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O condomnio edilcio. Novas regras (?

Consuelo Cristina Viali De Paoli Registradora Substituta da Serventia do Registro de Imveis da Comarca de Capinzal-SC, ps-graduanda do Curso de Especializao em Direito Notarial e Registral 1 Edio, da BB&G Sociedade de Ensino, de Londrina, em Convnio com o Instituto de Estudos dos Escrives, Notrios e Registradores do Paran INOREG --------------------------------------------------------------------------------

SUMRIO: 1. Introduo. 2. Aspectos Histricos. 3. Aspectos Conceituais do Condomnio Edilcio. 4. Condomnio A delimitao do Instituto Edilcio. 5. O Condomnio Edilcio segundo as Regras Atuais. 5.1 Consideraes Gerais. 6. Os Abrigos para Veculos (Garagens). 7. Frao Ideal. 7.1. Reflexos da Frao Ideal. 8. Terrao de Cobertura. 9. Constituio do Condomnio. 9.1. Disposies Legais Atinentes. 9.2. Forma. 9.3. Modo. 10. Conveno do Condomnio. 10.1. Das Especificaes da Conveno do Condomnio. 11. Realizao de Obras no Condomnio. 12. Da Alienao das Unidades Imobilirias. 13. Da Administrao do Condomnio. 14. Das Assemblias. 14.1. Espcies. 14.2. Modo e Forma de Conveno. 14.3. Quorum para Deliberaes. 15. Concluso. Bibliografia. -------------------------------------------------------------------------------1. INTRODUO "Nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurdicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifcios. A comear por sua denominao." (Slvio de Salvo Venosa, 2004, p.1). Este, pois, o objetivo do presente trabalho: analisar a legislao afeta ao condomnio edilcio, iniciando-o com abordagem sobre seus aspectos histricos e conceituais. Propostas estas consideraes, seguem-se a delimitao do instituto do condomnio edilcio e anotaes sobre cada um dos dispositivos legais que o regem, atualmente sob o condo do Cdigo Civil, que parcialmente revogou a Lei n 4.591/64, que anteriormente regulava a propriedade horizontal, com especificidade. Diga-se, propsito, mais completa e primorosa. --------------------------------------------------------------------------------

2. ASPECTOS HISTRICOS No Brasil, merc da legislao portuguesa, a primeira notcia histrica sobre a propriedade privada conjugada com a compartilhada, data das Ordenaes Filipinas, que ento a ela se referia no seguinte sentido: E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um delles seja o sto, o de outro o sobrado, no poder aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifcio algum" (Livro I, Tit. 68, 34). (1) Posteriormente, a par dos moldes das legislaes de outros pases, o Brasil deu seu primeiro passo no sentido de regular o assunto, ante a edio do Decreto n 5.481, de 25 de junho de 1928, que dispunha sobre a "alienao parcial dos edifcios de mais de cinco andares". Foi modificado pelo Decreto-lei n 5.234, de 08 de fevereiro de 1943, e pela Lei n 285, de 05 de junho de 1948. A redao do texto legal inicial, todavia, era insatisfatria, pois que a incidncia legal era limitativa ao nmero de pavimentos dos edifcios, ao tipo de construo, etc. Mas, doutra banda, revestiu-se de certa importncia, porquanto buscou traar um rumo para o instituto da propriedade horizontal, j que o nosso direito, ento codificado em 1916, sequer aventou sobre a matria, de sorte que os primeiros prdios regiam-se pelos usos e costumes, e pelas disposies anlogas do condomnio tradicional. Melhor detalhando essa questo do sistema condominial, em 1964, sob a autoria de Caio Mario da Silva Pereira, o Congresso Nacional aprovou a Lei n 4.591, de 16 de dezembro desse mesmo ano, que veio a regulamentar essa modalidade de propriedade. Com algumas alteraes sofridas a cargo da Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965, entendo que seu texto, na parte no incompatvel com as disposies da Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - nosso vigente Diploma Civil -, permanece ainda em vigor (art. 2, 1, da LICC), a exemplo do que ocorre com a prevalncia integral do Captulo atinente s incorporaes imobilirias. Nesse sentido, cumpre anotar importante observao colhida da opinio de Hlio Lobo Jnior, para quem tambm permanece em vigor o disposto no art. 8, "a" "d", da Lei n 4.591/64. A propsito, discorre o especialista em Direito Imobilirio que: "se assim no se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomnio edilcio de casas trreas ou assobradadas, o que no parece nem um pouco razovel. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei n 4.591/64." (em artigo publicado na coletnea de trabalhos sobre o Novo Cdigo Civil e o Registro de Imveis, coordenada por Ulysses da Silva, Ed. Srgio Antonio Fabris, p. 25, 2004). -------------------------------------------------------------------------------3. ASPECTOS CONCEITUAIS DO CONDOMNIO EDILCIO

