Mercado Imobilirio e Amenidades Urbanas: A View Through the Window

Bruno M. Hermann Eduardo A. Haddad

Mestre em Economia pelo IPE/USP, Pesquisador do Nereus/USP Professor do Departamento de Economia da FEA/USP, Pesquisador da Fipe, Adjunct Research Assistant Professor do REAL/UIUC, Pesquisador do Nereus/USP, Bolsista do CNPq

RESUMO

Neste trabalho utilizamos uma equao hednica para estimar o preo implcito de amenidades urbanas a partir de dados do mercado de imveis no Municpio de So Paulo. So testadas duas especificaes: uma com as variveis explicativas originais e outra com a construo de fatores para correo de multicolinearidade. Alm de considerar a configurao monocntrica tradicional, propomos a incluso de um vetor de acessibilidade para o caso de uma cidade duocntrica. A investigao sobre as variveis ambientais relevantes fundamentada na interpolao espacial dos resduos. Conclumos que a proximidade das estaes de trem, a presena de reas verdes e o zoneamento estritamente residencial valorizam o imvel para fins residenciais, enquanto a criminalidade reduz o seu valor.

PALAVRAS-CHAVE

amenidades, preos hednicos, mercado imobilirio, economia urbana In this article, we use a hedonic equation to estimate the implicit prices of urban amenities based on housing market data for the city of So Paulo. We test two different specifications, one with the original independent variables, and another with factors to correct for multicollinearity. In addition to the traditional monocentric model, we include an accessibility vector for a duocentric city. A criterion to select the appropriate environmental variables based on residual spatial interpolation is introduced. We conclude that proximity to train stations, green areas and strict residential zones raise rents, while criminality reduces them. amenities, hedonic prices, housing market, urban economy

ABSTRACT

KEY WORDS

JEL Classification
C210, R210

EST. ECON., SO PAULO, V. 35, N. 2, P. 237-269, ABRIL-JUNHO 2005

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Mercado Imobilirio e Amenidades Urbanas

INTRODUO
Tradicionalmente, na literatura econmica, o bem-estar da sociedade est associado sua capacidade de gerar os bens necessrios e desejados ao consumo dos indivduos. Quanto maior o consumo de bens, satisfeitas as hipteses de racionalidade, maior o nvel de bem-estar atingido. A noo de consumo est relacionada, de maneira geral, transformao de bens materiais. Entretanto, quando introduzimos a dimenso espacial observamos que uma parcela da satisfao dos indivduos depende das caractersticas especficas de cada localizao. Os agentes econmicos possuem um endereo, residem e trabalham majoritariamente em cidades. Portanto, observamos que a presena ou a ausncia de amenidades urbanas interfere diretamente em seu bem-estar. Neste caso, podemos extrapolar a noo de consumo incorporando um conjunto especfico de amenidades urbanas cesta dos agentes, de modo que as escolhas dos indivduos dependam, alm da preferncia por um conjunto de bens materiais, de uma parcela de bens no-materiais que refletem a qualidade de vida dos centros urbanos. Entendemos por amenidades urbanas um conjunto de caractersticas especficas de uma localidade com contribuio positiva ou negativa para a satisfao dos indivduos.1 As amenidades no esto restritas a caractersticas naturais, como reas verdes, praias, clima etc. Tambm esto includos na definio os bens (ou males) gerados pelo prprio homem, tais como trnsito, poluio, oferta de entretenimento, segurana etc. O estudo de valorao dessas amenidades revela-se importante para a compreenso do impacto do meio urbano sobre os indivduos. Qualquer alterao no espao fsico das cidades pode ter conseqncias sobre o preo das moradias e sobre o bem-estar dos agentes. A escolha residencial das famlias e a migrao intra-urbana dependem da localizao de amenidades. Assim, alm das variveis usuais de anlise (e.g. produo, emprego etc.), a presena de amenidades urbanas motiva estudos para a compreenso da satisfao dos indivduos. Polticas pblicas ou aes privadas com potencial impacto sobre o meio urbano seriam melhor avaliadas sob essa perspectiva. Entretanto, a valorao de amenidades urbanas no algo trivial. Enquanto na maioria dos mercados podemos observar as quantidades transacionadas e os preos dos produtos, no caso das amenidades isto no acontece.2 Embora possamos supor que exista uma oferta, uma demanda e um preo de equilbrio para as diferentes amenidades, no podemos coletar esses dados diretamente do mercado. No existe explicitamente um mercado de compra e venda de trnsito, ou um mercado de compra e venda de poluio. Dadas essas dificuldades, devemos recorrer a algum modelo alternativo que seja capaz de revelar essas informaes.
1 Ver BARTIK (1987). 2 Ver SHEPPARD (1999).
et al.

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O modelo mais utilizado na literatura para esse fim o de preos hednicos. Este considera um bem heterogneo como um pacote fechado de atributos, e estima o preo marginal de cada atributo a partir da anlise do valor observado do bem heterogneo e de suas respectivas quantidades de atributos.3 Podemos considerar um imvel como um bem heterogneo, com valor observado, composto de um pacote de caractersticas, no qual se incluem as amenidades urbanas de sua localidade. Supomos que as famlias, quando fazem escolhas residenciais, no esto preocupadas apenas com o que existe da janela para dentro do imvel, mas tambm com o que existe da janela para fora. Ou seja, a vizinhana interfere na qualidade do imvel e, portanto, afeta seu preo de locao. Analisando o mercado privado de aluguis, podemos inferir sobre o preo das amenidades. O modelo de preos hednicos para habitao vem sendo largamente utilizado para medir o valor marginal das caractersticas intrnsecas, ou estruturais, do imvel, e tambm para estimar variveis scio-ambientais correlacionadas. Dentre os estudos recentes podemos destacar: Bowes e Ihlanfeldt (2001), que avaliam o impacto das estaes de trem sobre o valor dos imveis para Atlanta, Estados Unidos; Espey e Lopez (2000), que pesquisam o efeito do barulho dos aeroportos em Reno-Sparks, Estados Unidos; Benson et al. (1998), que avaliam o impacto da vista sobre o preo dos imveis em Bellingham, Canad; Macedo (1998), que estima o preo de variveis estruturais em Belo Horizonte, Brasil; e Andersson (1997), que analisa a qualidade dos condomnios em Cingapura, Malsia. Para a cidade de So Paulo, especificamente, h pelo menos dois estudos que aplicam o modelo hednico: Biderman (2001) avalia a demanda por imveis novos e Oliveira (1997) estima o preo negativo da poluio do ar. O objetivo deste trabalho procurar, na medida do possvel, esgotar todo o efeito vizinhana sobre o valor dos aluguis. O artigo est desenvolvido da seguinte maneira: na seo 1, fazemos um breve resumo do modelo de preos hednicos e sua aplicao para o mercado de aluguis; na seo 2, apresentamos um conjunto de problemas recorrentes na estimao de preos hednicos e explicitamos o mtodo escolhido; na seo 3 so feitas algumas consideraes acerca da configurao urbana assumida para a cidade de So Paulo; na seo 4, discorremos sobre os dados utilizados na pesquisa e desenvolvemos um critrio para seleo de variveis ambientais; na seo 5, apresentamos os resultados obtidos; e na ltima seo tecemos algumas consideraes sobre os resultados do trabalho.

3 Ver ROSEN (1974).

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1. CONSIDERAES TERICAS INICIAIS

A maioria dos modelos econmicos trata de interaes entre os agentes que se do via mercado. Produtores e consumidores podem tomar suas decises otimizadoras com base em informaes sobre preos e suas prprias capacidades de produo e consumo. Entretanto, para estudarmos o impacto de amenidades urbanas sobre a moradia precisamos extrapolar essa hiptese. Consumidores no fazem escolhas diretas sobre a quantidade de poluio ou de segurana que desejam adquirir. Um novo edifcio erguido em uma quadra horizontal tira a privacidade dos antigos moradores, que, por sua vez, no pagaram ou nada obtiveram por isso. Os agentes econmicos se importam com essas caractersticas locais, que no so, contudo, vendidas no mercado. Quando estudamos as externalidades geradas pelas amenidades urbanas enfrentamos a limitao de desconhecer o seu verdadeiro valor. Ou seja, no existe propriamente um mercado para esse tipo de produto, portanto, no podemos observar o seu preo. No entanto, podemos assumir que existe implicitamente uma oferta e uma demanda por essas caractersticas e, dessa forma, tentar inferir seus respectivos preos de equilbrio. Este o roteiro traado pelo modelo de preos hednicos. O preo marginal dos atributos estimado fazendo regredir o preo do bem heterogneo sobre as quantidades de caractersticas associadas. Entretanto, a implementao do modelo esbarra na seguinte questo: sabemos exatamente quais so os atributos e as magnitudes consumidas pelos agentes? Provavelmente no. Para Sheppard (1999), a pesquisa sobre preos hednicos assemelha-se a uma situao na qual um pesquisador, impossibilitado de entrar num supermercado, deve inferir sobre o preo dos produtos apenas com base na informao do valor total da conta de cada famlia, de suas respectivas caractersticas, como gostos e renda, e numa viso turva das quantidades de produtos que circulam dentro dos carrinhos. Isso essencialmente o que acontece quando empreendemos uma anlise hednica para o mercado de imveis (ou aluguis). O preo do bem final geralmente conhecido com clareza. Entretanto, informaes sobre as quantidades de caractersticas consumidas so bastante imprecisas. Embora possamos aceitar que as caractersticas observadas da janela para fora dos imveis afetam seu preo de locao, no sabemos quais dessas amenidades esto sendo consumidas e em que quantidades exatas. Como poder ser constatado, a soluo freqentemente utilizada para resolver esse problema assumir ad hoc o pacote de atributos relevantes e designar suas quantidades de acordo com a unidade territorial escolhida. Como podemos observar, a anlise de preos hednicos caracterizada pela estimao de uma funo preo, com o preo do aluguel de um lado e o pacote de caracterstiEst. econ., So Paulo, 35(2): 237-269, abr-jun 2005

