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UNIVERSIDADE DO PORTO

FACULDADE DE ENGENHARIA

AVALIAO PATRIMONIAL DE IMVEIS PARA HABITAO

PAULA MARGARIDA CARVALHO MARQUES COUTO Licenciatura em Engenharia Civil, pelo Instituto Superior Tcnico da UTL Mestrado em Economia Aplicada, pela Faculdade de Economia da UNL

Tese elaborada no Laboratrio Nacional de Engenharia Civil e submetida a apreciao para obteno do grau de Doutora em Engenharia Civil, no mbito do protocolo entre a Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto e o LNEC

Tese realizada sob a superviso do Professor Alfredo Soeiro, da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, e do Engenheiro Armando Manso, do Laboratrio Nacional de Engenharia Civil

Porto, Julho de 2007

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Aos meus pais, Luclia e Jos


Pelos valores e princpios que to bem me conseguiram transmitir

Ao meu marido, Joo


Pelo prazer que partilhar a minha vida contigo

Aos meus filhos, Rita e Joana e Diogo


Pela herana que so para o futuro, que espero mais risonho com a vossa existncia

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RESUMO

Nesta dissertao, intitulada Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao, pretende-se dar uma contribuio inovadora para o desenvolvimento de um mtodo de avaliao imobiliria de apartamentos e moradias em Portugal continental, particularmente vocacionado para a rea dos imveis destinados a habitao, e tendo como principal objectivo a tributao do patrimnio. No trabalho utilizou-se, na respectiva fundamentao, informao relativa ao mercado imobilirio, recolhida pelo Instituto Nacional de Estatstica (INE) atravs de inqurito a empresas de mediao imobiliria. Comea por fazer-se uma descrio do cadastro da propriedade imobiliria, dos seus elementos e fases de realizao, da sua origem e objectivos, das suas utilizaes e conservao. O cadastro predial uma base fundamental para a avaliao patrimonial de imveis com fins tributrios, o que justifica a sua anlise neste trabalho. Este e outros argumentos justificam a necessidade da elaborao de um cadastro predial completo e actualizado em Portugal. Segue-se a anlise detalhada das bases de informao predial existentes em Portugal, as quais so constitudas pelo cadastro predial, pelas matrizes prediais e pelo registo predial. Para cada uma delas feito um levantamento dos objectivos que persegue, da informao que guarda, da forma como essa informao armazenada e dos procedimentos existentes para a sua conservao. Este captulo conclui com uma proposta de integrao da informao predial mais relevante numa base centralizada, vocacionada para ser acedida por instituies pblicas, particulares e pblico em geral. Da pesquisa bibliogrfica resultou o levantamento de conceitos, procedimentos e mtodos relacionados com a avaliao imobiliria, que se encontram registados em normas internacionais e europeias, tendo sido analisados todos os pontos essenciais para uma melhor compreenso da abrangncia desta disciplina. Por fim, dado um destaque especial avaliao em massa de imveis, matria que interessa rea da tributao do patrimnio, e ao seu estado de desenvolvimento na Unio Europeia. Os dados de mercado disponibilizados pelo INE serviram de base construo de trs modelos de avaliao imobiliria, dois para apartamentos e um para moradias, destinados avaliao de imveis para habitao em Portugal continental. Assim, os dados foram analisados exaustivamente com vrias tcnicas estatsticas, desde a anlise factorial de correspondncias mltiplas, passando pela regresso linear mltipla, e ainda utilizando redes neuronais artificiais. Como resultado, foram obtidos vrios coeficientes de localizao, vetustez e rea relativa, com interesse para a avaliao de imveis. A dissertao termina com a fundamentao de uma proposta para a constituio de um mtodo de avaliao imobiliria de apartamentos e moradias em Portugal continental. Apresentam-se propostas de quantificao a vrios nveis dos factores de localizao e das caractersticas fsicas dos imveis para habitao. Este conjunto de indicadores passvel de recolha e registo em base de dados com o objectivo de estudos de mercado futuros e possibilidade de uma avaliao em massa de imveis no

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SUMMARY
The main purpose of this dissertation Cadastral Valuation of Housing Property is to contribute to develop a method for carrying out a real-estate assessment of flats and dwelling-places in the Portuguese mainland, being mainly intended for taxation on capital purposes. The work used data from the real-estate market obtained through enquiries done to real-estate sellers by the Instituto Nacional de Estatstica INE (National Institute for Statistics). The dissertation begins by describing the real-estate property, its elements and accomplishment stages, its origin and objectives, as well as the uses and maintenance conditions. The register of real estate property is an essential basis for evaluating realestate in Portugal for taxation purposes, which justifies its analysis in the scope of this work. The above objects, together with other motives, justify the need to prepare a complete and updated land register in Portugal. Subsequently, the available property data-bases in Portugal are analysed in detail, which consist of the land register and the register of real properties. For each of these aspects, a survey is done of the main objectives, of the data collected and of the way that data is stored, as well as of the maintenance procedures adopted. Lastly, this chapter of the dissertation presents a proposal of integration of the most relevant land information in a centralised data-base, to which all the public and private bodies, as well as the general public, are to have access. From the bibliographic research done, various concepts and procedures related with real-estate assessment were obtained, which are defined in international and European norms, and all relevant aspects for a better understanding of the comprehensiveness of that discipline were analysed. Finally, special reference is made to real-estate mass evaluation, field that is associated with taxation on capital, and to its state of development in the European Union. The market data provided by INE led to the construction of three models for assessing housing real-estate in the Portuguese mainland: two for flats and one for dwelling-places. Therefore, the data were thoroughly analysed using different statistical techniques, ranging from the factorial analysis of multiple correspondences, including the multiple linear regressions, to the use of artificial neuronal networks. As a result, various location, obsolescence and relative area coefficients were obtained, which were relevant for real-estate assessment. Lastly, the dissertation proposes a method to calculate the real-estate housing value of flats and dwelling-places in the Portuguese mainland. Various proposals of quantification are presented at various levels of the factors of location and of the physical characteristics of real-estate for housing purposes. That group of indicators could be collected and stored in data-bases with a view to being used in potential market studies and in a future real-estate mass evaluation in Portugal.

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RESUME
Lobjectif essentiel de cette dissertation appele Evaluation Patrimoniale dImmeubles pour Logement est de contribuer au dveloppement dune nouvelle mthode pour lvaluation immobilire dappartements et de maisons au Portugal continental, visant surtout les immeubles destins au logement et en ayant comme objet principal limposition sur la fortune. Le travail a utilis des donnes du march immobilier obtenues moyennant des enqutes effectues auprs des entreprises immobilires par lInstituto Nacional de Estatstica INE (Institute National de Statistique). La dissertation commence par une description du registre foncier, ses lments et phases daccomplissement, son origine et ses objectifs, ses usages et sa conservation. Le registre foncier est une base fondamentale de lvaluation patrimoniale dimmeubles en matire de fiscalit, ce qui justifie son analyse dans ce travail. Cet objectif, associ dautres objectifs, justifient le besoin de prparation dun registre foncier complet et actualis au Portugal. Ensuite, on fait lanalyse dtaille des bases dinformation foncire existantes au Portugal, lesquelles incluent le registre foncier et le cadastre. Pour chacune dentre elles, on fait un prlvement de leurs objectifs, de leur information stocke, de la manire dont cette information est enregistre et des procds existants pour leur conservation. Finalement, ce chapitre prsente une proposition dintgration de linformation foncire la plus importante dans une base centralise, laquelle les institutions publiques et prives, ainsi que le public en gnrale, pourront avoir accs. La recherche bibliographique a amen au prlvement des concepts et des procds lis lvaluation immobilire et qui sont intgrs dans des normes internationales et europennes, et tous les points essentiels pour une meilleure comprhension de ltendue de cette discipline ont t simultanment analyss. Enfin, on souligne lvaluation massive des immeubles, matire qui concerne le domaine de limposition sur la fortune, et son tat de dveloppement dans lUnion Europenne. Les donnes de march mis la disposition par lINE on t la base de la construction de trois modles dvaluation immobilire, deux pour les appartements et un pour les maisons, et qui sont destines lvaluation dimmeubles pour logement au Portugal continental. Ainsi, les donnes ont t exhaustivement analyses en utilisant plusieurs techniques statistiques, tels que, lanalyse factorielle des correspondances multiples, la rgression linaire multiple et lutilisation de rseaux neuronaux artificiels Comme rsultat, on a obtenu plusieurs coefficients de localisation, dobsolescence et daire relative, ayant de lintrt pour lvaluation dimmeubles. La dissertation est finie avec la justification dune proposition pour la cration dune mthode dvaluation immobilire dappartements et de maisons au Portugal continental. On prsente plusieurs propositions de quantification aux plusieurs niveaux des facteurs de localisation et des caractristiques physiques des immeubles pour logement. Cet ensemble dindicateurs pourra tre rassembl et enregistr sur une base de donnes, en ayant pour objet leur utilisation future dans certaines tudes de march et dans lvaluation massive des immeubles au Portugal.

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PREFCIO

A Comisso Nacional de Avaliao de Prdios Urbanos (CNAPU) foi constituda aps a publicao da legislao da Reforma da Tributao do Patrimnio, Decreto-lei n. 287/2003, de 12 de Novembro, que aprova o Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI) e o Cdigo do Imposto Municipal sobre Transmisses Onerosas de Imveis (CIMT), constituindo assim um dos organismos de coordenao da avaliao de prdios urbanos. Esta comisso constituda por diversos elementos de instituies pblicas e privadas, sendo um dos vogais indicados pelo Ministrio das Obras Pblicas, Transportes e Comunicaes, o Engenheiro Armando Manso, em representao do Laboratrio Nacional de Engenharia Civil (LNEC). A referida legislao aprovou um modelo de avaliao de prdios urbanos, constitudo por um monmio com diversos coeficientes, que passou a ser aplicado para a avaliao de todos os prdios urbanos transaccionados a partir dessa altura. Entretanto, as reclamaes recebidas sobre os valores obtidos conduziram necessidade de ajuste do modelo, quer na transformao do monmio em polinmio quer na redefinio das escalas dos coeficientes. Assim, surge a oportunidade de desenvolver e aplicar o modelo de investigao que vinha a ser estudado e contribuir para o avano cientfico na rea da avaliao patrimonial de prdios urbanos para habitao, no nosso pas. Saliente-se que, uma das grandes dificuldades no desenvolvimento deste tipo de trabalhos a necessidade de dados fidedignos recolhidos no mercado, que so muito difceis de obter, no existindo estudos aprofundados e significativos no mercado imobilirio em Portugal sobre esta matria. Por outro lado, quando o objectivo a avaliao patrimonial, a falta de bases de dados prediais completas e actualizadas um entrave elaborao destes trabalhos. O presente trabalho de investigao foi desenvolvido no LNEC e enquadrado no Plano de Investigao Programada PIP 2005-2008, sob a designao Identificao dos factores de custo da construo e de avaliao de imveis. A Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto (FEUP) foi a instituio eleita para a apresentao da dissertao, com vista obteno do grau de Doutora, devido aos laos j existentes com o Professor Alfredo Soeiro. A concretizao deste trabalho de investigao contou com a contribuio, directa ou indirecta, de diversas pessoas e instituies que, de diferentes formas, possibilitaram quer a aquisio dos conhecimentos necessrios, quer os meios indispensveis para o seu desenvolvimento. A todas elas gostaria de deixar aqui expresso o meu agradecimento, passando a citar algumas em particular: Ao Laboratrio Nacional de Engenharia Civil, pelas condies de trabalho, pelos meios concedidos e pelo enquadramento cientfico, nas pessoas do seu presidente, Engenheiro Matias Ramos, e do director do Departamento de Edifcios, Engenheiro Vasconcelos Paiva. Ao Professor Alfredo Soeiro, da FEUP, e ao Engenheiro Armando Manso, do LNEC, pela confiana manifestada e pela orientao prestada ao longo de todo

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o desenvolvimento do trabalho. Ao Instituto Nacional de Estatstica, pela permisso de acesso a dados ainda no publicados, para fins de investigao cientfica. Ao Instituto de Formao e Investigao da Lngua Portuguesa, pela reviso integral do texto da dissertao, que incluiu a reviso integrada protocolar de acordo com as regras para apresentao de dissertaes de mestrado da FEUP. Ao Eng. Serra Mendes, da CNAPU, pelas conversas sobre a avaliao patrimonial de prdios urbanos em Portugal. Ao Eng. Dimas Veigas, da CNAPU, pelas conversas sobre o cadastro em Portugal, os mais recentes desenvolvimentos e as perspectivas futuras. Ao Dr. Joo Cruz, da Repartio de Finanas da Lous, pela disponibilidade para responder s minhas questes sobre os procedimentos relacionados com as matrizes prediais. Dr. Augusta Silva, da Faculdade de Cincias da Universidade de Lisboa, pela ajuda na elaborao do texto sobre os mais recentes desenvolvimentos do cadastro predial. Ao Dr. Joo Gomes, da Faculdade de Cincias da Universidade de Lisboa, pela contribuio para a obteno dos modelos de avaliao baseados na regresso mltipla. Ao Arq. Julio Gallego, da Direco Geral do Cadastro, em Espanha, pela contribuio para a obteno do modelo de avaliao baseado nas redes neuronais artificiais. Ao Arq. Joo Pedro, do Ncleo de Arquitectura e Urbanismo do Departamento de Edifcios do LNEC, pela disponibilidade permanente de resposta a todas as minhas questes relacionadas com a habitao e pela cedncia de documentao tcnica importante. Ao Arq. Baptista Coelho, do Ncleo de Arquitectura e Urbanismo do Departamento de Edifcios do LNEC, pela entrevista concedida referente aos nveis fsicos residenciais e s caractersticas fsicas dos bairros. Ao Arq. Fernando Gonalves, do Ncleo de Arquitectura e Urbanismo do Departamento de Edifcios do LNEC, pela entrevista concedida referente ao ordenamento do territrio e respectivos planos. Eng. Tcnica Lusa Gonalves, do Ncleo de Economia e Gesto da Construo do Departamento de Edifcios do LNEC, pela amizade e pela ajuda no tratamento dos dados, na obteno de coeficientes e na elaborao de imagens em ArcGIS. Ao Eng. Manuel Fonseca, do Ncleo de Economia e Gesto da Construo do Departamento de Edifcios do LNEC, pela camaradagem e pelas opinies dadas sobre a introduo e as concluses desta dissertao. Aos meus colegas de trabalho no LNEC, Eng. Antnio Cabao, Arq. Isabel Plcido e Eng. Fernanda Carvalho, pelo continuado apoio e encorajamento. Ao meu marido e aos meus trs filhos, pelos incentivos que me deram e pelos sacrifcios a que foram sujeitos com a minha ausncia. Finalmente, the last but not the least, aos meus pais, pela constante ajuda na resoluo de todos os problemas do dia-a-dia, que me deram o tempo e a tranquilidade necessrios para a realizao do trabalho.

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NDICE

INTRODUO

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CAPTULO UM EVOLUO DO CADASTRO DA PROPRIEDADE IMOBILIRIA 1.0 Consideraes Iniciais 1.1 O Cadastro Geomtrico da Propriedade Rstica 1.1.1 Designaes e elementos constituintes 1.1.2 Fases de realizao 1.1.3 Benefcios 1.1.4 Utilizaes dadas 1.1.5 Conservao 1.2 Desenvolvimento do Cadastro ao Longo do Tempo 1.2.1 Origem no mundo 1.2.2 Histria na Europa 1.3 Desenvolvimento do Cadastro em Portugal 1.3.1 Tentativas de realizao durante a Monarquia 1.3.2 Tentativas de realizao no incio da Repblica 1.3.3 Medidas legislativas que conduziram sua execuo 1.3.4 Trabalhos cadastrais executados no perodo de 1927 a 1943 1.3.5 Trabalhos cadastrais executados no perodo de 1944 a 1960 1.3.6 Reformas fiscais de 1963 e 1989 e trabalhos executados at 1988 1.3.7 Medidas legislativas publicadas nos ltimos 15 anos

23 23 25 25 27 29 33 35 38 38 39 44 44 52 54 56 59 62 69

CAPTULO DOIS BASES DE INFORMAO PREDIAL EM PORTUGAL 2.0 Consideraes Iniciais 2.1 O Cadastro Predial 2.1.1 Consideraes gerais 2.1.2 Levantamento cadastral 2.1.3 Conservao do cadastro 2.1.4 Consideraes finais 2.2 As Matrizes Prediais 2.2.1 Consideraes gerais

73 73 75 75 76 84 85 88 88

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Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao 2.2.2 Matriz predial rstica 2.2.3 Matriz predial urbana 2.2.4 Consideraes finais 2.3 O Registo Predial 2.3.1 Consideraes gerais 2.3.2 Competncia territorial 2.3.3 Organizao do registo 2.3.4 Harmonizao com a matriz predial 2.3.5 Procedimentos do registo 2.3.6 Actos do registo 2.3.7 Consideraes finais 2.4 Perspectivas Futuras 2.4.1 Utilizadores do cadastro predial 2.4.2 Harmonizao da informao predial 2.4.3 Pontos de reflexo 2.4.4 Hipteses de evoluo

Julho de 2007 89 91 94 96 96 97 97 98 99 104 106 108 108 110 111 113

CAPTULO TRS AVALIAO IMOBILIRIA 3.0 Consideraes Iniciais 3.1 Processo de Avaliao 3.1.1 Pedido de avaliao 3.1.2 Mercado imobilirio 3.1.3 Categorias da propriedade 3.1.4 Tipos de valor 3.1.5 Objectivos da avaliao 3.1.6 Conduta do avaliador 3.1.7 Caractersticas do imvel 3.1.8 Mtodos de avaliao 3.1.9 Relatrio de avaliao 3.1.10 Normas de avaliao 3.2 Avaliao em Massa 3.2.1 Conceitos e requisitos 3.2.2 Metodologias aplicadas 3.2.3 Estudos de rcios 3.2.4 Estado da arte na Unio Europeia

121 121 123 123 123 126 127 132 134 137 141 152 154 161 161 162 164 167

CAPTULO QUATRO ANLISE DE DADOS, CONSTRUO DE MODELOS E HARMONIZAO DE RESULTADOS 4.0 Consideraes Iniciais

191 191

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Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao 4.1 Estatstica Descritiva 4.1.1 Anlise univariada 4.1.2 Anlise bivariada 4.1.3 Anlise multivariada 4.2 Comparao de Mdias 4.2.1 Consideraes gerais 4.2.2 Coeficientes de localizao 4.2.3 Coeficientes de vetustez e de rea relativa 4.3 Modelo de Regresso Linear Mltipla 4.3.1 Consideraes gerais 4.3.2 Modelos e resultados obtidos 4.4 Modelo Baseado em Redes Neuronais Artificiais 4.4.1 Consideraes gerais 4.4.2 Modelo e resultados obtidos 4.5 Conciliao de Modelos e Resultados 4.5.1 Comparao de modelos 4.5.2 Harmonizao de resultados

Julho de 2007 195 195 197 199 209 209 209 218 225 225 227 239 239 244 249 249 251

CAPTULO CINCO MTODO PROPOSTO PARA CLCULO DO VALOR PATRIMONIAL DE IMVEIS PARA HABITAO 5.0 Consideraes Iniciais 5.1 Factores de Localizao do Imvel 5.1.1 Consideraes gerais 5.1.2 Localizao a nvel nacional 5.1.3 Localizao a nvel regional 5.1.4 Localizao a nvel local 5.2 Factores das Caractersticas Fsicas 5.2.1 Consideraes gerais 5.2.2 Caractersticas do bairro 5.2.3 Caractersticas do edifcio 5.2.4 Caractersticas da habitao 5.3 Mtodo Proposto 5.3.1 Consideraes gerais 5.3.2 Desenvolvimento do mtodo

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255 258 258 259 262 269 278 278 284 286 289 292 292 296

CONCLUSES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS

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Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao REFERNCIAS

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BIBLIOGRAFIA

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ANEXOS ANEXO A Folha de Registo de Matriz Predial Rstica ANEXO B Declarao para Inscrio ou Actualizao de Prdios Urbanos na Matriz Predial ANEXO C Exemplo de Prdio Urbano em Matriz Predial Informatizada ANEXO D Impressos para Requisio de Registo Predial, definitivo e provisrio ANEXO E Impressos para Requisio de Certido ou Fotocpia para prdios no descritos e descritos ANEXO F Histogramas e Box Plots das Variveis ANEXO G Diagramas de Disperso entre cada Varivel e o Valor de Transaco ANEXO H Relatrios da Anlise Factorial das Correspondncias Mltiplas ANEXO I Coeficientes de Localizao ANEXO J Coeficientes de Vetustez ANEXO L Coeficientes de rea Relativa ANEXO M Nmero de Imveis da Amostra em cada Concelho ANEXO N Relatrio dos Modelos de Regresso Linear Mltipla ANEXO O Categorizao dos Concelhos de Portugal Continental ANEXO P Exemplo de Aplicao do Modelo para Moradias ANEXO Q Exemplo de Aplicao do Modelo para Apartamentos

317 319 323

333 343

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363 371

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461 479 493 509 513 525 537 549

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NDICE DE FIGURAS

Figura 1 Anlise evolutiva dos rendimentos de trabalho do cadastro Figura 2 Anlise evolutiva dos rendimentos de trabalho das revises cadastrais Figura 3 Cadastro geomtrico da propriedade rstica dcadas de entrada em vigor Figura 4 Modelo de marco de propriedade Figura 5 Ficha de prdio (recolha) Figura 6 Exemplo de folha cadastral Figura 7 Sistema de Gesto da Informao Cadastral (exemplo de pesquisa) Figura 8 Modelos da matriz predial urbana informatizada Figura 9 Diagrama de articulao das fases de uma anlise de dados Figura 10 Diagrama de disperso e recta de regresso linear entre as variveis Data e Valor da Transaco Figura 11 Scree Plot Figura 12 Grficos das colunas activas (nos planos factoriais F1:F2, F1:F3 e F2:F3) Figura 13 Grficos das colunas suplementares (nos planos factoriais F1:F2, F1:F3 e F2:F3) Figura 14 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial) Figura 15 Grficos das linhas com condicionantes Natureza, Tipologia e Primeira mo (no primeiro plano factorial) Figura 16 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial) Figura 17 Valores de transaco unitrios (mdias por concelho ordenadas) Figura 18 Rede de camadas de neurnios no crebro humano Figura 19 Rede neuronal artificial para a avaliao imobiliria Figura 20 Esquema de funcionamento de um neurnio artificial Figura 21 Sistema urbano e acessibilidades em Portugal continental Figura 22 Concelhos do Algarve (PROT do Algarve) Figura 23 Unidades territoriais do Algarve (PROT do Algarve) Figura 24 Sistema urbano do Algarve (PROT do Algarve) Figura 25 Transportes e acessibilidades do Algarve (PROT do Algarve) Figura 26 Enquadramento regional de Oeiras (PDM de Oeiras) Figura 27 Situao existente em Oeiras (PDM de Oeiras) Figura 28 Planta de ordenamento de Oeiras (PDM de Oeiras) Figura 29 Planta de ordenamento de Oeiras, actualizada (PDM de Oeiras)

64 67 71 78 80 82 87 93 193 198 202 203 204 205 206 207 228 240 241 242 261 264 265 267 268 272 273 275 276

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NDICE DE QUADROS

Quadro 1 Trabalhos cadastrais executados at fins de 1940 Quadro 2 Situao do cadastro rstico em Portugal, no final de 1988 Quadro 3 Informao contida na base de dados cadastral Quadro 4 Tcnicas para avaliao de imveis urbanos Quadro 5 Estatstica descritiva univariada das variveis qualitativas da amostra Quadro 6 Estatstica descritiva univariada das variveis quantitativas da amostra Quadro 7 Matrizes de correlao das variveis independentes da amostra Quadro 8 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Quadro 9 Coordenadas das colunas activas Quadro 10 Contribuies absolutas das colunas activas Quadro 11 Coeficientes de localizao em Portugal continental Quadro 12 Coeficientes de localizao nos distritos estudados Quadro 13 Coeficientes de localizao nos concelhos de Lisboa e do Porto Quadro 14 Concelhos seleccionados para o estudo dos coeficientes de vetustez e de rea relativa Quadro 15 Escalas de variao da idade e da rea Quadro 16 Coeficientes de vetustez Quadro 17 Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos e moradias Quadro 18 Coeficientes de rea relativa Quadro 19 Tabela dos coeficientes de rea relativa para apartamentos e moradias Quadro 20 Categorias para agrupamento dos concelhos Quadro 21 Coeficientes do modelo para os apartamentos Quadro 22 Valores de mercado (em ) de um apartamento com rea = 100 m2, idade = 0 anos e tipologia T3. Quadro 23 Valores de mercado de um apartamento com rea = 100 m2, tipologia T3 e localizado num concelho de categoria 6. Quadro 24 Valores de mercado unitrios de um apartamento com idade = 0 anos, tipologia T3 e localizado num concelho de categoria 6. Quadro 25 Valores de mercado de um apartamento com rea = 100 m2,

57 66 78 148 195 196 199 202 202 205 211 212 216 218 219 221 222 223 224 229 230 232 232 232 232

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idade = 0 anos e localizado num concelho de categoria 6. Quadro 26 Tabela dos coeficientes de localizao para apartamentos Quadro 27 Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos Quadro 28 Tabela dos coeficientes de rea relativa para apartamentos Quadro 29 Tabela dos coeficientes de tipologia para apartamentos Quadro 30 Coeficientes do modelo para as moradias Quadro 31 Valores de mercado (em ) de uma moradia com rea = 100 m2, idade = 0 anos e tipologia T3. Quadro 32 Valores de mercado de uma moradia com rea = 100 m2, tipologia T3 e localizada num concelho de categoria 8. Quadro 33 Valores de mercado unitrios de uma moradia com idade = 0 anos, tipologia T3, e localizada num concelho de categoria 8. Quadro 34 Valores de mercado de uma moradia com rea = 100 m2, idade = 0 anos e localizada num concelho de categoria 8. Quadro 35 Tabela dos coeficientes de localizao para moradias Quadro 36 Tabela dos coeficientes de vetustez para moradias Quadro 37 Tabela dos coeficientes de rea relativa para moradias Quadro 38 Tabela dos coeficientes de tipologia para moradias Quadro 39 Distribuio dos apartamentos da amostra pelos distritos de Portugal continental Quadro 40 Variveis de localizao para a rede neuronal artificial Quadro 41 Valores de mercado (em euros) de um apartamento com rea = 100 m2, Idade = 0 anos e localizado na zona 1 da varivel de localizao concelhia. Quadro 42 Valores de mercado (em euros) de um apartamento com rea = 100 m2, idade = 0 anos e localizado na zona 3 da varivel de localizao nacional. Quadro 43 Valores de mercado de um apartamento com rea = 100 m2 e localizado na zona 3 nacional, na zona 2 distrital e na zona 1 concelhia. Quadro 44 Valores de mercado unitrios de um apartamento com idade = 0 anos e localizado na zona 3 nacional, na zona 2 distrital e na zona 1 concelhia. Quadro 45 Tabela dos coeficientes de localizao para apartamentos (RNA) Quadro 46 Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos (RNA) Quadro 47 Tabela dos coeficientes de rea relativa para apartamentos (RNA) Quadro 48 Coeficientes de localizao em Portugal continental (harmonizados) Quadro 49 Coeficientes de vetustez em Portugal continental (harmonizados)

232 233 233 233 234 236 236 236 237 237 237 237 238 245 246 247

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Quadro 50 Coeficientes de rea relativa em Portugal continental (harmonizados) Quadro 51 Coeficientes de tipologia em Portugal continental (harmonizados) Quadro 52 Exigncias de qualidade para empreendimentos de habitao Quadro 53 rvore de caractersticas do bairro Quadro 54 rvore de caractersticas do edifcio Quadro 55 rvore de caractersticas da habitao

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INTRODUO

A avaliao de imveis para habitao uma actividade geralmente solicitada por instituies bancrias e agncias imobilirias, e realizada por avaliadores com experincia no mercado imobilirio da habitao, sendo o seu objectivo a estimao do valor de mercado do imvel. A avaliao patrimonial de imveis para habitao a estimao do valor do imvel para fins de tributao do patrimnio, ficando esse valor registado na matriz predial urbana da repartio de finanas da zona em que est localizado o imvel. O valor de mercado e o valor patrimonial so avaliaes econmicas do imvel que devem estar relacionadas. Este trabalho foi realizado com o objectivo de contribuir com a proposta de um mtodo de avaliao patrimonial de imveis para habitao, atravs da identificao dos factores do imvel que influem na formao do seu valor de mercado, da sua diviso em escalas qualitativas e da quantificao de alguns deles, de acordo com a disponibilidade de dados. Tratando-se do valor do imvel para tributao do patrimnio, as consequncias directas da avaliao so a obteno da colecta do imposto, pelo que deve resultar em valores justos e equilibrados para todos os contribuintes. Assim, necessrio que a avaliao patrimonial de todos os imveis do pas seja feita num curto intervalo de tempo, nica forma de os valores registados na matriz terem a mesma referncia temporal. Esta operao designada por avaliao em massa de imveis e alguns pases da Unio Europeia j a implantaram ou esto em vias de o fazer, numa perspectiva de ajuste anual ao mercado dos valores patrimoniais dos imveis registados, para fins tributrios. Tratando-se de uma tarefa premente e revestida de elevada complexidade, este trabalho de investigao faz o levantamento das condies necessrias para se poder criar um procedimento semelhante em Portugal. Assim, foram detectadas vrias condies indispensveis para a realizao da avaliao em massa, nomeadamente, a recolha sistemtica de dados do mercado imobilirio e a existncia de uma base de informao predial completa e actualizada. Esta base de informao predial, alm de necessitar de reunir dados dispersos por vrias bases de dados, que no esto relacionadas, como a matriz predial e o registo predial, precisa de se apoiar num suporte geogrfico para localizao dos imveis. O melhor suporte para esta base o cadastro predial, dado o detalhe com que define geometricamente os prdios. Contudo, por vrias razes, este ainda no foi executado em Portugal, devendo ento recorrer-se a sistemas geogrficos de informao. O presente trabalho faz um levantamento dos dados existentes em bases de informao prediais em Portugal, bem como dos procedimentos inerentes a essas bases, avanando com uma proposta de centralizao dessa informao. So ainda descritos os trabalhos cadastrais realizados em Portugal e investigadas as razes da falta de cadastro predial. A dissertao encontra-se dividida nos cinco captulos seguidamente indicados. Captulo 1 Evoluo do Cadastro da Propriedade Imobiliria Este captulo est dividido em trs partes. Na primeira parte, feita uma descrio do cadastro geomtrico da propriedade rstica existente em Portugal, os seus elementos constituintes e fases de realizao, bem como as suas utilizaes e - 21 -

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procedimentos de conservao; a opo pela descrio deste cadastro deve-se ao facto de no existir cadastro da propriedade urbana em Portugal. Na segunda parte, introduzida uma nota histrica sobre a origem do cadastro ao nvel mundial e o seu desenvolvimento a nvel europeu. Na terceira parte, faz-se um levantamento exaustivo da preparao, desenvolvimento e estado actual dos trabalhos de execuo cadastral, sendo feita a sua ligao com a evoluo da legislao relativa s matrizes prediais e ao registo predial. Captulo 2 Bases de Informao Predial em Portugal Este captulo est dividido em quatro partes. As trs primeiras partes contm uma descrio das trs bases de informao predial mais importantes existentes em Portugal, isto , o cadastro predial, as matrizes prediais e o registo predial; para cada uma delas feito o levantamento dos objectivos a que se destina, da informao que guarda e de todos os procedimentos necessrios para a recolha, armazenamento e conservao da informao. Na quarta parte, so perspectivadas solues para a articulao da informao predial, quer a existente nestas bases principais, quer a existente em outras bases, e levantadas hipteses de evoluo futuras. Captulo 3 Avaliao Imobiliria Este captulo est dividido em duas partes. Na primeira parte, faz-se uma descrio de todos os pontos essenciais do processo de avaliao imobiliria, de acordo com as normas de avaliao existentes e a prtica corrente. A segunda parte debrua-se sobre a avaliao em massa de imveis; nesta, para alm do destaque dado aos aspectos relacionados com este tipo de avaliao, feito um levantamento pormenorizado dos procedimentos que esto a ser aplicados, em alguns pases da Unio Europeia, relativamente a esta matria. Captulo 4 Anlise de Dados, Construo de Modelos e Harmonizao de Resultados Este captulo est dividido em quatro partes, onde so utilizadas diversas tcnicas estatsticas para analisar os dados do mercado disponveis para o estudo; os dados dizem respeito a transaces de imveis para habitao localizados em Portugal continental, tendo sido obtidos dois modelos baseados na regresso linear mltipla, um para apartamentos e outro para moradias, e um modelo para apartamentos baseado em redes neuronais artificiais; so ainda obtidos vrios coeficientes de localizao, vetustez, rea relativa e tipologia, com interesse para a avaliao de imveis. Captulo 5 Mtodo Proposto para Clculo do Valor Patrimonial de Imveis para Habitao Este captulo est dividido em trs partes. Na primeira e na segunda parte, so descritos os factores de localizao e das caractersticas fsicas do imvel a diversos nveis, sendo atribuda uma escala qualitativa a cada um dos factores e, dada a disponibilidade de dados, os factores de localizao do imvel so ainda quantificados. Na terceira parte, fundamentado e proposto um mtodo para clculo do valor patrimonial de apartamentos e moradias em Portugal continental.

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CAPTULO UM
EVOLUO DO CADASTRO DA PROPRIEDADE IMOBILIRIA

1.0 Consideraes Iniciais


A terra a origem de toda a riqueza material, dela se pode obter tudo o que utilizado quer seja comida, roupa, combustvel, abrigo, metal ou pedras preciosas e sobre ela se desenvolvem todas as actividades humanas. A utilidade da terra a chave da existncia humana e a sua distribuio e uso so de importncia vital. O conhecimento exacto, a qualquer momento, da sua extenso disponvel, do tipo de actividades que nela se desenvolvem, das vias de comunicao e das infra-estruturas existentes, etc. de primordial importncia para a gesto do seu uso e do dos recursos rsticos, para o planeamento e gesto de servios pblicos, para o controlo e monitorizao do meio ambiente, para a gesto de redes de infra-estruturas, de servios e de transportes, para a localizao de obras pblicas e para o fornecimento de dados aos sistemas de segurana e de defesa do pas. O cadastro no mais do que um inventrio de dados, metodicamente organizado, sobre as propriedades de um determinado pas ou regio; nele, cada propriedade sistematicamente identificada por uma designao nica. Os cadastros mais completos, designados de multifuncionais, tm informao geomtrica, jurdica, fiscal, econmica, etc. de cada uma das propriedades, oferecendo uma srie de vantagens, como por exemplo: informao sobre as caractersticas de qualquer propriedade; identificao rpida e eficiente das propriedades, para efeitos de cobrana de impostos; confiana, garantia e estmulo ao investimento nas propriedades; e resoluo de litgios e de disputas relacionados com a demarcao, a posse e a transaco das propriedades. O cadastro constitui assim uma base segura para a organizao econmica do pas, sendo um instrumento de criao de riqueza e uma ferramenta eficaz para a tomada de decises administrativas, fiscais, jurdicas e de planeamento em geral. Os primeiros cadastros foram criados h cerca de 5 000 anos, no Antigo Egipto, e tinham objectivos fiscais. Na Europa, o cadastro mais antigo o ingls foi concludo em 1086. No resto da Europa, s por volta do ano de 1700 foram criados vrios cadastros, para melhorar a base do imposto predial. Os antigos cadastros continham, geralmente, a identificao da parcela de terreno, o nome do proprietrio, a rea aproximada do terreno e uma estimativa do rendimento agrcola em gneros. O nome do proprietrio era registado apenas por ser ele o responsvel pelo pagamento do imposto e como identificao adicional da propriedade. O facto de o rendimento agrcola ser

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registado em gneros permitiu que o cadastro fosse usado como base para o clculo do imposto durante sculos. Isto porque, inicialmente, o imposto era pago em gneros e posteriormente passou a ser pago em dinheiro, sendo a respectiva quantia calculada conforme os preos dos gneros praticados em cada poca, independentemente da inflao verificada. At 1700, os cadastros normalmente no incluam mapas das parcelas de terreno, mas depois desta data, com o desenvolvimento das tcnicas de levantamento topogrfico, passou a ser possvel produzir mapas cadastrais com preciso. Por volta do ano de 1850, houve necessidade de criar os chamados cadastros legais que forneciam um registo de propriedade actualizado. E, a partir de 1900, os impostos prediais comearam a ser baseados no valor de mercado do terreno e das construes, em vez de serem baseados no rendimento do prdio. Os cadastros fiscais modernos contm, tipicamente, a identificao da propriedade, a morada da propriedade, o nome e a morada do proprietrio, a descrio do terreno (rea, qualidade, etc.), a descrio das construes (reas, idade, instalaes, materiais, etc.), o tipo de propriedade (residencial, comercial, industrial, etc.), a informao de mercado (preos de venda, rendas, etc.), o valor de mercado estimado e o imposto predial calculado. No presente captulo, analisa-se o antigo cadastro geomtrico da propriedade rstica, realizado em Portugal at 1995, descreve-se o desenvolvimento do cadastro desde a sua origem no mundo, passando pela sua histria na Europa e pormenorizando a sua concretizao em Portugal.

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1.1 O Cadastro Geomtrico da Propriedade Rstica


1.1.1 Designaes e elementos constituintes
O cadastro o registo ou levantamento de todas as propriedades existentes em determinada regio ou pas; nele, cada propriedade tem uma identificao nica qual associada a inscrio das suas caractersticas. Estas caractersticas podem ser vrias, dependendo das finalidades e da utilizaes a dar ao cadastro, mas, cada vez mais, a tendncia para a existncia de cadastros multifuncionais, com caractersticas que servem vrios objectivos. O primeiro objectivo do cadastro tem sido, ao longo dos tempos, a cobrana dos impostos sobre a propriedade, sendo a avaliao dos rendimentos da mesma ou do seu valor patrimonial uma das operaes fundamentais para a execuo do cadastro. Outra operao muito importante a constante actualizao dos dados registados no cadastro, quer relativamente ao nmero de propriedades quer em relao s caractersticas das mesmas. Em suma, o cadastro da propriedade um inventrio exaustivo e permanente, descritivo e avaliativo de determinada regio ou pas. De acordo com a legislao portuguesa em vigor, o cadastro predial o conjunto de dados que caracterizam e identificam os prdios existentes em territrio nacional. Entende-se por prdio toda a fraco de territrio isto , uma parte delimitada de solo, juridicamente autnoma, abrangendo as guas, as plantaes, os edifcios e as construes de qualquer natureza nela incorporados ou nela assentes com carcter de permanncia. Tambm considerada como constituindo um prdio, cada fraco autnoma no regime de propriedade horizontal. Os prdios dividem-se em rsticos e urbanos. Por prdios rsticos entendem-se todos os terrenos, geralmente situados fora dos aglomerados urbanos, que tenham como destino normal uma utilizao geradora de rendimentos agrcolas. Os prdios urbanos so todos aqueles que no devam ser classificados como rsticos, e podem, de acordo com o destino normal que tenham, dividir-se em: habitacionais; comerciais, industriais ou para servios; terrenos para construo; e outros. Os prdios podem ainda ser designados de mistos se tiverem uma parte rstica e outra urbana. Assim, dependendo do tipo de prdios que so registados no cadastro, este pode ser rstico, prioritariamente urbano ou concomitantemente rstico e urbano. Nas sociedades em que a agricultura tem um papel preponderante na economia da regio ou do pas, dse mais relevncia ao cadastro da propriedade rstica, enquanto nas sociedades em que predominam o comrcio, a indstria e os servios as atenes viram-se para o cadastro da propriedade urbana. O cadastro pode ainda ser descritivo ou geomtrico. No primeiro caso, por declarao do proprietrio ou por inspeco directa, faz-se o registo da propriedade e das suas caractersticas sem, no entanto, se fazer um levantamento topogrfico da propriedade; no segundo caso, esse levantamento feito, sendo registada, para alm das outras caractersticas da propriedade, uma planta com a sua geometria e a medio exacta da sua rea, permitindo a existncia de um mapa parcelar cadastral e de uma carta de grande escala de toda a regio ou do pas.

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As finalidades e utilizaes dadas ao cadastro tambm podem influenciar a sua designao. Nessa conformidade, existe o cadastro fiscal, mais dirigido ao registo do rendimento da propriedade ou do valor patrimonial da mesma (dependendo do sistema fiscal adoptado e, consequentemente, do valor sobre o qual vai ser tributado o imposto); existe o cadastro legal, destinado ao registo do proprietrio e dos direitos reais que recaem sobre a propriedade, sendo arquivadas todas as transaces j efectuadas sobre a mesma; e existe o cadastro multifuncional, com objectivos relacionados com o ordenamento do territrio, onde so registadas informaes como o regime de transformao urbana, a edificabilidade permitida ou a existncia de infra-estruturas. Os cadastros mais completos, elaborados at meados do sculo passado (antes da era da computao e da gesto de grandes quantidades de informao), eram cadastros geomtricos da propriedade rstica, com finalidades fiscais e legais, sendo as propriedades avaliadas pelos gneros agrcolas que produziam, j que era sobre o rendimento agrcola que recaa o imposto predial. O cadastro no se limitava, assim, a servir de base repartio da contribuio predial, finalidade nica dos primeiros cadastros existentes, mas era a planta geral de um pas, a descrio da sua propriedade predial, o inventrio do valor dos seus produtos e o registo dos ttulos dos seus proprietrios. Existem algumas ideias erradas relativamente ao cadastro que importa desmistificar. Uma delas a de que o cadastro geomtrico da propriedade se resume a uma planta topogrfica; na realidade, existem outros elementos igualmente importantes na constituio do cadastro. Com efeito, segundo as bases decretadas em 1926 em Portugal, o cadastro geomtrico da propriedade rstica constitudo por quatro elementos, indispensveis, no seu conjunto, para que o mesmo adquira todo o seu valor e oferea todas as vantagens que dele se pretenda tirar. Os elementos que constituem o cadastro geomtrico da propriedade rstica so o mapa parcelar, a matriz predial, o registo cadastral e os ttulos de propriedade. Este cadastro fundado na medio e na avaliao, sendo necessria, sua organizao, a execuo do mapa parcelar, em primeiro lugar, como trabalho fundamental da medio, onde so representadas, a uma escala conveniente, todas as parcelas dos prdios da regio a cadastrar [entendendo-se por parcela uma poro contnua de terreno que se situa num mesmo prdio, e qual corresponde uma nica espcie de cultura agrcola e uma mesma produtividade (qualidade e classe)]. A execuo do mapa parcelar, por sua vez, compreende as operaes sucessivas de delimitao e demarcao dos prdios, de levantamento topogrfico dos mesmos e a sua inscrio em nome dos respectivos proprietrios, competindo aos gemetras ou peritos cadastrais estas operaes. As medies cadastrais so referidas rede de triangulao geodsica do pas esta um referencial de coordenadas materializado no terreno, permitindo a definio geomtrica das propriedades e a sua georreferenciao. O mapa parcelar, organizado por freguesias ou seces de freguesia, e no qual tm representao individual as parcelas cadastrais, , pois, o elemento base do cadastro da propriedade; porm, exige, necessariamente, como seu complemento imediato, a matriz predial e o registo cadastral. A matriz predial, obtida a partir do mapa parcelar e organizada por concelhos, e o registo cadastral que dela resulta, constituem os elementos essenciais do cadastro, sob os pontos de vista econmico e fiscal, aspectos que determinam uma das principais razes de ser do cadastro da propriedade. - 26 -

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Para a organizao da matriz predial que se torna necessria a avaliao, segunda operao fundamental atrs j referida. De facto, a avaliao consiste, de um modo geral, na determinao do rendimento bruto e lquido a atribuir a cada prdio, pela soma dos rendimentos das parcelas que o compem. Esse rendimento, obtido por uma srie de operaes complexas que garantem a maior equidade e justia no cmputo da matria colectvel da propriedade rstica, o elemento essencial com que se ampliam os dados fornecidos pelo mapa parcelar para a matriz predial, que ser constante e permanentemente actualizada pela conservatria do registo predial da respectiva rea, depois de inicialmente organizada. Em ltima anlise, o registo cadastral no mais do que uma nova forma da matriz predial, da qual extrado. Assim, ao passo que a matriz predial organizada por freguesias ou seces de freguesia, o registo cadastral organizado por proprietrios, para facilitar o lanamento das contribuies respectivas nas reparties de finanas. O registo cadastral tem como complemento indispensvel um outro registo das pessoas que usufruem rendimentos sujeitos a contribuio predial, provenientes de prdios de que no so proprietrios, registo cuja necessidade obvia para a perfeita exactido e regularidade do servio das reparties das finanas. Por ltimo, ainda considerado como elemento do cadastro o ttulo de propriedade, que da maior importncia para o proprietrio, como documento de posse indiscutvel da propriedade, atestando o valor jurdico do cadastro. O ttulo de propriedade, ao poder ser endossado caracterstica que, afinal, constitui a principal razo de ser da sua inveno , equipara a propriedade imobiliria aos bens mveis ou mobilirios. O proprietrio pode, assim, negociar o seu ttulo de propriedade como qualquer outro papel de crdito, ficando facilitadas ao mximo as suas possveis transaces. Este cadastro tem como principais atributos o facto de ser geomtrico por se basear em planta topogrfica ou fotogrfica escala , de ser parcelar j que a avaliao dos rendimentos incide sobre pores contnuas e homogneas de cada prdio , e de ser indirecto por a avaliao ser feita com base em Quadros de Qualificao e Classificao e em Quadros de Tarifas, por comparao com parcelas-tipo de cada uma das classes de cada cultura agrcola, como explicado no prximo subcaptulo.

1.1.2 Fases de realizao


Como j foi referido, para a execuo do cadastro geomtrico de uma certa regio, so importantes duas componentes: a cartogrfica para a medio dos terrenos , e a de avaliao para a quantificao dos seus produtos agrcolas. A componente cartogrfica bastante morosa e delicada, estando descrita com mais pormenor na enumerao das operaes; ela necessita, para alm da topografia e da fotogrametria, de uma viso global de todo o sistema geodsico nacional, sob pena de no se poderem produzir os mapas parcelares. S um imperfeito conhecimento destas questes consegue gerar a ideia errada que existe de que se poderia realizar o cadastro de um pas com relativa rapidez e economia, impondo aos proprietrios a obrigao de fazerem levantar as plantas dos seus terrenos, reunindo-se e ligando-se depois estas numa planta geral.

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Com a operao de avaliao terminam os trabalhos dos gemetras e comeam os dos peritos (tcnicos de formao agronmica); a complexidade da operao exige a nomeao de uma junta cadastral concelhia, ao nvel de cada municpio, que inclui o presidente, os peritos e alguns proprietrios. Esta junta examina atentamente todo o terreno do concelho, atravs de plantas de seces cadastrais ou de ortofotomapas, e, para cada freguesia, define os aproveitamentos agrcolas, isto , as espcies de cultura agrcola com interesse econmico (qualidades) e determina os respectivos graus de produtividade (classes). Com esta informao so organizados os quadros de qualificao e classificao e, para que nada seja arbitrrio, so seleccionadas parcelas-tipo para cada classe, que serviro de comparao nos trabalhos seguintes. Seguidamente, faz-se a distribuio parcelar, que, baseada naqueles quadros e parcelas-tipo, consta da determinao, parcelamento e registo, na planta e em fichas de prdio, de todas as culturas agrcolas e suas classes, construes, parcelas urbanas e sociais, nome ou local, nus ou encargos respeitantes a cada prdio rstico ou misto. Depois, para cada qualificao cultural e classe isto , para cada parcela-tipo determinado o rendimento fundirio por hectare, segundo o mtodo de cultivo normalmente utilizado no pas e atravs de contas de cultura, com todas as receitas e despesas inerentes actividade agrcola. Este rendimento designado por tarifa das classes, sendo elaborado com esta informao o quadro de tarifas, que ento exposto aos proprietrios, a fim de estes poderem reclamar contra faltas ou inexactides e se fazerem as devidas correces. Com esta informao-tipo e com a distribuio parcelar feita, podemos obter o rendimento fundirio lquido de todos os terrenos do concelho, sobre o qual calculado o imposto. Ainda hoje, este rendimento fundirio que serve ao clculo do valor tributvel dos prdios rsticos, sobre o qual calculado o imposto. De uma forma mais geral, as operaes necessrias para a realizao do cadastro geomtrico da propriedade rstica, algumas morosas e bem delicadas, podem dividir-se nas cinco seguintes fases: A Reviso da triangulao geodsica Esta reviso compreende as triangulaes de 1., 2. e 3. ordens e os trabalhos de: a) reconhecimento para estabelecimento da triangulao, para reconstruo dos sinais geodsicos e para restabelecimento das visibilidades entre estaes a ocupar, que estejam impedidas; b) ocupao das estaes e ligao das mesmas rede de linhas de nivelamento de alta preciso, em nmero conveniente e por meio de nivelamento geomtrico de preciso; e c) clculos de compensao de figuras geodsicas e de coordenadas dos vrtices de triangulao, em gabinete. Estes trabalhos exigem muita mincia e trabalho e vo sendo executados ao ritmo necessrio ao desenvolvimento das operaes cadastrais. Para cada zona, os trabalhos prvios de reviso de triangulao duram cerca de 2 a 3 anos. B Triangulao cadastral Compreende os trabalhos de estabelecimento da triangulao (reconhecimento, colocao de marcos e ocupao de estaes) e de compensao e clculo de coordenadas dos vrtices de triangulao, estes ltimos em gabinete. Esta fase da realizao do cadastro tem uma durao de cerca de 1 a 2 anos.

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C Levantamento da planta cadastral Este levantamento pode ser feito por processos clssicos, com uma durao de um ano, ou por processos fotogramtricos, com uma durao de cerca de 2 a 3 anos. Os processos fotogramtricos incluem os trabalhos de fotografia area do terreno (campo), determinao das coordenadas dos pontos fotogramtricos (campo e gabinete), completamento topogrfico e cadastral (campo e gabinete) e restituio fotogramtrica (gabinete), a qual inclui a transformao das fotografias em informaes cartogrficas digitalizadas. D Demarcao de territrios administrativos e avaliao cadastral Nesta fase os trabalhos so: a) demarcao dos territrios administrativos das freguesias; b) elaborao dos quadros de classificao e qualificao, e de tarifas; e c) distribuio parcelar e convocao de proprietrios. Esta fase dura cerca de 1 a 2 anos. NOTA: a demarcao (reconhecimento e implantao dos marcos de delimitao) dos prdios efectuada pelos proprietrios, mas fornecido apoio na divulgao das normas a que a mesma deve obedecer; ainda feita a identificao dos proprietrios e usufruturios. E Organizao da matriz cadastral Compreende, por um lado, os trabalhos de medio de reas, de desenho das seces da matriz cadastral, de determinao dos rendimentos cadastrais em gneros e de elaborao das fichas dos prdios (as seces cadastrais so constitudas a partir da planta matriz obtida do levantamento e so seleccionadas de modo a que os seus limites acompanhem sempre estremas de prdios e freguesias, sendo, portanto, plantas com conjuntos de prdios inteiros); e, por outro lado, integra os trabalhos de verificao e reclamao da matriz cadastral (todos os elementos assim recolhidos so postos a verificao por parte dos proprietrios interessados que, no concordando, podem dos mesmos reclamar para a junta cadastral concelhia), o julgamento das reclamaes individuais apresentadas e resultantes correces na matriz (em campo e gabinete). Estas tarefas tm uma durao de cerca de um ano. O processo de levantamento cadastral de uma determinada regio termina quando os elementos grficos e alfanumricos respeitantes aos prdios rsticos de cada concelho, depois de validados, so entregues Direco Geral dos Impostos (DGCI), que fornece aos proprietrios uma caderneta predial respeitante a cada um dos prdios de que so detentores. Assim, no mais favorvel dos casos, em que a planta cadastral levantada por processos clssicos, a matriz cadastral de um concelho resulta de operaes desenvolvidas ao longo de 5 a 8 anos, na zona que o compreende.

1.1.3 Benefcios
Os benefcios gerais que derivam de um cadastro geomtrico da propriedade rstica bem elaborado so muitos e grandes, impondo-o como fundamento indispensvel boa administrao de um pas, confiada ao Governo e aos servios pblicos, mas tambm a exercida pelos particulares na gesto dos seus bens rsticos, pois detm elementos que podem ser um precioso auxlio dos empresrios agrcolas na contabilidade e planeamento das actividades das suas exploraes e na gesto dos recursos disponveis.

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Entre os muitos benefcios do cadastro geomtrico da propriedade rstica podem-se enumerar os seguintes: A Carta Topogrfica Geral A carta cadastral no mais do que uma carta topogrfica geral do pas, em grandes escalas, diferenciadas por zonas de vastas dimenses, conforme a grandeza mdia dos prdios nelas existentes, e com as caractersticas tcnicas inerentes escala do levantamento, fornecendo uma descrio completa da superfcie do pas. Esta carta, desde que convenientemente actualizada por trabalhos peridicos de reviso topogrfica, necessrios conservao do cadastro, a base de maior preciso (e, de muito longe, a mais econmica) da actualizao das cartas corogrficas trabalho que, ento, se limita a simples redues fotogrficas de plantas de rigor muito superior ao do levantamento nas escalas de publicao das mesmas cartas. Alm disso, as denominadas cartas de fomento em grande escala, que em determinados pases j se considera deverem ser concebidas na escala de 1:5 000, podem ser obtidas das cadastrais, tambm pelo mesmo processo. As cartas de fomento so da maior utilidade na elaborao de anteprojectos de obras pblicas que devam servir grandes zonas, pois permitem uma apreciao de conjunto do terreno em que tero de ser estabelecidas, e so muito mais seguras que os reconhecimentos, por mais cuidadosos que sejam. E, quer se trate de obras pblicas de interesse local, como sejam as estradas e caminhos municipais, os abastecimentos de gua, as redes de distribuio de energia elctrica, os pequenos regadios, etc., ou de grandes obras, como sejam importantes aproveitamentos hidroagrcolas ou hidroelctricos, linhas de transporte de energia elctrica, etc., a carta cadastral dispensa, geralmente, o levantamento de plantas, indicando, de imediato, as expropriaes que necessrio fazer, e limita os trabalhos de campo do engenheiro aos de implantao. Outras cartas para fins especiais, como sejam, a agrcola, a florestal, etc., podem ser organizadas, quase exclusivamente, com base na cadastral, isto , sem necessidade de quaisquer trabalhos de campo complementares, pois esta carta fornece considerveis elementos para a elaborao dessas cartas temticas. Um mal econmico, que se manifesta em alguns dos nossos distritos, resulta da extrema fragmentao predial em zonas, geralmente, de grande valor agrcola e densamente povoadas. O remdio para este mal consiste num novo arranjo predial de que resulta uma rea mnima de prdio que permita uma explorao econmica, feita por meio de uma operao de emparceiramento, que s com o cadastro pode ser racional e eficientemente conduzida. Os proprietrios podero tambm dispor das plantas cotadas dos seus prdios, o que muito os auxiliar na forma de bem os explorarem. Todas estas e outras vantagens so proporcionadas por uma carta cadastral actualizada ou, como se costuma dizer, conservada. B Demarcao dos Territrios Administrativos e dos Prdios Uma das muito benficas operaes de que resulta o cadastro a demarcao dos territrios administrativos (freguesias e, consequentemente, concelhos) e dos prdios. Na realidade, a demarcao das freguesias permite a conveniente delimitao das mesmas, bem materializada por marcos nas suas estremas, evitando as frequentes questes sobre o domnio pblico de determinados terrenos, que de vez em quando atiam velhos dios entre populaes. Por outro lado, as desavenas que se arrastam desde tempos remotos - 30 -

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sobre limites de prdios, especialmente nas regies em que o regime da grande propriedade predomina, podem ser resolvidas. A inexistncia de marcos ou a sua m colocao faz com que as estremas no estejam bem definidas, o que, no caso do Alentejo, cria faixas de verdadeira terra de ningum, terrenos de posse permanentemente disputada mas nunca conseguida, mantendo questes que, alm de socialmente desgastantes, causam prejuzos econmicos. O cadastro impe a demarcao nos dois casos, sendo muito raras as questes que, ante essa obrigao, o mtuo acordo no consegue resolver; para o governo e para os tribunais ficam apenas os casos que s uma grande teimosia explica. Alm disso, a carta cadastral garante a segurana da inalterabilidade das estremas, pois a deslocao de quaisquer marcos pode ser facilmente evidenciada. S por meio de uma planta cadastral se pode conseguir o restabelecimento das estremas dos prdios em zonas devastadas por fenmenos catastrficos naturais ou em consequncia de guerra. Alis, a exacta reconstituio do sistema predial em zonas devastadas por fenmenos naturais era um processo j usado pelos egpcios quando tratavam da diviso das terras fecundadas pelas grandes cheias do Nilo. E apenas a existncia de um cadastro tem tornado possvel restituir a cada um o que lhe pertence nos pases que, podendo aplic-lo, tm tido a infelicidade de sofrer destruies apocalpticas derivadas de guerras. C Elementos Estatsticos sobre o Aproveitamento do Solo Este cadastro d-nos a possibilidade de obter elementos estatsticos seguros, definidores da forma como o solo aproveitado e repartido em prdios e estes em parcelas, e da integrao dos mesmos nas propriedades. O conhecimento, tanto quanto possvel exacto, de elementos relativos forma de explorao, ao tipo e ao regime de propriedade, nmero de proprietrios, nmero de prdios rsticos e mistos e sua determinao por classes de reas, reas no cultivadas, etc. permite uma boa administrao de um pas, principalmente no caso de Portugal, em que o sector agrcola tem tido uma quebra continuada na economia e tem importantes problemas demogrficos a resolver. S na posse destes elementos possvel fazer, com seriedade, estudos de planificao tendentes a melhorar os proveitos deste sector na economia nacional. Apenas o cadastro geomtrico da propriedade rstica pode dizer o que existe superfcie do solo e como est distribudo, permitindo, assim, que se conclua o que, na realidade, deve ser alterado. O cadastro possibilita ainda o conhecimento da evoluo do aproveitamento do solo e a verificao dos elementos de informao relativos a superfcies cultivadas e produes, manifestados pelos proprietrios. Na realidade, a conservao do cadastro consequncia de duas operaes distintas: uma de natureza topogrfica e a outra agronmica. Pela primeira, registam-se na carta cadastral as alteraes havidas nos pormenores do solo e nas estremas dos prdios, sempre que possvel, medida da sua verificao. Pela outra, geralmente de extenso concelhia e executada com intervalos de 5 a 10 anos, toma-se conta das alteraes encontradas no aproveitamento do solo que tenham influncia econmica. Disto resulta o conhecimento da evoluo do aproveitamento do solo, to til a quem tem a cargo a administrao de um pas, bem como a possibilidade de em gabinete se ajuizar, com suficiente preciso, da confiana que merecem as produes manifestadas pelos proprietrios.

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D Elementos de Economia Agrria e Macroeconmicos O cadastro fornece conhecimento sobre a natureza dos terrenos, o grau de cultura e os melhoramentos de que so susceptveis, indispensvel quer ao agricultor quer ao governante. Existem elementos de informao imprescindveis a qualquer estudo srio de economia agrria, como o custo da produo de determinada cultura e o rendimento correspondente, que podem ainda ser obtidos a partir do cadastro. De facto, a avaliao cadastral feita por freguesias e baseada em quadros de qualificao e classificao e de tarifas, elaborados por juntas concelhias presididas por engenheiros agrnomos, e em que esto representados os organismos econmicos e as autarquias locais. A informao-base desses quadros, resultando de minuciosos reconhecimentos do terreno e de inquritos sobre a economia agrria interessada, integra os consumos dos factores de produo e peso relativo dos mesmos (mo-de-obra empregada nas diferentes operaes culturais, nmero de horas de trabalho de mquinas, quantidade de adubos e outros fertilizantes consumidos, sementes e pesticidas utilizados), as produes e contas da cultura (preos dos factores de produo e dos produtos agrcolas, estimativa do capital necessrio explorao, produes unitrias, rendimentos lquidos de cada cultura, margens brutas) e as rotaes culturais,. Alm disso, devido ao seu interesse, a colaborao individual dos agricultores sempre prestada, em reunies pblicas convocadas com esse fim por aquelas juntas. Disto se conclui que, tanto pela extenso que atingem, pois so levados s freguesias, como pelo seu valor intrnseco, os quadros-base da avaliao cadastral representam, em qualquer outro contexto, um elemento de informao merecedor de inteira confiana. O cadastro geomtrico da propriedade rstica mostra ainda como a populao rural se distribui e aloja, bem como a descrio das construes que se destinam explorao da terra; e, pela sua conservao, conhece-se a evoluo destes elementos de informao to teis. Estes elementos permitem a anlise macroscpica das necessidades de recursos humanos, a definio regional de valores de crdito e a viabilidade de investimentos de reestruturao, sendo ainda utilizados para o estabelecimento de infra-estruturas vrias pelas cmaras municipais, IPE, BRISA, EDP e outras entidades, em projectos de emparcelamento, de desenvolvimento regional e local e de ordenamento do territrio. E Repartio Equitativa dos Impostos O meio que permite a mais equitativa repartio dos impostos que incidem sobre o rendimento da terra a matriz predial. Como j vimos, a determinao do rendimento cadastral dos prdios, em gneros, feita pelo processo da avaliao indirecta, por meio de uma operao denominada distribuio parcelar, a qual, por sua vez, tem por base quadros de qualificao e classificao e de tarifas respeitantes unidade territorial da matriz cadastral, que a freguesia. Pelos fundamentos do processo e pela larga margem deixada reclamao colectiva ou individual dos proprietrios, e que vai desde a organizao daqueles quadros forma como a distribuio parcelar os aplica, so avaliados com bastante preciso os rendimentos unitrios em gneros das diferentes classes de cultura e os dos prdios. Estando a organizao dos quadros de todas as freguesias de um concelho a cargo de uma mesma junta cadastral concelhia, segue-se que, em toda a sua extenso, no haver disparidades dignas de nota na determinao do rendimento dos prdios, em gneros, base da tributao que sobre eles deve incidir. Por outro lado, como, por recurso obrigatrio, os quadros de todos os concelhos sero sujeitos apreciao de um organismo superior o Conselho de Cadastro , a equidade

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tributria conseguida para o concelho considerado isoladamente estende-se, tanto quanto possvel, a todo o territrio nacional. F Ttulo de Propriedade Os dados e documentos elaborados pelos organismos de cadastro servem como elemento importante para juridicamente fundamentar o registo correcto dos prdios rsticos, simplificam os problemas de transmisso e ajudam, em tribunal, na resoluo de demandas ou acordos. Para alm disso, o sistema hipotecrio tem, no registo predial e no respectivo ttulo de propriedade, a nica e verdadeira base sobre a qual pode assentar. Assim, o ttulo de propriedade oferece vrias vantagens e garantias, desde que entre os servios cadastrais e os servios de conservao do registo predial haja a necessria ligao. Este documento proporcionado, quase sem despesas, pelo cadastro.

1.1.4 Utilizaes dadas


Com o cadastro geomtrico da propriedade rstica, tal como foi concebido nas suas bases, pretende-se cumprir quatro objectivos, a saber: identificao da propriedade imobiliria rstica, lanamento da contribuio predial rstica, remodelao do regime da propriedade rstica e levantamento da carta, em grande escala, do pas. A este assunto voltaremos mais tarde, mas agora vamos descrever as utilizaes que foram dadas ao cadastro e de que forma so cumpridos os objectivos para os quais foi concebido. A utilizao fiscal foi o principal ponto de vista sob o qual se encararam a necessidade e as vantagens do cadastro da propriedade rstica. De facto, este o aspecto mais interessante, pois a organizao do cadastro torna possvel o que sem ele seria mera utopia pretender: o lanamento da contribuio predial rstica de uma forma equitativa e justa. O rendimento colectvel dos prdios em gneros determinado com base nas reas das suas parcelas, qualificadas e classificadas pela distribuio parcelar, e nos quadros de tarifas, como j vimos. A transformao em dinheiro do rendimento assim determinado, base da colecta que sobre os prdios deve incidir, feita normalmente com base nos preos que serviram para a organizao das tarifas. No clculo das tarifas tem-se em ateno os preos dos gneros, sementes, adubos, correctivos, tratamentos, salrios, gados, etc., que sero os mdios dos ltimos 5 anos, excludos aqueles em que se tenham registado oscilaes consequentes de fenmenos que afectem a economia geral do pas. As produes brutas, os encargos com as culturas, os preos dos gneros so escrupulosamente meditados e fixados com a colaborao directa, ou por representao, dos interessados. A matriz predial, organizada como atrs foi descrito, um documento cientificamente exacto e seguro para o estabelecimento definitivo da perequao do imposto, evitando as fraudes que vitimam o tesouro, e as injustias e iniquidades que prejudicam e irritam o contribuinte. Vantagem, pois, para o Estado que recebe o que lhe devido, e vantagem para o proprietrio que paga o que deve, mas s o que deve. O cadastro aniquila o arbtrio com que se lanam as contribuies directas e guarda a justa igualdade prescrita pela Constituio da Repblica, segundo a qual todos devem contribuir para as despesas pblicas, na proporo dos seus haveres. Assim, o pobre no

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paga mais do que deve ou do que pode e o rico no se subtrai imposio dos tributos. O lanamento ou a repartio do imposto torna-se muito simples por serem conhecidos, com verdade e exactido, os objectos contribuveis, e os emolumentos e mais despesas de cobranas so menos onerosas. Assim, o cadastro permite o conhecimento exacto do valor de cada propriedade e o lanamento, com justia e equidade, da contribuio predial sobre o seu rendimento colectvel, podendo ser consagrado, no esprito pblico, como uma bela obra de justia. Para alm de cumprir o objectivo do lanamento da contribuio predial rstica, tem-se verificado que, nos concelhos em que passa a vigorar o regime de cadastro geomtrico, o rendimento tributvel rstico aumenta significativamente, e esta receita, atribuda ao poder local, nos concelhos nitidamente rurais, constitui uma importante contribuio para as finanas da autarquia. O cadastro pode ainda ter uma utilizao sob o ponto de vista econmico, quer pelo Estado, quer pelo proprietrio. Assim, o cadastro das propriedades permite, por um lado, ao proprietrio, saber precisamente aquilo que tem e planear os seus aproveitamentos agrcolas, e, por outro lado, ao Estado, conhecer a riqueza agrcola nacional e as suas possibilidades, indispensvel sua boa administrao econmica. Os servios oficiais e os organismos corporativos recorrem intensamente a plantas extradas da carta cadastral, como, por exemplo, os servios hidrulicos, as Estradas de Portugal, os servios florestais e agrcolas e as cmaras municipais. Estas plantas servem, em parte, para a organizao de estudos econmicos, mas a sua aplicao principal a de obras pblicas que integram vastas regies ou apenas de projeco local, como j havamos visto. O recurso s plantas cadastrais para extrair plantas com representao altimtrica destinadas a estudos de viabilidade de projectos poupa muito dinheiro e tempo na sua execuo. Isto mostra a vantagem de se ter planeado o cadastro com base numa carta geral topogrfica. O cadastro deve ainda ser considerado como uma grande obra utilitria para o desenvolvimento agrcola, pois a nica base segura para o emparcelamento da pequena propriedade e para a diviso da grande, contribuindo poderosamente para a criao da propriedade mdia, aquela que oferece maiores garantias de vitalidade, e cumprindo o seu objectivo de fornecer elementos que servem de base remodelao do regime de propriedade rstica. A utilizao legal do cadastro vai desde a garantia absoluta da posse dos bens imobilirios, dada aos proprietrios, at organizao do crdito agrcola hipotecrio, que s o cadastro permite em bases seguras e que to necessrio se torna para o desenvolvimento da propriedade rstica. Esta importante utilizao do cadastro torna-se mais notvel por ser possvel endossar o ttulo de propriedade, o que, mesmo sem essas extremas facilidades de transaco, tem a incontestvel vantagem de documentar a posse indiscutvel da propriedade, sob o ponto de vista jurdico. Desta forma, o cadastro cumpre o seu objectivo de identificao da propriedade imobiliria rstica e serve de base exacta individualizao do prdio. A permanente conservao dos registos cadastrais, que a todo o momento fazem prova jurdica segura, permite a resoluo fcil e rpida de questes judiciais.

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Finalmente, o ponto de vista corogrfico vem ainda encarecer as utilizaes do cadastro geomtrico, o qual cumpre o seu objectivo de servir de base ao levantamento em grande escala da carta do pas. Com efeito, a organizao do cadastro vem facilitar, como bvio, a execuo de uma carta do territrio nacional em grande escala, baseada nas plantas levantadas para a organizao do mapa parcelar, cujas escalas podem variar, conforme os terrenos, entre 1:500 e 1:5 000. Esses levantamentos, apoiados sobre uma triangulao especial derivada da rede geodsica, que para esse fim foi devidamente revista e completada, fornecem elementos preciosos para uma grande carta geral do pas, to necessria para estudos do seu desenvolvimento econmico, agrcola e turstico, e para planeamento de obras pblicas. Sendo a carta corogrfica de maior escala publicada a de 1:25 000, adoptou-se a escala de 1:10 000 para a Carta Topogrfica de Portugal, com base directa na cadastral. Os pormenores do terreno so representados com a densidade compatvel com a escala, sendo a equidistncia entre curvas de nvel de 5 m, e so inscritas as cotas de nvel dos pormenores notveis, e ainda representadas as manchas de cultura de rea superior a 1 ha, correspondente a 1 cm2 na carta. Existe perfeito enquadramento entre as folhas das cartas gerais que no pas se publicam (escalas 1:200 000, 1:100 000, 1:50 000, 1:25 000 e 1:10 000, esta ltima com base na carta cadastral). Para que a carta cadastral pudesse, com facilidade e mtodo, ser empregada na actualizao das cartas em menores escalas, planeou-se a sua diviso em folhas, nas vrias escalas, por forma a manter-se um enquadramento entre ela e aquelas cartas. As folhas das cartas corogrficas tm as dimenses 0,64 m x 0,40 m, que se mantm nas da carta cadastral, com excepo das na escala de 1:2 000, em que so 0,80 m x 0,50 m. Desta forma, em 4 folhas na escala de 1:2 000 representado o terreno respeitante a 1 folha na escala de 1:5 000.

1.1.5 Conservao
O cadastro geomtrico da propriedade rstica assenta, como j vimos, nas operaes fundamentais de medio dos terrenos e de avaliao dos seus produtos, mas existe outra operao indispensvel ao cadastro, sob pena de este deixar de ter as vantagens e objectivos que se prope; trata-se da implementao de um sistema para a sua conservao. Com o decorrer dos anos, h prdios que se dividem, por partilha ou porque se abrem vias de comunicao, constroem-se casas para habitao ou utilizao agrcola, fazem-se poos, levantam-se muros, etc. O aproveitamento do solo tambm no sempre o mesmo, fazem-se plantaes e outras caducam, estabelecem-se sistemas de rega, etc. Se na carta e matriz cadastrais se registarem estas alteraes e os seus efeitos medida que deles se tenha conhecimento, o cadastro manter-se- sempre actualizado, isto , conservado. As vantagens de um cadastro conservado so muitas e, alm das de natureza econmica e fiscal, h tambm as de ordem cartogrfica. Um pas de carta cadastral conservada tem a possibilidade de, com grande economia, manter todas as cartas gerais actualizadas, desde as de fomento em grande escala, s corogrficas e s de fins especiais, sem que para isso se tenha de proceder a trabalhos de levantamento, como j vimos.

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As disposies regulamentares relativas conservao do cadastro so as seguintes: a Direco Geral dos Impostos, por intermdio das suas seces de finanas, fica incumbida da guarda e conservao dos elementos cadastrais, devendo as alteraes a fazer no mapa parcelar ser confiadas ao Instituto Geogrfico e Cadastral (IGC); as modificaes que se forem dando na figura dos prdios, por motivo de transmisso de parte deles, por diviso ou por eliminao, ou ainda por quaisquer outros motivos, sero comunicadas pelas seces de finanas e conservatrias do registo predial Direco Geral dos Impostos, a qual solicitar do Instituto Geogrfico e Cadastral as competentes alteraes nos respectivos mapas parcelares e seus suplementos; quando as parcelas de prdios rsticos forem destinadas a culturas diferentes das indicadas no respectivo artigo matricial, a seco de finanas respectiva comunicar esse facto Direco Geral dos Impostos, para que esta promova a respectiva alterao na qualificao e classificao; a qualificao, classificao e respectivas tarifas consideram-se inalterveis durante 5 anos, a contar daquele a que se referir o primeiro lanamento da contribuio predial pelo rendimento cadastral; findo o prazo de 5 anos a que se refere a disposio anterior, proceder-se- reviso dos elementos cadastrais, de harmonia com as alteraes que os prdios e respectivos rendimentos tiverem sofrido. Assim, a conservao cadastral tem sido implementada por duas formas: a resoluo de processos de reclamao administrativa e a reviso peridica dos registos cadastrais: Resoluo de processos de reclamao administrativa os processos so organizados nas reparties de finanas, a partir de requerimento inicial dos proprietrios interessados, que devem juntar a documentao julgada necessria; depois as reparties de finanas fazem uma primeira anlise da situao, confirmando a demarcao correcta do prdio e outros elementos relevantes e, se for caso disso, enviam posteriormente os processos ao Instituto Geogrfico Portugus (IGP) para anlise e emisso de parecer; finalmente os processos regressam s reparties de finanas, para resoluo final e sua comunicao ao proprietrio interessado. Os processos podem ainda ser iniciados no Instituto Geogrfico Portugus quando so detectadas alteraes na forma ou aproveitamento dos prdios. Este processo contnuo e pontual. Reviso peridica dos registos cadastrais esta reviso cadastral proposta e levada a cabo pelo Instituto Geogrfico Portugus; normalmente abrange um concelho ou regio homognea e nunca executada em intervalos inferiores a 5 anos, tratando-se, portanto, de um processo peridico e global. Na conservao do cadastro, tal como na sua execuo, h duas operaes distintas: as topogrficas e as de avaliao. As primeiras devem ser registadas anualmente, por forma a manter-se a carta cadastral actualizada; as segundas, aparte casos excepcionais relativos a diviso de prdios ou a requerimento de proprietrios, dizem respeito a actualizaes gerais concelhias quinquenais. Aps alguma experincia na reviso cadastral, alguns tcnicos defendem que a actualizao da distribuio parcelar por - 36 -

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concelhos deve fazer-se com intervalos de 10 anos e no com os 5 anos previstos na legislao, por este ser um prazo demasiado curto para que, num trabalho de reviso geral concelhia, possa registar-se uma sensvel alterao nas culturas, sem a qual pouco proveito se tira da despesa resultante, parecendo ser o prazo de 10 anos o mais aconselhvel. As operaes de distribuio parcelar que intervm na conservao do cadastro podem ser de carcter acidental e provenientes de partilhas de prdios ou de abertura de vias de comunicao, tratando-se de repartio ou correco do rendimento colectvel de prdios isolados ou em pequenos grupos, ou ento dizem respeito actualizao geral da distribuio parcelar, sendo o concelho a menor unidade administrativa sobre a qual que devem incidir. Os quadros de qualificao e classificao e os de tarifas tambm no se podem considerar imutveis: novas culturas se podem introduzir e as jornas e outros encargos que oneram a produo podem evoluir de forma diferente da do valor dos produtos. Para que a conservao do cadastro possa fazer-se com a eficincia devida, necessrio que haja a mais ntima ligao entre os seus servios e os organismos regionais que mais completa e imediatamente tm conhecimento das alteraes havidas nos prdios, e que so: reparties de finanas, conservatrias de registo predial, Estradas de Portugal e servios e empresas de urbanizao. Isto porque muitas alteraes de figura de prdios no so do conhecimento das reparties de finanas; por exemplo, as derivadas da abertura de estradas, arruamentos, caminhos, etc., e tambm as alteraes devidas a construes urbanas, muito numerosas nos concelhos vizinhos de Lisboa.

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1.2 Desenvolvimento do Cadastro ao Longo do Tempo


1.2.1 Origem no mundo
Perde-se na bruma da histria o ponto inicial do desenvolvimento da ideia do cadastro que a todos garante que cada um pague pelo que tem e saiba precisamente o que seu. Em volta desta ideia e em pocas que s a imaginao pode alcanar, se teria iniciado o cadastro ou com a feio fiscal, que aquela que predomina nos primeiros cadastros de que se tem conhecimento, ou com a feio jurdica ou mista para que todos tendem a evolucionar. [1] A realizao dos cadastros foi sendo feita de duas formas distintas: a descritiva, por inspeco directa ou por simples declarao dos possuidores das terras ou ainda pela conjugao destes dois elementos, sem medio e sem levantamento de plantas; e a que hoje geralmente adoptada, e que consiste no cadastro geomtrico ou topogrfico. Claro que o cadastro por declarao no se pde manter, no s porque as cincias avanaram e tornaram mais fcil o cadastro geomtrico, como tambm porque cada vez se tornou mais difcil obter de todos os proprietrios declaraes verdadeiras. No entanto, no se pode afirmar qual das duas formas de proceder a mais remota, pois o documento mais antigo de que se tem conhecimento sobre cadastro tem todas as caractersticas de um cadastro geomtrico: trata-se de um fragmento do cadastro da Babilnia, remonta a 2 400 anos antes de Cristo, e encontra-se no Museu de Londres. O cadastro do Egipto ter tido uma origem anterior a esta data, apesar de s haver documentos comprovativos da sua existncia a partir de 1 400 anos antes de Cristo. Na realidade, estudos sobre o Antigo Egipto tm mostrado que j existia a uma forma de registo cadastral cerca do ano 3 000 antes de Cristo [2], mas Herdoto nos seus escritos afirma que apenas havia cadastro no Egipto no tempo de Sesstris (sculo XIX a. C.), para quem as terras teriam sido medidas e avaliadas, dando origem Geometria, que mais tarde passou para a Grcia. Existem vrias teorias sobre a finalidade da medio das terras, mas a que tem mais adeptos actualmente a de se poderem restabelecer os limites das propriedades que anualmente eram submersas pelas cheias do Nilo, para acabar assim com as demandas que sempre surgiam com o abaixamento das guas, aparecendo pela primeira vez a feio jurdica do cadastro. A origem do cadastro no Egipto deve coincidir com o estabelecimento ali do primeiro Governo regular, que fez a diviso das terras e estabeleceu preceitos para respeitar a propriedade de cada um, obtendo ali um grande incentivo sua continuidade, tendo, atravs da dominao dos Persas, dos Gregos, dos Romanos, dos Sarracenos e dos Mamelucos, chegado at 1823. Na China, na Prsia e na ndia tambm o cadastro parece ser muito antigo, quase contemporneo da existncia destes imprios e anterior ao do Egipto; na China h unicamente vestgios histricos de que ter existido no tempo do primeiro imperador da dinastia dos Ming; na Prsia ter existido no tempo de Darius (sculo V a. C.); e na ndia foi encontrada, do tempo de Jesus Cristo, uma planta gravada em cobre junto ao ttulo de uma concesso de terra.

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Na Grcia parece que o cadastro remonta ao tempo de Licurgo, que dividiu as terras da Lacnia em 30 000 partes e as de Esparta em 9 000, ou ao tempo de Dracon, que tinha copiado o cadastro do Egipto, com a imposio de pena de morte para as falsas declaraes. Mesmo no admitindo estas hipteses, o certo que ele existiu no tempo de Slon, que o decretou nas suas leis do ano 594 antes da nossa era, no tendo, porm, o carcter propriamente fiscal, porque o imposto sobre a terra era raro em Atenas, mas tendo por finalidade a diviso dos indivduos em quatro classes, conforme o seu rendimento em azeite e po, para poderem ser admitidos aos cargos pblicos. Em 377 a. C., aparece-nos neste pas o primeiro cadastro fiscal para lanamento da contribuio para a despesa da guerra contra os Lacedemnios. Os Romanos tambm fizeram cadastro, estabelecido em 555 a. C. por Srvio Tlio, por simples declarao sob penas gravssimas, que ordenou que todos os romanos fizessem declaraes de todos os seus bens e do preo por que se podiam avaliar, depois de terem prestado juramento de que nessa declarao indicariam toda a verdade sem omisso nem dissimulao; que cada um daria o nome de seu pai e idade, o nome da mulher e dos filhos, em que bairro da cidade moravam, ou em que aldeia ou lugar, sendo no campo. Quem assim no obedecesse, e no desse com verdade a sua enumerao, via os seus bens confiscados, e, depois de chicoteado, era vendido como escravo. Este cadastro transformou-se, mais tarde, no cadastro geomtrico em que as terras eram medidas e organizadas as suas plantas, as quais, depois de gravadas em cobre, eram guardadas nos arquivos do estado, sendo as terras classificadas por espcies de cultura e, dentro da mesma cultura, por espcies de terreno. As tbuas censurias continham o registo da populao por nomes, ordem, idade, sexo, estado, pas, renda, nmero de escravos, terras, e a sua extenso, qualidade e o gnero de cultura a que eram destinadas. Assim, no tempo de Augusto, o Imprio Romano estava dividido em parcelas, e descrito no cadastro de maneira que cada possuidor conhecia exactamente a extenso dos seus terrenos e a qualidade de imposto que devia pagar a sua propriedade. de notar que os Romanos estenderam os seus cadastros a todas as terras em que dominavam e que esses cadastros, apesar das suas imperfeies, contm os mais sos princpios dos cadastros modernos, representando o trao de unio entre o passado e o presente. O cadastro romano de muito serviu aos reis francos, borguinhes e visigodos, quando faziam as partilhas das terras conquistadas e recebiam dos detentores do solo os encargos devidos ao tesouro imperial.

