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DIREITO CIVIL PONTO 9 9. Superfcie. Servides. Usufruto. Uso. Habitao. Penhor. Hipoteca. Registros Pblicos. Estatuto da Terra. Atualizado por Pedro Felipe de Oliveira Santos Agosto/2012 DIREITOS REAIS Estabelece o artigo 1.225 do CC/02, in verbis: ART. 1.225. SO DIREITOS REAIS: I - A PROPRIEDADE; Direito real sobre coisa prpria II - A SUPERFCIE; III - AS SERVIDES; IV - O USUFRUTO; V - O USO; VI - A HABITAO; Direitos reais da coisa alheia de fruio / gozo, o terceiro ter a coisa consigo e retirar a utilidade. VII - O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMVEL; Direitos reais da coisa alheia aquisio VIII - O PENHOR; IX - A HIPOTECA; X - A ANTICRESE. Direitos reais de garantia + (alienao fiduciria) XI - A CONCESSO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA; XII - A CONCESSO DE DIREITO REAL DE USO. A lei 11.481/2007 acrescenta 2 novos direitos reais sobre a coisa alheia. dirigido fundamentalmente ao poder pblico. Inteno permitir que o poder pblico atravs destes dois novos direitos reais assente pessoas, regularizar situaes fundirias. Segundo o princpio da taxatividade, somente so direitos reais os indicados em lei. Mas no s so direitos reais aqueles constantes no artigo 1.225 supratranscrito, mas tambm outros disciplinados de modo esparso no prprio Cdigo Civil e os institudos em diversas leis especiais Ex.: direito de reteno (art. 516), concesso de uso (Lei n 271/67). As partes no podem criar direitos reais por uma razo simples: prevalecendo os direitos reais erga omnes, seria inadmissvel que duas ou trs pessoas pudessem, por acordo de vontades, criar deveres jurdicos para toda a sociedade. Os direitos reais podem ser classificados em: Direitos reais sobre coisa prpria e direitos reais sobre coisa alheia; Direitos de gozo ou fruio ou direitos de garantia; Direitos reais mobilirios e direitos reais imobilirios.

De acordo com as classificaes acima, os direitos reais enumerados no Livro III do CC/02 recaem sobre coisa prpria (propriedade) ou sobre coisa alheia. Os Direitos reais na coisa alheia, que nos interessa por ora, podem ser classificados de acordo com a tabela abaixo: DIREITO REAL DE GOZO OU FRUIO Permitir que uma pessoa tenha consigo os poderes de utilizao da coisa. Permitir que terceiro utilidades da coisa. UTILIDADE 6 HIPTESES 1. Enfiteuse (cdigo 16) 2. Superfcie retire as DIREITO REAL DA COISA ALHEIA DE GARANTIA. DIREITO REAL A AQUISIO

No ter a coisa consigo vedada a utilizao da coisa.

- Busca-se atravs do domnio ser proprietrio. - O exerccio dos poderes do domnio viabilizem a aquisio da propriedade.

ASSEGURAR CUMPRIMENTO DE OBRIGAO. 4 HIPTESES 1. Hipoteca 2. Penhor 3. Anticrese 1 HIPTESE (OU 2) 1. Promessa irretratvel de compra e venda 2. Direito de preferncia (no

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3. 4. 5. 6. Servido predial Usufruto Uso Habitao 4. Alienao fiduciria em garantia. unnime)

Os direitos reais de gozo ou fruio so autnomos, enquanto os de garantia so acessrios. A Renda constituda sobre imvel apenas um contrato, no mais um direito real. - DIREITO REAL SOBRE COISA PRPRIA: Direito real sobre coisa prpria aquele que incide em objeto prprio do titular. A PROPRIEDADE direito real bsico por excelncia. o direito real mais extenso, porque na figura do proprietrio se renem todos os elementos normais ou prerrogativas normais inerentes ao direito real, dispensando-lhes as prerrogativas de usar, gozar, dispor e reivindicar. - DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA: Os direitos reais desdobram-se todos da matriz, que a propriedade. NesSe contexto, algumas prerrogativas do direito real de propriedade passam do proprietrio para outra pessoa, em decorrncia da aplicao do princpio da elasticidade. Mas a tendncia natural a ulterior reunificao desses direitos no direito matriz, ocorrendo ento o fenmeno da consolidao. A) DIREITOS REAIS DE FRUIO E DE GOZO Em razo da elasticidade, o titular do direito real pode gozar de uma coisa alheia, ou seja, pode o terceiro se aproveitar, em maior ou menor grau ou extenso, de uma coisa que no sua. 1 - DO DIREITO DE SUPERFCIE: Conceito e Natureza Jurdica. Concesso de uso de superfcie o direito real pelo qual o proprietrio concede a outrem, temporariamente, gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno, mediante escritura pblica, assentada no registro de imveis competente. O instituto conflitante com o princpio romano do "superficies solo cedit", segundo o qual, tudo quanto fosse acrescido ao solo a ele se agregava e ao dono do solo pertencia. Ele promove, por assim dizer, um "desmembramento" entre o domnio do solo e o domnio do que est (ou ser) incorporado a ele por acesso. Assim, a poro majoritria dos doutrinadores defende a Superfcie como direito real "autnomo", apartando-o do rol dos "ius in re aliena. De acordo com o sistema adotado pelo CC/02, se o imvel j possuir construo ou plantao, no poder ser objeto de direito de superfcie, porque somente o terreno se presta a esta finalidade, salvo se for convencionada a demolio/erradicao da construo/plantao existente para a reutilizao do terreno para os mesmos fins. O novo diploma no contempla tambm a possibilidade da sobrelevao ou superfcie em segundo grau, consistente na concesso feita a terceiro, pelo superficirio, do direito de construir sobre sua propriedade superficiria, ou seja, sobre a sua laje. Caractersticas: a) Est elencada como direito real; b) A concesso se d, obrigatoriamente, por via de escrito pblico em servio notarial, que dever ser levado a registro no servio registral de imveis; c) A concesso pode se operar de forma gratuita ou onerosa; d) Impe-se ao superficirio (concessionrio do direito) os encargos e os tributos incidentes sobre o imvel; e) alienvel por ato "inter vivos" ou "causa mortis", o que equivale dizer que pode ser vendido e doado, alm de se transmitir por herana, vedando-se ao concedente a estipulao de pagamento de qualquer quantia pela transferncia; f) Gera direito de preempo em favor do proprietrio do solo ou do superficirio em caso de alienao da propriedade do solo ou do Direito de Superfcie, respectivamente, em igualdade de condies com terceiros; g) Na hiptese de mudana, por parte do superficirio, da destinao do direito real pactuada na sua instituio, opera-se a resoluo da concesso com sua extino; h) Na consolidao da propriedade plena nas mos no proprietrio, quando da extino da concesso, as benfeitorias, plantaes e acesses agregadas ao terreno passam ao domnio do proprietrio, no assistindo ao superficirio direito de indenizao ou reteno, salvo estipulao diversa; a extino dever ser averbada no Registro de Imveis; i) Na ocorrncia de desapropriao do imvel, a lei resguarda direito de indenizao tanto ao proprietrio quanto ao superficirio. O Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001) reproduz, em seus arts. 21 a 24, as disposies estampadas no novo Cdigo Civil com relao ao direito de superfice, apartando-se desse, no entanto, em alguns aspectos: a) O Estatuto s faz referncia a imveis urbanos, enquanto que o Cdigo no faz distino entre imveis urbanos ou rurais; b) O Estatuto estabelece que a concesso pode se dar por tempo determinado ou indeterminado. O Cdigo Civil s faz referncia a concesso por tempo determinado; c) O Estatuto dispe que a concesso do direito abrange a utilizao do solo, subsolo e espao areo. O Cdigo Civil s autoriza obra no subsolo se esta for inerente ao objeto da concesso; d) O Estatuto enumera as causas de extino do Direito de Superfcie, quais sejam, o advento do termo e o descumprimento das obrigaes assumidas pelo superficirio. O Cdigo Civil se se mantm silente a respeito.

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Enunciados do CJF: 93 Art. 1369: As normas previstas no CC sobre o direito de superfcie no revogam as relativas a direito de superfcie constantes do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) por ser instrumento de poltica de desenvolvimento urbano. 249 Art. 1369: A propriedade superficiria pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e de garantia, cujo prazo no exceda a durao da concesso da superfcie, no se lhe aplicando o art. 1474.(Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acesses, melhoramentos ou construes do imvel. Subsistem os nus reais constitudos e registrados, anteriormente hipoteca, sobre o mesmo imvel) 250 Art. 1369: Admite-se a constituio do direito de superfcie por ciso. 94 Art. 1371: As partes tm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidiro sobre a rea objeto da concesso do direito de superfcie. 2 - DAS SERVIDES: 2.1. Conceito e Natureza Jurdica. direito real sobre imvel em virtude do qual se impe uma restrio/nus a determinado prdio, para uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso. A relao se estabelece entre titulares de imveis, sendo o sujeito passivo o proprietrio do prdio serviente que sofre a restrio em favor do proprietrio do prdio dominante. As servides constituem, assim, direitos, por efeito dos quais uns prdios servem a outros. Obs: no direito romano, fazia-se a distino entre servides prediais (que a tratada no art. 1378 e seguintes do CC) e servides pessoais (que eram as vantagens proporcionadas a algum, como o usufruto, o uso e a habitao). Art. 1.378. A servido proporciona utilidade para o prdio dominante, e grava o prdio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprietrios, ou por testamento, e subseqente registro no Cartrio de Registro de Imveis. Silvio Rodrigues, adotando o conceito de Lafayette, diz que a servido predial o direito real constitudo em favor de um prdio (o dominante), sobre outro (o serviente), pertencente a dono diverso. Tem por fim, tambm, aumentar a utilidade do prdio dominante e implica restries trazidas ao prdio serviente. 2.2. Caractersticas:

a) A servido uma relao entre dois prdios distintos, em que se estabelece um nus ou encargo, consistente na obrigao do titular do prdio serviente de tolerar a utilizao do titular do prdio dominante ou obrigao de no praticar determinado ato de utilizao do seu prprio bem . A vantagem ou desvantagem adere ao imvel e transmite-se com ele, tendo carter perptuo. Gera uma obrigao propter rem: vincula o dono do prdio serviente, seja ele quem for. b) Os prdios devem pertencer a donos diversos. c) Nas servides, serve a coisa e no o dono. d) A servido no se presume, pois se constitui mediante declarao expressa dos proprietrios, ou por testamento, e subsequente registro no CRI; e) A servido direito real, acessrio, de durao indefinida (perptua), de gozo/fruio sobre coisas alheias. No se modifica esse direito real com a mudana de titularidade do prdio (o direito adere coisa jus in re e ope erga omnes). indivisvel (no se desdobra; no cabe constituio parcial e defendida por um dos condminos do prdio dominante, a todos aproveita a ao; exceo: em caso de diviso, continua a gravar o prdio serviente, salvo se por natureza ou por seu destino s se aplicarem a certa parte do prdio dominante ou serviente) f) A servido inalienvel. g) Tem funo econmica de corrigir desigualdades entre prdios. h) Dever que recai sobre prdio serviente pode importar uma absteno ( non facere), um suportar (pati) e para alguns doutrinadores um facere; Art. 1.386. As servides prediais so indivisveis, e subsistem, no caso de diviso dos imveis, em benefcio de cada uma das pores do prdio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prdio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, s se aplicarem a certa parte de um ou de outro. 2.3 Modos de aquisio: 2.3.1) Ato Humano: a) NEGCIO JURDICO: causa mortis (testamento) ou inter vivos (contrato, em regra, a ttulo oneroso); b) SENTENA judicial (art. 979, II, CPC) homologatria da diviso, levada a registro; c) USUCAPIO: (s para as servides aparentes; requisitos: posse com exerccio incontestado e contnuo, 10 anos, justo ttulo, boa-f e sentena registrada no CRI; e se no tiver ttulo, 15 anos). Enunciado 251 do CJF: Art. 1379: O prazo mximo para o usucapio extraordinrio de servides deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapio previsto no CC. d) DESTINAO DO PROPRIETRIO: ocorre quando esse estabelece uma serventia em favor de um prdio sobre o outro, sendo ambos de sua propriedade, e um deles alienado. Para tanto, necessrio que a serventia seja visvel ou que exista obra que revele a destinao, bem como a falta de declarao contrrio ao estabelecimento da servido. 2.3.2) Fato Humano, o qual gerador somente da servido de trnsito. Tem-se entendido que se o dono do prdio dominante costuma servir-se de determinado caminho aberto no prdio serviente, exteriorizado por sinais visveis, nasce o direito real sobre coisa alheia, digno de proteo possessria. Smula n. 415, STF: Servido de trnsito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito proteo possessria. 2.4.Distines.

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a) servido x direito de vizinhana: a primeira surge por ato voluntrio de seus titulares, bem como visa a conceder uma comodidade (servido de passagem); a segunda decorre de lei e procura evitar um dano, permitindo o aproveitamento do prdio (passagem forada, tendo em vista prdio encravado). b) servido x usufruto: esse importa cesso de uso e gozo de um imvel em favor de certa pessoa e no em benefcio de outro prdio; no usufruto, o sujeito passivo indeterminado (mas determinvel) e o sujeito ativo determinado; na servido, ambos so indeterminados (mas determinveis); usufruto temporrio; na servido, o proprietrio do prdio serviente mantm o uso e gozo. OUTROS INSTITUTOS SERVIDO So limitaes ao direito de propriedade, impostos por lei a todos os unilateral, privando o prdio serviente de prdios, em razo de sua proximidade. So direitos recprocos que no certas utilidades, h nus apenas em um dos importam em diminuio de um em favor de outro. prdios, importando aumento de utilidade ROSENVALD: por alguns so chamados de SERVIDO LEGAL para outro, SEM reciprocidade. Constituem-se para beneficiar determinadas pessoas e no o imvel. ROSENVALD: h uma SERVIDO PESSOAL. So precrios e transitrios, consistindo em anuncia tcita do proprietrio a condutas praticadas por terceiros em seu imvel. Como direito potestativo, a todo tempo os atos podem ser proibidos, pois jamais constituiro objeto de um direito, como o caso de trnsito tolerado por simples cortesia. H favorecimento de uma coisa sobre outra de modo IMPESSOAL. No se presume, porque o direito real demanda sua aquisio um ttulo convencional (contrato, testamento) ou usucapio.

DIREITOS DE VIZINHANA USUFRUTO, USO e HABITAO ATOS DE TOLERNCIA

2.5. Classificaes: - SERVIDES POSITIVAS: Conferem o poder de praticar algum ato no prdio serviente. Exemplos: servido de trnsito e servido de aqueduto; - SERVIDES NEGATIVAS: Impem o dever de absteno da prtica de determinado ato. Exemplos: servido de no construir e servido de no abrir janelas; SERVIDES CONTNUAS: Dispensam atos humanos para que subsistam e sejam exercidas. Exemplos: servido de energia eltrica, servido de escoamento, servido de passagem de gua e servido de aqueduto; SERVIDES DESCONTNUAS: Dependem de atos humanos. Exemplos: servido de passagem. SERVIDES APARENTES: Revelam-se por sinais exteriores, demonstrando que algum concedeu visibilidade propriedade. Por sua ostensividade, revelam sua abrangncia e deferem aes possessrias para a sua tutela, assim como a usucapio. Exemplos: servido de aqueduto; SERVIDES NO-APARENTES: No tm sinais externos de sua existncia, da a necessidade de minudente investigao. Exemplos: proibio de edificar acima de determinada altura, que se estabelece de forma negativa. As servides se notabilizaram em Roma. J foram cobradas em concursos as denominaes abaixo: SERVIDO ITER Passagem SERVIDO ACTUS Caminho SERVIDO PASCENDI Pastar gado SERVIDO AQUAEDUCTUS Aquedutos SERVITUS TIGNI IMITTENDI Travejar (por traves) muros SERVIDO STILLICIDDI Queda das guas da chuva SERVIDO FLUMINIS gua recolhida em canais SERVIDO ALTUS NON TOLLENDI No edificar SERVITUS NEC LUMINIBUS OFFICIATUR Abrir janelas no muro comum 2.6. Exerccio do direito: a) a servido deve ser exercida de modo a evitar, quanto possvel, agravar o encargo do prdio serviente e limitando-se s necessidades do prdio dominante; b) dono do prdio serviente no pode embaraar o uso legtimo da servido; c) servido no se presume (prova-se por ttulo ou posse contnua importando usucapio); d) deve ser exercida dentro dos limites estabelecidos pelo seu ttulo constitutivo, no admitindo interpretao extensiva; e) a servido constituda para um fim no pode ser utilizada para outro; f) nas servides de trnsito, a de maior inclui a de menor nus, e a menor exclui a mais onerosa; g) o dono da servido pode fazer obras de conservao, arcando com os nus (se a servido pertencer a mais de um prdio, rateio entre os donos); partes podem acordar que as despesas sejam do dono do prdio serviente, que poder exonerar-se do pagamento, abandonando-o ao dono do prdio dominante, total ou parcialmente; e se este recusar, aquele dever arcar com as custas das obras; h) dono do prdio serviente pode remover servido de um local para outro sua custa e sem que haja reduo das vantagens do prdio dominante; exige a jurisprudncia a anuncia do dono do prdio dominante; pode haver remoo pelo dono do prdio dominante e sua custa, se houver incremento da utilidade e no prejudicar o prdio serviente; i) cabe extenso da servido, excepcionalmente, se ocorrer necessidade de cultura do prdio dominante, mediante indenizao ao dono do prdio serviente. 2.7. Extino: Ocorre com o cancelamento do registro. Se o prdio dominante estiver hipotecado, com servido mencionada no ttulo hipotecrio, dever haver consentimento do credor. Causas: a) renncia; b) cessao, para o prdio dominante, da utilidade ou comodidade, que determinou a constituio da servido; c) resgate (deve haver anuncia do dono do prdio dominante, diferentemente do resgate da enfiteuse, como leciona Silvio Rodrigues);