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cas de outro. A apresentao isolada dessa funo mascara o contedo microeconmico do modelo, elegantemente desenvolvido em Rosen (1974) para o caso de mercados competitivos, provendo a formalizao necessria. Na prxima seo trataremos das dificuldades enfrentadas para estimar a funo de preos hednicos. Relataremos as diversas opes adotadas e explicitaremos o mtodo de estimao escolhido.
2. MTODO DE ESTIMAO

2.1 Problemas na Estimao de Preos Hednicos

A estimao da equao hednica apresenta um grande conjunto de dificuldades. Primeiro, a teoria no determina uma forma funcional nem as variveis relevantes para a estimao. Segundo, a regresso esbarra freqentemente no problema de multicolineariedade. E, terceiro, mais recentemente alguns autores vm alertando para a presena de autocorrelao espacial dos resduos. Faremos uma rpida reviso desses problemas, a partir da extensa literatura j produzida sobre o assunto, determinando o que nos parece mais apropriado para a execuo do presente trabalho. Tradicionalmente os estudos adotam uma forma linear ou log-linear para a funo de preos hednicos. Entretanto, a partir da dcada de 1980 comearam a surgir alguns trabalhos que adotam a transformao Box-Cox. Como a teoria no determina uma forma funcional especfica, a vantagem da transformao Box-Cox permitir que os prprios dados revelem a melhor forma funcional. O mtodo Box-Cox tem a vantagem de gerar resduos homoscedsticos e simtricos. Entretanto, como o parmetro de transformao dependente das variveis explicativas escolhidas, o mtodo revela-se incapaz de atestar consistentemente a significncia dos coeficientes estimados.4 Como estamos interessados justamente em revelar as amenidades urbanas que causam impacto sobre o preo dos aluguis, ou seja, como desconhecemos as variveis relevantes, parece-nos mais conveniente adotar um mtodo de estimao que teste adequadamente a significncia de cada uma delas. O mtodo Box-Cox ainda tem a desvantagem de gerar resultados no muito intuitivos. Como comenta Bowen et al. (2001), o coeficiente estimado expressa a variao no preo do aluguel transformado dada uma variao marginal no atributo transformado. Se adotamos uma forma linear, o preo hednico marginal passa a ser uma constante.
4 Ver ANDERSSON (1997).
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Embora essa alternativa esbarre na crtica de que a funo de preos hednicos nolinear, essa simplificao ser til para dedicarmos maior ateno a outros problemas estatsticos.5 Ainda sobre o problema de especificao, precisamos fazer algumas observaes sobre as variveis explicativas que devem entrar na funo de preos hednicos. Embora o modelo hednico no determine a priori as variveis relevantes, a economia urbana sugere algumas variveis. As contribuies de Alonso (1964), Mills (1972), Fujita e Ogawa (1982), entre outros, evidenciam o papel da localizao dos imveis para a formao de um gradiente de preos. Segundo estas, medida que o imvel se afasta do centro de negcios, o preo da moradia deve compensar o aumento nos custos de transporte. Voltaremos a esta questo de forma mais aprofundada na seo 3. Por enquanto, relevante apenas destacar a necessidade de incluir um vetor que expresse o efeito acessibilidade. A teoria econmica sugere tambm a incluso da oferta de bens pblicos e a qualidade da vizinhana na anlise sobre o preo de moradia. Este justamente o foco do presente trabalho, e talvez um dos tpicos mais problemticos na literatura sobre o modelo hednico para habitao. Muitos estudos vm apresentando resultados no significativos ou mesmo invertidos para os coeficientes das amenidades urbanas. O problema principal reside na dificuldade de mensurar exatamente aquilo que est sendo consumido pelos moradores. Andersson (1997) apresenta uma pesquisa com os fatores, em ordem de importncia, que determinam a escolha residencial dos agentes. Em sua maioria, os principais atributos eleitos so de natureza intangvel, como o conceito de aprazibilidade, por exemplo, o que dificulta a escolha de uma proxy para seus efeitos. Na tentativa de preencher esses fatores, podemos selecionar uma varivel bastante correlacionada com alguma outra, o que leva ao problema de multicolinearidade, ou uma proxy pode igualmente estar captando efeitos distintos, muitos vezes ambguos, o que tem impacto sobre a significncia do coeficiente. O problema de medida ainda est relacionado exata fronteira de impacto das amenidades. Geralmente os dados so fornecidos para alguma fronteira administrativa municpio, distrito, setor censitrio ou bairro , o que no condiz, necessariamente, com o alcance das externalidades provocadas. A falta de informao sobre a qualidade da vizinhana um dos motivos apontados para a presena de autocorrelao espacial.6 O aluguel de um imvel pode estar correlacionado com o aluguel de seus vizinhos, porque, na verdade, eles comungam as mesmas amenidades urbanas.
5 Na verdade, experimentamos outras formas pr-especificadas, mas a verso linear foi sempre superior. 6 Ver CAN (1990) e ANDERSSON (1997).
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Como observamos, os estudos empricos sobre preos hednicos para habitao enfrentam regularmente o problema de multicolineariedade. As conseqncias, neste caso, so bastante indesejadas: torna-se muito difcil identificar separadamente o efeito das variveis envolvidas; os parmetros estimados tendem a apresentar baixa significncia; e qualquer variao no nmero de observaes ou no quadro das variveis explicativas pode alterar sensivelmente os coeficientes estimados. A soluo para este caso envolve a incluso de mais informaes no banco de dados que nem sempre est disponvel ou a adoo de tcnicas para correo da no-ortogonalidade das variveis explicativas. Seguindo os passos de Kain e Quinley (1970) e Can (1990), apresentaremos uma especificao alternativa que inclui a tcnica de anlise fatorial. Na literatura mais recente, alguns autores comearam a atentar para a presena de autocorrelao espacial nos resduos.7 Dada a natureza geogrfica da pesquisa, os imveis podem apresentar algum grau de dependncia espacial. Isso pode ocorrer pela falta de discriminao das variveis ambientais, como exposto anteriormente, ou pela presena de efeitos spillover entre imveis. A quebra na hiptese de independncia entre observaes provoca a estimao de parmetros enviesados e a determinao de nveis de significncia enganosos. Portanto, necessria a adoo de testes para averiguao de uma possvel dependncia espacial entre as observaes. Caso o resultado dos testes seja positivo, deve-se reespecificar o modelo.
2.2 Especificao e Teste

Feitas as consideraes necessrias sobre a forma funcional e as variveis relevantes, a equao a ser estimada ser especificada da seguinte maneira:
p(S, A, E) = 0 + 1S + 2A + 3E + u,
(1)

onde p representa o valor do aluguel, S um vetor de caractersticas estruturais do imvel, A um vetor que designa acessibilidade, E um vetor de variveis ambientais e u o resduo. Alm da especificao tradicional, vamos estimar uma forma alternativa utilizando a tcnica de anlise fatorial. O mtodo busca solucionar o problema de multicolinearidade, criando fatores que so transformaes lineares das variveis independentes, de maneira que sejam ortogonais ou quase ortogonais entre si. Simultaneamente, os fatores resultantes podem se aproximar dos verdadeiros atributos relevantes, muitas vezes de natureza intangvel. Ou seja, a implementao da tcnica de anlise fatorial, alm de resolver o problema de multicolinearidade, permite a construo de fatores subjacentes
7 Ver CAN (1990) e DUBIN (1992).
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que no so observados diretamente, o que, como colocado anteriormente, parece bastante adequado para o estudo de amenidades. Neste caso, utilizaremos a anlise fatorial apenas para as variveis ambientais, mantendo o vetor original de variveis estruturais e de acessibilidade. Como observado acima, os fatores devem ser descritos em funo das variveis iniciais. Como, por construo, o nmero de fatores inferior ao de variveis, no possvel solucionar o sistema de equaes pela simples inverso da matriz de coeficientes. O procedimento mais adequado neste caso a regresso pelo mtodo de mnimos quadrados, como apresentado na seguinte equao:
F = e + v
(2)

onde F representa o vetor de fatores resultante, o vetor de coeficientes das variveis explicativas, tambm chamado de factor score, e a verso normalizada do vetor de amenidades, E, e v o resduo da regresso. Note que, para resoluo do sistema, como a quantidade de restries inferior ao nmero de incgnitas, os coeficientes no so unicamente determinados. Pelo contrrio, existem infinitas formas de construo de fatores ortogonais ou quase-ortogonais. Este problema de indeterminao permite a seleo arbitrria de alguma soluo mais favorvel interpretao dos fatores. A partir de uma extrao inicial, podemos fazer a rotao dos fatores para selecionar a soluo preferida.8 Adotamos o mtodo de rotao varimax, que aumenta o coeficiente de cada varivel para um fator especfico. Com isso, podemos melhor definir a caracterstica de cada fator. Ou seja, como abandonamos as variveis iniciais, desejamos criar fatores que apresentem alguma interpretao econmica razovel. A rotao varimax facilita essa construo, pois maximiza a varincia de uma varivel inicial sobre o mesmo fator. Conhecidos os fatores, podemos ento estimar a funo de preos hednicos, como segue:
p = 0 + 1S + 2 A + 3 F ( E ) +
(3)

