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Imvel rural aspectos relevantes questes polmicas Adriano Erbolato Melo A lavratura da escritura I Imveis rurais e urbanos (distino

ino e aspectos) INCRA: responsvel pelo cadastro, fiscalizao da funo social do imvel rural para fins de desapropriao (reforma agrria) e operacionalizao da certificao do georreferenciamento. Interessa a destinao do imvel;

Tributrio: IPTU/ITR interessa a localizao do imvel e Notarial-registral: deve ser tratado como matrcula, ou seja, a propriedade imobiliria juridicamente constituda. O registro de imveis constitui e torna pblico os direitos reais imobilirios e no tem competncia para fiscalizar a destinao socioeconmica dos imveis, como ocorre com o Incra. Concluses 1. O tabelionato dever tratar como urbano o imvel que foi includo na rea urbana, de expanso urbana ou de urbanizao especfica, conforme o plano diretor ou legislao municipal, embora tenha lanamento no INCRA - CCIR; 2. As conseqncias principais so: a) meno existncia ou dispensa das certides municipais pelas partes e b) laudo de avaliao do municpio para fins de ITBI/emolumentos; 3. Porm, e havendo duplicidade de cadastro (Prefeitura/INCRA), dever o tabelionato transcrever no ato notarial toda a documentao prpria do imvel rural (vide item II abaixo), pois cabe ao particular a baixa de sua situao perante o rgo federal; 4. Situao distinta quando o particular deseja a alterao na qualificao do imvel (de rural para urbano), fato este que acontecer apenas com expressa anuncia do INCRA; 5. No aspecto tributrio, a partir do lanamento pelo Municpio do IPTU, no poder a Unio exigir sobre o mesmo imvel o ITR, sob pena de bi-tributao, salvo em casos especficos e raros onde o imvel esteja localizado parte em rea rural e parte em rea urbana ou de expanso urbana, cabendo a cobrana de cada tributo de forma proporcional. II Documentos necessrios: 1. ltimo CCIR: 2003/2004/2005 Obs.1 O Certificado de Cadastro de Imvel Rural - CCIR, o documento fornecido gratuitamente pelo INCRA aos proprietrios de imveis rurais cadastrados no Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR, sem o qual no podero os proprietrios, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda os imveis rurais. Em caso de sucesso causa mortis, nenhuma partilha, amigvel ou judicial, poder ser homologada pela autoridade competente sem apresentao do referido certificado, conforme prev o artigo 22 da Lei n 4.947/66; Obs.2 Se o alienante no possuir este documento, dever providenci-lo junto agncia mais prxima do Incra; Obs.3 Hoje no CCIR consta o nmero da matrcula;

Obs. 4 - Recomenda-se a transcrio completa do CCIR na escritura, de forma breve, mas abrangendo os seguintes dados: a) *Cdigo do Imvel rural b) *Nome de quem o imvel est lanado c) *Nacionalidade do detentor c) *Denominao do imvel d) *Localizao e) Mdulo rural f) Nmero de mdulos g) Mdulo fiscal h) Nmero de Mdulos fiscais i) Frao Mnima de parcelamento j) rea total de lanamento k) Nmero do CCIR l) Nmero de cadastro de detentor do imvel rural *dados obrigatrios nos termos da Lei n. 4.947/66, art. 22, 6. ** rea, mdulo, frao mnima de parcelamento, vide item 48.1, Cap. XX das NCGJ/SP 2. ITR cinco ltimos DARF de pagamento ou certido negativa da Receita Federal (2006) - 2005 2004 -2003 2002 (2001) Obs.1 Os ltimos cinco DARFs podero ser substitudos por uma certido negativa de dbitos da receita federal especfica, com o nmero do imvel. Obs.2 Se o imvel tiver menos que 200 ha, o proprietrio poder fazer uma declarao, sob as penas da lei, de que nada deve de ITR. H casos tambm de imunidade e iseno. Obs.3 A data de vencimento do ITR, normalmente, 30 de setembro. Em 2006 ser 29/09. Aps essa data, dever ser exigido o DARF de recolhimento do ITR de 2006. Obs.4 A DITR composta pelo DIAC Documento de Informao e Atualizao Cadastral e pelo DIAT Documento de Informao e Apurao do ITR. Obs.5 Se o alienante no possuir algum dos Darfs, dever fazer a declarao do ITR correspondente, via Internet (fazendo download do programa relativo ao ano), emitir do Darf e pag-lo com as respectivas multas e juros.

