APLICAO DA ARBITRAGEM NO CAMPO IMOBILIRIO

ARBITRAGEM NO CAMPO IMOBILIRIO: LOCAO DE IMVEIS - CONTRATO DE LOCAO "COM" CLUSULA COMPROMISSRIA E "SEM" CLUSULA COMPROMISSRIA - CLUSULA COMPROMISSRIA NOS CONTRATOS DE LOCAO - VANTAGENS DA ARBITRAGEM NAS LOCAES DE IMVEIS.
Texto enviado ao JurisWay em 11/2/2010.

Indique aos amigos ARBITRAGEM NO CAMPO IMOBILIRIO LOCAO DE IMVEIS Considerando que a Arbitragem cuida de bens disponveis, a locao de imveis se enquadra nesta modalidade. Assim, no podemos descaracterizar, em nenhum momento, a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 que rege o Inquilinato. Contudo, podemos hoje aplic-la em conjunto com a Lei Federal no. 9.307/96, ora em estudos, que normatizou a Arbitragem no Brasil. No artigo 5o da Lei 8.245/91, temos no caput o seguinte: "Seja qual for o fundamento da locao, a ao para reaver esse imvel de despejo". Nesta altura surge a interrogao de como postular uma Ao de Despejo na Arbitragem. Pois bem, o Procedimento Arbitral, conforme explicitado, cabe em qualquer ocasio envolvendo Direitos Disponveis e funciona da seguinte maneira: O primeiro passo a formalizao do pedido para o Procedimento Arbitral junto ao Tribunal Arbitral, como qualquer tipo de ao, nos mesmos moldes de uma ao que seria proposta perante o Judicirio Estatal. Aps o Protocolo da Inicial, o pedido autuado pela Secretaria do Tribunal, e, em seguida, despachada pelo rbitro Presidente, o qual designar dia e hora da Audincia, solicitando o comparecimento das partes atravs de Notificao, esta feita por via postal pelo sistema de AR (aviso de recebimento) em "todos" os casos. No dia e hora da audincia designada instituda a Arbitragem, surgindo, ento, 02 (dois) caminhos ou duas alternativas opo pelas partes, que so: Conciliao ou Decretao do Despejo. Veja-se o quadro: 1 - Formalizao do pedido; 2 Protocolo da Inicial pela Secretaria do Tribunal; 3 - Despacho pelo rbitro Presidente; 4 - Dia e hora da Audincia, via Notificao por AR (Correio); 5 Audincia, onde se escolhe: Conciliao ou Decretao do Despejo. CONTRATO DE LOCAO "COM" CLUSULA COMPROMISSRIA7 ------------ 7 Lei n. 9.307, de 23/09/1996: art. 4 caput: A clusula compromissria a conveno atravs da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter arbitragem os litgios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato. ------------- Existindo o pacto anterior atravs da "Clusula Compromissria" constante do Contrato de Locao, o rbitro propor a conciliao entre as partes para colocar fim ao litgio. No havendo conciliao, fluir ento, a partir desta data, o prazo de 15 (quinze) dias para interposio de defesa. Findo este prazo, com ou sem defesa, o rbitro proferir a Sentena Arbitral, no cabendo nenhum recurso, a no ser para anlise de omisso, obscuridade ou contradies encontradas no Processo. Aps o trmino de todo o Procedimento Arbitral, a parte interessada poder retirar na Secretaria do Tribunal cpia da Sentena proferida, que considerado por fora de Lei Ttulo Executivo Judicial, podendo, ento, impetrar junto ao Poder Judicirio Estatal a execuo do Despejo. Observao: No caber ao Judicirio analisar o que j foi prolatado pelo Tribunal Arbitral, e, sim, somente executar a Sentena.