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d) e) f) confuso; no-uso por 10 anos contnuos; supresso das respectivas obras, por acordo entre as partes;

2.8. Meios de defesa: Titular de servido aparente e contnua pode utilizar-se dos meios possessrios e petitrios. Para Slvio Rodrigues, servides no aparentes ou descontnuas no podem ser objeto de posse (Em sentido contrrio, a jurisprudncia garante ao titular de servido aparente e descontnua o manejo dos meios possessrios, desde que haja sinais evidentes da sua existncia, isto , elementos cabais probatrios da posse STF, 415: Servido de trnsito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito proteo possessria). Aes que protegem as servides: - o titular da servido tem a ao confessria (que visa obteno do reconhecimento judicial da existncia de servido negada ou contestada); - o proprietrio tem a ao negatria (destinada a possibilitar ao dono do prdio serviente a obteno de sentena que declare a inexistncia de servido ou de direito sua ampliao), na qual apenas deve provar que proprietrio, cabendo ao ru a prova da existncia da servido. - o dono do prdio dominante pode ainda se valer da ao de manuteno ou reintegrao de posse , quando este for molestado ou esbulhado pelo proprietrio do prdio serviente. Tambm pode ser utilizado quando o proprietrio do prdio serviente no permite a realizao de obras e conservao da servido. - por fim, possvel manejar a ao de usucapio, conforme art. 1379. 3 DO USUFRUTO: Conceito. Direito de usar uma coisa pertencente a outrem e perceber-lhe os frutos, ressalvada a sua substncia. O direito substncia, a prerrogativa de dispor dela e a expectativa de consolidar a propriedade mais cedo ou mais tarde, por ser o usufruto sempre temporrio, ficam nas mos do proprietrio do bem, conhecido aqui como nu-proprietario. Para as mos do usufruturio passam, temporariamente, os direitos de uso e gozo, mediante desmembramento do domnio. Objeto. No h restrio, podendo ser constitudo sobre imveis ou mveis. Fica a dvida sobre os bens consumveis ou fungveis, ou seja, se poderiam ser eles alvo do usufruto. A resposta, segundo boa parte da doutrina, positiva, sendo essa modalidade denominada pelos romanos de quase-usufruto e, modernamente, de usufruto imprprio. As coisas fora de comrcio no podero ser alvo de usufruto, uma vez que o bem, para os efeitos de ser objeto, necessita ser alienvel e gravvel. Modos de constituio: a) Por determinao legal. Exemplo: usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores; b)Por ato de vontade, podendo ser inter vivos ou mortis causa. Exemplo: usufruto institudo atravs de testamento ou contrato ; c) Pela usucapio. Exemplo: Quando o objeto sobre que recai no pertence quele que o constituiu. Caractersticas do Usufruto. O usufruto inalienvel (art. 1393 do CC) e temporrio (embora possa durar toda a vida do usufruturio, quando ser chamado de vitalcio). O uso a utilizao pessoal da coisa, pelo usufruturio ou seus representantes; o gozo representa a prerrogativa de retirar e fazer seus os frutos naturais e civis da coisa, podendo o usufruturio consumir ou vender os frutos, como tambm dar a coisa em locao, fazendo seus os alugueres. Pode-se mesmo dizer que o usufruto um direito real em benefcio de um indivduo, o que explica o fato dos antigos o chamarem, juntamente com o uso e a habitao, de servides pessoais. Exige-se a transcrio imobiliria no registro, averbando-se junto matrcula, quando se tratar de imvel. O usufruturio mantm a posse direta do bem e o nu-proprietrio passa a ser mero detentor da posse indireta, podendo o primeiro defender-se pelos meios possessrios, inclusive contra o detentor da substncia, ou seja, o j citado nu-proprietrio. Desta forma podemos afirmar que poder o possuidor direto fruir da coisa, auferir seus frutos naturais e civis, dar a coisa em locao e comodato, ou qualquer outro negcio atpico para essa finalidade. Tem finalidade primordialmente assistencial e alimentar, restringindo-se, praticamente s relaes familiares. Em geral, advm de testamento ou de doao com reserva de usufruto, mas pode ser gerado atravs dos negcios em geral, gratuitos ou onerosos. O usufruto divisvel, podendo ser atribudo simultaneamente a mais de uma pessoa, mais de um usufruturio, estabelecendo-se o co-usufruto, no podendo ser dado a vrios titulares de forma sucessiva. Sero facultados o uso e o gozo a mais de um usufruturio, sempre simultaneamente. No havendo ressalva, o usufruto estende-se aos acessrios da coisa e seus acrescidos (art. 1392 do CC). O usufruto , em regra, institudo sobre uma unidade materialmente considerada e estende-se tambm s acesses verificadas nos bens usufrudos, bem como aos acessrios e pertenas que o dono coloca na coisa antes de institu-lo. O direito tambm envolve as servides ligadas ao prdio alvo do usufruto. Os direitos do usufruturio elecados no artigo 1.394 do CC constituem o mnimo assegurado ao usufruturio, podendo, mediante acordo de vontades, ser complementados e ampliados. Espcies: - Quanto origem ou modo de constituio: LEGAL ou CONVENCIONAL; - Quanto sua durao: TEMPORRIO (prazo certo de vigncia) ou VITALCIO (perdura at a morte do usufruturio ou enquanto no sobrevier causa legal extintiva). - Quanto ao objeto: PRPRIO (tem por objetos bens inconsumveis e infungveis) e IMPRPRIO (incide sobre bens consumveis ou fungveis quase-usufruto). - Quanto aos titulares: SIMULTNEO (constitudo em favor de duas ou mais pessoas ao mesmo tempo) e SUCESSIVO ( o institudo em favor de uma pessoa, para que depois da sua morte transmita-se a terceiro. Essa modalidade no admitida pelo nosso ordenamento, que prev a extino do usufruto pela morte do usufruturio. Distines. a) Usufruto e enfiteuse: A enfiteuse possui como caracterstica a perpetuidade, distinguindo-se, assim, da temporariedade do usufruto. O direito do enfiteuta transmissvel, j o do usufruturio no o . O art. 1.390 do CC determina que o usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou imveis. J a enfiteuse recai somente sobre bens imveis. Portanto, o usufruto tem um campo de incidncia muito maior que a enfiteuse.

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b) Usufruto e condomnio: No se confunde o usufruto com o condomnio, pois neste os comunheiros exercem em conjunto todos os poderes da propriedade, a propriedade plena, em idntico nvel, apenas limitados pela existncia de sujeitos com direitos iguais. No usufruto, existe gradao ou repartio no exerccio dos direitos de proprietrio, alm de ser temporrio o direito do usufruto. c) Usufruto e locao (ou arrendamento): Quando constitudo a ttulo oneroso, poderia o usufruto assemelhar-se locao ou arrendamento. Mas as diferenas so ntidas. O usufruto elevado condio de direito real sobre coisa alheia; a locao relao obrigacional. d) Usufruto e anticrese: Em relao anticrese, o usufruto distingue-se porque a primeira tem por base a extino de uma obrigao preexistente, colocando-se um bem como garantia de seu cumprimento. Saliente-se, por oportuno que, nos sistemas que no admitem a anticrese, o usufruto pode lhe fazer as vezes. e) Usufruto, uso e habitao: O uso uma espcie de usufruto de abrangncia mais restrita, pois insuscetvel de cesso e limitado pelas necessidades do usurio e de sua famlia. O direito real de habitao, por sua vez, ainda mais restrito que o uso e consiste na faculdade de residir num prdio, com sua famlia. O prdio em causa no pode ser cedido (a ttulo gratuito ou oneroso). Ao uso e habitao aplicam-se, naquilo que no contrariarem suas naturezas, as disposies concernentes ao usufruto, principalmente no que tange s aes reivindicatrias contra aqueles que estejam obstando o direito do usurio, habitador ou usufruturio. O uso e a habitao gozam de pessoalidade f) Usufruto x fideicomisso: No usufruto, ocorre repartio dos poderes da propriedade entre o nu-proprietrio e o usufruturio, que os exercem de forma simultnea. Ambos so titulares concomitantes de direitos inerentes propriedade. No fideicomisso, h uma disposio sucessiva da propriedade plena, que primeiramente atribuda ao fiducirio, que em certo tempo, sob determinada condio ou em sua morte, a transferir ao fideicomissrio. O usufruto um direito real sobre a coisa alheia, enquanto o fideicomisso uma forma de substituio. No fideicomisso h dois beneficirios sucessivos: o fiducirio, que recebe a propriedade (uso, gozo e disponibilidade), para depois, findo o termo, transferi-la ao outro beneficirio (fideicomissrio). No usufruto, os dois beneficirios so simultneos: o usufruturio tem o uso e o gozo da coisa, ao mesmo tempo em que o nu-proprietrio tem o domnio limitado daquela. Da decorre que, como no fideicomisso os beneficirios o so sucessivamente, nada impede que a prole eventual de algum seja fideicomissria, enquanto que no usufruto, por serem os beneficirios simultneos, devem eles existir no momento da constituio do direito. Portanto, no pode ser usufruturia ou nu-proprietria a prole eventual de uma pessoa, pois necessrio, no usufruto, a existncia atual dos beneficirios. Como fideicomisso e usufruto podem aproximar-se nas dices testamentrias, mister entender a ocorrncia do fideicomisso quando o testador diz que os bens passam de um beneficirio a outro, aps a morte, por certo prazo ou condio. Se o testador beneficia algum, com reserva da substncia a outrem, institui usufruto, ainda que no seja expresso. Persistindo dvida na interpretao, h que se preponderar pela concluso da instituio de usufruto, uma vez que ambos os beneficirios podero usar e gozar de planos dos bens, sem a falibilidade inerente ao fideicomisso. As distines acima apontadas fazem surgir a necessidade de esclarecer alguns pontos sobre o usufruto sucessivo, j conceituado acima. Embora seja vetado pelo ordenamento nacional, existem julgados admitindo a inalienabilidade. Se o testador usou a expresso passagem de bens de um para outro beneficirio, portanto domnios sucessivos, entende-se que a hiptese de fideicomisso. Inalienabilidade. Segundo determina o art. 1393 do CC/02, o direito do usufruturio intransmissvel. Essa regra confirmada no art. 1410, I, da mesma norma, quando dispe que o usufruto se extingue com a morte do usufruturio. No obstante, cabe ressaltar que o exerccio do direito de usufruto pode ser concedido a ttulo gratuito ou oneroso; somente o direito de usar e gozar a coisa podem ser cedidos. O direito de usufruto s pode ser alienado ao nu-proprietrio, havendo com isso a consolidao da propriedade e a extino do direito real. Se o usufruturio tiver auferindo rendimentos com o usufruto, o exerccio do direito poder ser penhorado at que os frutos colhidos extingam totalmente a dvida. Usufruto de empresa. O usufruto de empresa ocorre nas execues cveis e est previsto nos artigos 716/729 do CPC. Quando for menos gravoso para o devedor, o Juiz poder conceder, de ofcio, o usufruto da empresa, para que o credor v recebendo paulatinamente o seu crdito. Desse modo, o devedor/executado perde o gozo da empresa, at que seja paga a dvida principal, mais juros, custas e honorrios advocatcios. A eficcia de tal instituto se inicia com a publicao da sentena e com esta o magistrado deve nomear um administrador, que atuar tal qual um usufruturio (ressalte-se que o credor e o devedor podem ser administradores, desde que a outra parte consinta). O Juiz deve, ainda, nomear perito para avaliar os frutos e rendimentos da empresa e para calcular o tempo necessrio para a liquidao da dvida. Aps o laudo pericial e a manifestao das partes, o magistrado ordenar a expedio de carta de constituio de usufruto, a qual dever ser registrada no cartrio da matrcula do imvel. A constituio do usufruto no impede a alienao da empresa, desde que o adquirente concorde em manter o credor na posse do bem durante o prazo do usufruto. O arrematante pode, no entanto, pagar o saldo ao credor e extinguir o usufruto. Extino do usufruto. Art. 1410 do CC: O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de Imveis: I - pela renncia ou morte do usufruturio; II - pelo termo de sua durao; II - pela extino da pessoa jurdica, em favor de quem o usufruto foi constitudo, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se comeou a exercer; IV - pela cessao do motivo de que se origina; V - pela destruio da coisa, guardadas as disposies dos arts. 1.407, 1.408, 2 parte, e 1.409; VI - pela consolidao; VII - por culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, no lhes acudindo com os reparos de conservao, ou quando, no usufruto de ttulos de crdito, no d s importncias recebidas a aplicao prevista no pargrafo nico do art. 1.395; (OBS: A extino depende do reconhecimento da culpa por sentena) VIII - Pelo no uso, ou no fruio, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399). A regra bsica referente ao usufruto de pessoas fsicas estabelece que o direito real se extingue com o falecimento do usufruturio, no sendo transferido a seus herdeiros, diferentemente da enfiteuse. O legislador justifica essa hiptese no sentido de evitar usufrutos sucessivos, que retiram certos bens do comrcio indefinidamente. No entanto, a morte do nu-proprietrio no altera a relao jurdica, uma vez que seus sucessores se tornam proprietrios. Se o usufruturio for pessoa jurdica, o direito real se extinguir em trinta anos. O perecimento ou a destruio da coisa tambm faz com que o usufruto seja extinto, ressalvadas as hipteses de existncia de seguro (art. 1407), reconstruo do imvel (art. 1408) e indenizao ou reparao paga por terceiros (ex: desapropriao art. 1409), pois nesses casos pode ocorrer sub-rogao do usufruto sobre o preo. Se a destruio/perecimento for apenas parcial, o direito real subsiste sobre o remanescente. Caso o usufruturio tenha concorrido com culpa, dever indenizar o nu-proprietrio.