O condomnio edilcio, na autoria de CAIO MAIO, sob a denominao de condomnio especial ou instituto da propriedade horizontal, prev uma idia de propriedade, e, ainda, uma idia de condomnio. Prev o doutrinador: "Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autnoma, subordinada embora a srias restries (o que no estranho ao conceito do domnio tradicional).[...] Condomnio sobre o solo, sobre os elevadores do edifcio, sobre a caixa-dgua, sobre o saguo da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prdio como unidade arquitetnica.[...] A nosso ver h uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...". (2) Conclui-se, assim, na lio do renomado Professor, que o condomnio edilcio funde o domnio singular com o domnio comum, formando "um direito diferente, que amalgama as noes de propriedade e de co-propriedade." (3) No entendimento de PAZUTTI MEZZARI (4), sobre o instituto da propriedade horizontal amealha-se que: "... forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autnomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietrios daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, hbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada." -------------------------------------------------------------------------------4. CONDOMNIO - A DELIMITAO DO INSTITUTO EDILCIO De acordo com a posio da nossa sistemtica jurdica, compreende-se que um imvel, apurado em uma ou mais edificaes, poder ser originrio da constituio de outros imveis, com denominao especfica, desde que devidamente institudo de conformidade com as condies que ora so assinaladas pelo nosso Estatuto Civil. Fundarse-, nesse contexto, perante tal empreendimento, a constituio da propriedade dita compartilhada, havida entre parte exclusiva e parte comum, com o que as primeiras, razo de sua discriminao e individuao em relao ao conjunto, podero ser livremente alienadas e gravadas por seus proprietrios, o que equivale dizer, sem necessidade de anuncia dos demais condminos. As partes mantidas em comunho, por sua vez, reputamse indivisveis, e no podem ser alienadas com distino, pois que consideradas agregadas a todas as partes exclusivas desse conjunto. De sorte que, numa abordagem mais singular, o empreendimento antes tido com um todo, fracionar-se-, originando imveis distintos e singulares (apartamento n tal, sala comercial n x) mas, obrigatoriamente, vinculados partes de uso e propriedade comum de todos os proprietrios dos imveis que aliceraram-se em unidades autnomas. Se inexistir parte comum, o condomnio dever ser regido pelas normas da compropriedade tradicional.

-------------------------------------------------------------------------------5. O CONDOMNIO EDILCIO SEGUNDO AS REGRAS ATUAIS 5.1 Consideraes Gerais Como j antecipado, o condomnio edilcio, nova denominao do instituto da propriedade horizontal, trazida por Caio Mario, com as anotaes expendidas por Helio Lobo Jr., por ns compartilhadas, atualmente rege-se pelas disposies estampadas nos artigos 1.331 1.358, da Lei n 10.406/2002, subdivididos em trs sees: - Seo I, abrangendo os artigos 1.331 1.346, engloba as disposies gerais atinentes ao instituto; - Seo II, de que tratam os artigos 1.347 1.356, ocupa-se da administrao do condomnio; - Seo III, por sua vez, perfazendo-se atravs dos artigos 1.357 e 1.358, ocupa-se das formas de extino do condomnio. Assim, vista do disposto no art. 1.331, caput, do CC, emoldura-se, ainda que sucintamente, a definio do condomnio edilcio, ao qual atrai-se a idia de um imvel constitudo de edificaes com partes de propriedade exclusiva e comum, conjuntamente. Insta observar que o nosso Codex usa a expresso "edificaes", na forma plural, e de modo genrico, ensejando o entendimento de qualquer espcie de construo, seja o empreendimento constitudo de apenas um bloco, ou mais; com qualquer nmero de pavimentos; com a destinao que houver. Outrossim, da expresso igualmente pode-se questionar a abrangncia das casas trreas ou assobradadas, s quais nos referimos anteriormente, uma vez que, ao reportar-se o dispositivo em comento que "pode haver, em edificaes", sem qualquer remisso espcies, confirma-se ao vocbulo o carter genrico empregado pelo nosso legislador. -------------------------------------------------------------------------------6. OS ABRIGOS PARA VECULOS (Garagens) No 1, do citado artigo 1.331, do CC, preconiza-se que "as partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios." Garagens, pois, seria o termo mais acertado ao que grafamos acima. Questes de apego literalidade parte, o assunto "garagem" prontifica-se na incidncia de inmeros litgios nos condomnios e, ao alcance desse dispositivo legal, urge trat-la sob trs facetas:

1. considerar-se unidade autnoma, impende frao ideal correlata no solo e nas partes comuns da edificao, sujeitando-se s normas de uma propriedade exclusiva, assim com um apartamento, uma sala comercial. Perante o Registro de Imveis, neste caso, a garagem constar de matrcula prpria. Ressalvo o entendimento, nesse tocante, que a garagem constituda nos moldes de unidade autnoma, perfeitamente individuada e discriminada, conforme dita o mencionado pargrafo, poder ser livremente alienada e gravada por seu proprietrio, a ela no se aplicando a regra incerta no art. 1.338, do CC, segundo a qual, resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, dever preferir qualquer dos condminos a estranhos e, entre todos, os possuidores. E a justificativa a essa assertiva, decorre da prpria inadequao de redao do citado art. 1.338, porquanto, ao referir-se "rea" no abrigo para veculos, d a subentender-se ao abrigo para veculos na acepo de rea comum de todos os condminos, o que igualmente no se aplica ao abrigo para veculos tomado na acepo de acessrio de determinada unidade autnoma; 2.Todavia, a garagem, ou abrigo para veculos existente em uma edificao, pode comportar-se como rea de uso comum de todos os condminos, onde cada um tem direito sobre este espao fsico, considerado como um todo. No Registro Imobilirio, a rea correspondente a este espao ser, de conformidade com os respectivos clculos informativos da constituio do condomnio, lanada como rea comum nas prprias matrculas das unidades autnomas, conjugada com as demais reas comuns correspondentes; 3.Igualmente segue-se que o espao destinado ao abrigo para veculos, delimitado ou no em boxes de estacionamento, poder constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autnomas, como acessrio. No Registro de Imveis, ento, esse direito, traduzido em determinado quantum de rea, restar contido na matrcula da respectiva unidade autnoma que comportar um box na rea destinada ao abrigo para veculos. Ainda em relao ao abrigo para veculos, outro mandamento legal nos chama a ateno, qual seja, o art. 1.339, do CC, em especial a regra contida em seu 2, da qual extrai-se que: " permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assemblia geral. " Pois bem. Aventurando-se na alienao de parte acessria de uma determinada unidade autnoma, consistente em um box de estacionamento, como acima nos referimos, cuja rea respectiva se junta na frao ideal dessa unidade e em nica matrcula imobiliria, portanto, sem frao ideal individualizada, automaticamente haver implicao na alterao da frao ideal de todas as demais unidades, acaso ela seja vendida destacadamente. Isto porque, enquanto permitida a alienao de parte acessria, como bem individuado, a ela dever obrigatoriamente corresponder uma frao ideal no todo. A menos que essa dita parte acessria seja alienada em comunho com a unidade autnoma respectiva, que entendemos ser mais acertada, vista da regra geral emanada do artigo 92, do CC, e das