Obs.6 Dever constar na escritura a meno apresentao dos cinco ltimos Darfs relativos ao pagamento de ITR (ou a certido da Receita federal especifica do imvel) e mais o nmero do imvel na Receita Federal. 3. DIAT de 2005 (at 29 de setembro) Aps essa data, o DIAT de 2006. Essa apresentao obrigatria apenas para se verificar o valor do imvel e efetuar o clculo de emolumentos. O valor de referncia sempre ser o valor total do imvel. 4. CND/DRS-CI do INSS a) para todo proprietrio pessoa jurdica b) para o proprietrio pessoa fsica, dependendo da situao. Para fins previdencirios, empresa tambm o contribuinte individual em relao a segurado que lhe presta servio, alm da cooperativa, associao, misso diplomtica ou repartio consular, segundo o art 15, nico da Lei n. 8.212/91. Considera-se contribuinte individual, segundo a IN/MPS/SRP n 03, de 14 de julho de 2005, art. 9., dentre outros: a pessoa fsica, proprietria ou no, que explora atividade agropecuria ou pesqueira, em rea urbana ou rural, em carter permanente ou temporrio, diretamente e com o auxlio de empregado utilizado a qualquer ttulo, ainda que de forma no-contnua; o notrio, o tabelio, o oficial de registro ou registrador

Assim, o contribuinte individual que contrata empregado dever comprovar sempre a sua regularidade perante o INSS, atravs da conhecida Declarao de Regularidade de Situao do Contribuinte Individual - DRS-CI. Esse documento ter como identificador o nmero CEI Cadastro Especfico do INSS requerido pelo interessado junto ao INSS. Em casos especiais, como o do delegado da serventia extrajudicial, o contribuinte individual possuir CNPJ, e o documento de comprovao da regularidade perante a Previdncia Social ser a CND. A IN/MPS/SRP n 03/2005, ainda disps: Art. 19. A inscrio ou a matrcula sero efetuadas, conforme o caso: ... III - no Cadastro Especfico do INSS (CEI), no prazo de trinta dias contados do inicio de suas atividades, para a empresa e equiparado, quando for o caso, e obra de construo civil, sendo responsvel pela matrcula: ... f) o produtor rural contribuinte individual e o segurado especial; Nesse ponto, inclusive, existe previso de Auto de Infrao ao contribuinte individual que deixar de promover a competente inscrio no CEI (art. 49, II da Lei n. 8.212/91, na redao dada pela lei n. 9.711/98). Desta forma, uma vez identificado pelo tabelionato a condio de contribuinte individual que contrata empregado, a CND/DRS-CI, dever ser exigida.

Quanto aceitao de declarao do proprietrio, afastando o seu enquadramento exigncia legal, a IN/MPS/SRP n 03, de 14 de julho de 2005, art. 523, 1. previu: O produtor rural pessoa fsica ou o segurado especial, que declarar, sob as penas da lei, que no tem trabalhadores a seu servio e que no comercializa a prpria produo na forma prevista no inciso I do art. 241, est dispensado da apresentao das certides previstas nos incisos I e IV a VI do caput. (grifos nossos). de se notar, portanto, que duas as condies ou exigncias a permitir que o contribuinte individual seja dispensado da apresentao da DRS-CI/CND, situao que deve ser bem analisada pelo tabelionato, sob pena de nulidade do ato notarial e responsabilizao de seu titular. Aconselha-se que os tabelies orientem dessa situao os profissionais que assessoram os citados contribuintes individuais (advogados e contadores). Por fim um exemplo de declarao: ..declarando-me mais, sob pena de responsabilidade civil e criminal, que no possui inscrio e/ou vnculos junto ao INSS como empregadores, no comercializam, no exportam e nem vendem ao consumidor produtos agropecurios, no se enquadrando nas restries da IN/MPS/SRP n 03, de 14 de julho de 2005 e Decreto n 3.048, de 06 de maio de 1999 que aprovou o regulamento da organizao e custeio da Seguridade Social tratado pela Lei n 8.212/91, de 24.7.1991. III Documentos a serem arquivados pelo tabelionato Embora obrigatrios para os tabelies paulistas, face expressa previso normativa, conveniente que todos os tabelionatos de notas arquivem em classificadores prprios cpias de: 1. Do ltimo CCIR emitido pelo INCRA; 2. Dos DARFs (ltimos cinco ou Certido Negativa da Receita Federal do Brasil referente ao imvel rural); 3. ltima declarao do ITR (DIAC/DIAT); 4. Autorizao do Incra, do Conselho de Defesa Nacional, Ministrio da Agricultura e do Presidente da Repblica (Decreto), nos casos e hipteses previstas na legislao regradora da aquisio do imvel rural por estrangeiro (vide neste trabalho); 5. Certido de nascimento ou de casamento nas hipteses previstas em lei, quando da aquisio do imvel rural por estrangeiro (vide neste trabalho); 6. A certido do Registro de Imveis relatando a percentagem de propriedades rurais do municpio pertencentes a estrangeiros (vide neste trabalho).

