minha vida.

LISTA DE ANEXOS

Anexo A Licenas para construo concedidas em Florianpolis por bairro...........70 Anexo B Dados gerais do empreendimento..............................................................71 Anexo C Previso de vendas Cenrio 01 Vendas Homogneas........................72 Anexo D Fluxos de caixa Cenrio 01 Vendas homogneas................................73 Anexo E - Previso de vendas Cenrio 02 Vendas aleatrias...............................74 Anexo F - Fluxos de caixa Cenrio 02 Vendas aleatrias......................................75 Anexo G - Previso de vendas Cenrio 03 Vendas postergadas...........................76 Anexo H - Fluxos de caixa Cenrio 03 Vendas postergadas..................................77

LISTA DE FIGURAS

Figura 01 - Representao grfica de fluxo de caixa....................................................30 Figura 02 Evoluo do CUB de 2003 a 2008..............................................................48 Figura 03 Evoluo da populao de Florianpolis....................................................53 Figura 04 Evoluo de licenas em Florianpolis por m...........................................54 Figura 05 Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 01..................................................59 Figura 06 Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 02..................................................61 Figura 07 - Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 03...................................................64

LISTA DE TABELAS

Tabela 01 Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em m..............53 Tabela 02 Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em qtd..............54 Tabela 03 Caractersticas gerais do empreendimento...................................................56 Tabela 04 Discriminao na forma de pagamento dos apartamentos...........................57 Tabela 05 Previso de vendas homogneas...................................................................58 Tabela 06 Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 01...................58 Tabela 07 Resultados da anlise de viabilidade econmica para Cenrio 01................59 Tabela 08 Previso de vendas aleatrias........................................................................60

Tabela 09 Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 02...................60 Tabela 10 Resultados da anlise de viabilidade econmica para Cenrio 02.................60 Tabela 11 Discriminao na forma de pagamento dos apartamentos com aumento nos preos..................................................................................................................................62 Tabela 12 Previso de vendas postergadas.....................................................................62 Tabela 13 - Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 03....................63 Tabela 14: Resultados da anlise de viabilidade econmica para Cenrio 03...................63

LISTA DE ABREVIATURAS CAUE Custo Anual Uniforme Equivalente CRECI Conselho Regional dos Corretores de Imveis CUB Custo Unitrio Bsico IVV ndice de Velocidade de Vendas FCd Fluxo de Caixa Descontado SINDUSCON Sindicato da Indstria da Construo Civil TIR Taxa Interna de Retorno TMA- Taxa Mnima de Atratividade VAUE Valor Anual Uniforme Equivalente VPL Valor Presente Lquido

RESUMO

O presente trabalho possui como objetivo principal a anlise da viabilidade econmicofinanceira de um empreendimento residencial multi-familiar no municpio de Florianpolis. A respeito da metodologia, quanto aos fins, a pesquisa foi descritiva; quanto aos meios, foi bibliogrfica, e por fim, foi elaborado um estudo de caso, sendo esse uma investigao emprica baseada no raciocnio indutivo. O estudo de caso aborda a simulao da utilizao de um fluxo de caixa, a partir de dados e informaes reais em conformidade com as condies de mercado da cidade de Florianpolis. Para cada tipo de simulao temse o comportamento do fluxo de caixa variando, levando-se em considerao os conceitos tradicionais de valor presente lquido, taxa interna de retorno e o perodo de payback. As trs simulaes de cenrios elaboradas mostraram-se viveis do ponto de vista econmico, porm, ao avaliar os resultados, a melhor maneira de se comercializar a distribuio eqitativa das vendas ao longo do perodo de construo, representada pelas ditas vendas aleatrias, pois essa foi a opo de comercializao que gerou melhores resultados na anlise de viabilidade econmica.

SUMRIO RESUMO...........................................................................................................................viii LISTA DE ANEXOS..........................................................................................................ix LISTA DE FIGURAS.........................................................................................................ix LISTA DE TABELAS....................................................................................................... ix LISTA DE ABREVIATURAS...........................................................................................xi

CAPTULO 1 - INTRODUO ......................................................................................... 12 1.1 Problemtica .................................................................................................................... 12 1.2 Objetivos.......................................................................................................................... 13 1.2.1 Geral ............................................................................................................................. 13 1.2.2 Especficos .................................................................................................................... 13 1.3 Metodologia ..................................................................................................................... 13 CAPTULO 2 FUNDAMENTAO TERICA ............................................................ 16 2.1 Concepo econmica de mercado ................................................................................... 16 2.2 Estruturas de mercado .................................................................................................... 17 2.3 Mercado caracterstico de ocupao do espao: a questo da habitao.......................... 17

2.3.1 O bem habitao............................................................................................................ 17 2.3.2 O espao........................................................................................................................ 19 2.3.3 Caractersticas do mercado habitacional ........................................................................ 20 2.4 Demanda .......................................................................................................................... 21 2.4.1 Demanda individual....................................................................................................... 21 2.4.2 Demanda de mercado .................................................................................................... 22 2.4.3 Demanda habitacional ................................................................................................... 22 2.4.4 Oferta habitacional ....................................................................................................... 23 2.4.5 Equilbrio da oferta e demanda ..................................................................................... 24 2.5 Planejamento financeiro ................................................................................................. 24 2.5.1 Planejamento financeiro a curto prazo .......................................................................... 25 2.5.2 Planejamento financeiro a longo prazo ......................................................................... 26 2.5.3 Planejamento de caixa: oramentos de caixa.................................................................. 27 2.6 Custos .............................................................................................................................. 27 2.6.1 Custos diretos................................................................................................................ 28 2.6.2 Custos indiretos............................................................................................................. 28

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2.6.3 Custos da construo civil ............................................................................................. 28 2.7 Mtodos de anlise de investimento.................................................................................. 29 2.7.1 Fluxos de caixa.............................................................................................................. 29 2.7.2 Fluxo de caixa descontado............................................................................................. 31 2.7.3 Taxa mnima de atratividade.......................................................................................... 31 2.7.4 Valor anual uniforme equivalente .................................................................................. 32 2.7.5 Custo anual uniforme equivalente.................................................................................. 33 2.7.6 Valor presente lquido (VPL)......................................................................................... 33 2.7.7 Taxa interna de retorno (TIR) ........................................................................................ 34 2.7.8 Perodo de retorno do investimento (Payback) ............................................................... 35 2.7.9 ndice de velocidade de vendas (IVV) ........................................................................... 36 2.8 Descontos e pagamentos................................................................................................... 36 2.8.1 Duplicatas a pagar ......................................................................................................... 37 2.8.2 Contas a pagar............................................................................................................... 37 2.9 Comercializao e vendas................................................................................................. 38 2.9.1 Comercializao em empreendimentos imobilirios ...................................................... 38 CAPTULO 3 MERCADO IMOBILIRIO NA CIDADE DE FLORIANPOLIS...... 40 3.1 Mercado imobilirio urbano ............................................................................................. 40 3.1.1 A imperfeio do mercado imobilirio........................................................................... 42 3.1.2 Conceito de valor imobilirio ........................................................................................ 43 3.1.3 O preo de venda das novas construes........................................................................ 44 3.1.4 Investimentos imobilirios............................................................................................. 45 3.1.5 Custo unitrio bsico (CUB).......................................................................................... 47 3.2 Mercado imobilirio da cidade de Florianpolis ............................................................... 48 3.2.1 Organizao do mercado ............................................................................................... 48 3.2.2 Funcionamento do mercado........................................................................................... 49 3.2.3 Crescimento do mercado imobilirio de Florianpolis ................................................... 52 CAPTULO 4 ANLISE DE UM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR.............................................................................................................. 55 4.1 Consideraes gerais ........................................................................................................ 55 4.2 Tipo de investimento escolhido ........................................................................................ 55 4.3 Modelo de anlise e suas condicionantes .......................................................................... 57 4.3.1 As simulaes de comercializao ................................................................................. 57 4.3.2 Cenrio 01: Previso de vendas homogneas ................................................................. 58

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4.3.3 Cenrio 02: Previso de vendas aleatrias...................................................................... 59 4.3.4 Cenrio 03: Previso de vendas postergadas com aumento no valor dos apartamentos... 61 CAPTULO 5 CONCLUSES E RECOMENDAES ................................................ 65 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ................................................................................ 67

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CAPTULO 1 - INTRODUO 1.1 Problemtica

O mercado imobilirio um setor importante para a economia do pas por gerar empregos e rendas, mobilizando pessoas e vultosos recursos financeiros nos mais diversos setores da sociedade. Este tipo de mercado est devidamente associado e integrado ao desenvolvimento do espao urbano das cidades e da qualidade de vida das populaes. Praticamente em todas as cidades este mercado apresenta uma forma dinmica e interrelacionada com o crescimento da economia local. O comrcio e a indstria de servios tm crescido tambm com o surgimento de vrios tipos de atividades como a comercializao de materiais de construo, jardinamento, servios de arquitetura, remodelao de espaos, mveis especiais, aparelhos de eletrnica da linha branca, imagem e som, material de divulgao, etc. Nesse contexto, h um crescimento no campo da especializao da mo-de-obra e uma exigncia dos consumidores que hoje detm maiores conhecimentos e informaes. Nesse sentido, a continuidade dos investimentos no setor imobilirio de suma importncia para a sua manuteno e o desenvolvimento das atividades a ele associadas. Sob outro ngulo, neste mercado muitos profissionais da construo civil no possuem acesso s informaes que possam direcionar os seus trabalhos ao lanamento de novos empreendimentos no mercado imobilirio de maneira mais segura e planejada (GONZLEZ, 2003). Portanto, mercado imobilirio e construo esto intimamente relacionados entre si, oportunizando e gerando possibilidades de enriquecimento. Tanto na construo civil quanto no setor imobilirio existe uma certa complexidade no desenvolvimento dos projetos que so demandados pelos clientes. As exigncias requeridas neste mercado indicam a existncia de uma srie de elementos que possuem elevados riscos, em conseqncia dos investimentos de porte que so exigidos antecipadamente absoro do produto final pelo mercado. Importante ressaltar que os investidores sejam eles, empreendedores,

incorporadores, construtores ou particulares, buscam atingir algum benefcio com o empreendimento projetado e, antes de decidir, fazem uma avaliao cuidadosa e rigorosa para assegurar que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus objetivos. No caso da construo civil, quando uma nova construo investigada, denomina-se

tradicionalmente de anlise de viabilidade (BALARINE, 1997, GONZLEZ E

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FORMOSO, 1999). Atravs da considerao de aspectos econmicos, tcnicos, financeiros, administrativos, ambientais, legais e outros possvel projetar resultados e verificar se iro atender as expectativas dos investidores. Portanto, o estudo da viabilidade econmica de um empreendimento imobilirio fundamental, ao evitar investimentos mal

dimensionados ou antieconmicos, no sentido de promover a minimizao dos riscos que so inerentes ao setor. Os mtodos gerais de anlise de investimentos so bem conhecidos, mas h pouco material especfico e diretamente ligado ao setor imobilirio. O estudo que precede o lanamento de um novo empreendimento, muitas vezes, realizado de forma expedita, sendo importante incrementar o grau de objetividade das decises, geralmente tomadas em critrios meramente subjetivos (GONZLEZ E FORMOSO, 1999). 1.2 Objetivos 1.2.1 Geral Anlise da viabilidade econmico-financeira de um empreendimento residencial multi-familiar no municpio de Florianpolis.

1.2.2 Especficos a)Promover o levantamento das condies de funcionamento do mercado imobilirio residencial; b)Elaborar simulaes da utilizao de um fluxo de caixa em conformidade com as condies de mercado da cidade de Florianpolis, simulaes estas baseadas nos custos de construo, preo de venda e distribuio das vendas; c)Analisar o comportamento do fluxo de caixa, ao levar em considerao as variveis utilizadas na anlise econmica e financeira; d)Avaliar a melhor opo de comercializao, baseando-se na Taxa Interna de Retorno (TIR), Valor Presente Lquido (VPL) e no Prazo de Recuperao dos Investimentos (PAYBACK).

1.3 Metodologia

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O presente trabalho se apia nas caractersticas fundamentais dos mtodos de pesquisa, onde se utiliza estruturas de coleta e anlise de dados. Um mtodo de pesquisa um conjunto de processos pelos quais se torna possvel conhecer uma determinada realidade, produzir determinado objeto ou desenvolver certos procedimentos ou comportamentos (FACHIN, 2003). O mtodo cientfico se caracteriza pela escolha de procedimentos sistemticos para descrio e explicao de uma determinada situao sob estudo. Sua escolha deve estar baseada em dois critrios bsicos: a natureza do objetivo ao qual se aplica e o objetivo que se tem em vista no estudo (FACHIN, 2003). A estratgia de desenvolvimento desta pesquisa est baseada no modo do tipo estudo de caso, o qual constitui uma investigao emprica (YIN, 2005) que se baseia no raciocnio indutivo, no experimental e se baseia em fontes de dados mltiplas e variadas (YIN, 2005). Yin (2005) enaltece esse tipo de estratgia ao afirmar que o mtodo permite uma investigao para se preservar as caractersticas holsticas e significativas dos acontecimentos da vida real e que seu propsito de estabelecer uma estrutura de discusso e debate entre as pessoas. Outro ponto positivo destacado desta estratgia a capacidade de lidar com uma ampla variedade de evidncias existentes em documentos, artefatos, entrevistas e observaes. Pode-se dizer que o delineamento de uma pesquisa que envolva o Mtodo do Estudo de Caso tem trs fases distintas: (a) a escolha do referencial terico sobre o qual se pretende trabalhar (YIN, 2005) e a seleo dos casos e desenvolvimento de protocolos para a coleta de dados; (b) a conduo do estudo de caso, com a coleta e anlise de dados, culminando com o relatrio do caso; (c) a anlise dos dados obtidos luz da teoria selecionada, interpretando os resultados (YIN, 2005). No sentido mais elementar, a seqncia lgica que conecta os dados empricos s questes de pesquisa iniciais do estudo e, em ltima anlise, s suas concluses. Na primeira etapa deste trabalho, foi feita uma reviso terica inserida em textos, artigos, dissertaes e teses referentes ao estudo de viabilidade econmica e financeira e seus mtodos de clculo. A reviso terica aborda, tambm, princpios econmicos como demanda, mercado e princpios da gesto financeira das empresas. Porm, a principal referncia a anlise do investimento imobilirio, suas caractersticas e os ndices relacionados ao fluxo de caixa, que constituem o embasamento para a anlise do estudo de caso. Na segunda etapa, escolheu-se um empreendimento residencial em andamento,

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localizado no municpio de Florianpolis, Santa Catarina. Os dados foram coletados com a administrao do empreendimento atravs de tcnicas de observao direta, anlise de documentos e entrevistas. As entrevistas foram estruturadas com questionamentos relacionados s caractersticas gerais do empreendimento como a rea do imvel, custo total, custo do terreno, quantidade de apartamentos, preo de venda estimado e promoo das vendas. Com os dados obtidos, pode-se calcular os ndices utilizados na anlise de viabilidade de um investimento. Na terceira etapa do estudo foram feitas algumas simulaes de cenrios de vendas, com posterior anlise crtica da melhor alternativa de promoo de vendas e suas influncias na determinao do retorno do investimento, bem como as concluses da pesquisa.

