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SOMMAIRE

Ddicace 9

Remerciements.. 11 Introduction gnrale 13

Partie I : Diagnostic des spcificits du secteur


Introduction la premire partie... 18 Chapitre 1 : Prsentation du cabinet et du mtier daudit ... 19 Section 1 : Prsentation du cabinet Deloitte 19

1-

Deloitte monde ..... 19 1.1. 1.2. Prsentation .... 19 Rfrences... 19

1.3. Services... 20 2Deloitte maroc ... 20 2.1. Historique ....20 2.2. Valeurs... 21 2.3. Mtiers.... 22 2.4. Vision .... 25 Section 2 : Prsentation du mtier daudit. 26

123-

Nature dune mission daudit.. 26 Nature dune mission de commissariat aux comptes .... 26 Limites inhrentes l'audit.. 27

Mmoire de fin dtudes

Chapitre 2 : Environnement gnral, conomique et juridique 29 Section 1 : Environnement gnral... 29

1-

Limmobilier au monde.... 29 1.1. En Chine.. 29 1.2. Au Liban... 30 1.3. En Egypte. 30 1.4. En Tunisie. 31

2-

Limmobilier au Maroc 31 2.1. Analyse SWOT ... 31

2.2. Evolution du secteur ... 34 2.2.1. Principaux agrgats.... 34 2.2.2. 2.2.3. Tendance du march de limmobilier ... 35 Macroconomie du secteur 38

2.3. Principaux acteurs 41 2.3.1. 2.3.2. Entreprises publiques... 41 Entreprise prives ... 42

Section 2 : Environnement conomique et juridique 43

1-

Cadre conomique... 43 1.1. Les conventions signes avec l'Etat 43 1.2. Nombre de logements en chantier ... 43 1.3. Participation du secteur priv . 43 1.4. Consquences de labaissement du seuil 43 1.5. manque dquipements publics... 44 1.6. Impacte sur le secteur du BTP 44

2-

Cadre juridique..... 45 2.1. Lgislation rgissant le secteur ... 45 2.1.1. 2.1.2. Lgislation foncire ...... 45 Lgislation de lUrbanisme ..... 47

2.2. Les spcificits juridiques de limmobilier : la VEFA.... 48 2.2.1. La notion de la VEFA ..... 48

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2.2.2. 2.2.3. 2.2.4.

Le contrat prliminaire..... 49 Le contrat dfinitif ... 50 Ralisation de la vente . 51

Chapitre 3 : Environnement comptable et fiscal. 52

Section 1 : cadre comptable ... 52

1-

Plan comptable sectoriel de limmobilier... 52 1.1. Contexte dadoption du PCSI . 52 1.2. Objectif du PCSI . 52 1.3. Champs dapplication du PCSI 53 1.4. Les apports du PCSI 54 1.4.1. 1.4.2. Au niveau du fond.... 54 Au niveau de la forme ..... 64

2-

Traitement des contrats long terme.... 66 2.1. La notion de contrat long terme... 66 2.2. Lvaluation des cots prendre en compte pour les contrats long terme .. 67 2.3. La comptabilisation des contrats long terme... 67 2.3.1 2.3.2 La mthode lachvement . 67 La mthode lavancement . 70

3-

Evaluation des stocks........ 73 3.1. Terrains .. 74 3.2. 3.3. Lotissements et constructions achevs... 76 Evaluation des Stocks en cours.. 78 3.3.1. 3.3.2. Stock de lotissement en cours . 78 Stock de constructions en cours .. 79

Section 2 : cadre fiscal 81

1. 2.

Nouvelle dfinition du logement social .. 81 Avantage accord aux acqureurs ..... 81

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3.

Avantages octroys aux promoteurs immobiliers .... 82 3.1. Limpt sur les socits ou l'impt sur le revenu 82 3.2. Les droits d'enregistrement et de timbre . 82 3.3. Les taxes perues en faveur des collectivits locales... 82 3.4. Les droits de conservation foncire. 83 3.5. La taxe spciale sur le ciment.. 83 3.6. TVA ... . 83

4.

Sanctions ... 83

Conclusion de la 1re partie.. 85

Partie II : Approche daudit adapte au spcificits du secteur


Introduction de la 2 me partie. 87 Chapitre 1 : Les zones de risques propres au secteur. 89 Section I : Les risques dordre comptable... 89

1. 2. 3. 4.

Dprciation des stocks.... 89 Incorporation des charges financires au cot de production.. 89 Provisions pour travaux post-achvement..... 90 Absence de pices justificatives... 91

Section II : les risques dordres conomique, juridique et managrial... 92

1.

Risques dordre conomique .. 92 1.1. Risques lis la nature des projets immobiliers..... 92 1.2. Situation gographique du projet.... 92 1.3. Programmes de la concurrence.... 92 1.4. Relations avec ladministration ... 93

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2. 3. 4.

Risques dordre juridique ... 93 Risques dordre managrial ... 93 Risques dordre technique.. 94 4.1 4.2 4.3 4.4 Intempries...... 94 Suivi technique.... 94 Remise des clefs... 95 Retard de livraison... 95

Section III : les risques des principales sections 96

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Production-stocks..... 96 Ventes-clients..... 96 Achats-fournisseurs..... 97 Etat : impts et taxes... 97 Paie-personnel.. 97 Trsorerie.. 97 Provisions pour risques et charges . 98 Immobilisations..... 98

Chapitre 2 : La dmarche daudit. 99 Section I : Orientation et planification de la mission. 99

1.

Gnralits sur la planification... 99 1.1. Le plan de mission.. 99 1.2. Le programme de travail.... 100

2.

La prise de connaissance gnrale de lentreprise ...... 101 2.1. Intrts.... 101 2.2. Dmarche dans le cas de la promotion immobilire.. 101

3.

Lexamen analytique prliminaire ... 102 3.1. Intrts... 102 3.2. Dmarche .. 102 3.3. Cas de la promotion immobilire... 103

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Section II : Evaluation du contrle interne : linterim.. 105

1.

Gnralits sur le contrle interne ... 105 1.1. Dfinition . 105

1.2. Objectifs du contrle interne ..... 105 1.3. Dmarche dexamen et dapprciation du contrle interne 105 2. Modle de questionnaire sur le contrle interne adapt au secteur de la promotion immobilire.... . 106 Section III : Contrle des comptes 117

1.

Gnralits... 117 1.1. Objectifs. 117 1.2. Outils . 117 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. Tests de cohrence .... 117 Tests de conformit.... 118 Les travaux dachvement.. 118

2.

Objectifs daudit par section.. 119 2.1. Cycle achats/ fournisseurs.... 119 2.2. Cycle ventes/ clients . 120 2.3. Cycle stocks.. 120 2.4. Cycle trsorerie . 121 2.5. Cycle personnel.. 121 2.6. Cycle immobilisations .. 122 2.7. Cycle produits dexploitation..... 122 2.8. Cycle charges dexploitation.. 123

3.

Programme de travail. 123 3.1. Cycle achats/ fournisseurs..... 123

3.2. Cycle ventes/ clients...... 126 3.3. Cycle stocks.. 129 3.4. Cycle trsorerie . 131 3.5. Cycle personnel.. 133

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3.6. Cycle immobilisations... 134 3.7. Cycle produits dexploitation..... 137 3.8. Cycle charges dexploitation.. 138 3.9. Cycle provisions..... 139 Chapitre 3 : Cas pratique .. 141 Section 1 : validation du CA. 141 Section 2 : Trsorerie. 143 1. 2. Analyse des suspens par antriorit..... . 143 Confirmations et rapprochements bancaires... 144

Section 3 : Paie... 147 1. 2. Rapprochement avec les journaux de paie... 147 Test sur la CNSS.. 149

Conclusion de la 2me partie.. 152 Conclusion Gnrale... 153 Bibliographie... 155

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DEDICACE

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A mes parents, qui ont guid mon chemin et qui m'ont donn un magnifique modle de labeur et de persvrance A mon frre, pour sa prsence dans ma vie A mes grands parents, mes tantes et mes oncles, qui ont contribu mon ducation A toute personne ayant contribu de prs ou de loin ce travail

Je ddie ce mmoire.

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REMERCIEMENTS

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Je tiens remercier dans un premier temps, toute lquipe pdagogique de lInstitut Suprieur de Commerce et dAdministration des Entreprises (ISCAE) et les intervenants professionnels pour avoir assur la partie thorique de notre formation. Je tiens remercier tout particulirement et tmoigner toute ma reconnaissance aux personnes suivantes, pour lexprience enrichissante et pleine dintrt quelles mont fait vivre durant ce mois. Mme Adil BAMI, pour le temps quil ma consacr tout au long de cette priode, sachant rpondre toutes mes interrogations ; sans oublier sa participation au cheminement de ce rapport ; Les diffrents auditeurs avec qui jai travaill en missions pour mavoir aid bien comprendre le mtier daudit, pour mavoir intgre rapidement au sein du cabinet ainsi que pour mavoir accord toute leur confiance ; Je remercie galement lensemble du personnel du cabinet pour leur accueil sympathique et leur coopration professionnelle.

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INTRODUCTION GENERALE

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a qualit de tout systme sapprcie travers la qualit de ses produits

finaux et le systme denseignement suprieur, comme tout systme, nchappe pas cette rgle. Toutefois le systme denseignement suprieur se voit diffrenci par rapport aux autres dans la mesure o sa production est particulirement distincte; savoir : les Hommes de demain et les futurs piliers de la socit active.

Cest dans cette logique que sinsre la philosophie denseignement lInstitut Suprieur de Commerce et dAdministration des Entreprises (ISCAE).

ISCAE accorde, cet gard, au dveloppement des aptitudes professionnelles et managriales chez les tudiants autant dimportance que la formation acadmique. Ainsi, la rigueur, la responsabilit, la crativit, le leadership et les comptences professionnelles constituent des qualits que les tudiants de lISCAE doivent acqurir et dvelopper.

Dans ce sens, le stage de la quatrime anne requiert une importance particulire pour tout tudiant dans la mesure o il lui permet dapprofondir ses connaissances, de mettre en pratique ses acquis acadmiques rfrs la spcialit quil aurait choisie pour cette anne et dapprocher de prs les mthodes pratiques de travail et les nouveauts du mtier. Il est aussi une occasion permettant ltudiant la fois un dveloppement de ses capacits de

communication et une cration dun rseau relationnel avec les professionnels et les acteurs du monde de travail.

Dun point de vue acadmique, le stage quatrime anne rgne sur le fruit de quatre annes de formation. De ce fait ltudiant est appel par cette exprience professionnelle, prcde sans aucun doute par dautres, enrichir sa formation et rapporter de son stage une valeur ajoute complte par un effort de rflexion, danalyse et de synthse contenus dans un mmoire de fin dtudes

Dans ce contexte, mon choix du lieu objet du stage sest pos sur les cabinets daudit et de conseil. Ce choix est essentiellement motiv par le fait que ce genre de cabinets effectue

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des missions daudit et de conseil spcifiques auprs de diffrentes entreprises oprantes dans diffrents secteurs, ce qui prsente pour ma formation un complment fonctionnel et oprationnel efficace permettant la fois de mettre en pratique mes connaissances thoriques en audit mais aussi dapprocher les entreprises et comprendre leur fonctionnement mais cette fois autant quauditrice stagiaire. Cest ainsi que le cabinet objet du stage a t le cabinet international daudit et de conseil Deloitte.

Deloitte organise ses interventions chez ses clients travers un planning hebdomadaire affichant pour chaque mission le personnel qui sen charge y compris les stagiaires. Ainsi on se voit affecte pratiquement chaque semaine une mission diffrente de sa prcdente.

Cependant chaque rgle, il y a lexception. En effet ; il se trouve parfois que la mission dure plus dune semaine pour diffrentes raisons : la taille du client, sa disponibilit ou encore la complexit de la mission.

Parmi ces missions, celle concernant une filiale dun grand groupe marocain oprant dans limmobilier laquelle jtais affecte pour une dure de 3 semaines. cela avait pour consquence de me permettre de dcouvrir de prs un nouveau secteur savoir la promotion immobilire avec tous ses diffrents aspects conomique, juridique, fiscal et comptable. Et en parlant de la comptabilit, jtais interpelle durant cette mission par lapplication des dispositions du nouveau plan comptable sectoriel de limmobilier.

De cela, jai pu formuler ma problmatique comme suit compte tenu des spcificits comptables, fiscales et juridiques caractrisant les socits oprant dans le secteur immobilier, la dmarche daudit classique savre inadquate pour mieux les auditer. Face cette situation quelle pourraient tre les adaptations ncessaires cette dernire pour la rendre approprie aux spcificits du secteur

Afin de rpondre cette problmatique, jai jug judicieux de rpartir le mmoire en deux parties. La premire sera consacre lanalyse du secteur de la promotion immobilire au Maroc. Elle prsentera les tendances actuelles de la profession immobilire, ainsi que les diffrents lments pouvant limpacter tel que les dispositions juridiques, fiscales

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La seconde partie sera consacre une description des risques affrents ce secteur ainsi que de la dmarche daudit y adapte ; ensuite un cas pratique viendra illustrer, en dernier lieu, cette dmarche travers un programme de travail propre aux sections cl de la mission.

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PARTIE I : DIAGNOSTIC DES SPECIFICITES DU SECTEUR

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INTRODUCTION A LA 1 re PARTIE

Lactivit de la promotion immobilire recle plusieurs aspects, notamment juridiques fiscaux et comptables do limportance dune premire partie clarifiant lenvironnement dans lequel volue cette activit. En effet ngliger ces aspects peut avoir des consquences ngatives sur la qualit de lopinion du commissaire aux comptes.

Afin de bien apprhender les spcificits du secteur, nous avons jug judicieux de subdiviser la premire partie en 3 chapitres, chacun deux traitera dun aspect du mtier.

En effet, nous prsenterons au travers du premier chapitre, une brve prsentation du mtier daudit et du commissariat aux comptes, ainsi quune deuxime prsentation portant sur le cabinet Deloitte.

Nous nous intresserons, dans le second chapitre la prsentation de lenvironnement gnral, conomique et juridique du secteur. Et enfin dans le 3me chapitre, nous nous attarderons sur les principales dispositions comptables et fiscales concernant le secteur.

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Chapitre 1 : Prsentation du cabinet et du mtier daudit

Section 1 : Cabinet Deloitte.


1. Deloitte monde

1.1. Prsentation Deloitte est l'un des quatre grands cabinets d'audit et de conseil (Big Four) avec PricewaterhouseCoopers, Ernst & Young et KPMG, n des fusions successives des acteurs anglo-saxons historiques de ce secteur.

Deloitte est leader mondial au sein des Big Four, avec un chiffre d'affaires atteignant 26,6 milliards de dollars en 2010 . Il s'agit galement du plus grand cabinet d'audit au monde avec une masse salariale de 169 000 employs, et du plus ancien des Big Four. Depuis 2009 , Deloitte est aussi le premier cabinet d'audit en France3.

Le cabinet Deloitte est issu du rapprochement en 1989 de deux grands cabinets : Deloitte Haskins & Sells et Touche Ross international. Le premier est cr en 1845 par William Deloitte Londres qui sassocie en 1925 Charles Haskins et E. Sells. Le cabinet Tohmatsu & Co a t fond en 1968 au Japon par l'amiral Nobuzo Tohmatsu.

l'instar des autres Big Four, Deloitte est un cabinet et non une entreprise, constitu dentits lgalement autonomes et indpendantes, membres du rseau Deloitte Touche Tohmatsu, toutes associes au sein d'un Verein suisse.

1.2. Rfrences

Deloitte compte plus de 80% des plus grandes entreprises mondiales parmi ses clients, ainsi que de nombreuses grandes entreprises nationales, des institutions publiques et

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des milliers d'entreprises de croissance. Les services mentionns ne sont pas fournis par le Verein Deloitte Touche Tohmatsu, et pour des raisons rglementaires ou de toute autre nature, certains cabinets membres ne proposent pas l'ensemble de ces services.

Des rfrences prestigieuses : Abbey National, Bank of Tokyo-Mitsubishi, BASF, Benetton, Boeing, Bridgestone, De Beers, Delhaize, Dow Chemical, GAP, General Motors, Kimberley Clark, KKR, Marconi, Merrill Lynch, Microsoft, Mitsubishi Corp., Morgan Stanley, Nortel Networks, Procter & Gamble, Reed Elsevier, Royal Bank of Canada, Safeway, Sears Roebuck, Solvay, UPS, Vodafone, World Bank...

1.3. Services

Deloitte couvre une palette d'offres trs large : audit, fiscalit, consulting et corporate finance, au service de toutes les organisations, dans tous les secteurs d'activit. Avec la prsence de firmes membres dans prs de 140 pays, Deloitte s'appuie la fois sur la richesse de son rseau international et sur une expertise locale approfondie pour rpondre aux enjeux de ses clients, partout o ils oprent.

Les 170 000 collaborateurs de Deloitte partagent des valeurs communes : thique professionnelle reconnue, excellence dans le service aux clients, engagement mutuel fort et richesse de leur diversit culturelle. Ils bnficient de programmes de formations continues, d'expriences et d'opportunits de carrire enrichissantes. Les professionnels de Deloitte s'engagent au service de leurs clients dans le cadre de relations bases sur la confiance et le respect.

2.

Deloitte Maroc

2.1. Historique

Cre au mois doctobre 1994, le cabinet daudit Deloitte & Touche Maroc voit le jour linitiative de Deloitte France.

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Souhaitant offrir ses clients des services complmentaires et rpondant aux exigences des dirigeants marocains et trangers, Deloitte & Touche se rapproche, partir de 1997, au cabinet marocain Cardex-Auditors dirig alors par deux experts comptables : MM. Fawzi Britel et Ahmed Benabdelkhalek. Ce rapprochement va aboutir une association conclue dbut 1999 et permettra lensemble nouvellement cre de connatre un dveloppement exceptionnel et un ancrage structurel dans le contexte conomique marocain.

La diversit des missions et des clients, le dynamisme et les relations de confiance tisses au plus haut niveau sont parmi les caractristiques les plus attrayantes de notre firme marocaine.

En 2003, suivant la dcision de la firme internationale de Deloitte Touche Tohmatsu, la firme marocaine simplifie sa marque et devient Deloitte

2.2. Valeurs

Le succs de Deloitte repose sur un ensemble de valeurs plus que jamais ncessaires pour rpondre aux attentes et aux enjeux de nos clients. Ces valeurs constituent le socle de notre double ambition : la confiance de nos clients et l'excellence de nos collaborateurs.

Ethique professionnelle Respecter strictement les rgles de conduite les plus exigeantes de la profession Travailler en toute indpendance financire, de gestion et professionnelle Contribuer activement au dveloppement et l'adoption des meilleures pratiques dans nos mtiers et au sein de notre environnement Avoir au quotidien un comportement la hauteur de notre rputation. Excellence du service au client Optimiser nos connaissances et nos talents pour servir au mieux les enjeux financiers de nos clients

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tablir et entretenir avec chacun de nos clients une relation de proximit Offrir des services propres rpondre aux volutions techniques et professionnelles de nos clients Exceller dans notre qualit de service. Engagement mutuel fort Nouer des relations fondes sur la confiance et le respect Reconnatre et valoriser la contribution de chacun Donner la priorit la formation et au partage des connaissances S'entraider et travailler en quipe Respecter un juste quilibre entre vie professionnelle et vie personnelle. Respect de la diversit Favoriser la diversit culturelle de nos quipes S'appuyer sur la richesse de notre rseau international Rester ouvert aux ides nouvelles et aux points de vue diffrents Comprendre les exigences et les environnements locaux pour rechercher des solutions adaptes Crer un contexte propice la ralisation des objectifs communs. 2.3. Mtiers

Deloitte exerce plusieurs mtiers savoir: laudit, Financial Advisory Services, , Entreprise Risk Services, Tax & Legal et lexpertise Comptable. Dans ce qui suit on va prsenter brivement chacune de ces activits.

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Audit Lactivit audit est organise autour dexpertises techniques et de savoir-faire varis suivants : Audit lgal et contractuel. Investigation & Consolidation. Asset Management. Lensemble des collaborateurs spcialiss dans les mtiers dAudit est regroup comme suit : Aviation et Transports Distribution et produits de grande consommation Energie et Ressources Institutions financires Secteur public Technologie, Mdias et Tlcommunications.

Financial Advisory Services (FAS) Il sagit de la conduite et les ngociations d'oprations de fusions/acquisitions, depuis l'valuation jusqu'aux conseils pour l'intgration des socits acquises.

Deloitte Maroc intervient dans les oprations sur le capital, les montages financiers, mais aussi auprs des entreprises en difficult pour les assister dans leur plan de restructuration, de redressement ou de reprise.

