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Resumo do CPC 28 1. PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO 1.

1 CONCEITO J de conhecimento que toda empresa alm de sua atividade fim, pode gerar receitas atravs de determinados investimentos, como aes em outra empresa, ou atravs de seu prprio bem, como o caso das propriedades para investimento. De acordo com o CPC 28 propriedade para investimento a propriedade (terreno ou edifcio ou parte de edifcio ou ambos) mantida (pelo proprietrio ou pelo arrendatrio em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorizao do capital ou para ambas, ou seja, no usado para as atividades da empresa. Se, por exemplo, uma empresa possui trs galpes onde um deles ela no faz uso, porm aluga, esse galpo no utilizado considerada uma propriedade para investimento, j que a entidade gera fluxo de caixa independente dos outros ativos da entidade que no est relacionada sua atividade afim. No entanto, essa propriedade mantida para obter rendas ou para valorizao do capital ou para ambas, e sendo assim classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo No Circulante. So exemplo de propriedade para investimento: * terrenos mantidos para valorizao de capital a longo prazo e no para venda a curto prazo no curso ordinrio dos negcios; * terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade no tiver determinado que usar o terreno como propriedade ocupada pelo proprietrio ou para venda a curto prazo no curso ordinrio do negcio, o terreno considerado como mantido para valorizao do capital); * edifcio que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais; * edifcio que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais; * propriedade que esteja sendo construda ou desenvolvida para futura utilizao como propriedade para investimento. J propriedade adquirida exclusivamente com vista alienao subsequente no futuro prximo ou para desenvolvimento e revenda, propriedade em construo ou desenvolvimento por conta de terceiros, propriedade ocupada pelo proprietrio e propriedade que arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro, so exemplos em que no so considerados propriedades para investimento e no se aplicam no contexto abordado. Em caso de a entidade apesar de alugar, porm manter servios de apoio aos ocupantes da propriedade que ela mantenha, ser tratada como investimento se esses servios forem de carter insignificante. Mas no caso de um hotel administrado pelo proprietrio propriedade ocupada pelo proprietrio e no propriedade para investimento, tendo em vista que esse servio prestado significativo.

1.2 RECONHECIMENTO A propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo quando, e apenas quando: * for provvel que os benefcios econmicos futuros associados propriedade para investimento fluiro para a entidade; e * o custo da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente. Os custos da propriedade para investimento, como os custos para adquirir uma propriedade para investimento ou os custos incorridos subsequentemente para adicionar a, substituir partes de, ou prestar manuteno propriedade sero reconhecidos no momento em que eles so incorridos. Com base no reconhecimento do segundo item, a entidade no reconhece no valor contbil da propriedade para investimento os custos de servios dirios da propriedade, mas sim na demonstrao do resultado quando incorridos, por exemplo, o custo de mo-de-obra e de bens consumveis.

1.3 MENSURAO NO RECONHECIMENTO Inicialmente a propriedade para investimento deve ser mensurada pelo seu custo. Com isso os custos de transio, impostos, por exemplo, devem fazer parte da mensurao inicial. Caso o pagamento de uma propriedade para investimento for a prazo, o seu custo o equivalente ao valor vista. A diferena entre esta quantia e os pagamentos totais reconhecida como despesa financeira durante o perodo do crdito. Uma ou mais propriedades para investimento podem ser adquiridas em troca de um ativo ou ativos no monetrios, ou em uma combinao de ativos monetrios e no monetrios. Esse custo da propriedade para investimento deve ser mensurado pelo valor justo, a menos que: * a transao de troca carea de substncia comercial ou * nem o valor justo do ativo recebido nem o valor justo do ativo cedido sejam confiavelmente mensurveis. O ativo adquirido mensurado dessa forma mesmo que a entidade no possa imediatamente baixar o ativo cedido. Em caso de o ativo adquirido no for mensurado pelo valor justo, o seu custo mensurado pelo valor contbil do ativo cedido. A entidade deve determinar se a operao de troca , na substncia, de natureza comercial, e para isso deve observar as condies como: a configurao (risco, oportunidade e valor) dos fluxos de caixa do ativo recebido diferir da configurao dos fluxos de caixa do ativo cedido; o valor especfico para a entidade relativo parte das operaes da entidade afetadas pela transao se altera como resultado da troca e a diferena dos itens citados que se faz significativa em relao ao valor justo dos ativos trocados. Ou seja, para determinar se a troca de natureza comercial, o valor especfico para a entidade relativo parte das operaes da entidade afetada pela transao deve refletir os fluxos de caixa aps os impostos