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CAPTULO 2 FUNDAMENTAO TERICA 2.1 Concepo econmica de mercado

Entende-se por mercado um local ou contexto em que compradores (o lado da procura) e vendedores (o lado da oferta) de bens, servios ou recursos estabelecem contato e realizam transaes (PASSOS & NOGAMI, 1998). O lado dos compradores

constitudo tanto de consumidores, que so compradores de bens e servios quanto de empresas, que so compradores de recursos (trabalho, terra, capital e capacidade empresarial) utilizados na produo de bens e servios. J o lado dos vendedores composto pelas empresas, que vendem bens e servios aos consumidores e pelos proprietrios de recursos (trabalho, terra, capital e capacidade empresarial) que os vendem (ou arrendam) para as empresas em troca de remunerao (salrios, aluguis etc). De acordo com Pindyck e Rubinfeld (2002), os mercados localizam-se no centro da atividade econmica, e grande parte dos assuntos mais importantes na economia est de alguma forma relacionado com o funcionamento dos mercados, ao se tratar, por exemplo, de temas como um pequeno ou grande nmero de empresas concorrendo no mercado, alteraes de preos, oportunidades para negcios, interferncia governamental, etc. Segundo Passos & Nogami (1998), para fins de anlise econmica o conceito de mercado no implica, necessariamente, na existncia de um lugar geogrfico em que as transaes se realizem. Na realidade, as mercadorias so vendidas segundo os mais diferentes dispositivos institucionais tais como feiras, lojas, bolsas de valores etc., podendo o termo mercado aplicar-se a qualquer um deles, bastando para isso que compradores e vendedores de qualquer bem, servio ou recurso entrem em contato para comercializ-lo. Para Marshall (1985), a anlise do funcionamento do sistema de mercado comeava com o estudo do comportamento dos produtores e dos consumidores, pois era a chave para analisar a determinao dos preos de mercado. Segundo Marshall, o conhecimento da demanda era crucial para sua anlise. Para ele, seria necessria uma reduo no preo para induzir a compra. Por outro lado, dado que os consumidores teriam de escolher entre mais de um bem ou menos de outro (ou outros) para maximizar sua utilidade, deveriam ser capazes (consciente ou inconscientemente) de ajustar seus gastos de tal modo que chegariam a um

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ponto que no fosse mais possvel aumentar sua satisfao mediante uma distribuio alternativa desses gastos entre os diferentes bens. De qualquer modo, a demanda em si no explicava a formao de preo sozinha. To importante quanto ela, so as condies em que os produtores esto dispostos a vender seus bens e servios. Nesse sentido, a perspectiva neoclssica acreditava que as empresas funcionavam segundo condies nas quais os sucessivos aumentos nos custos totais, devido produo de unidades adicionais de seu produto, eram crescentes. Supunha-se que os empresrios buscassem racionalmente o lucro mximo, o que implica minimizar os custos. Qualquer volume de produo desejado poderia ser obtido com diferentes combinaes de fatores produtivos, contanto que o empresrio selecione a opo menos custosa (MARSHALL, 1985). Marshall (1985) acreditava que a venda de cada empresa, processo lento e custosamente adquirido, estava limitada ao mercado particular. Alm disso, a expanso da empresa alm dos limites naturais a deixaria exposta concorrncia com seus rivais.

2.2 Estruturas de mercado

De acordo com a Teoria Microeconmica Tradicional, os mercados esto estruturados de maneira diferenciada em funo de dois fatores principais: nmero de firmas produtoras atuando no mercado e a homogeneidade ou diferenciao dos produtos da firma. Passos & Nogami (1998) classificam as estruturas de mercado para o setor de bens e servios em concorrncia perfeita, monoplio, concorrncia monopolstica e oligoplio. O conhecimento dessas estruturas importante quando se busca analisar em que tipo de mercado a empresa est atuando, uma vez que investidores e consumidores tm comportamentos diferenciados em cada um deles.

2.3

Mercado caracterstico de ocupao do espao: a questo da habitao 2.3.1 O bem habitao

Habitao a estrutura fsica que pode assumir mltiplas caractersticas, que abriga e fornece uma srie de servios e facilidades a seus ocupantes solucionando algumas de suas necessidades. Para existir necessrio que ocupe e esteja localizada em um determinado espao geogrfico. As pessoas que o habitam normalmente se organizam em

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unidades familiares, sendo que, no processo de formao e ocupao das habitaes trazem consigo uma srie de caractersticas e estratgias econmicas, sociais, culturais, demogrficas (FERREIRA, 2001). Para Cabrita (1995) a habitao representa muito mais que um simples ncleo territorial e uma simples ordenao espacial. Constitui uma entidade complexa que define e definida por um conjunto de fatores arquitetnicos, culturais, econmicos, sciodemogrficos, psicolgicos e polticos que mudam durante o curso do tempo. A sade e o bem-estar das pessoas, como atitudes humanas e valores, so relativos e mutveis. Segundo o autor, o significado de habitao, de lar, de casa, varia de pessoa para pessoa, entre grupos sociais e atravs das culturas. Este resultado no est intrnseco a caractersticas fsicas, isto porque no existe nenhum padro estatstico absoluto que permita a compreenso dos aspectos qualitativos da habitao de forma clara (CABRITA, 1995). De acordo com Cabrita (1995), no possvel falar do conceito de habitar, sem que se considere antes trs aspectos fundamentais de delimitao: o mbito scio-geogrfico, a cultura e o perodo histrico. O mbito scio-geogrfico aborda uma escala que vai de uma rea mais ampla de contornos pouco definidos, a vizinhana, passando pelo local-abrigo, a residncia, ou alojamento, geralmente fixo, at o espao ou territrio mnimo, que acompanha a pessoa, objeto de cuidados e de proteo, espao em que a pessoa tem um mnimo de permanncia quanto mais o transforma e dele se apropria, mais o habita. Ainda de acordo com Cabrita (1995), quanto cultura, no h como se fazer uma abordagem ampla num mundo contemporneo onde ainda existem sociedades primitivas e agrrias, disseminao da pobreza, estigmas geogrfico-climticos, alm de culturas e etnias com preceitos bem marcados. Os conceitos de habitar apresentados pelo autor envolvem as mltiplas diferenas culturais abrangidas pela cultura mais ampla que se designa habitualmente de ocidental e de inspirao clssica e crist com diferentes graus de industrializao. No que diz respeito ao perodo histrico h trs grandes momentos que correspondem a trs prticas sociais e, por conseguinte, trs conceitos distintos ainda que se trate da mesma civilizao histrica:

o habitar como mero alojar em abrigo defensivo, indo da Pr-Histria at o

surgimento dos primeiros aglomerados urbanos; o habitar, em que os laos familiares se imbricam numa seqncia de relaes

de grupo e sociais, no apenas de vizinhana, mas envolvendo as de produo,

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troca, representao, isto , o habitar histrico que marca a nossa civilizao e cujo equilbrio se pretende retomar (reabilitao urbana); e,

o habitar como atividade urbana especfica, definida por um conjunto de

necessidades a exercer com quase total exclusividade numa determinada rea rea residencial, ou habitat, no seu sentido mais restrito; habitar, neste sentido constitui uma especializao urbana que procura, em extremo, preservar o homem do que nocivo na cidade desgastante e poluidora. No habitat pode haver contatos sociais e mesmo participao social intensa, atravs de equipamentos coletivos programados, mas as relaes sociais e de vizinhana so fracas. o perodo histrico contemporneo, recente.

2.3.2 O espao

Magnoli (1986) define o espao livre nas reas urbanas e em todo o seu entorno como todo aquele que no est coberto por edifcios. A autora amplia o conceito de espao no s ao que diz respeito ao solo e gua que no esto cobertos por edifcios, mas tambm ao espao (e luz) que est ao redor, na aurola da urbanizao, e no somente internos, entre tecidos urbanos. A existncia de espaos livres, ainda segundo a autora, tem que permitir, no mnimo, acesso, luz e ar s edificaes, alm de vistas, circulao, permanncia, apoio a servios locais e urbanos, reas para vida ao ar livre, apoio para infra-estruturas e reserva para usos urbanos futuros. Mas tambm acrescenta a importncia da distribuio dos espaos livres que exerce forte influncia no modelo de urbanizao. De acordo com Afonso (2000), os espaos livres s existem na presena de seu contraponto, ou seja, dos volumes edificados, mas acrescenta que isto no significa que o espao livre venha sendo idealizado juntamente com o edifcio no momento do projeto deste. Ainda adverte sobre o quanto freqente, em todo o mundo, atribuir aos espaos livres um carter desvalorizado e residual, na realizao das grandes intervenes urbansticas, obrigando a realizao de enormes trabalhos de renovao urbana. Acredita tambm que, para a correta definio da estrutura da paisagem urbana, necessrio conciliar tanto os aspectos dos espaos livres quanto dos volumes edificados, sem haver a supervalorizao de qualquer dos dois. A paisagem urbana ou das cidades resultante de padres organizados e articulados

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de seus elementos. A sua configurao depende de sua populao, das formas como esta se distribui no ambiente urbano e utiliza o espao, bem como das formas de uso do solo e distribuio das diferentes edificaes no mesmo. Dentro desta arrumao se inserem os espaos livres de edificao (AFONSO, 2000). Os espaos livres desempenham funes relevantes no espao urbano e sua importncia se deve, no pela quantidade, mas pelas relaes que guardam com o contexto urbano e com as atividades sociais s suas margens ou por eles facilitadas. MAGNOLI (1986) pressupe os espaos livres de edificaes ou de urbanizao assim:
como os mais acessveis por todos os cidados; os mais apropriveis face s oportunidades de maior autonomia de indivduos e grupos; os que se apresentam com mais chance de controle pela sociedade como um todo, j que so abertos, expostos, acessveis; enfim aqueles que podem ser os mais democrticos possveis, enquanto significado intrnseco da expresso espao urbano (Magnoli, 1986).

2.3.3 Caractersticas do mercado habitacional O mercado habitacional apresenta uma srie de caractersticas particulares em termos econmicos que o diferenciam grandemente dos outros mercados de bens e servios para consumo. As caractersticas deste mercado so resumidas a seguir, com base nos trabalhos de Lucena (1985): a) Grande durabilidade da unidade construda, implicando na elevada representatividade do estoque habitacional em relao s novas construes; b) Imobilidade da unidade habitacional, que segmenta espacialmente o mercado, originando regies de dficit ou supervit habitacional que no podem ser compensadas entre si, tornando os fluxos migratrios importantes para o equilbrio; c) Processo produtivo da construo civil no seriado, locais distintos a cada produo, cada processo tem um ciclo prprio dado pelas caractersticas do produto e pela conjuntura imobiliria. O processo produtivo descontnuo, devido s oscilaes da demanda e aos altos custos de manter o estoque; d) Prazo de maturao do processo produtivo de construo causa defasagens entre as alteraes nas condies de mercado (demanda) e os ajustes nos nveis de produo; e) Grande heterogeneidade nas caractersticas das unidades construdas

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(localizao, arquitetura, idade e rea construda, entre outras), determinando uma estrutura diferenciada de preos; f) Carter imperfeito, devido caracterstica de diversidade aliada ao carter de bem pblico local de alguns servios, como vizinhana, segurana e acessibilidade; g) Necessidade de estrutura de financiamento em funo do alto valor individual do imvel; h) Investimentos imobilirios dependentes do estoque existente, no apenas em funo do volume, mas em funo das caractersticas temporais deste estoque e ao ciclo de vida da rea em que est inserido; i) A renda fundiria ou aluguel - viso neoclssica - definida em funo dos custos de deslocamento que uma localidade produz. A deciso dos indivduos na escolha da localizao da moradia pautada pela relao entre os custos de transporte e o aluguel pago pelo uso do solo, pelas preferncias por densidade, lazer e outras amenidades, devidamente diferenciadas pelos estratos de renda; j) O mercado habitacional composto de sub-mercados definidos pela localizao e pelos estratos socioeconmicos que podem ter acesso a cada um deles. Estes sub-mercados representam um grupo de possibilidades de comercializao das unidades habitacionais com vrios atributos estruturais e de localizao que os diferenciam; k) Os agentes que intervm no mercado habitacional basicamente podem ser divididos em agentes demandantes de habitao para consumo, agentes demandantes para investimento, agentes produtores e governo. 2.4 Demanda

2.4.1 Demanda individual A quantidade de uma mercadoria que um indivduo pretende comprar durante um especfico perodo de tempo funo ou depende do preo desta mercadoria, de sua renda monetria e do preo de outras mercadorias e do seu prprio gosto. Pela variao do preo da mercadoria, sob a considerao de que mantemos constante a renda deste indivduo, os seus hbitos e o preo de outras mercadorias (supondo a condio ceteris paribus), chega-

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se funo de demanda do indivduo pela mercadoria (SALVATORE, 1978). Para Byrns & Stone (1997), as demandas so as quantidades de vrios bens que as pessoas desejam e podem comprar durante um certo perodo, dadas as alternativas disponveis. A demanda (ou procura) de um indivduo por um determinado bem (ou servio) refere-se quantidade desse bem que ele est disposto e capacitado a comprar, por unidade de tempo (PASSOS & NOGAMI, 1998). A quantidade que um consumidor ir adquirir de um determinado bem depende de vrios fatores, dentre os quais destaca-se: o preo do bem, a renda, ou salrio do consumidor, o gosto e preferncia do consumidor e o preo dos bens relacionados.