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Caso o usufruturio deixe de usar (no-fruio ou no-uso) o bem imvel por dez anos (art. 205 do CC), o usufruto ir se extinguir. Alguns doutrinadores entendem que o prazo sustentvel para essas hipteses o do usucapio extraordinrio e que a aquisio da propriedade plena se constitui com o decurso do tempo, sendo que a sentena meramente declaratria (art. 1238). No caso de bens mveis, o usufruto se extingue se o usufruturio deixar de usar ou fruir do bem por trs anos. Para ocorrer a perda do usufruto por prescrio, o usufruturio no dever ter praticado nenhum ato de gozo voluntariamente. O procedimento de extino do usufruto est disposto nos art. 1103 e 1112, VI, do CPC, j que um procedimento de jurisdio voluntria. Quando decorre de morte do usufruturio, prescinde-se de deciso judicial, bem como quando resulta de acordo consensual dos interessados, consolidao, renncia, entre outros (art. 250, II e III, da Lei de Registros Pblicos), quando deve haver o requerimento de averbao junto ao registro imobilirio, como j assentado pelo STF. Se o usufruto for legal, a sua extino, via de regra, no exige qualquer conduta ou procedimento especial, uma vez que o instituto tpico de jurisdio voluntria e a sua consolidao prescindiu de qualquer espcie de registro. 4 - DO USO: Conceito e Natureza Jurdica. Direito de usar a coisa, tendo o usurio sobre ela o gozo limitado, podendo perceber os frutos (para consumo) dentro dos limites das necessidades pessoais suas e de sua famlia, aferidas pelo juiz, de acordo com a condio social do usurio e os costumes do lugar em que vive. So pessoas da famlia do usurio: cnjuge, filhos solteiros e pessoas que esto a seu servio domstico. um direito real sobre coisa alheia. direito de gozo ou fruio. Caractersticas: a) direito personalssimo e temporrio; b) indivisvel; c) recai sobre mveis ou imveis, coisas singulares ou coletivas; Distino do usufruto. O uso no implica o gozo amplo e ilimitado da coisa; considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas caractersticas de direito real, temporrrio e resultante do desmembramento da propriedade, distinguido-se entretanto pelo fato de o usufruturio auferir o uso e a fruio da coisa, enquanto ao usurio no concedida seno a utilizao restrita aos limites das necessidades suas e de sua famlia. Equipara-se ao usufruto quando recai sobre coisa fungvel; no cabe cesso do direito em si nem de seu exerccio (j o usufruto intransfervel, mas cabe cesso do seu exerccio). Mas se o uso que o proprietrio fazia da coisa consistia em arrend-lo ou loc-lo, o usurio poder manter esse comportamento (Orlando Gomes). Obs.:So aplicveis ao uso, no que no for contrrio sua natureza, as disposies relativas ao usufruto. Direitos e obrigaes: a) direitos: usar, perceber os frutos para necessidades pessoais suas e de sua famlia, administrar com diligncia; b) obrigaes: conservar e restituir a coisa; prestar cauo, se exigida. Constituio. Por ato inter vivos ou causa mortis. Se imvel, deve haver tambm o registro. O uso no se adquire por usucapio. Extino: Extingue-se pela mesma forma do usufruto (artigo 1.410, CC), com exceo apenas do no-uso, que no se aplica tambm ao direito real de habitao. Direito de uso resolvel (Decreto-Lei 271/67): Direito de uso resolvel de terrenos pblicos ou particulares, remunerado ou gratuito, por tempo certo ou no, destinando-se urbanizao, industrializao, edificao, cultivo da terra ou outras utilizaes de interesse social. D-se por instrumento pblico ou particular, ou por termo administrativo, todos levados a registro. Pode ser transmissvel inter vivos ou causa mortis, levando-se tambm a registro. 5 - DA HABITAO: Conceito e Natureza Jurdica. Consiste em utilizar gratuitamente imvel alheio para fim de moradia. A ocupao d-se pelo habitador, sua famlia, dependentes e eventuais hspedes. um direito real sobre coisa alheia. direito de gozo ou fruio. Caractersticas: a) direito personalssimo (no pode ser cedido a ttulo gratuito ou oneroso; titular no pode alugar nem emprestar o imvel); b) impenhorvel o imvel; c) pode recair sobre o imvel todo ou parte dele; d) temporrio; e) titular: pessoa fsica ou jurdica; f) em caso de existir mais de um titular, qualquer um pode habitar a casa sem pagar aluguel ao outro, e este no pode impedilo de exercer o direito; falecendo um dos titulares, o seu direito extingue-se sem beneficiar outros habitadores, salvo disposio em contrrio ou quando se tratar de relao de parentesco ou afetividade, para a jurisprudncia; Direitos e obrigaes: a) Direitos: utilizar imvel como moradia; perceber os frutos que entram no conceito de utilizao da casa; b) Obrigaes: dever de conservao. Obs.: So aplicveis habitao, no que no for contrrio sua natureza, as disposies relativas ao usufruto. Extino: Extingue-se pela mesma forma do usufruto (artigo 1.410, CC), com exceo apenas do no-uso. Direito de habitao e direito das sucesses. Cabe direito de habitao em favor do cnjuge sobrevivente, enquanto viver e permanecer vivo, sem prejuzo de sua participao que lhe caiba na herana ou meao, relativamente ao imvel destinado residncia da famlia, desde que seja o nico bem daquela natureza a inventariar.

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Art. 1.831. Ao cnjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, ser assegurado, sem prejuzo da participao que lhe caiba na herana, o direito real de habitao relativamente ao imvel destinado residncia da famlia, desde que seja o nico daquela natureza a inventariar. E a companheira? Antes do CC (na lei da unio estvel) constava o direito real de habitao. Entretanto, o direito real de habitao conferido companheira pelo artigo 7 o. da Lei 9278/96 NO foi consagrado em norma expressa do CC/02. Da, surgirem duas correntes: 1a. CORRENTE (FRANCISCO CAHALI, INCIO DE CARVALHO NETO): a companheira no tem direito de habitao, porque o CC/02 no previu. 2a. CORRENTE (PABLO STOLZE, SILVIO VENOSA): a companheira tem direito de habitao, porque o dispositivo no foi expressamente revogado. Invocam o fundamento de CANOTILHO para afirmar que entendimento contrrio viola o PRINCPIO DO RETROCESSO, a previso de uma lei nova que revogando uma lei anterior miniminiza ou extingue um direito fundamental. Na CF/88, a unio estvel equiparvel ao casamento. B) DIREITOS REAIS DE GARANTIA Direito que confere ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dvida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente sua satisfao, colocando o credor a salvo da insolvncia do devedor, atravs de um crdito preferencial. Quatro so os direitos reais de garantia: hipoteca, penhor, anticrese e propriedade fiduciria. Aos trs primeiros aplicam-se os preceitos comuns da teoria geral dos direitos reais de garantia. A hipoteca, o penhor e a anticrese conferem ao credor a pretenso de obter o pagamento de uma dvida com o valor de um bem aplicado exclusivamente sua satisfao, ou seja, o direito do credor concentra-se sobre um determinado patrimnio do devedor, afetando-o soluo de uma obrigao por este contrada. Garantia Real X Garantia Pessoal. Enquanto a garantia pessoal resulta de uma cauo restrita s partes contratantes, aquela afeta o bem garantido em carter absoluto, vinculando o objeto ao seu titular com faculdade de oponibilidade erga omnes. Na garantia pessoal, terceiro se responsabiliza pela soluo da dvida. Na garantia real, determinado bem fica vinculado ao pagamento da dvida. Caractersticas: a) Sequela: (art. 1419, CC) a coisa dada em garantia fica sujeita, por vnculo real, ao cumprimento da obrigao, ou seja, como reflexo de sua oponibilidade erga omnes, o direito real adere coisa de tal forma que a garantia subsiste mesmo diante da transmisso, tanto inter vivos quanto mortis causa, da propriedade do bem vinculado ao pagamento do dbito originrio. O titular da garantia real no possui qualquer relao obrigacional com o titular do direito real. Detm, sim, uma situao jurdica de poder imediato sobre o objeto afetado ao dbito que lhe permite alcan-la contra quem com ele estiver, em carter absoluto. b) Preferncia: (Art. 1422, CC) o titular de uma garantia real preferir no pagamento aos outros credores. De acordo com a Nova Lei de Falncias (Lei n 11.101, de 09/02/05), os crditos com garantia real, at o limite do valor do bem gravado, devem ser preteridos somente aos crditos derivados da legislao trabalhista, limitados a 150 salrios-mnimos por credor, os decorrentes de acidentes de trabalhoe os extraconcursais enumerados em seu artigo 84. A preferncia tambm tem a funo de, na coliso de vrios direitos reais, determinar qual receber tratamento prioritrio. o registro que se impe como elemento indispensvel oponibilidade do ato processual. c) Excusso: consiste na faculdade de o credor executar judicialmente o dbito garantido pelos bens mveis e imveis. Quando do inadimplemento, os bens dados em garantia e gravados de nus reais sero necessariamente penhorados e submetidos hasta pblica. Excepcionalmente, no direito real de anticrese, o credor anticrtico no poder excutir inicialmente o bem, pois a ele apenas assiste o direito de reteno, resgatando o dbito originrio por meio da explorao dos frutos da coisa (art. 1423, CC). O direito real no recai sobre o imvel em si, mas sobre as suas rendas. Obs. expressamente vedada a imposio de clusula comissria, para que seja resguardado o princpio da igualdade entre as partes. Todavia, em saudvel inovao legislativa, permite-se agora que, ao tempo do inadimplemento, credor e devedor transacionem de forma a substituir o pagamento pela entrega do prprio bem garantido, em verdadeira operao de dao em pagamento. O princpio da excusso tambm elide a possibilidade de alienao extrajudicial do bem, a fim de dificultar leso contra o devedor. Excepcionalmente nas hipotecas constitudas pelo Sistema Financeiro da Habitao permitida a execuo extrajudicial do bem imvel (Dec.Lei 70/66). Esse modo de proceder criticvel, gerando uma expropriao imobiliria sem o devido processo legal. A excusso apenas nasce no termo contratual da dvida. d) Indivisibilidade: o nus real grava a coisa por inteiro e em todas as suas partes, incluindo os seus acessrios e acrescidos. Ademais, o devedor no obtm a liberao parcial do vnculo real pelo fato de amortizar parcialmente o dbito. Mas admite-se que as partes convencionem a exonerao parcial, j que a indivisibilidade no da essncia dos direitos reais. Princpios Bsicos: a) Especializao: o principal requisito formal de validade do contrato que institui a garantia real. Consiste na vinculao do bem determinado do devedor ou de terceiro, para garantia da obrigao principal. Especializar determinar pormenorizadamente os bens mveis e imveis dados em hipoteca, penhor e anticrese, assim como o valor e o prazo de vencimento da dvida garantida, alm da taxa de juros aplicada (art. 1424,CC). b)Registro: o nus real apenas oponvel em carter geral quando aperfeioado pela sua inscrio, servindo igualmente para conceder publicidade e seqela. O registro tambm concede quele que inscrever previamente o seu ttulo prioridade em relao aos outros credores, no que concerne ao recebimento do crdito. O penhor, como recai sobre bens mveis, deve ser inscrito no Cartrio de Ttulos e Documentos. Direitos de Garantia e Direitos de Gozo: Apesar de ambos serem direitos reais em coisa alheia, os direitos de gozo ou fruio recebem em maior ou menor grau o proveito econmico da coisa, pois obtero a posse direita do bem, suprimindo do proprietrio os atributos de usar e fruir imediatamente a coisa. J os titulares dos direitos de garantia pretendem o prprio valor da coisa, como resgate de um dbito, no havendo interesse na explorao econmica do bem. Os direitos de gozo so autnomos, cumprindo sua funo, independentemente da preexistncia de outra relao jurdica subjacente. Os direitos de garantia so nitidamente acessrios. Advertncias legais subjetivas:

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a) s o proprietrio pode dar a coisa em garantia; b) absolutamente ou relativamente incapazes podem dar bem em garantia se assistidos ou representados; c) marido ou mulher, exceto na separao de bens, no podem isoladamente dar bens em garantia; d) inventariante s pode dar bem em garantia quando houver licena judicial; e) no condomnio preciso do consentimento de todos, mas no condomnio de apartamentos a parte exclusiva do condmino pode ser objeto de garantia; f) s os bens que se podem alienar podem ser dados em garantia; g) para ter efeito erga omnes preciso conferir especializao e publicidade ao ato; Causas de Vencimento Antecipado de uma Obrigao: a) desvalorizao econmica ou deteriorao do objeto; b) falncia ou insolvncia do devedor; c) falta de pontualidade no pagamento das prestaes; d) perecimento do objeto dado em garantia que no foi substitudo; e) desapropriao do bem dado em garantia 6 - DA HIPOTECA (ART. 1.473 1.505) Direito real de garantia em virtude do qual um bem imvel remanesce em poder do devedor ou de terceiro, assegurando preferencialmente ao credor o pagamento de uma dvida. A posse do bem hipotecado fica com o devedor, ficando o credor com o direito de pagar-se preferencialmente, promovendo a venda judicial do bem hipotecado, em caso de inadimplncia. direito real de garantia de natureza civil. OBJETO (ART. 1.473): a) Incide sobre imveis e seus acessrios - Se o devedor hipoteca um terreno e depois h a acesso de uma casa, a hipoteca incidir sobre a totalidade do bem imvel, mesmo que o valor da hipoteca ultrapasse muito o valor da dvida. Em caso de execuo da garantia o valor remanescente ser devolvido ao proprietrio. b) O domnio direto; c) O domnio til - Uso, usufruto e os desdobramentos dos direitos reais; d) As estradas de ferro e) Recursos naturais do artigo 1.230 (recursos minerais e jazidas) Tais recursos so considerados bens imveis; f) Incide tambm sobre mveis considerados imveis para efeito de garantia (avio e navio) A hipoteca das aeronaves e dos navios reger-se-o por lei especial (art. 1.473; pargrafo nico). g) Direito real de uso para fins de moradia. h) Direito real de uso i) Propriedade superficiria. OBSERVAO: A lista numerus clausus. -MODALIDADES: a)CONVENCIONAL: b)LEGAL: c)JUDICIAL. ARTIGO 1.474 (ACESSES) - A hipoteca abrange todas as acesses, melhoramentos ou construes sobre o imvel.

HIPOTECA CONVENCIONAL Modalidades: a) COMUM - a contratual que recai sobre imvel ou sobre recursos minerais (tambm so considerados imveis desvinculados do solo); b) ESPECIAL - Quando se trata dos outros objetos (vias frreas, navios e aeronaves e etc). H dispositivos especiais que tratam de tais objetos. EFICCIA - A hipoteca para o seu aperfeioamento essencial o registro pblico no cartrio em que esta inscrito o bem; no basta a celebrao do contrato: a) HIPOTECA COMUM - Cartrio de Registro de Imveis (art. 1.227); b) HIPOTECA ESPECIAL - O CC/02 exige o registro de acordo com a lei especial: Navios - Capitania dos portos; Aeronaves (Lei 7.565/85). CARACTERSTICAS: a) DIREITO REAL Desde que devidamente registrado no respectivo local; b) ACESSRIO - Est vinculada obrigao principal; havendo extino da obrigao principal, haver o desaparecimento da garantia; c) ilicitamente; REsp 171.421 (STJ) Entendeu que a converso do bem, em bem de famlia (legal ou convencional) posterior constituio da hipoteca no impedir a execuo do bem. d) INDIVISVEL (art. 1.421) - O vnculo real de garantia indivisvel, no importando a divisibilidade da dvida. Assim se o bem herdado, apesar da dvida ser dividida entre os herdeiros, poder o credor hipotecrio executar a garantia pelo no pagamento de uma parte da dvida por um dos herdeiros; DIREITO DE SEQELA possibilidade de reclamar o bem para si nas mos de quem quer o detenha

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Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestaes da dvida no importa exonerao correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vrios bens, salvo disposio expressa no ttulo ou na quitao. exceo : a lei autoriza a diviso na hiptese do art. 1.488, NCC. [existncia de tantas hipotecas quanto for o nmero de lotes] NCC Art. 1.488. Se o imvel, dado em garantia hipotecria, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomnio edilcio, poder o nus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autnoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporo entre o valor de cada um deles e o crdito. 1o O credor s poder se opor ao pedido de desmembramento do nus, provando que o mesmo importa em diminuio de sua garantia. 2o Salvo conveno em contrrio, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessrias ao desmembramento do nus correm por conta de quem o requerer. 3o O desmembramento do nus no exonera o devedor originrio da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuncia do credor. e) FORMA SOLENE: Forma pblica (art. 108; CC) - Para contratos de imveis superior 30 salrios mnimos deve ser celebrado por escritura pblica; Forma particular - Para imveis com valor inferior a 30 salrios mnimos; [art. 38, Lei 9.514] Nos casos do Sistema Financeiro Imobilirio (antigo Sistema Financeiro da Habitao) no h necessidade de forma pblica; [instrumento particular podendo vincular uma hipoteca] [art. 1.647, NCC] - Necessidade da outorga conjugal - Salvo se casado pelo regime da separao absoluta. PRINCPIOS: a)PUBLICIDADE - Se d com o registro da garantia; b)ESPECIALIDADE - um detalhamento de todos os pormenores da dvida e da coisa da em garantia (art. 1.424 e 1.484): Artigo 1.424 Permite o detalhamento da dvida e a descrio do bem dado em garantia; Artigo 1.484 Permite s partes ajustarem o valor do imvel dado em garantia hipotecria. POSSIBILIDADE DE ALIENAO DO IMVEL HIPOTECADO (ART. 1.475) O artigo 1.475 garante o direito do devedor hipotecrio alienar o imvel hipotecado a terceiro, sendo nula a clusula que probe tal prtica. Todavia, podero as partes estipular que no caso de alienao a dvida vencer antecipadamente. PLURALIDADE DE HIPOTECAS (ART. 1.476) - possvel desde que o credor aceite, no importando qual o valor da dvida. A primeira hipoteca registrada tem preferncia sobre o todo; h uma ordem de preferncia entre os credores hipotecrios. ORDEM DE PREFERNCIA Arts. 1.477 e 1.478: [art. 1.477, NCC] Mesmo havendo vencida a segunda hipoteca, segundo credor hipotecrio dever respeitar a ordem de hipoteca, salvo no caso de insolvncia do devedor; O credor hipotecrio no poder executar a garantia, mas poder executar a dvida na condio de credor quirografrio. [art. 1.478, NCC] Remio da primeira hipoteca pelo segundo credor hipotecrio. Se a primeira hipoteca vencer e o devedor no se propuser a pagar o preo e nem o credor iniciar a execuo da garantia; o credor da segunda poder remir (resgatar) a primeira hipoteca, sub-rogando-se nos direitos do primeiro credor, desde que cite o devedor para pagar e o credor para receber. necessrio que o devedor citado no efetue o pagamento. Por outro lado, havendo execuo da hipoteca pelo primeiro credor, basta que o segundo credor deposite o valor do dbito e as despesas judiciais para haver a sub-rogao. PROCEDIMENTO DE REGISTRO (ART. 1.492 1.498) [art. 1.492, NCC] - Necessidade de registro da hipoteca; NCC Art. 1.492. As hipotecas sero registradas no cartrio do lugar do imvel, ou no de cada um deles, se o ttulo se referir a mais de um. Pargrafo nico. Compete aos interessados, exibido o ttulo, requerer o registro da hipoteca. [art. 1.493, NCC] - O registro da hipoteca ser numerado por protocolo de prenotao e a ordem de prenotao conferira a ordem de preferncia na execuo da hipoteca; NCC Art. 1.493. Os registros e averbaes seguiro a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numerao sucessiva no protocolo. Pargrafo nico. O nmero de ordem determina a prioridade, e esta a preferncia entre as hipotecas. [art. 1.494, NCC] No se registra duas hipotecas ou dois direitos reais em um mesmo dia, salvo se constar da escritura ou do contrato a hora da lavratura; NCC Art. 1.494. No se registraro no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas.

