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O Contrato de Shopping Center e a Responsabilidade do Empreendedor e da Administrao perante o Consumidor

Maria Bernadete Miranda Mestre em Direito das Relaes Sociais, sub-rea Direito Empresarial, pela Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo, Coordenadora e Professora do Curso de PsGraduao da Faculdade de Direito de Itu e Professora de Direito Empresarial, Direito do Consumidor e Mediao e Arbitragem da Faculdade de Administrao e Cincias Contbeis de So Roque. Advogada.

Resumo: O presente estudo tem por objetivo elaborar uma pesquisa sobre os Shopping Centers, abordando as pessoas que deles participam, sua forma contratual e jurdica e a responsabilidade do empreendedor e dos administradores perante o consumidor. Os Shopping Centers so centros empresariais que obedecem a um planejamento prvio e a uma administrao nica e centralizada. So compostos de lojas que exercem a atividade econmica em ramos diversificados, onde os locatrios esto sujeitos a normas contratuais padronizadas. Palavras-chave: Shopping Center, Centro Empresarial,

Empreendedor, Administrador, Lojista, Responsabilidade. 1. Introduo O presente trabalho tem como finalidade expor o perfil dos shopping centers sob a tica jurdica e a responsabilidade do empreendedor e da administrao perante o consumidor que freqenta o centro empresarial. Aps apresentarmos uma breve noo, inclusive histrica, a respeito desses centros empresariais, passaremos a um estudo mais objetivo de suas estruturas formal e jurdica. A pesquisa realizada abrange as pessoas que dele participam notadamente o empreendedor, o lojista, o administrador e tambm a associao que congrega os shopping centers brasileiros. Os shopping centers so compostos por um grupo de lojas que obedecem, a um planejamento prvio e so unificadas no s pela
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2 arquitetura mas tambm por uma administrao nica, sujeita a normas contratuais padronizadas. As lojas obedecem a uma distribuio no estabelecimento global, de acordo no s com o seu tamanho e tipo, mas tambm com a explorao de ramos diversificados. A estrutura procura oferecer aos consumidores facilidades suficientes para que eles freqentem o shopping centers. H vantagens, principalmente com relao a estacionamento, horrio de funcionamento e segurana, alm da reunio em um mesmo espao de uma pluralidade de opes comerciais, tudo aliado a um ambiente normalmente agradvel. Porm no so somente as vantagens apontadas que explicam o sucesso do shopping center, mas tambm, e principalmente, sua estrutura negocial. O empreendedor escolhe os lojistas que dele participaro e cria uma estrutura especial para a administrao deste, que poder ser feita pelo prprio empreendedor ou por um administrador contratado. O empreendedor o empresrio, que estabelece as premissas bsicas do shopping center e que as dominar e manter durante sua existncia. aquele que desenvolve a idia de criao do shopping center, incluindo o estudo de localizao deste, e escolhe os lojistas que dele participaro. Ser o empreendedor que ir definir a forma organizacional do shopping center, visando manter um nvel satisfatrio de resultados econmicos. O administrador aquele que pode vir a ser contratado pelo empreendedor para a conservao e administrao da totalidade ou de parte do shopping center. Trata-se de figura de extrema importncia, pois o sucesso de um shopping center est amparado tambm na conservao de seus mltiplos aspectos, ou seja, de limpeza, vigilncia ou atendimento de clientela. O empresrio que participa da estrutura de um shopping center, denominado de lojista, aquele que ter contato direto com os consumidores, mas que, a despeito de manter suas caractersticas prprias, estar sujeito a regulamentos tendentes a uniformizar as prticas do shopping center do qual participa. esta caracterstica que faz do lojista de shopping center uma figura totalmente diferenciada do lojista de
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3 rua. O lojista de shopping center dever conviver com determinados preceitos da estrutura desses centros, visando a que a estrutura do shopping center, que foi minuciosamente planejada, no seja maculada. O consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que numa relao de consumo, adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final, ou seja, para satisfazer suas prprias necessidades. O consumidor aquele que freqenta habitualmente o shopping center com o objetivo de adquirir produtos ou servios oferecidos pelo centro comercial. Normalmente o empreendedor de shopping center contrata uma administradora para administrar todo o empreendimento. Esta administradora responsvel alm de outros encargos pela segurana interna e pelo estacionamento do shopping center. No que tange a segurana interna, o lojista no contrato de shopping center se compromete a pagar as despesas de condomnio para a administradora que ir prestar servios referentes, a toda administrao, cuidando ainda da limpeza e se responsabilizando pela segurana no s do lojista, mas tambm dos consumidores que freqentam o shopping. 2. Histrico do Shopping Center No passado s existiam as chamadas lojas de rua, e o empresrio tinha como maior preocupao para o crescimento de sua empresa a sua vizinhana. Tal preocupao facilitou a criao de comunidades de empresrios em reas especficas, por exemplo, em So Paulo, onde se tornou comum em algumas ruas o comrcio especfico de mveis, tecidos, confeces etc. Mais tarde, por criao das administraes municipais, surgiram os chamados mercados municipais, que reuniam o comrcio alimentcio e o de utilidades domsticas. Com o tempo foi se desenvolvendo uma modalidade de comrcio mais sofisticado, com o aparecimento das galerias, ou centros de compra elitizados, reunindo em um mesmo local, lojas de comrcio de vesturio e prestao de servios, tais como cabeleireiros, agncias etc. Logo aps surgiram tambm as lojas de departamento, como Mappin, Mesbla, Sears