Deloitte dispose dune organisation efficiente en 5 grandes lignes de services :

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Transactions Services Fusions-acquisitions et ingnierie financire. Evaluation financire. Litiges financiers et fraudes. Restructuration d'entreprises en difficult. Entreprise Risk Services (ERS) Cette activit concerne principalement la scurit des systmes, processus et organisations travers les services suivants :

Audit des systmes d'information. Qualit et scurit des processus. Scurit des systmes, des rseaux, du commerce lectronique, de l'information. Externalisation de la fonction audit interne. Audit de projet. Actuariat. IAS/IFRS . Gestion des risques de taux et change, valuation d'instruments financiers, passage aux nouvelles normes comptables. Management des risques oprationnels & conseil en respect des rglementations. Tax & Legal Lactivit Tax & Legal se dcline travers les diffrents axes suivants : Diagnostics et recommandations juridiques, fiscales et sociales. Montages juridiques.

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Gestion des oprations sociales et patrimoniales. Procdures contentieuses. Due diligence. Expertise Comptable Lactivit Expertise Comptable comporte les mtiers suivants : Tenue des comptes, supervision comptable. Conseil en organisation et systmes dinformations comptables. 2.4. vision

Deloitte s'est donn pour ambition d'tre reconnu comme la meilleure firme mondiale de services professionnels. Dans cette optique, nous dveloppons et amliorons constamment nos prestations de services, source d'opportunits professionnelles sans cesse renouveles pour nos collaborateurs.

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Section 2 : Prsentation du mtier daudit


1. Nature dune mission daudit
Une mission d'audit des tats de synthse a pour objectif de permettre lauditeur d'exprimer une opinion selon laquelle les tats de synthse ont t tablis, dans tous leurs aspects significatifs, conformment un rfrentiel comptable identifi et applicable, et quils donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidle du patrimoine, de la situation financire de la Socit au titre de lexercice concern, ainsi que du rsultat de ses oprations et de lvolution de ses flux de trsorerie.

Pour ce faire, l'auditeur met en uvre les diligences mme de lui permettre de rassembler des lments probants ncessaires pour tirer les conclusions sur lesquelles se fonde son opinion.

L'opinion de l'auditeur renforce la crdibilit de ces tats de synthse, en fournissant une assurance raisonnable, mais non absolue quant lassertion cite au premier paragraphe cidessus. Lassurance absolue ne peut en aucun cas constituer un objectif de lauditeur en raison de nombreux facteurs, tels que, lutilisation de la technique des sondages, les limites inhrentes tout systme comptable et de contrle interne, le recours au jugement et le fait que la plupart des informations probantes la disposition de lauditeur conduisent, par nature, davantage des dductions qu des convictions.

2. Nature dune mission de commissariat aux comptes


Le commissariat aux comptes est une mission daudit caractre lgal dans la mesure o elle est impose par la Loi. Le commissaire aux comptes, nomm par lassemble des actionnaires ou des associs et, en cas d carence, par voie de justice, a pour mission permanente de vrifier les comptes de la socit, en vue dmettre son avis quant limage fidle sus mentionnes. Il est galement charg par la loi de certaines vrifications spcifiques et de certaines missions connexes.

Le commissariat aux comptes est rgi par la loi, qui :

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dtermine les entits qui y sont tenues ; fixe les missions dans leur objet et leurs conditions dexercice ; dsigne les destinataires des communications et rapports du commissaire aux comptes. Le commissariat aux comptes constitue ainsi un ensemble de missions qui peuvent sordonner en quatre catgories principales :

une mission daudit conduisant formuler un avis que les comptes prsents rpondent aux qualificatifs prvus par la loi et refltes dans leurs aspects significatifs la notion dimage fidle ; des missions spcifiques intervenant dans le cadre de sa mission de certification et qui ont pour objet soit : de vrifier la sincrit de certaines informations, ou de sassurer du respect de certaines garanties lgales particulires ; des missions particulires relatives la ralisation de certaines oprations ; une mission de communication de ses observations et / ou, le cas chant, ses conclusions aux organismes et personnes dsigns par la Loi.

3. Limites inhrentes l'audit


Tout audit est soumis au risque invitable de non dtection d'anomalies significatives dans les tats de synthse, mme s'il a t correctement planifi et effectu selon les normes requises.

Le risque de non dtection d'une anomalie significative rsultant d'une fraude est plus grand que celui rsultant d'une erreur, car la fraude implique gnralement des actes visant la dissimuler, par exemple : la collusion, un faux, une omission dlibre d'enregistrer des oprations ou de fausses dclarations faites intentionnellement l'auditeur. Sauf preuves contraires, l'auditeur est fond considrer les dclarations qu'il reoit comme exactes et les enregistrements comptables et les documents comme authentiques.

Toutefois, l'auditeur doit planifier et conduire l'audit en faisant preuve d'esprit critique et en tant conscient que des circonstances ou des vnements laissant supposer l'existence d'une fraude ou d'une erreur peuvent tre dtects.

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Mme si l'existence d'un systme comptable et de contrle interne efficace rduit le risque d'anomalies dans les tats de synthse, li une fraude ou une erreur, le risque de dfaillance des contrles internes n'est jamais exclu.

Par ailleurs, mme un systme comptable et de contrle interne performant risque de ne pas permettre de dtecter une fraude impliquant la collusion d'employs ou une fraude commise par la direction.

Certains membres de la direction sont en mesure d'chapper aux contrles auxquels sont soumis les employs ; par exemple, en demandant leurs subordonns d'enregistrer des oprations de manire incorrecte ou de les dissimuler ou en supprimant des informations relatives certaines oprations.

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Chapitre 2 : Environnement gnral, conomique et juridique. Section 1 : Environnement gnral


1.

Limmobilier dans le monde


1.1. En Chine

Depuis la rforme du logement institue en 1998 , l'investissement immobilier en Chine a connu une forte croissance, value 20% en moyenne depuis lors. Cette rforme, base sur le dsengagement de l'Etat du secteur immobilier, a entran une croissance importante du taux de proprit qui a doubl en 5 ans. Elle a galement, rapport 2,8 Md. Dh l'Etat chinois. Il est signaler que l'achat d'un appartement constitue le placement financier le plus sr pour de nombreux chinois, contribuant ainsi la promotion du secteur immobilier et entranant le ralentissement du dveloppement des marchs boursiers. De ce fait, la croissance de l'investissement immobilier en Chine a favoris la demande pour les matriaux de construction et la spculation immobilire.

Ce secteur, en Chine, est domin par les entreprises locales qui sont fortement concentres dans les grandes villes o le rythme de construction est lev. En dpit de sa forte croissance, le march chinois reste ferm aux investissements trangers qui ne sont autoriss que sous forme de joint-venture minoritaire avec des partenaires chinois. Les hongkongais font exception. En effet, ceux-ci sont autoriss investir et implanter des filiales en Chine grce l'accord CEPA (Chinese Mainland/ Hong Kong Closer Economic Partnership).

Les autorits chinoises rorientent l'offre immobilire vers les logements sociaux en offrant des avantages fiscaux aux promoteurs afin de garantir des logements pour les travailleurs migrants venant des campagnes.

La russite de la Chine dans le secteur de la promotion immobilire repose sur le dsengagement de l'Etat en faveur des promoteurs privs, la concentration autour des gros promoteurs et la prsentation d'avantages fiscaux aux diffrents intervenants.

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1.2. Au Liban

Au dbut des annes 90, le secteur de l'immobilier au Liban a fortement particip au dveloppement de l'conomie. Cependant, cette activit connat quelques difficults lies l'inadquation entre l'offre et la demande. Alors que la demande tait plutt oriente vers des appartements de moyen standing, l'offre s'adressait une clientle haut de gamme. Cette inadquation a conduit le secteur vers une rcession, entranant la chute des prix suite au manque de liquidit.

Le Liban est dot de nombreux atouts lui permettant de bnficier de l'implantation des socits trangres : proximit gographique au Proche et Moyen Orient et restructuration du secteur de l'immobilier.

Le succs du Liban dans le secteur de la promotion immobilire est d une organisation plus claire du secteur conjugue une vision stratgique adopte par les entreprises suite une prise de conscience des oprateurs.

1.3. En Egypte

A l'image de la situation au Liban, le march immobilier en Egypte a souffert pendant les annes 80 de l'inadquation entre l'offre et la demande. En effet, l'offre s'est concentre sur le logement de luxe, garantissant un taux de retour sur investissement lev, alors que la demande tait majoritairement oriente vers les logements sociaux et de moyen standing.

L'offre actuelle ne couvre que 25% des besoins de la population estims 750 000 units par an. L'inadquation entre l'offre et la demande est aggrave par la forte proportion de logements vides atteignant 50 000 units, soit 15% du total des logements du Caire.

Le secteur a connu un regain de dynamisme depuis les annes 1990 suite aux efforts entrepris par le gouvernement afin de proposer des logements aux couches moyennes et infrieures de la population.

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De ce fait, le lancement de plusieurs projets sociaux, l'adoption de la loi sur les emprunts hypothcaires et la cration de nouvelles villes ont particip l'essor de l'immobilier en Egypte.

1.4. En Tunisie

Le secteur de la promotion immobilire augure d'un fort potentiel en raison de son importance conomique et de ses effets sociaux. Il comprend 700 promoteurs immobiliers ralisant 15 000 logements par an, soit 30% de l'ensemble des logements construits. Il est signaler que 80% des mnages tunisiens sont propritaires de leurs logements.

La politique de l'Etat visant la rduction du nombre des promoteurs publics, qui ne reprsentent plus que 15% 20% du secteur, a donn des rsultats trs positifs. Ainsi, la moyenne de construction de logements par 1 000 habitants et par an s'tablit 7,1 pour mille, dpassant la moyenne enregistre au Maroc.

Aujourd'hui, les logements rudimentaires ne reprsentent plus que 1% de l'ensemble du parc.

Ds lors, la rduction du nombre de promoteurs, la rhabilitation des quartiers populaires et l'radication des logements rudimentaires ont permis au secteur immobilier tunisien d'voluer favorablement.

2.

Limmobilier au Maroc
2.1. Analyse SWOT

Forces

Faiblesse

La

conjoncture

favorable

en

fiscalit opaque caractrise par la multitude de taxes, la multiplicit des

raison du dficit en logements ;

Mmoire de fin dtudes

31

Le cot faible de la main d'oeuvre ; Lalternative placement rentable que de

barmes d'imposition et l'instabilit des textes et lois rgissant la fiscalit immobilire ; La raret des terrains contribuant accrotre dangereusement lincidence foncire de certains projets ; La lourdeur des procdures

reprsente

linvestissement immobilier ; La croissance des encours des crdits immobiliers. Exonrations fiscales pour inciter les promoteurs immobiliers linvestissement ; Existence dun contrat

administratives ; La non-rationalisation des promoteurs immobiliers, notamment les dbutants ; Labsence de cadre rglementaire et fiscal favorisant linvestissement

programme entre les oprateurs BTP et le gouvernement ; Ferme volont des autorits

locatif ; Labsence dobservatoire, destin fournir aux intervenants, des

publiques de rsorber le problme de lhabitat en gnral et de lhabitat insalubre en particulier. Valorisation de limmobilier par les mnages marocains et sa perception comme moyen

statistiques importantes

dinvestissement ; Prsence investisseurs importante des MRE des dans

limmobilier, soutenue par le fonds Hassan II pour le et

dveloppement social ;

conomique

Emergence de puissants groupes nationaux ayant dvelopp un savoir-faire et une qualit de prestations reconnus et prims.

Mmoire de fin dtudes

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Opportunits

Menaces

La lutte contre l'habitat insalubre et le lancement du programme villes sans bidonville ; La cration de villes la nouvelles pression

La concurrence accrue entre les diffrents promoteurs ; La prolifration de l'informel et la pratique du noir ; La spculation sur le foncier ; L'entre de nouveaux promoteurs trangers ; Sur le court terme, le durcissement de la lgislation du travail dans les chantiers affecterait le rendement des promoteurs. Renchrissement des matriaux de constructions ; Dominance du secteur informel dans la promotion immobilire, se

destines

allger

dmographique sur les grandes villes ; La cration de fonds de garantie permettant aux citoyens aux revenus irrguliers d'accder un logement dcent ; L'exonration fiscale en faveur des promoteurs privs pour encourager le logement social ; La concurrence entre les banques, contribuant la baisse des taux ; Larrive dune offre enrichie de produits de financement, permettant une meilleure structuration du march ; Sur le long terme, le durcissement de la lgislation du travail dans les chantiers, actuellement laxiste,

rpercutant sur les normes de scurit et de confort ; Prsentation massive dentreprises trangres Effet de spculation sur le foncier entranant une hausse des prix ; Lexode rural qui entretient

imparablement le dveloppement de lhabitat insalubre, aggrave le dficit en logement auquel est confront le secteur depuis des annes. Faiblesse du taux dencadrement de

aboutira une rationalisation du march. Existence dune forte demande pour limmobilier ; Population jeune, Trance dge

la main duvre ; Manque dfficacit de lappareil

(25ans- 40 ans), reprsentant plus de

Mmoire de fin dtudes

33

24% de la population marocaineet constitue de plus en plus de

rglementaire rgissant le secteur locatifs ; Difficults au sein des organisations sous tutelles du ministre de de

personnes actives ; Taux durbanisation en croissance pouvant atteindre 65% lhorizon 2012 ; Coopration promoteurs active entre et les les

lhabitatet

lhurbanismeallongeantdes dlais de ralisation, non comptitivit des prix de vente, surendettement de certains tablissement et difficults de

immobiliers

banques commerciales ; Rationalisation de lintervention des tablissements publics, incarne par lmergence de la socit holding Al Omrane qui chapeaute et couronne leurs activits.

commercialisation. Raret des ressources foncires et complexit des rgimes fonciers dans les zones urbaines ; Non respect de des normes et de de

construction, scurit ;

confort

Baisse de la demande de la part des MRE touchs directement par la crise.

2.2. Evolution du secteur

2.2.1.

Principaux agrgats du secteur

Emploi dans le secteur : Entre le troisime trimestre de lanne 2009 et la mme priode de lanne 2010, la cration nette demploi dans le secteur "Btiments et Travaux Publics" a atteint 52.000 nouveaux postes demplois, soit une augmentation de 5,4%, avec 1.000 postes en milieu urbain, soit une hausse de 0,3%. Ventes de ciment : Le cumul de la consommation du ciment fin novembre 2010 a enregistr un lger recul de 1,76%, passant de 13,596 millions de tonnes fin novembre 2009 13,357 millions de tonnes fin novembre 2010. La consommation du mois de novembre 2010 a avoisin 0,857 million de tonnes contre 1,109 million de tonnes en novembre 2009 ,

Mmoire de fin dtudes

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soit une rgression, mois mois, de 22,71%, qui se traduit par larrt des activits des chantiers loccasion de lAd Al Adha. Production en habitat : Courant premier semestre 2010, le nombre dunits produites slve 68.936 dont 40.755 units dhabitat social. Quant au nombre dunits mises en chantier, il a atteint 136.086 units dont 87.845 units sociales et conomiques. Crdits limmobilier : A fin octobre 2010, lencours de crdits limmobilier a enregistr un accroissement de 9,9% par rapport fin octobre 2009 ; ainsi, le montant du crdit limmobilier a reprsent 186,492 MMDH et celui du concours lconomie a avoisin les 697,722 MMDH, soit un taux de contribution de 26,7%. Taux dbiteurs : Les taux dbiteurs appliqus par les banques aux crdits limmobilier (hors taxes) ont connu une augmentation de 0,42 point durant le troisime trimestre 2010 (6,13%) par rapport au troisime trimestre 2009 (5,61%) et une baisse de 0,12 point par rapport au deuxime trimestre 2010. Investissements Directs Etrangers lImmobilier (IDEI) : Durant le premier semestre 2010, les IDEI ont atteint 3,02 MMDH, contre 2,78 MMDH courant la mme priode de 2009, soit une augmentation de 8,6%. Crdits accords dans le cadre du FOGARIM : Jusquau 30 novembre 2010 , 61.274 mnages ont bnfici de la garantie du FOGARIM pour un montant de 8,918 MMDH de prts accords. En novembre 2010, le nombre de dossiers garantis dans le cadre du FOGARIM slve 575 prts contre 655 prts en novembre 2009 , soit une rgression, mois mois, de 12,21%. 2.2.2. Tendances du march de limmobilier

Mmoire de fin dtudes

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Evolution des ventes Tendance globale des transactions et des prix sur les 2 dernires annes

Rpartition et volution trimestrielle des ventes par ville (3me trimestre 2010)

Mmoire de fin dtudes

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Attentes des acheteurs Ltude portant sur un chantillon national reprsentatif de 1203 mnages habitant dans 7 principales rgions urbaines du Royaume (Casablanca, Rabat, Tanger, Marrakech, Agadir, Fs et Oujda) a mis en vidence 4 segments caractrisant les acqureurs du march marocain.

Mmoire de fin dtudes

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Ltude a galement ressorti les diffrences dans la hirarchie des critres de choix lors de lachat dun logement selon les segments :

Rpartition des mnages en fonction de la capacit dendettement Quant lendettement pour lachat dun logement, 60% de lchantillon ne peut sendetter au del de 250 000 Dh. 5% des mnages ont une capacit dendettement suprieure 750 000 Dh. (hors pargne affecte dans le cas dune acquisition)

Mmoire de fin dtudes

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2.2.3.

Macroconomie Rpartition du PIB par rgion & ratio DCFM/PIB (en millions de Dh)

Lanalyse du PIB indique que 60.6% du PIB est gnr par 5 rgions.

Mmoire de fin dtudes

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Avoirs extrieurs nets BAM (en millions de Dh) En dix ans, les avoirs extrieurs nets ont presque doubl, passant de 100 milliards de dirhams en 2001 184 milliards fin octobre 2010

Croissance des salaires au niveau mondial La croissance des salaires au niveau mondial est calcule sur la base dune moyenne pondre de la croissance, relle ou estime, dune anne sur lautre des salaires mensuels moyens rels dans 115 pays et territoires.

Le ralentissement de la croissance not sur ce graphique sexplique par une inflation leve en 2008, principalement due au pic du prix du ptrole. Le fort ralentissement de linflation qui a suivi a d une l autre par contre permit dviter la chute des salaires.

Mmoire de fin dtudes

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Evolution du niveau de revenu la retraite

2.3. Principaux acteurs du secteur

2.3.1. Entreprises publiques

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Il sagit des Organismes Sous Tutelle du Ministre de lHabitat (OST), aujourdhui regroups dans la holding Al Omrane, ainsi que dautres promoteurs publics tels que le Ministre des Habous, lagence de logements et dquipements militaires (ALEM) et la Socit nationale damnagement Communal (SONADAC).

Par ailleurs, il convient de noter que la Holding Al Omrane, considre par les pouvoirs publics comme tant un instrument privilgi d'intervention dans le secteur de limmobilier, a procd a la cration en 2006 de la filiale Al Boughaz, en charge de la ralisation des actions damnagement et de lotissements de terrains destines a la promotion de lhabitat social en partenariat avec le secteur prive, de la rsorption des bidonvilles et de lhabitat insalubre et enfin, du dveloppement de la maitrise douvrage urbaine et sociale dans la rgion de Tanger et Ttouan.

2.3.2. Entreprises prives Avec le lancement du programme de 200 000 logements et limplication effective des pouvoirs publics dans divers domaines, le secteur de lhabitat et de limmobilier a connu lmergence dun secteur prive dynamique oprant aussi bien dans le crneau du logement social que dans celui du logement de standing.

En outre, compte tenu de lattractivit de plus en plus importante du Maroc tant sur le plan touristique que sur le plan industriel et commercial, le pays attire davantage dInvestissements Directs Etrangers (IDE). Le secteur de limmobilier saccapare une part importante de ces investissements, se positionnant ainsi au 3eme rang en termes dIDE aprs le secteur des tlcommunications et le secteur industriel.

Autour de ces investissements, de nouveaux promoteurs immobiliers trangers se sont installes, en loccurrence des filiales de grands groupes trangers attirs, par le dynamisme du secteur et les taux de rentabilit levs du secteur.

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Section 2 : Environnement conomique et juridique.


1. Cadre conomique

1.1. Les conventions signes avec l'Etat

On note lengagement important des promoteurs immobiliers dans le logement social, quils soient du secteur priv ou public. 228 conventions ont dj t vises par les ministres de lhabitat et des finances pour la ralisation de plus de 668 000 logements. Ces chiffres restent quand mme des intentions dinvestissement dclares par les promoteurs et dont la contenance peut changer selon les projets rellement construits. La donne la plus importante, dans ces conventionnements est dabord celle de lengagement des petits et moyens promoteurs qui font que ce nouveau dispositif du logement social se voit russir le challenge dintgrer, pour la premire fois, la petite et moyenne entreprise.

1.2. nombre de logements en chantier

Il faut noter dabord un chiffre important qui est de 113 200 logements sociaux autoriss ce jour et a cest du concret. 77 500 de ces logements sont dj en chantier. Cest un dmarrage qui dpasse rellement nos prvisions et qui booste tout le secteur immobilier.

1.3. participation du secteur priv

80% des projets mis en chantier concernent le secteur priv. Cest aussi bon signe car il faut noter que le Maroc a choisi volontairement de sortir de la stagnation en terme dinvestissement et dacquisition qua connue en 2009 le secteur immobilier (impact indirectement par la crise mondiale) par le biais de la relance de lhabitat social. Et a a march, en atteste limplication importante du secteur priv.