1.2.2 Histria na Europa


Na poca dos reis das primeiras dinastias de Frana, j existiam um tributo pblico, recenseamentos ordenados e executados e registos de capitao, o que indiciava que o imposto predial j era conhecido destes reis. Os trabalhos cadastrais em Frana remontam aos primeiros tempos da dinastia carlovngia, que depois foram rectificados por ordem de Carlos V, o qual os transformou em tombos da propriedade, com indicao da situao, superfcie e qualidade dos prdios, suas culturas e possuidores. Sob o regime feudal, cada senhor, para tornar mais fcil a percepo das quantias que lhe eram devidas por seus vassalos, fazia cadastrar os seus domnios; estes cadastros parciais compreendiam a capacidade dos bens de raiz, determinada por trabalhos no terreno, por todas as confrontaes das parcelas e pela a avaliao da qualidade do solo. - 39 -

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Generalizando esta medida, em 1269, procedeu-se avaliao das coisas mveis e imveis para assentar a capitao, e o livro das avaliaes resultante deste trabalho serviu de base para o imposto at 1491, poca em que Carlos VIII resolveu mandar executar o cadastro do reino ento dividido em quatro grandes regies, tendo-se executado apenas numa delas. Vrias foram as tentativas falhadas de execuo de um cadastro geral durante a monarquia, nomeadamente em 1679, quando a aco de Colbert de o ordenar foi paralisada pela oposio dos privilegiados da Corte, do Clero e da Nobreza que muito tinham a perder com uma operao que lhes ia dar um grande golpe nas imunidades de impostos que lhes eram escandalosamente concedidas. Aps a revoluo de 1789, a Assembleia Constituinte decretou a instituio do cadastro e estabeleceu as bases para as operaes preparatrias, de conjunto e de agrimensura parcelar, as quais deveriam ser precedidas da delimitao das comunas e de uma triangulao geral. O movimento revolucionrio fez demorar a execuo desta lei e logo se levantaram reclamaes contra a desigualdade da repartio do imposto predial, quer de departamento para departamento, quer de comuna para comuna e mesmo de proprietrio para proprietrio. S um cadastro geral poderia pr termo ao caos existente, mas a execuo de um cadastro levava tempo e muito dinheiro do oramento da repblica e era necessria uma pronta e enrgica soluo. Decidiu-se ento fazer a operao em 1 800 comunas espalhadas por toda a Frana e aplicar o resultado por analogia s restantes, tendo-se iniciado, em 1803, a agrimensura que deveria representar detalhadamente, no cada parcela, mas massas de cultura de natureza diferente, devendo seguir-se igual critrio na avaliao dos rendimentos. Como era fcil de prever, esta soluo veio ainda complicar mais o problema e, em 1807, Napoleo, que dizia que as meias medidas s faziam perder tempo e dinheiro, fez publicar a lei de finanas com o estabelecimento das principais disposies regulamentadoras do cadastro parcelar. Este cadastro, que s se concluiu em 1850, foi feito por comunas, por meio de agrimensura e avaliao de cada parcela de propriedade, as suas plantas eram suficientemente exactas e desenvolvidas por forma a fixar os limites das propriedades, atestando sobre a posse do terreno e evitando os processos. O Cadastro de Napoleo punha completamente de parte o anterior, em que se tinham gasto j bastantes recursos, e o cdigo que compreendia todas as instrues deste servio vigorou at 1821. Nesta poca foi estabelecido o trabalho de sub-repartio e as operaes cadastrais passaram a s servir para rectificar a repartio individual em cada departamento. Estas medidas destruam a obra de Napoleo, no s por terem tirado o carcter jurdico ao cadastro, como tambm por este passar a ser feito um por comuna e portanto sem unidade. Em 1846 e 1850 publicam-se leis permitindo a reviso do cadastro em todas as comunas cadastradas h mais de 30 anos, porque a lei de 1807, tendo por princpio a fixidez das avaliaes, tornava defeituoso o cadastro, em virtude das modificaes ocorridas nas propriedades. O ministro Rouvier nomeia, em 1891, uma grande comisso extraparlamentar para estudar o cadastro, a qual publicou 9 volumes de memrias; estas memrias serviram de base lei de 1898, que teve o grande mrito de preparar o cadastro jurdico, pois exigiu a

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prvia delimitao das propriedades, e de estatuir com cuidado a conservao que foi depois regulamentada em 1912. Esta descrio mais pormenorizada do desenvolvimento do cadastro em Frana serve para salientar os graves inconvenientes que trazem riqueza pblica os interesses que, sombra das convulses polticas, surgem sempre contra a instituio do cadastro, e ainda para mostrar quanto pode custar ao pas a falta de estudo, de ponderao e de continuidade de orientao na organizao das leis cadastrais. Dos pases que a Frana absorveu sob o Imprio, ou em que fez reinar prncipes da famlia imperial, quase todos ficaram com o seu cadastro geomtrico iniciado pela legislao napolenica. Com a queda do Imprio e com a nova independncia desses estados, muitos deles continuaram os trabalhos iniciados, servindo a legislao de Napoleo mais aos estranhos que prpria Frana. O cadastro geomtrico de Frana e a respectiva legislao, ordenados por Napoleo, tiveram uma influncia notvel no desenvolvimento de outros cadastros na Europa, nomeadamente em Portugal. A Inglaterra, essencialmente conservadora, teve um cadastro descritivo sem suporte cartogrfico, feito de 1080 a 1086, o mais antigo que se conhece para alm do romano, que foi substitudo pelo que Guilherme III mandou fazer em 1688. Este, apesar das desigualdades que contm, devido s falsas declaraes sobre alguns valores, chegou quase aos nossos dias como base da contribuio fixa que incide sobre a terra. Este pas comeou a trabalhar no seu cadastro geomtrico na segunda metade do sculo XIX. Outros pases da Europa tambm tiveram os seus cadastros bastante cedo. Os cadastros da Dinamarca e da Noruega remontam a 1681 e 1682. No fim do sculo XVI, comea a generalizar-se a elaborao das plantas cadastrais, com o desenvolvimento do teodolito e da prancheta. Na Europa j eram notveis, como cadastros geomtricos: o de Piemonte, pela sua antiguidade (decretado em 1699); o do Ducado de Milo, pelas suas sbias instrues, principalmente sobre conservao (decretado em 1714); e ainda, pelo seu esprito absolutamente jurdico, o de Genebra, com plantas anteriores a 1700, o da Sucia, do tempo de Carlos II, o de Sabia, de 1728, e o de Milo, de 1832. No incio do sculo XIX j tambm os pases germnicos mantinham os seus cadastros, sendo o mais notvel o da Bomia, que levou mais de 100 anos a organizar e que era um dos melhores naquele tempo. Nessa poca, tambm a Hungria tinha o seu cadastro, o qual que remontava ao tempo do rei Ladislau. Na segunda metade do sculo XIX, desenvolve-se mais a ideia da necessidade de um perfeito cadastro geomtrico geral. Na Alemanha, o cadastro geomtrico da Prssia, de 1861, estendido a todos os estados agregados monarquia depois de 1866, sendo publicado em 1872 o cdigo hipotecrio prussiano, que continha o livro cadastral e o registo dos direitos de propriedade; todos os outros cadastros dos estados da Confederao Alem eram perfeitssimos e alguns faziam prova absoluta de direito. A Itlia, onde havia 22 cadastros, mandou estabelecer o cadastro parcelar geomtrico de todo o reino, por leis regulamentadas, em 1898. O sculo XX no veio modificar essencialmente as instrues de cadastro na Europa. A Itlia melhora os seus servios cadastrais em 1911. A ustria manda

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incorporar no cadastro os bens pblicos em 1913 e no ano seguinte regula a forma de diviso das parcelas cadastrais e o registo da aquisio das propriedades imobilirias de pequeno valor. A Sua modifica as instrues sobre medies cadastrais em 1912, e em 1919 d instrues para as medies parcelares e para a triangulao de 4. ordem. Na Pennsula Ibrica, custou mais a germinar a ideia do cadastro. Na Espanha, sem se falar dos cadastros romanos, s h notcia do cadastro ordenado por Filipe II no sculo XVI, do levado a cabo por Alejandro Mon em 1845, resultante da reforma liberal da fazenda pblica, e do decretado em 1856, j com uma base cartogrfica, em que a medio cadastral referida triangulao fundamental do pas. Aps as reformas de 1870 e 1876, instala-se uma dualidade na qual o Instituto Geogrfico se encarrega de proporcionar uma planimetria para o cadastro e o Ministrio da Fazenda trata da avaliao dos terrenos. Finalmente em 1902 cria-se a Junta do Cadastro, destinada a organizar o plano das operaes cadastrais, e em 23 de Maro de 1906 promulgada a lei que estabelece enfim o cadastro parcelar de Espanha, estatuindo um primeiro perodo de avano cadastral e um segundo perodo de conservao e rectificao progressiva at se obter o cadastro parcelar. O avano cadastral permitiu que, entre 1917 e 1928, ano em que se suspenderam os trabalhos, se cadastrasse quase metade da superfcie til do pas. Em 3 de Abril de 1925, ditada uma nova lei para se proceder formao do cadastro parcelar jurdico, mediante um mtodo mais elaborado de levantamento topogrfico e a comprovao da titularidade, tornando os trabalhos mais morosos e dispendiosos. Em 1928 estabelecem-se as caractersticas do que constitui a referncia espacial do cadastro, cujos trabalhos avanam muito lentamente, estando apenas pouco mais de um tero do pas coberto em 1980. Entre 1944 e 1960, progrediu-se bastante na execuo do cadastro rstico, devido utilizao sistemtica da fotografia area, tendo-se coberto todo o pas. A partir de 1964 inicia-se o cadastro urbano que se revelou de grande importncia dada a intensa urbanizao verificada nos anos 60 e 70. Em 1978, inicia-se uma reforma tributria, passando para os municpios a arrecadao das contribuies territoriais que so baseadas nos valores cadastrais. Sendo estas contribuies as principais fontes de rendimento dos municpios, de imediato se criaram consrcios para a gesto e inspeco das contribuies territoriais, cujo principal objectivo era a reviso cadastral, por forma a se dispor de um cadastro preciso e sobretudo actualizado em informao e valor. Mas a base cartogrfica do cadastro, constituda pelo mapa topogrfico parcelar, implicava uma realizao muito lenta e estava a ficar desactualizado, tendo-se optado, a partir de 1988, por realizar a cobertura do pas em ortofotomapas e basear neles o processo de renovao cadastral. A quantidade de informao a obter, validar, carregar e manter era tanta que o Centro de Gesto Cadastral e Cooperao Tributria definiu, em 1987, um projecto de informatizao dos seus servios centrais, regionais e territoriais, com sistemas capazes de processar a informao obtida nas renovaes e revises cadastrais, validando-a, valorizando-a e gerando recibos e todos os outros documentos necessrios aplicao fiscal dos cadastros imobilirios rstico e urbano. Estes cadastros esto actualmente a funcionar em pleno como sistemas informticos multifuncionais de informao cadastral, sendo a sua informao facilmente mantida, o que evita novos processos de recolha massiva de dados, que so muito onerosos.

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Destes ligeiros apontamentos histricos, e antes de passarmos ao desenvolvimento do cadastro em Portugal, podemos tirar algumas concluses interessantes: a) a ideia do cadastro geomtrico da propriedade rstica to antiga como a posse individual da terra, mas o cadastro por declarao no pode dar resultados aproximados da verdade, nos tempos que correm; b) os princpios fundamentais do cadastro geomtrico a medio do terreno e a sua avaliao so imutveis, tendo sempre fracassado as tentativas de realizao do cadastro em outras bases; c) a relativa morosidade que se verifica sempre nos trabalhos do cadastro geomtrico, mas que se vai reduzindo com o emprego de novas tecnologias, no prejudica em nada o trabalho, desde que a legislao esteja dotada com uma boa lei de conservao; d) existem graves inconvenientes para o Estado, sobretudo de ordem econmica, na mudana das bases da legislao sobre o cadastro, cuja continuidade condio essencial do seu mais seguro xito.

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1.3 Desenvolvimento do Cadastro em Portugal


1.3.1 Tentativas de realizao durante a Monarquia
O cadastro geomtrico da propriedade rstica do pas uma velha aspirao da nossa Administrao Pblica. [3] O Alvar Rgio, com fora de lei, de 9 de Junho de 1801, o mais antigo documento legislativo, de que se tem conhecimento, relacionado com o cadastro geomtrico. Nele determinada a existncia de um cosmgrafo em cada comarca do reino no s com a funo de execuo da carta topogrfica da comarca, mas tambm para a formao de 3 livros: o primeiro, com o esclarecimento de todas as dvidas sobre limites, servides, caminhos, logradouros, bens dos concelhos e outros objectos de semelhante natureza; o segundo, com cartas particulares em que se descrevem e configuram todas as herdades, quintas, prazos, fazendas e outros bens, tanto rurais como urbanos, com as respectivas dimenses e demarcaes; e o terceiro, que serve de registo geral, com os registos dos ttulos dos possuidores das propriedades, que eram obrigados a faz-lo, sob pena de verem apreendidos os rendimentos das suas propriedades para as obras pblicas da comarca, e sempre que uma propriedade passava para um novo possuidor este era obrigado a registar o respectivo ttulo. Pretendia-se, assim, a execuo um cadastro geomtrico, no s da propriedade rstica mas tambm da urbana, e j com mecanismos de conservao. Por esta altura, apenas se pode referir a existncia de tombos, alguns com plantas cadastrais, mandados elaborar por casas possuidoras de importantes domnios territoriais, com o fim de conhecerem perfeitamente os seus bens ou servirem a projectos de melhoramento. So destacados como mais notveis, pela sua extenso ou antiguidade, os seguintes: uma planta na escala de 1:7 200, datada de 1765 a 1770, para servir um projecto de dessecamento dos terrenos entre Alfeizero e S. Martinho do Porto; o tombo da Casa Lavradio, com muitas plantas aguareladas; uma planta cadastral datada de Maro de 1787, representando as lezrias de Vila Franca pertencentes Igreja Patriarcal de Lisboa; e plantas de vrias propriedades da Serenssima Casa do Infantado, datando a mais antiga de 1790. No existem indcios de que as medidas prescritas no referido alvar, respeitantes ao cadastro, tenham tido comeo de execuo, para o que deveriam ter contribudo a falta de tcnicos (apenas duas nomeaes de cosmgrafos se teriam efectuado, ao abrigo daquele alvar, para as comarcas de Setbal e de Tavira) e a agitao poltica nacional, que levou em 1803 interrupo por 30 anos dos trabalhos geodsicos iniciados em 1788 pelo Dr. Francisco Antnio Ciera, trabalhos esses que serviriam de base s operaes topogrficas e cadastrais. Em 1834, por ordem de D. Pedro IV, reataram-se os trabalhos geodsicos, entretanto interrompidos, mas desta vez foram confiados a uma Comisso Geodsica, dirigida pelo General Pedro Folque, que lhes deu certa regularidade de execuo, embora dispondo de meios muito precrios (durante muitos anos, nem sequer foi inscrita no Oramento do Estado nenhuma verba destinada ao funcionamento desta comisso, que dependia das magras disponibilidades que o Ministrio da Guerra lhe podia atribuir). De - 44 -

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1834 a 1843, pouco se fez de novo porque os primeiros anos foram passados por Pedro Folque e seu filho. Dr. Filipe Folque. a estudar o vasto material cientfico que representava o trabalho do Dr. Ciera e, em consequncia da mudana de direco da Comisso Geodsica, que abrangeu o perodo de 1838 a 1843, quando a mesma foi novamente confiada a Pedro Folque e seu filho, os trabalhos tiveram de ser retomados no estado em que se encontravam em 1838. Assim, aos trabalhos de triangulao e levantamento da carta do pas, abandonados desde 1803 e recomeados em 1834, pretendia dar-se uma orientao tcnica que permitisse serem utilizados na organizao do cadastro. Na continuao dos trabalhos topogrficos j realizados escala de 1:10 000, foi inteno da Comisso Geodsica fazer o levantamento topogrfico total do pas nessa escala, por representar com clareza tudo o que pudesse interessar administrao do reino e cincia da guerra, sendo mostradas quase todas as divises da propriedade e da cultura, indicadas as cotas de nvel das elevaes e vales mais notveis acima do nvel do mar e deduzida facilmente a posio geogrfica de qualquer ponto, por meio de meridianos e paralelos terrestres traados segundo um sistema de projeco. Era ainda inteno da Comisso fazer a posterior reduo para a escala de 1:40 000, para a gravura, bastando 192 folhas de gravura de 0,80 m de comprimento por 0,50 m de largura para compreenderem a superfcie de Portugal (o terreno levantado at esta altura formava, na escala de 1:10 000, 8 folhas minutas de 0,80 m de comprimento por 0,50 m de largura). Pretendia-se fazer progredir com actividade, primeiro, a triangulao de 1. ordem ou fundamental em todo o reino, e, depois de definitivamente prontos e nivelados alguns tringulos de 1. ordem, tratar de os encher com os tringulos de 2., 3. e 4. ordem, que serviriam de base ao levantamento das plantas cadastrais nas competentes escalas (em breve se mostrou inexequvel to aliciante programa: o pas no dispunha dos meios financeiros nem do pessoal necessrios sua realizao; assim, a Carta Geral de Portugal veio a ser publicada, mais tarde, na escala de 1:100 000, mas com base em levantamentos na mesma escala ou na de 1:50 000). O levantamento na escala de 1:10 000, retomado por aquela comisso, iniciou-se em 1838, antes da mudana de direco, com apoio desenvolvido a partir de alguns tringulos de 2. ordem, cujas observaes j estavam concludas, e prosseguiu, a seguir a 1843, com bastante regularidade at ao incio de 1846. Os trabalhos de triangulao de 1. ordem foram aceleradamente conduzidos com o fim nico de servirem de apoio ao desenvolvimento das triangulaes secundrias, tendo sido desprovidos do rigor que caracterizava algumas operaes de alta geodesia que na poca se realizavam. Entre 1838 e 1845 foi levantada a topografia do terreno compreendido entre Belm, Caxias, S. Julio, Cascais, Cabo Raso, Alto do Barril, Camarinheiras, Peninha, Pena, Moinho de Albarraque, Coto, S. Miguel, Alfragide, Ajuda e Belm; est includa neste trabalho a carta topogrfica e cadastral dos arredores de Lisboa, na escala de 1:10 000, constituda por 12 folhas de vrias dimenses manuscritas a trao e aguarela. Em consequncia da publicao do Regulamento Geral para a Repartio das Contribuies Directas no Continente do Reino, em 1845, tomaram-se duas aces: por um lado, iniciaram-se medidas relacionadas com o cadastro descritivo da propriedade rstica e por outro constituiu-se uma comisso para a preparao do cadastro geomtrico.

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As medidas tomadas no primeiro caso foram a distribuio de mapas, onde cada contribuinte era obrigado a declarar os seus haveres e rendimentos. Os mapas eram pouco legveis para a maioria dos camponeses e foram baptizados de papeletas da ladroeira, tendo-se gerado a desconfiana de que o Governo pretendia conhecer o valor dos pequenos prdios rurais para os vender aos ingleses. Nasceu assim a revolta minhota da Maria da Fonte, em Abril 1846, e a intensa e geral agitao do pas levou, no fim do mesmo ano, interrupo dos trabalhos de campo, geodsicos e corogrficos, pelas precrias condies de segurana em que estavam a ser realizados. Os trabalhos de levantamento s em Agosto de 1847 puderam ser retomados, embora progredindo muito lentamente, pois, por falta de verba no Oramento, estavam dependentes da maior ou menor importncia que os ministros da Guerra lhes davam e dos meios de que podiam dispor debaixo da sua responsabilidade. Em relao ao cadastro geomtrico, foi publicado um decreto, em 8 de Novembro de 1846, no qual o conselheiro Antnio Jos d'vila era encarregado de criar uma comisso sobre o cadastro, destinada a investigar, recolher e coordenar, nos pases mais avanados nesta cincia, os trabalhos, os esclarecimentos e os materiais preparatrios necessrios e mais adequados, com vista formao e progressivo aperfeioamento de um cadastro geral do reino. No ano seguinte, esta comisso apresentou um relatrio muito bem elaborado, com base em cadastros observados em Itlia e em Frana, na sequncia do qual foi publicada, na Carta de Lei de 26 de Agosto de 1848, uma disposio no sentido de o Governo tomar as medidas necessrias para se dar incio aos trabalhos cadastrais do reino, a fim de servirem de base repartio da contribuio directa, direitos de sisa e transmisso de propriedade para melhorar e regular a arrecadao destes importantes rendimentos. Assim, foi de imediato criada, por decreto de 30 de Agosto do mesmo ano, a Comisso do Cadastro Parcelar Topogrfico do Reino, constituda pelas mais altas individualidades da administrao pblica ento familiarizadas com os problemas que interessavam ao cadastro, entre elas Silva Ferro, Filipe Folque e Fontes Pereira de Melo, e que tinha a seu cargo: a) preparar as instrues, os trabalhos e o oramento das despesas necessrias para a medio do terreno, para o levantamento das plantas cadastrais, para a avaliao dos prdios e para a conservao do cadastro; b) organizar as propostas de lei sobre as medidas precisas para se harmonizar a legislao nacional com a instituio do cadastro, e para se colherem todas as vantagens que nela se compreendem. Foi s no oramento de 1848/49 que pela primeira vez se inscreveu, pelo Ministrio da Guerra, uma verba especialmente consignada aos trabalhos da Comisso Geodsica, que deveria ser aplicada construo de grandes pirmides da triangulao e reparao de instrumentos topogrficos. A Comisso do Cadastro foi de opinio, numa das suas primeiras reunies, de que se deveria promover a intensificao dos trabalhos de triangulao do pas, para o que seria necessrio reforar o pessoal da Comisso Geodsica, dot-la dos meios materiais convenientes e transferir a mesma para o Ministrio do Reino. Estas medidas foram tomadas de imediato, mas o pessoal continuou a receber ordens do Ministrio da Guerra, o que deu lugar a extraordinrias complicaes burocrticas quanto ao pagamento das despesas efectuadas com os trabalhos de campo. A apresentao do pessoal da Comisso - 46 -

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Geodsica no Ministrio do Reino, onde de resto permaneceu pouco tempo, veio a dar-se em 17 de Agosto de 1849. Praticamente, a nica coisa que resultou de til, da actuao da Comisso do Cadastro, foi a anlise do problema fundamental que se propusera estudar, como foi bem definido pelo seu presidente, Antnio Jos d'vila, em ofcio datado de 10 de Abril de 1849. Tendo a Comisso sido encarregada dos trabalhos preparatrios para a organizao do Cadastro Topogrfico Parcelar do Reino, reconheceu que, para proceder redaco das instrues necessrias com vista ao levantamento das plantas parcelares, avaliao do rendimento dos prdios e conservao do cadastro, era indispensvel definir os fins a que se destinava o cadastro. Aqui punha-se a questo de saber se a finalidade era a de servir unicamente de base contribuio predial ou se deveria ser organizado de maneira a provar a posse e o domnio da propriedade, fornecendo assim a verdadeira base a um bem combinado sistema hipotecrio e tornando-se num verdadeiro tombo da propriedade. A Comisso foi toda de opinio de que o cadastro, uma vez que ia ser feito de princpio, deveria ser organizado por forma a se retirar dele todas as vantagens, sendo a principal delas a de resolver todas as questes relativas ao domnio da propriedade, podendo, s assim, oferecer uma base segura ao estabelecimento de um bom sistema hipotecrio e ao do crdito predial que a agricultura portuguesa to urgentemente reclamava. Apesar do desenvolvimento que a ideia do cadastro ia tendo no sculo XIX, a intriga e a fora dos potentados que viam que, com a realizao do cadastro, seriam compelidos a pagar ao Estado uma contribuio correspondente aos grandes domnios territoriais que possuam, mancomunadas com o caciquismo poltico, fizeram naufragar essa ideia, seguida j em toda a Europa. Assim, apenas em zonas limitadas que interessavam a projectos de grandes obras pblicas se iam fazendo levantamentos cadastrais, tendo-se iniciado um longo perodo em que a administrao pblica no considerou a execuo do cadastro, tambm pelo facto de o pas no dispor sequer de um esboo geogrfico. Sem uma carta geral em escala conveniente, no poderia ser planeada a rede de vias de comunicao de que ento dependia o desenvolvimento econmico do pas, pois era necessrio escoar para os centros de consumo ou exportao, com rapidez e economia, o que na terra se criava ou dela se extraa. S em 1852, com vista satisfao desta premente necessidade, Fontes Pereira de Melo, ento ministro do recm criado Ministrio das Obras Pblicas, Comrcio e Indstria, expediu uma portaria, em 28 de Outubro, onde se manda o director geral dos trabalhos geodsicos e topogrficos do reino proceder ao levantamento da carta corogrfica na escala de 1:100 000. Os trabalhos deveriam comear desde logo e ao ritmo que as triangulaes o permitissem, no sentido aproximadamente das directrizes das estradas de Lisboa ao Porto, de Lisboa a Santarm, de Santarm a Elvas, de Aldegalegas e Elvas por Montemor, da Barquinha a Coimbra por Tomar e de Coimbra a Viseu, e, seguidamente, dos terrenos por onde passam as linhas que unem as cidades, as praas de guerra, as vilas mais considerveis e as margens dos rios principais, por forma a que se fosse completando este grande e til trabalho, depois de se ter levantado as pores mais importantes do territrio. Esta carta corogrfica do pas, possvel de organizar em muito menos tempo que qualquer carta topogrfica, era suficiente para se poder apreciar a convenincia do traado geral das vias de comunicao. Mais tarde, a 12 de Novembro do mesmo ano, foi publicada nova portaria em que se fixavam as normas a aplicar nos trabalhos de triangulao do pas, tendo em ateno, - 47 -

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por um lado, a brevidade com que se pretendia obter a carta corogrfica do pas na escala de 1:100 000, e, por outro lado, a possibilidade de as observaes e os clculos poderem ser repetidos com todo o rigor quando se pretendesse fazer o levantamento s escalas 1:1 250, 1:2 500, 1:5 000 e 1:10 000. Os servios foram ento transferidos para o Ministrio das Obras Pblicas sob a forma de Comisso dos Trabalhos Geodsicos, Topogrficos e Cadastrais do Reino, o que lhes veio assegurar continuidade e proporcionar o seu desenvolvimento. Foram assim lanadas as bases da cartografia sistemtica do pas, passando a produzir-se mapas em pequenas escalas e cartas corogrficas gerais nas escalas 1:100 000 e, depois de terminada esta, 1:50 000, tarefas estas que necessitaram do emprego de numeroso pessoal tcnico e do dispndio de muito avultadas quantias. Deve ser dado um relevo especial carta na escala de 1:100 000, a preto, pelo meticuloso cuidado havido no levantamento e publicao, com base em gravura em pedra. Em 1856 publicou-se a sua primeira folha, a 23 Lisboa/Sintra, que resultou de levantamento iniciado em 1853; a carta terminou em 1904, com a publicao da folha 6 Bragana. Assim, as 37 folhas que constituem a carta precisaram de 50 anos de trabalhos de campo e de oficinas. Entretanto, adiada a execuo de um cadastro geomtrico, criou-se em 1852 a contribuio predial, que s comeou a ser cobrada em 1854, com base na matriz predial. Esta matriz predial descritiva, tendo sido instituda com aquela contribuio, para lhe servir de base, s comeou, de facto, a ser organizada a partir de 1860, sendo ainda que s 9 anos depois o servio comeou a fazer-se com alguma regularidade. A matriz foi sucessivamente melhorada por vrias medidas, entre as quais se salienta a avaliao directa do rendimento dos prdios, e poderia ser considerada um cadastro descritivo para utilizao fiscal, se estivesse devidamente actualizada. Note-se que, ainda hoje, a cobrana do Imposto Municipal sobre Imveis feita com base nesta matriz predial, nos concelhos ainda no submetidos ao regime do cadastro geomtrico. Em 1856, foi criada a Direco Geral dos Trabalhos Geodsicos, Corogrficos e Hidrogrficos do Reino, certamente no propsito de que um nico organismo fosse encarregado de trabalhos entre os quais h uma manifesta interdependncia, especialmente no incio das operaes de levantamento da carta de um pas, como so os corogrficos e os hidrogrficos (estes ltimos estavam a cargo do Ministrio da Marinha desde 1849). Os trabalhos geodsicos iam sendo conduzidos segundo plano estabelecido por Filipe Folque, pelo qual, sem prejuzo do objectivo imediato, que era o apoio para o levantamento da carta 1:100 000, se colocaram a par dos que em alguns pases da Europa se estava a desenvolver em obedincia a normas emanadas da Associao Geodsica Internacional. Assim, em 1863 foi planeada, com determinados vrtices da triangulao de 1. ordem, a denominada triangulao fundamental do pas. As observaes nas estaes desta triangulao foram novamente feitas, utilizando-se instrumentos de grande preciso e mtodos modernos, adoptados em trabalhos de alta geodesia. Os trabalhos de campo relativos a esta triangulao foram dirigidos por Brito Limpo e s terminaram em 1888. Entretanto, os servios foram notavelmente ampliados em 1864, com a criao do Instituto Geogrfico, ainda do Ministrio das Obras Pblicas, Comrcio e Indstria, e, em 1866, depois de 23 anos de um trabalho altamente profcuo, dirigido pelo Dr. Filipe - 48 -

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Folque, os trabalhos executados eram, segundo a classificao que o mesmo lhes deu: ALTA GEODESIA reconhecimento de todo o pas; 112 pirmides construdas; 160 tringulos de 1. ordem observados, e com os respectivos clculos de coordenadas geogrficas e planas feitos. PEQUENA GEODESIA 24 triangulaes secundrias concludas e 9 em execuo, tendo sido determinadas as coordenadas de 6 513 vrtices geodsicos (a triangulao geral do pas tem 92 triangulaes desta ordem). TOPOGRAFIA levantamento de 38 575 km2 na escala de 1:100 000; levantamento de 14 543 ha, nos campos do Mondego, na escala de 1:2 500; levantamento de 1 060 ha, nos arredores de Lisboa, na escala de 1:5 000; levantamento de 25 200 ha na escala de 1:10 000, entre Lisboa e Sintra; triangulao que serviu de base Carta de Lisboa.

Tendo-se verificado uma disperso de trabalhos congneres, em 1868, foram extintos o Instituto Geogrfico e o Arquivo Militar, e criou-se, no Ministrio da Guerra, o Depsito Geral de Guerra, por se considerar que a ligao ntima e o mtuo auxlio existente entre a geodesia, a astronomia e a geografia justificavam que a execuo prtica destas cincias ficasse subordinada a um nico centro director, reunindo todos estes trabalhos e documentos que interessavam tanto ao servio militar como administrao pblica geral. No ano seguinte, tendo-se verificado que o Arquivo Militar no tinha sido incorporado no Depsito Geral da Guerra, foi criada a Direco dos Trabalhos Geodsicos, Topogrficos, Hidrogrficos e Geolgicos do Reino, no Ministrio das Obras Pblicas, Comrcio e Indstria. Esta direco geral passou assim a compreender os servios geolgicos at ento a cargo da Comisso Geolgica, que funcionava, desde 1866, junto do Instituto Geogrfico. At 1874, ano em que faleceu Filipe Folque, os trabalhos prosseguiram segundo o plano esboado: continuao das observaes astronmicas e geodsicas de alta preciso, em estaes de triangulao fundamental; estabelecimento de novas triangulaes secundrias e de algumas linhas hipsomtricas para determinao rigorosa das cotas dos vrtices geodsicos; continuao do levantamento da carta na escala de 1:100 000; levantamento de plantas em grande escala, na vizinhana de algumas cidades fortificadas; actualizao da planta de Lisboa; etc. No entanto, no se havia deixado de pensar no cadastro geomtrico de todo o pas, que alis foi a causa do desenvolvimento dado aos trabalhos de triangulao. Disso prova uma referncia feita no relatrio do ano econmico de 1877/78 da Direco Geral dos Trabalhos Geodsicos, Topogrficos, Hidrogrficos e Geolgicos do Reino, onde se

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expem as vantagens de cadastro em Portugal e se estima a sua execuo num prazo de 30 anos. Neste ano de 1877, foram mandadas corrigir as matrizes prediais que j datavam de 1869; e, em 1880, saiu uma lei que mandava organizar novas matrizes por inspeco directa dos prdios. Paralelamente, outras operaes importantes se desenvolviam. entre as quais se mencionam as seguintes: desenvolvimento dos trabalhos de nivelamento de preciso, que foram iniciados em 1881; ligao do observatrio astronmico de Lisboa triangulao fundamental, em 1885, por processos de alta geodesia; observaes astronmicas muito rigorosas, em 1885, para determinao das coordenadas do vrtice Castelo de S. Jorge. Em 1887, ainda sob a direco do matemtico Brito Limpo, foram terminados os trabalhos das triangulaes secundrias; no ano seguinte, concluram-se as observaes angulares nas estaes de triangulao fundamental; e, em 1892, estava terminado o levantamento das 37 folhas da carta 1:100 000. Os trabalhos realizados para o levantamento desta carta representam um esforo digno, quer da nossa administrao, quer dos oficiais de campo que se sujeitavam a canseiras e incmodos de toda a ordem para alcanar os mais altos cumes das serras e os mais escondidos lugarejos do pas, numa poca em que quase no havia vias de comunicao. Neste ano de 1892, os servios hidrogrficos passaram para o Ministrio da Marinha e Ultramar. O conhecimento adquirido pelo pessoal do organismo destinado execuo de trabalhos geodsicos e topogrficos, em longo contacto com a vida rural, aproveitado para misses de carcter fiscal. Disso faz prova o disposto no decreto de 18 de Maro de 1893, segundo o qual foi criada, em cada distrito, uma comisso composta por um oficial de exrcito em servio na direco geral dos trabalhos geodsicos, o agrnomo do distrito e um empregado da fazenda, a fim de se proceder inspeco directa e avaliao dos prdios rsticos e urbanos nos respectivos distritos. Os presidentes destas comisses eram os oficiais dos servios geodsicos, competindo-lhes dirigir os trabalhos e requisitar das autoridades o auxlio de que pudessem precisar para o bom desempenho das suas funes. De facto, era urgente providenciar para que as matrizes representassem o valor real das propriedades e que nenhuns prdios fossem omissos, a bem dos interesses legtimos do tesouro e da perequao do imposto, e com o objectivo de se conseguir que a respectiva contribuio fosse repartida com justia e equidade. Para isso, era indispensvel proceder inspeco directa das propriedades, em vrios pontos do pas, e comparar os resultados desta inspeco com os rendimentos colectveis descritos nas respectivas matrizes e com quaisquer outros documentos existentes nas reparties pblicas. Como ensaio para o levantamento cadastral do pas, nos anos de 1893 e 1894, fez-se o levantamento dos terrenos vizinhos de Frielas na escala de 1:2 500, abrangendo uma rea de 600 ha e onde esto determinadas com todo o rigor as diferentes propriedades, suas culturas e mais circunstncias que podem interessar a uma carta cadastral. Ainda com o mesmo objectivo, nos anos de 1895 a 1897, fez-se o levantamento da planta cadastral, tambm na escala de 1:2 500, de 3 670 ha de terrenos pertencentes aos concelhos de Vila Franca e de Loures, compreendendo as margens do Tejo, at onde - 50 -

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podem ser atingidas pelas guas das mximas cheias, podendo servir esta carta, tanto pela sua escala como pelo seu detalhe e rigorosa exactido, para o estudo dos melhoramentos das margens do Tejo, e para muitos outros servios. Em 1895, por nova reorganizao, Direco Geral dos Servios Geodsicos e Topogrficos foram anexados os servios da Carta Agrcola, criados em 1866 e confiados em 1891 a uma direco especial. Com a medio da base central, consideraram-se terminados os trabalhos de campo da triangulao fundamental, passando a executar-se em gabinete importantes trabalhos de clculo relativamente mesma. A actividade dos Servios Geodsicos passou a exercer-se, principalmente, em nivelamentos de preciso e em trabalhos de triangulao nas ilhas adjacentes. Assim, foram executadas as triangulaes das ilhas de S. Miguel (1895 e 1896), Santa Maria e Terceira (1898). Terminado o levantamento da carta 1:100 000, os trabalhos corogrficos passaram a dizer respeito actualizao de muitas folhas da mesma carta, porque, posteriormente ao seu levantamento, se haviam executado no pas numerosas estradas e vias frreas, e ao levantamento de algumas ilhas, em sequncia da sua triangulao. Em 1897 fez-se o levantamento da ilha de S. Miguel e no ano seguinte o das ilhas de Santa Maria e da Terceira; a escala adoptada foi a de 1:25 000. Como se v, at 1897, os trabalhos geodsicos e corogrficos foram executados com mtodo e regularidade notveis, segundo o plano estabelecido por Filipe Folque. Seguiu-se um perodo de decadncia, quase vertical, para o que contribuiu grandemente a infeliz reforma de 1899, que, embora no tivesse chegado a durar 2 anos, produziu muito malficos efeitos de desagregao dos servios. De facto, nesse ano, a Direco Geral dos Servios Geodsicos e Topogrficos foi desmembrada em 3 direces, que passaram a funcionar independentemente umas das outras: a Direco dos Servios Geodsicos; a Direco dos Servios Corogrficos; e a Direco dos Servios da Carta Agrcola. As duas primeiras ficaram dependentes da Direco Geral das Obras Pblicas e Minas e a ltima ficou pertencente Direco Geral da Agricultura. Neste mesmo ano de 1899, determinava-se novamente a continuao da reviso das matrizes prediais e nomeava-se uma comisso para estudar as bases pelas quais devia ser fixado o rendimento lquido da propriedade rstica. Esta reviso foi-se efectuando, embora com interrupes, at 1910, ano da implantao da Repblica. Em 1901, por nova reorganizao com tendncias manifestamente contrrias s da de 1899, criou-se a Direco Geral dos Trabalhos Geodsicos e Topogrficos. A ideia infeliz de que, publicada a carta 1:100 000, pouco mais haveria a fazer, e as dificuldades do tesouro pblico, levaram a quadros tcnicos extraordinariamente escassos e a dotaes que, em certos anos, no permitiam mais de 3 meses de trabalho de campo. Em geodesia apenas se pde fazer algum nivelamento de preciso, com ritmo muito lento, e executar, nos arredores de Sintra, em 1912, a medio de uma base topogrfica e a sua ligao triangulao geral, a fim de se verificar se esta poderia servir de apoio s operaes de levantamento cadastral. Em corografia procedeu-se actualizao muito sumria de algumas folhas da carta 1:50 000 e aos trabalhos de triangulao e levantamento da Ilha da Madeira. No gabinete executaram-se trabalhos relativamente mais importantes, tendo-se iniciado, em 1913, a rdua tarefa da compensao geomtrica da triangulao fundamental, cujos trabalhos s terminaram em 1925. Dada a escassez de - 51 -

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pessoal que colaborou nesta tarefa e a falta de sequncia dos seus clculos, visto que eram interrompidos durante os trabalhos de campo, foi necessrio um esforo muito notvel, numa poca em que no se dispunha de mquinas de calcular.

1.3.2 Tentativas de realizao no incio da Repblica


A Repblica quis realizar o que a Monarquia no conseguira. Assim, novo perodo de tentativas de realizao do cadastro se iniciou com o advento da Repblica, pela apresentao, por Brito Camacho e Jos Relvas, de uma proposta de lei na Assembleia Nacional Constituinte, em 1911, para a organizao do cadastro geomtrico da propriedade rstica. Segundo esta proposta de lei, o cadastro seria parcelar e uniforme e feito por freguesias. Conforme o seu artigo 1., destinava-se: a) identificao da propriedade imobiliria rstica; b) ao lanamento da contribuio predial rstica; c) remodelao do regime da propriedade predial rstica; d) ao levantamento da carta, em grande escala, do pas. Assim, pretendia-se levantar uma carta geral do pas, em grande escala, com a representao das estremas dos prdios e, no desejo de se estenderem a particulares os benefcios do cadastro, os proprietrios que quisessem poderiam aproveitar as garantias de segurana e economia que as operaes de delimitao e demarcao lhes ofereciam para as suas demarcaes particulares e para o seu trabalho de emparceiramento. Seriam criados o Servio Geral do Cadastro e a Administrao Geral do Cadastro, com funes executivas, e o Conselho de Cadastro, com funes consultivas. No se percebe as vantagens que resultariam da repartio das funes executivas por dois organismos, resultando certamente em inconvenientes, se tivessem chegado a funcionar. No entanto, ainda no foi desta vez que se passou da proposta de lei. Entre 1911 e 1914, vrias leis foram promulgadas no sentido de aperfeioar o servio prestado pelas matrizes prediais. Mas, se certo que, depois de publicado em 1913 o Cdigo da Contribuio Predial, foram feitas algumas avaliaes para rectificao das matrizes, a verdade que a maioria delas ainda conservava o carcter provisrio com respeito aos rendimentos descritos. Apesar da publicao de algumas leis que tentavam corrigir equitativamente os rendimentos colectveis, as matrizes prediais continuavam, como no incio da sua organizao, a fornecer bases erradas para o lanamento da contribuio predial, dando lugar a injustias e iniquidades, inevitveis com este sistema. Estas s desapareceriam com a elaborao do cadastro geomtrico, que possibilitaria o conhecimento, com preciso, do valor do rendimento de cada propriedade e a tributao, com regularidade e segurana, sem injustia para o contribuinte, nem prejuzo para o tesouro pblico. Em 1920, nova proposta de lei foi apresentada, pelos ministros Joaquim Ribeiro e Antnio da Fonseca, para a organizao do cadastro, no mesmo sentido e assentando nos mesmos fundamentos da anterior, quanto aos fins do cadastro, meios de execuo e preceitos tcnicos. Haveria tambm dois organismos executivos, o Servio Geral do Cadastro e a Direco Geral dos Servios Geodsicos e Cadastrais, e o Conselho de Cadastro. Ambas as propostas eram excessivamente pormenorizadas, embora um pouco menos a ltima, que, no entanto, no teve melhor sorte que a primeira.

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Neste mesmo ano, a ento Direco Geral dos Trabalhos Geodsicos e Topogrficos passou a denominar-se Administrao Geral dos Servios Geodsicos, Topogrficos e Cadastrais, certamente na inteno da execuo do cadastro da propriedade rstica do pas. No entanto, a instabilidade ministerial que ento caracterizava a governao pblica e a carncia de esprito de iniciativa impediu que tal se efectivasse. Em Dezembro de 1921, era publicado o Decreto n. 7 873, que criava o Servio do Cadastro Rural Geomtrico, junto da Direco Geral das Contribuies e Impostos, segundo o qual o cadastro seria parcelar e uniforme, fundado na medio e determinao da produtividade da propriedade, e se destinaria a servir de base: a) identificao da propriedade imobiliria rstica; b) ao lanamento da contribuio predial rstica; c) remodelao do regime da propriedade predial rstica. J no se destinava, pois, a servir de base carta geral do pas, em grande escala. Para a execuo deste cadastro seria criada a Direco do Cadastro, que ficaria a cargo de um oficial superior do Exrcito. Pela modstia dos fins em vista e desligao do organismo que tinha a seu cargo os trabalhos geodsicos no pas, o cadastro seria descontnuo e a avaliao da propriedade seria feita pelo mtodo directo. Este sistema, denominado de avano cadastral, visa apenas fins fiscais e adoptado em alguns pases pela maior rapidez de execuo e menores despesas de realizao. Esta perspectiva ilusria, pois a adopo deste sistema retarda ou evita mesmo a execuo de um bom cadastro de fins mltiplos, devendo ser denominado de recuo cadastral, segundo Paes Clemente [3]. Na verdade, limitando-se as plantas dos prdios s dos seus contornos e no havendo entre elas conexo, por no serem apoiadas em triangulaes de conjunto, mesmo desligadas da rede geodsica, s poderiam servir para determinao de reas e, at certo ponto, como garantia de estremas. Quanto avaliao do rendimento colectvel, as despesas da avaliao directa por meio de comisses so muito mais elevadas que as derivadas da avaliao indirecta feita segundo as regras seguidas por cadastros mais modernos. Finalmente, em Janeiro de 1924, publicada uma portaria que nomeia uma comisso encarregue de apresentar as bases em que deveria assentar o cadastro geomtrico da propriedade rstica e todas as providncias a tomar para a sua rpida e econmica execuo, isto por se considerar que: as matrizes prediais rsticas existentes no satisfaziam completamente como base de tributao, no s o Estado, como tambm muitas vezes o prprio contribuinte, que via na distribuio do imposto desigualdades e faltas de justia relativa; s o cadastro geomtrico da propriedade poderia estabelecer a justa perequao do imposto, trazendo aos cofres pblicos a receita que eles tm direito a arrecadar, sem agravamento para a agricultura; a Repblica Portuguesa, pelo seu esprito estrutural, tem obrigao de fazer presidir a todos os seus actos, e especialmente distribuio dos encargos tributrios, a mxima justia e equidade, o que mais justamente se conseguiria com a realizao de cadastro geomtrico; o cadastro deveria ainda constituir a base da propriedade imobiliria, assegurar a

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regularidade das suas transaces e ser a mais slida garantia do regime hipotecrio e do crdito agrcola. Desta vez, mandou-se elaborar bases de cadastro em vez de um projecto de proposta dizendo respeito a todos os pormenores de execuo. Esta comisso trabalhou dedicadamente e, em Maro do mesmo ano, apresentava as bases do cadastro, trabalho notvel pelo verdadeiro sentido das realidades que presidiu sua elaborao. No obstante a rapidez que, pela portaria de nomeao da Comisso, a esta era exigida e por ela foi conseguida, o seu trabalho ficou por largo tempo sem ver a luz da publicidade. Foi talvez por se ter convencido da impossibilidade de vencer as dificuldades que, como sempre, se punham publicao das bases do cadastro e consequentemente urgente organizao deste, que o Governo da poca resolveu mandar, pelo Ministrio da Agricultura, proceder ao levantamento agrcola do pas para o seu completo estudo econmico-agrcola. Assim, em Agosto desse mesmo ano, foi publicado um decreto que mandava proceder ao levantamento agrcola do pas e, no ms seguinte, tambm por decreto, foi criada a Comisso da Carta Agrcola. Para a orientao dos trabalhos, esta comisso subdividia-se em trs: a dos servios geomtricos, a dos servios econmicoculturais e de avaliao e a dos servios dos incultos e baldios. Ainda em 1924, foram iniciados trabalhos de triangulao no concelho de Sintra, que prosseguiram no mesmo concelho e no de Cuba, e chegaram a fazer-se trabalhos de levantamento no primeiro destes concelhos, antes da extino do servio em 1926. A carta agrcola era levantada segundo as escalas e os mesmos preceitos tcnicos de uma planta cadastral, mas sem que dela resultassem efeitos jurdicos quanto posse da propriedade, nem possibilidade, pelo menos imediata, de utilizao fiscal, pois no se procedia avaliao cadastral. Tratava-se, na verdade, de um trabalho que, no sendo mais do que uma simples carta agrcola em grande escala, estava bem longe de ser o cadastro geomtrico da propriedade rstica, pois, por falta de elementos e de base legal, a nada podia obrigar fiscal ou juridicamente. Isto , gastava-se quase tanto como se se fizesse cadastro sem se proporcionar a maior parte dos seus benefcios gerais.

1.3.3 Medidas legislativas que conduziram sua execuo


Ao Coronel Passos e Sousa, nomeado Ministro do Comrcio e Comunicaes em Junho de 1926, se deve a iniciativa das medidas que vieram permitir a execuo de operaes cadastrais de grande envergadura; e ao Governo de que fazia parte cabe o mrito de as ter devidamente apreciado e feito leis do pas. O Decreto n. 11 859, publicado em 7 de Julho de 1926, mandava a Administrao Geral dos Servios Geodsicos, Topogrficos e Cadastrais proceder organizao do cadastro geomtrico da propriedade rstica do continente e ilhas adjacentes, em termos muito idnticos aos apresentados pela Comisso nomeada pela portaria de Janeiro de 1924. Nele eram estabelecidas as bases do cadastro e autorizado o Governo a promulgar os necessrios regulamentos para a sua execuo. Assim, o cadastro geomtrico seria feito por freguesias, parcelar e uniforme, fundado na medio e avaliao, sendo o levantamento cadastral apoiado na rede geodsica e organizado nas escalas julgadas convenientes. Este cadastro teria por

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Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao objectivo fornecer os elementos necessrios para servir de base: a) identificao da propriedade imobiliria rstica; b) ao lanamento da contribuio predial rstica; c) remodelao do regime da propriedade rstica; d) ao levantamento da carta, em grande escala, do pas.

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Para que desta vez se passasse da tarefa fcil de publicao de decretos, foram proporcionados meios materiais, com uma celeridade verdadeiramente notvel, que permitiram o incio imediato do cadastro. O crdito especial disponibilizado para pagamento de jornas e materiais, ajudas de custo e despesas de transporte, compra de aparelhos e todas as demais despesas a realizar com a organizao do cadastro era de montante to elevado que, em nenhuma fase posterior do desenvolvimento do cadastro, se disps, de uma s vez, de to largos recursos. O Conselho do Cadastro, constitudo por decreto de 13 de Agosto do mesmo ano, estudou regulamentos e outras medidas que, na sua quase totalidade, mereceram imediata aprovao superior e constituram a legislao reguladora das operaes cadastrais que se realizaram posteriormente. A longa prtica de aplicao desta regulamentao pode testemunhar que se adapta perfeitamente s realidades e acautela devidamente os interesses do Estado e os dos particulares. Dois decretos foram ainda aprovados nesse ano: o Decreto n. 12 451, de 9 de Outubro, que trata em especial da organizao do mapa parcelar, regulamentando as suas sucessivas operaes e o processo das reclamaes e recursos que sobre ele podem incidir, e estabelecendo os princpios gerais da conservao do cadastro, a regulamentar ulteriormente; e o Decreto n. 12 737, de 22 de Novembro, que se ocupa da organizao do prprio Conselho de Cadastro e regulamenta as suas funes e a forma de processo dos recursos que at ele tero de subir. Em Maio do ano seguinte, este conselho concluiu um projecto de decreto para regulamentar os servios de avaliao, que s foi publicado em 25 de Agosto, com o n. 14 162, e que continha o relatrio justificativo e o regulamento aprovado sob a designao de Organizao dos Servios de Avaliao do Cadastro Geomtrico da Propriedade Rstica, servindo de base avaliao cadastral indirecta, mais tarde revista pelo Decreto n. 20 974, de 29 de Fevereiro de 1932. Em Junho de 1928, foi entregue regulamentao pormenorizada sobre a conservao do cadastro que, certamente devido instabilidade ministerial da pasta do Comrcio e Comunicaes, no chegou a ser publicada. O Conselho ainda iniciou a elaborao de um projecto de lei sobre os ttulos de propriedade. Pelo Decreto n. 12 764, de 22 de Novembro de 1926, organizavam-se os servios a cargo da Administrao Geral dos Servios Geodsicos, Topogrficos e Cadastrais, que passava a denominar-se Instituto Geogrfico e Cadastral. S nesta data o pas foi dotado de um organismo com meios materiais que permitiram operaes geodsicas e cadastrais em larga escala. E para que os trabalhos do novo organismo pudessem seguir a rota que o crdito especial inicial permitira traar, nos oramentos seguintes continuaram a destinar-se-lhe importantes verbas, at 1949, ano em que ingressou no Ministrio das Finanas.

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1.3.4 Trabalhos cadastrais executados no perodo de 1927 a 1943


No final do perodo de trabalhos que decorreu entre 1927 e 1943, a reviso da triangulao estendia-se a zonas do pas com reas que totalizavam 20 000 km2, tendo sido ocupadas muitas estaes de 1. ordem e reconstrudos os sinais geodsicos respectivos. Os sinais que materializavam os vrtices de triangulao estavam em to precrio estado que at as grandes pirmides da triangulao fundamental ameaavam ruir. Se esta runa se tivesse verificado, tal impossibilitaria qualquer apoio, e ter-se-ia de esperar pelo estabelecimento de uma nova triangulao para que pudesse iniciar-se o levantamento da planta cadastral. Os trabalhos tiveram de ser feitos em vrias zonas do pas, disperso imposta por levantamentos que no podiam ser adiados. Assim, os da Estremadura e do Alentejo explicavam-se pela necessidade de se fazer cadastro em regies de mdia e grande propriedade; os da regio de Castelo Branco foram pedidos pelo Estado-Maior do Exrcito para apoio ao levantamento da carta 1:25 000; os da regio de Aveiro tinham a mesma finalidade, para levantamentos corogrficos que o Instituto Geogrfico e Cadastral executava; os da regio de Lamego foram motivados por, a instncias do Instituto do Vinho do Porto, se ter determinado que fosse feito o levantamento cadastral de alguns concelhos da bacia do Douro; finalmente, os da regio do Mogadouro destinavam-se ao levantamento cadastral deste concelho, pedido pelo Ministrio das Finanas. Nos trabalhos foram empregados, alm do Director dos Servios Geodsicos e 4 adjuntos, 6 a 12 oficiais do exrcito em regime de requisio. O rendimento dos trabalhos diminuiu consideravelmente a partir de 1938, pela sada de 6 operadores j devidamente treinados. Esta sada foi motivada por uma disposio decretada em 1937, pela qual passavam situao de reserva ou complemento os oficiais do exrcito afastados do servio activo por mais de 10 anos seguidos ou 12 interpolados. O levantamento da planta cadastral iniciou-se logo que, nas zonas da Estremadura e do Alentejo, se disps de apoio, proporcionado pelas operaes de triangulao cadastral, por sua vez dependente da marcha da reviso da triangulao geodsica. Nas operaes propriamente cadastrais, de que resulta a parte geomtrica do cadastro, foram empregados, alm do Director dos Servios Geodsicos do Cadastro, 3 adjuntos e 78 oficiais do exrcito, em regime de requisio. Os trabalhos de delimitao de territrios administrativos e de avaliao cadastral desenvolviam-se paralelamente, sendo estes ltimos muito bem meditados pois estavam a ser executados pela primeira vez no pas. Os trabalhos cadastrais executados at fins de 1940 estendiam-se a 15 concelhos, dos quais 4 (Mogadouro, Beja, Cuba e Vidigueira) podiam entrar em regime de cadastro. A planta cadastral dizia respeito a cerca de 260 000 prdios com mais de 400 000 parcelas. Alm da delimitao dos prdios, estava feita a das freguesias, com excepo das de Oeiras e de Cascais. A situao era a registada no Quadro 1, extrado do documento O Cadastro Geomtrico da Propriedade Rstica do Pas [3].

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Quadro 1 Trabalhos cadastrais executados at fins de 1940
OPERAES CADASTRAIS Concelhos Escalas Triangulao cadastral (ha) 75 565 113 423 17 131 31 420 29 142 32 309 18 649 2 656 6 893 9 404 16 407 29 388 6 237 9 674 1:5 000 TOTAL 110 374 508 672 Levantamento (ha) 75 565 113 423 17 131 31 420 29 142 32 309 18 649 2 656 6 893 9 404 16 407 10 500 ------363 499 Distribuio Parcelar (ha) 75 565 113 423 17 131 31 420 29 142 --------------------266 681

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Reclamao (ha) 75 565 113 423 17 131 31 420 15 000 --------------------252 539

Mogadouro Beja Cuba Vidigueira Mafra Sintra Loures Meso Frio S.ta Marta Penaguio Rgua Lamego Vila Franca de Xira Oeiras Cascais Serpa

1:2 500 1:5 000 1:5 000 1:5 000 1:2 500 1:2 500 1:2 500 1:2 500 1:2 500 1:2 500 1:2 500 1:2 500

A estes valiosos elementos, que levaram ao dispndio de importantes quantias, no estava a ser dada a utilizao fundamental que motivara as operaes cadastrais, isto , a fiscal. Os trabalhos faziam-se, arquivavam-se e desactualizavam-se Esta quase pura perda de recursos levou suspenso das operaes propriamente cadastrais em 1941, para se destinar o pessoal a tarefas mais proveitosas, sem prejuzo da reviso da triangulao. A razo que se invocava era a falta da lei de conservao do cadastro. Na verdade, o Concelho de Cadastro estudou e apresentou um projecto de lei de conservao do cadastro, mas a lei ainda no tinha sido promulgada. No entanto, no Decreto n. 12 451, de 9 de Outubro de 1926, j se pormenorizava ligeiramente o que se pretendia com a conservao do cadastro, nos seguintes artigos: Artigo 56. O cadastro geomtrico da propriedade rstica ser conservado e posto ao corrente das alteraes que se produzam no estado das propriedades e no nome dos respectivos proprietrios por uma maneira contnua e por verificaes

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peridicas. As mutaes cadastrais sero obrigatrias e s podero ser realizadas perante escrituras pblicas, ttulos particulares autenticados por notrio ou por sentenas judiciais. Artigo 57. A Administrao Geral dos Servios Geodsicos, Topogrficos e Cadastrais far verificar periodicamente pelos seus agentes, sobre o terreno, todas as alteraes que produzam rectificaes sobre o mapa ou na consistncia das parcelas. Estas verificaes peridicas recairo sobre as alteraes declaradas e sobre as que o no tenham sido. Por outro lado, o Decreto n. 14 162, de 25 de Agosto de 1927, que aprovava a organizao dos servios de avaliao do cadastro da propriedade rstica, dizia no seu artigo 88. que a matriz predial seria enviada conservatria de registo predial a que pertencesse a freguesia e os registos seriam enviados respectiva repartio de finanas. Os registos aqui mencionados eram o cadastral, extrado da matriz cadastral e organizado por nomes de proprietrios, mencionando-se, a respeito de cada um destes, a designao cadastral das parcelas que compem os seus prdios com os rendimentos lquidos, e o das pessoas que usufruem de rendimentos sujeitos a contribuio predial, provenientes de prdios de que no so possuidores. Apesar de no se poder concluir, das disposies legais ento existentes, que um cadastro concelhio s deveria ser utilizado desde que estivesse em regime de conservao, a verdade que a entrega de registos acima referida no estava a ser feita, no sendo evidenciada a necessidade do imediato aproveitamento do cadastro. Para se sair deste ponto morto em que se encontravam as operaes cadastrais, desde 1936, era necessria uma pronta deciso que permitisse o desenvolvimento do cadastro e o aproveitamento dos elementos cadastrais medida que fossem colhidos. Disso se deu conta o Professor Costa Leite, ento ministro das Finanas, que promoveu a publicao, em 1942, de um decreto que permitia a utilizao dos elementos do cadastro geomtrico da propriedade rstica para a liquidao da contribuio predial e dos impostos sobre sucesses e de sisa. A este ministro ainda se deveu a concesso de importantes dotaes oramentais, que permitiram uma grande intensificao dos trabalhos e, consequentemente, a realizao de um programa de apetrechamento. Nesse mesmo ano de 1942, a Direco Geral das Contribuies e Impostos solicitou ao Instituto Geogrfico e Cadastral a organizao das matrizes prediais dos concelhos em que se havia procedido a operaes cadastrais. Verificou-se ento que os elementos cadastrais colhidos em 13 anos de grande trabalho s poderiam ser aproveitados depois de todos terem sido objecto de muito importantes trabalhos de reviso e actualizao. Estes trabalhos passaram de imediato a desenvolver-se nos concelhos em que se tinham executado todas as operaes cadastrais, tendo sido entregues ao Ministrio das Finanas as matrizes do concelho de Mafra, em 1943, as dos concelhos de Cuba e de Mogadouro, em 1944, e as dos concelhos de Beja e da Vidigueira, em 1945. A 1 de Janeiro de 1944, pela primeira vez, um concelho entrava em regime de cadastro geomtrico o concelho de Mafra , e, nesse mesmo ano, Cuba e Mogadouro tambm entravam em regime de cadastro geomtrico.

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1.3.5 Trabalhos cadastrais executados no perodo de 1944 a 1960


A prtica de 20 anos levou a que se racionalizasse a organizao dos servios de avaliao do cadastro geomtrico da propriedade rstica, tendo sido promulgado, com esta finalidade, o Decreto-Lei n. 36 505, de 11 de Setembro de 1947, em que se introduziram alteraes no sentido de metodizar, simplificar e abreviar a actividade dos organismos intervenientes nos servios de avaliao cadastral. Os trabalhos cadastrais, executados no perodo de 1944 a 1960, so descritos em pormenor de seguida, sendo a sua descrio dividida em Portugal continental, Arquiplago da Madeira e Arquiplago dos Aores. PORTUGAL CONTINENTAL No ano de 1944, inscreveu-se pela primeira vez, no Ministrio das Finanas, uma avultada verba especialmente destinada a custear trabalhos cadastrais, permitindo uma tomada imediata de disposies no sentido da sua execuo. Assim, foi necessria a aquisio de aparelhagem e o recrutamento e treino de pessoal tcnico, que passou a ser contratado entre tcnicos civis (engenheiros gegrafos, civis e agrnomos, agentes tcnicos de engenharia, regentes agrcolas, etc.). O ano de 1944 foi um ano de apetrechamento e organizao, para o que se aproveitaram os tcnicos existentes no Instituto Geogrfico e Cadastral, que possuam uma larga experincia neste tipo de trabalhos. No ano seguinte, ainda se recrutaram bastantes operadores inexperientes, de forma que s em 1946 as operaes cadastrais foram notavelmente intensificadas, chegando mesmo a ultrapassar o desenvolvimento que se previra. Com efeito, sem contar com os trabalhos de triangulao cadastral, de determinao de pontos fotogramtricos e de delimitao de territrios administrativos, foram executados, nesse ano, os trabalhos de campo que a seguir se apresentam. Levantamento, na escala de 1:5 000 (processos tradicionais), das plantas cadastrais dos concelhos de Mrtola (70 000 ha), Ferreira do Alentejo (67 000 ha), Aljustrel (48 500 ha) e parte do de Moura (20 000 ha); Levantamento, na escala de 1:2 000 (processos fotogramtricos), de parte da planta cadastral do concelho de Cascais (4 500 ha); Avaliao em duas reas: organizao dos quadros dos concelhos de Lamego, de Meso Frio, de Santa Marta de Penaguio, da Rgua, de Serpa, de Mrtola, de Castro Verde e de Vila Franca; e distribuio parcelar nos concelhos de Lamego (concluso), de Meso Frio, de Santa Marta de Penaguio (parte), da Rgua (parte), de Serpa e de Castro Verde. No ano seguinte, o rendimento ainda aumentava mais, alm de se terem feito inspeces a numerosos prdios, motivadas por reclamaes enviadas pela Direco Geral das Contribuies e Impostos, e que diziam respeito ao servio de conservao do cadastro. Foram executados os trabalhos de levantamento seguintes. Na escala de 1:5 000 (processos tradicionais): Almodovar (78 000 ha), Ourique (62 500 ha), Sines (17 500 ha), Odemira (40 000 ha), Alvito (27 000 ha) e Moura

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(5 100 ha); Na escala de 1:2 500 (processos tradicionais): rectificao de antigos levantamentos nos concelhos de Santa Marta de Penaguio e Rgua (2 500 ha); Na escala de 1:2 000 (processos fotogramtricos): concelho de Oeiras (6 500 ha) e concluso do concelho de Cascais (7 000 ha). Os processos de levantamento mais utilizados eram os clssicos, em detrimento dos fotogramtricos, pois, mesmo que motivos de ordem econmica no os aconselhassem, eram impostos pelas condies possveis de apetrechamento. Assim, a aplicao dos mtodos fotogramtricos, que consistiam no reconhecimento prvio em fotografias ampliadas, com completamento topogrfico e restituio final baseada naquele reconhecimento, estava reservada ao levantamento na escala de 1:2 000 da planta dos concelhos vizinhos de Lisboa, em que havia grande densidade de pormenores. No ano de 1951, esta orientao foi modificada, pois a quantidade de equipamento fotogramtrico foi aumentando pela aquisio de vrios aparelhos nos anos seguintes, o que permitiu a progressiva intensificao dos processos fotogramtricos nas zonas em que se aconselhava a sua aplicao. Em 1958, estava praticamente terminado o levantamento das plantas cadastrais dos concelhos em que os processos clssicos eram de aplicar, por economia, passando-se a trabalhar quase inteiramente em plantas fotogramtricas. Pode dizer-se que, em 1960, o Instituto Geogrfico e Cadastral era a segunda mais bem equipada organizao existente nos pases europeus, depois da francesa, neste tipo de aparelhagem. As operaes de avaliao foram-se desenvolvendo, com o progresso da planta, bem como as de elaborao da matriz cadastral. Em 1958, iniciou-se a reviso da distribuio parcelar de cadastros concelhios, que prosseguiu nos anos seguintes. Foram organizadas brigadas para levantamento das alteraes topogrficas que por vezes eram importantes. Assim, mesmo sem lei especial, fazia-se trabalho de conservao de cadastro que convinha que se fosse desenvolvendo a par da execuo da parte do cadastro ainda por fazer. O estado dos trabalhos cadastrais, no ano de 1960, era o seguinte: A planta cadastral levantada dizia respeito a 89 concelhos que totalizavam cerca de 3 956 000 ha de terreno, rea que corresponde a 44,4 % da parte continental do pas, com uma discriminao por escalas de 402 000 ha, na escala de 1:2 000, 140 000 ha, na escala de 1:2 500, e 3 414 000 ha, na escala de 1:5 000. Assim, existiam ainda 187 concelhos sem planta, sendo a sua rea total de 4 949 717 ha. A matriz cadastral estava concluda em 56 concelhos, numa rea de cerca de 2 778 000 ha de terreno. A distribuio parcelar tinha sido feita em mais 8 concelhos com a rea de cerca de 397 000 ha de terreno, para alm dos da matriz cadastral, e tinha sido revista em 16 desses concelhos com a rea de cerca de 1 096 000 ha. As operaes de avaliao cadastral diziam assim respeito a 64 concelhos com 553 665 prdios (em 16 desses concelhos tinha-se feito nova distribuio parcelar e actualizao dos quadros de tarifas) correspondente a 35,7 % da parte continental do pas. Assim, faltava organizar a matriz cadastral de 212 concelhos, com uma rea total de 5 721 759 ha.

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ARQUIPLAGO DA MADEIRA Os trabalhos de levantamento da planta cadastral da Madeira s foram iniciados em 1950. Esta planta a mais laboriosa de todas, pelas extraordinariamente difceis condies orogrficas, pela elevada fragmentao da propriedade nas zonas regadas, pela abundncia de pormenores e pela quase permanente existncia de nevoeiros nas zonas elevadas. Este cadastro vinha a ser insistentemente pedido pelo Ministrio das Obras Pblicas, para se poderem repartir com equidade os encargos resultantes das importantes obras de rega que ali se realizavam. Assim, deu-se prioridade ao levantamento das zonas cujo regadio ia ser intensificado; nestas zonas, o parcelamento da propriedade elevadssimo e o terreno, alm de muitssimo acidentado e cortado por socalcos, coberto de latadas de videiras e bananais, o que torna ainda mais moroso o levantamento. Os trabalhos iniciaram-se nos concelhos de Cmara de Lobos e Ribeira Brava, que so dominados pela curva de nvel de cota 700 m. A planta comeou a ser levantada na escala de 1:1 000, mas, tendo-se reconhecido que o seu desenho ficava por vezes muito carregado, em algumas zonas passou-se a empregar a escala de 1:500. Aps o levantamento da zona susceptvel de regadio, passou-se zona das matas, onde a propriedade se apresentava tambm muito dividida, e a seguir de maior altitude, onde a vegetao era constituda por arbustos. Nas zonas de terreno pouco valioso e de fraco parcelamento, que geralmente se situavam acima da curva de nvel de cota 700 m, a escala do levantamento mais utilizada foi a de 1:5 000. At 1960, alm da execuo de importantes trabalhos topogrficos de actualizao, necessrios devido distribuio parcelar, os trabalhos de levantamento na Madeira diziam respeito a 4 700 ha, na escala de 1:500, 11 812 ha, na escala de 1:1 000, 300 ha, na escala de 1:2 000, e 6 330 ha, na escala de 1:5 000, num total de 23 142 ha de terreno dos 74 062 ha da ilha. Na ilha de Porto Santo, foram levantadas pelo Instituto, por conta de organismos que as utilizaram, plantas que poderiam ser aproveitadas no cadastro, e que diziam respeito a 400 ha, na escala de 1:1 000, e 553 ha, na escala de 1:2 000, dos 5 640 ha da ilha. Os trabalhos de distribuio parcelar, iniciados aps a disponibilizao de plantas de freguesia, totalizavam, na altura, 3 930 ha de terreno e diziam respeito s freguesias de S. Martinho, gua de Pena, Cmara de Lobos, Quinta Grande, Canial, S. Pedro e parte da de S.to Antnio da Serra, correspondendo a um total de 20 198 prdios e 59 775 parcelas. Simultaneamente, os trabalhos de avaliao iam avanando, tendo sido organizados os quadros de classificao e qualificao e de tarifas de algumas freguesias. Os cadastros das freguesias de S. Martinho, gua de Pena, Cmara de Lobos e Canial estavam em reclamao na altura e a respectiva matriz cadastral estava a ser organizada; os das freguesias de Quinta Grande e de S. Pedro estavam prestes a entrar em reclamao; e o da freguesia de S.to Antnio da Serra estava em fase de distribuio parcelar. Assim, podia considerar-se terminada a organizao da matriz cadastral de 7 das 40 freguesias da Madeira, no se tendo feito nenhum trabalho deste tipo na ilha de Porto Santo.

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Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao ARQUIPLAGO DOS AORES

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O cadastro do arquiplago dos Aores iniciou-se com o da ilha de S. Miguel, que havia sido pedido ao Ministrio das Finanas pela sua Junta Geral do Distrito. Na realidade, dada a extraordinria fertilidade do solo e as favorveis condies climticas, que faziam da ilha uma das mais privilegiadas regies agro-pecurias, a sua planta cadastral era indispensvel ao estudo do racional aproveitamento das suas riquezas. Em 1949, o Ministrio da Marinha enviou uma misso area aos Aores, com o fim de fazer a fotografia das ilhas do Pico, de S. Jorge, das Flores e do Corvo, de que ento ainda no havia carta corogrfica. Como tarefa secundria, foi-lhes solicitada a tomada de fotografia da ilha de S. Miguel, para fins cadastrais, na inteno de se aproveitarem os dias de condies atmosfricas convenientes a esse trabalho, que, sendo raros em S. Miguel, eram rarssimos na parte alta do Pico. Na realidade, no houve nenhum dia de boa visibilidade na ilha do Pico durante a misso, s tendo sido possvel fazer a fotografia de parte das ilhas de S. Miguel e da Graciosa, em condies de proporcionar a restituio de uma planta na escala de 1:2 000, e mesmo assim com importantes lacunas, resultantes da existncia de nuvens. A fotografia da ilha de S. Miguel passou a ser aproveitada no levantamento da planta cadastral, para o que, em 1953, comeou a ser revista a triangulao da ilha e no mesmo ano foram iniciadas as operaes de apoio fotogramtrico. As condies de acidentado do terreno e de parcelamento predial so aqui mais favorveis ao levantamento da planta cadastral do que na Madeira, mas as condies atmosfricas e o facto de no ter sido possvel completar a fotografia area atrasaram bastante a sua execuo. A escala da planta foi principalmente a de 1:2 000, embora existindo zonas de propriedade muito parcelada em que foi empregue a escala de 1:1 000. At 1960, apenas se tinham feito plantas cadastrais de freguesia na ilha de S. Miguel; dos 230 494 ha dos Aores j se tinha procedido ao levantamento, na escala de 1:2 000, de cerca de 28 100 ha de terreno, repartidos pelos concelhos de Ponta Delgada (25 200 ha), Vila Franca (900), Lagoa (1 600 ha) e Ribeira Grande (400 ha). Nesta altura j tinha sido feita a distribuio parcelar das freguesias de Arrifes, Capelas, Faj de Cima, Fenais da Luz, Relva e So Vicente Ferreira, num total de 9 600 ha, e das zonas altas (pastagem e matas) das freguesias de Bretanha, Feteiras e Santo Antnio, num total de 3 360 ha. Algumas matrizes cadastrais de freguesia estavam j em reclamao, tendo sido organizados, em simultneo, os quadros de qualificao e classificao e de tarifas de um relativamente elevado nmero de freguesias. Podiam considerar-se organizadas as matrizes cadastrais de 7 freguesias da ilha de S. Miguel, faltando 40 freguesias nessa mesma ilha.

1.3.6 Reformas fiscais de 1963 e 1989 e trabalhos executados at 1988


Em 1963, no mbito da reforma fiscal ento em curso, foi promulgado, pelo Decreto-Lei n. 45 104, de 1 de Julho, o Cdigo da Contribuio Predial e do Imposto sobre a Indstria Agrcola (CCPIIA), baseado na legislao j em vigor relativa avaliao cadastral. No prembulo deste cdigo afirma-se que () foi sempre com

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olhos atentos situao e perspectivas da agricultura que se reformou a legislao em vigor. No se esqueceu, na verdade, que muitas das nossas terras penosamente sustentam os proprietrios que as trabalham, como no se esqueceu que a lavoura enfrenta hoje uma crise de falta de braos (). Atravs do Decreto-Lei n. 27/77, de 20 de Janeiro, estabelecida a reorganizao do Instituto Geogrfico e Cadastral e aprovada a sua Lei Orgnica, constituindo-se como um organismo dotado de autonomia financeira, sob a tutela do Ministrio das Finanas; esta nova orgnica pretendia contribuir para a eliminao de esquemas de organizao e burocratizao interna impeditivos de dinamismo. Trs anos mais tarde, esta lei orgnica revista atravs do Decreto-Lei n. 513/80, de 28 de Outubro, em que, entre a descrio das competncias do IGP, mencionada, pela primeira vez desde a sua criao em 1926, a execuo futura do cadastro geomtrico da propriedade urbana. Em 1982 so publicados dois novos decretos que atribuem mais competncias ao IGC nas matrias relacionadas com o cadastro. O Decreto-Lei n. 143/82, de 26 de Abril, atribui ao IGC a competncia exclusiva para a elaborao e conservao de toda a cartografia bsica para a construo da Carta Cadastral do Pas, nos seus aspectos geomtricos e de avaliao. E o Decreto-Lei n. 154/82, de 5 de Maio, introduz novas alteraes ao CCPIIA e, entre outras medidas, estabelece que a matriz rstica ser elaborada pelo IGC em duas fases distintas e sucessivas a inventarial e a fiscal e que todas as operaes sero executadas, utilizando ortofotomapas, com o rigor e preciso adequados, atravs de cuidadas operaes necessrias obteno dos elementos referentes parte geomtrica e avaliao e a geomtrica de preciso e que [se procurar] determinar com todo o rigor e preciso os elementos que possam definir com mais exactido o posicionamento cartogrfico das estremas dos prdios rsticos nas cartas cadastrais. Este ltimo decreto refere as razes para a quebra de produo dos trabalhos do cadastro nos seguintes termos: de h duas dcadas a esta parte, os quadros do IGC tm-se mostrado fortemente carenciados, denominadamente no mbito do pessoal tcnico, o que explica a sua baixa produtividade e falta de capacidade de resposta. O decreto aponta ainda a necessidade de substituir radicalmente os processos at aqui utilizados, excessivamente morosos, demasiadamente burocratizados e paralisantes, e reconhecidamente ultrapassados. E avana com as medidas tidas como necessrias a uma alterao drstica da capacidade do IGC para dar resposta execuo do cadastro: com o aumento e a reestruturao dos quadros que agora se prevem, postulados pelas exigncias da nova tecnologia que se procura utilizar, pode assegurar-se que se vai ultrapassar, de largo, o nvel de produo atingido no perodo de 1944 a 1960 e que o cadastro inventarial e fiscal, cobrindo todo o territrio nacional, ser uma realidade num perodo que exceder as melhores e mais optimistas expectativas cerca de cinco anos. Esta metodologia de execuo do cadastro inventarial e fiscal no chegou a ser consagrada na prtica e a legislao respectiva foi revogada com a publicao do Regulamento do Cadastro Predial, em 1995. Em 1988, passados 61 anos sobre o incio da execuo sistemtica do cadastro da propriedade rstica em Portugal, fez-se um balano dos elementos correspondentes evoluo dos trabalhos, metodologias utilizadas e rendimentos obtidos, o qual se descreve em seguida [4]. - 63 -

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A metodologia utilizada nos levantamentos entre 1961 e 1980 foi a estereorrestituio fotogramtrica, com completamento taqueomtrico (o trabalho iniciava-se pela restituio dos elementos visveis no par estereoscpico, seguindo-se o reconhecimento e completamento taqueomtrico, efectuados sobre cpias de restituio), e, a partir de 1980, passou a utilizar-se a ortofotogrametria, com completamento grfico e/ou taqueomtrico (utilizam-se mapas obtidos a partir da ortoprojeco de fotografias areas). O equipamento topogrfico sofreu uma substituio gradual desde a sua concepo mecnico-ptica original at aos recursos prodigiosos da electrnica. Os teodolitos informticos, que viabilizavam as estaes topogrficas totais, eram cada vez mais funcionais e precisos, facilitando e reduzindo o trabalho de gabinete. No entanto, contrariamente ao que se desejaria, estas novas tecnologias no permitiam o aumento significativo das operaes de campo que eram, de todas, as mais dispendiosas. O mesmo no se pode dizer relativamente evoluo dos distancimetros que, j nessa altura, introduziam profundas alteraes no apoio aos trabalhos de campo. Assim, a clssica e morosa triangulao cadastral foi sendo substituda por mtodos de poligonao ou irradiao, a partir dos vrtices da rede geodsica, com economia de tempo, reforo da preciso e aumento da capacidade operativa. A utilizao de ortofotomapas, conjugada com a fotointerpretao, tambm se revelou uma medida que permitiu maior rapidez de execuo dos trabalhos de campo, em algumas zonas com menor cobertura vegetal.

nmero de concelhos entrados em regime de cadastro em cada ano


Rendimento (x1000) 600
(rea+nprdios)

11 500

400

5 4 6 6 3 5 2 3 2 1 1 2 3 3 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 3 7 3 6 3 4 2 5 2 6

300

200

100

0 1944 1949 1954 1959 1964 1969 1974 1979 1984

Anos

rea (ha)

Nmero de prdios rsticos

Figura 1 Anlise evolutiva dos rendimentos de trabalho do cadastro

No perodo de 1961 a 1980, ficaram concludos, foram entregues Direco Geral das Contribuies e Impostos e entraram em regime de cadastro geomtrico 38

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concelhos, correspondentes a 1 140 262 ha e 339 218 prdios rsticos. No perodo de 1981 a 1988, estes valores so de 28 concelhos, 747 128 ha e 537 560 prdios rsticos e mistos. No grfico da Figura 1, na pgina anterior, pode observar-se a anlise evolutiva dos rendimentos dos trabalhos cadastrais, quer em termos de rea quer em termos de nmero de prdios. Portugal continental, com uma rea total de 8 867 800 ha, tinha apenas cadastrados 4 664 204 ha, no final de 1988, que correspondiam a 52,6 % da sua superfcie e a uma mdia de execuo anual da ordem dos 76 462 ha. Este valor, apesar de ser baixo, menos assustador do que aquele que seria obtido ao se considerar o nmero de prdios cadastrados: 1 441 518 num total de 10 629 250. Assim, sem alterao da metodologia operatria e mantendo os meios oramentais e humanos at ento colocados disposio do Instituto Geogrfico e Cadastral, previa-se um perodo de pelo menos 55 anos para se completar, em Portugal continental, o primeiro cadastro geomtrico da propriedade rstica. Na Regio Autnoma da Madeira, estavam concludos, at essa altura, os trabalhos de cadastro nos 4 239 ha da ilha de Porto Santo e em 27 731 ha dos 73 623 da ilha da Madeira, faltando cadastrar o equivalente a 57,7 % da rea total. Sendo aqui a mdia de execuo anual da ordem dos 841 ha, previa-se, com a manuteno das condio at a existentes, que a Madeira nunca estaria completamente cadastrada antes do ano de 2042. Este baixssimo rendimento deve-se ao facto, j mencionado anteriormente, de a ilha da Madeira ter uma extraordinariamente elevada diviso da propriedade rstica e uma acentuada orografia. Relativamente Regio Autnoma dos Aores, que, como se sabe, compreende 9 ilhas com uma extenso total de 236 687 ha, apenas 35 616 ha dos 85 676 ha da ilha de S. Miguel estavam cadastrados, em Dezembro de 1988, o que corresponde a 15,0 % da rea total do arquiplago. Assim, o rendimento mdio anual at aquela data foi de aproximadamente 1 017 ha, fazendo prever um total de 198 anos para a concluso do cadastro geomtrico nesta regio, se se mantivessem as condies tcnicas e os recursos at a disponibilizados para este trabalho. No entanto, no se pode deixar de mencionar aqui tambm as dificuldades existentes, nomeadamente as sentidas pelos operadores de campo, inerentes natureza vulcnica do terreno. Estes ritmos de produo cadastral, com rendimentos manifestamente insatisfatrios, estavam directamente relacionados com a insuficincia das dotaes oramentais do Instituto Geogrfico e Cadastral para suportar as ajudas de custo inerentes execuo dos trabalhos de campo. Assim, as campanhas anuais, que eram de 7 meses, na dcada de 50, estavam reduzidas a 40 dias, em 1988. No final de 1988, encontravam-se em diversas fases de execuo cadastral, 12 concelhos (dos quais 2 em reviso final), pertencendo 6 ao continente, 4 Madeira e 2 aos Aores. Nesta altura, faltavam cadastrar 168 concelhos, com uma rea total de 4 217 772 ha e possuindo cerca de 9 400 000 prdios rsticos. Estes e outros elementos esto condensados no Quadro 2, o qual que foi retirado da comunicao ao Seminrio Internacional sobre o Cadastro Rstico e Urbano Multifuncional (SICRUM), intitulada A Situao do Cadastro Rstico em Portugal [5].

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Quadro 2 Situao do cadastro rstico em Portugal, no final de 1988 C. em regime de Cadastro Concelhos em execuo Concelhos por cadastrar DISTRITO Conc. (n) Aveiro Beja Braga Bragana Castelo Branco Coimbra vora Faro Guarda Leiria Lisboa Portalegre Porto Santarm Setbal Viana do Castelo Vila Real Viseu SUB TOTAL R A Aores R A Madeira SUB TOTAL TOTAL PAS
14 15 20 13 3 1 115 4 5 9 124 14 1 4 14 12 4

rea (ha)
1 022 312 75 798 373 810 739 340 288 569 39 051 275 789 606 444 627 481 506 419 19 295 16 671

N de Conc. Prdios (n)


92 722 94 060 171 902 44 376 138 275 38 935 211 628 77 865 397 821 46 574 44 639 54 543 3 2 1 6 2 4 6 12

rea (ha)
133 767 68 193 41 650 243 610 11 181 31 600 42 781

N de Conc. Prdios (n)


117 692 105 306 129 637 352 635 +20 300 +70 200 +90 500 19 13 11 7 17 1 14 10 17 10 11 23 153 13 2 15 168

rea (ha)
279 671 269 531 584 181 287 181 397 149 76 513 554 002 243 821 234 146 221 033 411 534 484 496 4 043 258 158 614 15 900 174 514 4 217 772

N de Prdios
913 886 643 936 1 004 660 422 773 1 155 445 80 659 662 059 704 774 432 289 753 829 715 212 1 537 172 9 026 694 +283 200 +35 300 +318 500 +9 345 194

4 590 979 1 413 340 53 562 32 000 85 562 96 009 35 779 131 788

4 676 541 1 545 128

286 391 +443 135

Entretanto, apesar dos procedimentos previstos na lei, a aplicao da conservao cadastral foi mnima, continuando a ser feita pelos tcnicos do Instituto Geogrfico e Cadastral com formao agronmica e topogrfica, que procediam informao de processos de reclamao administrativa. No entanto, os meios disponveis, quer nas reparties de finanas quer no IGC, no eram suficientes para anualmente darem satisfao a todos os processos de reclamao/informao, existindo j, em 1988 e nos dois servios, um nmero considervel a aguardar resoluo. Relativamente s revises cadastrais, a entrada em vigor dos primeiros concelhos ocorreu em 1960; entre 1964 e 1966, foram entregues DGCI 6 concelhos do distrito de vora que no chegaram a entrar em regime de cadastro; at 1977, foram concludos e

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entregues DGCI 19 concelhos pertencentes aos distritos de Beja (14), vora (1) e Setbal (4). No final de 1988, encontravam-se em concluso os trabalhos de reviso cadastral dos concelhos de Ponta Delgada e de Reguengos de Monsaraz, este ltimo com a respectiva cmara municipal a comparticipar nas despesas. No grfico da Figura 2, pode observar-se a anlise evolutiva dos rendimentos dos trabalhos de reviso cadastral, quer em termos de rea quer em termos de nmero de prdios.

nmero de concelhos revistos em cada ano


Rendimento ( x 1000)
(rea+nprdios)

400

350

300 2 250 3 200 3 3 3 2 2

150 2 2 50

1 1

100

0 1958 1963 1968 1973 1978

Anos

rea (ha)

N de prdios

rea (ha)

Prdios

Concelhos entrados em regime de cadastro

Concelhos aguardando entrada em regime de cadastro

Figura 2 Anlise evolutiva dos rendimentos de trabalho das revises cadastrais

Perante este panorama e perante a reduo cada vez maior dos meios econmicos e de apoio aos trabalhos de campo, Mrio Silva Falco [4] considerava existirem algumas opes relacionadas com o cadastro geomtrico da propriedade rstica cujas decises eram inadiveis nessa altura, tendo expressado da seguinte forma a sua opinio: O cadastro deveria continuar associado construo de uma carta geral do pas, em grande escala, em detrimento de um cadastro meramente descritivo para fins fiscais, pois as autarquias tinham extraordinrias carncias cartogrficas deste tipo, para o lanamento de planos urbansticos, projectos de saneamento, estudos hidrogrficos e outros. A elaborao dos trabalhos do cadastro, que at essa altura competia exclusivamente ao Instituto Geogrfico e Cadastral, deveria ser descentralizada por outras entidades ou empresas para tal vocacionadas, permitindo prosseguir e acelerar a sua execuo, e deixar para o Instituto o papel

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de investigao e desenvolvimento de outras reas vitais e exclusivas da instituio. O ento alargamento de competncias do poder local era uma boa justificao para as autarquias se comearem a dedicar ao cadastro, efectuando-se o mesmo quando e onde se tornasse mais urgente, sendo abandonadas as preocupaes de continuidade geogrfica no seu desenvolvimento, at ento existentes. Admitindo a eventual descentralizao do cadastro, o Instituto Geogrfico e Cadastral seria o organismo centralizador a nvel nacional, com funes de coordenao de todos os trabalhos cadastrais, fornecendo o necessrio apoio logstico e a orientao normalizadora, fiscalizando a sua execuo e consequente conservao. O cadastro no deveria ser simplificado ao ponto de se tornar exclusivamente topogrfico, sendo indispensvel complet-lo com uma avaliao agronmica. No entanto, esta avaliao poderia assentar apenas sobre a qualidade de cada solo em detrimento do patente aproveitamento cultural dos terrenos, usado at essa altura. Em 1987, como consequncia do estabelecimento de uma nova orgnica para o Governo, o Instituto Geogrfico e Cadastral transita da tutela do Ministrio das Finanas para a do Ministrio do Planeamento e da Administrao do Territrio. Esta transio, apesar de denotar uma tomada de conscincia da importncia das vrias utilidades do cadastro, no teve resultados prticos imediatos, tendo tido algumas desvantagens, apontadas por A. Mendes [6]: A avaliao cadastral sobre base geomtrica est cometida ao Instituto Geogrfico e Cadastral, que pertence ao Ministrio do Planeamento e da Administrao do Territrio. A avaliao descritiva de base no geomtrica incumbe Direco Geral das Contribuies e Impostos do Ministrio das Finanas. Quer dizer, o Ministrio do Planeamento faz avaliao no Sul do Pas e o Ministrio das Finanas no Norte, segundo critrios e custos totalmente diferentes. Na realidade, a lentido na execuo do cadastro responsvel pelo estabelecimento de dois sistemas paralelos de avaliao cadastral: um, nas reas abrangidas pelo cadastro geomtrico, e outro, no restante territrio, onde continuam a vigorar as antigas matrizes prediais. No final dos anos 80, o Governo promoveu diversas iniciativas com o objectivo de fazer uma nova reforma fiscal. A 6 de Janeiro de 1987, publicada a Lei das Finanas Locais, que estipula como uma das receitas dos municpios o produto da cobrana da contribuio predial rstica e urbana, e, no ano seguinte, publicado o Decreto-Lei n. 442-C/88, de 30 de Novembro, que aprova o Cdigo da Contribuio Autrquica, para entrar em vigor em 1 de Janeiro de 1989. A contribuio autrquica constitua um complemento em relao instituio do imposto sobre o rendimento de pessoas singulares (IRS) e do imposto sobre o rendimento de pessoas colectivas (IRC) e, sendo uma fonte de receita fiscal das autarquias, incidia sobre o valor patrimonial ou tributvel dos prdios rsticos e urbanos situados no territrio de cada municpio. Assim, os municpios passaram a constituir entidades potencialmente interessadas no cadastro predial, como instrumento de cobrana fiscal. No entanto, o interesse das administraes municipais na execuo do cadastro predial viria a resultar, no da utilidade deste como instrumento de cobrana fiscal, mas como instrumento de apoio elaborao e execuo dos planos de ordenamento do territrio e gesto urbanstica, aps a publicao, em 1990, de legislao relativa a esta matria. - 68 -

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No Cdigo da Contribuio Autrquica, estava prevista a publicao para breve de um Cdigo de Avaliao, com um novo sistema de avaliao dos prdios rsticos e urbanos, e de um diploma especial com normas relativas organizao e conservao das matrizes cadastrais. Enquanto tal no acontecesse, continuava em vigor o expresso sobre estas matrias no Cdigo da Contribuio Predial, que datava j de 1913. A verdade que esta legislao nunca chegou a ser publicada e estas matrias continuaram a ser reguladas por aquele velho cdigo ainda durante mais 15 anos.

