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Universidade estadual Paulista Faculdade de Cincia e Tecnologia Campus de Presidente Prudente

O mercado imobilirio em Londrina, Marlia e So Jos do Rio Preto: anlise comparativa do processo de estruturao intra urbano

Marlon Altavini de Abreu

Presidente Prudente, novembro de 2011. 1

O mercado imobilirio em Londrina, Marlia e So Jos do Rio Preto: anlise comparativa do processo de estruturao intra urbano

Monografia apresentada ao Conselho do Curso de Graduao em Geografia da FCT/UNESP campus de Presidente Prudente para obteno do ttulo de Bacharel em Geografia.

Orientando: Marlon Altavini de Abreu Orientador: Prof. Dr. Everaldo Santos Melazzo

Agradecimentos
Ao fim do longo perodo de elaborao desta monografia nada mais justificvel do que agradecer a todos que minimizaram os solitrios momentos devotos a escrita e contriburam, cada qual a sua forma, para a realizao deste trajeto. Gostaria de agradecer ao Everaldo, que quem acompanhou todo este percurso que comeou ainda no primeiro ano de graduao, oferecendo ajuda e orientao com pacincia e sempre com muita honestidade e franqueza. Aos bons amigos que estiveram em diversos momentos envolvidos neste trabalho, nos instantes de descontrao, com boas risadas, alguns colaborando com o ouvido ou mesmo, simplesmente discordando, muitas vezes por lazer, de quaisquer afirmativas formuladas. Para evitar injustias, j que no possvel agradecer a todos, gostaria de destacar nominalmente aqueles que participaram diretamente deste trabalho, assim, deixo o meu muito obrigado ao Andr (velho chato), talo (Cabeo), Karime, Thiago Vilas Boas, Marcela, Renata e Wagner. Em especial gostaria de agradecer aos meus familiares. Minha irm Melina, sempre presente e eterna corretora dos meus erros de portugus, minha irm Carol, que foi quem me socorreu quando precisei de ajuda com os interminveis anncios de classificados, ao Pablo, cara fantstico, grande irmo e fregus no futebol e ao Joo Pedro meu sobrinho barulhento que me diverte com sua baguna. De forma particular tenho que agradecer a Sra. Irene que a responsvel direta por todas as realizaes e conquistas efetuadas durante o perodo de graduao, foi quem suportou e deu abrigo. Por fim, quero agradecer a Halita, por nossa rotina, pelo carinho e pacincia sempre presentes durante todos estes anos.

Resumo
Frente ao processo geral de organizao do espao geogrfico oriundo da desigual distribuio das atividades produtivas e da populao no territrio essencial a compreenso da dimenso alcana pela urbanizao na contemporaneidade, no carter que a cidade conquista em sua expanso como resultante concreta desta dinmica. A constante e desigual transformao do espao interno das cidades no se forma aleatoriamente, mas responde a padres de uso do solo, particularizados pelo momento histrico e correspondente a decises e aes de diferentes agentes, individuais e institucionais, no passado que se mantm no presente, condicionando o futuro. Este processo desigual se intensifica quando apreendido a partir das estratgias aplicadas pela frao do capital referente aos agentes

incorporadores, atuantes na transformao dos usos do solo urbanos e na produo seletiva dos espaos internos das cidades, tornando evidente, conjuntamente, a ampliao das desigualdades socioespaciais e os sentidos da urbanizao contempornea. Assim, trabalhando com dados de anncios imobilirios do perodo 1995 - 2006 este trabalho coloca em uma perspectiva comparada as caractersticas dos mercados imobilirios de trs cidades mdias: So Jos do Rio Preto, Marlia e Londrina. Busca-se, assim, apreender processos que sejam comuns entre elas e outros, particulares a cada uma.

Abstract

In front of the general process of geographic space organization - coming from the unequal distribution of productive activities and population in the territory - is essential to understanding the size reached by urbanization in the contemporary age, the character that the city conquers its expansion as a concrete result of this dynamic The constant and unequal transformation of the inner cities is not formed at random, but it responds to patterns of land use, particularized by the historical moment and the corresponding decisions and actions of different agents, individual and institutional, in the past that remains in the present, conditioning the future This uneven process intensifies when seized from the strategies followed by the capital fraction of relating to staff developers who works in the transformation of urban land use and production of selective internal spaces of the cities, becoming evident, together, widening inequalities and socio-spatial directions of contemporary urbanization So, working with data from real estate ads in the period 1995 - 2006 puts this work in a comparative characteristics perspective of the housing markets of three medium-sized cities: Sao Jose do Rio Preto, Marlia e Londrina. The aim is thereby to apprehend the common processes between them and others, particular to each one

Lista de Figuras
Figura 1. Marlia. Zonas urbanas. 2006. .................................................................................. 53 Figura 2.Londrina. Zonas urbanas ........................................................................................... 54 Figura 3. So Jos do Rio Preto. Zonas urbanas.................................................................... 55 Figura 4. Londrina. Implantao de loteamentos. 1930 a 2004. ............................................... 66 Figura 5. reas de Incluso e Excluso social na cidade de Londrina. 2000 ............................ 69 Figura 6. Londrina. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. 2000 .. 70 Figura 7. Londrina. Densidade habitacional. 2000 ................................................................... 71 Figura 8. Londrina. Domiclios ligados rede de esgoto. 2000 ................................................ 72 Figura 9. Londrina. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 1995 ..................... 75 Figura 10. Londrina. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2000. .................. 76 Figura 11. Londrina. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2006 ................... 77 Figura 12. Marlia. Excluso/Incluso social ............................................................................ 95 Figura 13. Marlia. Chefes de Famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos ............ 96 Figura 14. Marlia. Habitantes por domiclio ............................................................................. 97 Figura 15. Domiclios Ligados rede de Esgoto ...................................................................... 98 Figura 16. . Marlia. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 1995 .................. 101 Figura 17. Marlia. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2000 .................... 102 Figura 18. Marlia. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2000 .................... 103 Figura 19. So Jos do Rio Preto. Excluso/Incluso social. 2000 ....................................... 119 Figura 20. So Jos do Rio Preto. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. 2000 ...................................................................................................................... 120 Figura 21. So Jos do Rio Preto. Chefes de famlia sem rendimento. 2000 ......................... 121 Figura 22. So Jos do Rio Preto. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 1995 ............................................................................................................................................. 124 Figura 23. So Jos do Rio Preto. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2000 ............................................................................................................................................. 125 Figura 24. So Jos do Rio Preto. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2006 ............................................................................................................................................. 126

Lista de Grficos
Grfico 1. Londrina. Variao do preo do m real/mdio em cada zona.1995, 2000 e 2006 .... 81 Grfico 2. Marlia. Variao do m real/mdia nas zonas centrais. 1995, 2000 e 2006 ........... 107 Grfico 3. Marlia. Variao do m nominal/mdia nas zonas Norte, Oeste, Sul e Leste. 1995, 2000 e 2006 .......................................................................................................................... 109

Lista de Quadros
Quadro 1. Caractersticas do banco de dados ......................................................................... 49 Quadro 2. Caractersticas do banco de dados final .................................................................. 51

Lista de Tabelas
Tabela 1. Londrina. Populao Urbana, Rural e Total. 1970 a 2010 ........................................ 63 Tabela 2. Londrina. Populao economicamente ativa total, urbana e rural. 1991 e 2000 ........ 64 Tabela 3. Variao em valores percentuais do nmero de ofertas segundo o tipo de imvel. 1995, 2000 e 2006 .................................................................................................................. 73 Tabela 4. Londrina. Variao do preo do m nos anos de 1995, 2000 e 2006 ........................ 78 Tabela 5. Londrina. Variao entre os menores, maiores e a moda dos preos dos terrenos. 1995, 2000, 2006 .................................................................................................................... 83 Tabela 6. Londrina. Variao entre os menores, maiores e da moda preos em m das casas. ............................................................................................................................................... 85 Tabela 7. Londrina. Variao entre os menores, maiores e da moda preos dos apartamentos. ............................................................................................................................................... 86 Tabela 8. Marlia. Evoluo da rea urbana em m. 1970 a 2000 ............................................ 92 Tabela 9. Marlia. Populao total, urbana e rural e percentual de variao. 1970 a 2010........ 92 Tabela 10. Marlia. Populao economicamente ativa, total e por faixas etrias. 2000 ............. 93 Tabela 11. Marlia. Produto Interno Bruto (%) Grandes setores de atividades. 2002 a 2005. . 94 Tabela 12. Marlia. Variao em valores percentuais do nmero de ofertas segundo o tipo de imvel. .................................................................................................................................. 100 Tabela 13. Marlia. Variao do preo real do m nos anos de 1995, 2000 e 2006 ................. 104 Tabela 14. Marlia. Variao entre os menores, maiores e da moda preos dos terrenos ...... 111 Tabela 15. Marlia. Variao entre os menores, maiores e da moda preos das casas .......... 111 Tabela 16. So Jos do Rio Preto. Populao total, urbana e rural e percentual de variao. 1981 a 2010 .......................................................................................................................... 117 Tabela 17. So Jos do Rio Preto. Estabelecimentos por setor em %. 2005 a 2009 .............. 117 Tabela 18. So Jos do Rio Preto. PIB em milhes de reais. 2002 a 2008 ............................ 118

Tabela 19. So Jos do Rio Preto. Variao em valores percentuais do nmero de ofertas segundo o tipo de imvel. 1995, 2000 e 2006........................................................................ 122 Tabela 20. So Jos do Rio Preto. Variao entre os menores, maiores e da moda preos dos terrenos. 1995, 2000 e 2006 ................................................................................................. 127 Tabela 21. So Jos do Rio Preto. Variao entre os menores, maiores e da moda preos das casas. 1995, 2000 e 2006 ..................................................................................................... 128 Tabela 22. So Jos do Rio Preto. Variao entre os menores, maiores e da moda preos dos apartamentos. 1995, 2000 e 2006 ......................................................................................... 129

Sumrio
INTRODUO ..................................................................................................... 10 1. PARMETROS TERICOS PARA A CONSTRUO DA ANLISE DO ESPAO URBANO. ............................................................................................ 15 1.1. ENTRE O PARADIGMA DO EQUILBRIO E O PARADIGMA DO CONFLITO. ................. 15 1.1.1. Estruturao urbana, renda terra e usos do solo: fundamentos tericos para uma anlise do mercado imobilirio a partir do pensamento neoclssico. ................................................................................................................ 15 1.1.2. Contraposio ao equilbrio neoclssico: a perspectiva da economia poltica. ........................................................................................................................ 22 1.2. ENTRE A ANLISE CENTRADA NA RENDA DA TERRA E AQUELA DIRECIONADA DINMICA DOS CAPITAIS .................................................................................................. 28 1.2.1. Mercado Imobilirio, estruturao intra-urbana e capital incorporador. ...................................................................................................................................... 28 1.2.2. Formao do preo da terra urbana e anlise do ciclo de reproduo capitalista na construo civil. ............................................................................... 32 1.2.3 O ciclo imobilirio e seus diferentes capitais ........................................... 37 1.3. ENTRE O CAPITAL IMOBILIRIO MERCANTIL E O CAPITAL IMOBILIRIO FINANCEIRIZADO .............................................................................................................. 40 1.3.1. Notas acerca das transformaes recentes no setor imobilirio: Capital Mercantil ou Capital imobilirio? ............................................................. 40 1.4. ALGUMAS CONSIDERAES ACERCA DAS QUESTES LEVANTADAS. .................. 44 2. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS. ...................................................... 47 3. LONDRINA, MARLIA E SO JOS DO RIO PRETO. ................................. 56 3.1. LONDRINA ................................................................................................................. 56 3.1.2. Londrina. Anlise da dinmica imobiliria ............................................... 73 3.2. MARLIA .................................................................................................................... 86 3.2.1. Marlia. Anlise da Dinmica Imobiliria .................................................. 99 3.3. SO JOS DO R IO PRETO..................................................................................... 112 3.3.1. So Jos do Rio Preto. Anlise da dinmica Imobiliria ................... 122 CONSIDERAES FINAIS. ............................................................................. 130 BIBLIOGRAFIA.................................................................................................. 133

Introduo
Uma leitura do processo de urbanizao em sua expresso geogrfica deve buscar a dimenso espacial das relaes de produo em suas condies objetivas e resultantes diversas e as estruturas da resultantes, que forjam os vnculos regulatrios e coercitivos, presentes nas estratgias de empresas e do Estado, para o entendimento da reproduo da sociedade. Tais processos, quando lidos em sua dimenso espacial assumem, por sua dinmica, um carter tridico, em que o espao produto, condio e meio da reproduo da sociedade, seguindo a sugesto de Carlos (2011, p.62) atuando segundo as especificidades de cada momento de uma totalidade,

estabelecendo suas possibilidades e limites. A cidade assim concebida, em meio a estes processos, como resultado da produo e da forma como os diversos sujeitos da vida urbana encontram seu lugar em cada momento em seu interior. Estabelecendo no perodo atual, no conjunto de sua materialidade e nos significados atribudos s foras de aglomerao, o grande meio de produo material e imaterial, lugar de consumo e n de comunicao. Neste sentido, o trabalho que ora apresentamos apia-se nestas perspectivas analticas, que assume o ponto de partida terico, que se somam constatao necessria das transformaes que atuam nas redefinies vigentes nas ltimas dcadas do sculo XX, considerando as novas condies postas composio tcnica e orgnica do territrio, favorecendo a insero no espao urbano de estratgias correspondentes a alocao de novas formas organizacionais das foras produtivas. Este movimento transitrio de redistribuio e realocao de riquezas conduz a renovados mecanismos de organizao e de segmentao espacial, da produo e da populao, configurando territorialidades que permitem arranjos socioespaciais renovados, presentes nas novas formas urbanas e na constituio de vnculos e interaes espaciais. Dentre as possibilidades e perspectivas que se apresentam realidade urbana atual est o debate em torno das denominadas cidades mdias que, em meio a estas rupturas e continuidades, redefinem seus papis junto s redes urbanas, sobrepondo-se e articulando-se com o espao rural e com outras
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cidades em mltiplas escalas. So mudanas que atuam nos modos de vida, nos papeis de cada espao urbano, na hierarquia e redes de cidades e nas transformaes intra-urbanas. O debate em torno das cidades mdias recebe na atualidade amplo destaque e a este direcionamos nossas atenes, pretendendo acrescentar a discusso com o acmulo de material emprico deste trabalho de concluso de curso. A isto devemos nossa insero na Rede de Pesquisadores de Cidades Mdias (ReCiMe), por intermdio do Grupo de Pesquisa Produo do Espao e Redefinies Regionais (GAsPERR), auxiliando e ampliando as aes investigativas a partir das possibilidades de troca de informaes pertinentes. Assim, o estudo elaborado traduz as aproximaes, questionamentos e discusses desenvolvidos ao longo dos momentos correspondentes s atividades de graduao em Geografia e de vigncia da bolsa de iniciao cientfica oferecida pela Fapesp no perodo de agosto de 2010 julho de 2011. O foco analtico privilegiado aproxima-se destes centros urbanos no metropolitanos, na especificidade de sua reorganizao e expanso interna, considerando o papel que cumpre a terra urbana e os negcios imobilirios em sua produo, a partir de uma dimenso econmica especfica, o mercado imobilirio. A conjugao entre a terra urbana e os negcios imobilirios delimitadas pelas aes dos agentes imobilirios, tomam relevncia na compreenso dos bens imveis edificados e no edificados, negociados no interior das cidades. So empreendimentos caracterizados por peculiaridades distintas de outras mercadorias. Sua comercializao utiliza-se da valorizao e diversificao dos usos da terra urbana, das vantagens e desvantagens das diferentes localizaes, da durabilidade do investimento, do alto preo unitrio desta mercadoria, da reproduo de um modelo de vida e um padro 1 de moradia, alm de associar-se inequivocamente a determinaes de ordem os

macroeconmica nacional

e at mesmo internacional,

haja

vista

O uso do termo padro neste trabalho aponta para a compreenso de que a extenso das aes desenvolvidas/desencadeadas pelo setor imobilirio oferece no perodo atual condies para a reflexo da forma na qual suas estratgias e lgicas de valorizao buscam realizar-se e impor-se nas cidades estudadas mercantilizando de maneira crescente todos os espaos disponveis e necessrios acumulao do capital.

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determinantes da crise econmica mais recente, desencadeada a partir do mercado imobilirio norte americano. No desprezveis, tambm, so as transformaes mais recentes pelas quais passa o chamado circuito da produo imobiliria no Brasil, que ganha novos contornos como setor e ramo de atividades central para a compreenso da dinmica econmica contempornea, seja pela ampliao do crdito, reduo de taxas de juros e crescimento do volume de produo e negcios. A partir destas questes mais gerais, os objetivos traados, para melhor evidenciar estes processos, combinam a anlise do funcionamento dos mercados imobilirio e fundirio das cidades de Marlia SP, So Jos do Rio Preto SP e Londrina PR, considerando os elementos prprios da produo do ambiente construdo urbano (suas mudanas e permanncias), buscando extrair elementos comuns e diferentes entre as cidades. Para tanto, mesmo considerando a existncia de diversos agentes responsveis pela produo do espao urbano, foi conferido o privilgio da anlise aos agentes incorporadores como um elemento central nas lgicas de estruturao e expanso urbana, a partir da compreenso das prticas prprias que so direcionadas transformao dos usos do solo no interior da cidade, caracterizando e integrando funcionalmente os diversos agentes privados, por ele articulados, concentrando o poder de decises a eles associada, a cada momento da produo e comercializao dos empreendimentos compondo neste emaranhado de relaes o setor imobilirio como seu resultante direto. O entendimento dos agentes incorporadores remete frao do capital que atua na mudana do uso do solo - que cria e captura rendas fundirias visando maximizao do lucro, direcionando investimentos privados ao ambiente construdo, em especial aqueles destinados a produo de habitaes, seguindo as sugestes de Smolka (1979), dentre outros. O impacto de suas aes resulta no desencadeamento de rearranjos nas lgicas de acessibilidade intra e inter reas urbanas, nos preos de imveis, na extenso e oferta de terrenos e no volume da produo de habitaes, que acabam por influenciar diretamente o conjunto da estrutura urbana, j que em seu movimento de valorizao o espao intraurbano transformado com o desgnio de auferir a rentabilidade mxima na operao.

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Ao mesmo tempo, a alterao promovida pela diferenciao dos preos da terra urbana exclui parcelas da populao que no so capazes de arcar com os custos impostos por estes novos padres, atraindo outros grupos aptos a arcar com tais patamares de valorizao. So estes, de maneira geral, os contornos mais amplos e os conceitos que presidem e conduzem as discusses realizadas a seguir. Sendo assim, nossa compreenso dos elementos cruciais que conduzem ao entendimento dos processos de reorganizao e reconfigurao do espao intra-urbano das cidades mdias est atrelada, no contexto brasileiro, a ao especifica dos agentes articulados pelo capital incorporador e nas estratgias aplicadas s diferentes zonas das cidades. So estes agentes que, no conjunto do funcionamento de um mercado imobilirio onde se fazem presentes uma mirade de outras lgicas (as aes do Estado, pequenos poupadores, produo para o auto-consumo etc), tem a capacidade de influenciar e direcionar a prpria produo econmica do espao urbano, visando sua lucratividade. O texto que segue est dividido em duas partes. Na primeira concentramos o esforo terico-conceitual e de produo, sistematizao e anlise de material emprico das questes e temas que nos propusemos, ou seja, compreender as cidades mdias a partir da dinmica que vem assumindo nos ltimos anos, sob a tica de seus mercados imobilirios. Ou seja, desde uma perspectiva econmica, compreender as resultantes espaciais dos processos e negcios imobilirios que conformam a produo do espao urbano. Na segunda parte, est disposta uma breve leitura da formao territorial das cidades em evidncia, seguidas da anlise efetiva de seus mercados imobilirios. Neste ponto, cabe chamar a ateno para duas questes que consideramos as mais importantes. De um lado, o grande volume de dados empricos organizados para a realizao das anlises exigiu-nos recortes e opes para que fosse possvel concluir este trabalho. Direcionamos nossas atenes aos indicadores de tipos de imveis, seus preos e suas localizaes, deixando de analisar (infelizmente) os agentes ofertantes, a diferenciao de tipologias em espaos abertos e fechados, as entrevistas j transcritas de incorporadores e imobilirias dentre outros dados e informaes j disponveis.
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Por fim apresentaremos nas consideraes finais os resultados obtidos em relao comparao dos pontos comuns e especficos dos dados das trs cidades sob anlise, sinalizando o potencial ainda a ser explorado neste tipo de investigao.

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1. PARMETROS TERICOS PARA A CONSTRUO DA ANLISE DO ESPAO URBANO.


1.1. Entre o paradigma do equilbrio e o paradigma do conflito . 1.1.1. Estruturao urbana, renda terra e usos do solo: fundamentos tericos para uma anlise do mercado imobilirio a partir do pensamento neoclssico. Os pressupostos neoclssicos 2 para o entendimento da estruturao intra-urbana e da formao dos preos e usos do solo urbano atende a um arcabouo terico fundamentado na interpretao das aes individuais, determinadas pela concorrncia e competio resultantes do acesso e consumo de recursos escassos. Estes princpios gerais decorrem do prprio sentido atribudo s orientaes epistmicas destinadas aos estudos

econmicos, retratando o privilgio de variveis e elementos, tomados como fundamentais, identificao das dinmicas e processos estudados. Porm, extrapolando a anlise econmica stricto sensu esta matriz do pensamento econmica acabou por influenciar e intercambiar suas perspectivas com outras cincias sociais que se dedicam anlise da cidade, como a sociologia urbana da escola de Chigago e mesmo muitas anlises naturalizantes elaboradas por uma certa geografia urbana dos anos 1950 e 1960. Nesta contextualizao, destacvel a centralidade destinada s variveis responsveis na determinao dos preos em relao s quantidades de recursos disponveis para a troca no mercado, considerando os usos a eles atrelados e/ou a sua capacidade de transformao em bens de consumo, como um condicionante de ndices de escassez.

Segundo o Novssimo Dicionrio de Economia de Paulo Sandroni, o entendimento dos pressupostos neoclssicos resguarda a negao da teoria do valor-trabalho da escola clssica, substituindo-a por um fator subjetivo a utilidade de cada bem e sua capacidade de satisfazer as necessidades humanas -, acreditando que o mecanismo da concorrncia (ou a interao da oferta e da demanda), explicado a partir de um critrio psicolgico (maximizao do lucro pelos produtores e da utilidade pelos consumidores), a fora reguladora da atividade de econmica, capaz de estabelecer o equilbrio entre a produo e o consumo. A anlise da escola neoclssica caracteriza-se fundamentalmente por ser microeconmica baseada no comportamento dos indivduos e nas condies de um equilbrio esttico, estudando os grandes agregados econmicos a partir desse ponto de vista e com uso da matemtica. Tem como postulados a concorrncia perfeita e a inexistncia de crises econmicas, admitidas apenas como acidentes ou conseqncias de erros (1999, p.217).

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Neste sentido, segundo Smolka (1978), a definio do conceito de economia para a corrente de pensamento neoclssica resulta das medidas estratgicas de alocao dos recursos escassos orientadas pelas vontades individuais.
Mais concretamente, ela concerne o estudo do sistema de preos de mercado na sua capacidade de gerar um padro de alocao dos recursos (escassos) que seja ao mesmo tempo tecnicamente vivel, eficiente e que satisfaa aos desejos individuais. (SMOLKA, 1978, p.27)

Quando direcionados aos estudos urbanos, os tericos engajados ao pensamento neoclssico associam este vasto campo terico-conceitual aos pressupostos oriundos das anlises do funcionamento da produo agrcola, a partir de um sistema de hipteses elaborado por Von Thnen, constituindo, a partir da dcada de sessenta, um rigoroso exerccio de sntese, resultando num deslocamento primrio dos fundamentos da geografia econmica,

correspondentes problemtica da distribuio espacial dos agentes por meio das aes de mercado, para um novo campo do conhecimento,

correspondente a economia urbana. As delimitaes pretendidas buscaram expressar por meio do rigor cientfico as racionais lgicas existentes na localizao dos agentes no interior das cidades, segundo padres de utilidades (para as famlias) ou de lucro (para as firmas/unidades produtivas). No que diz respeito consolidao deste campo analtico Abramo (2001) defende que

(...) a tradio thneniana, at ento muito bem instalada no discurso da teoria da localizao, ser submetida ao percurso tradicional da demonstrao microeconmica neoclssica cujo ponto de partida a teoria da escolha de cada um dos agentes (produtores e consumidores) e do seu equilbrio individual para chegar ao equilbrio, seja o dos mercados (equilbrios parciais marshallianos), seja o do mercado (equilbrio geral walrasiano)

De posse destes princpios norteadores possvel apreender a estrutura urbana como resultante da distribuio espacial de pessoas e firmas em uma cidade, segundo critrios estabelecidos pelo mercado imobilirio e

condicionados pelos fatores preo e acessibilidade.

O mercado imobilirio

nesta acepo compreendido como uma instncia neutra, responsvel pela


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intermediao entre diferentes agentes com interesses conflitantes, conforme aponta Farret (1985, p.75), agindo como nico rbitro no encaminhamento e resoluo destes conflitos atravs da simples operao de ofertas e demanda agindo livremente. Estas relaes so forjadas em ateno competio e consumo existente entre diferentes indivduos por reas que atendam s suas necessidades especificas em relao utilizao do solo, estabelecendo padres desiguais de ocupao delimitados pela oferta e demanda de terrenos.

Nesta concepo, portanto, as foras competitivas entre a oferta e a demanda se encarregam de organizar o espao intra-urbano, a partir da ao do mercado sobre cada firma ou indivduo. (MELAZZO, 1993. P.16)

A comercializao da terra urbana implica necessariamente numa transao que associa ao mesmo tempo uma rea do solo e sua localizao, ou seja, uma quantidade exata de um recurso com qualidades especficas. A localizao torna-se um atributo da terra ao qual sua escassez pode ser relacionada, em funo dos usos que possam ser feito dela (Smolka, 1978, p.28). A terra urbana assume, portanto, uma qualidade potencial aos custos de deslocamento, transporte e comunicao, associados normalmente aos custos de produo. Agregando a determinada localizao/acessibilidade uma produtividade, seu preo equivale aos nus relacionados s reas menos acessveis. Na concepo neoclssica o entendimento do preo da terra est diretamente relacionado aos custos de deslocamento a partir da terra melhor localizada. Estes princpios supem a existncia de uma situao de mercados competitivos, em que seriam privilegiadas as empresas melhor localizadas, auferindo maiores lucros comparativamente a outras firmas em situao locacional menos vantajosa. Destas relaes deriva a definio de curvas de demanda por terras localizadas, referente relao entre a quantidade de lotes ofertados nas diferentes reas, com ndices de acessibilidade variveis, e a procura efetiva por estas localizaes. Os padres de localizao dos diversos agentes atendem aos ndices de eficincia conforme o uso aplicado a cada localidade, associado s
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necessidades prprias de cada usurio. Neste sentido, a localizao descentralizada corresponde s particularidades distintas de intenes de localizao. Abramo (2001, p.65) pautado nas formulaes de Alonso 3, distingui trs formas de uso do solo urbano e trs espcies de usurios com metas distintas, responsveis pela conformao do equilbrio nas transformaes intra-urbanas; a) o uso agrcola que visa produo de bens agrcolas para o mercado; b) o uso do espao enquanto rea onde os bens so

produzidos/estocados/vendidos e onde o agente econmico tipicamente a empresa; c) o uso residencial, destinado habitao. A lgica perceptvel extrada das relaes entre oferta-demanda decorrentemente dos preos auferidos diferencialmente a cada rea, frente s demandas especficas exercidas pelas lgicas diferenciadas acima,

circunscrevem um padro de adensamento construtivo e populacional varivel, com maior adensamento nas reas centrais, declinado em direo s zonas perifricas. Neste ordenamento os setores econmicos mais dependentes do acesso da populao, ou seja, as atividades comerciais e de servios, tem uma diminuio significativa de seus rendimentos, conforme sua distncia do centro. Dentre as alternativas atreladas aos usos residenciais do solo urbano, nos diferentes segmentos de renda, as escolhas por localizao esto atribudas s necessidades especficas correspondente a cada famlia. Para constituir um cenrio capaz de representar as dinmicas e lgicas das localizaes, os tericos neoclssicos utilizaram em seus estudos a teoria do consumidor (Abramo, 2001. p.22) referente construo racional de um universo onde tudo o que concerne ao objeto da escolha dos indivduos, quanto a bens e servios e, portanto, quanto localizao residencial seria traduzido em graus de satisfao que tais bens possam lhes proporcionar. As formulaes empreendidas s interpretaes da localizao

consideram as inmeras possibilidades de consumo fixadas aos indivduos, dependendo de suas rendas e preferncias, ou seja, o intuito classificatrio presente no corpo analtico empreendido nas formulaes neoclssicas
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Alonso busca sinalizar a uma dada regularidade espacial, presente numa ordem espacial estvel e eficiente, em que os mecanismos de controle deste processo encontram-se atrelados aos indicadores econmicos e nas mediaes existentes entre consumidor e mercado. Assim o espao representado em suas diversas formas de utilizao segundo critrios de localizao.