O modelo pode ainda ser reespecificado de acordo com a presena de dependncia espacial. Existem duas maneiras de incorporar esse efeito especificao tradicional. A primeira o modelo com autocorrelao nos resduos:
p = Z + u,
8 Ver HARMAN (1967).
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(4)

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com
u = Wu + ,

onde Z representa um vetor de todas as variveis explicativas, um coeficiente auto-regressivo espacial, W uma matriz de pesos espaciais e um termo de erro padro. A segunda forma adiciona, como regressor, a varivel dependente espacialmente defasada na especificao tradicional:

p = Wp + Z + u

(5)

A segunda alternativa apresenta um significado econmico mais explcito. Estamos assumindo que o valor de um aluguel influenciado pelos aluguis vizinhos. De fato, no mercado imobilirio comum valorar aluguis baseando-se na precificao dos imveis prximos. A presena de dependncia espacial ainda pode ser explicada por variveis ambientais omitidas. Neste caso, imveis prximos comungam a mesma qualidade de vizinhana, e o efeito das variveis ambientais omitidas captado no coeficiente da varivel dependente espacialmente defasada. A potencial ocorrncia de dependncia espacial pode ser avaliada utilizando-se um teste de Multiplicadores de Lagrange (LM). Mostraremos na seo 5 que medida que incorporamos variveis de contedo geogrfico a significncia dos coeficientes de autocorrelao espacial tende a diminuir. A hiptese de dependncia espacial incorporada s equaes (4) e (5) por meio da matriz de pesos espaciais W. A matriz de dimenso n x n avalia o grau de vizinhana entre as observaes. Diferentemente dos modelos de sries de tempo, a construo de um operador defasado para fenmenos um tanto arbitrria.9 Como trabalhamos com unidades espaciais na forma de pontos, adotaremos medidas diretas de distncia entre as observaes, da seguinte forma:

W1: w = d
ij

-1

ij

W2: w = d
ij
-1 ij

-2

ij

onde d o inverso da distncia entre o domiclio i e o domiclio j e d o inverso do quadrado da distncia.

-2 ij

Idem.

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3. ACESSIBILIDADE
Como j havamos mencionado, um estudo emprico sobre o modelo hednico para habitao no pode estar desprovido de um embasamento terico em economia urbana. Um dos motivos o papel determinante da localizao na formao de preos de imveis e aluguis. Para selecionar o vetor que capte o efeito da acessibilidade na funo hednica precisamos primeiro considerar as diferentes configuraes urbanas que mais se aproximam do nosso objeto de estudo.

3.1 Configurao Urbana Monocntrica

A economia urbana tradicional baseia-se num modelo de cidade circular com um nico centro de negcios responsvel por todo o emprego local. O modelo monocntrico foi desenvolvido nos trabalhos pioneiros de Alonso (1964), Mills (1972) e Wheaton (1974), com sua apresentao sendo consolidada em Brueckner (1987). Nesse modelo, o valor do aluguel e a densidade estrutural da cidade so funes negativas da distncia ao centro de negcios. A regio central determinada ad hoc e representa um pico no gradiente de preos de aluguel. Em geral, os estudos empricos sobre o modelo hednico para habitao assumem a forma urbana monocntrica, incorporando uma varivel de distncia linear ou logartmica de cada domiclio ao centro de negcios A = d ou A = ln(d ). evidente que nem todas as cidades apresentam essa configurao. Muito pelo contrrio, especialmente nas grandes metrpoles observamos formatos multicntricos. As cidades, em geral, tm uma origem monocntrica, mas, com a expanso territorial, os custos de transporte induzem o surgimento de novos centros. possvel, ainda, que as cidades no apresentem crescimento radial, pois caractersticas topogrficas podem limitar essa expanso. Um outro aspecto bastante relevante que o pico do gradiente de preos nem sempre se localiza nos centros de negcios. A presena de amenidades ou desamenidades urbanas pode modificar essa estrutura. Um exemplo clssico a deteriorao dos centros histricos. Neste caso, o gradiente de preos, em vez de apresentar um formato monotonicamente decrescente, apresentaria, a partir da origem, um movimento ascendente, para depois assumir uma inclinao negativa.
i i i i

A cidade de So Paulo apresenta algumas vantagens para a adoo de um formato monocntrico. Primeiro, encontramos um centro histrico bem definido, tradicionalmente lcus das atividades de comrcio e servios, e podemos assumir a Praa da S como marco fundamental. Depois, a cidade no sofreu qualquer restrio geogrfica que impedisse sua configurao bastante circular. Entretanto, observando a distribuio dos

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postos de trabalho por distrito no municpio, percebemos que a incidncia de emprego no se limita ao antigo centro de negcios.10 A sudoeste da cidade, na regio das avenidas Berrini e Faria Lima, encontramos um outro cluster de empregos. Este ponto pode ser adotado como um novo centro de negcios, o que indicaria um formato duocntrico para a cidade. O formato com dois centros representa uma boa simplificao da estrutura espacial do municpio de So Paulo, visto que os empregos esto relativamente concentrados nestas duas reas (Praa da S e Berrini-Faria Lima). Para avaliar o grau de aglomerao do emprego no municpio observamos o total de empregos para os 96 distritos. Alm disso, como estamos interessados no fluxo de pessoas e no impacto dos custos de transporte, consideramos a razo empregos sobre a populao economicamente ativa. Desta forma, podemos separar os distritos eminentemente importadores de mo-de-obra dos demais. A Tabela 1 resume as informaes para os dez principais distritos importadores de mo-de-obra.

TABELA 1 EMPREGO TOTAL POR DISTRITO - SO PAULO

Classif. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Distritos S Barra Funda Repblica Santo Amaro Bela Vista Vila Leopoldina Pinheiros Pari Brs Itaim Bibi Emprego total 91,520 50,127 103,116 119,757 119,820 47,755 94,555 20,120 33,907 110,842 Total acumulado 3.70% 5.72% 9.89% 14.73% 19.57% 21.50% 25.32% 26.14% 27.51% 31.99% Total/PEA 6.1993 5.5796 2.8311 2.7275 2.5365 2.4997 2.0798 1.9758 1.9177 1.8813

Fonte: SEMPLA (2002).

Observamos que os seis distritos que incorporam os dois centros assinalados, S, Repblica e Bela Vista, para o centro histrico, e Santo Amaro, Pinheiros e Itaim Bibi,
10

Observamos uma aglomerao em torno do centro histrico, na Praa da S, mas com uma proeminente expanso na direo oeste. A avenida Paulista, por se localizar muito prxima do centro histrico, pode, para efeito de clculos de distncia, ser considerada parte deste ncleo. O nico fato indesejado para a anlise de emprego por distrito que a avenida se localiza na fronteira dos distritos de Bela Vista e Jardim Paulista.
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para o centro novo, encontram-se na lista acima. O grau de aglomerao ainda baixo quando comparado ao ndice de empregos total do municpio. Os dez principais distritos importadores de mo-de-obra representam apenas 32% do total de empregos na cidade.11 Embora a regio central ainda represente um papel importante como lcus de emprego no municpio de So Paulo, a opo tradicional pelo modelo monocntrico parece um pouco limitada. evidente a participao do centro de servios, complexo Berrini-Faria Lima, na atividade econmica da cidade, como j havia sido discutido em Biderman (2001). Portanto, devemos avanar um pouco mais nessa questo e analisar modelos alternativos para a seleo do vetor de acessibilidade.
3.2 Configurao Urbana Duocntrica

Muitos estudos tericos j foram desenvolvidos com o objetivo de modelar reas metropolitanas no-monocntricas. No trabalho pioneiro de Fujita e Ogawa (1982) a configurao urbana passa a ser determinada endogenamente pelo modelo. Firmas e famlias competem entre si na deciso de localizao e enfrentam trade-offs por estarem mais ou menos prximas dos respectivos centros. Para as firmas, os ganhos de aglomerao so contrapostos aos crescentes custos de produo, e no caso das famlias, o custo de transporte compensado pela queda no valor dos aluguis. Este modelo um tanto mais complexo, mas, de qualquer forma, reproduz o gradiente de preos negativamente inclinado com origem no centro (ou centros) de negcios. No Grfico 1 observamos o caso de uma cidade duocntrica. Na parte (a), apresentada a configurao urbana, onde BD, business district, representa a regio na qual se localizam exclusivamente as firmas, e RA, residential area, a regio de localizao exclusiva das famlias. Na parte (b), so ilustrados os ganhos de aglomerao das firmas por meio da funo G(d). Podemos observar que medida que nos aproximamos dos centros os ganhos so maiores. O mesmo efeito notado para os salrios W(d) e para os aluguis P(d) partes (c) e (d).