Questes pontuais: 1. Questo: Constando na matrcula ou transcrio do imvel descrio da rea rural em alqueires ou metros quadrados, como deve proceder o notrio ? R: Deve haver sempre meno nas escrituras s reas em hectares ou submltiplos (medida adotada pelo INCRA no CCIR Certificado de Cadastro de Imvel Rural), nunca, somente em outras unidades de medida, tais como, alqueires, partes, braadas etc. Assim, nada impede, que o escrevente faa referncia descrio tabular, indicando (atualizando) a rea em hectares, e por convenincia do servio, fazendo meno correspondncia em metros quadrados ou alqueires. Muito comum no interior o negcio jurdico ser firmando apenas em alqueires (paulista, mineiro alqueiro). Exemplo: imvel de 10 hectares que corresponde a 4,1322 alqueires paulista.

2. Questo: Existe alguma restrio na alienao de imvel rural cujo ttulo aquisitivo seja outorgado pelo Estado (reforma agrria, procedimento discriminatrio) ? R: Deve ser exigida, alm da certido da matrcula do imvel junto ao cartrio de registro de imveis, sempre a apresentao do ttulo de outorga da propriedade, emitido pelo rgo competente (INCRA, ITESP Fundao Instituto de Terras do Estado de So Paulo), onde conste eventual proibio de transmisso do domnio ou prazo de carncia. Esse ttulo em regra denominado de Ttulo de Domnio. ASPECTOS FISCAIS ITR/ITBI-ITCMD/IR ITR IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE RURAL Obs.1 Todo o proprietrio, titular do domnio (enfiteuta ou foreiro) ou detentor a qualquer ttulo (posse ou usufruto) de imvel rural deve pagar, anualmente, o ITR - Imposto sobre a Propriedade Rural. No se enquadram a o arrendatrio, o comodatrio e o parceiro (relaes obrigacionais) Obs.2 - Em casos excepcionais, o proprietrio no precisa pagar ITR, por estar imune (ex.: pequena gleba rural, terras pblicas, imvel rural de instituio de ensino sem fins lucrativos) ou isento do imposto (assentamentos para a reforma agrria e mais de uma propriedade, desde que no ultrapasse os limites da pequena gleba rural). Obs.3 Pequena gleba rural: varia conforme a localizao 100 ha Amaznia Ocidental e Pantanal; 50 ha Amaznia Oriental e Polgono da Seca e 30 ha demais municpios. O proprietrio ou detentor deve explor-la a qualquer ttulo e no possuir outro imvel urbano ou rural. Obs.4 - No obstante, todo proprietrio deve entregar Receita Federal a Declarao Anual sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR), quando ser apurado se tem imposto a pagar e, em caso positivo, qual o valor do tributo. Obs.5 - Imvel Rural para fins de apurao do ITR: rea contnua, formada por uma ou mais parcelas de terras do mesmo titular, localizada na zona rural do municpio, ainda que, em relao a alguma parte da rea, o declarante detenha apenas a posse. Critrio da localizao. Obs.6 - A Declarao Anual composta de dois documentos: a) Documento de Informao e Atualizao Cadastral do ITR (Diac) (obrigatrio para todos os proprietrios); b) Documento de Informao e Apurao do ITR (Diat), no qual ser calculado o valor do ITR (dispensado para os casos de imveis imunes ou isentos). Obs.7 - A base de clculo do ITR o VTN Valor da Terra Nua Tributvel. Alquota aplicvel depende do grau de utilizao do imvel. Obs.8 - O VTN representa o valor de mercado do imvel menos as benfeitorias. J existe uma pauta do INCRA por regio e sub regio, indicativa do valor mdio do hectare do imvel rural. Obs.9 A partir de 01/01/1997 a VTN serve de parmetro para apurao do IR sobre o ganho de capital na alienao a qualquer ttulo (onerosa ou gratuita) do imvel rural. Obs.10 - Tambm o VTN declarado ser o valor mximo (teto) para o depsito judicial no caso da desapropriao para reforma agrria. Obs.11 - Valor mnimo para pagamento do imposto hoje R$ 10,00. Obs.12 Imvel em condmino um declara apenas (condmino declarante); os demais so apenas informados.

Obs.13 Declarao: DIAC todos so obrigados, inclusive os imunes ou isentos; o DIAT apenas os no imunes e no isentos. Obs.14 - A Declarao de ITR de 2006 dever ser apresentada entre os dias 7 de agosto a 29 de setembro deste ano. Se o imvel estiver localizado no Estado de So Paulo e tiver rea superior a 200 hectares, a declarao dever ser feita pela internet ou por disquete. Se a declarao for apresentada aps o prazo, o proprietrio ter de pagar multa de 1% do valor do imposto ao ms. Nos casos de imvel rural imune ou isento do ITR, a multa ser de R$ 50,00. ITBI-ITCMD IMPOSTOS NAS ALIENAES Quanto definio da base de clculo do ITBI imposto municipal devido no ato da transmisso onerosa do imvel rural e respectivo clculo dos emolumentos no Estado de So Paulo, trs so os critrios, prevalecendo sempre o de maior valor: a) Valor do negcio declarado pelas partes b) DIAT/ITR valor do imvel e no apenas o VTN c) Valor Venal Municipal conhecida como pauta de avaliao municipal do imvel rural, se existente. Obs.1: Para o Estado de So Paulo, O instituto de Economia Agrcola (IEA), disponibiliza no site http://www.iea.sp.gov.br/out/banco/menu.php uma pauta de referncia (no obrigatria) para o contribuinte do ITR declarar o VTN Valor da Terra Nua, conforme a regio (municpio). No futuro, pretende os rgos de arrecadao e fiscalizao promoverem o cruzamento das informaes constantes das diversas bases de dados do fisco federal, estadual e municipal.