CONTRATO DE LOCAO "SEM" CLUSULA COMPROMISSRIA No existindo o pacto da "Clusula Compromissria", a tramitao processual idntica situao anterior, porm, na data da respectiva Audincia, o rbitro explicar parte requerida, sobre a aceitao do Tribunal Arbitral para soluo da questo e a controvrsia, visto que o Contrato de Locao originrio seria da competncia de outro foro (Judicirio), para fins de julgamento. Com a aceitao, ser imediatamente lavrado o respectivo Termo de Compromisso Arbitral, nomeando um ou mais rbitros para exame, apreciao e dirimir as dvidas ou questinculas do Petitrio Inicial. Com a no-aceitao da Arbitragem, o Tribunal Arbitral no poder dar continuidade ao procedimento e o processo dever ser extinto e arquivado. Baseados nestes pressupostos, nota-se claramente que, para que um Procedimento Arbitral possa alcanar o sucesso desejado, deve-se inserir em todos os Contratos de Locao a Clusula Compromissria, porquanto na verificao de qualquer controvrsia, a aludida clusula "obrigar" a outra parte ao comparecimento perante o Tribunal Arbitral e firmar o termo de Compromisso Arbitral. A Arbitragem poder solucionar "todas" as Aes de Despejo, bem como outros tipos de controvrsias que possam a surgir em contratos de natureza Imobiliria, relacionados em dispositivos da Lei n. 8.245/91. Os casos mais polmicos e que abarrotam os Tribunais Estatais, levando uma morosidade excessiva para serem solucionados, so aqueles relacionados s aes de despejo por falta de pagamento. Neste caso, o procedimento ser idntico aos anteriores, adotando, ainda, os benefcios do artigo 62 da referida Lei do Inquilinato, no qual o Locatrio poder solicitar autorizao para pagamento do dbito, ou seja, poder "purgar a mora"8. Com respectivo pagamento e a integralizao do dbito, extingue-se o Procedimento Arbitral, caso contrrio, decreta-se o despejo. Quanto ao fiador, este poder ser cientificado do Procedimento Arbitral requerido, para no alegar ignorncia futura em uma eventual execuo da dvida discutida no Processo. --------- 8 Ao de despejo e purgao da mora: Mora a delonga na execuo de uma obrigao. As duas expresses, aliadas em aplicao na rea locatcia, corresponde a uma espcie de regenerao jurdica diante do retardamento no cumprimento de um dever, que, no caso, vem ser o pagamento de aluguis com atraso, evitando-se, assim, a medida judicial. ----------- CLUSULA COMPROMISSRIA NOS CONTRATOS DE LOCAO Como j explicitado, a Clusula Compromissria na contratao dever estar realada em "negrito", uma vez que significa um "contrato dentro de outro contrato". Para maior garantia, o proprietrio ao locar sua propriedade imobiliria dever inserir no documento esta clusula, para que Locatrio assine em ao conjunta ao Fiador, incluindo neste contexto a "outorga uxria", sendo o mesmo casado ou em regime de convivncia com a atual companheira. Neste tipo de Clusula Compromissria o Fiador no poder alegar o seu desconhecimento em litgio futuro, portanto, sem condies de requerimento de nulidade de contrato, tampouco eximir ou escusar-se ao pagamento da dvida locatria, no lugar do inquilino, se for o caso. VANTAGENS DA ARBITRAGEM NAS LOCAES DE IMVEIS Evidentemente, sem menosprezar o Poder Judicirio e nem seria o caso na exposio desta matria, a morosidade no andamento processual gera um certo desconforto s partes, possibilitando o chamado "recurso judicial", transformando-se a justia numa "espcie" de injustia, em virtude da demora na soluo do litgio. A Sentena Arbitral depois de proferida no propicia recurso, fazendo com que se obtenha a soluo em curto perodo de tempo, ou seja, a Sentena irrecorrvel. Como j vimos, a Lei Arbitral no permite duplo grau de jurisdio. Com isso, evitam-se demandas prolongadas que causariam prejuzos enormes e irreparveis s partes, principalmente para o Requerente. A obrigao

do Tribunal Arbitral trabalhar insistentemente no propsito de convencimento das partes, sem "for-las" ou "constrang-las" deciso e acordarem sobre o pleito, a razo fundamental da declarao de Constitucionalidade da Lei Arbitral Brasileira. A Arbitragem usada em quase todos os pases do mundo. Na Europa, na Amrica do Norte e Amrica Central j aplicada normalmente, e vem sendo usada tambm pelos pases integrantes do Mercosul, no somente na rea de locao de imveis, como tambm em outros tipos de negociao onde haja necessidade de interveno de um Tribunal ou Foro, para fins de dirimir litgios ou controvrsias inerentes a contratos. Texto extrado pelo Autor: ADEVANIR TURA: CURSO DE ARBITRAGEM NACIONAL E INTERNACIONAL - 2007 - ED. J. H. MIZUNO - LEME/SP.