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CLAREL PERCIAS

Engenharia de Avaliaes & Percias Judiciais


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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2 VARA CVEL DA COMARCA DE RIO GRANDE/RS

Clarel da Cruz Riet, infra-assinado, engenheiro civil, perito judicial nomeado nos autos de DESPEJO RURALRETOMADA, processo n. 023/1.08.0000xxx-x, em que AUTOR DAER Departamento Autnomo de Estradas de Rodagem do RGS e RU xxxxxxxxxxxxx e outros, tendo procedido aos estudos e diligncias que se fizeram necessrios, vem apresentar a V. Exa. as concluses a que chegou, consubstanciado no seguinte:

LAUDO DE ENGENHARIA

CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS

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NDICE

1. 2. 3. 4. 5. 6.

OBJETIVO DA PERCIA .................................................................................... PRELIMINARES ............................................................................................... VISTORIA DO LOCAL ...................................................................................... METODOLOGIA ............................................................................................... RESULTADO DA AVALIAO ........................................................................... CONSIDERAES FINAIS ................................................................................

03 03 03 04 04 04

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1. OBJETIVO DA PERCIA O objetivo deste trabalho consiste em atravs de vistoria do local, na RS 734, na obteno do valor de mercado de um terreno situado entre o Km 1+ 277,83m e Km 1+ 513,32m, no lugar denominado Bolaxa. 2. PRELIMINARES Visando a duplicao da rodovia no segmento RS/734, trecho Cassino Entroncamento BR/392, o Decreto n. 44.668 de 09/10/2006 declarou de utilidade pblica, para fins de desapropriao, o segmento com incio do trecho no Km 0+000m, na Avenida Rio Grande, 30,00m antes da Agncia dos Correios, no Cassino e o seu final no viaduto do entroncamento da BR/392 que corresponde ao PF, como Km 10+684,27m, sendo a extenso total do trecho de 10.684,27m, com largura de faixa de domnio de 30 a 40m. Em funo deste decreto, foi declarado de utilidade pblica o imvel da R, proprietria de um terreno tendo como benfeitorias uma casa mista de alvenaria e madeira, com rea total de 69,78m2, situado no lugar denominado Bolaxa, no Cassino, municpio de Rio Grande, com 296m de frente por 80m de profundidade, conforme matrcula n. 57.562 fl. 01, do livro 2 do Registro de Imveis de Rio Grande. A rea de terreno desapropriado de 5.176,97m2 e corresponde a toda a extenso da frente do terreno por uma profundidade mdia de 17,50m, atingindo, portanto, a casa acima referida, a qual, conforme foto anexo situa-se bem prxima da rodovia. O DAER avaliou em R$2,29/m2, totalizando a importncia de R$11.855,26, tendo o autor chegado a este preo dividindo o valor venal atribudo pela Secretaria Municipal da Fazenda de Rio Grande, referente ao exerccio de 2007 de R$54.401,92 pela rea total do terreno, que de 23.680m2. Por no ter havido acordo extrajudicial quanto ao valor da indenizao, o trabalho deste perito a determinao do valor de mercado do bem em questo. 3. VISTORIA DO LOCAL A percia ocorreu no 23/06/2008, s 14:00 horas, contando alm deste perito com a presena do engenheiro Sandro Wagner Vaz dos Santos, coordenador do 7 DOP e assistente tcnico do autor. O terreno situa-se entre o Km 1+ 277,83m e Km 1+ 513,32m, no lugar denominado Bolaxa, possui duas testadas, sendo uma com 80 metros de frente a leste, com a Rua Engenheiro Srgio Pernigotti, por igual medida no fundo a oeste, confrontando com terreno pertencente a Cyrenia Simes Lopes Velloso, por 296 metros de comprimento por ambos os lados, pelos quais confronta, ao norte, com a Avenida Engenheira Lcia Maria Balbela Chiesa e ao sul, com Herana de Antnio Rodrigues Santiago. No ntimo da presente destinao a que a rea avalianda est designada e considerando a existncia de vrias unidades residenciais, comerciais e empreendimentos imobilirios j implantados no local, a referida rea no mais representa as caractersticas de rea Urbana de Ocupao Rarefeita (AUOR) de reas circunvizinhas, como definia o antigo Plano Diretor, mas caractersticas de um mercado de procura abundante, refletindo o acerto do novo Plano Diretor criado pela Lei Municipal n. 6587/2008 ao instituir o regime urbanstico das unidades de planejamento, definindo a rea em questo como rea Urbana de Ocupao Intensiva (AUOI) e com as identificaes UR40 e COR 14, concedendo uma extensa lista de atividades permitidas, tal como habitao multifamiliar, a qual no era permitida pelo plano anterior.