Quanto ao ITCMD imposto estadual devido nas transmisses gratuitas ou causa mortis, a legislao paulista determina que o valor venal seja entendido como valor de mercado (Decreto 46.655/2002, art. 12 c/c art. 16), e a base de clculo do tributo. Nesse caso, teramos como referncia para o clculo do imposto e para a cobrana dos emolumentos o DIAT/ITR (valor do imvel), afastada qualquer eventual avaliao municipal sobre o imvel rural. Obs1: Aqui tambm aplicvel a observao quanto pauta de referncia sugerida pelo INCRA. Obs.2: Alguns Estados admitem outros critrios para a determinao da base de clculo, como a avaliao fiscal ou a administrativa (laudos dos sindicatos rurais), alm de facultar o recolhimento do imposto para aps a lavratura da escritura, situaes essas que devem ser bem pesquisadas pelo tabelionato ,e devidamente mencionadas na escritura para a cincia das partes. IR GANHO DE CAPITAL SOBRE IMVEIS RURAIS 1. Quais as operaes sujeitas apurao do ganho de capital? Esto sujeitas apurao de ganho de capital as operaes que importem: I - alienao, a qualquer ttulo, de bens ou direitos ou cesso ou promessa de cesso de direitos sua aquisio, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicao, desapropriao, dao em pagamento, procurao em causa prpria, promessa de compra e venda, cesso de direitos ou promessa de cesso de direitos e contratos afins; II - transferncia a herdeiros e legatrios na sucesso causa mortis, a donatrios na doao, inclusive em adiantamento da legtima, ou atribuio a ex-cnjuge ou ex-convivente, na

dissoluo da sociedade conjugal ou unio estvel, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior quele pelo qual constavam na Declarao de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cnjuge ou ex-convivente que os tenha transferido; III - alienao de bens ou direitos e liquidao ou resgate de aplicaes financeiras, de propriedade de pessoa fsica, adquiridos, a qualquer ttulo, em moeda estrangeira. (IN SRF n 118, de 2000 e IN SRF n 84, de 2001, art. 3) 2. Quais so as isenes relativas ao ganho de capital com relao ao imvel rural? 2.1 - Indenizao da terra nua por desapropriao para fins de reforma agrria, conforme o disposto no 5 do art. 184 da Constituio Federal de 1988. A parcela da indenizao, correspondente s benfeitorias, computada como receita da atividade rural quando esta tiver sido deduzida como despesa de custeio ou investimento e, quando no deduzida como despesa de custeio ou investimento, tributvel como ganho de capital. Assim, a iseno absoluta apenas quanto ao VTN, pois as benfeitorias ou sero tributadas como receita da atividade rural (livro caixa), ou, no caso de no terem sido lanadas nas competncias prprias como despesa no livro caixa da atividade rural, sofrero a tributao comum ao ganho de capital (alquota de 15%) sobre o lucro imobilirio; 2.2 Isenes estabelecidas na legislao infra-legal: a) Teto da iseno no ganho de capital para venda de um nico imvel em um mesmo ms: R$ 35.000,00 (Lei n. 11.196/2005); b) Reduo proporcional do imposto de renda sobre o ganho de capital, desde que utilizasse parte ou todo o produto da venda obtido em at 180 dias da assinatura da escritura ou do contrato (Lei n. 11.196/2005); c) Introduo de 04 (quatro) frmulas de clculo de reduo do imposto, dependendo da poca de aquisio do imvel, da data da alienao deste e da data da nova aquisio (Lei n. 11.196/2005); d) Reduo de 5% por ano, conforme a data da aquisio, limitada ao ano de 1988 (art. 18 da Lei no 7.713, de 22 de dezembro de 1988); e e) Alienao de nico imvel no valor de at R$ 440.000,00 (Lei n. 11.196/2005). 3 Como ento apurar o ganho de capital de imvel rural? Imveis adquiridos at 31/12/1996 Para os imveis rurais adquiridos at 31/12/1996, aplicam-se as regras para apurao do ganho de capital vigentes antes da edio da Lei n 9.393, de 19 de dezembro de 1996, cujos aspectos mais importantes so: Custo de aquisio: regra geral, deve ser, conforme o caso, o valor de mercado ou o valor pago, constante na Declarao de Bens e Direitos; Imvel adquirido at 1991, cujo valor de mercado, declarado, em 31/12/1991, for inferior ao custo corrigido, o contribuinte pode atualizar o custo de aquisio, utilizando a Tabela de Atualizao do Custo de Bens e Direitos da IN SRF n 84, de 2001; Se o contribuinte adquiriu imvel rural aps 31/12/1991, o custo o valor da escritura (isto , o valor pago) corrigido at 31/12/1995, utilizando a Tabela de Atualizao do Custo de Bens e Direitos da IN SRF n 84, de 2001;