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[art. 1.495, NCC] - Pode ocorrer que no momento do registro da segunda hipoteca o cartorrio percebe que h uma primeira sem registro (muitas na escritura da segunda hipoteca fica consignado a existncia de uma primeira ainda que sem registro), nesse caso o cartorrio poder sobrestar o procedimento de registro da segunda hipoteca por 30 dias para efetuar o registro da primeira hipoteca. NCC Art. 1.495. Quando se apresentar ao oficial do registro ttulo de hipoteca que mencione a constituio de anterior, no registrada, sobrestar ele na inscrio da nova, depois de a prenotar, at trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrio desta, a hipoteca ulterior ser registrada e obter preferncia. Pode o credor da segunda hipoteca resgatar a primeira hipoteca para execut-la posteriormente - Pode haver remio da hipoteca pelo segundo credor havendo sub-rogao legal (art. 346; I; CC c.c. 1.478; CC). EFEITOS EM RELAO AO DEVEDOR: at o vencimento do dbito o devedor conserva todos os direitos sobre a coisa, inclusive o de disposio (art. 1.475). Pargrafo nico - Faculta o estabelecimento de clusula de vencimento antecipado da obrigao em caso de alienao do imvel. OBSERVAO: VENCIMENTO ANTECIPADO DAS OBRIGAES: Direitos reais em garantia (art. 1.425): Quando houver diminuio da garantia e o devedor no refor-la; Quando o devedor cair em insolvncia Note-se que o devedor no ser considerado insolvente se deixar de honrar obrigao referente s hipotecas posteriores primeira (art. 1.477, pargrafo nico); Quando o devedor no pagar pontualmente as prestaes; Quando o bem for desapropriado Nesse caso, a indenizao dever ser depositada em favor do credor. * Implicaes (art. 1.425; os, art. 1.426 e 1.427) Se houver perecimento do objeto Havendo seguro este se prestar satisfao do credor; No caso de perecimento ou desapropriao do bem, somente haver vencimento antecipado da garantia se no houverem outros bens dados em garantia hipotecria Havendo outros bens, a dvida ser reduzida e permanecer a garantia referente outros bens; Se a dvida vencer antecipadamente, dever ser abatido proporcionalmente os juros do tempo no decorrido; O terceiro que presta garantia hipotecria, salvo clusula expressa, no est obrigado a substitu-la. OBSERVAO: Artigo 1.488 (desmembramento do imvel) Em caso de loteamento do imvel, a garantia ser ser dividida entre os adquirentes; O credor s poder se opor ao desmembramento se demonstrar que o desmembramento implica em diminuio de sua garantia; Executada a garantia contra os adquirentes e sendo esta insuficiente, o devedor ficar obrigado pelo remanescente (art. 1.430). No poder alterar o imvel se importar em riscos ou diminuio do valor (entendimento geral doutrinrio) - Se a garantia se tornar incua ocorre o vencimento antecipado (art. 1425). Citado o devedor em cobrana, mesmo que no seja executiva, qualquer alienao ou percepo de frutos ser considerada fraude execuo. EFEITOS EM RELAO AO CREDOR EFEITOS EM RELAO TERCEIROS - Se o credor executar a dvida o terceiro estar sujeito a direito de seqela, todavia, poder exercer a remio. PECULIARIDADE (ART. 1.487 E PARGRAFOS) Hipoteca poder ser constituda em razo de dvida futura ou dvida sujeita condio: - Ocorre geralmente nos contratos de SFI (antigo SFH); - O contrato de hipoteca poder ser registrado antes da celebrao do contrato principal (ex: contrato de mutuo antes da entrega do dinheiro). Art. 1487; * O muturio leva o instrumento de hipoteca a registro juntamente com o contrato de mutuo sem ter o dinheiro ainda (mtuo contrato real, s se aperfeioa coma entrega do dinheiro) e aps o registro da hipoteca efetiva-se o contrato (o mutuante entrega o dinheiro ao muturio). Assim, a garantia surge antes do surgimento do contrato. -Divida sujeita a condio suspensiva poder ser objeto de hipoteca; -Divida futura poder ser objeto de hipoteca. HIPOTECA LEGAL (ART. 1.489 1.491) -No dispensa o registro (art. 1.497) - Exige o registro, ao invs de provir de um contrato, a fonte legal; -Artigo 1.489 x art. 827; CC/16 (estudar as diferenas entre os dispositivos) Pode ser constituda para garantia da Fazenda Pblica em razo de determinados tipos de servidor (ex: arrecadador de tributos ter seus bens hipotecados em favor da Fazenda Pblica); Filhos podem constituir hipoteca legal sobre bens dos pais quando contrair novas npcias sem efetuar o inventrio dos bens; Os prejudicados podero constituir hipoteca sobre os bens do delinqente (fato que gerou crime); Co-herdeiro pode constituir hipoteca sobre imvel adjudicado a co-herdeiro, para garantir ao seu quinho; Garantia do imvel arrematado se o arrematante no pagar o imvel de uma nica vez (caso em que o arrematando prope o pagamento do imvel em parcelas). Era prevista no CPC de 1939 e foi revogada pelo CPC de 1973, ressurgindo no CC/02. -Artigo 827 - hipteses revogadas: Descendentes sobre imveis dos ascendentes;

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Pupilos sobre os bens dos tutores; Fazenda Publica sobre os bens do delinqente para pagamento das obrigaes pecunirias. PROCESSO DE ESPECIALIZAO DA HIPOTECA LEGAL (ART. 1.205 1210 DO CPC) o procedimento judicial que constitui a hipoteca legal, no basta que haja o direito, deve ser reconhecido pela autoridade judiciria e registrada no cartrio competente. OBSERVAO: Remio (verbo remir) = Resgate, libertar; Remisso = Perdo. REMIO DA HIPOTECA. H situaes em que no h necessidade de se pagar a dvida toda para ter a hipoteca liberada, pode haver casos em que o pagamento da hipoteca libera o imvel. Exemplo: Caso em que a hipoteca garante apenas parte da dvida; nesse caso, poder haver a remio da hipoteca sem a extino da obrigao principal; Tipos de remio - Realizada pelo prprio devedor executado, bem como seu cnjuge ascendentes ou descentes, na hiptese do art. 1482: Quando realizada a praa, o executado poder remir o imvel at a assinatura do auto de arrematao ou ate a publicao da sentena de adjudicao, oferecendo o valor da avaliao do imvel, caso no haja licitantes, ou o valor do maior lance oferecido. Pode ser que no esteja o devedor pagando a divida (a divida poder ser maior que a hipoteca), somente remindo a hipoteca, mas no extinguindo a dvida; - Prevista no art. 1478: Ocorre quando o credor da segunda hipoteca se encontra autorizado a remir a primeira, subrogando-se nos direitos do primeiro credor. Pressupostos: * Consignao judicial da importncia do dbito; * Vencimento da hipoteca anterior. OBSERVAO: Nesse caso, no h remio da hipoteca, dever haver o pagamento da divida completa. H necessidade de pagamento integral da dvida para haver a sub-rogao dos direitos hipotecrios ao segundo credor. - Prevista no art. 1481: Ocorre quando o adquirente do imvel hipotecado paga o valor do imvel: * Prazo - 30 dias contados do ttulo aquisitivo; * O adquirente paga o valor da hipoteca e no o valor da dvida; * Esse artigo s faz sentido quando o valor da dvida for superior ao valor da hipoteca; Haver sub-rogao do adquirente nos direitos de crdito (art. 346; II). - Prevista no artigo 1483 - Falncia ou concurso de credores (insolvncia). EXCUSSO HIPOTECRIA - outra nomenclatura para execuo hipotecria (art. 1501). Importncia - A adjudicao e arrematao no so formas de aquisio originria da propriedade, pois no extingue os vnculos obrigacionais e anteriores, so formas de aquisio da propriedade imvel derivada. Se fosse forma originaria haveria a extino do vinculo com todos os credores. O artigo 1.501 demonstra claramente que a arrematao ou adjudicao do bem hipoteca quando no ciente os demais credores hipotecrios, no extingue a garantia hipotecria deles sobre o imvel. EXTINO DA HIPOTECA (ART. 1.499): Extino da obrigao principal; Perecimento do objeto; Resoluo da propriedade (consolidao do domnio nas mos do credor fiducirio) no caso de hipoteca firmada sobre propriedade resolvel - Havendo implemento da condio resolutiva, a hipoteca desaparecer ficando o credor sem a garantia real; Renncia garantia - A renncia da divida forma de extino da dvida; Remio; Arrematao ou adjudicao pelo prprio credor hipotecrio; Desapropriao - Forma originria de aquisio do imvel e passa a pertencer a Fazenda Publica (impenhorabilidade), por isso no pode ser passvel de execuo; Usucapio - Forma de aquisio originria (extingue qualquer vinculo real); Confuso - O credor passa a ser o dono do imvel; Perempo do direito hipotecrio (art. 1.485) - Alterado pela lei 10.931 (alterou o CC e a alienao fiduciria). Extino pelo decurso do tempo: Aps 30 anos sem a execuo da hipoteca ou sem o seu cancelamento, perder efeito Poder ser cancelada mediante simples averbao pela parte interessada. OBSERVAO: Necessidade de cancelamento da hipoteca no registro (art. 1.500) - No necessrio que haja o cancelamento para que a hipoteca desaparea, o cancelamento do registro necessrio somente para fins administrativos. Smula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel. 7 - DO PENHOR Consiste na tradio da coisa mvel ou imobilizvel, suscetvel de alienao, pelo devedor ou credor, com o fim de garantir o pagamento de um dbito. Constitui-se pela transferncia efetiva ao credor da posse de uma coisa mvel para o pagamento de um dbito (mas veja que a regra sobre o bem mvel se aplica somente ao penhor tradicional, visto que a lei criou penhores especiais que incidem sobre imvis por acessa fsica e intelectual, como o penhor rural e o industrial). Nas modalidades de penhor rural, industrial, mercantil e de veculos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, no havendo a tradio. Penhor no se confunde com penhora. O penhor um instituto de direito civil, um direito real de garantia consistente na entrega de coisa mvel, em garantia de uma obrigao. A penhora um instituto de direito processual consistente no ato pelo qual so apreendidos e

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depositados tantos bens do executado quantos bastem para a segurana da execuo, ou, em outras palavras, na apreenso dos bens do executado, por parte do Poder Judicirio. contrato real, no se aperfeioando com o simples acordo de vontades, condicionando-se a sua perfeio tradio do bem. Deve revestir-se de forma solene, por instrumento pblico ou particular. O credor funciona como mero depositrio, no podendo gozar da coisa. Ao credor assegurado o direito de reteno do bem at a integralizao do pagamento e das despesas feitas com a sua custdia. vedada a clusula comissria. Podem o credor e o devedor pactuar a alienao extrajudicial do bem. Quando o penhor incide sobre diversas coisas singulares, em garantia de um mesmo crdito, com clusula de sujeitar cada uma delas satisfao integral do dbito, recebe o nome de penhor solidrio. Alm do penhor comum ou convencional, constitudo por negcio jurdico em que predomina o princpio da autonomia privada, h modalidades de penhor em que o legislador introduz normatizao especfica, atento otimizao da funo econmica de determinados contratos. So eles: a) Legal: a lei confere aos donos de hotis, penses e pousadas, ou de imveis arrendados ou locados, o direito de constituir penhor sobre as bagagens, mveis, jias ou dinheiro que os hspedes ou locatrios tenham consigo no estabelecimento onde faam despesas ou ocupem, pra garantia do pagamento destas. b) Rural: agrcola e pecurio. Constitui-se pelo vnculo resultante do registro no Cartrio Imobilirio, por via do qual agricultores ou criadores sujeitam suas culturas ou animais ao cumprimento de obrigaes, ficando depositrios daquelas ou destes. S para os bens penhorveis. O credor pode fazer efetivo penhor, mas dever requerer em ato contnuo a sua homologao judicial que se faz em via de ao cautelar. * E muito parecido com o penhor industrial e de veiculos; * Caracterstica comum - O bem no transferido para o credor; * Conceito - E aquele que recai sobre instrumentos e outros bens do estabelecimento agricola. Observao: Para a todas as hipteses de penhor especial em que no ha a transferncia do bem ha a possibilidade de emisso da cdula pignoratcia. O penhor so se constitui com a inscrio do ttulo no Cartrio de Registro de Imveis (Lei 6015/77), pois tais bens sao considerados como imveis por acesso e pertenas de imveis. c) Industrial d) Mercantil e) De direitos: no podem ser objeto os crditos alimentar e trabalhista. f) De ttulos de crdito g) De veculos: a posse direta remanesce nas mos do devedor pignoratcio. Deve ser registrado no cartorio de titulos e documentos, no o DETRAN. Penhor Legal X Direito de Reteno. Embora tenham pontos em comum, os dois institutos apresentam vrios traos distintivos, sendo de maior relevncia dos seguintes: O penhor tem carter positivo, porque se constitui pela posse direta que o credor adquire para sua garantia, ao passo que o direito de reteno tem carter negativo, porque se exerce pela recusa do credor em entregar uma coisa do devedor que se encontre em suas mos; Ao penhor legal, depois de judicialmente homologado, segue-se a execuo pignoratcia, enquanto o direito de reteno constitui simples meio de defesa; O penhor legal incide apenas sobre bens mveis, em favor de determinadas pessoas. J o direito de reteno, se aplica indistintamente tanto aos mveis quanto aos imveis, em prol de qualquer credor que tenha crdito conexo guarda da coisa; Finalmente, o penhor legal inicia-se por um ato de ordem privada do devedor, posteriormente copletado pela interveno do juiz, enquanto no direito de reteno a coisa j se acha em poder do retentor. REGISTROS PBLICOS: 1. O tratamento constitucional da matria e seu regulamento legal (lei n. 8.935/94). Compete privativamente Unio legislar sobre registros pblicos (art. 22, XXV), sendo gratuito para os reconhecidamente pobres, na forma da lei, o registro civil de nascimento e a certido de bito (art. 5, LXXVI). Alguns elementos essenciais da implementao desse servio, no entanto, ficaram cargo de lei estadual (art. 2, LRP). Dispe o artigo 236 da Constituio Federal de 1988: Art. 236. Os servios notariais e de registro so exercidos em carter privado por delegao do Poder Pblico. 1 Lei regular as atividades, disciplinar a responsabilidade civil e criminal dos notrio, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definir a fiscalizao de seus atos pelo Poder Judicirio. 2 Lei federal estabelecer normas gerais para fixao de emolumentos relativos aos atos praticados pelos servios notariais e de registro. 3 O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso pblico de provas e ttulos, no se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou remoo, por mais de seis meses. Art. 1 Servios notariais e de registro so os de organizao tcnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos (Lei n. 8.935/94 regulamenta o art. 236 da CF).