11 importante salientar que os dados para emprego fornecidos pela Secretaria Municipal do Planejamento apresentam um vis de no-aglomerao. Isto porque no contabilizam os empregos no setor de administrao pblica, concentrados no centro histrico, e desconsideram o mercado informal. Embora no existam nmeros precisos sobre a distribuio espacial do setor informal, este parece tambm estar concentrado no centro histrico.
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GRFICO 1 - MODELO DUOCNTRICO GRFICO 1 MODELO DUOCNTRICO

RA BD RA BD RA

a)a)

d G(d)

b) b)
W(d)

c)

c)
P(d)

d)

d)

A incorporao de um vetor de acessibilidade na equao hednica, neste caso, ainda pouco discutida na literatura. Plaut (1998) adota simplificadamente duas medidas de distncia para os respectivos centros: Ai = 1di1 + 2di2, onde n o coeficiente da distncia ao centro n e dn a distncia ao centro n. Nesta verso a distncia de ambos os centros afeta o preo de todas as moradias. Entretanto, esta interpretao no parece coerente com o modelo de Fujita e Ogawa (1982), j que, segundo este, as famlias trabalham exclusivamente nos centros mais prximos. Assim, uma medida de acessibilidade mais adequada para o caso duocntriEst. econ., So Paulo, 35(2): 237-269, abr-jun 2005

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co deveria ser algo como Ai = min(di1, di2). Considerando que pode haver diferena na altura dos interceptos das regies centrais, devemos distinguir no entorno em que tipo de vizinhana se localiza a observao, adicionando uma dummy relativa proximidade a um dos dois centros. Temos agora um quadro completo das estimaes a serem realizadas. Procuraremos extrair os preos hednicos marginais das amenidades urbanas por meio das variveis ambientais originais e de fatores. Para cada caso sero apresentadas trs verses de acessibilidade: o caso monocntrico, o caso duocntrico com duas distncias e o caso duocntrico com distncia mnima. Antes de procedermos s estimaes, resta apresentar o banco de dados.
4. O BANCO DE DADOS

4.1 Amostra de Domiclios

Os dados necessrios para a estimao das equaes (1) e (3) foram, em parte, obtidos diretamente de fontes primrias e, em parte, gerados via utilizao de um sistema de informaes geogrficas (SIG). Os dados agrupados no SIG apresentam trs formas distintas de representatividade espacial: pontos, distncia entre pontos e polgonos. As informaes sobre imveis esto expressas na forma de pontos no espao, sendo que cada ponto representa um domiclio ao qual est associado um valor de aluguel e um conjunto de caractersticas estruturais. As informaes sobre acessibilidade e um grupo de amenidades esto expressas na forma de distncia entre pontos. Isto feito calculando-se a distncia em linha reta entre uma observao e um outro ponto de referncia (e.g. a distncia de cada domiclio ao centro de negcios). Um ltimo tipo de informao aquele representativo de um territrio especfico, um polgono no presente estudo, um distrito correspondente no municpio de So Paulo. Quando um domiclio georreferenciado, automaticamente assume o valor do polgono que o circunda. Portanto, para grande parte das amenidades, assumimos o distrito como a vizinhana relevante para a caracterizao do imvel. Como j discutido, essa deciso arbitrria embute um problema de erro de medida, pois os distritos no so homogneos o suficiente para retratarmos com o mesmo valor domiclios estabelecidos em lugares diferentes do mesmo distrito. As informaes sobre imveis foram extradas da Pesquisa de Oramentos Familiares (POF) produzida pela Fundao Instituto de Pesquisas Econmicas Fipe (1999). So ao todo 497 observaes, cada uma com o valor do aluguel pago pela famlia e diverEst. econ., So Paulo, 35(2): 237-269, abr-jun 2005

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sas caractersticas estruturais do imvel. Esta amostra foi georreferenciada de acordo com os endereos presentes nos questionrios da POF. A adoo do valor do aluguel, em vez do valor de compra e venda do imvel, parecenos mais conveniente. O valor do imvel expressa uma expectativa futura, pois seu clculo baseado no valor presente de um nmero infinito de aluguis. Portanto, alteraes espaciais futuras, ou sua simples expectativa, podem impactar o valor venal do imvel. Como nossa anlise limita-se s caractersticas espaciais em um dado perodo de tempo, o valor do aluguel no capta esse distrbio. Na Tabela 2 observamos algumas estatsticas descritivas sobre as caractersticas estruturais dos imveis e as variveis de distncia calculadas entre cada domiclio e os centros de negcios eleitos. Os dados da Fipe (1999) no esgotam todo o escopo de variveis estruturais. Particularmente, faltam duas informaes bastante usuais nos estudos hednicos: a idade do imvel e a qualidade do acabamento. Estas duas variveis de controle apresentam elevada significncia e sinal esperado, ou seja, negativo para a primeira e positivo para a segunda na maioria das pesquisas. Sua ausncia, alm de diminuir a capacidade de explicao do modelo, acarretar um certo vis sobre os parmetros estimados. Outra varivel bastante usual nos trabalhos com modelos hednicos para habitao a rea do imvel. Neste estudo, o nmero de cmodos funciona como uma proxy do tamanho do imvel, embora sob a forte hiptese implcita de que todos os cmodos tm o mesmo padro.
TABELA 2 VARIVEL INDEPENDENTE E VARIVEIS DE CONTROLE
Varivel ALUG SALA GARAG DORM_AG COZ_AG BAN_AG OUT_DEP DIST_SE DIST_BER DIST_CBD DUM_SE aluguel em R$ n de salas n de garagens n de dormitrios + 0.5*dorm. de empregada n de cozinhas + 0.5*(copas + lavanderias) n de banheiros + 0.5*(lavabos + banh. de empregada) n de reas externas + quintais + outros depsitos distncia Praa da S, no centro histrico, em km distncia ao cruzamento da Av. das Naes Unidas e Av. Bandeirantes em km menor distncia entre o centro histrico e o centro novo em km dummy: menor distncia Praa da S Descrio Mdia 353.20 0.7042 0.3581 1.5755 1.5453 1.1932 0.6338 11.81 14.20 10.452 0.71 Dv. padro 211.55 0.5110 0.5164 0.8223 0.5701 0.5981 0.5451 6.19 7.18 5.924 0.45

Fonte: elaborado a partir da base de dados do LUME/FAU/USP e da FIPE (1999).

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4.2 Seleo de Variveis Ambientais

A seleo das variveis ambientais costuma ser bastante arbitrria. Alguns trabalhos vinculam a sua escolha diretamente ao objeto de anlise. Outros simplesmente as ignoram, e se limitam a estudar o comportamento das variveis estruturais. Este trabalho, ao contrrio, no tem o foco nas variveis estruturais nem em uma amenidade especfica. Resta, portanto, o problema de decidir o espectro de variveis ambientais a ser analisado. Ainda que a seleo seja ad hoc, partimos para um critrio um pouco mais intuitivo. Regredindo o valor do aluguel sobre as variveis de controle da Tabela 2, obteremos um resduo que incorporar todas as externalidades urbanas e, ainda, algumas variveis de controle no consideradas. Se aceitarmos este resduo como proxy dos efeitos ambientais, ainda que estejamos conscientes de que uma parte de sua varincia depende de fenmenos no ambientais, poderemos gerar curvas de nvel de externalidades urbanas, de negativas a positivas, sobre a cidade. Iniciamos regredindo o aluguel apenas sobre as variveis estruturais (Tabela 3). Com isso, obtemos um resduo que basicamente representa o valor da terra.1 Excetuando-se alguns trechos, aparentemente enviesados sob a influncia de pontos isolados, o comportamento das curvas bastante intuitivo, como mostra o Mapa 1.
2

Nas regies leste, norte e extremo-oeste da cidade prevalecem externalidades negativas, enquanto na regio centro-oeste, considerada a rea nobre da cidade, dominam as externalidades positivas. Os picos de gradientes de preos esto muito prximos dos pontos escolhidos como centro de negcios. Isto refora o papel da proximidade aos locais de trabalho na formao de preos de aluguel. O pico ao redor do complexo Berrini-Faria Lima apresenta-se um pouco mais elevado se comparado Praa da S. Esta diferena pode ser resultado das amenidades, j que o centro novo cresceu prximo a regies de maior poder aquisitivo, enquanto o centro velho, como j apontado, sofre com a degradao provocada pelo excesso de densidade estrutural, trnsito e criminalidade. Voltaremos a este assunto quando incluirmos as variveis ambientais.

