Avaliaes

Vistoria preventiva
Laudo de vizinhana apura estado de conservao de imveis prximos ao canteiro de obras e atua como garantia a reclamaes por danos e prejuzos indevidos

Trincas, fissuras, rachaduras, infiltraes: so inmeras as queixas de imveis vizinhos s obras que podem recair sobre as construtoras. Mas como determinar se os danos possuem de fato ligao com a obra? Como ter certeza de que a reparao justa e devida aos moradores? Meios para isso evidentemente existem - percias especficas so capazes de descobrir a origem dos estragos. No entanto, alm de custosas, essas ferramentas tornam-se injustificveis quando se dispe de uma soluo preventiva como o laudo de vizinhana. Aplicado aos imveis que cercam o terreno, o laudo d segurana s construtoras em situaes extremas de embates judiciais; ou, no jargo dos advogados, representa uma "prova testemunhal de constatao inicial". Funciona da seguinte maneira: um engenheiro perito visita os locais antes do incio da obra e registra o estado de conservao dos imveis. Dessa forma, em caso de futuras queixas, a empresa tem como saber se o problema j existia ou se foi realmente causado pela construo. "O laudo at influencia as pessoas no sentido de saberem quais danos foram apontados. Elas s vo reclamar se realmente a obra impactou", observa Eduardo Simes, scio-diretor da construtora Solve, que atua h cerca de dez anos no mercado paulista. "Por outro lado, ajuda a deixar claro se o problema foi realmente causado pela obra", completa o empresrio, explicando que, uma vez detentora dessa certeza, a construtora efetua os reparos necessrios sem receios e d prosseguimento obra. O presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo), Tito Lvio Ferreira Gomide, destaca outra vantagem do documento: "H um efeito psicolgico que muito importante. Os vizinhos se sentem seguros, percebem que est envolvida uma empresa responsvel, preocupada com suas atividades e com as influncias que pode gerar". Parte integrante da poltica de boa vizinhana, a vistoria oferece ainda o benefcio de evitar que os prejuzos aconteam e incidam sobre construtoras e incorporadoras. Caso seja identificado algum problema grave, passvel de se agravar com os trabalhos no canteiro, o morador advertido a corrigi-lo. Acaba, por conseqncia, e sem custo algum, sendo contemplado com uma avaliao profissional no tocante s condies de seu imvel. Dependendo do problema encontrado, a construtora pode at mudar algum aspecto da obra que estava programado, de modo a no piorar a situao. Cenrio parecido ocorreu com a Solve: num empreendimento composto por dois edifcios, o primeiro foi feito com fundaes do tipo Franki, ou bate-estacas - e se constatou o elevado ndice de impacto na vizinhana atrelado ao modelo. Em virtude disso, para se precaver de conflitos, no segundo prdio optou-se pela hlice contnua - de custo mais elevado, porm com reduzido nvel de afetao no entorno. O scio-diretor conta que a mudana foi providencial: nem bem comearam os trabalhos no segundo edifcio, um morador das redondezas procurou a construtora afirmando que seu imvel tinha sido trincado, e atribua obra o nus pelos danos. "Ele observou a vibrao no primeiro prdio, gerada pela estaca Franki dois anos antes, e no segundo veio reclamar, mesmo que no tivesse ouvido batidas ou barulhos." Segundo Simo, o morador recuou com as acusaes depois de constatar pessoalmente o tipo de fundao que estava sendo empregada, no-impactante. Detalhe: a casa em questo no havia participado do laudo de vizinhana, encomendado no incio das operaes. "O imvel estava bem longe do terreno, a mais de uma quadra de distncia", explica. "No temos condies de fazer o laudo no bairro inteiro."

Aplicao No existe padronizao quanto abrangncia de imveis a serem vistoriados e anexados no laudo - exceto num aspecto: "Recomendo que se realize a vistoria em todos os confrontantes diretos do terreno", diz o presidente do Ibape-SP. "s vezes a empresa quer fazer em apenas um ou dois imveis, e ns procuramos esclarecer a importncia de se incluir todos os lindeiros", comenta Gomide, que tambm dirige a Gomide Percias e Consultorias. Fora isso, so os terrenos e suas particularidades que determinam o nmero e a localizao dos imveis a serem visitados pelo perito. "H grandes reas que pegam duas ou trs ruas, e uma lateral inteira recheada de pequenos sobrados geminados, 20 ou 30 deles", exemplifica. "Temos que entrar em todas as 20 ou 30 casas." Quem tambm indica o raio de ao dos peritos so os responsveis pelo projeto de fundao do empreendimento - j que essa uma das etapas mais impactantes ao longo da obra. "Dependendo do tipo de fundao, o profissional sabe a extenso que ela vai ter no subsolo, e qual o raio de influncia que pode atingir", diz Tito Gomide. "No caso da prpria Franki, a onda de vibrao faz uma curva, no reflete no imvel contguo, mas l na frente, no meio do quarteiro."