implicaes que esse fracionamento iria acarretar na composio das reas das demais unidades. Nesse sentido, ento, importante se faz verificar quanto a eventual conflito existente entre a regra emanada do 2, do art. 1.339, do CC, com a do art. 92, do mesmo diploma, razo de que, se a coisa acessria supe sua existncia jurdica a uma principal, qual das normas dever ser aplicada? A respeito do tema, pois, encontramos a seguinte anotao feita por CRISTVAM : "No conflito entre regras, a aplicao de duas diferentes prescries jurdicas, ambas vlidas, conduzem a resultados incompatveis entre si." E, citando Norberto Bobbio, soluciona a questo apontando, dentre outras formas, o seguinte: "Em determinados casos, tais tenses podem ser sanadas mediante o emprego de critrios de resoluo de conflitos entre regras jurdicas.[...]. Pode-se estabelecer, ainda, a prevalncia da regra especial sobre a regra geral (lex specialis derogat legi generali), usando o critrio da especificidade." (5) Dessa forma, s.m.j., em conferindo-se s normas destinadas ao condomnio edilcio o condo de normas especiais, h de ter-se por derrogada a regra geral fixada pelo artigo 92, em face do 2, do art. 1.339, ambos do CC. Insisto condicionar esse desmembramento da parte acessria (box de estacionamento), do principal (unidade autnoma), no entanto, prvia anuncia de todos os condminos, em assemblia geral, e desde que previsto no ato constitutivo do condomnio (parte final do 2, do art. 1.339, do CC). -------------------------------------------------------------------------------7. FRAO IDEAL De conformidade com o 1, do art. 1.331, do CC, s partes suscetveis de utilizao independente, numa edificao, ou seja, s unidades constitudas em autnomas, dever corresponder uma frao ideal no solo e nas partes comuns do edifcio. Silenciou o nosso legislador, todavia, quanto "forma" de expresso dessa frao ideal, ao que enseja entender-se a plena vigncia da lei que anteriormente regulava os condomnios, nesse sentido, quer seja, a parte final do 2, do art. 1, da Lei n 4.591/64, segundo a qual esta deve ser expressa sob a forma decimal ou ordinria. A preocupao extrada da regra atual, detm-se apenas em relao ao critrio de fixao da frao ideal, obrigatoriamente eleito como sendo o do valor pecunirio da unidade autnoma, visto em prol do conjunto da edificao. Nada mais justo e acertado. MEZZARI, nesse sentido, ensina: "...os apartamentos a partir de determinado pavimento podem ter valor superior aos situados mais abaixo, at pelo ngulo de viso que possibilitam aos moradores. Igualmente, os apartamentos em zonas litorneas, de frente, tm evidentemente um horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. E tudo isto com profundos reflexos de ordem econmica." (6)

Insta observar, ainda, que anteriormente esse critrio era opcional, podendo ser tomado tanto em funo da rea construda de cada unidade em relao com o todo, quanto em funo do critrio que ora vige. Outrossim, em que pese o critrio de fixao da frao ideal de conformidade com o valor da unidade imobiliria que, repita-se, o nico adotado pelo vigente Cdigo Civil -, h de questionar-se quanto subjetividade do tema. Qual foi o juzo feito pelo nosso legislador em deferncia expresso "valor"? Tem-se, assim, como bem pondera LAMANA PAIVA, o valor "do custo da construo, o venal, o de mercado, ou o de avaliao?" (7) 7.1 Reflexos da Frao Ideal: As fraes ideais vinculadas s unidades autnomas, ora tomadas na acepo de direito acessrio daquela que se dita como principal, configuram-se de suma importncia no trato das relaes condominiais, seno veja-se: a)o(s) titular(es) que reunir(em) o mnimo de 2/3 das fraes ideais do condomnio, tem competncia para redigir as normas contratuais reguladoras do "modus vivendi" do condomnio, consubstanciada na "conveno do condomnio", cuja observao tornar-se- obrigatria para os titulares das demais fraes ideais, bem assim para aqueles que sobre elas tiveram posse ou deteno (art. 1.333, caput, do CC); b)a frao ideal determinante da cota de participao dos condminos nas despesas condominiais (art. 1.336, I,do CC); c) o quantum das fraes ideais do condomnio, serve de parmetro para as votaes nas assemblias gerais, segundo o critrio da proporcionalidade; d)em caso de reconstruo ou venda do edifcio, as fraes ideais so determinantes da representatividade dos votos da assemblia que se constituir para deliberao da questo. -------------------------------------------------------------------------------8. TERRAO DE COBERTURA Visando a dirimncia das discusses pautadas nos direitos de uso dos terraos dos edifcios condominiais, veio o nosso Cdigo Civil abraar essa questo, de seu texto apurando-se, segundo o seu art. 1.331, 5, que o terrao de cobertura dos edifcios, salvo conveno contrria no instrumento de constituio do condomnio, havida como parte comum dos condminos. Portanto, enquanto de regra for havido nessa forma, o terrao de cobertura pode ser utilizado por todos os condminos, indistintamente, no podendo ser alienado ou sofrer diviso (art. 1.331, 2, do CC); sua conservao e manuteno seguem a mesma norma. Se, porm, for atribudo a determinado(s) condmino(s), o que perfeitamente cabvel, de conformidade com o dispositivo legal acima apontado, em