2.4.2 Demanda de mercado A demanda de mercado ou a demanda agregada por uma mercadoria nos mostra as quantidades alternativas nas quais essa mercadoria procurada num perodo de tempo, aos vrios preos alternativos, por todos os indivduos que compem o mercado. A demanda de mercado por uma mercadoria depende, assim, de todos os fatores que determinam a demanda individual e, em adio, do nmero de compradores desta mercadoria existentes no mercado (SALVATORE, 1978). Segundo Passos & Nogami (1998), para encontrar a demanda de mercado deve-se somar horizontalmente todas as curvas referentes a todas as pessoas do mercado. Para a anlise da demanda total, um fator relevante: a demanda total depende do nmero de indivduos economicamente aptos a participar do mercado. Ou seja, a demanda total depende do tamanho da populao. Para Marshall (1985), os elementos que compem a procura so o resultado da prpria finalidade de uso, enquanto que na oferta, existem vrias fontes de produo que so procuradas para diversas finalidades, ou mesmo oferecidas por diversas origens, podendo ser somadas umas s outras. 2.4.3 Demanda habitacional Na dcada de 70, um dos maiores desejos da classe mdia brasileira era adquirir uma moradia para no pagar mais aluguel. BOLAFFI (1977) entendia a casa prpria, juntamente com a alimentao e o vesturio, como o principal investimento para a

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constituio de um patrimnio, alm de ligar-se, subjetivamente, ao sucesso econmico e a uma posio social mais elevada. Hoje a aquisio desse ativo ainda faz parte da lista de sonhos de uma parcela significativa da populao brasileira, embora venha perdendo importncia relativa para a educao, sade e previdncia privada. Esta perda de importncia relativa no foi devido realizao do sonho da moradia pela populao, mas, em grande parte, devido deficincia destes servios que antes eram supridos pelo Estado (FERREIRA, 2001). De acordo com Ferreira (2001), a definio de demanda para o setor habitacional complexa, na medida em que sempre ocorrem diferenciaes singulares entre as habitaes. O crescimento ou reduo da demanda por habitao ou terrenos urbanos depende de vrios fatores entre eles: o preo da habitao, os preos dos bens substitutos, a renda dos compradores, as caractersticas das habitaes, o gosto ou preferncia dos compradores, as taxas de crescimento ou declnio da populao, as dificuldades ou facilidades de acesso ao crdito, as taxas de juros dos financiamentos, os preos dos bens relacionados habitao, as expectativas dos consumidores com relao a futuros aumentos de preos, mudanas nas caractersticas da populao, preo do solo, o valor dos aluguis, programas pblicos governamentais (FERREIRA, 2001). Em ltima anlise, pode-se tomar como referncia central a idia de que a demanda por habitao satisfeita de uma forma ou de outra. Por mais precrias e crticas que sejam as condies de moradia, todos moram de alguma forma (Neste caso, o verdadeiro dficit, ou aqueles cujas demandas por morar no fossem satisfeitas de alguma maneira, seriam representados pela populao em situao de rua). Desse modo, pode-se afirmar que a dimenso do estoque de habitaes se equivale demanda existente em um determinado momento (FERREIRA, 2001).

2.4.4 Oferta habitacional

MACLENNAN (1982) divide a oferta habitacional em trs componentes principais: novas construes, vendas do estoque existente e interaes entre os dois itens anteriores. Para TU (1997), os preos relativos de possuir uma moradia comparados com os preos de aluguel afetam o nmero de moradores que decidem entre ser proprietrios ou locatrios. O autor afirma ainda que os proprietrios no tm uma idia precisa do valor de mercado de suas casas como os locatrios tm do seu aluguel. Uma grande parte de estudos

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de preos no mercado refere-se a preos do servio habitao, ou seja, as taxas de juros sempre esto presentes nos modelos, visto que o proprietrio estaria pagando o custo do capital empregado na compra ou mesmo o financiamento da moradia. Embora a oferta de habitaes seja motivada pelas construes novas, o estoque existente tem um papel importante no mercado habitaes, principalmente se considerados os modelos de filtering ou filtragem1, ou ainda escolha entre ser proprietrio ou locatrio. TU (1997) vai mais alm e considera atritos (trade friction) no mercado que seriam causados por provveis compradores que percorrem um ou mais submercados at decidirem a compra, ao criar expectativas de demanda em cada segmento, de onde conclui que sempre existe desequilbrio com uma demanda ou oferta insatisfeita. Maclennan (1982) adverte que as escolhas e as oportunidades so basicamente determinadas dentro de uma oferta restrita no mercado imobilirio local.

2.4.5 Equilbrio da oferta e demanda

De acordo com Marshall (1985), tanto a oferta quanto a procura constituem uma relao associada de ordem composta ou conjunta. Dessa forma, se de um lado a oferta conjunta, onde cada bem apresenta o preo de oferta proveniente da determinao da soma dos gastos do processo de fabricao; por outro lado, a procura dos produtos tambm conjunta, pois no existe procura direta da parte dos consumidores por um bem isoladamente, cujo exemplo pode ser uma empresa onde o capital material especializado deve operar acompanhado de pessoal especializado. Deste modo, o equilbrio entre a procura e a oferta se d atravs da compensao por meio do desejo e do esforo que um indivduo realiza para atender uma necessidade prpria pelo seu prprio esforo (MARSHALL, 1985).

2.5 Planejamento financeiro

O planejamento uma parte essencial da estratgia financeira de qualquer empresa. Os instrumentos de planejamento representados pelos demonstrativos projetados e pelos _____________
1

O conceito de filtering sugere que famlias com capacidade financeira, quando adquirem novas residncias, repassam suas velhas moradias para famlias com menor renda (Johnson, 1987).

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oramentos de caixa propiciam um mapa para conduzir as empresas na direo de seus objetivos. Embora os demonstrativos baseados em valores diferidos (obtidos de acordo com o postulado bsico da contabilidade, qual seja, o da competncia de exerccios) sejam um bom ponto de partida, a sobrevivncia da empresa depende do caixa. O planejamento de caixa a espinha dorsal da empresa. Sem ele no se saber quando haver caixa suficiente para sustentar operaes ou quando se necessitar de financiamentos bancrios. As empresas utilizam-se de planos financeiros para direcionar suas aes com vistas a atingir seus objetivos imediatos e a longo prazo onde um grande montante de recursos est envolvido (GITMAN, 2002). De acordo com Lucion (2005), a expresso planejamento tem em seu significado literal o ato ou efeito de planejar; trabalho de preparao para qualquer empreendimento, segundo roteiro e mtodos determinados; planificao, processo que leva ao estabelecimento de um conjunto coordenado de aes (pelo governo, pela direo de uma empresa, etc.) visando consecuo de determinados objetivos; elaborao de planos ou programas governamentais, especialmente na rea econmica e social. J financeiro significa, relativo s finanas, circulao e gesto do dinheiro e de outros recursos lquidos. Um plano financeiro eficaz deve dar luz no momento de expor as ligaes das diferentes propostas de investimento ligadas s vrias atividades operacionais da empresa e as opes de financiamento disponveis a ela no mercado. De modo paralelo, um plano financeiro atribui a empresa a chance de desenvolver, analisar e comparar muitos cenrios de diferentes ngulos, permitindo, assim, que questes relativas s linhas futuras de negcios da empresa e os melhores esquemas de financiamento se necessrios, sejam analisados (LUCION, 2005). Segundo Ross (1998), Planejamento Financeiro formaliza a maneira pelo qual os objetivos financeiros podem ser alcanados. Em viso mais sintetizada, um plano financeiro significa uma declarao do que a empresa deve realizar no futuro. O planejamento d a empresa subsdios, para que no seja surpreendida e possa ter uma alternativa j prevista, caso tenha que tomar uma deciso.

2.5.1 Planejamento financeiro a curto prazo

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De acordo com Lucion (2005), no h uma definio globalmente aceita para finanas a curto prazo. A diferena mais significante entre finanas de curto prazo e finanas de longo prazo a durao da srie de fluxo de caixas. As finanas a curto prazo consistem em uma anlise das decises que afetam os ativos e passivos circulantes, com efeitos sobre a empresa dentro do prazo de um ano. As finanas a curto prazo fazem a empresa ter uma abordagem mais tcnica sobre aspectos no que dizem respeito ao nvel de caixa a ser mantido num banco para pagamento de contas, quanto de matria prima deve-se encomendar e quanto de crdito deve ser concedido aos clientes (ROSS, 1998). Segundo Gitman (2002), os planos financeiros (operacionais) a curto prazo so aes planejadas para um perodo curto (de um a dois anos) acompanhadas da previso de seus reflexos financeiros. Os principais insumos incluem a previso de vendas e vrias formas de dados operacionais e financeiros; os resultados mais importantes incluem inmeros oramentos operacionais, o oramento de caixa e demonstraes financeiras projetadas. Um dos pontos chave para o sucesso do planejamento financeiro de uma empresa concentra-se na previso de vendas, pois, partindo dessa previso so criados planos de produo alternativos que levam em conta o tempo que ser necessrio para converter a matria-prima em produto acabado, como os tipos e quantidades de matrias-primas necessrias. Acabados os planos de produo, a empresa tem dados suficientes para estimar as necessidades de mo-de-obra, despesas de fbrica e operacionais. Sendo apuradas todas essas estimativas, pode-se preparar a demonstrao do resultado e o oramento de caixa projetado (LUCION, 2005).

2.5.2 Planejamento financeiro a longo prazo

Para Gitman (2002), os planos financeiros a longo prazo so aes projetadas para um futuro distante, acompanhadas da previso de seus reflexos financeiros. Tais planos tendem a cobrir um perodo de dois a dez anos, sendo comum o emprego de planos qinqenais que so revistos periodicamente luz de novas informaes significativas. Geralmente, as empresas que esto sujeitas a elevados graus de incerteza operacional, ciclos de produo relativamente curtos, ou ambos, tendem a adotar horizontes de planejamento mais curtos. Planos financeiros a longo prazo so parte de um plano estratgico integrado que, em conjunto com os planos de produo, marketing e outros,

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utilizam-se de uma srie de premissas e objetivos para orientar a empresa a alcanar seus objetivos estratgicos. Tais planos focalizam os dispndios de capital, atividades de pesquisa e desenvolvimento, aes de marketing e de desenvolvimento de produtos, estrutura de capital e importantes fontes de financiamento. Deve-se incluir tambm a concluso de projetos existentes, de linhas de produtos, ou ramos de negcios; reembolso ou amortizao de dvidas e quaisquer aquisies planejadas. Tais planos tendem a ser subsidiados por inmeros oramentos e planos de lucros anuais (GITMAN, 2002).

2.5.3 Planejamento de caixa: oramentos de caixa

O oramento de caixa, ou projeo de caixa, um demonstrativo dos fluxos das entradas e sadas projetadas de caixa da empresa, usado para estimar suas necessidades de caixa a curto prazo. O oramento de caixa possibilita ao administrador financeiro uma viso clara do momento de ocorrncia dos fluxos esperados de entradas e de sadas de recursos ao longo de um dado perodo (GITMAN, 2002). Em geral, o oramento de caixa elaborado para um ano, embora possa ser desenvolvido para qualquer perodo. O perodo coberto normalmente dividido em intervalos de tempos menores, e o nmero e o tipo de tais intervalos depende da natureza do negcio. Quanto mais sazonais e incertos forem os fluxos de caixa da empresa, maior o nmero dos intervalos. Uma vez que muitas empresas se defrontam com um padro sazonal de fluxo de caixa, o oramento de caixa freqentemente apresentado em intervalos mensais (GITMAN, 2002). A concepo de um oramento de caixa bastante simples, basta registrar as estimativas de entradas e sadas de caixa, prevendo o montante de recursos para que a empresa possa dar continuidade no seu trabalho ou o montante necessrio para cobrir os dficits previstos (LUCION, 2005).

2.6 Custos

Marshall (1985) enuncia uma definio clssica de custo de produo como:

Os esforos da mo-de-obra de todos os tipos, direta ou indiretamente empregada em produzi-la, ao l|ado da abstinncia, ou melhor, da espera necessria para acumular o capital utilizado nela, sero conjuntamente designados como custo real de produo de uma mercadoria. As quantias a pagar

28 por esses esforos e sacrifcios sero designadas por custo monetrio de produo, ou, abreviando, suas despesas de produo; eles so os preos que devem ser pagos a fim de provocar uma oferta suficiente dos necessrios esforos e esperas para a produo da mercadoria, ou, em outras palavras, eles so seus preos de oferta. (MARSHALL, 1985).

2.6.1 Custos diretos

So gastos diretamente relacionados aos produtos e podem ser mensurados de maneira clara e objetiva, ou seja, referem-se s quantidades de materiais e servios utilizados na produo de um determinado produto (GITMAN, 2002).

2.6.2 Custos indiretos

So gastos no diretamente relacionados aos produtos, portanto, no so mensurveis de maneira clara e objetiva. Neste caso, torna-se necessrio adotar um critrio de rateio (distribuio) para alocar tais custos aos produtos fabricados, como por exemplo: aluguel, manuteno e superviso da fbrica etc (GITMAN, 2002).

2.6.3 Custos da construo civil

A parcela sob a qual o construtor pode agir mais facilmente o custo da obra. Atravs de normas de qualidade, melhor detalhamento dos projetos, programas de reduo de perdas e melhor gerenciamento dos recursos financeiros, podero obter reduo de custos, ao ampliar sua margem de lucro ou facilitar a venda das unidades produzidas. A existncia de perodos com fluxos de caixa negativos elevados poder inviabilizar o empreendimento, mesmo que o somatrio das vendas seja superior ao dos custos (viabilidade econmica) (GONZLEZ, 2003). A eficcia do sistema de gesto de custos tem assumido uma crescente importncia para a sobrevivncia das organizaes, tendo em vista o atual contexto econmico: turbulento, competitivo e globalizado. Neste contexto, espera-se que um sistema de gesto de custos, alm de determinar custos acurados para produtos e servios, seja capaz de disponibilizar aos gestores informaes teis e oportunas, que possam servir de base para a tomada de decises no presente e no futuro, visando facilitar esforos do controle de

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custos, medir e melhorar a produtividade e, ainda, buscar novas e melhores formas para se aprimorar o processo de produo (KERN e FORMOSO, 2002).

2.7 Mtodos de anlise de investimento As caractersticas especiais do mercado imobilirio tornam muito difcil o processo de deciso de investimento ou de lanamento de novas construes, especialmente para a anlise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta deciso tomada pelo empresrio de forma intuitiva, de acordo com sua experincia e sua percepo das condies momentneas do mercado, sem ter como base uma anlise criteriosa, embasada em dados (GONZLEZ, 2003). No processo decisrio, importante a considerao do valor do dinheiro no tempo, ou seja, a diferena entre a disponibilidade de capital no presente e no futuro. Existem duas razes principais para que exista esta distino: a existncia de incertezas e a necessidade de remunerar o capital, atravs de uma taxa de juros (OLIVEIRA,1995). Os juros constituem a remunerao do capital (Costa e Attie, 1990). Esta parcela torna-se importante porque alto o custo de obteno dos recursos financeiros, especialmente no Brasil. As taxas de juros para emprstimos so muito elevadas e proibitivas s empresas de construo, praticamente eliminando as possibilidades de lucro, se no forem bem controlados os perodos de fluxo de caixa negativos. (GONZLEZ, 2003). Os mtodos mais comuns para a tarefa de anlise econmica e financeira, assumindo certeza, so a taxa interna de retorno (calculando a remunerao mdia do investimento), o valor presente lquido e o perodo de retorno do investimento (payback). Geralmente a anlise busca identificar se h lucro (resultado positivo) e se a taxa de retorno maior do que a taxa mnima de atratividade (remunerao mnima aceitvel), para orientar a deciso do investidor (WARSCHAUER, 1997).