1.4 MENSURAO APS RECONHECIMENTO 1.5.1 POLTICA CONTBIL As entidades devem escolher os mtodos entre: poltica contbil, valor justo ou mtodo de custo e aplicar essa poltica a todas as suas propriedades para investimento. No entanto, o mtodo a ser aplicado em caso de propriedade para investimento ser o de valor justo para finalidade de mensurao e mtodo de custo para fim de divulgao. A entidade pode: * escolher o mtodo do valor justo ou o mtodo do custo para todas as propriedades para investimento que suportem passivos que pagam retorno diretamente associado ao valor justo de, ou aos retornos de ativos especificados incluindo essa propriedade para investimento; e * escolher o mtodo do valor justo ou o mtodo do custo para todas as restantes propriedades para investimento, independentemente da escolha feita no item anterior.

1.4.2 MTODO DO VALOR JUSTO Conforme foi dito anteriormente, o mtodo a ser aplicado para propriedade de investimento o do valor justo e sua alterao no que se dar um ganho ou uma perda dever deve ser reconhecido no resultado do perodo em que ocorra. Para que se determine o valor justo, no deve incluir qualquer deduo para custos de transao em que possa incorrer por venda ou outra alienao, devendo ainda refletir as condies de mercado data do perodo de reporte. O valor justo especfico no tempo em uma data determinada. Tendo em vista que as condies de mercado poderem sofrer mudanas, a quantia relatada como valor justo pode ser incorreta ou no ser apropriada se estimada em outro momento. As partes interessadas, conhecedoras do negcio passam a ser uma boa referncia para a definio de mtodo de valor justo e nesse contexto, conhecedoras significa que tanto o comprador como o vendedor interessado, esto razoavelmente informados acerca da natureza e caractersticas da propriedade para investimento. Afinal, O assumido comprador no pagaria um preo mais elevado do que o exigido por mercado. Afim de melhor evidenciar o valor justo, tido atravs de preos correntes, ou seja, o preo que a propriedade est sendo oferecida ou comprada no mercado.

1.4.3 INCAPACIDADE DE DETERMINAR CONFIAVELMENTE O VALOR JUSTO Mesmo que a entidade determine o valor justo em uma base contnua, h casos excepcionais, como quando a entidade adquire pela primeira vez uma propriedade para investimento. Quando isso ocorre, se a entidade conclui que o valor justo de uma propriedade para investimento em construo no determinvel com confiabilidade, mas esperado que o valor justo da propriedade seja determinvel com confiabilidade quando a construo for concluda, dever ser mensurada ao custo at que seu valor justo se torne confiavelmente mensurvel ou a construo seja concluda. J se a entidade concluir que o valor justo no confiavelmente determinvel dever ser mensurado atravs do mtodo de custo e o valor residual dever ser zero.

1.4.4 TRANSFERNCIA A transferncia para ou de propriedades para investimento devem ser feitas quando, s poder ser feita apenas quando, houver alterao de uso, evidenciada pelo seguinte: * incio de ocupao pelo proprietrio, para transferncia de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietrio; * incio de desenvolvimento com objetivo de venda, para transferncia de propriedade para investimento para estoque; * fim de ocupao pelo proprietrio, para transferncia de propriedade ocupada pelo proprietrio para propriedade para investimento; * comeo de arrendamento operacional para outra entidade, para transferncia de estoques para propriedade para investimento; O estoque, por exemplo, s ser transferida a propriedade de propriedade para investimento para estoque quando houver uma alterao no uso, evidenciada pelo comeo de desenvolvimento com ao objetivo de venda. Ocorrendo o contrrio, para uma transferncia de estoque para propriedade para investimento que seja escriturada pelo valor justo, qualquer diferena entre o valor justo da propriedade nessa data e o seu valor contbil anterior deve ser reconhecida no resultado. A propriedade para investimento que escriturada pelo valor justo consistente com o tratamento de venda de estoque.