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4 etc, que integravam em um s estabelecimento os mais diversos objetos de comrcio, da perfumaria at cama e mesa, do vesturio aos mveis, etc. Nas galerias encontramos uma aglomerao de lojas em um mesmo espao, onde os lojistas so responsveis por suas lojas, como se fossem isoladas. J nas lojas de departamento existe um grau de organizao interno acentuado, e, com muita publicidade, onde o sucesso depende nica e exclusivamente do proprietrio. Porm, os modelos acima mencionados foram ultrapassados por uma estrutura inovadora, que ser demonstrada adiante e que tem por base diversos fatores para o sucesso empresarial, que o chamado shopping center. Conforme traduo literal da lngua inglesa, shopping center significa centro de compra e rene caractersticas especiais. Os shopping centers surgiram nos Estados Unidos da Amrica, aps a Segunda Guerra Mundial, e desenvolveram-se em trs diferentes categorias, segundo suas finalidades: a) Shopping Center de Vizinhana - visava principalmente venda de bens e servios pessoais, para as necessidades corriqueiras da vizinhana, tais como: comida, remdio, lavanderia, banco, cabeleireiro, restaurantes, e, em segundo plano, vesturio e outros artigos; b) Shopping Center de Comunidade - maior em rea, vendendo, alm das mercadorias acima mencionadas, uma maior diversidade de produtos, introduzindo reas de lazer e os pequenos restaurantes de comida ligeira e rpida (fast-food); c) Shopping Center Regional - encerra lojas de mercadorias diversas e tem como sustentculo as lojas e os departamentos completos, que constituem no seu conjunto, a variedade de comrcio que o comprador encontra espalhada nos centros da cidade, mas com as facilidades que o shopping center oferece. No Brasil, os shopping centers vm se desenvolvendo nas principais cidades desde a dcada de 60. Eles surgiram da reunio de diversos fatores que incrementaram as atraes e as formas de atividades comerciais, com um resultado que vem cada vez mais se consolidando.
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5 Em nosso pas, os fatores que concorreram para a criao desse novo organismo empresarial foram: a) a descentralizao para a periferia, em conseqncia do aumento e concentrao da populao nas reas urbanas; b) o desafogamento do trnsito em virtude dessa descentralizao; c) a facilidade de estacionamento de automveis, pois os shopping centers, obrigatoriamente, devero ter, estacionamentos (deck parking); d) a segurana que oferece contra a onda de violncia existente, pois, sem dvida, muito mais difcil um assalto em um shopping center do que em um estabelecimento empresarial isolado ou mesmo em um magazine. No Brasil temos somente os shopping centers regionais, onde encontramos alm da venda de bens e servios pessoais, reas de lazer e restaurantes. Esses proporcionam ainda aos seus clientes estacionamento de automveis. Um shopping center somente ir se estabelecer definitivamente aps um planejamento mercadolgico prvio, ou seja, uma fase preparatria que antecipa as fases de construo e comercializao. Esse planejamento inclui a escolha do terreno, a viabilidade econmica e financeira, arquiteto, paisagista, construtor, e, finalmente, os primeiros contatos com os futuros usurios das lojas. 3. Conceito e Classificao do Contrato de Shopping Center A instituio de shopping centers representou verdadeira revoluo no comrcio varejista, modificando os mtodos de atuao empresarial, de captao e de converso de clientela, bem como a realizao de resultados em investimento imobilirio. Para a Associao Brasileira de Shopping Centers - ABRASCE Shopping Center um centro empresarial planejado, sob administrao nica e centralizada, composto de lojas destinadas explorao de ramos diversificados de comrcio, e que permaneam, na sua maior parte, objeto de locao, ficando os locatrios sujeitos a normas contratuais padronizadas que visam conservao do equilbrio da oferta e da funcionalidade, para assegurar, como objetivo bsico, a convivncia integrada e que varie o preo da locao, ao menos em parte, de acordo
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6 com o faturamento dos locatrios - centro que oferea aos usurios estacionamento permanente e tecnicamente bastante. Simplificando e dividindo em tpicos, diremos que a ABRASCE define shopping center como um centro empresarial, planejado, sob administrao nica e centralizada, e que: a) seja composto de lojas destinadas explorao de ramos diversificados de comrcio e prestao de servios, e que permaneam em sua maior parte, objeto de locao; b) que os locatrios estejam sujeitos a normas contratuais padronizadas, visando manuteno do equilbrio de oferta e da funcionalidade, para assegurar, como objetivo bsico, a convivncia integrada; c) varie o preo da locao, ao menos em parte, de acordo com o faturamento permanente. Para o ICSC - International Council of Shopping Center, o shopping center seria um grupo de estabelecimentos empresariais unificados arquitetonicamente e construdo em terreno planejado e desenvolvido, que dever ser administrado como uma unidade operacional, sendo o tamanho e tipo de lojas existentes relacionados diretamente com a rea de influncia empresarial a que essa unidade serve. Dever tambm oferecer estacionamento compatvel com todas as lojas existentes no projeto. Analisando as definies acima, diremos que shopping center tratase de um grupo de lojas que dever obedecer a um planejamento prvio e sero unificadas no s pela arquitetura, mas tambm, por uma administrao nica, sujeita, a normas contratuais padronizadas. As lojas devero tambm ter uma distribuio no estabelecimento global, de acordo no s com o tamanho e tipo, mas tambm com a explorao de ramos diversificados. 