Imvel adquirido a partir de 01/01/1996 Tratando-se de imvel adquirido aps 31/12/1995, no se atribui correo monetria ao seu custo, conforme a Lei n 9.249, de 1995, art. 17. Alm disso:

Valor de alienao: o valor efetivo da transao (at a Lei n 9.393, de 1996 (19/12/1996) ; Com o advento da Lei n 9.393, de 1996 (19/12/1996), passam a ser considerados como custo de aquisio e valor de alienao do imvel rural, o valor da terra nua (VTN), declarado no Documento de Informao e Apurao do ITR (Diat), respectivamente nos anos da ocorrncia de sua aquisio e de sua alienao. Caso no se possa apurar um dos VTNs, deve-se proceder ao clculo do ganho de capital com base nos valores reais da transao. Da mesma forma que na desapropriao, se as benfeitorias tiverem sido deduzidas como despesa de custeio na apurao da determinao da base de clculo do imposto da atividade rural (livro caixa), o valor de alienao referente a elas ser tributado como receita da atividade rural (apenas no livro caixa apurao anual), caso contrrio, contudo, integram o custo de aquisio para efeito de determinao do ganho de capital (VTN + benfeitoria).

QUESTES POLMICAS AQUISIO DO IMVEL RURAL POR ESTRANGEIRO 1. Legislao Lei 4.504, de 30/11/64 Estatuto da Terra, base do regime jurdico do imvel rural Lei 5.709, de 7/10/71 e Decreto 74.965, de 26/11/74, regulamentando a lei 5.709/71 base do regime jurdico da aquisio de imvel rural por estrangeiro Lei 6.634, de 2/5/1979, que dispe sobre faixa de fronteira e Decreto 85.064, de 26/08/80 base do regime jurdico da aquisio de imvel rural localizado em faixa de fronteira 2. Estrangeiro pessoa fsica 2.1. Documentao pessoal Somente o estrangeiro com permanncia regularizada no Brasil poder adquirir imvel rural. (Note-se que a lei no fala em residncia permanente ou provisria, apenas prova de residncia no territrio nacional, art. 9, II da Lei 5.709/71). Assim, a definio de residncia a da lei civil (Cdigo Civil). Conclui-se, pois, que: o estrangeiro que no tiver permanncia regularizada no Brasil, no poder adquirir imvel rural, de forma alguma. Deve o adquirente possuir tambm CPF, independente da sua situao de regularidade, alm, como j mencionado, da prova de residncia no pas. O Estado Civil declarado deve, salvo solteiro, ser demonstrado por certido do pas de origem, devidamente legalizada por cnsul brasileiro, traduzida no Brasil e registrada em RTD, ou, vista de certido do Registro Civil das Pessoas Naturais, no caso do casamento estar assentado no Brasil. O documento de identidade poder ser a cdula de identidade de estrangeiros classificados como permanentes (RNE), com validade de 9 (nove) anos, ou o passaporte com visto dentro do prazo de validade, ou ainda o Bilhete de Identificao para os estrangeiros signatrios do Mercosul. 2.2. O estrangeiro residente no Brasil poder adquirir livremente propriedade rural, desde que (requisitos concomitantes):

- o seu tamanho no seja superior a trs mdulos (depender de autorizao a aquisio de mais de um imvel, mesmo com rea no superior a 3 (trs) mdulos - 3. do art. 7. do Decreto 74.965/74); - no ultrapasse os limites percentuais de terras de estrangeiros no municpio: limitao de 25% ou 10% da zona rural do municpio de titularidade de estrangeiros ou nas mos de titulares de um nico pas, respectivamente, conforme previso da Lei n. 5.709/71, 1. do art. 12; - no seja localizada em faixa de fronteira; - declare, sob penas da lei de que no possua outro imvel rural (art. 9., a do Decreto 74.965/74); Obs.: O termo mdulo, mencionado no pargrafo primeiro do artigo terceiro da lei 5.709/71 se refere expressamente ao MEI mdulo de explorao indefinida (art. 4. do Decreto 74.965/74), que no se confunde com mdulo rural, nem com mdulo fiscal. 2.2.1 Definies Mdulo Rural: uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependncia entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis rurais e a forma e condies do seu aproveitamento econmico. calculado para cada imvel, levando em conta outros atributos do imvel (atividade econmica, forma de explorao (familiar ou empresarial), mo-de-obra etc). Mdulo Fiscal: estabelecido para cada municpio, e procura refletir a rea mediana dos mdulos rurais dos imveis do municpio. Mdulo de Explorao Indefinida: a unidade de medida, em hectares, a partir do conceito de mdulo rural, sem levar em conta a explorao econmica, estabelecido para uma determinada regio definida, que so as ZTM (Zona Tpica de Mdulo) estabelecida pelo Incra Essa a referncia para os mdulos na questo de aquisio por estrangeiro e no o mdulo fiscal ZTM Zona Tpica de Mdulo: regio delimitada pelo Incra, com caractersticas ecolgicas e econmicas homogneas, baseadas na diviso microrregional do IBGE (microrregies geogrficas MRG), considerando as influncias demogrficas e econmicas dos mdulos rurais, segundo o tipo de explorao. Atualmente as ZTMs so as estabelecidas pela instruo especial do Incra n 50, de 26/08/1997, que servem de base para a determinao do mdulo de explorao indefinida (MEI) e da frao mnima de parcelamento (FMP), que vamos utilizar em desmembramentos conforme a tabela seguinte. Verifica-se na instruo especial n 50 o tipo de ZTM (A1, A2, etc.) e aplica-se tabela.

