.0 Ejemplo Ilustrativo de la Aplicacin del Mtodo.

Sean los siguientes referenciales correspondientes a Casas-Quintas construdas en una de las ms exclusiva Urbanizacin Residencial de la ciudad de Caracas: ||\027\077 VALOR UNITARIO TERR.+CONST. Bs/M2 28,979 26,301 26,844 31,029 30,721 34,918 34,806 31,006 30,280 33,605 40,000,000 28,508,275 35,000,000 35,750,000 38,540,000 52,000,000 50,120,000 35,000,000 35,000,000 42,000,000 -

VALOR DE OPERAC. Bs.

AREA DEL TERRENO M2 1,380.29 1,083.94 1,303.81 1,152.15 1,254.53 1,489.21 1,440.00 1,128.83 1,155.86 1,249.80

AREA DE CONSTRUC. M2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? -

REF A B C D E F G H I J ||\027\080

FECHA AO DE DE PROTOCOLIZ. CONST. DD/MMM/AA 91 17-Mar-95 ? 29-Abr-95 ? 25-Nov-94 ? 05-Oct-94 ? 25-May-94 93 01-Jul-94 94 13-Jul-94 ? 22-Jun-94 ? 26-Dic-94 90 02-Ago-94 -

* No se pudo tener acceso a los inmuebles ya que las las mismas estn custodias por vigilantes. * La Zonificacin de la Construccin es del 60%. Urbanizacin es R-3 y su

mayor parte de

Porcentaje

de

* El inmueble Objeto del Avalo tiene las siguientes caractersticas: AREA DEL TERRENO: CONSTRUCION: TIPO A: TIPO B: EDAD DEL BIEN: CONSERVACION: 1,500 M2 930 M2 125 M2 12 AOS BUENA

* En la Inspeccin realizada a la Urbanizacin, se constat que todas las casas tenan un estado de conservacin y mantenimiento bueno y que aparentemente todas las construcciones eran del Tipo "A", similar a la construccin del Inmueble objeto del estudio. No se pudieron apreciar bienhechuras y mejoras y solo pudieron fotografiarse 4 inmuebles referenciales, ya que el resto estaba rodeado de altos muros que no permitan la visibilidad del inmueble.

BA) DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO:

UANALISIS DE LOS REFERENCIALES ||\015\027\077 NRO. AREA DEL AREA DE FACTOR TERRENO CONSTRUC. CORRECCION M2 M2 ROSS-HEI. A 1,380.29 828.17 0.0378 B 1,083.94 650.36 0.1422 C 1,303.81 782.29 0.1422 D 1,152.15 691.29 0.1422 E 1,254.53 752.72 0.1422 F 1,489.21 893.53 0.0158 G 1,440.00 864.00 0.0102 H 1,128.83 677.30 0.1422 I 1,155.86 693.52 0.1422 J 1,249.80 749.88 0.0435 ||\018\027\080

VALOR VALOR ACT VALOR DE LA VA REPOSICI CONST. CONSTRUC. Bs/M2 Bs/M2 Bs. 56,917.88 54,766.38 45,355,872.92 (5,355, 56,917.88 48,823.02 31,752,539.29 (3,244, 56,917.88 48,823.02 38,193,760.32 (3,193, 56,917.88 48,823.02 33,750,865.50 1,999 56,917.88 48,823.02 36,750,063.61 1,789 56,917.88 56,018.58 50,054,281.79 1,945 56,917.88 56,337.32 48,675,444.48 1,444 56,917.88 48,823.02 33,067,831.45 1,932 56,917.88 48,823.02 33,859,740.83 1,140 56,917.88 54,441.95 40,824,929.47 1,175 -

VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/M2) AREA DEL TERRENO: (M2) VALOR DEL TERRENO: (Bs.)

1,787.85 1,500.00 2,681,775.00

CONVICCION PARA TODOS LOS REFERENCIALES: AREA DE CONSTRUCCION = AREA DEL TERRENO * % CONSTRUCCION % DE CONSTRUCCION = 60% DEL AREA DEL TERRENO SEGUN ORDENANZAS ||\015 UNOTAS METODOLOGICAS: 1) VALOR DE REPOSICION: Calculado para inmuebles destinados Casas-Quintas. Estructuralmente construdos en concreto armado. Cerramientos en paredes de bloque. Incluye los costos de proyecto, honorarios de inspeccin, construccin, financiamiento y comisiones por ventas.

2) EDAD: Calculada a partir de la fecha de protocolizacin del Documento de Condominio respectivo. |:: 3)

ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO: Calculado en base a la Edad y estado de Conservacin de cada uno de los referenciales cuya edad aparece en el Documento de Propiedad:

REF A F G J Para -

EDAD 4 2 1 5 -

e / v v = 60 0.07 0.03 0.02 0.08 -

ESTADO CONSERV. 1.5 1.5 1.0 1.5 -

FACTOR ROSS-H. 0.0378 0.0158 0.0102 0.0435

aquellos Referenciales que no citan su edad en el Documento de Propiedad, se asumir que tienen la misma edad que el inmueble a ser avaluado. EDAD 12 0.20 e / v v = 60 2.0 ESTADO CONSERV. 0.1422 FACTOR ROSS-H.

4) FACTOR DE CORRECCION DE ROSS_HEIDECKE: Calculado en base a la tabla de Ross-Heidecke.

5)

VALOR

ACTUALIZADO DE LA CONSTRUCCION: acuerdo a la frmula: VAC = VR * (1 - FAC.

Calculado

de

Ross-H)

6) VALOR DEL TERRENO: Calculado Valor del Inmueble Construccin.

por la diferencia entre el y el Valor Actualizado

de

la

7)

FACTOR DE ACTUALIZACION: Calculado al aplicarle a la Incidencia del Terreno el factor de actualizacin en base a los boletines publicados por el Banco Central de Venezuela sobre el Indice de Precios al Consumidor del Area Metropolitana de Caracas (I.P.C.) de acuerdo a la siguiente frmula: F.C.Ac = IPC ABRIL 95/ IPC referencial

|:: Donde el IPC correspondiente a Abril de 1.995 se calcula de acuerdo al Indice publicado por el B.C.V. mas reciente (Abril 1,995 = 3,029.7) y el IPC correspondiente a cada referencial se estima para la fecha de protocolizacin del Documento de Compraventa.

8) FACTOR DE CORRECCION POR AREA: Se calcula la frmula siguiente:

de acuerdo a

F.C.Ar = [1 - A (inmueble) / A (referencial) * 0.05] + 0.05

9) VALOR

UNITARIO CORREGIDO: Corresponde a la Incidencia del Terreno corregido por rea y actualizada de acuerdo a la frmula: V.U.C. = I.T. * F.C.Ac * F.C.Ar

||\018

BB) DETERMINACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION TIPO AREA CONST. M2 -

FACTOR VALOR VALOR ACT VALOR DE LA CORRECCION REPOSICION CONST. CONSTRUC. ROSS-HEI. Bs/M2 Bs/M2 Bs. A 930.00 0.1422 56,917.88 48,823.02 45,405,408.60 B 125.00 0.1422 28,000.00 24,017.84 3,002,230.00 VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCION: 48,407,638.60 -

BC) DETERMINACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: VALOR DEL TERRENO: (Bs.) VALOR DE LA CONSTRUCCION: VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (Bs.) (Bs.) 2,681,775.00 48,407,638.60 51,089,413.60

Ing.

Roberto Piol Puppio CIV: 32.290 SOITAVE: 260