4. Aspectos Jurdicos do Shopping Center O shopping center esconde uma estrutura frtil formao de peculiares relaes jurdicas, tais como: a natureza da ocupao, pelas circunstncias de sua fixao, a base de ajuste e atualizao do preo mensal do uso dos compartimentos, alm das inmeras e inusitadas normas complementares para a utilizao dos espaos e funcionamento do conjunto.

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7 No Brasil, os empresrios que ocupam unidades em shopping centers no so, em geral, proprietrios dos espaos, mas sim locatrios das lojas, de titularidade do organizador de cada centro empresarial. Embora lanadas, sob a aparente forma de venda pelo regime da incorporao imobiliria, at mesmo com financiamento disponvel, a propriedade dos espaos no costuma ser atribuda aos interessados. Poucos shoppings, no pas, divergem desse modelo. O Shopping Center Lapa e o Shooping Center Iguatemi, ambos em So Paulo, e o Shopping Center La Plage, na cidade de Guaruj, so excees aos modelos vigentes, pois foram lanados sob a forma de venda pelo regime de incorporao imobiliria, transformados em cotas ideais e cada frao tem um voto nas deliberaes, conforme estipulado em conveno de condomnio. O interessado em ingressar em um shopping center deve analisar as condies que lhe esto sendo impostas, pois o seu ingresso no empreendimento ir submet-lo a um contrato atpico de locao, em que o nico direito que lhe assegurado o de locar e pagar. O shopping center surgiu para criar um direito novo, ou um espao, a ser preenchido por um complexo novo e especial de normas jurdicas e, sem dvida, no campo jurdico que as divergncias so maiores, principalmente quando procuram classificar o tipo de contrato que rege o centro empresarial. No h ainda no Brasil, lei que regule esse centro empresarial, devido s divergncias de opinies entre os doutrinadores e as jurisprudncias de nossos Tribunais. O ponto forte dessas divergncias justamente a caracterizao do tipo de contrato celebrado entre os investidores do centro empresarial, os usurios das lojas e a administradora. O universo legal que compreender o empreendimento, constituir-se, de trs documentos autnomos, cujos contedos iro impor obrigaes distintas aos lojistas, so eles: a) o contrato de locao, que definir as relaes entre o empreendedor e o locatrio, no tocante ao espao locado, definindo em especial a remunerao ou aluguel a ser pago ao proprietrio ou proprietrios do espao locado; b) a escritura declaratria de normas
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8 complementares ao contrato de locao, ou, a conveno condominial acompanhada do regimento interno, como o prprio nome diz, um complemento ao contrato de locao a ser firmado tambm pelo empreendedor e lojista na qual estaro definidas as regras das atividades a serem exercidas dentro do empreendimento e; c) o estatuto da associao dos lojistas, que um elo entre os lojistas de um mesmo empreendimento como um todo, que administrar o fundo promocional, arrecadado para esse fim e ainda far defesa, de forma demrita aos interesses dos lojistas. 5. Finalidade do Shopping Center H uma relao contratual entre o proprietrio ou empreendedor do shopping center e os lojistas. Essa relao permitir que entre o empreendedor do imvel e o lojista haja uma participao nos lucros e um planejamento para a explorao e anlise do mecanismo no mercado. O proprietrio do shopping center sempre ter interesse no xito das lojas, pois participar de seu faturamento, permitindo ento uma competio equilibrada entre os lojistas. A finalidade do empreendedor no ser certamente a locao das lojas, mas a relao direta entre a rentabilidade do empreendimento e a das atividades empresariais exercidas no prdio. Para tanto, o proprietrio do shopping center escolher produtos e servios, selecionar os lojistas fazendo dos grandes magazines ou lojas de departamentos (lojas ncoras) o ponto de atrao do pblico que impelir clientela s lojas satlites, promovendo campanhas publicitrias e criando condies bastante favorveis explorao do comrcio pelos lojistas. Os grandes departamentos que constituem as lojas ncoras procuraro favorecer as lojas menores, designadas de satlites, que usufruiro, dos benefcios de seu aviamento e dos excessos de sua expanso. Assim enquanto as lojas-ncoras trazem para o shopping a clientela que constituram, as lojas satlites passaro a atrair para si tal clientela. Com isso todas auferiro lucros e vantagens. Portanto, os locatrios devero se beneficiar de uma srie de servios prestados pela entidade empreendedora do shopping, que os proteger contra excessiva