1.3.7 Medidas legislativas publicadas nos ltimos 15 anos


Em 5 de Maro de 1994, pelo Decreto-Lei n. 74/94, foi criado o Instituto Portugus de Cartografia e Cadastro (IPCC), em substituio do Instituto Geogrfico e Cadastral. De acordo com o prembulo do diploma, este novo organismo surge pela constatao de que, at data e apesar do esforo desenvolvido, no tinha sido possvel disponibilizar elementos cartogrficos e cadastrais nacionais fidedignos e actualizados: no existem cartas actualizadas nas escalas convenientes, o cadastro urbano est por realizar e o cadastro rstico ou no foi ainda feito ou carece de reviso. Dada a dimenso e urgncia da tarefa, pretendia-se introduzir uma profunda alterao no sistema, sendo necessrio, para isso, um organismo central dotado de uma estrutura funcional que, embora leve, seja capaz de gerir, com dinamismo e flexibilidade, tanto as necessidades da rea como os recursos que sejam disponibilizados para a sua cobertura, de desenvolver uma coordenao eficaz com outras entidades pblicas legal e tecnicamente competentes, de forma a evitar duplicaes e a obter economias de escala, e de deixar iniciativa privada o que esta est em melhores condies de realizar, embora assegurando a qualidade da sua produo atravs do licenciamento, fiscalizao e homologao. O IPCC era um organismo que continuava sob a tutela do Ministrio do Planeamento e da Administrao do Territrio e que tinha, entre outras, as atribuies de estudo, desenvolvimento e execuo de actividades, no domnio do cadastro predial; para isso competia-lhe proceder, directa ou indirectamente, execuo do cadastro predial, rstico e urbano, e assegurar a sua conservao e referenciar e identificar os prdios rsticos e urbanos existentes em territrio nacional, mediante a atribuio em exclusivo de um nmero de identificao unvoco e a emisso do respectivo carto de identificao predial. Este organismo mantinha-se como a nica entidade com competncia para a execuo do cadastro, embora pudesse adjudicar essa execuo a entidades privadas (execuo indirecta); o cadastro predial passa a incluir a propriedade urbana, reitera-se a inteno de atribuio do nmero de identificao predial e emisso do respectivo carto, deixa de estar includa nas competncias do IPCC a avaliao predial, e o cadastro predial passa a ser visto, numa perspectiva menos restrita, como um sistema de informao que pode servir diversos utilizadores. No ano seguinte, e dentro da linha de alteraes a introduzir, publicado o Decreto-Lei n. 172/95, de 18 de Julho, que aprova o Regulamento do Cadastro Predial. Esta legislao surge da constatao de que a informao relativa aos cerca de 17 milhes de prdios, rsticos e urbanos, existentes no Pas se encontra dispersa por diversos registos, organizados em funo de objectivos distintos por servios pblicos

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diferentes; acresce que a individualizao e caracterizao dos prdios prpria de cada registo, pelo que, frequentemente, no h correspondncia entre o contedo das respectivas descries. Neste diploma, o primitivo entendimento do cadastro predial como processo de finalidade tributria deixa definitivamente de existir, passando-se ao conceito actual do cadastro predial multifuncional. Pretende-se constituir um cadastro de base com a caracterizao e identificao unvoca de cada prdio que retrate a realidade administrativa e jurdica da propriedade imobiliria. Com este registo, que constitui uma infra-estrutura essencial ao desenvolvimento do Pas, podem articular-se outros registos temticos ou sectoriais, resultando o conjunto num sistema nacional de cadastro predial ao servio de finalidades e utilizadores diversos. O novo regulamento apresenta uma definio de conceitos, que inclui a de prdio, a considerar no mbito do cadastro predial, no sendo feita distino entre prdio rstico e prdio urbano, e institui medidas de obrigatoriedade de utilizao do Nmero de Identificao de Prdio (NIP), em todos os documentos pblicos, como forma de identificao de prdios cadastrados, e de apresentao do Carto de Identificao Predial (CIP), em todos os actos notariais e demais actos perante a Administrao. Estas medidas constituem um contributo para que se consiga a ligao entre os diversos registos de base predial, nomeadamente o cadastro predial, a matriz predial e o registo predial. A configurao do NIP e do CIP foi objecto da Portaria n. 1 192/95, de 2 de Outubro, conjunta do Ministrio do Planeamento e da Administrao do Territrio, do Ministrio das Finanas e do Ministrio da Justia. Aps a entrada em vigor do Regulamento do Cadastro Predial, deixou de ser executado o cadastro geomtrico da propriedade rstica, nos moldes atrs descritos, e passou a ser executado o cadastro predial, cujos procedimentos sero descritos no Captulo Dois deste trabalho. Assim, passou-se de um cadastro geomtrico, apenas executado sobre a propriedade rstica e cujo objectivo principal era fiscal, para um cadastro que guarda toda a informao de caracterizao e identificao de todas as propriedades imobilirias, rsticas e urbanas, existentes no Pas. Assim, o cadastro geomtrico da propriedade rstica deixou de ser executado muito antes de se ter a cobertura integral do pas; conforme se pode observar na Figura 3 da pgina seguinte, que mostra as dcadas de entrada em vigor do cadastro, em cada concelho, o cadastro geomtrico da propriedade rstica cobre aproximadamente 55 % da rea da superfcie do Pas (nos concelhos a branco no foi executado cadastro) e, se se considerar o nmero de prdios, este valor de apenas 12 %. Em 1995, com a ajuda de fundos europeus, o IPCC adjudicou a empresas privadas o levantamento do cadastro predial de 3 municpios (Mira, Vagos e lhavo). Depois de completado o trabalho das empresas, o IPCC fez uma tentativa de ligar o novo cadastro com o registo predial, adicionando s caractersticas de cada prdio o seu nmero do registo predial. No entanto, esta tentativa no deu resultados satisfatrios, pois ficou provado ser demasiado difcil identificar os prdios num registo predial incompleto e parcialmente desactualizado. Assim, o cadastro predial destes 3 concelhos nunca chegou a ser oficializado e no tem sido actualizado, mas, apesar disso, tem sido bastante utilizado, o que demonstra a sua utilidade. O IPCC manteve a inteno de fazer a ligao entre cadastro predial e registo predial, mas esta difcil tarefa requer uma nova filosofia nos procedimentos de levantamento cadastral, nomeadamente a actualizao e o - 70 -

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completamento da informao, atravs do contacto com os proprietrios. No entanto, nada disso aconteceu e no se voltou a fazer levantamento cadastral desde essa data.

1940 a 1949 1950 a 1959 1960 a 1969 1970 a 1979 1980 a 1989 1990 a 1999

Figura 3 Cadastro geomtrico da propriedade rstica dcadas de entrada em vigor

O actual Instituto Geogrfico Portugus (IGP), integrado no Ministrio do Ambiente, do Ordenamento do Territrio e do Desenvolvimento Regional, foi criado em 2002, pela fuso dos antigos IPCC e Centro Nacional de Informao Geogrfica (CNIG), em cumprimento da deciso poltica de modernizao administrativa e consolidao das finanas pblicas, expressa na Resoluo de Conselho de Ministros n. 110/2001, de 10 de Agosto. Assim, o IGP sucedeu, em todos os direitos, obrigaes e atribuies, aos extintos IPCC e CNIG, de acordo com o Decreto-Lei n. 59/2002, de 15 de Maro, que aprova os seus estatutos, sendo o organismo responsvel pela execuo da poltica de informao geogrfica e tendo-lhe sido expressamente reconhecido o estatuto de Autoridade Nacional de Cartografia. Desta forma, o IGP integrou as competncias de execuo e conservao de cadastro predial e tem em mos, basicamente, dois projectos nesta matria: um a digitalizao do cadastro rural, geralmente em cooperao com os municpios, e outro a

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necessria reviso do Regulamento do Cadastro Predial, de 1995, que, apesar dos seus mritos, tem alguns pontos criticveis e necessita de detalhe nos procedimentos de levantamento e de conservao do cadastro. A realizao destes projectos permitir ao IGP a adjudicao da concluso e actualizao do cadastro predial j existente, tornando finalmente possvel a sua oficializao e total efectivao, e a extenso do cadastro predial a mais concelhos. No entanto, parecem no existir perspectivas de desenvolvimento: o oramento do IGP tem diminudo ano aps ano, a ateno do Governo para estas matria tem sido escassa, tem-se verificado uma rpida sucesso de governos, ministros e secretrios de estado e, com as polticas correntes de restrio de pessoal da funo pblica, impossvel levar a cabo a necessria troca qualitativa de quadros tcnicos. Mesmo assim, com os escassos recursos de que dispe, o IGP est neste momento a desenvolver uma aplicao informtica designada Sistema Nacional de Explorao e Gesto de Informao Cadastral (SiNErGIC). Em 2003, o Ministrio das Finanas inicia uma profunda reforma fiscal que compreende tambm a tributao do patrimnio. O Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro, aprova o Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI), o Cdigo do Imposto Municipal sobre Transmisses Onerosas de Imveis (CIMT) e altera diversa legislao tributria conexa com a reforma em causa, para entrar em vigor em 2004, e revoga definitivamente os velhos Cdigo da Contribuio Predial e Cdigo do Imposto sobre a Indstria Agrcola e ainda o Cdigo da Contribuio Autrquica. Esta reforma levou anos de tentativas de execuo, com a formao de alguns grupos de trabalho e a elaborao de vrios estudos e projectos-lei, sem resultados, at esta data. O principal objecto desta reforma a propriedade urbana, para a qual no existe cadastro, e sobre a qual so necessrios critrios de avaliao, j que a respectiva lei nunca chegou a ser feita, deixando espao a procedimentos discricionrios e subjectivos. Estes novos critrios de avaliao da propriedade urbana fornecem ainda a possibilidade de se fazer uma reavaliao de todos os prdios da matriz predial urbana, necessidade existente pelo facto de no se ter procedido sua actualizao sistemtica ao longo dos anos. Este facto gerou uma profunda iniquidade na cobrana do imposto sobre o patrimnio, especialmente dos prdios urbanos, em que os edifcios recentes eram colectados sobre o seu valor actualizado e os edifcios mais velhos eram colectados sobre um valor j desactualizado, obtido na altura da sua construo. Esta legislao pretende melhorar a situao, no pela reavaliao extensiva de toda a propriedade urbana, mas antes pela reavaliao de cada prdio urbano que vai sendo objecto de uma transaco. A situao da propriedade rstica mantida nesta reforma, tendo sido diferida, para o momento da reestruturao da base cadastral dos prdios rsticos, uma reforma mais global da sua base de tributao.

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CAPTULO DOIS
BASES DE INFORMAO PREDIAL EM PORTUGAL

2.0 Consideraes Iniciais


Hoje em dia, as duas principais finalidades do cadastro so a cobrana dos impostos prediais e o registo de propriedade. Estas duas realidades so tratadas por instituies distintas e armazenadas em bases de informao independentes: o cadastro fiscal e o cadastro legal. Apesar disso, desejvel e necessrio que exista uma ligao entre estes dois cadastros, para uma melhor gesto da informao e administrao dos territrios. Nos pases onde no existe um relao entre estes dois cadastros, o cadastro fiscal atribui um nmero a cada parcela de terreno, compila a informao com entrada atravs desse nmero e geralmente produz mapas parcelares, enquanto o cadastro legal, ou registo de propriedade, arquiva todas as transaces do terreno. Por vezes as parcelas so definidas por mapas includos nas escrituras, sendo a entrada de informao feita atravs do nome do proprietrio, no existindo, portanto, um inventrio sistemtico das parcelas de terreno em determinada rea. Nos pases com ligao entre os cadastros, existe o chamado cadastro nacional, que o inventrio completo e actualizado de todas as parcelas de terreno e que serve de base tanto para o cadastro fiscal como para o cadastro legal. Nele todas as parcelas de terreno so identificadas por um nmero e as suas reas so medidas e registadas; para alm disso, mantido e actualizado um mapa parcelar de todo o pas. O cadastro fiscal tem entrada atravs do nmero de identificao das parcelas de terreno, a informao sobre a rea do terreno fornecida pelo cadastro nacional e compila a informao relacionada com as construes. O cadastro legal, ou registo de propriedade, tem entrada atravs do nmero de identificao das parcelas de terreno e cada parcela tem uma pgina onde so registadas as informaes relevantes para os fins legais como o proprietrio, as servides e as hipotecas , tratando-se de um inventrio completo e actualizado de todas as parcelas e proprietrios; nas escrituras, a propriedade transferida identificada apenas pelo seu nmero cadastral, no sendo includas outras descries ou qualquer mapa parcelar. Em Portugal, o cadastro nacional corresponde ao cadastro predial, o cadastro fiscal corresponde matriz predial e o cadastro legal corresponde ao registo predial. Estas so as 3 bases de informao predial existentes no pas, cada uma com informao especfica diferenciada, relativamente aos imveis ou prdios da base, de acordo com o objectivo para que foi criada. A instituio com competncia para a execuo, renovao e conservao do cadastro predial em toda e qualquer rea do territrio nacional o Instituto Geogrfico Portugus, tutelado pelo Ministrio do - 73 -

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Ambiente, do Ordenamento do Territrio e do Desenvolvimento Regional. Relativamente matriz predial, quer a rstica quer a urbana, a gesto da informao feita em cada concelho, nas reparties de finanas da rea abrangida, sendo as directivas gerais, para todas as matrizes prediais a nvel nacional, emanadas da Direco Geral dos Impostos que tutelada pelo Ministrio das Finanas e da Administrao Pblica. No caso do registo predial, a cada conservatria compete fazer a gesto da informao correspondente aos prdios que se situam na rea do territrio nacional que lhe foi circunscrita. Apesar de se tratar de um servio externo dos registos e do notariado, estas conservatrias acatam as recomendaes gerais emanadas da Direco Geral dos Registos e do Notariado, pertencente ao Ministrio da Justia. O facto de cada uma destas 3 bases de informao ser organizada, detida e gerida por entidades distintas, dando-se o caso de ainda por cima serem tuteladas por ministrios diferentes, fez com que cada uma se desenvolvesse consoante os objectivos para que foi criada, sem uma viso geral de interligao e harmonizao da informao necessria a cada base. No presente captulo, faz-se uma descrio da informao cadastral imobiliria abarcada por cada uma das 3 bases prediais e dos procedimentos utilizados para a sua recolha, arquivo, conservao e divulgao; avana-se com pontos de reflexo e hipteses de evoluo no sentido da criao de uma nica base de informao cadastral imobiliria nacional.

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2.1 O Cadastro Predial


2.1.1 Consideraes gerais
O cadastro predial a nica base de informao que consegue definir inequivocamente a propriedade imobiliria nele registada, pois, para alm dos seus elementos alfanumricos, cada prdio representado por elementos grficos numa planta cadastral, permitindo o conhecimento da sua localizao, configurao e rea sem margem para dvidas. A entidade com competncia para a execuo, renovao e conservao de cadastro em toda e qualquer rea do territrio nacional o Instituto Geogrfico Portugus (IGP), tutelado pelo Ministrio do Ambiente, do Ordenamento do Territrio e do Desenvolvimento Regional. O IGP tem ainda competncia nas funes de construo e conservao de redes de apoio execuo do cadastro e de estabelecimento e gesto das correspondentes bases de dados; na emisso de cartes de identificao de prdios e de fichas e folhas cadastrais; na certificao da localizao geogrfica, da configurao geomtrica e da identificao de prdios cadastrados; e ainda no estabelecimento de normas e especificaes tcnicas, na concesso de autorizao e respectivo alvar, na acreditao de tcnicos e na homologao de trabalhos, tudo no mbito do cadastro predial. O cadastro predial o conjunto dos dados que caracterizam e identificam os prdios existentes em territrio nacional. A caracterizao de um prdio dada pela sua localizao administrativa e geogrfica, configurao geomtrica e rea; e a identificao de cada prdio cadastrado feita atravs de um cdigo numrico unvoco, designado por nmero de identificao de prdio (NIP), registado no carto de identificao do prdio. De acordo com a regulamentao do cadastro, os parmetros para a caracterizao de um prdio so determinados da seguinte forma: Localizao administrativa distrito ou regio autnoma, municpio ou concelho e freguesia em que se situa; e ainda localidade, rua, nmero de polcia atribudo e especificaes que o distingam de outro prdio em termos de localizao. Localizao geogrfica posicionamento dos vrtices das suas estremas no sistema de coordenadas adoptado. Configurao geomtrica representao cartogrfica das suas estremas, atravs da unio dos seus vrtices por uma linha poligonal fechada, e ainda das reas sociais (rea existente no interior de um prdio, mas que dele no faz parte, destinada utilizao pelo pblico) e das construes permanentes existentes, representadas da mesma forma. rea diferena entre a rea da figura geomtrica definida pela linha poligonal fechada que representa os seus contornos exteriores e a rea da figura geomtrica dos limites das reas sociais.

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O parmetro para a identificao de um prdio (NIP) definido por um conjunto de 20 dgitos, distribudos por 5 conjuntos diferenciados, com a seguinte disposio: AMMMMMPPPPPBBBBCCCCD em que: A 1 dgito para a identificao da localizao do prdio no continente ou nas regies autnomas. MMMMMPPPPP 10 dgitos para a identificao das coordenadas da folha cadastral na qual o prdio se encontra. BBBB 4 dgitos para a identificao do nmero do prdio na folha cadastral (atribudo sequencialmente, a partir de 0000). CCCC 4 dgitos para a identificao, no caso de se tratar de propriedade horizontal, da fraco autnoma (atribudo sequencialmente, a partir de 0000). No caso de se tratar de um prdio indiviso, ser composto por 4 zeros. D 1 dgito de controlo.

A utilizao do nmero de identificao de prdio obrigatria em todos os documentos pblicos, como forma de identificao de prdios cadastrados, e tambm obrigatria a apresentao do carto de identificao em todos os actos notariais e demais actos perante a Administrao, relativos a prdios localizados em rea cadastrada.

2.1.2 Levantamento cadastral


O levantamento cadastral de determinada regio geralmente necessita do estabelecimento de uma rede de pontos de apoio principal; nas zonas em que o apoio geodsico seja considerado insuficiente, esta rede ligada rede geodsica por forma a garantir a preciso do levantamento. A materializao de todos os pontos da rede de apoio principal feita atravs de marcos de beto ou marcas de referncia do modelo estabelecido, sendo feito, por cada ponto, um croqui com a localizao e descrio do mesmo. Uma operao de execuo de cadastro abrange sempre o territrio de uma ou mais freguesias, sendo a informao relativa exacta delimitao do territrio das freguesias (delimitao administrativa) solicitada pelo IGP respectiva cmara municipal, quando este no dispe da informao. No caso de a cmara municipal tambm no dispor desta informao organizada, pode solicitar a interveno do IGP para a recolha dos dados, mediante a existncia de uma demarcao adequada, a disponibilizao de elementos necessrios para o efeito, a colaborao das juntas de freguesia e o suporte dos custos dos trabalhos. No sendo possvel chegar a um acordo, procede-se operao de execuo do cadastro, mas sem referenciar a freguesia nos dados correspondentes aos prdios situados nas reas geogrficas em que existam dvidas quanto delimitao. A inteno de realizao de uma operao de execuo de cadastro anunciada com, pelo menos, 4 meses de antecedncia, por meio de editais afixados em diversos locais onde possam facilmente chegar ao conhecimento dos interessados, e ainda nas sedes dos municpios e das freguesias abrangidos ou contguos s zonas a trabalhar, e de anncios a publicar em dois jornais dirios, dos mais lidos na regio, podendo ser - 76 -

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utilizados outros meios, como as rdios locais. A mesma inteno ainda comunicada com, pelo menos, um ms de antecedncia, conservatria do registo predial com competncia na rea geogrfica abrangida. As instrues tcnicas a aplicar pelos proprietrios ou usufruturios na demarcao dos respectivos prdios so divulgadas juntamente com os editais referidos, assim como o prazo para o fazerem. A demarcao, por parte dos proprietrios ou usufruturios, dos prdios localizados nas freguesias sujeitas operao de execuo de cadastro obrigatria, e da correcta observncia das instrues tcnicas para demarcao de prdios depende, em grande parte, o xito da execuo do cadastro. Assim, a demarcao dos prdios feita atravs da sinalizao dos seus limites ou estremas com marcos ou pedras e de inscries neles pintadas ou gravadas. Os marcos podem ser de cantaria, de beto ou de madeira, tm seco quadrada de lado superior ou igual a 15 cm e uma altura de, pelo menos, 75 cm, devendo ser enterrados por forma a ficarem com cerca de 30 cm acima do solo. Na impossibilidade de obteno de marcos com estas caractersticas, podem ser utilizadas pedras pintadas de branco, com forma e dimenses semelhantes, e, se uma estrema estiver assinalada por uma vedao, os pilares desta podem servir de marcos, desde que cumpram as exigncias definidas para estes. Os marcos so colocados nos pontos em que as estremas do prdio mudam de direco ou, caso as caractersticas do terreno no o permitam, devem ser colocados o mais prximo possvel desses pontos, mas em terra firme. No caso de estremas rectas, mas muito compridas, devem ser colocados marcos com intervalos de 200 m a 250 m; no caso de estremas em terrenos com muitas rvores ou ravinas, devem ser colocados marcos de forma que de cada um deles se veja o anterior e o seguinte; e, no caso de estremas que coincidem com acidentes naturais ou artificiais, como ribeiros, vales, estradas, etc., basta colocar marcos nos locais em que comea e acaba cada estrema. As inscries nos marcos so feitas da seguinte forma: na face de cada marco, virada para o prdio a que respeita, so pintadas ou gravadas as iniciais do nome do proprietrio; os marcos devem ser numerados, uns a seguir aos outros, pintando-se ou gravando-se o nmero que corresponde a cada um, por baixo das iniciais do nome do proprietrio; os nmeros podem ser substitudos por setas que indiquem o sentido e a direco das estremas, que sero pintadas ou gravadas no topo do marco; se um marco utilizado para demarcar simultaneamente dois ou mais prdios, as iniciais do nome do proprietrio e o nmero do marco relativo a cada um dos prdios demarcados pintam-se ou gravam-se na face do marco virada para esse prdio. As reas no demarcadas ou incorrectamente demarcadas so consideradas como reas de cadastro diferido e os prdios nelas localizados no so abrangidos pela operao de execuo cadastral. Na Figura 4 da pgina seguinte pode ser observado o modelo oficial de marco de propriedade, com exemplos de inscries.

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Figura 4 Modelo de marco de propriedade

Os trabalhos de campo relacionados com a preparao das bases cartogrficas, com a recolha de dados sobre os prdios ou quaisquer outros necessrios s operaes de execuo de cadastro so realizados por pessoal do IGP ou de outras entidades, pblicas ou privadas, por ele especialmente credenciadas para o efeito. A informao recolhida em trabalho de campo, e que diz respeito aos elementos que permitem a completa caracterizao do prdio e identificao dos presumveis proprietrios, vai integrar a base de dados cadastral, sendo os elementos divididos em informao alfanumrica e informao grfica, de acordo com o Quadro 3.
Quadro 3 Informao contida na base de dados cadastral (continua) Informao Alfanumrica cdigo do distrito, concelho e freguesia (DICOFRE) nomenclatura da folha cadastral data (data do termo do prazo de reclamao) nmero do prdio nome do prdio Informao Grfica marcos geodsicos e de triangulao cadastral, com os respectivos textos identificadores limites administrativos (distrito, concelho e freguesia) marcos de freguesia/concelho estremas dos prdios marcos de propriedade

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Quadro 3 Informao contida na base de dados cadastral (continuao) Informao Alfanumrica endereo do prdio rea do prdio (em hectares com aproximao ao metro quadrado) rea social do prdio rea de cada uma das construes nome do proprietrio e/ou do seu representante morada comparncia exposio pblica Informao Grfica nmeros dos prdios, das reas sociais e das construes parcelas representativas de reas sociais e serventias de passagem (caminhos) construes definidas pelos seus limites nmero de polcia representao dos limites dos passeios representao dos limites de leitos de cursos de gua toponmia, composta por: capital de distrito, sede de concelho, sede de freguesia, cidade, vila, lugares, ruas, rios, ribeiras, lagos/canais designaes oficiais das vias de comunicao (Auto-Estrada, Itinerrio Principal, Itinerrio Complementar, Estrada Nacional, Estrada Municipal, Caminho Municipal), com os respectivos nmeros de identificao coordenadas (M,P) do canto sudoeste de cada folha em quilmetro (aproximadas ao quilmetro, ao hectmetro e ao decmetro consoante a escala for de 1:2 000, de 1:1 000 ou de 1:500) quadrcula informao marginal

existncia ou no de rvores encravadas no prdio

correspondncia com os dados da conservatria do registo predial

correspondncia com os dados na matriz das Finanas

A recolha da informao feita em operaes de reconhecimento e de completamento cadastral, executadas com recurso a uma base cartogrfica, que poder ser reproduo da cartografia numrica, auxiliada ou no por fotografia area ou ortofotomapas. O reconhecimento cadastral compreende a identificao e implantao nos ortofotomapas ou nas reprodues da cartografia numrica dos pormenores topogrficos e cadastrais que servem de estremas de prdio, marcos de propriedade, parcelas de rea social, leitos de curso de gua e construes de carcter permanente. Estas construes s so reconhecidas e levantadas se, pelo menos, um dos seus lados ou o seu dimetro for igual ou superior a 5 m e, neste caso, so definidas pelos limites da projeco da rea edificada no solo, descontando os beirais dos telhados se necessrio. Podero ainda ser identificados e implantados os marcos de freguesia existentes e os limites administrativos obtidos por informao de campo, no caso de a respectiva delimitao administrativa no estar organizada. Os pormenores topogrficos que sejam perfeitamente visveis e identificveis nos ortofotomapas ou nas reprodues da cartografia numrica so representados a vermelho; aqueles que no so perfeitamente visveis so representados a verde. A informao de delimitao e demarcao administrativa representada a preto, usando as convenes grficas para cada um dos limites de freguesia, concelho e distrito e para os marcos de freguesia. O completamento cadastral consiste no levantamento, por mtodos taqueomtricos ou de posicionamento por satlite ou equivalente, de todos os pormenores representados a verde nos ortofotomapas ou nas reprodues da cartografia numrica. - 79 -

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A recolha da informao cadastral descritiva ou alfanumrica feita nesta fase, excepo da data que corresponde data do termo do prazo de reclamao e das reas que so calculadas posteriormente em gabinete, sendo registada em impressos cujo modelo se reproduz na Figura 5.

Figura 5 Ficha de prdio (recolha)

A toponmia tambm recolhida nesta fase, mas, consoante o suporte cartogrfico utilizado, existe um tratamento diferente para a representao dos topnimos. Nos ortofotomapas utilizados para cadastro, no existe qualquer toponmia - 80 -

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e, assim, esta introduzida durante as operaes de campo para posterior digitalizao. No caso da cartografia digital, esta produzida com uma toponmia mnima (por forma a que no exija completamento) e, portanto, esta tem que ser recolhida no campo, para ser posteriormente introduzida nos respectivos ficheiros grficos. Os topnimos so representados a preto e centrados relativamente s zonas ou aos pormenores topogrficos que identificam; so cuidadosamente seleccionados, dando-se especial ateno sua ortografia e correspondncia entre os topnimos representados nos ficheiros grficos e os registados nos ficheiros alfanumricos. Toda a informao resultante de uma operao de execuo de cadastro registada em fichas e folhas cadastrais, que guardam, respectivamente, os elementos alfanumricos e grficos dos prdios. A cada prdio cadastrado corresponde uma ficha cadastral, que contm os dados cadastrais relativos a esse prdio; mas a folha cadastral representa a implantao cartogrfica de um conjunto de prdios contguos. A carta cadastral composta pelo conjunto de folhas cadastrais que cobrem todo o territrio nacional. As folhas cadastrais so definidas pelo seccionamento correspondente a 1 km2, na escala de 1:2 000, a 0,25 km2, na escala de 1:1 000, e a 0,0625 km2, na escala de 1:500, correspondendo sempre, desta forma, a uma superfcie de referncia de 50 cm x 50 cm, independentemente da escala com que se est a trabalhar. Cada folha adopta a nomenclatura baseada nas coordenadas do seu canto sudoeste, aproximadas dezena de metro, podendo-se obter, por exemplo, a folha 23 300/14 200 para a escala de 1:2 000, a folha 23 350/14 200 para a escala de 1:1 000 ou a folha 23 375/14 200 para a escala de 1:500. Em cada folha cadastral so representados os prdios cujos centrides se posicionam no interior da superfcie de referncia que lhe corresponde, sendo a sua numerao feita de acordo com a posio do centride e sequencialmente, com incio em 1, sem supresses ou repeties. A numerao iniciada no canto noroeste da superfcie de referncia e desenvolve-se por fiadas, de oeste para este, de modo que os prdios de nmero mais elevado se localizem no canto sudeste da superfcie de referncia. De forma idntica so numeradas as reas sociais e as reas de cadastro diferido, sendo designadas, respectivamente, pelos smbolos S e CD precedidos da numerao sequencial. Os prdios, reas sociais ou reas de cadastro diferido encravados so numerados na folha em que for numerado o prdio envolvente. As parcelas de rea social do prdio so designadas pelo smbolo SP, antecedido pelo nmero de ordem dessa parcela no prdio e seguido pelo nmero do prdio. As construes de cada prdio so numeradas de modo sequencial, com incio em 1, sem supresses ou repeties, e com o nmero colocado no centro da construo. As dimenses exteriores das folhas so de 90 cm x 70 cm, sendo a sua superfcie til rectangular (quadrcula de Gauss), com 80 cm (em M) por 60 cm (em P). As folhas ou ficheiros grficos contm a quadrcula de Gauss representada, em intervalos de 10 cm, por cruzes formadas pela intercepo a meio de segmentos de 1 cm, orientados segundo as linhas norte-sul e este-oeste. A informao marginal contm, pelo menos, os seguintes elementos: designao do instituto; designaes dos distritos, concelhos e freguesias; escala numrica; ano e ms da realizao do levantamento, que devero ser os do termo da confirmao do processo de execuo cadastral; nmero de prdios; rea dos prdios e das reas - 81 -

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sociais da folha; nomenclatura da folha; nome do adjudicatrio (quando executado por entidades privadas). Na Figura 6, encontra-se um exemplo de uma folha cadastral completa, reduzida para o tamanho A4.

Figura 6 Exemplo de folha cadastral

Na fase de trabalho de gabinete, a informao cadastral grfica representada no formato IGDS (DGN), em ficheiros a duas dimenses, existindo 3 ficheiros para cada folha: um, relativo informao cadastral, outro, aos vrtices de apoio, e o ltimo, toponmia. Estes ficheiros so criados em funo da cartografia de base utilizada na - 82 -

Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao recolha da informao, resultando assim dois processos diferentes:

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Ortofotomapas Na fase de completamento, so utilizadas apenas estaes totais (ou sistemas GPS). Os dados de campo, cartes de memria e croquis so processados em gabinete, obtendo-se ficheiros em formato DGN, contendo apenas os pontos levantados, numerados e identificados graficamente, consoante a sua categoria. Estes ficheiros seguem para a edio/digitalizao, onde so completados com as indicaes constantes dos croquis, e onde lhes ser introduzida a restante informao constante dos ortofotomapas utilizados em campo. Cartografia Digital A partir dos croquis e dos ficheiros com a cartografia digital, j em formato DGN, procede-se transformao dos elementos cartogrficos assinalados em elementos cadastrais. Posteriormente, feita a juno do ficheiro resultante, contendo apenas informao cadastral, com o ficheiro resultante do levantamento de campo e novamente completado com as indicaes dos croquis. Para a informao alfanumrica so utilizados vrios formatos e tratamentos diversos, existindo apenas um que possibilita a integrao de todos os dados num nico sistema de informao. Nessa perspectiva, os dados so submetidos a vrios processos, dos quais se destacam a verificao e correco de falhas, lacunas e sobreposies. No tratamento dos ficheiros de informao grfica, so testadas todas as interseces, criados ou eliminados os ns necessrios, apagadas as linhas duplicadas e/ou de comprimento zero e os arcos que no tenham ligao, de forma a criar a rede de polgonos indispensvel definio dos prdios, parcelas e construes como entidades de superfcie. Todos os marcos de propriedade devem fazer parte dos ficheiros, no podendo ser eliminados na fase de tratamento da informao. As reas prediais, sociais, de cadastro diferido e das construes so medidas a partir das coordenadas dos ficheiros grficos definidos, depois de corrigidos todos os defeitos inerentes digitalizao. As reas das fraces em propriedade horizontal so recolhidas a partir dos documentos das finanas ou do registo predial, caso existam. Entretanto, feito o carregamento dos campos respeitantes s reas, na base de dados. Aps a concluso das operaes anteriormente descritas, considera-se realizada a caracterizao provisria dos prdios abrangidos pela operao de execuo de cadastro, e procede-se impresso dos elementos necessrios sua exposio pblica na respectiva freguesia. Estes elementos so, nesta fase, sujeitos apreciao dos presumveis proprietrios, que so notificados pelo IGP, com a antecedncia mnima de 30 dias sobre as datas da exposio pblica da caracterizao provisria, bem como do direito de dela reclamarem. A notificao feita atravs da afixao de edital em diversos lugares, incluindo a sede da junta de freguesia, no qual consta a indicao do local da exposio, o perodo de tempo pelo qual ficar exposta (>10 dias teis) e o prazo fixado para reclamaes (20 dias teis). O IGP mobiliza pessoal, devidamente habilitado para estas funes, e transporta para o local reprodues da cartografia de base, utilizada para o levantamento, com o reconhecimento e completamento cadastral e as respectivas listas de proprietrios e prdios com a indicao da rea de cada um.

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No caso de algum elemento cadastral dos prdios no estar correcto, o proprietrio pode fazer a reclamao no local da exposio, sendo lavrado o respectivo auto, ou por carta registada, dentro do prazo estipulado para o efeito. A reclamao tem que ser sempre fundamentada, e com especificao das alteraes pretendidas, podendo ocorrer uma das seguintes duas situaes: a reclamao atendida e o IGP procede de imediato s correspondentes alteraes na caracterizao provisria do prdio; a reclamao no atendida e o seu indeferimento comunicado ao proprietrio, por escrito, e a rea respectiva manter-se- como de cadastro diferido at que o proprietrio desista da reclamao ou at que, por qualquer outro motivo, esta seja decidida favoravelmente ao reclamante. Na ausncia de reclamaes, ou sendo estas resolvidas, a caracterizao dos prdios considerada confirmada, sendo ento emitido um carto de identificao em relao a cada prdio cadastrado. Os cartes respeitantes aos prdios de uma determinada freguesia so remetidos respectiva junta, onde os proprietrios, durante 3 meses, os podero levantar. Findo este prazo, os cartes no levantados so recolhidos e destrudos pelo IGP, sendo considerada concluda a operao de execuo do cadastro, e consequentemente cadastrados os prdios e as reas por ela abrangidos, no primeiro dia do ms seguinte quele em que se completem 30 dias aps a recolha referida. No entanto, a caracterizao cadastral sempre provisria enquanto no for obtida a harmonizao com o registo predial.

2.1.3 Conservao do cadastro


A conservao consiste no processo de actualizao individual dos dados que caracterizam e identificam cada um dos prdios existentes numa determinada rea geogrfica. Desde 1995, a actualizao cadastral tem sido feita apenas em termos pontuais, atravs da resoluo de processos de reclamao administrativa, e para o cadastro geomtrico da propriedade rstica. Os mecanismos de actualizao do cadastro predial sempre se mostraram ineficazes, na medida em que mesmo as medidas legalmente estipuladas tiveram insuficiente execuo prtica. De acordo com o novo regulamento, a actualizao assenta actualmente nos seguintes aspectos: o dever, por parte dos proprietrios, de informar o IGP das alteraes s estremas de prdios cadastrados (artigo 10., n. 1, alnea b); a obrigatoriedade de apresentao, por parte dos outorgantes, nos actos notariais que impliquem alterao de estremas, de um documento tcnico que inclua os elementos de informao necessrios actualizao do cadastro (artigo 30., n. 1); a obrigao, por parte de entidades expropriantes, em informar o IGP das expropriaes de prdios cadastrados (artigo 10., n. 4); a execuo, promovida pelo IGP, de operaes de renovao do cadastro, sempre que as alteraes ocorridas numa freguesia o justifiquem (artigo 28.). Em particular nos dois primeiros casos, a eficcia dos mecanismos de actualizao no se encontra, de todo, garantida. Relativamente ao primeiro caso, o simples dever de informao no garante que essa informao seja de facto prestada pelos proprietrios. Relativamente ao segundo caso, refira-se que o acompanhamento - 84 -

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dos actos notariais por um documento tcnico que inclui uma representao cartogrfica dos prdios alterados e dos novos prdios constitui uma prtica j adoptada na generalidade dos pases europeus. No entanto, entre ns, a apresentao do documento tcnico deixada a cargo dos outorgantes. De facto, o regulamento apenas refere que o notrio adverte os outorgantes da necessidade de apresentao do documento tcnico ao IGP, no prazo de 30 dias [...] (artigo 30., n. 3). Uma vez que, para os outorgantes, no decorre qualquer benefcio imediato da apresentao do documento ao IGP, no existe garantia de que tal documento alguma vez chegue ao conhecimento do Instituto. Desconhecemos as razes pelas quais o envio do documento tcnico no ficou a cargo dos cartrios notariais. O interesse em colaborar neste processo, por parte dos proprietrios dos novos prdios, apenas existe no caso de pretenderem proceder sua inscrio no registo predial, a qual no entanto no obrigatria (cf. Captulo 3.3). Nesse caso, na conservatria, ser-lhe- exigido o carto de identificao de prdio, o qual s poder ser atribudo pelo IGP, decorrida a devida alterao cadastral. Ainda em relao eficcia dos mecanismos de actualizao previstos no regulamento do cadastro predial, h que notar que tanto o dever de informao dos proprietrios, como a obrigatoriedade de apresentao de documento tcnico nos actos notariais, se referem apenas a actos que envolvam alteraes de estremas. Assim, a simples transmisso do direito de propriedade no chega ao conhecimento do IGP. Embora o nome do presumvel proprietrio conste dos dados cadastrais, no so explicitados procedimentos para actualizao desse dado. Conclui-se assim que, apesar de o actual Regulamento do Cadastro Predial indiciar a inteno de dinamizar a execuo do cadastro e de o disponibilizar a um conjunto alargado de utilizadores, subsistem diversas indefinies quanto ao papel atribudo a esses utilizadores e quanto adopo de mecanismos de conservao eficazes.

2.1.4 Consideraes finais


O cadastro existente em Portugal manifestamente incompleto, sendo o seu estado corrente o que a seguir se expe. Cadastro geomtrico da propriedade rstica (at 1994) completo e vlido em 12 distritos e 2 regies autnomas, cobrindo: 134 concelhos, 1 067 freguesias, 1 985 000 prdios rsticos, 4 890 000 ha, 23 798 seces cadastrais, entre as escalas de 1:500 e de 1:5 000. Corresponde, mais ou menos, metade sul do territrio nacional. Cadastro predial da propriedade imobiliria (rstica e urbana) completo e vlido em 2 distritos, afectando: 3 concelhos, 42 freguesias, 102 468 prdios, 36 300 ha, 573 pginas cadastrais, entre as escalas de 1:1 000 e de 1:2 000. Corresponde aos concelhos de lhavo, Vagos e Mira, executados em 1998 e 1999, sem carcter definitivo. Cadastro predial da propriedade imobiliria (rstica e urbana) em execuo aos nveis nacional e regional: 6 concelhos, 80 freguesias, 171 000 ha, 360 000 - 85 -

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prdios. Alguns dos concelhos so Santa Maria da Feira, Tavira, Loul e Vila do Porto, na ilha de Santa Maria, nos Aores. Em 1999, depois de no se ter conseguido fazer a harmonizao do cadastro predial com o registo predial, a execuo do cadastro praticamente estagnou. Sentiu-se a necessidade de definir novos procedimentos e de fazer uma alterao legislativa em consonncia, antes de se recomear a execuo do cadastro predial. Estas aces ainda esto a decorrer, no sendo possvel, neste momento, saber quando terminaro. Entretanto, o IGP tem desenvolvido a sua actividade no mbito do cadastro, em duas reas distintas: Informatizao do cadastro geomtrico da propriedade rstica encontra-se em curso a informatizao dos elementos grficos e alfanumricos do cadastro geomtrico da propriedade rstica, com os objectivos de produzir cpias de segurana da informao existente, evitando a sua deteriorao, facilitar o seu armazenamento e manuseamento, permitindo o acesso informao por parte do cidado, integrar os dados num sistema de gesto da informao cadastral, permitindo actualizar a informao e manter o registo histrico dos dados, e ainda facilitar as futuras operaes de renovao cadastral. Sistema Nacional de Explorao e Gesto de Informao Cadastral est a ser ultimada uma base cadastral consentnea com os interesses e necessidades actuais da sociedade, com vista a garantir o conhecimento dos limites e da titularidade da propriedade, e com o objectivo principal de identificar univocamente os prdios, urbanos e rsticos, mediante a utilizao de um nmero nico de identificao do prdio, comum a toda a administrao pblica. O sistema SiNErGIC tem ainda os seguintes objectivos: unificar os contedos cadastrais existentes e a produzir, num nico sistema de informao; permitir uma gesto uniforme e informtica dos contedos cadastrais; garantir a sua compatibilidade com os sistemas informticos utilizados pelas vrias entidades envolvidas no projecto; integrar o registo predial em suporte grfico conjunto, sendo a sua descrio acompanhada de um suporte grfico; possibilitar a utilizao generalizada do sistema pela administrao pblica, com um aumento da eficcia dos servios; garantir a privacidade e segurana dos dados, possuindo uma plataforma tecnolgica dirigida ao cidado; e permitir a igualdade de acesso informao dos detentores de direito sobre a propriedade. Na Figura 7 da pgina seguinte, pode-se observar um exemplo de pesquisa no sistema de gesto da informao cadastral. A base de informao predial do cadastro geomtrico da propriedade rstica bastante incompleta mas, nos concelhos em que existe, igual base de informao predial da matriz predial rstica. A base de informao predial do cadastro predial deveria estabelecer ligaes com as bases de informao predial da matriz predial e do registo predial, mas estas ligaes ainda no se conseguiram concretizar para a parte j executada do cadastro predial, o qual, por essa razo, ainda no tem carcter definitivo. Talvez o novo sistema informtico de gesto da informao cadastral possa realizar estas ligaes.

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Figura 7 Sistema de Gesto da Informao Cadastral (exemplo de pesquisa)

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2.2 As Matrizes Prediais


2.2.1 Consideraes gerais
As matrizes prediais so a base mais completa de informao sobre a propriedade imobiliria existente no pas, pois so aquela onde esto registados mais imveis. As funes de gesto desta informao recaem sobre as reparties de finanas de cada concelho ou parte de concelho que gerem apenas a informao referente aos prdios situados no seu territrio. As directivas gerais para todas as matrizes prediais, a nvel nacional, so emanadas da Direco Geral dos Impostos, que tutelada pelo Ministrio das Finanas e da Administrao Pblica. As matrizes prediais so constitudas por registos efectuados, por artigo, em suporte informtico ou em papel, de que constam, designadamente, a caracterizao do prdio (nome do prdio, quando o tenha, e confrontaes ou nmero de polcia, quando exista), sua localizao, rea, respectivo valor patrimonial tributrio e ainda o nome, a identificao fiscal e a residncia dos proprietrios ou, sendo caso disso, dos usufruturios e superficirios. Existem duas matrizes prediais: uma para a propriedade rstica e outra para a propriedade urbana. A cada prdio corresponde um artigo na matriz, excepto nos casos de fraces de prdios urbanos em regime de propriedade horizontal ou de parcelas de prdios rsticos susceptveis de utilizao independente, em que a inscrio matricial considerada separadamente. A numerao dos artigos seguida na matriz de cada freguesia e, no caso das matrizes rsticas de base cadastral, em cada seco, na matriz cadastral. As inscries matriciais tm uma funo fiscal, isto , o seu nico objectivo a cobrana de impostos, no servindo como garantia de propriedade. O valor patrimonial tributrio dos prdios determinado por avaliao, com base em declarao do contribuinte, podendo a mesma ser precedida de vistoria do prdio a avaliar, sempre que necessrio. A avaliao feita por peritos avaliadores que, no caso dos prdios urbanos, tm formao na rea da construo civil e, no caso dos prdios rsticos, na rea da agronomia. As avaliaes de prdios so feitas sempre que so inscritos novos prdios na matriz ou quando se verificam alteraes nos prdios j inscritos. Podem ainda ser ordenadas avaliaes gerais dos prdios rsticos e/ou urbanos de todos ou de quaisquer municpios. As matrizes prediais e o valor patrimonial tributrio dos prdios so as bases para a tributao do patrimnio, que inclui o imposto municipal sobre imveis (IMI), o imposto municipal sobre as transmisses onerosas de imveis (IMT) e o imposto de selo (IS). O IMI incide sobre o valor patrimonial tributrio dos prdios rsticos e urbanos situados no territrio portugus e constitui receita dos municpios onde os mesmos se localizam. O IMT incide sobre as transmisses, a ttulo oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imveis situados no territrio nacional. O IS aplicado em vrias situaes, sendo a sua aplicao ao patrimnio feita no caso das transmisses gratuitas do direito de propriedade ou das figuras parcelares desse direito sobre bens imveis, incluindo a aquisio por usucapio.

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As matrizes prediais so organizadas e conservadas ao nvel de cada servio de finanas onde os prdios se encontram situados, podendo corresponder a um concelho ou a uma parte de concelho. A inscrio de prdios na matriz e a actualizao desta so efectuadas com base em declarao apresentada pelo contribuinte no prazo de 60 dias a partir da ocorrncia de algum facto que o justifique. Os factos apresentados na legislao so os seguintes: uma dada realidade fsica passar a ser considerada como prdio; verificar-se um evento susceptvel de determinar uma alterao da classificao de um prdio; modificarem-se os limites de um prdio; conclurem-se obras de edificao, de melhoramento ou outras alteraes que possam determinar variao do valor patrimonial tributrio do prdio; verificarem-se alteraes nas culturas praticadas num prdio rstico; ter-se conhecimento da no inscrio de um prdio na matriz; verificarem-se eventos determinantes da cessao de uma iseno; ser ordenada uma actualizao geral das matrizes; ter-se verificado uma mudana de proprietrio, por ter ocorrido uma transmisso onerosa ou gratuita de um prdio ou de parte de um prdio; terem decorridos 4 anos de um terreno para construo ter passado a figurar no activo de uma empresa que tenha por objecto a construo de edifcios para venda, ou 3 anos de um prdio ter passado a figurar no activo circulante de uma empresa que tenha por objecto a sua venda; iniciar-se a construo ou concluir-se a plantao, no caso de direito de superfcie. O chefe de finanas competente tambm pode proceder oficiosamente inscrio ou eliminao de prdios na matriz ou ainda actualizao de parte da informao de um determinado prdio. Por cada prdio inscrito na matriz, preenchida e entregue ao contribuinte uma caderneta predial do modelo aprovado. Cada servio de finanas pode ter as suas matrizes prediais em estados diferentes de organizao e conservao, embora existam orientaes nacionais, emitidas pela Direco Geral dos Impostos. O caso que se observou foi o do concelho da Lous, ao qual se vai fazer referncia com maior pormenor, aquando da descrio dos procedimentos de inscrio, de avaliao e de alterao das matrizes.

2.2.2 Matriz predial rstica


As matrizes rsticas podem ser de base cadastral ou no, dependendo do facto de terem sido ou no organizadas com base nos elementos do cadastro extrados da carta cadastral do pas, fornecida pelo Instituto Geogrfico Portugus. Estas matrizes foram levantadas inicialmente por declarao dos proprietrios, e, medida que os concelhos foram ficando submetidos, para efeitos fiscais, ao regime de cadastro, foram sendo substitudas pelas matrizes cadastrais. Como j foi referido no Captulo I deste trabalho, apenas cerca de metade do pas tem matrizes cadastrais rsticas, que corresponde parte sul, onde o nmero de prdios rsticos menor, por a sua dimenso ser maior. A avaliao de um prdio rstico feita com base no seu rendimento fundirio, que corresponde ao saldo de uma conta anual da sua cultura agrcola, em que o crdito - 89 -

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representado pelo rendimento bruto e o dbito pelos encargos de explorao. Quando num mesmo prdio rstico existirem vrias parcelas, cada uma com uma nica qualidade e classe de cultura, o rendimento fundirio do prdio corresponde soma dos rendimentos das suas parcelas com os das rvores dispersas nelas existentes se, no seu conjunto, tiverem interesse econmico. Assim, para alm da informao j descrita, a matriz rstica ainda regista dados sobre as parcelas (nmero de ordem, qualidade de cultura, classe, destino, nmero de rvores e rea, em hectares) e sobre os direitos referentes a cada prdio (incluindo os resultantes de nus e encargos permanentes que incidam sobre outros prdios), conforme se pode observar na folha de registo de matriz predial rstica, apresentada no Anexo A. A avaliao dos prdios rsticos pode ser de base cadastral, no cadastral ou directa. A avaliao de base cadastral consiste na elaborao, conforme j descrito para o cadastro geomtrico da propriedade rstica, dos quadros de qualificao e classificao, dos quadros de tarifas e na distribuio parcelar; esta efectuada sob a superintendncia da Direco Geral dos Impostos, com base nos elementos do cadastro predial a fornecer pelo Instituto Geogrfico Portugus. A avaliao de base no cadastral consiste na elaborao de quadros de qualificao e classificao e de tarifas, nos termos previstos para a avaliao cadastral, na distribuio parcelar e na medio dos prdios; esta efectuada nos municpios onde no vigore o cadastro predial ou geomtrico, podendo ser utilizados suportes cartogrficos, tendo em vista a preciso das medies e a identificao dos prdios. A avaliao directa consiste na medio da rea dos prdios e na determinao do seu valor patrimonial tributrio, de acordo com os princpios das outras formas de avaliao; esta efectuada aos prdios omissos ou queles em que se verifiquem modificaes nas culturas ou erro de rea, de que resulte alterao do seu valor patrimonial tributrio. A avaliao da propriedade rstica dos concelhos que j entraram em regime de cadastro (cadastro geomtrico da propriedade rstica) foi feita pelo Instituto Geogrfico Portugus, sob um suporte cartogrfico, e usando processos de trabalho diferentes dos usados pela Direco Geral dos Impostos, na avaliao da propriedade rstica dos concelhos sem cadastro geomtrico sob uma base descritiva. A grande diferena dos processos de trabalho reside na existncia ou no de base cartogrfica, a qual imprime maior rigor definio das reas e permite uma mais perfeita identificao e busca dos prdios. Ambos fazem, de uma maneira geral, a estimativa da matria colectvel do prdio, organizando uma tabela das rendas fundirias para cada qualidade e classe existente no concelho, aplicando esse rendimento unitrio s parcelas das diferentes qualidades e classes. No entanto, o processo de trabalho adoptado diferente, dando lugar a custos distintos e consequentes resultados de avaliao distintos, no sendo comparveis entre concelhos com e sem cadastro geomtrico. J em 1986 foi apresentado um trabalho por Maia Amaral [7] em que se procurou estimar o quanto a matria colectvel rstica inscrita estava desfasada da previsvel nos concelhos dos distritos completamente cadastrados, mesmo partindo do princpio que no havia alterao da composio cultural inscrita, o que levou a uma previso inferior realidade. Tratando-se, portanto, apenas da quantificao de um desfasamento resultante, exclusivamente, da desactualizao dos rendimentos fundirios unitrios ou tarifa, e no considerando os concelhos predominantemente urbanos, conclui-se que, no ano de 1983, o rendimento colectvel rstico inscrito j era pouco mais do que 10 % do rendimento colectvel rstico previsvel. O nvel de desactualizao das matrizes prediais rsticas era j, nesta altura, bastante elevado, - 90 -

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levando a uma diminuio do rendimento colectvel no s no imposto predial, mas tambm nos impostos com ele relacionados. Acresce o comentrio, do mesmo autor, de que um baixo imposto predial no incentiva a um aproveitamento integral da propriedade, j que o encargo anual pela sua posse no tem relevncia. Depois de as matrizes rsticas terem sido constitudas, j foram feitas algumas avaliaes gerais, embora muito espaadas no tempo e nunca a nvel nacional, estando os seus valores completamente desactualizados, no s porque os rendimentos fundirios aumentaram, como por se terem verificado alteraes nas culturas, que no foram actualizadas na matriz. Acresce ainda o facto de o valor patrimonial tributvel dos prdios rsticos no ser actualizado aquando da verificao de uma transmisso, ao contrrio do que se passa com os prdios urbanos. No concelho da Lous, a matriz rstica no tem base cadastral e a ltima avaliao geral foi feita h mais de 50 anos. Depois dessa avaliao, os valores patrimoniais tributveis dos prdios rsticos foram sendo actualizados esporadicamente e com pouco significado, por portaria do Ministro das Finanas, conforme previsto na lei, com base em factores que tm apenas em considerao a desvalorizao da moeda. Actualmente muito raro haver necessidade de fazer uma avaliao de um prdio rstico, pois quase no existem prdios rsticos omissos na matriz e apenas as reclamaes, na determinao das reas, com diferenas superiores a 10 %, exigem nova avaliao do prdio. Todos os prdios da matriz rstica j esto introduzidos em suporte informtico, embora apenas com alguma informao respeitante sua caracterizao, identificao do respectivo proprietrio e ao seu valor patrimonial tributrio. Para a matriz ficar completamente informatizada, falta serem introduzidas as restantes informaes, nomeadamente as respeitantes s alteraes sofridas pelo prdio e respectivos documentos confirmativos, trabalho que est previsto ser realizado durante o corrente ano.

2.2.3 Matriz predial urbana


As matrizes urbanas foram elaboradas apenas com base em declarao feita pelos proprietrios, dada a inexistncia de cadastro predial da propriedade urbana. A avaliao de um prdio urbano era feita por uma comisso de 3 peritos avaliadores, com base no potencial rendimento do imvel se estivesse arrendado, com espao para a subjectividade e discricionariedade dos avaliadores. No entanto, desde 2003, com a publicao do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI), a avaliao da propriedade urbana feita apenas por um perito, resulta de uma expresso matemtica assente em factores objectivos, simples e coerentes, definidos pela legislao, e tem por base o valor de mercado do prdio. Assim, as matrizes urbanas tm vindo a ser objecto de reavaliao, pois todos os prdios urbanos inscritos ou actualizados aps a publicao do CIMI foram submetidos a este novo sistema de avaliao, que normalmente corresponde a uma avaliao do prdio, com a validade de 3 anos, na data da primeira transmisso aps a entrada em vigor do cdigo; os restantes prdios apenas sofreram a actualizao com base nos coeficientes de desvalorizao da moeda, mantendo-se a situao de coexistirem, em matriz, prdios urbanos com o valor patrimonial tributvel actualizado e outros em que este valor est bastante desactualizado. Para dar resposta - 91 -

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a este novo sistema de avaliao, para alm da informao descrita nas consideraes gerais, a matriz urbana ainda regista os elementos considerados para o clculo do valor patrimonial tributrio do prdio e a descrio do prdio ou indicao da sua tipologia, quando esta exista. A avaliao de um prdio urbano directa e a determinao do seu valor patrimonial tributrio resulta da aplicao de um mtodo factorial com os seguintes factores: valor base dos prdios edificados, que corresponde ao custo mdio de construo por metro quadrado, adicionado ao valor do metro quadrado do terreno de implantao; rea bruta de construo do edifcio ou da fraco e rea excedente de implantao, que corresponde soma da rea bruta privativa com as reas brutas dependentes e ainda com a rea do terreno livre do edifcio ou da fraco; coeficiente de afectao, que corresponde ao tipo de utilizao dos prdios edificados; coeficiente de localizao, que corresponde zona homognea do municpio em que se localiza o prdio edificado e que tem em considerao as acessibilidades, a proximidade de equipamentos sociais, os servios de transportes pblicos e a localizao em zonas de elevado valor de mercado imobilirio; coeficiente de qualidade e conforto, que corresponde observao de elementos majorativos e minorativos de qualidade e conforto do prdio edificado; coeficiente de vetustez, que corresponde idade do prdio edificado. No concelho da Lous, a matriz urbana est completamente informatizada, estando os procedimentos de inscrio, de avaliao, de actualizao e de verificao da informao matricial bastante facilitados. O contribuinte entrega, na repartio de finanas, a declarao para inscrio ou actualizao de prdios urbanos na matriz (ver Anexo B), devidamente preenchida e acompanhada das respectivas plantas de arquitectura das construes, correspondentes s telas finais aprovadas pela Cmara Municipal; esta declarao ento informatizada e enviada por correio electrnico para o perito avaliador. O perito avaliador procede avaliao do prdio urbano, com base nos elementos declarados pelo contribuinte, podendo deslocar-se repartio de finanas para a consulta das plantas ou mesmo fazer uma vistoria ao prdio a avaliar. A avaliao feita em suporte informtico, pelo perito, que, em seguida, a envia por correio electrnico para a repartio de finanas. Depois de seguidos os procedimentos necessrios validao da avaliao, por parte do contribuinte, toda a informao relativa ao prdio em questo ento carregada directamente na matriz predial urbana, sendo informaticamente obtida a caderneta predial, que entregue ao contribuinte. No Anexo C, pode observar-se o exemplo de um prdio urbano em matriz predial informatizada, que j foi objecto de avaliao pelo sistema do IMI; apresenta-se o detalhe de prdio urbano, a declarao e a avaliao informatizadas e a certido de teor, com toda a informao.

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Figura 8 Modelos da matriz predial urbana informatizada (continua)

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Figura 8 Modelos da Matriz Predial Urbana Informatizada (continuao)

Na Figura 8, so apresentados os modelos oficiais da matriz predial urbana informatizada e da caderneta predial de prdio urbano, sendo que o Modelo A utilizado para prdio urbano em regime de propriedade horizontal ou prdio urbano em regime de propriedade total com andares ou divises susceptveis de utilizao independente, e o Modelo B utilizado para prdio urbano em regime de propriedade total, sem andares ou divises susceptveis de utilizao independente, ou terreno para construo.

2.2.4 Consideraes finais


As matrizes prediais, nomeadamente a matriz predial urbana, e a gesto da informao que nelas registada, j se encontram num grau de informatizao bastante avanado. Os modelos respeitantes aos impostos sobre o patrimnio (IMI Declarao para inscrio ou actualizao de prdios urbanos na matriz; IMT Declarao para liquidao; e Imposto do Selo Participao de transmisses gratuitas), respectivos anexos e instrues de preenchimento encontram-se disponveis on-line, para impresso e posterior preenchimento, assinatura e entrega na repartio de finanas. As minutas de carta, respeitantes ao imposto municipal sobre imveis, com o objectivo de reclamao dos elementos constantes da matriz predial, - 94 -

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pedido de certido ou caderneta predial, pedido de iseno e comunicao para suspenso da tributao, encontram-se disponveis on-line, para preenchimento e impresso, e posterior assinatura e entrega na repartio de finanas. Existem alguns procedimentos que j podem ser totalmente efectuados atravs da Internet, nomeadamente, a entrega da declarao, a liquidao e pagamento do imposto municipal sobre transmisses onerosas de imveis ou a obteno da certido ou caderneta predial de um determinado prdio urbano, com uma assinatura digitalizada do chefe da repartio de finanas, para posterior apresentao nos notrios. A informao registada nas matrizes prediais no pblica, mas cada contribuinte j pode aceder, via Internet, informao relativa aos prdios de que proprietrio. A base de informao predial da matriz rstica e a base de informao do cadastro geomtrico da propriedade rstica so iguais, mas apenas nos concelhos j submetidos ao regime de cadastro. A matriz rstica dos outros concelhos no tem informao cadastral, e a informao respeitante rea e ao valor patrimonial tributvel do prdio foi obtida de forma bastante distinta da utilizada para os concelhos cadastrados. Quanto Matriz Urbana, no existe informao cadastral que a suporte. Relativamente base de informao do registo predial, a relao com as matrizes apenas comeou a ser feita h relativamente pouco tempo e de uma forma no uniformizada; o nmero do registo predial do prdio na conservatria vai sendo introduzido na matriz, medida que surgem escrituras, principalmente de compra e venda de imveis, onde esto registados o nmero do artigo da matriz e o do registo predial; esta informao pode ser apresentada pelos contribuintes, num acto que estejam a realizar ao balco da repartio das finanas, ou pelos notrios, via correio electrnico, de uma forma automtica e normalmente com periodicidade mensal.

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2.3 O Registo Predial


2.3.1 Consideraes gerais
O registo predial destina-se, essencialmente, a dar publicidade situao jurdica dos prdios, tendo em vista a segurana do comrcio jurdico imobilirio. Assim, atravs da informao disponibilizada pelo registo, com interesse, designadamente, para quem vai comprar um imvel para habitao, que se poder ficar a saber qual a composio de determinado prdio, a quem pertence e que tipo de encargos (hipotecas, penhoras, etc.) sobre ele incidem. Esta base de informao predial bastante incompleta e desactualizada, j que o registo de factos jurdicos no obrigatrio e apenas necessrio para a eficcia da relao entre as partes, no caso dos factos constitutivos de hipoteca. Esto sujeitos a registo, os factos mencionados no artigo 2. e as aces e decises mencionadas no artigo 3. do Cdigo do Registo Predial, salientando-se, entre eles, pela sua importncia, os seguintes: os factos jurdicos que determinem a constituio, o reconhecimento, a aquisio ou a modificao dos direitos de propriedade, de usufruto, de uso e de habitao, de superfcie ou de servido (por exemplo, a aquisio de um imvel, por compra ou doao, em que, no caso da doao, se o doador reservar para si o usufruto do bem doado, o registo de aquisio a favor do donatrio implica a realizao, oficiosa (sem depender da vontade das partes), do registo de usufruto); os factos jurdicos que determinem a constituio ou a modificao da propriedade horizontal e do direito de habitao peridica; a autorizao de loteamento, seus aditamentos e alteraes; a hipoteca, a sua cesso ou modificao, a cesso do grau de prioridade do respectivo registo e a consignao de rendimentos; a locao financeira e as suas transmisses; a penhora, o arresto, a apreenso em processo de falncia e o arrolamento, bem como quaisquer outros actos ou providncias que afectem a livre disposio de bens; as aces que tenham por fim, principal ou acessrio, o reconhecimento, a constituio, a modificao ou a extino de algum dos direitos referidos nos pontos anteriores; as decises finais das aces referidas no ponto anterior, logo que transitem em julgamento. A cada conservatria do registo predial compete fazer a gesto da informao da parte da base de dados correspondente aos prdios que se situam na rea do territrio nacional que lhe foi circunscrita, tratando-se de um servio externo dos registos e do notariado. No entanto, estas conservatrias acatam as directivas e recomendaes gerais emanadas da Direco Geral dos Registos e do Notariado, pertencente ao Ministrio da Justia.

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2.3.2 Competncia territorial


Os prdios so registados na conservatria do registo predial com competncia sobre a freguesia em que o prdio se situa. Em geral, na sede de cada concelho, existe uma conservatria do registo predial com competncia para efectuar registos em toda a rea concelhia, mas quando o volume de servio o justifica, como no caso dos grandes centros urbanos, pode existir mais do que uma conservatria do registo predial competente, no mesmo concelho. o caso dos concelhos de Almada, da Amadora, de Braga, de Cascais, da Figueira da Foz, de Guimares, de Leiria, de Lisboa, de Loures, da Maia, de Oeiras, do Porto, de Santa Maria da Feira, de Setbal, de Sintra, de Vila Franca de Xira e de Vila Nova de Gaia, em que as freguesias de cada concelho so distribudas pelas conservatrias do registo predial nele existentes. No caso de um prdio abranger, pelas suas dimenses e/ou localizao, uma superfcie compreendida nas reas de competncia de duas ou mais conservatrias do registo predial, ento os registos devem ser efectuados em todas elas; por exemplo, um prdio localizado nos concelhos da Covilh e da Guarda deve ser registado na conservatria do registo predial da Covilh e na conservatria do registo predial da Guarda. No caso de um facto respeitar a dois ou mais prdios situados nas reas de competncia de diversas conservatrias, ele deve ser registado em cada uma delas, na parte respectiva; por exemplo, uma hipoteca que abrange 2 prdios, um situado no concelho de Lagos e outro no concelho de Faro, deve ser registada, relativamente ao primeiro, na conservatria do registo predial de Lagos e, quanto ao segundo, na conservatria do registo predial de Faro. No caso de ocorrer uma alterao da rea de competncia da conservatria, decorrente da definio dos limites do concelho ou da freguesia, as correspondentes mudanas na situao dos prdios devem ser comprovadas por certido passada pela cmara municipal competente. No caso de a competncia territorial de uma conservatria ser alterada administrativamente, situao que pode ocorrer quando h um aumento substancial do servio em determinada zona e se decide criar uma nova conservatria, redistribui-se, pelas duas conservatrias, a rea que inicialmente pertencia apenas a uma, havendo lugar transferncia das pastas de fichas, correspondentes s freguesias desanexadas, para a nova conservatria, ou extractao dos registos, lavrados na conservatria inicial em livros, para a nova conservatria, onde sero reproduzidos.

2.3.3 Organizao do registo


Cada conservatria do registo predial tem um dirio e fichas para o servio de registo. O livro dirio destina-se anotao cronolgica dos pedidos de registo e respectivos documentos (os documentos apresentados para registo so anotados no dirio, impreterivelmente, pela ordem da entrega das requisies; por cada facto feita uma anotao distinta no dirio, segundo a ordem que dentro da requisio lhe couber; e, para fins de anotao, os averbamentos de anexao ou desanexao, necessrios abertura de novas descries, consideram-se como um nico facto). As fichas de registo destinam-se s descries, inscries, averbamentos e anotaes, sendo ordenadas por freguesias e, dentro de cada uma delas, pelos respectivos nmeros de descrio (a anotao da apresentao deve conter os seguintes elementos, extrados da requisio de registo: o nmero de ordem e a data da apresentao; o - 97 -

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nome completo do apresentante ou o seu cargo, quando se trate de entidade oficial que, nessa qualidade, assine a requisio de registo; o facto que se pretende registar; o nmero da descrio ou descries a que o facto respeita; e a espcie dos documentos e o seu nmero). O livro dirio encerrado com um trao horizontal, a tinta, na linha imediata da ltima anotao do dia, e depois de terem sido lanadas as anotaes correspondentes aos documentos apresentados, pessoalmente ou pelo correio, antes da hora de encerramento da conservatria ao pblico. As rasuras, emendas ou entrelinhas so expressamente ressalvadas pelo conservador ou pelo ajudante, na linha seguinte da ltima anotao do respectivo dia. Existe ainda, em cada conservatria, um ficheiro real e um ficheiro pessoal para efeitos de busca. O ficheiro real constitudo por verbetes indicadores dos prdios, ordenados por freguesias e, dentro de cada uma delas, os prdios urbanos so ordenados por ruas e nmeros de polcia e por artigos de matriz predial, e os prdios rsticos so ordenados por artigos de matriz predial, precedidos das respectivas seces, no caso de a matriz ser cadastral. O ficheiro pessoal constitudo por verbetes indicadores dos proprietrios ou possuidores dos prdios, ordenados alfabeticamente. Os verbetes dos ficheiros real e pessoal so anotados e actualizados simultaneamente com qualquer registo. Do verbete real deve constar a situao e composio sumria do prdio, o artigo matricial e o nmero de descrio, ou o nmero e a data da apresentao ou da certido, quando o verbete for aberto sem a descrio. Do verbete pessoal deve constar o nome, o estado civil e a residncia dos proprietrios ou possuidores, o nmero da descrio do prdio e a freguesia onde se situa. Depois de feita a apresentao, ser lanada nota do correspondente nmero de ordem e data na requisio e em cada um dos documentos apresentados, excepo das cadernetas prediais. Os documentos que servem de base realizao dos registos so ento restitudos aos interessados, excepto se se tratar de um documento cujo original ou cpia autenticada no deva normalmente permanecer em arquivo pblico nacional; neste caso, o documento arquivado. Os documentos respeitantes a actos recusados ou efectuados em termos diversos do pedido permanecem na conservatria do registo predial, quando tenha sido interposto recurso hierrquico ou contencioso, ou enquanto o prazo para a sua interposio no tiver expirado; neste caso os documentos so arquivados provisoriamente.

2.3.4 Harmonizao com a matriz predial


A preocupao de harmonizao da informao contida no registo predial com a informao contida na matriz predial reflectida no Cdigo do Registo Predial, publicado em 1999. Apenas desde essa data esta harmonizao tem sido feita, embora nem sempre de uma forma completa e sistemtica, continuando a existir muita informao contraditria e muitos prdios com informao ainda no harmonizada. O cdigo apresenta as seguintes directivas nesta matria: os prdios rsticos situados nos concelhos onde vigore o cadastro geomtrico no podem ser descritos nem podem ser actualizadas as respectivas descries, - 98 -

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quanto localizao, rea e artigo da matriz, em contradio com a correspondente inscrio matricial ou com o pedido da sua rectificao ou alterao; na descrio dos prdios urbanos e dos prdios rsticos ainda no submetidos ao cadastro geomtrico, a existncia da harmonizao limitada aos nmeros dos artigos matriciais e suas alteraes, e rea dos prdios; dispensada a harmonizao quanto rea se a diferena entre a descrio e a inscrio matricial no exceder, em relao rea maior, 10 %, nos prdios rsticos, e 5 %, nos prdios urbanos ou terrenos para construo. Para uma actualizao permanente da informao, devem ser comunicadas, s conservatrias do registo predial, as alteraes matriciais e as alteraes toponmicas, da seguinte forma: as reparties de finanas devem comunicar a impossibilidade de ser certificada a correspondncia entre os artigos matriciais relativos a todos os prdios do concelho ou de uma ou mais freguesias onde h substituio de matrizes; as cmaras municipais comunicam, at ao ltimo dia de cada ms, todas as alteraes de denominaes de vias pblicas e de numerao policial dos prdios verificadas no ms anterior. Assim, para que possa ser atingido o objectivo de harmonizao da informao de registo com a da matriz, nos ttulos respeitantes a factos sujeitos a registo, a identificao dos prdios no pode ser feita em contradio com a inscrio matricial e, para a realizao de qualquer acto de registo, devem ser comprovados os elementos da inscrio matricial.

2.3.5 Procedimentos do registo


O registo predial efectua-se a pedido dos interessados, em impresso de modelo aprovado, que fornecido gratuitamente em qualquer conservatria do registo predial. O modelo de impresso aprovado foi adaptado a formato electrnico e disponibilizado na pgina oficial do Ministrio da Justia. Este impresso para requisio de registo predial constitudo por 5 pginas de formato A4, com fundo branco e impresso a azul, sendo as segunda e terceira a requisio e as declaraes complementares obrigatoriamente impressas numa nica folha (frente e verso), para salvaguarda da identificao ou do reconhecimento da assinatura num nico exemplar. O modelo de impresso para requisio de registo predial definitivo aprovado o Modelo A, apresentado no Anexo D, destinando-se o Modelo B, apresentado no mesmo anexo, aos pedidos de registo provisrio. Este impresso deve ser devidamente preenchido, de forma bem legvel e sem emendas ou rasuras, e acompanhado dos documentos necessrios, podendo ser entregue directamente na conservatria ou remetido pelo correio, conjuntamente com o preparo, que a quantia em que previsivelmente importar o registo. Por cada requisio de registo, entregue ao apresentante uma senha de modelo oficial, primeira pgina dos modelos de impressos de requisio de registo, apresentados no Anexo D, rubricada pelo funcionrio, da qual constaro o nmero de ordem e a data das respectivas apresentaes, bem como a importncia do preparo efectuado. Existem situaes previstas pelo Cdigo do Registo Predial em que o - 99 -

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conservador est autorizado a efectuar actos de registo sem haver necessidade de requerimento por parte dos interessados (actos oficiosos). So exemplo disso, os factos constitudos simultaneamente com os de aquisio ou mera posse, os quais dependem do registo desses factos, e determinados actos de converso ou cancelamento dependentes tambm de outros registos ou factos. A requisio do registo deve ser assinada pelo apresentante e conter a sua identificao e a indicao dos factos e dos prdios a que respeita o pedido, bem como a relao dos documentos entregues. Assim, devem constar da requisio os seguintes elementos: Identificao do apresentante A identificao do apresentante feita pelo nome, estado civil, residncia habitual e, no sendo conhecido na conservatria, confirmada pela indicao do nmero, data e entidade emitente do respectivo bilhete de identidade ou documento equivalente, ou por comparao com a assinatura que conste de documento autntico ou autenticado que instrua o pedido. Se o apresentante for advogado ou solicitador, a identificao confirmada pela indicao do nmero da respectiva cdula profissional; tratando-se de entidade oficial, a assinatura deve ser autenticada com o selo branco. Identificao dos prdios A indicao dos prdios faz-se pelo nmero da descrio, isto , pelo nmero que lhe foi atribudo no registo predial ou, quando no descritos ou a desanexar, pelo nmero de ordem que tenham no ttulo mais recente, por exemplo, numa escritura. Tratando-se de prdio no descrito, isto , que ainda no se encontra registado, deve tambm indicar-se em declarao complementar (no verso do impresso) o nome, o estado civil e a residncia habitual dos proprietrios ou possuidores imediatamente anteriores ao transmitente, salvo se o apresentante alegar na declarao as razes justificativas do seu desconhecimento. Identificao dos factos Os factos de registo no oficioso so indicados, com referncia aos respectivos prdios, pela ordem resultante da sua dependncia ou, sendo independentes, segundo a sua antiguidade. S podem ser registados os factos constantes de documentos que legalmente os comprovem. Identificao dos documentos Os documentos so relacionados com referncia a cada um dos factos, pela meno dos elementos que permitam a identificao do original ou pela sua data e repartio emitente, como por exemplo: Escritura de compra e venda, celebrada em 22/02/1999, a fls. 45 verso do livro de notas para escrituras diversas n. 322-A, do 20. Cartrio Notarial de Lisboa; certido judicial, emitida em 22/02/2005, pelo Tribunal Judicial de Loures P. n. 140/2002; caderneta predial, emitida em 26/03/2000, pela Repartio de Finanas de Lousada. As declaraes complementares, usualmente feitas no verso da requisio de registo, destinam-se a completar elementos constantes dos documentos que serviram de base ao registo, quanto s pessoas e aos prdios. Por exemplo, se uma pessoa no estado de solteira adquire um prdio e posteriormente, quando vem requerer o registo de aquisio a seu favor, se identifica como casada, para provar o novo estado civil ter de exibir na conservatria uma certido emitida pelo registo civil que comprove - 100 -

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esse facto. Neste caso, no basta a declarao feita pelo interessado, mas a mesma j seria admissvel e suficiente para a indicao de outros elementos relativos ao interessado, como, por exemplo, o nome do cnjuge ou o regime de bens do casamento. Do mesmo modo, e em relao aos prdios, se numa escritura de diviso no consta a rea de cada um dos prdios dela resultantes, a omisso de tal elemento pode ser suprida por declarao complementar do proprietrio, feita no verso da requisio. Assim, alm de outros casos previstos, so admitidas declaraes complementares dos ttulos: a) para completa identificao dos sujeitos, sem prejuzo das exigncias de prova do estado civil; b) para a meno dos elementos que integrem a descrio, quando os ttulos forem deficientes, ou para esclarecimento das suas divergncias, quando contraditrios, entre si, ou com a descrio, em virtude de alterao superveniente. Os erros sobre elementos de identificao do prdio de que os ttulos enfermem podem ser rectificados por declarao de todos os intervenientes no acto ou dos respectivos herdeiros devidamente habilitados. Quando se requisita um pedido de registo sempre necessrio apresentar a caderneta predial (ou certido matricial) passada pela repartio de finanas competente e emitida ou revalidada h menos de um ano. Se o prdio estiver omisso na matriz (no tem ainda artigo prprio), deve ser apresentado o duplicado do pedido de inscrio na repartio de finanas competente, ou certido da declarao, emitidos h menos de um ano. Consoante os factos a registar, so ainda necessrios outros documentos, designadamente: Aquisio e hipoteca O registo provisrio de aquisio de um direito ou de constituio de hipoteca voluntria, antes de titulado o negcio, isto , antes de lavrado o contrato, feito com base em declarao do proprietrio ou titular do direito, utilizando para o efeito o impresso prprio aprovado, que o Modelo B, apresentado no Anexo D. Tratando-se de um registo provisrio por natureza, permite-se, atravs dele, acautelar os interesses dos contraentes, salvaguardando a prioridade perante outros pedidos que sobre o mesmo prdio venham a incidir. Neste caso, o registo ser efectuado com base em declarao do proprietrio e a sua assinatura reconhecida presencialmente num cartrio; se o proprietrio (pessoa que transmite o prdio ou que constitui a hipoteca) se deslocar pessoalmente conservatria do registo predial, no ser necessrio este reconhecimento, podendo a sua assinatura ser feita na presena do funcionrio do servio. Dada a sua natureza de registo meramente cautelar, que carece de ser vertido em documentos que o titulem, logo aps a celebrao do respectivo contrato, dever o proprietrio dirigir-se conservatria (por si ou por interposta pessoa) onde solicitar a converso do registo em definitivo. O registo provisrio de aquisio pode tambm ser feito com base em contrato-promessa de alienao; neste caso, o registo, que normalmente (se feito com base em declarao do proprietrio) tem o prazo de vigncia de 6 meses, pode ser renovado por igual perodo at um ano aps o termo do prazo fixado para a celebrao do contrato-promessa. Os elementos que devem ser declarados complementarmente nos registos provisrios so: registo provisrio de aquisio identificao do(s) proprietrio(s) e valor da venda (exemplo: A e B, casados, declaram que pretendem vender o prdio atrs identificado a C, pelo preo de X euros e Y cntimos); registo provisrio de hipoteca identificao dos muturios (quem contrai o emprstimo), fundamento da hipoteca (normalmente, garantia de emprstimo), montante do crdito/saldo devedor e - 101 -

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seus acessrios (se for o caso, taxa de juro contratualmente fixada, juros moratrios e despesas), para que, com base nestes elementos, a conservatria calcule o montante mximo de crdito e acessrios assegurado pela hipoteca dado por capital mutuado / saldo devedor x taxa de juro x 3 (tratando-se de juros, a hipoteca no pode abranger mais do que os relativos a 3 anos) + despesas + capital mutuado / saldo devedor. Depois de celebrado o contrato, o registo definitivo acompanhado da certido da escritura pblica que pode ser de compra e venda, de mtuo com hipoteca, de doao, de permuta, de partilha ou de justificao notarial. Tratando-se de compra e venda, acompanhada de mtuo (emprstimo), de prdio urbano ou fraco autnoma destinados a habitao, a escritura pode ser substituda por documento particular, lavrado em impresso de modelo legal, desde que a entidade mutuante seja uma instituio de crdito autorizada a conceder crdito habitao. Aquisio em comunho hereditria O registo de aquisio em comunho hereditria (ou em comum e sem determinao de parte ou direito) feito a favor de todos os herdeiros, com base no documento comprovativo da habilitao, que pode ser escritura ou certido do inventrio, na declarao complementar que identifique os bens a registar como fazendo parte da herana (por exemplo: o prdio identificado, faz parte da herana de A, B e C) e na certido emitida pela repartio de finanas competente que comprove ter sido instaurado o processo de liquidao de imposto sucessrio. A lei basta-se, neste caso, com a prova de que do referido processo faz parte o prdio a que o registo se refere. Convir deixar referido que, relativamente declarao que identifica os bens, se o sucessor, por si ou atravs do seu legal representante (advogado), a tiver prestado no mbito do processo de liquidao de imposto sucessrio, o documento que a comprovar relevante para este efeito, no sendo necessrio repetir a declarao no verso da requisio. Constituio ou modificao da propriedade horizontal O documento a apresentar a escritura pblica de constituio ou de alterao do respectivo regime. No caso de autorizao de loteamento para construo, deve ser apresentado o alvar de loteamento respectivo, com individualizao dos lotes, duplicado e respectivos anexos (para efeitos de comunicao comisso de coordenao regional competente). Quando se requer o registo, o proprietrio dever, em declaraes prestadas no verso da requisio, identificar os lotes com a sua situao, confrontaes, composio, rea, valor patrimonial constante da caderneta predial (tratando-se de prdios j com artigos matriciais autnomos) ou, na sua falta, valor que lhe for atribudo, o artigo matricial ou a meno de estar omisso. Em certas condies, a lei permite a desanexao de uma nica parcela de prdio com dispensa do regime do loteamento, mas, neste caso, o requerente deve apresentar na conservatria a certido camarria comprovativa do facto. Locao financeira Documento particular com reconhecimento presencial das assinaturas das partes e a certificao, pelo notrio, da existncia da licena de construo ou de utilizao. Penhora e arresto Certido do termo de penhora ou de arresto ou, tratando-se de penhora ou arresto que tenha por objecto o direito a bens indivisos, documento comprovativo da notificao do facto ao administrador dos bens, se o houver, e aos contitulares. - 102 -

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Aquisio por venda judicial Nos casos de venda judicial em que a lei dispense o adquirente do depsito da totalidade do preo, o registo provisrio de aquisio feito com base em certido comprovativa do depsito da parte do preo exigida. Hipoteca legal e judicial O registo da hipoteca legal ou judicial feito com base em certido do ttulo de que resulta a garantia e, se necessrio, em declarao que identifique os bens. Aces e decises finais Para o registo provisrio de aco necessria a certido do teor do articulado ou um duplicado deste, com nota de entrada na secretaria judicial competente. A deciso final registada com base na certido da sentena proferida, de onde conste o respectivo trnsito em julgado. Por fim e no exerccio das suas funes, o conservador deve apreciar a viabilidade do pedido de registo que lhe apresentado em face da legislao aplicvel, dos documentos que lhe so exibidos e dos registos anteriores, verificando especialmente a identidade do prdio, a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos ttulos e a validade dos actos dispositivos neles contidos. Uma das manifestaes do cumprimento desse dever funcional, a que se chama qualificao do registo, o de verificar estarem pagos ou assegurados os direitos do fisco, como acontece, por exemplo, relativamente ao imposto de selo. Se no juzo que faz sobre o pedido, o conservador detecta algum obstculo, o registo pode no ser feito conforme requerido e, de acordo com natureza do impedimento, o registo pode ser provisrio por natureza, recusado ou feito como provisrio por dvidas. O registo feito como provisrio por natureza quando a lei assim directamente o determina, tratando-se, na maior parte dos casos, de situaes em que o acto ainda no est concludo. Salienta-se, como exemplo, o registo provisrio de aquisio ou de hipoteca, antes de celebrada a escritura, a constituio de propriedade horizontal, antes de o prdio estar concludo, ou a penhora do prdio, depois de ter sido ordenada pelo juiz, mas antes de ser efectuada. Os casos de recusa so unicamente os que a lei refere, integrando-se nesta categoria os vcios mais graves que, de todo, impossibilitam o registo, como o caso da nulidade do facto (por exemplo, a compra e venda entre marido e mulher) ou da manifesta insuficincia do ttulo apresentado (por exemplo a apresentao de uma escritura de arrendamento para titular um registo de aquisio). O registo qualificado como provisrio por dvidas nas situaes que, no sendo fundamento de recusa, obstam ao registo do acto tal como pedido, sendo exemplo tpico desta situao o incumprimento do trato sucessivo (no caso de ser requerido registo de aquisio a favor de C por compra a B, no tendo este registado a aquisio que fez a A, sujeito que no registo consta como proprietrio inscrito; assim, o registo a favor de C qualificado como provisrio por dvidas, s podendo ser feita a sua converso depois de requerido e efectuado o registo de aquisio intermdio que B fez a A). Em princpio, o registo provisrio por dvidas tem um prazo de vigncia de 6 meses, devendo, por isso, ser convertido dentro desse prazo. A deciso do conservador que recuse a feitura do registo nos termos requeridos pode ser impugnada por recurso hierrquico para o director-geral dos Registos e do Notariado ou por recurso contencioso para o tribunal da comarca a que pertence a conservatria. Em qualquer dos casos, o recurso interpe-se por meio de - 103 -

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requerimento, apresentado na conservatria, em que so expostos os fundamentos do mesmo. Quanto ao prazo para interpor recurso, a lei fixou-o em 30 dias a contar da notificao feita aos interessados do despacho de recusa ou de provisoriedade por dvidas ou da qualificao do registo como provisrio por natureza em sentido contrrio pretenso do requisitante.