2.7.1 Fluxos de caixa

O fluxo de caixa consiste no clculo do saldo entre despesas e receitas, segundo um certo perodo de tempo (ms a ms, por exemplo). Na forma simplificada, mais apropriada para as anlises expeditas, o saldo no tem a considerao das diferenas decorrentes da difuso das despesas e receitas no tempo, que so consideradas no fluxo de caixa

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descontado (GONZLEZ, 2003). O diagrama de fluxo de caixa uma representao dos fluxos de dinheiro ao longo do tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo, com vetores identificando os movimentos monetrios, adotando-se convenes cartesianas: fluxos positivos para cima e negativos para baixo (COSTA E ATTIE, 1990). Segue, na Figura 01, uma representao de um fluxo de caixa, adaptada de GONZLEZ (2003).

Figura 01 - Exemplo de representao grfica de fluxo de caixa com valores futuros e valor presente
Fonte: Gonzlez (2003).

Neste fluxo, I0 o investimento inicial, em t=0 (que no caso da construo civil podem ser os gastos com aquisio de terreno, projetos e taxas), Ri e Dj so as receitas (vendas) e despesas (gastos de obra) nos tempos t=i e t=j, Sn o valor residual, ao final do fluxo (estoques ou excedentes de materiais, por exemplo). O instante t=n indica a ltima data com movimento relevante, indicando o horizonte de planejamento, ou o prazo de realizao do empreendimento (GONZLEZ, 2003).

O fluxo de caixa simples pode ser calculado pela expresso seguinte:

(Equao 1)

interessante verificar que toda a anlise precisa ser realizada em termos monetrios, no fluxo de caixa. Qualquer elemento no-quantificvel neste sentido deve ser relacionado parte, compondo um quadro de anlise qualitativa (COSTA E ATTIE, 1990).

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2.7.2 Fluxo de caixa descontado

O fluxo de caixa tambm pode ser considerado em forma mais aprimorada, realizando a comparao entre receitas e despesas atravs de fluxos com valores descontados, convertidos para o incio (valor presente lquido) ou para o fim do empreendimento (valor final lquido), sendo ento conhecido como fluxo de caixa descontado (FCd), levando em conta os momentos e o padro das receitas e despesas e criando uma base comum de comparao entre alternativas de empreendimento. Assim, cada um dos valores ponderado pela taxa de desconto (k), de acordo com o momento em que est previsto para ocorrer (COSTA E ATTIE, 1990). Para cada fluxo ocorrido no desenvolvimento do empreendimento calcula-se um saldo parcial, positivo ou negativo, aplicando-se a taxa de desconto correspondente, descontando a correo 1/(1+k)t, onde k a taxa de desconto e t o instante considerado.

2.7.3 Taxa mnima de atratividade

A taxa de desconto muitas vezes referida como "taxa mnima de atratividade" (TMA), como "custo de capital", ou como "custo de oportunidade". Estes termos, contudo, no so sinnimos e, de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte da empresa e da conjuntura momentnea da economia (GONZLEZ, 2003). Pode-se discriminar estas taxas, conforme fazem Galesne et alli (1999) e Kassai et alli (1999), em: a) Custo de oportunidade do capital de terceiros (kA): a taxa de captao dos recursos no mercado, de fontes diversas, tais como instituies financeiras ou investidores privados. O "custo de capital da empresa" o custo de financiamento dos saldos negativos, sendo aplicado um valor ponderado dos retornos esperados pelos respectivos fornecedores de recursos. b) Custo de oportunidade do capital prprio (kE): o custo de uso do fator "capital", como remunerao que pode ser obtida no mercado, para investimentos alternativos na mesma classe de risco. possvel determinar objetivamente o kE, atravs de vrias formulaes. Pode ser encarado como o custo de substituio entre decises financeiras alternativas. Representa as oportunidades de uso do capital perdidas quando determinada alocao de recursos decidida. c) Taxa de reinvestimento (rs): a taxa das aplicaes futuras dos fluxos de caixa positivos gerados pela empresa. No deve ser tornada igual ao custo do capital

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prprio (kE), porque os fluxos positivos nem sempre podem ser aplicados a esta taxa, por questes de prazo e volume de recursos. uma taxa estimada pela empresa para a rentabilidade mdia do conjunto de seus ativos operacionais, no horizonte de planejamento. Deve ser ligada taxa efetiva de reaplicao dos fluxos futuros, nas aplicaes de que dispe. Geralmente adota-se como parmetro mnimo a remunerao da caderneta de poupana ou do CDB (neste caso, descontando os impostos). d) Taxa mnima de atratividade (TMA): do ponto de vista terico, a taxa de desconto deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital prprio (k=kE). Porm, pode ser substituda por uma taxa politicamente definida pelo decisor, em funo da poltica de investimentos da empresa (k=TMA). A taxa de atratividade representa a "rentabilidade mnima exigida pelo investidor", ou seja, sua motivao para investir. Como no tem sentido que a TMA seja inferior ao custo de oportunidade do capital prprio, geralmente adota-se TMA kE, pois a empresa desejar obter mais do empreendimento do que obteria em uma alternativa de investimento comparvel e segura e dever ainda incluir uma parcela de risco.

Segundo Galesne et alli (1999), "no mbito de avaliao de um investimento, a taxa de desconto k ter outra interpretao: a TMA (custo de oportunidade do capital ou taxa definida pela empresa em funo de sua poltica de investimentos)". Assim, sendo k a taxa de desconto de um projeto ou empreendimento poder assumir um dos valores acima, conforme as premissas e o enfoque da anlise. Geralmente se faz k=TMA, representando esta deciso que o empreendimento deve ser conduzido com vistas rentabilidade mnima exigida. No caso da construo civil, deve-se verificar ainda que geralmente o investimento prprio pequeno, trabalhando-se fundamentalmente com recursos dos compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a viabilidade do empreendimento, globalmente (GONZLEZ E FORMOSO, 1999).

2.7.4 Valor anual uniforme equivalente

Segundo Kassai et alli (1999), este mtodo consiste em obter um valor mdio peridico dos fluxos de caixa positivos e compar-lo com o valor mdio dos fluxos de caixa negativos.

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De acordo com Hochheim (2006), o VAUE consiste em achar a srie uniforme equivalente (A) ao fluxo de caixa do investimento em anlise, TMA do investidor. Se VAUE 0 o projeto vivel. Enquanto o valor presente lquido (VPL) demonstra o resultado lquido de um fluxo de caixa a valor presente, o VAUE mostra um resultado equivalente em bases peridicas (ex: por ano) e apurado da seguinte forma:

VAUE = PMT (Fluxos Positivos; TMA) PMT (Fluxos Negativos; TMA)

2.7.5 Custo anual uniforme equivalente

Segundo Hochheim (2006), o mtodo do Custo Anual Uniforme Equivalente (CAUE) uma variante do mtodo do Valor Anual Uniforme Equivalente. Este mtodo utilizado quando se faz anlise de investimentos onde preponderam as sadas de caixa, tendo-se, no final, um valor que representa um custo anual ao invs de uma receita anual. Por isso, no CAUE inverte-se a conveno de sinais: as sadas (desembolsos) tm sinal positivo e as entradas (recebimentos) tm sinal negativo. No mais, ele idntico ao VAUE. Entre outras aplicaes, o CAUE usado para determinar a vida econmica de um bem. (HOCHHEIM, 2006).

2.7.6 Valor presente lquido (VPL)

O valor presente um dos critrios de anlise mais empregados, ao lado da TIR. Reflete a riqueza do investimento no momento inicial, em valores monetrios, utilizando um fluxo de caixa. Corresponde a um valor nico, fictcio, equivalente ao fluxo de caixa do investimento, convertido em valores presentes atravs de um fluxo de caixa descontado, permitindo a comparao de alternativas. (GONZLEZ, 2003). O VPL de um fluxo de caixa obtido pela soma de todos os valores do fluxo de caixa, trazidos para a data presente. Ou seja, desconta-se os valores futuros para a data presente e soma-se estes valores descontados com o valor que o fluxo de caixa apresenta na data inicial. Como taxa de desconto, utiliza-se a TMA do investidor (HOCHHEIM, 2006). A aplicao do mtodo possvel com a utilizao da frmula demonstrada a seguir:

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VPL = P +

t=1

Ft (Equao 2)

(1 + i)t

O mtodo do valor presente lquido considerado por Costa e Attie (1990) como um dos principais meios para a tomada de decises e consiste em trazer a uma nica data todos os valores do fluxo de caixa distribudos em diferentes perodos. Em princpio, atendido o critrio de viabilidade econmico-financeira quando o VPL positivo (VPL>0), o que sugere que as entradas de capital no fluxo de caixa so superiores s sadas (COSTA E ATTIE, 1990). Caso o resultado seja positivo (VPL>0), conclui-se que existe viabilidade econmica no empreendimento. Se for negativo, conclui-se pela inviabilidade, e se VPL=0, o empreendimento indiferente, ou seja, tem o mesmo rendimento que a alternativa empregada para comparao (oportunidade substituta) (GONZLEZ, 2003).

2.7.7 Taxa interna de retorno (TIR) A taxa interna de retorno , por definio, a taxa que zera o valor presente lquido. uma taxa mdia de desconto do fluxo de caixa, ou, em outras palavras, a taxa que torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao investimento inicial (Galesne et alli, 1999; Kassai et alli, 1999). O mtodo da taxa interna de retorno (TIR) aceito por Costa e Attie, 1990 como forma de medio dos retornos financeiros provindos dos investimentos imobilirios. Para a resoluo do fluxo de caixa admite-se que o valor presente lquido seja nulo (VPL=0) e que os demais parmetros sejam adotados em funo de realidades possveis. Com essas consideraes, o critrio de viabilidade atendido se a taxa interna de retorno calculada for superior taxa mnima de atratividade (TIR>TMA) (HIRSCHFELD, 2000). Todo projeto cuja taxa de retorno seja superior taxa mnima de rentabilidade que o dirigente da empresa exige para seus investimentos interessante (GALESNE et alli, 1999).

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Como

VPL = P +

t=1

Ft (1 + i)t
(Equao 2)

Ento a TIR a taxa i para a qual P +

t=1

Ft / (1 + i)t = 0.

(Equao 3)

Um projeto considerado vivel se TIR TMA.

2.7.8 Perodo de retorno do investimento (Payback) O payback o perodo de recuperao de um investimento e consiste na identificao do prazo em que o montante do dispndio de capital efetuado seja recuperado por meio dos fluxos lquidos de caixa gerados pelo investimento. o perodo em que os valores dos investimentos (fluxos negativos) se anulam com os respectivos valores de caixa (fluxos positivos). mais uma medida de risco do que propriamente de retorno de investimento. Um projeto com payback menor do que outro indica que o mesmo tem grau menor de risco (Kassai et alli, 1999). O payback consiste na anlise do perodo necessrio para se obter o retorno do investimento inicial sem considerar nenhum tipo de juros. O que falho neste critrio que ele utilizado como um critrio de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele se caracteriza mais como uma medida da liquidez do capital investido no projeto (GONZLEZ, 2003). Balarine (1997) considera o mtodo insuficiente principalmente porque ignora as ocorrncias aps o retorno do investimento, desconsiderando as receitas e despesas que possam existir depois. Segundo Kassai et alli (1999), nesse mtodo no se considera o valor do dinheiro no tempo, pois no se baseia em valores descontados e ainda convive com duas outras deficincias: a) No leva em considerao a magnitude dos fluxos de caixa e sua distribuio nos perodos que antecedem ao perodo de payback; b) No leva em considerao os fluxos de caixa que ocorrem aps o perodo de

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payback.

Gonzlez e Formoso (1999) indicam vantagens na utilizao do payback:

a) Se existem vrias alternativas a serem analisadas, a simplicidade permite classificar mais facilmente os investimentos; b) Devido ao alto grau de incerteza quanto s condies futuras, um mtodo simplificado pode ser at mais sensvel e adequado do que um mtodo sofisticado (por causa da dificuldade de estimativa dos parmetros); c) Pode ser empregado no estudo de investimentos pequenos, que no justifiquem gastos na anlise e que possuam alta lucratividade (a folga necessria em vista da falta de preciso).

2.7.9 ndice de velocidade de vendas (IVV) Oliveira (1995) considera o ndice de Velocidade de Vendas (IVV), ou tempo mdio de venda das unidades autnomas, como uma medida de eficincia com que a empresa realiza seus negcios, refletindo o grau de atratividade que o produto tem no mercado. Basicamente, o clculo do IVV feito considerando-se a relao entre o nmero de unidades totais da oferta e o nmero de unidades com vendas efetivadas no perodo em estudo. De acordo com Ilha (1998), cada vez mais freqente, nas pesquisas imobilirias, a presena de um indicador do desempenho de vendas da indstria de habitaes, tal como o ndice de velocidade de vendas (IVV), taxa de absoro ou simplesmente velocidade de vendas. Nestas pesquisas, a velocidade de vendas tomada como um indicador ou um termmetro que mede a temperatura do mercado imobilirio. Se conhecida a velocidade de comercializao das unidades de um empreendimento desde o seu lanamento at a ltima unidade vendida e a forma de pagamento, ser ento possvel obter a previso de receitas de venda para o fluxo de caixa de uma obra, constituindo-se em uma varivel de extrema importncia na tomada de deciso e na anlise de rentabilidade do investimento (ILHA, 1998).

2.8 Descontos e pagamentos

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De acordo com Gitman (2002), os financiamentos espontneos resultam das operaes normais da empresa e as duas fontes principais desses financiamentos a curto prazo so as duplicatas a pagar e as contas referentes s despesas incorridas e ainda no pagas. medida que as vendas da empresa crescem, as duplicatas a pagar aumentam em conseqncia do maior volume das compras requerido pelos nveis mais altos de produo. Tambm em decorrncia das vendas crescentes, as contas a pagar relativas a salrios e impostos aumentam, como resultado de maiores necessidades de mo-de-obra e de impostos incidentes sobre maiores lucros. No h, normalmente, nenhum custo explcito associado a qualquer um desses passivos circulantes, embora haja certos custos implcitos. Ademais, ambos so formas de financiamento a curto prazo no-garantido, pois no necessria a vinculao de determinados ativos como colaterais (GITMAN, 2002).

2.8.1 Duplicatas a pagar

Segundo Gitman (2002), as duplicatas a pagar so para as empresas a principal fonte de financiamento a curto prazo no-garantido e resultam da compra de mercadorias a prazo, sem que o comprador necessite submeter-se a muitas formalidades para evidenciar sua obrigao para com o vendedor. O comprador, aceitando a mercadoria que lhe enviada, na realidade concorda em pagar o fornecedor o montante exigido, de acordo com as condies de venda. As condies do crdito concedido em tais transaes so normalmente estipuladas na fatura do fornecedor. O perodo de crdito de uma duplicata a pagar o nmero de dias que decorre at que o pagamento total seja exigido. Independentemente da oferta ou no de um desconto financeiro, o perodo de crdito associado com qualquer transao precisa ser indicado. Os perodos de crdito normalmente vo at cento e vinte dias, embora em certos casos possam ser concedidos perodos maiores. O desconto financeiro oferecido como parte das condies de crdito, sendo uma deduo percentual sobre o preo de compra que se efetiva se o comprador pagar num prazo inferior ao perodo de crdito (ROSS, 1998).