A quantidade de locais a serem analisados repercute, naturalmente, no tempo a ser gasto pelos peritos. Paralelo a isso, as condies e caractersticas dos imveis que vo ditar o trabalho no laudo. "Se voc pega um galpo industrial recm-construdo, com 100 m de confrontao, vai fazer a vistoria em 30 minutos", calcula o perito. "J ser for um cortio ou uma favela, os mesmos 100 m em que se levou 30 minutos vo consumir dois dias de trabalho." Atividade do perito Em situaes de acentuada degradao do imvel, o profissional deve anotar todos os indcios encontrados da o elevado tempo gasto. No entanto, preciso disassociar a vistoria feita no laudo de vizinhana da atividade pericial. "O laudo no tem por objetivo apurar causas ou responsabilidades de problemas. No entra no mrito do projeto, do processo construtivo ou da qualidade dos materiais", pondera Tito Gomide, do Ibape-SP. "O que ns fazemos descrever tudo, as caractersticas gerais e condies fsicas." O engenheiro esclarece que h excees. "Quando o problema muito flagrante, um forro na iminncia de desabar, por exemplo, ns destacamos aquilo. Isso foge um pouco do escopo principal do trabalho, pois entra no campo da percia, da consultoria, mas importante", afirma. Por no se caracterizar um trabalho minucioso de prospeco e de investigao, o laudo no abrange certas anomalias. "Problemas ocultos no vamos apontar. Pode haver um pilar todo trincado, mas o morador pintou, revestiu, escondeu aquilo, e no podemos detectar", aponta Gomide. To prejudicial quanto a impossibilidade de visualizao dos danos a obstruo da vistoria pelo morador caso dos proprietrios que agem de m-f, esperando a chegada das mquinas ao terreno para atribuir obra estragos que j existiam no imvel. "H tambm o detalhista, que entende a finalidade do laudo, mas vai consultar um advogado, ou contrata um perito prprio para acompanhar", assinala Tito Lvio Gomide. "De qualquer maneira, so situaes raras. O que se pede geralmente uma identificao por meio de carta da construtora, ou do escritrio de percia, solicitando a vistoria", completa. Ainda que as ocorrncias de m-f por parte de vizinhos sejam minoria, a construtora deve estar preparada para lidar com eventuais obstculos dessa natureza. O recurso judicial, para que autoridades ordenem a vistoria, pode ser o nico caminho. "Isso apenas se a construtora est com muito receio do imvel, ou por caractersticas externas, ou por informaes que obteve quanto sua vulnerabilidade", diz Gomide. Mesmo nesses episdios de acesso barrado, h a possibilidade de se poupar o departamento jurdico da empresa de todo o desgaste inerente ao acionamento. "Se perceptvel que externamente o imvel

O profissional deve descrever e registrar todas as caractersticas e indcios encontrados, mas o laudo no percia, logo, no apura causas ou responsabilidades dos problemas