2.3.6 Actos do registo


Os registos so lavrados no prazo de 15 dias, pela ordem de anotao no dirio e compem-se da descrio predial, da inscrio dos factos e respectivos averbamentos, bem como de anotaes de certas circunstncias, nos casos previstos na lei. A descrio tem por fim a identificao fsica, econmica e fiscal dos prdios, sendo para cada prdio feita uma descrio distinta. As descries so sempre feitas na dependncia de uma inscrio ou de um averbamento, devendo o seu extracto conter: o nmero de ordem privativo dentro de cada freguesia, seguido dos algarismos correspondentes data da apresentao de que depende; a natureza rstica, urbana ou mista do prdio; a denominao do prdio e a sua situao por referncia ao lugar, rua, nmeros de polcia ou confrontaes; a composio e a rea do prdio; o valor patrimonial constante da matriz ou, na sua falta, o valor venal; a situao matricial do prdio, expressa pelo artigo de matriz ou pela meno de estar omisso. Os elementos das descries podem ser alterados, completados ou rectificados por averbamento, sendo que as alteraes da resultantes no prejudicam os direitos de quem neles no teve interveno, desde que definidos em inscries anteriores. Os averbamentos descrio devem conter os seguintes elementos: o nmero de ordem privativo; o nmero e a data da apresentao correspondente ou, se desta no dependerem, a data em que so feitos; a meno dos elementos da descrio alterados, completados ou rectificados. Os elementos das descries devem ser oficiosamente actualizados quando a alterao conste de documento expedido por entidade competente para comprovar o facto ou lavrado com interveno da pessoa com legitimidade para pedir a actualizao. As inscries visam definir a situao jurdica dos prdios, mediante extracto dos factos a eles referentes, s podem ser lavradas com referncia a descries genricas ou subordinadas e a inscrio de qualquer facto respeitante a vrias descries lavrada na ficha de cada uma delas. Do extracto da descrio deve constar: a letra G, a C ou a F, consoante se trate de inscries de aquisio ou reconhecimento de propriedade, de hipoteca ou diversas, seguida do nmero de ordem correspondente; o nmero e a data da apresentao; - 104 -

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sendo a inscrio provisria, a meno de que o por natureza ou por dvidas, com indicao, no primeiro caso, do nmero e alnea aplicveis do artigo anterior; o facto que se inscreve; a identificao dos sujeitos do facto inscrito, pela meno do nome completo, do estado civil e da residncia habitual das pessoas singulares, ou da denominao ou firma e sede das pessoas colectivas, bem como a meno do nome do cnjuge e do regime matrimonial de bens, se os sujeitos forem casados, ou, sendo solteiros, a indicao de serem maiores ou menores; respeitando o facto a diversos prdios, a meno dessa circunstncia e, sendo a inscrio de garantia, o nmero de prdios situados na rea de outra conservatria; tratando-se de inscrio de ampliao, o nmero da inscrio ampliada.

A inscrio pode ser completada, actualizada ou restringida por averbamento, devendo o mesmo conter os seguintes elementos: a letra e o nmero da inscrio a que respeita, seguidos do nmero de ordem correspondente ao averbamento; o nmero e a data da apresentao ou, se desta no depender, a data em que feito; a meno do facto averbado e das condies suspensivas ou resolutivas que o afectem; os sujeitos do facto averbado. Qualquer pessoa pode pedir certides dos actos de registo e dos documentos arquivados, bem como obter informaes verbais ou escritas sobre o contedo de uns e de outros, ficando assim assegurado o comrcio jurdico imobilirio. O proprietrio pode provar o registo feito por meio de certides e fotocpias que so requisitadas em impressos de modelo oficial aprovado, distribudos gratuitamente em qualquer conservatria do registo predial e tambm disponibilizados na pgina oficial do Ministrio da Justia em formato electrnico. Os impressos para requisio de certido ou fotocpia so constitudos por 3 pginas de formato A4, com fundo branco e impresso a preto, e existem em 2 modelos: Modelo A, para prdios no descritos, e Modelo B, para prdios descritos, apresentados no Anexo E, que depois de preenchidos e assinados so entregues na conservatria do registo predial competente ou para ela remetidos pelo correio. As requisies de certides e fotocpias devem conter, alm da identificao do requisitante, o nmero da descrio ou a descrio e a freguesia dos prdios ou fraces autnomas a que respeitem. Por cada requisio de certido entregue ao apresentante uma senha de modelo oficial, primeira pgina dos modelos de impressos apresentados no Anexo E, rubricada pelo funcionrio, da qual constam o nmero de ordem anual e a data de entrada nos servios. As certides ou fotocpias devem transcrever literalmente as descries e todos os registos em vigor sobre o imvel, salvo se tiverem sido pedidas com referncia apenas a certos actos de registo. A certido de registo predial destina-se a obter informao sobre a situao jurdica dos prdios, designadamente sobre quem o proprietrio ou se est hipotecado. As certides de prdios descritos dizem respeito aos imveis j registados na conservatria e podem ser de quatro tipos: apenas de teor da descrio; de teor da descrio e da inscrio a favor do ltimo proprietrio; de teor da descrio e de todas - 105 -

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as inscries em vigor; de teor da descrio e apenas de certos actos de registo (especificados pelo interessado). Com as certides de prdios no descritos pretende-se saber se determinado prdio est ou no registado e, estando, a quem pertence e que nus ou encargos incidem sobre o mesmo, podendo as mesmas conter as seguintes informaes: se o prdio estiver descrito com os elementos de identificao fornecidos, emitida a certido, transcrevendo literalmente a descrio e todos os registos em vigor sobre o imvel; se for encontrado um prdio que apenas oferea semelhana com o identificado no pedido, passada uma certido daquele prdio, acrescendo uma meno dessa circunstncia; neste ltimo caso, os interessados devem declarar, nos instrumentos ou termos processuais a que a certido se destina, se existe relao entre ambos os prdios. De um modo geral, para a prtica de qualquer acto notarial, o prazo de validade de certides de prdios descritos de 6 meses e a de prdios no descritos de 3 meses.

2.3.7 Consideraes finais


As bases de dados do registo predial tm por finalidade organizar e manter actualizada a informao respeitante situao jurdica dos prdios, com vista segurana do comrcio jurdico, nos termos e para os efeitos previstos na lei, no podendo ser utilizadas para qualquer outra finalidade com aquela incompatvel. O director-geral dos Registos e do Notariado o responsvel pelo tratamento das bases de dados, cabendo-lhe assegurar o direito de informao e de acesso aos dados pelos respectivos titulares, a correco de inexactides, o completamento de omisses e a supresso de dados indevidamente registados, bem como velar pela legalidade da consulta ou comunicao da informao. Os dados recolhidos para tratamento automatizado so os seguintes dados pessoais: nome, estado civil (no caso de solteiro, meno de maioridade ou menoridade), nome do cnjuge e regime de bens, e residncia habitual; e ainda quaisquer outros dados referentes situao jurdica dos prdios. Os dados pessoais podem ser comunicados aos organismos e servios de estado e demais pessoas colectivas de direito pblico para prossecuo das respectivas atribuies legais e estatutrias. Os dados referentes situao jurdica de qualquer prdio constantes das bases de dados podem ser comunicados a qualquer pessoa que o solicite, nos termos previstos no Cdigo do Registo Predial. A informatizao desta base de informao predial tem sido um processo lento e complicado, com alguns insucessos e problemas, no estando ainda concluda. A esta situao no est alheio o facto de os procedimentos de registo predial serem bastante complexos e burocrticos, como se pode constatar pela exposio feita ao longo deste captulo. A base de informao predial do registo predial bastante incompleta, como j foi referido, pelo facto de no ser obrigatrio o registo da propriedade imobiliria. Como tambm j foi referido, existe uma preocupao em fazer a harmonizao da informao contida no registo predial com a informao da matriz predial, mas apenas desde 1999, e medida das entradas dos pedidos de registo nas conservatrias, continuando por realizar grande parte do trabalho de ligao do registo com a matriz. A ligao da base de informao predial do registo predial com a base do cadastro predial nula; estas duas bases tm origens diferentes e objectivos distintos, tendo-se mantido entidades separadas at aos nossos dias. A dificuldade na identificao dos - 106 -

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prdios atravs das descries, no registo predial, comum, pois as descries meramente alfanumricas podem ser vagas e ambguas para alm de desactualizadas, muitas das vezes. As tentativas de realizao da ligao entre estas duas bases de informao predial j foram vrias, mas ainda sem resultados bem sucedidos.

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2.4 Perspectivas Futuras


2.4.1 Utilizadores do cadastro predial
Os utilizadores dos elementos que o cadastro predial disponibiliza so muitos e as suas utilidades so infinitas. At 1995, o ento Instituto Portugus de Cartografia e Cadastro era o organismo responsvel pela organizao do cadastro geomtrico da propriedade rstica e pela execuo de todo o trabalho-base, atravs de diversas fases e operaes que conduziam elaborao dos elementos cadastrais (mapas parcelares da freguesia, quadro dos smbolos que designam a qualificao, quadros de tarifas e preos utilizados para a sua elaborao), que, depois de se tornarem definitivos, eram fornecidos ento Direco Geral das Contribuies e Impostos, a fim de ser elaborada a matriz cadastral rstica. Os elementos alfanumricos de todos os prdios (designao cadastral, nome e residncia dos respectivos titulares, localizao ou nome do prdio, nus e encargos, parcelas com o seu nmero de ordem, qualidade e classe de cultura e rea) eram registados em banda magntica e enviados ao Instituto de Informtica do Ministrio das Finanas para poderem ser passadas as respectivas cadernetas prediais. O utilizador directo deste cadastro era a Direco Geral das Contribuies e Impostos que, com os elementos das matrizes cadastrais, procedia determinao e colecta do imposto predial, primeiro designado por contribuio predial e mais tarde por contribuio autrquica, passando a ser as autarquias locais os principais beneficirios deste imposto. A partir do momento em que determinado concelho entrava em regime de cadastro, a Direco Geral das Contribuies e Impostos tornava-se a responsvel pela guarda e conservao das matrizes cadastrais, prestando o Instituto Portugus de Cartografia e Cadastro apoio tcnico e pronunciando-se nas aces de conservao cadastral, que implicavam alterao do mapa parcelar. Assim, ainda hoje a actual Direco Geral dos Imposto guarda e conservadora das matrizes cadastrais do cadastro geomtrico da propriedade rstica existente no pas (cerca de metade do territrio nacional situado no sul do pas), continuando o actual Instituto Geogrfico Portugus a pronunciar-se sobre as alteraes do mapa parcial. A partir de 1995, a nova filosofia de cadastro predial multifuncional vem alargar bastante o leque de possveis utilizadores da informao nele contida, tornando-o numa base de trabalho para variadssimas reas de actuao. A elaborao deste tipo de cadastro est praticamente parada, o que lamentvel, pois, apesar de s ter sido concludo em 3 concelhos e de no ter chegado a ser oficializado, ele bastante utilizado para diversos estudos e projectos nos concelhos onde foi realizado. As cmaras municipais so tambm importantes potenciais utilizadoras do cadastro predial, tanto em casos de planeamento urbano como nos casos de necessidade de expropriaes. Aps a publicao, em 1990, do regime jurdico dos planos municipais de ordenamento do territrio, gerou-se nos municpios portugueses uma intensa actividade de elaborao destes planos que, tendo-se iniciado com os planos directores municipais, se tem vindo a estender aos planos de urbanizao e planos de pormenor. sobretudo a nvel da elaborao dos planos de pormenor que - 108 -

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surge a necessidade de dispor do cadastro da propriedade imobiliria. Como a esmagadora maioria dos municpios portugueses no dispe de cadastro predial, as administraes municipais assumiram um papel de promotores da execuo de levantamentos cadastrais. justamente neste contexto que os municpios passaram a constituir entidades particularmente interessadas na execuo do cadastro predial em detrimento da Direco Geral dos Impostos. Muitos outros organismos oficiais e privados tambm se servem dos elementos cadastrais no estabelecimentos dos seus projectos de desenvolvimento regional e local, no estabelecimento de redes de infra-estruturas e na obteno de estatsticas agrcolas em cadastros especficos (como, por exemplo, o da vinha, o olivcola, o frutcola ou, mais recentemente, o das florestas). Tanto as instituies pblicas como as empresas concessionrias que gerem servios de utilidade pblica, como estradas, caminhos-de-ferro, electricidade, gua, gs, etc., utilizam os elementos cadastrais principalmente para processos de expropriao. Muitas destas entidades colaboram com os organismos do cadastro no seu estabelecimento e na sua conservao, enviando periodicamente, ao Instituto Geogrfico Portugus, elementos e informaes sobre alteraes da situao dos prdios em que tenham tido interveno. As informaes contidas no cadastro, bem como os documentos elaborados pelos organismos do cadastro (como, por exemplo, a caderneta predial e a seco cadastral), servem como elementos importantes para o registo concreto dos prdios ou como elementos auxiliares de prova em demandas ou conciliao no foro judicial. Pois, apesar de na fase de levantamento cadastral os elementos serem recolhidos a partir de situaes de facto, aps o mesmo existe um perodo de reclamao e rectificao por parte dos proprietrios e, na fase de conservao cadastral, qualquer modificao no prdio s efectuada perante a apresentao de documentao que titule o direito da mesma; por exemplo, escritura de compra e venda ou de habilitao de herdeiros ou partilhas, registo na conservatria do registo predial, etc. Assim, diversas so as instituies que directa ou indirectamente so beneficirias, utilizadoras ou interventoras no cadastro, podendo-se destacar entre elas: Instituto Geogrfico Portugus, Direco Geral dos Impostos, proprietrios ou representantes legais, cmaras municipais, associaes de municpios, Estradas de Portugal, BRISA, EDP, conservatrias do registo predial, cartrios notariais, tribunais judiciais, advogados, solicitadores e Ministrio da Agricultura. Este crescente potencial de utilizadores do cadastro pode ser aproveitado para criar sinergias entre as diversas entidades e encontrar novas formas de contratao de servios e financiamento para os trabalhos da execuo do cadastro predial. Existe uma relao biunvoca entre o organismo produtor do cadastro e os destinatrios, utilizadores ou beneficirios do mesmo. Assim, o cadastro possibilita aos proprietrios a correcta identificao dos seus prdios; estes, por sua vez, so obrigados a demarcar e manter actualizada a demarcao dos respectivos prdios e a comunicar todas as alteraes que tenham sido produzidas nos mesmos. As autarquias, actualmente as principais beneficirias do imposto predial, devem, por outro lado, enviar repartio de finanas respectiva os dados de que disponham relativamente a alvars de loteamento, projectos e licenas de construo, licenas de demolio e de obras e outros dados relevantes, para uma eficaz fiscalizao. Tambm os servios da administrao central, os concessionrios de servios pblicos e as - 109 -

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autarquias locais devero comunicar ao Instituto Geogrfico Portugus, trimestralmente, todos os factos em que tenham tido interveno e que impliquem alteraes nos mapas parcelares. No entanto, as relaes entre os produtores e os utilizadores do cadastro predial devem ser melhoradas, para benefcio geral, pois, na maioria dos casos, estas ligaes no se estabelecem de uma forma sistemtica e completa.

2.4.2 Harmonizao da informao predial


Em termos cadastrais, um prdio representa uma fraco autnoma legal de terreno, que em teoria deve estar relacionada de perto com a sua caracterizao e registo legal, estabelecido no Registo Predial. Esta teoria ganha fora com a definio de que o cadastro predial apenas se torna definitivo quando est harmonizado com o registo de propriedade, sendo apenas provisrio at a harmonizao ocorrer. No sentido de se atingir a harmonizao, o Instituto Geogrfico Portugus e a Direco Geral dos Registos e do Notariado devem assegurar reciprocamente a contnua entrada de elementos imobilirios nas respectivas bases de dados, sendo o proprietrio o responsvel por atingir a harmonizao, no caso de existem diferenas entre o cadastro predial e o registo predial. A execuo ou conservao do cadastro deve tambm ser assegurada, bastando para isso que as conservatrias de registo predial localizadas em cada concelho comuniquem ao Instituto Geogrfico Portugus todas as mudanas ocorridas durante um determinado perodo. Por outro lado, a identificao do prdio no Registo Predial no deve contradizer a inscrio na matriz predial nem a respectiva descrio no cadastro predial, significando que o registo, com a sua funo legal, e a matriz, com a sua funo fiscal, devem tambm ser coordenados e harmonizados. Assim, a ligao prxima entre cadastro predial e registo predial, por um lado, e registo predial e matriz predial, por outro, muito clara. No entanto, a realidade mostra-nos que o processo de harmonizao no fcil nem rpido porque: A inscrio no registo predial no obrigatria, permanecendo muitas propriedades por registar nas conservatrias; algumas inscries e descries de prdios no registo no esto correctas; alguns registos esto desactualizados em termos de rea, de estremas ou de proprietrios; o registo permite variaes na rea at 10 %, para prdios rsticos, e at 5 % para prdios urbanos. A harmonizao da informao entre o Registo Predial e a Matriz Predial, s iniciada em 1999, tem sido feita medida das entradas dos pedidos de registo nas conservatrias e nem sempre de uma forma completa e sistemtica, limitando-se, em muitos dos casos, anotao do nmero de entrada do prdio na outra base de informao, continuando por realizar grande parte do trabalho de ligao entre estas duas bases de informao. As descries dos prdios na matriz predial e no registo predial por vezes so to vagas, ambguas e desactualizadas que no se consegue fazer uma correspondncia com a realidade ou entre as bases de informao predial. Os procedimentos de actualizao das bases de informao predial so geralmente exteriores s instituies, no tm carcter obrigatrio e dependem de vrios actos, deslocaes e perdas de tempo por parte dos proprietrios; a burocracia e complexidade dos procedimentos fazem com que a actualizao - 110 -

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das bases tenha bastantes falhas, no estando a ser feita de uma forma consistente e eficaz. O processo de computorizao da informao predial, em qualquer uma das 3 bases, no tem sido conduzida igualmente nos diferentes nveis da Administrao (nacional, regional e local), sendo a falta de critrios gerais responsvel por, em algumas instituies, no existirem sistemas de informao e, em outras, terem-se atingido, por vezes graas a iniciativas pessoais, altos nveis de computorizao. Para complicar a situao ainda mais, os conceitos e caractersticas dos prdios no coincidem, levando a que uma nica realidade fsica possa ser tratada e referenciada de forma diferente por estas 3 entidades (cadastro, matriz e registo). Uma simples demonstrao pode ser feita com o caso do tipo de prdio. No Cdigo Civil, para efeitos legais e base de registo, considerado e definido de duas formas (rstico e urbano), no Regulamento do Cadastro Predial, para efeitos cadastrais, apenas considerado e definido de um tipo e no Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis, para efeitos fiscais, considerado e definido de trs formas (rstico, urbano e misto). Um exemplo numrico do efeito desta situao encontra-se no concelho de lhavo, onde, data da execuo do cadastro predial (1999), existiam cerca de 24 000 prdios inscritos e descritos no registo predial, cerca de 27 500 foram levantados para o cadastro predial e cerca de 41 000 constavam da matriz predial. Vrios projectos de cooperao piloto decorreram, entre o Instituto Geogrfico Portugus e a Direco Geral dos Registos e do Notariado, no sentido de se harmonizar o cadastro predial com o registo predial e de se possibilitar a transferncia de informao entre as duas bases de dados, e entre o Instituto Geogrfico Portugus e a Direco Geral dos Impostos, com vista a esta ltima adoptar o Nmero de Identificao de Prdio, o que permitiria a troca de informao entre as duas entidades. No entanto, estes projectos no tiveram ainda resultados visveis, dada a estagnao em que se encontra o desenvolvimento do cadastro predial e a necessidade de prvias alteraes legislativas nestas matrias.

2.4.3 Pontos de reflexo


A execuo do cadastro em Portugal nunca conheceu critrios coerentes e consistentes por diversas razes; por um lado, pela ausncia da ateno poltica que o cadastro merece e requer (talvez devido ignorncia ou falta de conhecimento, por parte dos polticos, do seu potencial como instrumento de planeamento e organizao integrada do territrio); por outro lado, por providenciar servios para diferentes entidades e para diferentes propsitos. Tendo em considerao a reconhecida importncia do cadastro multifuncional, absolutamente necessrio que em Portugal se faa a reviso de toda a filosofia de aco nesta matria, com ateno coordenao da actividade das diferentes partes, racionalizao e concentrao dos recursos e diversificao das fontes de financiamento.

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No final de 2002, num seminrio de coordenao sobre a matria, j Dimas Dias Veigas [8] acreditava que, como base para uma reflexo mais profunda e alargada, a nvel nacional, era necessrio o seguinte: obter recursos financeiros; normalizar a legislao cadastral, do registo e fiscal; definir mais rigorosamente os objectivos do cadastro; definir a qualidade e o nvel de preciso pretendidos; definir e estabelecer reas prioritrias de aco; definir a utilizao ou no de cadastros temticos j existentes; intensificar a cooperao internacional. Apesar de a responsabilidade da execuo, estabelecimento de prioridades ou manuteno do cadastro poder ser dada s autoridades locais ou a entidades privadas licenciadas, o Instituto Geogrfico Portugus deve deter sempre a responsabilidade sobre os elementos essenciais de: regulamentao, normalizao, formao, licenciamento e tributao da actividade cadastral; gesto e garantia de qualidade do sistema de informao cadastral e respectiva ligao com os subsistemas legal e fiscal; coordenao e normalizao da actividade cadastral requerida ou executada por outras entidades competentes, por forma a minimizar a duplicao de trabalho e a m utilizao ou disperso dos fundos, que so sempre escassos. A elaborao do cadastro predial um exerccio oneroso e lento, devendo o Instituto Geogrfico Portugus tentar promover a colaborao e estabelecer acordos de cooperao com outros organismos, nomeadamente com as autoridades locais, que so os principais utilizadores e beneficirios da informao cadastral, essencial para a implementao dos planos municipais de ordenamento do territrio. Estes acordos de cooperao servem para desenvolver aces conjuntas na produo de cartografia de larga escala e na execuo e manuteno do cadastro da propriedade imobiliria, semelhana de tentativas j realizadas no sentido da computorizao e manuteno do cadastro da propriedade rstica. A falta de uma estratgia definida para a execuo do cadastro predial e a necessidade cada vez maior de informao cadastral, por parte dos municpios, tem feito com que cada municpio sem cadastro ou com cadastro desactualizado leve a cabo a realizao de levantamentos cadastrais especficos para a concepo de planos de pormenor. Estes levantamentos so realizados medida das necessidades de cada municpio e sem preocupaes com uma possvel futura ligao da informao cadastral, tanto a nvel local como regional, e muito menos a nvel nacional, com a informao do Instituto Geogrfico Portugus. O Ministrio das Finanas, tradicionalmente o principal utilizador do cadastro, para fins fiscais, v o seu papel de utilizador diminuir nos dias de hoje. Na realidade, e apesar de ainda ser utilizado o cadastro geomtrico da propriedade rstica, a verdade que, hoje em dia, o significado fiscal da propriedade urbana ultrapassou em larga escala o da propriedade rstica. Assim, o cadastro geomtrico da propriedade rstica tem cada vez menos importncia para a administrao fiscal, como, alis, pode ser constatado na reforma fiscal que entrou em vigor em 2004. O principal foco da reforma da tributao do patrimnio naturalmente a propriedade urbana, para a qual no existe cadastro, consistindo as mudanas em novas regras de avaliao da propriedade urbana, que foram estipuladas independentemente do cadastro predial, - 112 -

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dado o estado de estagnao em que este se encontra. Desta forma, o Ministrio das Finanas no prev progressos no desenvolvimento do cadastro predial e, por isso, no o v como uma ferramenta para a poltica fiscal, contrariamente ao que acontece na maioria dos pases europeus. Aps 1992, e de acordo com o regulamento da poltica agrcola comum, o Ministrio da Agricultura foi obrigado a criar um sistema de informao para a gesto e controle dos subsdios agrcolas concedidos pela Unio Europeia. Na altura, foi explorada a possibilidade de utilizao do cadastro rstico como base para esse sistema de informao, mas a falta de uma resposta satisfatria por parte do ento Instituto Geogrfico e Cadastral fez com que o Ministrio da Agricultura optasse por resolver o problema criando um inventrio completamente novo. Assim, o Sistema de Identificao Parcelar gerido e actualizado com total independncia em relao ao cadastro geomtrico da propriedade rstica e ao Instituto Geogrfico Portugus. Esta situao corresponde a uma duplicao do dispndio de recursos, da obteno de informao base e da actualizao ao longo do tempo, que seria totalmente evitada se existisse o cadastro predial do pas. A elaborao do primeiro cadastro de uma dada regio administrativa feita a partir de situaes de facto; isto , os elementos recolhidos so resultado de demarcaes e declaraes feitas pelos proprietrios, sem recurso a documentos legais que os comprovem. Estas situaes de facto procuram conciliar-se, na medida do possvel, com situaes de direito, mas apenas numa fase posterior de conservao cadastral que as modificaes a introduzir em determinado prdio exigem a apresentao de documento legal que titule o direito sobre o prdio. Esta filosofia seria suficiente no caso do cadastro geomtrico da propriedade rstica, em que o principal objectivo era a determinao, perante a Administrao Central, do responsvel pelo pagamento do imposto, mas no caso do cadastro predial, que tem um conjunto de utilizaes muito mais alargado, necessrio conhecer o detentor do direito real sobre a propriedade. Assim, a componente jurdica necessita de ser desenvolvida de forma a ultrapassar a mera presuno de propriedade que possui actualmente. Os mecanismos existentes para a recolha de informao destinada s 3 bases de informao predial levam a que alguns dos elementos relativos a cada prdio, como, por exemplo, a descrio do prdio e da sua localizao, o nome e morada do proprietrio/usufruturio e a rea do prdio, sejam registados 3 vezes, com procedimentos distintos e em instituies diferentes. Este facto conduz a um dispndio de tempo e recursos, quer por parte das instituies quer por parte dos proprietrios, e a uma maior burocracia, para alm de ser uma das causas das diferenas de informao encontradas nas vrias bases para um mesmo prdio. Assim, esta informao comum s 3 bases deveria ser recolhida apenas uma vez e ficar disponvel para todas as restantes entidades que necessitassem de a utilizar, evitando a repetio de procedimentos e facilitando a actualizao das bases e a harmonizao da informao nelas contida.

2.4.4 Hipteses de evoluo


O cadastro predial completo de todo o territrio nacional tem que ser executado, dada a sua reconhecida importncia, devendo ser ultrapassadas as dificuldades j - 113 -

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apontadas e tirar-se partido das novas tecnologias disponveis. O levantamento cadastral do pas deve ser feito em colaborao directa com as 5 entidades envolvidas (o Instituto Geogrfico Portugus, a Direco Geral dos Impostos, a Direco Geral dos Registos e do Notariado e ainda a Associao de Municpios Portugueses e o Ministrio da Agricultura, do Desenvolvimento Rural e das Pescas) e tambm com os proprietrios dos prdios. O relanamento destes trabalhos deve ser aproveitado para, simultaneamente, se fazer uma integrao completa com o registo predial e a matriz predial e para o consequente levantamento e/ou actualizao da informao contida nestas bases, bem como de outra informao relevante quer para as cmaras municipais quer para as direces regionais de agricultura. O ideal para o pas era a constituio de um sistema predial global que contivesse toda a informao existente nestas 3 bases de dados e mais alguma informao relativa aos prdios e detida pelas cmaras municipais e pelas direces regionais de agricultura. Neste sistema, seria montada uma base de dados central, com toda a informao mais importante relativa a cada prdio, e 3 sub-bases de dados especficas, com a informao mais relacionada com o cadastro, o registo e a matriz, respectivamente (com a possibilidade de serem montadas mais duas sub-bases de dados, com a informao predial especfica das cmaras municipais e das direces regionais de agricultura). O Sistema Nacional de Explorao e Gesto de Informao Cadastral (SiNErGIC), que est a ser desenvolvido pelo Instituto Geogrfico Portugus, uma estrutura informtica onde ir ser carregada apenas a informao cadastral existente e a obter, j com tentativas de ligao matriz predial e ao registo predial, mas ainda sem uma filosofia geral de armazenamento, explorao e gesto de toda a informao predial. Com este propsito, seria necessrio organizar um grupo de trabalho que inclusse pessoas de todas as entidades envolvidas e, juntamente com uma entidade pblica ou privada, com conhecimentos na rea da informtica, pudesse definir a estrutura informtica do sistema predial global. Esta estrutura deveria ter capacidade para o armazenamento de toda a informao predial nacional, de uma forma organizada e hierarquizada, permitindo a evoluo no tempo, sem necessidade de modificar a informao j existente. Os mecanismos de contnua actualizao da informao seriam definidos desde o incio, intrnsecos estrutura informtica e aos procedimentos de gesto da informao e obrigatrios de cumprir por parte das diversas entidades responsveis, cabendo aqui um papel importante a outras entidades como os cartrios notariais e os tribunais, para alm dos prprios proprietrios. Cada uma das entidades envolvidas teria autorizao de acesso, para introduo e/ou correco de informao, apenas aos campos da sua responsabilidade, na base de dados central, e correspondente sub-base. O sistema predial global permitiria acesso livre, para obteno de informao, a todas as entidades interessadas da Administrao Pblica, e acesso restrito a entidades privadas e ao pblico em geral. A informao predial mais importante a incluir na base de dados central e a responsabilidade de cada uma das entidades envolvidas sobre os dados a inserir nos campos dessa base seriam distribudas da seguinte forma: Nmero de identificao do prdio campo de entrada em todo o sistema, da responsabilidade do Instituto Geogrfico Portugus. Localizao administrativa do prdio este campo, com a descrio da localizao e/ou morada do prdio, da responsabilidade da respectiva cmara municipal. - 114 -

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Folha cadastral e reas de implantao os elementos grficos da folha cadastral onde est inserido o prdio, incluindo a localizao geogrfica e a configurao geomtrica, e os elementos numricos das reas de implantao do prdio e de todas as construes nele existentes, so campos da responsabilidade do Instituto Geogrfico Portugus. rea do prdio em propriedade horizontal no caso de o prdio corresponder a uma fraco autnoma no regime de propriedade horizontal, o campo relativo rea do prdio da responsabilidade da respectiva cmara municipal. Parcelas agrcolas e reas de cultivo relativamente aos aproveitamentos agrcolas existentes em cada prdio, os elementos grficos das parcelas agrcolas (com indicao dos tipos de cultura) e os elementos numricos das reas de cultivo so campos da responsabilidade da respectiva direco regional de agricultura. Elementos relativos aos aproveitamentos agrcolas os campos com os elementos alfanumricos necessrios ao clculo do valor patrimonial tributvel dos prdios rsticos, so da responsabilidade da respectiva direco regional de agricultura. Plantas de arquitectura e reas das construes relativamente s construes existentes em cada prdio, os elementos grficos das plantas de arquitectura de cada piso (com indicao dos tipos de utilizao dos espaos) e os elementos numricos das reas de construo so campos da responsabilidade da respectiva Cmara Municipal. Elementos relativos s construes os campos com os elementos alfanumricos, necessrios ao clculo do valor patrimonial tributvel dos prdios urbanos, so da responsabilidade da respectiva Cmara Municipal; Valor patrimonial tributrio do prdio este campo da responsabilidade da respectiva repartio de finanas, bem como os campos relativos a parmetros e coeficientes prvios ao clculo deste valor. Nome e identificao dos detentores de direitos reais sobre o prdio os campos com esta informao devem incluir a meno do nome completo, do estado civil (com indicao do nome do cnjuge e do regime matrimonial de bens, no caso de casado, e a indicao de ser maior ou menor de idade, no caso de solteiro), do nmero do bilhete de identidade e da morada habitual, da responsabilidade da respectiva conservatria do registo predial, e ainda do nmero de identificao fiscal, da responsabilidade da respectiva repartio de finanas. Situao jurdica do prdio os campos com esta informao devem incluir os direitos reais que recaem sobre o prdio, as inscries dos factos respectivos e os documentos que os atestam, estando em estreita ligao com os campos do ponto anterior, e sendo da responsabilidade da respectiva conservatria do registo predial.

A execuo de um sistema predial global deste tipo implica a prvia reviso e simplificao legislativa sobre as matrias em causa, e evita a multiplicao de esforos na obteno, gesto e conservao de toda a informao predial nacional. Os municpios portugueses formam um conjunto muito heterogneo, desde municpios urbanos com muita populao, a pequenos municpios rurais. A sua - 115 -

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caracterstica comum a difcil situao financeira, os municpios com maior populao tm maiores rendimentos mas tambm maiores despesas. A maior fonte de receitas dos municpios so os impostos cobrados pela administrao central e transferidos para as autarquias locais, como o imposto municipal sobre imveis e o imposto municipal sobre as transmisses onerosas de imveis entre outros. A segunda maior fonte de rendimento so as licenas camarrias, cobradas a entidades privadas (licenas de construo, de loteamentos urbanos e de manuteno de infra-estruturas), e os fundos da Unio Europeia. Os deficientes recursos financeiros municipais tm duas consequncias negativas: as cmaras municipais endividam-se demasiado e tendem a aumentar o rendimento proveniente das licenas, sendo permissivos nas autorizaes que concedem. Esta , alis, conhecida como a maior razo da excessiva actividade construtiva que se observa por todo o pas, sendo significativo que, num pas com cerca de 10 milhes de habitantes, no total de todos os planos directores municipais esteja prevista habitao para 30 milhes de pessoas. O facto de os municpios no serem responsveis pela gesto dos impostos sobre imveis faz com que tenham uma atitude passiva sobre o uso do cadastro para fins fiscais; na verdade, a sua posio relativamente recente reforma da tributao do patrimnio foi, muito explicitamente, de concordncia, desde que o rendimento da proveniente no diminusse. As maiores competncias dos municpios so no campo do planeamento e da gesto urbana, mas, como no existe cadastro urbano e o cadastro rstico cobre apenas metade dos municpios, eles tm que levar a cabo a sua misso, na maioria dos casos, sem informao cadastral. Mesmo assim, os municpios que tm cadastro rstico usam-no bastante, nas reas que antes eram rsticas e agora so urbanas, como uma valiosa ferramenta de planeamento. E, ainda, como j foi referido anteriormente, nos poucos concelhos em que foi executado o cadastro predial, ele tem sido bastante utilizado pelos departamentos tcnicos municipais, apesar de no ter valor oficial. Assim, os municpios conseguem cumprir as suas competncias, apesar de no terem cadastro, caindo numa das seguintes situaes: contratam e pagam a execuo dos levantamentos cadastrais necessrios, deixam responsabilidade dos proprietrios os casos em que loteamentos e construes autorizadas invadem prdios vizinhos, e, frequentemente, tomam decises, encontram solues e executam tarefas de uma forma menos informada e menos eficiente, com custos que nunca so contabilizados. A partir destes pressupostos, considera-se que a participao activa das autarquias locais, tanto no processo de levantamento cadastral, como no processo de cobrana dos impostos municipais poderia trazer vantagens ao nvel do planeamento territorial e ao nvel da equidade da cobrana dos impostos. Em muitos pases j so os municpios que gerem a informao cadastral no mbito das suas competncias e so eles tambm que fazem a cobrana dos impostos municipais, mantendo toda a informao necessria ao municpio reunida num sistema de informao geogrfico (SIG). O SIG um investimento com uma alta taxa de retorno para os municpios, que, associado actualizao cadastral, gera no s um aumento da receita municipal, mas, principalmente, funciona como uma excelente ferramenta nas decises sobre aces estratgicas dos municpios, face disponibilidade de informaes, facilitando a interligao entre os diversos sectores, aumentando assim a capacidade produtiva e a eficincia no atendimento. Estes sistemas tm uma base cadastral que deve ser revista de acordo com os seus objectivos e realizada por profissionais especializados, sendo vital no s no que - 116 -

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respeita ao clculo dos impostos, como tambm no prprio planeamento do municpio, na determinao de prioridades de expanso e na implantao de equipamentos urbanos. Aps a obteno da base cartogrfica digitalizada, faz-se a introduo, no sistema informtico, de dados e informaes disponveis e obtidos em campo, podendo chegar-se ao nvel de detalhe do prdio, e devendo prever-se constantes ampliaes ao longo do tempo, de acordo com as necessidades do municpio. Um sistema ideal deve ser constitudo pela base cartogrfica (reas urbanas e rurais), dados de carcter tributrio (planta de valores genricos, cadastro de contribuintes mobilirios e imobilirios, situao tributria dos contribuintes), dados sobre os servios pblicos (equipamentos pblicos, procura por servios pblicos existentes, atendimento a solicitaes de cidados, redes de infra-estruturas, mobilirio urbano, endereos de utilizadores dos servios pblicos, sistema de transportes e das vias pblicas, itinerrios das carreiras de transporte colectivo, rotas de recolha de lixo, arborizao urbana) e ainda dados socioeconmicos e demogrficos (condies de vida dos cidados, epidemias, ocorrncia de acidentes e de crimes). A elaborao de anlises em SIG permite ir alm da visualizao espacial do contedo das bases de dados, pois possvel levar a informao contida nos dados cadastrais para a forma de mapa e vice-versa, actualizando as bases de dados com informaes dos mapas. Esta integrao de dados espaciais e cadastrais permite a identificao de reas de risco nas zonas urbanas, a definio de locais a serem preservados, o licenciamento de projectos de novas construes ou mesmo a definio de arruamentos em reas de expanso urbana. Existe ainda a possibilidade de associar esta base cartogrfica a dados socioeconmicos, permitindo outro mbito de anlises e concluses. Assim, os SIG oferecem um grande nmero de recursos que, quando usados racionalmente, permitem obter vises muito particulares do espao analisado, impossveis de ser percebidas in loco pelo mais experiente dos observadores. Cada municpio deve desenvolver as suas prprias aplicaes para resolver os problemas locais mais importantes, no existindo sistemas, frmulas ou dados preestabelecidos para as anlises em SIG. No caso do Brasil, o cadastro tcnico urbano um retrato fiel da situao imobiliria do municpio, sendo uma ferramenta que determina, com preciso, diversas caractersticas dos imveis da cidade, como, por exemplo, a rea dos terrenos; a rea, tipo e padro das construes; etc. O levantamento cadastral do imobilirio urbano, aliado a uma planta de valores genricos, permite ao executivo municipal no s um diagnstico do sistema tributrio, como tambm melhorar a sua receita e corrigir as injustias na cobrana dos seus impostos. As vantagens sociais e o prprio aumento da colecta, que estes dois instrumentos actualizados permitem, so maiores do que os custos envolvidos na realizao individualizada de cada um deles. Uma planta de valores adequada deve apresentar valores mdios unitrios de imveis em cada rua do municpio, em cada face do quarteiro. A sua elaborao constitui um trabalho bastante extenso, com um grande nvel de pormenor, pois devem ser consideradas todas as peculiaridades de cada local. Este trabalho tem que ser feito por profissionais especializados, tendo por finalidade auxiliar na determinao do valor patrimonial de cada imvel, sem o qual no podem ser lanados os impostos municipais, podendo dele ser tiradas vantagens no s ao nvel da justia fiscal, como tambm ao nvel da facilidade e celeridade em processos de expropriao. O municpio deve ainda possuir as plantas de equipamentos urbanos e servios pblicos, - 117 -

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que so de grande importncia para se manterem actualizadas as informaes referentes localizao dos equipamentos urbanos (escolas, praas, redes de abastecimento de gua e drenagem de guas residuais, iluminao pblica, etc.) e dos servios pblicos prestados pelos municpios (recolha de lixo, limpeza pblica, etc.) que servem de base ao lanamento das taxas e auxiliam no clculo do valor dos imveis. Algumas das recomendaes feitas aos municpios sobre a ligao do cadastro tcnico urbano com a planta de valores genricos e as plantas dos equipamentos urbanos e servios pblicos so as seguintes: A planta de valores genricos deve ser elaborada utilizando ferramentas modernas como a estatstica, a amostragem, as normas tcnicas da engenharia de avaliaes, programas de anlise multivariada e fsico-espacial, sendo imprescindvel a existncia de um cadastro tcnico e de cartografia temtica, que sejam modernos e actualizados. Os municpios devem investir em trabalho feito por especialistas sempre que se trate de assuntos relacionados com o cadastro tcnico, como o levantamento cadastral, a execuo de mapas, o fornecimento de bases de dados, a informatizao geogrfica, a tributao, o planeamento territorial, etc., fazendo um investimento que deve servir ao maior nmero possvel de utilizadores, no esquecendo que os seus prprios funcionrios precisam de o conhecer para dele extrair os resultados. Os municpios devem contratar profissionais como agrimensores, cartgrafos e empresas de levantamento areo com formao voltada para a execuo de mapas e para o cadastro tcnico, e especialistas para a elaborao da planta de valores, com conhecimentos em engenharia das avaliaes e tributao territorial que estejam identificados com a problemtica da cartografia; A actualizao e manuteno do cadastro deve merecer toda a ateno por parte dos municpios, lembrando que economia no gastar pouco mas sim gastar bem, devendo as mesmas fazer uma anlise criteriosa dos produtos e sistemas que possuem e dos que esto disponveis no mercado, para da inferir sobre o processo de alterao ou aquisio de um novo sistema; Elaborao e implantao de instrumentos legais, exigindo que os tcnicos tenham formao adequada para executar estes trabalhos a partir da melhor tecnologia disponvel, para que seja garantida a qualidade e segurana dos dados gerados pelo cadastro tcnico, conseguindo-se a ligao entre o cadastro e o registo predial, por forma a haver uma conformidade dos dados das propriedades; A actualizao cadastral necessria pelo facto de a terra ser o capital que produz efectivamente a renda; portanto, a planta de valores, para alm do objectivo de estabelecer valores patrimoniais de imveis para fins tributrios, deve dar condies para o planeamento da expanso dos equipamentos urbanos e dos servios pblicos, e estabelecer condies para a previso de verbas para a expropriao, urbanizao, etc.; A actualizao cadastral deve ser feita em bases cartogrficas modernas, tendo sempre como objectivo um cadastro multifuncional, no chegando apenas a actualizao da informao cadastral ou somente a actualizao dos valores patrimoniais da planta de valores. - 118 -

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Estas hipteses de evoluo so bem demonstrativas de que as cmaras municipais so as entidades que, com maior probabilidade, impulsionaro o desenvolvimento do cadastro predial e a recolha de toda a informao que a ele possa ser associada. De facto, o cadastro predial a base essencial sobre a qual toda a outra informao deve assentar, e sem ele muito difcil fazer uma avaliao patrimonial em massa, para fins tributrios, dos prdios existentes em Portugal.

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CAPTULO TRS
AVALIAO IMOBILIRIA

3.0 Consideraes Iniciais


Os bens imobilirios so uma considervel parcela, quer em nmero quer em valor, de todos os bens existentes, sejam eles pblicos, particulares ou empresariais. A prpria amplitude deste recurso to importante da nossa sociedade cria uma necessidade de avaliao desses bens, como suporte e consistncia para a tomada de decises relativamente sua utilizao e disposio. No entanto, a avaliao de bens imobilirios levanta problemas que no existem na avaliao de outros bens econmicos, em que o preo transparente; para estes ltimos, no h necessidade de verdadeiramente empregar nenhum tipo de raciocnio econmico ou discusso avaliativa. Quando se trata de uma transaco, a avaliao tem a responsabilidade acrescida de estar associada a uma relao humana, com todos os elementos de incerteza que o facto acarreta. Assim, os mtodos de avaliao, apesar de no serem infalveis, devem ser o mais claros e honestos possvel, apoiados em bases cientficas, e dar origem a resultados credveis e independentes. S desta forma a avaliao pode servir de elemento orientador e ser uma previso fivel, na qual assentam os compromissos e projectos dos interessados. No entanto, esta tarefa no fcil, pois a avaliao tem uma natureza viva, que se desenvolve com a sociedade que serve. As transaces de qualquer tipo no podem desligar-se das perspectivas, das polticas, dos acontecimentos e at das extravagncias dos agentes sociais. No em vo que uma avaliao tem um prazo de validade, pois o preo que as pessoas e instituies atribuem s coisas varia com o tempo, cada vez mais rapidamente. Neste contexto, ao profissional de avaliao imobiliria deve ser exigida tanta ou mais eficcia que a praticada pela prpria sociedade. Todas as ocupaes necessitam de doses adequadas de conhecimento e virtude, mas algumas, como a do avaliador, necessitam de uma forma especial porque se apoiam na boa-f das pessoas. A sua actuao existe onde se verifica o conflito e a confuso de interesses, tpicos de um mercado imperfeito, como o do imobilirio, devendo ser pautada por um bom juzo de profissional exigente e honrado, com carcter independente e cientfico. A avaliao pode ser definida como o processo e o resultado da aferio de um ou mais factores econmicos especificamente definidos em relao a imveis descritos, com data determinada, tendo como suporte a anlise de dados relevantes. A fiabilidade de uma avaliao depende da competncia e da integridade bsicas do avaliador, da disponibilidade de dados pertinentes mesma e da forma como esses dados forem informatizados e analisados. Uma avaliao profissional uma opinio

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sustentvel, que ultrapassa qualquer sentimento pessoal do avaliador, e reflecte a tendncia e valor do mercado aps a anlise apropriada de dados, em conformidade com as normas da prtica profissional. O tipo mais frequente de avaliaes tem sido a estimao do valor de mercado, e o conhecimento pblico da actividade de avaliao est, provavelmente, limitado a estes casos. No entanto, a engenharia de avaliaes tem-se desenvolvido bastante e o seu contnuo aperfeioamento faz com que actue em campos cada vez mais alargados, que vo desde simples consultas a papis-chave na tomada de decises, em situaes relativas a imveis. A necessidade de uma avaliao do valor de mercado interessa a diversas entidades, como empresas imobilirias, instituies pblicas, bancos e seguradoras, e esta necessidade pode surgir em cenrios to diferentes como a transferncia de propriedade, o financiamento e o crdito, a determinao da justa indemnizao em caso de expropriao, o estudo do mercado e a busca de oportunidades de investimento, o registo cadastral como base para impostos, a definio de prmios de seguro ou do justo valor de arrendamento. Neste captulo, feita uma descrio de cada um dos passos do processo de avaliao, incluindo os mtodos de avaliao mais utilizados e as normas de avaliao existentes, sendo posteriormente aprofundada a temtica da avaliao de imveis em massa, e realizado o levantamento do estado da arte na Europa.

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3.1 Processo de Avaliao


3.1.1 Pedido de avaliao
O primeiro passo no processo de avaliao o pedido de avaliao, o qual estabelece o contexto e o alcance/extenso do pedido, e resolve qualquer ambiguidade sobre as questes ou problemas da avaliao. Neste sentido, devem receber-se instrues escritas do cliente e/ou confirmadas por escrito pelo avaliador, com suficiente detalhe, para evitar qualquer erro de interpretao. Assim, o avaliador deve assegurar que as anlises, informaes e concluses desenvolvidas durante a avaliao e apresentadas no relatrio final esto adaptadas s especificaes do pedido. As especificaes do pedido de avaliao devem incluir os seguintes elementos: uma identificao da categoria da propriedade objecto da avaliao, seja ela uma propriedade imobiliria, mobiliria (instalaes e mquinas em unidades industriais; mobilirio e equipamento fixo em edifcios) ou um negcio, e de outras categorias de propriedades includas na avaliao, para alm da categoria da propriedade principal; uma identificao dos direitos de propriedade a serem avaliados, como, por exemplo, um nico proprietrio, uma sociedade ou um interesse parcial; o objectivo ou, se apropriado, os objectivos para que se destina o uso da avaliao; quaisquer limitaes relatadas; a identificao de qualquer entidade ou pessoa que venha a ser subcontratada para prestar servio no processo de avaliao e respectivas contribuies para a avaliao; uma definio da(s) base(s) ou tipo(s) de valor pretendido(s) e o tratamento das diferentes categorias de propriedades, dentro do mesmo conjunto a ser avaliado, caso exista mais do que uma categoria; a data qual ser estabelecido o valor a estimar e a data do relatrio final pretendido (a primeira data deve ser a mesma ou anterior segunda data); uma identificao do alcance/extenso do trabalho a desenvolver, quer para a avaliao, quer para o relatrio final; uma identificao de quaisquer contingncias ou condies limitativas nas quais a avaliao baseada. S depois de definido e claramente especificado o pedido de avaliao que o avaliador pode iniciar o seu trabalho de pesquisa e recolha de informao, tratamento e anlise dos dados e obteno final do valor da avaliao.

3.1.2 Mercado imobilirio


Um mercado um sistema (e em certas ocasies o stio especfico ou ambiente) onde se transaccionam bens e servios entre compradores e vendedores, mediante mecanismos de preos; este conceito implica a capacidade dos compradores e vendedores para exercer a sua actividade sem restries. O princpio da oferta e da

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procura estabelece o preo de um bem ou servio no mercado, atravs do equilbrio entre a oferta e a procura, sabendo-se que o preo varia inversamente com a oferta do bem ou servio e directamente com a procura dele. O mercado pode ser local, regional, nacional ou internacional. Cada parte, comprador e vendedor, responder s relaes de oferta e procura e a outros factores de fixao de preos, de acordo com as suas prprias capacidades e conhecimentos, com a sua compreenso da utilidade relativa dos bens e servios, e ainda com as suas necessidades e desejos individuais. Os preos variam ao longo do tempo, como resultado dos efeitos gerais e especficos de foras econmicas e sociais; as foras gerais podem causar variaes nos nveis gerais de preos e no poder de aquisio relativo do dinheiro, enquanto as foras especficas, tais como mudanas tecnolgicas, podem gerar alteraes na oferta e na procura e criar variaes significativas nos preos. A um nvel mais fundamental, o valor criado e mantido pela associao de quatro factores, que esto relacionados com qualquer bem ou servio, e que so a utilidade, a escassez, o desejo e o poder de aquisio, cuja completa interaco reflectida pelo funcionamento do princpio econmico da oferta e da procura. Seno veja-se: a oferta de um bem ou servio afectada pela sua utilidade para os consumidores e pelo desejo de os consumidores o adquirirem; a disponibilidade dos bens e servios limitada pela sua escassez e pelas restries efectivas ao poder de aquisio dos consumidores provveis; a procura de um bem ou servio , do mesmo modo, criada pela sua utilidade, influenciada pela sua escassez e desejo, e restringida pelos limites ao poder de aquisio. A utilidade pela qual um bem ou servio produzido e a escassez ou disponibilidade limitada de um bem ou servio so geralmente considerados factores relacionados com a oferta; enquanto as preferncias dos consumidores e o poder de aquisio, os quais reflectem o desejo por um bem ou servio e o poder de compra para o adquirirem, so geralmente considerados factores relacionados com a procura. Nos mercados imobilirios, a oferta representa a quantidade de propriedades que esto disponveis para venda ou arrendamento, a diferentes preos, num mercado definido e num determinado perodo de tempo, assumindo que os custos de produo e de mo-de-obra permanecem constantes. A procura constitui o nmero de possveis compradores ou arrendatrios que pretendem tipos especficos de propriedades a diferentes preos e num dado mercado, com um dado perodo de tempo, assumindo que outros factores, tais como populao, rendimentos, preos futuros e preferncias dos consumidores, permanecem constantes. No entanto, os mecanismos de determinao do preo nos mercados imobilirios no so to lineares como no caso dos mercados de concorrncia perfeita, em que, como j vimos, o preo do bem econmico fixado pelo equilbrio entre a procura e a oferta e onde qualquer comprador ou vendedor pode conhecer aquele preo com bastante exactido, bastando para tal acompanhar a evoluo das cotaes dirias. O mesmo no acontece quando se pretende saber o valor de um bem imobilirio, j que, apesar de se poder ter uma ideia do preo por metro quadrado de um determinado imvel, este valor varia bastante de imvel para imvel por diversas razes, como, por exemplo: localizao do imvel ou da construo; qualidade e caractersticas construtivas;

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servios e instalaes disponveis; dimenso do imvel (grandes reas tm um preo por metro quadrado menor que reas mais pequenas); expectativas para a zona de localizao do imvel (planos de urbanismo, zonas verdes, industriais, comerciais ou residenciais); estrato socioeconmico da populao e prestgio do bairro; situao jurdica do imvel. Estas razes e outras que poderiam ser enumeradas fazem com que no existam dois imveis exactamente iguais e, consequentemente, o preo por metro quadrado para cada um deles, num determinado momento, no o mesmo. No entanto, se for considerado um conjunto de imveis semelhantes, existente num determinado bairro ou zona restrita, consegue-se uma maior homogeneidade nos seus valores. Acresce ainda que o solo um bem limitado, as suas disponibilidades para edificao aumentam com o desenvolvimento das urbanizaes e com a liberalizao do uso do solo, mas a oferta de solo tem sempre uma grande limitao, proveniente das suas condies geogrficas. Por outro lado, as transaces de um mesmo tipo de imvel no se efectuam com continuidade no tempo, principalmente quando comparadas com as transaces de outros bens econmicos, resultando em problemas com a transparncia dos preos, como no caso da heterogeneidade qualitativa. Na realidade, o bem imobilirio distingue-se da maioria dos bens e servios devido ao maior perodo de tempo que se requer para a sua comercializao, pois um bem relativamente ilquido, quando se trata de obter um preo representativo do seu valor de mercado. Assim, o mercado imobilirio est muito longe de ser um mercado de concorrncia perfeita, pois carece de vrias propriedades tpicas dos mercados competitivos, como sejam a transparncia e a homogeneidade. Alm disso, nos mercados imobilirios, os preos e condies de venda, normalmente, so resultado de negociaes bilaterais entre o vendedor e o comprador, negociaes estas que no se observam nos mercados competitivos, onde os preos esto tabelados e so aceites pelas partes. As operaes de compra e venda de imveis so ainda influenciadas pelas condies financeiras e de estabelecimento do preo da transaco; por exemplo, um proprietrio que se veja obrigado a vender urgentemente um imvel, por necessidade econmica, ir vend-lo por um preo baixo, enquanto um comprador que adquire um imvel por razes de capricho, pode faz-lo por um preo alto. A descontinuidade das transaces e a heterogeneidade dos imveis, assim como as motivaes subjectivas de compra e venda, que caracterizam o mercado imobilirio, tambm levantam problemas na elaborao de estatsticas de preos e na sistematizao de bases de dados, to importantes para a avaliao imobiliria. Na avaliao da propriedade imobiliria so aplicados muitos princpios j descritos e outros conhecidos como os da oferta e procura, competio, substituio, antecipao ou expectativa, mudana e outros. Comum a todos estes princpios est o seu efeito directo ou indirecto no grau de utilidade ou produtividade de uma propriedade, podendo-se afirmar que a utilidade dos bens imobilirios reflecte o efeito combinado de todas as foras do mercado que tm alguma influncia sobre o seu valor.

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3.1.3 Categorias da propriedade


A terra essencial s nossas vidas e nossa existncia, a sua importncia situa-a no centro das atenes de advogados, gegrafos, socilogos e economistas e a forma como cada uma destas disciplinas se relaciona com a terra e a seu uso afecta as sociedades e as naes de todo o mundo. A terra, quer se trate de um terreno baldio ou de um terreno com edificaes, um bem imobilirio, e a sua avaliao um conceito econmico. Assim, o bem imobilirio compreende o prprio solo fsico, todas as coisas que se encontram naturalmente nele, como as rvores e os minerais, e todos os elementos artificiais que se aderem a ele, como os edifcios ou os melhoramentos do local; a coisa fsica, tangvel, que se pode ver e tocar, junto com todos os agregados no, sobre e sob o solo. O valor do bem imobilirio criado pela sua utilidade e capacidade de satisfazer as necessidades e desejos das sociedades humanas, e contribuem para esse valor a singularidade do bem imobilirio, a sua durabilidade, a sua localizao, a oferta relativamente limitada e a utilidade especfica de um determinado local. Bem diferente do conceito de bem imobilirio o de propriedade imobiliria; estes dois conceitos, que por vezes se confundem, so, no entanto, bastante distintos e a sua compreenso essencial para fins de avaliao imobiliria. Assim, propriedade um conceito legal que compreende todos os interesses, direitos e benefcios relacionados com a posse ou domnio de um bem. Para distinguir entre o bem imobilirio (entidade fsica) e o seu domnio (conceito legal), a propriedade de um bem imobilirio chama-se propriedade imobiliria. Um interesse ou interesses sobre uma propriedade demonstra-se, normalmente, mediante alguma prova de domnio, como, por exemplo, um ttulo ou uma escritura, que separada do bem imobilirio fsico; a propriedade , portanto, um conceito no fsico. A propriedade imobiliria consiste nos direitos privados que permitem ao proprietrio deter interesses especficos sobre o bem imobilirio que possui, tais como o direito a usar, a ocupar, a entrar, a vender, a arrendar, a legar, a doar ou a escolher exercer todos ou nenhum destes direitos. O termo propriedade, usado sem outra identificao, pode referir-se a propriedade imobiliria (bens imveis), a propriedade mobiliria (bens mveis) ou a outra categoria de propriedade, como os negcios, os interesses financeiros ou uma combinao deles. A propriedade imobiliria representa uma parcela considervel da riqueza mundial, sendo a sua avaliao fundamental para a viabilidade da propriedade global e dos mercados financeiros. A propriedade imobiliria tem que ser distinguida de outros tipos de propriedade porque, por vezes, o valor de uma propriedade inclui vrias categorias de propriedades, sendo essencial a compreenso de cada tipo e das caractersticas que as distinguem. A diviso habitual das propriedades em quatro categorias diferentes, h muito reconhecida, engloba, para alm da propriedade imobiliria, a propriedade mobiliria, os negcios e os interesses financeiros. A propriedade mobiliria inclui interesses sobre objectos tangveis e no tangveis, que no so bens imobilirios. A propriedade mobiliria tangvel representa interesses sobre objectos que no esto permanentemente agarrados ou afixados ao bem imobilirio e que se caracterizam, geralmente, pela sua mobilidade; trata-se de bens mveis identificveis, tais como moblias, ferramentas, matrias-primas ou inventrios de comrcio, e pode tambm incluir bens de capital, como dinheiro,

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seguros, contas bancrias ou emprstimos de curto prazo. A propriedade mobiliria intangvel representa interesses em entidades intangveis, como o direito a recuperar uma dvida ou o direito a lucrar com uma ideia (patente); a avaliao desta propriedade deve ser feita relativamente ao direito de recuperao ou de lucro e no s entidades intangveis, que so a dvida e a ideia. Uma avaliao que inclua tanto propriedade mobiliria como propriedade imobiliria tem que identificar a propriedade mobiliria e considerar o seu efeito no valor estimado obtido. Os negcios incluem qualquer entidade comercial, industrial, de servios ou de investimentos que tenha uma actividade econmica, e so geralmente entidades com fins lucrativos que operam para fornecer os consumidores com produtos ou servios. As entidades de negcio abarcam uma quantidade extremamente grande de actividades econmicas, compreendendo tanto o sector privado como pblico, e incluindo o fabrico, a venda a grosso, a venda a retalho, a hotelaria e os servios de sade, financeiros, legais, de educao e sociais, entre outras. Propriedades como exploraes agrcolas, hotis, restaurantes, bombas de gasolina e teatros ou cinemas so avaliadas pelo valor dos seus vrios componentes, que incluem o terreno, os edifcios, os bens mveis, as entidades intangveis e o negcio em si mesmo; como a venda destas propriedades no mercado , normalmente, feita como um todo, a obteno em separado dos valores dos seus vrios componentes pode ser difcil, devendo ser tomado um cuidado adicional na identificao dos componentes da propriedade includos na avaliao. Os interesses financeiros sobre uma propriedade so objectos intangveis e podem incluir trs tipos de direitos diferentes: os resultantes da diviso legal dos interesses de domnio sobre um negcio ou uma propriedade imobiliria (sociedades, sindicaes, corporaes, consrcios), como sejam usar, ocupar, vender, arrendar ou gerir a sua quota parte; os resultantes de um contrato de garantia de opo de compra/venda de uma propriedade (imobiliria, aces ou outro instrumento financeiro), a um dado preo e dentro de um perodo de tempo especificado, ou de um contrato de arrendamento com opo de troca, isto , em que possvel exercer ou no exercer a opo; e ainda os resultantes da criao de instrumentos de investimento, assegurados por um conjunto de bens imobilirios, equivalentes aos de domnio do bem, ou seja, conserv-lo ou vend-lo. A avaliao de interesses financeiros envolve consideraes altamente especializadas, devendo o mtodo de avaliao ser adaptado natureza do interesse financeiro sujeito a avaliao.

3.1.4 Tipos de valor


A impreciso da linguagem pode levar a ms interpretaes ou mal-entendidos, em particular quando palavras usadas correntemente tambm tm significados especficos numa dada disciplina, como o caso dos conceitos de preo, de custo e de valor, no sentido em que so usados na disciplina de avaliao. Preo o termo usado para designar a quantia pedida, oferecida ou paga por um bem ou servio; depois de concluda a transaco. O preo um facto histrico, quer seja do conhecimento pblico ou mantido confidencial; o preo pago representa a intercepo das curvas da oferta e da procura. Devido s capacidades financeiras, motivaes, ou interesses especiais de um determinado comprador e/ou vendedor, o preo pago pelos bens ou servios pode ou no ter alguma relao com o valor atribudo por outras pessoas a esses bens ou servios. No entanto, geralmente o preo

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uma indicao do valor relativo que o comprador e/ou vendedor em questo do aos bens ou servios, nas circunstncias particulares do negcio efectuado. Assim, preo refere-se ao intercmbio real de um bem ou servio. Custo um conceito relacionado com a produo, distinto da transaco, que definido como a quantia em dinheiro requerida para criar ou produzir um bem ou servio; uma vez o bem concludo ou o servio prestado, o seu custo passa a ser um facto histrico. Assim, o custo reflecte os gastos para produzir o bem ou servio. O custo total de uma propriedade inclui todos os custos directos e indirectos necessrios para a sua produo. Podem ainda ser utilizados os termos custo de reproduo e custo de reposio, com os seguintes significados: custo de reproduo o custo de criar uma rplica fiel da estrutura existente, utilizando o mesmo projecto e materiais de construo similares; enquanto o custo de reposio visa a construo de uma estrutura de utilidade comparvel, empregando o projecto e os materiais de construo habitualmente usados no mercado de edificao actual. Valor um conceito econmico que se refere ao preo mais provvel a que chegaro compradores e vendedores de um bem ou servio que est disponvel para aquisio; o valor estabelece o preo hipottico ou ideal que os compradores e vendedores determinaro pelo bem ou servio. O Valor no um facto, mas sim uma estimativa do preo provvel que ser pago pelos bens e servios, num dado instante de tempo, de acordo com uma definio especfica de valor. Assim, o valor reflecte a viso dos benefcios percebidos, pelo que possui o bem ou recebe o servio, das respectivas utilidades alternativas ou funes associadas para os participantes num determinado mercado e na data efectiva de avaliao, podendo ainda reflectir condies de mercado atpicas ou no usuais. Existem muitos tipos e definies associadas a valor, algumas usadas comummente na avaliao, outras apenas usadas em situaes especiais, sob circunstncias cuidadosamente identificadas e informadas. de importncia capital, para o uso e compreenso das avaliaes, que o tipo e definio de valor sejam explicados claramente, e que sejam apropriados para cada pedido de avaliao em particular. Assim, deve ser evitada a utilizao do termo valor sem qualificao, juntando-lhe um adjectivo que descreva o tipo particular de valor envolvido, pois uma troca na sua definio pode ter um efeito material nos valores atribudos s propriedades. O Valor de mercado a base de avaliao da maioria dos recursos em economias de mercado e o tipo de valor, associado avaliao da propriedade imobiliria, mais comum. O conceito de valor de mercado est ligado s percepes e comportamento colectivo dos participantes de um determinado mercado, reconhece diversos factores que podem influir nas transaces desse mercado e distingue-los de outras consideraes intrnsecas ou alheias ao mercado, que afectam o valor. No caso dos bens imobilirios, o valor de mercado uma representao do reconhecimento da sua utilidade pelo mercado, mais do que exclusivamente do seu estado fsico, e o conceito entendido e aplicado habitualmente, apesar das definies precisas poderem variar. Apresentam-se aqui duas dessas definies: o valor de mercado a quantia estimada pela qual, na data da avaliao, se transaccionaria voluntariamente uma propriedade entre um comprador e um vendedor, numa transaco livre, depois de uma comercializao adequada, em que cada uma das partes actuou com conhecimento, com prudncia e sem presses; ou, de uma forma mais simples, o valor

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de mercado corresponde ao preo pago por um comprador desejoso de comprar, mas no forado, a um vendedor desejoso de vender, mas tambm no compelido, tendo ambos pleno conhecimento das condies do mercado e da utilidade do imvel transaccionado. A estimao do valor de mercado determinada profissionalmente uma avaliao objectiva dos direitos de domnio identificados em relao a uma propriedade especfica, numa data determinada, estando implcito o conceito de um mercado geral que compreende as actividades e motivaes de muitos participantes, mais do que a viso preconcebida ou interessada de um indivduo em particular. O avaliador pode ter que enfrentar um problema de avaliao difcil, quando as condies normais de mercado tenham sido alteradas ou suspensas ou onde os desequilbrios entre oferta e procura levem a preos de mercado que no satisfazem a definio de valor de mercado. Aplicando o conceito e definio de valor de mercado e adaptando os dados e o raciocnio de mercado ao processo de avaliao, os avaliadores asseguram a relevncia e a utilidade dos valores das propriedades avaliadas. No entanto, com a diminuio da disponibilidade e/ou aplicabilidade da informao de mercado, o processo de avaliao pode requerer graus maiores de competncia, experincia e juzo profissional do avaliador. Um conceito muito importante para a estimao do valor de mercado o de maior e melhor uso, em particular quando se trata da avaliao de terrenos. O solo tem uma permanncia maior que qualquer melhoramento nele feito ou implantado; isto , normalmente espera-se que o solo sobreviva a todos os usos e edificaes que lhe sejam impostos pelas pessoas. Por outro lado, a imobilidade do solo faz com que cada parcela de terreno tenha uma localizao nica, caracterstica que determina a sua utilidade ptima. Quando se avalia um terreno edificado separadamente das edificaes nele implantadas, os princpios econmicos exigem que as edificaes se avaliem segundo o que contribuem ou restem para o valor total da propriedade. Portanto, o valor de mercado do terreno, baseado no conceito de maior e melhor uso, reflecte a utilidade e permanncia do solo no contexto de um mercado, considerando que as edificaes constituem a diferena entre o valor do terreno e o valor de mercado do conjunto edificado. O maior e melhor uso pode definir-se como o uso mais provvel de uma propriedade que fisicamente possvel, apropriadamente justificado, legalmente permitido, financeiramente exequvel e que resulta no valor mais alto da propriedade que se est a avaliar. Um uso que no legalmente permitido ou fisicamente possvel no pode considerar-se como um maior e melhor uso. No entanto, um uso que seja legalmente permitido ou fisicamente possvel poder requerer uma explicao do avaliador que justifique por que que esse uso razoavelmente provvel. Uma vez estabelecido pela anlise que um ou mais usos so razoavelmente provveis, eles so ento testados quanto sua exequibilidade financeira. O uso que resulte no valor mais alto, depois de verificados todos os testes, considerado o maior e melhor uso. Os avaliadores, ao aplicarem esta definio, podem avaliar os efeitos da deteriorao e da obsolescncia nos edifcios, as edificaes mais apropriadas para o terreno, a exequibilidade de projectos de reabilitao ou renovao e muitas outras situaes de avaliao. Nos mercados caracterizados por uma volatilidade extrema ou por desequilbrios severos entre a oferta e a procura, o maior e melhor uso de uma propriedade pode ser retido para um uso futuro. Noutras ocasies, quando se podem identificar vrios tipos de maiores e melhores usos potenciais, o avaliador discutir

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tais usos alternativos e antecipar os nveis de rendimentos e despesas futuros. Quando o uso do solo e a sua planificao esto num estado de mudana, o maior e melhor uso imediato da propriedade pode ser um uso transitrio. As avaliaes que no so baseadas no mercado utilizam mtodos que consideram a utilidade econmica ou funes de uma propriedade, mais do que a sua capacidade de ser comprada ou vendida pelos participantes do mercado, e o efeito de condies de mercado atpicas ou no usuais. Estas avaliaes devem incluir a definio de valor utilizada, como, por exemplo: Valor em uso o valor que uma propriedade especfica tem para um uso ou utilizador especficos e no est, portanto, relacionado com o mercado, pois no tem em conta o maior e melhor uso ou a soma monetria que possa ser obtida com a sua venda; o clculo deste valor feito pela soma do valor presente dos fluxos de caixa futuros que se esperam obter do uso contnuo da propriedade com o seu valor de venda no final da sua vida til. Valor de investimento o valor de um imvel para um investidor em particular, ou uma classe de investidores, e para objectivos de investimento especificamente identificados, sendo um conceito subjectivo, que relaciona imveis especficos a investidores especficos, grupos de investidores ou entidades com objectivos e/ou critrios de investimento claramente identificados; este valor pode ser superior ou inferior ao valor de mercado do imvel. Valor de negcio em marcha o valor de um negcio como um todo, podendo ser distribudo ou repartido o valor do todo entre as partes constitutivas, nas propores em que contribuem para o negcio, mas nenhuma das partes, por si mesma, constitui uma base do valor de mercado; assim, este conceito s pode ser aplicado a um imvel que faa parte constitutiva de um negcio ou de uma empresa. Valor seguro o valor do imvel conforme as definies contidas num contrato ou aplice de seguro; normalmente expressa o valor de um bem imobilirio, excluindo o solo, pelo qual as entidades seguradoras assumem o risco, e representa o custo de reproduo e/ou reposio em estado novo dos elementos presentes. Valor fiscal, cadastral ou tributrio ou ainda valor patrimonial tributrio um valor que se baseia em definies contidas nas leis que se aplicam contribuio e/ou tributao da propriedade imobiliria; apesar de algumas jurisdies poderem citar o valor de mercado como base de cobrana dos impostos, como o caso da portuguesa para prdios urbanos; os mtodos usados para a determinao do valor tributrio podem produzir resultados que diferem do valor de mercado. Valor de resgate o valor de um imvel, excluindo o solo, considerando a venda dos materiais que contm, em vez de considerar uma continuao do seu uso sem fazer reparaes especiais ou adaptaes; pode ser dado como o montante bruto ou lquido dos custos de venda e, em ltimo caso, pode igualar o valor lquido de venda, devendo sempre ser identificados os componentes includos e excludos. Valor de liquidao ou de venda forada a importncia que razoavelmente se poderia receber da venda de uma propriedade dentro de um intervalo de tempo curto demais para satisfazer o prazo de comercializao da

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definio de valor de mercado; o valor de venda forada em particular pode tambm envolver um vendedor no disposto a vender e um comprador que compra com pleno conhecimento da desvantagem do vendedor. Valor especial um termo relacionado com um elemento extraordinrio, cujo valor est acima do valor de mercado; este valor poderia surgir, por exemplo, com a associao fsica, funcional ou econmica de uma propriedade com algum outro imvel vizinho; trata-se de um incremento de valor calculado para um comprador em particular com um interesse especial sobre o imvel, maior do que o mercado em geral; este tipo de valor est associado ao valor de fuso (incremento de valor resultante da unio de duas ou mais propriedades), ao valor de investimento e a alguns elementos do valor de negcio em marcha. Valor de trespasse o valor pelo qual o actual inquilino cede a explorao do actual contrato de arrendamento comercial a uma terceira parte que usufrui de uma renda no actualizada; trata-se de uma transmisso do direito ao arrendamento. Este valor composto pelo valor actualizado do diferencial de rendas (actuais e potenciais), como elemento preponderante na determinao da poupana realizada pela terceira parte, e por um montante que traduz a expectativa do actual arrendatrio de forma que seja compensado da perda da explorao comercial. Valor de expropriao o valor a pagar ao proprietrio em funo da situao actual do bem e do mercado onde se insere e para o fim diverso a que se destina; atende a situaes concretas de introduo de mais-valias nos imveis ou perca de valor resultante da aco de expropriao para o fim previsto. Valor de emprstimo por hipoteca ou valor de garantia o valor de uma propriedade, determinado por um avaliador que faz uma prudente valorizao da futura capacidade de venda da propriedade, tendo em considerao os aspectos de sustentabilidade da mesma a longo prazo, as condies normais do mercado local e o uso corrente da propriedade, bem como usos alternativos apropriados; para o clculo deste valor no devem ser tidos em considerao elementos especulativos; trata-se de uma tcnica de anlise do risco a longo prazo, associado garantia da hipoteca detida por um banco, no sendo uma base adequada para o estabelecimento de um valor num dado instante de tempo, contrariamente aos outros tipos de valor definidos. A utilidade um critrio-chave na avaliao de qualquer propriedade, sendo particularmente importante no caso de avaliaes no baseadas no mercado. Os procedimentos empregues no processo de avaliao tm o objectivo comum de definir e quantificar o grau de utilidade ou capacidade de uso da propriedade avaliada. Este processo exige diversas interpretaes do conceito de utilidade. A utilidade um termo relativo ou comparativo, mais do que uma condio absoluta. Por exemplo, a utilidade de um solo agrcola mede-se habitualmente pela sua capacidade produtiva: o seu valor funo da quantidade e qualidade dos produtos que a terra pode render no sentido agrcola ou da quantidade e qualidade de edifcios essenciais actividade agrcola. No entanto, se o solo tiver outro tipo de desenvolvimento potencial, a sua produtividade medida pelo quo produtivamente ele suportar um uso residencial, comercial, industrial ou misto. Consequentemente, o valor do solo estabelecido pela avaliao da sua utilidade em termos dos factores legais, fsicos, funcionais, econmicos e ambientais que regem a sua capacidade produtiva. - 131 -

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A utilidade ptima de algumas propriedades atingida quando estas se consideram individualmente, podendo outras ter maior utilidade se consideradas como parte de um grupo de propriedades; portanto, deve distinguir-se entre a utilidade de uma propriedade vista individualmente e quando considerada como parte de um grupo. A utilidade mede-se com uma perspectiva de longo prazo, normalmente acima da vida til normal de uma propriedade particular ou de um grupo de propriedades, podendo haver ocasies em que as propriedades temporariamente passam a ser redundantes, de alguma forma so retiradas da produo, so adaptadas a um uso ou funo alternativa, ou simplesmente se deixam ociosas por um perodo de tempo. O grau de utilidade de uma propriedade pode no ser directamente discernvel devido a factores externos, como a localizao em regies remotas ou em pases com condies de mercado volteis ou no sujeitos a economias de mercado; um efeito comum da insegurana poltica ou econmica a mudana de utilidade, seja em termos de capacidade ou de eficincia.

3.1.5 Objectivos da avaliao


A avaliao da propriedade imobiliria empreendida por variadas razes, devendo obedecer a parmetros de equidade entre os intervenientes e determinar com o mximo rigor o valor pretendido. Assim, cada avaliao tem um objectivo especfico, pode ser solicitada por qualquer uma das partes envolvidas e o resultado final vai depender do tipo de valor pretendido. Estes aspectos esto relacionados da seguinte forma: o tipo de valor a obter depende do objectivo a alcanar com a avaliao, o objectivo da avaliao depende do interveniente que a solicita; no entanto, para a avaliao de uma propriedade em que se pretenda um determinado tipo de valor, o resultado final deve ser o mesmo, seja qual for a parte envolvida a solicitar a avaliao. Em seguida esto listadas algumas situaes em que pode surgir a necessidade de uma avaliao imobiliria, com determinado tipo de valor subentendido, e os respectivos objectivos, dependendo da parte interveniente que a solicita. Anlise financeira de empresas: definio dos valores dos bens imobilirios da empresa, para introduo em relatrios financeiros ou contabilsticos, que reflictam o efeito da variao de preos ou de valores correntes, ajudar a administrao da empresa no exame das tendncias dos custos de reposio, dos investimentos e das taxas de depreciao, auxiliar a administrao da empresa no estabelecimento de uma poltica financeira a seguir em relao a imobilizaes, custos, preos de venda e capacidade competitiva; Transferncia de posse ou domnio de propriedades: ajudar um futuro comprador na fixao de um valor de oferta, ajudar um futuro vendedor a estabelecer um pedido de valor aceitvel, auxiliar ambas as partes a determinar o preo para uma transaco proposta, estabelecer valores base para a permuta de propriedades, auxiliar nas tomadas de decises em fuses ou aquisies de empresas, estabelecer bases com vista reorganizao ou unio da posse ou domnio de propriedades mltiplas;

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Financiamento, hipoteca e crdito: estimar o valor de uma propriedade colateral oferecida para garantia de um emprstimo hipotecrio proposto, estimar o valor de uma propriedade, com vista ao estabelecimento de uma base de garantia ou subscrio de um emprstimo sobre essa propriedade, fornecer bases slidas ao investidor, para decidir quanto compra de bens imobilirios hipotecados, aces ou outro tipo de aplice, estabelecer parmetros para decises relativas emisso ou endosso de emprstimos com base nas propriedades possudas, sem, contudo, hipoteclas; Investimento imobilirio: identificar e quantificar os mercados mais provveis, bem como os prazos que lhes so pertinentes, determinar o patrimnio das instituies e fundos de investimento imobilirio, determinar a oscilao de mercado em relao ao uso proposto de um terreno, analisar ou comparar alternativas de investimento em bens imobilirios, aconselhar na tomada de decises ou criar novas alternativas de investimento, decidir a viabilidade de cumprir metas propostas para investimento; Expropriao por utilidade pblica: ajudar a entidade que expropria, quer seja governo ou empresa concessionria de servio pblico, a determinar o montante a atribuir ao expropriado, ajudar o expropriado a determinar a compensao a que tem direito pela expropriao de que foi alvo, estimar o valor de mercado da propriedade, como um todo, isto , antes da expropriao, e estimar o valor aps a expropriao, determinar a justa indemnizao nos casos de expropriao com litgio, Organizao de empresas: ajudar na determinao das bases de uma sociedade em que os scios entram com bens para a integrao do capital de uma empresa a criar, auxiliar os compradores a saber o valor patrimonial de uma empresa alienada, auxiliar os scios de duas ou mais empresas na redistribuio das respectivas cotas, em caso de fuso das empresas, conhecer o valor do patrimnio de uma empresa para efeitos de cotao na bolsa de valores, com vista venda ao pblico de aces; Seguros: estabelecer o valor seguro do bem imobilirio e, no mtuo interesse da seguradora e do cliente, o valor do prmio do seguro, tendo em considerao a cobertura dos riscos segurados e das provises tcnicas das seguradoras, determinar o valor dos danos sofridos em caso de sinistro, Avaliaes para estimao de contribuies: ajudar na deciso das percentagens do valor a haver a cada parte, no caso de litgio ou arbitragem em disputas sobre contratos ou interesses parciais, ajudar na separao de bens imobilirios em depreciveis e no-depreciveis e, consequentemente, calcular os ndices de desvalorizao aplicveis, ajudar empresas concessionrias de servios pblicos na elaborao das tarifas a cobrar aos utilizadores dos servios, as quais so obtidas atravs de um controle contabilstico da empresa e dependem da correcta avaliao dos bens, ajudar os herdeiros no estabelecimento das bases para a partilha dos bens, permitindo a distribuio equitativa dos bens herdados; - 133 -

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Avaliaes diversas: Arrendamentos ajudar ambas as partes, senhorio e inquilino, na determinao e reviso do valor da renda e na renovao do contrato de arrendamento, Impostos determinar os impostos sobre o patrimnio, atravs do valor patrimonial tributrio, e os impostos sobre sucesses e doaes, Processos judiciais ajudar na resoluo de diversos tipos de litgios como, por exemplo, no estabelecimento de danos causados por violaes de propriedade, Processos civis determinao de valores em processos executivos de falncia e insolvncia e no mbito de processos de inventrio.

