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I.
DEFINICIN
Es el conjunto de sistemas, principios y normas que tienen por objeto regular la estructura orgnica de los entes estatales encargadas de registrar personas, hechos, actos, contratos derechos y obligaciones, as como la forma y modo de practicarse tales inscripciones, sus efectos y consecuencias jurdicas que se derivan de estas, orientado a darles fe y publicidad, otorgando seguridad jurdica al acto inscriptorio. Caracteres a) Autnomo. En tanto constituye un conjunto coherente de normas jurdicas que regulan la organizacin del Registro, la inscripcin y la publicidad registral. En nuestro pas encontramos normas registrales en todos los niveles normativos existentes. b) Heterogneo. Propio de las ramas jurdicas nuevas, encontramos en su definicin normas de organizacin y procedimiento propias del Derecho Pblico. No obstante, existen, igualmente, normas registrales referidas a la proteccin que proporciona el Registro de situaciones jurdicas particulares: el Registro de personas jurdicas (constitucin y funcionamiento de personas jurdicas) y el Registro Mobiliario de Contratos (garanta mobiliaria) tratan de actos eminentemente privados. c) Limitativo. Los actos inscribibles se determinan en las normas jurdicas. d) Formalista. Es una consecuencia del principio de legalidad. El cumplimiento de las exigencias legales (fondo y forma) constituye un requisito de acceso al Registro.
II.
SISTEMAS REGISTRALES
Es el conjunto de reglas, principios de derecho registral y administrativo, relacionados entre s, formando un todo orgnico, un cuerpo nico con finalidad u objetivos especficos y con jurisdiccin dentro del mbito nacional de un estado. Los sistemas registrales generalmente responden al nombre del pas de origen. As tenemos el sistema registral alemn, francs, espaol, argentino, peruano, etc.
III.
Por sus efectos: -Declarativo: Llamado tambin potestativo, es aquel sistema registral, por el cual se admite la existencia del acto a pesar de su falta de inscripcin. No requiere inscripcin para surtir sus efectos. Ejm: la compra venta en nuestro sistema -Obligatorio: Aquel que establece sanciones para quienes no cumplen con inscribir los actos correspondientes, es decir el acto jurdico puede realizarse fuera del registro, pero por mandato de la ley, se obliga a la inscripcin. Ejemplo: hipoteca; empresa; asociaciones. -Constitutivo: Aquel sistema que no admite la existencia de un acto si este no se ha inscrito. La inscripcin resulta un acto de validez del acto jurdico. Es decir, cuando los derechos de las partes nacen a partir de la inscripcin y slo a partir de ello nacen los derechos y obligaciones. Ejm: caso de la hipoteca. Por sus mtodos: -Transcripcin: Son aquellos en los cuales los ttulos que tienen acogida registral son transcritos literalmente en los archivos del registro -Inscripcin: constituye un resumen producto de la calificacin registral, son aquellos que se extraen del ttulo materia de rogatoria los elementos esenciales los cuales son transcritos en el asiento inscriptorio
Por sus tcnicas: -folio real: cuando por cada unidad inmobiliaria se abre una partida o un folio; la apertura se hace por cada unidad inmobiliaria y no por la persona del titular. Es una tcnica registral por la cual todos los datos de relevancia registral relacionada a una propiedad, son aglutinadas en una partida. Esta tcnica se viene estableciendo de modo general para los registros de bienes. -folio personal: en esta tcnica, la partida o el folio se abre por la persona, esta tcnica se viene estableciendo de modo general para los registros de personas. Ejemplo: registro de personas jurdicas, el personal; de testamentos, mandatos y poderes, de comerciantes, de sucesin intestada, etc.
IV.
QU ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?
Es un Institucin Pblica, creada por el Estado, conformada por un conjunto de libros, es decir una reunin ordenada de los libros oficiales debidamente legalizados existentes en cada Oficina Registral, as como de las partidas obrantes en fichas y mediante partida electrnica (innovacin tecnolgica que vienen aplicando los Registros Pblicos en el Per, mediante el uso o auxilio del documento electrnico), en los que se extiende conforme a ley, los asientos correspondientes a los actos inscribibles. Porque registrarse? El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en general. Es, as, de suma importancia para todos, ya que a travs de este registro se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura pblica) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros. Por otro lado permite conocer haciendo uso de la publicidad registral ya sea mediante las bsquedas o certificaciones que emiten los registradores de quin es el propietario de una propiedad inmobiliaria determinada, as como si sta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una informacin fundamental si se tiene inters en comprarla o realizar cualquier operacin con la misma. Facilita el crdito tanto al propietario del inmueble, que obtendr sin grandes dificultades, como al que presta, quien tendr con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prest.
V.
Es un organismo pblico que tiene a su cargo la inscripcin y la publicidad de los hechos, actos y contratos que han tenido acogida al cumplir los requisitos de ley. Para qu sirve?
Para la realizacin de los actos jurdicos relativos al patrimonio inmobiliario y mobiliario de los habitantes del pas, as como la integracin de personas morales en los trminos de la legislacin civil. Todo esto requiere de una publicidad adecuada para surtir sus efectos jurdicos frente a terceros, a fin de otorgar la debida certeza jurdica, tanto de los titulares registrales como a todos aquellos que estn obligados a respetar los derechos generados por stos.