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9 concorrncia, por haver no centro empresarial limitao de nmeros de estabelecimentos de um determinado ramo negocial; da a logicidade da participao do empresrio-proprietrio do shopping nos lucros obtidos pelas lojas. At mesmo o planejamento, feito pelo empreendedor, das reas de uso comum, como sistema de condicionamento de ar, condutores de guas pluviais, caladas, reas de circulao interna para o pblico, reas de servio, escritrio de administrao, sanitrios pblicos, sadas usuais de emergncia, e estacionamento externo, ser elaborado tendo em vista melhorar o atendimento e suprir as necessidades operacionais do shopping. A grande finalidade das partes que participam no contrato de shopping no ser, portanto, a cesso e uso de uma unidade em troca de uma remunerao pecuniria, mas sim, a de tirar proveito da organizao do empreendimento, participando dos lucros obtidos por cada loja. Assim concede-se o uso ao lojista para que esse pratique sua atividade econmica distribuindo o lucro com seu sucesso empresarial, pagando percentual correspondente ao faturamento bruto. O shopping center, ao estabelecer uma relao direta entre sua rentabilidade e a de suas atividades que ali se desenvolvem, criar condies para a otimizao do marketing. O consumidor, por sua vez, tambm aufere vantagens desse centro empresarial, pois, alm da facilidade de estacionamento e tempo, ir encontrar, em um nico lugar os mais variados ramos de atividades, tendo opo de escolha, o que lhe permite a verificao de preos de uma loja para outra, podendo ainda utilizar as reas de lazer como cinemas, restaurantes, divertimentos infantis, num clima de segurana. 6. Desenvolvimento Social dos Shopping Centers Analisaremos a seguir nove aspectos sociais apresentados pelos shopping centers, que muito contriburam para o seu desenvolvimento. So eles: 1. O prazer da compra - O momento da compra efetivamente um momento de prazer. um momento em que realizamos um desejo, uma necessidade.
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10 Os tradicionais centros de compras das cidades com suas ruas congestionadas, com poluio, fsica, qumica, sonora e visual, com problemas de trfico e mesmo de segurana, deixaram de oferecer a atmosfera, a moldura adequada para o ato da compra. O shopping center restabeleceu a dignidade do ambiente de compra que no pode ser reduzida a uma mera transao material. Tornar mais rico e bonito o momento da compra certamente uma contribuio para melhor qualidade de vida. 2. Importncia do shopping center para a famlia - Esse aspecto de contribuio para unir a famlia, fazendo compras em conjunto sem dvida o aspecto mais simptico trazido por esse novo e moderno centro empresarial. 3. A segurana do consumidor e das lojas contra assaltos Certamente em razo do fator segurana, os lojistas de shopping centers no se mostram receosos de manter (obrigatoriamente), em funcionamento, seus estabelecimentos em horrios noturnos. Por sinal, esse horrio excepcional ditado pelo regime jurdico prprio, previsto em seus regimentos estatutrios, chamados de normas gerais, que integram os contratos de locao. As normas gerais so, geralmente, consubstanciadas em escritura pblica, at para demonstrar que se trata de regras permanentes e inalterveis, a justificar a adeso por parte dos lojistas, que a elas se submetem como complemento das condies pactuadas no contrato principal (de locao). Esse aspecto faz aflorar condio especialssima de uso, a qual no seguida pelas locaes de lojas de rua. Mesmo porque, faltando a essas a condio de segurana, nem sempre sobra, a esses empresrios, interesses ou convenincias em estender o horrio at as 22 (vinte e duas) horas. 4. A salutar competio que existe dentro de um shopping center - O consumidor tem muitas opes de escolha. Um shopping center bem planejado atende a essa tendncia atravs de um mix de lojas tecnicamente dosado em uma distribuio balanceada dos espaos de venda, onde so encontradas as implantaes estratgicas das chamadas

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11 lojas ncoras e das lojas satlites, at os vastos parques de estacionamento, as reas e equipamentos de lazer etc. 5. A estabilidade dos pontos comerciais - Um ponto em uma determinada rua comercial pode deixar de ser bom de uma hora para outra, por motivos de planejamento urbano, obras, vizinhana etc. Em um shopping center existe maior segurana para os investimentos e vida de uma loja. 6. O convvio harmonioso entre pequenas e grandes lojas - Como j foi dito, a harmonia existente entre as grandes (ncoras) e pequenas (satlites) lojas, sob uma sadia competio, um dos elementos mais importantes que existe no sucesso empresarial dos shopping centers. 7. O Brasil precisa que as empresas cresam - Sem dvida o grau de otimizao apresentado pela organizao dos shopping centers engendrar esse crescimento das empresas componentes do centro. 8. A educao dos empresrios para a vida associativa - Mais do que nunca o empresrio moderno no pode viver contando consigo mesmo. Ele depende do crdito bancrio, associa-se com pequenas ou microempresas, formando uma classe cada vez mais importante na economia e na poltica do pas. Para o bom desempenho desse convvio com seus pares, ele precisa de um tato fino e bem educado. Os shopping centers, que esto reunidos em uma associao de lojistas e submetidos a um mesmo regulamento interno, a necessidade da boa educao torna-se indispensvel para o bom convvio com seus vizinhos. 9. A elevada carga tributria que pesa sobre o empresrio brasileiro Toda carga tributria elevada, resulta automaticamente em sonegao, porm, nos shopping centers, devido fiscalizao dos investidores, a sonegao torna-se mais difcil.