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incorpora o critrio da combinao dos bens possveis ao consumo. So estabelecidas relaes de utilidade entre diferentes bens combinados entre as variveis constantes de consumo do espao e distncia. Abramo (2001, p.25) aponta que a constncia presente no consumo do espao e a distncia empregada ao deslocamento na relao com bens diversos so devidas, pois:
Podemos imaginar que os indivduos racionais sempre iro preferir consumir mais espao. Ao contrrio, a distncia gera tanto menos satisfao quanto mais consumida; se o indivduo racional, dado que os empregos e os bens compostos esto disponveis no CBD (centro de negcios), ele sempre vai preferir morar o mais perto possvel do centro da cidade, ou seja, desde que o indivduo privilegie as comodidades de acesso a esses bens, sua satisfao ser tanto mais importante quanto mais prximo do centro ele estiver

A partir destas combinaes possvel estabelecer ndices de utilidade entre bens diversos: acessibilidade, distncias, volume de rea consumida e, principalmente, disposio a pagar. As preferncias individuais so o marco regulatrio das oscilaes resultantes das distncias gastas em deslocamento e acesso aos centros comerciais e aos servios. A contrapartida em detrimento da proximidade destes centros que a distncia compensada pelo aumento do consumo do espao. Decorrente deste enquadramento panormico, traado aqui em seus princpios gerais, a interpretao do equilbrio urbano estabelecida atravs da concorrncia presente na disputa pela localizao e acesso entre os trs agentes especficos, inerentes teoria do consumidor. No entanto, quando direcionamos nossos olhares e ateno s especificidades dos usos do solo e s particularidades dos imveis residenciais possvel explorar mais profundamente este cenrio a partir das formulaes presentes no trabalho de Wingo (Abramo, 2001, p.90). Em seu esforo explicativo, trata de maneira aprofundada dos processos de localizao dos agentes a partir dos efeitos do sistema de transporte e do equilbrio espacial das famlias, a partir das densidades ocupacionais. A acepo atribuda s localizaes residenciais atende s

diferenciaes dos rendimentos dos trabalhadores, ou seja, s restries

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oriundas do poder de compra individual, que agem como um mecanismo e estabelece criteriosamente um padro de localizao para o mercado. De maneira sinttica, possvel apresentar esta dinmica a partir das possibilidades de alocao prprias a cada grupo, segundo as particularidades de sua renda. Os grupos de baixo rendimento, em virtude dos custos de transporte, localizam-se nas proximidades das reas centrais. No entanto, por constiturem reas habitacionais com elevado custo, foroso que estas famlias faam economias, consumindo menos espao e vivendo em reas de altas densidades construdas. Nos grupos de alto rendimento h uma variabilidade nas opes de localizao. Estas escolhas so tanto de viver no centro, quanto nos bairros mais afastados. A primeira condiz reduo inevitvel dos custos de transporte, mas que rebatem nos altos custos pagos pela moradia. A segunda opo refere-se ocupao de moradias mais baratas, melhores e mais espaosas na periferia, mas que apresentam como contrapartida onerosa os custos das viagens e deslocamentos no interior da cidade. Neste sentido, possvel identificar que as formulaes de Wingo apresentam uma diferena significativa em relao aos outros modelos fundadores da sntese neoclssica,

Na formulao de Wingo, mais que a funo de utilidade dos consumidores, , principalmente, a determinao do salrio no mercado de trabalho e a relao entre esse salrio e a localizao residencial dos trabalhadores que constituem o ponto de partida da anlise espacial urbana. Essa relao vai lev-lo a enfatizar os custos de transporte com que os trabalhadores tero de arcar na hora de formular sua escolha de localizao. (ABRAMO, 2001, p. 90)

As contribuies de Wingo pem em evidencia a concorrncia imanente por localizao, ao transformar as diferenas locacionais em renda fundiria. A lgica extrada desta formulao torna possvel identificar que as negociaes efetivadas no interior das cidades tm sua motivao nos benefcios auferidos pelo usurio em cada localizao particular, a partir da combinao entre os insumos de transporte e outros fatores de produo. Neste sentido a terra em si corresponde a um fator de produo, portadora, assim, de valor.

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A elevao do preo da terra decorre de sua crescente escassez, refletida nas densidades habitacionais e nos usos diferenciados da terra, materializados pelo volume de ocupaes dispostos nas reas mais centrais. Neste sentido percebido um decrscimo do preo da terra na direo das zonas mais afastadas em virtude de sua acessibilidade restrita, concentrando nas zonas centrais os maiores preos e tambm as maiores densidades ocupacionais. A determinao dos preos tenderia a um continuo rearranjo, ou seja, a cada transao de compra e venda de uma parcela do solo ou habitao uma nova redefinio dos preos seria percebida. De forma geral possvel construir um cenrio em que o resultado final da alocao dos consumidores se d nica e exclusivamente atravs das foras de mercado, a partir da delimitao dos preos.

E mais, que tais foras tendendo sempre ao equilbrio atravs dos ajustes nos preos seriam capazes de alocar, de maneira eficiente, as melhores localizaes aqueles que se dispusesse a pagar a renda fundiria correspondente. Como resultado obtem-se a racionalizao do uso do solo e, portanto, o ganho em eficincia da planta urbana traduz-se em maiores valores da planta urbana. (MELAZZO, 1993.p.18)

Essa perspectiva de ganho eficiente planta urbana nos parece importante na medida em est associada idia de neutralidade da configurao espacial da cidade, tomada aqui como uma mquina que deve ser racional e produtiva. A concepo neoclssica ao aproximar as diferenas de localizao s rendas fundirias exprime um sistema de equilbrio espacial em que a concorrncia e a propriedade acarretariam a eliminao das condies desiguais dadas pela localizao e pelo solo; graas ao pagamento da renda, o mercado reencontraria ento sua caracterstica inicial de igualdade das relaes de troca (Abramo, 2010, p.93). De forma geral possvel destacar a importncia da anlise neoclssica da estruturao urbana, da renda terra e dos usos do solo, visto que o rigor terico aplicado aos estudos estabelece alguns parmetros necessrios ao entendimento dos preos de terrenos e habitaes e a distribuio das densidades residenciais no espao intra-urbano.

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Contudo, a crtica s determinaes basilares do estudo neoclssico torna-se imprescindvel, considerando-se as restries das anlises pautadas na soberania do consumidor e na eficincia e neutralidade do mercado em alocar acessibilidades, localizaes, preos, densidades etc. que escamoteiam a complexa trama de relaes forjadas desigualmente na produo das cidades, representadas pelo conflito imanente s relaes de classe e aprofundamento das desigualdades sociais, em que riqueza e misria esto presentes de modo relacional, elementos estes que daro forma e contedo anlise subseqente. Neste sentido, apoiados na constatao das fragilidades do exame neoclssico quanto interpretao crtica da ordem social vigente, tomamos como fundamental reconstruir os pressupostos da anlise dos processos percebidos a partir de outros referenciais tericos. Buscamos, assim, empreender esta discusso no item seguinte.

1.1.2. Contraposio ao equilbrio neoclssico: a perspectiva da economia poltica. De posse dos argumentos e perspectivas tericos apresentados at o presente momento, compreendidos pelo sistema explicativo neoclssico, compreendemos as lgicas e parmetros para a percepo dos processos de estruturao urbana, da formao da renda fundiria e dos usos do solo nas cidades. Para tanto, foram expostos os critrios e variveis basilares para a analise do espao intra-urbano naquela perspectiva, sendo a cidade percebida como produto das relaes econmicas racionais, constitudas pelo movimento eficiente do mercado e pela neutralidade dos agentes, em conjunto com a soberania do consumidor. Estes estudos interiorizam em suas premissas as heranas atreladas tradio de anlise da sociedade pautada na microeconomia, ou seja, nas decises econmicas atomizadas e na busca permanente de otimizao do comportamento econmico dos indivduos ou do homo econmicus. Contudo, no interior deste discurso destacamos a crtica corrente tecida na inabilidade conceitual voltada anlise das dinmicas estruturais responsveis pela produo do espao urbano, que negligenciam os conflitos e
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as formas de controle firmadas no interior das relaes entre diferentes agentes no interior das cidades. Neste sentido concordamos com Farret (1985), que entende as carncias do sistema terico neoclssico, marcado pelas deficincias conceituais e a superficialidade de anlises, delimitadas pelo irrealismo das premissas bsicas que refletem uma concepo ingnua do comportamento dos consumidores e instituies. (Dowall. 1978 p.65 apud Farret. 1985 p.81) A corrente do pensamento que estabelece esta contraposio ao equilbrio neoclssico encontra-se consubstanciada nos estudos oriundos da economia poltica marxista, pautados na anlise do conflito manifesto nas estratgias empregadas por diferentes capitais em conjunto com as normativas estabelecidas pelo Estado em benefcio de alguns segmentos da sociedade. Neste sentido esto postas as bases para a crtica ao equilbrio de mercado e a soberania do consumidor, a partir do reconhecimento de que a estrutura urbana resultante de aes contraditrias ou coerentes, de mltiplos agentes que nela atuam. (Botelho. 2008, p.28) Para tanto tomamos como um exerccio necessrio identificar os objetivos e significados presentes na expresso e conceitos atribudos economia poltica, a fim de vislumbrar sua bases analticas e princpios tericos norteadores. A compreenso dos fundamentos tericos presentes nesta corrente encontra-se atrelada ao estudo da produo, suas condies de realizao e suas conseqncias diversas, estabelecendo um entremeado de relaes sociais e tcnicas complexas, presentes no funcionamento do capital enquanto um modo historicamente definido de produo e nas formas de organizao e cooperao do trabalho que engendra. O conjunto forjado por estas relaes no se d apenas de forma espontnea em delimitaes marcadas pela regulao imparcial ou pelos desejos individuais, como defendem os tericos da corrente neoclssica, mas produto das estratgias presentes nas aes do mercado e do Estado, sob uma dada poro do territrio. O espao nesta abordagem um dado indispensvel ao passo que , tambm

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(...) resultado de uma interao permanente entre, de um lado, o trabalho acumulado, na forma de infra-estrutura e mquinas que se superpem natureza e, de outro lado, o trabalho presente, distribudo sobre essas formas provenientes do passado. (SANTOS. 1995. P. 115)

A cidade constituda em meio a estes processos como resultado da produo e da forma como os diversos agentes da vida urbana encontram seu lugar em cada momento em seu interior. No perodo atual, o conjunto de sua materialidade e dos significados atribudos s foras de aglomerao, torna-se um grande meio de produo material e imaterial, lugar de consumo e n de comunicao tal como sugerido em Santos (1995, p.118). Ademais, preciso considerar os processos globais que ganham forma e contedo nos lugares, estabelecendo um lao de indissociabilidade entre as escalas dos processos urbanos e aqueles que ocorrem na cidade As distines postas anlise do par urbanizao e cidades esto dadas pelo recorte analtico. Contudo, so inseparveis, visto que o urbano no resulta unicamente de sua expresso econmica, poltica ou social, mas tambm de sua base espacial. Uma relao de causa e efeito recprocos que estabelecida entre a cidade, no reflexo de sua organizao material, e a urbanizao, como ela se faz. Santos (1995, p. 118) No trato das cidades, numa perspectiva analtica dos processos responsveis por sua estruturao interna, so estabelecidas algumas noes norteadoras, utilizadas como pressupostos para o entendimento e identificao das foras e agentes responsveis por sua produo, conforme destacado por Santos (1995, p. 120).

Uma economia poltica da cidade deve trabalhar com noes clssicas, como a diviso do trabalho, as reaes entre capital e trabalho, entre capital constante e varivel, entre natureza e sociedade, mas nos dias de hoje, deve tambm incorporar outras categorias, como a questo do meio ambiente construdo e da socializao capitalista, que projetam uma nova luz sobre os temas clssicos e exige a incluso de outras problemticas, como a da convivncia, na cidade, de diversos subsistemas capitalistas, e a emergncia de novas contradies com a globalizao da metrpole

Na perspectiva terica da economia poltica, os processos responsveis pela produo das cidades resultam da complexificao da diviso social do
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trabalho, constituindo uma forma desenvolvida de cooperao entre as unidades de produo, gestando condies para a acumulao e circulao do capital, bem como para o controle e reproduo da fora de trabalho. Desta constatao deriva a noo necessria da socializao capitalista no espao intra-urbano, manifesta na transferncia dos recursos de grande parte da populao para algumas pessoas e empresas. Trata-se, pois, de um processo seletivo e excludente, que impacta diferentemente diversos segmentos da sociedade e agentes econmicos, evidenciando o jogo de relaes de poder atuantes nos espaos internos da cidade, evidenciando a contradio fundamental da produo do espao, em que

(...) essa produo, como definidora da sociedade, realiza-se


socialmente criao da totalidade da sociedade -, mas sua apropriao privada, isto , o acesso aos lugares de realizao da vida, produzidos socialmente, realiza-se dominantemente, pela mediao do mercado imobilirio, fazendo vigorar a lgica do valor de troca sobre o valor de uso. (CARLOS, 2011, p. 60)

Este conflito inerente s relaes espaciais no interior do processo de acumulao do capital refora o sentido atribudo cidade como local de produo e consumo, onde esto inseridos amplos processos de reproduo das foras capitalistas. As evidencias destas relaes esto presas s condies gerais de reproduo, em suas particularidades locais, que delimitam as funes atribudas a cada cidade no interior da rede urbana, tornando ao mesmo tempo os processos constitutivos de cada cidade particulares e gerais. desta constatao que emerge a necessidade de abordar o conceito de diviso territorial do trabalho, a fim de compreender as funes urbanas empregadas a cada cidade e reconhecer as condies postas ao espao construdo, em meio s exigncias que perduram da situao da cidade na rede urbana e em sua materialidade prpria, no espao intra-urbano, fazendo emergir os conflitos e agentes responsveis pelas decises de uso e acesso atribudos a cada lugar.

Como a diviso social do trabalho e a diviso territorial do trabalho dependem, em proporo crescente, de decises polticas, o presente e a evoluo futura das cidades 25

dependem, em propores semelhantes, do papel que, na economia, cabe aos atores do jogo poltico, segundo diferentes nveis, e da forma como, respondendo a essas determinaes, o espao urbano a cada momento reorganizado. (SANTOS, 1995, p.126)

Estas decises motivadas pelas diferenciaes funcionais e ampliadas pelas desigualdades estruturais, associadas constituio interna de cada cidade, refletem as formas e possibilidades de apropriao e ordenamento do espao urbano, que ganham substncia na perspectiva da economia poltica atravs da compreenso destas contradies na sociedade que se

materializam no espao. A acentuao destas contradies no e do espao esto fortemente vinculadas concorrncia capitalista pelo consumo dos lugares.
A concorrncia promove, simultaneamente, mudanas nas configuraes espaciais da produo, mudanas nas combinaes tecnolgicas, a reestruturao das relaes de valor, e trocas temporais na dinmica global da acumulao. (BOTELHO. 2008, p. 29)

Neste sentido, os fundamentos e conceitos particulares da anlise intraurbana na perspectiva da economia poltica, correspondem interpretao das resultantes espaciais, produtos das variaes presentes em cada cidade, dos processos de socializao capitalista, diviso do trabalho e concorrncia por localizaes. A juno destes elementos deve permitir a identificao mais precisa do lugar que ocupa cada agente ou grupo de agentes no processo de estruturao urbana, a cada momento histrico. Para tanto, acreditamos necessria a caracterizao destes agentes, em meio s especificidades e a amplitude de suas aes no interior da cidade e na constituio do setor imobilirio, ou seja, aquele que, na diviso do trabalho encarregado pelo processo de edificao do solo urbano e definio dos usos a eles atrelados. A fim de expor um cenrio amplo para esta identificao utilizamos os estudos de Abramo (1989), Botelho (2008), Farret (1985), Melazzo (1993), Topalov (1979) e Smolka (1987). No pretendemos, contudo, enumerar as contribuies expostas por cada autor, mas sim, num esforo de sntese, apresentar de forma geral as idias de maneira articulada. Diversos so os agentes que atuam na produo do espao urbano, em prticas combinadas e/ou contraditrias, com pesos oscilantes que
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correspondem ao alcance e intenes e poder econmico de suas prticas, que variam segundo a escala de atuao, o recorte temporal e o contexto social. Estas aes no se do, portanto, aleatoriamente, mas sim, inseridas nas lgicas de manuteno e ampliao dos ganhos da classe capitalista no setor imobilirio, fazendo transparecer as estratgias dos agentes privados e do setor pblico. A coeso interiorizada nas aes associadas a estes agentes entendida neste trabalho a partir da compreenso da centralidade atribuda s mediaes promovidas pelo capital incorporador enquanto relao social, que articula Estado, construtoras, financeiras etc. buscando a apropriao e transformao das rendas fundirias na forma de lucro. Na constituio de sua anlise importa saber a forma como so modificados os usos do solo, os agentes envolvidos e o prprio desempenho da economia, redefinindo com isto suas prprias condies de reproduo e expanso. (Smolka, 1987, p.6) Nossa compreenso do conceito de capital incorporador resulta do trabalho de Smolka (1987, p. 14) que o define como responsvel pela organizao dos investimentos privados no ambiente construdo, articulando proprietrios fundirios, consultorias e planejadoras, construtores e agentes financeiros nas diversas fases de realizao do projeto e de comercializao dos empreendimentos, referindo-se, portanto;
(...) a frao do capital que se valoriza pela articulao destes diversos servios contratados. Alternativamente, poder-se-ia conceb-lo como o que adquire terreno com a finalidade de valoriz-lo na alterao de seu uso, ou seja, capital que investe em rendas fundirias. Argumenta-se, ento, que o limite de valorizao realizvel pelo capital incorporador ser dado pela sua capacidade de se organizar para criar e capturar rendas fundirias.

Neste momento acreditamos ser necessria elaborar, de maneira mais detalhada, consideraes acerca do capital incorporador em suas estratgias de interveno no espao urbano, considerando os impactos destas aes, reconhecendo os agentes inseridos nas lgicas de valorizao diferenciadas presentes no interior das cidades e compreendendo os mecanismos empregados na formao dos preos da terra urbana.
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1.2. Entre a anlise centrada na renda da terra e aquela direcionada dinmica dos capitais 1.2.1. Mercado incorporador. Imobilirio, estruturao intra-urbana e capital

Diante das idias apresentadas at o presente momento, podemos definir o capital incorporador como um agente central na anlise das lgicas de estruturao e expanso urbana, a partir da compreenso das prticas prprias que so direcionadas transformao dos usos do solo no interior da cidade, caracterizando e integrando funcionalmente os diversos agentes privados, por ele articulados compondo, neste emaranhado de relaes, o setor imobilirio como seu resultante direto. A caracterizao da dimenso conferida extenso das prticas destes agentes privados, entrelaados pelo capital incorporador, composta pelo poder de decises a eles associada, a cada momento da produo e comercializao dos empreendimentos. No destaque a estes agentes possvel evidenciar minimamente a participao fundamental dos proprietrios fundirios, das construtoras, das corretoras e dos agentes financeiros. Compem-se, assim, um circuito imobilirio (ABRAMO,1989),

constitudo por estas inter-relaes entre diferentes fraes de capital com funes especificas no circuito produtivo imobilirio, em que figura o capital incorporador como elemento organizador destas aes.

(...) ele que efetua a transao de compra de terreno, define seu uso futuro, encomenda os projetos e estudos arquitetnicos e de engenharia, contrata os capitais construtores, articula o financiamento da produo, define, junto aos capitais de comerciali9zao (corretores, publicidade etc.) a estratgia de venda e viabiliza o financiamento da produo final atravs de capitais de emprstimo. (ABRAMO 1989, p.48)

Smolka (1987), na descrio dos processos que conformam o enlace destas prticas gerais, aponta para o necessrio recorte em etapas bem definidas, apesar de estarem todas mescladas num s capital. Porm, para efeito de anlise, conveniente pens-las de maneira separada, sinalizando as

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formas encontradas pelo capital incorporador, dentre os diversos agentes prprios de sua articulao, de criar e capturar a renda fundiria. Estas alteraes correntes no ambiente construdo definem-se, portanto, a partir das estratgias de valorizao, apropriao e criao das rendas fundirias e conseqentemente da formao dos preos da terra urbana. Para tanto, Smolka (1979), distingue trs momentos de valorizao da terra urbana, os quais se definem a cada instante pela atuao especfica deste agente:

1. A primeira caracterstica condiz aquisio do terreno pelo incorporador e a decorrente variao inicial do preo do solo em virtude da venda; 2. O segundo momento resulta das externalidades positivas criadas no entorno do terreno, ou seja, o conjunto de alteraes no entorno do terreno, resultando num aumento significativo do preo do terreno; 3. E por fim, a variao resultante das modificaes no ambiente construdo do terreno captadas no momento 1 em perodos posteriores.

A partir destas premissas, possvel destacar que as condies que viabilizam as formas de expanso do capital incorporador esto diretamente relacionadas apropriao e criao de rendas fundirias, atravs das oscilaes dos preos realizadas nos momentos compreendidos de um a trs. Torna-se possvel vislumbrar as formas de controle exercidas por este capital nos momentos circunscritos pela compra do terreno, passando pela criao de externalidades positivas (infra-estruturas) no momento dois, e ao fim, a comercializao do imvel ou terreno. Contudo este processo no ocorre de maneira harmoniosa, mas sim a partir de contradies, presentes a todo instante, seja nos movimentos de expanso e controle das formas de apropriao e criao das rendas fundirias ou na disputa empregada na obteno de benefcios/rentabilidade na realizao deste controle. De forma sinttica, possvel destacar os elementos chaves, que do forma a este movimento contraditrio. Segundo Smolka (1979, p. 16) esta dinmica correspondente dependncia das capacidades dos agentes incorporadores de;
(...) minar o poder de apropriao de rendas fundirias o que implica investir contra a instituio da propriedade privada da 29

terra. Isso significa, concretamente, reduzir o preo da terra realizvel no momento I e antecipar a valorizao realizvel no momento III.

Na compreenso deste processo, iniciamos pelo instante da escolha e compra do lote para a incorporao. Esta atividade encobre um emaranhado de relaes de poder que respondem a parmetros institucionais que delimitam e especificam as formas de sua realizao, chegando aos impactos diretos nos ncleos urbanos, na definio de eixos e das formas de expanso urbana, assim como as possibilidades de acesso e disposio das infra-estruturas. Ficam delimitadas no momento um e dois, de maneira clara, as formas de controle estabelecidas nas transformaes dos usos do solo, processo exterior aos proprietrios individuais, constituindo um movimento que tende a uma contnua atomizao mercantil. Ampliando a concentrao do poder de escolhas dos eixos de expanso urbana, dos usos atrelados ao solo e aos tipos de empreendimentos a poucos indivduos, em detrimento de uma grande maioria. Contudo, esta capacidade no depender apenas das aes tomadas pelos agentes privados, dependendo do suporte oferecido por um sistema financeiro bem desenvolvido em conjunto com suas articulaes com o Estado. O Estado, neste contexto, atende a duas caractersticas minimamente; a primeira condiz construo de habitaes destinadas a determinadas faixas de renda para as quais o mercado inacessvel. A segunda funo atende s exigncias de oferecer mecanismos que minimizem as restries ao setor imobilirio, criando instrumentos e regulaes jurdicas que delimitam o tamanho mnimo dos empreendimentos e os incentivos que estimulam a organizao e concentrao deste capital, conforme aponta Botelho (2008, p.27)
A legislao de regulao de usos do solo e do espao pblico, o direcionamento de investimentos, a construo de infraestrutura, e os planos de revalorizao de reas urbanas degradadas so alguns dos exemplos da atuao do Estado que tem por fim a valorizao dos capitais aplicados no setor imobilirio, em particular, e do prprio capital, em geral.

Neste sentido o Estado oferece algumas das condies a partir das quais os agentes capitalistas do setor imobilirio atuam no interior da cidade.
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Foge da compreenso da economia poltica a idia de neutralidade atribuda ao do Estado, j que o conjunto normativo construdo afim de regular estas prtica so passiveis de interpretao e so formuladas a partir de conflitos de interesses. Estabelecidas estas primeiras etapas, aquisio dos terrenos,

implementao de infra-estrutura e definio dos usos possveis/potenciais associadas rea, definido o momento de comercializao do

empreendimento, caractersticas circunscrita no momento trs, na qual esto envolvidos diversos grupos do setor privado. A capacidade de previso e antecipao uma condio inerente aos ganhos capitalistas no setor imobilirio. Considerar a possibilidade de valorizao das reas torna-se imprescindvel para o entendimento da dinmica de vida das reas. Este ciclo corresponde aos estgios empregados s demandas existentes a cada momento por habitaes, reflexo dos equipamentos e atributos inerentes s construes. Mas tambm corresponde prpria capacidade de tais agentes em produzir/provocar tais demandas, antecipando-as. Para tanto, a fim de facilitar a liquidez dos imveis, so compostas medidas que favoream a compra e venda dos imveis, estas normalmente associadas ao sistema de crdito.

Vale dizer, para justificar o fato de que o comprador de um imvel se disponha, hoje, a adiantar, ao incorporador parte da valorizao esperada e realizvel no futuro, necessrio convenc-lo de que qualquer instante este possa, ao menos, recuperar o custo de oportunidades de sua aplicao financeira, o que implica tornar lquido o ttulo de propriedade do imvel. (SMOLKA. 1987, p.17)

Estas alteraes, contudo, para alm do apelo comercial empregado pelo marketing associado aos empreendimentos, tem seus impactos revertidos fundamentalmente no dado espacial, ou seja, nas reas em que esto situados os empreendimentos, refletindo diretamente nas formas de estruturao do espao intra-urbano. Segundo Botelho (2008, p. 33);

(...) os capitais imobilirios ao terem como uma de suas principais formas para obteno de lucros a mudana no uso 31

do solo, se vem obrigados a investirem onde houver possibilidade de tal transformao, sendo assim, o movimento do capital imobilirio por uma estrutura espacial pr existente. Logo, a valorizao do capital imobilirio depende do seu deslocamento para reas onde possam alterar seus padres de ocupao.