3.1.6 Conduta do avaliador


O avaliador um especialista que deve manter-se permanentemente actualizado e ser conhecedor do funcionamento do mercado global, cujas flutuaes, frequentes e importantes, so provenientes de factores conjunturais muito diversos. O acto de avaliar no mais do que o resultado de um efectivo conhecimento generalista da situao do pas, incluindo os aspectos polticos e sociais, conjugado com uma grande e sempre crescente experincia, intuio e perspiccia. Esta necessria abrangncia da interveno do avaliador exigvel pelo facto de a avaliao de um imvel poder ser apresentada e direccionada para diversas necessidades e entidades, segundo o mbito dos valores e fins econmicos pretendidos. A natureza e diversidade dos mercados e das propriedades geram a necessidade de avaliadores profissionais. Os avaliadores lidam com a disciplina especfica de economia e com a preparao e apresentao de relatrios de avaliao. Sendo profissionais, devem satisfazer rigorosas provas de formao, treino, competncia e demonstrao de capacidades, bem como exibir e manter um cdigo de conduta profissional, quer ao nvel da tica quer da competncia, e seguir princpios gerais de avaliao aceites. Os avaliadores profissionais possuem o conhecimento ntimo de um mercado imobilirio, compreendem a interaco dos participantes no mercado, e so, portanto, capazes de ajuizar sobre o preo mais provvel a que chegaro compradores e vendedores de propriedades, nesse mercado. O trabalho do avaliador inclui ainda a comunicao clara dos resultados da avaliao e da forma como eles foram obtidos. O acto de avaliar controverso por natureza, pois, alm de baseado em montantes realizados no passado para a avaliao actual do bem, espera-se que o valor obtido seja resultado de uma estimao de previses que permita realizar no futuro a aco para que a avaliao foi prevista. Estas duas posies marcam a misso do avaliador, que deve evitar colocar-se em posies extremas, reafirmando a exigvel e necessria deontologia de avaliao. Assim, o avaliador deve demonstrar imparcialidade e praticar objectividade profissional e transparncia, devendo a entidade avaliadora ser objecto de credenciao e respeito. De acordo com o Cdigo de Conduta das Normas Internacionais de Avaliao, fundamental que as avaliaes sejam efectuadas por avaliadores profissionais honestos e competentes, livres de tendncias ou interesses pessoais, cujos relatrios sejam claros, no desorientem, e revelem tudo aquilo que seja essencial para a adequada compreenso da avaliao, devendo os mesmos promover e preservar sempre a confiana do pblico na profisso da avaliao. - 134 -

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O avaliador definido como uma pessoa que possui a qualificao, as habilitaes e a experincia necessrias para realizar uma avaliao, sendo necessrio em alguns pases uma licena para que uma pessoa possa actuar como avaliador. Assim, o avaliador dever ser uma pessoa de boa reputao e que: tenha obtido um grau apropriado, num centro de formao reconhecido, ou uma qualificao acadmica equivalente; tenha experincia adequada e seja competente na avaliao, naquele mercado e naquela categoria de bem; tenha conscincia, entendimento e domnio apropriado dos mtodos e tcnicas reconhecidos que so necessrios para produzir uma avaliao credvel; e seja membro de uma organizao profissional de avaliao reconhecida a nvel nacional. TICA Os avaliadores devero manter sempre altas normas de honestidade e integridade e desenvolver a sua actividade por forma a no prejudicar os seus clientes, a sua profisso, ou a sua respectiva organizao profissional de avaliao nacional. Os parmetros da integridade incluem: no actuar de forma enganosa ou fraudulenta; no desenvolver e/ou comunicar, tendo conhecimento disso, um relatrio que contenha opinies ou anlises falsas, imprecisas ou parciais; no contribuir para, ou no participar em, um servio de avaliao que outros avaliadores razoveis no considerariam justificado; no aceitar, ou, sabendo-o, no deixar passar, interpretaes errneas sobre uma qualificao profissional que no possui; no utilizar, sabendo-o, ttulos falsos, enganosos ou exagerados, ou exibir-se, num esforo para obter encomendas de trabalho; e actuar legalmente, acatando as leis e regulamentos do pas em que pratica ou onde leva a cabo a encomenda. Os parmetros do conflito de interesses incluem: no trabalhar para duas ou mais partes no mesmo assunto, salvo com o consentimento escrito de todos os envolvidos; tomar todas as precaues razoveis para assegurar que no surjam conflitos entre os interesses de seus clientes e os de outros clientes, do avaliador, do seu escritrio ou de familiares, amigos e associados; revelar os conflitos potenciais, por escrito, antes de aceitar o pedido de avaliao; revelar de imediato quaisquer conflitos deste tipo que surjam durante a avaliao; revelar a existncia de conflitos, dentro de um tempo razovel, se os mesmos chamam a ateno do avaliador depois de concluda a avaliao. Os parmetros da confidencialidade incluem: tratar sempre os assuntos do cliente com a adequada discrio e confidencialidade; no revelar informaes sensveis sobre factos, obtidos de um cliente; no revelar os resultados de uma encomenda, preparada para um cliente, a outras pessoas que no aquelas autorizadas pelo mesmo. Exceptuam-se os casos em que legalmente requerido faz-lo, como membro de uma organizao profissional nacional. Os parmetros da imparcialidade incluem: realizar as suas avaliaes com a mais estrita independncia, objectividade e imparcialidade e sem atender a interesses pessoais; no aceitar um pedido de avaliao que inclua relatar opinies e concluses predeterminadas; revelar as suas concluses independentemente de os seus honorrios dependerem das mesmas; no se basear em informao crtica proporcionada por um cliente, ou por qualquer outra pessoa, sem a adequada qualificao ou confirmao de uma fonte independente, excepto se a natureza e amplitude de tal dependncia for especificada como uma condio limitativa; no aceitar uma encomenda para relatar sobre condies hipotticas assumidas que sejam improvveis de se realizar num intervalo de tempo razovel; no usar concluses baseadas em preconceitos de

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qualquer espcie ou relatar concluses que reflictam uma opinio de que tal preconceito necessrio para manter ou maximizar o valor; ao fazer a reviso do relatrio de outro avaliador, exibir um juzo imparcial e justificar as suas razes para concordar ou discordar das concluses do relatrio. COMPETNCIA Um avaliador deve possuir os conhecimentos, a habilidade e a experincia para completar o trabalho eficientemente, de acordo com um nvel profissional aceitvel, s devendo assumir um pedido de avaliao nestas condies. Os parmetros para aceitao do pedido de avaliao incluem: antes de aceitar um pedido ou formalizar um acordo para realizar qualquer avaliao, identificar apropriadamente o problema a resolver e ter a certeza de possuir os conhecimentos e a experincia necessrios; em caso de uma encomenda no estrangeiro, ser capaz de associar-se a um profissional que possua os conhecimentos e a experincia do mercado, da lngua e da legislao, para completar a encomenda de maneira competente. Os parmetros para pedido de assistncia externa incluem: ao contratar servios de apoio externo necessrios para complementar as aptides prprias do avaliador, estabelecer, primeiro, que aqueles que o apoiam contam com as habilitaes e princpios ticos requeridos; obter, em segundo lugar, o consentimento do cliente; revelar, no relatrio de avaliao, a identificao da assistncia externa e a amplitude da sua contribuio. Os parmetros de eficincia e diligncia incluem: actuar com prontido e eficincia, no cumprimento do pedido de avaliao do cliente, e mant-lo informado do avano do trabalho; recusar pedidos quando as circunstncias no permitam uma investigao suficientemente diligente e comprometam a qualidade e a concluso do trabalho dentro de um prazo razovel; fazer inquritos e investigaes diligentes para assegurar que a informao a analisar na avaliao correcta e fivel; preparar um arquivo por cada avaliao, que, na sua concluso, deve conter uma cpia fiel, em papel ou em forma electrnica, de todos os relatrios escritos, correspondncia e memorandos, mais as notas necessrias para substanciar as suas opinies por via de inquritos, comparaes objectivas, dedues e clculos. TRANSPARNCIA essencial que os avaliadores desenvolvam e comuniquem as suas anlises, opinies e concluses aos utilizadores dos seus servios, mediante relatrios que sejam significativos e no desorientadores, e que revelem tudo aquilo que possa considerar-se como afectando a objectividade. Assim, a transparncia inclui os seguintes parmetros: o relatrio de avaliao deve expor uma descrio clara e precisa do alcance da encomenda, seu objectivo e uso pretendido, revelando qualquer suposio, cenrio hipottico ou condies limitativas que afectem directamente a avaliao e, caso seja apropriado, indicando o seu efeito sobre o valor; o relatrio de avaliao deve fornecer suficiente informao para descrever o trabalho realizado, as concluses alcanadas e o contexto no qual se obtiveram; o avaliador deve informar qualquer associao directa ou indirecta, pessoal ou empresarial, com a propriedade que objecto de qualquer encomenda, e que possa dar lugar a um conflito de interesses potencial;

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quaisquer limitaes qualidade do servio que o avaliador capaz de proporcionar devem revelar-se, sejam elas limitaes externas impostas ou sejam imputveis ao avaliador ou encomenda; no caso de o avaliador ter requerido assistncia externa, deve revelar a identidade, amplitude e natureza de tal assistncia; o avaliador deve estabelecer uma restrio contra a publicao de uma avaliao ou dos seus resultados sem o seu consentimento, de tal forma que mantenha um certo controle sobre a forma e o contexto nos quais se revelam publicamente as suas avaliaes.

3.1.7 Caractersticas do imvel


O passo mais moroso do processo de avaliao consiste na anlise preliminar, seleco e compilao de informao e dados referentes propriedade imobiliria a avaliar; com isto, o avaliador fica familiarizado com o mercado, em geral, e com a propriedade, em particular, para depois poder prosseguir para uma anlise mais especfica. Os elementos a trabalhar neste passo podem ser de trs espcies distintas: Dados de economia em geral, recolhidos no bairro, na cidade e na regio, ou mesmo a nvel nacional e internacional, dependendo da categoria da propriedade envolvida; so examinados factores sociais, econmicos, governamentais e ambientais que possam ter relao com e sustentar o valor de mercado ou outro tipo de valor definido, para melhor compreenso da propriedade em particular; so ainda investigados em detalhe quaisquer outras foras especficas que tenham que ser consideradas. Dados especficos da propriedade, ou dados mais directamente relacionados com a propriedade a ser avaliada ou com propriedades comparveis, so tambm recolhidos e examinados; estes incluem dados sobre o local e seus melhoramentos, o custo e depreciao, o rendimento e despesa, a taxa de capitalizao e rendimento, a histria de proprietrios e utilizaes, e outra informao determinada como sendo significativa e geralmente considerada, por compradores e vendedores, nas suas negociaes e transaces. dados sobre a oferta e a procura, caractersticos do mercado mais provvel para a propriedade, so analisados, para se desenvolver um inventrio de propriedades que entrem em competio com a propriedade em questo, para partilha de mercado, bem como um inventrio de propriedades existentes, para serem adaptadas, ou de novas propriedades para serem construdas, que possam aumentar a oferta competitiva; os mercados so analisados para determinar as respectivas tendncias, as relaes entre oferta e procura, as taxas de absoro e outra informao especfica do mercado. Os dados de natureza geral, quando so de carcter internacional, incluem factores como ameaa de guerra, inflao mundial, taxas de juro no mercado internacional, variaes cambiais, restries ao uso de combustveis ou outros que podem influenciar o valor dos imveis em qualquer parte do mundo; enquanto os de carcter nacional incluem factores como inflao vigente no pas, taxas de juro praticadas pelos bancos, produto interno bruto, rendimento per capita, taxa de crescimento anual da economia, taxa de desemprego ou taxa de crescimento populacional.

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Relativamente aos dados de natureza geral relacionados com o municpio ou cidade, podem conter informao como: as caractersticas e importncia da localidade; a populao, sua evoluo recente e tendncia de crescimento; o tipo de ocupao laboral, nveis de emprego e desemprego e estabilidade da mo-de-obra; o estado econmico dos negcios e respectivas perspectivas futuras; a disponibilidade de vias de comunicao e de transportes colectivos; as principais obras pblicas existentes e projectadas; os coeficientes e tipos de construo previstos nos planos directores e o nmero de licenciamentos de construes novas; as disponibilidades habitacionais e arrendamentos vigentes; os regulamentos municipais, impostos e taxas em vigor; ou o clima e riscos geolgicos. Quanto aos dados sobre o bairro ou vizinhana, estes devem ser mais detalhados, j que tendem a afectar directamente o valor da propriedade a ser avaliada, podendo benefici-lo ou prejudic-lo; estes dados dependem do tipo de utilizao do imvel, isto , conforme se trate de uma propriedade rural ou industrial ou ainda de um imvel para habitao, escritrios ou comrcio, faz-se a escolha da informao a levantar, que pode incluir dados sobre: a densidade e crescimento populacional na vizinhana imediata, os planos de urbanizao e suas possibilidades de alterao, a presena de poluio atmosfrica ou sonora, a existncia e tipo de transportes colectivos, a situao do trnsito e suas perspectivas, a acessibilidade e facilidade de estacionamento, o nvel social e econmico da vizinhana, a topografia da zona, as infra-estruturas de servios pblicos disponveis e respectivo grau de conservao (rede de distribuio de gua, redes de escoamento de guas residuais e pluviais, redes de abastecimento de electricidade e gs, rede de iluminao pblica, redes de comunicaes como telefone, televiso e Internet), o desenvolvimento do edificado (construo de novos edifcios, recuperao de edifcios antigos, grau de consolidao e antiguidade do edificado, nvel de ocupao dos imveis, potencial de novas construes), ou a existncia e proximidade de equipamentos e servios (cafs, bares e restaurantes; supermercados, farmcias e correios; comrcio em geral e centros comerciais; escolas primria e/ou secundria e universidades; zonas verdes e parques; centros de sade e hospitais; esquadra de polcia e quartel de bombeiros; locais de culto e igrejas; centros culturais, recreativos, ldicos ou desportivos). Os dados de natureza especfica intrnsecos propriedade a ser avaliada so os mais fceis de obter, uma vez que dependem unicamente de um exame detalhado e cuidadoso e de uma descrio de todas as caractersticas particulares dessa propriedade; assim, em qualquer avaliao de propriedade imobiliria, as

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caractersticas relevantes do imvel que devem ser tidas em considerao incluem as que a seguir se apresentam. A identificao, a localizao, a descrio fsica e legal, e os atributos econmicos ou de produo de rendimentos: Identificao prdio rstico ou urbano; nmeros do cadastro predial, do registo predial e da matriz predial; Localizao freguesia, concelho e distrito; endereo completo e correcto que deve incluir designao, stio e local, no caso de prdios rsticos e edifcio, rua e bairro, no caso de prdios urbanos; Descrio fsica e legal: a) terrenos estremas, tamanho, forma e dimenses; topografia, solo, subsolo e condies de drenagem; informaes dos planos municipais; rvores e culturas agrcolas, em prdios rsticos; infra-estruturas e melhorias de logradouro, em prdios urbanos; b) edifcios posicionamento das construes no lote; concepo do projecto e estilo arquitectnico do edifcio; idade ou data da construo; qualidade da construo e tipos de materiais e acabamentos usados; nmero de pisos, enterrados e em altura, e respectivas ocupaes; reas, dimenses e zonas comuns do edifcio; vida til, estado de conservao e extenso da depreciao; instalaes e equipamentos pesados; c) elementos de um edifcio tipo, nmero e distribuio das divises; reas, acabamentos e anexos; vida til e estado de conservao; instalaes existentes; ou outras caractersticas especficas; Atributos econmicos ou de produo de rendimentos tipos e rendimentos de culturas agrcolas possveis, instalaes para aproveitamento industrial ou comercial, elementos construtivos com possibilidades de utilizaes alternativas, nveis de obsolescncia e versatilidade das construes, possibilidades de arrendamento do imvel. Os interesses sobre a propriedade imobiliria a ser avaliada propriedade livre, propriedade arrendada ou propriedade subarrendada; rendimento anual agrcola, no caso de prdios rsticos com aproveitamentos agrcolas; rendas mensais, no caso de prdios urbanos arrendados. Qualquer propriedade mobiliria que, no sendo propriedade imobiliria, est, no entanto, includa na avaliao mveis fixos (armrios e roupeiros), louas sanitrias, instalaes e equipamentos (central de bombagem, ar condicionado ou aquecimento central), ou itens intangveis. Quaisquer vantagens, restries, obstculos, arrendamentos, contratos ou contribuies conhecidas sobre a propriedade ou outros itens de natureza similar valor patrimonial tributrio e imposto municipal sobre o imvel, servides de passagem e invases no caso de terrenos, violaes a planos municipais e regulamentos vigentes no caso de construes, encargos com servios pblicos existentes, despesas de manuteno e operao, hipotecas. Se a propriedade em questo um interesse parcial ou fraccionado, ou uma parte fsica de uma grande parcela de terreno. Os dados referentes s caractersticas do segmento de mercado imobilirio relativo aos imveis comparveis, por localizao, uso e tipologia, ao que est a ser objecto de avaliao tm o contedo e a extenso requeridos pela importncia do imvel em questo e pelo mtodo de avaliao a utilizar, podendo conter os seguintes - 139 -

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conceitos: Oferta todos os imveis idnticos ao imvel a avaliar que estejam em venda, quer seja em edifcios cuja construo j tenha terminado ou que ainda estejam em construo, quer se trate de imveis novos ou antigos, e quer sejam em primeira mo ou j usados. Procura a intensidade e tipo da procura requer informao sobre as caractersticas da populao local, o nvel de rendimento das famlias ou a capacidade de emprego na zona. Preos montantes actuais de venda ou de arrendamento de imveis idnticos ao imvel a avaliar, bem como o clculo dos valores mais frequentes e dos intervalos de variao desses montantes. Expectativas a perspectiva futura da oferta pode ser estudada atravs dos licenciamentos para novas construes e dos planos de urbanizao para a zona; a evoluo da procura dada pelas taxas de crescimento da populao, do emprego e dos negcios locais, e a conjugao destas informaes permite conhecer a revalorizao do imvel. Caractersticas especiais do imvel, como a sua localizao, aspectos funcionais, arquitectura histrica ou o facto de estar arrendado sob um regime especial, podem dissociar o imvel do conceito de valor de mercado, existindo as seguintes definies de imveis, nestas circunstncias: Imvel com mercado limitado uma propriedade que, devido a condies de mercado, caractersticas nicas ou outros factores, atrai relativamente poucos compradores potenciais, num intervalo de tempo determinado; a caracterstica central que distingue os imveis com mercado limitado no a impossibilidade de vend-los no mercado, mas sim que a venda de tais imveis normalmente requer um perodo de comercializao maior que o usual em imveis mais facilmente comercializveis; Imvel especializado, para um fim especial ou especialmente desenhado uma propriedade que, devido sua natureza especializada, tem uma utilidade restringida a utilizaes ou utilizadores particulares e que raramente se vende no mercado, excepto como parte da venda do negcio ou empresa que a ocupa. Uma vez reunida e analisada a informao e dados acima referidos, o avaliador ser capaz de determinar os possveis usos do terreno para a propriedade em avaliao. Como diferentes terrenos podem ter diferentes utilizaes potenciais, o primeiro passo a dar, com vista seleco da informao sobre vendas e outros dados de comparao com a propriedade em questo a determinao do seu maior e melhor uso. O avaliador deve considerar tanto o maior e melhor uso do terreno vago, como o maior e melhor uso da propriedade com melhoramentos. O conceito de maior e melhor uso baseado na noo de que, apesar de dois ou mais terrenos poderem ter semelhanas fsicas e serem bastante comparveis, eles podem ter diferenas significativas na forma como podem ser usados. A utilizao ptima de uma propriedade um fundamento para a determinao do seu valor de mercado. Para a obteno do maior e melhor uso pode-se comear por responder s seguintes questes: o uso sugerido razovel e provvel? o uso legal ou h uma grande probabilidade de se obter uma autorizao legal para o uso? a propriedade fisicamente apropriada para o uso ou pode ser adaptada a ele?

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o uso sugerido financeiramente praticvel? O maior e melhor uso , de todos os usos que passaram o teste sequencial destas quatro perguntas, aquele que mais produtivo para o terreno. Depois de obtido o maior e melhor uso para a propriedade sujeita a avaliao e de seleccionada a informao e os dados comparativos, pode ento ser feita a avaliao da propriedade, atravs de uma anlise tcnica e analtica com utilizao de metodologias apropriadas.

3.1.8 Mtodos de avaliao


Os mtodos de avaliao da propriedade imobiliria so constitudos por metodologias analticas geralmente aceites no sector e com utilizao comum junto dos profissionais de avaliao. As metodologias de avaliao so, em geral, comuns aos diversos campos de aplicao (imveis urbanos, propriedades agrcolas, instalaes e equipamentos, negcios, obras de arte, etc.) sem que seja possvel atribuir uma especificidade funcional a qualquer delas para um determinado campo de aplicao. No entanto, esta independncia entre as metodologias de avaliao e os campos de aplicao no impede que um mtodo particular se adapte melhor ou pior que outro mtodo para resolver um problema concreto. Quando surge um problema de avaliao de caractersticas dadas, o avaliador deve decidir qual a metodologia que se ajusta melhor ao seu tratamento e que demonstra maior eficcia na sua resoluo. Existem diversos mtodos de avaliao, uns clssicos e outros que surgiram mais recentemente, no sendo nenhum absolutamente prefervel aos demais; no entanto, cada metodologia est indicada para determinadas aplicaes, no sendo aconselhvel o seu uso indiscriminado. Existem diversos mtodos usados de um modo comum e aceites, na generalidade, para a avaliao da propriedade imobiliria, sendo importante para o avaliador e para os utilizadores dos servios da avaliao que os mtodos utilizados sejam inteiramente compreendidos, completamente aplicados e satisfatoriamente explicados e que a estimao do valor seja levada a cabo utilizando os mtodos mais adequados e as tcnicas mais apropriadas. O grau de aplicabilidade de cada mtodo de avaliao difere de acordo com as caractersticas do mercado em que o imvel se insere, o tipo de imvel em avaliao, o fim a que se destina a avaliao e a disponibilidade de dados. Qualquer tipo de avaliao, seja para estimar o valor de mercado ou outro tipo de valor, requer a aplicao de um ou mais mtodos de avaliao, que obtm aproximaes ao valor a estimar. Se a informao do mercado foi suficiente, pode ser desenvolvida uma avaliao com base no valor de mercado, cuja estimao sustentada por dados derivados do mercado; mas se a informao de mercado no for suficiente ou se forem dadas instrues especiais no pedido de avaliao, a estimao ser baseada num valor alheio ao mercado. Existem trs mtodos de avaliao que so reconhecidos em muitos pases, no processo de avaliao, e que so geralmente aplicados na avaliao da propriedade imobiliria: o mtodo de comparao, o mtodo do rendimento e o mtodo do custo. Cada um destes trs mtodos de avaliao baseado, em parte, no princpio da substituio, o qual postula que, quando vrios bens ou servios similares esto disponveis, o que tem preo mais baixo atrai a maior procura, isto , uma pessoa

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prudente no pagaria por um bem ou servio mais que o custo de aquisio de outro bem ou servio que o substitua de forma igualmente satisfatria, na ausncia de factores que o compliquem, como prazo, maior risco ou outros inconvenientes. Em termos simples, o preo de uma propriedade estabelecido por um dado mercado limitado pelos preos comummente pagos por propriedades que competem com ela na partilha do mercado, pelas alternativas financeiras de investir o dinheiro em qualquer outra parte e pelo custo de construir uma nova propriedade ou adaptar uma velha propriedade para um uso similar ao da propriedade objecto de avaliao. Assim, em qualquer um dos trs mtodos identificados, est sempre subjacente estimao do valor de uma dada propriedade a comparao com outras propriedades semelhantes, dentro do mesmo mercado, sendo, por isso, classificados como mtodos comparativos. Esta comparao feita utilizando os elementos de comparao que identificam as caractersticas especficas das propriedades ou das transaces responsveis pelas variaes de preos dos bens imobilirios. A anlise do mercado identifica quais os elementos de comparao especialmente sensveis, mas os seguintes so considerados como bsicos na anlise de comparao de vendas: Direitos da propriedade imobiliria transmitidos uma identificao exacta dos direitos da propriedade imobiliria transmitidos em cada transaco comparvel seleccionada para anlise essencial porque o preo da transaco sempre fundamentado no interesse da propriedade transmitido. Termos do financiamento quando diferentes disposies de financiamento podem fazer com que o preo pago por uma propriedade seja diferente daquele pago por outra propriedade idntica, os tipos e condies do financiamento da transaco devem ser completamente entendidos, analisados e tidos em considerao. Condies de venda as motivaes especiais das partes da transaco podem afectar os preos pagos, em muitas situaes, e at fazer com que algumas transaces fiquem fora do mercado; exemplos de condies especiais de venda incluem um preo alto pago por um comprador de uma propriedade contgua, um preo baixo pago porque o vendedor tinha pressa na concluso da venda, uma relao financeira ou familiar entre as partes envolvidas na transaco ou a falta de exposio da propriedade no mercado. Despesas feitas imediatamente aps a transaco so despesas que tero que ser feitas juntamente com a transaco da propriedade e que um comprador conhecedor pode negociar no preo da venda; estas despesas podem incluir o custo de reparao ou reposio de estruturas ou parte delas, o custo de remediar uma contaminao ambiental ou os custos associados a uma mudana dos planos municipais para permitir o desenvolvimento. Condies do mercado as condies de mercado na altura da venda de uma propriedade comparvel podem diferir daquelas existentes na data de avaliao da propriedade a avaliar; os factores que criam impacto nas condies de mercado incluem a rpida apreciao ou depreciao dos valores da propriedade, as variaes nas leis dos impostos, as restries de construo ou as flutuaes da oferta ou da procura. Localizao a localizao das propriedades comparveis e da propriedade sujeita a avaliao so analisadas para averiguar at que ponto as diferenas influenciam os preos pagos; no entanto, diferenas de localizao extremas podem indicar que a transaco no verdadeiramente comparvel e deve ser

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desqualificada. Caractersticas fsicas atributos como a rea, a qualidade de construo e as condies fsicas da propriedade sujeita a avaliao e das propriedades comparveis so descritas e analisadas pelo avaliador; se as caractersticas fsicas de uma propriedade comparvel variarem daquelas da propriedade a avaliar, o impacto de cada uma dessas diferenas considerado e o avaliador deve ajustar o valor. Caractersticas econmicas as caractersticas econmicas como fluxos de caixa, despesas de operao, provises de arrendamento ou administrao so usadas para analisar as propriedades com capacidade de produo de rendimento. Utilizao os planos municipais e outras restries ou limitaes afectam o uso da propriedade; se existir uma diferena entre o uso corrente ou o maior e melhor uso de uma propriedade comparvel e o da propriedade sujeita a avaliao, o seu impacto no valor deve ser cuidadosamente considerado; normalmente apenas as propriedades com o mesmo ou similar maior e melhor uso so usadas na anlise comparativa. Componentes no imobilirias da venda propriedade mobiliria, interesses de negcio ou outros itens que no constituem propriedade imobiliria podem ser includos tanto no preo de transaco como nos interesses de domnio da propriedade a ser avaliada; exemplos tpicos de propriedade mobiliria includa na transaco so moblias e equipamentos num hotel ou restaurante. MTODO DE COMPARAO O mtodo de comparao reconhece que os preos das propriedades so determinados pelo mercado, podendo, portanto, o valor de mercado ser calculado a partir do estudo dos preos de venda das propriedades que competem entre si na partilha do mercado. Este mtodo, tambm designado por mtodo comparativo (de mercado), mtodo directo, mtodo sinttico ou mtodo emprico, o mtodo de avaliao mais directo e sistemtico para a estimao do valor, quando h disponibilidade de dados. Se aplicado propriedade imobiliria, o mtodo determina o presumvel valor de mercado do imvel a avaliar, por comparao com os preos conhecidos de outros imveis semelhantes ou comparveis no mercado imobilirio, comprovados por transaces j realizadas. Na aplicao do mtodo de comparao, o avaliador deve seguir o seguinte procedimento sistemtico: 1 Prospeco de mercado A prospeco de mercado destina-se obteno de informao e de dados baseados no mercado relativos s transaces recentes de imveis semelhantes ou comparveis com o que est a ser objecto de avaliao e que competem com o mesmo do ponto de vista dos compradores. A disponibilidade deste tipo de informao no mercado assume uma importncia fulcral para a aplicao deste mtodo. Esta informao geralmente inclui o tipo de propriedade, a data de venda ou transaco, a rea, a localizao e outra informao relevante. 2 Verificao da informao A informao para suporte ou apoio das avaliaes imobilirias deve ser recolhida em quantidade isto , deve ser suficientemente volumosa para permitir uma caracterizao correcta e credvel do mercado , e deve ter qualidade, isto ,

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deve ser recolhida com prudncia para poder ser utilizada de forma adequada. Esta etapa permite a confirmao de que a informao correcta e que os termos e condies de venda so consistentes com os requisitos do valor de mercado, sendo as vendas investigadas para assegurar que as partes da transaco estavam tipicamente motivadas. Quando tal no acontece, o avaliador determinar se os dados devem ser eliminados ou se existe confiana para serem tidos em considerao, de uma forma geral, apesar de no poderem ser utilizados especificamente. 3 Seleco de unidades de comparao aplicveis A seleco das unidades de comparao feita de acordo com o tipo de propriedade e o foco da anlise; por exemplo: escritrios e armazns podem ser comparados usando o preo por metro quadrado de rea arrendvel; em alguns mercados, na comparao de armazns pode usar-se o preo por metro cbico; os apartamentos podem ser comparados usando o preo por metro quadrado de rea til ou bruta; nas propriedades agrcolas pode usar-se a taxa de rendimento de determinada colheita por hectare ou o nmero de animais sustentvel por hectare; podem ainda ser utilizadas unidades de comparao como o preo por sala ou por quarto, a taxa de rendimento ou o tempo de retoma de um investimento. Aps a seleco das unidade de comparao mais adequadas, desenvolve-se uma anlise comparativa por cada unidade seleccionada. 4 Comparao das propriedades vendidas com a propriedade a avaliar A comparao referida feita utilizando os elementos de comparao j descritos e ajustando o preo de venda de cada propriedade comparvel; para o ajustamento do preo so usadas tcnicas de homogeneizao da amostra de propriedades recolhida, de forma a permitir a comparao entre imveis que apresentem caractersticas diferentes; estas diferenas podem ocorrer em relao idade, ao estado de conservao, rea, localizao geogrfica, data de transaco ou aos nveis de acabamentos e de instalaes especiais. No caso de no existirem dados disponveis para realizar tais ajustamentos, o avaliador pode usar os dados das vendas para determinar um conjunto provvel de valores para a propriedade, em vez de calcular apenas um valor indicativo. Se os dados no forem suficientemente comparveis, ento a propriedade vendida deve ser eliminada do conjunto de propriedades comparveis. 5 Reconciliao dos resultados num valor indicativo Finalmente procede-se anlise estatstica dos dados homogeneizados, que permite, atravs da determinao de certos parmetros (mdia, moda, desvio padro, percentis e outros), enunciar um valor indicativo ou um leque de valores mais provveis para a propriedade objecto da avaliao, dentro de uma dada margem de confiana. No caso de as condies de mercado serem indefinidas, ou quando os dados de vendas mostram variados graus de comparabilidade, ser aconselhvel desenvolver um conjunto de valores indicativos. O mtodo de comparao tem uma aplicabilidade especialmente extensa e persuasivo sempre que esteja disponvel suficiente informao de mercado. O uso deste mtodo serve como parmetro de referncia, por utilizar os dados directamente recolhidos do mercado, proporcionando um carcter objectivo e indicador dos valores de avaliao. Os dados obtidos pela aplicao deste mtodo podem ser utilizados na capitalizao de rendimentos e no mtodo do custo. Em muitos pases, como os Estados Unidos da Amrica e o Reino Unido, o mtodo de comparao considerado o de maior confiana, por ser aquele que traduz o pensamento do mercado

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imobilirio no momento da avaliao, isto , por ser o que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre, sujeito lei da oferta e da procura, e tendo em conta as diversas imperfeies que caracterizam esse mercado. No entanto, a utilizao deste mtodo pressupe a existncia de um mercado imobilirio activo, a obteno de informao correcta e a verificao de transaces de imveis semelhantes ou comparveis. A sua utilizao envolve riscos associados interferncia de critrios subjectivos na avaliao, responsvel pelas diferenas de valores estimados por diferentes avaliadores, e insuficincia de transaces de bens semelhantes, que conduz a uma caracterizao inadequada do comportamento do mercado e a uma avaliao fundamentada de forma insatisfatria. Deste modo, a confiana do mtodo de comparao pode ser limitada quando as condies de mercado so marcadas por rpidas mudanas ou volatilidade, ou no caso de avaliaes de imveis especializados ou com mercado limitado. Assim, este mtodo deve ser aplicado apenas quando a informao disponvel for suficiente e credvel, sendo mais adequado para a avaliao de imveis transaccionados com mais frequncia, como habitaes e terrenos, e menos adequado no caso de imveis raramente transaccionados, como armazns e unidades industriais. MTODO DO RENDIMENTO O mtodo do rendimento tem subjacente sua aplicao a teoria do valor, isto , baseia-se na perspectiva financeira segundo a qual o valor de qualquer activo depende da riqueza que o mesmo possa gerar, e pode ser aplicado tanto em avaliaes para a estimao do valor de mercado como para outros tipos de avaliaes. No entanto, para aplicaes do valor de mercado, necessrio desenvolver e analisar informao de mercado relevante, podendo-se utilizar os dados obtidos pela aplicao do mtodo de comparao; o foco da anlise no pode ser o desenvolvimento de informao subjectiva para um proprietrio especfico ou a reflexo, ou ponto de vista, de um analista ou investidor particular. Este mtodo, tambm conhecido por mtodo da capitalizao ou actualizao, mtodo de explorao, mtodo analtico ou mtodo indirecto, particularmente importante para avaliar propriedades que so transaccionadas com base na sua capacidade de gerar rendimentos e nas caractersticas dos mesmos, isto , propriedades produtivas que podem fornecer um rendimento peridico (mensal, sazonal ou anual). Assim, a propriedade encarada como um bem ao qual esto associados determinados rendimentos (renda de um apartamento, renda de uma loja, rentabilidade industrial ou rendimento fundirio), podendo tratar-se de um prdio urbano (habitao, escritrio ou unidade comercial) ou de um prdio rstico (vinha, pomar, eucaliptal ou pinhal). Com o mtodo do rendimento entende-se que o valor de uma determinada propriedade criado pela expectativa dos benefcios futuros que ela pode gerar, assentando no princpio da antecipao, e estima-o atravs de um processo de capitalizao que permite obter o valor presente desses benefcios futuros antecipados. Assim, considerada a informao sobre os rendimentos e as despesas da propriedade a avaliar, para estabelecer os rendimentos lquidos, e ainda uma taxa de aplicao de capital no mercado imobilirio que converte a quantidade de rendimento, geralmente lquido, num valor estimado da propriedade. A aplicao deste mtodo engloba, essencialmente, duas tarefas: primeiro, a estimao dos rendimentos lquidos mdios proporcionados pela propriedade a - 145 -

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avaliar; e, segundo, a fixao da taxa de capitalizao ou de actualizao adequada. A primeira tarefa, depois de completada uma apropriada pesquisa de mercado e de recolhidos e analisados dados comparativos, inclui um estudo dos rendimentos e despesas histricos da propriedade a ser avaliada e das propriedades que competem com ela no mercado e que tenham dados disponveis. Em seguida, os rendimentos lquidos verificados em cada ano obtm-se deduzindo aos rendimentos brutos anuais (valor anual da renda nos prdios urbanos ou resultado da multiplicao da produo anual pelos preos de mercado dos produtos agrcolas nos prdios rsticos) as despesas e encargos anuais, podendo ser considerado outro perodo de tempo que no o anual ou a anlise ser feita para apenas um ano em vez de uma srie de anos. Assim, ento desenvolvida uma projeco de um fluxo de caixa baseado no pressuposto de que a propriedade gerida por um operador razoavelmente eficiente e por uma administrao mediamente competente; esse fluxo de caixa reflecte as expectativas do mercado, elimina as experincias especiais de um proprietrio particular e fornece um formato que auxilia nas anlises seguintes. A segunda tarefa implica a escolha do modo de capitalizao, podendo o respectivo processo ser efectuado das seguintes formas: capitalizao directa as relaes so consideradas directas e aplicada uma simples taxa de capitalizao, global e com todos os riscos, a um nico rendimento anual ou a um rendimento operacional estabilizado, dando origem a um valor indicativo; a capitalizao directa usada em mercados particulares bem evidenciados; actualizao de fluxos de caixa ou discounted cash flow reflecte medidas de retorno do investimento e aplica uma taxa de actualizao, desconto ou rendimento, que considera o valor temporal do dinheiro, a uma srie de rendimentos durante um perodo de tempo projectado; neste caso, os fluxos de caixa podem ser comparados no s com o desempenho de propriedades alternativas mas tambm com o desempenho de investimentos alternativos; ou, ainda, utiliza os dois conceitos. A taxa de capitalizao ou actualizao obtida empiricamente atravs do estudo das relaes efectivas entre os rendimentos e os valores dos bens de capital que os originam, verificadas no mercado imobilirio especfico de cada tipo de imvel e zona imobiliria, isto , a taxa anual (bruta ou lquida) representa a razo entre o rendimento anual (bruto ou lquido, respectivamente) do imvel e o seu valor de transaco no mercado imobilirio. Assim, o valor do imvel a avaliar obtido dividindo o seu rendimento anual (bruto ou lquido) pela taxa de capitalizao ou actualizao (bruta ou lquida, respectivamente), sendo a este valor descontado o valor das obras consideradas necessrias para reposio da qualidade funcional e ambiental inerente melhor caracterizao do edificado. O princpio de substituio sustenta que a projeco de fluxo de caixa que produzir o maior retorno, estimado para um dado nvel de risco, determina o valor mais provvel da propriedade. O resultado da avaliao de um imvel por este mtodo depende, obviamente, do rigor na estimativa dos rendimentos e do grau de adequao da taxa fixada, sendo a segunda varivel a que oferece maiores dificuldades de estabelecimento e aceitao. Esta taxa traduz a relao existente entre o mercado de arrendamento e o mercado de venda, que operam num dado lugar geogrfico e num dado momento temporal. Por um lado, a taxa operacional que permite obter o valor comercial presumvel do

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imvel, a partir do conhecimento do rendimento por ele proporcionado ou que possvel que ele proporcione; por outro, uma taxa que torna indiferente, para o proprietrio do imvel, a venda do mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do perodo de vida til da construo. MTODO DO CUSTO O mtodo do custo reconhecido em muitos pases e considera a possibilidade de que, como um substituto para a compra de uma dada propriedade, se poderia construir outra que seja uma rplica do original ou outra que possa prestar igual utilidade; na realidade, normalmente no se justifica pagar mais por uma dada propriedade do que o custo de aquisio de um terreno equivalente e construo de um edifcio novo com igual utilidade ou o custo de adaptao de uma propriedade velha para o mesmo uso, a menos que estejam envolvidos atrasos, inconvenientes ou riscos. Desta forma, o mtodo pode ser aplicado em avaliaes para a estimao de valores de mercado, desde que utilize informao e dados derivados do mercado, nomeadamente os dados obtidos pela aplicao do mtodo de comparao; contudo, ele muito mais til na estimao de valores alheios ao mercado, de propriedades raramente ou nunca transaccionadas, ou em localidades onde no se dispe de informao de mercado. Este mtodo, tambm designado por mtodo do custo de reproduo ou mtodo do custo de substituio, fundamenta-se na estimao do custo actualizado de reproduo ou de substituio da propriedade a avaliar, correspondendo, como j foi definido, o custo de reproduo ao custo de realizao de uma construo em tudo comparvel original a avaliar, e o custo de substituio ao custo de realizao de uma construo alternativa que, apesar de distinta da existente, apresenta idnticas funes atribudas, como, por exemplo, a mesma capacidade, utilidade ou rendimento. O valor de mercado e o custo esto mais relacionados quando as propriedades so novas e, por esta razo, na sua utilizao prtica, o mtodo tambm inclui uma estimao da depreciao das propriedades mais velhas e/ou menos funcionais. O mtodo do custo estabelece o valor de uma propriedade imobiliria adicionando a estimao do valor de aquisio do terreno ao custo da construo de uma nova edificao de igual utilidade; este custo pode eventualmente ser depreciado e/ou apreciado, e ainda devem ser considerados os encargos de comercializao do empreendimento e o lucro do promotor da operao imobiliria. A aplicao deste mtodo envolve o clculo dos valores das seguintes principais rubricas: Terreno o valor do terreno constitui uma componente significativa do valor do imvel e inclui o valor de mercado do terreno (obtido com base na utilizao do mtodo de comparao, atravs da anlise e comparao de parcelas de terrenos anlogas e recentemente transaccionadas), os encargos de aquisio do terreno (imposto de transaco, escritura, registos prediais) e ainda a eventual infra-estruturao do terreno (taxas de mais valias camarrias, terraplenagens, arruamentos, ajardinamentos, redes de abastecimento de gua, rega e incndio, de drenagem de guas residuais e pluviais, de electricidade e gs e de telefone e televiso). Construo o custo da construo constitudo pelo custo de produo (custo directo encargos com estaleiro, materiais, equipamentos e mo-deobra e indirecto encargos administrativos, financeiros e lucro da empresa construtora) acrescido dos encargos relacionados com a construo (encargos administrativos projectos, licenas e taxas, gesto do

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empreendimento e fiscalizao e encargos financeiros assumem um valor importante e resultam dos capitais alheios onerados por uma taxa de custo do emprstimo que opera durante os perodos de construo e venda do empreendimento). Depreciao a depreciao do imvel refere-se a qualquer perda de valor em relao ao custo total estimado como novo e pode ser de vrios tipos: deteriorao fsica desgaste dos componentes construtivos resultante do uso e exposio a que foram submetidos ao longo do tempo e da no execuo de obras de conservao com a periodicidade recomendvel; obsolescncia funcional ou tcnica singularidades ou deficincias de concepo arquitectnica dos espaos, que impedem ou limitam a optimizao da operacionalidade do mesmo; obsolescncia econmica ou externa causas econmicas desfavorveis, exteriores ao imvel, como as alteraes de legislao ou a conjuntura econmica nacional; e depreciao ambiental proximidade de causas ambientais desfavorveis, como lixeiras, subestaes elctricas ou edificaes clandestinas. Apreciao a apreciao refere-se a um ganho de valor em relao ao custo devido a caractersticas singulares favorveis em termos arquitectnicos, histricos, paisagsticos ou de acesso, que devem ser consideradas de forma positiva.

No mtodo do custo, os mecanismos de oferta e de procura responsveis pelas variaes de preos dos imveis dentro do mercado imobilirio, podem no ser considerados nas avaliaes, existindo neste mtodo a capacidade de separao ou distino entre o valor de mercado e o valor econmico real do bem. Pela prpria definio de custo, este mtodo frequentemente aplicado em avaliaes de construes novas ou recentes e de construes, alargamentos ou renovaes propostas, onde a estimativa do custo tende a estabelecer o limite mais alto pelo qual os compradores do mercado pagariam por tais propriedades. No entanto, o mtodo tambm particularmente interessante para a avaliao de imveis especializados, mas no vocacionados para o lucro (edifcios hospitalares, edifcios escolares, edifcios prisionais, museus, etc.), a avaliao de edifcios histricos muito antigos (castelos, igrejas, etc.) e a avaliao de construes ou partes de construes para efeitos de fixao de prmios de seguro, indemnizaes ou contribuies fiscais. Como vimos, na avaliao de imveis podem ser utilizadas vrios mtodos ou tcnicas e Enrique Ballestero e Jos ngel Rodriguez [9] propem uma classificao bastante completa das tcnicas para avaliao de imveis urbanos, com alguns mtodos que ainda no tm uma utilizao muito alargada, mas que lhes parece provvel que venham a ser cada vez mais utilizados medida que sejam suficientemente conhecidos pelos avaliadores do sector ou por outros profissionais. Esta classificao metodolgica relativamente completa das tcnicas para avaliao de imveis urbanos dividida em tcnicas comparativas, tcnicas analticas e tcnicas para avaliaes especiais, sendo apresentada no Quadro 4.
Quadro 4 Tcnicas para avaliao de imveis urbanos (continua) com uma Varivel com uma amostra Explicativa Mtodos Sintticos com vrias amostras Comparativas (continua) com vrias Variveis com uma amostra Explicativas com vrias amostras

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Quadro 4 Tcnicas para avaliao de imveis urbanos (continuao) Variante dos Betas Mtodos Beta Variante Triangular Variante Trapezoidal Comparativas (continuao) Regresso Simples 1 var. exgena linear Anlise de Regresso 1 var. ex. no linear Regresso Mltipla variveis ex. lineares var. ex. no lineares Custo de Reposio Mtodo do Custo de Reposio Custo de Substituio Mtodo do Valor Residual Analticas Mtodo Analtico ou de Capitalizao Clssico Aperfeioado Valor d/transformao Valor complementar Valores subjectivos modelos sob inflao estimao parmetros optim. horiz. temporal

para Avaliaes Especiais

Avaliao por Objectivos Anlise Multicritrio

O fundamento das tcnicas comparativas consiste na comparao do bem imobilirio objecto de avaliao com outros imveis que desempenham o papel de amostras. A comparao efectua-se com base em uma ou mais caractersticas externas dos imveis, que tambm se chamam ndices de qualidade, variveis explicativas e variveis exgenas. O procedimento para levar a cabo estas comparaes difere de uns mtodos para outros, como se pode ver em seguida: Nos mtodos sintticos, estabelece-se uma relao de proporcionalidade entre o nvel da caracterstica externa e o preo do imvel; por exemplo, se a caracterstica externa para apartamentos o nmero de quartos de dormir, admite-se que o preo de um apartamento por metro quadrado se mantm proporcional ao nmero de quartos de dormir nele disponveis; Nos mtodos beta, a comparao realiza-se mediante duas funes estatsticas de distribuio, que podem ser do tipo beta, ou ento do tipo triangular ou trapezoidal; no mtodo beta no se admite a hiptese de proporcionalidade entre a caracterstica externa e o preo do imvel, o qual conduz a resultados mais fiveis que os obtidos mediante a tcnica sinttica; A anlise de regresso tambm no se apoia na hiptese da proporcionalidade; nela o nmero de amostras deve ser amplo, tanto maior quanto mais forem as variveis explicativas; por este motivo, o mtodo necessita de se apoiar numa base de dados para poder ser aplicado em cenrios reais; na regresso simples, o nmero de variveis explicativas ou exgenas reduzido a apenas uma, enquanto na regresso mltipla h vrias variveis exgenas; a anlise factorial permite tratar adequadamente o caso de regresses mltiplas que comportam um nmero elevado de variveis; sem dvida que a anlise estatstica de regresso permite obter avaliaes de alta fiabilidade no sector urbano, sempre que se possa dispor da informao bsica necessria; esta metodologia, conhecida tambm como tcnica economtrica, utiliza-se comummente em pases onde as bases de dados

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para imveis, tanto urbanos como rsticos, oferecem a informao requerida. As tcnicas analticas caracterizam-se pelo emprego de modelos de clculo, mais ou menos sofisticados, para a obteno do preo de um imvel a partir de certas hipteses econmicas. Estas hipteses podem distorcer os resultados, afastando-os da realidade, se no se der uma ateno especial sua verosimilitude. Contudo, o avaliador pode preferir uma tcnica analtica a uma tcnica comparativa, pensando que a primeira relativamente manipulvel enquanto a segunda no o . Assim ocorre, por exemplo, na avaliao urbana para fins cadastrais, em alguns pases, onde o valor cadastral de um imvel deve estar compreendido dentro de intervalos que se fixam politicamente, sem coincidir, portanto, com o preo do mercado. Por outras palavras, as tcnicas comparativas compreendem aproximaes ao valor de mercado, enquanto, pelo contrrio, as tcnicas analticas tendem, frequentemente, a proporcionar valores enviesados por razes polticas ou legislativas. O mtodo do custo de reproduo destina-se a estimar preos de custo para os imveis, prescindindo-se da avaliao dos terrenos onde eles esto assentes; os clculos, apesar de em princpio obedecerem a critrios de arquitectura e engenharia civil, so susceptveis de um tratamento discricional e inclusive tornam-se manipulveis em certas ocasies. O objectivo do mtodo do valor residual a avaliao de terrenos; para este propsito, o avaliador selecciona a possibilidade ptima de edificao do terreno, isto , a possibilidade de edificao mais rentvel, tendo em conta as limitaes impostas pelo planeamento urbanstico; de seguida, calcula-se o preo do mercado para os edifcios ptimos no momento presente e o custo de construo respectivo, correspondendo o resultado da diferena entre estes dois valores ao preo de avaliao para o terreno (unidades monetrias por metro quadrado de terreno) dentro desta ptica analtica; este procedimento tem os mesmos inconvenientes que os apontados a propsito do custo de reposio e, em geral, os inconvenientes de qualquer metodologia analtica, especialmente a legitimidade e a possibilidade de manipulao das estimativas. A verso tradicional ou clssica do mtodo analtico ou de capitalizao bastante insegura j que os resultados dependem de parmetros dificilmente objectivveis, tais como a taxa de actualizao, o horizonte temporal e a percentagem de margem bruta que se capitaliza; as variveis aperfeioadas tendem a eliminar a volubilidade do mtodo, mas no o conseguem completamente. As tcnicas para avaliaes especiais carecem de uma raiz comum, mas podem definir-se como aquelas que utilizam modelos sofisticados com o objectivo de encontrar solues avaliativas numa linha de compromisso ou orientao, sob um propsito previamente estabelecido. Na avaliao por objectivos estabelece-se uma relao entre o objectivo a atingir pelo avaliador e o procedimento de clculo; assim, por exemplo, um objectivo, como a fixao de indemnizaes por expropriao, pode ser tratado com uma tcnica apropriada finalidade pretendida, de tal modo que se obtenha uma indemnizao convencional e no um preo do mercado; esta indemnizao pressupe um compromisso entre os interesses em jogo,

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isto , uma indemnizao satisfatria, at certo ponto, para ambas as partes, a expropriada e a expropriante. Nos mtodos sintticos estabelece-se uma relao de proporcionalidade entre o nvel da caracterstica externa e o preo do imvel; por exemplo, se a caracterstica externa para apartamentos o nmero de quartos de dormir, admite-se que o preo de um apartamento por metro quadrado se mantm proporcional ao nmero de quartos de dormir nele disponveis. A anlise multicritrio reserva-se para aqueles casos em que a avaliao deve atender a diferentes pontos de vista ou critrios, os quais podem ser dados por condicionantes tcnicas, econmicas, sociais ou culturais; esta diversidade de critrios enriquece o procedimento de avaliao e aproximao, com frequncia, da realidade de certos planeamentos complexos em reas como a avaliao de impactos ambientais, a avaliao de edifcios histricoculturais, a avaliao de zonas verdes, etc.

Relativamente s tcnicas de avaliao de terrenos, as principais so as seguintes: Tcnica de comparao de vendas esta tcnica envolve a comparao directa da propriedade sujeita a avaliao com parcelas de terreno similares para as quais esto disponveis dados actuais de transaces recentes no mercado; apesar das vendas serem as mais importantes, a anlise de preos de oferta pode contribuir para uma melhor compreenso do mercado. Tcnica de desenvolvimento de loteamentos este processo impe a projeco da subdiviso de uma propriedade particular numa srie de lotes, desenvolvendo os rendimentos e as despesas associadas com o processo, e actualizando os rendimentos lquidos resultantes num valor indicativo; esta tcnica pode ser suportvel em algumas situaes, mas est sujeita a um tal nmero de suposies que pode ser bastante difcil a associao com a definio de valor de mercado; os pressupostos devem ser cautelosamente baseados e completamente relatados. Tcnica de distribuio esta tcnica indirecta de comparao desenvolve um rcio entre o valor do terreno e o valor dos seus melhoramentos ou alguma outra comparao entre componentes da propriedade; o resultado uma medida que distribui o preo total do mercado pelo terreno e respectivos melhoramentos, para fins de comparao. Tcnica de extraco esta outra tcnica indirecta de comparao proporciona um valor estimado dos melhoramentos, pela aplicao do mtodo do custo com depreciao, e extrai o resultado do preo total de outras propriedades comparveis; o remanescente um possvel valor indicativo do terreno. O valor residual do terreno urbano traduz a quota parte remanescente de um empreendimento urbano, em que so conhecidos (com uma margem controlada de insegurana) todos os factores intervenientes na sua concretizao, normas e viabilidades urbansticas, servides pblicas, perodo de tempo de implementao, custos directos e indirectos de execuo, receitas da venda, encargos inerentes, margem de lucro e risco, permanecendo o valor do terreno como incgnita final. Tcnica do terreno residual nesta tcnica para avaliao de terrenos aplica-se dados sobre rendimentos e despesas, sendo feita uma anlise financeira dos

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rendimentos lquidos que podem ser obtidos num uso produtivo e numa deduo aos mesmos, correspondente ao retorno financeiro requerido pelos melhoramentos; o rendimento remanescente considerado residual para o terreno e capitalizado num valor indicativo; o mtodo limitado a propriedades produtivas e mais aplicado a propriedades novas para as quais so necessrios menos pressupostos; Tcnica de capitalizao de rendas do solo esta tcnica pode ser aplicada na avaliao de terrenos que tm a capacidade de produzir independentemente uma renda do solo, podendo a renda ser capitalizada num valor de mercado indicativo quando houver disponveis dados de mercado suficientes; no entanto, deve ter-se em ateno os termos e condies especiais de um contrato de arrendamento de solo que pode no ser necessariamente representativo de um mercado particular; alm disso, os contratos de arrendamento podem ter sido feitos muitos anos antes da data de avaliao, as rendas podem estar desactualizadas e as taxas de capitalizao de rendimento correntes podem ser difceis de obter. Em concluso sobre os mtodos de avaliao que o avaliador tem disposio para aplicar no seu problema especfico, podemos afirmar que o avaliador se encontra constantemente perante um dilema entre a escolha de uma avaliao utilizando uma tecnologia mais sofisticada, que se apoie em dados verosmeis, nem sempre fceis de obter, ou de uma avaliao com tcnicas mais expeditas, mas com maiores riscos de manipulao incorrecta. O avaliador pode utilizar mais do que um mtodo de avaliao para a estimao do valor final de uma propriedade. Cada mtodo independente dos outros, mesmo que baseado nos mesmos princpios econmicos, e desenvolve uma indicao de valor para a propriedade. Assim, o valor final da propriedade vai depender da considerao de todos os dados e processos empregues, tendo o avaliador que fazer a reconciliao dos vrios valores indicativos, derivados dos diferentes mtodos de avaliao, numa estimao final do valor para a propriedade objecto de avaliao. S aps este processo de reconciliao de valores e obteno de um valor final que se segue para a elaborao do relatrio de avaliao.

3.1.9 Relatrio de avaliao


A importncia crtica do contedo e da apresentao do relatrio de avaliao, o ltimo passo no processo de avaliao, assenta na comunicao do valor final ao cliente e utilizador(es) da avaliao e na confirmao da base de avaliao / definio do valor, do objectivo da avaliao e de quaisquer pressupostos ou condies limitativas subjacentes avaliao. Os processos analticos e os dados empricos utilizados para atingir o valor final podem tambm ser includos no relatrio de avaliao. para orientar do leitor atravs dos procedimentos e demonstraes usados pelo avaliador no desenvolvimento da avaliao. Assim, o relatrio de avaliao um documento que regista as instrues do pedido de avaliao, a base e o objectivo da avaliao e os resultados da anlise que levaram opinio sobre o valor, podendo ainda explicar os processos analticos subjacentes conduo da avaliao e apresentar informao significativa utilizada na anlise. O tipo, estilo, contedo e extenso do relatrio varia de acordo com as - 152 -

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necessidades do futuro utilizador, os requisitos legais, o tipo de propriedade, e a natureza e complexidade do pedido. O uso a dar avaliao e o nmero de propriedades a avaliar tambm determinam o nvel de detalhe apropriado para o relatrio. Quando se faz um relatrio sobre uma nica propriedade, seja ela simples ou complexa, ser apropriado que se entre em maior detalhe sobre os dados em que se baseia a avaliao e sobre o raciocnio que est por trs das concluses. Quando um relatrio preparado para um conjunto de propriedades para uso numa funo de auditoria, o nvel de informao detalhada requerida para cada propriedade dentro do conjunto pode ser menos extenso. O relatrio de avaliao deve ter um contedo que cumpra certos requisitos e tenha um mnimo de informao, podendo ser referidos os seguintes pontos: expor a avaliao de uma forma completa e inteligvel, e as concluses de uma forma clara e exacta, de maneira a no serem desorientadoras; identificar o cliente, expressar o propsito, funo ou inteno de uso da avaliao e referir as datas relevantes, como sejam, a data da inspeco, a data do valor estimado e a data do relatrio; especificar a base da avaliao, incluindo o tipo e a definio do valor a ser estimado (as avaliaes baseadas no mercado devem identificar e incluir a definio de valor de mercado utilizado e devem determinar o maior e melhor uso da propriedade; quando, ao avaliar uma propriedade com base no valor de mercado, algum componente dessa propriedade avaliado numa base diferente da do valor de mercado, os dois tipos de valor devem ser relatados separadamente); identificar e descrever a propriedade e os direitos ou interesses da propriedade a avaliar, as caractersticas fsicas e legais da propriedade e as classes de propriedade includas na avaliao, diferentes da categoria da propriedade principal e para alm dela; descrever o alcance/extenso do trabalho levado a cabo para desenvolver a avaliao, e a amplitude da inspeco feita propriedade; especificar todos os pressupostos ou condies limitativas subjacente aos quais o valor final contingente; e identificar pressupostos especiais, raros ou extraordinrios, tendo o cuidado de referir a probabilidade com que tais condies podero ocorrer; incluir a descrio da informao e dos dados examinados, a anlise de mercado executada, os mtodos de avaliao e procedimentos seguidos e o raciocnio que suporta as anlises, opinies e concluses do relatrio, para permitir um completo entendimento queles que lem e se apoiam no relatrio; fazer constar uma clusula que especificamente proba a publicao, total ou parcial, do relatrio, de qualquer referncia ou quantia da avaliao nele includa ou dos nomes e filiaes profissionais dos avaliadores, sem a aprovao escrita do avaliador; incluir uma declarao de compromisso que deve confirmar que os factos apresentados so correctos, que as anlises e concluses so limitadas apenas pelos pressupostos e condies relatados, que o avaliador no tem interesses sobre a propriedade sujeita a avaliao (ou se tem especific-los), - 153 -

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que os honorrios do avaliador no so (ou so) contingentes sobre qualquer aspecto do relatrio, que a avaliao foi executada de acordo com um cdigo de tica e normas de execuo, que o avaliador satisfaz os requisitos de formao profissional e tem experincia no mercado local e na categoria da propriedade a avaliar, que o avaliador fez (ou no fez) uma inspeco pessoal propriedade, e que ningum, para alm das pessoas especificadas, providenciou assistncia profissional na preparao do relatrio; incluir o nome, qualificaes profissionais e assinatura do avaliador.

Em alguns pases existem documentos especficos que podem tomar a forma do relatrio de avaliao ou serem anexados a ele. A expresso certificado de avaliao utilizada em alguns pases, como, por exemplo, no Reino Unido, e designa um documento no qual o avaliador certifica o montante da avaliao da propriedade. Normalmente uma carta curta, podendo, no entanto, tambm tomar a forma de um relatrio detalhado; nele so includos a data da avaliao, o propsito do pedido, a data do certificado, os pressupostos sobre os quais a avaliao baseada, e o nome, morada e qualificao do avaliador. A expresso certificao do valor usada em outros pases, como, por exemplo, nos Estados Unidos, e designa uma declarao que anexada ao relatrio de avaliao e na qual o avaliador afirma que os factos apresentados so correctos, que as anlises so limitadas apenas pelos pressupostos relatados, que os honorrios do avaliador no so contingentes sobre qualquer aspecto do relatrio e que o avaliador executou a avaliao em concordncia com normas ticas e profissionais.

3.1.10

Normas de avaliao

O mundo imobilirio necessita de avaliaes com critrios objectivos e honestos que tornem justas e transparentes as relaes comerciais, assim o entenderam os legisladores do mundo desenvolvido ao impulsionar uma normativa exigente e especfica para as transaces imobilirias. A experincia dos avaliadores profissionais e o dilogo internacional tm demonstrado que, com poucas excepes, existe um consenso internacional sobre os fundamentos da disciplina de avaliao imobiliria. As legislaes e circunstncias econmicas locais podem requerer, em certas ocasies, aplicaes especiais ou limitadas, mas os mtodos e as tcnicas fundamentais de avaliao so similares em todo o mundo. Neste contexto, foram criadas associaes internacionais de avaliadores que desenvolveram normas, orientaes e aplicaes baseadas nas tcnicas fundamentais de avaliao. Todas estas normas esto vocacionadas para a avaliao contabilstica das empresas, mas algumas delas debruam-se sobre a avaliao imobiliria com algum pormenor. Neste trabalho d-se conta das Normas Internacionais de Avaliao (the white book), das Normas Europeias de Avaliao (the blue book) e das Normas Tcnicas da IAAO, bem como das entidades que as desenvolvem e respectivos objectivos e actividades. NORMAS INTERNACIONAIS DE AVALIAO O Comit Internacional de Normas de Avaliao International Valuation Standards Committee (IVSC) uma organizao no governamental, membro das

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Naes Unidas, fundada em 1981, e sedeada em Londres. O seu principal objectivo a formulao e publicao, no interesse pblico, de normas de avaliao e orientaes processuais para a avaliao de activos para utilizao em relatrios financeiros, e a promoo da sua aceitao e observncia a nvel mundial. O segundo objectivo a harmonizao das normas entre os pases do mundo, e o levantamento das diferenas em declaraes e/ou aplicaes-tipo nas normas, conforme vo ocorrendo. Os membros do IVSC so sociedades e instituies de avaliao nacionais que representam os respectivos pases, sendo obrigados a reconhecer os objectivos relacionados com a avaliao de activos e a ter um nmero suficiente de membros capazes de conduzir tais avaliaes. Estas associaes profissionais apoiam as normas e orientaes publicadas pelo comit, empenham-se para que as mesmas sejam reconhecidas nos seus respectivos pases, comunicam as diferenas significativas entre as normas domsticas e as internacionais, trabalham com autoridades regulamentadoras e de controle para assegurar que as avaliaes so feitas de acordo com as normas, e tm um papel de formao e consultadoria na rea das normas de avaliao de activos, nos seus pases. A avaliao de activos tem as suas razes na economia clssica e contempornea, tendo os princpios e tcnicas de avaliao sido estabelecidos em muitos pases antes dos anos 40. Durante os anos 60 e 70, vrias associaes nacionais de avaliao desenvolveram e promulgaram normas cujo contedo combinava consideraes profissionais com as necessidades prticas do mercado, que em alguns pases foram incorporadas, em parte ou na totalidade, nas leis e regulamentos nacionais. No final dos anos 70, o desenvolvimento financeiro internacional e a globalizao dos mercados, atingiram um estado tal que as normas internacionais de avaliao eram desesperadamente necessrias; tornou-se bvio que sem acordos internacionais relativamente a normas de avaliao era possvel a ocorrncia de confuses e erros. Hoje em dia, as Normas Internacionais de Avaliao reflectem um acordo internacional que serve de orientao para todos os pases do mundo e como um meio de identificar as diferenas, onde elas ocorrem. As Normas Internacionais de Avaliao (International Valuation Standards) esto presentemente na stima edio, a qual foi publicada em 2005 (IVS 2005). Esta edio compreende a introduo, os conceitos e princpios gerais de avaliao, o cdigo de conduta, os tipos de propriedade, 3 normas, 2 aplicaes, 14 notas de orientao, 1 informao sobre a avaliao em mercados emergentes e ainda o glossrio. Os contedos so os seguintes: Normas 1 O valor de mercado como base de avaliao; 2 Bases de avaliao que no o valor de mercado; 3 Relatrio de avaliao; Aplicaes 1 Avaliao para relatrios financeiros; 2 Avaliao para fins de emprstimo; Notas de Orientao 1 Avaliao de propriedade imobiliria; 2 Avaliao de interesses de arrendamento; 3 Avaliao de instalaes e mquinas;

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4 Avaliao de activos intangveis; 5 Avaliao de propriedade mobiliria; 6 Avaliaes de negcios ; 7 Considerao de substncias perigosas e txicas na avaliao; 8 O mtodo do custo para relatrios financeiros; 9 Anlise de fluxos de caixa actualizados; 10 Avaliao de propriedades agrcolas; 11 Reviso de avaliaes; 12 Avaliao de transaces especializadas de propriedades; 13 Apreciao em massa para clculo do imposto sobre propriedades; 14 Avaliao de propriedades nas indstrias extractivas.

Cada uma das trs normas escrita para pr em foco uma rea ampla do exerccio da avaliao. As normas e as aplicaes geralmente contm as seguintes nove seces ordenadas: 1) introduo, 2) alcance, 3) definies, 4) relao com as normas de contabilidade, 5) declarao da norma/aplicao, 6) discusso, 7) exigncias de informao, 8) clusulas sobre divergncias e 9) prazo de vigncia. O formato das notas de orientao contm apenas seis seces: 1) introduo, 2) alcance, 3) definies, 4) relao com as normas de contabilidade, 5) orientao e 6) prazo de vigncia. O IVSC, para alm das associaes profissionais de avaliao dos pases membros, conta ainda com associaes de pases observadores e com associaes de pases correspondentes; Portugal no est entre nenhum destes pases. NORMAS EUROPEIAS DE AVALIAO O Grupo Europeu de Associaes de Avaliadores The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) uma instituio europeia sem fins lucrativos composta por 43 associaes profissionais de avaliadores de 27 pases europeus, representando cerca de 100 000 avaliadores na Europa. Esta instituio internacional, formada sob lei belga, conta ainda com observadores de mais 15 associaes ou pases. O TEGoVA surgiu, sob a sua forma actual, em 1999, do anterior EUROVAL, criado em 1996; no entanto, este grupo europeu j foi estabelecido em 1977. Trata-se de uma organizao que abarca associaes de avaliadores de pases da Unio Europeia, bem como dos mercados emergentes da Europa Central e do Leste. O seu principal objectivo a criao e divulgao de normas harmonizadas para a prtica da avaliao, a promoo da formao cientfica e qualificao da profisso dos avaliadores, bem como a direco corporativa e tica dos mesmos. Assim, o TEGoVA apoia os seus membros na introduo e implementao das normas europeias de avaliao, tendo como finalidade a criao de uma plataforma aberta a outros pases europeus que queiram falar, com uma linguagem comum, sobre avaliao a legisladores e polticos europeus. As principais actividades de TEGoVA desenvolvem-se no mbito de: Normas de avaliao projectar e promover as Normas Europeias de Avalia-o (European Valuation Standards EVS), para adopo em toda a Euro-pa, e recomendar aproximaes normalizadas de metodologias de avaliao. Formao promover de um conjunto mnimo de requisitos de formao (Minimum Educational Requirements MER), os quais cada membro das - 156 -

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associaes profissionais de avaliadores europeias tem que cumprir, e empreender uma estratgia de formao, para assegurar os mais altos nveis de competncia profissional. Certificao introduo e gesto de um sistema de certificao europeu de avaliadores, que permita a atribuio da marca de excelncia Approved by TEGoVA aos avaliadores, e que possa munir os clientes com uma garantia de excelncia profissional. Assuntos da Unio Europeia representao do ponto de vista profissional dos avaliadores, junto das instituies da Unio Europeia, no sentido de influenciar polticas e/ou legislao respeitante aos bens imobilirios e avaliao, na Unio Europeia e para alm dela.

A primeira e segunda edies das Normas Europeias de Avaliao foram impulsionadas pelos projectos iniciais e publicao final da Directiva Europeia 78/660/EEC, que era aplicada contabilidade anual das empresas e se preocupava com as regras de avaliao dos respectivos activos fixos. Foi s com a publicao da Directiva Europeia 91/647/EEC que se estabeleceu uma definio europeia de valor de mercado, ligada obrigao especfica de registar o valor de mercado ou corrente na contabilidade das empresas; nesta altura, surgiram as terceira e quarta edies das EVS, totalmente revistas e actualizadas, tendo em considerao as mudanas verificadas, e que alargaram o campo de aplicao para alm dos relatrios financeiros. As Normas Europeias de Avaliao esto presentemente na quinta edio, a qual foi publicada em 2003, sendo referidas como EVS 2003. Esta edio continua o processo de alargamento do campo de aplicao das regras de avaliao a uma larga variedade de objectivos comerciais, incluindo disposies sobre material de avaliao para fins de garantia, o efeito dos choques de mercado, e gesto corporativa, e seces bastante expandidas sobre avaliao da propriedade agrcola. O propsito das EVS 2003 : ajudar os avaliadores na preparao de relatrios de avaliao coerentes para apresentao aos seus clientes, pela disponibilizao de orientaes claras; promover a consistncia, atravs do uso de definies normativas de valor e de mtodos de avaliao; proporcionar, aos utilizadores das avaliaes, o conhecimento e a compreenso mais completa do significado dos termos e definies particulares, para que melhor possam utilizar as avaliaes que foram preparadas como resultado das suas instrues; fornecer um nvel de qualidade em termos da validao das qualificaes reconhecidas para os avaliadores e para a melhor prtica da avaliao, como um ponto de referncia para os utilizadores das avaliaes; fornecer uma base precisa para anlises econmicas do uso eficiente dos recursos escassos de terrenos e edifcios; inculcar, nos avaliadores, metodologias de avaliao, tanto orientadas para o cliente como para a tarefa; aumentar o conhecimento do avaliador e a sua conscincia do seu papel; instituir procedimentos que provavelmente conduziro publicao de certificados de valor claros, precisos e no ambguos, que sejam consistentes com a legislao nacional e supranacional e com as normas de avaliao e de

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contabilidade; no sector do investimento, usar procedimentos que promovam consistncia nas avaliaes usadas para construir ndices que representem o desempenho financeiro; promover coerncia nas regulamentaes nacionais, e recomendaes de boas prticas. O campo de aplicao das EVS 2003 cobre avaliaes e apreciaes dos seguintes tipos de propriedades: todas as formas de bens imobilirios, instalaes e mquinas, avaliaes de negcios e a avaliao de activos intangveis. As EVS 2003 compreendem 9 normas sobre princpios fundamentais de avaliao, 14 notas de orientao para interpretao e aplicao desses princpios e 8 apndices que fornecem assistncia adicional no processo de interpretao e aplicao: Normas 1 Questes afins; 2 O avaliador qualificado; 3 Condies de compromisso; 4 Bases de avaliao; 5 Avaliaes para fins de relatrio financeiro; 6 Avaliaes para fins de garantia bancria e sua relao com as questes da garantia do financiamento de activos e/ou hipotecas; 7 Estimativas, previses e outras apreciaes; 8 Avaliaes para investimento Companhias de Seguros, Crdito sobre Propriedades, Fundos de Penses, etc. ; 9 Relatrio da avaliao; Notas de Orientao 1 Factores especiais que afectam o valor; 2 Avaliao de propriedades especiais; 3 Avaliao de instalaes e mquinas; 4 Avaliao de activos para desenvolvimento; 5 Avaliao de propriedades agrcolas para fins de emprstimo; 6 Avaliao de propriedades histricas; 7 Avaliaes de negcios; 8 Avaliao de activos intangveis; 9 Avaliaes para ndices de bens imobilirios; 10 Avaliaes que atravessam fronteiras; 11 Avaliaes de consrcios e sociedades limitadas; 12 Propores entre terreno e edifcios; 13 Legislao e prtica especficas de cada pas; 14 Avaliao de conjuntos de hipotecas para fins de anlise de risco; Apndices 1 Metodologia de avaliao; 2 Certificao; 3 Reviso de avaliaes de outro avaliador; 4 Direco corporativa e cdigo de tica; 5 Lista de verificao das condies de compromisso e avaliao;

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6 Cdigo europeu da prtica de medio; 7 Glossrio de termos usados na avaliao e em assuntos afins; 8 Lista de membros do TEGoVA.

A Associao Portuguesa de Avaliaes de Engenharia (APAE) faz parte da lista de membros do TEGoVA. As Normas Internacionais de Avaliao so estabelecidas em colaborao estreita entre o IVSC e o TEGoVA, so menos explcitas que as Normas Europeias de Avaliao, mas, apesar de poderem diferir na nfase e no foco, elas no diferem na inteno. NORMAS TCNICAS DA IAAO A Associao Internacional de Tcnicos da Avaliao International Association of Assessing Officers (IAAO) uma instituio internacional de formao e investigao, sem fins lucrativos, fundada em 1934 e sedeada nos Estados Unidos da Amrica (Kansas City, no Missouri). A associao composta por indivduos que sejam profissionais da avaliao ou outros com interesse na avaliao imobiliria. Qualquer pessoa pode ser membro da associao, incluindo indivduos a trabalhar para o Governo, na indstria privada ou em universidades, bem como qualquer indivduo do pblico em geral. A misso da IAAO promover a inovao e a excelncia na avaliao da propriedade, e na administrao e poltica de cobrana de impostos sobre a propriedade, atravs do desenvolvimento profissional, formao, investigao e assistncia tcnica. Os compromissos da associao so: apoiar e promover o desenvolvimento profissional, preparar e fornecer servios de formao, promover assistncia tcnica e servios de consultoria, fortalecer e encorajar o crescimento do nmero de scios, promover informao e aconselhamento, promover e encorajar a investigao e promover o entendimento pblico. A constituio, os estatutos e as regras de procedimento da associao foram revistos em Novembro de 2006. As normas tcnicas da IAAO esto muito direccionadas para a avaliao em massa de imveis, compreendendo os seguintes ttulos, por ordem inversa de publicao: Outubro de 2006 Norma sobre Avaliao em Massa da Propriedade Imobiliria; Dezembro de 2005 Norma sobre Avaliao de Propriedade Mobiliria; Agosto de 2004 Guia das Normas para os Profissionais do Sector Pblico da Avaliao; Agosto de 2004 Norma sobre Mapas Cadastrais e Identificadores de Parcelas Manuais; Agosto de 2004 Norma sobre Poltica de Cobrana de Impostos sobre o Imobilirio; Setembro de 2003 Norma sobre Modelos de Avaliao em Massa (Automated Valuation Models AVM); Julho de 2003 Norma sobre Mapas Cadastrais e Identificadores de Parcelas Digitais; Junho de 2003 Norma sobre Administrao de Responsabilidades de Monitorizao e Concordncia; Janeiro de 2002 Norma sobre as Instalaes, os Computadores, os Equipamentos e os Recursos; - 159 -

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Fevereiro de 2002 Norma sobre Contratao de Servios de Avaliao 2002 Norma sobre o Pedido de Avaliao; 2001 Norma sobre a Avaliao de Propriedades Afectadas por Contaminao Ambiental; 2000 Norma sobre o Desenvolvimento Profissional; 1999 Norma sobre Estudos de Rcios (presentemente em reviso).

Estas normas tcnicas j contm itens bastante inovadores em matria de avaliao em massa de imveis, como, por exemplo, a possibilidade de utilizao de imagens digitais de alta resoluo, ortofotografias e imagens oblquas, em substituio da rotineira inspeco cclica local, ou ainda a possibilidade de utilizao de tcnicas de inteligncia artificial nos modelos automticos de avaliao em massa. Estes avanos tecnolgicos facilitam a reviso da avaliao em massa, permitindo a reduo do tempo entre cada reviso.

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3.2 Avaliao em Massa


3.2.1 Conceitos e requisitos
A avaliao em massa corresponde prtica de apreciao de mltiplas propriedades, numa determinada data, por uma aplicao sistemtica e uniforme de mtodos e tcnicas que permitem uma anlise estatstica e a reviso dos resultados. O seu objectivo taxar as propriedades para cobrana dos impostos relacionados com o patrimnio. Os mtodos utilizados para este tipo de avaliaes so especficos e geralmente pressupem a existncia de um sistema desenhado e implementado para taxar as propriedades. O processo de avaliao em massa pode ser utilizado como uma metodologia para estudos estatsticos e econmicos feitos para programas administrativos governamentais. Os resultados desta avaliao em massa contribuem para o aumento da colecta relativa aos impostos sobre o patrimnio, promovem a correco de desigualdades e injustias na cobrana dos mesmos e facilitam a distribuio dos benefcios ou ganhos financeiros, pelas autoridades governativas. Um sistema destinado a taxar propriedades necessita dos seguintes elementos para poder ser efectivo: um sistema legal e respectivas infra-estruturas que definam, suportem e protejam os direitos da propriedade; um sistema de registo e inventrio de todas as parcelas de terreno, que representa a base para taxar as propriedades; informao e dados de mercado suficientes, a partir dos quais as avaliaes possam ser determinadas; recursos e pessoal especializado, formado para o efeito, em quantidade suficiente para implementar o sistema; manuteno contnua do inventrio e das bases de dados para assegurar informao mais refinada, avaliaes mais exactas e cobranas mais equitativas; um processo de amostragem e teste dos modelos desenvolvidos para assegurar consistncia na metodologia e respectiva aplicao. A base de apreciao da avaliao em massa, na maioria das jurisdies, o valor de mercado, que pode, no entanto, estar sujeito a alguma modificao do respectivo conceito, especificada em instrues ou legislao aplicveis. Se tais instrues ou legislao estipularem uma avaliao com base em outro valor que no o valor de mercado, devem ser aplicados mtodos de avaliao apropriados para atingir os objectivos da avaliao sob essas circunstncias. Os estatutos locais que geralmente ditam a base e definies dos valores a obter (valorizaes e/ou ndices desenvolvidos na avaliao em massa), os procedimentos administrativos para a recolha e entrega dos dados destinados avaliao, o intervalo de tempo entre o empreendimento de avaliaes em massa e os processos para apelao das valorizaes e/ou ndices desenvolvidos.

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3.2.2 Metodologias aplicadas


A avaliao singular de uma propriedade particular, numa determinada data, difere da avaliao em massa na escala e na forma como lida com a anlise de mercado e com o controlo de qualidade, mas elas tm etapas similares de avaliao e baseiam-se nos mesmos princpios. O processo de avaliao em massa corresponde a todos os procedimentos normalizados aplicados para a obteno de valorizaes e/ou ndices, e inclui as seguintes 8 etapas: identificao das propriedades a ser avaliadas; definio da rea do mercado imobilirio, em termos da consistncia do comportamento por parte dos proprietrios e dos possveis futuros compradores; identificao das caractersticas da oferta e da procura que afectam a criao do valor dentro da rea do mercado definida e recolha de dados; desenvolvimento de uma estrutura de modelo que reflicta as relaes entre as caractersticas que afectam o valor dentro da rea do mercado; calibrao do modelo para determinao das contribuies de cada uma das caractersticas individuais da propriedade na afectao do valor; aplicao das concluses reflectidas no modelo s caractersticas da propriedade ou propriedades a avaliar; validao do processo de avaliao em massa adoptado, do modelo, das medies ou de outras leituras incluindo as medidas de performance, numa base contnua e/ou em fases distintas ao longo do processo; reviso e reconciliao dos resultados da avaliao em massa. As propriedades a ser avaliadas podem ser identificadas pela morada, nmero da parcela ou descrio legal, sendo bastante apropriada a utilizao de um cadastro legal. O cadastro identifica de uma forma nica e ajuda a localizar no mapa a parcela e as respectivas vizinhanas, sendo a descrio legal utilizada como elemento de identificao secundria, tal como a morada, a qual facilita as inspeces in situ. Por outro lado, a definio da rea do mercado tambm muito facilitada pela existncia do cadastro, pois permite a rpida visualizao de vizinhanas, isto , grupos de propriedades delimitados por fronteiras naturais, artificiais ou polticas, e partilhando caractersticas de localizao e fsicas semelhantes. O factor mais importante para a realizao de uma boa avaliao em massa a disponibilidade de dados sobre o mercado em quantidade e qualidade, sendo necessria a existncia de um sistema robusto de recolha de dados. O registo de dados evoluiu da utilizao de mtodos manuais para a criao de sofisticadas bases de dados que facilitam a avaliao assistida por computador e geralmente incorporam sistemas de informao geogrfica (geographic information systems GIS). As bases de dados de avaliao, normalmente, so construdas em volta dos registos de posse da terra, por exemplo, ttulos de escrituras, documentos de transaco e informao de vendas, em jurisdies nacionais, regionais ou locais, que definam o direito de propriedade ou outros interesses sobre a terra.

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As caractersticas do mercado que so relevantes para o propsito e uso pretendido da avaliao em massa devem ser registadas no sistema, incluindo: a localizao da rea de mercado definida; os atributos fsicos, legais e econmicos das propriedades; a estrutura temporal da actividade do mercado; e os interesses da propriedade reflectidos no mercado. Dois grupos bsicos de informao devem ser identificados e recolhidos: por um lado, os dados comparativos relacionados com as vendas os custos ou os rendimentos/despesas, e, por outro, os dados sobre a localizao e as caractersticas fsicas das propriedades. A informao sobre as propriedades pode ser quantitativa, como a rea do terreno, as dimenses da construo ou as especificaes do edifcio, e/ou qualitativa, como a condio fsica, a qualidade de construo ou o desejo do mercado pelos melhoramentos. Os modelos de avaliao representam formas sistemticas de pensar, ajudando o avaliador a definir um problema sistematicamente e a identificar a informao necessria para o resolver. A sua complexidade varia desde simples afirmaes verbais ou algbricas a sistemas elaborados de equaes matemticas que tm capacidade para lidar com grandes quantidades de dados que no poderiam ser analisados de outra forma. A elaborao do modelo varia de acordo com a necessidade, a disponibilidade de informao e a capacidade do utilizador, passando pelas fases de especificao e de calibrao. A especificao do modelo envolve a seleco das variveis caractersticas ou factores necessrias para reflectir as foras da oferta e da procura actuantes no mercado local que sero representadas no modelo, isto , a determinao de quais os dados a incluir no modelo e em que formato. A calibrao do modelo est relacionada com a quantificao dos coeficientes multiplicadores, percentagens ou ajustes de preo para cada varivel includa no modelo. Cada modelo de avaliao baseado num dos mtodos existentes para a avaliao imobiliria: o mtodo de comparao, o mtodo do custo ou o mtodo do rendimento. Os modelos mais utilizados para a avaliao em massa da propriedade residencial so os baseados no mtodo de comparao e no mtodo do custo. Na aplicao do mtodo de comparao so obtidos os coeficientes para os factores fsicos e de localizao das propriedades, atravs da anlise dos preos de venda numa determinada rea do mercado, sendo os valores provveis de venda estimados directamente a partir de um modelo de regresso mltipla. O mtodo do custo obriga estimao separada dos valores do terreno e da construo, sendo necessrio especificar e calibrar trs modelos: um para estimar o valor do terreno como se estivesse vazio, outro para estimar o custo de reposio de todas as construes feitas em cima do terreno e o ltimo para estimar a depreciao devida a todas as causas, que ser deduzida da estimao do custo de reposio; o modelo traduzido por uma equao com a soma do valor estimado do terreno com o custo de reposio corrente depreciado. A avaliao em massa pode ser feita com ou sem o auxlio de computadores, pois, apesar de a metodologia computorizada tornar o processo mais eficiente e alargado, ela no alterou o processo. As bases de dados e as aplicaes computorizadas so usadas para armazenar a informao, delinear os mapas, analisar os dados e testar os resultados. A informao contida nas bases de dados das avaliaes em massa relativa posse da propriedade, s definies do valor, a detalhes da avaliao, data da avaliao e entrada em vigor da avaliao. O desenvolvimento de sistemas de avaliao em massa para taxar propriedades devem seguir modelos cientficos reconhecidos em aplicaes estatsticas, sendo necessrio

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que permitam ajustamentos ou alteraes peridicas para assegurar a actualizao e consistncia dos valores. No interesse da equidade das valorizaes, devem ser observados padres para o nvel (a proximidade entre valorizaes e preos actuais) e a uniformidade (a medida estatstica da consistncia da valorizao) da avaliao na aplicao de sistemas de avaliao em massa. Assim, um sistema de avaliao em massa inclui 5 componentes distintos: o sistema de gesto de dados, o sistema de avaliao, o sistema de anlise do desempenho, o sistema administrativo ou de suporte e o sistema de apelos ou reclamaes. Se todos estes componentes do sistema forem geridos informaticamente, estamos perante um sistema computorizado de avaliao em massa (ComputerAssisted Mass Appraisal CAMA).

3.2.3 Estudos de rcios


Desde h algum tempo, tm-se vindo a definir diversas normas para a realizao de estudos de mercado destinados avaliao em massa. Estas normas, onde tm trabalhado vrias organizaes oficiais, no se referem apenas ao mtodo para a elaborao dos estudos, mas tambm, e em especial, comprovao de como se ajustam ao mercado as avaliaes em massa realizadas. Entre as diversas normas definidas, cabe citar as relacionadas com estudos de rcios (Standard on Ratio Studies), da IAAO. Como j foi referido, esta entidade uma organizao internacional com uma grande influncia em matria de procedimentos para a avaliao em massa, e os seus estudos e concluses so reconhecidos nas normativas oficiais de muitos estados, tanto nos Estados Unidos da Amrica como no Canad e, cada vez mais, em estados europeus. frequente ver estudos de avaliaes em massa de cidades de diversos pases, que manejam rcios e grficos similares, baseados na aplicao destas normas internacionais que, gradualmente, se vo difundindo e consolidando. As normas mais difundidas vo ser expostas, sendo as anlises mais comuns as seguintes: medidas de tendncia central; medidas de equidade horizontal (disperso); medidas de equidade vertical; anlises de tendncia no tempo. A primeira coisa a definir o rcio com que se vai fazer estas anlises. Este rcio chamado a Referncia de Mercado (RM) de cada imvel, isto : RM = Valor Cadastral 100 / Valor de Mercado Portanto, dada uma determinada amostra do mercado, para cada objecto da amostra calculado o valor da Referncia de Mercado (RM) e em seguida possvel calcular a respectiva medida da tendncia central. Existem vrias medidas possveis para a tendncia central, como, por exemplo, a mdia aritmtica, a mdia ponderada, a mediana, etc., mas a mais difundida nas normas internacionais a mediana. Na realidade, a mdia aritmtica no uma boa medida de tendncia central para estudos de mercado, por esta razo a mediana a medida mais utilizada nas anlises de avaliao em massa. - 164 -

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A mediana de RM obtida ordenando os objectos da amostra pelo seu valor de RM e tomando o valor central; se o nmero de objectos da amostra for mpar, o valor de RM do objecto que est no ponto central da lista a mediana de RM; se o nmero de objectos da amostra for par, a mediana calculada somando o RM dos dois objectos centrais e dividindo o resultado por dois. A mediana tem a particularidade de, na lista de objectos da amostra, ter por cima de si o mesmo nmero de objectos do que por baixo; alm disso, uma medida mais estvel, pois pode variar o valor de RM de algum objecto da amostra sem que varie o valor da mediana de RM. Definitivamente, a mediana a medida de tendncia central que se considera como mais adequada pelas normas internacionais e pela prtica habitual das entidades que fazem a reviso das avaliaes em massa nos pases mais avanados nesta matria. De qualquer forma, existe outra medida de tendncia central que, embora menos usada que a mediana, ainda assim utilizada em alguns pases: trata-se da mdia ponderada. A mdia ponderada obtida somando, por um lado, os valores cadastrais de todos os objectos da amostra e, por outros, os respectivos valores de mercados, sendo a percentagem da primeira soma sobre a segunda o valor da mdia ponderada de RM. Esta medida tambm interessante, mas nela tm mais peso os objectos da amostra com maior valor, sendo por isso mais utilizada para determinar o ndice de equidade vertical, como se ver mais adiante. As normas internacionais definem que o valor da medida de tendncia central, quer dizer da mediana, deve estar compreendido entre 90 % e 110 %. O facto de que, com os objectos de uma amostra, se obtm uma mediana situada dentro dos limites admitidos, no uma garantia de que a avaliao em massa seja boa. As normas internacionais indicam, portanto, que deve medir-se o grau de disperso dos objectos da amostra, para que se possa comprovar se est dentro dos limites admissveis que garantem uma certa equidade horizontal das avaliaes, quer dizer, uma equidade estendida a todo o territrio e a todos os tipos de propriedades. A medida que se estabelece para este objectivo o coeficiente de disperso (Coefficient of Dispersion COD). Tambm podem ser utilizados o coeficiente de variao ou o desvio padro, mas o COD o mais difundido. Com o objectivo de calcular o COD so obtidas, para cada objecto da amostra, as diferenas absolutas entre a respectiva RM e a mediana de RM, sendo depois calculado o desvio absoluto mdio dado pela mdia destas diferenas, isto , a soma de todas elas a dividir pelo nmero de objectos da amostra. Pois bem, o COD consiste na expresso deste desvio absoluto mdio como uma percentagem relativamente mediana, de acordo com a seguinte expresso: COD = Desvio Absoluto Mdio 100 / Mediana Este coeficiente revela a percentagem com que os objectos da amostra se distanciam, em mdia, da mediana. As normas internacionais fixam como limite para o COD um valor de 20 %. Acima deste valor considera-se que a avaliao em massa apresenta uma disperso de resultados excessiva e, portanto, que o requisito de equidade horizontal no se cumpre. A mediana e o coeficiente de disperso no garantem uma avaliao em massa equilibrada; necessrio, alm disto, verificar que se cumpre um requisito fundamental, que consiste em que as propriedades de valor baixo tenham um ndice de referncia ao mercado (RM) similar ao das propriedades de valor alto. Quer dizer, necessrio comprovar a equidade vertical. - 165 -

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possvel que, para os objectos de uma amostra, o coeficiente de disperso seja aceitvel, isto , inferior a 20 %, e, no entanto, no se cumpra a equidade vertical. Assim, necessrio medir a equidade vertical, sendo utilizado para isso o diferencial de preos (Price Related Differential PRD). Este indicador obtido de uma forma muito simples, pois consiste apenas na diviso da mdia aritmtica do RM de todos os objectos da amostra pela respectiva mdia ponderada, segundo a seguinte expresso: PRD = Mdia Aritmtica / Mdia Ponderada Como j tinha sido comentado, na mdia aritmtica todos os objectos da amostra tm o mesmo peso, enquanto na mdia ponderada o RM dos objectos de valor maior pesa mais. Por isso, se o valor de PRD maior que 1 porque os objectos da amostra com valores mais baixos tm um RM maior;, e se o valor for menor que 1 porque os objectos com valores mais altos tm um RM maior. Quer dizer que se o PRD menor que 1, a avaliao em massa progressiva, e se maior que 1, regressiva. As normas estabelecem que uma avaliao em massa aceitvel se o PRD est dentro do intervalo de valores [0,98 ; 1,03], observando-se que alguns pases admitem como limite superior 1,05 para imveis com utilizao comercial ou industrial. O ltimo conceito de anlise de rcios o de anlise da tendncia ao longo do tempo, sendo necessrio primeiro falar um pouco sobre o nmero de objectos necessrio incluir numa amostra para realizar um estudo de mercado aceitvel para a avaliao em massa. As normas internacionais no estabelecem nenhuma cifra concreta a este respeito, limitando-se a dar umas consideraes gerais de representatividade. No entanto, conveniente que a amostra recolhida corresponda a transaces que tenham ocorrido num perodo no superior a um ano para trs, desde a data em que se quer fazer a avaliao. Mas tambm se reconhece que em muitos casos necessrio ampliar este prazo para se poder dispor de objectos suficientes. Na prtica muito frequente ter perodos de amostragem de 18 meses, para poder conseguir um nmero de objectos suficiente. Em geral, tenta-se que a amostra se aproxime da cifra de 5 % de objectos do total de imveis existentes, e que at a supere. Assim, se ao fazer um estudo de mercado ou uma anlise de rcios, for necessrio recorrer a um perodo de amostragem superior a um ano, ou se, sendo o perodo inferior a um ano, a evoluo dos preos se presumir significativa, ento necessrio fazer uma anlise de tendncia no tempo. Isto o que est estabelecido nas normas internacionais. A anlise de tendncia no tempo faz-se da seguinte forma: primeiro, os objectos da amostra que se est a trabalhar so ordenados por meses (tambm pode ser por trimestres); depois, calcula-se a mediana de RM para cada ms, obtendo-se uma srie de pontos; por fim, determina-se a tendncia da srie de pontos, definindo assim uma taxa de variao mensal. Isto , se se partir de um ms em que haja uma determinada mediana de RM e ao fim de uma srie de meses se chegar a outra mediana de RM, quer dizer que, para homogeneizar os valores dos objectos da amostra, necessrio multiplicar os seus valores de mercado pela taxa de variao mensal, devendo os valores ser referidos ao ltimo ms do perodo de amostragem. Em alguns pases, so utilizados programas de regresso mltipla preparados especificamente para a anlise de tendncia no tempo, mas este trabalho pode realizar-se tambm por mtodos mais - 166 -

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simples, similares ao que foi descrito. Esta anlise importante para os estudos subsequentes, pois se no se faz esta operao, a variao dos preos no tempo poder afectar gravemente o estudo de mercado, ou o dos rcios que se calculem com essa amostra. Segundo as normas internacionais, os conceitos que foram expostos constituem o conjunto de estudos principais na anlise de rcios do observatrio de mercado. A recomendao feita pelos organismos oficiais que sustentam estas normas de que se apliquem periodicamente a todos os municpios e cidades, num ciclo anual.