1.4.5 ALIENAO Conforme o CPC 28, a propriedade para investimento deve ser baixada (eliminada do balano patrimonial) na alienao ou quando a propriedade para investimento for permanentemente retirada de uso e nenhum benefcio econmico for esperado da sua alienao.

1.5 DIVULGAO 1.5.1 MTODO DE VALOR JUSTO E MTODO DO CUSTO A entidade que detenha propriedade para investimento em arrendamento financeiro ou operacional proporciona divulgao dos arrendatrios para arrendamentos financeiros e divulgao dos arrendadores para qualquer arrendamento operacional que tenham celebrado. Caber entidade divulgar, qual mtodo ser aplicado, se valor justo ou de custo; quando a classificao for difcil, os critrios que usa para distinguir propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelo proprietrio e de propriedades mantidas para venda no curso ordinrio dos negcios; os mtodos e pressupostos significativos aplicados na determinao do valor justo de propriedade para investimento; a extenso at a qual o valor justo da propriedade para investimento (tal como mensurado ou divulgado nas demonstraes contbeis) se baseia em avaliao de avaliador independente que possua qualificao profissional reconhecida e relevante e que tenha experincia recente no local e na categoria da propriedade para investimento que est sendo avaliada. Se no tiver havido tal avaliao, esse fato deve ser divulgado.

1.5.2 MTODO DO VALOR JUSTO Atravs das divulgaes sendo escolhido o mtodo de valor justo, dever mostrar: * adies, divulgando separadamente as adies resultantes de aquisies e as resultantes de dispndio subsequente reconhecido no valor contbil do ativo; * adies que resultem de aquisies por intermdio de combinao de negcios; * ativos classificados como detidos para venda ou includos em grupo para alienao classificado como detido para venda; * ganhos ou perdas lquidos provenientes de ajustes de valor justo; * diferenas cambiais lquidas resultantes da converso das demonstraes contbeis para outra moeda de apresentao, e da converso de unidade operacional estrangeira para a moeda de apresentao da entidade que relata; * transferncias para e de estoque e propriedade ocupada pelo proprietrio; * outras alteraes. Alm disso, dever da empresa divulgar a descrio da propriedade para investimento; explanao da razo pela qual o valor justo no pode ser determinado com confiabilidade; se possvel, o intervalo de estimativas dentro do qual seja altamente provvel que o valor justo venha a recair; no momento da alienao da propriedade para investimento no escriturada pelo valor justo, declarar o fato de que a entidade alienou a propriedade para investimento no escriturada pelo valor justo, o valor contbil dessa propriedade para investimento no momento da venda e a quantia de ganho ou perda reconhecida.

1.5.3 MTODO DE CUSTO Aplicando o mtodo de custo, cabe entidade divulgar: os mtodos de depreciao usados; as vidas teis ou as taxas de depreciao usadas; o valor contbil bruto e a depreciao acumulada (agregada com as perdas por impairment acumuladas) no incio e no fim do perodo; a conciliao do valor contbil da propriedade para investimento no incio e no fim do perodo, mostrando: adies, depreciao, a quantia de perdas por impairment reconhecida e a quantia de perdas por impairment revertida, diferenas cambiais liquidas resultante das converses das demonstraes contbeis, transferncias para e de estoques e propriedade ocupada pelo proprietrio e outras alteraes. A propriedade para investimento uma das mudanas que o CPC estipulou, a fim de tornar as divulgaes mais claras e detalhadas para assim, evitar erros. No s esse tema, como diversos outros, o CPC em si, organizou o balano patrimonial, tornando as informaes contbeis mais claras e fidedignas possveis para seus usurios.

REFERENCIAS CONSELHO FEDERAL DE CONTABILIDADE. Pronunciamento tcnico CPC 28: propriedade para investimento: referncias: elaborao. Disponvel em: http://www.cpc.org.br/pdf/CPC_28.pdf