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4. METODOLOGIA Em funo da inexistncia em nmero suficiente de dados (terrenos) de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas, os elementos amostrais no puderam ser ponderados com a utilizao da inferncia estatstica, a qual feita a partir de uma equao matemtica conhecida como modelo de regresso, entretanto o mtodo de avaliao adotado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, sendo este o que melhor define o valor atravs da comparao com dados levando em considerao as diferentes tendncias e flutuaes existentes no mercado imobilirio. 5. RESULTADO DA AVALIAO Os terrenos existentes entre a entrada do Cassino e o Bolaxa, trecho que compreende o terreno da expropriada, com lotes variando entre 10x30m e 12x30m esto sendo comercializados por valores nitidamente maiores prximos do Cassino, diminuindo progressivamente a medida que se afasta do balnerio e se aproxima do Bolaxa. Os lotes prximos do Cassino esto sendo comercializados por valores que variam entre R$185,00/m2 e R$150,00/m2, tendo como exemplos um terreno com 12x32m vendido por R$70.000,00 e outro, constitudo de 05 lotes de 12x32m, somando 60m de frente por 32m de profundidade, com rea total de 1.920m2, o qual foi vendido recentemente por R$300.000,00, ambos negociados pela imobiliria Jonas Otero Imveis, decrescendo at atingir um valor de mercado de aproximadamente 96,00/m2 no entorno do Bolaxa. Considerando a circunvizinhana do terreno da r, a mdia ficou entorno de R$104,00/m2, entretanto tendo em vista que as terras expropriadas no implicaro em significativo prejuzo a vocao econmica do terreno remanescente do expropriado, este restou avaliado em R$78,00/m2, atingindo por todo terreno a importncia de R$ 403.803,66 (Quatrocentos e trs mil, oitocentos e trs reais e sessenta e seis centavos), somado ao valor estimado da casa existente no terreno avaliada em R$45.000,000 (Quarenta e cinco mil reais), totalizando a importncia de R$448.803,66 (Quatrocentos e quarenta e oito mil, oitocentos e trs reais e sessenta e seis centavos). 6. CONSIDERAES FINAIS A lei brasileira, segundo o texto primitivo do DL 3.365, de 21/06/1941, determinava que realmente fosse fixada a indenizao segundo o valor do bem expropriado poca da declarao de utilidade pblica ("Art. 26 No valor da indenizao, que ser contemporneo da declarao de utilidade pblica, no se incluiro direitos de terceiros contra o expropriado"). Mas tal redao foi alterada pela Lei n. 2.786, de 21/05/1956, a partir da qual o valor indenizatrio passou a ser contemporneo da avaliao ("Art. 26 No valor da indenizao, que ser contemporneo da avaliao, no se incluiro direitos de terceiros contra o expropriado"). Assim, extrair preos de anncios de jornais ou se basear em informaes fiscais, estas ltimas, via de regra, no condizentes com a realidade, no leva a um critrio cientfico, dado a disparidade entre os imveis ofertados, no s no que diz respeito a localizao, mas, sobretudo, com a metragem, potencialidade, condies de acesso e outros atributos. Portanto, um bem desapropriado no deve ser avaliado unicamente com base em valores determinados para efeito de tributao, onde costuma existir uma divergncia entre os valores fixados para fins tributrios e aqueles que os imveis alcanam para vendas vista, sendo os primeiros fixados em bases bastante modestas.

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No plano especfico dos autos, o autor se esteou para a avaliao em uma certido da Secretaria da Fazenda, datada de 01/10/2007, a fls. 12, retro, onde aparece para efeito de pagamentos de tributos municipais para o exerccio de 2007, o valor venal de R$54.401,92, entretanto, constata-se um descompasso ao comparar este com os valores constantes no documento de fls. 20, retro, onde citada a guia de avaliao fiscal n. 1739, datada de 04/07/2006, da Secretaria da Fazenda de Rio Grande, onde consta o valor venal de R$119.821,00, valor este que foi transcrito para a matrcula do Registro de Imveis, a fls. 16, retro.
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Vai o presente Laudo, desenvolvido em 05 (Cinco) folhas impressas em um s lado, todas rubricadas, sendo a ltima datada e assinada, acompanhado dos seguintes documentos, totalizando 08 (Oito) folhas. I- ART n. 4523008* II- Mapa da regio extrado do Plano Diretor III- 02 fotos da casa existente no terreno disposio de Vossa Excelncia para outras informaes que julgar pertinente. Rio Grande, 12 de setembro de 2008.

-----------------------------------Clarel da Cruz Riet


Eng. Civil CREA 66.891-D Perito - IBAPE 1.047/99

Perito do Juzo

*(no includo neste exemplo real)

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ANEXO II

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ANEXO III

Foto 1- Fachada da casa mencionada no item 2. Preliminares, do laudo.

Foto 2- Em funo da proximidade da rodovia a casa ser encampada pelo trecho desapropriado.
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