Cdigo da ZTM 1 2

ZTM A1 A2

MEI (em ha) 5 10 (MF Prudente 22 ha)

FMP (em ha) 2 2

3 4 5 6 7 8 9

A3 B1 B2 B3 C1 C2 D

15 20 25 30 35 70 100

3 3 3 4 4 5 5

2.3. Requisitos para a aquisio de imvel rural por pessoa fsica estrangeira no contemplada nas hipteses do item 2.2 Hiptese 1: Aquisio de imvel rural maior que 3 e menor que 50 MEI, ou de um segundo imvel, por pessoa fsica estrangeira: Autorizao do Incra (2 do art. 7 c/c art. 10, nico do decreto 74.965/74): Obs.1 A autorizao do Incra ter prazo de 30 dias para a lavratura da escritura. Obs.2 O tabelio mencionar a autorizao na escritura e arquivar cpia em pasta prpria. Obs.3 O registro da escritura dever ser feito em 15 dias. Autorizao do Conselho de Defesa Nacional - antiga Secretaria-Geral do Conselho de Segurana nacional - art. 2 do decreto 74.965. O processo tem incio no INCRA (art. 29 do Decreto 85.064/80): Obs. 1 Exigvel nas reas de fronteira - faixa de 150 km ao longo da divisa do pas, ou ainda em uma faixa de 100 km ao longo de rodovias federais; Obs. 2 - Os Cartrios de Notas e de Registro de Imveis exigiro prova do assentimento prvio do CSN (art. 46 do Decreto 85.064/80); Obs. 3 - Trimestralmente, os Cartrios de Registro de Imveis remetero Corregedoria da Justia Estadual, repartio estadual do INCRA e SG/CSN, relao das aquisies de imveis rurais por pessoas fsicas ou jurdicas estrangeiras, situados na Faixa de Fronteira; Obs. 4 - Se praticados atos notariais ou registrais sem o assentimento prvio do CSN, os mesmos sero nulos de pleno direito e sujeitaro os responsveis multa de at vinte por cento (20%) do valor declarado do negcio irregularmente realizado (art. 49 do Decreto 85.064/80). Hiptese 2: Aquisio de imvel rural maior que 50 MEI, por pessoa fsica estrangeira, ou quando os limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no municpio forem ultrapassados

Autorizao dada pelo Presidente da Repblica por decreto (art. 3, 3 da Lei 5.709/71 c/c o 5 do art. 7 do Decreto 74.96/74), ouvidos o INCRA e, se for o caso, o Conselho de Defesa Nacional. Hiptese 3: Exceo exigncia da Lei n. 5.709/71, 1. do art. 12 (limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no territrio do municpio): rea inferior a 3 (trs) mdulos (MEI) que o adquirente tenha compromissado a compra, por escritura pblica ou instrumento particular registrado no RI e cadastrado em seu nome, no Incra, at 10 de maro de 1969; que o adquirente tenha filho brasileiro ou seja casado com pessoa brasileira, sob o regime da comunho universal de bens.