1.4. consquences de labaissement du seuil

Les villes concernes aujourdhui par les conventions, et grce notamment labaissement du seuil de production 500 logements sociaux par an, sont quelques mois

Mmoire de fin dtudes

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aprs le lancement de ce nouveau dispositif, au nombre de 77, allant de grandes villes des moyennes et petites travers tout le Royaume. A ce sujet, les reprsentations rgionales et locales du ministre de lhabitat tiennent lattention du grand public des tableaux concernant les projets de logements sociaux mis en chantier dans leurs rgions. Ces donnes sont affiches afin que les personnes intresses par lachat dun logement social puissent en tre informes.

1.5. manque dquipements publics

Les reproches faits aux anciens programmes de logements sociaux sont nombreux mais la ralit est que ces programmes ont eu des impacts positifs indniables, notamment en ce qui concerne laccs la proprit des mnages revenu limit. La question des quipements publics est une question qui se pose de manire gnrale nos villes et o leffort de tous les dpartements ministriels est sollicit. Particulirement pour les nouveaux programmes de logements sociaux une commission interministrielle se penche sur la programmation et la coordination afin de raliser les quipements publics pour un habitat de qualit.

1.6. Impacte sur le secteur du BTP

Les retombes attendues des projets de logements sociaux ne se limitent pas au seul secteur du BTP, elles touchent bien dautres domaines. Mais pour rester dans le secteur, je vous livre un chiffre loquent : les estimations faites sur la base de ralisation de 400 000 logements lhorizon 2015 nous permettent de dire que a crera 125 000 emplois directs supplmentaires pour un investissement de 80 milliards de DH. Par ailleurs, ce programme aura un impact certain sur la structuration et la professionnalisation du secteur du logement social.

Il ne faut pas oublier non plus que le logement social reprsente 60% de la demande nationale. Donc quand on agit sur cette offre, on agit sur la rgulation de tous les segments du march immobilier et cest un impact extrmement important.

Mmoire de fin dtudes

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2. Cadre juridique
2.1. Lgislation rgissant le secteur

A linstar des autres marchs de lconomie marocaine, le march de la promotion immobilire est soumis une rglementation spcifique rgissant le secteur et dfinissant les attributions des diffrents acteurs du march dans la ralisation de leurs tches. Lobjet tant de mettre en place un cadre juridique, quoique parfois lourd, organisant le mtier de la promotion immobilire et professionnalisant le secteur qui reste handicap par lexistence des constructions anarchiques ne rpondant pas aux normes urbanistiques et techniques. Il rgit galement les diffrentes situations concernant lacte de btir, de vendre, de louer et de financer, dans le domaine de lurbanisme, de lhabitat conomique, de coproprit, et autre, et ce, conformment aux dispositions suivantes (Dahirs, Dcrets, Arrts et lois) : 2.1.1. Lgislation foncire

La Lgislation Foncire marocaine peut tre qualifie de double, du fait quelle est marque par la coexistence dun Droit Traditionnel rgi par les principes du Droit Musulman et des coutumes locales et un Droit dImmatriculation Foncire ou Droit Moderne introduit au Maroc depuis le dbut du sicle dernier (1913) par le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 aot 1913).

Le rgime traditionnel bien que de plus en plus limit au monde rural, est rgi par les pratiques ancestrales foncires inspires du droit musulman et des coutumes locales dont la pierre angulaire reste les Adouls.

Le rgime de limmatriculation foncire a t institu par le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 aot 1913) complt et modifi par divers autres textes. Ce dahir a pour but de dfinir et garantir le droit de proprit, les limites des immeubles ainsi que les servitudes qui sy rapportent.

Mmoire de fin dtudes

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Le dahir relatif au rgime foncier fait appel plusieurs notions ou fonctions que nous dfinirons ci-aprs : La conservation foncire La conservation foncire assure les fonctions suivantes : Limmatriculation de la proprit foncire ; La publication des droits rels et des charges foncires ; La rponse aux demandes des clients de limmatriculation foncire ; La conservation de la proprit foncire.*

Le cadastre Les services du cadastre ont pour rle de collecter et dlivrer les renseignements relatifs la proprit immobilire. Ils visent aussi tablir, mettre jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre national.

Ces services effectuent galement des travaux de contrle et de vrification des travaux topographiques raliss pour le compte des administrations publiques, des tablissements publics et des collectivits locales et permettent ainsi de contribuer la ralisation des programmes damnagements fonciers.

Le notaire Le notaire assure une fonction incontournable. Il est le garant de ltat de droit et larbitre impartial de la conclusion des contrats conclus. Il assure ainsi la moralit (entre les parties) et la scurit juridique.

Sa mission est de rdiger les actes juridiques et daccomplir les diverses formalits fiscales et juridiques conformment aux dispositions lgales et fiscales. Il sassure ainsi que les droits denregistrement, et autres impts et taxes ont t correctement liquids.

Mmoire de fin dtudes

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Par la ralisation de sa mission, le notaire limite les litiges qui peuvent opposer les parties. Le bornage Le bornage fournit les bornes dimmatriculation ou triangulation de forme rglementaire. Il est ralis par un ingnieur gomtre asserment par la dlgation du conservateur. La rquisition La rquisition dimmatriculation est dlivre gratuitement par le service de la Conservation Foncire. Cest une demande dimmatriculation qui peut tre rdige dans les bureaux du service foncier. La rquisition ne peut sappliquer qu des immeubles composs dune seule parcelle ou de parcelles formant corps. 2.1.2. Lgislation de lUrbanisme

La lgislation de lurbanisme est prsente a pour objet de protger les citoyens futurs clients de ces promoteurs.

Le Code de lUrbanisme est un dispositif technique et lgal qui a pour objet dharmoniser les villes marocaines, de veiller leur amnagement et offrir un cadre de vie de qualit pour lensemble des citoyens.

Il sapplique aux zones urbaines, et dfinit les documents lgaux qui rgissent les rgles de lurbanisme.

Schma directeur damnagement urbain Cest un document qui planifie pour une dure de 25 annes au maximum, lorganisation gnrale du dveloppement urbain dun territoire dtermin et qui peut concerner un ou plusieurs canaux.

Mmoire de fin dtudes

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Ce schma a pour objet notamment de fixer les options damnagement et de fixer la destination socio conomique dune zone : zone dinstallation, zone dhabitation, zone agricole et zone industrielle.

Plan de zonage Il a pour objet de permettre ladministration et aux collectivits locales de prendre les mesures conservatoires ncessaires la prparation du plan damnagement et prserver les orientations du schma directeur damnagement urbain.

Il dfinit notamment, les zones dinterdiction de construction, localise les emplacements rservs aux quipements principaux et sociaux tels que les voies publiques, les dispensaires, les espaces verts

Le plan damnagement Il dfinit les rgles dutilisation du sol, les servitudes et autres obligations imposes en vue de la ralisation dun amnagement ordonn et cohrent ainsi que les rgles de construction applicables au territoire concern. Les arrts dalignement et arrts dalignement emportant cessibilit Ces arrts fixent la limite du domaine routier public avec les proprits riveraines. Lobjet de ces arrts est de dterminer les voies communales, les places et les parkings communs, la modification de leur trac ou de leur largeur, ainsi que leur suppression totale ou partielle. Ils sont assortis dun plan indiquant ladite voirie. Ces arrts peuvent emporter cessibilit pour la ralisation des oprations fixes.

2.2. Les spcificits juridiques de limmobilier : la VEFA

2.2.1. La notion de la VEFA

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La vente dimmeuble en ltat futur dachvement (VEFA) est issue du Dahir n 1-02309 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n44-00 compltant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant code des obligations et des contrats. (B.O. du 7 Novembre 2002).

La dfinition de la vente en ltat de futur achvement rsulte de larticle 618-1 de la loi n44-00 :

Est considre comme vente dimmeuble en ltat futur dachvement, toute convention par laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur sengage en payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux. La loi concerne aussi bien les immeubles usage dhabitation que ceux usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal effectus par toute personne de droit public que de droit priv. Le vendeur conserve ses droits et attributions de matre de louvrage jusqu lachvement des travaux de limmeuble. 2.2.2. Le contrat prliminaire Ncessit dun contrat prliminaire qui doit tre tabli et cela sous peine de nullit soit: un acte authentique, soit un acte ayant date certaine et labor par un professionnel appartenant une profession lgale et rglemente autorise dresser ces actes. (La liste nominative des professionnels agrs pour dresser lesdits actes est fixe annuellement par le ministre de la justice. ex : les avocats agrs prs la cour suprme). Le contrat prliminaire doit contenir un certain nombre de mentions : lidentit du vendeur et de lacheteur ; le titre de la proprit de limmeuble immatricul, objet de la construction, ou les rfrences de la proprit de limmeuble non immatricul, prcisant, le cas chant, les droits rels et les servitudes foncires et toutes autres servitudes ; le numro et la date de lautorisation de construire; la description de limmeuble, objet de la vente; le prix de vente dfinitif et les modalits de son paiement;

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le dlai de livraison; les rfrences de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas chant. Le contrat prliminaire doit tre sign et paraph par les parties et par celui qui la dress. Les signatures des actes dresss par lavocat sont lgalises par le chef du secrtariat greffe du tribunal de premire instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat. Il convient de joindre au contrat prliminaire : les copies conformes des plans darchitecture ne varietur, du bton arm et le cahier des charges ; le certificat dlivr par lingnieur spcialis attestant lachvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse. La loi apporte une scurit en faveur de lacqureur dans le sens o le contrat prliminaire ne peut sign quaprs achvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse. (Article 618-5)

2.2.3. Le contrat dfinitif Le vendeur est tenu, ds lobtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit, dans un dlai nexcdant pas 30 jours compter de la date de leur dlivrance, den informer lacqureur, par lettre recommande avec accus de rception, et de requrir lclatement du titre foncier, objet de la proprit sur laquelle est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de chaque partie divise lorsque limmeuble est immatricul. (Article 618-18)

Le contrat dfinitif ne sera conclu quaprs le versement intgral du prix de limmeuble ou de la fraction de limmeuble, par lacheteur. Le contrat dfinitif devra tre conclu selon les formes du contrat prliminaire, il doit donc revtir les mentions de larticle 618-3.

Au cas o lune des parties refuse de conclure le contrat de vente dfinitif dans un dlai de 30 jours compter de la date de la notification vise larticle 618-18 ci-dessus, la partie

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lse peut intenter une action en justice visant la conclusion du contrat dfinitif ou la rsiliation du contrat de vente prliminaire.

En cas de rsiliation du contrat par lune des parties, la partie lse a droit une indemnit ne dpassant pas 10% du prix de vente.

Le jugement dfinitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat dfinitif.

2.2.4. Ralisation de la vente Le transfert de la proprit des fractions vendues au profit des acqureurs nest valable qu partir de la conclusion du contrat dfinitif ou aprs la dcision dfinitive rendue par le tribunal lorsque limmeuble est non immatricul ou en cours dimmatriculation et partir de linscription du contrat dfinitif ou de la dcision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque limmeuble est immatricul.

Mmoire de fin dtudes

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Chapitre 3 : Environnement comptable et fiscal. Section 1 : cadre comptable


1. Plan comptable sectoriel de limmobilier

1.1.

Contexte dadoption du PCSI

Le PCSI a t adopt suite la demande du Ministre de l Habitat et de l Urbanisme, dans le cadre des travaux du Conseil National de la Comptabilit (CNC),de la constitution dune Commission Technique Spcialise (CTS) pour l laboration dun Plan Comptable Spcifique au Secteur Immobilier. llaboration de ce plan : Deux facteurs importants militaient en faveur de

- En 1994, toutes les entreprises oprant dans le secteur immobilier devaient dsormais appliquer les prescriptions du CGNC. Or, les oprations de production immobilire comportent des particularits qui les diffrencient par rapport au reste des entreprises, comme le ncessite leur cycle de production qui dpasse gnralement trois annes, ce qui impose un systme de comptabilisation particulier ;

- Le Dpartement de l'Habitat et de l'Urbanisme a labor un manuel des procdures comptables pour les Organismes sous sa tutelle qui a t rendu applicable partir de l'exercice comptable 1999, et ce, en vue de rpondre l'absence de normes comptables dans le secteur immobilier, d'unifier les pratiques et rpondre aux spcificits du secteur.

1.2.

Objectifs du PCSI

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conu de faon satisfaire les objectifs primordiaux de la normalisation comptable, savoir :

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Unifier les concepts, uniformiser les modes de comptabilisation des oprations et assurer une lecture uniforme des tats financiers ; Permettre la transparence et viter les problmes d'interprtations divergentes ayant des rpercussions fiscales ; Produire des informations harmonises sur la situation financire et sur les performances de l'entreprise, permettant tous les niveaux de direction de planifier, de diriger et de contrler leurs actions ; Se mettre en harmonie avec le cycle de production dpassant gnralement 2 annes ; Fournir une image aussi fidle que possible de ce que reprsente l'entreprise tous les utilisateurs des comptes, privs ou publics (fournisseurs, clients, salaris, banques et autres prteurs, associs et actionnaires, pouvoirs publics, etc.) ; Apporter tous les claircissements et informations complmentaires de manire oprer cette harmonisation.

1.3.

Champs dapplication du PCSI :

Le champ dapplication du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) couvre lensemble des entreprises qui produisent ou achtent des locaux usage professionnel ou des units de logements ou des lots de terrains nus ou quips, en vue notamment de leur vente ou de leur location.

Par facilit d'expression, les entits conomiques concernes par ce plan sectoriel sont dsignes par le terme Entreprise ou Entreprise immobilire .

Les entreprises du secteur immobilier sont soumises la loi n 9.88 du 30 dcembre 1992 relative aux obligations comptables des commerants telle que promulgue par le Dahir n 1.92.138 du 30 Joumada

II 1413 (25 dcembre 1992) et aux prescriptions du Code Gnral de la Normalisation Comptable (CGNC). Elles peuvent opter pour deux types dinventaires. Soit linventaire permanent ; dans ce cas, les imputations seront faites directement en cours dexercice au niveau des comptes de stocks, soit linventaire intermittent ; auquel cas il y a lieu de transiter

Mmoire de fin dtudes

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pour lensemble des dpenses par le compte de produits et charges et ne constater les stocks quen fin dexercice.

Le PCSI prcise et explicite les particularits des oprations effectues par les entreprises du secteur immobilier.

1.4.

Les apports du PCSI

Les principales particularits dvaluation des stocks de biens immobiliers dans les textes marocains: CGNC ET PCSI

Les principaux apports du nouveau plan comptable sectoriel immobilier (PCSI) peuvent tre scinds en deux groupes :

Le premier concerne les particularits lies au fond ; Le second traite des particularits lies la forme et mthodes de prsentation des comptes. 1.4.1. Au niveau du fond Provisions pour dprciation des stocks Dispositions CGNC En application du principe de prudence, est retenue comme valeur comptable nette dans le bilan, la valeur d'entre ou si elle lui est infrieure, la valeur actuelle.

Si la valeur actuelle est infrieure la valeur d'entre, il est appliqu cette dernire une correction en diminution sous forme d'une ''provision pour dprciation".

Apports du PCSI

Mmoire de fin dtudes

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L'essentiel des apports rside dans l'accent mis sur la dprciation, souvent ignore par les responsables de la comptabilit dans les socits de promotion immobilire, en montrant les repres pouvant aider la dtermination des valeurs comparer.

Les ventes dans le secteur immobilier s'talent en gnral sur une longue dure ; c'est d'ailleurs l'une des caractristiques du secteur, ce qui gnre des stocks importants de produits finis et il arrive parfois que des difficults srieuses dans la commercialisation et la liquidation des produits apparaissent.

Sur le plan comptable, cette situation laisse entendre la mise en place de politiques de provisionnement, mme de satisfaire aux exigences et au respect des principes comptables.

Ainsi, les socits immobilires se trouvent dans l'obligation de constater des provisions pour dprciation des stocks surtout en fin de projets (queues de projets, lots de terrains mal orients ou difformes dans le cas des lotissements).

Compte tenu du mode de comptabilisation des cots de revient, l'valuation des provisions pour dprciation des stocks de produits finis et des encours doit tre calcule en respectant, notamment, le principe de prudence (mme lorsqu'elles sont probables, les charges doivent tre inscrites dans les comptes de l'exercice).

A ce titre, il est essentiel de vrifier que le cot des stocks reste constamment infrieur la valeur probable de vente, frais de commercialisation dduits. Une comparaison priodique de ce cot avec les tarifs de vente pratiqus permet une apprciation rapide de la situation du bien en stock. Pour tre pris en considration, ce tarif doit exprimer la situation relle du march, difficilement apprciable en l'absence de donnes permettant de fiabiliser les jugements.

En cas de difficults de vente de certains projets immobiliers, l'entreprise est tenue de s'assurer de l'opportunit de constater des provisions pour dprciation des stocks surtout lorsque ces stocks datent de plusieurs annes, et qu'aucune rservation ou option d'achat n'est constate sur le dit programme.

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La mvente ou encore les annulations des rservations peuvent tre un signe rvlateur d'une situation difficile, et inciteraient donc la comptabilisation de provisions pour dprciation

L'entreprise doit mettre en place des procdures permettant la dtection et la dprciation comptable de valeurs non ralisables et d'oprations risques, notamment par la mise en place de procdures de suivi des cots par programme, et une mise jour du cot prvisionnel des programmes la clture de chaque exercice. Ce cot sera compar au prix de vente net de frais de vente directs estims afin de dgager les provisions ventuelles constater.

La provision pour dprciation doit tre constitue, mme pour les programmes en cours de ralisation, s'il parat probable qu'ils se solderont par des dficits, ce qui suppose l'existence au sein de la socit d'une structure de suivi des cots et des ralisations par projet et par phase.

Les frais ultrieurs gnrs par les invendus, du fait de mventes, devraient faire l'objet d'une provision ds lors que leur montant s'avre suprieur au montant du bnfice prvisionnel dgager sur la cession desdits invendus.

La constatation comptable des provisions devra faire la distinction entre les provisions pour dprciation des stocks et celles pour risques et charges.

En pratique, et afin d'estimer les dites provisions d'une manire raisonnable, une runion avec les services techniques de la socit et les responsables de la commercialisation simpose et permettrait en principe d'clairer les comptables sur l'ventualit de constater de telles provisions.

Incorporation des charges financires au cot de production des oprations immobilires Dispositions CGNC

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Le cot d'acquisition ou de production, rel et complet, ne comprend pas, sauf conditions spcifiques de l'activit justifier dans l'Etat des Informations Complmentaires (ETIC) :

les frais d'administration gnrale de l'entreprise; les frais de stockage des produits; les frais de recherche et dveloppement ; les charges financires. Nanmoins, les charges financires relatives des dettes contractes pour le financement spcifique de production dont le cycle normal d'laboration est suprieur douze mois peuvent tre incluses dans le cot de production

Apports du PCSI La principale innovation du plan comptable sectoriel en matire d'incorporation des charges financires au cot de production des oprations immobilires rside dans l'utilisation de la drogation prvue par le code gnral de normalisation comptable (CGNC).

Les oprations de promotion immobilire sont gnralement finances par les apports personnels des promoteurs, les avances reues des futurs acqureurs et les emprunts bancaires.

Ces dernires ressources gnrent des frais financiers importants, surtout dans les cas o la ralisation des projets connat des retards ; ce qui impacterait considrablement les rsultats.

Le PCSI part du principe que le cycle de production dans le secteur immobilier est gnralement suprieur une anne et prvoit la possibilit pour les entreprises d'inclure dans le cot de production les charges financires courues pendant la priode de production.

Ces charges financires sont issues d'emprunts spcialement contracts pour la ralisation d'un projet immobilier : lotissement et/ou construction.

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Les emprunts sont spcifiquement affects un programme dtermin. Dans le cas o ces emprunts financent simultanment plusieurs oprations, les charges financires sont affectes, par rpartition entre ces oprations en justifiant, au niveau de l'ETIC, les modalits de rpartition. C'est en fait le cas de toutes les oprations intgres o le financement englobe l'ensemble du projet alors que les travaux sont raliss par tranche et les rceptions techniques sont prononces au fur et mesure des achvements.

La difficult qui apparat ce stade de l'analyse rside essentiellement dans le choix d'une cl approprie de rpartition des charges financires par tranche puisque l'ventualit de crer et d'affecter les financements au dmarrage et par phase se trouve trs dlicate du fait de la multitude des comptes grer surtout dans les oprations intgres raliser par tapes.

L'incorporation des charges financires a lieu jusqu' l'achvement de l'opration (construction-lotissement).

La dure d'incorporation des charges financires au cot de production est subordonne la dtermination de la date d'achvement qu'il convient de retenir. L'achvement technique doit gnrer l'achvement comptable. Cet achvement est prononc soit par les services techniques de la socit qui constatent la rception des travaux et la matrialisent par un procs-verbal, ou encore les services de la commune qui dlivrent des procs-verbaux (PV) de rception provisoire des travaux dans le cas des lotissements, les permis d'habiter dans le cas des constructions usage d'habitation, les autorisations d'exploitation ou attestations de conformit pour les constructions usage commercial ou autres.