7. O Empreendedor, o Administrador e o Lojista

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12 O empreendedor o empresrio que estabelece as premissas bsicas do shopping center e que as dominar e manter durante sua existncia. aquele que desenvolve a idia de criao do shopping center, incluindo o estudo de localizao e a escolha dos lojistas que dele participaro. Ser o empreendedor quem ir definir a forma organizacional do shopping, visando manter um nvel satisfatrio de resultados econmicos. O papel do empreendedor no termina com a criao e constituio do shopping center, pois dever estar sempre em sintonia com novas tendncias mercadolgicas e novas estruturas. Enfim, cabe ao empreendedor manter a excelncia do empreendimento como coletividade. O administrador aquele que pode vir a ser contratado pelo empreendedor para a conservao e administrao da totalidade ou de parte do shopping center. Trata-se de figura de extrema importncia, pois o sucesso de um shopping center est amparado tambm na conservao de seus mltiplos aspectos, ou seja, de limpeza, vigilncia ou atendimento de clientela. So ainda consideradas funes do administrador: definir o horrio de funcionamento do shopping center, regular o fornecimento de gua, luz e gs, o servio de carga e descarga, e tambm o de recolhimento de lixo; manter a estrutura pessoal para servios comuns, tais como limpeza, manuteno e segurana; fiscalizar os empresrios; representar o empreendedor extrajudicialmente e judicialmente etc. Normalmente, para a prtica da maioria dos atos, conferido, ao administrador a liberdade para a contratao de terceiros e a sua remunerao ser calculada com base em percentual sobre as despesas para manuteno do shopping center, arcadas pelos lojistas e tambm um percentual sobre a remunerao paga pelos lojistas ao empreendedor. O empresrio que participa da estrutura de um shopping center, denominado de lojista, aquele que ter contato direto com os consumidores, mas que, a despeito de manter suas caractersticas prprias, estar sujeito a regulamentos tendentes a uniformizar as prticas do shopping center do qual participa. essa caracterstica que faz do
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13 lojista de shopping center uma figura totalmente diferenciada do lojista de rua. O lojista de shopping center dever conviver com determinados preceitos da estrutura desses centros, visando a que a estrutura do shopping center, que foi minuciosamente planejada, no seja maculada. 8. Responsabilidade Civil nos Shopping Centers A responsabilidade civil no shopping center se respalda no artigo 927 do Cdigo Civil que dispe, Aquele que, por ato ilcito (arts.186 e 187) causar dano a outrem, fica obrigado a repara-lo. Haver obrigao de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. Presume-se a culpa, com base no dever de vigilncia do estabelecimento, pois o cliente escolheu freqentar o centro empresarial pela comodidade que este lhe oferece. Com relao aos furtos em estacionamentos de veculos, para apurao da responsabilidade, parte-se do pressuposto, caso gratuito o estacionamento, de que indiretamente o cliente est remunerando a empresa mantenedora do estacionamento atravs do lucro auferido com a venda das mercadorias ali transacionadas. Nesse sentido, a Smula 130 do STJ, "a empresa responde, perante o cliente, pela reparao do dano ou furto de veculo em seu estabelecimento ". Por sua vez, ocorrendo o ato lesivo, dentro da loja, a responsabilidade presumidamente ser do lojista, via de regra, que poder ser solidria do empreendedor, analisado o caso concreto. No que tange a responsabilidade civil do shopping certers inexiste legislao especfica para disciplinar suas relaes jurdicas. Para cada caso concreto deve-se analisar a sua situao ftica, observando os diretos e deveres das partes, aliada ao entendimento jurisprudencial dominante. Segundo De Plcido e Silva, segurana derivado de segurar, exprime gramaticalmente, a ao e efeito de tornar seguro, ou de assegurar e garantir alguma coisa. Assim, segurana tem sentido

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14 equivalente a estabilidade, pois o que estvel seguro: a garantia (SILVA 2004, p.1266). Esta idia um atrativo utilizado pelo shopping center para obter a sua clientela. Apesar de no ser feita uma seleo prvia e nem restrio na entrada das pessoas que freqentam o local, pode-se afirmar que realmente o shopping center oferece muito mais segurana aos clientes do que as vias pblicas, principalmente porque dispe de servio de segurana privada nas suas dependncias e tambm em geral no seu estacionamento. Segurana pblica dever constitucional da Unio e dos Estados, o que isenta o shopping center de responsabilidade nesse sentido, mesmo que oferea segurana particular. No s os clientes, mas tambm os lojistas, a administrao e o prprio empreendedor esto sujeitos a serem vtimas de delitos. Apesar do servio de segurana privada oferecido pelo shopping center, trata-se de um local pblico e de livre