3.2.4 Estado da arte na Unio Europeia


Os modelos da avaliao em massa de imveis para fins fiscais adoptados nos pases da Unio Europeia so muito diversos, tanto no que se refere s tcnicas de avaliao cadastral como aos objectivos fiscais pretendidos ou ao aproveitamento fiscal da colecta. Cada um dos diversos sistemas adoptados nestes pases tem vantagens e inconvenientes, mas parece claro que, em todos eles, sobre as novas construes que se atingem mais facilmente os objectivos de actualizao de valores, de eficcia administrativa e de aproveitamento fiscal. De todos eles, os sistema mais antigos isto , os que j foram adoptados h mais tempo tm uma dificuldade muito maior em se modernizar; esta dificuldade tem a ver no s com a introduo de novas tecnologias mas tambm com a reformulao das bases de informao. Antes de desenvolver em pormenor os sistemas de avaliao em massa adoptados por alguns dos pases da Unio Europeia, far-se- um pequeno resumo de cada um deles. Assim, a Dinamarca o pais europeu que tem h mais tempo desenvolvido um sistema de avaliao em massa automatizado, considerado um CAMA (Computer-Assisted Mass Appraisal), encontrando-se neste momento a rever as bases desse sistema, que j foi implementado em 1981. Alguns dos outros pases da Europa desenvolveram recentemente, ou esto neste momento a desenvolver, sistemas idnticos. A Alemanha tem um mercado imobilirio muito transparente, promovendo publicaes anuais de estudos dos mercados locais, que servem o pblico em geral e os avaliadores em particular, incluindo os que fazem a avaliao patrimonial de imveis para fins fiscais. A Espanha ainda tem em vigor um modelo baseado no mtodo do custo, mas est neste momento a desenvolver um sistema avanado de avaliao em massa atravs da utilizao de tcnicas de ponta de inteligncia artificial baseadas em redes neuronais artificiais, tecnologia esta que a mais avanada, neste momento, na Europa. A Inglaterra est a fazer o levantamento das caractersticas das propriedades e dos dados de mercado para posterior utilizao de um mtodo automtico de avaliao, e tem prevista para o ano de 2007 a maior avaliao em massa nica j realizada no mundo. A Finlndia obtm o valor tributrio da propriedade pelo mtodo do custo, atravs da soma do valor do terreno com o custo da construo, sendo o valor do terreno obtido por observao do mercado imobilirio. A Itlia j desenvolveu testes para passar a avaliar as propriedades atravs de regresso mltipla de dados obtidos no mercado imobilirio. A Letnia desenvolveu modelos factoriais para avaliao em massa de imveis, obtendo ndices, coeficientes e mapas de valor, baseados na informao de mercado. A Litunia tem poucos anos de experincia, mas j implementou um sistema de avaliao em massa da terra e das construes, utilizando a anlise de regresso mltipla baseada em preos de mercado

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Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao para construir os seus modelos de avaliao.

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DINAMARCA A Dinamarca tem trs tipos de impostos sobre a propriedade: o imposto da terra sobre o valor dos terrenos de qualquer tipo, desde 1926; o imposto de servios sobre o valor dos edifcios utilizados para comrcio, escritrios e indstria, desde 1961; e o imposto sobre o valor da propriedade para habitaes ou casas de frias ocupadas pelos proprietrios, desde 2000 (antes desta data, este imposto era cobrado sobre o rendimento do proprietrio). Todos estes impostos so locais, sendo cobrados pelos dois nveis de governo local: os municpios com da colecta, e as comarcas com . A taxa do imposto da terra para as comarcas decidida pelo Parlamento, desde 1979, sendo o seu valor igual a 1 % do valor de mercado dos terrenos; enquanto as assembleias municipais decidem a taxa deste imposto a aplicar em cada ano, encontrando-se prescrito legalmente desde 1987 um valor entre 0,6 % e 2,4 % do valor dos terrenos. Aos edifcios de empresas privadas no cobrado o imposto de servio para as comarcas, enquanto para os municpios este imposto no pode ser superior a 1 % do valor de mercado do edifcio, sendo que apenas 29 % dos municpios, a maioria em reas urbanas, cobram este imposto, e com uma taxa mdia de 0,7 %; aos edifcios que so propriedade do governo central cobrado o imposto de servio para as comarcas, a uma taxa de 0,375 % do valor de mercado do edifcio; aos edifcios que so propriedade do governo central ou das comarcas pode ser aplicado um imposto de servio para os municpios, a uma taxa mxima de 0,5 % do valor de mercado do edifcio, sendo que 74 % dos municpios cobram este imposto e quase todos taxa mxima; aos edifcios que so propriedade dos municpios no cobrado imposto de servio pelas comarcas. O imposto sobre o valor das propriedades cobrado a todos os proprietrios/ocupantes de habitaes e casas de frias, sendo a taxa base igual a 1 % do valor de mercado da propriedade, at um determinado limite do valor; a partir desse limite, a taxa de 3 % (este limite varia anualmente com as tendncias de valor do mercado imobilirio); contribuintes com 67 anos de idade ou mais tm uma reduo na taxa do imposto sobre o valor das propriedades (esta reduo no pode ser superior a um determinado valor e depende dos rendimentos do contribuinte), sendo que o mximo de reduo da taxa de 0,6 % do valor da propriedade, at ao limite e de 2,6 %, para valores acima do limite. Desde 1903, havia uma reavaliao de todas as propriedades de quatro em quatro anos; as propriedades em que o terreno ou os edifcios sofriam mudanas eram avaliadas no incio de cada ano, entre duas reavaliaes; o proprietrio podia, em qualquer altura e atravs do pagamento de uma taxa, requerer uma nova avaliao; todos os valores de avaliaes feitas entre duas reavaliaes eram estimados de acordo com o nvel de preos da ltima reavaliao. Em 1981, foram introduzidas as actualizaes anuais computorizadas; os factores de actualizao eram baseados nas tendncias de preo das propriedades, para diferentes tipos de propriedades em cada rea geogrfica; as actualizaes eram levadas a cabo durante cada um dos trs anos entre duas reavaliaes e os valores resultantes no eram sujeitos a recurso. Em 1998, as reavaliaes passaram a ser anuais para todas as propriedades, existindo um tecto para o aumento anual do valor do imposto, que pode ser superado at 20 % do valor do imposto pago no ano anterior; desde 2002, as reavaliaes so feitas de dois em dois anos, sendo realizadas num ano para as habitaes e casas de frias, e no ano seguinte para os edifcios de servios e terrenos agrcolas. A reavaliao de cada propriedade baseada na estimao do valor do terreno,

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do valor da propriedade e do cdigo de uso da propriedade: o valor do terreno o valor de mercado s do terreno e constitui a base do imposto da terra; o valor da propriedade o valor de mercado de ambos terreno e construes , sendo a base do imposto sobre o valor da propriedade e tambm usado na determinao de outros impostos relacionados com a propriedade imobiliria; a base para o imposto de servio a diferena entre o valor da propriedade e o valor do terreno. A determinao do cdigo de uso da propriedade uma importante parte do processo de avaliao, pois este deve reflectir a utilizao dada propriedade, que a base para a estimao do valor de mercado da mesma; o cdigo de uso da propriedade independente das utilizaes registadas no Cadastro Nacional, para os terrenos agrcolas, e no Registo da Propriedade Imobiliria, para os edifcios, devendo reflectir o uso actual de cada propriedade; o cdigo de uso da propriedade determina a forma como esta vai ser avaliada, sendo especialmente importante para os tipos de propriedades onde se aplicam mtodos de avaliao computorizados; existem 40 cdigos diferentes que tambm so aplicados nas estatsticas de preos de venda. O valor total da propriedade deve ser o valor de mercado mdio que seria pago pela propriedade, incluindo terreno e construes, mas excluindo equipamentos, mobilirio e stocks; a base da avaliao do valor da propriedade o melhor uso econmico, tendo em considerao todos os regulamentos pblicos, como planos de ordenamento do territrio, cartas de reservas naturais ou reas de preservao de edifcios; o valor do terreno corresponde ao valor de mercado mdio do terreno sem as construes, e a sua avaliao tambm baseada no melhor uso econmico do terreno (no tendo em conta os edifcios existentes e a presente utilizao do terreno), sendo considerados todos os regulamentos pblicos respeitantes ao terreno, mas no s construes, e includos os melhoramentos do local, como drenagens, infra-estruturas ou estradas. A data da avaliao o dia 1 de Janeiro, significando que cada propriedade deve ser avaliada segundo a condio em que se encontra nessa data, e de acordo com o nvel de preos previstos nessa altura; o mtodo de avaliao mais utilizado o mtodo de comparao, sendo usado para os tipos de propriedade em que existem suficientes vendas em mercado aberto; o mtodo do rendimento usado em propriedades arrendadas, em que as vendas so pouco frequentes e o mtodo do custo usado nos restantes tipos de propriedade. Em 2002, o governo central tomou a responsabilidade total das avaliaes; antes disso, eram constitudos 224 comits de avaliao, que decidiam sobre os valores a atribuir a cada propriedade; cada comit tinha um presidente e dois outros membros, todos a trabalhar a tempo parcial, responsveis por avaliar uma certa rea que podia incluir vrios municpios ou apenas parte de um; o staff municipal secretariava o comit, preparando e completando as actividades de avaliao. Este staff podia fazer recomendaes sobre os valores, mas as decises finais eram da responsabilidade dos comits; a superviso dos procedimentos e resultados da avaliao estava a cargo de 27 quadros constitudos pelos presidentes dos comits de avaliao. Os resultados da reavaliao de todas as propriedades so apresentados em listas, nos escritrios municipais, e, desde 2000, so tambm expostos atravs da Internet; os contribuintes so informados dos respectivos resultados, podendo apelar se considerarem que os valores obtidos no so uma estimativa justa do valor de mercado; os apelos devem ser apresentados por escrito e conter as razes do contribuinte, sendo ento enviados para os comits de avaliao que decidem se devem ou no alterar o valor; caso no haja entendimento a este nvel, os factos so apresentados, sucessivamente, a nveis superiores; o nmero de apelos reduziu-se bastante desde que as reavaliaes

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Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao passaram a ser menos espaadas no tempo.

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No perodo compreendido entre 1960 e 1980, foram estabelecidos registos informatizados, com as descries dos terrenos e das construes, os preos de venda, os resultados da avaliao e a identificao dos contribuintes, sendo a colecta computorizada e as listas dos preos de venda e dos valores da avaliao impressos pelos sistemas informticos. Em 1981, foram introduzidos dois sistemas de avaliao muito poderosos: um para os terrenos e outro para as propriedades, sendo os dois de natureza distinta, e assistindo os comits de avaliao tambm de forma distinta; o sistema de avaliao de terrenos calcula o valor do terreno, baseando-se em informao sobre preos registada pelos comits, e verifica se a estimao do valor tem em conta o uso permitido para o terreno e as diferenas de preos entre reas geogrficas; o sistema de avaliao das propriedades baseia-se na anlise estatstica dos preos de venda para a estimao de um modelo que usado no clculo do valor das propriedades. Assim, uma reavaliao feita nas seguintes fases: 1 estimao dos preos para insero no sistema de avaliao de terrenos e reviso das reas geogrficas; 2 clculo dos valores dos terrenos, obtido pela utilizao do sistema de avaliao e pelo ajustamento individual dos valores; 3 clculo dos valores propostos para as propriedades, obtido atravs do sistema de avaliao, no qual so inseridos os valores do terreno j calculados; e 4 deciso final dos comits de avaliao sobre os valores dos terrenos e das propriedades. Sistema de avaliao de terrenos Este sistema automtico de avaliao aplicado a todos os terrenos. A informao sobre a utilizao permitida para o terreno retirada do registo de planeamento (plano de ordenamento do territrio) e introduzida no sistema de avaliao de terrenos. O territrio dividido em reas geogrficas, de forma que cada uma delas tenha apenas uma utilizao possvel e um valor do terreno. Em cada rea geogrfica, o valor dos terrenos calculado por um dos quatro modelos possveis: 1 modelo de uso industrial; 2 modelo de casas unifamiliares; 3 modelo de edifcios de apartamentos; e 4 modelo agrcola. O primeiro modelo, para uso industrial ou pblico, muito simples; o preo registado na rea geomtrica o valor unitrio do terreno (por metro quadrado) e o valor do terreno para cada lote dado pelo preo multiplicado pela rea de terreno desse lote. Modelo Industrial: Valor do terreno = preo rea Tratando-se de lotes de terreno destinados a habitaes unifamiliares, bifamiliares e trifamiliares ou a casas de frias, o mercado diferente, sendo necessrio um modelo mais complexo; o factor decisivo para o valor do terreno que se consiga construir uma casa de tamanho normal sobre o lote; se o lote de terreno for maior do que o necessrio para esse fim, ento o comprador est disposto a pagar mais para poder construir uma casa maior e ter um jardim maior, mas o pagamento adicional que est disposto a fazer no proporcional ao tamanho adicional do lote. Anlises feitas na Dinamarca demonstram que metade do valor do terreno de um lote de tamanho standard (800 m2) independente do tamanho do lote e a outra metade proporcional ao tamanho; a parte do valor do terreno independente do tamanho do lote chamada valor do direito de construo; se o lote for suficientemente grande para

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poder ser subdividido em dois, o valor do direito de construo duplicar, sendo a possibilidade de subdiviso registada aps investigao individual da rea e forma de cada lote de terreno e tambm da prtica habitual do municpio; o preo registado na rea geomtrica ser o valor de um metro quadrado de um lote de terreno do tamanho standard isto , de 800 m2. O valor do terreno assim calculado pode ser reduzido, se o lote for to pequeno que nele no possa ser construda uma casa de tamanho normal; o limite inferior de 75 m2, para habitaes, e de 35 m2, para casas de frias. Modelo Unifamiliar, sem possibilidade de subdiviso: Valor do terreno = ((preo2) 800) + ((preo2) rea) Modelo Unifamiliar, com possibilidade de subdiviso: Valor do terreno = (((preo2) 800) 2) + ((preo2) rea) custos de subdiviso

Para terrenos destinados a edifcios de apartamentos ou a uso comercial, o factor decisivo para o valor do terreno o rcio permitido entre a rea de construo e a rea do terreno; o preo registado em cada rea geogrfica ser o valor do terreno por metro quadrado de rea de construo permitida; note-se que os valores do terreno so estimados de acordo com a utilizao permitida e no com a utilizao presente. Desta forma, o valor de um terreno com uma habitao unifamiliar, mas onde seja possvel construir um edifcio de apartamentos, deve ser calculado com o modelo de apartamentos. Modelo de Apartamentos: Valor do terreno = preo rea rcio Relativamente aos terrenos para aproveitamento agrcola, geralmente uma quinta tem terrenos de vrias qualidades, sendo considerados diferentes valores de terreno por hectare para as diferentes partes da quinta em cada rea regional. No sistema de avaliao de terrenos registado um ou vrios factores de actualizao e depois os novos valores por hectare so calculados a partir dos valores usados na avaliao anterior. Modelo Agrcola: Valor do terreno = factor de actualizao 1 preo anterior 1 rea 1 + + factor de actualizao 2 preo anterior 2 rea 2 + + factor de actualizao 3 preo anterior 3 rea 3 + Sistema de avaliao de propriedades Este sistema automtico de avaliao utilizado para a estimao do valor de habitaes unifamiliares, bifamiliares e trifamiliares, apartamentos e casas de frias, que representam cerca de 75 % das propriedades na Dinamarca, sendo este sistema ainda utilizado para a avaliao de habitaes em quintas. O valor de avaliao do terreno utilizado para a estimao do valor da propriedade em habitaes unifamiliares, bifamiliares e trifamiliares e casas de frias. Os valores dos terrenos so subtrados aos preos de venda da propriedade, representando as diferenas os preos de venda das construes. Estes valores so ento utilizados para a estimao de um modelo do valor da construo, atravs de anlises estatsticas de regresso linear mltipla. Para a construo desse modelo so utilizadas as descries das construes

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guardadas no Registo de Edifcios e Habitaes, que uma base de dados municipal. O modelo de regresso estima o valor da construo por cada metro quadrado construdo; como um metro quadrado na cave vale menos que um metro quadrado no piso trreo, uma parte do modelo calcula a rea total ponderada da casa. Este modelo estima o valor por metro quadrado de uma casa standard e como que esse valor deve aumentar ou diminuir se a casa em questo for diferente da casa standard. O valor da construo por metro quadrado tambm varia com a localizao da propriedade, tal como se verifica com o valor do terreno, pois no h lotes disponveis para construo na maioria das reas atractivas. Tanto os valores altos do terreno como os valores altos da construo contribuem para os altos preos pagos pelas propriedades com localizaes atractivas. Anlises estatsticas levadas a cabo na Dinamarca, feitas sobre preos de venda de lotes de terreno sem construes e de propriedades que incluem construes, mostram que, aproximadamente, metade da diferena de valor devida localizao atribuda ao valor do terreno e outra metade ao valor da construo. Os comits de avaliao decidem em que reas deve ser estimada uma correco do valor de construo devida localizao, podendo cada rea geogrfica estar dividida em 5 a 10 reas de correco que devem conter pelo menos 25 amostras do tipo de propriedade em questo, dentro de cada uma delas. Para cada tipo de propriedade usado um modelo distinto, tendo sido usados, na reavaliao de 2000, os seguintes modelos: habitaes unifamiliares isoladas, habitaes unifamiliares em banda, habitaes bifamiliares ou trifamiliares, casas de frias, apartamentos em edifcios, outro tipo de apartamentos, e habitaes em quintas. O valor local por metro quadrado vai variar devido localizao, apresentando valores diferentes ao longo do pas, embora, para cada tipo de propriedade, seja usado o mesmo modelo em todo o pas. Os modelos de avaliao dos tipos de propriedade relacionadas com habitaes unifamiliares, bifamiliares e trifamiliares e casa de frias tm quatro passos: 1. clculo da rea total ponderada; 2. estimao do valor geral de construo por metro quadrado; 3. obteno do valor local de construo por metro quadrado; 4. avaliao da propriedade: valor total = 1. 3. + valor do terreno. No caso dos modelos de avaliao para os apartamentos, o valor do terreno no usado na anlise estatstica nem no clculo do valor da propriedade, sendo estimado directamente um modelo para o valor da propriedade por metro quadrado de construo, que tem os seguintes trs passos: 1. estimao do valor geral da propriedade por metro quadrado; 2. obteno do valor local da propriedade por metro quadrado; 3. avaliao da propriedade: valor total = 2. rea de construo. Os modelos no usam termos matemticos complexos para a sua compreenso e so descritos num formulrio de duas pginas que pode ser usado para simular os clculos feitos pelo modelo. Estes formulrios tm sido muito importantes para familiarizar os comits de avaliao com o funcionamento dos modelos. Desde 1996, os detalhes do clculo do valor da propriedade so enviados aos contribuintes por correio; esta medida, bastante popular, resultou numa diminuio do nmero de reclamaes recebidas. A estabilidade dos modelos entre reavaliaes importante mas, apesar de a - 172 -

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estrutura dos modelos ser praticamente constante desde 1981, o valor do metro quadrado da casa standard e os vrios factores dos modelos foram variando de acordo com as anlises estatsticas dos preos de venda. Os sistemas automticos de avaliao no substituem a componente humana no processo de avaliao, antes auxiliam no clculo e registo de vrios, dados que anteriormente era feito manualmente pelos membros dos comits de avaliao. Por esta razo, o nmero de membros foi reduzido para metade e os custos totais da reavaliao tambm foram consideravelmente reduzidos. Estes sistemas vieram aumentar a qualidade da avaliao, sendo os valores estimados mais prximos dos valores de mercado e maior a equidade entre diferentes reas. Nmeros de identificao de cada propriedade e de cada contribuinte so usados pelos sistemas automticos de avaliao. O nmero de identificao dos contribuintes o nmero do registo civil, para indivduos, e o nmero de identificao fiscal, para entidades legais, sendo a actualizao da informao respeitante aos contribuintes (nome e morada) feita automaticamente a partir destas bases de dados. O escritrio municipal do imposto sobre a propriedade atribui um nmero a cada propriedade que avaliada como uma unidade, podendo consistir em um ou mais lotes cadastrais e as construes neles existentes. Uma propriedade pode ainda consistir num apartamento que no tem nmero cadastral separado, ou num edifcio independente do terreno onde est construdo. O Cadastro Nacional atribui um nmero cadastral a cada lote de terreno, que depois usado para a sua identificao no Registo da Propriedade Imobiliria, quando se verificam transaces. Este nmero utilizado para encontrar os lotes de terreno nos mapas cadastrais, mas no para a avaliao das propriedades. Apesar de a Dinamarca dispor, desde 1997, de um mapa cadastral digital completo de todo o pas, a sua utilizao muito onerosa e no h planos para ser utilizado num futuro prximo pelos sistemas automticos de avaliao. Apenas em 2005 os procedimentos de avaliao introduziram o uso de sistemas de informao geogrficos; antes disso, as moradas das propriedades que eram usadas para a definio das reas geogrficas. Todas as residncias e quase todas as outras propriedades tm uma morada nica, existindo regras para que todas as ruas tenham um nome, todas as casas situadas numa rua tenham um nmero e todos os apartamentos dentro de um edifcio tenham uma identificao. Os preos de venda so a nica evidncia directa do valor de mercado das propriedades e a sua recolha e anlise a base para a estimao do valor de mercado das propriedades imobilirias. Estes preos so recolhidos das escrituras de compra e venda de propriedades, sendo registados apenas os valores referentes a vendas em mercado aberto. Nos casos de transaces entre membros da mesma famlia, em leiles, em herana ou em doaes, no se consideram vendas em mercado aberto; bem como nos casos de venda de uma casa ou apartamento a uma entidade legal, em que normalmente se trata de uma transaco entre um indivduo e uma corporao que ele controla. A informao contida no Registo de Preos de Vendas utilizada para diversas finalidades, como por exemplo: Publicao de estatsticas de vendas duas vezes por ano, com o objectivo de informar o pblico e os comits de avaliao sobre as tendncias nos preos das propriedades; esta publicao inclui o nmero de vendas em mercado

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aberto, o valor mdio das propriedades, a mdia dos preos de venda e a diferena mdia entre o valor da propriedade e o respectivo preo de venda num perodo de reavaliao, este ltimo valor mostra a preciso dos resultados obtidos. Listas de vendas que mostram a informao sobre todas as propriedades vendidas numa rea geogrfica; estas listas so enviadas para os respectivos comits de avaliao, para servirem de suporte estimao dos valores de mercado. Carto de dados produzido para cada propriedade numa reavaliao; este carto inclui a descrio do terreno e das construes, os resultados da reavaliao anterior e os valores calculados pelo sistema de avaliao de terrenos e pelo sistema de avaliao de propriedades; o carto inclui ainda informaes sobre vendas, se a propriedade tiver sido transaccionada. Anlise estatstica para o sistema de avaliao da propriedade, sendo os preos de venda ajustados para a data da reavaliao, com base na estimao da tendncia dos preos das propriedades.

A Dinamarca tem algumas restries relativamente propriedade de certos tipos de imveis e os regulamentos de planeamento do territrio so bastante rigorosos. Nas zonas rurais no podem ser construdos novos edifcios para outro propsito que no a agricultura ou actividades similares. As quintas s podem ser propriedade de indivduos e no de corporaes o proprietrio deve dirigir a quinta e residir nela; para quintas com mais de 30 ha, os proprietrios necessitam de ter tido formao como agricultores. Cada indivduo s pode utilizar uma residncia: se um indivduo for proprietrio de uma residncia e no estiver a utiliz-la tem que a arrendar; nas cidades e vilas maiores as rendas das residncias so controladas. As casas de frias s podem ser construdas em zonas recreativas designadas e nunca perto da costa; apenas residentes na Dinamarca podem ser proprietrios de casas de frias. Novos edifcios para habitao, indstria, comrcio ou outras actividades urbanas podem apenas ser construdos nas reas urbanas designadas para o efeito. ESPANHA A Espanha est a desenvolver um sistema automtico de avaliao em massa baseado em tcnicas inovadoras de inteligncia artificial. O objectivo principal da utilizao destas novas tecnologias a melhoria da qualidade da avaliao e a reduo do tempo entre reavaliaes para 1 ano. A inteligncia artificial permite construir modelos de mercado que abrangem reas mais extensas; por isso, o primeiro modelo desenvolvido pretende avaliar os apartamentos de toda a provncia de Madrid, estando j em desenvolvimento modelos em outras provncias. O modelo desenvolvido para uma regio e um produto do mercado; desta forma, os estudos j efectuados apontam para a necessidade de construo de 6 modelos distintos em cada provncia, para as unidades de habitao unifamiliares, as unidades de habitao multifamiliares, as unidades de escritrio, as unidades de comrcio, as unidades de indstria e as construes abaixo do solo. O valor obtido pelo modelo j desenvolvido um valor de referncia para os apartamentos, mas ainda no est a ser utilizado como base para o clculo dos impostos sobre imveis. As fontes de informao do mercado so as transaces arquivadas nos registos e notrios e as ofertas de mercado retiradas da comunicao social; as primeiras vo servir para construir o modelo e as segundas para o comprovar. A base de dados do

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cadastro e a base de dados dos notrios vo fornecer a informao necessria referente a cada imvel; estas duas bases esto ligadas entre si pelo nmero cadastral do imvel. As variveis seleccionadas para o modelo so as seguintes: Base de dados do cadastro Varivel de localizao 1 rea Regional A provncia de Madrid foi dividida em 6 reas regionais diferentes, por forma a cada rea conter municpios com um nvel econmico idntico. Varivel de localizao 2 rea Local As cidades e vilas da provncia de Madrid foram divididas em 1, 2 ou 3 reas locais diferentes que pretendem distinguir o centro da periferia. Varivel de localizao 3 Vizinhana 1 Cada rea correspondente a um bairro foi codificada com o valor mdio da qualidade de construo dos edifcios residenciais desse bairro. Varivel de localizao 4 Vizinhana 2 A mesma rea correspondente a um bairro foi codificada com o valor mdio da qualidade de construo de todos os edifcios do bairro. Qualidade de Construo A qualidade de construo do edifcio varia de 1 (melhor) a 9 (pior), existindo um catlogo com exemplos para a atribuio do cdigo da qualidade. O cadastro contm este cdigo para todos os edifcios. rea Considera-se a rea de construo do apartamento em metros quadrados (para as moradias seria necessrio a rea acima do solo, a rea abaixo do solo e a rea do lote do terreno). A base de dados cadastral contm esta informao para todas as propriedades. Idade Considera-se a idade do edifcio em anos, informao que consta na base de dados cadastral, para todos os edifcios. Base de dados dos notrios Data Corresponde data da escritura de compra e venda do apartamento; esta informao consta na base de dados dos notrios. Preo Corresponde ao valor da transaco do apartamento em euros; esta informao consta na base de dados dos notrios. O primeiro passo para a construo do modelo a seleco das amostras de mercado, obtidas na base de dados dos notrios, atravs de uma rede neuronal (ver Seco 4 do Captulo 4). Primeiro, as amostras so ordenadas por meses e para cada ms obtida a mediana da Referncia de Mercado (RM) entre o valor cadastral e o preo de venda; a tendncia de variao das medianas ao longo dos meses d-nos a taxa de crescimento mensal que aplicada aos preos de venda para homogeneizao da amostra. Depois, obtido o rcio RM para cada amostra e so calculadas as medidas de tendncia central Mediana(RM) , de disperso COD(RM) , e de equidade vertical PRD(RM) do conjunto de amostras recolhidas. Se algum dos trs valores das medidas no estiver dentro dos intervalos definidos pelas normas, so retiradas as amostras com os valores de RM inferiores a 100 % (existe forma de - 175 -

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verificar se as amostras retiradas esto equitativamente distribudas) e volta-se a correr a rede neuronal com o novo conjunto de amostras. O processo de seleco pra quando as amostras seleccionadas cumprirem as normas para as trs medidas do rcio, tanto ao nvel regional como ao nvel local. As amostras de mercado seleccionadas correspondem a transaces que ocorreram num perodo de tempo entre 12 e 24 meses, sendo necessrio fazer a actualizao dos preos para o ltimo ms do perodo de amostragem. Assim, a partir dos valores do mercado obtida a tendncia de evoluo dos preos ao longo dos meses e calculada a correspondente taxa de crescimento. Finalmente, aplicada essa taxa ao preo de cada amostra, de acordo com a respectiva data de escritura, obtendose uma base de dados de amostras actualizadas, em que as variveis Data e Preo so substitudas pela varivel Preo Actualizado. Com o conjunto de amostras seleccionadas, feita uma anlise dos dados, que verifica a evoluo de cada uma das variveis independentes relativamente aos preos de venda e aos preos por metro quadrado. Este conjunto de amostras tambm vai permitir a afinao dos vrios nveis de zonamento de toda a regio a abranger pelo modelo. O modelo de avaliao construdo a partir das amostras seleccionadas e depois de rectificados os valores das variveis de cada uma das amostras, sendo definidos 15 neurnios para a rede neuronal: 7 na camada de entrada, correspondentes a cada uma das variveis independentes; 7 na camada oculta ou intermdia; e 1 na camada de sada para a varivel dependente, que produz como resultado o valor da avaliao obtido pelo modelo. Depois de treinada a rede com as amostras seleccionadas so fixados os pesos de cada neurnio e fica definido o modelo. O modelo ento testado e comprovado com as amostras das ofertas de mercado retiradas da comunicao social, sendo novamente verificadas as trs medidas do rcio. Nesta fase estudado o comportamento da rede, voltando a ser analisados os grficos de evoluo de cada uma das variveis com o valor de mercado obtido pelo modelo. Este modelo tem diversas aplicaes, como o clculo de valores de mercado de imveis especficos, a definio de zonas de valor a diversos nveis, o estudo da variao de determinados coeficientes ou a avaliao em massa de todos os imveis da base de dados cadastral (reavaliao). Uma das aplicaes possveis a construo de mapas de valores dos terrenos para utilizao na avaliao em massa tradicional. ALEMANHA O objectivo principal da legislao alem relacionada com a avaliao oficial de imveis a promoo da transparncia para todos em cada mercado imobilirio, atravs da publicao de compilaes de preos de venda das propriedades. As avaliaes da propriedade imobiliria so feitas por cerca de 50 000 avaliadores independentes e 300 comits de avaliao, sendo as escrituras de venda que so cerca de um milho por ano , a sua base de avaliao. Os comits elaboram anualmente mapas de nvel de preo, desde 1960, e relatrios sobre os mercados locais, com todas as informaes importantes, desde 1976; a partir de 1990, passaram a publicar a informao sobre as compilaes de preos de vendas. Os produtos desenvolvidos pelos comits para os mercados imobilirios locais so valores standard do solo, relatrios dos mercados imobilirios, estatsticas de preos de terrenos para construo e estatsticas para administraes; e os produtos

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desenvolvidos pelos avaliadores independentes por ordem de um cliente so a determinao do valor de mercado de um imvel especial e a execuo de inquritos para compilao de preos. As quatro caractersticas que influenciam mais o mercado imobilirio so a localizao, as caractersticas reais, as caractersticas legais e as circunstncias econmicas. Os tipos de propriedades avaliadas so casas de quinta, casas unifamiliares e bifamiliares, casas em banda, condomnios, blocos de apartamentos, edifcios de escritrios, propriedades comerciais, residncias arrendadas, escritrios arrendados, lojas arrendadas, terrenos urbanizados, terras para pastagem, terras cultivadas, reas em renovao, exploraes mineiras, reas com recursos hdricos, reas florestais, terras pantanosas e reas para fins pblicos. A compilao dos preos de venda das propriedades imobilirias inclui, por um lado, a avaliao das escrituras de compra e venda com a identificao do tipo de imvel, a sua localizao num mapa e o registo computorizado, e, por outro, a recolha de informao suplementar, que tambm influencia o valor, como sejam a rea de construo, as condies sanitrias, etc., atravs dos planos de uso do solo, fotografias do imvel e questionrio ao comprador. Dos preos de venda assim compilados so retirados os referentes a escrituras em circunstncias especiais ou pessoais, sendo apenas organizados os restantes. Na Alemanha, na regio da Baixa Saxnia, este sistema foi iniciado em 1961, e conta j uma histria de grande sucesso, continuando, actualmente, a resultar. Esta compilao de preos de venda de imveis comeou com o manuseamento automtico de cartes perfurados, que continham informao sobre o tipo de propriedade, a descrio da localizao, a rea, as caractersticas fsicas gerais, a fotografia, a data de venda e o preo de venda. Posteriormente, a localizao do imvel passou a ser feita tambm num mapa e, actualmente, toda a informao est digitalizada, sendo os dados de cada imvel correspondente a uma escritura de venda registados de trs formas diferentes: um carto fsico de ndice, com a informao mais relevante; um mapa digitalizado com a localizao do imvel num GIS, em ArcView; e um ficheiro informtico bastante completo com todos os dados pertinentes avaliao e tambm uma fotografia do imvel. Esta compilao de preos de venda automtica (Automatisierte KaufpreisSammlung AKS) foi construda e usada apenas na Baixa Saxnia, sendo feita para uso prprio e instalada em 52 escritrios de comits de avaliao da regio; a compilao foi executada com forte individualismo, utilizando conhecimentos acadmicos da Universidade de Hannover, em particular do professor Werner Ziegenbein. Em 1994, foi estendida a todos os comits de avaliao da regio e est a ser temporariamente utilizada por 10 Estados Federais. Os valores standard oficiais do solo, calculados anualmente para toda a Alemanha, so apresentados em mapas e em alguns modelos, e mostrados em trs dimenses, atravs da Internet; esta ltima via utilizada principalmente pelos bancos (43,4 %) e pela Administrao (28,8 %), em que se incluem os escritrios fiscais. Estes valores so obtidos em euros por metro quadrado, para cada tipo ou qualidade de solo, estando o tipo ou qualidade do solo intimamente relacionados com os planos de uso do solo. Tambm so publicados anualmente os relatrios do mercado local das propriedades imobilirias, elaborados pelos comits regionais de avaliao, com as informaes mais importantes, por forma a promover a transparncia. Estas informaes incluem a evoluo dos preos de venda por tipo de imvel (lotes de terreno, casas em banda, casas isoladas, apartamentos, etc.); os custos de construo e os valores das rendas; os valores mdios por tipo de imvel; coeficientes de converso

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Os avaliadores alemes utilizam trs mtodos para obter o valor de mercado de um edifcio construdo numa propriedade: mtodo de comparao, mtodo do rendimento e mtodo do custo; no entanto, com tanta informao disponvel, o mtodo de comparao , de longe, o mais utilizado e a melhor estratgia para avaliao. No mtodo de comparao faz-se um levantamento dos imveis idnticos atravs das fotografias digitais registadas na compilao de preos de venda e observa-se a sua localizao nos mapas, atravs do nmero de registo; so levantados todos os imveis idnticos dentro de um crculo de captura volta do imvel a avaliar, que tenham sido objecto de venda no ltimo ano; feita uma regresso mltipla a partir das vrias caractersticas dos imveis levantados e obtida a estimao do valor de mercado do imvel a avaliar. Outra hiptese de avaliao do imvel pelo mtodo de comparao a introduo, no sistema que gere a compilao de preos de venda, das caractersticas do imvel a avaliar (data de venda, rea do lote, localizao, em euros por metro quadrado,, equipamentos, idade, rea de construo); o prprio sistema escolhe um conjunto de propriedades similares e obtido o preo mdio por metro quadrado das propriedades seleccionadas; depois multiplicado esse valor pela rea de construo do imvel a avaliar e obtida a estimao do seu valor de mercado. A avaliao de um imvel pode ainda ser feita atravs da informao compilada nos relatrios dos mercados imobilirios locais, nomeadamente pelos grficos e tabelas dos factores que influenciam o valor de mercado (ano de concluso, rea de construo, equipamentos do edifcio, rea do lote e localizao) e a respectiva quantidade de influncia. Assim, possvel quantificar a diferena de valor do imvel relacionada com uma diferena no nvel do equipamento do edifcio ou na rea de construo da habitao. Existe ainda uma outra forma de avaliao chamada Avaliao Rpida. Tratase de uma soluo rpida apenas para imveis standard, como as casas unifamiliares, os condomnios, as casas em banda, etc., divididos em perodos de idade, intervalos de rea, localizao (valor standard do solo) e rea do lote, obtendose uma estimao do valor de mercado. Estas so as quatro caractersticas que mais influenciam o valor; a influncia das restantes caractersticas. como o equipamento, a garagem, etc.. deve ser estimada com conhecimento profissional, podendo ser adicionado ou reduzido o valor das influncias menores ao valor obtido atravs da avaliao rpida. A actividade dos comits de avaliao no se limita compilao de preos de venda e obteno de valores standard do solo e de relatrios dos mercados imobilirios; toda esta informao posta disposio atravs da Internet e, dependendo do grau de desenvolvimento que o comit confere ao site, podem ser disponibilizados muitos outros servios. Assim, existem comits que incluem anlises de regresso linear para uma avaliao rpida; disponibilizam, atravs da morada do imvel, informao sobre os atributos do valor standard do solo e um extracto do mapa com esse valor; fornecem informao sobre valores mdios de casas standard por tipo e por localizao; ou desenvolveram solues e calculadoras para avaliao de imveis standard e especiais via Internet. Estes modelos automticos de avaliao da propriedade imobiliria so muito teis para fins cadastrais; no entanto, continuam a existir alguns problemas por

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resolver. O custo de manuteno de uma compilao de preos de venda bastante elevado, a legislao sobre proteco de dados na Alemanha um obstculo transparncia da informao e a qualidade do trabalho desenvolvido em cada comarca muito diferente entre as 16 comarcas existentes. INGLATERRA Em Inglaterra, a avaliao da terra e das propriedades para fins fiscais feita por uma agncia do Ministrio das Finanas (Valuation Office Agency VOA), que tem mais de 5 000 pessoas a trabalhar em 80 escritrios espalhados pelo territrio. Esta agncia responsvel por compilar e manter listas de valores tributveis para 1,6 milhes de propriedades comerciais e 22 milhes de propriedades residenciais domsticas. O objectivo da agncia fornecer uma base justa e robusta para a cobrana dos impostos e ajudar a gerir melhor as propriedades no sector pblico. Assim, a agncia lida com a cobrana de impostos sobre a propriedade, domstica e no-domstica, local; a cobrana de impostos sobre a propriedade nacional; e ainda a prestao de servios para o Governo, relacionados com as propriedades. O Reino Unido tem uma longa histria de cobrana de impostos locais baseados no valor da terra e das propriedades; com a sua origem nas Poor Laws, no incio do sculo XVII. Originalmente, as avaliaes para a cobrana dos impostos locais eram levadas a cabo pelas autoridades locais, em Inglaterra, mas levantaram-se algumas preocupaes no sentido de o processo administrativo ser mais independente, j que essas autoridades avaliavam e cobravam o imposto sobre a avaliao que elas prprias faziam, passando ento esta avaliao dos impostos locais a ser centralizada, desde 1950. No incio, tanto os valores das propriedades comerciais como os das propriedades domsticas eram baseados nos valores anuais das rendas de cada propriedade, tendo-se realizado reavaliaes gerais em 1956, 1963 e 1973. A reavaliao geral de 1982 foi cancelada, tendo-se entretanto separado as propriedades domsticas das no-domsticas. Em 1990, o imposto sobre a propriedade domstica foi abolido, passando a existir o Poll Tax (apelidado de cobrana da comunidade), que era baseado no rendimento individual. Por sua vez, este imposto foi substitudo pelo Country Tax, criado em 1993, que baseado no valor capital da propriedade domstica, continuando a propriedade no-domstica a ser taxada com base no valor das rendas. As propriedades no-domsticas so reavaliadas de 5 em 5 anos, para assegurar a actualizao dos valores, tendo sido realizadas reavaliaes em 1990, 1995 e em 2000. A reavaliao de 2005 sofreu algumas modernizaes, no sentido de se fazer a aproximao aos contribuintes e s suas necessidades, tendo sido dadas indicaes precisas no decorrer da reavaliao para se detectar quais as informaes que os contribuintes necessitavam, quando precisavam delas, e como que a agncia as podia fornecer, de forma conveniente, acessvel, atempada e fcil de compreender. Uma lista provisria foi publicada em Setembro de 2004, para comear a ter efeito a partir de Abril de 2005. A maioria dos contribuintes recebeu um sumrio da avaliao, que apresentava detalhes da informao arquivada sobre a sua propriedade e de como se tinha obtido o novo valor da avaliao; alguns receberam o sumrio por correio e muitos receberam-no por e-mail. Estas medidas aumentaram muito a transparncia do processo, tendo-se verificado uma diminuio do nmero de reclamaes com os contribuintes a aceitarem as avaliaes como correctas e sem necessidade de apelarem.

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Relativamente s propriedades domsticas, a agncia iniciou a tarefa considervel de digitalizar a sua informao em 2003, j que no houve tempo de digitalizar os registos em 1993, devido ao Council Tax ter sido introduzido num perodo de tempo muito curto. A primeira reavaliao depois da introduo do imposto, prevista para 2005, foi adiada para 2007, pretendendo-se utilizar um modelo automtico de avaliao, naquela que ser a maior avaliao em massa nica, levada a cabo no mundo. Previamente foram levantadas as caractersticas das propriedades em elementos grficos e alfanumricos, tendo sido identificados 17 campos de informao-chave para a avaliao que tm sido registados para os 22 milhes de propriedades. A agncia est a investigar novas formas tecnolgicas, potencialmente mais eficientes, para concretizar o processo de avaliao. O modelo de avaliao automtica pode trazer inovao real ao trabalho sobre as propriedades domsticas e baseia-se num sistema informtico que estima as avaliaes iniciais a partir de informao disponvel sobre vendas de propriedades de diferentes tipos e com diferentes localizaes. A agncia est a trabalhar em parceria com o Registo e outras organizaes que visem a transparncia dos mercados imobilirios, tendo tomado iniciativas recentes para a partilha de informao sobre propriedades comerciais e para a realizao de estudos estatsticos. Espera-se que estas parcerias renam a informao necessria ao governo sobre as transaces de propriedade, no sentido de os cidado e as empresas ficarem mais aliviados de burocracia. A agncia sempre usou os mapas do cadastro na preparao e fornecimento de servios de avaliao para o sector pblico, mas, recentemente, est a trabalhar em conjunto com os servios do cadastro para o desenvolvimento do seu prprio sistema de informao geogrfico. O sistema de informao geogrfico uma importante ferramenta que proporciona a inovao e modernizao, estando a agncia atenta no sentido de desenvolver as suas ligaes com o cadastro. O desafio para a avaliao da propriedade domstica em Inglaterra est relacionado com a introduo de um novo esquema de listas, ainda desconhecido, a necessidade de produzir avaliaes individuais para depois refazer as listas, a grande escala da tarefa, a complexidade dos tipos de casas, as especificidades do mercado e a inconsistncia dos registos existentes em papel. Assim, a soluo encontrada foi o desenvolvimento de um modelo de avaliao automtica, a formao de pessoal, a aprendizagem com outras organizaes (nas reas de software e modelao computorizada, suportes para gesto de programas e projectos e anlise estatstica de dados) e a digitalizao da informao. As principais caractersticas das propriedades domsticas a serem digitalizadas foram: o estilo arquitectnico e a qualidade de construo (Group); o tipo de propriedade (exemplo: moradias isoladas); a idade (codificada por era; por exemplo, G 1965-72); a rea (em metros quadrados rea bruta nas moradias e rea til nos apartamentos); o nmero de divises: o nmero de quartos; o nmero de casas de banho; o nmero de pisos nas moradias e o nmero dos pisos nos apartamentos; o lugar de estacionamento; a estufa (tipo e rea); os detalhes exteriores do edifcio e os cdigos significantes do valor. A informao sobre as vendas foi obtida a partir do Registo e da informao sobre o imposto de transaco, observando-se irregularidades nas moradas, que criaram problemas de ligao da informao e exigiram um esforo manual, e constatando-se a necessidade de seleccionar as transaces realizadas pelo

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valor de mercado, separando-as daquelas feitas em circunstncias especiais. O trabalho de pesquisa para integrao do modelo automtico de avaliao comeou em 2002 e o de recolha de informao em 2003, tendo sido desenvolvido atravs da colaborao entre equipas da agncia de avaliao e parceiros ou fornecedores de servios contratados. Um modelo aditivo simples comeou a ser testado nas reas das Billing Authorities (reparties de finanas), onde a recolha de dados estava mais avanada, depois de ultrapassado o desafio de integrar a tecnologia do Modelo Automtico de Avaliao com os sistemas informticos da agncia. O desempenho do modelo foi aumentando com o melhor conhecimento da informao, quer sobre os imveis quer sobre as vendas, que permitiu, por um lado, introduzir regras para a seleco dos dados, e, por outro, especificar o modelo tendo em considerao a ocorrncia das variveis e as relaes locais. A utilizao dos cdigos postais das moradas revelou-se ineficaz, tendo-se introduzido no processo mapas temticos; foram definidas mais de 10 000 localidades, com uma reviso regular das suas fronteiras, e introduzidas coordenadas XY, apropriadas para a seleco de dados e para a manuteno da informao. Numa segunda fase, passou-se para um modelo multiplicativo (log linear), obtido da informao sobre vendas por regresso mltipla; este facto proporcionou melhoramentos no factor de ajustamento da localidade (preo mdio por metro quadrado), no agrupamento de localidades e na modelao central atravs de todo o pas. A modelao central permitiu o conhecimento dos padres de modelos e das emisses de dados a nvel nacional, a imposio central de restries de modelao por forma a assegurar a aplicao consistente dos coeficientes do modelo, a direco efectiva do esforo a desenvolver e o clculo de informao sobre a tendncia de mercado para apoiar a agncia na construo dos modelos e o governo na apreciao alargada do mercado. A integrao das coordenadas XY com os mapas proporcionou o clculo em massa da rea dos lotes de terreno e permitiu a identificao de lotes de terreno com coordenadas no ajustadas realidade dos mapas. A confiana da estimao do valor de cada propriedade a avaliar precisa de reflectir os aspectos em que poder haver diminuio na preciso, como por exemplo a qualidade dos dados, a disponibilidade da informao, a variabilidade do mercado e a preciso do modelo no que diz respeito existncia de dados comparveis e de uma cobertura adequada para preciso na anlise de regresso mltipla. Assim, a confiana do modelo dada pelo erro provvel, em funo da disperso dos dados comparveis, da distncia mdia entre esses dados, do erro padro do modelo e do indicador de confiana entre a estimao da mdia ponderada e da regresso linear. A manuteno da confiana do modelo permite a sua recalibrao peridica, o juzo sobre os valores estimados e a determinao dos nveis de variabilidade, este procedimento foi desenvolvido entre as agncias John Thompson e Jim Abbott, tendo sido apresentado na conferncia de 2006 da IAAO. Alguns dos objectivos alcanados pela agncia de avaliao durante este processo foram: digitalizao de mais de 22 milhes de registos. informao coberta aproximadamente a 100 %. mais de 120 gegrafos treinados em tcnicas de Modelos Automticos de Avaliao. anlises de mercado cobrindo todo o pas, incluindo a definio de localidades nos mapas. - 181 -

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bom desempenho do modelo, medido por indicadores normalizados reconhecidos. concretizao de uma plataforma informtica para a avaliao em massa a nvel nacional.

FINLNDIA A Finlndia tem uma populao de aproximadamente 5,2 milhes de habitantes e uma rea de cerca de 337 000 km2, o que resulta numa densidade populacional de 15 hab./km2. A capital, Helsnquia, tem cerca de meio milho de habitantes e na sua rea metropolitana vivem mais de um milho de pessoas. Outras reas urbanas de grande dimenso tambm atraem muitas pessoas, num movimento migratrio interno verificado nos ltimos 15 anos. A entrada na Unio Europeia, em 1995, teve como consequncia a reestruturao das reas rurais. As quintas passaram a ser maiores, embora em menor nmero; a agricultura d hoje emprego a um diminuto nmero de pessoas. A Finlndia tem as reas mais densamente florestadas da Unio Europeia, juntamente com a Sucia. O maior sector industrial o de processamento de madeira e o turismo est a tornar-se muito relevante, em especial o turismo natural de montanha, no norte do pas. A Finlndia tem um governo parlamentar e est dividida em 19 regies autnomas com um total de 430 municpios. Os municpios principais que fazem a colecta dos impostos, financiando em parte as actividades das regies autnomas. Os servios geogrficos nacionais (National Land Survey NLS), estabelecidos em 1812, so uma agncia central do Ministrio da Agricultura e Floresta, sendo responsveis pelo cadastro, pelos sistemas de informao topogrfica e pelos sistemas de informao geogrfica, na Finlndia todos com cobertura nacional. Os 84 municpios principais so responsveis pela formao da propriedade imobiliria nas suas reas administrativas, cobertas por um plano da cidade, e o NLS nas restantes reas. O cadastro nacional gerido pelo NLS, embora sejam os municpios a actualizar a informao referente s reas da sua jurisdio. O imposto sobre a propriedade imobiliria foi introduzido em 1993 e pago aos municpios respectivos de acordo com o valor da propriedade. Este imposto cobrado a todas as propriedades, excepto florestas e terrenos agrcolas, a uma taxa definida pelos municpios, dentro de determinados limites (taxa para propriedade imobiliria em geral entre 0,50 % e 1,00 %; taxa para residncias permanentes entre 0,22 % e 0,50 %). O valor tributvel da propriedade dado pela soma do valor do terreno com o valor da construo, tendo como mximo o valor de mercado, mas sendo normalmente inferior. O valor do terreno dado por mapas municipais especficos com preos de lotes e orientaes para avaliao. Os valores indicados nos mapas e nas orientaes so valores de mercado mdios, por metro quadrado de terreno urbano, e so baseados em transaces realizadas. A poltica do territrio e os dados do plano municipal tambm so tidos em considerao, sendo obtidos preos mdios para cada uso previsto numa determinada rea de mercado. Os usos previstos podem ser construo de casas residenciais unifamiliares, edifcios de apartamentos residenciais, edifcios para comrcio e servios ou edifcios industriais. As orientaes de avaliao tambm contm informao especfica sobre as zonas mais valorizadas, como, por exemplo, lotes com frente para a gua. Os mapas actuais foram utilizados, pela primeira vez, na cobrana de impostos de 1994, tendo sido, depois disso, actualizados numa base anual. - 182 -

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O valor da construo determinado com base no valor de substituio e nas depreciaes devidas idade, sendo as bases para o valor de substituio aprovadas pelo Ministrio das Finanas. O valor de substituio corresponde ao custo de construir um novo edifcio, comparvel com o edifcio em questo, na data da avaliao. As diferenas regionais nos custos de construo no so tidas em considerao e os mesmos princpios so aplicados em todas as partes do pas. O decreto com as bases para o clculo do valor de substituio publicado anualmente e contm orientaes separadas, com preos unitrios distintos por tipo de edifcio, de acordo com a sua rea, e com o nvel de qualidade e equipamento. O valor tributrio de uma construo obtido atravs da multiplicao da sua rea pelo respectivo preo unitrio, sendo ao resultado deduzida a depreciao correspondente. O sistema de depreciao usado baseado numa depreciao fixa do valor que ocorre ao longo da vida til do edifcio. Por esta razo, o valor tributvel de uma construo no reflecte necessariamente o valor real dessa construo. No incio deste sculo, o NSL conduziu o primeiro estudo sobre preos de lotes usados para lazer, cobrindo 12 reas de montanha no Norte da Finlndia. O nvel de preos de lotes de terreno para lazer nas reas de montanha e as variaes regionais de preos foram descritas por mdias estatsticas e representaes em mapas, tendo sido baseados em dados de preos da propriedade imobiliria, retirados do registo de preos do mercado imobilirio. Esta informao foi usada como suporte para avaliao de lotes de lazer em reas populacionais dispersas, sendo os dados referentes ao nvel de preos de 1999 e, desde essa data, tiveram uma evoluo mdia moderada. A comparao de dados entre as diferentes reas de montanha revelou que as diferenas do volume das transaces e do desenvolvimento dos preos eram, em alguns casos, considerveis. Para alm de haver reas como muitas transaces e outras com quase nenhuma, o nmero de transaces no era estvel de ano para ano. Assim, os indicadores de preo de zonas estimados devem ser usados em paralelo com outras informaes suplementares disponveis sobre a propriedade em questo. Note-se ainda que, como os dados esto divididos por zonas de preo, muitos dos factores relacionados com a localizao que afectam os preos (por exemplo, a distncia aos centros de procura na rea de montanha) j esto includos nos preos regionais, no sendo necessrio tom-los em considerao separadamente. Pelo contrrio, possvel formar uma imagem de como os factores relacionados especificamente com a propriedade (por exemplo, a rea do lote) tm impacto nos preos unitrios em cada rea e zona de preo, atravs da comparao entre os preos unitrios e as reas dos lotes. Os modelos de preos desenvolvidos para a avaliao do terreno so economtricos e baseados em informao de preos de transaces. Pode ento afirmar-se que a Finlndia est efectivamente a utilizar informao sobre preos do mercado imobilirio para fins de cobrana de impostos. ITLIA Em Itlia, o cadastro e o registo da propriedade da responsabilidade da agncia do territrio (Agenzia del Territorio) que depende do Ministrio da Economia e das Finanas. Esta agncia tem o dever de recolher, de actualizar e de providenciar informao segura, proveniente de diversas fontes, empregando cerca de 11 000 pessoas e dispondo de 19 direces regionais e 103 escritrios de provncia. As suas

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direces centrais incluem um observatrio do mercado imobilirio e uma seco de avaliaes e pareceres. A agncia iniciou recentemente um processo de reforma, pois tinha um sistema desactualizado e esttico, uma baixa qualidade das avaliaes e desigualdades no sistema de cobrana do imposto sobre a propriedade imobiliria. O objectivo da reforma a criao de um novo sistema de avaliao cadastral, com os propsitos gerais da equidade do imposto, do planeamento e gesto do territrio e da transparncia do mercado imobilirio, com vista a maior transparncia, dinamismo e eficincia. O novo sistema composto por trs subsistemas a desenvolver e melhorar: edifcios, terrenos rurais e lotes para construo, cada um deles com informao sobre a localizao e outros elementos distintos; assim, nos edifcios so recolhidos elementos sobre as caractersticas das construes e das unidades imobilirias, nos terrenos rurais so recolhidos elementos sobre as caractersticas tcnicas e de produo agrria e nos lotes para construo so recolhidos elementos sobre a capacidade construtiva. Esta reforma foi iniciada pelo cadastro dos edifcios, tentando-se tirar partido das oportunidades existentes a nvel nacional, atravs do uso de ferramentas informaticamente avanadas e disponveis on-line, e da criao de um sistema de informao da terra partilhvel, e, ao nvel internacional, atravs das experincias j levadas a cabo em outros pases e do desenvolvimento dos ramos da avaliao. Foi feita uma verificao preliminar das reas com possvel utilizao de procedimentos economtricos para avaliao (modelos de regresso mltipla) e daquelas em que ser necessrio a utilizao de outros procedimentos (mtodo do custo ou do rendimento); no primeiro caso foram identificadas as residncias, as lojas, as garagens, os escritrios, os armazns e as oficinas, e, no segundo caso, os quartis, os colgios internos, os museus, as escolas, as indstrias e os cinemas. O modelo conceptual geral para a avaliao das propriedades residenciais foi definido como resultado da multiplicao de um valor mdio por quatro coeficientes, a saber: o coeficiente de zona, o de vizinhana, o de edifcio e o de unidade residencial. Assim, os parmetros tcnicos a registar para cada residncia so as caractersticas de localizao da zona dentro do municpio (centro da cidade, zona valorizada, etc.), as caractersticas de localizao da vizinhana dentro da zona (posio relativa na zona, caractersticas especficas da vizinhana), as caractersticas tcnicas do edifcio (moderno ou histrico, manuteno, tipo de edifcio, tipo de estrutura, equipamentos, revestimentos, dimenso das reas comuns) e as caractersticas tcnicas da unidade residencial (classe da rea, andar com ou sem elevador, vista predominante, racionalidade da distribuio dos compartimentos na unidade, revestimentos e equipamentos, estado de conservao). Para alm da rea, a utilizao de informao tcnica adicional sobre as unidades residenciais gera um considervel aumento nas despesas de recolha de informao, que no proporcional ao aumento da qualidade da avaliao. A actividade de teste do subsistema dos edifcios foi desenvolvida em 20 provncias, 40 municpios, 100 zonas, 10 000 vizinhanas e 100 000 imveis, por equipas de trabalho locais, em cada rea geogrfica, coordenadas por uma task-force a nvel central. Esta actividade foi estendida a 91 % dos imveis, incluindo residncias, garagens, lojas, armazns e escritrios, sendo verificada uma funo de avaliao para cada grupo de imveis que, no incio dos testes, envolvia 10 a 15 parmetros tcnicos. A funo mais apropriada, com base nos testes, foi a exponencial nos coeficientes,

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obtida por regresso mltipla, que, no entanto, ainda apresenta alguns edifcios com uma percentagem de erro superior ao nvel aceitvel de 20 %, sendo 8 % das residncias, 8 % das lojas, 6 % das garagens e 7 % de escritrios. O teste permitiu concluir que grande parte da propriedade imobiliria pode ser avaliada atravs de procedimentos normalizados de regresso e que os restantes imveis podem ser avaliados atravs de coeficientes de ajustamento especficos ao nvel do edifcio e da unidade. O novo sistema preenche os requisitos de equidade fiscal, atravs da actualizao dos novos valores aos preos de mercado com um erro de 20 %, de simplicidade e transparncia, atravs da frmula de regresso que calcula o preo unitrio depois multiplicado pela rea, de eficincia e dinamismo, atravs da reduo do nmero de funes de avaliao a serem elaboradas e do nmero de edifcios especiais a serem avaliados, e de melhoramento progressivo, atravs da actualizao das caractersticas do edifcio e da unidade por declarao do proprietrio. A qualidade do novo sistema vai depender da quantidade e qualidade da informao relacionada, quer com as caractersticas da unidade, quer com o desempenho do mercado local, estando previsto um horizonte de 8 a 10 anos, com revises intermdias, para a total actualizao dos valores cadastrais dos imveis. A agncia est a trabalhar em estreita colaborao com os municpios e com comits de avaliao, no sentido de integrar os diversos sistemas de informao da terra (plano municipal, observatrio de mercado, base de dados cadastral e novos valores cadastrais). LETNIA A Letnia um pas da Europa do leste com uma rea de 64 100 km2 e uma populao de 2,33 milhes de habitantes, dos quais 740 000 vivem na capital, a cidade de Riga; a floresta cobre um tero do pas, que tem mais de 3 000 pequenos lagos e numerosos pntanos. Depois da restaurao da independncia, em 1990, teve lugar uma reforma da terra, cujo principal objectivo foi a restituio dos direitos da propriedade aos proprietrios e seus herdeiros. Desenvolveu-se e actualizou-se o cadastro, que neste momento tem cerca de 5,2 milhes de propriedades imobilirias registadas, e abriu-se caminho ao desenvolvimento dos princpios da avaliao de imveis. At 1994, a avaliao cadastral, quer dos terrenos agrcolas quer dos edifcios e construes, foi baseada nos mtodos de avaliao utilizados antigamente; mas, a partir de 1994, foi introduzida a inovao da utilizao de um mtodo baseado em dados de mercado para a avaliao de terrenos urbanos. A primeira avaliao em massa, para fins de tributao da propriedade imobiliria, foi realizada em 1997, tendo entrado em vigor, no ano seguinte, a legislao que torna obrigatria a avaliao em massa. Em 2000, foi realizada a avaliao cadastral dos edifcios, e a actualizao dos valores para unidades municipais (urbanas e rurais) e grupos de imveis (terreno e construo) foi completada em 2006. A partir de 2006, entra em vigor a lei do cadastro que regula o seu sistema, incluindo a avaliao, e designa os servios estatais da terra como a instituio responsvel pela avaliao cadastral da propriedade imobiliria, incluindo o desenvolvimento de zonas de valor e a determinao de valores base e de coeficientes de correco. Os procedimentos so organizados a trs nveis: a unidade central tem as funes de desenvolvimento de mtodos e modelos, anlise de mercado a nvel nacional, participao na obteno de ndices e gesto do processo de avaliao cadastral em geral; os 8 centros regionais coordenam o processo de avaliao cadastral

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ao nvel local; e os 28 escritrios locais desenvolvem as zonas de valor (unidades administrativas locais) e participam na obteno dos ndices de avaliao cadastral. O sistema integra software variado para recolha e processamento da informao de mercado, processamento estatstico dos dados, teste dos ndices de avaliao cadastral e avaliao automtica das propriedades. Alguns dos problemas j levantados durante a aplicao dos procedimentos so: o facto de os ndices e as zonas estarem a ser desenvolvidos pelos municpios em particular e de o pas, como um todo, no estar a ser tratado ao mesmo tempo, causando situaes de desigualdade entre municpios e discrepncias com os valores de mercado; os ndices para os terrenos e para a construo no estarem a ser desenvolvidos ao mesmo tempo; haver necessidade de propor procedimentos especiais; os municpios terem grandes possibilidades de alterar os resultados. A partir de 2007, prev-se a determinao regular (de 4 em 4 anos) de ndices de avaliao cadastral para cada tipo de propriedades (rurais, residenciais, industriais e comerciais/pblicas) e em simultneo para os terrenos e para as construes; est prevista ainda a estimao de coeficientes de correco de mercado, que ocorrer aps um perodo de 2 anos, para cada zona de valor desenvolvida. Para a determinao dos ndices so utilizados os mtodos de avaliao internacionalmente bem conhecidos, a saber: mtodo de comparao, para as propriedades agrcolas, os terrenos para construo e os edifcios; o mtodo do rendimento, para a terra destinada a florestas; e o mtodo do custo, para propriedades industriais. A informao aplicvel tem vrias origens, podendo tratar-se de informao directa ou indirecta sobre o mercado, de informao retirada dos planos territoriais de desenvolvimento de infra-estruturas, de informao existente em actos legais para definio de reas de preservao da natureza e de informao social para comparao dos municpios. Os objectos a avaliar foram classificados por tipos e grupos: a terra foi dividida em terrenos para construo e terrenos rurais, sendo os primeiros classificados em 9 grupos que incluem os terrenos para casas unifamiliares, os terrenos para edifcios residenciais de vrios andares, os terrenos para imveis comerciais e os terrenos para indstrias; e os segundos classificados em 3 grupos, que so os terrenos arveis para agricultura, os terrenos para floresta e os terrenos debaixo de gua; os edifcios foram classificados em 105 tipos, divididos por 9 grupos; as estruturas de engenharia foram classificadas em 703 tipos, divididos por 89 grupos; e ainda existem outras propriedades imobilirias. J foram desenvolvidos vrios modelos, nomeadamente de terrenos para construo, de terrenos agrcolas e florestas, de edifcios e de estruturas de engenharia, sendo apresentados os modelos de terrenos para construo e de edifcios. Os factores principais de avaliao de terrenos para construo so a rea do terreno em metros quadrados, a localizao (no pas e no municpio), as restries ao uso do terreno e o tipo de uso do terreno, de acordo com o seguinte algoritmo de clculo do valor cadastral: Kv = ( ( Bv PLM Ksamaz KT )) Kapgr KP em que Kv o valor cadastral; Bv o valor base da terra para construo; PLM a rea do lote de terreno em m2; Ksamaz o coeficiente de correco da rea; KT o coeficiente de correco do mercado;

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Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao Kapgr ocoeficiente de correco dos impactes das restries; KP ocoeficiente de correco da poluio.

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Os factores principais de avaliao de edifcios so o tamanho (em metros quadrados ou em metros cbicos), a localizao (no pas e no municpio), as restries ao uso, o tipo de edifcio e as condies fsicas, de acordo com o seguinte algoritmo de clculo do valor cadastral: KV = Bv A KS Kkor Kli KT em que KV o valor Cadastral; Bv o valor base por tipo de edifcio, de acordo com o seu tamanho; A o tamanho do edifcio em m2 ou m3; KS o coeficiente de correco das condies fsicas do edifcio; Kkor o coeficiente de correco do tamanho; Kli o coeficiente de correco do impacte das restries; KT o coeficiente de correco do mercado. LITUNIA A Litunia iniciou a restituio da propriedade imobiliria e das privatizaes em 1991, tendo aproveitado para actualizar e informatizar o cadastro e o registo da propriedade, e integr-los num sistema geogrfico de informao, centralizando assim toda a informao sobre a propriedade imobiliria, com o objectivo de servir necessidades pblicas, em geral, e a tributao, em particular. Actualmente, tem um cadastro legal completo de todas as propriedades imobilirias (mais de 5 milhes e meio) num suporte GIS informatizado que se encontra em funcionamento desde 1997. Em 1998, os servios do registo da propriedade, constitudos por um escritrio central e outros 11 escritrios espalhados pelo territrio, iniciaram actividades preparatrias com vista implementao do sistema de avaliao em massa da terra e de outras propriedades imobilirias, tendo contado com o apoio da OCDE e do Lincoln Institute of Land Policy (EUA). Desde 2001, tem-se vindo a realizar, numa base anual, a avaliao em massa da terra, sendo disponibilizada, s instituies e ao pblico, a informao relacionada com o cadastro, com o registo e com a avaliao. A Litunia um dos pases em transio que se tornou membro da Unio Europeia em 2004, com o seu rpido crescimento econmico e o desenvolvimento do mercado imobilirio. Em Junho de 2005, o parlamento da Repblica da Litunia aprovou uma nova redaco da lei de tributao da propriedade imobiliria, para entrar em vigor em 1 de Janeiro de 2006, em que permite a utilizao das tcnicas de avaliao em massa para obteno do valor tributvel dos edifcios e construes, com base no valor de mercado, prevendo ainda a utilizao do mtodo do custo para a propriedade industrial e a possibilidade de o valor obtido com uma avaliao individual poder ser considerado como valor tributvel. Depois de realizada a primeira avaliao em massa dos edifcios e de concludos os procedimentos de discusso pblica, o Ministro das Finanas aprovou, em 29 de Dezembro de 2005, os relatrios de avaliao e os mapas de valores. O sistema permite a reavaliao anual dos valores e o acesso pblico a esta informao. O processo de apelao comeou com a entrada em vigor da nova lei e dos resultados da avaliao em massa, tendo muitos contribuintes ficado chocados com o

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aumento do imposto comparado com as colectas anteriores, baseadas em valores da propriedade que tinham sido obtidos com a utilizao de outros princpios. Os cerca de 1 617 apelos recebidos mostram um desejo dos contribuintes de reduzir o valor tributvel a qualquer custo, mas a maioria foi rejeitada por no apresentar relatrio de avaliao ou por este estar errado, j que os avaliadores independentes usam com mais frequncia outros mtodos de avaliao (o mtodo do rendimento e o mtodo do custo) nos seu relatrios de avaliaes individuais, que conduziram a valores diferentes dos do mercado. A anlise de alguns anos de experincia mostra que o surgimento do sistema de avaliao em massa da terra e das construes, inicialmente associado apenas reforma da tributao da propriedade imobiliria, estimulou o interesse da sociedade, do pblico e dos municpios pelos valores estimados. Antes tinham que recorrer aos servios caros de um avaliador independente ou que se contentar com os valores cadastrais bastante desactualizados agora, a avaliao em massa proporciona estimativas de valores mdios de mercado, as quais so mais baratas e suficientemente precisas para certas finalidades. O O sistema de avaliao em massa regista informaticamente, desde 1998, os dados recolhidos no mercado, para posterior tratamento estatstico; esta informao tem vindo a crescer de ano para ano, contando, actualmente, com mais de 700 000 transaces. O registo desta informao num formato uniforme permite a automao da avaliao, com a identificao e seleco dos principais factores que influenciam o valor e a modelao estatstica dos dados de mercado, reduzindo a ocorrncia de erros. A avaliao em massa da terra j foi realizada ao longo de vrios anos consecutivos e em cada realizao foram definidas mais zonas de valor por cada uma das dez comarcas do pas e o nmero de parcelas avaliadas tambm tem vindo a aumentar anualmente. Nas comarcas com grandes cidades, o nmero de zonas de valor maior esta maior preciso deve-se ao facto de o preo da terra ser elevado, escassez de lotes de terreno sem construes; na realidade, a falta de preciso na definio das zonas de valor nestas reas resulta em desvios maiores do que a falta de preciso naquelas reas onde no h vendas de terra e o seu valor mais baixo. As caractersticas da terra registadas foram a zona de valor, o tipo de uso, a terra agrcola, a rea da parcela, o grau de produtividade e a sua utilizao para recreio. A avaliao em massa das construes conduziu definio de 949 zonas de valor e 540 modelos de avaliao (frmulas), e preparao de 60 relatrios de avaliao (um por cada municpio), um relatrio de 4 volumes para todo o pas e muitos mapas de valores que cobrem todo o pas. A qualidade da informao de mercado muito importante para a quantidade do trabalho a realizar e a fiabilidade dos resultados a obter, sendo utilizados mtodos estatsticos e medies grficas para verificar e seleccionar os dados. Depois so determinados os factores e as caractersticas da propriedade imobiliria que afectam os preos de mercado, bem como as relaes existentes entre eles; nesta fase analisado o impacto do tempo nos preos de transaco, sendo feito o respectivo ajustamento e tambm avaliado o impacto dos factores de localizao, resultando nos mapas de zonas de valor. Na fase da especificao do modelo, as propriedades imobilirias so agrupadas pelas suas caractersticas, sendo obtida a expresso matemtica da relao entre os respectivos factores, por anlise de regresso mltipla; a influncia dos factores no modelo de avaliao determinada pela sua calibrao, sendo a confiana dos coeficientes obtidos determinada por ndices estatsticos da anlise de regresso mltipla. A fase

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de calibrao do modelo repetida continuamente at se obterem coeficientes com uma boa confiana, sendo no fim feita a estimao dos valores e elaborados os relatrios de avaliao e os mapas de valor. Esta pormenorizao de alguns dos sistemas de avaliao em massa adoptados na Europa d-nos uma viso da panplia de situaes possveis nesta matria, das vantagens e inconvenientes encontrados em cada tipo de sistema e do processo de aprendizagem j percorrido por alguns pases, permitindo, com mais facilidade, apontar as melhores solues para o nosso pas e como atingi-las, evitando os erros j cometidos por outros. Por outro lado, salienta-se o facto de muitos pases terem recentemente desenvolvido e/ou melhorado os seus sistemas de avaliao em massa, tendo a montante actualizado e agregado os seus sistemas de cadastro e registo da propriedade, reorganizando-os com base num sistema geogrfico de informao. Estas mudanas esto correntemente a verificar-se por todo o mundo, com objectivos especficos de fcil acesso terra, segurana na deteno da terra, estabelecimento e operao de mercados imobilirios eficientes, formalizao dos direitos da propriedade, incorporao de reas protegidas, desenvolvimento de sistemas de informao sobre a terra, etc., permitindo um desenvolvimento sustentado das naes e das suas economias de mercado.

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CAPTULO QUATRO
ANLISE DE DADOS, COMPARAO DE MODELOS E HARMONIZAO DE RESULTADOS

4.0 Consideraes Iniciais


O aprofundamento e desenvolvimento dos mtodos correntes de avaliao de imveis conduz a mtodos avanados de avaliao imobiliria. Como j foi visto, para a aplicao do mtodo de comparao, a existncia de dados sobre preos de transaces de imveis semelhantes fundamental. No caso de se dispor de suficiente informao recolhida no mercado sobre diversas transaces imobilirias, que possam constituir uma boa base de dados, com uma amostra de dimenso significativa, ento podem ser aplicadas ferramentas estatsticas, quer seja a estatstica descritiva quer seja a inferncia estatstica, como complemento para estimar o valor do imvel a avaliar. Os mtodos economtricos tm a capacidade de combinar diversas variveis explicativas ou exgenas e de proporcionar estimativas sobre a fiabilidade dos seus resultados; no entanto, requerem uma base de dados ampla, pois quanto mais variveis explicativas ou exgenas se pretender analisar, maior a quantidade de dados necessrios estimao do modelo. Por exemplo, o modelo de regresso linear mltipla, quando correctamente aplicado, permite, por um lado, identificar as variveis exgenas (rea, tipologia, localizao, qualidade da construo, etc.) que melhor explicam o preo por metro quadrado e, por outro, estimar o valor de um determinado imvel em funo dessas variveis. Sem descurar as limitaes inerentes sua aplicao, nomeadamente a falta de dados suficientes, as suas vantagens so, entre outras, uma maior automatizao e objectividade do processo de avaliao. Outras tcnicas estatsticas mais avanadas tm sido utilizadas para a anlise de dados e para a concepo de modelos relacionados com a avaliao imobiliria. A anlise factorial tem vantagens sobre a regresso linear, relativamente ao tratamento das variveis quantitativas normalmente presentes na avaliao imobiliria. E as tcnicas informticas de inteligncia artificial conduzem a modelos baseados em dados que se aproximam mais dos valores de mercado observados na realidade. No mbito desta tese de doutoramento, foram analisados dados recolhidos pelo Instituto Nacional de Estatstica (INE). O INE deu apenas autorizao de acesso aos referidos dados, especificamente para este trabalho de investigao, e ao abrigo do Protocolo INE/MCES (Ministrio da Cincia e do Ensino Superior). Os dados foram recolhidos atravs de inqurito, no mbito de um projecto alargado do INE, relativo a indicadores de preos da habitao, mais especificamente para o indicador de preos

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mdios de transaco [10]. No entanto, estes dados nunca chegaram a ser utilizados, disponibilizados ou divulgados pelo INE dado o projecto ainda no ter sido concretizado. Os dados dizem respeito a valores de transaco de imveis para habitao e as fontes de informao do inqurito foram empresas mediadoras imobilirias. As transaces foram efectivamente realizadas e os valores das transaces foram os verdadeiramente observados. O levantamento foi feito apenas para Portugal continental, encontrando-se os dados referidos geograficamente aos concelhos, distritos, NUTS II e NUTS III de localizao do imvel (NUTS Nomenclatura das Unidades Territoriais para Fins Estatsticos) e, no caso dos concelhos de Lisboa e do Porto, tambm referidos s freguesias. Por questes de validao de dados internas ao INE, acedeu-se s transaces efectuadas entre Setembro de 2003 e Setembro de 2004. As anlises efectuadas foram feitas a partir dos microdados do referido projecto; isto , a partir dos dados puros, em que, para cada transaco efectuada, so registados os parmetros correspondentes, referentes ao valor da transaco em euros, ao ms e ao ano da transaco e s seguintes caractersticas do imvel para habitao transaccionado: localizao do imvel freguesia (nos casos dos concelhos de Lisboa e Porto), concelho, distrito, NUTS II e NUTS III; rea til do imvel, em metros quadrados, que corresponde soma das reas de todos os compartimentos da habitao, incluindo vestbulos, circulaes interiores, instalaes sanitrias, arrumos, outros compartimentos de funo similar e armrios nas paredes, e mede-se pelo permetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalos at 30cm, paredes interiores, divisrias e condutas [11]; natureza do imvel moradia (edifcio isolado, geminado ou em banda, a que corresponde apenas uma unidade de habitao familiar e cuja entrada principal d para uma rua, um ptio ou um terreno circundante do edifcio) ou apartamento (unidade de habitao familiar inserida num edifcio com mais do que uma unidade de habitao familiar, cuja entrada principal d para uma escada, corredor ou ptio); tipologia do imvel T1, T2, T3, T4 ou T5 (o nmero da tipologia corresponde ao nmero de quartos da unidade de habitao familiar); estado da obra em projecto ou construo (habitao inserida em edifcio em fase de projecto ou em fase de construo), ou pronta a habitar (habitao inserida em edifcio com a fase de construo acabada, considerada pronta a habitar ou com licena de utilizao); ano de concluso da obra, que corresponde ao ano em que a habitao foi considerada pronta a habitar ou em que obteve licena de utilizao; imvel em primeira mo ou no. O conjunto de dados presente pode ser representado num quadro de partida multidimensional, onde esto registados os valores numricos ou atributos qualitativos resultantes de um conjunto de observaes. O quadro de dados em questo corresponde a uma matriz com o nmero de linhas igual ao nmero de objectos ou habitaes observados e registados, e em que o nmero de colunas corresponde ao nmero de propriedades ou caractersticas das habitaes observadas e registadas. Assim, cada elemento da matriz, conforme o seu posicionamento, corresponde ao valor que toma a propriedade ou caracterstica da coluna correspondente, no objecto - 192 -

Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao ou habitao da linha em que se encontra.

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Perante este conjunto de dados bruto, e tendo uma ideia do que se pode esperar do estudo a empreender, necessrio definir uma estratgia de articulao das diferentes tcnicas de anlise de dados que permita atingir os objectivos, os quais podem no estar rigorosamente definidos no incio, mas vo sendo mais precisos medida que a anlise avana. Esta estratgia comporta diferentes fases sequenciais ou em retroaco, implicando muitas vezes escolha e ensaio de mtodos alternativos ou complementares, seleco de variveis (propriedades) e respectiva codificao ou ainda regresso ao quadro de partida. Na Figura 1 apresenta-se um diagrama [12] onde se estabelecem as relaes entre as diferentes fases de uma anlise de dados.

Figura 9 Diagrama de Articulao das Fases de uma Anlise de Dados

Partindo do dossier do estudo com os dados brutos, necessrio efectuar uma anlise crtica dos dados, quer do ponto de vista semntico (significado das linhas e colunas da matriz, representatividade do conjunto dos objectos e das propriedades, presena de valores aberrantes ou ausncia de elementos do quadro), quer do ponto de vista estatstico (anlises uni e bidimensionais sobre histogramas e tabelas de contingncia, clculo de mdias, varincias e outras medidas que sumariem a distribuio de cada varivel ou ento de pares de variveis como os coeficientes de correlao). Terminada esta fase, pode construir-se o quadro de partida, que deve conter apenas os dados significativos para o estudo em questo. O quadro de partida deve ento ser codificado, com o objectivo de poder dar entrada nos mtodos descritivos, para uma anlise descritiva multivariada. O mtodo descritivo a aplicar vai depender da natureza das variveis e pode admitir diferentes tipos de codificao, havendo uma ligao estreita entre cada tipo de codificao utilizada e as regras sintcticas de interpretao dos resultados. O objectivo da codificao assegurar uma homogeneidade das variveis a serem submetidas a anlise, podendo ainda fazer ressaltar estruturas no aparentes nos dados brutos. A alterao da codificao das variveis, por exemplo, como consequncia de uma primeira interpretao (retroaco 2), pode fazer surgir estruturas diferentes, mais facilmente interpretveis e com maior significado prtico. Assim, o modo como cada varivel deve ser codificada depende no s de todas as outras variveis, para se assegurar a homogeneidade, mas tambm dos resultados da interpretao. Os dados codificados so depois submetidos a um mtodo descritivo, o qual conduz a uma srie de resultados, como factores, projeces ou grficos planos, que devem ser interpretados. Como consequncia dessa interpretao, pode ser retomado o dossier do estudo (retroaco 1) ou reformulado o quadro de partida (retroaco 2),

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ensaiando-se nova codificao, segmentando-o em blocos, eliminando ou projectando, em suplementar, objectos ou variveis, etc. Por fim, so aplicados os mtodos explicativos, que podem utilizar como referncia o quadro de partida, se a crtica de dados tiver fornecido indicaes suficientes para guiar ou validar a aplicao de tais mtodos, ou ento os resultados obtidos atravs dos mtodos descritivos (projeces dos objectos e das variveis, nos eixos factoriais), se o conhecimento existente sobre o quadro de partida for insuficiente. No presente captulo faz-se a anlise estatstica dos dados: inicialmente, utilizando-se mtodos descritivos, sendo aplicada a anlise factorial das correspondncias, para descrio estrutural do quadro de dados de partida; e, por fim, recorrendo-se a mtodos explicativos, com o objectivo de modelao dos fenmenos descritos pelos mtodos anteriores. Assim, os mtodos explicativos foram utilizados segundo diferentes perspectivas: comparao de mdias, para a obteno de coeficientes, regresso linear mltipla, para estabelecimento de relaes entre as variveis, e redes neuronais, para concepo de um modelo baseado em tcnicas informticas de inteligncia artificial. No final, so comparados os resultados obtidos pelas diversas tcnicas estatsticas utilizadas.