combinao com o art. 1.344, do mesmo Estatuto, dois aspectos devem ser observados, a manter-se o mesmo entendimento quando discorremos acerca das garagens, (no texto legal, denominadas de abrigo para veculos). Assim, ao terrao de cobertura, enquanto constitudo em parte suscetvel de utilizao independente, a sujeitar-se propriedade exclusiva, dever obrigatoriamente corresponder-lhe uma frao ideal no terreno e nas outras partes comuns da edificao, podendo ser alienada e livremente onerada por seu(s) proprietrio(s). Diferentemente pode dispor o ato de instituio condominial, elevando o terrao de cobertura como parte acessria de determinada unidade, ou a algumas. Nesse caso, dever haver vinculao expressa entre a unidade autnoma e o terrao de cobertura, cuja rea respectiva ser tratada como rea de uso comum de diviso no proporcional, segundo dispem as normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT (NB n 140, atual NBR n 12.721), distribuda entre (s) unidade(s) a que estiver(em) vinculadas. Tratase, ento, de um direito acessrio, cuja alienao poder ser feita a outro condmino, bem assim a terceiro, atentidas duas condies: desde que haja expressa previso dessa possibilidade no ato constitutivo do condomnio, e que a assemblia geral aprove essa negociao. -------------------------------------------------------------------------------9. CONSTITUIO DO CONDOMNIO 9.1 Disposies Legais Atinentes Artigos 1.333 e 1.334, do Cdigo Civil. 9.2.Forma da essncia da lei a exigncia de escritura pblica, como forma de instrumentao da constituio dos condomnios, tal a afirmao contida no 5, do art. 1.331, do Cdigo Civil, que em sua parte final nos diz: "...salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio." Se assim no o fosse, o legislador teria inserido a expresso instrumento, quando ento subsistiria tanto a opo pelo instrumento particular, como pelo pblico. Trata-se a constituio do condomnio, como da prpria nomenclatura se verifica, de um ato constitutivo, donde erigir-se-o as unidades que comportam tal edificao. Assim, a teor do art. 108, do mesmo diploma, se a lei diz que determinado negcio jurdico se efetiva por escritura pblica, por essa forma dever ser realizado, sob pena de invalidade. 9.3 Modo A constituio do condomnio, "ato de vontade do proprietrio ou do titular de direitos tendentes aquisio", conforme se refere MEZZARI (8), na dissertao do art. 1.332, do Cdigo Civil, tem por objeto discriminar e individuar as unidades autnomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); determinar a frao ideal de cada unidade em relao ao solo e reas comuns (inciso II); e de consignar a destinao das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer(inciso III).

Estatui ainda, o citado artigo, em seu caput, que a instituio dar-se- por ato "inter vivos" ( por acordo de vontades, em virtude de deciso judicial, ou proveniente de incorporao imobiliria), ou por "mortis causa" (em decorrncia de testamento). E que, por derradeiro, deve o documento de instituio do condomnio ser registrado no Registro de Imveis competente (art. 167, I, n 17, da Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no pargrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, s exigncias da Lei dos Registros Pblicos, assinalar: a) Completa identificao das partes instituidoras: 1 - em relao pessoa fsica: nome, nacionalidade, profisso, estado civil, residncia e domiclio, nmero do CPF ou meno de outro documento de identificao pessoal. 1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificao pessoal, bem assim referncia ao regime de bens de casamento por eles adotado. 2 - em relao pessoa jurdica: denominao, sede, nmero de inscrio no CNPJ. b)Descrio do imvel onde se encontra projetada a edificao objeto da instituio do condomnio, com meno do nmero da matrcula do Registro de Imveis que o encerra, folhas e livro (a descrio do imvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrcula imobiliria). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificao se lanou sobre dois ou mais terrenos, constitudos de matrculas distintas, dever ser providenciada a prvia anexao das reas, resultando em um nico imvel e, via de conseqncia, em matrcula nica, cujos novos caractersticos devero ser citados no instrumento da instituio. Alm dessas exigncias legais, cremos ser indispensvel, ainda: a) a meno do nome do condomnio, pois que a ele vincular-se-o as suas unidades autnomas; b)a insero de clusula especfica referente ao abrigo para veculos e ao terrao de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessrio de determinada(s) unidades(s). -------------------------------------------------------------------------------10. CONVENO DO CONDOMNIO Ao iniciar estudos quanto conveno de condomnio, na primorosa ensinana de CAIO MRIO, apanha-se o seguinte:

"...os problemas decorrentes da vizinhana prxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimnio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recprocos dos co-proprietrios, a desconformidade de padres de educao destes, a convenincia de se estabelecer um regime harmnico de relaes que elimine ou reduza ao mnimo as zonas de atritos implicam na instituio de um estatuto disciplinar das relaes internas dos condminos, ou conveno do condomnio." (9) Na redao do art. 1.333, do Cdigo Civil, infere-se que: "A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno. Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis." Anota-se, a princpio, uma impropriedade terminolgica na redao do caput desse dispositivo, pois no a conveno que constitui o condomnio edilcio, seno o ato prprio de instituio. Lastreado na redao do art. 9, 1 e 2, da Lei n 4.591/64, o art. 1.333, do Cdigo Civil, manteve a exigncia do quorum mnimo, para sua aprovao e vigncia, de titulares que representem 2/3 das fraes ideais do condomnio, ao que ento ter fora cogente em relao aos demais titulares de direito, de posse ou de deteno das fraes ideais remanescentes. A conveno do condomnio, at ento tida como de elaborao obrigatria (art. 9, caput, da Lei n 4.591/64: "Os proprietrios..., elaboraro, por escrito, a Conveno do Condomnio..."), vem sendo considerada facultativa por alguns doutrinadores, pois que o dispositivo legal em comento apenas se limitou a dizer que, "para ser oponvel contra terceiros..", emitindo juzo de que a exigncia de sua confeco resume-se a circunstncia de eventual oponibilidade perante terceiros estranhos ao condomnio. No entanto, cremos no ser correta essa opinio, pois se a conveno no existir, se a vida condominial no estiver perfeitamente delimitada, como poder ser posta em discusso? O que a lei deixa claro, isto sim, a obrigatoriedade do registro - no Registro de Imveis (art. 167, I, n 17 em combinao com o art. 178, III, da LRP), dessa conveno, para ser oponvel contra terceiros. No que ela no deva existir. Como imaginar um condomnio sem regramento, sem padres de direitos e obrigaes, ainda mais nos dias atuais? de se afastar, assim, o entendimento de que o nosso legislador tenha se inclinado para essa posio, apesar da ausncia especfica do termo de obrigatoriedade. 10.1 Das Especificaes da Conveno do Condomnio Do instrumento de conveno do condomnio, feito por escritura pblica ou por instrumento particular (art. 1.334, 1, do Cdigo Civil), dever obrigatoriamente constar:

a)a discriminao e individuao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns (art. 1.332, I, do CC); b)a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns (art. 1.332, II, do CC); c)o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, III, do CC); d)a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio (o ajuste no livre, restando adstrito s fraes ideais das unidades, tal a sugesto anterior da lex 4.591/64, art. 12, 1, adotado pelo CC, art. 1.336, I, como forma de preservar-se a justeza contratual. H que se relevar, no entanto, o trato em relao propriedade que se constituir sobre o abrigo para veculos (leia-se "garagem"), como unidade autnoma, como tambm propriedade exclusiva sobre o terrao de cobertura. Dessa sorte, em deferncia a essas unidades, em especfico, a conveno deve prever a excluso de determinadas despesas do condomnio, para essas unidades, evitando-se a desproporcionalidade em razo do objeto); e)a forma de administrao do condomnio; f)a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; g)as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; h)o regimento interno. Facultativamente, a conveno poder tambm delinear outras regras que no as elencadas acima, tais como: a)os direitos e deveres dos condminos e dos sub-rogados nessa condio, a ttulo de locatrios ou possuidores; b)a fixao do percentual de juros e multa que incorrer o condmino em atraso com as contribuies devidas (art. 1.336, 1); c)a fixao do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de cincia e do exerccio do direito de preferncia, em relao ao estabelecido no art. 1.338; d)a fixao da permissividade ou no, pelo condmino, quanto faculdade de alienao de parte acessria de sua unidade a terceiros estranhos ao condomnio e, em caso positivo, qual o quorum exigvel para aprovao, em assemblia; e)a fixao da multa a que sujeitar-se- o condmino, ou possuidor, que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336 (que no pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais);