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Servios notariais so as atividades exercidas pelos notrios, pessoas s quais se comete o encargo de escrever nos livros de notas, segundo a praxe, todos os atos jurdicos e contratos das partes interessadas no registro. tambm o tabelio de notas, que instrumenta ou inscreve, seguindo as formas prescritas em lei, o que lhe levado para registro. As notas inscritas so instrumentos pblicos, ou documentos pblicos, tidos, ento, como autnticos, fazendo f pblica at prova em contrrio. Registro pblico a denominao genrica dada a todo servio concernentes aos registros institudos por lei, para autenticidade, segurana, validade e publicidade dos atos jurdicos ou contratos. Pode ser de natureza civil ou comercial. So sempre institudos por leis materiais e formais (procedimentais e processuais), sendo as primeiras as que determinam sua eficcia, obrigatoriedade e projeo em face dos direitos que produzem, e as segundas, as de formalizao do registro, isto , a forma atravs da qual ele materializado. S a Unio pode legislar sobre a competncia, bem como sobre a forma e o regime dos registros pblicos. Isto , s a ela cabe reger essa funo pblica. Entretanto, essa funo exercida por rgo estaduais. Assim, competente o Estado federado para as normas administrativas referentes aos registros pblicos. Entendidos como rgo, conquanto no o seja para regular-lhes a funo. A regra constitucional expressamente determina que o Poder Pblico, mediante delegao, outorgue o exerccio dos servios notariais e de registro ao particular. Art. 3 Notrio, ou tabelio, e oficial de registro, ou registrador, so profissionais do direito, dotados de f pblica, a quem delegado o exerccio da atividade notarial e de registro (Lei n. 8.935/94). Assim, a Administrao Pblica, com a delegao: a) passa a atuar fora de seus quadros, certo que o registrador e o notrio no so servidores da administrao direta, mas ocupem cargos pblicos, conforme definiu o Pleno do STF; b) legitima os delegados para prtica de atos que regulam interesses privados ou da prpria administrao, dando-lhes eficcia. A delegao do servio de registro e notarial um ato administrativo complexo, irrevogvel desde o ato perfeito e acabado da outorga, s podendo ser cassada nas hipteses legais, obedecido o devido processo legal. ainda permanente e estvel desde o incio, no submetida ao estgio probatrio de trs anos pelo qual passa o servidor pblico da administrao direta e indireta, no estando sujeito aposentadoria compulsria ao atingir 70 anos de idade, segundo decidiu o STF, asseverando que a aposentadoria compulsria s se aplica aos servidores de cargos efetivos, consoante o disposto no art. 40, 1, II, da CF, com a redao dada pela EC 20/98. O delegado no nomeado, mas recebe outorga de delegao. O trmino da delegao acontece por extino ou perda. A delegao se extingue por fatos prprios da vontade do registrador (aposentadoria facultativa e renncia) e por fatos estranhos a ela (morte, invalidez, perda por sentena judicial). A Lei n. 8.934/94 no contemplou a hiptese de aposentadoria compulsria. O substituto do titular escolhido pelo registrador ou notrio, sem que a escolha constitua uma subdelegao, mantendo a qualidade de preposto, mesmo quando entre em exerccio. A substituio imprescindvel para a ininterrupta atividade registrria e notarial. O substituto atua por conta e risco do delegado, e, no caso de extino da delegao, o mais antigo tem direito de ser designado para responder pelo expediente, at a nomeao do novo titular. O notrio e o registrador so independentes no cumprimento da atividade que desenvolvem, de carter privado, embora delegados do Poder Pblico. Mas esta independncia relativa, pois devem ser observadas as restries impostas pela lei e observncia dos requisitos tcnicos e funcionais imponveis pelo rgo competente do Poder Judicirio. A lei lhes reconhece, ainda, o que denomina o direito percepo dos emolumentos integrais, a ser entendido em seu significado apropriado: refere-se parcela lquida dos emolumentos (despojadas dos encargos fiscais e previdencirios que geralmente a acompanham), correspondente remunerao de seu servio. Ordem judicial, tanto que recebida, sendo legal, deve ser cumprida, diligenciando o serventurio no sentido de superar eventuais formalidades que retardem o registro. Segundo Walter Ceneviva, se a ordem manifestamente ilegal, ou se contraria determinao expressa do juiz corregedor permanente, o funcionrio no pode ser compelido a cumpri-la. Todavia, encontramos a seguinte jurisprudncia: CONFLITO DE COMPETNCIA. JUZOS DO TRABALHO E CORREGEDOR DE CARTRIO EXTRAJUDICIAL. No deve o Juiz Corregedor, em atividade administrativa, recusar cumprimento de mandado expedido por Juiz no exerccio de sua jurisdio, invadindo-lhe a competncia. (STJ 2 Seo, Conflito de Competncia n. 40.924, rel. Min. Humberto Gomes Barros, j. 26.05.2004) CONFLITO DE COMPETNCIA. Registros Pblicos. Arrematao. Justia do Trabalho. Juiz Corregedor dos Registros. - Cabe ao Juiz do Trabalho decidir sobre o registro da carta de arrematao expedida no Juzo Trabalhista. Por isso, tambm lhe incumbe zelar pela fiel observncia da Lei dos Registros Pblicos. (STJ 2 Seo, Conflito de Competncia n. 31866, rel. Min. Ruy Rosado Aguiar, j.22.08.2001) O oficial ainda responsvel pela rigorosa fiscalizao do pagamento do imposto devido por fora de ato que lhe seja apresentado em razo do ofcio. Entretanto, o cumprimento desse dever no obsta a prenotao do ttulo, que h de ser feito sempre que ocorrer possibilidade de precedncia de direito para o apresentante, como usual no registro imobilirio. Os juzes competentes para a fiscalizao so os exercentes de funo de corregedor. Correio a vistoria administrativa em diligncia, pelo juiz corregedor, de livros e papis pertinentes atividade do delegado, com o objetivo de assegurar correo dos servios e bom atendimento. Fiscalizao a atividade correcional permanente, aberta s queixas do pblico, que o juiz desenvolve, sobre a serventia, o oficial e os funcionrios. Entendimentos jurisprudenciais relevantes acerca da atividade notarial: a) Natureza jurdica da atividade notarial e reserva de lei para a instituio de serventias:

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AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. PROVIMENTOS N. 747/2000 E 750/2001, DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA DO ESTADO DE SO PAULO, QUE REORGANIZARAM OS SERVIOS NOTARIAIS E DE REGISTRO, MEDIANTE ACUMULAO, DESACUMULAO, EXTINO E CRIAO DE UNIDADES. 1. REGIME JURDICO DOS SERVIOS NOTARIAIS E DE REGISTRO. I Trata-se de atividades jurdicas que so prprias do Estado, porm exercidas por particulares mediante delegao. Exercidas ou traspassadas, mas no por conduto da concesso ou da permisso, normadas pelo caput do art. 175 da Constituio como instrumentos contratuais de privatizao do exerccio dessa atividade material (no jurdica) em que se constituem os servios pblicos. II A delegao que lhes timbra a funcionalidade no se traduz, por nenhuma forma, em clusulas contratuais. III A sua delegao somente pode recair sobre pessoa natural, e no sobre uma empresa ou pessoa mercantil, visto que de empresa ou pessoa mercantil que versa a Magna Carta Federal em tema de concesso ou permisso de servio pblico. IV Para se tornar delegatria do Poder Pblico, tal pessoa natural h de ganhar habilitao em concurso pblico de provas e ttulos, e no por adjudicao em processo licitatrio, regrado, este, pela Constituio como antecedente necessrio do contrato de concesso ou de permisso para o desempenho de servio pblico. V Cuida-se ainda de atividades estatais cujo exerccio privado jaz sob a exclusiva fiscalizao do Poder Judicirio, e no sob rgo ou entidade do Poder Executivo, sabido que por rgo ou entidade do Poder Executivo que se d a imediata fiscalizao das empresas concessionrias ou permissionrias de servios pblicos. Por rgos do Poder Judicirio que se marca a presena do Estado para conferir certeza e liquidez jurdica s relaes inter-partes, com esta conhecida diferena: o modo usual de atuao do Poder Judicirio se d sob o signo da contenciosidade, enquanto o invarivel modo de atuao das serventias extra-forenses no adentra essa delicada esfera da litigiosidade entre sujeitos de direito. VI Enfim, as atividades notariais e de registro no se inscrevem no mbito das remunerveis por tarifa ou preo pblico, mas no crculo das que se pautam por uma tabela de emolumentos, jungidos estes a normas gerais que se editam por lei necessariamente federal. 2. CRIAO E EXTINO DE SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS. As serventias extrajudiciais se compem de um feixe de competncias pblicas, embora exercidas em regime de delegao a pessoa privada. Competncias que fazem de tais serventias uma instncia de formalizao de atos de criao, preservao, modificao, transformao e extino de direitos e obrigaes. Se esse feixe de competncias pblicas investe as serventias extrajudiciais em parcela do poder estatal idnea colocao de terceiros numa condio de servil acatamento, a modificao dessas competncias estatais (criao, extino, acumulao e desacumulao de unidades) somente de ser realizada por meio de lei em sentido formal, segundo a regra de que ningum ser obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa seno em virtude de lei. Precedentes. 3. PROCESSO DE INCONSTITUCIONALIZAO. NORMAS AINDA CONSTITUCIONAIS. Tendo em vista que o Supremo Tribunal Federal indeferiu o pedido de medida liminar h mais de dez anos e que, nesse perodo, mais de setecentas pessoas foram aprovadas em concurso pblico e receberam, de boa-f, as delegaes do servio extrajudicial, a desconstituio dos efeitos concretos emanados dos Provimentos n. 747/2000 e 750/2001 causaria desmesurados prejuzos ao interesse social. Adoo da tese da norma jurdica ainda constitucional. Preservao: a) da validade dos atos notariais praticados no Estado de So Paulo, luz dos provimentos impugnados; b) das outorgas regularmente concedidas a delegatrios concursados (eventuais vcios na investidura do delegatrio, mxime a ausncia de aprovao em concurso pblico, no se encontram a salvo de posterior declarao de nulidade); c) do curso normal do processo seletivo para o recrutamento de novos delegatrios. 4. Ao direta julgada improcedente. (STF, ADI 2415/SP, Rel. Min. Ayres Britto, DJ 08.02.2012). b) c) Impossibilidade de vinculao de notrios e registradores ao regime de previdncia prprio dos servidores pblicos (Vide AI 668533 AgR/SC, Rel. Min. Carmen Lcia, 1 Turma, DJ 25.10.2011); Responsabilidade civil objetiva do Estado por danos causados a terceiros em decorrncia de atividade notarial : AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINRIO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. DANOS CAUSADOS A TERCEIROS EM DECORRNCIA DE ATIVIDADE NOTARIAL. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudncia do Supremo Tribunal Federal, o Estado responde, objetivamente, pelos atos dos notrios que causem dano a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsvel, nos casos de dolo ou culpa (C.F., art. 37, 6) (RE 209.354-AgR, da relatoria do ministro Carlos Velloso). 2. Agravo regimental desprovido. (STF, RE 518894 AgR/SP, Rel. Min. Ayres Britto, Segunda Turma, DJ 02.08.2011). d) Inaplicabilidade aos notrios da regra de aposentadoria compulsria aos 70 anos: Agravo regimental no recurso extraordinrio. Notrios e registradores de serventias extrajudiciais. Aposentadoria compulsria por implemento de idade. Inaplicabilidade. Precedentes. 1. pacfica a jurisprudncia desta Corte de no se aplicar aos notrios e registradores de serventias extrajudiciais a aposentadoria compulsria por implemento de idade. 2. Agravo regimental no provido. (STF, RE 411266 AgR/PE, Rel. Min. Dias Toffoli, Primeira Turma, DJ 10.05.2011). ATENO! Verificar as alteraes de regimes jurdicos da atividade notarial e a evoluo dos entendimentos jurisprudenciais. O trecho a seguir, extrado do inteiro teor do voto do Ministro Benedito Gonalves, nos autos do RMS 29.686/RS (Primeira Turma, DJe 13.08.2012), bastante didtico: Com o advento da Constituio Federal de 1988, operou-se nova e profunda modificao no que tange ao regime jurdico dos notrios e registradores, anteriormente denominados serventurios do foro extrajudicial ou servidores extrajudiciais, estabelecendo-se que suas atividades passariam a ser exercidas em carter privado, por delegao do Poder Pblico, conforme o disposto no art. 236 da CF;

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Contudo, por meio da regra de transio disposta no art. 32 do ADCT, o legislador constituinte preservou algumas situaes, como a dos servios notarias e de registro que j haviam sido oficializadas pelo poder pblico antes da promulgao da Constituio ( Art. 32. O disposto no art. 236 no se aplica aos servios notariais e de registro que j tenham sido oficializados pelo Poder Pblico, respeitando-se o direito de seus servidores ). Diante dessas novas disposies, a Administrao Pblica passou a oportunizar aos titulares dos servios notariais e registrais, com ingresso anterior CF de 1988, portanto, oficializados, a converso para o exerccio do servio em carter privado, sendo que, muitos deles, se silenciaram e continuaram na situao que estavam, recebendo, alm das custas, vencimentos, vantagens, contagem de tempo de servio em dobro, abono permanncia, incorporao de graticao, etc. A regulamentao do referido dispositivo constitucional, que alterou o regime jurdico dos notariais e registrais, somente veio a ocorrer com a Lei 8.935, de 18.11.1994, que vinculou os notrios e registradores previdncia social geral, de mbito federal, e aposentadoria facultativa, alm de que, mais uma vez, resguardou as situaes dos nomeados anteriormente Constituio pelo regime oficializado, que poderiam continuar a ser regidos pelas normas anteriores, salvo a possibilidade de opo pelo novo regime. No obstante tais normas, o Supremo Tribunal Federal posicionou-se no sentido de que os titulares de cartrios e registros notariais, por ocuparem cargo pblico criado por lei e provido mediante concurso, submetidos fiscalizao do Estado e diretamente remunerados por receita pblica (custas e emolumentos fixados por lei), classificavam-se como servidores pblicos em sentido amplo e, como tais, sujeitavam-se aposentadoria compulsria aos 70 anos (art. 40, II, da CF). [...] A situao apenas se modificou com o advento da Emenda Constitucional 20/98, que alterou o art. 40 da CF e vinculou a aposentadoria do regime prprio aos "servidores titulares de cargos efetivos". A partir de ento, a Suprema Corte passou a entender que os notrios e registradores no so considerados servidores pblicos , de modo que a eles no se aplica a regra da aposentadoria compulsria , o que foi consolidado na ADI 2.602/MG [...]. Sob esse contexto, esclareceu o STF que a aposentadoria compulsria h de ser aplicada aos tabelies que completaram setenta anos de idade antes da entrada em vigor da EC 20/98 (Precedentes: RE 284.321 AgRED-EDv-AgR/DF, Pleno, Rel. Min. Seplveda Pertence, DJe de 13/09/2007; Rcl 4866 AgR/SP, Pleno, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, DJe de 01/02/2008), bem como que a equiparao dos notrios e registradores a servidores pblicos somente ocorreu na vigncia da redao original da CF/88 (antes da EC 20/98) e, ainda assim, apenas para fins de incidncia da regra da aposentadoria compulsria (Precedente: RE 512.064 AgR/PE, 2 T. Min. Joaquim Barbosa, DJe de 06/04/2011), sendo este o entendimento atual do STF. Em face dessa nova interpretao constitucional, de que tabelies e registradores no foram considerados servidores pblicos no regime constitucional de 1988, concluiu-se que somente teriam direito manuteno do regime jurdico dos servidores pblicos os notrios/registradores cuja posse no cargo seja anterior CF/88 e que tenham implementado os requisitos aposentadoria antes das modificaes implementadas pela EC 20/98. Ato contnuo, a Administrao Publica passou, ento, a notificar os titulares dos servios notariais e registrais nessas condies, com ingresso anterior CF de 1988 e implemento das condies de inatividade antes da EC 20/98, para que optassem pela permanncia do vnculo junto ao regime jurdico dos servidores pblicos ou pela migrao voluntria para o regime novo. e) Repercusso Geral reconhecida: reembolso de atos gratuitos praticados por cartrios de ofcios nicos ao pendente de julgamento: RECURSO EXTRAORDINRIO. AO DE REPRESENTAO POR INCONSTITUCIONALIDADE. SERVENTIAS NICAS. REEMBOLSO DOS ATOS GRATUITOS. PRINCPIO DA ISONOMIA. REPERCUSSO GERAL. EXISTNCIA. Discute-se nos autos a garantia do ressarcimento aos cartrios de ofcios nicos pelos atos executados gratuitamente. Repercusso geral reconhecida. (STF, RE 597673 RG/RJ, Rel. Ministro Eros Grau, DJ 24.09.2009). 2. Tratamento infraconstitucional. SERO REGISTRADOS: - NASCIMENTOS; - CASAMENTOS; - BITOS; - EMANCIPAES; - INTERDIES; - OPES DE NACIONALIDADE; - SENTENAS DECLARATRIAS DE AUSNCIA; - SENTENA QUE DEFERIREM LEGITIMAO ADOTIVA. SERO AVERBADOS: as sentenas que decretam a nulidade ou anulao do casamento, o divrcio, a separao judicial e o restabelecimento da sociedade conjugal; dos atos judiciais ou extrajudiciais que declarem ou reconheam a filiao; dos atos judiciais ou extrajudiciais de adoo. - a alterao ou abreviatura de nomes.

Registro a inscrio ou transcrio do documento, em que se instrumenta o ato, em livros pblicos, mantidos pelos ofcios de registros ou pelos departamentos e reparties pblicas. Quando obrigatrio, o ato jurdico somente exerce sua eficcia depois de cumprida a formalidade. Quando facultativo, medida de segurana do prprio interessado, para perpetuao e autenticao do ato praticado.