2.8.2 Contas a pagar

De acordo com Gitman (2002), a segunda fonte espontnea de financiamento a curto prazo para a empresa formada pelas contas a pagar, resultantes dos servios recebidos que ainda devero ser pagos. Os itens mais comuns so salrios e impostos. J

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que os impostos so pagamentos ao governo, a empresa no pode manobrar essa obrigao. Pode, entretanto, manobrar de certa forma os ordenados e salrios a pagar, obtendo um emprstimo a custo zero de seus empregados, na medida em que estes recebam somente algum tempo depois de terem realizado seu trabalho. O perodo de pagamento para empregados em regime de horrio muitas vezes controlado por regulamentos de sindicatos ou por legislao estadual e federal. Contudo, em outros casos, a freqncia fica a critrio da empresa.

2.9 Comercializao e vendas

Segundo Ross (1998), a previso de vendas o principal predicado em um planejamento financeiro a curto prazo, pois esse planejamento concentra-se nas vendas projetadas em um dado perodo, nos ativos e financiamentos necessrios para sustentar tais vendas. Para Gitman (2002), atravs da previso de vendas, o administrador financeiro estima os fluxos de caixa mensais, resultantes da projeo dos recebimentos de vendas e gastos relacionados com a produo, estoques e distribuio. Tambm caber ao administrador determinar o nvel de ativo permanente necessrio, e o montante de financiamento exigido para sustentar o nvel previsto de produo e de vendas. Um aspecto importante na previso de vendas o levantamento de dados coerentes e confiveis para uma previso, sendo que tal previso quando automatizada seja obtida de forma direta e confivel. A previso de vendas est diretamente ligada a uma anlise detalhada dos dados do mercado A projeo de vendas geralmente comea com uma reviso das vendas dos ltimos 5 a 10 anos, mas na maioria das empresas utiliza-se como parmetro um passado mais recente para uma previso mais realista, pois o crescimento futuro est ligado com o passado mais recente do que o passado distante (Lucion, 2005).

2.9.1 Comercializao em empreendimentos imobilirios

De acordo com Balarine (1997), a comercializao um dos aspectos mais importantes no sucesso de um empreendimento imobilirio. Quando o produto bem aceito no mercado, o resultado econmico est quase sempre garantido. Quando, aps o lanamento do empreendimento, as vendas so realizadas rapidamente, ocorre a otimizao da entrada de recursos para o incorporador durante o perodo de obra, garantindo desta forma o resultado econmico e financeiro esperado.

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O resultado econmico de um empreendimento comea na escolha do produto a ser oferecido no mercado. preciso conhecer as necessidades do mercado, seu tamanho, a disponibilidade de pagamento do mercado e quanto ele est disposto a pagar pelo produto. preciso tambm conhecer bem os produtos concorrentes, inclusive a previso de novos lanamentos das empresas rivais. O preo do produto e as condies de pagamento devem ser bastante estudadas, pois a velocidade de vendas est diretamente relacionada a estas variveis, num mercado competitivo, a velocidade das vendas bastante sensvel ao preo do produto (Balarine, 1997). Para Balarine (1997), o resultado econmico est tambm diretamente ligado ao preo e s condies de pagamento que determina o volume de recursos a ser recebido durante e aps a obra. O oramento com publicidade e outros gastos de venda devem ser analisados como qualquer outro custo do empreendimento, buscando gastar o mnimo possvel para atingir o resultado esperado. comum um maior esforo de divulgao e venda no lanamento do produto, pois quando o produto rapidamente aceito pelo mercado, favorece a continuidade das vendas aps o lanamento. Ainda de acordo com Balarine (1997), a credibilidade do incorporador uma importante varivel na comercializao de imveis. A credibilidade formada pelo histrico da empresa com relao quantidade dos produtos entregues e com o cumprimento dos prazos acordados. O cumprimento dos prazos uma medida de planejamento e capacidade financeira da empresa.

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CAPTULO 3 MERCADO IMOBILIRIO NA CIDADE DE FLORIANPOLIS 3.1 Mercado imobilirio urbano

O mercado imobilirio tem um comportamento muito diferente dos mercados de outros bens. As distines decorrem das caractersticas especiais dos imveis e do mercado imobilirio. Existem inmeras fontes de divergncias e desigualdades entre os imveis. Por sua localizao fixa, qualquer alterao no ambiente provoca modificaes nos valores dos imveis. O solo urbano no pode ser usado sem um mnimo de infra-estrutura, que eminentemente pblica e distribuda heterogeneamente na rea urbana. Como as influncias no so homogneas, as variaes provocadas so distintas, progressivamente diferenciando os imveis (GONZLEZ, 2003). A durabilidade dos imveis faz com que eles permaneam por longo perodo no mercado, ao competir para vendas e locao. A adio de novas unidades representa pequena parcela do total, anualmente. Assim, a grande maioria dos imveis transacionados composta por unidades de segunda mo e os preos de referncia do mercado so reflexo dos preos destes imveis, e no dos preos dos novos, que devem ajustar-se a eles. Diz-se que o estoque domina o mercado, ou seja, so os imveis usados que ditam os preos, e os construtores precisam ajustar-se aos preos praticados. Desta regra decorre a importncia fundamental da anlise prvia de viabilidade (DANTAS, 1998). Quanto ao mercado em que estes bens so transacionados, os principais fenmenos identificados so a rotina peculiar da atividade imobiliria, a inelasticidade com relao demanda e o constante processo de reestruturao interna das reas urbanas, alm das vrias influncias externas, ao alterar continuamente os valores e os usos do solo, em tipo e densidade. O estudo destes fatores indica o processo de formao dos valores, ou seja, como os valores dos imveis so atingidos por essas influncias. A atuao simultnea e no coordenada de empreendedores, intermedirios, poder pblico e populao em geral provoca transformaes nas condies do mercado e nos valores praticados (GONZLEZ, 2003). As tendncias recentes de abertura externa e globalizao da economia contrapem os mercados locais outrora com quantidades de capital e de negociadores relativamente fixas instantaneamente em contato com investidores de outros pases. Naturalmente, eventos como a integrao dos pases do Mercosul ou a instalao de grandes indstrias,

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provocam forte impacto sobre o mercado imobilirio nas regies onde se instalam. H maior mobilidade de capitais e a concorrncia cresce, em contraste com uma oferta de imveis que constante a curto prazo (a produo lenta), resultando em aumentos de valores para alguns tipos de imveis mais procurados (DANTAS, 1998). Segundo Ball (1996) a construo habitacional tem sido um importante indicador do crescimento urbano, pois a demanda habitacional reflete as mudanas na populao e a demanda por vrios outros servios. O autor salienta, no entanto, que a demanda habitacional no responde sozinha urbanizao, tendo apenas parcela de responsabilidade das mudanas nas atividades econmicas. O comportamento do mercado habitacional assumido na literatura como reflexo da economia local, num constante processo de ajuste diante das mudanas econmicas. medida que a economia local pode ser vista como resultado de servios e de atividades de consumo que envolvem cultura, lazer, educao e outros tipos de comrcio, estas interaes geram intensa atividade de construo (BALL, 1996). Por conseguinte, a indstria habitacional de um local ajusta constantemente seu nvel de atividades - mesmo que de maneira defasada - com base nas tendncias induzidas pelo desenvolvimento econmico local. Contudo, os impactos e os modelos de desenvolvimento urbano conseqentes do desenvolvimento econmico dependero do modelo de demanda, da estrutura de oferta e dos sistemas financeiros locais. Em outras palavras, o mercado habitacional reage de acordo com as atividades econmicas, uma vez que a ocupao e a renda so importantes influncias na escolha da habitao e na definio do tipo de propriedade (JONES; MACLENNAN, 1991). Segundo Abramo (1988), o mercado imobilirio um elemento importante na conformao das estruturas urbanas e apresenta a caracterstica de articular-se com o processo de industrializao ao possibilitar a valorizao de capitais e ser tambm subproduto e produtor da urbanizao. Para o autor, a anlise das atividades voltadas edificao urbana reveladora de elementos importantes da dinmica econmica, assim como explica a atuao de uma das principais foras do processo de estruturao dos ambientes construdos urbanos brasileiros. No cenrio nacional, a articulao da atividade imobiliria com a economia pode ser indicada pelos dados de formao bruta de capital, volume de emprego e demanda por minerais no-metlicos. Outra articulao refere-se importncia da atividade imobiliria em algumas economias regionais, devido ao volume de emprego direto ou indireto gerado no crculo imobilirio (incorporao, corretagem, publicidade e sistema financeiro

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habitacional), produzindo assim uma renda urbana significativa. Ainda, a atividade imobiliria revela uma forte relao no apenas com o mercado de trabalho urbano como tambm com os fluxos migratrios, devido ao potencial de gerao de emprego e da baixa necessidade de insumos importados na construo civil (ABRAMO, 1988).

3.1.1 A imperfeio do mercado imobilirio

Em muitas anlises tericas microeconmicas, como so aquelas sobre o mercado imobilirio, se supe a existncia de concorrncia perfeita. Aceitar a perfeio de um mercado significa, simplificadamente, admitir que os bens podem ser considerados idnticos, que a entrada no mercado livre, que as pessoas tm informao perfeita, decidem livre e prudentemente, sem presses de qualquer ordem, e que as aes individuais no afetam os preos. Nestas condies, o valor do bem igual ao preo que ele atinge no mercado, e rigidamente proporcional quantidade adquirida. Tal situao positivamente no a do mercado imobilirio, com diversas restries. A heterogeneidade dos imveis e de suas localizaes dificulta a comparao, alm do fato de haver diversos sub-mercados, para cada tipo de imvel (GONZLEZ, 2003). O custo elevado dificulta ou impede a participao de expressiva parcela da populao, relegada locao, enquanto outra parte depende de financiamentos, nem sempre disponveis. Um contingente da populao totalmente excludo do mercado formal, passando a agir em transaes no registradas ou mesmo ilegais (em favelas ou loteamentos clandestinos, por exemplo). Contudo, ainda h um grande nmero de participantes no mercado, que dito atomizado (BALCHIN & KIEVE, 1986). De outra parte, existe um grupo de agentes profissionais, experientes, treinados e em condies de obter negcios melhores, para si ou para seus representados. Em economias estveis, no existem os fceis ganhos financeiros, e os imveis funcionam como ativos, reserva de valor ou complementao de renda (atravs do aluguel). As pessoas so incentivadas, pelas condies gerais da economia, a investirem na compra e na locao de imveis, pensando em vantagens a longo prazo. Diante de um negociador experimentado, informado e desejoso de investir, o agente normal est em franca desvantagem, no se pode falar em igualdade de oportunidades e a tendncia de preos que se afastam das mdias normais de mercado (LUCENA, 1985). Gonzlez (2003) afirma que o mercado imobilirio de concorrncia imperfeita, acarretando diversas implicaes na anlise, sendo uma das principais a aceitao de que o

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preo no coincide com o valor necessariamente, existindo uma faixa de preos normais (razoveis), dentro da qual est o valor de mercado (valor mais provvel ou valor esperado) do imvel.

3.1.2 Conceito de valor imobilirio

No contexto da anlise de viabilidade de novas construes, o conceito de valor deve ser entendido em termos monetrios. Dentro de um mercado, valor e valor de mercado so elementos equivalentes, consistindo em valores mdios resultantes dos equilbrios gerais do mercado imobilirio (GONZLEZ, 2003). A importncia relativa dos imveis, dentro do contexto instantneo do mercado e para as pessoas que participam dele, refletida nos seus preos, que so os valores convertidos em unidades monetrias. o valor efetivo da transao, a quantia de recursos trocada pelo imvel, o preo de venda. Os preos esto sujeitos s peculiaridades das transaes e dos agentes. O preo obtido pode se diferenciar do valor porque as partes tm liberdade restrita para negociar, por exemplo. Existem, sempre, presses para realizao do negcio. Os agentes tm dvidas, outros negcios esperando recursos para se concretizarem, viagens, problemas familiares de toda ordem e muitos outros motivos para realizarem os negcios (FRANCHI, 1991). Alm disso, como citam Balchin & Kieve (1986), a busca de informao um processo caro e demorado, impedindo o conhecimento completo do mercado. Os vendedores tm dificuldades para formar o preo da oferta e os compradores no conhecem adequadamente os bens (so todos diferentes). Todos tm dificuldades extremas para definir suas margens de negociao. E a presso do tempo decorrido se faz sentir: pode no existir um prazo definido para as partes concretizarem um negcio, mas este tambm no ilimitado. Para Dantas (1998), a avaliao do valor de uma habitao nasce da indiferena das pessoas em relao ao bem habitao que, recheado de uma multiplicidade de fatores, cria expectativas no homem que busca satisfaz-las. A avaliao de imveis justamente a traduo do valor que o ser humano atribui ao bem habitao, e representa a relao entre a intensidade das necessidades do bem econmico e quantidade existente. Entre os mtodos de avaliao, destaca-se o procedimento de comparao do imvel, ao avaliar com unidades semelhantes disponveis no mercado com relao a caractersticas extrnsecas e intrnsecas. Para avaliar a habitao, necessita-se de vistoria

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local do bem avaliado e identificao de variveis que influenciam na formao do preo, levantamento de dados do mercado e aplicao de processo de homogeneizao de valores ou inferncia estatstica, em que cada caracterstica, como aspectos observveis de um fenmeno e apresentando variaes ou diferenas em relao ao mesmo ou a outros fenmenos, conforme Dantas (1998), uma varivel a ser investigada. O valor de um imvel, ento, identificado pelo valor de mercado, que o valor mdio ou valor mais provvel a ser atingido em transaes normais, em dado momento. Eles no necessariamente coincidem com o preo, por causa da imperfeio do mercado, que provoca dificuldades nos julgamentos dos indivduos, formando-se uma faixa de preos aceitveis em torno do valor mdio (GONZLEZ, 2003).