Estes padres de ocupao e produo do espao so, portanto, associados aos conflitos e tenses inerentes s lgicas de ocupao, ou seja, do acesso as reas melhor providas, associadas s estratgias despendidas pelos agentes incorporadores por novas configuraes espaciais, que favoream a especulao. Tal como sugerido por Abramo (1989), a procura da valorizao constante no espao intra-urbano resulta na criao de padres de densificao e verticalizao em reas determinadas, gerando um

seletividades na distribuio das vantagens criadas aos diferentes segmentos de renda. Neste sentido possvel concluir que o capital incorporador tenta se impor cada vez mais e de maneira crescente, ao conjunto das formas e processos de estruturao do espao urbano ampliando as diferenciaes internas na cidade, atravs de investimentos pontuais e da criao de demandas a padres de habitao. Conjuntamente a este processo

destacamos a homogeneizao do espao resultante destas diferencialidades, fazendo emergir padres muito bem delimitados entre as reas distintas, tais como, as periferias pobres e as reas centrais e bairros melhor equipados.

1.2.2. Formao do preo da terra urbana e anlise do ciclo de reproduo capitalista na construo civil. As idias delineadas no conjunto das pginas anteriores buscaram romper com parte dos pressupostos neoclssicos, aplicados soberania do consumidor e neutralidade das aes de mercado de agentes que se especializam na produo econmica do espao urbano. Vimos neste sentido, que o conflito imanente s relaes de poder exercidas sobre os interesses prprios dos diferentes segmentos de renda atuam de forma preponderante nas determinaes estruturais aplicadas aos espaos internos da cidade. Na composio deste cenrio, figuram como agentes de maior destaque aqueles compreendidos pelas articulaes exercidas pelo capital incorporador,
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atuantes na diferenciao dos usos da terra urbana e dos padres de acessibilidade na cidade. Forjando uma amarrao entre diferentes setores privados, proprietrios fundirios e Estado, visam a realizao dos lucros provenientes da valorizao fundiria subordinada, esta, s mudanas dos usos no solo urbano. Nestas alteraes responsveis pela promoo dos lucros destes agentes, inserem-se os mecanismos e estratgias empregadas na captura e criao de rendas fundirias, ou seja, as aes empreendidas nas diferentes reas da cidade tm a inteno da exata criao de meios para a expanso e intensificao das condies de produo, conseqentemente da renda fundiria, atravs da constituio de vantagens localizadas e exclusivas. Constitui-se, portanto, a partir destas vantagens no generalizadas uma razo monopolista ao acesso do espao por parte dos agentes imobilirios, responsveis pelos lucros auferidos a partir das citadas restries e heterogeneidades. O sentido dado ao mercado imobilirio em sua estrutura, atravs da compreenso dos pressupostos lanados anteriormente, no prescinde, portanto do entendimento destas valorizaes auferidas pelo capital

incorporador, que chegam aos proprietrios individuais como condies s aes especulativas futuras. No possvel ao proprietrio individualmente e desarticulado realizar alteraes significativas nos padres de estruturao do espao, agindo este somente com respaldo de praticas delineadas

anteriormente pelo capital incorporador. Resumidamente, poderamos estabelecer os seguintes pontos acerca destas aes, que partem dos agentes incorporadores em direo ao consumidor; a) o capital incorporador atravs de suas articulaes com diversos setores privados e com o Estado atua na aquisio e oferta de novos estoques de terra, promovendo alteraes nos usos a elas empregados b) posteriormente direciona suas atenes a internalizao e, privatizao de externalidades convertidas em rendas diferenciais c) A criao de vantagens localizadas, condizentes ao conjunto de infra-estruturas disponveis, buscando incorporar os desejos subjetivos dos consumidores, consolidando um padro de moradia e de onde morar d) a atratividade comercial construda sob estes

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desgnios oferece ao consumidor a segurana atribuda s possibilidades de realizao de lucro a partir da aquisio destes terrenos. Neste sentido, os preos correspondentes a cada terreno atendem a um complexo jogo de relaes que oscila de determinantes estruturais, chegando at mesmo aos desejos subjetivos dos proprietrios de cada lote. Participam na definio destes preos variveis diversas, presentes nos padres externos, atrelados as atividades vinculadas a outros terrenos, prprios aos usos conferidos a cada um deles, constituindo uma sinergia urbana. O proprietrio fundirio, preso aos padres de usos e acessos estipulados, atua de maneira passiva no controle da base material necessria a formao das rendas fundirias. Ainda para a compreenso destes processos de valorizao da terra urbana, Smolka (1979, p.9) complementa adicionando dois componentes referentes realizao do valor potencial e s expectativas de valorizaes futuras. O valor potencial refere-se ao estado vigente em que se encontra todo o arranjo institucional e material inerentes ao mercado de terras, responsvel pela capacidade/potencial construtivos e pela possibilidade de comercializao, estabelecendo uma relao direta com a capacidade do proprietrio fundirio exercer sua influencia sobre os usos do solo.
Com isso, pretende-se introduzir a idia da permanncia ou herana de regulamentos, leis e instituies, em geral, ou certas prticas, em particular, que facultam a orquestrao de interesses dos proprietrios fundirios enquanto classe e que so traduzidos na forma de preos de monoplio no apenas para lotes especficos, mas para qualquer terreno transacionado. (SMOLKA. 1979, p.9)

A compreenso da realizao do valor potencial remete ao entendimento mais geral da estruturao do espao urbano, exigindo o reconhecimento das dinmicas e agentes que nele atuam, a fim de vislumbrar o movimento inerente ao mapa de acessibilidades e as necessidades de terra, para as diversas atividades desenvolvidas nos espaos interiores das cidades. Estes arranjos atuantes na composio estrutural do espao urbano tm sua expresso particular nas formas de realizao das rendas fundirias, na

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articulao e nas formas de lucro auferidas entre diferentes capitais que esto presentes em distintos momentos da produo de habitaes. A insero destes vrios agentes na composio do setor imobilirio implica na acentuao da diviso do trabalho, em que cada empresa atua de forma especfica na produo de um mesmo produto imobilirio. Cada uma delas empregando uma quantia especfica de capital-dinheiro, na forma de capital produtivo (meios de produo e fora de trabalho). Neste sentido, a juno de diversas empresas de planejamento e projetos, de construo, prestadoras de servios etc. nos diferentes perodos da produo de uma unidade habitacional, reflete-se no preo final de um imvel. Assim, o preo de produo final de um imvel referente, portanto, ao preo de produo individualmente estabelecido em cada etapa de realizao da produo, entre as empresas envolvidas em sua construo. Topalov (1979, p.68) traa um minucioso exame da distino entre os preos de produo e aquele oriundo da monopolizao do mercado. Segundo este autor, os preos de produo variam segundo a especificidade do campo de atuao de cada empresa, sendo estes de origem do prprio capital produtivo, ou seja, das tecnologias despedidas no processo de produo e da capacidade de explorao da mo-de-obra. J o preo auferido pela monopolizao do mercado condiz organizao prpria do mercado, podendo manter o preo de mercado acima do preo mdio de produo. Chama ateno nesta composio o expressivo papel que assumem as grandes empresas de incorporao em suas aes na cidade, dispondo de uma posio favorvel em relao s demais, j que concentram um acentuado volume de capital produtivo que lhes permite produzir mercadorias a um preo de produo inferior ao das pequenas empresas. De outro, sendo as nicas capazes de realizar certos monoplios sobre os mercados

correspondentes, assumem o controle da produo direcionando a oferta de imveis estrategicamente localizados. A referncia a esta composio estruturadora do setor imobilirio, na particularidade de seus agentes e nas formas de obteno do lucro, remete ao entendimento das prticas usadas na produo e apropriao da renda fundiria urbana.

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Para tanto, partimos da constatao inicial de que as aes imobilirias na construo de unidades habitacionais so responsveis pela produo de um valor de uso complexo, j que articula no espao um conjunto de valores de uso simples. Ademais, cabe o entendimento das diferencialidades aplicadas a localizao, em que para se produzir duas unidades habitacionais idnticas, do ponto de vista do valor de uso, alteram-se a quantia de capital despendida em sua produo segundo sua localizao. Segundo Topalov (1979), a localizao um parmetro empregado na diferenciao dos preos entre os terrenos e os custos de construo mais equipamentos, a diferena desta subtrao, o primeiro componente na formao de preo no mercado de terrenos.

De fato, a diferena do preo de produo global, segundo sua localizao, determina uma nova categoria de sobrelucros, os sobrelucros de localizao, cuja origem no mais a diversidade dos capitais empregados na produo, mas a diversidade das condies de sua valorizao. (TOPALOV. 1979, p. 69)

Nesta perspectiva o preo de produo da unidade varia com os equipamentos de viabilizao e de servios coletivos a serem realizados e que devem financiar o capital de promoo, que como o autor denomina o capital incorporador. Duas categorias de equipamentos se diferenciam: aqueles cujo custo de produo financiado por ele e aquelas que ele dispe de maneira gratuita. Seguindo o autor, somente o primeiro pesa no preo da unidade habitacional e referente especializao do tipo de imvel. Neste sentido, a perspectiva da economia poltica, traz luz as interfaces produzidas pelo conflito circunscrito nas relaes de poder, evidenciadas pelo peso que exercem os agentes privados em geral, e o capital incorporador enquanto relao social, em particular, eliminando a compreenso da formao dos preos como produto do controle dos proprietrios individuais, agindo em bloco e controlando a escassez da terra.

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1.2.3 O ciclo imobilirio e seus diferentes capitais Buscamos caracterizar at o presente momento as variveis e elementos responsveis pela estruturao do setor imobilirio, em suas estratgias de valorizao diferencial do espao e na caracterizao dos diversos agentes em diferentes perodos da produo de habitaes, evidenciando o carter segmentado de suas prticas a partir da

interpenetrao de diferentes agentes atuando de maneira articulada. Nesta seo intencionamos reforar as idias desenvolvidas atravs do destaque organizao do setor imobilirio, na especificidade de seus diferentes capitais e na articulao estabelecida com o ciclo de reproduo dos capitais investidos neste setor. Desta premissa incorporamos as idias de Topalov (1979), acerca da explorao como relao social que dinamiza e fomenta a produo imobiliria.
No modo de produo capitalista, a relao social fundamental, geradora da maior parte das outras relaes sociais e dominando aquelas que ela no gera, a relao de explorao, isto , o prprio capital. Quando as relaes de produo capitalistas se apoderam de uma esfera da produo, esta se insere no processo de acumulao: este processo est implicado na colocao e na reproduo ampliada das condies de valorizao do capital. Topalov (1979, p.53)

Destas consideraes percebemos que a produo imobiliria subordina a uma mesma lei de reproduo comum os demais capitais. Entretanto, necessrio pontuar que sua valorizao resguarda especificidades prprias da reproduo ampliada e estas encontram-se no perodo mesmo de rotao da mercadoria e no necessrio suporte fundirio. Na construo desta abordagem Topalov aponta para duas esferas da produo que atuam predominantemente nas determinaes prprias do perodo de rotao deste capital. So elas o perodo de produo e o perodo de circulao. Estes dois momentos atendem a particularidades prprias de reproduo com tempo e etapas diferentes. Rotao e atomizao articulam-se num mesmo processo de valorizao do capital. A constatao inicialmente posta de que o perodo de rotao do capital excepcionalmente longo nos seus demais componentes, a saber. Um primeiro componente refere-se ao perodo de produo, que tem seu longo
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perodo de entrega do imvel final devido diviso do trabalho interior ao seu processo no qual o capital conserva durante muito tempo a forma de produto semifinal, e em quantidade considervel. ( TOPALOV, 1979, p. 54). Em sua constituio este setor, diferentemente de outros setores industriais, possui uma composio orgnica do capital baixa, ou seja, abrange um uso maior de fora de trabalho e o produto final responsvel pela gerao de mais valia superior aos preos de produo estabelecidos pelas relaes econmicas. Esta baixa velocidade de rotao do capital implica

necessariamente na concentrao de capital de giro em cada empresa, para que estas sejam capazes de garantir a forma dinheiro do capital produtivo antes do final do perodo de produo, ou seja, torna-se imprescindvel a dependncia de mecanismos que possibilitem o financiamento para garantir sua continuidade e reproduo. O segundo perodo destacado refere-se quele da circulao e destacadamente marcado por seu carter excepcionalmente longo, j que engloba a vida til do imvel e o perodo de circulao do capital .
Os traos especficos da rotao do capital na produocirculao da habitao so tais que uma automatizao do capital de giro necessria para uma rotao normal do capital industrial, ou seja, reproduo da explorao. Alm disso, este capital de giro deve intervir no prprio curso do perodo de produo, deve estar submetido confrontao da mercadoria necessidade social, e, em conseqncia, melhor assegurar a realizao de mais valia. A possibilidade histrica de tal capital no assegurada, sua valorizao choca-se com os limites das leis da distribuio capitalista, uma das condies essenciais da reproduo das relaes de explorao que nem sempre reproduzida. (TOPALOV, 1979, p.58)

Apresentada por Topalov (1979, p.59) como segundo obstculo acumulao e reproduo do capital no setor imobilirio, a imprescindvel necessidade de uma base fundiria atua como barreira s opes de construo e encarecedora do produto final. Isto porque, o direito de propriedade assegura ao proprietrio o direito de dispor da terra conforme desejar, desde que atenda s normas estabelecidas pelo poder pblico.
Em conseqncia desse direito dos proprietrios, os empresrios do setor da construo tm de dispor de um volume considervel de recursos para adquirirem as terras 38

necessrias para a produo imobiliria. Importante notar que a constante presena da propriedade fundiria como barreira produo imobiliria dificulta a reproduo do setor, na medida em que limita as opes de construo e encarece o produto final. (BOTELHO, 2007, p.56)

sob estas condies que percebemos a edificao de diversos capitais atuando na captao dos benefcios oriundas da socializao capitalista produzida na e pela cidade. Desta forma a produo do solo urbano controlada pelo capital enquanto plo privado de acumulao. Entretanto, como aponta Topalov (1979, p.59), o solo condio do valor de uso da mercadoriahabitaco somente quando possvel o acesso aos valores de uso fornecidos pela aglomerao urbana e necessrios utilizao produtiva e reproduo da fora de trabalho que consumir a habitao.

Ora, estes efeitos teis de aglomerao no so reprodutveis pelo capital, por duas razes essenciais: a) eles surgem da combinao espacial de um grande nmero de processos privados de reproduo, combinao que um capital particular, por mais poderoso que ele seja no conseguiria reproduzir totalmente; b) o funcionamento destes mltiplos processos independentes est estabelecido sobre a disposio gratuita de equipamentos necessrios produo - ou reproduo da fora de trabalho -, equipamentos cuja produo necessita de uma desvalorizao do capital. (TOPALOV, 1979, p.59)

Atravs da compreenso desta dinmica possvel referir-nos composio de um circuito de acumulao de capital, movido por entre os processos de valorizao aqui j referenciados pela descrio das estratgias de apropriao dos diversos tipos de renda urbana, entre os diferentes perodos de produo e de circulao do ativo imvel. Alm disso, verifica-se a presena de diferentes agentes responsveis pela produo destas habitaes. A juno destes diferentes capitais, atuando de forma articulada, tem sua expresso no funcionamento do circuito imobilirio da acumulao de capital realizado por ciclos autnomos de capitais especializados e individuais, cujas condies de valorizao so diferentes, dadas pelas funes especficas que cada capital desempenha no circuito imobilirio (produo, circulao e crdito), apropriando-se de maneira distinta das rendas auferidas pelo ambiente construdo.

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Topalov (1979. P. 60) far destaque, ainda, e caracterizara estes diferentes capitais e suas condies de valorizao nas diferentes fases do ciclo. So apresentados cinco ciclos de reproduo do capital investido na produo e circulao de habitaes: o ciclo do capital industrial (dinheiro capital produtivo - dinheiro), o ciclo do capital de emprstimos produo (dinheiro - dinheiro), o ciclo do capital promocional (dinheiro - terreno mercadoria - dinheiro), o ciclo do capital de emprstimo circulao (dinheiro dinheiro) e o ciclo do capital de consumo da construo civil (dinheiro - meios de produo como mercadoria localizada mercadoria - dinheiro).

1.3. Entre o capital imobilirio mercantil e o capital imobilirio financeirizado 1.3.1. Notas acerca das transformaes recentes no setor imobilirio: Capital Mercantil ou Capital imobilirio? O presente subcaptulo versa sobre o exame das mudanas recentes percebidas no setor imobilirio em seu movimento de expanso, tomando como pressupostos a interpenetrao do processo imobilirio e o capital financeiro. Esta abordagem toma como referncia os estudos de Paiva (2007), Volochko (2008) e Botelho (2007) Vimos que o ciclo de reproduo do setor imobilirio est inserido nas leis estabelecidas pelas relaes de produo capitalista, entretanto,

compreende em sua composio particularidades que o torna distinto de outras fraes de capital. Neste sentido, sua reproduo encontra obstculos presentes no longo perodo de rotao e circulao dos capitais investidos na produo de um imvel. Outro obstculo conferido sua reproduo a necessidade de uma base fundiria para a produo. A singular composio desta frao do capital tem nestes elementos as variveis estruturantes que atuam junto imobilizao de recursos e fomentam as estratgias de criao e absoro da renda fundiria nas cidades, seja na diversificao dos empreendimentos imobilirios e/ou na alterao dos usos do solo e da acessibilidade urbana. Neste sentido, quando nos referimos ao capital imobilirio, revelamos um importante circuito de acumulao de capital, em que os processos de
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valorizao atuam atravs da apropriao de diversos tipos de renda urbana, derivados da produo e da circulao do ativo imobilirio (explorao via venda, locao ou arrendamento). Alm disso, em sua composio

reconhecemos uma complexa articulao de diferentes agentes que atuam de forma complementar nos diferentes perodos da produo. (Paiva, 2007, p.139).
A diversidade de agentes econmicos atuando no circuito imobilirio mostra que a acumulao de capital ocorre com base na existncia de ciclos autnomos de capitais especializados, cujas condies de valorizao so diferentes, dada pelas funes especficas que cada capital desempenha no circuito imobilirio (produo, circulao e crdito). Portanto, so capitais individuais que se apropriam de formas distintas de rendas ao longo do ciclo de produo do ambiente construdo e de reproduo do capital imobilirio. (PAIVA 2007, p. 139)

A partir destes elementos inicias, que verificamos as mudanas na estrutura econmica mundial e o estreitamento das relaes entre o processo imobilirio e o capital financeiro, refazendo as bases de interpretao da composio deste capital. As consideraes iniciais que perfazem os caminhos para a construo do olhar sob as mudanas vigentes na organizao e composio do setor imobilirio deslocam-se exatamente para o

reconhecimento das relaes indissociveis entre os elementos prprios da composio deste capital e o modo tal como se estrutura o capitalismo contemporneo Isto crucial na medida em que as transformaes em curso na dinmica de acumulao capitalista, sob o comando do sistema financeiro global, impem novas estratgias de valorizao, ao mesmo tempo em que a esfera financeira ala relativa autonomia em relao produo e a capacidade de interveno das autoridades monetrias.
Neste contexto, observa-se a emergncia de novos players (fundos mtuos, fundos de penso, etc.) atuando no mercado de ativos imobilirios, com grande poder de comandar processos especulativos (market maker) dada a capacidade de agrupar e controlar grandes fluxos de capitais. (PAIVA, 2007, p.133)

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A constituio deste cenrio integra as relaes entre o processo imobilirio e o capital financeiro, que passam a interagir de maneira sistmica para potencializar a reproduo do capital. (Paiva 2007 p. 3). Esta integrao amplifica as formas de circulao de bens imobilizados e com baixa liquidez, tornando-o negocivel e com alta liquidez para os investidores, criando mecanismos para aumentar a volatibilidade dos preos dos imveis por meio da atividade especulativa. Desta constatao identificamos a partir das idias de Paiva (2007, p. 134) a caracterizao de um processo marcado pela redefinio dos instrumentos e estratgias apropriadas por este capital.
Nesta perspectiva, encontra-se em pleno desenvolvimento uma dispora do capital imobilirio, uma expanso emblemtica, no somente no sentido geogrfico de deslocamento do capital em busca de oportunidades globais de valorizao, o que tem fomentado a criao de um circuito mundial de valorizao patrimonial, mas tambm uma expanso no sentido conceitual, j que a fuso do capital financeiro com o capital imobilirio intensificou a gerao de novos instrumentos financeiros, promovendo a superao da rigidez (baixa liquidez) do ativo imobilirio e, conseqentemente, uma transformao substancial na temporalidade de reproduo do capital imobilirio. (PAIVA 2007, p. 134)

A insero destes novos instrumentos possibilita a obteno de formas renovadas de captao de recursos, oriundos dos Fundos de Investimento Imobilirio e de Certificados de Recebveis Imobilirios 4. Volochko (2008, p. 70), aponta para estes novos instrumentos e seu impacto sob a capacidade construtiva das empresas.
(...) a abertura de capital aumenta a estrutura de capital da empresa voltada principalmente para a incorporao de novos terrenos, enquanto para o processo de construo dos edifcios as empresas buscam financiamentos mais baratos junto ao Sistema Financeiro da Habitao (mais uma vez o Estado!). Tais emprstimos do SFH, que chegam a
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Para Volochko (2008, p.77) estes fundos de investimento permitem a manuteno e reproduo do capital financeiro, em que o setor imobilirio se apropria realizando com segurana o prprio investimento financeiro como capital a juros efetua a compra a vista e a venda a prazo (compra no atacado e venda no varejo) , dividindo com o setor imobilirio os lucros de incorporao, e tambm permitem a concentrao dos capitais do setor imobilirio, pela liberao da imobilizao de grandes volumes de capital de origem imobiliria na compra da terra.

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significar um financiamento de at setenta por cento da obra, aumentam diante da elevao da base de capital e conseqente elevao da capacidade de endividamento propiciada na abertura, fornecendo os recursos necessrios para incrementar o capital de giro da empresa e permitir a continuidade das construes. (VOLOCHKO, 2008, p. 70)

Destas transformaes percebemos com a literatura estudada o embate terico, presente na discusso entre a expresso mercantil do capital imobilirio e sua interpretao atravs destes novos elementos como capital autnomo, a um capital imobilirio financeirizado. Neste sentido, a discusso do capital imobilirio em sua expresso mercantil atuando na produo do espao urbano atrela as estratgias de parcelamento, construo,

incorporao, financiamento etc., em que pesam as anlises dos capitais individualmente, nas particularidades de sua reproduo. Contudo, as novas relaes estabelecidas entre o capital financeiro e o capital imobilirio indicam sinais de obsolescncia em sua compreenso (Paiva, 2007, p. 141) ou mesmo insuficincia no aporte terico ao entendimento de suas estratgias, visto que a existncia de uma nova relao muito mais complexa refaz as condies de extrao da liquidez e as bases sobre as quais sero apropriadas as rendas imobilirias Nesta concepo, necessrio considerar a articulao orgnica entre o sistema financeiro, os grandes investidores institucionais, o setor imobilirio (especialmente o incorporador imobilirio) e tambm o Estado. (Paiva, 2007, p. 140). Esta perspectiva faz emergir o conceito de capital financeiro imobilirio 5. A base para a compreenso deste capital desloca-se ao processo de securitizao de ativos imobilirios, que tem sua composio oriunda destas combinaes entre o capital financeiro e o capital imobilirio, fomentando que
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Paiva aponta que apesar desta dualidade no possvel afirmar que h um rompimento entre estas duas lgicas de acumulao. no se trata de um rompimento definitivo com o conceito de capital mercantil imobilirio, uma vez que, na maioria das economias em desenvolvimento, dada a pequena profundidade dos mercados de capitais, o movimento do capital financeiro imobilirio ainda substancialmente exguo e, portanto, imprvio na dinmica macroeconmica. Ademais, a insuficincia terica para captar os novos movimentos do capital imobilirio no inviabiliza (e, por definio, jamais inviabilizar) as anlises derivadas da atuao do capital mercantil imobilirio, apenas impulsiona a construo de um novo conceito mais abrangente. (PAIVA, 2007, p. 140)

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um ativo fsico, de baixa liquidez e elevado custo de transao adquira a caracterstica de um ativo financeiro com elevada liquidez, especialmente quando a securitizao ocorre em pases com mercados secundrios de capitais organizados e profundos. (PAIVA, 2008, p.140)
Com efeito, o processo de securitizao ao conferir liquidez aos direitos de propriedade sobre o estoque de capital fsico promoveu uma ampliao das oportunidades para os investidores do mercado imobilirio, uma vez que os mesmos podero exercer sua funo especulativa no somente com a propriedade fundiria e imobiliria, mas tambm com os direitos de propriedade. (PAIVA, 2008, p.140)

Em sntese, verificamos a edificao no perodo presente de formas e estratgias renovadas despendidas pelo capital imobilirio em seu circuito de valorizao. O setor imobilirio surge como instncia singular em seu processo de valorizao, alvo de investimentos realizado por grandes detentores de riquezas e por instituies financeiras, bancrias e no-bancrias. A constituio deste cenrio resulta, portanto, da incessante necessidade de renovao das estratgias de acumulao e acompanha as inovaes financeiras por meio de novos instrumentos e novas formas de atuao do capital imobilirio, reduzindo as barreiras para os investimentos em ativos imobilirios e promovendo a potencializaro dos lucros oriundos do mercado imobilirio.

1.4. Algumas consideraes acerca das questes levantadas. O acmulo das discusses apresentadas nas sees anteriores respalda as anlises subseqentes, construindo os vnculos delineadores do olhar lanado s cidades, em sua estrutura e na particularidade de seus agentes. A abordagem destas diferentes leituras pretende ser subsidio para o

entendimento dos mecanismos e estratgia que atuam nas transformaes do significado atribudo terra urbana, na particular organizao do setor imobilirio e nos conseqentes impactos desta composio no meio urbano. Neste sentido, partimos da constatao inicial da cidade como uma expresso geogrfica da urbanizao, correspondente a concentrao espacial de pessoas, empresas, idias, fluxos, infra-estruturas etc. pertencente a um
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permanente movimento, presente na definio dos papis e contedos resultantes dos processos de (re)produo e (re)estruturao do espao geogrfico. Percebemos que esta dinmica responde s relaes intrinsecamente associadas ao modo capitalista de produo e s transformaes econmicas, sociais e polticas que acompanham a estruturao do espao em um estado oscilante entre as rupturas e continuidades das formas produzidas no passado, que chegam aos nossos dias, ampliando os desafios, questes e perspectivas aos estudos da urbanizao brasileira. E destas constataes, tomamos como eixo delineador ao aporte terico nas anlises empreendidas a nfase s aes especificas do setor imobilirio, elegendo como principais sujeitos de sua organizao os agentes

incorporadores. O privilgio conferido a este agente, no desconsidera a existncia de agentes diversos, responsveis pela produo do espao urbano. Contudo sua centralidade nas aes mercantis/capitalistas, responsveis pela estruturao do espao intra-urbano, atrela um significado expressivo s estratgias de transformao e seletividade dos usos e do acesso do solo urbano. O entendimento destes agentes incorporadores est vinculado compreenso da relao econmica no interior da frao do capital que atua na mudana do uso do solo - que cria e captura rendas fundirias - visando maximizao do lucro, dirigindo investimentos ao ambiente construdo, consolidando padres de ocupao e articulando novos espaos. O impacto de suas aes resulta no desencadeamento de alteraes no padro de acessibilidade intra e inter reas urbanas, nos preos de imveis, no prprio ritmo de produo de novas habitaes que acabam por influenciar diretamente o conjunto da estrutura urbana (M elazzo, 1993, p.24). Em seu movimento de expanso considera a perspectiva de valorizao futura, elegendo setores das cidades que concentram e centralizam grandes investimentos de capital no espao. As anlises subseqentes, a respeito das cidades de Londrina, Marlia e So Jos do Rio Preto tero respeitadas estas perspectivas de entendimento para a leitura/interpretao do conjunto das informaes empricas coletadas, almejando construir um cenrio slido e que favorea a interpretao da
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realidade abordada. Antes, porm, o captulo seguinte dedica-se a expor os procedimentos metodolgicos, efetuados entre as diversas etapas de pesquisa, oferecendo um quadro sntese das informaes levantadas, considerando o potencial dos dados e seus limites, os recortes temporais e espaciais.