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4.1 Estatstica Descritiva


4.1.1 Anlise univariada
A amostra de dados cedida pelo INE continha 9 459 objectos, tendo sido feita uma observao geral que levou retirada de 15 objectos com alguns campos mal preenchidos. Como o objectivo deste trabalho contribuir para a avaliao patrimonial de imveis para habitao, no faz sentido estar a analisar habitaes inseridas em edifcios em fase de projecto ou em fase de construo, que poderiam distorcer os resultados. Por esta razo, s foram considerados os dados relativos a habitaes inseridas em edifcios com a fase de construo acabada, isto , consideradas prontas a habitar ou com licena de utilizao, tendo sido retirados mais 1 707 objectos, correspondentes a habitaes inseridas em edifcios em fase de projecto ou em fase de construo. Assim, a amostra de dados estudada compreende 7 737 transaces de imveis prontos a habitar, tendo sido compilada na varivel Data a informao relativa ao ms e ano da transaco, transformada a informao sobre o ano de concluso da obra, na varivel Idade, atravs do clculo da diferena entre o ano da transaco e o ano de concluso da obra, e considerado apenas o distrito de toda a informao relacionada com a localizao, nesta fase da estatstica descritiva. As tcnicas estatsticas de anlise univariada tm como objectivo a descrio e sntese de cada uma das variveis presentes na amostra, tendo-se recorrido a medidas de sntese e a representaes grficas dos dados. As caractersticas dos dados so apresentadas no Quadro 5, para as variveis qualitativas correspondentes data de transaco do imvel, ao distrito em que se localiza, respectiva natureza e tipologia e se se trata de habitaes em primeira mo ou no, e no Quadro 6 da pgina seguinte, para as variveis quantitativas correspondentes ao valor de transaco do imvel, rea til da habitao e respectiva idade. No Anexo F, apresentam-se os histogramas e as box plots das variveis.
Quadro 5 Estatstica descritiva univariada das variveis qualitativas da amostra (continua) Varivel Data Frequncia Percentagem 551 7,1 690 8,9 619 8,0 714 9,2 517 6,7 570 7,4 669 8,6 545 7,0 587 7,6 584 7,5 557 7,2 526 6,8 608 7,9 7 737 100,0

1 Setembro, 2003 2 Outubro, 2003 3 Novembro, 2003 4 Dezembro, 2003 5 Janeiro, 2004 6 Fevereiro, 2004 7 Maro, 2004 8 Abril, 2004 9 Maio, 2004 10 Junho, 2004 11 Julho, 2004 12 Agosto, 2004 13 Setembro, 2004 Total

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Quadro 5 Estatstica descritiva univariada das variveis qualitativas da amostra (continuao) Varivel Distrito Frequncia Percentagem 1 Aveiro 354 4,6 2 Beja 116 1,5 3 Braga 224 2,9 4 Bragana 40 0,5 5 Castelo Branco 101 1,3 6 Coimbra 427 5,5 7 vora 90 1,2 8 Faro 336 4,3 9 Guarda 20 0,3 10 Leiria 291 3,8 11 Lisboa 2 321 30,0 12 Portalegre 90 1,2 13 Porto 1 519 19,6 14 Santarm 235 3,0 15 Setbal 1 249 16,1 16 Viana do Castelo 131 1,7 17 Vila Real 34 0,4 18 Viseu 159 2,1 Total 7 737 100,0 Natureza 1 Moradia 1 156 14,9 2 Apartamento 6 581 85,1 Total 7 737 100,0 Tipologia 1 T1 862 11,1 2 T2 3 094 40,0 3 T3 3 030 39,2 4 T4 639 8,3 5 T5 112 1,4 Total 7 737 100,0 Primeira mo 0 No 4 169 53,9 1 Sim 3 568 46,1 Total 7 737 100,0 Quadro 6 Estatstica descritiva univariada das variveis quantitativas da amostra Varivel Valor da Transaco () Parmetro rea til (m2) Idade (anos) Frequncia 7 737 7 737 7 737 Mdia 115 559,44 110,07 9,50 Mediana 100 000 100 4 Mnimo 7 500 25 0 1. Quartil 80 000 83 1 3. Quartil 128 200 121 14 Mximo 1 866 135 1 030 123 Varincia 6 587 992 993,43 2 561,68 186,81 Desvio Padro 81 166,45 50,61 13,67 Coeficiente de Variao 0,70 0,46 1,44 Coeficiente de Assimetria 8,90 4,00 2,45

Desta anlise pode observar-se que os dados esto uniformemente distribudos

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ao longo do tempo (varivel Data); os distritos de Lisboa, do Porto e de Setbal tm muito mais dados do que o resto dos distritos, existindo mesmo alguns distritos como Guarda, Vila Real e Bragana com muito poucas transaces observadas; o nmero de apartamentos quase seis vezes superior ao nmero de moradias; as tipologias mais observadas so, de longe, o T2 e o T3; e, apesar de se observarem menos transaces de habitaes em primeira mo, o desequilbrio no muito grande. Relativamente s variveis quantitativas, constata-se que as medianas esto sempre abaixo das mdias, isto , os valores mais altos das variveis esto mais dispersos que os mais baixos, tendo todas uma assimetria positiva; este facto pode ser observado quer nos histogramas e nos diagramas de extremos e quartis (box plots), quer no valor do coeficiente de assimetria; o valor da transaco e a rea til registam as mais altas frequncias em torno da mediana, mas a idade tem cerca de um quarto dos registos com 0 anos, sendo o seu coeficiente de variao muito maior do que o das outras duas variveis; os valores mais altos e os valores mais baixos, quer do valor da transaco quer da rea til, so pouco verosmeis, mas como esto equilibrados para os , lados, considerou-se que no enviesavam a amostra e no foram retirados do estudo. Pode considerar-se que a amostra representativa do mercado de imveis para habitao, pois, embora as empresas de mediao captem mais o mercado de habitaes em primeira mo, com menos idade, do que o mercado de habitaes usadas, com mais idade, e tambm mais o mercado em meios urbanos, com mais apartamentos, do que o mercado em meios rurais, com mais moradias, a verdade que o mercado da conservao e reabilitao de imveis para habitao s se comeou a desenvolver a partir das datas em estudo e o nmero de transaces de imveis em meios rurais muito menos significativo do que em meios urbanos, existindo mesmo zonas menos desenvolvidas quase sem mercado, como no caso de alguns distritos observados.

4.1.2 Anlise bivariada


As tcnicas estatsticas da anlise bivariada tm como objectivo a descrio e sntese de pares de variveis presentes na amostra, tendo-se recorrido a medidas de sntese e a representaes grficas dos dados. O primeiro estudo feito na anlise bivariada foi o da a relao entre a data e o valor da transaco, para se poder observar a variao dos valores ao longo do tempo e decidir sobre a sua actualizao e respectiva taxa. Na Figura 2 apresentado o diagrama de disperso entre estas duas variveis e obtida a respectiva recta de regresso linear, cuja equao e coeficiente de correlao se apresentam em seguida. Valor = 109 766,52 + 843,14 Data (correlao = 0,0388)

Assim, apesar de a recta de regresso linear corresponder a uma taxa mensal de crescimento do valor de transaco de 0,73 %, com uma correspondente taxa anual de 9,15 %, ainda significativas, a verdade que o coeficiente de correlao linear entre estas duas variveis bastante baixo.

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2100000 1800000 1500000

VAL

1200000 900000 600000 300000 0

10

12

14

DATA
Figura 10 Diagrama de disperso e recta de regresso linear entre as variveis Data e Valor da Transaco

Em seguida, foram analisados os diagramas de disperso entre o valor da transaco e cada uma das outras variveis, que podem ser observados no Anexo G. Estes diagramas permitem as seguintes concluses: relativamente natureza do imvel, os valores de transaco mais altos so observados nas moradias, em detrimento dos apartamentos, o que era um resultado previsvel; em relao tipologia da habitao, pode observar-se um claro aumento dos valores da transaco, com o aumento da tipologia, o que tambm era previsvel; quanto ao facto de a habitao estar a ser transaccionada em primeira mo ou no, apesar de se observarem valores extremos mais altos para habitaes que no so em primeira mo, o que no seria de esperar, a verdade que, ao traarmos uma recta de regresso linear no diagrama de disperso, o seu declive positivo, isto , h uma tendncia para se encontrarem valores de transaco maiores para habitaes em primeira mo, o que j um resultado expectvel; no caso da distribuio de valores por distrito, os valores extremos mais altos aparecem no distrito de Faro, seguido pelos distritos de Lisboa e do Porto; o facto de os valores extremos mais altos ocorrerem no distrito de Faro tem a ver com a transaco de moradias de tipologia alta e com uma rea til grande, existentes neste distrito, aliado a estarmos perante uma zona turstica, o que conduz a uma maior valorizao dos imveis; o comportamento do Valor da Transaco o expectvel, quando se considera a sua relao com a varivel quantitativa Idade, verificando-se a diminuio daquele com o aumento da ltima, embora o coeficiente de correlao linear entre as duas variveis seja baixo; e, finalmente, o Valor da Transaco o expectvel, quando se considera a sua relao com a varivel quantitativa rea til tem um comportamento

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bastante expectvel, verificando-se o aumento daquele com o aumento da ltima, sendo o declive da recta de regresso linear bastante acentuado e o coeficiente de correlao linear entre as duas variveis relativamente significativo. Por fim, foram calculados os coeficientes de correlao de Pearson e de Spearman entre as variveis independentes, pois a correlao de Spearman mais sensvel aos valores atpicos do que a correlao de Pearson, dando origem s duas matrizes triangulares apresentadas no Quadro 7. A anlise deste quadro conduziu s seguintes concluses: Os valores mais elevados de correlao so observados entre as variveis Primeira mo e Idade e entre as variveis rea til e Tipologia; a ordem de grandeza observada nestes valores impe a retirada de uma das variveis em cada um dos pares, por exemplo, a Primeira mo e a Tipologia, no caso da construo de um modelo de regresso linear; Pode ainda observar-se alguma correlao entre as variveis Natureza e rea, mostrando uma tendncia para maiores reas em moradias, e entre as variveis Natureza e Tipologia, mostrando uma tendncia para maiores tipologias em moradias; estes , pares de variveis surgem pela observao, j relatada na concluso anterior, de uma grande correlao entre as variveis rea e Tipologia; Os valores das correlaes da varivel Natureza com as outras variveis, no s os j relatados como ainda os relacionados com a varivel Idade e com a varivel Distrito, podero aconselhar um estudo separado das moradias e dos apartamentos, sendo de acrescer o facto de se tratar de imveis com caractersticas bastante distintas; Os restantes valores dos coeficientes de correlao observados no podem ser considerados significativos, assumindo-se que os respectivos pares de variveis so linearmente independentes entre si.
Quadro 7 Matrizes de correlao das variveis independentes da amostra Natureza Tipologia Primeira mo Idade rea Distrito Natureza Tipologia Primeira mo Idade rea Distrito 1,0000 -0,3747 0,0837 -0,1683 -05015 0,1344 -0,3543 1,0000 0,0819 -0,0011 0,6616 -0,0439 0,0837 0,0964 1,0000 -0,5794 0,1013 0,0087 -0,0798 -0,0874 -0,8329 1,0000 -0,0943 -0,0160 -0,3916 0,7712 0,1764 -0,2222 1,0000 0,1132 0,1120 -0,0316 0,0047 0,0138 -0,0833 1,0000

Correlao Clssica (Pearson)

Correlao de Spearman

4.1.3 Anlise multivariada


A apresentao das grandes massas de dados atravs de histogramas, tabelas de percentagens ou matrizes de correlao, normalmente no permite visualizar, de uma forma imediata, as relaes entre as variveis e os objectos constituintes dos quadros de dados. S atravs de uma tcnica estatstica multivariada de sntese possvel extrair dos quadros de dados a informao essencial, explicitando o sistema de interdependncias entre as variveis e os objectos e minimizando simultaneamente a

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redundncia e o rudo. No domnio da anlise factorial, a anlise das correspondncias, desenvolvida por J. P. Benzcri, no incio dos anos 60, permite a visualizao e reduo de dados contidos em quadros de grandes dimenses, cruzando um certo nmero de objectos com as variveis qualitativas que os caracterizam. A anlise factorial das correspondncias aplicvel a quadros de entrada constitudos por nmeros positivos ou nulos e permite encontrar os factores que melhor explicam as similitudes e oposies entre objectos e variveis. Esses factores, hierarquizados por ordem decrescente da sua importncia para a explicao do quadro de partida, constituem um sistema de eixos ortogonais, onde possvel visualizar, sob a forma grfica, as projeces dos constituintes da matriz de dados. A interpretao dos grficos efectuada com base num conjunto de regras simples e claras, evidenciando as relaes mais significativas existentes nos quadros de entrada. Habitualmente distingue-se duas variantes da anlise factorial das correspondncias: as binrias e as mltiplas. A anlise factorial das correspondncias binrias utiliza-se principalmente quando se pretende tratar tabelas de contingncias, resultantes da contagem de ocorrncias simultneas das modalidades de duas variveis qualitativas, ou tabelas em que um conjunto de objectos caracterizado por um conjunto de variveis que tomam valores reais positivos e homogneos. A anlise factorial das correspondncias mltiplas aplica-se preferencialmente a tabelas de objectos caracterizados por variveis qualitativas e quantitativas, aps recodificao apropriada, num quadro disjuntivo completo ou num quadro de Burt. Este ltimo o caso do quadro de dados em estudo, ao qual foi ento feita uma anlise factorial das correspondncias mltiplas, tendo sido utilizado o software Andad [13], desenvolvido pelo Centro de Geo-Sistemas do Instituto Superior Tcnico. O quadro de dados de partida constitudo pelos valores atribudos s caractersticas dos imveis prontos a habitar transaccionados no perodo em estudo, sendo as colunas referentes s caractersticas, propriedades ou variveis e as linhas referentes aos imveis ou objectos. A anlise factorial tem o objectivo de obter, atravs do estudo das variveis principais ou activas, neste caso a Natureza, a Tipologia, a Primeira mo, a Idade, a rea e o Valor, o modo como os imveis (objectos) se relacionam com as respectivas caractersticas (propriedades), e estas entre si. A caracterstica do imvel referente sua localizao tambm foi considerada, embora apenas como varivel suplementar, podendo tratar-se de distritos, concelhos ou freguesias, dependendo de o nvel de realizao da anlise factorial ser nacional, distrital ou concelhio, respectivamente. A matriz de entrada para o programa de anlise factorial tem ento o nmero de linhas igual ao nmero de objectos e o nmero de colunas igual ao nmero de propriedades. Estas ltimas dividem-se em variveis qualitativas, sendo trs delas activas (Natureza, Tipologia e Primeira mo) e uma suplementar (Distritos, Concelhos ou Freguesias), e em variveis quantitativas, sendo todas as trs activas (Idade, rea e Valor). Dado as propriedades serem caracterizadas por variveis quantitativas e qualitativas, realizou-se a anlise das correspondncias mltiplas, na qual esta matriz inicial transformada numa tabela disjuntiva completa, passando o nmero de colunas a ser igual soma do nmero de modalidades das variveis qualitativas com o nmero de classes das variveis quantitativas, num total de 18. Relativamente s variveis qualitativas, a Natureza tem duas modalidades possveis (moradia ou apartamento), a Tipologia tem cinco modalidades possveis (T1, T2, T3,

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T4 ou T5) e a Primeira mo tem duas modalidades possveis (No ou Sim). Quanto s variveis quantitativas, elas foram recodificadas em trs classes (baixa, mdia e alta) com uma frequncia de objectos idntica em cada uma, tendo-se tido o cuidado de verificar se nenhuma das classes ficava vazia. O objectivo da anlise factorial encontrar os eixos de inrcia da nuvem dos objectos (imveis) no espao das propriedades (caractersticas), sendo pesquisados os vectores prprios da respectiva matriz de inrcia. A primeira destas rectas tal que a soma dos quadrados das distncias de cada ponto da nuvem recta seja mnima, tratando-se da recta que passa pelo centro de gravidade da nuvem e tem a direco do seu mximo alongamento e sendo designada por 1. eixo de inrcia, 1. factor, 1. eixo factorial ou ainda, o vector prprio correspondente ao maior valor prprio da matriz de similitudes entre as propriedades. Seguidamente, procura-se um espao ortogonal ao 1. factor, onde se pesquisa a direco de maior alongamento; projecta-se a nuvem inicial nesse espao e minimizam-se as distncias a uma recta que ser o 2. eixo factorial com a direco de alongamento de 2. ordem. Reiterando o processo, obtm-se os eixos factoriais ortogonais, classificados por ordem decrescente da sua importncia na explicao da forma da nuvem inicial, sendo a importncia de cada factor dada pelo seu valor prprio, que representa a relao entre as varincias das projeces no eixo e a varincia total. Assim, a projeco da nuvem inicial no plano definido pelos , primeiros factores ortogonais constitui a melhor aproximao possvel dessa nuvem, quando interceptada por um plano. No caso em estudo, a anlise foi realizada para um nmero de factores igual a cinco, sendo apenas as variveis activas a contriburem para a obteno dos eixos factoriais. A varivel suplementar de localizao do imvel no intervm na obteno dos eixos, pretendendo-se apenas conhecer a posio das suas projeces nos eixos j determinados pelas outras variveis. Os resultados fornecidos pelo programa incluem informao sobre os eixos factoriais, o scree plot, as coordenadas das colunas e das linhas nos eixos factoriais, as contribuies absolutas das linhas e das colunas, as contribuies relativas das linhas e das colunas e os grficos factoriais das colunas e das linhas. Podem ainda ser obtidos ficheiros com os dados recodificados, a matriz disjuntiva completa e a matriz de Burt. Os resultados da anlise factorial das correspondncias mltiplas realizada para todo o quadro de dados, isto , os obtidos a nvel nacional para Portugal continental, so apresentados e analisados em seguida, encontrando-se os resultados obtidos ao nvel de cada um dos 18 distritos de Portugal continental e ao nvel dos concelhos de Lisboa e do Porto apresentados no Anexo H. A informao sobre os eixos factoriais resultantes da anlise factorial das correspondncias mltiplas dos dados totais est apresentada no Quadro 8 e o respectivo scree plot apresenta-se na Figura 11, ambos na pgina seguinte. A anlise do quadro mostra que 2 eixos explicam cerca de 58 % da variabilidade total presente no quadro de dados, perdendo-se 42 % de informao se diminuirmos a dimenso do problema de 18 para duas dimenses, propiciando uma visualizao mais facilitada e uma simplicidade na interpretao. No entanto, o andamento do scree plot, que contribui tambm para a seleco do nmero de eixos a reter, aponta para a anlise dos trs primeiros eixos, conduzindo a uma explicao de cerca de 69 % do quadro e a uma perda de informao menor apenas 31 %.

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Quadro 8 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio % de Explicao % Acumulada 0,169 36,437 36,437 1 0,102 22,020 58,457 2 0,047 10,090 68,547 3 0,031 6,582 75,129 4 0,031 6,561 81,689 5

0.18

0.15

0.12

0.09

0.06

0.03

0.00

Figura 11

Scree plot

As coordenadas das colunas ou variveis activas nos eixos factoriais podem ser observadas no Quadro 9, sendo tambm possvel obter as coordenadas das colunas ou variveis suplementares que, no entanto, no so apresentadas aqui. A partir das coordenadas das colunas, podem ser elaborados grficos com a projeco das variveis nos diversos planos factoriais. Na Figura 12 apresentam-se as projeces das colunas activas e na Figura 13 apresentam-se as projeces das colunas suplementares, ambas nos planos factoriais correspondentes aos trs primeiros eixos (F1:F2, F1:F3 e F2:F3), enquanto na Figura 14 so apresentadas as projeces das colunas activas e das colunas suplementares, no primeiro plano factorial nas pginas seguintes.
Massa IDA1 IDA2 IDA3 ARE1 ARE2 ARE3 VAL1 VAL2 VAL3 Mora Apar T1 T2 T3 T4 T5 No Sim Quadro 9 Coordenadas das colunas activas Distncia 1 2 3 Origem 0,065 0,459 -0,424 0,437 -0,265 0,047 0,450 0,099 -0,085 0,302 0,055 0,523 0,420 -0,447 0,055 0,066 0,438 0,576 0,071 -0,252 0,045 0,499 -0,094 0,314 0,440 0,055 0,571 -0,612 -0,343 -0,059 0,057 0,469 0,563 -0,069 -0,139 0,054 0,372 -0,051 0,290 0,244 0,056 0,470 -0,525 -0,213 -0,096 0,025 1,318 -0,621 -0,778 -0,121 0,142 0,041 0,109 0,137 0,021 0,019 1,743 0,842 -0,075 -0,668 0,067 0,325 0,313 0,232 0,034 0,065 0,338 -0,357 0,008 0,245 0,014 2,446 -0,842 -0,802 -0,404 0,002 12,294 -0,671 -1,461 -0,147 0,090 0,263 0,328 -0,356 0,158 0,077 0,359 -0,383 0,416 -0,185 4 0,108 -0,459 0,266 -0,037 0,159 -0,085 0,041 -0,057 0,013 0,088 -0,015 -0,226 0,067 0,029 -0,496 1,951 -0,016 0,019 5 0,011 -0,051 0,031 -0,089 0,043 0,072 0,150 -0,154 -0,002 -0,150 0,026 0,502 -0,374 0,359 -0,476 -0,514 -0,003 0,003

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0.6 IDA1 0.3 0.0 -0.3 ARE3 -0.6 -0.9 -1.2 >=T5 -1.5 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 T4 Mora VAL3 No IDA3 Sim ARE2 VAL2 Apar T3 IDA2 T2 ARE1 VAL1 <=T1

F2

F1

0.6 0.4 0.2 -0.0 -0.2 -0.4 -0.6 <=T1 -0.8 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 T3 ARE2 IDA2 VAL2 Apar No T2 IDA3

F3

ARE3 Mora >=T5

VAL3

Sim

VAL1 ARE1

IDA1 T4

F1

0.6 0.4 IDA2 0.2 -0.0 >=T5 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.5 ARE3 Mora T3 No IDA3 Apar VAL3 VAL1 ARE1 Sim IDA1 T2 VAL2 ARE2

F3

T4 <=T1

-1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

F2

Figura 12

Grficos das colunas activas (nos planos factoriais F1:F2, F1:F3 e F2:F3)

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0.18 0.12 0.06 0.00 Sant Lisb Port Set

F2

-0.06 -0.12

Brag Leir

Avei Coim Bra Beja CaBr ViRe

-0.18 Vise -0.24 -0.30 vor

Porg Faro ViCa 0.00 0.06 0.12 0.18 0.24 -0.12 -0.06

Guar

-0.36 -0.18

0.30

F1

0.30 Bra 0.24 0.18 0.12

F3

0.06 Vise Brag Sant vor 0.00 -0.06 -0.12 Leir Avei

Beja

Porg CaBr Port Set Guar

Coim

Lisb

ViRe ViCa

Faro -0.18 -0.18 -0.12 -0.06 0.00 0.06 0.12 0.18 0.24 0.30

F1

0.30 Bra 0.24 0.18 0.12

F3

Porg Guar Vise vor ViRe

Beja Set CaBr Brag Coim Leir Avei Port Lisb Sant

0.06 0.00 -0.06 -0.12 Faro -0.18 -0.36 -0.30 ViCa

-0.24

-0.18

-0.12

-0.06

0.00

0.06

0.12

0.18

F2

Figura 13

Grficos das colunas suplementares (nos planos factoriais F1:F2, F1:F3 e F2:F3)

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0.6 0.3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 >=T5 -1.5 -0.9 -0.6 T4

IDA1 T2 Apar Lisb ARE1 Brag AveiPortSet T3 Coim IDA2 Leir VAL1 <=T1 Vise Beja Bra Guar CaBr ViRe VAL3 vor Porg Faro ViCa ARE3 No IDA3 Sant Sim ARE2 VAL2

F2

Mora

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

F1

Figura 14

Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)

As contribuies absolutas das colunas activas permitem explicar os eixos factoriais (superior a 100/18=5,556 retida) e as contribuies relativas das linhas permitem verificar a sua representatividade nos eixos (prximo de 1 bem representada e prximo de 0 mal representada). No Quadro 10, so apresentadas as contribuies absolutas das colunas activas nos eixos factoriais, verificando-se que a varivel rea 1 (reas baixas) a mais importante para a construo do eixo 1, pois explica 12,947 % da variabilidade desse eixo, enquanto para o eixo 2 a varivel Moradia que explica 14,731 % e para o eixo 3 a varivel rea 2 (reas mdias) que explica 18,672 %.
Quadro 10 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 3 4 5 6,920 12,130 9,722 2,480 0,273 0,335 9,152 32,381 5,694 10,656 0,358 12,652 12,947 0,324 8,943 0,301 0,235 4,374 18,672 3,724 12,218 6,337 0,416 1,318 10,626 0,265 2,350 0,316 0,083 4,456 6,890 0,571 9,057 2,462 1,099 0,032 5,663 14,731 0,772 0,623 0,995 2,588 0,136 0,110 7,778 0,102 17,647 3,099 3,854 3,491 0,169 0,965 4,908 0,004 8,378 0,177 5,760 8,646 4,792 11,066 0,640 5,026 0,111 29,983 5,696 11,099 4,792 0,079 6,655 12,968 5,600 0,093

IDA1 IDA2 IDA3 ARE1 ARE2 ARE3 VAL1 VAL2 VAL3 Mora Apar T1 T2 T3 T4 T5 No Sim

0,026 0,400 0,168 1,732 0,273 0,932 4,207 4,253 0,001 1,838 0,323 15,313 30,645 27,583 10,212 2,089 0,003 0,003

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Na impossibilidade de se apresentar as contribuies relativas das linhas, por se tratar de um quadro bastante extenso, so apresentados, na Figura 15, os grficos das linhas, no primeiro plano factorial, sendo introduzida uma condicionante para cada um dos grficos, com o objectivo de se conseguir uma melhor visualizao da nuvem de objectos. Assim, os apartamentos so maioritariamente representados no quadrante positivo dos dois primeiros eixos e as moradias no quadrante negativo; a Tipologia vai aumentando do quadrante positivo para o quadrante negativo; e a Primeira mo tem um andamento perpendicular s duas primeiras condicionantes, sendo os imveis em primeira mo maioritariamente representados no quadrante negativo do eixo 1 e positivo do eixo 2, e os imveis que no so em primeira mo maioritariamente representados no quadrante positivo do eixo 1 e negativo do eixo 2.

1.2 0.8 0.4 -0.0

F2
-0.4 -0.8 -1.2 -1.6 -2.0 -1.6 Mora Apar -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

1.2 0.8 0.4 -0.0

F2
-0.4 -0.8 -1.2 -1.6 -2.0 -1.6 <=T1 T2 T3 T4 >=T5 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

Figura 15

Grficos das linhas com condicionantes Natureza, Tipologia e Primeira mo (no primeiro plano factorial) (continua)

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1.2 0.8 0.4 -0.0

F2
-0.4 -0.8 -1.2 -1.6 -2.0 -1.6 No Sim

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

F1

Figura 15

Grficos das linhas com condicionantes Natureza, Tipologia e Primeira mo (no primeiro plano factorial) (continuao)

Finalmente, apresentado na Figura 17 o grfico das colunas e das linhas no primeiro plano factorial, observando-se um bom enquadramento das colunas (propriedades) pelas linhas (objectos), sendo a projeco da nuvem de objectos bastante uniforme; no se registam valores anmalos.

1.2 0.8 0.4 -0.0

F2
-0.4 -0.8 -1.2 -1.6 -2.0 -1.6 Linhas Colunas -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

Figura 16

Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)

A observao dos grficos das colunas activas e das colunas suplementares nos planos factoriais correspondentes aos trs primeiros eixos conduz s seguintes concluses gerais: ao longo do eixo 1 verifica-se uma sequncia decrescente de tipologias (excepto para as tipologias T4 e T5) que tem paralelo com um decrscimo da rea e do valor, sendo de notar que as reas e os valores tm uma proximidade muito significativa isto , as reas altas esto prximas dos valores altos, as reas mdias dos valores mdios e as reas baixas dos valores baixos;

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as variveis Idade e Primeira mo contribuem mais para a construo do eixo 2 do que para a construo do eixo 1, verificando-se um decrscimo da idade ao longo do eixo 2 e salientando-se que a varivel Primeira mo positiva se encontra sempre projectada junto das idades baixas e a varivel Primeira mo negativa junto das idades altas; a varivel Natureza mais importante para a construo do eixo 2, verificando-se que as moradias so projectadas junto das maiores tipologias (T4 e T5), das reas altas e dos valores altos, e os apartamentos junto da tipologia T2, das reas mdias e dos valores mdios; sobre os eixos factoriais obtidos pode ento interpretar-se a projeco em suplementar dos distritos, verificando-se uma projeco mais junto da origem dos eixos do que a das variveis activas; o distrito de Santarm o projectado mais perto das idades baixas e da Primeira mo positiva e o da Guarda projectado junto s idades altas e Primeira mo negativa; os distritos de Lisboa, Porto e Setbal so projectados junto aos apartamentos; o distrito de Bragana sempre projectado junto s idades mdias; os distritos de vora e de Viseu so sempre projectados junto um do outro, assim como os distritos de Aveiro, Coimbra e Leiria entre si; o distrito de Faro sempre projectado um pouco afastado dos outros distritos; os distritos de Viana do Castelo e de Vila Real so sempre projectados no mesmo quadrante, bem como os distritos de Beja e de Braga entre si e ainda os de Castelo Branco e Portalegre, tambm entre si.

As estruturas reveladas pela anlise factorial das correspondncias podem sugerir ou guiar anlises complementares que, quando aplicadas aos dados brutos, no conduziriam a resultados interpretveis. Assim, podem ser suprimidas algumas variveis com andamentos relacionados, quando tentamos construir um modelo sobre os dados, quer seja de regresso linear mltipla ou de redes neuronais, e podem ser feitos agrupamentos de distritos, concelhos ou freguesias, para fins de zonamento, tendo em conta todas as propriedades dos imveis l existentes e no apenas o seu valor. A partir dos resultados da anlise factorial das correspondncias mltiplas obtidos ao nvel de cada um dos 18 distritos de Portugal continental e ao nvel dos concelhos de Lisboa e do Porto, que esto apresentados no Anexo H, podem ser observados alguns comportamentos idnticos das variveis, proceder-se ao agrupamento de concelhos, dentro de cada distrito, e de freguesias, nos concelhos de Lisboa e do Porto, e retirarem-se concluses gerais sobre o quadro de dados a estes , nveis. No entanto, existem alguns distritos com poucos dados cujos resultados no so expressivos e a percentagem de explicao dos factores continua a no ser muito significativa.

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4.2 Comparao de Mdias


4.2.1 Consideraes gerais
As normas de avaliao imobiliria em massa permitem, para este tipo de estudos, a anlise comparativa das mdias da varivel dependente, dentro de intervalos de variao de cada uma das variveis independentes, sem necessidade de se ter em considerao a influncia especfica de cada uma das restantes variveis independentes. Desta forma, so obtidos os coeficientes correspondentes varivel independente em estudo, que traduzem a influncia dessa varivel no valor final da varivel dependente. A varivel dependente, em estudos de avaliao em massa, pode ser o valor total do imvel (em euros) ou o valor de cada metro quadrado de rea do imvel (em euros por metro quadrado). Nos casos desenvolvidos neste trabalho de investigao, correspondentes aos coeficientes de localizao, de vetustez e de rea relativa, considerou-se como varivel dependente o valor de cada metro quadrado de rea do imvel, pois as frmulas existentes em diversos pases para o clculo do valor patrimonial tributvel dos imveis aplicam os coeficientes ao custo de construo do imvel, por metro quadrado da sua rea. Geralmente, a rea do imvel qual referido o seu respectivo valor patrimonial corresponde rea bruta do imvel e no rea til, que o valor disponvel nos dados. No entanto, a rea bruta equivalente a um mximo de 1,30 da rea til para o caso de imveis destinados a habitao, podendo este valor variar, em mdia, entre 1,22 e 1,25 da tipologia T0, para a tipologia T5 [14]. Como a diferena entre estes valores no significativa e a maioria dos imveis em estudo encontra-se entre as tipologias intermdias T2 e T3, considera-se que a relao entre a rea bruta e a rea til de cada imvel da amostra constante. Partindo deste pressuposto, e sabendo que o objectivo final desta parte do estudo a obteno de coeficientes adimensionais, que medem variaes relativas de mdias, optou-se por considerar os valores da transaco referidos ao metro quadrado de rea til dos imveis.

4.2.2 Coeficientes de localizao


Os coeficientes de localizao permitem medir a influncia que a localizao do imvel tem sobre o seu valor de transaco. Os dados foram analisados a diversos nveis geogrficos de localizao, em funo da disponibilidade de informao. Para a anlise a nvel nacional, o continente portugus foi dividido por distritos, para a anlise a nvel distrital, cada distrito foi dividido por concelhos, e para a anlise a nvel concelhio, cada concelho foi dividido por freguesias. Dentro de cada um dos nveis, foram calculadas as mdias dos valores da transaco, por metro quadrado de rea til dos imveis localizados nas diversas clulas geogrficas. Numa primeira fase, utilizaram-se tcnicas de estatstica descritiva, para obter o valor mais provvel em cada clula geogrfica onde se observaram transaces, e, numa segunda fase, utilizaram-se tcnicas de estatstica inferencial, para estimao do valor nas clulas em que no se observou nenhuma transaco. Na segunda fase, foi utilizado o software GeoMs, desenvolvido pelo

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Centro de Geo-Sistemas do Instituto Superior Tcnico [15] e especialmente desenhado para a anlise espacial de dados, onde os valores mais provveis de cada clula com transaces so regionalizados num sistema de coordenadas geogrficas e, atravs de uma tcnica de estatstica espacial de inferncia, denominada krigagem linear estacionria simples, so estimados os valores correspondentes s clulas sem transaces. Assim, obtida uma mdia dos valores de transaco referidos ao metro quadrado de rea til dos imveis localizados em cada uma das clulas geomtricas do nvel em estudo. O clculo dos coeficientes de localizao feito atravs da anlise comparativa entre os valores das mdias registadas nas clulas geogrficas, correspondendo cada um relao entre o valor observado nessa clula e o valor de uma dada clula de referncia, tornando-os adimensionais. Este estudo permite a classificao das clulas geogrficas por grupos, de acordo com o grau de influncia que a sua localizao tem no valor de transaco dos imveis, e permite ainda a quantificao dessa influncia para cada um dos grupos. O estudo foi ento realizado para os trs nveis de localizao j referidos: Nvel nacional cada clula geogrfica corresponde a um distrito de Portugal continental, j que no temos informao em relao aos arquiplagos da Madeira e dos Aores; para cada um dos distritos em estudo foi obtida uma mdia dos valores de transaco por metro quadrado de rea til, pois todos eles tm um nmeros de observaes suficiente para sobre elas ser calculada uma mdia, isto apesar de terem sido registadas poucas transaces de imveis em alguns distritos; a clula de referncia para o clculo dos coeficientes de localizao foi o distrito de Lisboa. Nvel distrital cada clula geogrfica corresponde a um concelho de determinado distrito, tendo sido seleccionados para o estudo deste nvel os distritos com maior nmero de transaces de imveis e com maior percentagem de concelhos do distrito com pelo menos uma transaco; apesar desta seleco, em alguns dos distritos estudados surgiram clulas geogrficas (concelhos) onde no foi observada nenhuma transaco, tendo sido feita a extrapolao geogrfica j referida, para estimao do valor da mdia referente a essas clulas; a clula de referncia para o clculo dos coeficientes de localizao foi o concelho onde se situa a capital do respectivo distrito em estudo. Nvel concelhio cada clula geogrfica corresponde a uma freguesia de determinado concelho, tendo sido apenas estudados neste nvel os concelhos de Lisboa e do Porto, pois s para estes concelhos que as observaes estavam localizadas na freguesia (nos restantes concelhos, o campo relativo freguesia no tinha qualquer informao); neste nvel, tambm foi necessrio fazer a extrapolao geogrfica j referida, para estimao do valor da mdia em algumas clulas geogrficas (freguesias) onde no foi observada nenhuma transaco; a clula de referncia para o clculo dos coeficientes de locali-zao foi a freguesia da S, em cada um dos concelhos de Lisboa e do Porto. Os resultados obtidos neste estudo dos coeficientes de localizao so apresentados em seguida, sob a forma descritiva, e no Anexo I, sob a forma grfica, para facilidade de visualizao. Assim, em seguida so apresentados quadros com os valores das mdias em cada clula geogrfica e o respectivo coeficiente de - 210 -

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localizao, enquanto no Anexo I se apresentam mapas das zonas estudadas, onde os coeficientes de localizao foram agrupados em 4 intervalos graduados, com os quais foi relacionada uma gradao de tonalidades de cor laranja. NVEL NACIONAL Os coeficientes de localizao obtidos para os 18 distritos de Portugal continental so apresentados no Quadro 11, sendo apresentado, no Anexo I, um mapa com estes resultados.
Quadro 11 Coeficientes de localizao em Portugal continental Distrito 1 Aveiro 2 Beja 3 Braga 4 Bragana 5 Castelo Branco 6 Coimbra 7 vora 8 Faro 9 Guarda 10 Leiria 11 Lisboa 12 Portalegre 13 Porto 14 Santarm 15 Setbal 16 Viana do Castelo 17 Vila Real 18 Viseu Mdia (/m2) 788,46 913,58 748,49 753,63 766,07 976,10 1 000,86 1 559,31 793,12 758,55 1 303,25 832,85 1 035,78 840,96 1 060,41 846,12 775,80 761,01 Coeficiente de Localizao 0,60 0,70 0,57 0,58 0,59 0,75 0,77 1,20 0,61 0,58 1,00 0,64 0,79 0,65 0,81 0,65 0,60 0,58

As concluses gerais que se podem retirar da observao dos valores obtidos para o nvel nacional deste estudo so as seguintes: Os distritos que se destacam a nvel nacional so Lisboa, Porto e Coimbra, por se tratar dos trs plos de maior desenvolvimento nacional; e ainda Setbal, pela proximidade a Lisboa, vora, pela ligao a Espanha, e Faro, pelo desenvolvimento turstico; Faro chega mesmo a ter um coeficiente de localizao superior ao de Lisboa, pelo facto de a habitao para turismo ter preos relativamente elevados e reas mais reduzidas, apresentando valores de transaco por metro quadrado de rea til bastante elevados; Faro ainda um distrito onde existem muitas moradias (a relao entre o nmero de moradias e o nmero de apartamentos de 70 %) e algumas so de grandes dimenses, factos estes que tambm fazem aumentar o coeficiente de localizao. No geral, o sul do pas apresenta coeficientes de localizao mais elevados do que o norte do pas, facto que se pode dever a vrias razes, como, por exemplo, as propriedades no sul terem maior dimenso do que no norte, apresentando um valor de transaco do imvel (construo + terreno) superior, para a mesma rea til da habitao; na regio sul desenvolveremse mais empreendimentos tursticos, mesmo fora do distrito de Faro, do que

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na regio norte, que ainda por cima so alvo de maior especulao por se encontrarem junto regio de Lisboa; ou ainda existir um maior nmero de moradias relativamente ao nmero de apartamentos (96 %, no distrito de vora, e 58 %, no distrito de Portalegre). No geral, o litoral do pas apresenta maiores coeficientes de localizao do que o interior do pas, devido ao seu maior desenvolvimento, observando-se um mercado da habitao muito menos activo nos distritos do interior do que nos distritos do litoral (Quadro 5); o destaque do distrito de Viana do Castelo, na regio norte do pas (mapa de Portugal continental, no Anexo I), deve-se ao facto de o nmero de moradias desse distrito, em relao ao nmero de apartamentos (52 %), ser relativamente elevado. No distrito de Bragana, o coeficiente de localizao est um pouco empolado pelo facto de a amostra conter 4 moradias com um valor de transaco por metro quadrado de rea til bastante elevado (1 099,29 /m2) para a regio.

NVEL DISTRITAL Os distritos seleccionados para o estudo deste nvel foram os que apresentavam maior nmero de transaces de imveis e com maior percentagem de concelhos do distrito com pelo menos uma transaco, como j foi referido. Assim, foram seleccionados os distritos de Aveiro, Braga, Coimbra, Faro, Leiria, Lisboa, Porto, Santarm, Setbal e Viana do Castelo, cujos coeficientes de localizao obtidos para os respectivos concelhos so apresentados no Quadro 12.
Quadro 12 Coeficientes de localizao nos distritos estudados (continua) AVEIRO Coeficiente BRAGA Mdia Coeficiente Mdia Concelhos 1 gueda 2 Albergaria-a-Velha 3 Anadia 4 Arouca 5 Aveiro 6 Castelo de Paiva 7 Espinho 8 Estarreja 9 Santa M. da Feira 10 lhavo 11 Mealhada 12 Murtosa 13 Oliveira Azemis 14 Oliveira do Bairro 15 Ovar 16 So Joo Madeira 17 Sever do Vouga 18 Vagos 19 Vale de Cambra NOTA: (/m2) 746,36 679,81 812,54 605,26 908,50 451,61 988,21 722,53 742,28 835,07 753,28 723,50 674,41 833,00 893,10 692,36 670,46 811,70 728,08 Localizao 0,82 0,75 0,89 0,67 1,00 0,50 1,09 0,80 0,82 0,92 0,83 0,80 0,74 0,92 0,98 0,76 0,74 0,89 0,80 Concelhos 1 Amares 2 Barcelos 3 Braga 4 Cabeceiras Basto 5 Celorico de Basto 6 Esposende 7 Fafe 8 Guimares 9 Pvoa de Lanhoso 10 Terras de Bouro 11 Vieira do Minho 12 V. N. Famalico 13 Vila Verde 14 Vizela (/m2) 668,80 805,84 679,45 661,40 700,22 903,35 553,83 705,50 646,26 687,97 668,44 732,42 680,69 925,53 Localizao 0,98 1,19 1,00 0,97 1,03 1,33 0,82 1,04 0,95 1,01 0,98 1,08 1,00 1,36

os valores em itlico so resultantes da estimao efectuada para os concelhos sem transaces. No Anexo I apresentam-se os mapas com estes resultados.

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Quadro 12 Coeficientes de localizao nos distritos estudados (continuao e continua) COIMBRA Coeficiente FARO Mdia Mdia Coeficiente Concelhos 1 Arganil 2 Cantanhede 3 Coimbra 4 Condeixa-a-Nova 5 Figueira da Foz 6 Gis 7 Lous 8 Mira 9 Miranda do Corvo 10 Montemor-o-Velho 11 Oliveira Hospital 12 Pampilhosa Serra 13 Penacova 14 Penela 15 Soure 16 Tbua 17 V. N. de Poiares LEIRIA Concelhos 1 Alcobaa 2 Alvaizere 3 Ansio 4 Batalha 5 Bombarral 6 Caldas da Rainha 7 Castanheira de Pra 8 Figueir dos Vinhos 9 Leiria 10 Marinha Grande 11 Nazar 12 bidos 13 Pedrgo Grande 14 Peniche 15 Pombal 16 Porto de Ms NOTA: (/m2) 714,77 757,10 1 084,08 729,02 1 067,34 624,94 675,10 776,95 676,60 645,25 577,02 636,36 788,95 597,32 796,24 914,52 678,77 Mdia (/m ) 791,60 617,73 566,67 614,58 848,02 760,86 554,95 476,19 775,82 730,67 767,57 1 042,88 633,75 893,24 707,65 718,75
2

Localizao Concelhos 0,66 0,70 1,00 0,67 0,98 0,58 0,62 0,72 0,62 0,60 0,53 0,59 0,73 0,55 0,73 0,84 0,63 1 Albufeira 2 Alcoutim 3 Aljezur 4 Castro Marim 5 Faro 6 Lagoa 7 Lagos 8 Loul 9 Monchique 10 Olho 11 Portimo 12 S. Brs Alportel 13 Silves 14 Tavira 15 Vila do Bispo 16 V. R. S. Antnio

(/m2) 1 499,93 1 038,49 1 173,52 1 390,75 1 545,40 1 192,36 1 657,71 1 851,69 1 164,37 1 339,23 1 192,88 1 164,84 1 146,09 1 291,19 1 183,20 1 333,33

Localizao 0,97 0,67 0,76 0,90 1,00 0,77 1,07 1,20 0,75 0,87 0,77 0,75 0,74 0,84 0,77 0,86

Coeficiente LISBOA Localizao Concelhos 1,02 0,80 0,73 0,79 1,09 0,98 0,72 0,61 1,00 0,94 0,99 1,34 0,82 1,15 0,91 0,93 1 Lourinh 2 Cadaval 3 Azambuja 4 Torres Vedras 5 Alenquer 6 Vila Franca Xira 7 Sobral M.te Agrao 8 Arruda dos Vinhos 9 Mafra 10 Sintra 11 Loures 12 Odivelas 13 Amadora 14 Lisboa 15 Cascais 16 Oeiras

Mdia (/m ) 831,41 756,92 935,48 1 048,33 904,61 1 125,75 834,62 987,79 1 027,71 1 214,70 1 246,87 1 106,48 1 323,12 1 758,39 1 512,21 1 447,10
2

Coeficiente Localizao 0,47 0,43 0,53 0,60 0,51 0,64 0,47 0,56 0,58 0,69 0,71 0,63 0,75 1,00 0,86 0,82

os valores em itlico so resultantes da estimao efectuada para os concelhos sem transaces. No Anexo I apresentam-se os mapas com estes resultados.

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Quadro 12 Coeficientes de localizao nos distritos estudados (continuao) PORTO Coeficiente Mdia Coeficiente SANTARM Mdia Concelhos 1 Amarante 2 Baio 3 Felgueiras 4 Gondomar 5 Lousada 6 Maia 7 Marco de Canaveses 8 Matosinhos 9 Paos de Ferreira 10 Paredes 11 Penafiel 12 Porto 13 Pvoa de Varzim 14 Santo Tirso 15 Valongo 16 Vila do Conde 17 Vila Nova de Gaia 18 Trofa (/m2) 945,02 782,00 703,22 1 002,46 498,87 1 031,51 616,63 1 130,23 742,79 674,94 635,77 1 264,94 985,75 730,77 850,10 994,24 992,26 559,44 Localizao Concelhos 0,75 0,62 0,56 0,79 0,39 0,82 0,49 0,89 0,59 0,53 0,50 1,00 0,78 0,58 0,67 0,79 0,78 0,44 1 Abrantes 2 Alcanena 3 Almeirim 4 Alpiara 5 Benavente 6 Cartaxo 7 Chamusca 8 Constncia 9 Coruche 10 Entroncamento 11 Ferreira Zzere 12 Goleg 13 Mao 14 Rio Maior 15 Salvaterra Magos 16 Santarm 17 Sardoal 18 Tomar 19 Torres Novas 20 V. N. Barquinha 21 Ourm (/m2) 853,97 789,90 952,99 890,22 944,60 855,64 818,94 815,92 756,30 679,58 745,58 799,45 483,63 822,13 1 333,33 827,45 752,97 1 062,50 856,66 663,74 720,42 Localizao 1,03 0,95 1,15 1,08 1,14 1,03 0,99 0,99 0,91 0,82 0,90 0,97 0,58 0,99 1,61 1,00 0,91 1,28 1,04 0,80 0,87 Coeficiente Localizao 0,99 1,20 0,89 0,93 0,99 0,74 0,88 0,75 1,00 1,54

SETBAL Concelhos 1 Alccer do Sal 2 Alcochete 3 Almada 4 Barreiro 5 Grndola 6 Moita 7 Montijo 8 Palmela 9 Santiago do Cacm 10 Seixal 11 Sesimbra 12 Setbal 13 Sines NOTA:

Mdia (/m ) 1 014,18 977,03 1 261,22 1 024,79 1 521,90 879,09 1 021,32 1 049,38 939,42 1 029,21 1 229,57 974,12 981,19
2

Coeficiente VIANA DO CASTELO Mdia Localizao Concelhos (/m2) 1,04 1,00 1,29 1,05 1,56 0,90 1,05 1,08 0,96 1,06 1,26 1,00 1,01 1 Arcos de Valdevez 2 Caminha 3 Melgao 4 Mono 5 Paredes de Coura 6 Ponte da Barca 7 Ponte de Lima 8 Valena 9 Viana do Castelo 10 V. N. Cerveira 820,52 996,42 735,24 768,52 819,78 616,67 729,23 625,63 830,30 1 282,32

os valores em itlico so resultantes da estimao efectuada para os concelhos sem transaces. No Anexo I apresentam-se os mapas com estes resultados.

As concluses gerais que se podem retirar da observao dos valores obtidos para o nvel distrital deste estudo so as seguintes: O concelho capital de distrito apresenta, em geral, o valor de coeficiente de localizao mais elevado entre todos os concelhos do respectivo distrito, podendo ainda observar-se uma tendncia de diminuio do valor destes

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coeficientes com o aumento do afastamento do respectivo concelho capital do distrito; esta concluso geral no observada em distritos onde se verificam outras influncias mais fortes, como o caso de Braga, em que a proximidade do litoral tem maior influncia do que a sede do distrito, de Leiria, com uma influncia forte da zona turstica, do oeste ao sul do distrito, e ainda de Setbal onde existe uma clara evidncia dos concelhos mais prximos de Lisboa e das zonas tursticas de Sesimbra e de Tria. Ao nvel distrital, so mais evidentes as diferenas dos coeficientes de localizao entre o interior e o litoral, pois dentro do mesmo distrito os concelhos situados junto orla costeira tm geralmente coeficientes de localizao maiores do que os concelhos mais interiores, sendo particularmente elevados em zonas de grande desenvolvimento turstico. A este nvel e em alguns distritos, observa-se uma relao muito directa entre concelhos com coeficientes de localizao mais elevados e o traado de vias de comunicao importantes, como as auto-estradas e os itinerrios principais; neste sentido podemos, por exemplo, observar o traado da A1, no distrito de Santarm, e a chegada da A2 ao Algarve, no distrito de Faro. As maiores disperses observadas nos valores das mdias obtidas dizem respeito a concelhos em que se verifica um recente desenvolvimento industrial ou de servios, que levou tambm ao aparecimento de novas zonas residenciais.

NVEL CONCELHIO O estudo, a este nvel, est limitado ao concelho de Lisboa e do Porto, por indisponibilidade de informao em relao a outros concelhos. Algumas das concluses gerais obtidas com o estudo a este nvel podero ser generalizadas a outros concelhos, embora noutra escala, mas outras concluses no o podero ser. Na realidade, estes , concelhos tm a caracterstica particular de neles s existir um plo central ou centro histrico a partir do qual se desenvolve toda a cidade, ou seja, o aglomerado populacional do concelho, sendo que outros plos centrais tm muito menor influncia. Em relao maioria dos outros concelhos de Portugal, para alm da cidade sede de cada concelho, existem outros aglomerados populacionais importantes, que originam mais do que um plo central ou centro histrico no concelho. Assim, foram estudados os concelhos de Lisboa e do Porto, cujos coeficientes de localizao, que foram obtidos para as respectivas freguesias, so apresentados no Quadro 13, na pgina seguinte.

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Quadro 13 Coeficientes de localizao nos concelhos de Lisboa e do Porto CONCELHO DE LISBOA Freguesias 1 Ajuda 2 Alcntara 3 Alto do Pina 4 Alvalade 5 Ameixoeira 6 Anjos 7 Beato 8 Benfica 9 Campo Grande 10 Campolide 11 Carnide 12 Castelo 13 Charneca 14 Corao de Jesus 15 Encarnao 16 Graa 17 Lapa 18 Lumiar 19 Madalena 20 Mrtires 21 Marvila 22 Mercs 23 N. S.ra de Ftima 24 Pena 25 Penha de Frana 26 Prazeres 27 Sacramento NOTA: CONCELHO Coeficiente DE LISBOA Localizao Freguesias 1,52 1,65 1,45 1,40 1,62 1,03 1,10 1,33 1,70 1,11 1,77 1,00 1,58 2,19 1,55 1,37 1,87 1,76 0,95 1,35 1,40 1,48 1,76 1,61 1,26 2,16 1,62 28 Santa Catarina 29 Santa Engrcia 30 Santa Isabel 31 Santa Justa 32 S.ta M. de Belm 33 S.ta M. Olivais 34 Santiago 35 S.to Condestvel 36 Santo Estvo 37 Santos-o-Velho 38 So Cristvo e So Loureno 39 S. Dom. Benfica 40 S. Franc. Xavier 41 So Joo 42 So Joo de Brito 43 So Joo de Deus 44 S. Jorge Arroios 45 So Jos 46 So Mamede 47 So Miguel 48 So Nicolau 49 So Paulo 50 S. Seb.o Pedreira 51 S. Vicente Fora 52 S 53 Socorro

Mdia (/m2) 1 699,89 1 844,58 1 616,89 1 563,13 1 803,22 1 144,81 1 228,38 1 489,57 1 896,43 1 239,65 1 977,58 1 118,42 1 765,17 2 440,29 1 730,52 1 527,69 2 085,19 1 962,43 1 065,79 1 503,14 1 557,65 1 653,67 1 965,42 1 794,84 1 411,11 2 412,47 1 812,50

Mdia (/m2) 1 906,86 1 569,01 2 369,11 1 511,63 1 903,53 1 529,85 1 136,93 2 247,44 1 301,57 1 312,13 1 125,18 1 809,29 1 809,38 1 624,04 1 151,34 1 828,92 1 526,16 2 068,09 2 226,85 1 141,05 966,39 1 478,98 1 873,25 1 319,85 1 116,36 1 064,29

Coeficiente Localizao 1,71 1,41 2,12 1,35 1,71 1,37 1,02 2,01 1,17 1,18 1,01 1,62 1,62 1,45 1,03 1,64 1,37 1,85 1,99 1,02 0,87 1,32 1,68 1,18 1,00 0,95

os valores em itlico so resultantes da estimao efectuada para as freguesias sem transaces. No Anexo I apresentam-se os mapas com estes resultados.

CONCELHO DO PORTO Freguesias 1 Aldoar 2 Bonfim 3 Campanh 4 Cedofeita 5 Foz do Douro 6 Lordelo do Ouro 7 Massarelos 8 Miragaia NOTA:

Mdia (/m2) 1 087,26 1 220,65 1 000,86 1 090,68 1 569,28 1 264,93 1 489,79 1 091,13

CONCELHO DO Coeficiente PORTO Localizao Freguesias 0,86 0,97 0,79 0,86 1,24 1,00 1,18 0,86 9 Nevogilde 10 Paranhos 11 Ramalde 12 Santo Ildefonso 13 So Nicolau 14 S 15 Vitria

Mdia (/m2) 2 085,35 1 246,83 1 220,68 894,31 1 300,67 1 262,85 992,86

Coeficiente Localizao 1,65 0,99 0,97 0,71 1,03 1,00 0,79

os valores em itlico so resultantes da estimao efectuada para as freguesias sem transaces. No Anexo I apresentam-se os mapas com estes resultados.

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As concluses gerais que se podem retirar da observao dos valores obtidos para o nvel concelhio deste estudo so as seguintes: As freguesias dos centros histricos de Lisboa e do Porto apresentam os coeficientes de localizao mais baixos, contrariamente ao que seria de esperar, podendo estes resultados ser explicados pelo facto de corresponderem a zonas bastante antigas, onde as habitaes no cumprem as exigncias funcionais actuais, acrescendo o facto de o mercado de reabilitao de habitaes antigas ainda estar pouco desenvolvido data a que reporta a recolha dos dados (actualmente, a situao poderia ser diferente, pois o mercado de reabilitao est muito mais desenvolvido). tambm nestas zonas dos centros histricos de cada um dos concelhos em estudo que se observam as freguesias sem transaces, o que est relacionado com a concluso anterior e que pode ser explicado pelo facto de corresponderem a zonas residenciais consolidadas, conduzindo a um mercado pouco activo, ou pelo facto de muitas das habitaes destas freguesias j terem sido transformadas em escritrios, deixando de estar includas nesta amostra. A zona do concelho de Lisboa com coeficientes de localizao mais elevados corresponde freguesia da Lapa e s freguesias vizinhas e a zona do concelho do Porto com coeficientes de localizao mais elevados corresponde s freguesias da Foz do Douro e de Nevogilde; as zonas ribeirinhas mais perto da foz dos rios Tejo e Douro tambm apresentam coeficientes relativamente elevados. A este nvel, tambm possvel observar uma relao entre freguesias com coeficientes de localizao mais elevados e o traado de artrias importantes do aglomerado populacional, como o caso das avenidas principais das cidades de Lisboa e do Porto. As maiores disperses observadas nos valores das mdias obtidas dizem respeito a freguesias em que coexistem habitaes j construdas h vrias dcadas com recentes plos de expanso imobiliria. Em concluso do trabalho realizado sobre os coeficientes de localizao, existem alguns aspectos a salientar: O estudo realizado baseou-se na distribuio territorial do pas pelas reas administrativas de freguesias, concelhos e distritos, em detrimento da distribuio por NUTS. Uma anlise preliminar dos dados revela que o estudo baseado na distribuio por NUTS conduziria a resultados mais consistentes, j que junta locais com caractersticas de desenvolvimento idntico. Por exemplo, os concelhos de Amadora e de Almada tm o mesmo tipo de desenvolvimento e posicionamento relativamente cidade de Lisboa, sendo considerados na mesma NUTS II, mas estando separados na distribuio por distritos. Apesar desta constatao, o estudo foi realizado com base na distribuio por reas administrativas, j que cada repartio de finanas centraliza geralmente a avaliao patrimonial dos imveis localizados num dado municpio ou concelho, prevalecendo, assim, a distribuio por reas administrativas. Como j foi referido, o mtodo de comparao o mais utilizado, na avaliao imobiliria, para a obteno do valor de mercado, sendo tambm o mais directo e fivel. No entanto, a sua aplicao est condicionada - 217 -

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existncia de transaces recentes de imveis com caractersticas e localizao idnticas s do imvel a avaliar. Caso contrrio, isto , quando no existe mercado activo daquele tipo de imveis na zona, tm que ser utilizados outros mtodos de avaliao. O procedimento de inferncia estatstica espacial de dados, aplicado no estudo feito, permite a extrapolao de valores de transaces para locais onde no existe mercado imobilirio, desde que rodeados por zonas onde o mercado est activo. Nestas condies, possvel a utilizao do mtodo de comparao para avaliao imobiliria em locais onde no existe mercado activo, apesar de os resultados finais terem uma menor fiabilidade. Os resultados obtidos com o presente estudo, apresentados sob a forma de coeficientes de localizao, permitem retirar concluses quantificveis relativamente distribuio geogrfica do valor de transaco de imveis para habitao, a diversos nveis de localizao, no territrio nacional. Estes resultados tm vrias aplicaes prticas, que vo desde a deciso sobre a execuo de empreendimentos imobilirios para habitao, at aferio dos coeficientes de localizao para o clculo do imposto municipal sobre imveis, no caso de imveis para habitao. No ltimo captulo deste trabalho de investigao, proposto um modelo de avaliao em massa que utiliza como referncia os valores aqui obtidos.

4.2.3 Coeficientes de vetustez e de rea relativa


O coeficiente de vetustez permite medir a influncia que a idade do imvel tem sobre o seu valor de transaco e o coeficiente de rea relativa permite medir a influncia que a rea do imvel tem sobre o seu valor unitrio de transaco (valor por metro quadrado). A anlise dos dados para obteno destes , coeficientes foi feita ao nvel do concelho, pelas razes j expostas atrs. Numa fase inicial, foram seleccionados para o estudo os concelhos onde se observaram pelo menos 75 transaces de imveis, tendo sido encontrados 33 concelhos nestas condies (Quadro 14).
Quadro 14 Concelhos seleccionados para o estudo dos coeficientes de vetustez e de rea relativa Distrito Concelho Distrito Concelho Distrito Concelho
1 Aveiro 2 Beja 6 Coimbra 8 Faro 10 Leiria 11 Lisboa (continua) 15 Ovar 5 Beja 3 Coimbra 5 Figueira Foz 8 Loul 9 Leiria 10 M. Grande 1 Alenquer 5 Cascais 6 Lisboa 7 Loures 13 Porto (continua) 11 Lisboa (continuao) 9 Mafra 10 Oeiras 11 Sintra 14 V. F. Xira 15 Amadora 16 Odivelas 4 Gondomar 6 Maia 8 Matosinhos 12 Porto 13 P.voa Varzim 16 V.ana Castelo 15 Setbal 13 Porto (continuao) 15 Valongo 16 Vila Conde 17 V. N. Gaia 3 Almada 4 Barreiro 6 Moita 7 Montijo 10 Seixal 11 Sesimbra 12 Setbal 9 V.ana Castelo

Os concelhos seleccionados foram ento objecto de uma anlise preliminar em que se observou a relao da varivel dependente, relativa ao valor unitrio da

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transaco do imvel (valor por metro quadrado), com as variveis independentes, relativas idade e rea do imvel. O objectivo desta anlise preliminar o estabelecimento de uma escala de intervalos de variao de valores para cada uma destas duas variveis independentes em estudo. Alguns dos factos observados nesta anlise foram os seguintes: A mdia da depreciao dos valores unitrios de transaco de imveis com 0 anos de idade para imveis com 1 ano de idade relativamente elevada. No entanto, ao estabelecer-se a escala de intervalos de variao dos valores da varivel Idade, no foi considerada uma separao entre estes , valores, pois isso implicaria um primeiro intervalo da escala apenas com o valor de 0 anos de idade, o que, do ponto de vista prtico, no teria qualquer interesse ou utilidade. A influncia da idade do imvel no seu vai diminuindo com o aumento da idade. Assim, ao estabelecer-se a escala de intervalos de variao dos valores da varivel Idade, foi considerado um aumento da amplitude dos intervalos, medida que a idade do imvel vai aumentando. Alm disso, o nmero de imveis transaccionados com idades muito elevadas mais reduzido e o estabelecimento de maiores amplitudes dos intervalos para estas idades conduz a um estudo mais consistente. A maioria dos imveis transaccionados nos concelhos em estudo tem uma rea entre 80 m2 e 120 m2, mas a influncia da rea do imvel no seu valor unitrio de transaco (valor por metro quadrado) s mais significativa para diferenas maiores entre as reas. Assim, ao estabelecer-se a escala de intervalos de variao dos valores da varivel rea, foram consideradas menores amplitudes dos intervalos entre os valores referidos e um aumento da amplitude para valores inferiores e superiores. Esta definio da escala da rea tambm tem a ver com o facto de o nmero de imveis transaccionados com reas muito baixas ou muito elevadas ser mais reduzido e o estabelecimento de maiores amplitudes dos intervalos para estas reas conduzir a um estudo mais consistente. A anlise preliminar dos concelhos seleccionados levou ento definio de 8 intervalos de variao para cada uma das variveis independentes idade e rea, sendo as escalas estabelecidas as que se apresentam no Quadro 15.
Quadro 15 Escalas de variao da idade e da rea Idade rea 0 a 3 anos A 50 m2 4 a 8 anos 50 m2 < A 80 m2 9 a 15 anos 80 m2 < A 100 m2 16 a 25 anos 100 m2 < A 120 m2 26 a 40 anos 120 m2 < A 150 m2 41 a 60 anos 150 m2 < A 200 m2 61 a 85 anos 200 m2 < A 300 m2 mais de 85 anos A > 300 m2

Aps o estabelecimento dos intervalos de valores destas duas variveis, foi feito um levantamento do nmero de transaces observadas dentro de cada um dos oito intervalos, para cada uma das variveis (idade e rea), e para os 33 concelhos

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inicialmente seleccionados. O objectivo deste levantamento o de se ficar a saber o nvel de consistncia e significncia dos resultados a obter, tendo sido apenas considerados vlidos, para o estudo, os concelhos com pelo menos 4 intervalos seguidos com 5 ou mais transaces. Dentro desta segunda seleco de concelhos, diferente para cada uma das variveis a estudar, no foi considerada a contribuio, para a obteno dos coeficientes num determinado intervalo, dos concelhos que tivessem menos de 5 transaces nesse intervalo; isto porque para os intervalos em que as idades do imvel eram mais elevadas e as reas mais extremas, quer para baixo quer para cima, o nmero de transaces observadas bastante pequeno. O clculo dos coeficientes de vetustez e de rea relativa ento feito atravs da anlise comparativa entre os valores das mdias dos valores unitrios de transaco (valor por metro quadrado) observados em cada intervalo da escala de valores da idade e da rea, respectivamente. Assim, os coeficientes so calculados para cada intervalo da escala e correspondem relao entre o valor da mdia observado nesse intervalo e o valor da mdia observado num intervalo de referncia, tornando-os adimensionais. O intervalo de referncia, para o caso do coeficiente de vetustez, o das idades entre 0 e 3 anos e, para o caso do coeficiente de rea relativa, o das reas entre 80 m2 e 100 m2, correspondendo aos intervalos onde se observam maior nmero de transaces. Alm das mdias dos valores unitrios de transaco (valor por metro quadrado), foram calculados os respectivos desvios padres, dentro de cada intervalo das escalas de valores, tendo sido retirados do estudo os concelhos que, para cada uma das variveis em estudo, apresentavam valores unitrios de transaco (valor por metro quadrado) muito dispersos; isto , aqueles em que, na maioria dos intervalos, obtnhamos valores de desvio padro superiores a 30 % do valor da mdia. Esta terceira seleco de concelhos volta a ser diferente para cada uma das variveis a estudar. COEFICIENTE DE VETUSTEZ O estudo realizado para a obteno do coeficiente de vetustez conduziu retirada dos concelhos de Ovar, de Alenquer, de Mafra, do Montijo e de Sesimbra, na segunda seleco de concelhos realizada, enquanto na terceira seleco foram retirados os concelhos de Loul, de Cascais, de Gondomar, da Maia, do Porto, da Pvoa do Varzim, de Valongo, de Vila do Conde e de Vila Nova de Gaia. O estudo foi ento desenvolvido para os 19 concelhos restantes, em relao aos quais foi calculado o coeficiente de vetustez, para cada um dos intervalos da escala de valores da idade. Os resultados obtidos esto apresentados no Quadro 16, sob a forma numrica, e no Anexo J, sob a forma grfica, podendo observar-se que nem todos os concelhos tm uma depreciao contnua do coeficiente de vetustez, com o aumento da idade dos imveis. Numa anlise mais aprofundada, verifica-se que os coeficientes de vetustez com um comportamento mais fora do esperado foram os calculados a partir da mdia de um conjunto de valores unitrios de transaco (valor por metro quadrado) muito dispersos. Assim, os valores obtidos a partir de dados com um desvio padro superior a 30 % da mdia so apresentados no quadro em itlico e no foram considerados para o clculo do valor final do coeficiente de vetustez, que corresponde mdia da contribuio de cada um dos concelhos para o respectivo intervalo.

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Almada Amadora Barreiro Beja Coimbra Figueira da Foz Leiria Lisboa Loures Marinha Grande Matosinhos Moita Odivelas Oeiras Seixal Setbal Sintra Viana do Castelo V. F. de Xira VALOR FINAL

0a3 anos 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Quadro 16 Coeficientes de vetustez Intervalos da escala de valores da Idade 3a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 60 61 a 85 mais de anos anos anos anos anos anos 85 anos 0,91 0,83 0,78 0,74 0,70 0,97 0,85 0,93 0,84 0,98 0,83 0,83 0,83 0,93 0,93 0,81 0,82 0,68 0,97 0,89 0,91 0,90 0,55 0,93 0,79 0,76 1,19 0,98 0,95 1,02 0,81 0,98 0,90 0,91 0,77 0,79 0,86 0,85 0,76 0,72 0,92 0,92 1,00 0,93 0,97 0,89 0,87 0,61 0,91 0,90 0,85 0,92 1,00 0,84 0,88 0,90 0,52 1,02 0,97 0,96 1,03 1,00 0,96 0,83 0,85 1,08 0,90 0,82 0,86 0,94 0,89 0,86 0,73 0,90 0,86 0,83 0,71 0,89 0,88 0,83 0,79 0,82 0,95 0,89 0,85 0,82

As concluses gerais que se podem retirar da observao dos valores obtidos para o coeficiente de vetustez so as seguintes: Os coeficientes de vetustez, obtidos ao nvel de cada concelho, para imveis com mais de 40 anos, correspondentes aos trs ltimos intervalos da escala de valores da idade, so todos calculados a partir de dados com um desvio padro superior a 30 % da mdia; este facto pode ser explicado por os imveis com esta idade poderem corresponder a habitaes degradadas ou desactualizadas, tendo um valor de transaco baixo, ou ento a habitaes recuperadas e/ou em centros histricos, tendo um valor de transaco alto. Os valores dos coeficientes de vetustez apresentados para os cinco primeiros intervalos da escala de valores da idade tm uma boa consistncia e significncia estatsticas; para o intervalo dos 41 aos 60 anos, podemos obter um valor para o coeficiente de vetustez de 0,69, o qual no apresentado no quadro por os valores que esto na sua origem terem todos uma grande disperso, sendo um valor com pouco significado estatstico; o valor do coeficiente de vetustez mais baixo, observado ao nvel dos concelhos, para qualquer um dos intervalos estudados, foi de 0,52, o que poder corresponder a uma habitao bastante degradada com um valor de transaco pouco superior ao valor do respectivo terreno; assim, com base nestas concluses prope-se uma nova tabela para o coeficiente de vetustez, apresentada no Quadro 17, a aplicar no clculo do valor patrimonial de prdios urbanos destinados habitao.

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Quadro 17 Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos e moradias Idade do Imvel Coeficiente de Vetustez 0 a 3 anos 1,00 3 a 8 anos 0,95 0,90 9 a 15 anos 0,85 16 a 25 anos 26 a 40 anos 0,80 41 a 60 anos 0,70 61 a 85 anos 0,60 mais de 85 anos 0,50

Relativamente ao estudo feito sobre o coeficiente de vetustez, existem ainda , aspectos a salientar: por um lado, o valor de transaco do imvel mais influenciado pela poca de construo do mesmo, por corresponder a um determinado tipo de estrutura do edifcio, do que propriamente pelo nmero de anos do mesmo; por outro lado, a verdadeira influncia sobre o valor de transaco do imvel no passa apenas pela idade do mesmo, mas tambm pelo nmero e grau de reestruturaes e reabilitaes de que este beneficiou ao longo da sua vida.

COEFICIENTE DE REA RELATIVA O estudo realizado para a obteno do coeficiente de rea relativa conduziu remoo dos concelhos da Moita e do Montijo, na segunda seleco de concelhos realizada, enquanto na terceira seleco foram retirados os concelhos de Loul, do Porto e de Vila Nova de Gaia. O estudo foi ento desenvolvido para os 28 concelhos restantes, em relao aos quais foi calculado o coeficiente de rea relativa para cada um dos intervalos da escala de valores da rea. Os resultados obtidos esto apresentados no Quadro 18 da pgina seguinte, sob a forma numrica, e no Anexo L, sob a forma grfica, podendo observar-se que nem todos os concelhos tm uma depreciao contnua do coeficiente de rea relativa, com o aumento da rea dos imveis. Os coeficientes de rea relativa foram ento objecto da mesma anlise j realizada para os coeficientes de vetustez, tendo-se chegado a uma concluso idntica; so apresentados no quadro, a itlico, os valores dos coeficientes obtidos a partir de dados com um desvio padro superior a 30 % da mdia. No concelho de Sintra, observa-se um andamento do coeficiente de vetustez muito atpico, apesar de os respectivos valores no terem origem em valores unitrios de transaco (valor por metro quadrado) muito dispersos. Assim, os valores a itlico e os respeitantes ao concelho de Sintra no foram considerados para o clculo do valor final do coeficiente de rea relativa, o qual corresponde mdia da contribuio de cada um dos outros concelhos para o respectivo intervalo.

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Quadro 18 Coeficientes de rea relativa Intervalos da escala de valores da rea


A50m
2

50m2< A A80m
2

80m2<A A100m
2

100m2< A A120m
2

120m2< A A150m
2

150m2< A A200m
2

200m2< A A300m
2

A>300m
2

Alenquer Almada Amadora Barreiro Beja Cascais Coimbra Figueira da Foz Gondomar Leiria Lisboa Loures Mafra Maia Marinha Grande Matosinhos Odivelas Oeiras Ovar Pvoa do Varzim Seixal Sesimbra Setbal Sintra Valongo Viana do Castelo Vila do Conde V. F. de Xira VALOR FINAL

1,60 1,07

1,17 1,04

1,99 1,38 1,27

0,61 1,34

1,35

1,14 1,31

1,02 1,15 1,03 0,97 1,03 1,02 1,04 1,00 0,96 1,36 1,07 0,93 1,05 0,96 1,19 1,13 1,00 1,09 1,15 1,09 1,08 1,11 1,04 1,08 1,04 1,10 1,15 1,01 1,07

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,90 0,93 0,96 0,94 0,93 0,98 0,87 0,83 0,94 1,10 0,94 0,93 0,86 0,98 0,89 1,00 0,93 1,01 0,96 1,10 1,03 0,84 0,95 1,01 1,10 1,15 0,94 0,87 0,96

0,83 0,85 0,89 0,85 1,11 0,87 0,83 0,99 1,00 0,99 0,85 0,83 0,98 0,88 1,02 0,83 0,96 0,84 0,89 0,94 0,72 0,98 1,02 1,13 1,06 0,95 0,89 0,91

0,69

1,10 0,95 0,61 0,75 1,05 0,93 0,72 0,94 1,07 1,13 0,94 0,78 0,93 0,77 0,89 1,24 1,01 0,82 1,18 0,74 0,86

0,70 0,69 0,57 0,86

0,57

0,82 0,81

0,98

1,36 0,78 0,90

1,32

0,79

As concluses gerais que se podem retirar da observao dos valores obtidos para o coeficiente de rea relativa so as seguintes: O andamento atpico do coeficiente de vetustez observado no concelho de Sintra, com valores muito altos para os intervalos de maiores reas, pode dever-se particularidade de esse mercado imobilirio conter imveis para habitao com caractersticas apalaadas e de grande valor histrico, fazendo com que s maiores reas no correspondam valores unitrios de transaco (valor por metro quadrado) menores. Apesar de a amostra conter um nmero razovel de imveis com mais de 300 m2, apenas num dos concelhos estudados foi possvel reunir pelo menos 5 transaces de imveis neste intervalo, e, mesmo assim, com valores unitrios muito dispersos, no tendo qualquer significado estatstico o valor

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do coeficiente de rea relativa obtido para este intervalo; os valores dos coeficientes de rea relativa obtidos e apresentados para os restantes intervalos da escala de valores da rea tm uma boa consistncia e significncia estatsticas; o valor do coeficiente de rea relativa mais baixo, observado ao nvel dos concelhos, para qualquer um dos intervalos estudados, foi de 0,57, o qual corresponde a imveis com reas to elevadas que por vezes excedem a simples funo de habitar; assim, com base nestas concluses, prope-se uma tabela para o coeficiente de rea relativa, apresentada no Quadro 19, a introduzir e aplicar no clculo do valor patrimonial de prdios urbanos destinados habitao.
Quadro 19 Tabela dos coeficientes de rea relativa para apartamentos e moradias rea do Imvel Coeficiente de rea Relativa A 50 m2 1,30 50 m2 < A 80 m2 1,10 80 m2 < A 100 m2 1,00 0,95 100 m2 < A 120 m2 0,90 120 m2 < A 150 m2 0,85 150 m2 < A 200 m2 0,80 200 m2 < A 300 m2 0,60 A > 300 m2

Os resultados obtidos para o coeficiente de rea relativa destacam, com bastante expresso, um aumento significativo do valor unitrio de transaco (valor por metro quadrado) para imveis de rea bastante reduzida (A 50 m2) e uma diminuio muito acentuada desse valor para imveis com grandes reas (A > 300 m2), verificando-se uma variao menos acentuada para reas mais intermdias.

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4.3 Modelo de Regresso Linear Mltipla


4.3.1 Consideraes gerais
A informatizao da avaliao de imveis comeou no incio dos anos 80, coincidindo com o desenvolvimento dos sistemas informticos; posteriormente, foram-se incorporando diversas tcnicas estatsticas para o tratamento da informao do mercado imobilirio, entre as quais teve especial relevncia a regresso linear mltipla. Assim, o modelo de regresso linear mltipla tem sido bastante usado na rea da avaliao imobiliria, com particular destaque na avaliao em massa de imveis; no entanto, apesar das suas inmeras potencialidades, tambm apresenta algumas limitaes. O objectivo deste modelo relacionar o comportamento de uma varivel endgena ou dependente (Y) com um conjunto de outras variveis exgenas ou independentes (X1, X2, X3, ), com a finalidade de explicar determinada realidade e de prever o comportamento da varivel endgena em funo do conhecimento das variveis exgenas. Na avaliao de imveis, a varivel endgena geralmente o valor unitrio do imvel (valor por metro quadrado), ou simplesmente o seu valor, sendo uma varivel quantitativa e aleatria, mas podendo corresponder a uma transformao dessa varivel, como por exemplo, o seu logaritmo. As variveis exgenas so diversas, podendo considerar-se vrias das caractersticas do imvel, como a rea, a tipologia, a idade, o estado de conservao, o tipo de acabamentos ou a qualidade de construo, tratando-se de variveis quantitativas e qualitativas que so no aleatrias e medidas sem erro, na formalizao mais simples do modelo. As variveis quantitativas podem resultar de transformaes das variveis originais, por exemplo, o quociente 1/rea em vez da rea, e as variveis qualitativas so muitas vezes definidas pelo avaliador, contendo alguma subjectividade. A relao entre a varivel endgena e as variveis exgenas uma relao estatstica (no exacta, apenas se verifica em mdia) e linear nos parmetros, de acordo com a seguinte equao: Yi = 0 + 1 X1i + 2 X2i + + k Xki + ui em que 2, , n k o n. de variveis exgenas n o n. de objectos da amostra
i =1,

Algumas das hipteses do modelo, que se salientam, so o facto de o modelo ter termo independente; de nenhuma das variveis exgenas ser uma combinao linear das restantes; e de a varivel u formar um rudo branco com uma distribuio normal. Para a estimao do modelo de regresso linear mltipla necessrio dispor de uma amostra de dimenso n com os valores observados referentes a todas as variveis, a endgena e as k exgenas, que tenha mais objectos que variveis exgenas (n > k). Os parmetros do modelo (0, 1, 2, , k) so ento estimados a partir da amostra de dados, com base num critrio adequado que pode ser, por exemplo, o dos mnimos quadrados; depois deve proceder-se anlise do modelo estimado atravs de testes estatsticos e de validaes econmicas; e, finalmente, o modelo pode ser utilizado. - 225 -

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Este modelo pode servir para identificar os factores fundamentais que influenciam o valor de um imvel em determinada zona ou mercado imobilirio, por recurso estrutura estimada, ou ainda para prever o valor de um imvel particular ou o valor mdio de um determinado tipo de imveis. A previso de valores atravs do modelo de regresso linear mltipla feita pela introduo das caractersticas do imvel particular ou do tipo de imveis a avaliar (valores das variveis exgenas) na frmula, com os parmetros estimados e pela obteno do valor da varivel endgena como resultado. Esta previso de valores levanta alguns problemas que devem ser resolvidos a priori, como seja o de saber se o resultado pretendido corresponde ao valor de um imvel particular ou ao valor mdio de certo tipo de imveis, ou ainda se a previso pretendida deve ser feita atravs da obteno de um valor nico (previso pontual), sendo um valor mais preciso mas pouco provvel, ou com base num intervalo de variao do valor, perdendo-se na preciso mas ganhando-se na probabilidade de ocorrncia. Enquanto a melhor previso pontual, quer seja para a obteno do valor de um imvel particular quer seja para a obteno do valor mdio de certo tipo de imveis, dada por aplicao directa do modelo estimado, a obteno de intervalos de variao do valor um pouco mais complicada. No entanto, uma menor preciso da previso por intervalo vai ser compensada pela atribuio de um grau de confiana previso, podendo observar-se que a previso de um valor mdio requer um intervalo de menor amplitude do que a previso de um valor particular, isto para o mesmo grau de confiana. Na previso por intervalo, para alm do grau de confiana desejado e do que se pretende prever (valor de um imvel particular ou valor mdio de certo tipo de imveis) so muito importantes as caractersticas do imvel, nomeadamente a especificidade e raridade dessas caractersticas, e a qualidade do modelo estimado, nomeadamente o valor dos resduos. O levantamento da amostra de dados a analisar requer alguns cuidados para que se possa vir a obter um modelo de regresso linear mltipla com qualidade e passvel de ser utilizado. Alguns dos problemas prticos relacionados com a informao que vai dar origem ao modelo e com a estimao do mesmo so: A informao a recolher deve ser fivel, isto , deve ser proveniente de fontes seguras, verificada antes de registada e actualizada, se necessrio. Deve ser recolhida a maior quantidade possvel de informao relativa a cada imvel, pois o levantamento de variveis exgenas em excesso permite, durante a fase de estimao do modelo, a possibilidade de serem retiradas algumas dessas variveis que no estejam a contribuir significativamente para a construo do mesmo. A utilizao de bases de dados especficas, j existentes, deve ser feita por forma a estas serem analisadas primeiro, e s depois, com o conhecimento adquirido sobre a informao que contm, se pode proceder ao seu alargamento. A amostra deve ter uma dimenso tal que no desa abaixo de um valor mnimo conveniente para a estimao do modelo, sendo recomendvel amostras com um nmero de objectos entre, pelo menos, cinco a dez vezes o nmero de variveis exgenas; A informao contida na amostra, relativamente aos valores dos imveis, deve ser homogeneizada, atravs de um ndice de inflao conveniente, que permita a referncia dos valores a uma mesma data, por forma a torn-los - 226 -

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comparveis; O modelo estatstico a desenvolver deve ser adequado, o mais possvel, realidade, atravs das transformaes de variveis j referidas; As variaes temporais ou espaciais na recolha dos dados criam instabilidade na informao, podendo gerar quebras de estrutura no modelo a estimar.

Assim, os modelos de regresso linear mltipla tm as vantagens: de introduzir uma maior objectividade ao processo de avaliao; de uniformizar os critrios dos vrios avaliadores de uma mesma empresa ou de empresas diferentes; de permitir uma discusso cientfica e racional das diferenas de critrios; de criar valores de referncia; e de permitir uma certa automatizao do processo de avaliao. Tm, no entanto, as desvantagens de necessitarem de construir e testar um modelo economtrico (apesar de o processo ser relativamente simples em termos tericos, na prtica pode originar modelos inadequados); de necessitarem de integrar conhecimentos estatsticos com experincia prtica (fundamental na fase inicial do processo); de no tratarem os casos mais especficos e ainda alguns dos problemas prticos j apresentados anteriormente.

4.3.2 Modelos e resultados obtidos


Quando a dimenso da amostra relativamente pequena face ao nmero de variveis explicativas, pode fazer-se uma regresso sobre os factores obtidos na anlise factorial dos dados, reduzindo o nmero de variveis e trabalhando sobre a amostra total. A utilizao do algoritmo que est na base dos mtodos factoriais, garante que a perda de informao devida reduo do nmero de variveis ser mnima. O procedimento para realizar esta operao passa por obter um nmero pequeno de factores que explique uma parte aceitvel da inrcia da tabela de contingncia das variveis explicativas versus as classes da varivel a explicar. O modelo de regresso ento efectuado a partir dos valores que a varivel a explicar tem para cada objecto da amostra sobre a correspondente projeco desse objecto, em suplementar, nesses factores. Assim, o nmero de variveis explicativas reduzido para o nmero de factores, sem se reduzir a dimenso da amostra. Finalmente, volta-se s variveis explicativas iniciais, atravs da expresso numrica que relaciona as projeces em suplementar dos objectos com as variveis de partida. No caso em estudo, para alm de no termos problemas com a dimenso da amostra, os resultados obtidos com a anlise das correspondncias mltiplas no foram muito expressivos, tendo-se optado por fazer uma regresso linear mltipla directamente sobre as variveis explicativas disponveis. A regresso linear mltipla foi feita com o apoio do R-CRAN, software desenvolvido pelo Departamento de Estatstica e Matemtica da Universidade de Economia e Administrao de Empresas, em Viena, na ustria [16]. Este programa destina-se computao estatstica e de grficos, oferecendo uma grande variedade de tcnicas, como sejam a modelao linear e a modelao no-linear, os testes estatsticos, a anlise de sries temporais, as classificaes e os agrupamentos. A regresso linear mltipla tem o objectivo de obter um modelo capaz de

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estimar o valor mdio de um imvel para habitao, a partir das suas caractersticas. O modelo apenas pode considerar as caractersticas disponveis do imvel, isto , aquelas descritas nos dados a estudar, que vo corresponder s variveis independentes do modelo. As moradias e os apartamentos foram estudados independentemente por se verificar que as suas caractersticas e as relaes entre elas eram muito distintas, tendo-se obtido um modelo para os apartamentos e outro para as moradias. A construo dos dois modelos foi baseada em todos os dados disponveis, portanto, para todo o territrio de Portugal continental, tendo-se verificado uma grande variabilidade ao nvel do distrito e, em consequncia desse facto, a varivel de localizao considerada para os modelos foi o concelho. A distribuio do nmero de objectos observados em cada concelho mostrada atravs de dois mapas, um para os apartamentos e outro para as moradias, que se encontram no Anexo M, podendo verificar-se a existncia de bastantes concelhos onde no chega a ser observado nenhum dado, especialmente no interior do pas; no Anexo N apresentado o relatrio dos modelos de regresso linear mltipla obtidos para os apartamentos e para as moradias, nele esto justificadas as opes tomadas ao longo da construo dos modelos. O tratamento da varivel de localizao o que requer mais ateno e trabalho. Foram feitas vrias tentativas de agrupamento dos concelhos por categorias, a opo tomada foi utilizar como referencial as mdias dos valores de transaco unitrios (valor de transaco por rea valor por metro quadrado) dentro de cada concelho; o grfico apresentado na Figura 9 mostra o andamento ordenado dessas mdias, para cada um dos 178 concelhos de Portugal continental em que foram recolhidos objectos para a amostra, apresentando cada concelho uma mdia dos valores unitrios para os apartamentos e outra para as moradias. A observao da figura no ajuda diviso dos concelhos em categorias, pois as linhas, quer a dos apartamentos quer a das moradias, so contnuas; a nica concluso que pode ser retirada que o nmero de categorias das moradias deve ser maior do que o dos apartamentos, pois as suas mdias so mais espalhadas que as referentes aos apartamentos. O nmero de categorias escolhido inicialmente teve que ser aumentado para afinao dos modelos, pois os primeiros a serem obtidos no satisfaziam as exigncias da IAAO para a avaliao em massa; depois de vrias tentativas, foram adoptadas as categorias apresentadas no Quadro 20 da pgina seguinte, para o agrupamento dos concelhos no modelo final.