3.1.3 O preo de venda das novas construes

Segundo Gonzlez (2003), as variaes nas condies do mercado so absorvidas pelos imveis, atravs de aumento ou diminuio de seus valores, que variam no tempo e no espao e que, em ltima anlise, so resultantes da oferta e demanda pelo bem. Em um dado momento, h um equilbrio instantneo, do qual resulta um valor de mercado. Mudanas na oferta ou na demanda provocaro novo equilbrio, em outro nvel de preos. Isto ocorre por causa do elevado prazo de maturao, que provoca atrasos no atendimento das demandas (a oferta inelstica demanda, a curto prazo) e o mercado ajusta-se pela alterao de preos (GONZLEZ, 2003). O preo de venda pode ser definido pelo mercado, por comparao com as unidades disponveis. O construtor ou incorporador no pode definir por si o preo de venda de seus produtos. As construes pr-existentes (do estoque local) formam a grande maioria das unidades em oferta, e as novas construes precisam adaptar-se a elas. Os preos podero ser um pouco superiores, por conta de inovaes no design, no-uso (no h depreciao), status e outros fatores. H algum tempo, tambm influa a disponibilidade de financiamento, restrita na poca s unidades novas. Hoje j no h esta limitao (GONZLEZ, 2003). O preo do terreno no facilmente reduzido pelos construtores. Pode-se dizer que a competio pelo solo (bem escasso) faz com que seus preos sejam elevados na rea urbana. Realmente, o terreno contribui com expressiva parcela do valor total, e cabe ao empresrio escolher adequadamente o local e negociar para que o valor do terreno no ultrapasse as margens previstas, sob pena de reduzir seu lucro (FRANCHI, 1991).

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3.1.4 Investimentos imobilirios

Um empreendimento imobilirio constitui-se numa alternativa de investimento, cuja opo se justifica pela previsibilidade de benefcios econmicos futuros em detrimento de outras opes de investimento que trariam expectativas diferentes (GREER & KOLBE, 2003). De acordo com Balarine (1997), necessrio que previamente ao lanamento de um produto imobilirio sejam realizadas anlises do tipo custo-benefcio a fim de projetarse a possvel viabilidade do empreendimento idealizado, por tratar-se de uma alternativa de investimento. A anlise de viabilidade do empreendimento deve ocorrer pela construo de fluxos de caixa que consideram a remunerao do capital investido e possibilitam vislumbrar, mediante a simulao de cenrios alternativos de investimento, condies mais e menos favorveis ao negcio (KASSAI et alli., 1999). llha e Heineck (2000) afirmam que os investimentos no mercado imobilirio exigem a anlise conjunta de variveis, tais como: oferta, demanda, preo, condies de pagamento e ainda enfoque no produto ou atributos diferenciados a fim de prever velocidades de vendas futuras. Para Gonzlez e Formoso (1999), interessante diferenciar "investimentos" e "empreendimentos". Um investimento um comprometimento durvel de capital (Galesne et alli, 1999). Resulta de uma deciso de aplicao de recursos, visando obter um benefcio (um lucro), enquanto que um empreendimento uma ao, geralmente buscando construir algo novo, mas nem sempre com investimento de recursos prprios. Ao contrrio, muitas vezes o empreendimento se d com capitais de terceiros. Rocha Lima Junior (1993), sob a perspectiva do empreendedor, defende que os atributos do produto estaro resumidos aos fatores: a) custeio da produo refere-se aos investimentos necessrios para a compra do terreno e para construir as obras e todos os custos que ai so associados, como os relacionados com uso da infra-estrutura gerencial da empresa, da estrutura de suporte para a produo e os custos financeiros, um com a forma de aquisio dos recursos para o fechamento da equao de fundos para a produo; b) receitas de comercializao assim referenciado o preo que poder ser praticado na venda do produto, descontados os custos vinculados, como os de promoo e marketing, os diretos de comercializao e os indiretos, que

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correspondero aos eventuais custos financeiros para uso de linhas de longo prazo no financiamento da comercializao. A forma segundo a qual estes dois vetores, que envolvem as grandes transaes financeiras do sistema de gerenciamento do empreendimento, se relacionarem no tempo, permitir a determinao dos fluxos esperados para investimento e retorno, a partir dos quais, em sntese, somos capazes de medir indicadores competentes para identificar a qualidade do empreendimento, sob o ponto de vista econmico (ROCHA LIMA JUNIOR, 1993). Todavia, estes atributos no podem ser definidos somente no mbito do empreendedor, mas sua caracterizao bastante mais complexa, na medida em que envolve o mercado alvo (os potenciais compradores), como tambm uma avaliao de comportamento da oferta alternativa (o posicionamento do setor econmico frente ao mesmo mercado alvo) (ROCHA LIMA JUNIOR, 1993). Ilha (1998) relata que a viabilidade ou lucratividade de empreendimentos depende do sucesso financeiro; as receitas menos as despesas devem produzir saldo positivo no fluxo de caixa e a remunerao do capital investido. No cenrio de atual estabilidade econmica, possvel dominar os custos dos insumos, isto , a maior incerteza como na maioria dos investimentos, est nos resultados de vendas ou receitas. Rocha Lima Junior (1993) afirma que uma das variveis de maior impacto nos indicadores de viabilidade, como a Taxa Interna de Retorno (TIR) e o Prazo de Recuperao dos Investimentos (PAYBACK), a velocidade de vendas. Assim, perdas de liquidez ocorridas pelo mal dimensionamento do produto frente ao mercado alvo devem ser minimizadas, visto que, segundo o autor, a compensao de desvios de liquidez durante o andamento do empreendimento bastante difcil de ser alcanada, tanto quanto onerosa relativamente ao desempenho. Para Chau et alli (2003), uma tcnica utilizada pelos empreendedores a venda de imveis em planta, onde estes e os clientes acordam um valor para o imvel antes mesmo de iniciada a construo e ser entregue ao comprador somente aps a sua concluso. Isto acarreta uma srie de benefcios para o empreendedor como: garantia de venda, reduo de financiamentos com bancos, reduo dos investimentos em marketing. J para o comprador, possvel destacar menor valor na aquisio e valorizao do imvel. Entretanto, h tambm desvantagens para o primeiro: menor valor final, provvel reduo dos lucros. Enquanto isso para o segundo possvel citar, recebimento do imvel somente aps a sua concluso e incerteza sobre a solidez da empresa quanto garantia de finalizar o

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empreendimento (CHAU et alli, 2003). Chang e Ward (1993) alegam que em perodos de inflao dos preos do mercado imobilirio, os compradores tendem a pagar um prmio para adquirir imveis no sistema de venda em planta. Desta forma diminuiria o risco do custo da aquisio extrapolar o seu oramento, o que os impediria a ao de compra. Quanto ao risco atrelado qualidade do produto final, CHAU et alli (2003), alegam que, caso o empreendedor tenha mal dimensionado o valor de seu produto, e ter realizado a pr-venda a um preo inferior ao retorno desejado, existe a possibilidade dele poder reduzir a qualidade do produto a um padro mnimo aceitvel como forma de conteno de custos. 3.1.5 Custo unitrio bsico (CUB)

O CUB um indicador monetrio que mostra o custo bsico para a construo civil. Seu objetivo bsico disciplinar o mercado de incorporao imobiliria, servindo como parmetro na determinao dos custos do setor da construo civil. No dia 16/12/1964, com a publicao da lei n 4.591 (art.54), o Sindicato da Indstria da Construo Civil de cada estado Brasileiro (SINDUSCON) passou a calcular e publicar as diversas especificaes do Custo Unitrio Bsico por metro quadrado de construo. (Fonte: Cmara Brasileira de Indstria da Construo. Disponvel em <

http://www.cbicdados.com.br/files/texots/057.pdf>. Acesso em 20/12/2007). Chega-se a ele atravs da pesquisa dos preos de diferentes insumos empregados na construo. Porm, desde o dia 1. de maro de 2006, construtoras de todo o pas passaram a adotar a NBR 12.721/2006, que muda os critrios para o clculo do Custo Unitrio Bsico. A partir desta data, o CUB ponderado utilizado como indexador nos contratos de compra/venda de imveis foi substitudo por 12 indicadores residenciais e sete para prdios comerciais. De acordo com o CRECI-SC (Mudana na forma de clculo do CUB 05/03/2006. Disponvel em <http://www.creci-sc.org.br/index.jsp> . Acesso em 20/12/2007), o novo CUB calculado com base em 25 materiais, duas categorias de mo-de-obra, despesas administrativas e equipamentos. H variaes por padres e tipos de imveis. A NBR 12.721/2006 tem como base uma cesta de insumos mais atualizada, novos projetos-padres e considera diversos avanos tecnolgicos em materiais e nos processos construtivos. importante observar que o CUB representa um custo parcial da obra e no o global, isto ,

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no leva em conta os demais custos adicionais de uma obra. Segue, na Figura 02 a evoluo do CUB de Santa Catarina, a partir do ano de 2003:

R$ 1000 800 600 400 200 0 Ano

Evoluo do CUB

2003

2004

2005

2006
CUB

2007

2008

Figura 02: Evoluo do CUB de Santa Catarina

Fonte: Adaptado de CRECI- SC.

importante ressaltar, atravs do exame do grfico da Evoluo do CUB (Figura 02), que o Custo Unitrio Bsico da construo no diminuiu ao longo dos anos contidos na anlise, mas o que explica os valores menores nos anos recentes a mudana na metodologia de clculo do CUB, j citada anteriormente.

3.2 Mercado imobilirio da cidade de Florianpolis

3.2.1 Organizao do mercado

O mercado imobilirio de Florianpolis marcado basicamente pela atuao dos seguintes agentes: imobilirias, empresas de construo civil, corretores de imveis autnomos e empreiteiras de mo-de-obra. Algumas das imobilirias que atendem o mercado da cidade so: Brognoli Imveis, Dalton Andrade Imveis, Duda Imveis, Imobiliria Giacomelli, Imobiliria Imprio, Guerreiro Imveis, Ibagy Imveis, dentre diversas outras. No setor de construo civil a lamo Construtora, Bautec Construes e Incorporaes, Corbetta Construtora, Cota Empreendimentos Imobilirios, Formacco Construes, Hantei Engenharia e outras aparecem como algumas das firmas atuantes em

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Florianpolis. No mbito das empreiteiras de mo-de-obra pode-se citar Empreiteira Monte Cristo e Petros Empreiteiras. (Fonte: Pginas Amarelas Listel 2008).

3.2.2 Funcionamento do mercado

Atravs dos trabalhos de llha (1998), elaborados a partir de pesquisas no Salo do Imvel que ocorre anualmente em Florianpolis, pode-se afirmar que a oferta de novas habitaes na cidade liderada por um pequeno grupo de empresas, ao dar uma idia do poder de influncia dos maiores construtores. O autor observa que cerca de 6 a 7 construtores detm uma participao de 50% da oferta de imveis, seja em valor total das unidades venda, rea total destas unidades ou mesmo o nmero destas unidades que, indiferentemente, apresentam o mesmo comportamento na avaliao da participao acumulada no mercado. No perodo estudado por Ilha (1998), o mercado histrico de Florianpolis produziu entre 2.000 e 3.000 unidades habitacionais por ano, em mdia, incluindo casas e apartamentos. O bairro Centro, o principal da cidade em termos de demanda e de oferta, comporta algo entre 300 e 500 habitaes por ano. Em Florianpolis, a exemplo do que acontece em outras cidades, existem zonas de valor em funo de renda do bairro, qualidade de vida, acesso a servios, distncia ou tempo de acesso aos centros de lazer e servios mostra que a variabilidade em relao a preo maior no bairro Centro, isto porque o centro se destaca por preos claramente superiores aos outros bairros, com exceo da Beira-Mar, Lagoa da Conceio e Joo Paulo, que possuem empreendimentos de padro elevado (ILHA, 1998). No setor de aluguis, importante ressaltar a grande rotatividade dos imveis nos bairros Trindade, Crrego Grande, Serrinha, Pantanal e Itacorubi, decorrente pelo fato de os bairros citados serem prximos s universidades federal (UFSC) e estadual (UDESC). O estudo das caractersticas de edifcios em Florianpolis indica que h uma predominncia das tipologias nicas em termos de composio quanto ao nmero de dormitrios, centrando-se no oferecimento de unidades com 3 quartos. O nmero de apartamentos por andar, distribuindo-se em 2, 4, 6 e 8, indica simetria nas plantas e um carter no elitista das tipologias oferecidas. Em particular, h predominncia de 4 apartamentos por andar e os prazos de construo variam em torno de 24 a 30 meses (ILHA, 1998). A segmentao do tamanho dos imveis ntida em funo da qualidade de

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variveis como bairro, nmero de dormitrios, nmero de sutes, existncia de dependncia de empregada e nmero de garagens. H linearidade no crescimento da rea com o aumento qualitativo do padro dos imveis, determinado por estas variveis. Da mesma forma, o preo do apartamento e seu preo por metro quadrado tambm crescem com as variveis acima. O preo unitrio vai de uma faixa de 1,3 a 2,4 CUB por metro quadrado. O preo unitrio tambm cresce, conforme esperado, com variveis como reduo do nmero de blocos no empreendimento, menor nmero de apartamentos por andar e altura do prdio (ILHA, 1998). Segundo o Encarte especial do Jornal Dirio Catarinense: Imveis Floripa /Janeiro 2008, a expanso imobiliria, ocorrida na ltima dcada em Florianpolis fez com que a Capital chegasse a apresentar um incremento na taxa de crescimento populacional de 5,16%. A publicao baseada numa pesquisa da Universidade Estadual de Santa Catarina (UDESC), onde afirma que cerca de 54% do fluxo migratrio vm de outros Estados. Apesar dessa exploso demogrfica, no h um projeto especfico que trate da ocupao espacial dos 452 quilmetros quadrados que abrangem a Grande Florianpolis. Atualmente, 42% da rea de Florianpolis so locais de preservao permanente, o que canaliza o crescimento urbano no sentido da malha viria, asfixiando, de certa forma, um desenvolvimento mais planejado e pleno das regies da cidade. A Capital passou de 713,2 mil metros quadrados licenciados para 1,4 milhes de metros quadrados em apenas uma dcada. Por isso s, esses dados demonstram a atratividade de Florianpolis e sua capacidade de absorver demandas de correntes migratrias. A indstria da construo civil tem oferecido uma quantidade cada vez maior de unidades habitacionais populao, ao primar pela qualidade e tendo como foco questes ambientais. Para o segmento, no h como dissociar o crescimento do mercado imobilirio da preservao da qualidade de vida da cidade. As construtoras vm adotando as chamadas tecnologias verdes para adequar-se s necessidades mais globais. Por outro lado, alardeiam a necessidade de coibir as invases territoriais, que acentuam o desgaste ambiental e prejudicam projetos de planejamento urbano. Diante desse quadro de clara expanso imobiliria, a cidade tem recebido vrios investimentos que impulsionam sua economia. Nos ltimos meses foram abertos dois shoppings e lanados diversos empreendimentos habitacionais de alto-padro. De acordo com o Encarte do Jornal Catarinense: Imveis Floripa /Janeiro 2008, grandes construtoras esto entrando no mercado local e abrindo ainda mais o leque de