acesso, no sendo responsvel por furto ou roubo ocorrido em seu interior. Pode, entretanto, recair a responsabilidade no empreendedor caso tenha concorrido com culpa ou dolo de qualquer funcionrio seu. Um aspecto polmico refere-se questo da responsabilidade civil do shopping center quanto a furtos de veculos em seu estacionamento. Temos uma corrente majoritria com entendimento de que se o estacionamento for totalmente gratuito, onde no houve qualquer espcie de controle de entrada e sada de veculos (comprovante, carto ou ticket), nem vigilantes no local, no h como responsabilizar o shopping center por eventuais sinistros. Nesse caso inexiste qualquer relao jurdica que vincule o usurio do estacionamento ao empreendedor. Acrescente-se que, nessa situao, inclusive a produo de provas fica mais difcil. Porm se o estacionamento do shopping center for controlado por meio de ticket, comprovante ou carto, cobrando-se pela permanncia do veculo no ptio, sem dvida, existe uma relao contratual em que o shopping assume um dever de vigilncia. Sendo remunerado o estacionamento, sempre haver responsabilidade na medida em que o dever de vigilncia do veculo significa uma contraprestao devida em razo do pagamento recebido.
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15 No entanto, existem diversos tipos de estacionamento, com

caractersticas distintas e em razo disso, h considerveis controvrsias quanto responsabilidade ou no do shopping center, devendo ser analisadas as circunstncias de cada caso concreto. H uma corrente que considera o estacionamento de shopping como uma espcie de contrato de depsito tcito e sustenta que o fato de no ser cobrada a permanncia do veculo, o preo j est embutido no custo das mercadorias vendidas nas lojas. Logo, no sendo o estacionamento gratuito, h a obrigao de indenizar eventuais danos. Corrente divergente entende que caso no seja cobrado pelo estacionamento do veculo, sendo uma cortesia ou liberalidade que o shopping proporciona aos seus clientes, no ir gerar dever de vigilncia. Outros comparam o shopping ao supermercado e afirmam que no oferecem estacionamento por mera cortesia, pois tal comodidade funciona como forma de atrair clientela e conquistar a preferncia dos consumidores. Sustentam que o sucesso do shopping center est relacionado existncia de amplos espaos destinados ao estacionamento de veculos, j que grande parte da clientela possui meio prprio de locomoo. Contrariando boa parte da doutrina, outros afirmam que o fato do condutor no entregar o automvel a nenhum manobrista e levar as chaves consigo o shopping no chega a ter a guarda do veculo no ocorrendo a tradio da coisa e conseqentemente no se configurando o depsito. Assim, no possvel afirmar-se que seja um contrato de depsito, por lhe faltar um elemento essencial e indispensvel que o efetivo recebimento do objeto a ser guardado. Sustentam que se trata de um contrato inominado de natureza consensual, no qual emerge a obrigao de vigiar o veculo contra roubos, furtos e danos provocados por terceiros. Ao prejudicado pelo sinistro cabe o nus da prova. Para se provar que o veculo estava efetivamente no estacionamento sob o dever de vigilncia do shopping, admite-se no apenas prova documental, por exemplo, ticket, comprovante ou carto do estacionamento, mas tambm prova testemunhal e confisso do condutor. O simples fato do shopping

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16 no entregar nenhum comprovante de estacionamento no descaracteriza, a priori , o dever de vigilncia. Porm cada caso concreto deve ser avaliado separadamente, pois o simples fato do shopping possuir estacionamento no gera de imediato, responsabilidade de indenizar possveis sinistros. Se assim o fosse, estarse-ia admitindo uma responsabilidade objetiva que s poderia ser criada por lei expressa. Inexiste lei no sentido de determinar a responsabilidade civil do shopping center, portanto, inadmissvel a aplicao indiscriminada da teoria da responsabilidade objetiva. Ser preciso analisar o tipo de estacionamento oferecido pelo Shopping, se pago ou gratuito, com controle da entrada e sada de veculos, entre outros fatores. Em caso de incndio nas reas comuns, por exemplo, nas escadas, hall, corredores, praas de alimentao e desabamento total ou parcial do teto, devem ser apuradas possveis causas e responsabilidades pelo fato, sendo, em princpio, a responsabilidade presumida da administrao do shopping center. Se tais fatos ocorrerem no interior de alguma loja, presume-se o lojista como responsvel. Quanto a eventuais furtos no interior das lojas, considera-se cada lojista como responsvel pelos fatos ocorridos em seu estabelecimento bem como pelo zelo de suas mercadorias, inclusive, estoques, o que exclui a responsabilidade do empreendedor do shopping. O shopping center um complexo empresarial organizado de maneira a propiciar aos seus freqentadores o mximo de comodidade, sendo essa comodidade a definidora bsica do seu sucesso como instituio voltada ao mercado de consumo. A colocao de estacionamentos nesse tipo de empreendimento corresponde a uma forma de tornar essa comodidade mais concreta e eficiente. O estacionamento de shopping center elemento do aviamento do estabelecimento, voltado no ao fornecimento daquele servio especfico de guarda de veculos, muito embora possa vir a ser utilizado dessa forma, mas a um implemento da atividade do shopping. Exclui-se, de pleno, a relao de consumo. No se pode afirmar que ao se colocar um carro no estacionamento de um shopping center o cliente est consumindo um servio do shopping, at porque a atividade deste no