VI.
REGISTRADORES PUBLICOS
Son los funcionarios pblicos encargados de: -Calificar la legalidad de los documentos. -Verificar la capacidad de los otorgantes. -Verificar la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Pblicos. Los Registradores Pblicos son nombrados por el rgano competente de cada registro, estableciendo los requisitos para acceder al cargo. Los Registradores pblicos, de acuerdo a su criterio, determinan si un ttulo debe ser tachado, debe ser subsanado o inscrito. Los Registradores se encargan de certificar la publicidad a expedirse.
Segn los estudiosos peruanos, sostienen la existencia de un sistema registral peruano porque si bien en la tcnica, forma de los asientos y efectos de la inscripcin se ha recogido el sistema espaol que a su vez recepciona al sistema alemn, el Per ha innovado el sistema registral, que en la mayor parte de las legislaciones comparadas ordena un registro inmobiliario. En el Per se ha desarrollado un sistema que permite conocer en la misma sede registral, quienes son las personas naturales o jurdicas que tienen limitaciones a sus derechos de libre disposicin, quienes actan en representacin de terceros debidamente facultados y quienes representan a las personas jurdicas, tanto de derecho privado, como pblico o de derecho comercial.
caracteres: -Tcnica.- En el registro de bienes, folio real y en el de personas, folio personal -Forma de los asientos.- Inscripcin. -Efecto de las inscripciones.- en las traslaciones de dominio es facultativa, con excepcin del derecho real de hipoteca que es constitutiva; con lo cual otorga las presunciones de iuris tantum y iure et de jure, para quien contrate bajo la fe del registro. En el registro de personas jurdicas es obligatorio y constitutivo. Los registros de testamentos y declaratoria de herederos; el registro personal (separacin de patrimonios, divorcio, separacin de cuerpo, etc ).
VIII.
Oficios de hipotecas. Ley del 02 de enero de 1888: creacin del registro de la propiedad inmueble en el Per acogiendo el sistema del folio real. Resolucin de la corte suprema del 22.08.1888: reglamento orgnico y reglamento interno. Cdigo de comercio de 1902: "registro de la propiedad inmueble y mercantil". Ley 2402: "registro de la propiedad inmueble y de la prenda agrcola". Cdigo cvil de 1936: "registros pblicos". Reglamento de las inscripciones: aprobado por acuerdo de la sala plena de la corte suprema de justicia del 17.12.1936. Reglamento general: aprobado por la corte suprema el 18.07.1,940. Nuevo reglamento general: aprobado por acuerdo de la sala plena de la corte suprema de justicia del 16.05.68.
IX.
La institucin registral, tiene su trascendencia en todo estado organizado por cuanto debe cumplir con otorgar seguridad jurdica al intercambio de bienes, al trfico inmobiliario, mercantil, y al universo de actos jurdicos susceptibles de inscripcin; de all, la importancia de los servicios inscriptorios y de publicidad que ofrecen en su organizacin y desarrollo econmico en el pas es indiscutible. Esta institucin, en la actualidad se halla bajo la administracin de la SUNARP, formando parte del sistema nacional de los registros pblicos, que persigue mantener y preservar la unidad de la funcin registral en todo el pas, vinculando lo jurdico registral a los registros de todos los sectores pblicos.
X.
La SUNARP
Es un organismo descentralizado autnomo de Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las polticas y normas tcnico - registrales de los registros pblicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema. Cul es la base legal de la SUNARP? Mediante Ley26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros Pblicos, y la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos - SUNARP, y por Resolucin Suprema N 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP. Se pueden inscribir ttulos en la Sede Central de la SUNARP? No, las inscripciones se realizan en las 58 Oficinas Registrales, por ser de su competencia.
Sede central 13 zonas registrales 58 oficinas registrales 30 oficinas receptoras 1625 trabajadores
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Publicidad registral Es la certidumbre que otorga el estado mediante la publicidad de situaciones jurdicas, a fin de que puedan ser oponibles los derechos adquiridos bajo su amparo, as como da tutela y brinda seguridad jurdica al trfico que se genera en torno a ella; esto se exterioriza a traves de una institucin llamada registros pblicos. Principio de especiabilidad: Llamado tambin principio de determinacin; y est relacionado con la necesidad de dar claridad al registro. Al cual solo deben acceder situaciones jurdicas que estn perfectamente determinadas, para producir claridad en los asientos. La finalidad, es lograr que el registro y el tercero puedan utilizar la informacin y derechos en ella generada para la satisfaccin de sus intereses. Principio de consentimiento Para que el registro se realice debe basarse la inscripcin en el consentimiento de las partes interesadas:
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Principio de rogacin Llamado tambin principio de instancia, y significa que las inscripciones en los registros pblicos se extienden necesariamente a solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia del registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria.
Principio de prioridad Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que siendo incompatible, no hubiere ingresado en el registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir, en el caso tpico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador
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