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alternativas habitacionais. Nesse caso especfico, a Goldsztein Cyrela se uniu Cota Empreendimentos Imobilirios para atuar no segmento de renda mais baixa, j que o crdito imobilirio tambm est sendo facilitado. As perspectivas de crescimento do mercado imobilirio so excelentes. Em 2007 devem ultrapassar 8% em relao ao ano anterior e, em 2008, estima-se que o mercado cresa mais de 10%. Diversos bairros vm se beneficiando desse momento de expanso, entre eles os do Norte da Ilha, Agronmica, Kobrasol, Coqueiros, Trindade, Joo Paulo e Estreito. O Dirio Catarinense (2008) destaca que durante os meses do Vero, vrios empreendimentos imobilirios so lanados na cidade com o intuito de captar demandas de compradores vindos de outros estados e at do Mercosul. Dessa forma, grandes projetos imobilirios vm sendo edificados. E a procura segundo as imobilirias parece ficar mais aquecida a cada ano que passa. Por outro lado, o aporte de recursos, financeiros para aquisio de moradias vem impulsionando as construtoras a lanarem novos projetos no mercado. H ainda a presena de imobilirias que atuam apenas nas estaes de vero, com foco nos aluguis para a temporada. De acordo com a Revista Amanh (2006) o mercado imobilirio de Santa Catarina est em alta. Segundo dados do IBGE, nos ltimos trs anos o aluguel de imveis cresceu 34,5% no Estado. De acordo com o Sindicato da Indstria da Construo Civil (Sinduscon) da Grande Florianpolis, a capital vem atraindo altos investimentos no setor. O mercado est valorizado devido imagem de qualidade de vida que Florianpolis transmite aos investidores de fora. No Salo do Imvel de 2006 houve grande procura por imveis de alto padro com valores de R$ 200 mil a R$ 5 milhes. Entre os interessados estavam investidores de So Paulo, Paran, Rio Grande do Sul e at da Argentina. (Fonte: Revista Amanh. Disponvel em

<http://amanha.terra.com.br/notas_index.asp?cod=3659>. Acesso em 05/01/2008). O estudo desenvolvido por um grupo de professores e estudantes do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da UFSC (2007) traou o perfil do mercado imobilirio informal na regio da Capital de Santa Catarina. O trabalho mostra que tambm entre a populao de baixa renda h um intenso mercado de compra, venda e aluguel de imveis na Grande Florianpolis. Foram estudadas as comunidades da Serrinha, Morro da Queimada, Sol Nascente e Tapera da Base. Em Palhoa o assentamento escolhido foi Frei Damio e, em So Jos, Solemar. O estudo de campo foi realizado em 2005. O estudo mostra que, nesse perodo, 10% dos imveis das

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reas de informalidade selecionadas estavam envolvidos em negociaes de compra, venda ou aluguel. De acordo com a equipe, uma caracterstica de Florianpolis o alto ndice de imveis alugados. No universo das seis comunidades estudadas, cinco apresentaram maior nmero de aluguis do que compra e venda. O estudo mostra tambm que mesmo em moradias com condies precrias, os moradores comprometem, em mdia, mais de 24% de sua renda com o aluguel (que chega a uma mdia de R$ 200,00). Em termos de preo de venda, a pesquisa mostra que o preo mnimo de um imvel nestas reas de R$ 4.700, mas pode chegar at a R$ 30.000,00. Com relao forma de negociao, a grande maioria das transaes realizada sem a intermediao de imobilirias e tambm no conta com documentao. No caso de venda, 68,09% ocorreram por contato verbal e somente 31,91% as pessoas assinaram contrato. Das transaes em aluguel, 97,92% no alugam por imobiliria, destacando-se Solemar, que teve 12,5% de suas transaes de aluguel intermediadas por imobiliria. De acordo com os pesquisadores, ao mesmo tempo que permite aos mais pobres a soluo de seu problema habitacional e desonera o Estado, o mercado informal de terras determina amplas penalidades aos seus moradores.
...os submete ao mesmo processo de explorao do mercado formal, mas em condies inadequadas e precrias, sem infra-estrutura, pagando valores prximos aos do mercado formal dos bairros vizinhos, e mantendo, ao mesmo tempo, essas famlias em permanente condio de precariedade, de carncia e sem a segurana jurdica do mercado formal; ou seja, reproduzindo as suas condies de pobreza e de excluso.

3.2.3 Crescimento do mercado imobilirio de Florianpolis

No perodo de 1970 a 1996, enquanto a populao de Florianpolis duplicou, o estoque de habitaes triplicou. Isso explica em parte a diminuio da densidade habitante por domiclio, mas deve estar tambm associado estrutura e ao tamanho das famlias. O crescimento populacional um dos fatores determinantes para o aumento da demanda no mercado imobilirio (ILHA, 1998). O crescimento demogrfico de Florianpolis, a partir de 1992, verifica-se na Figura 03.

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Evoluo populacional de Florianpolis

500.000 Habitantes 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Anos Populao

Figura 03: Evoluo da populao de Florianpolis

Fonte: Adaptado de Prefeitura Municipal de Florianpolis

Quando um projeto para construo de um imvel aprovado pela prefeitura, significa que o mesmo atendeu legislao local e a construo pode ser iniciada aps a liberao do alvar (documento autorizando o incio dos servios). Quando a construo atinge um nvel em que a certido do habite-se pode ser emitida, o proprietrio do imvel faz a requisio junto ao rgo competente da prefeitura, que providenciar uma vistoria no imvel para constatar se o que foi construdo retrata o projeto aprovado inicialmente. A certido do habite-se um documento que atesta que o imvel foi construdo seguindo-se as exigncias (legislao local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovao de projetos (ILHA, 1998). O crescimento do mercado imobilirio de Florianpolis pode ser examinado tambm por meio do nmero de licenas de projetos, alvars e habite-ses concedidos, em metros quadrados licenciados (Tabela 01) e em nmero de licenas (Tabela 02). Atravs do Anexo A, pode-se verificar a quantidade de licenas concedidas por bairros, em nmero e extenso, a partir do ano de 2001. Tabela 01: Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em m
Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em m m 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Projetos 394.399,06 795.145,81 455.306,83 424.471,08 375.512,30 522.785,54 Alvars 324.146,57 497.394,18 626.306,07 291.941,43 309.298,87 694.532,48 Habte-ses 273.833,94 426.268,21 280.167,91 356.082,95 280.939,81 374.054,20 Fonte: Adaptado de SINDUSCON-SC 2007 249.715,73 112.912,91 343.946,27

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Tabela 02: Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em quantidade

Qtd Projetos Alvars Habte-ses Licenas para empreendimento residencial multi-familiar em quantidade 2001 2002 2003 2004 2005 2006 129,00 163,00 124,00 150,00 91,00 96,00 98,00 132,00 119,00 105,00 85,00 115,00 69,00 97,00 78,00 74,00 60,00 73,00 2007 71,00 53,00 54,00

Fonte: Adaptado de SINDUSCON-SC

Para Ilha (1998), o defasamento entre a licena para construir e o posterior habitese correto pelos prazos usuais de um, dois, trs, quatro anos ou mais, sendo normalmente maior para os edifcios, como ocorre nos dias atuais. Visualmente percebe-se um certo casamento entre as sries; porm, com a caracterstica de que as licenas so em nmero muito maior do que os habite-se. A Figura 04 expressa a evoluo das licenas em Florianpolis de forma grfica, de acordo com a rea licenciada.

Evoluo de licenas em m 1.000.000,00 800.000,00 600.000,00 400.000,00 200.000,00 0,00

01 02 04 03 05 06 20 20 20 20 20 20 20 07

Projetos Alvars Habte-ses

Anos
Figura 04: Evoluo de licenas concedidas em Florianpolis em m a partir de 2001
Fonte: Adaptado de SINDUSCON-SC

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CAPTULO 4 ANLISE DE UM EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR 4.1 Consideraes gerais

Os empreendimentos imobilirios residenciais so realizados atravs de ciclos que vo desde a formatao, lanamento, construo e ps-implantao. Os empreendimentos imobilirios procuram se tornar viveis ainda durante as primeiras etapas de seu ciclo de construo, de preferncia na formatao ou at mesmo no lanamento, devido ao alto custo financeiro do aporte de capital. Na etapa de construo espera-se a realizao do previsto na viabilidade e pretende-se evitar perdas que comprometam a viabilidade (ROCHA LIMA JUNIOR, 2004). Observa-se nos ltimos anos no mercado imobilirio, como Rocha Lima Junior (2004) relata que um sistema hbrido onde empreendedores de posse de certo capital prprio, iniciam empreendimentos e tentam antes da etapa de construo atravs de alavancagem agressiva de vendas, viabilizar os investimentos, caso no consigam, fazem uso de negociaes como forma de custeio a produo e minimizao das perdas de investimento. As diversas variveis a que esto sujeitos os investimentos imobilirios, influenciados pelo mercado nacional e internacional; questes de ordem empresarial; tributria e outras, traduzem-se em complexidade no processo de simulao de cenrios de empreendimento imobilirios. Desta forma, torna-se necessrio avaliar atravs de simulaes um conjunto significativo de variveis atuando na formatao do produto habitacional (GONZLEZ, 2003).

4.2 Tipo de investimento escolhido

O imvel estudado um edifcio residencial multifamiliar localizado no bairro Capoeiras, em Florianpolis. O edifcio de padro mdio, com doze andares e quatro apartamentos por andar, onde cada apartamento possui dois quartos (uma sute) e uma vaga de garagem. A regio de ocupao mista, onde predominam residncias unifamiliares de padro normal de acabamento e comrcios de pequeno porte. O terreno predominantemente plano. As caractersticas completas do

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empreendimento podem ser vistas na Tabela 03. Os valores dos custos operacionais em R$ podem ser obtidos no Anexo B. Inicialmente, o tempo estimado para concluso da obra foi de 24 meses, com entrega das chaves prevista para o vigsimo quinto ms. A construtora responsvel pelo empreendimento solicitou a no divulgao de seu nome. Ao longo do trabalho, a construtora ser denominada como Construtora X.

Tabela 03: Caractersticas gerais do empreendimento

Caractersticas do Empreendimento 1.138,70 m 263,46 R$/m 0,306 300.000,00 R$ 348,388 Dados da edificao Quantidade apartamentos 48 unidades rea real dos apartamentos 119,35 m rea real global da edificao 5.728,80 m Custo unitrio de construo 663,21 R$/m 0,77 Preo de venda do apartamento 133.605,52 R$ 155,155 Custo total de construo (CC) 3.799.413,89 R$ 4.412,23 Preo unitrio de venda (PV) 1.119,44 R$/m 1,3 Receita total de venda 6.413.065,06 R$ 7.447,44 Demonstrativo do custo operacional R$ CUB de jul/05 - Fonte: SINDUSCON-SC 861,11 Taxa de mnima atratividade (TMA) 2,00% Projetos + legalizao 55,856 CUB 1,27% Habite-se e averbao 37,237 CUB 0,84% Administrao 260,66 CUB 5,91% Publicidade 44,685 CUB 1,01% Corretagem 372,372 CUB 8,44% Outras Despesas 74,474 CUB 1,69% TOTAL 845,284 CUB 19,16% Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora Dados do terreno rea Custo unitrio Custo total

CUB/m CUB/m

CUB/m CUB CUB CUB/m CUB

a.m. CC CC CC CC CC CC CC

O valor de comercializao dos apartamentos transformado em CUBs (Custo Unitrio Bsico) para que a correo do valor dos imveis seja feita mensalmente. O CUB adotado foi o do ms de julho de 2005, conforme consulta feita ao Sindicato da indstria da construo (SINDUSCON) da Grande Florianpolis. importante ressaltar, de acordo com a Tabela 03, que a diferena entre a receita total de vendas (R$ 6.413.065,06) e o custo total de construo (R$ 3.799.413,89), obtmse o montante de R$ 2.613.651,17. Este valor no representa o lucro do empreendimento, pois nele no foram descontados os impostos, o lucro da construtora e o lucro da incorporadora ou do investidor.

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4.3 Modelo de anlise e suas condicionantes

A anlise feita no presente trabalho baseia-se em um estudo de viabilidade econmica de um edifcio residencial de doze andares, onde atravs das simulaes de cenrios buscou-se avaliar a melhor opo de comercializao, que possa gerar maior retorno para o investidor ou para a construtora, em comparao com uma taxa mnima de atratividade (TMA). O estudo fundamentado na Taxa Interna de Retorno (TIR), Valor Presente Lquido (VPL) e no Prazo de Recuperao dos Investimentos (PAYBACK). Utiliza-se, para fins de comparao no estudo de viabilidade econmica, uma Taxa Mnima de Atratividade de 2% ao ms, por acreditar-se que esse um valor mdio de remunerao esperado pelo investidor, na existncia de outras alternativas de investimento.

4.3.1 As simulaes de comercializao

Foram realizadas trs simulaes de cenrios de vendas, de forma a avaliar as opes reais de comercializao disponveis no mercado imobilirio. O primeiro cenrio baseado em uma distribuio homognea das vendas ao longo do prazo de comercializao. O segundo cenrio uma possvel distribuio aleatria de vendas ao longo do perodo. O terceiro tem como base a previso de vendas postergadas e um aumento no preo de venda do imvel na ocasio da entrega das chaves. Nas duas primeiras simulaes de cenrios foram respeitadas as condies de comercializao discriminadas na Tabela 04, de acordo com as condies de preo e venda utilizadas pela construtora. Tabela 04: Discriminao na forma de pagamento dos apartamentos
Forma de pagamento dos apartamentos
CONDIES Valor Total do Apartamento N de parcelas Entrada Prestao Reforos (cada 6 meses) Chaves 30% R$ 1.948,41 5% 15% 2005 e 2006 R$ 133.605,52 24 46,546 CUBs 2,263 CUBs 7,758 CUBs 23,273 CUBs 30% R$ 4.083,34 10% 15% 155,155 CUBs 2007 R$ 140.000,00 12 48,774 CUBs 4,742 16,258 CUBs 24,387 CUBs 50% R$ 3.625,00 10% ---162,581 CUBs Ap. Chaves R$ 145.000,00 12 84,194 CUBs 4,210 CUBs 16,839 CUBs ---168,387 CUBs

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

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4.3.2 Cenrio 01: Previso de vendas homogneas

A forma de comercializao do cenrio 01 so as vendas homogneas, ao supor a venda de uma unidade do primeiro ms ao dcimo terceiro de construo; a venda de duas unidades do dcimo quarto ms at a entrega das chaves no vigsimo quinto ms e conseqentemente, a venda de seis e cinco unidades (Tabela 05). Isto corresponde a uma velocidade de vendas bastante baixa, de 4%. Apesar de ser tomado aqui como um valor hipottico ele corresponde realidade da empresa que forneceu os dados para a anlise. Este valor de 4% distribui-se de maneira no uniforme ao longo do perodo de comercializao, tendo 12 unidades vendidas no primeiro ano e 23 no segundo. o que se esperaria para um empreendimento que ainda no se mostrou atrativo para os clientes por estar em fase de construo. A previso de vendas completa com os recebimentos mensais pode ser vista no Anexo C.