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17 de fornecimento de bens ou servios ao mercado de consumo, mas de gerenciamento, de organizao, de fornecimento de uma infra-estrutura sobre a qual os lojistas exploram o mercado de consumo. O shopping monta a base, porm as relaes de consumo dar-se-o entre os seus freqentadores e os lojistas. Para o shopping no interessa explorar o ramo de estacionamento, mas sim atrair os clientes para o centro empresarial onde abriga toda a sua estrutura. Nesse sentido, segue julgados do Tribunal de Justia de So Paulo: "INDENIZAO - Responsabilidade Civil - Furto de veculo deixado em shopping center - Admissibilidade - Fato do estacionamento, ser gratuito tenha ou no o controle de veculos e vigilncia, seja de livre acesso e contenha placas informativas, que no isenta o proprietrio de responder pelo furto - Correo monetria no entanto, que deve ser contada do ajuizamento da ao como foi feito no pedido - Artigos 128 e 460 do Cdigo de Processo Civil - Recurso parcialmente provido." (Relator: lvaro Lazzarini - Apelao Cvel n 201.235-1 - Barueri - 09.02.94). "INDENIZAO - Responsabilidade civil - Ato ilcito - Furto de veculo em estacionamento de shopping center - Existncia de vigilncia que gera indenizao - Irrelevncia, ademais de inexistncia de contrato de estacionamento, ou que o mesmo se faa de forma gratuita - Ao procedente - Recurso no provido - O dever de vigilncia imanente ao proprietrio do estabelecimento nessas condies, cujo intuito de lucro bem caracteriza referida atividade, sendo inegvel a concluso no sentido de que, quem tira proveito das dependncias de que dispe, para oferecer estacionamento aos veculos de sua clientela, h de responder pelos riscos de quem nela deixa seu veculo." (Relator: Silveira Netto - Apelao Cvel n 211.188-1 - So Paulo - 16.06.94) Se fosse atribuda manuteno de estacionamento de shopping center como um servio oferecido ao pblico sob a gide de uma relao de consumo, caberia o princpio da inverso do nus da prova vigorante s relaes de consumo. Nestas condies o proprietrio do shopping deveria provar que os danos, ou o furto/roubo, dos veculos, no ocorreu nas suas dependncias.
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18 Isso seria invivel na prtica, pois o empreendedor do shopping deveria provar que o veculo no estava nas suas dependncias quando foi avariado ou furtado/roubado. Seria necessria uma percia em cada carro que fosse estacionar, quando da entrada e da sada, para que se comprovasse o seu real estado de conservao. A inverso do nus da prova nesse caso poderia at mesmo gerar um caos; afinal, nem todos tm a devida conscincia da licitude que deve ser norteadora das aes individuais. Prevendo a incerteza que geraria a inverso, correntes jurisprudenciais j consolidaram as suas inclinaes, por exemplo: "INDENIZAO estacionamento de Responsabilidade supermercado Civil Furto de veculo de prova em Alegada falta

Admissibilidade - Hiptese de expressa negativa dos fatos pelo ru, cabendo demandante o nus da prova do fato constitutivo de seu direito Artigo 333, I, do Cdigo de Processo Civil - Boletim de ocorrncia que serve apenas como incio de prova, a exigir melhor respaldo em outros elementos de informao - Ao improcedente - Recurso no provido. O Boletim de Ocorrncia no suficiente como prova do furto, pois representa simples registro de queixa do particular autoridade policial." (Relator: Euclides de Oliveira - Apelao Cvel n 188.529-1 - So Paulo 11.05.93) Assim, a questo do nus da prova se regula pelo Cdigo de Processo Civil, e no pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No mesmo sentido, julgado proferido pela Quarta Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Paran, na Apelao Cvel de n 51294, Rel. Des. Troiano Neto, verbis : "RESPONSABILIDADE CIVIL - Alegao de furto em estacionamento de supermercado - prova inconvincente quanto ao furto naquele local - nus que cabia ao autor da ao - artigo 333 - I do Cdigo de Processo Civil Recurso provido para julgar improcedente a ao de indenizao. Incumbindo ao autor a prova acerca do fato constitutivo do seu direito, a ele cabe demonstrar que seu veculo fora furtado no estacionamento de supermercado, para deste exigir a respectiva indenizao." Diante das jurisprudncias, nota-se que faltam elementos essenciais caracterizao de uma relao de consumo propriamente dita.

