SISTEMAS CLASICOS SISTEMA ROMANO: En Roma los contratos no transferan nunca la propiedad, la transmisin de los derechos reales sobre

las cosas y, particularmente, el dominio, requera no slo el consentimiento de las partes, sino tambin la tradicin, es decir la entrega material de la cosa. Se distingua as entre el contrato propiamente dicho y la transmisin del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo de voluntades; para la segunda era necesaria la tradicin. SISTEMA FRANCS: El derecho francs desarrolla un sistema de transmisin y adquisicin de derechos reales distinto del sistema dual (ttulo y modo) por lo cual slo se basa en el solo consensus. Es suficiente para adquirir la propiedad de un bien inmueble, una vez transmitido el derecho de dominio como efecto inmediato del contrato, la obligacin del vendedor consistir en permitir la posesin real y efectiva del bien, en propiedad del comprador. SISTEMA ALEMN La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el negocio jurdico y el acto traslativo del dominio. En Alemania prima el criterio de la Ausflassung, que es un acuerdo abstracto de transmisin entre el adquiriente y el enajenante. En el sistema germano de la separacin del contrato el consentimiento no es suficiente para la traslacin de la propiedad y esta se produce desdoblada, segn se trate de bienes muebles o inmuebles. En el primer caso se requiere la tradicin, sea fsica o espiritualizada, en tanto que en el segundo es necesaria la inscripcin del contrato en el registro de la propiedad o en los libros territoriales. SISTEMA PERUANO El Cdigo de 1852.- Este Cdigo es influenciado eminentemente por el Cdigo de Napolenico, en el cual considera que slo el consentimiento consensus era necesario para poder transferir la propiedad inmueble. En el Cdigo de 1936.- Artculo 1172.- la sola obligacin de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario.

Un sistema de transferencia ptimo debe cumplir con dos objetivos. En primer lugar debe permitir la mxima circulacin de la riqueza, esto es conseguir que se den el mayor nmero de operaciones de intercambio eficiente posibles haciendo fcil contratar. En segundo lugar, debe eliminarse o reducirse el riesgo de ineficacia del derecho adquirido, es decir generar seguridad jurdica para los adquirientes. Cul de los objetivos debera preferirse? La respuesta a esta pregunta no es fcil. Ambos objetivos reducen costos de transaccin. Por un lado poner pocas exigencias para transferir la propiedad facilita la contradiccin pues reduce el costo de llevar a cabo la transferencia. Por ejemplo un documento privado es ms barato que una escritura pblica o que una inscripcin registral. Pero por otro lado, mayores requisitos pueden ser necesarios para crear signos de recognocibilidad que permitan a los adquirientes saber que contratar sobre una base segura. Y es que lo que ocurre con los sistemas de transferencia de propiedad que generan seguridad para los adquirientes es que reducen los costos de transaccin (mejorar la transaccin y reduce la incertidumbre) pero son a su vez, un costo de transaccin (porque implica pagar al notario registrador, al abogado). Por ello, se genera un conflicto que ha generado grandes discusiones en torno a si es el sistema consensualita o el registral el mejor desde el punto de vista econmico. Este dilema ha suscitado toda una discusin respecto al cual es el sistema que debera adoptarse. Unos propugnan un sistema de transferencia va registro, es decir, el sistema registral constitutivo del derecho de propiedad, mientras que otros proponen un sistema basado en consentimiento, que es lo que recoge el cdigo civil. GASTN FERNNDEZ CRUZ sostiene que un sistema de mero consenso reduce los costos de transaccin, porque no requiere notario, no requiere de inscripciones, no requiere de registros, lo que hace mas barato contratar. Se inclina, por tanto, a favor de priorizar el primer objetivo sealado. Creemos, sin embargo, que tal posicin parte de una construccin equivocada de que son los costos de transaccin. Definitivamente lo que Fernndez cruz plantea elimina ciertos costos. El problema es que genera otros gastos, como consecuencia de aliviar los primeros. Bsicamente se genera el costo de la incertidumbre. Es decir, como uno no sabe si quien le vende es efectivamente el propietario, probablemente no le compre o le compre ms barato. Basta simplemente con ver el precio en que se vende un inmueble no registrado con respecto a otro registrado para descubrir que la seguridad tiene un valor adicional por el cual nosotros pagamos, y que la propiedad vale menos como

consecuencia de esta incertidumbre. La incertidumbre debe ser si compro o no compro un bien hace que se celebren menos contratos, que haya menos circulacin de riqueza y menor dinamismo, impidiendo la maximizacin de las operaciones y transferencias. Por ejemplo, si a uno le dan la opcin de cruzar una calle caminando por la calzada o la de cruzar por un cable tendido entre dos edificios de un lado a otro de la calle, es lgico pensar que mucha ms gente va pasar por la calzada que por la calle, por una simple razn: por la calle hay ms seguridad, mayor certeza,, mientras que por la calle se est siempre sujeto a la contingencia de que un tercero adquiriente de buena fe -, nos haga caer. Esta incertidumbre har que menos gente pase por la calle y mas pasen por la calzada. GASTN FERNNDEZ CRUZ indica que eso parte del presupuesto de decidir que toda la propiedad est registrada, pero eso no es as. Podemos establecer un sistema por el que la transferencia de los bienes registrados sea por registro y la de los bienes no registrados sea por otro mecanismo, como por ejemplo, la tradicin, que genera cierta publicidad. Para sostener su posicin FERNNDEZ CRUZ distingue entre seguridad dinmica y seguridad esttica. Creemos que esa separacin no contempla ese fenmeno en su integridad asume que la seguridad es una calle de un solo sentido, cuando es de dos, y es imposible entender una sin entender la otra. La seguridad dinmica es la seguridad de que haya transferencia mientras que la seguridad esttica se da una vez que adquiero la propiedad, y el propietario que siente que su derecho no puede ser atacado. Para ir a lo dinmico tiene que haber seguridad en lo esttico. Por ejemplo, si le decimos a una persona que nade porque detrs del horizonte hay una isla a la cual llegar, que uno desconoce, probablemente no se va a animar.la dinmica de moverse de una posicin a otra se ve perjudica por la incertidumbre. La falta de la seguridad esttica un lugar a donde llegar -, har que decida no nadar, por ms que nadar en si mismo sea una actividad fcil. Un sistema registral constitutivo tiene reglas ms claras. Es como la isla que se ve a lo lejos. Sabemos que si el registro dice algo voy a llegar a mi meta. Mientras que en el consenso debo confiar: (1) que la persona que me est vendiendo es el propietario; (2) que no le haya vendido a otro; o (3) que exista un tercero con documento de fecha cierta anterior al mo que pueda privarme de ese bien. Ello solo genera inseguridad. Nuestro sistema registral no es confiable ni seguro, pero, pese a ello, debemos utilizarlo y mejorarlo, porque si pensamos que no puede funcionar, nunca lo va hacer. Y es que el peor registro es el que no existe o el que existiendo no se usa o no sufre efectos.

A continuacin a continuacin analizaremos la problemtica de la transferencia de propiedad en nuestro sistema legal a la luz de los conceptos que ya hemos enunciado

Conclusin 1. Los sistemas de transferencia de propiedad tienen tres objetivos primordiales: el permitir una circulacin gil de bienes y servicios, el reducir el nmero de adquisiciones a non domino (adquisicin de quien no es dueo) y el de dar seguridad jurdica.