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Averbao o ato pelo qual se anota, em assento ou documento anterior, fato, que altere, modifique ou amplie o contedo do mesmo assento ou documento. A averbao, quando feita em assento ou documento anterior registrado, tem a mesma funo do assento ou do registro originrio: o de dar publicidade ao ato, que vem, por qualquer modo, modificar, alterar ou ampliar o mesmo assento ou registro, que se cumpriu, anteriormente, pela inscrio, pela transcrio, pelo arquivamento ou pelo registro, ao mesmo tempo que possa valer contra terceiros. Por vezes essa averbao necessria. Assim, deve ser promovida, no registro de casamento, a averbao da sentena de separao, da sentena de anulao do casamento; no registro de nascimento, a sentena de emancipao, de alterao, modificao ou correo do nome; no registro da hipoteca, o ato de seu cancelamento ou de prorrogao do prazo. Dispem os artigos 45 e 46 do Cdigo Civil de 2002: Art. 45. Comea a existncia legal das pessoas jurdicas de direito privado com a inscrio do ato constitutivo no respectivo registro, precedida, quando necessrio, de autorizao ou aprovao do Poder Executivo, averbando-se no registro todas as alteraes por que passar o ato constitutivo. Pargrafo nico. Decai em trs anos o direito de anular a constituio das pessoas jurdicas de direito privado, por defeito do ato respectivo, contado o prazo da publicao de sua inscrio no registro. Art. 46. O registro declarar: I - a denominao, os fins, a sede, o tempo de durao e o fundo social, quando houver; II - o nome e a individualizao dos fundadores ou instituidores, e dos diretores; III - o modo por que se administra e representa, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; IV - se o ato constitutivo reformvel no tocante administrao, e de que modo; V - se os membros respondem, ou no, subsidiariamente, pelas obrigaes sociais; VI - as condies de extino da pessoa jurdica e o destino do seu patrimnio, nesse caso. Dispem ainda os artigos 108 e 215 do Cdigo Civil de 2002: Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. Art. 215. A escritura pblica, lavrada em notas de tabelio, documento dotado de f pblica, fazendo prova plena. 1o Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pblica deve conter: I - data e local de sua realizao; II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas; III - nome, nacionalidade, estado civil, profisso, domiclio e residncia das partes e demais comparecentes, com a indicao, quando necessrio, do regime de bens do casamento, nome do outro cnjuge e filiao; IV - manifestao clara da vontade das partes e dos intervenientes; V - referncia ao cumprimento das exigncias legais e fiscais inerentes legitimidade do ato; VI - declarao de ter sido lida na presena das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram; VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelio ou seu substituto legal, encerrando o ato. 2o Se algum comparecente no puder ou no souber escrever, outra pessoa capaz assinar por ele, a seu rogo. 3o A escritura ser redigida na lngua nacional. 4o Se qualquer dos comparecentes no souber a lngua nacional e o tabelio no entender o idioma em que se expressa, dever comparecer tradutor pblico para servir de intrprete, ou, no o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juzo do tabelio, tenha idoneidade e conhecimento bastantes. 5o Se algum dos comparecentes no for conhecido do tabelio, nem puder identificar-se por documento, devero participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheam e atestem sua identidade. Finalmente, dispem os artigos 967 a 971 e 1150 a 1154 do Cdigo Civil de 2002: Art. 967. obrigatria a inscrio do empresrio no Registro Pblico de Empresas Mercantis da respectiva sede, antes do incio de sua atividade. Art. 968. A inscrio do empresrio far-se- mediante requerimento que contenha: I - o seu nome, nacionalidade, domiclio, estado civil e, se casado, o regime de bens; II - a firma, com a respectiva assinatura autgrafa; III - o capital; IV - o objeto e a sede da empresa. 1o Com as indicaes estabelecidas neste artigo, a inscrio ser tomada por termo no livro prprio do Registro Pblico de Empresas Mercantis, e obedecer a nmero de ordem contnuo para todos os empresrios inscritos. 2o margem da inscrio, e com as mesmas formalidades, sero averbadas quaisquer modificaes nela ocorrentes. 3o Caso venha a admitir scios, o empresrio individual poder solicitar ao Registro Pblico de Empresas Mercantis a transformao de seu registro de empresrio para registro de sociedade empresria, observado, no que couber, o disposto nos arts. 1.113 a 1.115 deste Cdigo. (Includo pela Lei Complementar n 128, de 2008) Art. 969. O empresrio que instituir sucursal, filial ou agncia, em lugar sujeito jurisdio de outro Registro Pblico de Empresas Mercantis, neste dever tambm inscrev-la, com a prova da inscrio originria. Pargrafo nico. Em qualquer caso, a constituio do estabelecimento secundrio dever ser averbada no Registro Pblico de Empresas Mercantis da respectiva sede. Art. 970. A lei assegurar tratamento favorecido, diferenciado e simplificado ao empresrio rural e ao pequeno empresrio, quanto inscrio e aos efeitos da decorrentes. Art. 971. O empresrio, cuja atividade rural constitua sua principal profisso, pode, observadas as formalidades de que tratam o art. 968 e seus pargrafos, requerer inscrio no Registro Pblico de Empresas Mercantis da respectiva sede, caso em que, depois de inscrito, ficar equiparado, para todos os efeitos, ao empresrio sujeito a registro. Art. 1.150. O empresrio e a sociedade empresria vinculam-se ao Registro Pblico de Empresas Mercantis a cargo das Juntas Comerciais, e a sociedade simples ao Registro Civil das Pessoas Jurdicas, o qual dever obedecer s normas fixadas para aquele registro, se a sociedade simples adotar um dos tipos de sociedade empresria.

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Art. 1.151. O registro dos atos sujeitos formalidade exigida no artigo antecedente ser requerido pela pessoa obrigada em lei, e, no caso de omisso ou demora, pelo scio ou qualquer interessado. 1o Os documentos necessrios ao registro devero ser apresentados no prazo de trinta dias, contado da lavratura dos atos respectivos. 2o Requerido alm do prazo previsto neste artigo, o registro somente produzir efeito a partir da data de sua concesso. 3o As pessoas obrigadas a requerer o registro respondero por perdas e danos, em caso de omisso ou demora. Art. 1.152. Cabe ao rgo incumbido do registro verificar a regularidade das publicaes determinadas em lei, de acordo com o disposto nos pargrafos deste artigo. 1o Salvo exceo expressa, as publicaes ordenadas neste Livro sero feitas no rgo oficial da Unio ou do Estado, conforme o local da sede do empresrio ou da sociedade, e em jornal de grande circulao. 2o As publicaes das sociedades estrangeiras sero feitas nos rgos oficiais da Unio e do Estado onde tiverem sucursais, filiais ou agncias. 3o O anncio de convocao da assemblia de scios ser publicado por trs vezes, ao menos, devendo mediar, entre a data da primeira insero e a da realizao da assemblia, o prazo mnimo de oito dias, para a primeira convocao, e de cinco dias, para as posteriores. Art. 1.153. Cumpre autoridade competente, antes de efetivar o registro, verificar a autenticidade e a legitimidade do signatrio do requerimento, bem como fiscalizar a observncia das prescries legais concernentes ao ato ou aos documentos apresentados. Pargrafo nico. Das irregularidades encontradas deve ser notificado o requerente, que, se for o caso, poder san-las, obedecendo s formalidades da lei. Art. 1.154. O ato sujeito a registro, ressalvadas disposies especiais da lei, no pode, antes do cumprimento das respectivas formalidades, ser oposto a terceiro, salvo prova de que este o conhecia. Pargrafo nico. O terceiro no pode alegar ignorncia, desde que cumpridas as referidas formalidades. 3. Lei de Registros Pblicos (Lei n. 6.015, de 31/12/1973): algumas disposies gerais. Art. 1 Os servios concernentes aos Registros Pblicos, estabelecidos pela legislao civil para autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. 1 Os Registros referidos neste artigo so os seguintes: I - o registro civil de pessoas naturais; II - o registro civil de pessoas jurdicas; III - o registro de ttulos e documentos; IV - o registro de imveis. 2 Os demais registros reger-se-o por leis prprias. Segundo Wilson de Sousa Campos Batalha, os Registros Pblicos tm em mira constituir formalidades, essenciais ou no para a validade do ato em si mesmo, ou apenas para sua eficcia perante terceiros ( erga omnes). Esquematicamente, podemos dizer que a formalidade do registro pode ser: a) formalidade essencial (eficcia inter partes); b) formalidade para mera oponibilidade perante terceiros (eficcia erga omnes); c) formalidade cautelar (autenticidade, segurana). O registro considera-se formalidade essencial quando indispensvel aquisio do direito ou sua subsistncia. Tem o aspecto constitutivo e diz-se que forma dat esse rei: a forma d o ser coisa. Sem a formalidade do registro no se ter adquirido o direito, nem mesmo se cumpridas houverem sido as exigncias atinentes prova preconstituda (escritura notarial, escritura pblica). Assim, por exemplo, a aquisio da propriedade imobiliria no decorre apenas da escritura pblica de compra e venda (prova preconstituda), mas da efetiva transcrio imobiliria. Sem a transcrio, a transferncia imobiliria no ter ocorrido nem mesmo inter partes. Em outras oportunidades, o registro constitui mera formalidade para que o ato adquira oponibilidade a terceiros, ou seja, para aquisio de eficcia erga omnes. O contrato dotado de plena eficcia inter partes; por exemplo, a locao oponvel a terceiro adquirente do imvel. Todavia, para adquirir eficcia perante terceiros, impe-se a formalidade do registro imobilirio. Finalmente, o registro pode assumir o aspecto de formalidade cautelar, visando a atribuir autenticidade e segurana aos atos e negcios jurdicos. O registro do contrato permite sejam extradas, a qualquer tempo, certides de seu contedo, pondo o contrato a salvo das eventualidades de perda ou extravio. Ademais, o registro confere autenticidade ao instrumento, assegurando a validade do contedo e a data, pelo menos at prova em contrrio, de sua falsidade material. Segundo Walter Ceneviva, so fins do registro pblico: a) Autenticidade: a qualidade do que confirmado por ato de autoridade: de coisa, documento ou declarao verdadeiros. O registro cria presuno relativa de verdade. retificvel, modificvel e, por ser o oficial um receptor da declarao de terceiros, que examina segundo critrios predominantementes formais, no alcana o registro o fim que lhe determinado pela definio legal: no d autenticidade ao negcio causal ou ao fato jurdico de que se origina. S o prprio registro tem autenticidade; b) Segurana: como libertao do risco, , em parte, atingida pelos registros pblicos. Aperfeioando-se seus sistemas de controle e sendo obrigatrias as remisses recprocas, tendem a constituir malha firme e completa de informaes; c) Eficcia: a aptido de produzir efeitos jurdicos, calcada na segurana dos assentos, na autenticidade dos negcios e declaraes para eles transpostos. O registro, propiciando publicidade em relao a todos os terceiros, no sentido mais amplo, produz o efeito de afirmar a boa-f dos que praticam atos jurdicos baseados na presuno de certeza daqueles assentamentos; d) Publicidade: alm de dar conhecimento das situaes jurdicas, previne outras que se refletem no interesse de terceiros. Pode ser necessria, quando integrante do ato jurdico, ou no necessria.

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Incide em eiva de nulidade o registro lavrado fora das horas regulamentares ou em dias em que no houver expediente. nulo, e no anulvel, podendo ser argida a nulidade a qualquer tempo, inclusive em contestao. H presuno juris tantum de falsidade ideolgica do registro, seguindo-se os corolrios civis e criminais. No registro imobilirio, o expediente se prorroga para concluso de ato iniciado, mas o protocolo encerrado, mantendo-se inviolada a prioridade (arts. 208 e 209, LRP). A prioridade do registro assegurada pela precedncia da apresentao dos ttulos. No pode haver recusa ao recebimento de ttulo, nem recusa a seu lanamento em protocolo, com o respectivo nmero de ordem, sob pretexto de dvida ou exigncia fiscal, em qualquer das hipteses nas quais da precedncia decorrer prioridade de direitos para o apresentante. obrigatrio, portanto, o recebimento do documento e sua protocolizao, suscitando-se, ulteriormente, as dvidas que couberem. Apenas no sero apontados no protocolo os ttulos apresentados para exame e clculo dos respectivos emolumentos. Art. 13. Salvo as anotaes e as averbaes obrigatrias, os atos do registro sero praticados: I - por ordem judicial; II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados; III - a requerimento do Ministrio Pblico, quando a lei autorizar. 1 O reconhecimento de firma nas comunicaes ao registro civil pode ser exigido pelo respectivo oficial. 2 A emancipao concedida por sentena judicial ser anotada s expensas do interessado. As anotaes e as averbaes obrigatrias, entretanto, sero efetivadas ex officio, se no houverem sido requeridas. Por exemplo, o registro da escritura definitiva de compra e venda envolve o cancelamento do registro do compromisso j cumprido, averbando-se esse cancelamento independente de pedido dos interessados. 4 Prenome, sobrenome e mudana de nome. Nome a designao pela qual a pessoa identifica-se no seio da famlia e da sociedade. Os criadores intelectuais muitas vezes identificam-se por pseudnimos e, quando adotado para atividades lcitas, goza da mesma proteo do nome (art. 19, CC). Destacam-se, no estudo do nome, um aspecto pblico: disciplinado pelo Estado (LRP, arts. 54 a 58; CC, arts. 16 a 19), que tem interesse na perfeita identificao das pessoas; e um aspecto individual: o direito ao nome (art. 16, CC), que abrange o de us-lo e o de defend-lo contra usurpao (direito autoral) e contra a exposio ao ridculo. Basta o interesse moral. Dispe, com efeito, o art. 17 do CC que o nome da pessoa no pode ser empregado por outrem em publicaes ou representaes que a exponham ao desprezo pblico, ainda quando no haja inteno difamatria. Por sua vez, preceitua o art. 18: Sem autorizao, no se pode usar o nome alheio em propaganda comercial. Trata-se de direito inalienvel, imprescritvel, essencial para o exerccio regular dos direitos e do cumprimento das obrigaes. A tutela do nome alcana o do pseudnimo, propiciando direito indenizao em caso de m utilizao, inclusive em propaganda comercial. So dois os elementos do nome: prenome e sobrenome ou apelido familiar e, em alguns casos, agnome, sinal que distingue pessoas de uma mesma famlia (Jnior, Filho, Neto). Axinimo a designao que se d a forma corts de tratamento ou expresso de tratamento. O prenome pode ser livremente escolhido pelos pais, desde que no exponham o filho ao ridculo (LRP, art. 55, nico). Configurada a hiptese, o oficial de registro pode recusar-se a efetuar o registro. Irmos no podem ter o mesmo prenome, a no ser que seja duplo, estabelecendo a distino (LRP, art. 63, nico). O caput do referido artigo dispe que os gmeos que tiverem prenome igual devero ser inscritos com duplo prenome ou nome completo diverso, de modo que possam distinguir-se. Pode ser simples ou composto. Sobrenome o sinal que identifica a procedncia da pessoa, indicando a sua filiao ou estirpe. imutvel (LRP, art. 56). Adquire-se com o nascimento (art. 55). Portanto, no escolhido. Mesmo que a criana seja registrada somente com o prenome, o sobrenome faz parte, por lei, de seu nome completo, podendo o escrivo lan-lo de ofcio diante do prenome escolhido pelo pai (art. 55). Assim, o registro, com indicao do sobrenome, tem carter puramente declaratrio. Pode ser o do pai, o da me ou de ambos. O registro dos filhos havidos fora do matrimnio regido pelos arts. 59 e 60 da LRP: no ser lanado o nome do pai sem que este expressamente autorize. Hoje, a Lei n. 8.560/92 obriga os escrives do Registro Civil a remeter ao juiz os dados sobre o suposto pai, que ser convocado para reconhecer voluntariamente o filho. No o fazendo, os dados sero encaminhados ao MP, que poder promover a ao de investigao de paternidade. O reconhecimento dos filhos havidos fora do casamento irrevogvel e ser feito pelos modos previstos no art. 1.609 do CC, que admite inclusive que se faa por escrito particular, a ser arquivado em cartrio, e tambm por qualquer espcie de testamento. Acerca da alterao do nome, foram feitas alteraes no art. 57 da LRP: Art. 57. A alterao posterior de nome, somente por exceo e motivadamente, aps audincia do Ministrio Pblico, ser permitida por sentena do juiz a que estiver sujeito o registro, arquivando-se o mandado e publicando-se a alterao pela imprensa, ressalvada a hiptese do art. 110 desta Lei. (Redao dada pela Lei n 12.100, de 2009). 8o O enteado ou a enteada, havendo motivo pondervel e na forma dos 2 o e 7o deste artigo, poder requerer ao juiz competente que, no registro de nascimento, seja averbado o nome de famlia de seu padrasto ou de sua madrasta, desde que haja expressa concordncia destes, sem prejuzo de seus apelidos de famlia. (Includo pela Lei n 11.924, de 2009) Segundo o art. 58 da LRP e seu pargrafo nico, o prenome ser definitivo, admitindo-se, todavia, a sua substituio por apelidos pblicos notrios e a substituio do prenome ser ainda admitida em razo de fundada coao ou ameaa decorrente da colaborao com a apurao de crime, por determinao, em sentena, de juiz competente, ouvido o MP. possvel ainda se obter a retificao do prenome em caso de erro. Houve inovao legislativa em 2009 sobre o tema, que modificou o art. 110 da LRP: Art. 110. Os erros que no exijam qualquer indagao para a constatao imediata de necessidade de sua correo podero ser corrigidos de ofcio pelo oficial de registro no prprio cartrio onde se encontrar o assentamento, mediante petio assinada pelo interessado, representante legal ou procurador, independentemente de pagamento de selos e taxas, aps manifestao conclusiva do Ministrio Pblico.(Redao dada pela Lei n 12.100, de 2009). 1o Recebido o requerimento instrudo com os documentos que comprovem o erro, o oficial submet-lo- ao rgo do Ministrio Pblico que o despachar em 5 (cinco) dias. (Redao dada pela Lei n 12.100, de 2009).