12 Ver DUBIN (1992).

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MAPA 1 - CURVAS DE NVEL DE EXTERNALIDADES URBANAS PARA O MUNICPIO DE SO PAULO

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TABELA 3 REGRESSO LINEAR SOBRE VARIVEIS DE CONTROLE

Estruturais coef. C SALA GARAG DORM_AG COZ_AG BAN_AG OUT_DEP DIST_SE DIST_BER DIST_CBD DUM_SE R2adj 0.5786 0.6353 0.6477 5.4269 98.0056 35.7380 85.1302 31.9309 88.8489 -37.1034 p-value 0.8000 0.0000 0.0132 0.0000 0.0086 0.0000 0.0012 Monocntrico coef. 110.467 86.3086 33.1132 79.5253 34.6248 86.1656 -18.2659 -8.4636 p-value 0.0000 0.0000 0.0136 0.0000 0.0022 0.0000 0.0915 0.0000 Duocntrico.a coef. 141.730 88.1702 32.5380 75.1090 32.3206 85.5305 -16.0606 -4.3816 -4.9783 p-value 0.0000 0.0000 0.0137 0.0000 0.0037 0.0000 0.1314 0.0012 0.0000 -9.3011 -14.7637 0.6437 0.0000 0.2467 Duocntrico.b coef. 127.296 89.6973 33.8935 75.5536 31.7707 85.3293 -18.3653 p-value 0.0000 0.0000 0.0107 0.0000 0.0046 0.0000 0.0859

Na segunda regresso adotamos o modelo monocntrico, incorporando uma varivel de distncia ao centro velho (Tabela 3). Quando expurgamos o efeito acessibilidade, notamos uma menor diferenciao centro-periferia, tanto no sentido leste quanto no sentido sudeste e norte. A regio central agora apresenta resduos num patamar negativo. A regio sudoeste continua fortemente influenciada pelas amenidades positivas, enquanto as regies ao extremo leste e sul passam a revelar sinais positivos. Isto talvez seja um efeito indesejado da introduo de uma varivel de distncia linear ao centro. A periferia talvez esteja sendo compensada excessivamente, uma vez que a frico da distncia associada rede de transporte urbana no considerada explicitamente nesta especificao.
13

No caso duocntrico com duas distncias e com distncia mnima (Tabela 3), ao expurgarmos o efeito distncia ao complexo Berrini-Faria Lima, a regio no entorno e no prprio centro novo permanece com valores bastante positivos. Isto corrobora o fato de que o pico de gradiente no centro novo se deve, em parte, boa qualidade da zona residencial prxima.

13 Todos os demais mapas gerados encontram-se disponibilizados pelos autores, www.econ.fea.usp.br/ nereus.
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O vetor de acessibilidade com duas distncias acentua o efeito de compensao na vizinhana. Isto um pouco amenizado quando utilizamos apenas a distncia mnima. Por outro lado, regies relativamente mais prximas ao centro novo, como as regies oeste, sudoeste e sudeste, passam a apresentar resduos mais negativos. No caso das duas ltimas regies, a pesquisa confirma os resultados esperados. Entretanto, com relao zona oeste, acreditamos que algumas observaes podem no estar correspondendo mdia dos distritos. Para amostras maiores, distores locais seriam compensadas pelas demais observaes e poderamos ter maior confiana nos resultados apresentados. Mais que isso, poderamos assumir resultados inesperados como reveladores. Entretanto, a amostra da POF representativa apenas do municpio como um todo. Assim, preferimos olhar com reserva os resultados para os distritos. Os resultados obtidos por meio dos mapas de resduos ratificam, em geral, os fenmenos esperados e servem de indicadores para a seleo de variveis ambientais. Para cada regio procuramos encontrar a explicao adequada para o tipo de ocorrncia. Nas regies extremo-leste, norte e sul, acreditamos que parte do efeito negativo seja explicado pela violncia e pelas condies precrias de moradia, como a presena de favelas; na regio centro-oeste, alguns provveis motivos de valorizao devem ser, alm da menor ocorrncia de violncia e de condies precrias de moradia, a concentrao de reas verdes. Para o centro histrico da cidade seria importante testar o efeito saturao, mas no existe uma proxy satisfatria disponvel. O problema do trnsito poderia ser uma indicao, mas no se dispunha de uma medida que pudesse ser estendida para toda a cidade. A verticalidade das construes ou a densidade estrutural, por definio, seria a melhor varivel para captar o uso excessivo do solo. Entretanto, enfrentaramos o problema de endogeneidade, j que o preo da terra condiciona o tipo de construo, pois zonas mais valorizadas tendem a ser mais verticalizadas.
14

Alm disso, incorporamos um conjunto de variveis geralmente presentes nos estudos de preos hednicos para habitao: uso do solo para fins comerciais e industriais, transporte pblico e poluio atmosfrica. Resolvemos ainda incluir o zoneamento urbano. A poltica de zoneamento constantemente alvo dos rent-seekers, terminologia econmica para os caadores de renda, aqueles que conseguem auferir renda por mecanismo de presso aos rgos pblicos. Na Tabela 4 esto listadas as variveis ambientais selecionadas.

14 Ver BRUECKNER (1987).

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TABELA 4 VARIVEIS AMBIENTAIS

Varivel DIST_METR DIST_TREM TCONST_C TCONST_I PART_IN COEF_ARB CRIME POP_FAV Z_ER Z_RB Z_RM Z_M Z_I Z_E Descrio distncia estao de metr mais prxima em km distncia estao de trem mais prxima em km rea construda comercial sobre rea construda total (*100) por distrito rea construda industrial sobre rea construda total (*100) por distrito partculas inalveis em g/m3 de acordo com estao medidora mais prxima rea arbrea sobre rea urbana (*100) por distrito taxa de homicdios por 100.000 habitantes populao favelada sobre pop. total (*100) por distrito zona estritamente residencial zona residencial de densidade demogrfica baixa zona residencial de densidade demogrfica mdia zona mista zona industrial zonas especiais Mdia 3.84 3.00 17.17 5.58 47.08 6.21 54.87 6.39 0.0121 0.7465 0.1408 0.0805 0.0060 0.0141 Dv-padro 3.27 1.81 10.01 4.78 5.40 5.25 25.81 7.17 0.1093 0.4355 0.3482 0.2723 0.0775 0.1180

Fonte: elaborado a partir da base de dados do LUME, SEADE, CETESB e SVMA.

Todas as variveis ambientais tm relao direta com o espao e com a qualidade do bairro. Entretanto, em muitos estudos de preos hednicos para habitao os autores confundem qualidade da vizinhana com o nvel socioeconmico das pessoas que moram nessa mesma vizinhana. Assim, comum a incluso de variveis socioeconmicas como renda, educao e sade. Se o bairro bom, ento o preo mdio dos aluguis ser elevado e, assim, apenas os indivduos com maior poder aquisitivo podero escolher esse local para moradia. Portanto, preo do aluguel explica renda, ou seja, novamente h um problema de endogeneidade. Ademais, como as variveis socioeconmicas, como renda, geralmente esto altamente correlacionadas com a presena de amenidades, sua incluso dificulta a estimao dos parmetros ambientais. Acreditamos, de fato, que alguma caracterstica socioeconmica tenha influncia sobre a escolha residencial das famlias. O status social de um bairro um bom exemplo disso. Estratgias de marketing, alm de evidenciarem a qualidade ambiental dos empreendimentos, por causa de sua localizao, costumam destacar o fato de estes se situarem em regies emergentes. De qualquer maneira, considerando o que foi exposto, optamos por incluir apenas as variveis estritamente ambientais ao modelo.

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Como comentamos, o conjunto de variveis selecionadas, especialmente as ambientais, pode apresentar elevado ndice de multicolineariedade. Em vista disto, resolvemos construir um correlograma para avaliar os possveis efeitos indesejveis na estimao da equao (1). A Tabela 5 apresenta os resultados das correlaes bivariadas para o subconjunto mais crtico de variveis. Foram includas as variveis de acessibilidade (DIST_SE e DIST_BER) e excludas as dummies de zoneamento. Os resultados apresentam elevada correlao em alguns casos. As duas variveis de medio de distncias dos domiclios aos plos de negcios, excetuando os domiclios que esto entre os dois pontos, so altamente correlacionadas, o que bastante lgico; medida que os domiclios se afastam de um centro, automaticamente tambm se afastam do outro. Este problema dificulta a verificao do modelo duocntrico (a) que estima o efeito das duas distncias simultaneamente. Outros resultados tambm so considerveis. As estaes de metr apresentam-se relativamente concentradas na rea central. O centro histrico Praa da S e seu entorno apresenta tambm taxas de construo comercial mais elevadas, enquanto a ocorrncia das variveis crime e presena de favelas mais freqente na periferia, o que torna este subconjunto de variveis DIST_SE, DIST_METR, TCONST_C, CRIME e POP_FAV razoavelmente correlacionado. Por outro lado, o novo centro de negcios, complexo Berrini-Faria Lima (DIST_BER), localiza-se junto a um entorno bastante arborizado (COEF_ARB), tornando elevada a correlao entre ambas.