Hiptese 4: Aquisio de imvel rural por brasileiro, cujo cnjuge seja estrangeiro Todas as restries e requisitos da legislao so extensivos ao brasileiro(a) casado(a) com o estrangeiro, desde que o regime de bens implique a comunicao do imvel rural (Apelao Cvel 415-6/6, Mogi das Cruzes, 13/10/05 e BE/IRIB 727, de 02/07/03) Hiptese 5: Imvel rural recebido por estrangeiro no caso de direito sucessrio A lei afasta as exigncias impostas ao estrangeiro pessoa fsica que tenha recebido o imvel rural por sucesso legtima, salvo aquele imvel situado em rea considerada indispensvel segurana nacional art. 1., 2. c/c art. 7. da Lei 5.709/71, caso este que dever ter o assentimento do Conselho de Defesa Nacional . Contudo, o Decreto 5.709/71 ao regulamentar o assunto, disps, no seu art. 1, 2 que as restries no so aplicveis transmisso causa mortis, fato que tem levantado dvidas sobre a extenso do privilgio legal. Como o regulamento no pode exorbitar ou inovar nas disposies da lei, entendemos que o benefcio dever ser restrito ao mbito da sucesso legtima ou legal, ou seja, restrita aos herdeiros declinados no art. 1.829 do Cdigo Civil, que so: a) descendentes (filhos, netos etc), b) cnjuge sobrevivente, c) ascendentes e d) colaterais at o quarto grau. Tratando-se, portanto, de imvel rural recebido pelo estrangeiro a ttulo de herana ou legado a ele atribudo por fora da sucesso testamentria, devero ser observadas todas as restries e requisitos da legislao, quando do registro do ttulo judicial no cartrio de registro de imveis (formal de partilha, ato de entrega de legado ou carta de adjudicao). Tais restries, portanto, no so aplicveis quando da lavratura do testamento. Hiptese 6: Constituio de direito real de garantia sobre imvel rural em favor de estrangeiro Questo interessante a ser analisada. O art. 1. da Lei n. 5.709/71 declinou: Art. 1 - O estrangeiro residente no Pas e a pessoa jurdica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil s podero adquirir imvel rural na forma prevista nesta Lei. V-se que o permissivo legal trata de requisitos formais a serem preenchidos pelo estrangeiro que pretenda adquirir imvel rural no pas. No basta, portanto, serem preenchidos os requisitos comuns e atinentes normal aquisio imobiliria. Mas qual seria a inteno do legislador? V-se que a melhor dico da norma, s.m.j., aquela que limita a manifestao da vontade na aquisio pelo estrangeiro e no a manifestao da vontade na disposio do alienante seja ele nacional ou aliengena.

Se assim no o fosse, esse mesmo estrangeiro que obteve autorizao para aquisio do imvel rural, deveria novamente obt-la quando da sua alienao a um nacional. O que se pretendeu limitar no foi a disposio, a onerao, a constrio ou o resguardo da plena propriedade em favor deste ou daquele interessado, mas sim, limitar um ato de vontade (sempre atravs da escritura pblica, ao teor do art. 8. da lei); ato de vontade este apenas na aquisio do imvel rural, ou por estar acima dos mdulos de explorao indefinidos, ou por no ser mais a primeira aquisio do estrangeiro, ou se localizado em rea de especial interesse para a segurana nacional. Portanto, e para ns, perfeitamente possvel o comparecimento da pessoa fsica estrangeira na qualidade de credor hipotecrio (hipoteca), de superficirio (direito de superfcie) ou de fiducirio (alienao fiduciria), independente de autorizao do INCRA. Porm, deve se constar na escritura que as partes tm cincia de que para eventual aquisio do imvel, por meio de dao em pagamento ou adjudicao em favor do estrangeiro, necessrio o cumprimento de todos os requisitos da lei citada. Vislumbramos apenas uma exceo regra. quando o imvel se localiza em rea de fronteira, onde qualquer espcie de ato de disposio ou onerao em favor do estrangeiro dever ter a aquiescncia prvia do Conselho de Defesa Nacional - antiga Secretaria-Geral do Conselho de Segurana nacional - art. 29 do Decreto 85.064/80. 3. Estrangeiro pessoa jurdica Obs. 1 Autorizao do Ministrio da Agricultura (art. 5., 1 da Lei 5.709/71 c/c o art. 11 do Decreto 74.965/74); Obs. 2 Se a adquirente for S/A brasileira, obrigatria prova de adoo da forma nominativa de suas aes (art. 6. da Lei 5.709/71); Obs. 3 A pessoa jurdica estrangeira, autorizada a funcionar no Brasil, s poder adquirir imveis rurais quando estes se destinem implantao de projetos agrcolas pecurios, industriais, ou de colonizao vinculados aos seus objetivos estatutrios (art. 5., caput da Lei 5.709/71); 3.1. Aquisio de imvel rural por pessoa jurdica brasileira de capital estrangeiro livre a aquisio por pessoa jurdica brasileira de capital estrangeiro, uma vez que, pela emenda constitucional n 6, que revogou o artigo 171 da CF, esta foi equiparada pessoa jurdica brasileira. Vide deciso do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo, Apelao Cvel n 39.838-0/4 D.O de 17/02/1998. 4. Das conseqncias da no observncia da lei nula de pleno direito a aquisio de imvel rural que viole as prescries legais: o tabelio que lavrar a escritura e o oficial que a transcrever respondero civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuzo da responsabilidade criminal por prevaricao ou falsidade ideolgica; o alienante ficar obrigado a restituir ao adquirente o preo do imvel, ou as quantias recebidas a este ttulo como parte de pagamento (Art. 19 do decreto 74.965/74). Georreferenciamento obrigatria a apresentao do GEO somente ao registro de imveis, e se o imvel rural for maior que mil hectares e for o caso de desmembramento, parcelamento ou unificao (remembramento), transferncia (qualquer espcie, v.g. compra e venda, doao, permuta, dao em pagamento), aes judiciais (imvel rural como tema central) e retificao da descrio tabular (judicial ou extrajudicial).