Dans le cas particulier o le programme se trouve ralis par phases, faisant l'objet d'une rception provisoire partielle, toute phase rceptionne ne doit en aucun cas recevoir des charges plus particulirement celles financires. Celle-ci tant considre comme totalement acheve, les charges futures y affrentes devraient tre provisionnes pour permettre le dstockage des ventes ralises sur cette phase. Cette rgle s'applique d'ailleurs l'ensemble des charges restant engager et qui doivent faire l'objet d'une estimation pour tre intgres dans le cot du projet pour des besoins de dstockage (sorties des stocks).

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Pour la rserve foncire, l'incorporation des charges financires au cot des terrains est opre partir de la matrialisation de la dcision d'acquisition par le versement partiel ou total du prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs.

Pour les lotissements, l'incorporation des charges financires au cot des stocks est effectue partir de la date de la premire autorisation de lotir o la dlivrance du plan NE VARIETUR par les services de la commune.

Pour les constructions, le fait gnrateur de l'incorporation des charges financires est constitu par la date de dlivrance de l'autorisation ou permis de construire.

* cas particulier : les oprations en Matrise d'Ouvrage Dlgue (MOD) Conformment la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engags sur ces oprations que si les financements propres ces oprations sont disponibles.

Un programme MOD ne pourra supporter de charges financires que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressment.

Incorporation des charges commerciales et de publicit Dispositions du CGNC Sont inscrites dans le poste 613/614 les charges externes autres que les achats directement consomms par l'entreprise. Sont comptabilises dans le compte 6148 toutes les charges concernant les exercices antrieurs touchant les comptes de ce poste.

Le compte 6149 enregistre son crdit les rabais, remises et ristournes sur les autres charges externes, obtenus des fournisseurs et dont le montant, non dduit des factures, n'est connu que postrieurement la comptabilisation de ces factures.

Quant aux charges de distribution, elles ne sauraient en aucun cas tre portes dans les cots de production.

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Apports du PCSI

Le plan comptable sectoriel immobilier est venu trancher le problme crucial relatif aux charges commerciales et frais de publicit en prcisant le traitement rserver chaque nature de dpenses afin d'unifier la pratique sectorielle.

Les charges de commercialisation telles que celles relatives :

au flchage et la signalisation d'un chantier ; lachat de maquettes ; lamnagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements tmoins; aux plaquettes commerciales ; la publicit de lancement de programme ; constituent un lment du cot du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks. Dans les projets de grande envergure, la construction et l'amnagement d'un complexe de vente (bureau de vente) pourra tre considr comme une immobilisation amortissable sur la dure d'utilisation dudit complexe. Le mme traitement peut tre appliqu aux frais de publicit et de prospection de ces grands projets. L'usage de cette option devra tre explicite et justifi au niveau de l'ETIC.

Pour ce qui est des ventes proprement dites, la commercialisation est entame en principe ds le dmarrage du projet. La loi permet dsormais la vente en futur tat d'achvement (VEFA) et les socits de promotion immobilire font appel des agences spcialises afin de soutenir leur rythme de ventes. Elles sont donc amenes leur verser des commissions sur leurs concrtisations alors mme qu'aucun produit (chiffre d'affaires) n'est constat sur le plan comptable. Le traitement de ces charges commerciales n'tait pas harmonis dans l'ensemble des entreprises du secteur et cest la raison pour laquelle le nouveau plan comptable sectoriel a dcid d'en unifier le traitement.

Ainsi, les dpenses courantes de commercialisation et de publicit qui constituent en principe des charges de l'exercice (frais de publicit gnrale, cots directement lis la commercialisation comme les rmunrations d'intermdiaires commerciaux qui ne peuvent pas constituer des lments du cot de revient) doivent tre retraites en charges payes

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d'avance et reprises en fonction du constat dfinitif du transfert de proprit du bien en question.

Honoraires et frais Dispositions du CGNC Les mmes dispositions cites plus haut et relatives aux frais de publicit et charges commerciales sont applicables aux honoraires et frais. Le cot de production des biens ou des services en stock est form de la somme : des cots d'acquisition des matires et fournitures utilises pour la production d l'lment ; des charges directes de production telles les charges de personnel, les services extrieurs, les amortissements, ... ; des charges indirectes de production dans la mesure o il est possible de les rattacher raisonnablement la production de l'lment et qui ont t engages pour amener les produits l'endroit et dans l'tat o ils se trouvent. Toutefois, ce cot de production, rel et complet, ne comprend pas, sauf conditions spcifiques de l'activit justifier dans l'ETIC: les frais d'administration gnrale de l'entreprise; les frais de stockage des produits ; les frais de recherche et dveloppement ; les charges financires. Apports du PCSI Une des particularits du secteur immobilier rside dans le fait que l'ensemble des travaux fait appel des prestataires de services dans diffrents domaines de comptences et les montants des honoraires verss ces consultants est d'une importance significative.

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Ces honoraires ont trait en fait des tudes directement lies la ralisation du projet et conditionnent mme l'entame des projets. Le caractre direct de ces prestations fait qu'elles soient incorpores au cot du projet.

Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre rattachs des programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cot de revient. Il s'agit notamment des frais suivants :

Assurances propres aux programmes ; Honoraires des architectes, architectes paysagers, architectes urbanistes ; Honoraires des topographes et gomtres ; Honoraires des avocats ; Honoraires des notaires ; Frais de courtage ; Frais d'expertise ; Frais juridiques ; Frais d'appels d'offres ; Annonces et insertions propres aux programmes en cours. Ces frais sont comptabiliser directement dans les comptes de stocks.

Les autres honoraires de conseil, d'audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais d'actes et de contentieux sont comptabiliss en charges de l'exercice.

Provisions pour travaux restant effectuer Il arrive souvent que dans des oprations immobilires d'une certaine taille, la ralisation par tranche s'impose et les entreprises sont amenes rclamer des rceptions provisoires des travaux afin de pouvoir cder les biens vendus sur la tranche et encaisser les reliquats restant dus sur ces ventes pour allger les besoins de trsorerie.

Ainsi, le calcul du prix de revient devant servir de base aux dstockages doit inclure tous les cots relatifs cette tranche en tenant compte mme des dpenses venir dont la ralisation immdiate est dcale dans le temps et la quote-part de la tranche dans les

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quipements communs. Afin donc d'viter de constater ces montants futurs en charges dimpacter les rsultats des exercices venir, la socit devra procder au provisionnement des travaux restant raliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces lments prvisionnels et maintenir ce dernier identique jusqu'aux dernires sorties.

Ces provisions correspondent au cot des travaux effectuer postrieurement la constatation de l'achvement d'un programme pour permettre d'arrter le cot total d'un projet.

Ces dpenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas tre chiffres avec prcision au moment de l'achvement des oprations.

Il s'agit notamment : des rvisions de prix bases sur des indices non encore arrts ; de travaux de finition ou de parachvement des ouvrages dont la ncessit est apparue la fin du chantier ; de la rparation de malfaons ou autres, dont le montant ne peut tre rpercut aux entreprises, architectes ou assureurs ; des travaux d'amnagement des abords qui peuvent s'taler sur une dure assez longue aprs la vente du programme concern ou encore de travaux dont la ralisation immdiate ne peut tre effectue tant donn l'tat d'avancement du projet pour ne pas les dtriorer telle que la porte d'entre, les plantations sur les voies d'accs, les revtements des voies intrieures, ... Les provisions doivent galement comprendre des dotations pour acquisition de terrain permettant de couvrir un ventuel litige sur la fixation des prix des terrains dj amnags ou construits par l'entreprise, et dont la proprit n'est pas encore transfre (apurement de l'assiette foncire).

Les charges correspondantes doivent tre values et comptabilises en majoration du cot de revient, l'exclusion : des cots commerciaux et de publicit venir postrieurement la date d'achvement ;

des frais financiers postrieurs l'achvement ;

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des charges d'entretien et de coproprit des logements invendus ; des frais internes de gestion de l'entreprise aprs l'achvement. Les travaux qui restent effectuer doivent faire l'objet de notes dtailles permettant d'apprcier la ralit et le montant de la provision constitue. La dtermination du montant de la provision pourrait tre base sur les donnes statistiques fondes sur les dpenses engages dans le pass et rapportes au cot dfinitif des projets achevs ou estimations faites par le bureau d'tudes, consultants ou encore devis tablis par les entreprises.

Il convient de mentionner dans l'ETIC les mthodes utilises pour le calcul des provisions et leurs montants par catgories de projet.

1.4.2. Au niveau de la forme Drogation relative au plan des comptes Sur le plan de la forme et par drogation aux rgles et plan des comptes prvus par le code gnral de normalisation comptable (CGNC), le nouveau plan comptable du secteur immobilier

(PCSI) a prvu deux nouveaux comptes pour les produits encours sortis et les produits finis sortis avec un 9 en quatrime position, ce qui droge au respect des numros et intituls des comptes obligatoire jusqu'au quatrime chiffre dans le CGNC :

3140 produits en cours sortis 3159 produits finis sortis Cette nouvelle forme des comptes permettra l'application de la rgle de tenue des comptes expose ci-dessous.

Il y a lieu d'associer chaque compte, un compte spcial au crdit duquel sont comptabilises les sorties. Ce compte est identifi par un 9 en quatrime position de la

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codification, enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le cot de revient cumul.

Variation des stocks Cette adaptation concerne le traitement des variations de stocks en matire doprations propres. En effet, compte tenu de la composition du cot du stock, la variation des stocks au cours dun exercice ne sera pas cherche en totalit dans le poste 713 " variation des stocks des produits " mais sera constitue par la somme des lments suivants :

713 Variation des stocks 7197 Transferts de charges, correspondant la commission dintervention sur oprations propres 7397 Transferts de charges financires correspondant limputation des frais financiers aux cots des stocks Le nouveau plan comptable a consacr la rpartition des comptes de stocks en trois lments distincts. Cette manire de procder utilise jusqu' prsent dans quelques rares socits du secteur, permet la comptabilisation suivante :

les stocks de terrains en rserves foncires ; les travaux en cours (lotissement en cours ou encore constructions en cours dans un compte part) ; et en dernier lieu, les stocks de produits finis ou achevs dans un troisime compte tout en prcisant chaque fois le fait gnrateur devant amener les virements de comptes comptes. La rgle de tenue des comptes en inventaire permanent est complte par l'obligation de faire apparatre dans la comptabilit gnrale le cot historique cumul de chaque opration jusqu' sa complte sortie des stocks.

Les stocks seront, dans la mesure du possible, clats par nature de cots.

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Enfin, et en ce qui concerne la comptabilisation en stocks des charges de l'exercice, le cot des travaux est enregistr directement au dbit des comptes de stocks pour le montant hors taxes rcuprables par le crdit des comptes fournisseurs et c'est seulement en fin d'anne qu'une criture de reconstitution des flux sera enregistre.

Ainsi, et la clture de l'exercice, le total des mouvements de l'exercice apparaissant au dbit de chaque sous compte de stocks est constat en une seule criture dans chaque compte de charges.

2. Traitement des contrats long terme 2.1. La notion de contrat long terme Est appel contrat long terme, un contrat dune dure gnralement longue, spcifiquement ngoci dans le cadre dun projet unique portant sur la construction, la ralisation ou, le cas chant, la participation en qualit de sous-traitant la ralisation, dun bien, dun service ou dun ensemble de biens ou services frquemment complexes, dont lexcution stend sur au moins deux priodes comptables ou exercices.

Ne sont pas concerns par lapplication des prsentes rgles, les contrats deux ou plus pour lesquels les services rendus larrt des comptes peuvent tre facturs.

Le traitement des contrats dont lexcution dune dure infrieure douze mois se rpartit sur deux exercices successifs peut tre le mme que celui pratiqu pour les contrats long terme.

Les principaux secteurs dactivits concerns par ce type de contrats sont le Btiment et les Travaux Publics (BTP), la Construction Navale, Aronautique, la promotion immobilire

Le contenu de la notion de chiffres daffaires qui comprend les ventes de marchandises et la production vendue apparat souvent impropre rendre compte de lactivit conomique de cette entit.

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2.2.

Lvaluation des cots prendre en compte pour les contrats long terme. Les cots supports par les entreprises qui ralisent des oprations long terme peuvent

tre diviss en trois catgories : Les cots se rattachant directement au contrat dtermin1

Les cots qui peuvent tre affects lactivit portant sur de telles oprations et qui sont susceptibles dtre repartis entre les divers contrats 2

Les cots se rattachant aux activits de lentreprise sur un plan gnral ou qui se rattachent lactivit portant sur les oprations long terme, sans pouvoir tre rattachs un ou plusieurs contrats particuliers3. Ces cots sont gnralement exclus des cots pris en compte au titre des contrats, parce quils ne contribuent pas amener les travaux en cours leur stade davancement actuel. Par contre les charges prvoir au titre des clauses de garanties doivent tre provisionnes avec une prcision suffisante et sont prendre en compte dans le cot des contrats.

2.3.

La comptabilisation des contrats long terme. Un contrat long terme est comptabilis soit selon la mthode lachvement, soit

selon la mthode lavancement. 2.3.1. La mthode lachvement

Matriaux utiliss, dpenses de main duvre de chantier, amortissement du matriel mis en uvre dans le cadre du

contrat, cots damene ou de repliement du matriel ncessaire au chantier, etc

Frais gnraux de fabrication, tudes de conception et prestations dingnieurs, assurances, etc.

Frais gnraux administratifs et de vente, financiers, frais de recherche et de dveloppement, amortissement du matriel non utilis dans le cadre dun contrat particulier, etc.

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Constatation des rsultats sur les contrats long terme La mthode lachvement consiste comptabiliser le chiffre daffaires et le rsultat au terme de lopration. En cours dopration, quil sagisse de prestations de services ou de productions de biens, les travaux en cours sont constats la clture de lexercice hauteur des charges qui ont t enregistres.

Mise en uvre des mthodes de comptabilisation Selon cette mthode, le rsultat provenant du contrat long terme nest acquis que lors de la livraison du bien. Cette mthode consiste donc appliquer les principes gnraux du PCM, en traitant les contrats long terme comme toute production de biens ou de service non termine la clture de lexercice.

En cours du contrat :

A la clture de chaque exercice les travaux en cours sont constats en contre partie des variations des stocks. Les travaux sont valoriss concurrence des charges engages en vue de neutraliser limpact des charges sur le rsultat comptable de lexercice.

A la fin du contrat :

On solde le compte variation de stock, par le compte travaux et on constate le montant global de la facturation dans le compte travaux. La totalit du rsultat se voit ainsi, vir sur lexercice dachvement

Traitement des contrats dficitaires La provision constituer doit comprendre en particulier la perte terminaison , c d la perte encourue lors des exercices futurs.

Cependant, pour lvaluation de la provision, il y a lieu de distinguer si le contrat peut tre qualifi de marginal ou non.

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Un contrat peut tre qualifi de marginal sil ne constitue pas un lment prpondrant de lactivit de lentreprise et si la marge sur les autres contrats permet de couvrir les frais gnraux.

Si le contrat est marginal, la provision semble pouvoir se limiter la marge ngative sur un cot calcul conformment aux rgles prcises ci-dessus.

Si par contre le contrat sa une importance telle, ou fait partie dun ensemble de contrats dficitaires si important que la rentabilit de lentreprise en est srieusement et durablement affecte, il faut incorporer ce cot une quote-part de couverture des frais gnraux (frais administratifs et commerciaux gnraux, frais financiers, frais de recherche et de dveloppement, amortissement du matriel non utilis directement dans lexcution du contrat, etc.).

La perte latente constate en clture dexercice doit tre comptabilise en provision pour dprciation de travaux en cours, le supplment de perte valuable la clture de lexercice doit tre comptabilis pour son intgralit en provision pour risques.

Avantages de la mthode La mthode lachvement permet une traduction comptable des obligations juridiques de lentreprise telles quelles figurent au contrat. En effet, les produits ne sont constats chez le bnficiaire quau moment de lextinction des obligations de ce dernier, ce qui permet de bien respecter le principe de prudence.

Par ailleurs, le principe denregistrement dun rsultat dfinitivement acquis provenant doprations totalement excutes minimise les risques de rajustement des rsultats antrieurement dgags.

Inconvnients de la mthode Le principal inconvnient de cette mthode est dordre conomique dans la mesure o elle ne permet pas la prsentation dune image retraant fidlement lactivit de lentreprise qui lutilise. En effet, les chiffres daffaires et les rsultats des exercices successifs ne refltent

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ni lactivit conomique ni le rsultat propre aux travaux excuts au cours de chaque exercice. Il en rsulte ainsi un dcalage permanent entre le moment o les travaux ont t excuts et celui o le rsultat correspondant est constat.

Dailleurs, cest la raison principale pour laquelle cette mthode na pas t adopte par les normes IAS/IFRS dont la philosophie est purement conomique.

2.3.2. La mthode lavancement

Constatation des rsultats sur les contrats long terme La mthode lavancement consiste comptabiliser le chiffre daffaires et le rsultat au fur et mesure de lavancement des contrats. Dans cette mthode, deux techniques peuvent tre appliques : La technique classique davancement, qui consiste dterminer le rsultat et le chiffre daffaire lavancement la technique de produits nets partiels, qui consiste dterminer le rsultat lavancement, mais le chiffre d affaire lachvement. Si lentit retient la mthode lavancement et est en mesure destimer de faon fiable le rsultat terminaison, le rsultat est constat en appliquant au rsultat terminaison le pourcentage davancement.

Ce pourcentage est dtermin en utilisant la ou les mthodes qui mesurent de faon fiable, selon leur nature, les travaux ou services excuts et accepts. Peuvent tre retenus :

le rapport entre les cots des travaux et services excuts la date de clture et le total prvisionnel des cots dexcution du contrat, les mesures physiques ou tudes permettant dvaluer le volume des travaux ou services excuts.

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Mise en uvre des mthodes de comptabilisation en cours dexcution des travaux Principes : Cette technique (deuxime variante de la mthode de lavancement) consiste enregistrer, en cours dexcution des travaux, non plus un chiffre daffaires, mais un bnfice partiel, dtermin en fonction de lavancement des travaux.

La prise en compte dun produit net partiel au cours de lexcution dun contrat long terme implique quun bnfice global puisse tre estim avec une scurit suffisante ; pour quil en soit ainsi il faut, en rgle gnrale que les conditions suivantes soient remplies au moment de larrt des comptes :

Le prix de vente doit tre connu avec suffisamment de certitude. ce produit doit tre calcul en tenant compte de toutes les probabilits de baisse susceptibles dintervenir ; Lavancement dans la ralisation du contrat doit tre suffisant pour que des prvisions raisonnables puissent tre faites sur la totalit des cots qui interviendront dans le cot de revient final du produit livr ou du service rendu. A larrt des comptes le produit net vis ci-dessus est enregistr en classe 8 (ou7) , avec pour contre partie, linscription dun mme montant un compte de rgularisation dactif ; les travaux en cours, correspondants lexcution partielle du contrat , tant inscrits dans les en cours.

Les produits nets partiels antrieurement comptabiliss sont rduits voire annuls dans le cas ou le bnfice global prvisionnel se trouve lui-mme rvis en baisse

A la date de facturation de lensemble des travaux rsultant du contrat, les produits nets partiels comptabiliss antrieurement et figurant au bilan sont annuls

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En tout tat de cause, lorsque lentreprise utilise une mthode de comptabilisation faisant ressortir des produits nets partiels, elle doit en faire tat dans les documents comptables quelle publie en donnant toutes les explications utiles.

Loption retenue pour chaque contrat engage lentreprise jusqu la ralisation complte du contrat.

Traitement des contrats dficitaires La provision pour perte est dote ds la clture du premier exercice.
Provision pour risques = Perte future+ (chiffre daffaires partiel - charges engages au cours de lexercice).

Ainsi la perte future est rattache au rsultat du premier exercice comptable. Lors des exercices suivants, on utilisera le compte provision pour risque afin de neutraliser la perte. Les provisions sont reprises en totalit la clture de lexercice dachvement du contrat.

Avantages de la mthode Les avantages des mthodes lavancement sont notamment constitus des critiques portes contre la mthode lachvement.

Ainsi, le principal avantage de la mthode du bnfice lavancement et de celle lavancement consiste en le fait quelles allient la traduction de la ralit juridique du contrat avec celle conomique :

en enregistrant des crances certaines (ralit juridique) ; en dgageant de manire chelonne des rsultats bnficiaires (ralit conomique).

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Inconvnients de la mthode Les conditions remplir pour utiliser cette mthode sont contraignantes. Lentreprise ne peut constater de marge partielle si elle narrive pas respecter lune des conditions prcites. Ce qui ncessite notamment une organisation et un systme dinformation adquats.

Le principe de prudence risque dtre altr par lutilisation de cette mthode, dautant plus quun bnfice partiel constat lors dun exercice peut tre remis en cause lors de lexercice suivant.