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2. Procedimentos metodolgicos.
O presente captulo busca apresentar o percurso metodolgico percorrido ao longo da elaborao da pesquisa que d origem a esta monografia, procurando tornar ntidas as aes empreendidas para a seleo das fontes de dados, sua coleta, organizao e tratamento. A escolha dos procedimentos metodolgicos procura revelar uma preocupao presente no debate acerca das fontes e variveis para a anlise da dinmica imobiliria nas cidades, em sua abrangncia e limitaes. No recente a discusso acerca das dificuldades e limitaes presentes nas fontes de dados para a anlise da dinmica do mercado imobilirio num dado contexto urbano. possvel destacar duas grandes preocupaes quando dirigimos nossas atenes coleta e organizao de material emprico para anlise do mercado imobilirio. A primeira dada pela precariedade de fontes para aquisio de dados. Fato este posto pela constituio de um mercado pouco transparente, marcado pela escassez e precariedade das informaes registradas nas Prefeituras Municipais, na dificuldade de acesso a Cartrios de Registros de Imveis ou Receita Federal, alm dos elevados graus de informalidade existentes neste mercado o que inevitavelmente levaria quase completa ausncia de dados confiveis em outras fontes oficiais. (MELAZZO, 2010, p.2) Paralelamente dificuldade na obteno e organizao de dados confiveis e representativos para a constituio de um estudo mais amplo, encontramos uma segunda preocupao presente na elaborao de um critrio que pudesse oferecer comparabilidade destes dados em diferentes anos e diferentes cidades. Esta preocupao estrutural composio deste tipo de mercadoria - o imvel - e de mercado, j que se trata predominantemente de um mercado localizado, ou seja, condicionado em sua estrutura s variveis espacialmente localizadas, prprias de cada cidade. Para tanto, em uma anlise minimamente abrangente, deveramos dispor de informaes

atualizadas sobre um conjunto de variveis pertinentes anlise comparativa, contemplando; o tipo de produto imobilirio, sua localizao e preo, os tributos recolhidos em cada transao ou mesmo os valores cobrados nominal e efetivamente de cada imvel pelo IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano.
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A partir das preocupaes expostas e do desafio de compor um estudo comparativo entre trs cidades, dirigimos nossa ateno primria a uma fonte de dados nica, capaz de organizar um conjunto amplo de informaes sobre o mercado imobilirio e que fosse de fcil acesso. Neste ponto, foi fundamental o suporte oferecido pela RECIME atravs do amplo arcabouo de informaes e dados que esta possibilita com intercmbio entre diversos pesquisadores e universidades, permitindo o acesso a um conjunto significativo de recursos para a anlise pretendida. Os anncios de classificados em jornais de circulao local foram adotados como fonte base, aproveitando da metodologia j definida como suporte destas anlises pela ReCiMe. Esta metodologia pautada pelo entendimento da viabilidade da coleta deste material, j que as cidades analisadas possuem um (ou mais) jornal local de circulao dirio e de acesso possvel, seja na prpria sede do jornal, seja nos arquivos de bibliotecas. importante informar que este recurso utilizado na coleta de material emprico no a nica forma de se agrupar informaes acerca do mercado imobilirio e nem apresenta a condio de abarcar a totalidade das transaes conferidas no perodo estudado. Na verdade expe limitaes de diferentes ordens j que se trata unicamente do preo de oferta do imvel, encerrando em sua composio um preo que condiz com expectativas de venda desejada e no necessariamente o preo final. No mesmo sentido, faz-se necessrio observar que nem todas as informaes necessrias esto presentes nos anncios de ofertas imobilirias, ou seja, nem sempre o tipo de produto ofertado, seu preo, sua localizao etc esto contidos nos classificados de maneira integral e clara. Contudo, a fonte dos jornais a nica possvel de ser obtida sem o recurso a viagens entre tantas cidades. Neste sentido nos foi possvel viabilizar de maneira mais efetiva o estudo comparativo dentre as cidades das quais constam no conjunto de objetivos estipulados previamente no plano inicial de trabalho. Para tanto foram coletados os dados presentes nos anncios de classificados dos jornais locais de maior circulao de cada cidade, nos anos de 1995, 2000 e 2006. Na cidade de Marlia o jornal utilizado foi o D irio de

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Marlia, em Londrina foi utilizado o jornal Folha de Londrina e em So Jos do Rio Preto o jornal pesquisado foi o Dirio da Regio. De maneira geral, os dados de cada cidade foram agrupados num mesmo modelo de planilha do software Excel, seguindo um critrio comum de classificao que, a partir do trabalho de digitao de cada um dos anncios contidos nos diferentes jornais, foram evidenciadas algumas variveis postas como fundamentais anlise, de forma que cada linha representa um anuncio diferente e cada coluna uma varivel especifica. A seletividade presente na coleta destes materiais priorizou as informaes correspondentes s questes fundamentais - O que? Aonde? Qual uso? E a que preo? - ou seja, caractersticas prprias dos imveis que tornam evidentes a localizao por bairros, o tipo de imvel comercializado (casa, apartamento ou terreno), seu uso (comercial ou residencial), sua rea total e rea edificada, a imobiliria anunciante, o nmero de dormitrios e o preo de oferta. Para exemplificar estes procedimentos destacamos o Quadro 1, que apresenta as variveis utilizadas e sua breve descrio.

Quadro 1. Caractersticas do banco de dados


N 1 2 3 4 Nome da Varivel Dia Ms Ano Bairro Tipo 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Uso Zona rea terreno rea Construda rea til Imobiliria anunciante Nmero dormitrios Preo ofertado Descrio Dia de publicao do anncio Ms de publicao do anncio Ano de publicao do anncio Localizao do bem ofertado Classificado em: residncias unifamiliares (C), apartamentos (A) e terrenos (T) Classificado em: residencial (R) ou comercial (C) Localizao do bairro por zona rea total em metros quadrados rea edificada em metros quadrados rea til em metros quadrados, quando for o caso Nome da imobiliria, quando disponvel Nmero de dormitrios (para imveis residenciais) Preo em Reais

Fonte: Elaborao do autor.

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Concluda esta etapa, foi obtido um total de 9.413 anncios coletados em Londrina nos anos de 1995, 2000 e 2006. Em Marlia no perodo compreendido foram catalogados 7.215 anncios e em So Jos do Rio Preto foram coletados 6.823 nos mesmos anos. Ao trmino da digitao foi dado incio segunda etapa dos procedimentos relativos ao banco de dados: a conferncia dos dados compilados, a fim de evitar possveis erros na grafia, inconsistncias entre tipos e usos, formato dos dados dentre outros diversos problemas que pudessem comprometer as informaes registradas. Constitudo estes arranjos preliminares, destinamos nossas atenes aos procedimentos necessrios ao tratamento dos dados, priorizando no conjunto procedimentos referentes a utilizao de parmetros que tornassem possveis a comparao entre os diferentes anos coletados e as diferentes cidades que fazem parte de nossa pesquisa. Foi necessrio produzir uma nova planilha, com a finalidade de acrescer s informaes j cadastradas as mdias do preo do m de cada imvel e, posteriormente as mdias calculadas por cada bairro para cada um dos anos. Este novo ordenamento foi motivado pela necessidade de comparabilidade dos diferentes dados. Alm disto, foram todos os preos por m deflacionados, tomando-se por base a correo dos valores segundo a inflao calculada pelo IGP-DI, da Fundao Getlio Vargas, tomando-se por ano base o ano de 20106. De maneira a ilustrar a composio desta planilha, o Quadro 3 apresenta as variveis tomadas como parmetro para a classificao destas informaes. A organizao do quadro semelhante ao anteriormente apresentado, destacando a varivel e sua breve descrio.

O IGP-DI (ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna) um ndice produzido pela fundao Getlio Vargas, responsvel por avaliar a evoluo geral de preos na economia, criando assim uma medida da inflao nacional. O IGP-DI composto pelo ndice de Preos ao Consumidor (IPC - peso de 30%), ndice de Preos no Atacado (IPA - peso de 60%) e ndice Nacional de Construo Civil (INCC - peso de 10%). O perodo de coleta de preos para o ndice o ms cheio, ou seja, do primeiro ao ltimo dia do ms. (fonte: http://www.igf.com.br/aprende/glossario/glo_Resp.aspx?id=1602). Para extrair o ndice base para o calculo do m utilizamos a calculadora do cidado, ferramenta disponvel no site: https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPelaSelic.do?method=corrigirPelaSelic

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Quadro 2. Caractersticas do banco de dados final


N 1 2 3 4 5 6 Nome da Varivel Bairro Zona Preo nominal do m 1995 Preo nominal do m 2000 Preo nominal do m 2006 Preo do m inflacionado 1995 - 2010 (em R$) 7 Preo do m inflacionado 2000 - 2010 (em R$) 8 Preo do m inflacionado 2006 - 2010 (em R$) 9 10 11 Variao em R$ 1995 - 2000 Variao em R$ 2000- 2006 ndice IGP - DI 2010 Variao conferida no perodo em R$ e % Variao conferida no perodo em R$ e % ndice base para anlise Variao do preo mdio do m segundo a variao IGP-DI Variao do preo mdio do m segundo a variao IGP-DI Descrio Localizao do bem ofertado Localizao do bairro por zona Preo mdio do m por bairro coletado no ano de 1995 Preo mdio do m por bairro coletado no ano de 2000 Preo mdio do m por bairro coletado no ano de 2006 Variao do preo mdio do m segundo a variao IGP-DI

Fonte: Elaborado pelo autor

Durante o enquadramento das variveis nesta nova planilha foi preciso tomar algumas decises referentes seleo do material, segundo critrios que favoreceriam anlises futuras. Este readequao foi necessria visto que alguns anncios, como j comentado, no dispunham de informaes suficientes quanto aos itens preo e rea do terreno ou construda, inviabilizando sua anlise. Outros, porm, j no dispunham de pares nos anos precedentes, isto , alguns bairros foram anunciados unicamente num ano especifico, no mantendo uma continuidade nos anos precedentes. Alm disso, um grande desafio presente continuidade dos

procedimentos analticos em nossa pesquisa foi posto em relao s formas de representao cartogrfica do material organizado, compatibilizando-as com os dados censitrios, oriundos do censo IBGE de 2000. Os problemas para com as bases e informaes sobre o censo 2000 foram resolvidos, atravs do acesso ao amplo acervo de informaes disponveis no grupo de estudos Sistema de informaes e Mapeamento da

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excluso social para Polticas Pblicas (Simespp), da FCT UNESP 7, que forneceu tanto dados como bases digitais de cada uma das cidades para a viabilizao das anlises. No entanto, a subdiviso por bairros destinada anlise das ofertas presentes nos anncios mostrou-se um complicador realizao do trabalho, isto porque, so poucas as cidades que dispem de leis especficas e/ou mapas atualizados sobre divises territoriais dos bairros. A sada encontrada para a resoluo destes problemas foi subdividir as cidades em recortes denominados como Zonas urbanas , atendendo a critrios especficos de cada Prefeitura, favorecendo assim a espacializao dos dados no interior da malha urbana. Entretanto, cada cidade apresentou caractersticas particulares quanto disposio destas reas especificas. De maneira sinttica, apresentaremos algumas consideraes para cada uma delas. O mapa digital da cidade de Marlia toma por base as configuraes extradas da Lei do Plano Diretor local (Lei Complementar n. 480 de 09 de Outubro de 2006). Esta lei produziu uma proposta de agregao dos distintos bairros em nove zonas urbanas Norte, Sul, Leste, Oeste, Centro Sul, Centro-Norte, Centro-Oeste e Centro-Leste. Conforme apresentamos na Figura 1.

O acervo referido ofereceu o acesso a informaes e mapas elaborados a partir dos dados censitrios do censo IBGE de 2000, estes por sua vez foram utilizados na anlise de cada uma das cidades, buscando melhor caracterizar a dimenso espacial a qual nos propomos ao estudo. Para tanto foram escolhidas as informaes censitrias chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos, habitantes por domiclio, domiclios ligados rede de esgoto e por fim foi utilizado o mapa de Excluso/Incluso social

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Figura 1. Marlia. Zonas urbanas. 2006.

Fonte: Plano Diretor da cidade de Marlia. 2006 Org. Marlon Altavini de Abreu

A cidade de Londrina, na particularidade da distribuio de seus bairros, conta com um agravante significativo ao ordenamento adequado dos anncios, segundo o mapa municipal dos bairros. Decorre de que comum atribuir aos loteamentos uma designao prpria, ou seja, loteamentos e bairros se confundem num mesmo plano espacial. Este problema com a nomenclatura exigiu a generalizao das ofertas segundo as zonas urbanas, propostas segundo a Figura 2

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Figura 2.Londrina. Zonas urbanas

Fonte: PML IPPUL 2008. Org. Marlon Altavini de Abreu

Este recorte necessrio restringiu uma abordagem mais ampla, contudo, mostrou-se a maneira mais adequada, dado o tempo disponvel realizao da investigao. A base cartogrfica da cidade de So Jos do Rio Preto foi extrada do boletim anual referente conjuntura econmica do municpio produzido e disponibilizado pela Prefeitura local. Nesta Figura, a subdiviso do municpio esta dada por nove setores, exigindo a readequadao das zonas conforme o padro adotado para as cidades anteriores. Desta forma propusemos um agrupamento integrando os setores j delimitados anteriormente, considerando estimativas populacionais presentes no boletim anual conjuntura econmica, a constituio histrica das reas e o traado de rodovias e ferrovia.

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Figura 3. So Jos do Rio Preto. Zonas urbanas

Fonte: Conjuntura econmica so Jos do Rio Preto. 2006 Org. Marlon Altavini de Abreu

Esta diviso apresenta um padro diferenciado das demais, no que tange a nomenclatura. Contudo, acreditamos que na espacializao dos anncios esta diviso no oferea distores significativas que comprometam a anlise comparativa. Ademais, importante destacar o uso dos mapas produzidos pelo Centro de Estudos e de Mapeamento da Excluso Social para Polticas Pblicas (CEMESPP), a partir do censo demogrfico do ano de 2000, espacializando as informaes coletadas segundo os setores censitrios. Acreditamos que sua utilizao colabore no sentido de uma compreenso

mais apurada ao entendimento e ilustrao do perfil socioeconmico e infraestrutural presente em cada rea das cidades estudadas, mesmo que o mapeamento segundo o setor censitrio possa criar distores quanto a rea efetivamente loteada.
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3. Londrina, Marlia e So Jos do Rio Preto.


O presente captulo, apoiado sobre as discusses tericas elaboradas e nos procedimentos metodolgicos descritos, busca contextualizar as cidades analisadas, na especificidade de sua formao socioespacial e na

particularidade de sua dinmica imobiliria. Primeiramente optamos pela anlise individual de cada uma destas cidades, sem perder de vista, entretanto, os elementos prprios do mercado imobilirio que sejam capazes de oferecer a anlise comparativa entre elas, permitindo a identificao do que h de comum e particular em sua organizao interna. 3.1. Londrina8

O processo de formao territorial da cidade de Londrina tem suas razes histricas incrustadas sob as aes despendidas pelo capital ingls no incio de sculo XX no norte do Paran pela Paran Plantations Company. A notabilidade destes investimentos circunscrita pela crescente especulao fundiria naquele contexto de redefinio das polticas de Estado e de expanso de frentes pioneiras no norte do estado. Os determinantes, no pano de fundo, suportes deste processo, estiveram delimitados, de maneira geral, pelos processos de reestruturao produtiva marcados no incio do sculo XX, aps a quebra da bolsa de valores de Nova Iorque, resultando no inicio de uma contrao das polticas liberais, em favor dos moldes intervencionistas oriundos das proposies Keynesianas. A crise de 1929 e a revoluo de 1930 no Brasil complementam a composio deste cenrio, marcado pela ruptura dos padres de ordenamento territorial, sinalizando o aprofundamento das polticas de valorizao industrial e urbanas, resultantes da reduo das taxas de exportao do caf e da decorrente poltica de substituio de importaes, criada como alternativa para enfrentar os efeitos negativos do encolhimento do comrcio internacional. Desta forma, so estabelecidas medidas institucionais que, por um lado, possibilitaram o desenvolvimento industrial no pas, mas que no descartavam,
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A anlise a seguir a respeito do processo de formao e desenvolvimento socioespacial da cidade de Londrina foi elaborado com base em Amorim (2011), Fresca (2002) e Ribeiro (2006)

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e mesmo reforavam o papel e o controle da propriedade da terra rural, atravs do incentivo as frentes pioneiras, por meio do estimulo financeiro do estado. Dentre as fronteiras de expanso territorial denotadas neste perodo o norte do Paran responde, como uma importante regio aos negcios com a terra e a especulao fundiria. neste contexto que a Paran Plantations Company passa a dar incio a empreendimentos fundirios nesta regio, a partir de meados da dcada de 1920. Entre as aes de expanso e ocupao das terras no norte do Paran esto presentes um complexo arranjo institucional de uma acentuada diviso do trabalho, presentes na composio e no preenchimento das prticas empreendedoras desenvolvidas durante o processo de monopolizao do poder e produo do espao regional. O controle das diversas etapas responsveis pela consolidao do empreendimento exigiu o partilhamento da companhia inglesa Paran Plantations em duas subdivises, complementares: a primeira correspondente a Companhia de Terras Norte do Paran (CTNP); destinada aos projetos de implementao dos loteamentos, ou seja,

responsvel pelos levantamentos topogrficos, demarcao dos lotes rurais, organizao de propagandas associada ao forte nmero de vendedores, a construo de um ncleo urbano. A segunda foi a Companhia Estrada de

Ferro So Paulo-Paran, responsvel pela compra e expanso da linha frrea, estabelecendo condies estruturais para a manuteno dos loteamentos, abertura de estradas e expanso da estrada de ferro para atingir suas terras. A diversificao das prticas organizacionais provenientes das

estratgias de atuao desta companhia mostrou-se capaz de abranger de forma efetiva grande parte do norte do Paran, atravs da fundao de novos ncleos urbanos e da ampliao das possibilidades de fluxo atravs da expanso da estrada frrea. A expanso da linha frrea relacionava-se a um elemento chave para a manuteno do projeto, j que oferecia novas condies estruturais de acessibilidade para as reas loteadas, visto que a regio encontrava dificuldades significativas para o escoamento da produo oriunda do cultivo do caf, dadas pela distncia da cidade de Ourinhos, em So Paulo. A cidade de Londrina decorre do primeiro plano urbano projetado pela CTNP, considerado local central s atividades econmicas desenvolvidas
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regionalmente. Correspondendo ao local de concentrao, comercializao e transporte da produo agrcola regional, ou seja, como aglomerao nascente, passa a atender com sua estrutura s demandas dos produtores rurais atravs da prestao de servios diversos como bancrios, mdicohospitalares, religiosos etc. e s atividades industriais, que estavam

representadas inicialmente pelas mquinas de beneficiamento de caf, arroz e algodo e serrarias. Conforme aponta Ribeiro (2006, p.46) a cidade de Londrina
(...) seria o ncleo urbano onde se concentrariam as riquezas do Norte do Paran um municpio de grande produo de caf e uma cidade que continha os armazns para a comercializao do caf. Seria o lugar de moradia dos proprietrios de terras, dos funcionrios da CTNP, dos imigrantes e dos trabalhadores.

Em seu plano original, Londrina, apresenta um formato retangular, podendo ser encaixado em um retngulo geral de 2,0 x 1,65 Kms, com tecido constitudo por ruas e praas com traado ortogonal, assemelhando-se a um tabuleiro de xadrez, com 237 quadras (162 com forma retangular, 27 trapezoidal, 14 com forma triangular e 34 com formas, 54 vias pblicas, sendo 50 ruas e quatro avenidas). As ruas possuem larguras de 15 m e as avenidas 20 m, sendo que a Avenida projetada para abrigar as elites londrinenses, a Higienpolis, possui largura de 25 m, alm de duas vias pblicas denominadas de alamedas [denominao prpria do planejamento ingls], na elipse central, com larguras de 40 m, que circundam a rea destinada igreja. (RIBEIRO p. 48, 2006) O traado da cidade foi delineado de maneira simples, adaptado em meio aos espiges e aos fundos de vales, com frente para a estrada e fundo para um curso dgua. A proposta inicial pretendia uma populao de at 30.000 habitantes, contudo, esta estimativa foi rapidamente superada, gerando a necessidade de uma expanso do traado urbano e uma readequao das formas e usos. As vias de comunicao e circulao seguiam em sentido Leste-Oeste, fomentadas inicialmente pelo eixo ferrovirio e posteriormente pelo rodovirio. A disposio deste sentido assume o carter estratgico frente marcha de fundao das cidades pela Companhia, que se deu tambm na mesma
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direo. Os ncleos urbanos fundados nesta direo atendiam a um padro de distncia previamente estipulados, de forma que aqueles de maior importncia econmica no distassem mais que 100 quilmetros um do outro, enquanto os ncleos urbanos menores no distavam mais que 15 quilmetros um do outro, favorecendo as possibilidades de constituio de uma rede comercial entre os diferentes centros. A composio do entorno do quadriltero central de Londrina estava circunscrita por pequenos lotes, representados por chcaras e stios de um a cinco alqueires e, nas reas mais afastadas, de cinco a dez e mais de dez, tendo a forma predominante retangular. A este modo inicial de ocupao destacamos o significativo papel do campo, enquanto setor da economia responsvel pela manuteno das relaes econmicas e sociais. As funes urbanas neste perodo

correspondiam basicamente ao papel de entreposto comercial, que apoiava a viabilidade dos loteamentos, oferecendo minimamente condies de

sustentao das pequenas propriedades rurais. vlido ressaltar que tal como se apresenta a disposio estrutural da organizao do espao urbano neste perodo resultado concomitante da amarrao forjada pelo monoplio poltico e o controle da organizao rural e urbana exercidos pela CNTP. A condio hegemnica desta empresa responde ao controle municipal e ao monoplio econmico, atravs da prestao dos servios de comunicao, energia eltrica, abastecimento de gua etc. As pretenses da CTNP no direcionavam ao urbano as suas atenes, mas sim a comercializao dos lotes rurais, oferecendo crdito ao pequeno proprietrio, condicionando sua permanncia na terra atravs do trabalho, reforando o monoplio da empresa poltico e econmico sobre o municpio de Londrina. A concepo prvia da cidade de Londrina, em seus traos planejados, pouco se ateve s disposies estruturais que demandariam um arranjo melhor definido do espao intra-urbano, como definies prvias de zoneamento ou delimitao de reas exclusivas a determinadas atividades. Na verdade a

disposio inicial dos usos do solo se deu de maneira espontnea, com o setor central voltado ao comercio atacadista e outro residencial.

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Em sntese, podemos destacar que os primeiros anos de ocupao da cidade de Londrina, encontram, dentre as variveis mais significativas, o peso da hegemonia poltica e econmica exercidos pela CTNP observado na planta inicial da cidade e nas polticas de concentrao demogrficas dos trabalhadores no campo. Somente ao incio da dcada de 1940, com a desarticulao da CTNP, foram produzidas redefinies nestes arranjos espaciais. Durante a dcada de 1940 foi iniciado um processo de diferenciao espacial motivado pelo expressivo crescimento econmico na cidade. Segundo Fresca (2002), o dinamismo existente no interior das atividades atreladas a produo agrcola colaborou com a expanso dos papeis urbanos e para a atrao de mo de obra.
Caf, gneros alimentcios, matrias-primas produzidas sobre o contexto das relaes sociais capitalistas, mas predominando os pequenos proprietrios rurais; com uso predominante da fora de trabalho familiar; com produo voltada ao mercado, constituem elementos bsicos da pequena produo mercantil no mbito agropecurio, que continuou a ser o grande elemento para o entendimento da expanso da cidade de Londrina. Contando com vasto mercado consumidor rural, importante mercado consumidor urbano e vigorosa pequena produo mercantil urbana, a cidade atraia dia-a-dia mais habitantes, gerando rpido crescimento fsico-territorial. (FRESCA. 2002, p.4,)

O crescimento populacional verificado neste perodo promoveu a expanso rpida de reas voltadas ao uso residencial nas franjas da cidade, realizadas de maneira desordenada, fugindo do plano inicialmente estipulado cidade dentro da concepo dos espaos previstos no planejamento urbano. Concomitantemente a ampliao das periferias e deficincias de infraestrutura, a dcada de 1940 demarca no conjunto de suas transformaes espaciais um momento de regenerao material e esttica de reas seletivas da cidade, figurando neste perodo a existncia de grandes obras pblicas e o incio da construo dos primeiros edifcios verticais. Para estes novos arranjos espaciais figura como elemento fundamental em sua compreenso a desarticulao do complexo poltico-econmico criado pela CTNP, aps sua nacionalizao em 1944.

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Os contornos urbanos que passam a ganhar forma atravs da materialidade das construes e da disperso demogrfica da populao emergem como smbolo do progresso associado burguesia cafeeira no norte do Paran. Este processo decorre no conjunto de grandes transformaes da paisagem urbana que, na dcada de 1950, com um expressivo desempenho da atividade comercial e de transformao, promovem alteraes significativas no padro construtivo das residncias e demais edificaes.

(...) na substituio das casas de madeira pelas de alvenaria, na construo das grandes obras que serviam como referncia para as demais construes da poca, porque incorporavam o iderio do progresso e do desenvolvimento, e na construo dos primeiros casares e palacetes inspirados nas manses da Avenida Paulista, ao expressarem o ideal de poder e ostentao da alta burguesia cafeeira londrinense. (AMORIM. 2011, p.38)

Em sntese, possvel distinguir este perodo pela significativa expanso econmica, populacional e territorial da histria de recente de Londrina (Fresca, 2002, p. 244). A ordenao da cidade passa a integrar os mtodos e tcnicas urbansticos em voga naquele perodo, pautados na separao diferenciada dos distintos usos do solo que levam tambm separao dos segmentos de renda no espao. A reestruturao da cidade de Londrina na dcada de 1950 demonstra por definitivo o abandono por parte de grupos sociais dominantes do discurso pseudo-igualitrio, herana da postura adotada pelos entusiastas do modelo urbano implantado pela CTNP. Os contornos desta nova maneira de ordenao do espao intra-urbano figuravam pelo acesso diferencial s localizaes e servios urbanos e na preocupao em promover uma ordem funcional aos diferentes setores da cidade, estabelecendo divises claras da sociedade em espaos com contornos prprios e melhor definidos. Para alm do prprio traado urbano, destacamos a relevante constatao das mudanas ocorridas no mercado imobilirio, em sua estrutura e seu funcionamento. A desagregao do monoplio da CTNP permitiu o estabelecimento de novos agentes atuantes na produo de loteamentos presentes nas reas destinadas populao de mais baixa renda, em lotes sem planejamento e sem infra-estrutura.
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A partir dos anos 1960-1970, o processo de transformaes intraurbanas intensificou-se com mudanas oriundas do declnio da economia cafeeira e da implementao de novas tecnologias na produo agroindustrial. A substituio do caf por pastagens ou mesmo a difuso de culturas com um elevado ndice de mecanizao, promoveram a migrao de um elevado contingente populacional, impactando profundamente o meio urbano,

produzindo alteraes socioespaciais e intensas modificaes na estrutura urbana. Este perodo demarcado pelo ponto de inflexo entre a populao rural e a populao urbana, conforme aponta o censo de 1960. A inverso na distribuio da populao que vive no meio urbano atinge, segundo os dados do IBGE, 57,36% do total dos habitantes, denotando uma tendncia que ser intensificada nos anos subseqentes. O processo de desarticulao da estrutura produtiva cafeeira por culturas mecanizadas - como a soja, o milho e o trigo e a concentrao fundiria promoveram continuas redefinies nos fluxos demogrficos

direcionados cidade de Londrina nas dcadas procedentes. Nas ltimas trs dcadas do sculo XX, Londrina, passa comportar um intenso processo de verticalizao na rea central, ampliao das periferias e redistribuio da populao segundo critrios bem definidos no que tange a renda individual e familiar. Fica demarcada neste perodo, em meio ampliao dos papeis urbanos, as mudanas vigentes na elaborao pelo poder pblico local, no ano de 1963, da primeira lei de zoneamento urbano. Este conjunto de cdigos previa em sua elaborao normatizar e controlar a expanso urbana. Para tanto foram criadas reas com usos especficos, como a zona do comrcio principal, de comrcio regional, de comrcio local, zonas residencial individual e residencial coletiva e zona industrial.
Tal zoneamento era uma das materializaes do primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano que procurando ser uma proposta de planejamento harmnico, estabelecia normas e critrios para expanso urbana projeo para 15 anos -, uso do solo, circulao, equipamentos bsicos, etc. (FRESCA. 2002 p. 246)

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A mudana nas estruturas produtivas, verificadas principalmente na dcada de 1970, oriundas da modernizao da agropecuria e do incremento da atividade industrial, consolidou um amplo arco de transformaes provenientes de rupturas associadas s diversas esferas da reproduo do espao intra-urbano, reforando as dinmicas de expanso das periferias e conseqentemente da possvel intensificao de processos de especulao imobiliria. De acordo com Fresca (2002, p.246), a extenso da malha urbana, colaborou para a proliferao dos vazios urbanos, elevando o custo dos servios e equipamentos urbanos e agravando a segregao urbana.