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2o Quando a prova depender de dados existentes no prprio cartrio, poder o oficial certific-lo nos autos. (Redao dada pela Lei n 12.100, de 2009). 3o Entendendo o rgo do Ministrio Pblico que o pedido exige maior indagao, requerer ao juiz a distribuio dos autos a um dos cartrios da circunscrio, caso em que se processar a retificao, com assistncia de advogado, observado o rito sumarssimo. (Redao dada pela Lei n 12.100, de 2009). 4o Deferido o pedido, o oficial averbar a retificao margem do registro, mencionando o nmero do protocolo e a data da sentena e seu trnsito em julgado, quando for o caso. (Redao dada pela Lei n 12.100, de 2009). Igualmente possvel a mudana do prenome que exponha o portador ao ridculo, se o oficial no o houver impugnado. A pretenso depende de distribuio, perante o juiz, de procedimento de retificao de nome (LRP, art. 109). Tem a jurisprudncia admitido a retificao no s do prenome como tambm de outras partes esdrxulas do nome. A jurisprudncia ampliou as possibilidades de alterao do prenome, autorizando a traduo de nomes estrangeiros, para facilitar o aculturamento dos aliengenas que vm fixar-se no Brasil. Tambm pode haver mudana do prenome em caso de adoo, pois o art. 47 do ECA, assim dispe: Art. 47. 5o A sentena conferir ao adotado o nome do adotante e, a pedido de qualquer deles, poder determinar a modificao do prenome. 6o Caso a modificao de prenome seja requerida pelo adotante, obrigatria a oitiva do adotando, observado o disposto o o nos 1 e 2 do art. 28 desta Lei. Permite o art. 56 de LRP: O interessado, no primeiro ano aps ter atingido a maioridade civil, poder, pessoalmente ou por procurador bastante, alterar o nome, desde que no prejudique os apelidos de famlia, averbando-se a alterao que ser publicada pela imprensa. Costumam-se acrescentar nomes intermedirios, como o sobrenome materno, o dos avs, etc., bem como apelidos pelos quais a pessoa conhecida. Justifica-se a incluso de alcunha ou apelido como conseqncia do entendimento de que o nome de uso deve prevalecer sobre o registro. Em vez de substituir o prenome, pode assim o interessado requerer a adio do apelido. Decorrido o prazo decadencial de um ano aps a maioridade, essas alteraes ainda podero ser feitas, no mais administrativamente, mediante apresentao do pedido em cartrio, mas, por exceo e motivadamente, em ao de retificao do nome. A homonmia tem sido uma justificativa utilizada e aceita para a referida alterao, motivadamente, do nome, pois causadora de confuses e prejuzos. No 7 do art. 57, de proteo s vtimas e testemunhas ameaadas, permitiu-se a averbao da sentena concessiva da alterao do nome, deferida como medida de proteo, sem meno ao nome alterado. 5 Registro de Imveis. No direito brasileiro no basta o contrato para a transferncia ou aquisio do domnio. Por ele, criam-se apenas obrigaes e direitos, segundo estatui o art. 481 do CC. O domnio, porm, s se transfere pela tradio, se for coisa mvel (art. 1.267) e pelo registro do ttulo translativo, se for coisa imvel (art. 1.245). A relao dos atos sujeitos a registro encontram-se na LRP (art. 167). A lei anterior sujeitava alguns atos, como os transmissivos da propriedade, transcrio, e outros, como a hipoteca, inscrio. O CC usa apenas a expresso registro, que engloba os antigos atos de transcrio e inscrio. 5.1 Princpios que regem o Registro de Imveis. Para proporcionar maior segurana aos negcios imobilirios, criou o legislador um sistema de registros pblicos, informado por diversos princpios que garantem sua eficcia. O primeiro desses princpios o da publicidade. O registro confere publicidade s transaes imobilirias, valendo contra terceiros. Qualquer pessoa poder requerer certido do registro sem informar ao oficial ou ao funcionrio o motivo ou interesse do pedido (LRP, art. 17). O segundo princpio o da fora probante (f pblica) ou presuno. Os registros tm fora probante, pois gozam da presuno de veracidade. Presume-se pertencer o direito real pessoa em cujo nome encontra-se registrado. Trata-se de presuno juris tantum, sendo o adquirente tido como titular do direito registrado, at que o contrrio se demonstre, como estatui o art. 1.247 do CC: Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule. Aduz o art. 1.245, 2: Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel. No Brasil, apenas o registro pelo sistema Torrens (LRP, art. 277) acarreta presuno absoluta sobre a titularidade do domnio, mas s se aplica a imveis rurais. Assume carter contencioso, com citao de todos os interessados, sendo o pedido julgado por sentena. O princpio da legalidade pode ser mencionado em terceiro lugar. Incumbe ao oficial do cartrio, por dever de ofcio, examinar a legalidade e a validade dos ttulos que lhe so apresentados para registro, nos seus aspectos intrnsecos e extrnsecos. No lhe cabe, entretanto, argir vcios de consentimento, devendo limitar-se verificao de sua natureza, se registrvel ou no. To logo o ttulo seja protocolizado, faz-se a prenotao, devendo o oficial examin-lo. Se estiver em ordem, ser registrado. Havendo exigncia a ser satisfeita, indic-la- por escrito, tendo o interessado trinta dias para a regularizao. No se conformando o apresentante com a exigncia do oficial, ser o ttulo, a seu requerimento e com a declarao de dvida, remetido ao juzo competente para dirimi-la (LRP, art. 198). Neste caso, o prazo de trinta dias permanecer suspenso, at a soluo ser dada pelo juiz. Suscitada a dvida pelo oficial (suscitante), a pedido do interessado, cujo procedimento de jurisdio voluntria (em que o juiz administra interesses privados), ser o apresentante do ttulo (suscitado) cientificado do seus termos, para impugn-la. O MP ser ouvido, e a dvida julgada, por sentena. Se procedente, podero interpor recurso de apelao o interessado, o MP e o terceiro prejudicado. Se improcedente, no poder o oficial apelar, por falta de legtimo interesse, tendo-a suscitado apenas por dever de ofcio. Todavia, podero fazlo o representante do MP e o terceiro prejudicado. O recurso ser endereado ao Tribunal de Justia. Mantida a sentena de improcedncia, o interessado apresentar de novo os documentos, para que se proceda o registro (LRP, art. 203). Quando o prprio interessado que peticiona diretamente ao juiz, requerendo a instaurao do procedimento de dvida (passando, ento, a suscitante, e o oficial a suscitado), o expediente denomina-se dvida inversa, no prevista na LRP, mas em geral admitida pelos juzes, por uma questo de economia processual.

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Em quarto lugar aparece o princpio da territorialidade. o que exige o registro na circunscrio imobiliria da situao do imvel. A escritura pode ser lavrada no Cartrio de Notas de qualquer localidade, mas o registro s pode ser efetuado no Registro de Imveis da situao do imvel, o que, sem dvida, facilita a pesquisa em torno dos imveis (LRP, art. 169). Em quinto lugar figura o princpio da continuidade, pelo qual somente se admite o registro de um ttulo se a pessoa que nele aparece como alienante a mesma que figura como o seu proprietrio. Assim, se A consta como o proprietrio no registro e aliena o seu imvel a B, que por sua vez o transfere a C, a escritura outorgada por B a C somente poder ser registrada depois que B figurar como dono no registro de imveis, ou seja, apenas depois de registrada a escritura outorgada por A a B. Esse princpio est consagrado no art. 195 da LRP. O sexto princpio o da prioridade, que protege quem primeiro registra seu ttulo. A prenotao assegura a prioridade do registro. Se mais de um ttulo for apresentado a registro no mesmo dia, ser registrado aquele prenotado em primeiro lugar no protocolo (LRP, art. 191 e 192). Caso a parte interessada, em trinta dias, no atenda s exigncias formuladas pelo oficial, cessam os efeitos da prenotao, podendo ser examinado e registrado, se estiver em ordem, o ttulo apresentado em segundo lugar. Se o primeiro apresentante no se conformar com as exigncias indicadas e requerer a suscitao da dvida, o prazo fica prorrogado at o julgamento do referido procedimento. Em stimo lugar aponta-se o princpio da especialidade, previsto no art. 225 da LRP, que exige a minuciosa individualizao, no ttulo, do bem a ser registrado. o que trata dos dados geogrficos do imvel, especialmente os relativos s suas metragens e confrontaes . Objetiva proteger o registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuzos aos seus titulares. Destaca-se ainda o princpio da inscrio, cuja idia central a de que a constituio, transmisso e desconstituio dos direitos reais sobre imveis por atos inter vivos s se operam com a publicidade no registro imobilirio. a publicidade que opera a mutao jurdicoreal. Para que o direito, fato ou ato possa ser objeto de publicidade, necessrio que o ttulo esteja prenotado. Por ltimo, pode ser mencionado o princpio da instncia, que no permite que o oficial proceda a registros de ofcio, mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal (LRP, art. 13). At mesmo a instaurao de procedimento de dvida ser feita a requerimento do interessado (LRP, art. 198). 5.2 Matrcula, registro e averbao. A atual LRP, pretendendo melhor individualizar os imveis, instituiu a matrcula, exigindo a sua realizao antes do registro, quando o imvel sofrer a primeira alterao na titularidade aps a sua vigncia (arts. 176, 1, e 228). Os imveis, antes da referida lei, recebiam um novo nmero de transcrio a cada alienao. Depois de sua entrada em vigor, s conservam o antigo nmero de transcrio os imveis que no sofreram nenhuma alterao em sua titularidade. Os que foram vendidos, doados, permutados ou transferidos por sucesso hereditria receberam um nmero de matrcula, por ocasio do registro do ttulo translativo (escritura pblica, formal de partilha), nmero este que sempre os acompanhar. As alienaes posteriores sero registradas na mesma matrcula. Esta feita somente por ocasio do primeiro registro, aps a vigncia da atual LRP, e o antecede. No a matrcula que produz a transferncia da propriedade, mas sim o registro. Se parte de um imvel for alienada (desmembramento), constituir ela um novo imvel, que dever, ento, ser matriculado, recebendo nmero prprio. Pode ser requerida a fuso de dois ou mais imveis contguos, pertencentes ao mesmo proprietrio, em uma s matrcula, de novo nmero, encerrando-se as anteriores. O registro sucede matrcula e o ato que efetivamente acarreta a transferncia da propriedade. O nmero inicial da matrcula mantido, mas os subsequentes registros recebero numeraes diferentes, em ordem cronolgica, vinculados ao nmero da matrcula-base. A averbao qualquer anotao feita margem de um registro, para indicar as alteraes ocorridas no imvel, seja quanto sua situao fsica (edificao de uma casa, mudana de nome de rua), seja quanto situao jurdica do seu proprietrio (mudana de solteiro para casado). Averbam-se fatos posteriores matrcula e o registro, que no alteram a essncia desses atos, modificando apenas as caractersticas do imvel ou do sujeito. 6 - Alteraes legislativas recentes do tema (Leis n. 11.790/08, n. 12.424/11 e n. 12.662/12):

- Possibilidade de o Oficial de Registro Civil exigir prova suficiente ao interessado, caso suspeite da falsidade da declarao emanada - previso antes direcionada ao magistrado (Artigo 46, Lei n. 6.015); - Registro de nascimento: 1o No constituem motivo para recusa, devoluo ou solicitao de retificao da Declarao de Nascido Vivo por parte do Registrador Civil das Pessoas Naturais: (Includo pela Lei n 12.662, de 2012) I - equvocos ou divergncias que no comprometam a identificao da me; (Includo pela Lei n 12.662, de 2012) II - omisso do nome do recm-nascido ou do nome do pai; (Includo pela Lei n 12.662, de 2012) III - divergncia parcial ou total entre o nome do recm-nascido constante da declarao e o escolhido em manifestao perante o registrador no momento do registro de nascimento, prevalecendo este ltimo; (Includo pela Lei n 12.662, de 2012) IV - divergncia parcial ou total entre o nome do pai constante da declarao e o verificado pelo registrador nos termos da legislao civil, prevalecendo este ltimo; (Includo pela Lei n 12.662, de 2012) V - demais equvocos, omisses ou divergncias que no comprometam informaes relevantes para o registro de nascimento. (Includo pela Lei n 12.662, de 2012) 2o O nome do pai constante da Declarao de Nascido Vivo no constitui prova ou presuno da paternidade, somente podendo ser lanado no registro de nascimento quando verificado nos termos da legislao civil vigente. (Includo pela Lei n 12.662, de 2012) 3o Nos nascimentos frutos de partos sem assistncia de profissionais da sade ou parteiras tradicionais, a Declarao de Nascido Vivo ser emitida pelos Oficiais de Registro Civil que lavrarem o registro de nascimento, sempre que haja demanda das Secretarias Estaduais ou Municipais de Sade para que realizem tais emisses. (Includo pela Lei n 12.662, de 2012) - Acrscimo ao rol de atos de averbao, no Registro de Imveis: Art. 167 - No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos. [...] II - a averbao: [...]

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27. da extino da legitimao de posse; (Redao dada pela Lei n 12.424, de 2011) 28. da extino da concesso de uso especial para fins de moradia; (Includo pela Lei n 12.424, de 2011) 29. da extino da concesso de direito real de uso. (Includo pela Lei n 12.424, de 2011) 30. da substituio de contrato de f i n a n c i a m e n t o imobilirio e da respectiva transferncia da garantia fiduciria ou hipotecria, em ato nico, instituio financeira que venha a assumir a condio de credora em decorrncia da portabilidade do financiamento para o qual fora constituda a garantia. (Includo pela Lei n 12.703, de 2012) - Possibilidade de requerimento de abertura de matrcula de parte ou de totalidade de imveis urbanos sem registro anterior, cujo domnio lhe tenha sido assegurado pela legislao, por parte da Unio dos Estados e dos Municpios (incluso do artigo 195-B, pela Lei n. 12.693/12); - Regulamentao do registro de regularizao urbana, de que trata a Lei n. 11.977/2009), a ser requerido diretamente ao Oficial de Registro de Imveis, e efetivado independente de manifestao judicial (incluso dos artigos 288-A, 288-B, 288-C e 288-D, pela Lei n. 12.424/2011).