encontra-se em bom estado, o que se faz consignar no laudo que a vistoria no foi autorizada", esclarece o engenheiro. "J uma constatao jurdica para soluo de conflitos." Checagem vertical Quando a necessidade de vistoria abarca prdios, os trabalhos comumente so feitos por amostragem de unidades. "Se so edifcios contguos, como os mais velhos, que no tinham recuo, so verificados os apartamentos que esto na projeo da divisa", comenta o engenheiro. "Caso contrrio, costumamos abordar as fachadas e reas comuns como trreo e subsolos." Assim como em outros tipos de imveis, o nvel de detalhamento nos edifcios decretado segundo a idade e sinais de conservao e manuteno. "Se est muito deteriorado, j temos que entrar no salo de festas, no quarto do zelador, pegar subsolo por subsolo e ir assinalando infiltraes, vazamentos, trincas, alm de subir cobertura, conferir algum problema de movimentao trmica." O registro dos danos que vo sendo localizados , alm de descrito, confirmado por meio de material fotogrfico em abundncia. "Esse o segredo do laudo. Ele tem que permitir que se ande dentro do imvel pela seqncia das imagens", revela Gomide. O presidente do Ibape-SP acredita que esse mtodo mais eficiente e ajuda a mitigar o custo do servio, em comparao com o registro em forma de croqui - um esboo, de traos breves, mtodo alternativo adotado pelos peritos. No que diz respeito ao custo, o laudo de vizinhana "insignificante", segundo Eduardo Simes, da Solve. " bem menor que 1% do custo da obra, no impacta no total", afirma. O diretor tcnico da Cosil Construes e Incorporaes, Fbio Lus Garbossa Francisco, estima que um bom laudo custe entre R$ 2 mil e R$ 4 mil. "No um valor caro, perto do que se pode economizar depois", opina. O engenheiro Tito Lvio Gomide v os preos do servio em queda - mas no por uma razo positiva. "A vistoria o primeiro passo da percia, j que no preciso interpretar nem entrar em complexidades. Por isso, muitos dos novos profissionais esto ingressando nesse mercado, o que faz com que os preos e a qualidade caiam a tal ponto que comea a haver certa rejeio ao trabalho por alguns peritos", expe. Gomide adianta que o assunto foco de debate no Ibape-SP. "Estamos estudando a possibilidade de se criar uma tabela mnima de preos, para moralizar o mercado."

Contratao habitual

Enquanto se espalha pelo Pas como ferramenta de garantia e preveno s construtoras, o laudo de vizinhana j praticado de forma corriqueira no mercado paulista. "De uns cinco anos para c, procedimento rotineiro em obras grandes e mdias", confirma o presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo), Tito Lvio Ferreira Gomide. A Cosil Construes e Incorporaes, sergipana de origem, contratou o documento em todas as obras que empreendeu em So Paulo, onde est presente desde 1997. "O ideal que o laudo seja feito antes da demolio do terreno, porque essa etapa j pode ocasionar problemas Segundo Fbio Lus Garbossa aos imveis vizinhos", recomenda o diretor tcnico Fbio Lus Francisco, diretor tcnico da Cosil, o Garbossa Francisco. "Alm disso, com o documento em mos, indicado que o laudo seja feito possvel definir a metodologia da obra", lembra. "Em vez de revisar o antes da demolio do terreno, projeto para no danificar a vizinhana, j se compe de acordo com porque essa etapa j pode ocasionar a situao existente." problemas aos vizinhos A popularizao do instrumento deve-se tambm a uma induo de mercado: o laudo serve como argumento para o barateio do valor dos seguros de obra e comea a ser exigncia das seguradoras. "Aplices como as de risco de engenharia e de responsabilidade civil s so fechadas se o laudo for apresentado", afirma Francisco. De acordo com o presidente do Ibape-SP, as seguradoras costumam realizar, por conta prpria, um trabalho de inspeo quanto ao estado dos imveis lindeiros. "A o objetivo mais para estimar o valor da aplice. O documento de uso interno da empresa, e no serve como instrumento de defesa jurdica ao construtor."

Gomide diz que, em casos de acidentes ou danos provocados pela obra, a seguradora entra em contato com a construtora solicitando o laudo de vizinhana. " a que os peritos ficam sabendo quando o documento de fato utilizado", relata. Segundo ele, de 15% a 20% das vezes as informaes contidas no documento so utilizadas como material de prova em favor dos contratantes. Na Cosil, entretanto, os conflitos nunca chegaram esfera judicial. "De qualquer maneira, j soube de construtoras em que foi preciso usar o laudo", garante o diretor tcnico. "Tivemos sorte, mas ningum est livre disso." Apesar de maiores agravantes no terem afetado a empresa, Fbio Francisco salienta um caso em que o vizinho no permitiu a entrada do perito para vistoria. "Notificamos a pessoa via departamento jurdico. A obra est em andamento, e por enquanto no houve problema." O caso da construtora Solve semelhante: o documento nunca chegou a ser acionado. A primeira contratao deu-se em 1996, por experincia anterior do diretor tcnico Eduardo Simes. Desde essa poca, houve perodos de interrupo no requerimento do laudo. "Dispensamos em algumas situaes, mas no deveramos", reconhece. Segundo Simes, a retomada deve acontecer no prximo lanamento da empresa, ainda este ms, na regio do Alto da Lapa, na capital paulista.

Reportagem de Thiago Oliveira Construo mercado 68 - maro de 2007