De ce qui prcde, on pourrait constater que la mthode lachvement, qui consiste enregistrer le rsultat lachvement total de la ralisation de la construction, a pour principal inconvnient de ne pas reflter une image fidle de lentreprise. En effet, mme si cette mthode repose sur le principe de prudence, elle comporte de nombreux inconvnients car elle ne tient pas compte de lactivit relle et des performances de lentreprise. Par contre, la mthode lavancement qui enregistre un chiffre daffaires et un rsultat au fur et mesure de lavancement des contrats, reflte mieux la ralit des oprations concernes et conduit donc une meilleure information financire.

3. Evaluation des stocks.


Etant donn limportance des sommes engages pour la viabilisation dun terrain ou la construction dun immeuble, le plan comptable sectoriel immobilier est centr autour de la notion danalyse de cot de production.

Ainsi, afin den permettre le suivi travers la revue des comptes de bilan, il prvoit expressment lincorporation directe, dans les comptes de stocks, des lments de ce cot de production.

Compte tenu de la dure du cycle de production dans le secteur de limmobilier gnralement suprieure un an et de la ncessite de dgager un cot de revient pour chaque unit produite, lvaluation des stocks est effectue selon la mthode de linventaire permanent.

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Ainsi, les stocks comprennent le cot de revient grce au principe de laffectation des charges directes et indirectes au projet immobilier considr. Les charges directes dun projet dtermin sont imputes, au cours de lexercice directement dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de lentreprise, charges financires) sont imputes aux stocks en fin dexercice.

Les stocks dans le secteur immobilier sont constitus principalement par : les terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ; lensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours ; lensemble des travaux de lotissement et/ou de construction achevs en attente dtre livrs ou vendus. Il est noter que les stocks des entreprises immobilires ne doivent pas comprendre les travaux de lotissement et/ou de constructions effectus pour le compte des mandants dans le cadre de conventions en matrise douvrage dlgue.

Les stocks de biens immobiliers incluent le cot complet :

des terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ; des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ; des travaux de lotissement et/ou de constructions achevs en attente dtre livrs ou vendus. 3.1. Terrains Les terrains acquis dans la perspective d'tre lotis ou pour y difier des btiments destins la vente, sont considrs comme tant un lment de stock. Un terrain en stock sera en dfinitive vendu comme terrain non amnag ou comme un lotissement viabilis.

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Les stocks comprennent les terrains autres que ceux enregistrs en immobilisations. Il sagit des terrains destins tre vendus en ltat ou aprs les avoir lotis ou aprs y avoir difi des constructions.

Compte tenu de la dure de production dans le secteur de limmobilier, lvaluation des stocks est gnralement effectue selon la mthode de linventaire permanent. Cette valuation peut par ailleurs se faire par la mthode de linventaire intermittent.

Les stocks seront, dans la mesure du possible, clats par nature de cots. Les flux de dpenses transiteront par les comptes de charges selon la mthode expose ci-aprs :

Au cours de lexercice, le cot des travaux est enregistr directement au dbit des comptes de stocks (pour le montant hors taxes rcuprables) par le crdit des comptes fournisseurs, et cest seulement en fin danne, quune criture de reconstitution des flux sera enregistre. A la clture de lexercice, le total des mouvements de lexercice apparaissant au dbit de chaque sous-compte de stocks est pass en une seule criture dans chaque compte de charges. Conformment aux mthodes dvaluation, les terrains sont enregistrs leur cot complet qui comprend gnralement les lments suivants :

prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ; frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ; frais de dfrichage du terrain ; impts fonciers pris en charge; cot de dmolition des structures ; frais d'expertise pour l'amlioration des terrains ; frais juridiques ; cot de l'amlioration du terrain ; frais d'enregistrement ; indemnits d'expropriation ;

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frais financiers gnrs par les emprunts de financement des acquisitions foncires ; cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent raisonnablement tre rattachs aux terrains. Le transfert du cot dun terrain faisant partie de la rserve foncire au compte dun lotissement ou dune construction en cours est effectu la survenance de lun des vnements ci-aprs :

Approbation de la construction ou du lotissement par les autorits ou organes comptents ; Demande soumise aux autorits pour commencer les travaux ; Autorisation de construire dlivre par lautorit comptente. 3.2. Lotissements et constructions achevs

Le cot de production des projets achevs est constitu par l'ensemble des cots engags major des provisions pour travaux restant effectuer. Ces cots comprennent notamment :

le cot d'achat du terrain ; le cot de revient des travaux ; les cots associs la structure des projets et aux installations communes y compris l'amnagement paysager et les installations rcratives ; les frais annexes : impts et taxes, frais de publicit et de commercialisation... Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicit du projet, le cot du mobilier de l'appartement tmoin, les brochures etc. Ces lments sont galement inclus dans le cot du projet.

En revanche, le cot d'une publicit gnrale et les cots directs lis la vente (rmunration, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cot des stocks et constituent des charges.

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A l'arrt des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constates d'avance les frais de commercialisation se rapportant des programmes non encore livrs.

Par ailleurs, les frais financiers de la priode de ralisation du projet qui stend de la date de dbut des travaux la date laquelle les produits sont en tat d'tre livrs, comme nous lavons soulign prcdemment peuvent tre incorpors dans le cot des stocks de lotissements et/ou constructions. Il est noter, quune fois achevs, les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers.

Les cots internes de production constitus des frais gnraux qui peuvent tre rattachs la production du logement ou du lotissement pendant la priode de ralisation sont de leur part inclus dans le cot du projet.

Si lentreprise ne dispose pas dune comptabilit analytique, ces frais gnraux peuvent tre imputs aux stocks sous forme dune commission d'intervention calcule de manire forfaitaire.

Ds l'achvement du projet, c'est dire la date laquelle il est en tat d'tre livr, son cot de production, tel que dfini prcdemment, est vir du compte de projet en cours au compte de projet achev. Ds lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut tre opre.

Toutefois, une provision pour dpenses restant effectuer pour obtenir le cot dfinitif de production doit tre constate.

Les programmes seront considrs comme achevs comptablement dans les cas suivants :

La rception provisoire du lotissement sur la base du PV tabli par la commission ou du certificat de conformit (Rception par les services de la municipalit) ; Le permis dhabiter dune construction dlivr par le Prsident du conseil municipal En labsence des documents ci-dessus, lachvement peut tre dclar si les conditions dhabitabilit ou de conformit sont runies.

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En revanche, ne sont pas imputs au cot de production des stocks : les charges financires courues postrieurement l'achvement du projet ; les frais de publicit et de commercialisation intervenus aprs lachvement du projet; les charges d'entretien et de co-proprit des logements rests invendus ; les frais internes de gestion engags aprs l'achvement du projet. 3.3. Evaluation des Stocks en cours

Les travaux en cours sont constitus des travaux effectus depuis la date des derniers travaux matrialiss par les derniers attachements ou situations, jusqu la date de clture de lexercice.

La problmatique des travaux en cours dans le secteur immobilier concerne essentiellement leur valorisation. En effet, cette problmatique se pose principalement aux entreprises qui constatent leurs rsultats lachvement, ou qui ont opt pour la mthode des produits nets partiels.

La mthode lavancement permet, quant elle, de rduire les travaux en cours aux travaux effectus la fin dun exercice mais qui nont pas t reconnus de manire contradictoire. Il sagit principalement des travaux effectus entre la date de la dernire situation ou attachement et la date darrt et sont souvent peu significatifs.

Le P.C.S.I. dtaille lensemble des lments entrant dans la valorisation des diffrentes catgories des stocks de travaux en cours (lotissements et constructions).

3.3.1. Stock de lotissement en cours :

Le montant du terrain lotir inscrit au compte 31211 : Rserves foncires est vir au compte 31311 : Lotissement en cours au dbut des travaux de lotissement matrialis par lautorisation de lotir.

En gnral, le cot de production d'un lotissement comprend :

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le cot d'achat du terrain tel que dfini ci-dessus ; le cot des tudes : confies aux architectes, gomtres, mtreurs, topographes, bureaux d'tude etc.; les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie, d'lectrification, dadduction deau potable, de rseau tlphonique, damnagement des abords etc.; les charges financires gnres par les emprunts spcialement contracts pour la ralisation du projet de lotissement et qui concernent la priode de ralisation du projet les cots internes de gestion qui peuvent tre rattachs la production du lotissement pendant la priode de ralisation de ce dernier.

3.3.2. Stock de constructions en cours :

Le transfert du cot du terrain construire faisant partie de la rserve foncire et inscrit au compte 31211 : Rserves foncires au compte 31312 : Construction en cours devrait tre effectu au dbut des travaux de construction matrialis par lautorisation de construire dlivre par lautorit comptente.

Le stock des constructions en cours est valu au cot complet la date considre. Ce cot comprend :

le cot de production du terrain loti tel que dfini ci-dessus ; le cot de revient des travaux de construction raliss. Ce cot comprend : - les cots des tudes telles que celles ralises par les bureaux d'tudes, les mtreurs et les architectes ;

- les dpenses relatives aux travaux de construction tels que les gros uvres, les travaux de plomberie, d'lectricit, de peinture...etc.

- les charges financires gnres par les emprunts spcialement contracts pour la ralisation des constructions et qui concernent la priode de ralisation du projet de construction ;

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- les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent tre rattachs la production.

Concernant les oprations ralises par tranches, sur une grande superficie de rserve foncire avec une autorisation pour chaque tranche ralise, il y a lieu de procder comme suit:

Si une opration est ralise sur une partie seulement dune rserve foncire, et que lautre partie du terrain est maintenue en rserve foncire, seule la partie concerne est transfre au compte des travaux en cours (lotissement ou construction). La valeur de ce transfert est dtermine sur la base de la superficie affecte ces travaux.

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Section 2 : cadre fiscale


La Direction gnrale des impts a lev le voile sur les modalits doctroi des avantages concernant le logement social. Dans une rcente circulaire du ministre de lEconomie et des Finances, la DGI dtaille les dmarches suivre pour profiter des nouvelles mesures incitatives aussi bien pour les acqureurs que pour les promoteurs immobiliers.

Dans le cadre de la nouvelle loi de Finances pour lanne budgtaire 2010, une nouvelle dfinition du logement social se dcline. Aussi, plusieurs mesures ont t labores pour encourager les oprations de construction de logements sociaux et amliorer le pouvoir dachat des catgories dfavorises, pour lesquelles ce logement est destin.

1.

Nouvelle dfinition du logement social

Au sens de larticle 92 (I- 28) du C.G.I. tel que modifi et complt par l'article 7 de la loi de finances pour l'anne budgtaire 2010, le logement social est une unit dhabitation dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de cession nexcde pas 250.000 DH, hors T.V.A.

La superficie couverte englobe notamment les murs, les pices, les annexes (cuisine, salle de bains, toilettes), ainsi que les dpendances (cave, garage, buanderie, etc.). Lorsquil sagit dimmeubles collectifs, les parties communes sont estimes au minimum 10 % de la superficie de la partie privative laquelle elles sajoutent, conformment au texte sur lurbanisme.

2.

Avantage accord aux acqureurs

Pour cerner cette opration et cibler les personnes bnficiaires de l'exonration, la loi de finances pour lanne budgtaire 2010 a prvu le versement, par l'Etat, au bnfice des acqureurs, une partie du prix de vente gale au montant de la T.V.A. grevant lacquisition du logement social.

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Cependant, des conditions strictes rgissent le bnfice de cet avantage. Ainsi, le logement social doit tre acquis auprs dun promoteur immobilier, personne physique ou personne morale ayant conclu une convention avec lEtat. Aussi, le compromis de vente et le contrat de vente dfinitif doivent tre passs par acte notari, mais dans la mesure o il comporte la condition suspensive du versement au notaire du montant de la T.V.A. par le receveur de ladministration fiscale, le compromis de vente susvis est assujetti au droit fixe de 200 dirhams.

3.

Avantages octroys aux promoteurs immobiliers

Les promoteurs immobiliers qui concluent une convention avec lEtat, assortie dun cahier de charges pour la ralisation d'un programme de construction dau moins cinq cent (500) logements sociaux, sur une priode nexcdant pas cinq (5) ans, compter de la date de dlivrance de la premire autorisation de construire, bnficient de lexonration des impts, droits et taxes suivants, dans les conditions dtermines.

1.1.

Limpt sur les socits ou l'impt sur le revenu

Les promoteurs immobiliers qui ralisent le programme de construction des logements sociaux susviss, bnficient de lexonration de l'impt sur les socits ou de l'impt sur le revenu, au titre de leurs revenus professionnels.

1.2.

Les droits d'enregistrement et de timbre

Sont exonrs des droits denregistrement et de timbre les actes d'acquisition des terrains ncessaires la construction des logements sociaux, objet de la convention conclue avec l'Etat.

1.3.

Les taxes perues en faveur des collectivits locales

Les programmes de construction susviss sont exonrs des taxes locales touchant directement lactivit de promotion immobilire. Il sagit de la taxe professionnelle et de la taxe sur les terrains urbains non btis prvues, respectivement, aux articles 6 et 41 de la loi n 47-06 relative la fiscalit locale.

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1.4.

Les droits de conservation foncire

Conformment aux dispositions de larticle 7 bis de la loi de finances n 48-09 pour lanne budgtaire 2010, les droits dinscription sur les livres fonciers ne sont pas dus par les promoteurs immobiliers, personnes physiques ou personnes morales, soumis au rgime du rsultat net rel et agissant dans le cadre de programmes de construction de cinq cent (500) logements sociaux, tels que dfinis larticle 92 (I-28) du C.G.I.

1.5.

La taxe spciale sur le ciment

Larticle 7 bis de la loi de finances n 48-09 pour lanne budgtaire 2010 a galement institu au profit des promoteurs immobiliers susviss, lexonration de la taxe spciale sur le ciment.

1.6.

TVA

Avant le 1er janvier 2010, taient exonres de la T.V.A. avec droit dduction, les constructions de locaux usage exclusif dhabitation dont la superficie couverte et la valeur immobilire totale, par unit de logement, nexcdaient pas, respectivement, 100 m2 et 200.000 dirhams, T.V.A. comprise. En outre, lorsque le logement difi dans les conditions prcites fait lobjet de cession, le prix de la premire vente ne doit pas excder 200.000 dirhams, hors taxe. Cette exonration tait accorde sous forme de remboursement selon des modalits qui taient fixes par voie rglementaire.

4.

Sanctions

dfaut de ralisation dans le dlai imparti du programme de construction de logements sociaux, en totalit ou en partie, dans les conditions prvues par la convention conclue dans ce cadre, il est procd lmission dun ordre de recettes pour le recouvrement des impts, droits et taxes exigibles, sans recours la procdure de rectification des bases dimposition et sans prjudice de lapplication des amendes, pnalits et majorations y affrentes.

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Les promoteurs immobiliers contrevenants sont, en outre, passibles de la sanction de 15% du montant de la taxe exigible relative au chiffre daffaires ralis au titre des logements sociaux. Cette sanction est mise par voie dtat de produits, sans recours la procdure de rectification des bases dimposition. Aussi, ces rgularisations et rappels des droits peuvent tre effectus par ladministration fiscale jusqu lexpiration de la quatrime anne suivant lanne fixe pour la ralisation du programme de construction et ce, pour lensemble de la priode au titre de laquelle les exonrations ont t indment obtenues.

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CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

Au terme de la premire partie, on peut conclure que le secteur de la promotion

immobilire est un secteur pivot dans ntre conomie, caractris une grande complexit tous les niveaux

Les caractristiques de complexit se trouvent au niveau des difficults de comptabilisation des contrats long terme et de la mise en uvre du nouveau plan comptable sectoriel de limmobilier.

Dun point de vu fiscal, la difficult rside essentiellement dans les dlais trs serrs de ralisation des projets ainsi que des contraintes de cot devant tre respectes afin de bnficier davantages fiscaux.

De plus, le secteur immobilier est actuellement rgi par une panoplie de textes juridiques, dont la connaissance et la matrise s'avrent difficile pour les professionnels du secteur.

Mmoire de fin dtudes

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PARTIE 2 : DEMARCHE DAUDIT ADAPTEE AUX SPECIFICITES DU SECTEUR

Mmoire de fin dtudes

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INTRODUCTION A LA DEUXIEME PARTIE

On a pu voir au travers de la 1re partie que les entreprises de la promotion immobilire reprsentent un terrain de travail complexe aussi bien pour les dirigeants que pour les auditeurs dans leur travail de certification.

Face une telle situation, lauditeur trouverait du mal suivre une dmarche standard hrite de lexprience dautres secteurs.

De manire gnrale, toute dmarche daudit comprend 3 principales phases savoir :

Ltape de planification comprenant la prise de connaissance gnrale de l'entreprise et


l'analyse des zones de risques. Au terme de cette tape, lauditeur labore la stratgie et du plan d'audit lui permettant de cerner tous les aspects directs et indirects de lentit audite.

Ltape dexcution, cette tape, quant elle, elle concerne la mise en pratique du
plan d'audit, l'obtention des preuves d'audit par des tests de conformit, des tests de permanence et enfin lexcution du plan d'audit

Et enfin :

Ltape de finalisation, cette dernire concerne essentiellement llaboration du rapport daudit et lexpression de le lopinion de lauditeur sur la sincrit, la rgularit et limage fidle des tats de synthse.

Par ailleurs, les spcificits du secteur de la promotion immobilire rendent ladaptation de cette dmarche ncessaire. Cest dans cette optique que sinscrit cette deuxime partie. En effet nous tenterons de prsenter une dmarche daudit qui prend en considration les particularits comptables, fiscales et juridiques du secteur.

Mmoire de fin dtudes

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Cependant, avant de nous lancer dans la dmarche, nous avons prvu un chapitre dterminant les principaux risques auxquels est confronte une entreprise de promotion immobilire.

Nous avons jug judicieux de prsenter la fin de cette partie, un cas dillustration.

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Chapitre 1 : les zones de risque propres au secteur

Section I : Les risques dordre comptable


1. Dprciation des stocks
Afin de bien matriser sa politique de provisionnement, toute socit oprant dans le secteur de limmobilier doit dresser un suivi technico-commercial par projet

A cet effet, il convient dtre vigilant sur le fait que le cot des stocks reste constamment infrieur la valeur probable de vente, frais de commercialisation dduite. Une comparaison priodique de ce cot avec les tarifs de vente pratiqus est ncessaire afin de se forger une opinion sur la valeur des stocks.

Enfin, il faut porter une attention particulire aux provisions comptabilises afin de senqurir de la distinction devant tre tabli entre les provisions pour risques et charges et celles pour dprciation.

2.

Incorporation des charges financires au cot de production


Dans le cas o les emprunts contracts et gnrant des charges financires financeraient

simultanment plusieurs oprations, ces charges doivent tre affectes, par rpartition entre ces oprations simultanes en justifiant dans lETIC les modalits de rpartition.

Le risque rside ce stade dans le choix dune cl approprie de rpartition des charges financires par tranche acheve.

Pour la rserve foncire, lincorporation des charges financires au cot des terrains est opre partir de la matrialisation de lacte dacquisition par le versement de tout ou partie du prix dachat entre les mains dun notaire, Adoul ou du vendeur.

Mmoire de fin dtudes

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Quant aux lotissements, lincorporation des charges financires au cot des stocks est effectue partir de la date de la premire autorisation de lotir ou la dlivrance du plan par les services comptents de la commune.

Enfin, sagissant des constructions, le fait gnrateur de lincorporation des charges financires est constitu par la date de dlivrance de lautorisation ou permis de construire.

3.

Provisions pour travaux post-achvement


Il est frquent que la ralisation dun projet se fasse par tranches ce qui conduit

lentreprise rclamer des rceptions provisoires des travaux afin de pouvoir cder des lots finis. Ce faisant, le prix de revient devant servir de base au dstockage doit inclure tous les cots relatifs cette tranche en tenant compte des dpenses venir dont la ralisation est dcale dans le temps.

Ces provisions correspondent donc au cot des travaux effectuer postrieurement la constatation de lachvement des oprations. Il sagit notamment :

Des rvisions de prix bass sur indices non encore connus ; Des travaux de finition ou de parachvement des ouvrages dont la ncessit est apparue la fin du chantier ; De la rparation ou autres Les provisions doivent galement comprendre des dotations pour acquisition de terrain permettant de couvrir un ventuel litige sur la fixation du prix dn terrain dj amnag par lentreprise et dont la proprit nest pas encore transfre.

Les charges correspondantes doivent tre values et comptabiliss en majoration du cot de revient, lexclusion notamment :

Des cots commerciaux et de la publicit venir postrieurement la date dachvement ; Des frais financiers postrieurs lachvement

Mmoire de fin dtudes

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Les travaux post- achvement doivent faire lobjet de notes dtaills permettant dapprcier la ralit et le montant de la provision constitue, do limportance pour le CAC de passer en revue ces estimations post-achvement afin de valider les soldes comptables y affrent.

Dautres risques seront traits au niveau de lapproche daudit lors du contrle interne et de laudit des comptes.

4.

Absence de pices justificatives


Dans certains cas, les sous-traitants ne sont mme pas constitus en entreprises, ce qui

traduit une absence complte de toute preuve de la relation reliant promoteur et sous-traitant.

Le mme problme se pose au niveau du personnel non administratif, cest--dire le personnel des chantiers et qui relve de lentreprise. Ces ouvriers sont recruts traditionnellement, ils travaillent la journe ou la semaine sans contrat ni autres documents.