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19 O fato, do cliente, deixar o seu carro em estacionamento de shopping center, no transfere a sua posse ao estabelecimento, apenas deixa-o sob sua guarda, aproveitando-se de um servio que lhe oferecido. Trata-se de servio prestado no interesse do prprio incremento do comrcio, da surgindo o dever de vigilncia e guarda. Segue julgado do Superior Tribunal de Justia: "RESPONSABILIDADE CIVIL. FURTO DE VECULO EM ESTACIONAMENTO DE CENTRO COMERCIAL. .Embora no existente pagamento direto, a empresa mantenedora de 'shopping center' ostenta manifesto interesse econmico em dispor de local para estacionamento de veculos, pois atualmente este fator o mais pondervel para angariar e atrair clientela.No se trata de contrato de depsito tal como regulado no Cdigo Civil, mas sim de assuno tcita do dever jurdico de guarda e vigilncia dos carros." ( Relator: Min. Athos Carneiro. Recurso Especial n 0029198 - 4 Turma - 19.04.93) Segundo De Plcido e Silva servio "no somente o desempenho de atividade ou de trabalho intelectual, como a execuo de trabalho, ou de obra material. Onde quer que haja um encargo a cumprir, obra a fazer, trabalho a realizar, empreendimento a executar, ou cumprido, feito, realizado, ou executado, h um servio a fazer, ou que se fez. Servio, porm, aplicado para distinguir o complexo de atividades exercidas por uma corporao ou por uma entidade jurdica, exprimindo e designando assim a prpria administrao. (SILVA, 2004, p. 1287) O shopping oferece um servio e os seus clientes, dele se utiliza se achar que lhe conveniente. O fator remunerao pode se demonstrar de forma direta, quando a estada do veculo cobrada monetariamente ou indireta, quando inserto na perspectiva de lucro que ser advindo da clientela que freqenta o shopping pela comodidade ofertada. Na medida em que o shopping center se dispe a prestar um servio de guarda do veculo, patente se torna o dever jurdico de honrar essa prestao nos termos em que se compromete a cumpri-la. As pessoas que freqentam o shopping center, ao deixar seu carro em estacionamento mantido por este estabelecimento, no est a consumir qualquer coisa que seja, mas sim a usufruir, de um servio que lhe oferecido e mediante

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20 o qual o shopping se compromete a garantir, irretocavelmente, salvo as estipulaes legais atinentes espcie, a guarda do bem. 9. Consideraes Finais O shopping center constitui um centro de compras planejado, que rene em seu corpo empresrios dos mais variados ramos, estrutura para alimentao, lazer e estacionamento, facilitando dessa forma a atrao do pblico consumidor. Para que se alcance e mantenha o sucesso do shopping center, necessria uma organizao espelhada no s na estrutura acima citada, mas principalmente nas relaes firmadas entre as partes que a integram que so: o empreendedor, os lojistas e o eventual administrador. No existe at o momento uma regulamentao legal que determine os caminhos a serem trilhados pelos integrantes dos shopping centers, pelo que esses vm se adaptando realidade caso a caso. O condomnio tradicional, o condomnio especial e a sociedade esto entre as formas habitualmente adotadas pelos Shopping Centers para sua estrutura jurdica, que costuma ser amparada pelos seguintes instrumentos: Escritura Declaratria de Normas Gerais Complementares, Regimento Interno, Estatuto da Associao dos Lojistas e eventual contrato entre empreendedor e administrador, os quais costumam ser anexados ao contrato firmado entre empreendedor e lojista, passando a fazer parte integrante deste ltimo. A multiplicidade de instrumentos e a gama de direitos e obrigaes sui generis neles contidos fazem com que o contrato firmado entre empreendedor e lojista configure uma contratao atpica mista, com elementos dos contratos de locao e adeso e de outros elementos atpicos. Os shopping centers so sem dvida, empreendimentos vitoriosos e em expanso em vrias cidades dos Estados brasileiros, tendo como finalidade precpua e inovadora proporcionar, o mximo de conforto e segurana aos seus clientes, aquisio de bens essenciais.

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