NO CONSTA DO EDITAL. ATENO: Os pontos constantes deste quadro sombreado no esto no edital do TRF1/2011, mas mantive como leitura opcional, para eventual consulta. 8. ANTICRESE. Aqui o devedor transmite ao seu credor a posse direta de imvel de sua propriedade, a fim de que este ltimo pague-se com os frutos oriundos da explorao econmica da coisa, paulatinamente abatendo os juros e o dbito principal. Dentre as quatro faculdades da propriedade, a anticrese subtrai o ius utendi e o ius fruendi, transferindo-os ao credor. Resulta do registro. O contrato de natureza real, pois exige a efetiva entrega do bem. H um prazo mximo decadencial de 15 anos. 9. DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DO DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR Conceito. Trata-se do direito real conferido ao promitente-comprador de um imvel, em virtude de promessa irretratvel de compra e venda, devidamente registrada no Cartrio de Imveis. Breve Histrico. O CC anterior, em seu art. 1088, admitia o direito de arrependimento, o que fazia com que muitos promitentes-compradores, aps meses ou anos pagando as parcelas previstas no contrato, e j residindo no imvel, fossem levados a sair, em razo de manifestao de vontade contrria do vendedor, que, amparado na expectativa de lucro fcil da especulao imobiliria, preferia pagar perdas e danos. Essa realidade mudou com a edio do DL n. 58 de 1937, que, em seu art. 22, conferiria ao promitente comprador o direito de ajuizar ao de adjudicao compulsria, sob o rito sumarssimo (hoje, sumrio), caso o contrato preliminar (promessa), sem clusula de arrependimento, estivesse devidamente registrado. Nessa esteira, o DL n. 745/69 exigiria ainda interpelao judicial do promitente-comprador, ou por intermdio do Cartrio de Ttulos e Documentos, para constitu-lo em mora. Posteriormente, seria editada a importante Lei n. 6766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), que iria dispor sobre compromissos de venda de imveis loteados urbanos. Interessante notar que, esta referida lei, em seu art. 25, tornou irrevogveis os compromissos de venda de imveis loteados. Finalmente, suprindo omisso da legislao codificada anterior, o novo CC cuidou de regular o direito real do promitente-comprador nos arts. 1417 e 1418. Natureza jurdica. Joel Dias Figueira Jr explica que o instituto jurdico da promessa de compra e venda, tal como inserido no Cdigo Civil, decorrente da inscrio do instrumento pblico ou particular celebrado entre as partes e devidamente registrado no Registro de Imvel, no confere ao promitente comprador direito real, equiparvel ao direito de propriedade. O que se verifica, na verdade, a existncia de um novo direito real, voltado a garantir, de forma efetiva, aquele que se compromete a adquirir um imvel. Tratar-se-ia de um direito aquisio para o futuro. direito real para os fins definidos no ttulo X do cdigo, mas a aquisio do proprietrio depender tambm da configurao de novos requisitos especficos. Trata-se de um contrato preliminar ou pr-contrato, em que as partes se comprometem a levar efeito um contrato definitivo de compra e venda. Os contratantes devem reiterar o consentimento dado na promessa quando do momento da escritura definitiva. Assim, o promitente comprador ainda no recebe o domnio da coisa, mas passa a ter direitos sobre ela (direito de fruio, de impedir a sua alienao e de ajuizar adjudicao compulsria). O promitente comprador, para fazer uso do direito garantido pelo art.1418, precisa preencher os seguintes requisitos de ordem substantiva: 1Cumprimento da prestao que lhe competia conforme avenado no contrato; 2Recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos foram cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imvel; 3Inexistncia de clusula de arrependimento; 4Registro do instrumento pblico ou particular no Cartrio de Registro de Imveis. Atingido o termo do contrato e desde que tenha cumprido a sua parte, o promitente-comprador pode se utilizar de diversas aes para a satisfao do seu direito: - Adjudicao compulsria e/ou cumulada com imisso de posse; - I ndenizao por perda e danos; -Ao cognitiva de obrigao de fazer com pedido cominatrio; - Ao de execuo de ttulo extrajudicial. Smulas e compromisso de compra e venda:

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STF: 166: inadmissvel o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei 58/37. 167: No se aplica o regime do decretolei 58/37 ao compromisso de compra e venda no inscrito no registro imobilirio, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro. 168: Para os efeitos de DL 58/37, admite-se a inscrio imobiliria do compromisso de compra e venda no curso da ao. 412: No compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento, a devoluo do sinal, por quem o deu, ou a restituio em dobro, por que o recebeu, exclui indenizao maior, a ttulo de perdas e danos, salvo os juros moratrios e os encargos do processo. 413: O compromisso de compra e venda de imveis, ainda que no loteados, d direito execuo compulsria, quando reunidos os requisitos legais. STJ: 76: A falta de registro de compromisso de compra e venda do imvel no dispensa a prvia interpelao para constituir em mora o devedor. 84: admissvel a oposio de Embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda de compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido de registro. 239: O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis. Execuo da Promessa. Se a promessa de compra e venda irretratvel (compromisso), estiver devidamente registrada, gera direito real ao promitente-comprador, que poder ingressar diretamente com ao da adjudicao compulsria. Na sentena, o juiz julga procedente o pedido, lastreado em direito real do autor, para adjudicar (incorporar) o imvel ao seu patrimnio. Entretanto, caso a promessa no esteja registrada, firmou o STJ (S. 239, conforme acima transcrito) entendimento de que, ainda assim, mesmo ausente o direito real, poder o promitente comprador ingressar com ao de natureza obrigacional, lastreado nos arts. 639 e 640 do CPC, a fim de que o juiz profira sentena para obrigar o promitente-vendedor a outorgar a escritura definitiva, sob pena de o comando sentencial surtir o mesmo efeito. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado: PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAO COMPULSORIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO CELEBRADO SEM CLAUSULA DE ARREPENDIMENTO. PREO DEVIDAMENTE QUITADO PELO PROMITENTE COMPRADOR. REGISTRO NO CARTORIO DE IMOVEIS. PRESCINDIBILIDADE. PARA FINS DE ADJUDICAO COMPULSORIA, NOS TERMOS DO ART. 16 DO DEL. 58, DE 1937, COMBINADO COM O ART. 640 E 641 DO CPC, E PRESCINDIVEL O REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, CELEBRADO SEM CLAUSULA DE ARREPENDIMENTO E CUJO PREO JA TENHA SIDO QUITADO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. (RESP 83571/PB, Rel. Ministro DEMCRITO REINALDO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09.09.1997, DJ 06.10.1997 p. 49883). Sobre o assunto, o CJF expediu dois Enunciados, cujos contedos se transcreve: 95 Art. 1418: O direito adjudicao compulsria (art. 1418 do NCC), quando exercido em face do promitente vendedor, no se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartrio de registro imobilirio (Smula 239 do STJ). 235 Art. 1417: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imvel prometido venda. 10. DA ENFITEUSE Definio e Natureza jurdica. Segundo Silvio Rodrigues, d-se a enfiteuse quando, por ato entre vivos ou de ltima vontade, o proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto, um foro anual, certo e invarivel; e o art. 679 declara que a enfiteuse perptua, considerando-se como arrendamento a enfiteuse por tempo limitado. um direito real sobre coisa alheia de carter perptuo. direito de gozo ou fruio. Abrange o uso, o gozo e a disposio, com certas restries em favor do proprietrio. O direito do enfiteuta abrange o domnio til, enquanto o proprietrio (senhorio direto ou enfiteuticador) tem o domnio direto ou eminente. Origens e Evoluo. Direito Romano. Na poca de Justiniano, surge a enfiteuse com traos particulares, como tcnica para arrendamento das glebas dos latifndios aos colonos. Nesse perodo, surgem os arrendamentos perptuos dos agri vectigales (imveis entregues em arrendamento; vectigal era a renda que pagava o arrendatrio), e o direito enfitutico, propriamente dito, que juntos vo constituir na enfiteuse que hoje a conhecemos. Na Idade Mdia, admitiram-se duas espcies de propriedades paralelas: a do senhorio direito e a do enfiteuta. O Novo Cdigo Civil no mais trata da enfiteuse. Caractersticas e modos de constituio: a) um arrendamento perptuo de imvel; b) recai sobre terrenos no cultivados ou destinados edificao; c) penso (foro) mdica, invarivel e em dinheiro; d) indivisvel (se o emprazamento vier a pertencer h mais de um enfiteuta, e se cada uma das glebas no constiturem um prazo distinto, mediante anuncia do senhorio, devem ento os titulares do domnio til nomear um representante nico cabecel, em 6 meses, seno escolha ser feita pelo senhorio; todas as aes do senhorio contra os foreiros sero propostas contra o cabecel, salvo a este o direito de regresso contra os outros, pelas respectivas cotas); e) constituio: contrato registrado no CRI, testamento ou usucapio (STF, RE 87.050-CE; na doutrina, LAFAYETTE admite o usucapio da enfiteuse); f) transmissvel por ato inter vivos ou causa mortis. Direitos e Obrigaes do Enfiteuta (ou foreiro): a) Direitos: usar; gozar; dispor; direito de preferncia em caso de venda pelo senhorio direto; b) Obrigaes: pagar o foro ou cnon; notificar o senhorio das alienaes onerosas, para que exera ou no direito de preferncia, em 30 dias, por escrito, pelas mesmas condies e preo por que foi oferecida ao terceiro (sob pena de resciso); pagar o laudmio (quando o senhorio no usar o direito de preferncia ou prelao; uma percentagem sobre o preo de venda livremente combinada pelas partes; a taxa aplicvel no silncio das partes corresponde, normalmente, em 2,5%); pagar os impostos e nus reais; Direitos e Obrigaes do Senhorio:

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c) a) Direitos: receber o foro; exercer direito de preferncia em caso de venda do domnio til (inclusive no caso de venda judicial); perceber o laudmio (se no usar o direito de preferncia); reintegrar-se no domnio pleno quando se extingue a enfiteuse (princpio da elasticidade); d) Obrigaes: no turbar a posse do enfiteuta; conceder direito de preferncia no caso de venda do domnio direto. Modos de Extino: a) Desaparecimento ou deteriorao do imvel: d-se em caso de seu valor no ultrapassar de 1/5 o valor do foro; b) Comisso: d-se com o no pagamento do foro pelo enfiteuta por 3 anos consecutivos; senhorio direto deve indenizar eventuais benfeitorias necessrias; STF, 122: O enfiteuta pode purgar a mora enquanto no decretado o comisso por sentena; STF 169: Depende de sentena a aplicao da pena de comisso; c) Falecimento de enfiteuta sem sucessores, ressalvados os direitos dos credores; d) Resgate: possibilidade do enfiteuta de transformar seu domnio til em pleno, pagando ao senhorio um laudmio de 2,5% sobre o valor atual da propriedade plena e dez vezes o foro; STF, 170: resgatvel a enfiteuse instituda anteriormente vigncia do Cdigo Civil; direito irrenuncivel do foreiro; pressupe o transcurso de 10 anos, da constituio da enfiteuse; visa consolidao da propriedade nas mos do foreiro, que foi a pessoa que a trabalhou; e) Opo: o direito de preferncia apenas se d no caso de transmisso onerosa; f) Usucapio; g) Renncia pelo enfiteuta. Bens pblicos sujeitos enfiteuse (de regime especial). Os terrenos da marinha, que so bens pblicos, sujeitos a regime especial. No se sujeitam resgate e a enfiteuse se d apenas em favor de brasileiros. BIBLIOGRAFIA: WALD, Arnoldo, Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas, 11 edio, So Paulo, Saraiva, 2002. RODRIGUES, Slvio, Direito Civil, Direito das Coisas, volume 5, 26 edio, So Paulo, Saraiva, 2001. DINIZ, Maria Helena, Cdigo Civil Anotado, 8 edio, So Paulo, Saraiva, 2002. LEITE, Carlos Kennedy Da Costa. Direito real de superfcie: a ressurreio. Jus Navigandi, Teresina, a. 7, n. 61, jan. 2003. Disponvel em: <http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=3616>. Acesso em: 14 out. 2003. GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Vol. V; Editora Saraiva: So Paulo, 2006. DA PROPRIEDADE RESOLVEL (art. 1.359 do CC): A propriedade um direito de durao ilimitada e irrevogvel, no comportando, em princpio, condio resolutiva ou termo final. Quando, entretanto, a durao da propriedade se subordina a acontecimento futuro certo ou incerto (termo ou condio), previsto no prprio ttulo constitutivo, est-se diante de uma propriedade resolvel. O proprietrio resolvel age como proprietrio pleno, enquanto no se verifica o evento futuro e incerto. Efetivando-se o termo final ou condio, resolvem-se todos os direitos concedidos em sua pendncia. uma das modalidades do domnio (Orlando Gomes). Hipteses: Fideicomisso, retrovenda, doao com clusula de reverso, compra-e-venda com reserva de domnio e direitos autorais. Distingue-se da propriedade ad tempus ou revogvel (art. 1.360 do CC). Nesta inexiste clusula contratual de limitao temporal quando de sua constituio, eis que a extino do direito de propriedade decorre de um evento superveniente. Nestes casos pode haver a resoluo, mas esta no pode prejudicar direitos adquiridos por terceiros, j que estes no podiam prev-la. Casos: revogao de doao por ingratido do donatrio, revogao da doao por descumprimento do encargo e excluso da sucesso por indignidade.

Efeitos: aquele em favor do qual se opera a resoluo investe-se no direito de propriedade como se esta nunca houvesse pertencido temporariamente ao proprietrio resolvel. A resolubilidade oponvel erga omnes. DA PROPRIEDADE FIDUCIRIA: Ocorre quando o credor fiducirio adquire a propriedade resolvel e a posse indireta de bem mvel recebido em garantia de financiamento efetuado pelo alienante, que se mantm na posse direita da coisa, resolvendo-se o direito fiducirio com a soluo da dvida garantida. O objeto bem mvel, por natureza, infungvel, durvel e inconsumvel. pacfico que o bem que j integre o patrimnio do devedor pode ser objeto de propriedade fiduciria (Smula 28 do STJ). OBS. A alienao fiduciria do Sistema Financeiro recai sobre bens imveis (Lei n 9514/97, art. 22). A propriedade fiduciria disciplinada no CC/02 um novo direito real de garantia, como o penhor, mas permite ao devedor gozar do bem. A aquisio do domnio ficta e o formalismo do ato completa-se com o registro do contrato no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor ou na repartio competente para licenciamento do veculo automotor, com anotao no certificado de registro. Smula 92 do STJ: A terceiro de boa-f no oponvel a alienao fiduciria no anotada no Certificado de Registro do veculo automotor.

STJ Resp 214763/SP Os bens alienados fiduciariamente por no pertencerem ao devedor executado, mas instituio financeira que lhe proporcionou as condies necessrias para o financiamento do veculo automotor no adimplido, no pode ser objeto de penhora na execuo fiscal. A alienao fiduciria no institui nus real de garantia, mas opera a prpria transmisso resolvel do direito de propriedade.

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Caso o prprio credor fiducirio seja responsabilizado por dvidas perante terceiros, no decurso do contrato, tambm no ficar o devedor fiduciante prejudicado. Apesar da propriedade pertencer ao credor, trata-se de patrimnio de afetao, imune ao de terceiros, posto reservado ao titular do direito eventual, que pode praticar os atos destinados a preserv-lo. A Lei n 9514/97 que dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio instituiu a modalidade de alienao fiduciria de coisa imvel, mediante registro no ofcio imobilirio. Com o advento dessa regra, o interessado na compra de um imvel levantar, na instituio de sua preferncia, o emprstimo para pagamento do preo de aquisio e, em garantia, efetuar a alienao fiduciria do imvel ao credor, transferindo-lhe o domnio resolvel e a posse indireta. At a liquidao do dbito, o devedor fiduciante ser possuidor direito do imvel. Na hiptese de o devedor fiduciante no purgar a mora no prazo de 15 dias, contados da intimao pelo Oficial do Registro Imobilirio, restar consolidada a propriedade em poder do credor fiduciante, aps pagar o ITBI, sendo-lhe lcito alien-la no prazo de 30 dias, a contar do registro que efetivou a consolidao. Em caso de resistncia desocupao, o credor fiducirio poder manejar ao de reintegrao de posse. Apesar da vedao do art. 1365 do CC, excepcionalmente poder o credor imobilirio conservar a coisa em seu patrimnio, se o segundo leilo vier a frustrar-se, adquirindo, ento, propriedade plena. Smula 72, STJ a comprovao da mora imprescindvel busca e apreenso do bem alienado fiduciariamente (mora ex persona). Smula 245, STJ a notificao destinada a comprovar a mora nas dvidas garantidas por alienao fiduciria dispensa a indicao do valor do dbito. No que se refere previso de priso do devedor, constante no Decreto-lei 911/69, o STJ tem jurisprudncia reiterada de que a mesma no admissvel aps o advento da CF/88, por se tratar de depsito atpico. Tal entendimento era contrrio quele adotado pelo STF, o qual reconhecia a constitucionalidade desta medida prisional. Entretanto, com o julgamento dos Recursos Extraordinrios 466343 e 349703, os ministros da Suprema Corte comearam a rever a priso civil para o prprio depositrio infiel. A discusso foi acesa pelo ministro Gilmar Mendes em razo do Pacto de San Jos da Costa Rica, do qual o Brasil signatrio, permitir priso civil apenas em caso de inadimplncia de dvida alimentcia. Para o ministro, o pacto tem menos poder do que a Constituio brasileira, mas hierarquicamente superior legislao infraconstitucional. Portanto, no revoga a possibilidade de priso civil para depositrio infiel, mas revoga a lei que regulamenta essa previso constitucional. Com base nesse entendimento, a priso para o depositrio cairia num vago legislativo e no poderia ser aplicada. Atualmente a questo est pacificada no STF, conforme se abstrai da smula vinculante n 25: ilcita a priso civil de depositrio infiel, qualquer que seja a modalidade do depsito. - Leasing diferente Propriedade Fiduciria, sendo que o primeiro arrendamento mercantil, por ex., uma pessoa pede dinheiro emprestado ao banco para comprar um equipamento, ele compra o bem e ir arrend-lo a essa pessoa, que ser arrendatria e pagar prestaes fixas sobre o bem, um aluguel onde o banco/proprietrio (posse indireta), faz com a pessoa que ter a posse direta, desdobra-se a posse. Logo, o Leasing contrato misto (mtuo/emprstimo e opo de compra e venda no final) e no apenas locao. O leasing direito obrigacional. J a Propriedade Fiduciria direito real, visto que ao final do pagamento o devedor adquire a propriedade.

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