f)a fixao de quais so os deveres, e quando o condomnio os considerar por reiterados, sujeitar o condmino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definio do percentual desta (limitada ao correspondente at cinco vezes o valor atribudo contribuio para as despesas condominiais); g)a definio das regras de comportamento a serem observadas pelos condminos ou possuidores, no condomnio; a fixao de quando o condomnio acatar por reiterada a violao dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se- o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia); h)a fixao de um fundo de reserva do condomnio (embora no previsto no CC) para fazer frente s despesas extraordinrias do condomnio; -------------------------------------------------------------------------------11. REALIZAO DE OBRAS NO CONDOMNIO O art. 1.341, do Cdigo Civil, trata com especificidade da realizao de obras no condomnio, dele apurando-se que: a)as obras destinadas realizao de benfeitorias volupturias, consideradas "as que tm por escopo to-somente dar comodidade quele que as fez, no tendo qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa (p. ex., [...], revestimento em mrmore de um piso de cermica em bom estado, decorao luxuosa de um aposento, etc.)" (NEGRO, 2003, p. 105), dependem de voto de aprovao de 2/3 dos condminos, no mnimo; b)a realizao de obras denominadas teis, ou seja, "as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de no serem necessrias (RT, 516/157) (p.ex., instalao de aparelhos sanitrios modernos...)" (NEGRO, 2003, p. 105), dependem de voto de aprovao da maioria dos condminos; Observao: quando esse tipo de obra abranger rea comum do condomnio, o art. 1.342 faz exigir duas condies: aprovao de 2/3 dos votos dos condminos, e que as obras no sejam passveis de causar obstculos livre utilizao, por qualquer dos condminos, das partes de propriedade exclusiva, ou das que pertencerem comunho; c)em relao realizao de obras que se constituam em necessrias, isto , aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deteriorao (art. 96, 3, do CC), explicita o dispositivo legal, em seu 1, que o sndico pode determinar a sua execuo, independentemente de autorizao dos condminos. Em omitindo-se este, ou em caso de verificar-se impedido, por qualquer motivo, a realizao desse tipo de obra poder ser determinada por qualquer dos condminos. A observar, ainda, que: c.1) se a realizao desse tipo de obra for urgente e importar em custos elevados, aquele que houver determinado a sua execuo (sndico, ou condmino), dever levar esse

fato ao conhecimento dos demais condminos, convocando-os imediatamente reunir-se em assemblia especial; c.2) se a realizao desse tipo de obra no for urgente, mas importar em custos elevados, somente poder ser determinada a sua execuo aps a aprovao dos condminos, em assemblia, a ser convocada por aquele que tiver interesse (pelo sndico, ou, em caso de impedimento deste, por qualquer dos condminos); Observao: enquanto anotado por nosso legislador as expresses "urgente" e "despesas excessivas", conforme citaes feitas a cargo dos 2 e 3, do art. 1.341, do CC, a fim de se evitar futuros desentendimentos entre os condminos, alicerados entre o que um repute por urgente, outro no; entre o que um considere determinada soma como despesa excessiva, outro no, tambm esse aspecto deve ser objeto de apreciao na conveno do condomnio, consistente na delimitao, por exemplo, de certas condies a serem respeitadas para que seja tomada por urgente a execuo de uma obra. E tambm que se delimite, como acima referimos, um valor tal que, ultrapassado, se comporte como despesas excessiva. Dispe, enfim, o 4, do citado dispositivo legal que, aquele que s suas prprias expensas tiver suportado as despesas com a execuo das obras ou reparos necessrios no condomnio, tem o direito de exigir o reembolso do respectivo numerrio, na proporo ajustada na conveno. Se, no entanto, essas obras no se reputarem, propriamente, como necessrias, a restituio no ser devida, mesmo que em benefcio de todo o condomnio. Outro dispositivo legal que se refere a obras no condomnio, e que envolve complexa repercusso, encontra-se pautado no art. 1.343, do CC, embora que tenha se limitado o nosso legislador em prescrever que, em caso de construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, objetivando a criao de novas unidades (denominadas imobilirias), a aprovao unnime dos comunheiros condio sine quo non para a sua execuo. Dessa forma, suponha-se que determinado condmino, desejando erigir mais um pavimento no edifcio, destinado a compreender novas quatro unidades imobilirias, obtenha a aprovao unnime dos demais condminos para esse fim. Assim, questiona-se: de que forma proceder-se- regularizao desse fato? Infere-se da questo, como ponto chave inicial, a necessidade de alterao das fraes ideais que se encontram distribudas entre todas as unidades do condomnio, e j consolidadas diante do registro do ato constitutivo do condomnio, a fim de que o novo pavimento adquira a sua respectiva base no solo. Isso implica dizer, noutra dico, que as fraes ideais das unidades j constitudas, restaro diminudas, e a respectiva proporo que couber s futuras unidades, dever ser inicialmente adquirida por esse condmino, atravs de escritura pblica de compra e venda, ou por instrumento particular (isso se o valor no for superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente (art. 108, do CC)). E esse ajuste dever ter ingresso perante o Registro Imobilirio, mediante a seqncia dos seguintes atos:

1.averbao, na matrcula-me (onde se encontra lanado o registro do ato constitutivo do condomnio), da ata de aprovao da construo desse outro pavimento, por votao unnime dos condminos; 2.averbao, na matrcula-me e nas matrculas de todas as unidades do condomnio, da escritura pblica de alterao do ato de instituio do condomnio e de individuao das unidades imobilirias (onde far-se- a redistribuio das fraes ideais e partes comuns do condomnio, em razo do empreendimento futuro que originar as quatro novas unidades), com clusula resolutiva (ou seja, que fica condicionada averbao do futuro pavimento); 3.registro, na matrcula-me, da escritura ou instrumento particular de compra das fraes ideais que correspondero s novas unidades imobilirias; 4.averbao da rea correspondente ao novo pavimento (na matrcula-me, acima citada) resolvendo a condio da escritura mencionada no item 2; 5) abertura das matrculas das novas unidades; 6. averbao, no registro competente, do instrumento de alterao da conveno do condomnio, fazendo a insero das novas unidades imobilirias. -------------------------------------------------------------------------------12. DA ALIENAO DAS UNIDADES IMOBILIRIAS Conforme dispunha a anterior lei que regia o condomnio edilcio, (pargrafo nico, do art. 4, da Lei n 4.591/64), a alienao das unidades condominiais vinculava-se prova de quitao das obrigaes do alienante para com o condomnio. Pelas disposies do vigente Cdigo Civil, essa exigncia no mais obrigatria, uma vez que a regra do art. 1.345 deixa bem esclarecido que a "responsabilidade por eventuais dvidas do alienante, para com o condomnio, sero suportadas pelo adquirente", o que conduz resolver-se numa obrigao propter rem, assim no podendo o novo proprietrio eximir-se dos encargos passados alegando no ser o sujeito passivo da obrigao. Diante dessa nova redao, evidencia-se que a obrigao segue a coisa, no o sujeito. -------------------------------------------------------------------------------13. DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO Incumbe ao denominado "sndico", pessoa fsica ou jurdica, condmino ou no, o gerenciamento da vida social e econmica do condomnio. Sua indicao determinada em assemblia, com mandato de at dois anos, permitida a sua reconduo ao cargo. Em razo dos servios que prestar, poder ser remunerado ou no, a depender do estipulado na conveno do condomnio.

Poder ser destitudo: quando praticar irregularidades (que, preventivamente, devero ser especificadas na conveno do condomnio); se deixar de fazer a prestao de contas; ou se inconvenientemente administrar o condomnio. Para esse fim, dever ser convocada assemblia especial por um quarto dos condminos, exigindo a lei a maioria de votos dos presentes para considerar-se destitudo o sndico. Dentre outras atribuies que podero ser estabelecidas pela conveno do condomnio, incumbe a este, por imposio de ordem legal, as seguintes: a)convocar os condminos, anualmente, para reunirem-se em assemblia deliberativa do oramento das despesas, das contribuies dos condminos, da prestao de contas, de eventual alterao do regimento interno e, tambm eventualmente, de sua substituio; b) representar o condomnio, como autor ou ru, em juzo ou extrajudicialmente, agindo como defensor de interesses comuns, fazendo comunicar aos condminos, de imediato, a existncia de qualquer que seja o procedimento havido contra o condomnio; c)exigir o cumprimento, de todos quantos habitem o condomnio, das normas avenadas na conveno do condomnio, no regimento interno e do quanto for determinado nas assemblias; d)administrar a conservao e guarda das partes comuns do condomnio; e)providenciar o oramento anual das receitas e despesas do condomnio; f)fazer a cobrana das contribuies condominiais, aplicando e exigindo o pagamento de multa, quando devida; g)anualmente, em carter obrigatrio, ou quando exigida, prestar contas de sua administrao assemblia; h) providenciar a contratao de seguro da edificao, contra riscos de incndio ou destruio, total ou parcial (obrigatrio, nos termos do art. 1.346, do CC); Para fins de controle especfico da prestao de contas da administrao do condomnio, faculta a lei a instituio de um conselho fiscal, com competncia para emitir parecer sobre esta, conselho este a ser eleito em assemblia e comportando um nmero mnimo de trs membros, com mandato de at dois anos. --------------------------------------------------------------------------------

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