Tabela 05: Previso de vendas homogneas

Cenrio 01: Vendas homogneas dos apartamentos
Meses de Construo Vendas por ms 1 1 2 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 6 5

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

A Tabela 06 expe o comportamento semestral do fluxo de caixa do edifcio com os valores acumulados, de acordo com o andamento da obra.

Tabela 06: Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 01

Cenrio 1 - Comportamento semestral do fluxo de caixa
PERIODO VALORES EM CUB Total dos Custos (Constr. Operao) Total dos Recebimentos FLUXO DE CAIXA LQUIDO FLUXO DE CAIXA DESCONTADO FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 0 ao 6 jul/05 jan/06 -1617,713 381,099 -1236,614 -1195,953 -1195,953 7 ao 12 fev/06jul/06 -938,238 462,556 -475,682 -395,997 -1591,95 13 ao 18 ago/06jan/07 -1240,556 908,233 -332,323 -246,338 -1838,288 19 ao 24 fev/07jul/07 -577,763 2184,351 1606,588 1013,137 -825,152 25 ao 30 ago/07fev/08 -37,958 2197,954 2159,997 1272,972 447,82 31 ao 36 mar/08ago/08 --------1164,725 1164,725 606,679 1054,499 37 ao 41 set/08jan/09 --------398,039 398,039 188,036 1242,535

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

J a Tabela 07 demonstra o resultado da anlise de viabilidade econmica para uma previso de vendas homogneas. Observa-se que para uma Taxa Mnima de Atratividade

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(TMA) de 2% ao ms foi obtido o Valor Presente Lquido (VPL) de 1242,535 CUBs e uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 4,37%, mostrando-se uma alternativa lucrativa para o investidor, j que o VPL foi positivo e a TIR maior que a TMA estabelecida para comparao.

Tabela 07: Resultados da anlise de viabilidade econmica para simulao de vendas 01

Cenrio 01 - Anlise da Viabilidade Econmica TIR (% CENRIO VPL a.m.) TIR (% a.a.) 1242,535 4,37% 67,12% Vendas homogneas Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

PAYBACK: 25

Na Figura 05 observa-se o fluxo de caixa acumulado para uma previso de vendas homogneas. O fluxo de caixa detalhado pode ser obtido no Anexo D. Convm lembrar que os valores finais no ms 42 do fluxo de caixa correspondem ao lucro lquido do empreendimento descontado dos juros pagos ao incorporador a guisa de ressarcimento por sua TMA.

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 1500,00 1000,00 500,00

R$

0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

(500,00)

(1000,00) (1500,00) (2000,00) PERODO FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

Figura 05: Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 01

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

4.3.3 Cenrio 02: Previso de vendas aleatrias

Para o cenrio 02, as vendas foram tomadas como aleatrias, conforme pode ser visto na Tabela 08. O cenrio 02 corresponde venda de 19 apartamentos no primeiro ano

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de construo e 21 apartamentos no segundo ano. Esta simulao representa o que se esperaria de uma venda constante ao longo do tempo. Esta constncia pode partir de um esforo da gerncia para alcanar as metas de vendas mensais, eventualmente para compensar a pouca atratividade de um prdio ainda em construo com um esforo mais agressivo de marketing. A previso de vendas aleatrias com recebimentos pode ser conferida no Anexo E.

Tabela 08: Previso de vendas aleatrias

Cenrio 02: Vendas aleatrias dos apartamentos
Meses de Construo Vendas por ms 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 0 0 1 2 1 3 4 2 3 1 2 0 3 1 2 2 1 4 3 0 1 1 2 1 3 2 3

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

A Tabela 09 expressa o comportamento semestral do fluxo de caixa para o cenrio 02, de vendas aleatrias.

Tabela 09: Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 02

Cenrio 02 - Comportamento semestral do fluxo de caixa
PERIODO VALORES EM CUB Total dos Custos (Constr. Operao) Total dos Recebimentos FLUXO DE CAIXA LQUIDO FLUXO DE CAIXA DESCONTADO FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 0 ao 6 jul/05 jan/06 -1617,713 545,95 -1071,763 -1055,811 -1055,811 7 ao 12 fev/06jul/06 -938,238 812,121 -126,117 -106,74 -1162,551 13 ao 18 ago/06-jan/07 -1240,556 1137,384 -103,172 -83,717 -1246,268 19 ao 24 fev/07-jul/07 -577,763 2276,509 1698,746 1063,093 -183,175 25 ao 30 ago/07fev/08 -37,958 1653,779 1615,821 942,113 758,937 31 ao 36 mar/08ago/08 --------893,471 893,471 462,523 1221,46 37 ao 41 set/08jan/09 --------274,579 274,579 128,452 1349,913

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

Na Tabela 10, encontra-se o resultado da anlise de viabilidade econmica , onde foi obtido o VPL de 1349,913 CUBs e a TIR de 5,02%. Ao optar pelas vendas aleatrias, da mesma forma que ocorre nas vendas homogneas, o investidor obter lucro, pois o seu VPL foi positivo e a TIR maior que a TMA de 2%.

Tabela 10: Resultados da anlise de viabilidade econmica para simulao de vendas 02

Tabela 10: Cenrio 02 - Anlise da Viabilidade Econmica CENRIO VPL TIR (% a.m.) TIR (% a.a.) 1349,913 5,02% 79,99% Vendas aleatrias Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora. PAYBACK: 24

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Na figura 06 observa-se a anlise grfica do fluxo de caixa para o cenrio 02 de simulao de vendas aleatrias. O fluxo de caixa detalhado pode ser obtido no Anexo F.

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

1500,000 1000,000 500,000 R$ 0,000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

(500,000) (1000,000) (1500,000)

PERODO FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

Figura 06: Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 02

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

4.3.4 Cenrio 03: Previso de vendas postergadas com aumento no valor dos apartamentos

Deve-se considerar que as simulaes anteriores foram feitas para o preo inicial mnimo de venda de 1,3 CUBs por metro quadrado, conforme Tabela 03, com posterior aumento nos meses finais de venda, de acordo com a Tabela 04. No cenrio 03, admite-se que a previso de vendas postergada, acompanhada de um aumento no valor dos apartamentos, quando a compra ocorre no ano de 2007, e um aumento ainda maior no perodo de entrega das chaves. O aumento no valor dos imveis necessrio para a anlise de viabilidade, pois apartamentos similares a estes esto sendo comercializados a um valor de 1,5 CUBs por metro quadrado, de acordo com a experincia de mercado da construtora pesquisada. Diante disso, optou-se por manter o preo inicial de vendas de R$ 133.605,52 como uma alternativa de estimular as vendas iniciais para o primeiro e segundo ano de obra. Mas para a aquisio do imvel no ano de 2007 ou nas chaves, foi utilizado o valor mximo de mercado, conforme exposto na Tabela 11. Este valor maior que o utilizado nas simulaes anteriores para captar a valorizao do imvel nos meses finais de sua

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execuo. No Anexo G encontra-se a previso de vendas postergadas completa, com recebimentos mensais.

Tabela 11: Discriminao na forma de pagamento dos apartamentos com aumento nos preos
Forma de pagamento dos apartamentos com aumento nos preos
CONDIES Valor Total do Apartamento N de parcelas Entrada Prestao Reforos (cada 6 meses) Chaves 30% R$ 1.948,41 5% 15% 2005 e 2006 R$ 133.605,52 24 46,546 CUBs 2,263 CUBs 7,758 CUBs 23,273 CUBs 30% R$ 4.375,00 10% 15% 155,155 CUBs 2007 R$ 150.000,00 12 52,258 CUBs 5,081 CUBs 17,419 CUBs 26,129 CUBs 50% R$ 4.000,00 10% ---174,194 CUBs Ap. Chaves 185,807 R$ 160.000,00 CUBs 12 92,903 CUBs 4,645 CUBs 18,581 CUBs ----

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

No cenrio 03 de previso de vendas, presume-se que do primeiro ao dcimo segundo ms no ocorreu nenhuma venda, do dcimo terceiro ao dcimo oitavo ms foram vendidas duas unidades ao ms, do dcimo nono ms ao vigsimo quinto foram comercializadas trs unidades mensais. No vigsimo quinto ms ocorreu a entrega das chaves e nos prximos dois meses a venda foi de sete e oito unidades respectivamente. O resultado desse tipo de comercializao postergada nenhuma venda no primeiro ano e 30 unidades comercializadas no segundo ano de construo do imvel, de acordo com a Tabela 12.

Tabela 12: Previso de vendas postergadas

Cenrio 03: Vendas postergadas dos apartamentos
Meses de Construo Vendas por ms 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 7 8

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

Atravs da Tabela 13, possvel obter o comportamento do fluxo de caixa semestral para o cenrio 03 de vendas, com a postergao da comercializao e aumento no preo de venda. O fluxo de caixa completo encontra-se no Anexo H.

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Tabela 13 Comportamento semestral do fluxo de caixa para o Cenrio 03

Cenrio 03 - Comportamento semestral do fluxo de caixa
PERIODO VALORES EM CUB Total dos Custos (Constr. Operao) Total dos Recebimentos FLUXO DE CAIXA LQUIDO FLUXO DE CAIXA DESCONTADO FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 0 ao 6 jul/05 jan/06 7 ao 12 fev/06jul/06 13 ao 18 ago/06jan/07 19 ao 24 fev/07jul/07 25 ao 30 ago/07-fev/08 31 ao 36 mar/08ago/08 37 ao 41 set/08-jan/09

-1617,713 0 -1617,713 -1553,743 -2148,999

-938,238 93,093 -845,145 -705,082 -2258,825

-1240,556 732,787 -507,769 -377,895 -2636,72

-577,763 2396,978 1819,214 1151,494 -1485,227

-37,958 2966,751 2928,793 1726,542 241,315

-------1586,411 1586,411 825,981 1067,296

-------531,007 531,007 251,182 1318,478

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

Na Tabela 13 encontra-se o resultado da anlise de viabilidade econmica, onde se obtm o VPL de 1318,48 CUBs e a TIR de 3,90%. Ao optar pelas vendas postergadas o investidor obter lucro, pois o seu VPL foi positivo e a TIR maior que a TMA de 2%. Porm, essa alternativa de comercializao revela-se a menos atraente em comparao com as opes de vendas simuladas nos cenrios 01 e 02, por gerar resultados inferiores.

Tabela 14: Resultados da anlise de viabilidade econmica para simulao de vendas 03

Cenrio 03 - Anlise da Viabilidade Econmica CENRIO VPL TIR (% a.m.) TIR (% a.a.) 1318,48 3,90% 58,33% Vendas postergadas Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora. PAYBACK: 26

A Figura 07 expressa de forma grfica o fluxo de caixa acumulado para o cenrio 03 de vendas postergadas. Nesta opo de vendas, pelo fato de os recebimentos serem tardios, devido protelao das vendas, o fluxo de caixa permanece negativo por um perodo mais longo e em montante maior, sendo esse um dos motivos para essa alternativa de vendas ser a menos atraente dentre as outras citadas.

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FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

1500,00 1000,00 500,00 0,00 R$ (500,00)

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

(1000,00)

(1500,00) (2000,00) (2500,00) (3000,00) PERODO

FLUXO DE CAIXA ACUMULADO

Figura 07: Fluxo de caixa em CUBs para Cenrio 03

Fonte: Construtora X. Adaptado pela autora.

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CAPTULO 5 CONCLUSES E RECOMENDAES Em um processo complexo e de largo prazo de maturao como o que envolve a produo de um imvel, existe forte influncia das possveis alteraes futuras, que so de difcil avaliao. Os aspectos de risco ou incerteza ainda se tornam mais importantes considerando as caractersticas peculiares da construo civil, como a dificuldade de gerenciamento das despesas e receitas. Alm disso, o mercado imobilirio, onde o produto transacionado, sofre influncias diversas e a situao de mercado quando da concluso pode ser bastante diferente daquela existente na poca da anlise, devido ao prazo de maturao dos empreendimentos. Neste cenrio, o processo de anlise da viabilidade econmico-financeira de empreendimentos imobilirios deve ser realizado cuidadosamente, utilizando as tcnicas disponveis. O aumento de preciso na anlise inicial pode significar aumento dos retornos do empreendimento ou at mesmo a sobrevivncia da empresa. A anlise de viabilidade um processo constante, e o empreendedor no pode limitar-se a verificar a viabilidade apenas antes de iniciar a construo, mas deve reavaliar a lucratividade durante todo o processo, o que permitiria o ajustamento parcial, em face de alguma dificuldade em cumprir o planejamento. Diante desse quadro, o presente estudo possui um total de trs cenrios principais que simulam formas de comercializao, de acordo com a distribuio das vendas de apartamentos: distribuio homognea, aleatria e postergada. As trs simulaes mostraram-se viveis do ponto de vista econmico, entretanto, ao avaliar os resultados, fica claro que a melhor maneira de se comercializar a distribuio eqitativa das vendas ao longo do perodo de construo, representada pelas ditas vendas aleatrias. Isto se explica porque esta foi a forma de venda que mais antecipou as receitas e gerou melhores resultados na anlise de viabilidade econmica. As vendas aleatrias obtiveram o melhor resultado porque casualmente tiveram o maior nmero de unidades vendidas nos momentos iniciais do empreendimento, ao comparar-se com as outras alternativas. claro que este apenas um dos casos possveis de aleatoriedade, podendo ocorrer situaes bem menos favorveis. As vendas homogneas no se comportaram to bem devido ao planejamento de vendas que enfocava a venda de um apartamento por ms no primeiro ano e dois no segundo. De certa maneira isto fez com que no houvesse um esforo de venda para obter uma comercializao to positiva quanto a que ocorreu circunstancialmente no caso

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aleatrio. Por fim, acredita-se que as vendas postergadas tiveram o pior desempenho por duas razes. Primeiro que o fluxo de caixa manteve-se negativo e com maiores valores por maior espao de tempo. Segundo porque apesar das vendas terem sido efetuadas nos meses finais do empreendimento, atraindo um valor maior para cada apartamento, j que se aumentou a Tabela de preos devido proximidade da entrega das chaves, isto no foi suficiente para contrabalanar os juros pagos na forma de TMA ao investidor durante o largo perodo de tempo que o fluxo de caixa manteve-se negativo. Ou seja, o aumento praticado na Tabela de vendas no compensou os custos financeiros do investidor. Haveria, pois, a necessidade de um aumento maior nos preos de venda, mas este cenrio ficaria inviabilizado porque o mercado no absorveria apartamentos deste tipo e padro acima dos valores simulados. Um fator que poderia mudar os resultados deste estudo seria a incorporao de juros aps a entrega das chaves, fato que ocorre na maioria das comercializaes e em todos os tipos de financiamento (comumente de 0,5% at 1% ao ms). Desta maneira o investidor poder aumentar ainda mais a sua rentabilidade.

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