Cela pose problme au niveau de la justification des dpenses du point de vue comptable mais galement fiscal.

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Section II : les risques dordres conomique, juridique et managrial


1. Risques dordre conomique

1.1.Risques lis la nature des projets immobiliers Lchec des projets immobiliers dcoule souvent dune inadquation de leurs caractristiques intrinsques par rapport aux marchs. Les principaux risques lis ces projets immobiliers peuvent tre la consquence dune configuration inadapte des projets, un standing non adapt au site, un cot excessif ou encore un rapport qualit/prix non respect

Lobservation de ces lments dboucherait sur des projets ne rpondant pas aux besoins de la clientle. Par consquent, la mvente des projets apparat plus que probable do un impact sur la comptabilit.

1.2.Situation gographique du projet Cette dcentralisation, due la nature mme du mtier, engendre de nombreux problmes lis la remonte de linformation en provenance des chantiers.

Ce problme a t en partie rsolu, dans la plupart des socits organises, par la mise en place dun rapport de chantier journalier rcapitulant lensemble des informations en matires de mains-duvre, rceptions de marchandises ou de prestations ou travaux effectus et par la conception dune comptabilit de chantier.

1.3.Programmes de la concurrence Il est aujourd'hui trs rare de ne trouver qu'un seul programme en cours dans une rgion donne. La concurrence entre promoteurs est telle, qu'on ne peut faire une bonne analyse conomique d'une opration sans tenir compte des projets de la concurrence proximit.

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La visite sur place du programme aide mettre en vidence les risques prcdemment mentionns.

1.4.Relations avec ladministration Il est usuel que l'obtention des permis de construire soit lie des protocoles d'accords avec ladministration concerne. Si ce sont des conditions en rapport direct avec la construction (nombre de logements, type de construction en harmonie avec la rgion, espaces verts...), elles seront clairement dfinies dans le descriptif du projet.

Par contre, si les conditions sont plus sous-jacentes, seuls des entretiens sur place avec les divers intervenants du programme permettront d'obtenir les informations, le but tant toujours d'valuer le plus prcisment possible le cot de revient total de l'opration.

On peut relater l'exemple d'un programme, o la prise en charge d'une bordure de route permettant l'accs la rsidence tait mal dfinie. Cette bordure n'tant pas conforme aux normes prconises, sa rfection est venue grever le budget initial de l'opration.

2. Risque dordre juridique


Lactivit de promotion immobilire sopre dans le cadre de contrats spcifiques, appels marchs, dont les caractristiques juridiques doivent tre parfaitement assimiles par lauditeur dans le cadre de sa mission.

Le non respect des diffrentes rglementations encadrant lentreprise audite peut, en effet, avoir des consquences directes sur ses tats financiers.

3. Risque dordre managrial


Le suivi des chantiers permet de dterminer les carts par rapport au budget initial et les pertes ventuelles, ce qui ncessite un provisionnement.

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De mme, lexactitude de la situation des travaux encours peut tre remise en cause ds lors que le suivi des chantiers est inefficace puisquil existe un dcalage, parfois trs important, entre les travaux rellement effectus au niveau des chantiers et les travaux comptabiliss.

Ce dcalage est parfois voulu par les entreprises notamment lorsque, pour des raisons de trsorerie, elles se mettent daccord avec les sous-traitants assurant lexcution des travaux afin dtablir des dcomptes ne correspondant pas la ralit : les dcomptes sont minors quand lentreprise a des difficults financires et majores quand le sous-traitant a besoin de liquidits. Sachant que les dcomptes tablis servent de base pour le paiement et la comptabilisation, cette pratique dnature la situation relle des comptes de lentreprise.

4. Les risques dordre technique

4.1. Intempries Les intempries sont un phnomne naturel pour lequel personne ne peut rien faire. Les consquences sont parfois non ngligeables. Cela peut entraner un surcrot de charges financires d un retard de livraison.

4.2. Suivi technique L'auditeur n'est pas un technicien du btiment, mais il doit quand mme suivre l'volution de la construction et s'informer, si des difficults techniques graves ont t rencontres. Ceci dans l'objectif de cerner au plus prs le cot global du programme.

On peut rapporter le cas d'une opration qui a vu son budget des dpense considrablement s'accrotre suite une erreur d'implantation de quelques mtres d'un logement hors du terrain constructible. Sur le plan technique, l'anomalie avait t releve, mais sa transcription au budget n'avait pas suivi.

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4.3. Remise des clefs Lors de la remise des clefs , le client peut s'il constate des dfauts ou sil ya non conformit de la chose livre, mettre des rserves. Dans ce cas, l'auditeur doit chercher, si ces rserves entraneront des travaux supplmentaires la charge du promoteur ou si ceux-ci seront supports par les entrepreneurs.

4.4. Retard de livraison Quand un projet est livr en retard, des litiges peuvent natre entre le matre de l'ouvrage et le constructeur pour dterminer quel en est le responsable. Des pnalits de retard sont quelquefois rclames au constructeur. Si la responsabilit du matre de l'ouvrage est reconnue, il peut aussi subir des sanctions financires : rvision du prix du march de travaux, dommages-intrts. L'auditeur doit connatre ces prcisions.

Mmoire de fin dtudes

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Section III : Les risques comptables lis aux principales sections

CYCLE

QUELQUES RISQUE

FACTEURS

DE

1. Production-stocks

Difficult de la valorisation des stocks des en cours qui dpend destimations significatives;

Absence / insuffisance du systme de comptabilit analytique :

Non-conformit

des

mthodes

dvaluation avec les dispositions du PCSI et les rgles fiscales;

Absence permettant

dun

systme

budgtaire

destimer et de suivre la

marge sur chaque projet.

2. Ventes-clients

Risque de non respect du principe de cut off (dcalage entre la facturation et lavancement des travaux, date de

transfert de proprit );

Difficult

de

dterminer

le

davancement des contrats L.T;

Dtermination et rattachement Mmoire de prix fin dtudes 96 rvisions des ;

des

Importance espces

des

encaissements 20.000

en DH :

excdant

Enregistrement exhaustif des recettes

Comptabilisation approvisionnements daffaires en

des chiffre

3. Achats-fournisseurs

Les travaux et prestations de services reus sont dcentraliss et difficiles vrifier;

Risque li aux sous-traitants (relations non formalises, dfaillance) ;

Mode de facturation des retenues de garantie ;

4. Etat : impts et taxes

Remise en cause des exonrations

Risque li au recours des fournisseurs non patentables ;

Traitement fiscal des pnalits reues (pour retard, rsiliation, ).

5. Paie-personnel

Difficult de gestion et de suivi dun effectif parpill gographiquement ;

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Non respect de la lgislation du travail.

6. Trsorerie

Importance des encaissements et de dcaissements ;

Dcentralisation notamment les

de

la

fonction

encaissements

(plusieurs bureaux de vente disperss);

Probit de certaines dpenses rgles en espces.

7. Provisions pour risques et charges

Risque de pnalits et de travaux complmentaires (rglementation stricte applicable aux travaux publics, ...);

Difficult destimation de la marge sur le projet ds le dpart et son impact sur les provisions pour pertes

terminaison;

8. Immobilisations

Parc dimmobilisations important parpill sur plusieurs chantiers ; Absence dinventaire physique et du suivi du matriel en chantiers; Critres de distinction entre charges, stocks et immobilisations ( bois de coffrage, .).;

Mmoire de fin dtudes

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Chapitre 2 : dmarche daudit Section I : Orientation et planification de la mission


1. Gnralits sur la planification
L'auditeur doit planifier l'audit afin que la mission soit ralise de manire efficace :

Planifier un audit implique dtablir un plan de mission dcrivant la stratgie gnrale daudit adopte pour la mission et de dvelopper un programme de travail dans le but de rduire le risque d'audit un niveau faible acceptable.

Une planification adquate permet de s'assurer qu'une attention particulire es porte aux aspects essentiels de l'audit, que les problmes potentiels son identifis et rsolus en temps voulu et que la mission d'audit est correctement organise et administre afin qu'elle soit mene d'une manire efficace.

Une planification adquate permet galement l'attribution des travaux aux membre de l'quipe affecte la mission, facilite la direction et la supervision de ceux-ci ainsi que la revue de leurs travaux et, enfin, facilite, le cas chant, la coordination des travaux avec les auditeurs des composants ou les experts. La nature et l'tendue du processus de planification variera en fonction de la taille et de la complexit de l'entit, de l'exprience passe de l'auditeur dans l'entit, ainsi que des changements de situations qui peuvent intervenir au cours de la mission d'audit.

1.1.

Le plan de mission

L'auditeur doit tablir un plan de mission dcrivant la stratgie globale adopte pour la mission.

Le plan de mission fixe l'tendue, le calendrier et la dmarche daudit, et donne des lignes directrices pour la prparation d'un programme de travail plus dtaill. L'tablissement du plan de mission implique :

Mmoire de fin dtudes

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de dterminer les caractristiques de la mission qui dfinissent son tendue ; de s'assurer des objectifs de la mission en terme de rapport ; de prendre en compte les facteurs importants qui dtermineront les aspects qui feront l'objet d'une attention toute particulire de l'quipe affecte la mission ;

Pour tablir le plan de mission, l'auditeur prend galement en compte le rsultat de ses travaux prliminaires et, lorsque ceci est possible, l'exprience acquise sur d'autres missions ralises pour l'entit.

Le processus d'tablissement du plan de mission aide l'auditeur s'assurer de la nature, des disponibilits et de l'tendue des ressources ncessaires pour effectuer la mission.

1.2. Programme de travail Lorsque le plan de mission a t arrt, l'auditeur est alors en mesure de dvelopper un programme de travail plus dtaill rpondant aux diffrentes questions identifies lors de l'tablissement du plan de mission.

Le programme de travail est plus dtaill que le plan de mission et dfinit la nature, le calendrier et l'tendue des procdures d'audit mettre en uvre par les membres de l'quipe affecte la mission afin de recueillir des lments probants suffisants et appropris pour rduire le risque d'audit un niveau faible acceptable.

Le programme de travail comporte:

une description de la nature, du calendrier et de l'tendue des procdures d'valuation des risques suffisantes pour valuer le risque d'anomalies significatives ; une description de la nature, du calendrier et de l'tendue des procdures d'audit complmentaires prvues au niveau des assertions pour chaque flux d'oprations, solde de comptes et information fournie dans les tats de synthse. Modifications au cours du droulement de l'audit des dcisions prises lors de sa planification

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Le plan de mission et le programme de travail doivent tre mis jour et modifis autant de fois qu'il est ncessaire durant le droulement de l'audit.

La planification d'un audit est un processus continu et itratif tout au long de la mission. A la suite de faits inattendus, de changements dans les conditions, ou des lments probants recueillis lors de la ralisation des procdures d'audit, l'auditeur peut juger ncessaire de modifier le plan de mission et le programme de travail et, par voie de consquence, la nature, le calendrier et l'tendue des procdures d'audit complmentaires.

2. Prise de connaissance gnrale


2.1. Intrts L'auditeur doit acqurir une connaissance de l'entit et de son environnement, y compris de son contrle interne, qui soit suffisante pour lui permettre d'identifier et d'valuer le risque que les tats de synthse contiennent des anomalies significatives, que celles-ci rsultent de fraudes ou d'erreurs, et de concevoir et de mettre en uvre des procdures d'audit complmentaires.

L'auditeur exerce son jugement professionnel pour dterminer le niveau requis de connaissance de l'entit et de son environnement, y compris de son contrle interne. Il apprcie si la connaissance qu'il a obtenue est suffisante pour valuer le risque que les tats de synthse contiennent des anomalies significatives et pour concevoir et mettre en uvre des procdures d'audit complmentaires. Le niveau de connaissance de l'entit exig de l'auditeur pour la ralisation de l'audit est moins lev que celui ncessaire la direction pour grer les oprations de l'entit.

2.2. Dmarche dans le cas de la promotion immobilire Pour ce qui est de limmobilier, compte tenu de lirrgularit de lactivit de ce secteur et de lunicit de chaque projet, limportance des donnes non rptitives et des estimations comptables a un impact sur la dmarche daudit et la slection des procdures de validit.

Mmoire de fin dtudes

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Dans le cas dune socit de promotion immobilire, on note limportance de lvaluation de lenvironnement gnral des contrles, de lanalyse de lenvironnement conomique : types de travaux raliss, marchs (publics, privs), mode de ralisation des travaux (direct, sous-traitance) ainsi que lanalyse de la structure organisationnelle et du degr dimplication de la direction.

3. Examen analytique prliminaire


3.1. Intrts Lexamen analytique prliminaire consiste effectuer des comparaisons entre les donnes rsultant des comptes annuels et les donnes dexercices antrieurs. Lobjectif de cette tape est de :

comprendre lactivit de lentreprise Observer lvolution des diffrents postes comptables Identifier les lments significatifs Et enfin Vrifier la cohrence et la vraisemblance des informations financires. 3.2. Dmarche Lexamen analytique prliminaire est adapter aux particularits de lentreprise. En effet ; Pour comprendre lvolution de lactivit et des marges, quelques rgles devraient tre observes:

Retenir comme dure danalyse la dure moyenne de ralisation des projets. Dcomposer le chiffre daffaires selon les modalits dexcution (sous-trait, direct) par type de clientle, par projet ;

Et enfin

Mmoire de fin dtudes

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Rpartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, ) en fonction de la dcomposition du chiffre daffaires.

Cependant, les entreprises du secteur tiennent gnralement une comptabilit spare. Par consquent la mthode usuelle dorganisation des travaux daudit par poste du bilan et du CPC apparat moins approprie car elle ne permet pas notamment :

de comprendre lvolution de lactivit de lentreprise; danalyser des indicateurs cls de gestion comme le taux de marge; de reprer les projets problmatiques,

Affin de remdier cette lacune, les auditeurs font recours une deuxime tape savoir la dmarche sappuyant sur une analyse par projet. En effet ; lactivit de lentreprise est subdivise en plusieurs projets donc la validation des rsultats de chaque projet se fera par lexamen des produits et des charges y affrents.

Cette mthode permet galement de valider une partie significative de certains postes tels que les produits et charges constats davance, les stocks, les fournisseurs, les provisions pour risques et charges, . Ainsi les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent.

3.3.

Cas de la promotion immobilire

Dans un secteur spcifique, tel que la promotion immobilire, la mise en uvre de la technique dexamen analytique de faon gnrale devrait tre utilise avec beaucoup de prudence.

En effet compte tenu de labsence de la rgularit dans les activits des entreprises de la promotion immobilire, et lunicit de chaque chantier gr, lexistence des donnes non rptitives et des estimations comptables entraverait la ralisation dun examen analytique pertinent.

Mmoire de fin dtudes

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Dans ce contexte, lexamen analytique prliminaire devrait consister en une analyse particulire que lauditeur devra effectuer sur certaines lignes du bilan et du compte de rsultat. Il sagit en loccurrence :

du CA quil est prfrable de dcomposer en fonction du mode dexcution des travaux (sous-traitance, co-traitance, en direct) des achats et des prestations sous-traites selon la dcomposition du chiffre daffaire. des dotations aux amortissements, des redevances du crdit bail et des locations mobilires notamment de lensemble du matriel destin lexploitation. des charges de personnel quil serait judicieux de rpartir en personnel productif, administratif ou encore personnel dencadrement. La dure sur laquelle doit porter lanalyse varie en fonction de la dure moyenne dexcution des chantiers. En gnral, une analyse pluriannuelle portant sur les deux derniers exercices est largement suffisante.

Mmoire de fin dtudes

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Section 2 : Evaluation du contrle interne.


1. Gnralits sur le contrle interne.

1.1. Dfinition

Les diffrentes dfinitions institutionnelles donnes au contrle interne peuvent tre rsumes par les caractristiques suivantes :

Ensemble de mthodes et procdures Visant organiser les activits des entreprises, Visant sauvegarder le patrimoine de lentreprise, Prvenir et dtecter les irrgularits et inexactitudes, sassurer de lexactitude et de lexhaustivit des enregistrements comptables, dans le respect des instructions de direction et la recherche de lamlioration des performances. 1.2. Objectifs du contrle interne

Le contrle interne prsente donc un champ dinvestigation trs large :

principes gnraux dorganisation : existence dune organisation claire et reconnue, comptence et intgrit du personnel, procdures de scurit et de contrle : sparation des fonctions, contrles des oprations, existence de dlgations, protection physique, restriction daccs.

1.3. Dmarche dexamen et dapprciation du contrle interne

prise de connaissance des procdures : entretiens, examen de manuels de procdures et des documents associs aux procdures, schmatisation du systme (narration ou diagramme) et tests de procdures visant apprcier la mise en uvre des procdures. Evaluation du contrle interne : identification des points forts et des points faibles dans lenjeu du risque daudit, dtection des possibilits de fraudes et derreurs.

Mmoire de fin dtudes

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Exploitation de lvaluation du contrle interne : par la ralisation dune connexion entre lvaluation du contrle interne et le programme de contrle des comptes qui vient complter la mesure du risque.

2. Modle de questionnaire sur le contrle interne adapt au secteur de la promotion immobilire.

Organisation gnrale de lentreprise

Existence de documentation interne

Organigramme gnral : Organigramme fonctionnel : Manuel de procdures : Procdure de mise jour : Existence de dfinition des fonctions et des tches

Fiches de description des fonctions : Fiches de description des tches : Procdure de mise jour : Part de la direction dans le contrle : Existence de documents internes

Table des documents types : Procdure de mise jour : Service daudit interne :

Lien de dpendance hirarchique et facult daccder toutes les informations et

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tous les documents de lentreprise : Formation et comptence du personnel : Existence doutils et procdures de travail : Sort des rapports du service daudit interne : Organisation comptable

Formation et comptence du personnel : Existence dune procdure dembauche spcifique du personnel comptable : Dfinition des fonctions de chaque membre du service comptable : Mode de dlgation et supervision des travaux du service comptable : Intervention dun conseil externe Traitement des priodes dabsence ou vacances : Existence dun manuel comptable Formalisation des justifications des comptes : Existence de procdures de contrle Existence de procdures de contrle rciproque des travaux : Rgles de sparation des tches : Classement et conservation des documents comptables : Dlais de traitement des oprations : Existence dune comptabilit analytique : Existence dun outil statistique de gestion : Organisation budgtaire

Existence de prvisions : Existence de tableaux de bord : Rapprochement prvisions/ rel : Organisation administrative

Accs et protection des locaux : Procdures darrive- dpart courrier, signature des courriers :

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Contrle interne par cycle

Ventes/ clients

Dfinitions des conditions de ventes : Procdure de dtermination des tarifs : Procdure douverture- blocage- fermeture des comptes clients : Procdures pralables aux ventes (devis, conditions de rglement) Existence de conditions particulires de vente (contrats, conditions) Commande : Procdure de commande applique aux clients : Existence de documents pr-numrots : Procdure de planification de la production : Expditions : Existence de documents pr-numrots : Possibilit de sortie de produits hors toute procdure : Facturation : Procdure de facturation Dlais de facturation / expdition de la facture/ livraison/ production Commande : Existence de documents pr-numrots : Procdure de vrification de lexhaustivit des facturations : Procdure de traitement des situations litigieuses pouvant conduire ltablissement davoir (communication de linformation de litige, responsables, formalisation, tapes de rsolution, dlai de traitement, identification des oprations en suspens au terme dun exercice) :

Existence de facture proforma Description du caractre distinctif des factures et avoirs : Comptabilisation : Procdure de comptabilisation (matrialisation de la comptabilisation sur le document, consignes comptables)

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Procdure de contrle (absence de double comptabilisation) Traitement des documents annuls. Procdure de contrle des comptes (responsable, dlais, supports, documents utiliss) : Procdure de contentieux : Communication des informations vers les autres services en cas de dpassement des en-cours de crances autorises de non paiement : Existence de recours des outils de cession de crances, assurance de clients Rgles de traitement des crances douteuses en fin dexercice (tat des dossiers, rgles et faits gnrateurs de la constitution de provision, gestion dans le temps) : Sparation des fonctions Fixation des tarifs, dfinition des conditions de ventes, examen de la solvabilit des clients Traitement des commandes, expdition des produits, facturation, traitement des avoirs Rapprochement bon de livraison, factures, comptabilisation Contrle des comptes clients, rapprochement des comptes auxiliaires et collectif Traitement des encaissements : rception, enregistrement, remise en banque Edition des relevs, relances, traitement des litiges Passage doprations diverses sur les comptes clients Achats/ fournisseurs Commande : Existence dun systme de dclenchement automatique des commandes : Existence et suivi de budget de dpenses dans les services : Procdure de choix des fournisseurs : Procdure de commande : Existence de documents pr-numrots : Procdure de circulation des documents : Rception Existence dun service de rception : Procdure de rception : Existence de documents pr-numrots : Traitement des anomalies releves :