Em fins da dcada de 1970 e inicio de 1980, ver-se- um desmoronamento daquela cidade ideal propalada pelos pioneiros, constatando-se falta de planejamento urbano, crescimento acentuado combinado ao dficit habitacional, insurgncia de conflitos pela ocupao do espao para a moradia por parte da populao desassistida. (AMORIM, 2010, p. 43)

Apoiando-se nos dados de populao total, urbana e rural, possvel destacar, numa primeira aproximao, elementos que contriburam no entendimento das dinmicas de reforo dos papeis urbanos nas dcadas destacadas, a partir dos quais possvel observar uma elevao de mais de 18% da populao residente na cidade e um decrscimo de mais de 12% no campo. Tabela 1. Tabela 1. Londrina. Populao Urbana, Rural e Total. 1970 a 2010 1970 163.857 64.675 228.532 1980 267.078 34.670 301.749 1996 400.292 21.051 421.343 2007 484.889 12.944 497.833 2010 493.520 13.181 506.701

Populao Urbana Populao Rural Total

Fonte: Fresca (2002); Ipardes (2011); IBGE (2011)

Estes nmeros permitem identificar a elevao, no perodo, da taxa de urbanizao, refletindo-se no ganho de importncia que assumem as atividades econmicas e de gesto local com a intensificao da diviso do trabalho. So atribudos novos papis urbanos, ampliando sua complexidade por meio da indstria, do comrcio e dos servios.
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Com base na Tabela 2, apresentamos as diferenciaes ocorridas nos anos de 1991 e 2000 na populao economicamente ativa.

Tabela 2. Londrina. Populao economicamente ativa total, urbana e rural. 1991 e 2000 1991 PEA (10 anos e mais) - Total PEA (10 anos e mais) - Urbana PEA (10 anos e mais) - Rural
Fonte: Ipardes, 2011

2000 231.145 224.427 6.718

179.638 170.072 9.566

O crescimento da PEA total, de pouco mais de 28%, e urbana em aproximadamente 35%, detrimento da rural associados ao prprio avano do nmero de pessoas que residem em Londrina contribui ao entendimento da acentuao destes papeis. O reforo dos papeis urbanos, o acrscimo significativo do contingente populacional, a busca de normatizao de instrumentos sobre os usos do solo urbano sugerem, ainda, o surgimento e crescimento de agentes ligados produo do espao urbano que confluem, por sua vez, na composio de um quadro que permite auferir as transformaes na expanso territorial e nos processos de estruturao da cidade de Londrina nas ltimas dcadas do sculo XX. E sua apreenso possvel por meio do entendimento do conflito atuante nas diversas esferas da vida social, relacionados diretamente s lgicas imobilirias e prticas especulativas, de valorizao do preo da terra urbana, assim como do acesso e do controle seletivo s diferentes zonas da cidade e aos servios urbanos. Reconhecer esta extensa gama de relaes significa, tambm, reconhecer que muitas delas extrapolam determinaes de ordem local. De posse do entendimento da existncia destas variveis diversas, atuantes em mltiplas escalas, optamos em circunscrever nossas anlises sob a tica das estratgias despendidas pelos interesses imobilirios e prticas especulativas, com a oferta de terrenos em novos loteamentos, na comercializao de casas e apartamentos, assinalando a complexificao das relaes presentes entre as redefinies da forma urbana, a partir de conjunturas especificas.
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Assim, a construo da cidade e do urbano, erigindo-se como um campo de disputa e conflitos, tambm depende da acumulao de diferentes capitais, detentores no s do poder econmico, mas tambm da capacidade de influenciar as decises polticas locais, que digam respeito s suas aes e aos outros segmentos sociais, seja ao inclu-los, enquanto demanda solvvel para o seu produto, ou ao exclu-los de determinados espaos da cidade ou de determinadas esferas de decises polticas, enquanto cidados. (AMORIM, 2010, p. 48)

Os loteamentos significaram um importante meio de realizao da expanso da cidade e redefinio da forma urbana ao longo da histria local, tornando evidente uma maior complexificao na organizao entre os diferentes agentes atuantes na realizao dos empreendimentos

(incorporadoras, proprietrios, loteadores, construtores, corretores etc.). Este processo, segundo (Amorim, 2011, p. 48), resultou na exacerbao da segregao espacial e do processo de valorizao e especulao do solo urbano. Buscando exemplificar a expanso destes loteamentos ao longo da estruturao urbana da cidade de Londrina, apresentamos a Figura 4, que sinaliza a implantao e a espacializao de loteamentos no perodo compreendido entre 1930 e 2004.

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Figura 4. Londrina. Implantao de loteamentos. 1930 a 2004.

Fonte: IMAPP UEL Atlas Ambiental da Cidade de Londrina, 2008. Disponvel em: http://www.uel.br/revistas/atlasambiental/EXPANSAO/Loteamentos.jpg

possvel dele destacar o peso das ltimas trs ltimas dcadas do sculo XX para a implantao de loteamentos e a disposio que estes assumem no interior do tecido urbano, em especial relacionados a sua disposio descontnua e dispersa da malha urbana consolidada. Das informaes presentes na figura chamam a ateno a relao entre o volume da rea parcelada e que passa a fazer parte do estoques presentes no mercado no perodo de 1960 e 1970 e suas localizaes/posies em relao ao conjunto da cidade. No mesmo sentido, a disperso verificada a partir dos anos de 1990 e 2000 encontram-se associadas a mudanas na estrutura de organizao do mercado imobilirio na medida em que, segundo Amorim (2011), verifica-se a crescente presena de pessoas jurdicas atuando, o que atesta o grau de profissionalizao e o nvel de organizao que tais atividades vo assumindo. A partir destas constataes verificamos que no espao de tempo percorrido por estas trs dcadas ampliou-se a quantidade de loteamentos presentes na zona Norte da cidade, motivados pela intensificao da
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construo de conjuntos habitacionais, numa zona intermediria entre o centro. Concomitantemente verificamos um intenso processo tambm na zona Sul, principalmente durante a dcada de 1980, contudo, diferentemente da zona Norte, que possui os empreendimentos voltados aos segmentos de renda mais baixa em relao ao conjunto da cidade, perceptvel na zona Sul um movimento mais heterogneo. No sentido sudoeste com uma ocupao popular e no sentido Sudoeste, como um setor de expanso imobiliria, s margens do Lago Igap. Por fim durante a dcada de 1990, percebemos a acentuao da dinmica percebida no setor sudoeste, com a construo/implantao do Shopping Catuai e do Hipermercado Carrefour, rea na qual esto localizados, tambm, a maior parte dos condomnios e loteamentos fechados. Complementarmente aos loteamentos destacados, possvel assinalar a dinmica de produo de edifcios verticais no perodo em destaque. Para Oura (2006, p. 67), a dcada de 1970 corresponde intensificao do volume de edifcios construdos, localizados em sua grande maioria na zona central da cidade e atendendo fundamentalmente ao uso residencial. No entanto, foi no perodo marcado por entre a segunda metade da dcada de 1980 e a primeira metade da dcada de 1990 que foram percebidos os maiores ndices de crescimento neste setor, correspondendo construo de 496 edifcios, concentrados na zona central da cidade, voltados classe mdia alta. Neste perodo a zona central apresenta de um lado a expanso de atividades comerciais e de prestao de servios e, do outro, a presena de edifcios residenciais destinados aos segmentos mais elevados de renda, implicando na constituio seletiva dos usos e na decorrente expanso perifrica.
De tal modo que a expanso da periferia da cidade de Londrina tem sido realizada de modo bastante irregular e no contgua como estratgia dos agentes sociais produtores do espao urbano, que agravam ainda mais as possibilidades da fora de trabalho poder morar. Em especial pela estratgia de manter imensas reas sem edificao os vazios urbanos como forma de valoriz-los e obterem elevada renda da terra. (Fresca, 2002, p.248)

Apoiado nas proposies de Fresca (2002) possvel destacar a acentuao dos conflitos sociais em torno da moradia, associados s novas
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disposies locacionais intra-urbanas dos imveis voltados a habitao, promovendo a intensificao das estratgias de controle e produo do espao formado pela aliana entre poder pblico e agentes imobilirios, conformando um contexto urbano marcado pela presena de ncleos de favelas e moradias precrias. Com o intuito de melhor evidenciar uma das resultantes da expanso destas reas residenciais, associando-as s condies de moradia, que por sua vez no devem ser neutras em relao ao acesso a equipamentos pblicos, utilizaremos um conjunto de representaes cartogrficas elaboradas e sistematizadas pelo grupo de estudos CEMESPP, abarcando informaes que possibilitam uma leitura das desigualdades socioespaciais. A Figura 5 apresenta as reas de incluso e excluso social e foi elaborada a partir de informaes disponveis no censo 2000 do IBGE.

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Figura 5. reas de Incluso e Excluso social na cidade de Londrina. 2000

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&Codigo Opcao=1349&Opcao=1339

Os contrastes so evidentes quando apresentados por meio da representao cartogrfica, destacando os padres desiguais de produo, ocupao e apropriao da cidade, uma vez que as reas onde predomina a incluso social encontram-se agrupadas na zona central e suas mediaes e no quadrante sudoeste, enquanto em grande parte da zona Norte e extremo da zona Sul existem padres acentuados de excluso social. Alm disso, observamos o predomnio em grande parte das zonas Leste e Norte do perfil intermedirio de excluso. Estas evidncias so reforadas quando

identificamos as reas onde encontram-se localizados os grupos familiares com renda acima de vinte salrios mnimos, conforme a figura 6.
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Figura 6. Londrina. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. 2000

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&Codi goOpcao=1349&Opcao=1339

possvel identificar a concentrao predominante de pessoas e famlias de mais alta renda num mesmo setor da cidade, compreendido pelo quadrante sudoeste, onde esto presentes tambm os condomnios e loteamentos fechados e onde intensa verticalizao residencial. Estas evidncias reforam as afirmaes feitas em relao disposio desigual da populao nas diferentes reas da cidade, sendo estas tambm diferenciadas quanto a disposio de equipamentos pblicos, de servios comrcios e dos padres de moradia.

70

Complementarmente destacamos a figura de densidade populacional por setor. valida a ateno ao quadrante sudoeste e zona norte como um todo, a fim de enfatizar esta disposio desigual da populao, visto que so zonas com caractersticas distintas uma da outra, no que tange aos segmentos de renda que nelas residem.

Figura 7. Londrina. Densidade habitacional. 2000

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&Codig oOpcao=1349&Opcao=1339

perceptvel a concentrao de pessoas no conjunto das zonas Norte e Leste, alm da quantidade elevada no extremo Sul, quando comparados aos domiclios conectados rede de esgoto. A partir da relao entre estas duas variveis possvel compor um quadro mais amplo para a comparao sobre
71

como se apresenta a disposio espacial dos setores que dispe de maior infra-estrutura em relao as demandas populacionais.

Figura 8. Londrina. Domiclios ligados rede de esgoto. 2000

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&Codi goOpcao=1349&Opcao=1339

A partir da visualizao dos mapas percebemos uma evidente diferenciao espacial, principalmente entre os bairros da regio norte e sudeste de Londrina, os quais apresentam um elevado contingente

populacional. Contudo, representam reas com carncia de infra-estrutura bsica. Em contrapartida verificamos uma composio diversa primeira nos

72

setores centrais e oeste, em que predominam a baixa densidade populacional e constituem as regies melhor servidas pelo sistema de rede de esgoto. A seo subseqente traz como elemento norteador a sistematizao dos dados das ofertas imobilirias coletadas nos jornais nos anos de 1995, 2000 e 2006, buscando acrescentar nas discusses aqui j previamente delineadas as transformaes recentes, prprias do funcionamento geral do mercado imobilirio, considerando os movimentos da dinmica intra-urbana, que impactam diferencialmente diferentes zonas da cidade.

3.1.2. Londrina. Anlise da dinmica imobiliria As anlises que seguem resultam da organizao dos dados coletados nos jornais, com pretenses bastante claras quanto ao desejo de estabelecer um conjunto de informaes pertinentes, que sejam capazes de expor noes acerca do funcionamento do mercado imobilirio da cidade de Londrina. Para tanto, tomaremos como recorte primrio a anlise dos anncios de terrenos. A disposio dos dados proposta pela tabela 1, dos valores percentuais do total de anncios presentes em cada ano, colabora para a distino detalhada do padro de ocupao que acomoda cada uma das zonas estudadas, evidenciando, com a totalidade de anncios, o mercado que se cria para determinado tipo de imvel nos diferentes setores.

Tabela 3. Variao em valores percentuais do nmero de ofertas segundo o tipo de imvel. 1995, 2000 e 2006
Total de anncios Centro Leste Oeste Norte Sul 1995 A 2% C 6% T A 2000 C T A 2006 C T

33% 9,18% 3,91% 36,60% 9,48% 3,78% 22,95% 8,79% 1,36% 3,41% 0,96% 8,11% 1,91% 0,49% 8,87% 2,97% 8,13% 6,41% 7,56% 2,89% 48% 20% 2% 9,18% 4,84% 4,19% 8,43% 3,05% 4,91% 1% 5,65% 2,85% 0,05% 5,79% 2,10% 0,19% 2% 7% 9% 40% 16% 32%

2,10% 8,52% 4,92% 3,71% 14,33% 6,41%

Mdia % 40% 36% 24% 44% Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

73

De posse destas

informaes

possvel

estabelecer

algumas

consideraes iniciais acerca desta dinmica, contudo, estes dados sero melhor trabalhados e contextualizados no decorrer do texto, amparando as demais anlises, no sentido de permitir uma aproximao mais precisa das dinmicas prprias aqui estudadas. Desta forma, observamos a

representatividade dos apartamentos nos anos estudados, superando em 1995 e 2000 as ofertas de casas e terrenos e em 2006 a oferta de terrenos. Situados predominantemente na zona Central, onde o principal imvel comercializado durante todo o perodo, chega a alcanar 36% das ofertas no ano 2000. As casas destacam-se por sua evoluo ascendente no nmero de ofertas, passando de uma condio concentrada de anncios nas zonas Centro e Oeste no ano de 1995, para uma distribuio mais homognea entre as zonas, chegando ao ano de 2006 com poucas diferenas entre as zonas, com exceo da zona Sul que detm um significativo volume de ofertas, contrastante com todas as demais. Os terrenos condizem menor parcela dos anncios, concentrados fundamentalmente nas zonas Sul e Oeste, mantendo um padro semelhante nas zonas Leste e Norte ao longo do perodo e em contnuo decrscimo na zona Central.

74

Figura 9. Londrina. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 1995

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

75

Figura 10. Londrina. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2000.

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

76

Figura 11. Londrina. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2006

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

Em sntese, no que ser refere distribuio da oferta dos tipos de imveis entre as zonas da cidade emergem os primeiros indcios de diferenciao no padro de funcionamento do mercado. Tais diferenciaes, por um lado, relacionam-se com o padro de ocupao estabelecido no passado, segundo foram sendo produzidas de acordo com critrios de intensidades de usos, por exemplo na zona central, mas tambm indicam mudanas e deslocamentos ao longo do tempo, como as ofertas mais intensas e crescentes nas zonas sul e oeste, indicando um ritmo tambm mais intenso na produo de novos loteamentos. As tabelas 2 e 3 expem a localizao de cada oferta por zona, o preo mdio do m e as variaes percebidas entre os anos comparados em reais e valores percentuais.
77

Tabela 4. Londrina. Variao do preo do m nos anos de 1995, 2000 e 2006

Preo real em R$ 1995 - 2000 em R$ -R$ 116,97 R$ 140,43 1995 2000 em % -30% 48%

Variao entre os anos 2000 2006 em R$ R$ 332,38 2000 2006 em % 46% 1995 2006 em R$ R$ 215,41 1995 2006 em % 30%

Zona Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Centro Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Norte Norte Norte Norte Norte Norte Norte Norte Norte Oeste

1995 R$ 510,70 R$ 154,94

R$ 262,86 R$ 344,24 R$ 133,68

R$ 160,92 R$ 122,95

2000 R$ 393,73 R$ 295,37 R$ 165,99 R$ 516,93 R$ 311,06 R$ 266,12 R$ 178,60 R$ 123,34 R$ 154,86 R$ 109,52 R$ 138,23 R$ 230,38

2006 R$ 726,11

R$ 103,30 R$ 437,60 R$ 321,25 R$ 105,98

R$ 117,47 R$ 232,65

R$ 3,26 -R$ 165,64 -R$ 10,34

1% -93% -8%

-R$ 62,69 -R$ 79,33 R$ 10,19 -R$ 160,14

-61% -18% 3% -151% -R$ 156,88 0% -148%

-R$ 5,87 R$ 77,79

-5% 33%

-R$ 16,21

-14%

-R$ 51,40 R$ 15,28 R$ 105,04 R$ 201,68

-47% 11% -R$ 125,34 -119% R$ 18,42 -121% 40% -R$ 19,73 R$ 19,82 R$13 R$ 45,11 -R$ 17,09 -23% 10% 9% 37% -18% -R$ 28,18 R$ 24,54 -23% 26% 9%

R$ 183,26 R$ 145,17 R$ 275,57

R$ 149,55 R$ 71,11 R$ 130,70 R$ 185,97 R$ 117,64

R$ 65,62 R$ 460,93 R$ 104,16 R$ 188,62 R$ 136,86 R$ 76,26 R$ 112,74 R$ 112,05 R$ 87,20

-R$ 183,26 -R$ 79,55 R$ 185,36

R$ 84,43 R$ 208,44 R$ 149,86 R$ 121,37 R$ 95,65

R$ 245,21

R$ 409,66

R$ 139,59 R$ 94,34 R$ 165,81 R$ 163,43 R$ 19,75 R$ 127,26

R$ 84,43 R$ 160,54 R$ 114,96 R$ 101,55 R$ 109,58 R$ 234,60 R$ 123,97

-R$ 73,29 R$ 41,63 -R$ 18,65 -R$ 98,77

-96% 37% -17% -113%

-R$ 2,77

-3%

-R$ 101,54 R$ 42,90

-120% 27%

-R$ 150,87

-160%

-R$ 24,63 R$ 7,21 -R$ 56,23 R$ 71,17 R$ 104,22

21% 7% -51% 30% 84% -R$ 143,66 -141%

-R$282,40

-222%

78

Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul Sul R$ 132,07 R$ 145,19 R$ 40,17 R$ 121,07 R$ 52,99 R$ 54,73 R$ 237,46 R$ 197,74 R$ 115,29 R$ 200,63 R$ 376,62 R$ 114,07 R$ 165,96 R$ 391,41 R$ 280,39 R$ 107,77 R$ 92,91 R$ 236,71 R$ 564,94 R$ 301,61 R$ 78,77 R$ 267,53 R$ 207,77 R$ 269,00 R$ 351,02

R$ 176,35 R$ 270,10

R$ 53,82 R$ 64,10 R$ 115,19 R$ 177,51 R$ 83,62 R$ 138,76 R$ 195,82 R$ 95,70 R$ 133,90 R$ 138,26 R$ 207,72

R$ 270,13 R$ 223,54 R$ 176,88 R$ 37,60 R$ 58,99 R$ 56,89 R$ 229,11 R$ 114,23 R$ 102,92 R$ 146,33

-R$ 294,84 -R$ 301,61 -R$ 24,95 -R$ 203,43 -R$ 92,58 -R$ 91,49 -R$267,40

-109%

R$ 93,78 -R$ 46,56

35% -21% -R$ 341,40 -R$ 124,73 -R$ 41,17 -R$ 208,54 -R$ 150,88 -R$ 39,89 -R$ 236,79 -153% -71% -109% -354% -265% -17% -207%

-46% -317% -80% -52% -320%

-R$ 84,57 -R$ 12,07

-43% -13% 31% -71%

-R$ 16,22 -R$ 5,11 -R$ 58,30 R$ 51,60 R$ 30,61 -R$ 35,84 -R$ 49,49

-43% -9% -102% 23% 27% -35% -34%

-R$ 134,06

-92%

R$ 114,61 R$ 272,13 R$ 136,44 R$ 245,21 R$ 213,70

R$ 40,99 -R$ 98,45

-R$ 19,29 R$ 133,87 -R$ 71,28

-17% 49% -52%

R$ 21,70 R$ 35,42

19% 13%

R$ 192,22 R$ 158,97 -R$ 153,20 -R$ 68,04 R$ 37,37 -182% -52% 24% R$ 14,69 -R$ 15,13 10% -11% -R$ 53,35 R$ 22,24 R$ 126,89 -R$ 232,74

78% 74%

R$ 84,26 R$ 129,70 R$ 152,66

R$ 185,34 R$ 132,47 R$ 77,19 R$ 150,11 R$ 200,21 R$ 161,21 R$ 208,92 R$ 126,35 R$ 83,47 R$ 166,19

R$ 144,39 R$ 137,53 R$ 327,52 R$ 143,88

-37%

39% -162%

R$ 80,00 R$ 75,65 R$ 134,06 R$ 123,20 R$ 121,64 R$ 131,78 R$ 107,58 R$ 530,33

-R$ 191,28 R$ 18,40 -R$ 88,77 -R$ 241,30

-103% 14% -115% -161%

-R$ 41,46

-29%

R$ 16,02 R$ 168,75 R$ 5,28

10% 81% 4%

R$ 34,12

21%

R$ 2,81 -R$ 74,46 -R$ 66,15 -R$ 38,01 -R$ 87,28 R$ 5,43 R$ 83,47 R$ 364,14

4% -98% -49% -31% -72% 4%

-R$ 85,96 -R$ 315,76

-107% -417%

-R$ 21,99 R$ 81,47 R$ 10,71

-18% 67% 8%

69%

R$ 398,26

75%

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

A construo da anlise com base nos dados organizados parte da identificao de algumas tendncias postas pela variao geral dos preos no perodo analisado, ou seja, busca identificar os padres de valorizao e
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desvalorizao nas diferentes zonas da cidade. Evidenciando traos da dinmica e estrutura do mercado imobilirio em sua expresso no espao intraurbano. A constatao primeira ao movimento geral dos preos mdios considera a tendncia de queda/desvalorizao atribuda a grande parte dos terrenos ofertados nos anos de 2000 e 2006 em relao aos ofertados em 1995. Entretanto, esta desvalorizao no se apresenta de maneira homognea, mas sim seletiva entre os diferentes bairros da cidade, evidenciando o acirramento das tenses postas entre a dinmica geral de variao dos preos mdios e as particularidades apresentadas na valorizao diferencial de cada zona da cidade, onde pesam as aes estratgicas aplicadas pelo setor imobilirio. Frente a estes pressupostos iniciais, dirigimos nossas atenes ao exame mais cuidadoso desta dinmica. Neste sentido observamos que a variao dos preos compreendida nos anos de 1995 e 2000 foi acompanhada de uma significativa desvalorizao de grande parte dos bairros. A exceo desta tendncia esta posta pontualmente nas diferentes zonas quando so observados alguns bairros. Somente os bairros da zona Sul fogem deste padro atingindo um nmero significativo onde ocorrem processos de elevao dos preos, em relao s demais zonas. A variao entre 2000 e 2006 produz de forma semelhante traos gerais de desvalorizao, entretanto, no atuam to extensivamente como na variao 1995 - 2000. No conjunto dos anos, ou seja, na variao total 19952006, observamos com maior clareza os elementos que do sustentao s afirmaes inicialmente feitas a respeito da valorizao pontual de algumas zoans e bairros da cidade. Nesta anlise final, observamos uma ampla gama de bairros com preos desvalorizados em relao ao ano de 1995, sendo pontuais aqueles que apresentam valorizao e concentrados em sua maioria na zona Sul da cidade. De posse destas consideraes acreditamos poder desvelar algumas caractersticas gerais da dinmica percebida na variao dos preos no interior da cidade, identificando seu movimento de valorizao desigual. De forma complementar, buscaremos atravs da particularizao deste movimento nos bairros identificar quais bairros em suas respectivas zonas
80

apresentaram no conjunto dos anos preos acima da mdia geral por zona calculada. Para tanto o conjunto de grficos expressos pelo Grfico 1, pretende sinalizar este movimento, atravs do exame particular da variao dos preos mdios do conjunto das zonas (representados pela linha) e dos preos mdios em cada bairro (representados pelas barras verticais) em cada uma das zonas nos diferentes anos estudados. Grfico 1. Londrina. Variao do preo do m real/mdio em cada zona.1995, 2000 e 2006
R$ 800,00 R$ 700,00 R$ 600,00 R$ 500,00 R$ 400,00 R$ 300,00 R$ 200,00 R$ 100,00 R$ -

Zona Centro

R$ 500,00 R$ 450,00 R$ 400,00 R$ 350,00 R$ 300,00 R$ 250,00 R$ 200,00 R$ 150,00 R$ 100,00 R$ 50,00 R$ -

Zona Leste
R$ 300,00 R$ 250,00 R$ 200,00 R$ 150,00 R$ 100,00 R$ 50,00 R$ -

81

Zona Norte
R$ 600,00 R$ 500,00 R$ 400,00 R$ 300,00 R$ 200,00 R$ 100,00 R$ -

Zona Oeste
R$ 600,00

R$ 500,00 R$ 400,00
R$ 300,00 R$ 200,00 R$ 100,00 R$ -

Zona Sul

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

Com a representao grfica possvel perceber nas diferentes zonas a posio dos bairros em relao aos preos mdios observados para toda a cidade, tornando possvel identificar a variabilidade expressa nos preos de cada um dos bairros nos diferentes anos analisados. A zona Centro apresenta uma variabilidade bastante significativa no conjunto dos bairros que apresentam preos acima da mdia da zona. Somente o bairro Centro atinge em todos os anos preos acima da mdia. No conjunto da srie histrica percebemos no ano de 2000 a maior quantidade de bairros acima da mdia e no ano de 2006 o ano que apresenta as maiores disparidades entre os preos dos bairros. Dentre as caractersticas percebidas na zona Leste podemos destacar a variao, ao longo do perodo estudado, das diferenas entre os preos do m de cada bairro, visto que no ano de 1995 havia um padro bastante semelhante entre os bairros, com exceo do bairro Caravelle. Entretanto ao longo dos anos de 2000 e 2006 so perceptveis a ampliao das disparidades
82

entre os bairros. Dentre aqueles que apresentam preos acima da mdia geral predomina o bairro Caravelle na totalidade dos anos . A zona Norte tem em sua formao um padro de ocupao bastante homogneo, com bairros apresentando pouca diferenciao ao longo dos anos. O que chama a ateno a curva dos preos mdios que entre os anos 1995 e 2000 apresenta decrscimo, mas retoma a ascenso no ano de 2006. A zona Oeste chama a ateno para a queda significativa do preo mdio do m nos anos 2000 e 2006 em relao ao ano de 1995. Associada a esta reduo percebemos os desequilbrios presentes na variao dos preos em cada bairro, fato atenuado no ano de 2006 onde so mais evidentes. Para a zona Sul optamos em apenas representar os bairros que apresentaram preos acima da mdia geral da zona, isto porque, o elevado nmero de bairros impedia uma anlise didtica da evoluo dos preos. Neste sentido, observamos um padro bastante homogneo na distribuio dos preos, entre os mais elevados, com variaes pontuais em cada ano de alguns bairros que se destacam no interior da zona. Acreditamos que a partir da tabela 3 possamos evidenciar, ou mesmo reforar, algumas tendncias j observadas com o conjunto de informaes aqui j trabalhadas. Neste sentido, ela apresenta a variao dos preos segundo os anncios coletados, priorizando a oscilao entre os menores e maiores preos anunciados, para cada zona.