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S I A T N E I B M A E E D A D I L I B I S S E C A E D S I E V I R A V A R A P A M A R G O L E R R O C 5 A L E B A T
DIST_BER 0,730 0,000 1,000 0,000 0,182 0,000 -0,072 0,107 -0,391 0,000 -0,085 0,057 0,220 0,000 -0,447 0,000 0,270 0,000 -0,034 0,447 0,000 0,002 0,549 0,136 -0,403 0,000 0,000 0,005 0,000 0,528 0,126 -0,254 0,000 0,013 0,001 0,187 0,112 -0,153 0,017 0,700 0,006 0,895 0,073 0,105 0,027 0,000 0,655 0,337 -0,099 0,167 -0,020 0,043 0,000 0,238 0,001 0,000 0,175 -0,053 -0,142 1,000 0,043 0,337 1,000 0,000 -0,156 0,000 0,083 0,066 -0,027 0,552 0,000 0,000 0,000 0,001 0,655 -0,408 -0,203 1,000 -0,142 -0,020 0,158 0,000 0,000 0,238 0,000 0,013 -0,153 0,001 0,017 0,700 -0,156 0,000 1,000 0,000 0,185 0,000 0,371 0,000 -0,063 1,000 -0,203 -0,053 0,167 0,112 0,000 0,158 0,000 0,000 0,027 0,000 1,000 -0,063 -0,408 0,175 -0,099 0,187 0,000 0,107 0,000 0,057 0,000 0,000 0,000 0,528 0,000 0,126 0,005 -0,254 0,000 0,006 0,895 0,083 0,066 0,185 0,000 1,000 0,000 0,689 0,000 0,182 -0,072 -0,391 -0,085 0,220 -0,447 0,270 0,000 0,159 0,000 0,651 0,075 0,010 0,000 0,547 -0,063 -0,591 -0,020 0,080 0,116 0,586 0,422 0,000 -0,034 0,447 0,549 0,000 0,136 0,002 -0,403 0,000 0,073 0,105 -0,027 0,552 0,371 0,000 0,689 0,000 1,000 0,000 DIST_MET DIST_TRE TCONST_C TCONST_I PART_IN COEF_ARB CRIME POP_FAV

DIST_SE

DIST_SE

1,000

p-value

0,000

DIST_BER

0,730

p-value

0,000

DIST_MET

0,547

p-value

0,000

DIST_TRE

-0,063

p-value

0,159

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TCONST_C

-0,591

p-value

0,000

TCONST_I

-0,020

p-value

0,651

PART_IN

0,080

p-value

0,075

COEF_ARB

0,116

p-value

0,010

CRIME

0,586

p-value

0,000

POP_FAV

0,422

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p-value

0,000

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5. RESULTADOS

Inicialmente aplicamos o modelo para estimar o preo hednico marginal das variveis ambientais originais, de acordo com a equao (1). Foram testadas as trs opes de vetores de acessibilidade: monocntrico; duocntrico(a), que inclui duas variveis de distncia; e duocntrico(b), que considera apenas a distncia mnima e uma dummy demonstrando a que centro se refere. Em seguida, selecionamos as variveis ambientais mais significativas e construmos fatores, resumindo essa informao. Esses fatores foram ento utilizados numa segunda rodada de estimaes, como exposto na equao (3), novamente para os trs casos de acessibilidade. Por ltimo, investigamos a presena de dependncia espacial no modelo. Os resultados so apresentados nas Tabelas 6 a 8.
TABELA 6 REGRESSO LINEAR SOBRE VARIVEIS AMBIENTAIS
Monocntrico coef. C SALA GARAG DORM_AG COZ_AG BAN_AG OUT_DEP DIST_SE DIST_BER DIST_CBD DUM_SE DIST_MET DIST_TRE TCONST_C TCONST_I PART_IN COEF_ARB CRIME POP_FAV Z_ER Z_RM Z_M Z_I Z_E R adj
2

Duocntrico.a coef. 156.866 71.0431 33.0117 67.4612 39.2764 76.5457 -12.9842 -0.0073 -6.9341 p-value 0.0082 0.0000 0.0085 0.0000 0.0002 0.0000 0.2226 0.9978 0.0014

Duocntrico.b coef. 181.074 71.4649 33.5320 68.2021 38.2536 77.3382 -14.6740 p-value 0.0046 0.0000 0.0077 0.0000 0.0004 0.0000 0.1693

p-value 0.0492 0.0000 0.0105 0.0000 0.0003 0.0000 0.1689 0.0000

114.676 71.0099 32.4128 68.5297 39.1733 77.8238 -14.7701 -7.1298

-7.2613 -33.7772 2.4165 -6.2551 0.6449 -1.4735 0.8027 4.4152 -0.9983 0.1100 354.010 1.2518 2.8441 -11.4153 -4.8121 0.6816 0.2957 0.0720 0.4328 0.2350 0.4515 0.0001 0.0068 0.9295 0.0000 0.9443 0.9080 0.8708 0.9193 0.4349 -5.5220 0.3171 -1.8638 1.2501 0.1455 -0.9665 -1.3242 343.342 0.8265 4.9350 1.0192 -6.4959 0.6878 0.8543 0.1093 0.6991 0.1293 0.2407 0.9335 0.0082 0.3122 0.0000 0.9628 0.8395 0.9883 0.8901 2.0125 -5.4355 0.2034 -1.6918 0.7128 0.5912 -1.0670 -1.3503 338.855 2.0784 4.8928 2.8386 -10.4534 0.6858

0.0000 0.1095 0.3755 0.1055 0.8071 0.1677 0.4987 0.7222 0.0030 0.3052 0.0000 0.9066 0.8408 0.9676 0.8244

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A primeira rodada de regresses revela que as variveis estruturais so, para todos os casos, bastante significativas. Como optamos pela funo linear, os coeficientes revelam preos constantes. Assim, cada sala aumenta o valor do aluguel em aproximadamente R$ 71,00, cada garagem em R$ 33,00, cada dormitrio em R$ 68,00, e assim sucessivamente. Vale lembrar que os valores refletem o mercado em 1998, antes da ruptura cambial e da retomada da inflao, que impactaram os preos dos aluguis nos ltimos anos. Considerando a configurao monocntrica, observamos que o modelo est em concordncia com o retratado pela teoria. A regio central apresenta coeficiente negativo e significativo, formando, assim, o gradiente de preos declinante em direo periferia. Sob essa hiptese, o modelo revela apenas algumas variveis ambientais significativas: distncia s estaes de trem (significativa a 10%), coeficiente arbreo, crime e zona estritamente residencial (significativas a 1%). Em grande parte dos estudos hednicos para habitao o impacto dos transportes pblicos pouco significativo. De acordo com Bowes e Ihlanfeldt (2001), este resultado decepcionante revela, na verdade, o efeito ambguo do fenmeno. As estaes de trem e metr podem estar contribuindo, simultaneamente, de forma positiva e negativa, para a vizinhana. Uma estao beneficia a redondeza pelo aspecto de acessibilidade e fomento de atividades de comrcio varejista. Por outro lado, aumenta a incidncia de criminalidade e provoca na regio adjacente mais distrbios, como a poluio sonora. Os resultados encontrados por Biderman (2001) para a regio metropolitana de So Paulo destacam o efeito diferenciado do metr sobre as regies adjacentes e as regies mais afastadas. Os efeitos negativos tendem a prevalecer num raio prximo estao, e os efeitos positivos passam a dominar a partir dessa fronteira. No presente artigo, os resultados obtidos para estaes de trem destacam seu benefcio, e mostram que o valor dos aluguis reduz-se em aproximadamente R$ 6,00 por quilmetro quanto mais distantes estiverem os domiclios. Com relao s estaes de metr, acreditamos que a baixa significncia e o sinal positivo para a distncia podem estar revelando a ausncia de informaes ambientais adequadas para a regio central. Como as linhas de metr concentram-se no centro da cidade, possvel que a varivel esteja captando outros efeitos, no considerados, sobre a regio. As taxas de construo comercial e industrial (embora os coeficientes apaream com sinal esperado) no apresentam significncia estatstica. No caso do comrcio, a alta correlao com distncia regio central e s estaes de metr (0,591 e 0,408 respectivamente) pode estar elevando a varincia do parmetro estimado. No caso da indstria, de fato os resultados so pouco significativos. Novamente podemos estar diante de um efeito ambguo, ou seja, os estabelecimentos industriais provocam distrbiEst. econ., So Paulo, 35(2): 237-269, abr-jun 2005