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Factures Mode de transmission des factures au service comptable : Existence dune numrotation interne des factures fournisseurs : Traitement des doubles factures : Procdures de contrle des factures/ commandes/ livraisons : Traitement des anomalies dtectes : Comptabilisation : Procdure visant sassurer que toutes les factures parviennent au service comptable : Procdure de comptabilisation des factures : Contrle des comptes de tiers : Procdure didentification des oprations vises par la sparation des exercices lors des arrts comptables : Procdure didentification des avoirs reus ou recevoir : Consignes de rglement des fournisseurs prsentant une situation litigieuse ou dont un avoir est attendu : Sparation des fonctions : Demandes dachat, commandes, rception, contrle des livraisons : Imputation comptable, contrle des factures : Enregistrement des factures, analyse des comptas fournisseurs : Bon payer, mission des rglements : Traitement des litiges, demande des avoirs recevoir : Passage doprations diverses sur les comptes fournisseurs : Production/ stock

Stockage : Catgories et caractristiques des produits stocks : Accs aux lieux de stockage : Conditions de stockage : Assurance des stocks : Contrle des entres et sorties des stocks : Traitement des mises en rebut :

Mmoire de fin dtudes

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Contrle de lexhaustivit (acquisitions et sorties du stock): Inventaire physique des stocks : Existence dun inventaire physique au moins une fois par an : Existence dun inventaire permanent : Existence dinventaires tournants : Analyse des instructions dinventaire : Analyse des supports : Valorisation : Mthode de valorisation : Mthode de contrle : Mthode de dprciation : En cas de dprciation pour rotation latente, validation des techniques didentification : Sparation des fonctions : Rception, magasin, expdition : Suivi des stocks permanents, charg dinventaire, charg du contrle : Identification des stocks invendables, dtriors, obsolescents : Dtermination des valeurs et des dprciations : Entres et sorties de stocks : Rserve foncire : Revue des comptes rendus des PV de comit et de conseil dadministration : Exploiter la base de donnes du dpartement foncier : Stocks de travaux : sassurer que les situations de travaux sont correctement enregistres et surtout exhaustivement comptabilises : sassurer que le contrle est permanent et quil est matrialis : sorties des produits finis procdures de rapprochement entre les sorties et les ventes ralises au cours de lexercice : dstockage des produits en cours : conditions requises pour le dstockage de produits en cours, en produits finis : dstockage effectu au moment de la dlivrance du permis dhabiter ou du certificat de conformit :

Mmoire de fin dtudes

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circuit de traitement de linformation de la rception du permis dhabiter ou du certificat de conformit : correcte imputation : ncessit deffectuer quelques calculs avant de comptabiliser le dcompte : sparation des exercices : communication entre le dpartement technique et le dpartement financier : Personnel

Informations permanentes : Existence et contenu des dossiers du personnel : Existence, fiabilit et scurit de loutil informatique utilis : Registres lgaux : Procdures dembauche et de dpart : Procdure de recours eu travail temporaire ou des contrats dure dtermine : Convention de rfrence, accords internes et formules de contrats de travail : Gestion des promotions, mutations, dparts, congs, absences : Protection sociale (organismes sociaux, engagements de retraite) : Prparation de la paie : Procdure de communication et de validation des donnes ncessaires ltablissement des salaires : Procdure de vrification des donnes sociales avant mise en paiement : Paiement de la paie et des cotisations : Rapprochement des montants mis en paiement avec les journaux de paies : Procdure selon les modes de paiement : Vrification du bnficiaire des paiements : Procdure de dclaration des cotisations aux organismes sociaux : Comptabilisation : Procdure de rapprochement des documents sociaux et comptables : Procdure de suivi des prts et avances : Justification des comptes (salaires, charges) : Procdure de dtermination des provisions constater lors des arrts comptables (identification de la nature des provisions, responsables, modalits de calcul et de

Mmoire de fin dtudes

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comptabilisation) : Contentieux : Existence de litiges sociaux : Procdure de traitement des contentieux (identification, mode de suivi, responsables, intervenants externes, dlgation de pouvoirs) : Sparation des fonctions Approbation des entres / sorties du personnel : Fixation des rmunrations, primes, lments de salaires : Approbation des heures travailles : Prparation de la paie, vrification des calculs : Autorisation des avances, prparation des paiements, signature des chques ou ordre de virement, manipulation des espces : Centralisation de la paie : Etablissement des dclarations de charges sociales : Etablissement, mise jour et accs aux dossiers du personnel : Rapprochement des donnes sociales avec les dossiers et avec la comptabilit : Immobilisations incorporelles et incorporelles :

Acquisition : Existence et procdure de budget dinvestissements : Procdure dacquisition dimmobilisations (responsables, formalisation, choix des fournisseurs, demande et suivi des devis, financement, autorisation ventuelle de la direction, consignes contractuelles) :

Procdure pour les travaux raliss par lentreprise pour elle-mme : Procdure de rception et de contrle des immobilisations : Procdure de comptabilisation et dinscription dans le fichier des immobilisations : Procdure de rglement des factures dinvestissement : Sorties Procdure de traitement des sorties dimmobilisations- cession ou rebut : Communication des informations au service comptable pour mise jour de la comptabilit et des fichiers dimmobilisations : Suivi des encaissements sur sorties dimmobilisations :

Mmoire de fin dtudes

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Traitement des immobilisations totalement amorties : Comptabilisation : Critre de distinction charge / immobilisation : Procdure damortissement (dfinition, mode damortissement, affectation des dures, calcul) : Affectations comptables : Rapprochement comptabilit et fichier dimmobilisations : Existence de plans de localisation des immobilisations, didentification des immobilisations : Inventaire : Procdure dinventaire physique des immobilisations : Procdure de suivi des engagements portant sur les immobilisations : Sparation des fonctions : Budget, engagement, devis, commande, rception : Facture (contrle, bon payer, paiement) : Comptabilisation et tenue du fichier : Inventaire physique, rapprochement avec le fichier : Apprciation de ltat et des valeurs : Entretien, mise au rebut : Oprations financires :

Autorisation des dpenses : : Rgles dautorisation des dpenses en espces : Rgles dautorisation et de dlgation des signatures de titres bancaires (chques, effets, virements) : Procdure de bon payer : Nature des justificatifs associs aux rglements (original, duplicata, copie) : Circulation et traitement des justificatifs : Contrle des paiements : Procdure de contrle des rglements mis par rapport au justificatif (contrle des montants, bnficiaire, chance, mention sur la souche): Procdure dannulation des justificatifs pays (mentions sur loriginal, traitement des

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relevs de factures) : Priodicit de justification des soldes fournisseurs : Mode de transmission des rglements aux bnficiaires : Dispositif dinterdiction de lmission de chques ou effets en banc : Mode de traitement des rglements annuls : Existence de tampon ou machine signer (accs, autorisation, utilisation) : Existence dun systme de double signature (rgles, contrles) : Conservation des outils de paiement vierges et des valeurs (lieu de conservation, accs, droits dutilisation) : Traitement des recettes : Procdure de rception des rglements clients-espces, chques, effets, virements : Procdure de remise en banque : Enregistrement : Exhaustivit, date et mode de comptabilisation : Procdure dimputation des comptes sur les pices (responsables, manuel de rfrence, contrles) : Existence dun chancier effets payer, effets en portefeuille physique et comptable) : Procdure de traitement des outils de paiement de type : escompte, cession de crance (responsable, autorisation, formalisation) : Procdure de contrle des comptes : Procdure de contrle visant sassurer que toutes les oprations sont traites et quelles concernent strictement lentreprise : Procdure de passation dcritures doprations diverses sur les comptes de tiers : Procdure dtablissement des rapprochements bancaires : Gestion financire : Existence dun suivi des comptes ouverts, des conditions de fonctionnement associes, des signatures autorises : Procdure de gestion financire : Sparation des fonctions : Manipulation des outils de paiement de lentreprise : Rglements reus des clients : Approbation des justificatifs :

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Prparation des rglements : Signataires des chques, effets, ordres de virement : Envoi des rglements : Comptabilisation des oprations financires : Dpt des valeurs en banque : Tenue des comptes de tiers : Rception et traitement des relevs bancaires : Engagements hors bilan

Existence dun systme de suivi des engagements : Procdure dengagement : Nature et formalisation des engagements :

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Section 3 : le contrle des comptes : le final


1. Gnralits

1.1. objectifs Suivant les rsultats de lvaluation du contrle interne, le commissaire aux comptes peut allger ou renforcer son programme d'intervention et de contrle des comptes. Par exemple, un bon systme de contrle interne peut limiter l'intervention de l'auditeur un simple examen analytique.

Le commissaire aux comptes doit s'assurer que les tats financiers respectent les obligations et la lgislation quant leur prsentation et contenu. Il doit galement s'assurer de la validit des imputations comptables pour chaque poste du bilan afin de se faire une opinion sur la qualit informative des tats financiers.

1.2. Outils Lauditeur adopte pour une dmarche se composant de deux volets : la premire se base essentiellement sur des tests de cohrence, tandis que la deuxime porte sur les tests de validation.

1.2.1. Les tests de cohrence

Les tests de cohrence sont mis en place afin de rechercher des anomalies ventuelles au niveau des comptes de lentreprise. Ils se font partir de la revue des informations comptables et oprationnelles.

Ce genre dexamen reste un bon outil pour :

Identifier les lments significatifs de lentreprise parce quils permettent de dtecter les modifications de structure, les vnements ponctuels ou exceptionnels. Ils

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permettent galement de comparer lentreprise dautres entreprises du mme secteur dactivit. Vrifier la rgularit et la sincrit en permettant de vrifier certains comptes prsentant un caractre thorique de stabilit. Vrifier la cohrence de lensemble des tats de synthse.

1.2.2. Les tests de validation

Les tests de validation ont pour objectif de vrifier les donns de la comptabilit en les rapprochant de la ralit quils traduisent.

Les tests de validation des enregistrements et des soldes peuvent se faire partir :

De document interne de lentreprise : contrle des livres et documents interne qui sont cens traduire la ralit des oprations faites par lentreprise. De demande de confirmation auprs de la direction de lentreprise : Ce procd prend gnralement la forme dun document crit par le quel la direction confirme ces dclarations orales. De demande de confirmation des tiers (Technique de circularisation) : Des lettres de confirmation adresses par lauditeur des tires pour confirmer une opration ou sassurer de lexactitude dun montant De linspection physique : concerne essentiellement le contrle de comptage et dvaluation des stocks, contrle des immobilisations, contrle de la trsorerie. 1.2.3. Les travaux d'achvement A la suite des tests de cohrence et de validation, l'auditeur achve son audit par les lments suivants : - Revue des options comptables retenues par l'entreprise et vrification de l'application des normes comptables prvues par le code de normalisation comptable ;

Mmoire de fin dtudes

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- Examen des vnements et faits importants survenus aprs la clture de l'exercice afin de communiquer aux tiers les lments susceptibles d'entraver la continuation de l'exploitation de l'entreprise ; - Examen de la prsentation des comptes et de l'information complmentaire contenue dans les annexes (Etats des Informations Complmentaires) ; - Revue des papiers de travail de l'quipe d'audit par le commissaire aux comptes afin de s'assurer de la qualit et le respect des normes d'audit et que le travail effectu motive l'opinion de l'auditeur. Au regard de l'ensemble de ces lments, le commissaire aux comptes met son opinion sur la sincrit, la rgularit et l'image fidle des tats de synthse.

2.

Objectifs daudit

2.1.

Achats/ fournisseurs

Facteurs de risques spcifiques

objectifs daudit

Fournisseurs

Vrifier la bonne tenue des dossiers

marchs publics et leur conformit avec les rgles y affrents.

Mmoire de fin dtudes

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2.2.Ventes /clients

Facteurs de risques spcifiques

objectifs daudit

Anciennet et ralit des avances -

Apprcier lanciennet des avances

verses par les clients Senqurir de la ralit des avances en

vrifiant quel projet elles correspondent et la livraison dans les dlais des produits sy Clients rapportant. Vrifier les conditions de facturation

avec les dispositions prvues par les contrats et par rapport aux rgles et principes comptables. Rapprocher les produits

dexploitation avec le fichier des lots vendus tabli par le service commercial. Ventes Sassurer du respect de cut-off en fin dexercice.

2.3.

stocks

Facteurs de risques spcifiques

objectifs daudit

Dossier juridique Provision pour travaux post-

Senqurir du suivi correct des projets

quant aux fonds de dossiers juridiques pour

Mmoire de fin dtudes

120

achvement

chacun

deux,

vrifier

notamment

les

certificats de conformit, e plan cadastral, le plan du topographe, lacte dacquisition du terrain, le PV de rception provisoire Sassurer de lexistence de documents

techniques recensant lessentiel des charges venir et incorporer lors du dstockage.

2.4. Trsorerie

Facteurs de risques spcifiques

objectifs daudit

Etat de rapprochement bancaire -

Circulariser

les

banques

et

les

organismes prteurs. Etablissement rgulier des tats de et suivi de

rapprochement -

bancaire

lapurement des suspens Vrifier les remboursements

demprunts avec lchancier et leur bonne comptabilisation (principal et intrts) Contrler le compte titres et valeurs

de placement , valider les rachats et cessions et vrifier sil y a lieu de les provisionner.

2.5. Personnel

Mmoire de fin dtudes

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Facteurs de risques spcifiques

objectifs daudit

Matrise de la masse salariale

mme

Vrifier la centralisation de la paie de que la cohrence globale des

Respect des obligations dclaratives

dclarations sociales Sassurer de la bonne tenue des

sociales.

dossiers de personnel Vrifier si les personnes employes intermdiaires) par la

(permanents ou

socit sont rgulirement dclares.

2.6. Immobilisations

Facteurs de risques spcifiques

objectifs daudit

Correcte valuation et distinction entre charges et immobilisations

Vrifier

les

acquisitions

et

les

cessions de la mme priode et la correcte constatation des amortissements Senqurir de lexistence dun

inventaire physique des immobilisations.

2.7. Produits dexploitation

Facteurs de risques spcifiques

objectifs daudit

Mmoire de fin dtudes

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Suivi du chiffre daffaire et cut-off

Vrifier

lexistence

dun

suivi

commercial des ventes cohrent avec le chiffre daffaires comptabilis pendant

lexercice comptable.

2.8. Charge dexploitation

Facteurs de risques spcifiques

objectifs daudit

Incorporation au cot de production de des stocks

Senqurir de lexistence des rgles rpartition des charges notamment

financires entre les diffrents projets et dans chaque projet pour chaque lot ou tranche finie.

3.

Programme de travail

3.1. Cycle Achats fournisseurs

Elment

Tests drouler

Analyse des comptes

- Vrifier lanalyse et la justification des comptes fournisseurs, et principalement des comptes fournisseurs dbiteurs, pour sassurer que ces derniers ne reclent pas de passifs non enregistrs.

Cette analyse tiendra compte des lments suivants :

Mmoire de fin dtudes

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Double rglement; Absence de rglement; Rglement ou acompte sur travaux non encore fracturs; Diffrences de rglements non enregistres en perte non courante.

- Sassurer, en cas de dcomptes fournisseurs anciens non rgls, que ceux-ci correspondent des travaux accepts et conformes, et expliquer les raisons de leur anciennet.

Avoirs,

Rabais,

- Examiner si les ristournes, rabais et remis accords par les fournisseurs ont bien t comptabiliss. Rduction de prix pour une priode dtermine. Dfaut de qualit ou de conformit des travaux.

Remises et Ristournes

Dettes

en

monnaie

- Sassurer que les dettes fournisseurs libelles en devises trangres ont t correctement converties au taux de clture, et que les pertes de conversion en rsultant ont fait lobjet dune provision pour pertes de change. - S'assurer que les gains de change latents dcoulant de cette conversion ont t intgrs dans la base imposable l'IS.

trangre

Effets payer

- Expliquer la prsence des effets dont lchance est dpasse. - sassurer par sondage de lapurement en banque des comptes deffets payer.

Cut-Off

- sassurer que les travaux et constructions effectus la clture ont bien t comptabiliss en stocks. - sassurer du respect de la rgle dindpendance des exercices : En rattachant au compte 4417 Fournisseurs-factures non parvenues les factures, taxes comprises, imputables la

Mmoire de fin dtudes

124

priode mais non encore parvenues, dont le montant est suffisamment connu et valuable ; En dbitant la TVA correspondante aux sous comptes de TVA rcuprable, et les comptes de stocks classe 3 ou de charges classe 6 concerns ;

Fournisseurs Retenue de garantie.

- sassurer que les retenues de garantie effectues sur le prix convenu jusqu lchance du terme de garantie prvue ont bien t comptabilises au crdit du compte 4413 Fournisseurs, retenues de garantie en rapprochant le solde de ce compte avec ltat des retenues de garantie tabli par le service achats.

Evolution des soldes et ratios

- Calculer le ratio moyen des crdits fournisseurs et le comparer avec celui de lexercice prcdent afin de dterminer les volutions. Ratio de crdit fournisseurs : Fournisseurs + effets payer

Achats TTC de la priode (1) (1) Y compris les achats comptabiliss directement en stock en respect de la rgle de l'inventaire permanent.

- Contrler par sondage le respect des dlais de paiement.

ETIC

Ventilation des dettes - sassurer que : Les dettes au niveau de l'ETIC sont ventiles entre : moins d'un an, plus d'un an, chues et non payes. Les dettes sont analyses et ventiles au niveau de l'ETIC entre : celles qui sont en monnaie trangre, vis--vis de l'tat et des organismes publics, vis--vis des entreprises lies et reprsentes par effets.

Mmoire de fin dtudes

125

Engagements hors bilan - Promesses dachat (terrain). - Sommes restant payer sur commandes fermes dimmobilisations. - Hypothques et nantissement.

3.2. Cycle ventes clients Elment Tests drouler

Clients

- Rapprocher la balance auxiliaire individuelle client, avec ltat des clients du service commercial. - sassurer que les soldes clients crditeurs sont justifis et correspondent bien des avances ou acomptes reus dans le cadre des compromis de vente signs. - Analyser les soldes clients crditeurs et sassurer que ceux-ci ne rvlent pas des contrats de vente non enregistrs. - S'assurer du bon classement des diffrents types de comptes clients et de la non-compensation des clients dbiteurs avec des avances et acomptes reus sur des projets en cours (vente en tat futur d'achvement).

Evolution des soldes et ratios

- Comparer par rapport la priode prcdente les crances clients en pourcentage du chiffre daffaires et apprcier le caractre raisonnable du ratio. - Apprcier le ratio de rotation des crances clients et la dure moyenne de recouvrement avec celui de la priode prcdente et avec la politique de crdit de lentreprise (dlai moyen normal accord).

Clients en devises

- sassurer que la crance est enregistre au cours de change

Mmoire de fin dtudes

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commercial la date de conclusion du contrat de vente ; - sassurer qu' la date de clture, ces crances sont revalorises au cours de la date de clture, avec l'enregistrement de l'cart de conversion passif et actif ; - En cas de pertes latentes, sassurer que la provision pour risque ncessaire a t constate. Une telle provision na pas tre constate, lorsque les crances en devises bnficient dune couverture de changes. - sassurer de lexactitude du retraitement fiscal de ces oprations.

Clients recevoir.

effets

- Obtenir le dtail des effets recevoir et : Vrifier lapurement des chances sur lexercice suivant (sur les journaux de banque) ; Expliquer les effets arrivs chance sur lexercice et non encore encaisss.

Provisions pour dprciation comptes clients.

- tablir un tableau des mouvements de la provision pour

des dprciation des crances clients, intervenus au cours de l'exercice. - sassurer que les crances anciennes ont fait lobjet dune provision justifie et en vrifier les bases et le calcul. - Faire le point sur les litiges en cours, contentieux et contestations. - sassurer que les rgles fiscales gnralement admises sont respectes (justification du caractre dductible par lintroduction dun recours judiciaire). - sassurer quaucune traite importante nest revenue impaye depuis la date de clture. - tudier si les procdures de la socit posent des problmes en

Mmoire de fin dtudes

127

ce qui concerne la dductibilit fiscale (procdure judiciaire, contentieux, relance, etc) et faire le lien avec les papiers de travail relatifs au calcul de limpt.

Cut-off

- sassurer de la fiabilit des procdures relatives au respect de la csure des exercices.

toute remise de cl doit correspondre une vente donnant lieu un contrat. Lorsque les contrats ne sont pas tablis, la socit doit inscrire l'actif du bilan un montant correspondant aux contrats tablir, tout en sortant les constructions du stock comptable. - Simultanment la revue des litiges en cours, mettre en vidence les diffrents dsistements qui pourraient tre mis loccasion de la clture, pour cela interroger le responsable des ventes. - S'assurer que tous les contrats de ventes mis ont bien t rattachs l'exercice concern, eu gard la livraison ou la ralisation des travaux.

Clients garantie

Retenue

de

- Analyser et justifier le solde du compte par son rapprochement avec ltat des retenues de garantie.

ETIC

Ventilation des crances - sassurer que : Les crances sont ventiles au niveau de l'ETIC entre moins d'un an, plus d'un an, chues et non recouvres. Les crances sont analyses et ventiles au niveau de l'ETIC entre celles qui sont en monnaie trangre, vis-vis de l'tat et des organismes publics, vis--vis des entreprises lies et reprsentes par effets.

