Suelos no objeto de reparto (SNOR) en Planes Parciales

Este concepto de Suelos no objeto de reparto coincide, de alguna manera, con lo dispuesto con el
Artículo 27 del Decreto Nacional 2181 de 2006 por el cual se reglamentan parcialmente las
disposiciones relativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras
disposiciones en materia urbanística, artículo titulado. Cargas locales de la urbanización.

En el parágrafo 2 se señala que “En observancia de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley 388

de 1997, aquellos inmuebles localizados al interior del área de planificación del plan parcial que
hubieren sido el resultado de cesiones, afectaciones u otras obligaciones, no serán objeto del
reparto de cargas y beneficios, tales como:
1. Las vías, parques, zonas verdes, espacios públicos y equipamientos existentes.
2. Los inmuebles afectados en los términos del artículo 37 de la Ley 9ª de 1989 o la norma que
lo adicione, modifique o sustituya.
3. Los inmuebles adquiridos por las entidades competentes para adelantar obras del plan vial,
de infraestructura de servicios públicos domiciliarios o destinados a equipamientos públicos,
que para su desarrollo deberán acogerse a la reglamentación del plan parcial.
4. Los predios que tengan licencias urbanísticas vigentes, los cuales se regirán por las
condiciones definidas en la respectiva licencia.
5. Los predios que hayan ejecutado la totalidad de las obras contempladas en la licencia de
urbanización y entregado y dotado las cesiones correspondientes”.

Es decir que, de acuerdo con la reglamentación nacional, serían Suelo no objeto de reparto las
vías, parques, zonas verdes, espacios públicos y equipamientos existentes, los inmuebles ya
adquiridos por las entidades públicas o los predios que tengan licencias urbanísticas vigente o que
ya hayan ejecutado la totalidad de las obras contempladas en la licencia de urbanización.

No sobra advertir que simplemente sería más conveniente que estas áreas no hicieran parte del
ámbito de un plan parcial.

Consideramos importante hacer otras aclaraciones:

1) En primer lugar no es clara ni fundamentada la remisión de este artículo al artículo 38, que se
refiere a otros temas
Artículo 38. Reparto equitativo de cargas y beneficios. En desarrollo del principio de
igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las
normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el
reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre
los respectivos afectados.
Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de
construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito.

2) De otra parte, hay una observación respecto a las afectaciones (de las que también se habla en
el Artículo 6°. Numeral 3, al referirse a los determinantes de los planes parciales).
El sentido de la ley 388 era superar la utilización de la figura de la afectación para el suelo de
expansión urbana (al que se asimila el mal –e ilegalmente- clasificado suelo urbano con
tratamiento de desarrollo).
Artículo 37 de la ley 388: “Para las actuaciones que lo requieran como la urbanización en
terrenos de expansión y la urbanización o construcción en terrenos con tratamientos de
renovación urbana, deberá señalarse el procedimiento previo para establecer la factibilidad
 de extender o ampliar las redes de servicios públicos, la infraestructura vial y la dotación
adicional de espacio público, así como los procesos o instrumentos mediante los cuales se
garantizará su realización efectiva y la equitativa distribución de cargas y beneficios
derivados de la correspondiente actuación”.

Las afectaciones no atienden al principio y mecanismo o técnica de distribución equitativa de

cargas y beneficios, ya que excluyen algunos terrenos de la posibilidad de participar en los
beneficios urbanísticos y traslada al presupuesto público la carga de adquirirlos: inequidad para los
propietarios de esos suelos, inequidad para los intereses colectivos.

Ese es uno de los papeles centrales del plan parcial, sentar las bases para los sistemas de
distribución equitativa de cargas y beneficios que permitan adquirir el suelo para infraestructuras
viales y espacio público en general, sin tener que recurrir a las adquisiciones públicas (enajenación
voluntaria o expropiación). Extraña, por tanto, que el Decreto nacional intente revivir esa
problemática figura que tantos problemas ha causado a las administraciones municipales y a los
propietarios de suelo.

Bien al contrario, de conformidad con el artículo 38, la administración municipal puede utilizar
mecanismos como la compensación o la transferencia de derechos de construcción entre
propietarios de suelo objeto de construcción y propietarios de suelo destinados a infraestructuras
viales, de servicios públicos y de espacio público en general.
Artículo 41 de la ley 388 establece que el plan parcial deberá determinar las previsiones
relacionadas con la dotación de las infraestructuras y los equipamientos, las cesiones
correspondientes, la subdivisión, si fuere del caso, en áreas de ejecución y las fases y
prioridades de su desarrollo señalando los sistemas e instrumentos de compensación para
la distribución de las cargas y beneficios entre los partícipes. En los casos de renovación y
redesarrollo, el plan parcial incluirá además las previsiones relacionadas con la habilitación
y el mejoramiento de las infraestructuras, equipamientos y espacio público necesario para
atender las nuevas densidades y usos del suelo asignados a la zona.

Los artículos 49 y 51 de la ley también hacen referencia al mecanismo de las compensaciones.

El Artículo 49, sobre Fondos de compensación indica claramente que existen dos
posibilidades de utilización de compensaciones: (1) Como mecanismo para asegurar el
reparto equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano, y (2)
para garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas de
conservación, las administraciones municipales y distritales podrán constituir fondos, los
cuales podrán ser administrados mediante encargos fiduciarios.

El artículo 51 que regula la urbanización en suelo de expansión de terrenos que no formen

parte de unidades de actuación, contempla que “…Los planes de ordenamiento y los
instrumentos que los desarrollen podrán determinar que las inversiones públicas realizadas
mediante la ejecución de infraestructuras para la adecuación de las áreas de expansión,
sean recuperadas a través de la aplicación de los instrumentos tales como la valorización,
participación en plusvalía o compensaciones”.