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os para a vizinhana, mas, simultaneamente, so plos de emprego. Ou, simplesmente, esses efeitos so pouco representativos para a qualidade das moradias. No caso da poluio, a regresso no revela, de fato, nenhuma significncia possvel. A principal razo para isso reside em existir pouca varincia intra-urbana de partculas inalveis. Neste caso, a melhor estimativa de qualidade ambiental parece ser o coeficiente arbreo. O coeficiente positivo cada ponto porcentual a mais de rea verde sobre rea urbana aumenta o aluguel em aproximadamente R$ 4,50 e significante a 1%. A regio mais nobre da cidade, a regio centro-oeste, apresenta um dos mais elevados coeficientes arbreos, acompanhada pela regio sudeste e pela regio sul, onde definida a rea de Proteo aos Mananciais. A criminalidade tambm aparece como um elemento decisivo na formao de preos para o mercado de aluguis no municpio de So Paulo. Os ndices de violncia na cidade afetam principalmente a periferia: regies norte, leste e sudeste. Concomitantemente, a incidncia de favelas ocorre preponderantemente nas mesmas regies, mas, neste caso, a varivel no apresenta significncia estatstica. A elevada correlao entre a presena de favelas e criminalidade (0,689) deve estar prejudicando a estimao dos coeficientes. Quanto s dummies de zoneamento, o nico resultado significante foi a circunscrio de zonas estritamente residenciais (ZER). Esta parece ser a melhor proxy para o que chamamos de aprazibilidade. As ZER so pequenas glebas de padro de construo horizontal inseridas nos distritos que resguardam a tranqilidade dos moradores. Assim, embora no possamos extrair informaes diretas dos efeitos da densidade estrutural sobre as moradias, ausncia esta particularmente importante para a caracterizao do centro histrico, o resultado para as ZERs sugere um prmio pela baixa densidade estrutural da regio. Entretanto, acreditamos que o seu valor, R$ 354,00 aproximadamente, dados os R$ 353,20 de mdia dos aluguis para toda a amostra, esteja superestimado. As ZERs abrigam geralmente as residncias de famlias mais abastadas, devendo estar, portanto, captando o efeito de variveis omitidas, como, por exemplo, a qualidade de acabamento das construes. A incluso de uma varivel de distncia ao centro novo, no modelo duocntrico(a), altera pouco o quadro das estimativas, e o ajuste do modelo tem uma melhora desprezvel: o R ajustado passa de 0.6816 para 0.6878. Entretanto, valem algumas observaes. A distncia ao centro histrico perde sua significncia, e todo efeito acessibilidade passa a ser dirigido ao centro novo. A taxa de construo industrial passa a ser quase significante a 10%, mas, por outro lado, o coeficiente arbreo perde sua im2

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portncia. Como havamos discutido, os pontos de referncia eleitos para distncias podem estar representando picos de gradientes de preos que no necessariamente expressam acessibilidade. No caso, o centro novo, que se desenvolveu no interior do cluster de regies privilegiadas da cidade, pode estar expressando, paralelamente ao efeito acessibilidade, a qualidade ambiental de seu entorno e, assim, extraindo resultados que deveriam ser captados pelo vetor ambiental. Para o modelo duocntrico(b), com uma varivel de distncia, os resultados permanecem estveis. As variveis estruturais e ambientais mantm aproximados os valores dos coeficientes. O ajuste do modelo tambm pouco se altera, caindo para 0.6858. O gradiente de preos, representado pela varivel DIST_CBD, negativo e significativo, mas a dummy para a regio central no se revela importante. Nossa segunda opo foi regredir o valor do aluguel sobre fatores que condensariam as informaes presentes nas variveis ambientais. A vantagem deste procedimento escapar da multicolinearidade, que aumenta a varincia dos parmetros e reduz sua significncia. A desvantagem que os fatores nem sempre apresentam algum significado econmico intuitivo. Assim, corremos o risco de estar estimando o preo de algo pouco compreensvel. Para facilitar esta tarefa, primeiro optamos pela rotao varimax, que maximiza a varincia de cada varivel num mesmo fator, e transformamos todas as variveis com conotao negativa as desamenidades no seu inverso. Feitas algumas combinaes, conseguimos construir fatores relativamente compreensveis, como mostra a Tabela 7.
TABELA 7 MATRIZ DE CARGAS FATORIAIS ROTACIONADAS
Fatores 1 MET_INV TRE_INV IND_INV TCONST_C COEF_ARB CRI_INV Z_ER 0.458 0.021 0.853 0.758 -0.177 0.367 0.011 2 -0.058 0.006 0.033 -0.026 0.978 0.213 0.119 3 0.103 -0.056 -0.088 -0.069 -0.114 0.905 0.023

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A terminao INV indica o inverso de uma varivel. Assim, temos o inverso da distncia s estaes de metr, o inverso s estaes de trem, o inverso da taxa de construo industrial e o inverso do crime. As variveis taxa de construo industrial, coeficiente arbreo e zona estritamente residencial permanecem inalteradas. O inverso de criminalidade aparece razoavelmente representado em todos os fatores; entretanto, sua incidncia preponderante, e praticamente exclusiva, no Fator 3. Assim, batizamos o terceiro fator de segurana. O Fator 1 concentra as varincias do inverso da distncia ao metr, do inverso da presena de atividade industrial e da presena de atividade comercial. Portanto, um fator associado proximidade da regio mais urbanizada, presena de infra-estrutura. Chamamos esse fator, ento, de infraestrutura. O segundo fator tambm bastante evidente. Praticamente toda a varincia motivada pela presena de reas verdes, restando um pouco para ZER. Denominamo-lo, ento, de aprazibilidade. Rodando a regresso com os fatores para os trs casos de acessibilidade, chegamos aos resultados expostos na Tabela 8. Podemos observar, primeiramente, que os preos marginais das variveis estruturais permanecem estveis. interessante notar que a ausncia de amenidades primrias eleva a significncia da constante, que agora possui um valor inferior, caindo de R$ 150,00 para R$ 100,00 na mdia. Como dissemos anteriormente, a exgua diferena intra-urbana de poluentes torna PART_IN praticamente uma segunda constante, perturbando a varincia do coeficiente da constante original. Para os trs casos de acessibilidade, os resultados com fatores acompanham os apresentados na Tabela 6. No modelo monocntrico, a distncia ao centro histrico negativa e significativa a 1%. Todos os fatores so altamente significativos e, como espervamos, com valores positivos. Infra-estrutura possui um preo marginal de R$ 18,30, aprazibilidade, de R$ 26,35, e segurana, de R$ 26,38. Para o modelo duocntrico(a), novamente a distncia Praa da S perde significncia, enquanto a distncia ao Complexo Berrini-Faria Lima mantm-se significativo a 1%, com sinal negativo. Neste caso, o fator aprazibilidade, composto essencialmente pela varincia de coeficiente arbreo, perde significncia, repetindo o caso das variveis ambientais originais. Os outros fatores permanecem relevantes. As alteraes so quase imperceptveis para o modelo duocntrico(b). Apenas os fatores infra-estrutura e segurana revelam-se significativos R$ 23,60 para o primeiro e R$ 33,95 para o segundo. A varivel de acessibilidade implica o gradiente de preos decrescente, mas agora a dummy relativa ao centro histrico significativa a 5%. O intercepto do centro histrico R$ 39,00 menor. provvel que a perda parci-

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al de informaes ambientais tenha sido transferida para o vetor de acessibilidade, configurando, deste modo, a degradao do centro histrico.
TABELA 8 REGRESSO LINEAR SOBRE FATORES
Monocntrico coef. C SALA GARAG DORM_AG COZ_AG BAN_AG OUT_DEP DIST_SE DIST_BER DIST_CBD DUM_SE F1 F2 F3 R adj
2

Duocntrico.a coef. 102.448 79.8526 32.7800 73.6109 35.4914 82.4077 -0.9902 -1.0157 -5.1934 p-value 0.0001 0.0000 0.0109 0.0000 0.0012 0.0000 0.9275 0.6236 0.0046

Duocntrico.b coef. 108.244 80.1177 34.3425 74.1721 34.6267 82.0941 -1.5819 p-value 0.0001 0.0000 0.0077 0.0000 0.0015 0.0000 0.8844

p-value 0.0007 0.0000 0.0010 0.0000 0.0013 0.0000 0.8050 0.0000

85.0424 78.2854 33.4091 75.6848 35.4688 82.3986 -2.7021 -5.8936

-6.0609 -39.0400 18.3058 26.3504 26.3834 0.6611 0.0182 0.0000 0.0000 22.3779 7.1443 30.8029 0.6660 0.0043 0.4157 0.0000 23.5992 3.9966 33.9533 0.6659

0.0000 0.0496 0.0023 0.6443 0.0000

Concludas as estimaes, passamos para os testes de dependncia espacial. Utilizamos o teste LM, que exibe isoladamente a necessidade de incorporao de uma varivel dependente defasada (LM ) ou a reespecificao do resduo (LM ). Para os dois casos, experimentamos a matriz de defasagens especiais W, com o inverso das distncias e o inverso do quadrado das distncias. Os resultados para todas as equaes estimadas esto na Tabela 9.
lag e