Dispensada a apresentao nas hipteses de: (redao do decreto 4.449 de 30/10/2002, alterado pelo decreto 5.570 de 31/10/2005) a) at o dia 20 de novembro de 2008 para alienao de imvel de 500 a 999 hectares; b) at o dia 20 de novembro de 2011 quando a alienao for de imvel com rea inferior a 500 hectares; c) A identificao do imvel rural objeto de ao judicial ser exigida nas seguintes situaes e prazos: I - imediatamente, qualquer que seja a dimenso da rea, nas aes ajuizadas a partir da publicao do Decreto (31/10/2005); II - nas aes ajuizadas antes da publicao do Decreto, em trmite, sero observados os prazos das letras a e b acima. Como proceder na lavratura de escritura com a apresentao do georreferenciamento certificado pelo Incra: 1. A recomendao feita pelo Colgio Notarial, Seo So Paulo e pelo IRIB de que se proceda da seguinte forma: a) requerer a averbao do georreferenciamento certificado ao Oficial do Registro de Imveis; b) lavrar a escritura com a nova descrio georreferenciada. Como proceder na lavratura de escritura sem a apresentao do georreferenciamento certificado pelo Incra, sendo este obrigatrio. A instruo normativa n 26, de 28/11/2005 do Incra confirmou a orientao do Colgio Notarial do Brasil e do IRIB, de que a falta de apresentao do documento de georreferenciamento ao tabelio, sendo este obrigado, no motivo impediente da lavratura da escritura. impediente do registro. Assim, sugerimos a seguinte orientao: a) Evitar lavrar escritura antes de apresentao do georreferenciamento, ao registro de imveis, quando este for necessrio. b) Se, porm, as partes insistirem na lavratura da escritura, alegando que sua falta pode acarretar prejuzos irreparveis, estas devero declarar na escritura que: b1) tm conhecimento da necessidade de se fazer o georreferenciamento; b2) tm conhecimento de que a escritura somente ser aceita para registro, depois de feito o georreferenciamento e que se responsabilizam expressamente pelo registro da escritura; b3) se responsabilizam por todas as conseqncias cveis, tributrias e administrativas que possam advir da falta de apresentao do georreferenciamento; b4) se responsabilizam pelo pagamento de eventual escritura de retificao e pela convocao das demais partes para assin-la. Questo pontual:

Ficaria de fora da exigncia de georreferenciamento a constituio de direito real sobre o imvel, tais como, hipoteca ou direito de superfcie? R: Apenas consta da previso da lei (Lei 6.015/73) a exigncia do georreferenciamento para desmembramento, parcelamento, remembramento, retificao da descrio tabular (judicial ou extrajudicial) ou qualquer ato de transferncia do imvel, alm das aes judiciais que tenham por objeto central da discusso o imvel rural. Esses so exclusivamente os fatos geradores da obrigao de se georreferenciar. PARCELAMENTO DO IMVEL RURAL Regra: nenhum imvel rural deve ser menor que a frao mnima de parcelamento, que expressa em hectares. O tamanho da FMP consta no CCIR (tambm na tabela das ZTM) Assim, quando algum desejar alienar parte de um imvel rural, tanto a parte alienada, como a remanescente, dever ter, no mnimo a rea da FMP. Somente possvel alienar uma rea menor do que a FMP: a) se o adquirente for confinante e essa rea puder ser remembrada em sua propriedade; b) com autorizao expressa do Incra, no caso do Decreto 62.504/68, art. 2. , que afasta o impedimento de alienao de imveis abaixo da FMP, mas que no se destinem a uso rural: igreja, silos, fbricas, depsitos de implementos agrcolas, asilos, represa, etc (tudo autorizado pelo INCRA e constante da escritura). Obs. Lembrar que qualquer desmembramento de rea implica na obrigatoriedade de se fazer o georreferenciamento, obedecidos os novos prazos do art. 10 do Decreto 5.570/05. Alienao de parte ideal de imvel rural Uma frao ideal de imvel rural pode ser alienada, desde que: a) o imvel integral possua todos os documentos necessrios sua alienao; b) a parte ideal no seja localizada. c) a alienao dessa frao ideal no seja uma fraude proibio da venda de parte certa menor que a FMP; d) no seja uma fraude lei 6.766 (Acrdos do CSMSP: Apelao cvel 99.607-0/0, Sorocaba; Apelao cvel 99.897-0/1, Eldorado Paulista; Apelao cvel 100-6/9, Jundia; Apelao cvel 326-6/0, Buritama.).