Tabela 5. Londrina. Variao entre os menores, maiores e a moda dos preos dos terrenos. 1995, 2000, 2006
1995 Terrenos Menor Maior Moda Menor 2000 Maior Moda Menor 2006 Maior Moda

Centro Leste Norte Oeste

81,48 44,91 48,79 34,66

1049,33 489,42 584,89 1395,23

305,55 285,18 183,33

84,41 57,05 19,75 38,24

650,58 691,47 264,47 356,64 307,92

314,16 230,38 110,83 55,07 161,27

84,02 25,90 65,56 29,17 47,41

1105,03 232,65 299,32 201,68 203,45 102,68 285,81 72,93 409,23 127,63

8,80 539,21 23,04 Sul Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

A partir dos dados constatamos a variao nos anos da amplitude dos preos nas diferentes zonas. Neste sentido podemos perceber a notria
83

oscilao entre as zonas que resguardam as maiores variaes, sendo apenas a zona Centro aquela que perdura nos anos com padres bastante diferenciados. Alm disso, o ano de 2006 apresenta uma menor oscilao entre os menores e maiores preos nas demais zonas, apresentando uma disposio diferente daquela percebida nos anos anteriores. Com relao aos preos extrados pela moda observamos um decrscimo gradual destes ao longo dos anos, variando de forma intermediria na maioria das zonas, entre os preos mais elevados e menos elevados. Assim, do conjunto destes dados de preos podem ser extrados dois conjuntos de snteses: O primeiro diz respeito a um certo padro diferenciado de ritmos de subida e descida de preos, em dois momentos. Um primeiro momento, entre 1995 e 2000, com tendncias de queda geral e o segundo, entre 2000 e 2006, com tendncia de retomada dos patamares anteriores. O segundo conjunto de snteses relaciona-se s diferenas presentes entre zonas e bairros, mostrando como o mercado imobilirio age e reage de maneiras distintas em funo das localizaes ou, de maneira mais ampla, em funo dos distintos padres de uso, intensidade e qualidade do ambiente construdo nestas mesmas zonas/bairros. Subseqentemente, ao trmino desta abordagem inicial voltada aos terrenos, dirigiremos esforos a anlise dos demais tipos imobilirios presentes no banco de dados: casas e apartamentos. Cabe a indicao inicial, que a forma utilizada para representar e organizar o material coletado diferente daquela utilizada para os terrenos, porque nem sempre possvel contar com a totalidade de informaes necessrias constituio de um quadro mais completo. Amparado nos dados da Tabela 4, que expressa a variao entre os maiores e menores preos do m ofertados nos jornais, se faz possvel distinguir padres de ocupao presentes nas diversas zonas de Londrina. Entretanto, entendemos que estes dados tomados separadamente do conjunto de informaes j trabalhados, deixam de apresentar considerar informaes que possam estabelecer um quadro mais amplo. Neste sentido, utilizaremos das informaes acumuladas, alm de estabelecer um vnculo comparativo entre a tabela 1 que expem em valores percentuais o total de ofertas coletadas para casas a cada ano na totalidade dos dados compilados.
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Tabela 6. Londrina. Variao entre os menores, maiores e da moda preos em m das casas.
1995 Casas Menor Maior Moda Menor 2000 Maior Moda Menor 2006 Maior Moda

Centro Leste Norte Oeste Sul

112,03 108,64 135,47 73,56 104,14

5327,53 1833,30 4091,52 1833,30 2357,10 902,54 656,39

199,69 193,45 170,48 293,22

1624,96 1644,31 1365,51 1668,49 2869,54

1407,90 959,93 1060,49 1001,67 1151,92

93,54

3625,68

656,41 656,41 568,89 809,30

142,91 2059,31 229,15 1706,66 67,10 81,60 9547,73

4190,40 1096,84 232,14 Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

2735,03 1312,81

Com base nos dados das casas, observamos a diferena posta no interior de cada zona, com distines significativas entre os menores e maiores preos. Dentre as zonas que mais chamam ateno nos anos de 1995 encontram-se as zonas Centro, Sul e Leste onde estas distines so mais significativas. No ano de 2000 observamos padres semelhantes na disposio dos dados no conjunto total das zonas e o ano de 2006 marca esta tendncia a homogeneidade, exceto pela zona Oeste que apresenta uma elevao significativa dos maiores preos, indicando uma diferenciao interna em relao s demais. Dentre as informaes extradas com a moda observamos que possvel perceber uma variao negativa entre os anos de 1995 e 2006, entretanto chama a ateno a elevao significativa dos preos em 2000, que chegam a patamares prximos aos apresentados pelos maiores preos coletados, tendncia que no perdura no ano de 2006, que apresenta distines bastante claras entre os maiores e menores preos e os preos da moda. Os dados de apartamentos apresentam duas zonas com significativas amplitudes dos preos. So elas as zonas Centro e Sul, que ao longo dos anos apresentam a ampliao das disparidades entre os menores e maiores preos. As demais zonas vo apresentar padres bastante homogneos em sua distribuio.

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Tabela 7. Londrina. Variao entre os menores, maiores e da moda preos dos apartamentos.
1995 Apartamentos Menor Maior Moda Menor 2000 Maior Moda Menor 2006 Maior Moda

Centro Leste Norte Oeste

130,95 6919,49 249,77 713,35 739,79 -

2918,19 1151,92 98,46 2478,74 1050,25 720,43 1581,06 1006,53 457,96 1365,33 971,81 841,67 853,33 841,67 92,85 773,79 1677,56 1214,75 468,25 2120,70 1076,92 643,95 1595,95 1077,12 687,66 7526,80 1412,04

517,08 1432,26 Sul Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

Os dados da moda vo acompanhar a tendncia queda dos preos, com exceo da zona Sul que ter a elevao destes preos. Outros elementos significativos so os anncios que ganham gradualmente as diferentes zonas da cidade, evidenciando um disperso espacial deste tipo de imvel, alm disso, verificamos pelos preos, a diferenciao dos segmentos de renda possveis de terem acessos a estes imveis, reforando processos de seletividade intra-urbana das classes e segmentos de classe que podem ter a eles acesso. 3.2. Marlia9 A constituio territorial da cidade de Marlia tem sua origem em comum ao processo de formao de novas cidades no interior do estado de So Paulo, fundadas a partir dos estmulos dirigidos pela expanso da economia cafeeira, no incio do sculo XX. O entendimento de sua gnese exige a necessria retomada dos elementos e variveis presentes na estruturao de relaes entre diversas escalas, resultantes dos desdobramentos do complexo de atividades que provia a expanso e manuteno da economia cafeeira. Segundo Sposito (2004, p.408), a interiorizao da cultura cafeeira no final do sculo XIX e a concomitante fundao de novas cidades no incio do sculo XX derivam da complexificao das atividades mantenedoras da produo cafeeira. Compreendendo a amplitude que abarca este conjunto de
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A anlise a seguir a respeito dos processos de formao e desenvolvimento socioespacial da cidade de Marlia foi elaborado com base em Melazzo (2010), Nunes (2004) e Zandonadi (2008)

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atividades, optamos por destacar duas especificas, das quais julgamos sinalizar de maneira exemplar s dinmicas fundamentais a constituio da cidade de Marlia. Acreditamos possvel articular a comercializao de terras no oeste paulista e a interiorizao da malha ferroviria, num processo combinado de especulao e incorporao de novas reas economia de mercado. Este processo emerge sob a instituio jurdica da propriedade da terra, a partir da Lei de Terras de 1850, que promove o estmulo a ocupao de novas terras. As terras disponveis a oeste ganham significado ao passo que a diminuio na produtividade das antigas zonas cafeeiras, cria a demanda por novas reas, viabilizando o comrcio de terras. O caf o meio encontrado para tornar vivel e justificar a ocupao destas novas reas, forjando um mercado de terras apoiado no controle dos usos do solo e na apropriao fundiria pela aristocracia cafeeira, atravs da grilagem de terras e da subordinao dos pequenos proprietrios as necessidades despendidas pelo complexo cafeeiro. A constituio incipiente do ncleo urbano da cidade de Marlia produto, portanto, destes arranjos gerais que incidem e ganham forma no espao.

(...) o mercado de terras que se instalou com a ocupao da regio de Marlia esteve no centro do processo de formao urbano-regional, utilizando como pano de fundo a expanso cafeeira. Desta maneira, o desenvolvimento de Marlia esteve alm da expanso cafeeira, apesar de sua presena servir de estmulo ao desenvolvimento, a partir do prprio capital cafeeiro que instalava financiando outras atividades que promoveram a incipincia de um mercado urbano. (NUNES, 2004, p. 16)

De maneira geral, constatamos que o desvelado interesse pela incorporao de terras economia capitalista forjado por movimentos atuantes sob diferentes interesses, que se articulam e se complementam, postos ocupao de terras, seguidas de seu parcelamento e venda em lotes rurais para a expanso cafeeira ou outras culturas, a insero ferroviria e o surgimento de ncleos urbanos. As relaes entre urbano e rural so dados intrnsecos viabilidade dos empreendimentos, com suporte oferecido pela ferrovia, para a venda dos lotes,
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para a circulao da produo e das pessoas que passam a residir nos municpios fundados ao longo dos trilhos da Companhia Paulista de Estradas de Ferro. Portanto, a fundao de ncleos urbanos, ao longo de ferrovias j implantadas ou acompanhando o traado daquelas em implantao.

(SPOSITO, 2004, p.433) constitui numa estratgia de ocupao e manuteno dos empreendimentos. A instalao da linha frrea no Oeste Paulista representativa por oferecer as condies tcnicas para a implantao de novas dinmicas espaciais e temporais (tempo de deslocamento), presentes no processo de ocupao e de surgimento dos ncleos urbanos. neste sentido que podemos destacar que a formao da cidade de Marlia dada duplamente pela manuteno e viabilidade da venda de lotes rurais, a partir de empreendimentos comerciais, instalados com a ocupao da regio, via parcelamento e comercializao de terras rurais, conjuntamente fragmentao dos usos do solo para a formao do espao urbano. Conforme aponta Zandonadi (2008, p.37), a cidade de Marlia tem sua origem ligada apropriao das terras de maneira irregular, com escrituras de origem duvidosa. De maneira geral possvel conceber sua formao como produto da juno de trs ncleos que se originam do fracionamento de terras rurais no final da dcada de 1920. Nunes (2004, p.23) destaque como principais agentes, responsveis pela comercializao e demarcao da terra urbana neste perodo inicial; a Companhia Pecuria e Agrcola de Campos Novos, o senhor Antonio Pereira da Silva, que fez o primeiro loteamento para fins urbanos, seguido do senhor Bento de Abreu Sampaio Vidal, que tambm promoveu o loteamento de suas terras para fins urbanos ao lado do empreendimento de Antonio Pereira da Silva. Deste parcelamento primrio do solo urbano resultaram os bairros Alto Cafezal, de 1922; Vila Barbosa, de 1927 e Marlia, tambm de 1927. A disposio espacial destes ncleos posta pela proximidade, revelando uma relao direta e causal ao futuro traado da ferrovia, alocada estrategicamente entre os dois primeiros e o segundo. A chegada da ferrovia constitui um importante impulso a venda dos lotes rurais, ampliando o fluxo migratrio e proporcionando a constituio de uma demanda incipiente ao desenvolvimento do ncleo urbano.
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Diante deste fluxo de pessoas, os patrimnios iam se expandindo, sendo criado, em agosto de 1926, o primeiro Distrito Policial em Alto Cafezal. Buscando valorizar o seu patrimnio, Bento de Abreu, em dezembro de 1926, conseguiu criar o Distrito de Paz de Marlia, obtendo posteriormente a instalao do primeiro cartrio da regio, nesse mesmo patrimnio (LARA, 1991, p. 26 in: Zandonadi, 2008, p.39).

A insero de novos agentes na medida em que se ampliam as necessidades despendidas das atividades rurais cidade, promove

redefinies organizacionais no espao intra-urbano. A terra urbana passa a direcionar o interesse demarcado pelas expectativas de lucros com a venda dos lotes, conforme aponta Nunes (2004, p. 24), relegando para segundo plano a expanso da cafeicultura. As resultantes deste processo so expressas pela expanso da cidade, com a fragmentao de lotes rurais em urbanos, favorecendo a especulao fundiria. A estes processos prprios da estrutura intra-urbana, Nunes (2004, p. 24), destaca em sua evoluo histrica trs momentos pelos quais passa a cidade de Marlia.
O primeiro que abrange a fundao da cidade e vai at a segunda guerra, perodo da ocupao da regio momento em que ocorrem os primeiros loteamentos. O segundo momento dura at a dcada de 1970 e nele o crescimento territorial da cidade se d passo a passo com o crescimento populacional. E, finalmente, o terceiro momento inicia-se a partir da dcada de 1970 e inclui a dcada de 1980, com o crescimento da rea urbana que se acelera atravs da criao de grande nmero de loteamentos. (NUNES, 2004, p. 24)

O perodo delimitado entre 1929 at o incio da dcada de 1930 compreende a fundao do ncleo urbano, assim como a constituio dos primeiros loteamentos. A instalao da linha frrea atua neste perodo como um dos fatores que colaboraram para o adensamento populacional, constituindo demandas crescentes transformao de terra de uso rural em terra de uso urbana. Foram criados neste perodo novos loteamentos como a Vila Bassan, Vila So Miguel e a Vila Palmital que acompanhavam o sentido da linha frrea ao norte, estes loteamentos eram elaborados sem atender a qualquer parmetro regulatrio urbanstico, inexistentes at aquele momento.

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A dcada de 1940 um perodo de redefinio dos padres de produo tanto no campo quanto na cidade. No campo, as transformaes percebidas esto direcionadas pela substituio da cultura do caf pelo algodo, ocasionadas a partir da grande demanda da indstria txtil no mercado externo, tornando a regio de Marlia maior produtora do Estado de So Paulo.

A possibilidade de atrao de tais capitais externos cidade dada, portanto, por um nvel de densidade de relaes econmicas prvias, ao mesmo tempo em que amplia as relaes econmico-produtivas de Marlia, consolidando-a frente a outras cidades. (MELAZZO 2010, p.12)

As implicaes decorrentes destas transformaes impactam o meio urbano, pela crescente evoluo demogrfica e a formao de um setor industrial voltado ao beneficiamento da produo de algodo, permitindo o surgimento e a consolidao de empresas. A expanso da cidade neste

perodo dada em continuo, ou seja, cresce de maneira concentrada, sobrepondo as antigas reas de explorao agrcola, atravs da venda de pequenas propriedades agrcolas e da abertura de loteamentos urbanos. A dcada de 1950 marca o aprofundamento da expanso urbana por diferentes vetores, rompendo com os padres anteriormente percebidos, partindo das reas inicialmente delimitadas pelo uso urbano em direo a dois eixos: o norte e sul da cidade, seguindo os contornos da ferrovia que representa no perodo o principal vetor de expanso urbana, e o eixo oeste seguindo o traado rodovirio. De acordo com as consideraes de Zandonadi a dcada de 1960 pode ser delimitada por dois momentos distintos, o primeiro compreendido pelos anos de 1960 a1963, em que a cidade apresenta decrscimo dos ndic es de crescimento demogrfico e o perodo ps 1964 em que a criao do Banco Nacional de Habitao estimula a produo habitacional nos perodos posteriores, principalmente a partir da dcada de 1970.

At esse perodo, a implantao de novos loteamentos tinha como caracterstica a extenso do tecido urbano em continuidade aos loteamentos j existentes, sendo que, loteamentos implantados em descontnuo eram excees. 90

Contudo, entre meados da dcada de 1960 e o incio da dcada de 1970, a expanso territorial da cidade comeou a se efetuar em nveis superiores ao do crescimento populacional, quando as descontinuidades territoriais passaram a ser tendncia, ao invs de excees. (ZANDONADI, 2008, p. 47)

O crescimento significativo no municpio das atividades industriais, a partir da instalao de indstrias ligadas principalmente ao setor de alimentao, estabelece a retomada do ciclo de crescimento econmico da cidade. Assim, a cidade de Marlia volta a exercer um papel de plo regional nesta nova fase da industrializao iniciada a partir da dcada de 1970. A partir desta dcada passam exercer grande influncia sob a estruturao intra-urbana os eixos rodovirios com direo a Tup, Gara, Assis, Lins e Ourinhos, que passaram a direcionar os vetores de expanso urbana e tambm a implantao das novas reas industriais, setorizadas nos extremos leste e noroeste da cidade. As modificaes urbanas percebidas no decorrer desta dcada responderam complementarmente s primeiras

diferenciaes acentuadas dos bairros segundo os segmentos de renda. As transformaes em curso, apreendidas neste perodo, expressam-se pela forma com a qual se espacializam as dinmicas de reestruturao do espao intra-urbano, partindo do novo carter atribudo a mobilidade urbana e a descontinuidade do tecido urbano.

A dcada de 1970 marcou a terceira etapa de implantao dos loteamentos com o seu aumento em carter descontinuo em relao ao espao urbano, especialmente os loteamentos dos chamados bairros populares, que apresentam lotes de pequenas dimenses com muitas unidades habitacionais e que recebem constantes 25 contingentes de pessoas. Com isto tem-se o aumento das distncias entre os extremos, ampliando a dicotomia lugar de residncia e lugar de trabalho na cidade. (Nunes, 2004, p. 25)

A dcada de 1980 responde acentuao deste ritmo de crescimento descontinuo da malha urbana, associada significativa ampliao da rea urbana, em conformidade a este processo apresentamos na Tabela 8 esta evoluo em m.

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Tabela 8. Marlia. Evoluo da rea urbana em m. 1970 a 2000


Ano rea Urbana (m2)

1970 10.923.829,94 1980 25.251.989,68 1991 30.855.320,60 1996 34.017.121,03 2000 42.000.000,00 Fonte: extrado em. Zandonadi, 2008

So significativos os dados referentes s dcadas de 1970 e 1980, representando uma expressiva ampliao da rea urbana. Dentre os motivos que respondem a este crescimento acelerado, destacamos a ausncia de uma legislao urbanstica que regulasse a implantao de loteamentos. As implicaes estruturao do espao remetem a ampliao do mercado de terrenos e a elevao das quantidades de moradias construdas neste perodo seguindo o vetor de expanso norte-sul.
(...) em 1980 dos 26.624 domiclios permanentes existentes em Marlia, 78,78% deles tinham menos de 10 anos, o que expressa a dinmica demogrfica do perodo e tambm o respectivo aumento dos bairros populares na dcada de 1970 com o novo surto de industrializao desencadeado na cidade. (Nunes, 2004, p. 25)

De maneira complementar, acrescentamos a anlise os dados da evoluo demogrfica em valores totais e percentuais, considerando a populao urbana, rural e a totalidade destas entre as dcadas de 1970 e 2000, conforme a Tabela 9. Tabela 9. Marlia. Populao total, urbana e rural e percentual de variao. 1970 a 2010
1970 1980 1991 2000 2010 Pop Urbana 76.062 107.253 150.520 189.719 207.021 Pop Rural 22.114 14.515 10.629 7.623 9.724 Pop Total 98.176 121.768 161.149 197.342 216.745 Fonte: IBGE Censos Demogrficos, 1970, 1980, 1991 e 2000 in: Melazzo, 2010

A evoluo em destaque permite visualizar a crescente taxa de urbanizao ao longo do perodo, em detrimento da populao rural que expressa um acentuado declnio no perodo destacado. Segundo Nunes (2004,
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p.25) a evoluo da populao mariliense responde ao aumento dos fluxos migratrios em direo cidade, advindos em sua grande maioria da prpria regio. A constatao desta expanso em associao ao elevado contingente migratrio aponta para as redefinies dos papis urbanos exercidos por Marlia, que implicam diretamente na conformao das variveis atuantes na estruturao urbana. As Tabelas 10 e 11 apresentam em seu contedo, informaes relevantes do estado tal como se apresenta disposta a populao econmicamente ativa de Marlia, assim como o produto interno bruto nos grandes setores da economia para os anos de 2002 a 2005. Tabela 10. Marlia. Populao economicamente ativa, total e por faixas etrias. 2000
POPULAO ECONOMICAMENTE ATIVA - PEA (10 anos ou mais de idade) 98.092 49,7% PEA de 10 a 14 anos de idade, 2000 712 0,36% PEA 25 anos de idade ou mais 73.141 37,06%

PEA de 15 ou mais anos

PEA de 15 a 24 anos de idade

97.380 49,34%

24.239 12,28%

Fonte: Seade, 2008 in: Melazzo, 2010

O reforo dos papis urbanos em meio dinamizao da economia, atravs da consolidao da indstria de processamento de alimentos e do metal-mecnica, com capitais locais colaboram para a compreenso dos dados expressos nos quadros 8 e 9. De modo que a primeira apresenta a populao economicamente ativa correspondente a 49,7%. Este processo atua no comando da indstria local/regional, incorporando capitais externos, ampliando os mercados consumidores, assim como os fluxos rodovirios, promovendo atravs deste movimento a extenso e

aprofundamento da diviso do trabalho e das atividades de comrcio e servios. A Tabela 11 demonstra, atravs dos dados expostos, sinais desta dinmica, uma vez que apresenta mais de 70% de seu PIB produzido pelo setor de servios.

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Tabela 11. Marlia. Produto Interno Bruto (%) Grandes setores de atividades. 2002 a 2005.
2002 Agropecuria Indstria Servios- Administrao Pblica Comrcio e Servios Total
Fonte: Seade, 2007 in: Melazzo, 2010.

2003 1,69 19,45 13,42 78,86 100,00

2004 2,02 21,54 13,26 76,44 100,00

2005 2,02 21,54 13,26 76,44 100,00

1,44 18,50 13,63 80,06 100,00

Em destaque no perodo exposto notvel a acentuao do conflito existente sob diferentes seguimentos de renda em torno do acesso e do controle do espao intra-urbano, transfigurados, em nosso recorte, na dinmica de apropriao da terra urbana. demarcada neste perodo a concentrao fundiria, conforme aponta Nunes (2004, p.26), estabelecida pela quantidade de terrenos vagos (aproximadamente 50%) e pela extenso que ganha o tecido urbano a partir do prolongamento de vrios bairros, que ficou por volta de 20% dos loteamentos efetuados no perodo, constituindo um movimento de transferncia da populao do centro para a periferia . Este rpido crescimento fsico-territorial da cidade a partir da dcada de 1970 acirrou as desigualdades e a diferenciao do espao intra-urbano, acarretando na formao de setores precrios, com lotes irregulares e desprovidos de infra-estrutura bsica, como rede de esgoto, asfalto etc. Ao mesmo tempo, amplia-se a segmentao espacial, principalmente aps a dcada de 1990 com a implementao de novos produtos imobilirios caracterizados na forma de loteamentos fechados.
Isto nos mostra a nova dinmica da produo do espao urbano em Marlia e nos permite afirmar que a cidade vive uma quarta etapa de expanso territorial urbana via os loteamentos fechados que expressam claramente a auto-segregao da classe mdia alta de um lado da cidade e reforam os padres de excluso/incluso social. (NUNES, 2007, p.30)

O estigma desta desigual composio do espao urbano conforma uma cidade cada vez segregada e seletiva, culminando no presente perodo na acentuao da diferenciao entre as zonas urbanas, no acesso aos meios de consumo coletivo, consolidando reas marcadas pela precariedade territorial.
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Os mapas subseqentes extrados do atlas da excluso/incluso social no interior paulista (2004), produzido pelo grupo de estudos SIMESPP, evidenciam de maneira exemplar esta organizao espacial. A figura 12 traz no conjunto de suas informaes o padro de excluso/incluso social, considerando os dados extrados pelo censo 2000 do IBGE. Para tanto lanaremos mo em nossas anlises das variveis econmicas, demogrficas e ambientais.

Figura 12. Marlia. Excluso/Incluso social

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&CodigoOpcao=1349&Opcao=1339

Com base na distribuio espacial da excluso/incluso social proposta pelo mapa na Marlia SP possvel identificar as principais reas que concentram os piores ndices nos setores localizados nos extremos norte e sul da cidade, alm das reas prximas aos fundos de vale.

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De forma oposta, os setores que aliam as melhores condies de vida esto localizados, principalmente na zona leste, local com predomnio dos condomnios horizontais fechados de alto padro residencial. A figura 13 prope complementarmente um recurso para o acmulo de informaes que reforcem o apreendido pelo mapa anterior. Para tanto so considerados o indicador que capta os chefes de famlia com rendimento mensal superior a 20 salrios mnimos.

Figura 13. Marlia. Chefes de Famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos
.

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&CodigoOpcao=1349&Opcao=13 39

A representao dos setores com maiores ndices de chefes de famlia com rendimento acima de vinte salrios mnimos torna clara a disposio setorizada destas famlias, concentradas no centro e na zona leste de Marlia.

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Figura 14. Marlia. Habitantes por domiclio

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&CodigoOpcao=1349&Opcao=13 39

Paralelamente s informaes levantadas at o presente momento, destacamos o numero de habitantes por domiclio. Com base na leitura da figura identificamos na zona leste da cidade as menores densidades de moradores por domiclio. De maneira oposta, os coeficientes das extremidades norte e sul da cidade indicam um elevado nmero de pessoas por domiclio.

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Figura 15. Domiclios Ligados rede de Esgoto

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&CodigoOpcao=1349&Opcao=1339

A partir dos dados representados na figura 5 perceptvel a fragilidade infra-estrutural presente na cidade de Marlia, uma vez que 57% dos setores censitrios apresentam a ocorrncia de no oferecimento deste servio e em 6 setores urbanos de Marlia o percentual de domiclios atendidos pela rede de esgoto apresenta variao de 0,8% a 33% (Nunes, 2004, p. 116). Frente estas disposies gerais, constatamos a existncia de

diferenciaes significativas entre as diferentes zonas da cidade de Marlia, tornado evidente a segmentao socioeconmica nos espaos internos da cidade. Em sntese percebemos que a distribuio das reas de

incluso/excluso social em Marlia assume formas bem definidas e tem como caracterstica a disperso dos setores de excluso e a concentrao e

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proximidade dos setores de incluso seguindo os eixos de expanso da cidade. (Nunes, 2004, p. 136) Com o intuito de exemplificar estas diferenciaes podemos destacar os bairros localizados na zona sul como bairros de excluso social bem como a zona norte. A zona oeste caracterizada por um padro heterogneo de ocupao com diferentes faixas de poder aquisitivo, j a zona leste um setor diferenciado dos demais, representando a zona onde esto concentradas as pessoas e famlias com mais alto poder aquisitivo.