As regresses para as variveis ambientais expostas na Tabela 5 esto dispostas nas linhas 5-7, e as regresses com fatores apresentados na Tabela 7 esto dispostas nas linhas 8-10. Em todos os casos, tanto para W: d como para W: d a reespecificao para um modelo hednico espacial no se revela necessria. Portanto, os preos marginais estimados anteriormente se sustentam.
-1 -2

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TABELA 9 ANLISE DE DEPENDNCIA ESPACIAL

Regresses LMe (p-value) (1) p = 0 + 1S (2) p = 0 + 1S + 2A(Mono) (3) p = 0 + 1S + 2A(Duo.a) (4) p = 0 + 1S + 2A(Duo.b) (5) p = 0 + 1S + 2A(Mono) + 3E (6) p = 0 + 1S + 2A(Duo.a) + 3E (7) p = 0 + 1S + 2A(Duo.b) + 3E (8) p = 0 + 1S + 2A(Mono) + 3F(E) (9) p = 0 + 1S + 2A(Duo.a) + 3F(E) (10) p = 0 + 1S + 2A(Duo.b) + 3F(E) 0.0000 0.0073 0.0668 0.0332 0.2332 0.2985 0.0509 0.5203 0.5780 0.5047 W: d-1 LMlag (p-value) 0.0000 0.4499 0.1768 0.0287 0.7779 0.8699 0.5770 0.8338 0.6765 0.3804 LMe (p-value) 0.1700 0.3410 0.3542 0.3774 0.3444 0.3334 0.4050 0.5402 0.5098 0.5622 W: d-2 LMlag (p-value) 0.3473 0.7453 0.6112 0.5860 0.9700 0.9966 0.9462 0.6262 0.5655 0.5346

interessante observar, entretanto, que a dependncia espacial do modelo vai regredindo medida que inclumos informaes espacializadas, conforme havamos adiantado. Por exemplo, o teste de autocorrelao nos resduos para a matriz do inverso das distncias W: d vai perdendo significncia a cada linha de regresses. Na regresso 1, composta apenas por variveis explicativas estruturais, o p-value, que de 0.0000, vai para 0.0073 com a introduo da distncia ao centro histrico, na regresso 2. Com a incluso de mais uma varivel de distncia, na regresso 3 o p-value j de 0.0668. Quando introduzimos o vetor de variveis ambientais, o teste j no mais significativo: 0,2332 na regresso 5 e 0,2985 na regresso 6. Portanto, o problema de dependncia espacial pode ser minimizado desde que disponibilizemos informaes geogrficas relevantes para o modelo.
-1

Apresentadas todas as alternativas para a estimao dos preos implcitos das amenidades urbanas para o municpio de So Paulo, podemos fazer um exerccio de avaliao do impacto de vizinhana sobre o aluguel de um domiclio qualquer. Considerando uma habitao com as caractersticas mdias da amostra uma sala, dois dormitrios (DORM_AG), duas cozinhas e adjacncias (COZ_AG) e um banheiro (BAN_AG) , qual seria o preo do aluguel, levando em conta o equilbrio de mercado de 1998, para a mesma moradia em diferentes partes da cidade?

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Escolhemos os preos estimados para o caso do modelo monocntrico, pois embora o diferencial de ajuste do modelo em comparao com os outros seja quase nulo, as estimaes de preos implcitos das amenidades, neste caso, apresentam maior significncia. Trs variveis ambientais so significativas a 1% COEF_ARB, CRIME e Z_ER e uma significativa a 10%: DIST_TREM. Ainda devemos considerar para o clculo do aluguel a distncia ao centro velho. Imaginemos o mesmo domiclio localizado em cinco pontos diferentes da cidade: o primeiro situado na regio central, no distrito da Repblica; o segundo, na zona leste, no distrito do Tatuap; o terceiro, na zona norte, no distrito de Brasilndia; o quarto, na regio centro-oeste, no distrito do Jardim Paulista; e o ltimo, na regio sul, no distrito do Jardim ngela. Segundo as estimativas de preos para as variveis habitacionais, o aluguel de cada domiclio vai variar bastante conforme sua localizao. Acompanhando os resultados da Tabela 10, observamos que o domiclio situado na Repblica apresenta um aluguel de R$ 407,82. Se por um lado tem a vantagem de estar bem prximo ao local de emprego, por outro, sofre com a ausncia de reas verdes e os altos ndices de violncia. O domiclio no Tatuap apresenta um aluguel bastante prximo do primeiro, R$ 398,29. A maior distncia ao centro de negcios compensada pela proximidade de uma estao de trem e ndices de violncia um pouco menores. O aluguel de R$ 292,51 para a moradia situada em Brasilndia reflete principalmente a distncia Praa da S e o elevado grau de violncia do distrito, o mesmo acontecendo com o domiclio localizado ao sul da cidade, no Jardim ngela. J o domiclio que representa a rea nobre da cidade, situado no Jardim Paulista, apresenta um aluguel de R$ 876,20, motivado principalmente pela presena de reas verdes, localizao em zona estritamente residencial e baixos ndices de violncia no distrito.
TABELA 10 ALUGUEL PARA CINCO DOMICLIOS SIMILARES
Distrito DIST_SE 1 2 3 4 5 Repblica Tatuap Brasilndia Jardim Paulista Jardim ngela 0,892 6,905 11,569 4,044 20,664 Caractersticas de Localizao DIST_TREM 1,602 0,812 4,549 2,637 3,915 COEF_ARB 0,52 0,59 3,78 21,93 11,97 CRIME 57,11 28,99 92,31 8,22 116,23 Z_ER 0 0 0 1 0 407,82 398,29 292,51 876,20 243,91 Aluguel (R$)

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Evidentemente, os cinco pontos selecionados no representam todas as nuanas da cidade. O extremo-leste do municpio, por exemplo, tambm apresenta padres como os das zonas norte e sul. Alm disso, cada zona da cidade heterognea o suficiente para abrigar casos dos mais variados. Contudo, o exerccio serve para retratar que, apesar das dificuldades enfrentadas para revelar o preo implcito de amenidades, as estimaes realizadas para o municpio de So Paulo conseguem retratar as vantagens comparativas de cada regio.
CONSIDERAES FINAIS

Para estimar os preos implcitos das amenidades urbanas para a cidade de So Paulo enfrentamos o dilema de aceitar a baixa significncia dos parmetros na regresso sobre o vetor de variveis ambientais iniciais, ou construir fatores que corrigiriam a no-ortogonalidade das variveis e, portanto, melhorariam a sua significncia, mas gerariam resultados de menor intuio econmica. No primeiro caso, foi possvel constatar que a presena de estaes de trem, reas verdes e zonas estritamente residenciais contribuem para a elevao do aluguel, enquanto a criminalidade reduz o seu valor. A baixa significncia das estaes de metr e da atividade comercial pode ser duplamente explicada pela forte multicolinearidade das variveis que compem o vetor e pelo prprio efeito ambguo dos fenmenos, que contribuem ao mesmo tempo positiva e negativamente para a valorizao dos imveis. Por outro lado, a poluio definitivamente no parece influir na formao de preos. O mesmo no se pode concluir acerca da presena de favelas, dado que existe uma forte correlao entre esta e criminalidade. O modelo com fatores, alm de repetir qualitativamente os resultados apresentados anteriormente, revela a implicao da oferta de infra-estrutura urbana sobre a moradia. Neste caso, podemos concluir que, de fato, regies mais centralizadas, servidas por comrcio, servios e transporte pblico, apresentam valores proporcionalmente mais elevados. A construo de curvas de nvel baseadas nos resduos da regresso sobre variveis de controle ajudou na seleo das variveis explicativas. Este mtodo pode contribuir em pesquisas com modelos hednicos para habitao, bem como para um conjunto de outros estudos espaciais. Sua utilizao deve ser acompanhada por um conjunto de cartas temticas sobre a regio de estudo para que se possa extrair alguma informao relevante sobre o fenmeno.

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15

Entretanto, nem sempre as variveis desejadas esto disponveis. Algumas variveis de controle esto ausentes, como a idade do imvel e a qualidade de acabamento. Entre as variveis ambientais, no foi encontrada uma proxy adequada para saturao urbana, como trnsito e densidade estrutural. Existe ainda o problema da escala selecionada. No caso, a maioria das informaes est disposta por distrito, o que provavelmente no revela a verdadeira percepo de vizinhana de cada observao. No concernente aos problemas economtricos levantados, algumas decises precisaram ser tomadas: sobre o problema de especificao, resolvemos, por simplicidade, assumir um modelo linear; o efeito de multicolinearidade foi solucionado com a construo de fatores; e a possibilidade de dependncia espacial foi testada. Apenas omitimos a anlise de heteroscedasticidade espacial. Entretanto, seus efeitos se restringiram confiabilidade do nvel de significncia dos parmetros, sem impor nenhum vis sobre as estimativas.
REFERNCIAS

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15 A omisso de variveis relevantes poderia acarretar, potencialmente, problemas para o estimador de mnimos quadrados.
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(Recebido em maio de 2003. Aceito para publicao em maro de 2005.)
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