Mmoire de fin dtudes

128

Les avances clients sont ventiles au niveau de L ETIC entre rserves foncires, stocks encours et stock achev ; et pour chacun dentre elles on indique le montant au dbut de lexercice, les montants encaisss, les

remboursements clients, les imputations sur ventes pour aboutir au montant en fin dexercice.

Mthode dvaluation - Indiquer dans lETIC la mthode de calcul des provisions sur crances.

Engagements hors bilan - Garanties reues (nantissements, hypothques) - Promesses de vente.

3.3.

Cycle stocks et en cours

Elment

Tests drouler

Concordance

tats

- Obtenir ltat valoris des encours par programme et pointer les

valoriss des stocks soldes avec le bilan et la comptabilit gnrale. par - Vrifier par sondages les sous totaux et contrler leur addition. programme/GL/Bilan

Valorisations de la rserve foncire

- Slectionner partir de la liste dinventaire un chantillon reprsentatif de terrain en stock et vrifier les calculs des cots dachats en tenant compte du : Prix du terrain (prix d'acquisition figurant sur le contrat, valeur d'apport,...); Des frais d'approche (frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire, frais de dfrichage du terrain, frais

Mmoire de fin dtudes

129

d'vacuation des terrains occups illgalement, impts fonciers pris en charge, cot de dmolition des structures, frais d'expertise pour l'amlioration des terrains, frais juridiques et du cot de l'amlioration du terrain). - Vrifier par sondage lexactitude arithmtique des calculs informatiques.

Valorisations

des

- Examiner la procdure d'enregistrement des achats en stocks et

produits finis et des dans les diffrents centres de cots. encours - Slectionner quelques achats sur plusieurs mois et vrifier quils ont bien t enregistrs en comptabilit analytique. - Vrifier les calculs et pointer les chiffres avec les justificatifs. - Slectionner un projet immobilier reprsentant une valeur importante et vrifier le calcul du cot de revient selon la mthode prescrite par le PCSI. - Apprcier le bien-fond de "l'activation" en stock de certaines charges. Seules les charges qui ont nettement contribu amener le stock dans l'endroit et dans l'tat o il se trouve peuvent tre actives.

Provisions dprciation

pour

- sassurer que le client a attentivement recherch lexistence des programmes dprcier la clture de lexercice. - Revoir les prvisions de commercialisation du projet, pour les comparer avec les quantits en stock et mettre en vidence les stocks dont l'importance, n'est pas en rapport avec les perspectives de ventes. - sil nexiste pas de prvisions de commercialisation du projet, obtenir une analyse par anciennet des stocks de projets achevs et rcapituler les projets achevs dont lanciennet est suprieure 1 an et 2 ans.

Mmoire de fin dtudes

130

3.4. Trsorerie

Elment

Tests drouler

exhaustivit enregistrements

des

- Sassurer que toutes les recettes sont enregistres et encaisses - Sassurer que les paiements sont saisis et comptabiliss : titres de paiement mis pr numrots liasse de titres de paiements enregistrs et rapproch s des journaux titres de paiements comptabiliss dans lordre numrique squence numrique des titres de paiement est vrifie

Les paiements en espces : o saisies sur des pices de caisse prnumrotes o enregistrs dans lordre de ces pices

Vrifier, pour les fournisseurs qui envoient des relevs, que les

rglements mis sont rapprochs des relevs

Ralit enregistrements

des

- Sassurer que toutes les recettes enregistres correspondent des recettes relles - Sassurer que les rglements comptabiliss correspondent des dpenses relles

Cut-off

- Sassurer que toutes les recettes sont enregistres dans la bonne Priode. - sassurer que tous les paiements raliss sont enregistrs sur la bonne priode. - Les rapprochements de banque sont revus par un responsable - La comptabilit vrifie que toutes les pices de caisse de la priode ont t saisies - Les espces en caisse sont physiquement contrl es et rapproches du livre caisse en fin de priode - Les comptes bancaires sont crdits : Au jour de lchance pour les effets

Mmoire de fin dtudes

131

Au jour de leur mission pour les chques

Rglements devises

en

Sassurer que les recettes enregistres sont correctement values Sassurer que les carts constats entre les rglements reus et les factures sont Analyss Corrig s rapidement Soumis autorisation

Sassurer que les rglements en devises sont : Rapprochs avec les montants encaisss par la banque Les diffrences de charges immdiatement enregistres

Sassurer que les dpenses ralises sont correctement

Evalues

Les personnes charges denregistrer les paiements en devises disposent

de listes de taux de change jour Les diffrences de change sur rglement sont rgulirement enregistres

Imputation, totalisation centralisation des et

- Sassurer que toutes les recettes sont correctement imputes totalises et centralises Les listes des comptes clients sont rgulirement mises jour Les mises jour sont transmises au personnel charg des imputations Le total des journaux de recettes est rgulirement vrifi La balance client est rgulirement rapproch e du grand livre Les carts ventuels sont-ils immdiatement analys s et corrigs

recettes penses

et

Sassurer que toutes les dpenses ralises sont correctement imputes,

totalises et centralises Les listes des comptes fournisseurs sont rgulirement mises au point Les mises jour sont transmises au personnel charg des imputations

Mmoire de fin dtudes

132

Le total du journal des paiements est rgulirement vrifi La balance fournisseur est rgulirement rapproche au grand livre

Les relevs de compte reus des fournisseurs sont rapprochs des comptes individuels.

3.5. Personnel

Elment Rmunrations de personnel

Tests drouler - Obtenir lanalyse des comptes de rmunrations de personnel ;

-Obtenir ltat 9421 et la rapprocher avec la comptabilit gnrale.

-Vrifier par sondage les versements subsquents des salaires non verss au 31.12 sinon vrifier avec le journal de paie.

Organismes sociaux

- Faire un rcapitulatif de toutes les dclarations sociales : CNSS, CIMR, MUTUELLE, CENTRALISATION DE LA PAIE

-Sassurer que les dclarations sociales sont dposes dans les dlais, sinon, sassurer que les intrts de retard sont provisionns.

- Vrifier que la socit passe la provision pour cong pay. Sinon proposer le montant provisionner en tenant compte de tous les droits acquis.

- Sinformer sil y a des litiges en cours avec le personnel et vrifier sils sont provisionns (exploiter les rponses des avocats).

- Vrifier la centralisation de la paie de mme que la cohrence globale des dclarations sociales.

Mmoire de fin dtudes

133

- Sassurer de la bonne tenue des dossiers de personnel.

- Vrifier si les personnes employes (permanents ou intrimaires) par la socit sont rgulirement dclares.

3.6. Immobilisations corporelles


Elment Acquisitions Tests drouler Circulariser la conservation foncire sassurer que les acquisitions de lexercice ne comprennent pas de

montants prsentant un caractre de charges. pointer le montant immobilis avec les documents

justificatifs (factures fournisseurs, contrats dacquisition), et sassurer que les acquisitions de lexercice ont t approuves par un responsable habilit par le management de la socit (autorisation dinvestissement).

sassurer que les acquisitions sont comptabilises pour le bon montant

et sont rattachs au bon exercice. sassurer que les frais accessoires sont des lments constitutifs du prix de revient ainsi que la TVA non dductible.

cessions ou mises au rebut

sassurer quil ny a pas lieu de provisionner tout ou une partie de la

valeur rsiduelle dun bien. rebut. tester les plus ou moins-values de cessions et leur dceler des sous-valuations de cession ou mises au

correcte comptabilisation. examiner les documents justificatifs de cessions et vrifier que le prix

de cession est raisonnable par rapport la nature et lge de limmobilisation. recalculer la plus ou moins-value de cession et

sassurer de sa correcte comptabilisation. sassurer que les acquisitions significatives de

Mmoire de fin dtudes

134

renouvellement ont entran la mise au rebut ou la cession du bien remplac sassurer que les cessions ou mises au rebut de

lexercice ont t approuves et autorises par un responsable habilit par le management de la socit

Transferts

- La procdure de validation des transferts est la mme que celle de validation des acquisitions

dotations amortissements

aux

Identifier les immobilisations totalement amorties la date douverture Classer les diffrents lments du tableau de passage des

immobilisations (montant balance douverture, acquisitions, et cessions) par dure ou taux damortissement Estimer les dotations aux amortissements de lexercice Rapprochement des dotations estimes avec les dotations

comptabilises sur la balance gnrale.

Lestimation des dotations aux amortissements de lexercice se fait selon lhypothse suivante : les oprations dacquisitions et de cessions sont effectues en milieu danne. Tout cart significatif devra tre rationalis.

Lamortissement est calcul sur la dure de vie rsiduelle probable pour les immobilisations doccasions.

Les immobilisations corporelles sont amorties selon les taux suivants :

Constructions 10% Installations techniques 10% Matriel et outillages 10% Matriel de transport 20% Installations et amnagements 10% Matriel et mobilier de bureau 10% Matriel informatique 33.33%

Mmoire de fin dtudes

135

Installations tlphoniques 50% Amnagements de bureau 10% Autres mobiliers, matriels et amnagements divers 10%

Autres

travaux

Revue de la permanence des mthodes

complmentaires Elle a pour objet de sassurer que les principes et mthodes appliqus en matire de comptabilisation des amortissements et des

immobilisations sont respectes par rapport aux exercices prcdents.

Revue des rsultats de linventaire physique

Lauditeur doit revoir les rsultats des inventaires physiques quand ils ont lieu et sassurer de leur prise en compte en comptabilit. Ils peuvent servir de justificatifs pour certaines procdures de validation.

Tests sur les comptes de charges dentretien et de rparation

Lintrt que lauditeur porte ces comptes en particulier sexplique par les risques derreur de comptabilisation dans la distinction

Immobilisations/Charges.

Contrle des immobilisations en cours

Sassurer que le compte immobilisations en cours ne contient pas des lments dj en service, ou des avances sur projets interrompus.

Amortissements drogatoires pointer le solde douverture avec le dossier de lanne prcdente, la dotation, la reprise de lexercice et le solde la clture avec la balance gnrale.

contrler lvaluation des dotations et reprises partir des

Mmoire de fin dtudes

136

immobilisations testes, si les mouvements sont significatifs,

sassurer que les dotations/reprises correspondantes sont constates en exceptionnel dans le compte rsultat, et le solde du compte en capitaux propres.

La circularisation

La circularisation des immobilisations permet de valider notamment :

les terrains dtenus par la socit le montant des dpts et cautionnement constitus par la socit le montant des prts immobiliss accords par la socit le montant des titres de participation dtenus par la socit

TVA

- Vrifier la rcupration de la TVA pour les acquisitions ouvrant droit dduction. Dans le cas contraire quelle na pas t indment rcupre

3.7. Produits dexploitation


Elment Exhaustivit ralit constats des et Tests drouler Se procurer le procs verbal de rception pour sassurer que le

produits chiffre daffaires na pas t pris en compte par anticipation. Lire et analyser le march parce que certains marchs peuvent prvoir des conditions de rglement spcifiques qui conduiront lauditeur proposer un retraitement des produits constats en comptabilit.

Sassurer que les produits sont certains

Vrifier le caractre contractuel des travaux effectus Utiliser les confirmations directes Visiter les chantiers les plus significatifs

Mmoire de fin dtudes

137

3.8.Charges dexploitation

Elment Apprcier la -

Tests drouler Si lentreprise dgage son rsultat lachvement, ce contrle peut

cohrence des charges au regard des produits

rvler lexistence de pertes et gaspillages devant tre exclus du cot de production et constates en charges de lexercice.

Si la mthode lavancement est retenue par lentreprise, lintrt du

contrle est de sassurer que les marges stade et les marges prvisionnelles sont justifies.

Vrifier lexhaustivit, lexactitude et la ralit des charges

Effectuer des contrles de cohrence gnrale des donnes

analytiques

-Contrler par sondage, les centres analytiques de charges indirectes ;

-Valider le volume global de charges indirectes non imputables aux contrats. Ces charges sont pour lessentiel des frais gnraux. Ils ne doivent pas, en principe, poser de difficults particulires dvaluation ; un recoupement avec le budget global de lanne coule ainsi quune revue analytique doit permettre de les valider par grandes masses.

Rapprocher les charges de la comptabilit analytique avec celles de

la comptabilit gnrale

-Valider la nature des charges incorpores au cot de production ;

-Sassurer que les charges financires et exceptionnelles ne sont pas actives

-Dtecter les carts dincorporation des frais fixes lis la sous ou la sur activit et aux mauvaises estimations budgtaires.

Mmoire de fin dtudes

138

Rapprocher les charges analytiques dfinitives avec lengag du

contrle budgtaire

- Tester le principe de la spcialisation des exercices

Effectuer des contrles sur pices

3.9.Provisions

Elment

Tests drouler

Provisions litiges

pour

- Examiner du dnouement des provisions constitues dans le pass ;

- Rechercher les lments justifiant lexistence et les fluctuations de provisions notamment par la circularisation des avocats ;

-Analyse des carts entre les travaux encours et les acomptes reus. Un cart important peut tre le signe dun litige.

Provisions pnalits de retard

pour

-Examen du dnouement des provisions constitues dans le pass ;

-Sassurer que lavancement rel des travaux correspond aux termes de contrats. Dans le cas contraire,

- examiner les modalits prvues au contrat et chiffrer le montant des pnalits correspondantes ;

-Analyser lvolution des taux davancement par rapport aux priodes prcdentes ;

-Analyser lopportunit de constituer une provision en fonction du client

Mmoire de fin dtudes

139

concern, de son historique et des commentaires de la direction.

Provision garantie

pour

Loin de mettre fin toutes les obligations de lentreprise, la rception fixe mme le point de dpart des garanties lgales de bon fonctionnement et dcennale, que les entreprises sont tenues dassurer.

Leur cot doit donc galement tre rattach la construction des ouvrages correspondant au moyen dune provision pour risque.

Provision pour fin de chantiers

Elle est destine faire face aux frais de fin de chantiers, cest--dire, les terminaisons, le repliement, les indemnits de licenciement,

Cette provision concerne davantage les chantiers importants et les charges non connues avec prcision.

Mmoire de fin dtudes

140

Chapitre 3 : Cas pratique

Section 1 : validation du CA
Travaux effectus :

Rcuprer les grands livres des comptes 711; Effectuer une slection d'oprations de ventes; Rcuprer les pices justificatives des oprations slectionnes; Vrifier ces pices justificatives (Voir travaux effectus); Conclure.

Mmoire de fin dtudes

141

T.E : travaux effectus :

1: signature du document

TEST NON SATISFAISANT

2: Exactitude arithmtique de la facture

3: Comptabilisation sur le bon exercice

Mmoire de fin dtudes

142

Section 2 : Trsorerie
1. Analyse des suspens par antriorit
Rsultat :

- la socit n'tablit pas les ERB pour tous ses comptes bancaires

- le test fait apparatre l'existence

des suspens antrieurs 2008 d'un montant de 17 306 MAD des suspens datant de 2009 d'un montant de 122 209,05 MAD des suspens datant de 2010 d'un montant de 16 403625,92 MAD

Mmoire de fin dtudes

143

2. Confirmations et rapprochements bancaires

Objectifs :

- S'assurer de la validit des soldes bancaires

- S'assurer de la validit, de l'exhaustivit, de la correcte comptabilisation et du bon rattachement l'exercice de tous les montants en rapprochements

Mmoire de fin dtudes

144

Rsultats :

- Les ERB ne sont pas tablis pour l'ensemble des comptes bancaires au 31.12.2010 ;

- (a) il s'agit du relev bancaire de AWB au 29/12/2010 , le relev bancaire au 31/12/2010 nous n'a pas t communiqu

Mmoire de fin dtudes

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TEST NON SATISFAISANT

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Section 3 : Paie
1. Rapprochement avec les journaux de paie

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Mmoire de fin dtudes

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Cadrage avec la BG

Cadrage avec ltat 9421

TEST SATISFAISANT

2. Test sur la CNSS

Objectif : - Tester les charges CNSS pour sous-valuation au 31/12/10 Source: Dclarations mensuelles de C.N.S.S,

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Mmoire de fin dtudes

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Rapprochement entre dclarations CNSS et journaux de paie

TEST SATISFAISANT

Mmoire de fin dtudes

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CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE

Cette partie a fait lobjet de la prsentation de ntre rflexion sur une dmarche daudit adapte au secteur de la promotion immobilire. Il ne sagit pas dun expos exhaustif sur lensemble des contrles possibles mais une simple proposition de tests de certaines sections cls.

Nous avons essay de tracer le schma de cette dmarche depuis la prise de connaissance gnrale jusquau contrle des comptes en mettant laccent sur les sections qui
prsentent des caractristiques propres au mtier de la promotion immobilire.

Les programmes de travail dtaills ont t exposs dans le cas pratique sans toutefois donner des exemples chiffrs de tous les tests drouler, et ce dans le souci de ne pas alourdir le mmoire.

Mmoire de fin dtudes

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CONCLUSION GENERALE

Mmoire de fin dtudes

153

Une socit en fin de compte nest quun agent conomique qui a pour vocation de produire un bien et / ou de fournir une prestation, mais en parallle elle produit galement une information dont la fiabilit ne peut tre mise en vidence quau regard dun professionnel dont les comptences sont gnralement reconnues.

Par ailleurs, il est vident que la complexit et la varit des rformes engages ont rendu ncessaire lintervention de rviseurs qui sont devenus les garants de linformation conomique et financire et bien entendu de sa qualit et de sa fiabilit. Tout le problme du rviseur se situe dans lapproche quil va adopter pour se forger une opinion sur les tats financiers.

En effet il ne sagit pas dappliquer une dmarche daudit standard hrite de lexprience dautres secteurs, mais de ladapter aux particularits de ce dernier.

Lobjectif de ce mmoire a t donc de mettre la disposition des auditeurs un document synthtisant les spcificits comptables et fiscales du secteur et des risques y affrents ainsi quun ensemble de programme permettant dadapter la dmarche daudit lactivit de la promotion immobilire.

Nous esprons que ce modeste travail contribuera enrichir la rflexion et le dbat sur les problmatiques de ce secteur tant au niveau des commissaires aux comptes charges de certifier les comptes des socits de la promotion immobilire quau niveau des simples professionnels ou chercheurs.

Mmoire de fin dtudes

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BIBLIOGRAPHIE

Mmoire de fin dtudes

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Articles de presse :

Dounia Mounadi, comment tirer profit des nouvelles mesures ? , Aujourdhui le maroc. 04-02-2010

Naoufal Belghazi Maroc , pas de crise immobilire mais un dficit en logement , La vie co 21-11-2008

Cours : M. BOUMESMAR audit du secteur immobilier , CEC 3 me anne

Daniel Antraigue, Comptabilit Approfondie : Contrats long terme IUT GEA 2 - Brive - S3 - 732

ETTAHRI Ayoub, KEKEH Komi Edoh, BEQQI Mohammed, Contrats long terme , Expos en Comptabilit Approfondie

Publications lgales

Plan comptable sectoriel immobilier

Code gnral des impts 2010

Code gnrale de la normalisation comptable

Manuel des normes version du 16.01.2009

Loi de finances 2010

Mmoire de fin dtudes

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Mmoires :

Omar TOUKHSSATI, Approche daudit des comptes des stocks des entreprises de promotion immobilire , Mmoire dexpertise comptable, Mai 2010.

HANAE BENCHEKROUN, Aspects juridiques, fiscaux et comptables de lactivit de promotion immobilire : cas des entreprises prives , Mmoire dexpertise comptable, Mai 2006.

Zineb KASBANE Audit des entreprises dimmobilier au Maroc Mmoire de fin dtudes , mmoire de fin dtudes, 2007.

Elmednaoui Rajaa, Audit des immobilisations corporelles: cas pratique dune socit oprant dans le secteur immobilier , mmoire de fin dtudes, 2009.

Manar FADRIQ, Le secteur du batiment et travaux publics au maroc : proposition de ladaptation de la dmarche daudit aux spcificits comptables et fiscales du secteur , Mmoire dexpertise comptable, Novembre 2005

BAJEBOUR, Nawal NDIAYE Alimatou, Le secteur de la Promotion Immobilire : Spcificits et Approche dAudit , mmoire de fin dtudes, 2007.

FAGHLOUL Wafaa, OUMESRI Majida, Proposition dune dmarche daudit adapte au secteur immobilier , mmoire de fin dtudes , 2009.

Dautres publications

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BMCE BANK, promotion immobilire tude sectorielle , Novembre 2006.

Fdration nationale des promoteurs immobiliers, Limmobilier en chiffres Principaux indicateurs du secteur de limmobilier , Dcembre 2010.

Hassan ZAOUAL, Ombres et lumires sur lconomie du Maroc, Trajectoire et perspectives

BDO SARL, Principales disposition de la loi de finance 2010.

MICHEL CARTIER LE GHERINEL Guide pratique daudit : aide la mise en uvre du rfrentiel des normes.

M. Younes TERRAB , M. Mounir MOUSLIH, Limmobilier au Maroc, Boom ou bulle? Cas de limmobilier usage dhabitation Casablanca , Mai 2008.

Sites web :

www.deloitte.com

www.deloitte.ma

www.tax.gov.ma

www.cgem.ma

www.hcp.ma

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