3.2.1. Marlia. Anlise da Dinmica Imobiliria Diante do exposto, as anlises que seguem tomam por base, o movimento prprio dos processos de estruturao e reestruturao urbana que d forma e produz significado expanso do tecido urbano, evidenciando agentes prprios atuantes no interior desta dinmica, delineando traos das estratgias de valorizao e desvalorizao das diferentes zonas da cidade. Em meio a estas rupturas e continuidades que se pem presentes, direcionamos o recorte de estudo s mudanas que tem incio na dcada de 1970 e chegam aos dias de hoje, compreendidas pelos movimentos primrios de disperso da malha urbana na cidade de Marlia, designando a acentuao do carter especulativo atribudo a terra urbana, expressas pela aprovao de loteamentos em descontinuo malha urbana. Este momento de ciso indicativo da insero de novos contedos s velhas prticas, estratgias e agentes, que se renovam ampliando e modificando as formas de controle do espao intra-urbano. Os antigos padres empregados na incorporao de reas dados pela associao entre a demanda por terra e crescimento populacional perdem representatividade frente s novas estratgias de incorporao de reas em descontinuo, tornando ainda mais complexo o entendimento dos processos de estruturao do espao. Estas mudanas em sua expresso no presente

refora a segmentao do espao intra-urbano, com a constituio de reas homogneas de acesso relativo renda dos habitantes. A inteno para com o conjunto de informaes presentes nas anlises a seguir de constituir um cenrio que torne apto o entendimento destas
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diferencialidades no interior da cidade, evidenciando as variaes e o padro geral de preos do m conferido a cada zona da cidade, associando ao movimento prprio da dinmica imobiliria os ciclos de valorizao desigual das reas. Para tanto dispomos de um relevante contingente de dados, que sinalizam as variaes dos preos do m em apartamentos, casas e terrenos, assim como o percentual de anncios feitos a cada um destes imveis. A tabela 610 sinaliza de maneira bastante clara esta informao, oferecendo algumas noes preliminares das caractersticas do mercado imobilirio da cidade de Marlia, referente totalidade de anncios coletados.

Tabela 12. Marlia. Variao em valores percentuais do nmero de ofertas segundo o tipo de imvel.
1995 Total de anncios A Central Centro-Leste Centro-Oeste Centro-Norte Centro-Sul Leste Oeste Norte Sul Mdia % C T A C 3,62% 0,06% 2,54% 2,98% 0,51% T 0,13% 0,00% 1,65% 0,63% 0,25% A 6,06% 0,11% 1,39% 6,02% 9,71% C 2,45% 0,11% 1,39% 6,02% 0,58% T 0,58% 0,62% 0,99% 0,00% 0,00% 2000 2006

2,97% 6,46% 0,45% 1,78% 1,90% 0,14% 0,00% 3,05% 0,93% 1,31% 0,93% 0,76% 2,00% 4,83% 1,80% 5,40% 3,21% 0,14% 0,07% 8,06% 0,69% 10%

6,94% 0,38% 19,68% 11,62% 0,29% 21,90% 7,59% 4,38% 6,98% 4,38% 5,02% 4,06% 28% 0,07% 0,04% 3,39% 8,07% 1,35% 3,47%

0,21% 6,39% 7,94% 0,63% 0,66% 7,32% 6,49% 0,00% 0,52% 13% 16% 52% 10% 35%

0,32% 11,11% 20% 52%

0,11% 12,15% 1,86% 27% 56% 16%

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

possvel constatar a partir dos dados a relao entre a oferta de apartamentos, casa e terrenos na totalidade de imveis coletados, destacando sua variao diferencial no conjunto da cidade e a oscilao da oferta de cada imvel em especfico. Destas disposies gerais, verificamos o aumento do nmero de apartamentos comercializados e um decrscimo do total de terrenos postos a venda. Alm disso, notamos ainda que a totalidade de ofertas nas zonas centrais concentra o maior volume de ofertas de apartamentos, ao passo que
10

Os dados trabalhados na tabela 6 referem-se totalidade dos bairros coletados, considerando unicamente a referncia espacial (bairro) do imvel coletado.

100

os anncios de terrenos so pouco expressivos na totalidade das ofertas na cidade. Ao mesmo tempo o percentual de casas ofertadas apresenta variaes pouco representativas, porm corresponde a mais de 50% dos anncios, concentrados fundamentalmente nas zonas Leste e Sul, que chegam em 2006 como principais reas ofertantes, revertendo um padro inicialmente

estabelecido no ano de 1995. Verificamos, portanto, indcios para uma compreenso dos usos do solo na cidade, evidenciando de maneira preliminar padres diferenciados de ocupao e de expanso da rea construda.

Figura 16. . Marlia. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 1995

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

101

Figura 17. Marlia. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2000

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

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Figura 18. Marlia. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2000

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

A tabela 7, traz, no conjunto de dados nela contidos, a possibilidade de anlise do comportamento dos preos de terrenos para os anos de 1995, 2000 e 2006, considerando a variao no perodo do preo mdio dos bairros pertencentes s diferentes zonas da cidade. valido ressaltar que todas as informaes presentes nas tabelas esto devidamente deflacionadas, segundo a base de calculo de 2010 do IGP-DI.

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Tabela 13. Marlia. Variao do preo real do m nos anos de 1995, 2000 e 2006

Preo real em R$ Zona


1995 Centro Centro Centro Norte Centro Norte Centro Norte Centro Norte Centro Norte Centro Oeste Centro Oeste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Leste Norte Norte Norte R$ 172,90 R$ 369,90 R$ 107,91 R$ 224,97 R$ 195,74 R$ 192,58 R$ 191,69 R$ 197,55 R$ 133,61 R$ 113,29 R$ 175,95 R$ 132,85 R$ 195,51 R$ 162,96 R$ 219,84 R$ 399,53 R$ 118,28 R$ 110,00 R$ 200,09 R$ 287,48 R$ 178,55 R$ 196,52 R$ 116,08 R$ 279,29 R$ 194,46 R$ 207,98 R$ 159,99 R$207, 77 R$ 153,59 R$ 109,96 R$ 58,75 R$ 200,81 R$ 156,26 R$ 67,22 R$ 122,95 R$ 139,55 R$ 302,18 R$ 305,37 R$ 254,19 R$ 72,33 R$ 134,97 R$ 143,10 R$ 108,79 R$ 189,95 R$ 155,14 R$ 154,27 R$ 58,66 2000 2006 R$ 63,56 R$ 111,75 R$ 160,94 R$ 237,61 R$ 162,75 R$ 149,13 R$ 124,41 R$ 172,51 R$ 89,27 R$ 276,31 R$ 146,40 R$ 82,05 R$ 138,29 R$ 217,05 R$ 266,00 R$ 295,38 R$ 500,39 R$ 153,84 R$ 152,02 R$ 106,98 R$ 219,69 R$ 117,62 R$ 110,02 R$ 69,26 R$ 163,83 R$ 171,38 -R$ 30,51 R$ 12,24 R$ 16,08 -R$ 87,59 R$ 67,20 -R$ 46,07 -R$ 53,00 R$ 6,70 R$ 106,67 R$ 85,53 -R$145,34 -R$ 45,95 -R$ 1,21 -R$10,14 -R$ 23,41 -R$42,25 -R$57,42 1995 - 2000 em R$ 61% -16% 6% 8% -80% 33% -69% -43% 5% 35% 28% -57% -64% -1% -5% -15% -27% -98% 1995 2000 em %

Variao entre os anos


2000 2006 em R$ -R$ 47,04 R$ 77,62 -R$ 58,64 -R$ 29,18 R$ 62,55 R$ 30,52 R$ 75,50 -R$ 9,86 R$ 14,83 R$ 15,34 -R$ 39,37 R$ 41,19 R$ 428,06 R$ 18,87 R$ 8,92 -R$ 1,81 R$ 29,74 -R$ 45,12 -R$ 85,01 R$ 105,17 2000 2006 em % -29% 33% -39% -23% 36% 34% 27% -7% 18% 11% -15% 14% 86% 12% 6% -2% 14% -41% -123% 64% -R$ 31,24 -R$ 37,66 -R$ 54,09 R$ 46,16 -R$104,15 R$382,11 -R$ 3,02 R$ 19,60 -R$ 68,53 -R$127,26 R$ 47,75 -38% -27% 25% 17% -35% 76% -3% 9% -62% -184% 29% R$142,70 52% -R$ 25,04 -15% -R$29,83 -R$ 42,56 -18% -29% 1995 2006 em R$ -R$109,34 -R$ 58,15 -R$ 34,80 1995 2006 em % -172% -231% -22%

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Norte Norte Norte Norte Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Oeste Sul

R$ 111,53 R$ 138,77 R$ 91,53 R$ 102,00 R$ 173,74 R$ 109,34 R$ 91,90 R$ 51,33 R$ 148,48 R$ 76,48 R$ 88,09 R$ 94,29 R$ 161,69 R$ 59,94 R$ 187,17 R$ 164,10 R$ 175,32

R$ 98,64 R$ 349,11 R$ 70,74 R$ 85,51 R$ 350,84 R$ 42,62 R$ 76,79 R$ 168,06 R$ 45,96 R$ 108,54 R$ 103,42

R$ 92,70 R$ 150,82 R$ 109,24 R$ 34,22 R$ 88,00 -R$ 51,80 R$ 105,71 R$ 54,70 R$ 88,05 -

-R$ 12,89

-13%

-R$ 5,94 -R$198,29

-6% -131%

-R$ 18,83 -R$ 29,53

-20% -27% -167% -16% -111% 13% -

-R$ 20,79 -R$16,49 R$ 177,10 -R$ 8,71 -R$71,69 -R$30,52 R$ 14,25

-29% -19% 50% -20% -93% -66% 13% -56% -47% 6% -49% -R$36,52 R$ 2,49 -R$113,36 R$ 15,69 -R$ 58,24 -R$ 79,96 R$ 38,22 -R$ 6,90 -107% 3% -207% 13% -84% -84% 24% -7%

-R$ 57,31 -R$ 14,00 -R$ 57,54 R$ 13,81 -

-R$ 0,04 -R$ 42,58 -R$117,76 -R$ 68,97 -R$ 19,11 -

-0, 045% -36% -170% -73% -12% -

R$ Sul -R$ 58,27 119,11 R$ Sul 50,21 R$ R$ Sul -R$ 59,52 127,65 69,41 R$ R$ Sul R$ 10,99 175,09 95,13 R$ R$ Sul -R$ 57,33 117,99 156,21 R$ R$ Sul 102,52 95,62 Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

A anlise das informaes extradas da totalidade dos dados traz particularidades prprias do mercado imobilirio em sua expresso estrutural e sua repercusso espacial no intra-urbano. As articulaes expressas entre a dinmica geral de variao dos preos mdios no perodo compreendido e as caractersticas pontuais dos setores da cidade fazem emergir as

particularidades do mercado imobilirio de Marlia. Dentre as manifestaes estruturais, observamos o movimento de variao dos preos no perodo, isto porque perceptvel o elevado contingente de imveis que quando corrigidos seus preos pelo IGP-DI, apresentam preos inferiores ao ano de 1995. Esta desvalorizao atua de maneira ampla em todas as zonas da cidade, contudo, se mostra seletiva quanto a alguns bairros.

105

A tendncia expressa pela desvalorizao do imvel terreno evidente no conjunto geral da cidade, ou seja, notrio o decrscimo dos preos dos imveis no edificados entre os anos de 1995 e 2000. Contudo, esta reduo oferece indcios de algumas particularidades do prprio mercado. Isto, porque observamos j neste primeiro momento bairros que apresentam de maneira isolada preos ascendentes. Apoiados nas informaes da variao entre os anos de 1995 e 2000, identificamos o peso da zona Leste de Marlia como setor que concentra os imveis com maior valorizao no perodo, tendendo a uma maior homogeneidade do padro habitacional, enquanto nas demais zonas so pontuais os bairros que trazem mdias elevadas em relao ao ano de 1995, ou mesmo sequer apresentam indcios de valorizao, como o caso da zona Norte. Dentre a variao percebida entre os anos de 2000 e 2006 so destacveis os valores significativos atribudos a zona Leste, com variaes elevadas, em grande maioria dos bairros coletados, reforando a tendncia expressa pelos anos anteriores at mesmo por entre as demais zonas, com valores negativos na maioria dos anncios coletados, sendo a zona Norte aquela com maior ocorrncia de desvalorizaes do m. No conjunto geral das mudanas ocorridas dentre os anos de 1995 e 2006, possvel destacar a significativa articulao dos interesses imobilirios em conjunto ao movimento interno da cidade na consolidao de espaos que resguardem os interesses de alguns grupos com segmentos de renda especficos. Estes indcios ganham contedo e significado frente s caractersticas j delineadas no item anterior no qual apresentada a zona Leste de Marlia como setor diferenciado visto o volume de empreendimentos imobilirios de alto padro. No que tange aos preos mdios possvel identificar para o ano de 1995 a concentrao das reas mais valorizadas nas zonas Leste e Central, detendo respectivamente o maior preo mdio individual - equivalente a R$ 399,53 no primeiro e R$ 369,90 no segundo. Alm disso, estes bairros, principalmente a zona Leste possuem as maiores mdias do m - todas acima de R$ 100,00. Em contrapartida a zonas que apresentaram um menor preo do

106

mdio do m so a zona Oeste e Sul. O preo do m conferido a alguns bairros destas zonas so os mais baixos assinalados pela tabela. Para o ano de 2000, possvel constatar algumas distores acerca dos valores referentes ao ano de 1995, apesar da zona Leste ainda deter para si os preos mdios mais elevados, esta no apresenta o maior valor individual, localizado na zona Oeste, correspondendo a R$ 350,84, contudo nesta mesma zona que se localiza o preo mdio individual mais barato, referente a R$ 45,96 evidenciando uma condio heterognea de disposio dos imveis numa mesma zona. Para o ano de 2006 verificamos a permanncia dos valores mdios mais elevados ainda nas zonas Centrais e Leste, reforando os indcios percebidos nos anos anteriores e acentuando as disparidades entre as diferentes zonas. Dentre as zonas com os menores preos, esto s zonas Norte e Sul, que apesar das oscilaes entre os bairros apresenta os valores mais baixos. Como suporte s anlises utilizaremos um conjunto de grficos referentes variao dos preos dos bairros de cada zona e o preo mdio correspondente. O grficos referentes aos bairros localizados na zona central, centro oeste e centro norte, reforam a anlise pontual estabelecida, visto que apresentam um padro desigual e seletivo de valorizao dos diferentes bairros, ao longo dos anos verificados, conforme destacamo na sequncia.

Grfico 2. Marlia. Variao do m real/mdia nas zonas centrais. 1995, 2000 e 2006

R$ 400,00 R$ 300,00 R$ 200,00 R$ 100,00 R$ Alto Cafezal. 1995 Centro. 1995 Alto Cafezal. 2006 Centro. 2006

Zona Central

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R$ 250,00 R$ 200,00 R$ 150,00 R$ 100,00 R$ 50,00 R$ Salgado Filho. 2000 Salgado Filho IV. 2000 Salgado Filho. 2006 Salgado Filho IV. 2006

Zona Centro Oeste


R$ 300,00 R$ 250,00 R$ 200,00 R$ 150,00 R$ 100,00 R$ 50,00 R$ Cavalieri. Lorenzetti. Santa 1995 1995 Tereza. 1995 So Cavalieri. Lorenzetti. Santa Santa Santa Santa So Miguel. 2000 2000 Tereza. Tereza IV. Tereza. Tereza IV. Miguel. 1995 2000 2000 2006 2006 2006

Centro Norte
Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

Na zona central perceptivel a permanencia do preos acima da mdia no bairro Centro, enquanto o bairro Alto Cafezal tem seus preos abaixo da mdia do bairro, mesma com a significativa desvalorizao do preo mdio do m, chegando a 172% e 231% respectivamente. Na zona Centro Oeste h uma maior diferenciao dos bairros na srie histrica, apresentando a cada ano o predomnio especifico de um bairro. Isto perceptivel atravs do exame da variao dos preos dos bairros de preos acima da mdia no perodo. O que chama a ateno, contudo, a oscilao dos preos, variando positivamente no ano de 2000 com relao ao ano de 1995. Na zona Centro Oeste a tendncia de variao dos preos tambm negativa, comparando os anos de 2000 e 2006, porm, o bairro Salgado Filho matm-se acima dos pressos mdios em ambos os anos.

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Grfico 3. Marlia. Variao do m nominal/mdia nas zonas Norte, Oeste, Sul e Leste. 1995, 2000 e 2006
R$ 400,00 R$ 350,00 R$ 300,00 R$ 250,00 R$ 200,00 R$ 150,00 R$ 100,00 R$ 50,00 R$ Aquarius. Maraj. 1995 1995 Maria Palmital. Rivieira. Santa Aquarius. Maraj. Marta. 1995 1995 Antonieta. 2000 2000 1995 1995 Maria Palmital. Green Santa Aquarius. Maraj. Marta. 2000 Valley. Antonieta. 2006 2006 2000 2000 2000 Maria Palmital. Green Marta. 2006 Valley. 2006 2006 Rivieira. Santa 2006 Antonieta. 2006

Zona Norte
R$ 400,00 R$ 350,00 R$ 300,00 R$ 250,00 R$ 200,00 R$ 150,00 R$ 100,00 R$ 50,00 R$ Acapulco. Arax. 1995 Cavalari. Cavalieri II. Eldorado. Morumbi. Universitrio. Virgnia. 1995 1995 1995 1995 1995 1995 1995 Acapulco. Arax. 2000 Eldorado. Morumbi. So Gabriel. Universitrio. Acapulco. 2000 2000 2000 2000 2000 2006 Cavalari. Cavalieri II. So Gabriel. Virgnia. 2006 2006 2006 2006

Zona Oeste
R$ 200,00 R$ 180,00 R$ 160,00 R$ 140,00 R$ 120,00 R$ 100,00 R$ 80,00 R$ 60,00 R$ 40,00 R$ 20,00 R$ -

Guaruj. Itaipu. Nacional. Parati. 1995 1995 1995 1995

Parque Portal do Guaruj. Itaipu. So Sol. 1995 2000 2000 Jorge. 1995

Parati. 2000

Parque Portal do Vista So Sol. 2000 Alegre. Jorge. 2000 2000

Itaipu. Nacional. Parati. 2006 2006 2006

Parque Portal do Vista So Sol. 2006 Alegre. Jorge. 2006 2006

Zona Sul
R$ 600,00
R$ 500,00

R$ 400,00
R$ 300,00

R$ 200,00
R$ 100,00

R$ -

Aeroporto. 1995 Parque das Esmeralda Maria Esmeraldas.1995 Residence.1995 Isabel.1995

Tropical.1995

Vila Cascata. 2000 Parque das Esmeralda Maria Isabel. Tropical. 2000 Cascata.2006 Parque das Esmeralda Maria Isabel. Santa Gertrudes. Tropical. 2006 Romana.1995 Esmeraldas. Residence. 2000 2000 Indstrias. 2006 Residence. 2006 2006 2006 2000

Zona Leste
Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

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Os bairros da zona Norte aparentam uma composio heterognea. Contudo, tendendo a um peso significativo de bairros em desvalorizao no conjunto geral da amostra, a prpria oscilao entre os bairros mais valorizados ao longo dos anos evidencia a pontualidade de alguns bairros no conjunto da zona Norte. A exceo dada, unicamente, pelo bairro Aquarius, acima das mdias em todos os anos. Alm disso, destacvel o declnio dos preos mdios entre os anos de 1995 e 2006, com uma pequena elevao intermediria no ano de 2000. A zona Oeste apresenta em sua composio caractersticas

semelhantes s zonas Norte e Sul, apresentando especificidades quanto aos bairros mais valorizados como o caso do Bairro Arax, contudo, predominam os preos mdios baixos e um contingente significativo de bairros abaixo da mdia. A zona Sul a zona em que as disparidades entre bairros so mais evidentes, vista a oscilao entre os diferentes bairros, principalmente nos anos de 1995 e 2006, apresentando um padro bastante heterogneo de ocupao. Para a representao da zona Leste optamos em destacar apenas os bairros acima da mdia do m. Esta opo devida tendo em vista o elevado nmero de bairros ofertados, o que impossibilita uma representao de maior qualidade em virtude da extenso que a tabela assumiria. De maneira objetiva verificamos a permanncia quase integral dos mesmos bairros no perodo compreendido. Alm disso, destacvel a curvatura dos preos mdios que apresenta decrscimo entre os anos de 1995 e 2000, mas que no ano de 2006 apresenta uma elevao significativa superando os preos do ano de 1995, evidenciando um padro diferenciado de ocupao zonal em relao ao restante da cidade, isto porque esta a zona que apresenta uma elevao significativa dos preos do m em relao ao conjunto da cidade.

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Tabela 14. Marlia. Variao entre os menores, maiores e da moda preos dos terrenos
Terrenos 1995 Menor Central Centro-Oeste Centro-Norte Leste Oeste Norte Sul 152,77 85,70 102,66 47,10 45,58 41,90 40,33 Maior 378,78 259,25 337,33 709,31 852,40 659,99 1.133,31 moda 152,77 120,61 102,66 101,85 50,92 86,64 146,66 2000 Menor 87,27 130,90 38,40 34,96 39,49 50,27 Maior 317,33 258,03 460,77 523,60 219 393,97 moda 153,59 159,99 167,99 84,91 64,51 92,15 2006 Menor 47,74 82,05 158,26 71,94 36,47 31,08 42,67 Maior 230,56 296,29 238,69 404,65 125,89 375,09 238,69 moda 72,93 82,05 162,75 119,90 89,92 69,26 42,67

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

Concludo este primeiro enquadramento dos dados, buscaremos trabalhar de forma paralela a disposio dos preos nas casas e apartamentos, buscando estabelecer um conjunto comum de informaes que torne visvel a conexo destes diferentes imveis e as estratgias de valorizao aplicadas a cada zona da cidade. vlido lembrar que a forma utilizada para representar o material emprico diversa daquela utilizada para os terrenos conforme j destacamos nos itens anteriores. Neste sentido, a Tabela 9 apresenta a variao dos preos segundo os anncios coletados, priorizando a oscilao entre os menores e maiores preos anunciados, para cada zona.

Tabela 15. Marlia. Variao entre os menores, maiores e da moda preos das casas
Casas 1995 Moda Menor 2000 Moda Menor Maior 2006 Moda

Menor Maior Maior Central 1396,80 3333,27 1658,76 1658,76 773,62 1294,88 1177,17 Centro1357,62 1919,86 1260,39 820,51 1294,88 731,89 Oeste Centro- 1026,65 1731,45 1357,62 731,89 1312,81 820,51 Norte Leste 1031,23 2902,72 1906,62 287,98 5759,58 564,44 496,37 2188,02 1575,38 Norte 712,95 2625,63 712,95 2625,63 712,95 Oeste 1222,20 1309,50 1309,49 776,03 819,14 806,34 517,95 908,87 779,48 Sul 916,65 1324,05 1191,64 667,06 1942,33 1750,42
Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

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Com os dados e auxilio da Tabela 6 que apresenta o volume de ofertas em percentual para cada ano, podemos destacar a relevncia dos preos apurados, ao passo que so capazes de oferecer uma percepo parcial do padro de ocupao atrelado a cada rea. Neste sentido retomando a tabela 6, notamos que as principais ofertas de casa esto voltadas s zonas Leste, Norte e Sul, o que oferece uma ateno inicial a condio expressa dos bairros localizados na zona Norte e Sul como pertencentes a uma rea marcada pela excluso socioespacial, assim como de maneira oposta os bairros localizados na zona Leste tem apresentam o carter de incluso scio-espacial. Para isso, destacamos a oscilao dos preos para estes bairros ao longo do perodo estudado em que tanto a zona Norte como a zona Sul, apresentam no correr dos anos de 1995 e 2000 os preos significativamente menores em relao s zonas Centrais e Leste, equiparando-se somente zona Oeste, como percebido tambm nos terrenos. Entretanto, a partir do ano 2006, estes valores se alteram de forma significativa, caracterizando um aumento relevante ao conjunto das demais zonas. Oferecendo, indagaes acerca dos processos que passam a atuar nestes bairros, j que oferecem indcios de transformaes em seu interior, conforme destacado nos anncios de terrenos e agora nos anncios de casas. Paralelamente notrio o peso conferido zona leste na totalidade dos anos, visto que concentra a maioria das ofertas e detm um padro singular em relao disposio dos preos, j que expe dentre os valores menores preos que se equiparam s demais zonas e os preos maiores esto sempre entre os mais elevados. 3.3. So Jos do Rio Preto 11. A formao socioespacial da cidade de So Jos do Rio Preto tem em sua origem traos comuns aos processos e dinmicas espaciais que atuam na constituio da cidade de Marlia e tambm de Londrina. Enquadra-se no mesmo movimento de interiorizao e expanso do complexo de atividades mantenedoras da economia cafeeira, atradas em virtude da disponibilidade de terras paulistas pouco exploradas.
11

A anlise a seguir a respeito do desenvolvimento dos processos de formao e desenvolvimento socioespacial da cidade de So Jos do Rio Preto foi elaborada com base em Azevedo (2004) e Withacker (2003 )

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Fundada em 1852 - a Vila So Jos do Rio Preto - constitua um ponto de passagem e pousada para os tropeiros, facilitando o acesso ao mercado entre Ribeiro Preto e Araraquara. A passagem de entreposto comercial a condio de municpio dada pela intensificao das atividades agrcolas e o recorrente desdobramento das atividades comerciais urbanas nas dcadas subseqentes. Destacadamente o caf a cultura que promove a consolidao da ocupao na regio, responsvel pela intensificao do fluxo migratrio, direcionado tanto ao campo como ao ncleo urbano. categoria de municpio. Conforme Carvalho (2007, p.25) a associao do elevado fluxo migratrio, a incorporao de novas terras para a produo e a chegada da ferrovia em 1912, constituem os elementos que calcificam e conformam a estruturao do espao urbano e regional no perodo, consolidando a regio de So Jos do Rio Preto como a regio mais dinmica do Oeste Pioneiro. A proeminente atividade comercial existente neste perodo incide sobre os papis urbanos que assume a cidade, atravs de sua consolidao regional como centro comercial e de consumo, articulando atividades agrcolas, comerciais, bancrias e de transporte. No interior do processo de expanso e interiorizao do complexo cafeeiro, principalmente durante as dcadas de 1910 e 1930 o municpio de So Jos do Rio Preto, concentra os ganhos com infra-estrutura e com a dinmica comercial, apresentando neste perodo um destacado avano das relaes urbanas e expanso/diferenciao intra-urbana. Sua evoluo urbana prpria destas relaes, articuladas pelo/no espao regional, frente a novas formas de comercializao e aprofundamento das relaes entre distintos municpios. Integrando uma diferenciada gama de servios e funes administrativas no espao intra-urbano e consolidando, no meio rural, uma produo agrcola voltada ao algodo, cana de acar, laranja e de gneros alimentcios (arroz, feijo, milho etc.), voltados ao abastecimento de ncleos urbanos mais centrais que, nas dcadas seguintes, seriam o suporte para o fomento da agroindstria local. A solidez a partir da qual se constitui a base das relaes econmicas do municpio proporcionam perdas pouco representativas na crise da dcada
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Em 1894, So Jos do Rio Preto foi elevado

de vinte e trinta (Azevedo, 2004, p. 51). A crescente articulao mercantil da regio oeste na dinmica econmica estadual, principalmente no perodo entre 1937 e 1956, promove a valorizao e a interiorizao do setor industrial voltado ao processamento de oleaginosas, beneficiamento de gros, dentre outras atividades do setor alimentcio. As resultantes deste movimento esto postas na ampliao da rede urbana regional a partir da fundao de novos municpios, com a presena de rodovias pavimentadas, atribuindo um papel central ao municpio de So Jos do Rio Preto.

Esse processo viabilizou-se atravs de alguns eixos rodovirios como o caso da Rodovia Washington Luiz, que atravessa a cidade de So Jos do Rio Preto. Como decorrncia, esta cidade passa a abrigar a instalao de vrias fbricas que buscam, principalmente, matrias-primas, particularmente, s originrias da agropecuria. (AZEVEDO, 2004, 114)

Este processo que ganha forma e reforado continuamente com as transformaes no campo e o fluxo migratrio percebido nas dcadas de 1950 e 1960, implica na ampliao da taxa de urbanizao, compreendida neste perodo entre 82% e 88% respectivamente, sendo esta a cidade mais populosa do Oeste de So Paulo, impactando diretamente a estruturao da cidade, A intensificao do fluxo de pessoas e a crescente incorporao de atividades industriais por meio das empresas de beneficiamento de alimentos incidem sob a estrutura urbana tornando acirradas as disputas pelo controle e criao da renda do solo urbano, interferindo na disposio do traado urbano e demais disposies legais que pertencem o controle da dinmica de expanso urbana. Para tanto no ano de 1950 aprovado o primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento e a primeira Lei de Zoneamento Urbano e no ano de 1958 aprovada a primeira lei que define o permetro urbano. A articulao entre agentes privados e o poder pblico sinalizam acomodaes prprias deste perodo, no qual, sob pretexto da insero do municpio na dinmica industrial, tirando proveito do processo de

desconcentrao da indstria de So Paulo, modificam-se instrumentos de planejamento e so criadas iniciativas para redefinio da estrutura urbana, a fim de permitir a viabilidade da insero de novos estabelecimentos industriais. Para tanto, lotes so desapropriados para a construo de avenidas e so
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estabelecidos usos especficos para determinadas reas e critrios e incentivos para a expanso urbana. (Azevedo, 2004, p. 118) O primeiro mecanismo de controle da expanso urbana, atravs da delimitao do espao urbano e rural e dos procedimentos necessrios a construo de loteamentos bastante controverso. Segundo Azevedo (2004, p. 120), a legislao refora as prticas comumente aplicadas pela prefeitura de ampliar a rea urbana atravs de loteamentos sem a infra-estrutura mnima, isto porque, segundo o Plano Diretor as reas pblicas, caracterizadas como vazios urbanos, estariam isentas das disposies normativas. Deste perodo, possvel, portanto, circunscrever dentre suas

caractersticas mais evidentes, o movimento de redefinio aplicado s estruturas produtivas e no modo como a cidade passa a ser produzida a partir destas mudanas. Por um lado temos os eventos atuantes em disposies gerais como a mecanizao das atividades rurais, a insero da indstria de processamento de alimentos, ampliao do fluxo de pessoas em direo a cidade. Do outro lado, so perceptveis as mudanas presentes na estrutura intra-urbana, com o aprofundamento das lgicas de controle e criao das rendas fundirias via incorporao de novas reas, bem como por

regulamentao e planificao das formas de expanso urbana. As dcadas de 70 e 80 consolidam a centralidade regional de So Jos do Rio Preto a partir das polticas de expanso viria despendidas pelo governo estadual prevendo uma maior integrao da rede de cidades de seu entorno. A cidade passa a ser depositria e produtora de bens e servios prprios destas demandas que do forma a novas relaes regionais. durante esta duas dcadas que mudanas significativas sob a estrutura urbana passam a atuar sob o adensamento populacional das diferentes zonas da cidade, refletindo na intermediao de fluxos e mobilidade entre seus diferentes pontos. O reforo e importncia atribudos ao comrcio e aos servios promovem a intensificao do adensamento populacional e construtivo da rea central da cidade, a partir dos usos e funes comerciais e de servios. Deste perodo caracterstico o padro de urbanizao que de um lado privilegia a expanso de loteamentos horizontais populares e destinados aos segmentos

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de renda mais baixas nas reas perifricas e de outro intensifica o proc esso de verticalizao nas reas centrais. A intensificao do processo de verticalizao atuar de maneira efetiva no reforo do papel do crescimento populacional e econmico do municpio (Whitacker, 2003. p.143), levando a um distanciamento da posio de So Jos do Rio Preto em relao aos municpios da regio. Por outro lado a dinmica de expanso dos loteamentos fechados e abertos nas periferias da cidade evidencia o aumento do interesse fundirio e imobilirio, promovendo a acelerao da expanso territorial urbana, por meio de loteamentos fechados evidenciando uma justaposio de lgicas e estratgias de produo do espao urbano, expressas por tempos diferentes, tornando complexa a estrutura da cidade (Sposito, 2003). Segundo Azevedo (2004, p.146) a partir da expanso destes loteamentos que significativas redefinies passam a atuar no espao urbano de So Jos do Rio Preto, tanto pela comum prtica de flexibilizao das leis de uso e ocupao em favor dos loteadores, quanto pela disperso que assume o traado da cidade, configurando a acentuao dos problemas urbanos, alm da ntida separao entre diferentes segmentos de renda. Isto porque, os prprios loteamentos atendiam a perfis prprios, ou seja, em sua elaborao j se definia o pblico alvo para a oferta dos imveis, tendo estes caractersticas prprias para cada segmento de renda, correspondentes a infraestrutura local e dimenso do lote dentre outros atributos. Criam-se dois eixos de expanso bem definidos, um destinado s camadas mais pobres compreendidos na zona Norte da cidade, enquanto, eram destinados aos grupos mais abastados, lotes maiores e com maior infraestrutura, na zona Sul da cidade. Diante deste cenrio, o reforo permanente das aes despendidas pelo mercado imobilirio em conjunto com o poder pblico na produo do espao urbano, fortalece padres de ocupao desiguais e articula os nexos estruturais para a promoo de um determinado segmento de renda em detrimento dos demais. Ademais, verificamos o papel significativo dos negcios com a terra, em sua articulao com diversos capitais, na definio dos traados e polticas de valorizao urbana.

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Em sntese, vislumbramos por entre este movimento, o reforo gradual dos papeis urbanos, associado ao acrscimo contnuo do contingente populacional e a insero de novos agentes na produo do espao urbano, conforme podemos notar no Tabela 16, que representa o avano da populao urbana, rural e total entre as dcadas de 1981 e 2010.

Tabela 16. So Jos do Rio Preto. Populao total, urbana e rural e percentual de variao. 1981 a 2010
Pop. Urbana Pop. Rural Pop. Total Fonte: Seade 2010. Organizador por: Marlon Altavini de Abreu 1981 185.179 9.511 194.690 1991 273.338 8.325 281.663 2000 336.519 21.186 357.705 2010 383.083 24.846 407.929

Com base nos nmeros podemos identificar a elevao, no perodo, da populao vivendo na cidade, refletindo por um lado o ganho expresso de importncia que assume a cidade ao incorporar elementos centrais das atividades econmicas e de gesto local com a intensificao da diviso do trabalho. Por outro, permitem questionamentos a respeito da forma como estas pessoas ocupam os espaos internos da cidade, em quais condies de vida e moradia. A composio de novos papis urbanos e a maior centralidade das relaes inter-urbanas, amplia sua complexidade por meio da indstria, do comrcio e dos servios. Tabela 17. So Jos do Rio Preto. Estabelecimentos por setor em %. 2005 a 2009 2005 Agropecuria 3,03 Comrcio Indstria Servios 48,32 11,15 33,57 2006 2,82 47,65 11,85 34,1 2007 2,84 47,01 11,35 34,84 2008 2,57 56,9 11,35 34,53 2009 2,29 46,5 11,23 35,81

Fonte: Seade 2010 Organizador por: Marlon Altavini de Abreu

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Os dados apresentam o ganho gradual de importncia de atividades relacionadas ao comrcio e servio, que concentram mais de 85% das atividades realizadas, com pouca variabilidade entre os anos de 2005 e 2009, retratando a importncia do setor de servios enquanto a participao cai nos setores agropecuria, comrcio e indstria. A Tabela 18 pretende reforar a importncia destas atividades no conjunto do estado de So Paulo, atravs dos dados referentes ao PIB do municpio e sua participao no conjunto do estado.

Tabela 18. So Jos do Rio Preto. PIB em milhes de reais. 2002 a 2008

PIB em milhes de reais


PIB Participao no Estado em % Fonte: Seade 2010 2002 3.908,05 0,76 2003 4.077,37 0,70 2004 4.482,52 0,69 2005 5.245,32 0,72 2006 5.740,41 0,71 2007 6.392,53 0,70 2008 7.056,70 0,70

A insero destes arranjos renovados tem no espao intra-urbano suas articulaes possveis pelo conflito imanente s relaes de controle e acesso da cidade, conformados sob os mecanismos que delimitam e normatizam as formas de apropriao e usos do solo urbano. Esta estruturao formada por padres desiguais de ocupao, com distintas formas de acesso aos meios de consumo coletivo, consolidando reas marcadas pela segregao e excluso social. Com apoio das informaes presentes nos mapas subseqentes, extrados do Atlas da excluso/incluso social no interior paulista (2004),, buscamos evidenciar de maneira exemplar esta organizao espacial desigual, atravs dos indicadores econmicos.

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Figura 19. So Jos do Rio Preto. Excluso/Incluso social. 2000

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&CodigoOpcao=1349&Opcao=1339

So bem definidos os setores da cidade que apresentam uma distribuio espacial da excluso/incluso social proposta pelo mapa de So Jos do Rio Preto SP, ficando clara a separao entre as zonas Centro e Sul do restante da cidade, onde se concentram os piores ndices. O extremo Norte aquele composto pelos nveis de maior excluso social, enquanto o setor oeste da zona Sul e a zona Central apresentam os melhores ndices de incluso social. Com o intuito de reforar e mesmo sustentar as informaes contidas no mapa apresentada, na seqncia, a disposio dos segmentos de alta e baixa renda.

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Figura 20. So Jos do Rio Preto. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. 2000

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&CodigoOpcao=1349&Opcao=1339

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Figura 21. So Jos do Rio Preto. Chefes de famlia sem rendimento. 2000

Fonte de Dados: IBGE. Censo Demogrfico 2000 Fonte do Mapa: Grupo de Pesquisa Sistema de informaes e Mapeamento da excluso social para Polticas Pblicas Disponvel em http://www.fct.unesp.br/index.php?CodigoMenu=1336&CodigoOpcao=1349&Opcao=1339

Com os mapas observamos a separao bem definida do padro de ocupao estabelecido no interior da cidade pelas camadas sociais de diferentes rendas, sendo que os grupos com maiores rendimentos esto alocados predominantemente nas zonas Sul e Centro, enquanto que as camadas de menores rendas esto alocadas na poro Norte da cidade. Estas caractersticas chegam ao presente perodo como condies preexistentes s novas dinmicas, articuladas por um complexo de relaes e agentes que atuam no interior da cidade, na conformao de sua estrutura e no controle de sua expanso. Parte da percepo deste processo remete, portanto, ao entendimento do jogo de interesses presente no interior das lgicas imobilirias e as prticas especulativas, de manipulao do preo da terra urbana, assim como do acesso e do controle seletivo s diferentes zonas da cidade e aos servios urbanos.

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3.3.1. So Jos do Rio Preto. Anlise da dinmica Imobiliria De forma semelhante s abordagens anteriores, destacaremos na presente seo a organizao e sistematizao dos dados de anncios imobilirios coletados em jornal durante o perodo de 1995, 2000 e 2006. Inicialmente apresentaremos, em valores percentuais, o total de anncios presentes em cada ano, destacando os imveis ofertados nas diferentes zonas da cidade.

Tabela 19. So Jos do Rio Preto. Variao em valores percentuais do nmero de ofertas segundo o tipo de imvel. 1995, 2000 e 2006
Total de anncios Centro Leste Norte Oeste Sul Mdia % A 24% 6% 0% 2% 13% 45% 1995 C 6% 13% 4% 10% 13% 46% T 1% 2% 0% 2% 4% 8% A 19% 4% 0,3% 1% 13% 37% 2000 C 4% 14% 1% 7% 19% 46% T 1% 4% 1% 3% 8% 17% A 13% 4% 1% 1% 10% 28% 2006 C 5% 24% 8% 11% 17% 65% T 0% 2% 1% 2% 7% 7%

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

A disposio espacial, na cidade de So Jos do Rio Preto, dos imveis ofertados apresenta em suas particularidades o predomnio, por entre os tipos de imveis, da oferta de casas como a mais expressiva no conjunto dos anos coletados, com uma crescente variao do percentual de imveis ofertados e sempre superior a 45% das ofertas. Secundariamente, figura a oferta de apartamentos, que no ano de 1995 concentra 45% do total. Contudo, na continuidade do perodo tem este volume reduzido, chegando ao ano de 2006 com 28% das ofertas, representando o segundo tipo de imvel mais ofertado. O terrenos, representaram no conjunto total de ofertas o imvel menos expressivo, oscilando entre os anos o volume de ofertas, partindo de 8% em 1995, subindo a 17% em 2000 e 12% em 2006. Dentre as particularidades prprias de cada zona urbana so destacveis o volume de ofertas concentrados nas zonas Centro, Sul e Leste no ano de 1995 que respondem as zonas que apresentam o volume mais
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significativo de imveis em comercializao. Os apartamentos neste ano esto concentrados principalmente na zona Centro a qual responde por 24% das ofertas, enquanto a zona Sul segunda mais expressiva com 13% das ofertas. As casas tm uma distribuio menos desigual, sendo as zonas Leste, Oeste e Sul as mais significativas, variando entre 10% e 13%. Os terrenos tm distribuio pouco significativa, variando de 0% na zona Norte a 4% na zona Sul. No ano 2000, so estas mesmas zonas que tem os maiores nmeros de ofertas, sendo as zonas Centro e Sul as mais representativas para apartamentos, que representam 37% das ofertas e as zonas Sul e Leste, as mais representativas para casas, correspondendo a 46% do total de imveis. O nmero de terrenos comercializados apresenta uma elevao significativa no perodo, correspondendo a 17% dos dados coletados. Em sua distribuio figura a zona Sul como principal local das ofertas, enquanto as demais zonas apresentam variaes de 1% a 4%, conforme pode ser identificado na tabela. Para o ano 2006 mantida a tendncia verificada entre os bairros que concentram a maioria das ofertas. Entretanto, significativas mudanas apresentam-se no conjunto de dados, dentre elas a queda de ofertas entre os apartamentos, correspondendo a 28% dos imveis comercializados, o menor ndice na srie histrica. A oferta de casas, contrariamente, apresentou uma variao positiva, representando 65% das ofertas, sendo que a zona Leste concentra 24% das ofertas, seguida pelas zonas Sul (17%) e a zona Oeste (18%). Os terrenos apresentam um decrscimo em relao ao ano de 2000, com 12% de registros, com maior concentrao na zona Sul, com 7%, enquanto nas demais zonas existem variaes menos expressivas, entre 0% e 2%.

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Figura 22. So Jos do Rio Preto. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 1995

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

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Figura 23. So Jos do Rio Preto. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2000

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

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Figura 24. So Jos do Rio Preto. Percentual de tipos de imveis negociados por zonas. 2006

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

Com a caracterizao da amplitude dos preos de oferta dos terrenos, buscamos sinalizar e identificar o padro de ocupao em cada rea, ou seja, verificar o perfil prprio de cada zona atravs da homogeneidade ou heterogeneidade de seus preos, alm de perceber a variao dos preos entre os imveis mais ofertados em cada zona no perodo analisado. Complementarmente, lanaremos mo do recurso estatstico da moda, para visualizar o padro dos imveis comercializados, em relao a amplitude e a variao entre os anos.

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Tabela 20. So Jos do Rio Preto. Variao entre os menores, maiores e da moda preos dos terrenos. 1995, 2000 e 2006
Terrenos Menor 1995 Maior Moda Menor 2000 Maior Moda Menor 2006 Maior Moda

Central Leste Norte Oeste Sul

75,74 66,73 21,66 46,38 11,46

358,03 577,63 97,78 254,62 2.406,78

252,46 188,03 81,48 71,14 104,29

160,09 51,59 88,61 127,16 77,38

360,60 383,97 207,55 350,84 517,33

189,17 136,55 207,55 128,13 281,58

18,80 65,64 91,90 86,33 8,53

325,49 1.620,07 1.458,68 269,77 1.531,62

218,80 109,40 105,03 127,63 169,21

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

Com base nas informaes possveis a partir da ordenao dos dados em seus preos mnimos, mximos e aqueles que foram com maior freqncia coletados, podemos sinalizar para algumas tendncias gerais, presentes em cada zona, na particular disposio do padro dos imveis ofertados. Neste sentido, constatamos a permanncia das maiores amplitudes dos preos dos terrenos nas zonas Sul e Leste, que durante todo o perodo concentraram os maiores e menores preos. Enquanto as demais zonas apresentavam um padro menos desigual da distribuio dos preos, ou seja, apresentando maior homogeneidade. Associada variao mencionada, acrescentamos ainda a disposio dos preos na relao entre sua amplitude e aqueles que mais freqentemente foram anunciados. Neste sentido, observamos que as zonas Centro e Sul chegam ao ano de 2006 como aquelas com o m mais valorizado. Alm disso, observamos os traos de um padro de diferenciao interna dos bairros, enquanto as zonas Centro, Norte e Oeste destacam-se no conjunto dos anos com uma menor diferenciao entre os maiores preos, as zonas Sul e Leste apresentam distores significativas entre os preos mximos e a moda. A zona Norte apresenta, no ano de 2006, uma distoro significativa entre estes preos, fugindo ao padro percebido nos anos anteriores.

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Tabela 21. So Jos do Rio Preto. Variao entre os menores, maiores e da moda preos das casas. 1995, 2000 e 2006
1995 Casas Menor Maior
Moda

2000 Menor Maior 2.089,24 2.756,72 1.047,24 2.466,46 2.845,92


Moda

2006 Menor 583,47 693,69 339,52 556,80 341,71 Maior 1.554,65 2.129,67 1.001,88 1.727,39 2.625,63
Moda

Centro 812,29 4.190,40 1.008,31 749,21 Leste 523,80 3.610,17 1.148,69 106,96 Norte 743,27 1.466,64 743,27 448,27 Oeste 259,93 2.554,89 1.444,07 633,10 Sul 549,37 4.888,79 1.083,05 403,17 Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

889,86 2.094,39 986,58 1.688,27

918,97 770,56 993,48

Dentre as casas, observamos um padro diferente daquele apreendido anteriormente com os terrenos. Isto porque evidente a queda contnua, no perodo, dos preos, tanto menores quanto maiores com algumas oscilaes como a variao positiva dos preos mnimos das zonas Norte e Leste entre os anos 1995 e 2006. Dentre as caractersticas mais gerais observamos as maiores

amplitudes, no conjunto dos anos, nas zonas Sul e Leste. Entretanto, as zonas Oeste e Centro apresentam um padro tambm heterogneo de ocupao, enquanto a zona Norte apresenta uma maior homogeneidade. Acrescentando as informaes extradas com a moda, podemos identificar a aproximao dos maiores preos com aqueles mais ofertados nas zonas Leste e Oeste, enquanto as zonas Centro e Sul apontam para valores intermedirios. Devido s limitaes postas pelo contingente de informaes no nos possvel ampliar as anlises para a zona Norte ou oferecer um quadro completo no conjunto dos anos.

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Tabela 22. So Jos do Rio Preto. Variao entre os menores, maiores e da moda preos dos apartamentos. 1995, 2000 e 2006
1995 Apartamentos Menor Centro Leste Norte Oeste Sul 887,08 769,38 891,92 985,40 Maior 10.536,20 5.157,38 1.604,14 16.133,02
Moda

2000 Menor 200,33 1.024,14 967,24 959,93 Maior 2.952,48 1.250,65 1.004,77 2.339,83
Moda

2006 Menor 636,81 1.014,45 952,85 766,54 Maior 1.673,19 1.239,88 1.175,65 1.837,94
Moda

1.008,31 1.148,69 743,27 1.444,07 1.083,05

889,86 2.094,39 986,58 1.688,27

918,97 770,56 993,48

Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. Marlon Altavini de Abreu

O cenrio composto pelas informaes referentes aos apartamentos deixa claro o peso significativo deste nas zonas Centro e Sul, sendo aquelas que apresentam maior amplitude dos preos, sempre concentrando os valores mais elevados. Entretanto, dentre os imveis delimitados pela moda percebemos a presena da zona Leste como aquela que oferece os imveis com maiores preos. Neste sentido, podemos vislumbrar a constituio de um setor marcado pelo padro heterogneo dos imveis compreendido palas zonas Centro e Sul e duas zonas, Oeste e Leste, que concentram padres bem definidos, com valores mdios, de imveis. Entre os apartamentos perceptvel tambm a queda gradual dos maiores preos no conjunto dos anos e a variao desigual do preo mnimo entre as zonas, visto que as zonas Centro e Sul apresentam queda dos preos e as zonas Leste e Oeste, elevao dos preos.

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Consideraes Finais.
Ao fim destas diversas etapas de pesquisa, nos deparamos nesta ltima seo com as consideraes finais deste amplo campo de possibilidades analticas, construdas sob o cuidado metodolgico e sob a criteriosa pretenso de dar conta dos objetivos traados inicialmente nesta monografia 12. Reconhecemos, entretanto, o grande potencial ainda no explorado em nossa anlise do banco de dados elaborado, restrito unicamente busca da identificao dos elementos particularidades e comuns ao mercado imobilirio de cada uma das cidades analisadas. Ao efetuar o exame em cada cidade do funcionamento do mercado imobilirio, considerando seus elementos prprios do ambiente construdo e associando suas similaridades, nos foi necessrio estabelecer alguns parmetros comparativos que possibilitassem abarcar de forma adequada o material emprico compilado. Neste sentido, conduzimos nossas formulaes considerando o setor imobilirio como agente central produo do espao urbano, por seus mecanismos e estratgia que atuam nas transformaes seletivas dos usos do solo urbano, atravs de uma lgica da

valorizao permanente, que no perodo atual estende-se esfera financeira. Tomamos como parmetro as variaes gerais e do preo do m de terrenos, as amplitudes dos preos de casas e observamos os percentuais referentes a quantidade dos tipos de imveis ofertados. A escolha destas variveis pretende retomar aos questionamentos lanados inicialmente formulao deste trabalho, em conformidade s indagaes aguadas pelas estratgias despendidas no setor imobilirio de reproduo espacial e os impactos e repercusses compreendidos na extenso do processo de valorizao diferencial das zonas urbanas. com base no comportamento dos preos ao longo dos anos estudados, em cada cidade, que pretendemos primeiramente lanar algumas hipteses acerca da constituio deste movimento. A evidente valorizao e/ou
12

Reconhecemos, contudo, que a coleta e organizao dos dados abrem um amplo campo s possibilidades analticas, no restritas s anlises que ora apresentamos nesta monografia. Na verdade, ao desenrolar das atividades de pesquisa grande foi o cuidado em no extrapolar a dimenso analtica previamente estabelecida, visto que o potencial investigativo das fontes de informao organizado permite um aprofundamento substancial s dinmicas que circunscrevem a realidade abordada.

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desvalorizao em diferentes zonas urbanas est percebida atravs de um movimento oscilante e contnuo de seus preos, desiguais no interior da cidade e que apontam para algumas semelhanas quando captados no conjunto delas estratgias aplicadas s formas de estruturao do espao intra-urbano. Neste sentido tomamos por base as informaes constitudas nas sees anteriores, expressas pelos dados coletados e anlises realizadas. O acmulo de informao proporcionada destas anlises faz possvel a identificao de padres bem definidos e percebidos na variao dos preos, presente na valorizao progressiva e pontual de algumas zonas da cidade paralelamente ao padro geral com predomnio da desvalorizao dos preos do m, empregado s demais zonas. Desta constatao observamos principalmente nas cidades de Londrina e Marlia13 um padro de oscilao dos preos dos terrenos semelhante. Observamos um decrscimo acentuado entre os anos de 1995 e 2000 e uma tendncia a revalorizao das reas entre os anos de 2000 e 2006. A cidade de Londrina quando analisada nos grficos de variao dos preos mdios de terrenos em relao aos bairros apresenta de maneira bastante ntida a parbola destacada. J a cidade de Marlia, no aparenta esta variao pelos grficos, sendo necessrio recorrer tabela na pgina 119, isto porque, identificamos na cidade de Marlia a valorizao isolada de alguns bairros, que distorcem o preo mdio de cada zona. Outro elemento que chama ateno nestas cidades o contraste entre uma zona especfica e as demais. A caracterizao desigual dos preos constante ao longo de todo o perodo, enquanto percebemos a tendncial desvalorizao dos preos dos terrenos no interior da cidade em que algumas zonas apresentam resultados positivos em todos os anos. Destas evidencias possvel traar os argumentos iniciais das questes ressaltadas a priori, isto por que, so visveis os contrastes presentes no interior destas zonas em relao s demais da cidade, a ntida separao entre a zona Sul em Londrina e a zona Leste em Marlia, por exemplo, evidenciando o carter estratgico atribudo aos ganhos fundirios.

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Por limitaes da fonte de dados no foi possvel elaborar quadro semelhante na cidade de So Jos do Rio Preto.

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De forma auxiliar, organizamos ainda os preos do m para cada cidade segundo sua amplitude. Dessas tabelas foi possvel identificar uma tendncia comum nas cidades de Londrina e Marlia na reduo das amplitudes dos preos, sendo estas, entretanto, sempre maiores nas zonas de maior valorizao. A cidade de So Jos do Rio Preto apresenta uma composio distinta, com um perodo de reduo das diferenas entre os maiores e os menores preos entre 1995 e 2000 com a reduo da amplitude entre os maiores e menores preos. Porm, no ano de 2006 verificamos a ampliao substancial destas diferenas em praticamente todas as zonas. Dentre outras as caractersticas que percebemos comuns s cidade est a variao no perodo dos tipos de imveis casas e terrenos. Estes dois tipos de imveis apresentam similaridades em sua variao percentual e importncia no conjunto geral das cidades. As casas so representativamente o tipo de imvel que apresenta um avano contnuo no nmero de ofertas ao longo dos anos. J os terrenos apresentam um decrscimo na variao total entre 1995 e 2006. vlido ainda salientar que os valores percentuais mais elevados de imveis ofertados encontravam-se nas zonas de maior

valorizao. As cidades de Londrina e So Jos do Rio Preto so aquelas que apresentam as quantidades mais significativas do nmero de ofertas para estes imveis, possibilitando a construo de um quadro comparativo bastante didtico. Observamos uma variao comum nas amplitudes entre os anos de 1995 e 2000, em que os preos apontam diferenas menores entre os maiores e menores, entretanto, no ano de 2006, observamos a retomada da ampliao das diferenas entre maiores e menores preos nas diferentes zonas. J os apartamentos apresentam uma variao semelhante nas cidades de Londrina e So Jos do Rio Preto, com uma variao decrescente do nmero de ofertas e a extenso dos anncios a diferentes zonas. A zona central passa a receber um volume percentual de ofertas inferior a algumas zonas. J a cidade de Marlia apresenta um padro inverso, com uma crescente expanso das ofertas de apartamentos associada a sua

concentrao nas zonas centrais.

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De forma geral, numa breve avaliao do apreendido podemos destacar na concluso deste trabalho, o significativo acumulo de informaes empricas organizadas ao longo deste perodo, com a elaborao do banco de dados, bases cartogrficas e as anlises em si. Destas anlises, reconhecemos o carter parcial e restrito empregados em sua elaborao, que apesar de atender aos objetivos delineados inicialmente, dispe no momento de grande potencial analtico, oferecendo possibilidades de aprofundamento na

interpretao das dinmicas abordadas. Ademais, o caminho traado junto das anlises empreendidas sugere e potencializa novos questionamentos, que ampliam as formulaes postadas at o momento, permitindo indagaes acerca da extenso e influncia do mercado imobilirio, associado-as s similaridades percebidas na oscilao dos preo e a oferta de imveis em conjunto das estratgias renovadas despendidas pelo capital imobilirio em seu circuito de valorizao.

Poderamos supor a existncia de um movimento de sobreposio de escalas, articuladas do intra-urbano ao nacional, em que os momentos de valorizao se do simultaneamente? Quais seriam os agentes envolvidos nestas estratgias? Seriam comuns a todas as cidades?

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