Figura 17

Valores de transaco unitrios (mdias dos concelho, por ordem crescente)

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Quadro 20 Categorias para agrupamento dos concelhos. APARTAMENTOS Mdia Concelhia MORADIAS Mdia Concelhia Categorias Categoria 1 Categoria 2 Categoria 3 Categoria 4 Categoria 5 Categoria 6 Categoria 7 Categoria 8 Categoria 9 Categoria 10 Categoria 11 Categoria 12 (/m2) Mvtu 600 600 > Mvtu 700 700 > Mvtu 800 800 > Mvtu 900 900 > Mvtu 1 000 1 000 > Mvtu 1 100 1 100 > Mvtu 1 200 1 200 > Mvtu 1 300 1 300 > Mvtu 1 400 1 400 > Mvtu 1 500 1 500 > Mvtu 1 600 Mvtu > 1 600 Categorias Categoria 1 Categoria 2 Categoria 3 Categoria 4 Categoria 5 Categoria 6 Categoria 7 Categoria 8 Categoria 9 Categoria 10 Categoria 11 Categoria 12 Categoria 13 Categoria 14 Categoria 15 Categoria 16 (/m2) Mvtu 400 400 > Mvtu 500 500 > Mvtu 600 600 > Mvtu 700 700 > Mvtu 800 800 > Mvtu 900 900 > Mvtu 1 000 1 000 > Mvtu 1 100 1 100 > Mvtu 1 200 1 200 > Mvtu 1 300 1 300 > Mvtu 1 400 1 400 > Mvtu 1 500 1 500 > Mvtu 1 600 1 600 > Mvtu 1 700 1 700 > Mvtu 1 800 Mvtu > 1 800

NOTA:

Mvtu a mdia do valor total unitrio (/m2) das transaces para cada concelho.

O resultado final da categorizao dos concelhos, depois de obtidos os valores de transaco ajustados pelo modelo construdo, est apresentado no Anexo O, atravs de dois mapas e de duas tabelas, para os apartamentos e para as moradias, respectivamente. MODELO PARA OS APARTAMENTOS O nmero de objectos da amostra correspondente a apartamentos de 6 581, tendo sido estudado o andamento e as relaes das caractersticas destes objectos. O valor de transaco corresponde varivel dependente do modelo, e por uma questo de escala, foi expresso em milhares de euros. As variveis independentes Data e Primeira mo no se revelaram importantes para o modelo. As variveis independentes consideradas para a construo do modelo, pela sua ordem de importncia, so as seguintes: Logaritmo da rea do apartamento a rea foi logaritmizada para se ter em considerao o facto de a sua influncia sobre o valor de transaco ir diminuindo com o aumento da rea log(are). Categoria do concelho onde est implantado o apartamento cata. Depreciao do valor do apartamento ao longo dos anos esta varivel foi representada pelo logaritmo da idade, pois a depreciao maior nos primeiros anos do apartamento e depois vai diminuindo, tendo-se tido o cuidado de definir uma depreciao nula para o caso de a idade do apartamento ser inferior a um ano dep = log(ida). Tipologia ou nmero de quartos do apartamento tipo. Idade abaixo da mdia e acima dela esta varivel foi categorizada pelo facto de haver muitos apartamentos com poucos anos e poucos apartamentos com muitos anos id1 = 1, se ida 8 anos; id1 = 0, se ida > 8 anos. Alm destas variveis, detectou-se a necessidade de uma varivel que reflectisse a interaco entre a depreciao e a tipologia dep*tipo.

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Uma justificao mais detalhada das opes tomadas durante a construo do modelo est descrita no relatrio do Anexo N. Depois de construdo o modelo, foram analisados os resduos e retirados cerca de 1 % dos objectos que se revelaram discordantes relativamente ao modelo encontrado. Finalmente, o modelo foi ajustado para os 6 492 objectos restantes, tendo-se obtido o modelo final apresentado na expresso seguinte, com os coeficientes do Quadro 21, e cujos parmetros estatsticos podem ser observados no relatrio. Val ~ log(are) + cata + dep + tipo + id1 + dep*tipo
Quadro 21 Coeficientes do modelo para os apartamentos Variveis constante log(are) cata2 cata3 cata4 cata5 cata6 cata7 cata8 cata9 cata10 cata11 cata12 dep tipo2 tipo3 tipo4 tipo5 id11 dep:tipo2 dep:tipo3 dep:tipo4 dep:tipo5 Coeficientes Estimados -242,3139 63,0479 13,7767 22,2993 32,0725 43,2585 49,8383 60,1294 67,2195 69,0202 93,0552 96,3739 120,6221 -1,3917 4,9558 10,5175 37,1452 16,2924 4,8557 -3,7004 -5,1677 -12,2909 -1,1380

O modelo ajustado tem um R2 de 0,64, o que no muito significativo; isto , o modelo apenas consegue explicar 64 % da variabilidade dos dados. Este relativamente baixo valor pode significar a presena na amostra de apartamentos especiais cujo valor de transaco depende de caractersticas no levantadas e que no chegaram a ser identificados como discordantes, ou ento que os valores de transaco dos apartamentos, em geral, so dependentes de outras caractersticas que no foram registadas nos dados, como, por exemplo, a qualidade de construo. No entanto, os coeficientes estimados tm valores espectveis e podem ser tiradas algumas concluses a seu respeito: A rea do apartamento e a sua localizao so as variveis mais importantes para a determinao do seu valor.

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Os coeficientes estimados respeitantes s categorias dos concelhos representam o aumento do valor do apartamento (em milhares de euros) quando situado nessa categoria em relao ao mesmo apartamento situado num concelho de categoria 1, podendo observar-se um aumento bastante significativo dos seus valores com o aumento da categoria do concelho. A depreciao a terceira varivel mais importante para a construo do modelo e tem uma contribuio negativa para o valor dos apartamentos, o respectivo coeficiente estimado no muito expressivo pelo facto da varivel Idade ter sido logaritmizada. A tipologia do apartamento tambm tem uma contribuio significativa para o seu valor, observando-se que a contribuio da Tipologia em relao ao apartamento T1, vai aumentando at ao T4, mas depois diminui um pouco do T4 para o T5; este facto pode dever-se, por um lado, a uma menor valorizao unitria das grandes reas e, por outro, a um mercado menos activo (menor oferta e menor procura) dos apartamentos de tipologias T5 e superior.

Para este modelo final foi feito o estudo do rcio de referncia ao mercado, de acordo com as normas de avaliao em massa da IAAO, tendo sido atingidos os seguintes parmetros: Rcio RM = Valor de Mercado Estimado 100 / Valor de Mercado Real com os parmetros Mediana (RM) = 101,49 % (deve estar entre 90 % e 110 %); COD (RM) = 16,95 % (deve ser inferior a 20 %); PRD (RM) = 1,04 (deve estar entre 0,98 e 1,03). Este modelo pode realizar uma boa avaliao em massa de apartamentos para habitao em Portugal continental, apesar de o ltimo parmetro (PRD) no estar dentro do intervalo apresentado, pois, como j tinha sido referido, em muitos pases, o limite superior do intervalo em questo tem o valor de 1,05, o que permite o enquadramento do valor obtido. A incluso de informao referente qualidade de construo dos apartamentos permitir uma afinao e um ajuste do modelo ainda melhores. O modelo obtido foi colocado numa folha de clculo do Excel, que permite a obteno do valor mdio de transaco estimado de um apartamento, dentro de um intervalo de confiana, a partir dos valores da sua rea, idade, tipologia e da categoria do concelho onde se localiza. Nos Quadros 22, 23, 24 e 25 da pgina seguinte podem ser visualizados alguns dos resultados obtidos atravs do modelo final de regresso linear mltipla para apartamentos, sendo possvel extrair coeficientes de localizao, de rea, de idade e de tipologia.

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Quadro 22 Valores de mercado (em ) de um apartamento com rea = 100 m , idade = 0 anos e tipologia T3. Concelho Categoria 1 Categoria 2 Categoria 3 Categoria 4 Categoria 5 Categoria 6 Categoria 7 Categoria 8 Categoria 9 Categoria 10 Categoria 11 Categoria 12 Valores de Mercado () 63 405,80 77 182,53 85 705,14 95 478,25 106 664,29 113 244,11 123 535,20 130 625,30 132 426,03 156 460,96 159 779,69 184 027,87

Quadro 23

Valores de mercado de um apartamento com rea = 100 m2, tipologia T3 e localizado num concelho de categoria 6. 2 108 697,50 33 85 453,48 6 101 491,29 51 82 598,06 12 92 088,95 73 80 245,65 21 88 418,22 100 78 181,34

Idade (anos) Valor ( ) Idade (anos) Valor ( )

Quadro 24

Valores de mercado unitrios de um apartamento com idade = 0 anos, tipologia T3 e localizado num concelho de categoria 6. 35 1 344,43 135 979,00 65 1 324,37 175 848,72 90 1 184,46 250 684,06 110 1 084,12 350 549,22

rea ( m2 ) Valor ( /m2 ) rea ( m2 ) Valor ( /m2 )

Quadro 25

Valores de mercado de um apartamento com rea = 100 m , idade = 0 anos e localizado num concelho de categoria 6. T1 102 726,59 T2 107 682,42 T3 113 244,11 T4 139 871,83 T5 119 019,00

Tipologia Valor ()

As concluses gerais que se podem retirar da observao dos valores obtidos atravs da regresso linear mltipla dos apartamentos so as seguintes: Os coeficientes de localizao obtidos, considerando o concelho mais valorizado com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 26.
Quadro 26 Tabela dos coeficientes de localizao para apartamentos (continua) Concelho Coeficiente de Localizao Categoria 1 0,34 Categoria 2 0,42 Categoria 3 0,47

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Quadro 26 Tabela dos coeficientes de localizao para apartamentos (continuao) Concelho Coeficiente de Localizao Categoria 4 0,52 Categoria 5 0,58 Categoria 6 0,62 Categoria 7 0,67 Categoria 8 0,71 Categoria 9 0,72 Categoria 10 0,85 Categoria 11 0,87 Categoria 12 1,00

Os coeficientes de vetustez obtidos, considerando a idade de 0 anos com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 27.
Quadro 27 Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos Idade do Apartamento Coeficiente de Vetustez 2 anos 0,96 0,90 6 anos 12 anos 0,81 0,78 21 anos 33 anos 0,75 51 anos 0,73 73 anos 0,71 0,69 100 anos

Os coeficientes de rea relativa obtidos, considerando a rea de 90 m2 com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 28.
Quadro 28 Tabela dos coeficientes de rea relativa para apartamentos rea do Apartamento Coeficiente de rea Relativa 35 m2 1,14 65 m2 1,12 1,00 90 m2 110 m2 0,92 135 m2 0,83 175 m2 0,72 250 m2 0,58 350 m2 0,46

Os coeficientes de tipologia obtidos, considerando a tipologia T3 com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 29.
Quadro 29 Tabela dos coeficientes de tipologia para apartamentos Tipologia do Apartamento Coeficiente de Tipologia T1 0,91 T2 0,95 T3 1,00 T4 1,24 T5 1,05

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MODELO PARA AS MORADIAS O nmero de objectos da amostra correspondente a moradias de 1 156, que alm de ser muito menor do que o nmero de apartamentos, os objectos dentro de cada concelho apresentam uma variabilidade maior: s em Loul o valor de transaco por metro quadrado varia entre 200 /m2 e 6 500 /m2, o que indicia uma maior dificuldade no ajustamento de um modelo aos dados. O estudo do andamento e das relaes das caractersticas das moradias conduziu concluso de que no havia necessidade de definir tantas variveis e as suas relaes eram muito mais simples do que no caso dos apartamentos. Assim, a varivel Primeira mo no foi considerada por no haver quase nenhuma diferena entre valores de transaco de moradias em primeira mo e usadas, na varivel Idade no aparecem interaces significativas nem h necessidades de transformaes, e a varivel rea tambm no teve que ser logaritmizada no modelo das moradias. Desta forma, o valor de transaco corresponde varivel dependente do modelo, tendo sido expresso em milhares de euros por uma questo de escala, e as variveis independentes consideradas para a construo do modelo so, pela ordem da sua importncia, as seguintes: rea do apartamento are. Depreciao do valor da moradia ao longo dos anos esta varivel foi representada pelo logaritmo da idade, pois a depreciao maior nos primeiros anos da moradia e depois vai diminuindo, tendo-se tido o cuidado de definir uma depreciao nula para o caso da idade da moradia ser inferior a um ano dep = log(ida). Categoria do concelho onde est implantada a moradia catm. Tipologia ou nmero de quartos da moradia tipo. Uma justificao mais detalhada das opes tomadas durante a construo do modelo est descrita no relatrio do Anexo N. Depois de construdo o modelo, foram analisados os resduos e retirados cerca de 8 % dos objectos que se revelaram discordantes; esta percentagem superior dos apartamentos pela maior variabilidade observada e j referida, tendo como consequncia a retirada de todos os objectos dos concelhos das categorias 1, 11 e 13. Finalmente, o modelo foi ajustado para os 1 058 objectos restantes, tendo-se obtido o modelo final apresentado na expresso seguinte, com os coeficientes do Quadro 30, e cujos parmetros estatsticos podem ser observados no relatrio. Val ~ are + dep + catm + tipo
Quadro 30 Coeficientes do modelo para as moradias (continua) Variveis constante are dep catm3 catm4 catm5 catm6 catm7 catm8 catm9 catm10 Coeficientes Estimados -34,4184 0,4531 -4,8745 18,3256 27,1866 38,5186 62,9200 72,7548 81,0498 85,2920 97,0932

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Quadro 30 Coeficientes do modelo para as moradias (continuao) Variveis catm12 catm14 catm15 catm16 tipo2 tipo3 tipo4 tipo5 Coeficientes Estimados 139,4000 182,4670 162,5129 367,2337 22,0883 41,7603 51,8737 94,4554

O modelo ajustado tem um R2 de 0,75, que, apesar de ser maior do que o dos apartamentos, no corresponde a um melhor ajustamento, pois existem grandes varincias ao nvel de cada concelho, que depois, no conjunto, resultam numa varincia final menos expressiva. No entanto, os coeficientes estimados tm valores espectveis e podem ser tiradas algumas concluses a seu respeito: a rea da moradia a varivel mais importante para a determinao do seu valor, verificando-se que cada metro quadrado a mais de rea entre moradias com as restantes variveis iguais vale em mdia 453,10 ; a depreciao a segunda varivel mais importante para as moradias e, como seria de esperar, tem uma contribuio negativa para o seu valor; os coeficientes estimados respeitantes s categorias dos concelhos representam o aumento do valor do apartamento (em milhares de euros) quando situado nessa categoria em relao ao mesmo apartamento situado num concelho de categoria 2 (pois a categoria 1 ficou vazia), podendo observar-se um aumento bastante significativo dos seus valores com o aumento da categoria do concelho; a tipologia da moradia tambm tem uma contribuio significativa para o seu valor, observando-se que a contribuio de cada tipologia em relao moradia T1 vai sempre aumentando com o aumento da tipologia, contrariamente ao que se passava nos apartamentos em que a tipologia T5 contribua menos do que a tipologia T4; este facto pode ser explicado por, no caso das moradias, j existir um mercado mais activo (maior oferta e maior procura) das moradias com tipologias T5 e superior. Para este modelo final, foi feito o estudo do rcio de referncia ao mercado, de acordo com as normas de avaliao em massa da IAAO, tendo sido obtidos os seguintes parmetros: Rcio RM = Valor de Mercado Estimado 100 / Valor de Mercado Real com os parmetros Mediana (RM) = 102,68 % (deve estar entre 90 % e 110 %); COD (RM) = 26,04 % (deve ser inferior a 20 %); PRD (RM) = 1,09 (deve estar entre 0,98 e 1,03). Como se pode verificar, este modelo no serve de todo a avaliao em massa de moradias em Portugal continental, pois dois dos parmetros (COD e PRD) esto bastante fora do intervalo permitido, sendo necessria mais informao para o modelo poder ser completado e melhor ajustado. Por um lado, o nmero de objectos da

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amostra inicial j no era muito grande, com a categorizao dos concelhos ficaram poucos objectos em alguns deles, e, finalmente, ao serem eliminados os objectos discordantes, trs das categorias ficaram sem nenhum objecto. Assim, preciso fazer o levantamento de uma amostra de mercado de maior dimenso para completar o modelo. Por outro lado, para alm de no se terem levantado as caractersticas referentes qualidade de construo, j referidas tambm para os apartamentos, existe um dado muito importante para a determinao do valor das moradias, a rea do lote do terreno, que tem que ser levantada para melhor ajustamento do modelo. O modelo obtido foi colocado numa folha de clculo do Excel, que permite a obteno do valor mdio de transaco estimado de uma moradia, dentro de um intervalo de confiana, a partir dos valores da sua rea, idade, tipologia e da categoria do concelho onde se localiza. Nos Quadros 31, 32, 33 e 34 que se seguem podem ser visualizados alguns dos resultados obtidos atravs do modelo final de regresso linear mltipla para moradias, sendo possvel extrair coeficientes de localizao, de rea, de idade e de tipologia.
Quadro 31 Valores de mercado (em ) de uma moradia com rea = 100 m2, idade = 0 anos e tipologia T3. Concelho Valores de Mercado () Categoria 2 52 647,69 Categoria 3 70 973,27 Categoria 4 79 834,29 Categoria 5 91 166,29 Categoria 6 115 567,73 Categoria 7 125 402,48 Categoria 8 133 697,53 Categoria 9 137 939,71 Categoria 10 149 740,86 Categoria 12 192 047,72 Categoria 14 235 114,67 Categoria 15 215 160,61 Categoria 16 419 881,39 Quadro 32 Valores de mercado de uma moradia com rea = 100 m , tipologia T3 e localizada num concelho de categoria 8. 2 6 12 21 Idade (anos) 130 318,78 124 963,58 121 584,82 118 856,97 Valor ( ) Idade (anos) Valor ( ) 33 116 653,76 51 114 531,80 73 112 783,63 100 111 249,57
2

Quadro 33 Valores de mercado unitrios de uma moradia com idade = 0 anos, tipologia T3, e localizada num concelho de categoria 8. 35 65 90 110 rea ( m2 ) 2 978,54 1 812,93 1 435,19 1 256,62 Valor ( /m2 ) rea ( m2 ) Valor ( /m2 ) 135 1 107,81 175 958,15 250 806,63 350 705,61

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Quadro 34 Valores de mercado de uma moradia com rea = 100 m , idade = 0 anos e localizada num concelho de categoria 8. T1 T2 T3 T4 T5 Tipologia 91 937,24 114 025,57 133 697,53 143 810,90 186 392,65 Valor ()

As concluses gerais que se podem retirar da observao dos valores obtidos atravs da regresso linear mltipla das moradias so as seguintes: Os coeficientes de localizao obtidos, considerando o concelho mais valorizado com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 35.
Quadro 35 Tabela dos coeficientes de localizao para moradias Concelho Coeficiente de Localizao Categoria 2 0,13 Categoria 3 0,17 Categoria 4 0,19 Categoria 5 0,22 Categoria 6 0,28 Categoria 7 0,30 Categoria 8 0,32 Categoria 9 0,33 Categoria 10 0,36 Categoria 12 0,46 Categoria 14 0,56 Categoria 15 0,51 Categoria 16 1,00 NOTA: estes coeficientes de localizao esto muito desproporcionados, porque o valor de referncia muito elevado em relao aos restantes valores.

Os coeficientes de vetustez obtidos, considerando a idade de 0 anos com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 36.
Quadro 36 Tabela dos coeficientes de vetustez para moradias Idade da Moradia 2 anos 6 anos 12 anos 21 anos 33 anos 51 anos 73 anos 100 anos Coeficiente de Vetustez 0,97 0,93 0,91 0,89 0,87 0,86 0,84 0,83

Os coeficientes de rea relativa obtidos, considerando a rea de 90 m2 com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 37.
rea da Moradia 35 m 65 m2 90 m2 110 m2
2

Quadro 37 Tabela dos coeficientes de rea relativa para moradias (continua) Coeficiente de rea Relativa 2,08 1,26 1,00 0,88

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Quadro 37 Tabela dos coeficientes de rea relativa para moradias (continuao) rea da Moradia 135 m 175 m2 250 m2 350 m2
2

Coeficiente de rea Relativa 0,77 0,67 0,56 0,49

Os coeficientes de tipologia obtidos, considerando a tipologia T3 com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 38.
Quadro 38 Tabela dos coeficientes de tipologia para moradias Tipologia da Moradia T1 T2 T3 T4 T5 Coeficiente de Tipologia 0,69 0,85 1,00 1,08 1,39

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4.4 Modelo Baseado em Redes Neuronais Artificiais


4.4.1 Consideraes gerais
A utilizao de sistemas de inteligncia artificial na avaliao imobiliria bastante recente, tendo-se iniciado h cerca de 15 anos; desde a, numerosas experincias foram feitas e novos modelos tm sido criados. Neste campo, foram desenvolvidos vrios estudos que comparam os sistemas de inteligncia artificial com os mtodos tradicionais de avaliao, em particular com a regresso linear mltipla, calculando a percentagem de erro de cada um deles face a uma amostra de mercado em que conhecido o preo de venda. Os resultados destas comparaes parecem claros: enquanto os erros mdios dos sistemas de inteligncia artificial geralmente se situam entre os 5 % e os 10 %, os da regresso linear mltipla situam-se entre os 10 % e os 15 %, mostrando a maior preciso dos primeiros. Outra das vantagens dos sistemas de inteligncia artificial em relao regresso linear mltipla, revelada de uma forma geral pelos estudos, a sua capacidade para estimar o valor dos imveis que apresentam caractersticas significativamente diferentes daquelas observadas em outros imveis localizados em seu redor (valores anmalos). Este ltimo facto justificado por os sistemas de inteligncia artificial submeterem as amostras a um processo matemtico muito mais complexo que o da regresso linear mltipla, a qual se limita a construir uma simples equao polinomial. A inteligncia artificial tem evoludo com o estudo do funcionamento do crebro humano. At h pouco tempo, os procedimentos de estudo do crebro permitiam visualizar o seu interior e detectar danos fsicos, mas no davam informao sobre o seu funcionamento. Hoje em dia, as modernas tcnicas de tomografia possibilitam a anlise de alguns processos cerebrais, permitindo que o conhecimento do crebro avance com rapidez. Assim, possvel realizar comparaes muito interessantes entre o funcionamento do crebro e o dos computadores: os computadores e o crebro so capazes de captar informao do exterior, podem guardar dados na sua memria para os utilizar no futuro e com os dados externos e os da memria podem realizar processos internos para obter resultados; no entanto, evidente que os computadores tm uma capacidade e preciso para o clculo e uma velocidade de processamento de dados muitssimo superiores s do crebro; mas est provado que h determinadas tarefas, com necessidade de trabalhar uma grande quantidade de informao, que os computadores no resolvem bem, como o reconhecimento de imagens ou o imitar a forma de caminhar das pessoas, muito fceis de realizar pelo crebro. A resposta a estas comparaes que os computadores e o crebro tm uma estrutura e um funcionamento muito diferentes. Os computadores tm uma estrutura de microprocessadores ligados principalmente em srie, o que permite alcanar velocidades muito altas na transmisso de dados. O crebro tem uma estrutura de neurnios ligados entre si, em paralelo, e de uma forma massiva, formando camadas, o que faz com que o processamento seja mais lento, mas permite trabalhar grandes quantidades de informao e manejar informao parcialmente errnea, redundante e incompleta, sem que isso afecte excessivamente os resultados. Alm disso, um

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computador tem um nmero de processadores muito limitado em comparao com um crebro. Um computador dificilmente pode ter um milho de microprocessadores, enquanto esta cifra de neurnios pode ser alcanada pelo crebro de um insecto que, apesar de no ter capacidade de clculo matemtico, realiza funes complexas necessrias para a sua sobrevivncia. O crebro humano tem entre 10 000 milhes e 100 000 milhes de neurnios conectados numa complexa rede de camadas (Figura 10), estrutura esta orientada para a aprendizagem, o que constitui uma diferena fundamental em relao aos computadores. Enquanto os computadores so programados, e por mais complexa que seja a programao ela fixa, o crebro, pelo contrrio, muda o seu processo interno ao comprovar os erros que vai cometendo, num sistema contnuo de prova e erro com o objectivo de reduzir o erro ao mnimo. Assim, a capacidade de processar grande quantidade de informao aliada ao sistema de aprendizagem do crebro, fazem-no ser muito adaptvel s mudanas das situaes externas e capaz de abordar uma enorme variedade de tarefas.

N N

N N

N N

N N

N N

N N

N N

N N

N N

Camada 1

Camada 2

Camada 3

Camada 4

Camada 5

Figura 18

Rede de camadas de neurnios no crebro humano

Uma vez conhecidos estes princpios bsicos da estrutura e funcionamento do crebro humano, era necessrio construir sistemas informticos que os imitassem, para abordar, com possibilidade de xito, as tarefas que os computadores tradicionais no resolviam bem. A inteligncia artificial ocupou-se desta misso e criou vrias modalidades, sendo uma das mais importantes as redes neuronais artificiais (RNA), que consistem em sistemas informticos em que os microprocessadores so ligados em paralelo formando camadas com mltiplas conexes. No se trata de simular um crebro humano mas apenas de construir um sistema que funcione de forma anloga e em pequena escala, pois existem redes neuronais artificiais com pouco mais de 20 neurnios (microprocessadores). Inicialmente os neurnios artificiais eram - 240 -

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microprocessadores, mas actualmente estes foram substitudos, na maioria dos casos, por programas informticos que imitam o seu funcionamento. Hoje em dia, as RNA esto muito desenvolvidas e aplicam-se em muitos campos: diagnstico de doenas, anlise de risco na concesso de crditos, preciso da avaliao dos mercados de valores, etc.; representando tambm a maioria dos sistemas de inteligncia artificial aplicados na avaliao imobiliria.
Zona

N
Bairro

N N

N
Qualidade De Construo

N N

N
Valor de Mercado

Idade

Estado de Conservao

N N

N N

rea

Anexos

Camada de Entrada

Camada Oculta

Camada de Sada

Figura 19

Rede neuronal artificial para a avaliao imobiliria

A Figura 11 representa um exemplo tpico de aplicao das RNA avaliao imobiliria [17], com uma rede de 15 neurnios organizados em 3 camadas, em que: a primeira camada a camada de entrada, que recebe os dados de partida, tendo 7 neurnios; a segunda camada a camada oculta e tambm tem 7 neurnios; e a terceira camada a camada de sada, tem um nico neurnio e gera o resultado final ou valor de mercado. Existem mltiplas formas de desenhar RNA: podem incluir-se mais ou menos camadas, com mais ou menos neurnios por camada; cada neurnio pode enviar os seus dados para os neurnios da camada seguinte (conexo para diante), para os da sua prpria camada (conexo lateral) ou para os da camada anterior (conexo para trs); e um neurnio pode receber informao de todos os neurnios da camada anterior (conexo total) ou s de parte deles (conexo parcial). As recomendaes de desenho da organizao a estruturao de uma RNA so numerosas, mas na realidade no h regras fixas e os desenhos ajustam-se provandoos. A maioria das RNA desenhadas para avaliao imobiliria tm uma camada de entrada com o nmero de neurnios igual ao nmero de variveis, uma camada oculta com o mesmo nmero de neurnios (se bem que s vezes oscila entre a metade e o dobro) e uma camada de sada com um neurnio, sendo sistemas de conexo total para diante.

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NEURNIO
x1 a1 Dados de Entrada x2 R Resultado x3 Somatrio a3 Pesos Funo de Transferncia

a2

S = aixi

R = f (S)

Figura 20

Esquema de funcionamento de um neurnio artificial.

As RNA no funcionam primeira, tendo que aprender ou treinar atravs de ciclos de prova e erro. Para compreender este processo, necessrio perceber o funcionamento de um neurnio artificial que tenta imitar o dos neurnios do crebro. Os dados que circulam nas RNA so nmeros; portanto, um neurnio recebe um nmero de cada neurnio que lhe envia informao (x1, x2, x3, etc.) e envia aos neurnios seguintes outro nmero, a todos o mesmo nmero, que o resultado do seu processamento (R). Como se observa no esquema da Figura 12, os dados numricos enviados pelos outros neurnios (x1, x2, x3, etc.) no se processam exactamente como chegam: a cada varivel de entrada atribudo um peso (a1, a2, a3, etc.) e nestes pesos reside a capacidade de aprendizagem do neurnio e do sistema. Uma vez atribudos os pesos, o neurnio realiza internamente duas operaes: primeiro, calcula o nmero S, que o resultado do somatrio de cada varivel ponderada pelo seu peso; segundo, calcula o nmero R, que o resultado de uma funo de transferncia aplicada ao primeiro nmero R = f (S) , sendo a funo mais utilizada a sigmide R = 1/(1 + e-S), pela sua simplicidade de manejamento na programao informtica. O nmero R obtido desta forma enviado aos neurnios seguintes, excepto no caso do neurnio da ltima camada em que o nmero R o resultado final, isto , o valor de mercado. O sistema completo de todos os neurnios, isto , a RNA tem duas modalidades de trabalho, uma de aprendizagem ou treino e outra de produo. Na fase de treino seleccionado um conjunto de amostras das quais se conhece todas as variveis e tambm o valor de mercado, sendo recomendado que o nmero de amostras seja proporcional ao nmero de variveis de entrada, apesar de no haver quantidades estabelecidas para determinar o nmero de amostras que so necessrias para treinar correctamente uma RNA. Suponhamos que, no caso do exemplo apresentado da RNA,

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para avaliao imobiliria com 7 variveis, dispomos de 60 amostras para treino da rede. Primeiro, dividem-se as amostras em 2 grupos: um grupo de 40 para treino e outro de 20 para comprovao. Para iniciar o treino do sistema, so atribudos os pesos a cada neurnio (a1, a2, a3, etc.), dando-lhes inicialmente valores aleatrios, e so introduzidos os dados da primeira amostra e obtido o respectivo resultado final R. O sistema compara este primeiro resultado final com o valor de mercado real da amostra e obtm o erro diferena entre o valor calculado e o real , que grande nesta primeira iterao. Com o objectivo de reduzir o erro ao mnimo, um algoritmo de correco modifica os pesos de todos os neurnios. Apesar de se poder programar o algoritmo que se quiser ao desenhar a rede, habitualmente utilizado um normalizado, designado algoritmo de correco para trs. Uma vez corrigidos os pesos dos neurnios, volta-se a processar uma amostra e a obter novo resultado, que se compara com o valor de mercado conhecido, para obter novo erro, voltando a ser aplicado o algoritmo para correco dos pesos. Este processo de ajustamento repetido iterativamente com todas as 40 amostras de treino ou prova at se reduzir o erro ao mnimo, podendo ser feito centenas ou mesmo milhares de vezes em poucos segundos pelo computador; permite-se, assim, que o sistema aprenda de uma forma idntica do crebro. Os treinadores das RNA manejam alguns conceitos bsicos para saber quando que uma rede j est bem treinada e se podem parar os ciclos de prova e erro. Esses conceitos incluem o rcio de aprendizagem, o momento, o rudo de entrada ou as tolerncias de treino e prova. No entanto, no necessrio analisar estes conceitos para perceber como se deve realizar o treino, pois, por exemplo, evidente que mais variveis de partida implicam mais amostras de treino e, consequentemente, mais ciclos de ajuste. Apesar de poder parecer, primeira vista, que os resultados so melhores quanto maior o nmero de ciclos porque o erro cada vez menor e a aproximao do valor de mercado exacto das amostras de prova cada vez maior , isto no assim. A partir de um determinado nmero de ciclos de ajuste, a rede comea a ficar sobretreinada; isto , comea a adaptar-se demasiado s 40 amostras de prova, mas a piorar os seus resultados relativamente a outras amostras. por esta razo que a rede treinada com o grupo de 40 amostras e comprovada com o grupo de 20 amostras, de forma que no sejam realizados ciclos de ajuste a menos nem a mais. Quando se verificar, com as 20 amostras de comprovao, que a rede se situa num nvel de erro admissvel (geralmente inferior a 5 %), termina a fase de treino, ficando determinados e fixos os pesos de cada neurnio da rede. Depois de definida a RNA, inicia-se ento a fase de produo em que a rede utilizada para estimar os valores de mercado de imveis para os quais este dado desconhecido. A RNA pode voltar fase de treino sempre que se quiser, sendo recomendvel que o faa com uma certa periodicidade j que o mercado vai mudando. Uma das grandes vantagens que apresentam as RNA, para alm das j apontadas relativamente aos sistemas anteriores (maior preciso e maior capacidade para estimar o valor das propriedades especiais), a sua simplicidade. Na realidade, o utilizador de uma RNA apenas tem que introduzir as variveis conhecidas, por um lado, e obter o valor de mercado pelo outro. Ele no precisa de se preocupar com o se passa no interior da RNA, pois o seu desenho e treino foram realizados por pessoas que entendem destas matrias. Apesar de poder parecer, primeira vista, que a tecnologia das RNA algo complexa, a verdade que se utilizam muito poucas frmulas e todas elas podem ajustar-se a normas estabelecidas. Alm disso, a RNA, depois de ser

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estabelecida, pode instalar-se perfeitamente num computador pessoal, includa num software de folha de clculo, para ser usada na fase de produo. A maior das desvantagens das RNA o facto de ser impossvel saber o que se passa no seu interior; por isso, so tambm chamadas caixas negras. No possvel explicar como que uma RNA calcula o valor de mercado dos imveis, nem com equaes, nem com tabelas, nem de qualquer outra forma. A complexidade do processo iterativo de correco de pesos, de somatrios e de funes de transferncia dentro das mltiplas conexes de neurnios torna impossvel esta tarefa. Esta desvantagem no um problema para as empresas privadas e a prova disso que neste sector as RNA esto rapidamente a aperfeioar-se e a expandir-se em mltiplas aplicaes. Mas quando se trata de calcular valores de imveis para fins tributrios, a Administrao deve explicar aos contribuintes e aos tribunais como os obteve. O certo que os contribuintes e os tribunais tambm no entendem a regresso linear, apesar de estes sistemas disporem de uma explicao vlida, embora complexa. De qualquer forma, a Administrao pode usar as RNA na avaliao de imveis como uma ferramenta de auxlio ao trabalho dos avaliadores, como j foi feito em vrios pases. Neste momento, alguns peritos j esto a desenvolver mtodos que permitam descrever de uma forma simples o funcionamento de uma RNA, no sentido de a tornarem explicvel. Alm disso, as normas internacionais de avaliao em massa de imveis da IAAO, nomeadamente a norma sobre modelos de avaliao automtica, j incluem, desde 2003, as RNA, como modelos vlidos para a avaliao em massa. Em Espanha est a fazer-se uma avaliao em massa de todos os imveis da regio de Madrid com uma RNA, sendo o valor obtido guardado como valor de referncia; este valor j est a ser utilizado para algumas finalidades, como a de fiscalizao, por parte do Ministrio das Finanas, mas ainda no como base para a cobrana dos impostos sobre o patrimnio.

4.4.2 Modelo e resultados obtidos


O nvel de abrangncia de um modelo baseado numa RNA muito superior ao de um modelo baseado numa regresso mltipla, pois a primeira permite tratar problemas muito mais complexos. Assim, desenvolveu-se uma RNA com base nos dados disponveis e portanto para todo o territrio de Portugal continental. A rede foi estruturada com o apoio do software JavaNNS, que um simulador de redes neuronais desenvolvido pelo Departamento de Arquitectura dos Computadores da Universidade de Tbingen, na Alemanha [18], tendo sido elaborada sobre uma folha de clculo, em Excel. O sistema permite aumentar ou reduzir o nmero de camadas e o nmero de neurnios por camada, assim como incorporar as funes de transferncia e os algoritmos de correco de pesos que se considerarem mais adequados. Depois de realizados alguns testes, modificando as variveis e o nmero de neurnios, considerou-se uma RNA de conexo total para diante, formada por 3 camadas, com um total de 11 neurnios. A camada de entrada integra 5 neurnios, 1 por cada varivel seleccionada; a camada oculta ou intermdia tem tambm 5 neurnios e a camada de sada tem 1 nico neurnio, aquele que produz como resultado o valor de mercado calculado pela RNA. A funo de transferncia elegida para os neurnios foi a sigmide e o algoritmo de correco de pesos o de retropropagao para trs.

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Os dados trabalhados foram apenas os respeitantes aos apartamentos, correspondendo a 6 581 objectos, distribudos pelos diversos distritos de Portugal continental como mostra o Quadro 39.
Quadro 39 Distribuio dos apartamentos da amostra pelos distritos de Portugal continental DISTRITO 1 Aveiro 2 Beja 3 Braga 4 Bragana 5 Castelo Branco 6 Coimbra 7 vora 8 Faro 9 Guarda 10 Leiria 11 Lisboa 12 Portalegre 13 Porto 14 Santarm 15 Setbal 16 Viana do Castelo 17 Vila Real 18 Viseu Nmero de Apartamentos 249 84 169 36 75 348 46 198 16 212 2 191 57 1 339 196 1 134 86 28 117

As variveis de localizao so muito importantes em qualquer estudo de avaliao imobiliria, e, por isso, devem ser sempre alvo de uma ateno especial. De acordo com os dados disponveis, foram consideradas para este estudo trs variveis de localizao: uma nacional, uma distrital e uma concelhia. A cada varivel foi atribuda uma escala de valores, dentro dos quais foram encaixados, respectivamente, os distritos, os concelhos e as freguesias. Considerou-se a varivel nacional com uma escala de seis zonas (classificada de 1, a melhor, a 6, a pior), que distribui os distritos no s pelo valor da habitao por metro quadrado, mas tambm pelo seu desenvolvimento, proximidade com o litoral ou capacidade de fixao de pessoas. A varivel distrital divide os concelhos de cada distrito numa escala de quatro zonas, sendo a zona 1 a melhor e a zona 4 a pior; esta funo do valor por metro quadrado da habitao, mas tambm da centralidade em relao capital de distrito, da existncia de vias de comunicao importantes ou do desenvolvimento industrial. Em relao varivel concelhia, as freguesias dos concelhos de Lisboa e do Porto foram divididas numa escala de trs zonas: a zona 0, associada a valores unitrios da habitao altos, mas tambm ao centro histrico das cidades; a zona 1, associada a valores unitrios da habitao mdios e a desenvolvimentos temporalmente intermdios das cidades; por fim, a zona 2, associada a valores unitrios da habitao baixos e a desenvolvimentos recentes das cidades. A distribuio das freguesias pela escala de trs zonas tem ainda a ver com a existncia de avenidas importantes ou com a proximidade com as zonas ribeirinhas e de foz. Todos os dados relativos localizaes fora dos concelhos de Lisboa e do Porto foram classificados na zona 1 da varivel concelhia, por falta de informao. O estabelecimento das variveis de localizao, a definio da escala de zonas e a distribuio dos distritos, concelhos e freguesias foram sendo ajustados com o decorrer do estudo baseado na RNA.

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No Quadro 40 apresentada a diviso dos distritos de Portugal continental pelas seis zonas da escala da varivel nacional e, a ttulo de exemplo, apresenta-se ainda a diviso dos concelhos do distrito de Lisboa pelas quatro zonas da escala da varivel distrital e a diviso das freguesias do concelho do Porto pelas trs zonas da escala da varivel concelhia.
Quadro 40 Variveis de localizao para a rede neuronal artificial Portugal Continental Varivel Nacional Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Distrito de Lisboa Varivel Distrital Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Concelho do Porto Varivel Concelhia Zona 0 Zona 1 Zona 2 Distritos Lisboa, Porto e Coimbra Faro, Setbal e vora Beja, Portalegre e Santarm Aveiro, Viana do Castelo e Vila Real Viseu, Leiria e Braga Guarda, Castelo Branco e Bragana

Concelhos Lisboa, Cascais, Oeiras e Amadora Sintra, Odivelas, Loures e Vila Franca de Xira Mafra, Torres Vedras, Sobral de Monte Agrao, Arruda dos Vinhos, Alenquer e Azambuja Lourinh e Cadaval

Freguesias Massarelos, Foz do Douro e Nevogilde So Nicolau, S, Bonfim, Cedofeita, Lordelo do Ouro, Ramalde e Paranhos Miragaia, Vitria, Santo Ildefonso, Aldoar e Campanh

Alm destas trs variveis de localizao, foram ainda consideradas para a elaborao da RNA a varivel Idade e a varivel rea, constatando-se falta de informao em relao a variveis que digam respeito qualidade da construo. A definio dos pesos da RNA assim estruturada foi ento obtida atravs de vrias iteraes, comparando-se sempre o valor de mercado calculado com o valor de mercado real. No final do processo foi obtida a RNA respeitante aos dados utilizados, tendo sido atingidos os seguintes parmetros, relativamente ao rcio normalizado de avaliao em massa da IAAO: Rcio RM = Valor de Mercado Estimado 100 / Valor de Mercado Real com os parmetros Mediana (RM) = 101,09 % (deve estar entre 90 % e 110 %); COD. (RM) = 18,94 % (deve ser inferior a 20 %); PRD. (RM) = 1,06 (deve estar entre 0,98 e 1,03). Os parmetros deste rcio, apesar de no estarem todos dentro dos intervalos previstos, no se podem considerar muito maus, especialmente tendo em considerao

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que a terceira varivel de localizao no est suficientemente detalhada e que variveis importantes como a qualidade de construo no existem. O modelo obtido foi colocado numa folha de clculo do Excel, que permite a obteno do valor de transaco estimado de um apartamento e o respectivo valor unitrio (valor por metro quadrado) a partir dos valores da sua rea, idade, e das zonas das variveis de localizao nacional, distrital e concelhia onde se localiza. Nos Quadros 41, 42, 43 e 44 que se seguem, podem ser visualizados alguns dos resultados obtidos atravs da RNA na fase de produo, sendo possvel extrair coeficientes de localizao, de rea e de idade.
Quadro 41 Valores de mercado (em euros) de um apartamento com rea = 100 m , Idade = 0 anos e localizado na zona 1 da varivel de localizao concelhia. Varivel de Varivel de Localizao Nacional Localizao Distrital Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 1 135 097,05 111 803,37 95 579,92 84 992,02 Zona 2 124 834,51 103 571,51 89 168,57 79 944,60 Zona 3 115 248,52 96 048,29 83 344,52 75 333,55 Zona 4 106 419,56 89 231,48 78 075,79 71 128,02 Zona 5 98 387,03 83 098,22 73 325,78 67 299,08 Zona 6 91 154,18 77 611,25 69 055,89 63 819,83
2

Quadro 42 Valores de mercado (em euros) de um apartamento com rea = 100 m2, idade = 0 anos e localizado na zona 3 da varivel de localizao nacional. Varivel de Varivel de Localizao Distrital Localizao Concelhia Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 0 Zona 1 Zona 2 173 968,66 115 248,52 133 211,58 131 477,40 96 048,29 116 489,37 101 637,03 833 44,52 103 341,43 82 812,89 75 333,55 93 814,18

Quadro 43 Valores de mercado de um apartamento com rea = 100 m2 e localizado na zona 3 nacional, na zona 2 distrital e na zona 1 concelhia. Idade (anos) Valor ( ) Idade (anos) Valor ( ) 2 95 070,99 33 81 704,49 6 93 156,51 51 75 522,33 12 90 387,56 73 69 468,52 21 86 471,94 100 64 043,52

Quadro 44 Valores de mercado unitrios de um apartamento com idade = 0 anos e localizado na zona 3 nacional, na zona 2 distrital e na zona 1 concelhia. rea ( m2 ) Valor ( /m ) rea ( m2 ) Valor ( /m )
2 2

35 1 169,62 135 865,89

65 1 067,89 175 773,42

90 989,88 250 640,91

110 932,14 350 528,44

As concluses gerais que se podem retirar da observao dos valores obtidos atravs da rede neuronal artificial so as seguintes: Todas as variveis tm um andamento dentro do que seria expectvel, excepo da terceira varivel de localizao, relativamente qual no vo poder ser tiradas quaisquer concluses; - 247 -

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Os coeficientes de localizao obtidos, considerando as zonas mais valorizadas com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 45.

Quadro 45 Tabela dos coeficientes de localizao para apartamentos (RNA) Varivel de Localizao Varivel de Localizao Nacional Distrital Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 1,00 0,83 0,71 0,63 0,92 0,77 0,66 0,59 0,85 0,71 0,62 0,56 0,79 0,66 0,58 0,53 0,73 0,62 0,54 0,50 0,67 0,57 0,51 0,47

Os coeficientes de vetustez obtidos, considerando a idade de 0 anos com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 46.
Quadro 46 Tabela dos coeficientes de vetustez para apartamentos (RNA) Idade do Apartamento 2 anos 6 anos 12 anos 21 anos 33 anos 51 anos 73 anos 100 anos Coeficiente de Vetustez 0,99 0,97 0,95 0,90 0,85 0,79 0,72 0,67

Os coeficientes de rea relativa obtidos, considerando a rea de 90 m2 com o coeficiente 1, so os apresentados no Quadro 47.
rea do Apartamento 35 m2 65 m2 90 m2 110 m2 135 m2 175 m2 250 m2 350 m2 Coeficiente de rea Relativa 1,18 1,08 1,00 0,94 0,87 0,78 0,65 0,53

Quadro 47 Tabela dos coeficientes de rea relativa para apartamentos (RNA)

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4.5 Conciliao de Modelos e Resultados


4.5.1 Comparao de modelos
Ao longo do presente captulo foram apresentadas e utilizadas vrias tcnicas estatsticas de anlise de dados, mtodos viveis de construo de modelos e enquadramento de rcios para teste dos modelos, com o objectivo de mostrar como podem ser analisados dados recolhidos no mercado imobilirio, obtidos modelos que possibilitem a avaliao em massa de imveis e estudados rcios normalizados, para verificao da qualidade da avaliao em massa. A anlise factorial das correspondncias mltiplas uma anlise multivariada compatvel com a grande quantidade de dados normalmente trabalhada numa avaliao em massa de imveis; esta anlise permite, atravs do estudo dos quadros de dados recolhidos no mercado imobilirio, uma boa percepo das caractersticas dos imveis transaccionados e do seu valor de transaco, bem como das relaes verificadas entre todas as variveis (caractersticas e valor do imvel); a anlise factorial deve ser feita previamente em relao construo de modelos de mercado, pois fornece informao sobre o relacionamento entre as variveis e a possibilidade de excluso de algumas delas. Uma das contribuies possveis da anlise factorial das correspondncias mltiplas para a avaliao em massa de imveis consiste no agrupamento de clulas geogrficas de mercado, atravs da projeco em suplementar das variveis de localizao, nos eixos definidos pelas restantes variveis. A construo de modelos para a avaliao em massa de imveis tem subjacente, por um lado, o mtodo de avaliao que se pretende aplicar e, por outro, o tipo de valor do imvel que se pretende atingir. Os mtodos de avaliao a aplicar, normalmente, esto relacionados com o tipo de propriedades, a avaliar da seguinte forma: propriedades muito transaccionadas num mercado aberto so avaliadas pelo mtodo de comparao; propriedades pouco transaccionadas, mas com rendimentos associados, so avaliadas pelo mtodo do rendimento; e propriedades pouco transaccionadas e sem rendimentos associados so avaliadas pelo mtodo do custo. O tipo de valor a atingir na tributao do patrimnio imobilirio, que antes estava relacionado com o rendimento da propriedade, agora tem vindo a ser alterado, na legislao, para o valor de mercado; este o valor que j est em vigor em quase todos os pases da Europa. Assim, tratando este trabalho de investigao da avaliao patrimonial de imveis para habitao, que so muito transaccionados no mercado, os modelos construdos aplicam o mtodo de comparao e, com os mesmos, pretende-se atingir o valor de mercado dos imveis. Os modelos normalmente utilizados na avaliao patrimonial de imveis para habitao so modelos de regresso linear mltipla, sendo construdos modelos para cada tipo de imvel e para cada mercado imobilirio; os tipos de imvel podem ser apenas moradias e apartamentos ou ento haver necessidade de uma especificao maior, como, por exemplo, indicando-se se se trata de moradias isoladas, moradias geminadas e moradias em banda, ou apartamentos em edifcio at 4 andares, apartamentos em edifcio entre 4 e 12 andares e apartamentos em edifcio com mais de 12 andares, dependendo dos tipos de imveis existentes no mercado, e das caractersticas dos imveis e respectivas relaes que influenciam o seu valor; o mercado imobilirio definido por uma clula geogrfica dentro da qual os

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comportamentos dos compradores e vendedores, e da procura e oferta so idnticos, podendo ser explicados por um mesmo modelo do mercado. Os dados disponveis sobre o mercado imobilirio em Portugal permitiram a construo de 2 modelos: um, para moradias, e outro, para apartamentos, com diferenas significativas entre eles; e, apesar de terem sido construdos modelos para todo o territrio nacional, seria desejvel a disponibilizao de maior quantidade de dados, para um estudo mais pormenorizado, que permitisse a construo de modelos para reas mais restritas, pois as diferenas entre zonas so bastante significativas, quer no tipo de imveis transaccionados quer no valor de mercado que atingem. A construo de modelos de avaliao imobiliria baseados em redes neuronais artificiais uma tcnica mais recente que, ao nvel da Europa, ainda s est a ser desenvolvida, com carcter experimental, para a avaliao em massa de imveis em Espanha. Esta modelao do mercado imobilirio mais potente, permitindo a construo de modelos para reas mais abrangentes, e tem uma capacidade maior para a avaliao de imveis mais especficos, com menos transaces no mercado. Apesar de esta tcnica j estar prevista nas normas de avaliao em massa, ainda subsistem alguns pormenores por especificar, nomeadamente em relao ao desenvolvimento de formas simplificadas de explicar aos contribuintes o processo de obteno do valor patrimonial dos imveis. Os dados disponveis permitiram a construo de um modelo para apartamentos com resultados bastante razoveis, tendo em considerao a limitao dos mesmos. A construo de bons modelos de avaliao requer um estudo muito cuidado das variveis de localizao do imvel, devendo ser definidos vrios nveis, para melhor compreenso do andamento deste tipo de variveis, sendo, dentro de cada nvel, estabelecida uma escala de zonas. Os nveis a definir e as escalas de zonas a estabelecer so obtidos por aproximao, aps vrias iteraes, durante a construo dos modelos, sendo igualmente definidos por iterao os limites das zonas no terreno. Os dados disponveis apenas permitiram a definio de 3 nveis para a varivel de localizao: o nacional, o distrital e o concelhio, e ainda por cima o ltimo nvel s est determinado em 2 concelhos, o que manifestamente incompleto. Seria desejvel que a localizao dos imveis dos dados estivesse geograficamente bem especificada, para se poderem definir as fronteiras das zonas de mercado sem se estar limitado s fronteiras administrativas dos distritos, dos concelhos e das freguesias. Assim, considera-se que o modelo de avaliao de apartamentos obtido por regresso linear mltipla corresponde a um bom modelo para avaliao em massa de apartamentos em Portugal continental, com vista obteno dos respectivos valores patrimoniais tributveis. Os outros 2 modelos de avaliao construdos necessitam de mais informao para poderem ser afinados e posteriormente aplicados. Em seguida, apresentam-se alguns exemplos de aplicao do modelo de avaliao de apartamentos obtido por regresso linear mltipla. EXEMPLO 1 Dados: apartamento situado em Santa Maria da Feira, com uma rea de 90 m2, uma tipologia T2 e 5 anos de idade. Coeficientes: no Anexo O podemos verificar que, para o caso dos apartamentos, o concelho de Santa Maria da Feira pertence categoria 3, qual corresponde o coeficiente estimado de 22,30 no modelo; tipologia T2, corresponde o coeficiente estimado de 4,96 no modelo; a idade inferior a 8 anos e, portanto, id1 = 1, a que corresponde o coeficiente estimado de 4,86 no modelo; e, finalmente, varivel composta por log(idade) tipologia T2, - 250 -

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corresponde o coeficiente estimado de 3,70 no modelo. Clculo: Valor = 242,31 + 63,05 log(rea) + 22,30 1,39 log(idade) + 4,96 + 4,86 3,70 log(idade) = 65 300 . Intervalo de confiana: o Valor do apartamento est contido, com uma probabilidade de 95 %, no intervalo [62 900, 67 700]. EXEMPLO 2 Dados: apartamento situado na cidade de Coimbra, com uma rea de 90 m2, uma tipologia T2 e 5 anos de idade. Coeficientes: no Anexo O, podemos verificar que, para o caso dos apartamentos, o concelho de Coimbra pertence categoria 6, qual corresponde o coeficiente estimado de 49,84 no modelo; tipologia T2, corresponde o coeficiente estimado de 4,96 no modelo; a idade inferior a 8 anos e, portanto, id1 = 1, a que corresponde o coeficiente estimado de 4,86 no modelo; e, finalmente, varivel composta por log(idade) tipologia T2 corresponde o coeficiente estimado de 3,70 no modelo. Clculo: Valor = 242,31 + 63,05 log(rea) + 49,84 1,39 log(idade) + 4,96 + 4,86 3,70 log(idade) = 92 800 . Intervalo de confiana: o Valor do apartamento est contido, com uma probabilidade de 95 %, no intervalo [90 800, 94 900]. EXEMPLO 3 Dados: apartamento situado na cidade de Coimbra, com uma rea de 130 m2, uma tipologia T3 e 10 anos de idade. Coeficientes: no Anexo O, podemos verificar que, para o caso dos apartamentos, o concelho de Coimbra pertence categoria 6, qual corresponde o coeficiente estimado de 49,84 no modelo; tipologia T3, corresponde o coeficiente estimado de 10,52 no modelo; a idade superior a 8 anos e, portanto, id1 = 0, anulando a parcela correspondente a esta varivel; e, finalmente, varivel composta por log(idade) tipologia T3 corresponde o coeficiente estimado de 5,17 no modelo. Clculo: Valor = 242,31 + 63,05 log(rea) + 49,84 1,39 log(idade) + 10,52 5,17 log(idade) = 109 800 Intervalo de confiana: o Valor do apartamento est contido, com uma probabilidade de 95 %, no intervalo [107 600, 112 100].

4.5.2 Harmonizao de resultados


A comparao de mdias permite a definio de coeficientes importantes para a avaliao de imveis, que podem ser utilizados individualmente ou em conjunto, sendo possvel a sua incorporao em modelos que utilizam o mtodo do custo para a avaliao de imveis. Os coeficientes obtidos com esta anlise dizem respeito localizao, vetustez e rea relativa, devendo ser atribudo o valor unitrio (1) aos imveis com caractersticas correspondentes mdia do mercado e valores superiores e inferiores aos imveis com caractersticas, respectivamente, acima e abaixo da mdia do mercado. A mdia do mercado corresponde a um imvel standard, cujas caractersticas so as mais observadas no mercado.

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Os modelos de avaliao tambm podem contribuir para a determinao de escalas de coeficientes, atravs da introduo das caractersticas do imvel standard e fazendo variar a caracterstica referente ao coeficiente cuja escala se pretende determinar. Os 3 modelos construdos permitem a obteno de coeficientes de localizao, de vetustez e de rea relativa, sendo possvel ainda a obteno de coeficientes referentes tipologia, atravs dos modelos de regresso linear mltipla. Assim, foram observados todos os valores dos diversos coeficientes obtidos pela comparao de mdias e pela aplicao de modelos, e fez-se uma harmonizao dos resultados, com vista sua aplicao. COEFICIENTES DE LOCALIZAO Os coeficientes de localizao obtidos foram determinados pela comparao de mdias no conjunto de todos os imveis para habitao (apartamentos + moradias), pelos modelos de avaliao de apartamentos e moradias resultantes da regresso linear mltipla e pelo modelo de avaliao de apartamentos resultante da aplicao das redes neuronais artificiais, tendo os valores sido harmonizados (Quadro 48). A harmonizao destes coeficientes foi feita para os 3 nveis de localizao definidos no modelo de avaliao baseado nas redes neuronais artificiais, correspondendo ao primeiro nvel 6 zonas, ao segundo nvel 4 zonas e ao terceiro nvel 3 zonas. A primeira zona de cada nvel tomada como referncia, correspondendo zona mais cara e tambm quela que, em geral, apresenta mais objectos na amostra. Note-se que os coeficientes de localizao calculados atravs dos modelos de avaliao de apartamentos e de moradias, obtidos por regresso linear mltipla, correspondem s multiplicao dos coeficientes de nvel nacional e regional. Pode observar-se que as moradias so um pouco mais sensveis localizao do que os apartamentos; isto , o valor de uma moradia diminui mais com o aumento da zona de cada nvel do que o valor de um apartamento.
Quadro 48 Coeficientes de localizao em Portugal continental (harmonizados) Apartamentos + Moradias Localizaes Apartamentos Moradias Nvel nacional 1,00 1,00 1,00 Zona 1 0,80 0,85 0,80 Zona 2 0,70 0,75 0,65 Zona 3 0,65 0,65 0,60 Zona 4 0,60 0,60 0,55 Zona 5 0,55 0,55 0,50 Zona 6 Nvel regional Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Nvel local Zona 0 Zona 1 Zona 2 1,00 0,75 0,60 1,00 0,80 0,65 1,00 0,70 0,50 1,00 0,80 0,60 0,50 1,00 0,80 0,65 0,60 1,00 0,75 0,55 0,40

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COEFICIENTES DE VETUSTEZ Os coeficientes de vetustez obtidos foram determinados pela comparao de mdias no conjunto de todos os imveis para habitao (apartamentos + moradias), pelos modelos de avaliao de apartamentos e moradias resultantes da regresso linear mltipla e pelo modelo de avaliao de apartamentos resultante da aplicao das redes neuronais artificiais, tendo os valores sido harmonizados (Quadro 49). As idades de 0 a 3 anos, ou seja, os imveis construdos mais recentemente, foram tomadas como referncia pois correspondem ao intervalo da escala das idades com maior nmero de observaes. Pode observar-se que, a partir de uma certa idade, os apartamentos so muito mais sensveis vetustez do que as moradias; isto , o valor de um apartamento diminui mais com o aumento da sua idade do que o valor de uma moradia.
Quadro 49 Coeficientes de vetustez em Portugal continental (harmonizados) Apartamentos + Moradias Idades Apartamentos Moradias 1,00 1,00 1,00 0 a 3 anos 0,95 0,95 0,95 3 a 8 anos 0,90 0,90 0,92 9 a 15 anos 0,85 0,85 0,90 16 a 25 anos 0,80 0,80 0,88 26 a 40 anos 0,75 0,75 0,86 41 a 60 anos 0,70 0,70 0,84 61 a 85 anos 0,65 0,65 0,82 mais de 85 anos

COEFICIENTES DE REA RELATIVA Os coeficientes de rea relativa obtidos foram determinados pela comparao de mdias no conjunto de todos os imveis para habitao (apartamentos + moradias), pelos modelos de avaliao de apartamentos e moradias resultantes da regresso linear mltipla e pelo modelo de avaliao de apartamentos resultante da aplicao das redes neuronais artificiais, tendo os valores sido harmonizados (Quadro 50). As reas entre os 80 m2 e os 100 m2 foram tomadas como referncia, pois correspondem ao intervalo da escala das reas com maior nmero de observaes. Pode observar-se que as moradias so mais sensveis rea relativa do que os apartamentos; isto , o valor unitrio (valor por metro quadrado) de uma moradia diminui mais com o aumento da sua rea do que o valor de um apartamento.
Quadro 50 Coeficientes de rea relativa em Portugal continental (harmonizados) Apartamentos + Moradias reas Apartamentos Moradias 1,30 1,50 A 50 m2 1,20 2 2 1,10 1,20 50 m < A 80 m 1,10 1,00 1,00 80 m2 < A 100 m2 1,00 0,95 0,90 100 m2 < A 120 m2 0,95 0,85 0,80 120 m2 < A 150 m2 0,85 2 2 0,75 0,70 150 m < A 200 m 0,75 0,65 0,60 200 m2 < A 300 m2 0,65 0,55 0,50 A > 300 m2 0,55

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COEFICIENTES DE TIPOLOGIA Os coeficientes de tipologia obtidos foram determinados pelos modelos de avaliao de apartamentos e moradias resultantes da regresso linear mltipla, tendo os valores sido harmonizados (Quadro 51). A tipologia T3 foi tomada como referncia, pois, apesar de a amostra conter mais apartamentos de tipologia T2 do que de T3, a diferena no significativa, e o T3 encontra-se ao meio da escala das tipologias. Pode observar-se que as moradias so muito mais sensveis tipologia do que os apartamentos; isto , o valor de uma moradia aumenta mais com o aumento da tipologia do que o valor de um apartamento.
Quadro 51 Coeficientes de tipologia em Portugal continental (harmonizados) Tipologias T1 T2 T3 T4 T5 Apartamentos 0,90 0,95 1,00 1,10 1,25 Moradias 0,70 0,85 1,00 1,15 1,35

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CAPTULO CINCO
MTODO PROPOSTO PARA CLCULO DO VALOR PATRIMONIAL DE IMVEIS PARA HABITAO

5.0 Consideraes Iniciais


No contexto dos sistemas de avaliao em massa para a tributao do patrimnio, deve reter-se que o bem imobilirio uma base importante dos recursos fiscais e que a sua avaliao feita de acordo com o tipo de propriedade, a utilizao, a transaco ou as mais-valias. Quando se realizam transaces, seja de que tipo for, que tenham como consequncia uma imposio fiscal sobre o valor do bem imobilirio, de acordo com o acto que lhe d origem, o momento, em geral, de corrigir facilmente o valor do bem, se este no estiver correcto. No entanto, a situao distinta, se o que se pretende fixar o valor imobilirio (cadastral ou patrimonial) para cobrana do imposto anual sobre o valor-tipo de cada bem, sendo, neste caso, necessrio atribuir valores de forma exaustiva e homognea a uma base com todos os bens imobilirios. Assim, o que se tenta alcanar a eficcia, atravs do desenvolvimento de tcnicas de avaliao em massa, j que a avaliao de cada bem, um por um, parece ser um trabalho quase impossvel. A partir do estudo dos distintos sistemas de avaliao em massa e da sua utilizao para fins fiscais, podem articular-se os seguintes 3 itens, que se desenvolvem posteriormente: princpios sobre os quais se baseia o sistema; meios disponveis para os pr em prtica; e adequao do sistema aos objectivos fiscais. Existem dois princpios bsicos na elaborao deste tipo de mtodos, que convm salientar. Em primeiro lugar, necessrio construir um sistema equilibrado entre o simples e o real; isto , deve encontrar-se o melhor equilbrio possvel entre a preciso na avaliao, que requer sempre um alto grau de sofisticao, e a eficcia do mtodo; os sistemas muito perfeitos implicam uma pesada gesto, que acarreta, em geral, um afastamento excessivo entre actualizaes de valores; pelo contrrio, os sistemas muito rudimentares so quase sempre pouco equitativos, sendo aplicveis somente na medida em que permanea baixo o rendimento do imposto obtido. Em segundo lugar, ser desejvel que o sistema resulte transparente, tanto para os contribuintes, como para os beneficirios do imposto; relativamente aos contribuintes, as avaliaes obtidas a partir do sistema devem resultar inteligveis porque seno podero esperar-se mltiplas oposies, as explicaes devem ser o mais simples

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possveis, pois as complexas aumentam a frustrao dos utentes, e a falta de transparncia pode ser ocultada por trs da antiguidade dos dados ou ento permanecer, dependendo das quantidades de informao que se manejam; em relao Administrao Central encarregada da avaliao, esta responsvel pelo sistema impositivo, convertendo-se tambm em prestadora de servio para o beneficirio do imposto, que uma administrao local; parece, portanto, necessrio que a aplicao das normas se entenda e admita por cada uma das partes. Na realidade, a aplicao destes princpios enfrenta obstculos sobejamente conhecidos, podendo ser apontadas 3 condies para a sua aplicao: a avaliao em massa supe a aplicao das mesmas normas em zonas geogrficas homogneas; o estabelecimento destas zonas requer a existncia de um mercado imobilirio significativo, assim como um estudo desse mercado; por vezes no se do estas condies de mercado; as distores inevitveis entre valores cadastrais e valores de mercado deveriam ser limitadas ao mnimo; para isso, deveria ser possvel realizar actualizaes cadastrais com relativa frequncia; mas, na realidade, muito poucos pases adoptaram um sistema que permitisse aplicar este critrio; em todo o caso, o sistema deve basear-se num cadastro completo e actualizado, s a exausto da base de dados possibilitar uma equidade fiscal; no entanto, importante assinalar que o nmero de caractersticas do bem recolhidas tem sido um defeito das avaliaes; assim, a qualidade dos dados passa pela preciso na descrio fsica dos bens imobilirios. Uma caracterstica universal de um sistema de avaliao cadastral a de identificar, de localizar e situar, e ainda de descrever a propriedade imobiliria. De igual forma, os sistemas de informao cadastral, apesar de poderem ser bastante distintos, tm a caracterstica comum de recolher os principais componentes do valor do bem, como sejam a sua localizao e as suas caractersticas fsicas. A recolha de informao bsica passa por formas distintas, mas as fontes de informao limitam-se s comprovaes realizadas pela Administrao Central e s declaraes dos proprietrios. Na maioria dos pases, o valor cadastral um valor fixado pela Administrao Central, baseado nas declaraes do contribuinte, que se limita a descrever os seus bens de forma detalhada. O valor real do bem s se declara quando tem lugar uma transaco imobiliria, observando-se que, para um mesmo bem, as transaces verificadas podem estar muito distanciadas no tempo. Portanto, a Administrao Central necessita de dispor de um sistema de avaliao cadastral, verificando-se que as finalidades fiscais a que se destina implicam a resoluo de dois importantes problemas: primeiro, o mtodo de avaliao deve abarcar a maior rea possvel do territrio; e, segundo, esse mtodo deve responder, o melhor possvel, ao valor real do bem. Partindo destes princpios, as aplicaes dos estudos de mercado avaliao em massa de imveis so muito distintas, mas baseiam-se tradicionalmente em 3 grandes tcnicas: a comprovao do preo de construo ou venda; a comparao dos mesmos bens; e o preo possvel de venda. Assim, a observao do mercado imobilirio o primeiro parmetro que se contempla para a avaliao em massa, permitindo o estabelecimento das zonas geomtricas homogneas, onde se poder aplicar o mtodo de avaliao de maneira eficaz, e a classificao dos tipos de bens mais importantes, que facilita a aplicao de uma avaliao nica para idnticas caractersticas. Desta

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forma, dependendo dos pases, as construes e os terrenos podem ou no ser objecto de avaliaes distintas, e os bens podem avaliar-se segundo o seu valor de mercado ou o seu rendimento. Nesta ordem de factos, a utilizao fiscal dos valores assim estabelecidos requer a sua permanente actualizao, nem que seja s por razes de equidade fiscal. De facto, o dinamismo do mercado imobilirio pode acarretar distores no desejadas entre os valores reais e os valores cadastrais. Assim, a actualizao permanente das avaliaes imobilirias um dos maiores problemas das Administraes Centrais, aumentando as dificuldades medida que se distanciam no tempo as revises gerais de valores, bem como com a dimenso nacional da operao. A aproximao dos centros de deciso realidade do territrio quase sempre um meio eficaz para superar as principais dificuldades, sendo recomendvel que as decises sejam tomadas o mais prximo possvel das entidades locais, como principais beneficirias dos impostos sobre o patrimnio, podendo o papel da Administrao Central limitar-se a uma assistncia tcnica, assim como a trabalhos de tutela e ao cumprimento da legislao vigente. O sistema deve ser adequado aos objectivos fiscais. O principal objectivo do imposto sobre o patrimnio a obteno de verbas para as finanas pblicas, mais especificamente verbas directas para as entidades locais, o que bastante coerente dado o estreito vnculo entre o patrimnio imobilirio e o territrio local. No entanto, tambm frequente a procura de uma avaliao diferente para certos bens imobilirios como habitaes sociais, instalaes industriais ou edifcios histricos, podendo estas estratgias com objectivos especficos ser por vezes contraditrias. Neste captulo, prope-se um mtodo para o clculo do valor patrimonial de imveis para habitao em Portugal continental, sendo feita uma descrio dos factores que influenciam o valor do imvel, a qualificao desses factores atravs de nveis de referncia e a quantificao daqueles factores em que foi possvel faz-lo por haver disponibilidade de dados. Esta proposta baseada nas normas internacionais de avaliao em massa, nos modelos adoptados em outros pases europeus e na anlise dos dados realizada, relativa a imveis para habitao em Portugal continental.

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5.1 Factores de Localizao


5.1.1 Consideraes gerais
A localizao do imvel , talvez, a caracterstica mais importante para a formao do seu valor e influencia tanto o preo do terreno como o custo da construo. Embora os estudos feitos na Dinamarca concluam que cerca de metade da diferena de valor dos imveis devida localizao seja atribuda ao valor do terreno e a outra metade ao da construo, em Portugal a localizao do imvel influencia em maior percentagem o preo do terreno do que o custo da construo. Um exemplo da diminuio da influncia da localizao no custo da construo o facto de j terem sido publicados ndices de variao dos preo da mo-de-obra da construo civil afectos a cada distrito e neste momento estarem a ser publicados ndices vlidos para todo o continente. A localizao dos terrenos est intimamente ligada ao tipo de utilizao que se lhes d, sendo o seu valor muito influenciado pelo uso previsto quando ainda no tem nenhuma construo. A organizao e utilizao do solo nacional so definidas pelas polticas de ordenamento do territrio, visando o desenvolvimento integrado das diferentes regies e aglomerados urbanos. Esta gesto territorial faz-se a 3 nveis geogrficos distintos o nacional, o regional e o municipal , sendo nos planos municipais de ordenamento do territrio que se estabelece o regime de uso do solo atravs da sua classificao e qualificao. Em Portugal, existe apenas um factor de localizao para a avaliao patrimonial de imveis, que tem levantado alguns problemas de harmonizao entre as diferentes zonas do pas, observando-se algumas situaes de disparidade exagerada [19]. A definio de mais do que um factor de localizao pode evitar alguns destes problemas, permitindo, por outro lado, uma melhor justificao das discrepncias observadas. Em alguns pases, como, por exemplo, a Espanha e a Itlia, j foram introduzidos vrios nveis de localizao dos imveis para a respectiva avaliao em massa, tendo-se obtido bons resultados. Considerando todos os factos referidos, vo ser definidos 3 factores de localizao: a localizao a nvel nacional, a localizao a nvel regional e a localizao a nvel local. A diviso de cada um dos factores de localizao por zonas, dentro de uma escala relacionada com o desenvolvimento da zona e/ou a valorizao dos imveis na zona, feita de acordo com a anlise de dados realizada para a obteno do modelo de avaliao baseado nas redes neuronais artificiais. Assim, a localizao a nvel nacional dividida em 6 zonas, a localizao a nvel regional dividida em 4 zonas e a localizao a nvel local dividida em 3 zonas. A existncia de um sistema de informao geogrfico indispensvel para a realizao da estratificao da localizao, permitindo a identificao das zonas, nos diversos nveis, num suporte geogrfico; no entanto, o ideal seria poder dispor de um cadastro geomtrico completo e actualizado de todo o pas. Portugal ainda no tem o cadastro predial do seu territrio realizado, mas dispe de um sistema de informao geogrfica do imposto municipal de imveis (SIGIMI) que armazena a informao relacionada com o zonamento do pas e os respectivos coeficientes de localizao atribudos a cada zona.

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5.1.2 Localizao a nvel nacional


Ao Estado cabe a tarefa fundamental de proteger e valorizar o patrimnio cultural do povo portugus, defender a natureza e o ambiente, preservar os recursos naturais e assegurar um correcto ordenamento do territrio, por forma a promover o desenvolvimento harmonioso de todo o territrio nacional, tendo em vista uma correcta localizao das actividades, um equilibrado desenvolvimento socioeconmico e a valorizao da paisagem. O Programa Nacional da Poltica de Ordenamento do Territrio (PNPOT) um instrumento de gesto territorial e de desenvolvimento que concretiza a poltica de ordenamento do territrio e do urbanismo no mbito nacional e cujas directrizes e orientaes fundamentais traduzem um modelo de organizao espacial que ter em conta o sistema urbano, as redes, as infra-estruturas e os equipamentos de interesse nacional, bem como as reas de interesse nacional em termos agrcolas, ambientais e patrimoniais. Os outros 2 instrumentos de mbito nacional so os planos sectoriais com incidncia territorial e os planos especiais de ordenamento do territrio. Estes ltimos abrangem os planos de ordenamento das reas protegidas, os planos de ordenamento de albufeiras de guas pblicas e os planos de ordenamento da orla costeira; os planos sectoriais com incidncia territorial so da responsabilidade dos diversos sectores da Administrao Central, nomeadamente nos domnios dos transportes, das comunicaes, da energia e recursos geolgicos, da educao e da formao, da cultura, da sade, da habitao, do turismo, da agricultura, do comrcio e da indstria, das florestas e do ambiente. A utilizao do solo a nvel nacional est regida por normas legais regulamentadoras da Reserva Agrcola Nacional (RAN), da Reserva Ecolgica Nacional (REN), da Rede Nacional de reas Protegidas, das Zonas Especiais de Conservao e das Zonas de Proteco Especial, e por outras que incidem sobre a ocupao, uso e transformao da faixa costeira, sobre reas florestais e sobre servides administrativas e restries de utilidade pblica, relacionadas com as expropriaes. Estas normas legais restringem a utilizao dos solos localizados dentro das respectivas reas e, portanto, condicionam o seu valor. Apesar desta tarefa fundamental atribuda ao Estado e dos mecanismos existentes para a concretizar, o prprio relatrio do PNPOT [20] reconhece que aos progressos do pas no domnio econmico e social no correspondeu a consolidao de um modelo sustentado para o ordenamento do territrio. E continua, afirmando que os efeitos do xodo rural so bem visveis: por um lado, o abandono dos campos, das aldeias e das vilas; por outro, o crescimento de extensas manchas suburbanas, sobretudo na rea de Lisboa, sem obedecerem a qualquer plano de ordenamento ou contrariando totalmente as normativas em vigor. Assim, a evoluo do sistema de povoamento com estas duas tendncias complementares levou a que, em 2001, mais de da populao residente no continente j se concentrasse em reas com caractersticas predominantemente urbanas. Na realidade, as discrepncias no desenvolvimento socioeconmico do pas so bastante relevantes, no s entre as reas rurais e as reas urbanas, mas tambm entre o interior do territrio nacional e o seu litoral. Os mercados imobilirios so influenciados por estas diferenas no desenvolvimento socioeconmico do pas, tanto no que respeita sua dimenso como ao valor dos imveis neles existentes, sendo particularmente sensveis distribuio

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da populao, das infra-estruturas e dos equipamentos colectivos, pelo territrio. Os imveis para habitao so implantados em solo urbano (ver definio na Seco 1.4, do Captulo 5) e, por isso, na avaliao destes imveis, apenas analisado o tecido urbano e, eventualmente, outros tecidos artificializados. O tecido urbano constitudo por fragmentos de territrio, mais ou menos desenvolvidos, espalhados por todo o pas, mas representando no seu todo uma percentagem pequena do territrio nacional. Assim, as vias de comunicao principais entre estes fragmentos de territrio, quer sejam virias, ferrovirias ou outras, vo condicionar fortemente o seu desenvolvimento e, consequentemente, o valor dos imveis neles implantados. O programa de aco do PNPOT [21] desenvolve um modelo territorial estruturado em 4 grandes vectores de organizao espacial dos recursos territoriais, sendo 2 deles o sistema urbano e a acessibilidade e conectividade internacional. A Figura 21, retirada do PNPOT, sintetiza estes 2 vectores do modelo territorial, que constituem a espinha vertebral e uma das estruturas mais determinantes da organizao do territrio e da sua projeco e competitividade internacional. A simples visualizao deste mapa de ordenamento territorial permite uma diferenciao do tecido urbano do pas por zonas de importncia distinta. Assim, a estratificao da varivel de localizao ao nvel nacional a seguinte: Zona 1 A zona mais importante do nvel nacional engloba a rea metropolitana de Lisboa e a rea metropolitana do Porto, ambas com uma grande dimenso territorial e uma grande densidade populacional (ao nvel das cidades europeias), dispondo de meios e vias de acesso variados (rodovirios, ferrovirios, areos e martimos), dentro do pas e de ligao com o exterior. Zona 2 Esta zona compreende tambm duas reas distintas. Por um lado, a extensa mancha litoral de urbanizao difusa representada pelo polgono polinucleado, onde se destacam as cidades de Aveiro, Viseu, Coimbra e Leiria com maior dimenso (embora com menos habitantes que a cidade mdia europeia); esta mancha urbanizada tem acesso directo ao eixo virio e ferrovirio principal entre Lisboa e Porto, a um dos acessos principais a Espanha e ainda acessibilidade martima. Por outro lado, a urbanizao linear polinucleada ao longo da costa algarvia, com cidades menores mas tambm com acesso rodovirio e ferrovirio a Lisboa e a Espanha e ainda acessibilidade area. Zona 3 A zona de terceiro plano a nvel nacional inclui 3 sistemas urbanos distintos: o sistema em que se destacam as cidades da Guarda, Covilh e Castelo Branco, integrado no eixo interior II e com acesso principal a Espanha; o sistema em que se destaca a cidade de vora, situado no principal corredor de ligao rodoviria e ferroviria entre Lisboa e Espanha; e o sistema em que se destacam as cidades de Bragana e Chaves, com cidades de menor dimenso, mas com duas ligaes directas, ainda que secundrias, rea metropolitana do Porto e a Espanha; Zona 4 Esta zona inclui outros sistemas urbanos, mais pequenos, assinalados no mapa; Zona 5 Esta zona inclui cidades situadas no cruzamento das vias rodovirias principais; Zona 6 Esta zona inclui outros ncleos urbanos sem acesso directo s principais vias rodovirias. - 260 -

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Figura 21

Sistema urbano e acessibilidades em Portugal continental (PNPOT)

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5.1.3 Localizao a nvel regional


No mbito regional, so elaborados os Planos Regionais de Ordenamento do Territrio (PROT), que abrangem reas pertencentes a vrios municpios, definidas quer pela sua homogeneidade em termos econmicos, ecolgicos e outros, quer por representarem interesses ou preocupaes que, pela sua interdependncia, necessitam de considerao integrada. Os PROT estabelecem as orientaes para o ordenamento do territrio regional, definindo as linhas estratgicas de desenvolvimento, de organizao e de gesto do territrio das regies a que se referem, nomeadamente no que diz respeito s redes regionais de infra-estruturas e transportes, enquadrando os investimentos a realizar. Estes planos devem reflectir os princpios, objectivos e orientaes consagrados no PNPOT e so elaborados de acordo com as directrizes definidas a nvel nacional, nomeadamente a RAN, a REN, as reas Florestais e as reas Protegidas, tendo em considerao a evoluo demogrfica e as perspectivas de desenvolvimento econmico, social e cultural da regio em questo. De acordo com a legislao relativa s Bases da Poltica de Ordenamento do Territrio e de Urbanismo [22] e [23], as funes principais e os objectivos dos PROT so os seguintes: FUNES Definir directrizes para o uso, ocupao e transformao do territrio, num quadro de opes estratgicas estabelecidas a nvel regional. Promover, no plano regional, a integrao das polticas sectoriais e ambientais no ordenamento do territrio e a coordenao das intervenes. Dar orientaes para a elaborao dos planos municipais de ordenamento do territrio. OBJECTIVOS Desenvolver, no mbito regional, as opes constantes do PNPOT e dos planos sectoriais. Traduzir, em termos espaciais, os grandes objectivos de desenvolvimento econmico e social sustentvel formulados no plano regional. Definir medidas / intervenes com vista atenuao das assimetrias de desenvolvimento intra-regionais. Servir de quadro de referncia para a elaborao dos planos especiais, intermunicipais e municipais de ordenamento do territrio. A conciliao destas funes e objectivos determina que os PROT devem reflectir um equilbrio entre o planeamento estratgico, as intervenes sectoriais e a regulamentao do uso, ocupao e transformao do solo, resultando num referencial de planeamento regional que deve ser suficientemente preciso para poder ser eficaz (sendo a sua eficcia medida, sobretudo, pela forma como orienta os planos municipais de ordenamento do territrio), sem, no entanto, entrar em especificaes de carcter regulamentar que s devem ser definidas no mbito dos instrumentos vinculativos dos particulares [24]. Os PROT, para alm de corresponderem a um dos pilares da poltica de desenvolvimento territorial, so documentos fundamentais para a definio dos programas de aco das intervenes co-financiadas pelos fundos da Unio Europeia.

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Os elementos considerados nas peas destes planos so: recursos naturais, designadamente minerais e energticos, e delimitao do domnio pblico hdrico; reas de interesse arqueolgico, histrico ou cultural; proteco de valores de interesse recreativo ou turstico; hierarquia e vocao dos centros urbanos e direces preferenciais para a sua expanso; natureza e traado das infra-estruturas de interesse regional e nacional, nomeadamente de transportes; localizao das actividades e servios mais importantes, incluindo concentraes industriais; imveis classificados e zonas de proteco de bens culturais. Se, por um lado, cada PROT deve incidir sobre espaos com unidade institucional e caracterizados por nveis significativos de coerncia das relaes funcionais que se estabelecem, quer no seu interior, quer entre o conjunto da rea e o exterior, por outro lado, a responsabilidade pela elaborao dos PROT da competncia das comisses de coordenao e desenvolvimento regional (CCDR), cujas actuais reas de interveno correspondem s regies NUTS 2. Assim, segundo orientaes do Governo, devero ser elaborados PROT para cada uma das seguintes 5 regies: Norte, Centro, Lisboa e Vale do Tejo, Alentejo e Algarve. No entanto, estes planos podem ser estruturados em unidades de planeamento correspondentes a espaos sub-regionais, mas tm que ser articuladas com as orientaes estratgicas que se definirem para o conjunto da regio. Para exemplificar a estratificao de zonas ao nvel regional, optou-se por utilizar o PROT do Algarve, por ter sido recentemente revisto e ser de momento o nico que corresponde ao mbito territorial das NUTS 2. A diviso das zonas feita da mesma forma j descrita para o nvel nacional, mas agora a uma escala mais fina, isto , para cada uma das zonas definidas no nvel nacional, e a partir de mapas de planeamento das regies, so definidas 4 zonas de nvel regional, hierarquizadas por grau de importncia. Os factores a ter em considerao para esta diviso so os elementos considerados nos planos regionais de ordenamento do territrio que influenciam as reas urbanas, como sejam as vias de comunicao rodoviria secundrias, e a localizao de indstrias e servios. O PROT Algarve aplica-se a todo o territrio da regio do Algarve (NUTS 2), constituda pelos concelhos de Albufeira, Alcoutim, Aljezur, Castro Marim, Faro, Lagoa, Lagos, Loul, Monchique, Olho, Portimo, S. Brs de Alportel, Silves, Tavira, Vila do Bispo e Vila Real de Santo Antnio, que podem ser visualizados na Figura 22. A regio apresenta um povoamento e um padro de desenvolvimento econmico relativamente assimtricos, concentrando no litoral sul e Barrocal a grande maioria da populao residente, do emprego, da gerao de riqueza e das oportunidades de investimento. A rede urbana tem evoludo para um sistema polinucleado, envolto por espaos de povoamento disperso e extensivo ao longo da faixa litoral. O mar tem uma grande importncia para a regio, tanto no que se refere ao turismo como pesca, e ainda nutica de recreio, de cruzeiros e comercial. Na Figura 23 podem observar-se as unidades territoriais do Algarve e o mar territorial.

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O sistema urbano do Algarve pode ser visualizado na Figura 24, compreendendo 2 elementos de estruturao distintos: as aglomeraes urbanas, constitudas por conjuntos de reas urbanas e respectivos plos, e os eixos de articulao urbana, que consistem em ligaes de centros urbanos que promovem a articulao entre diversos espaos e reas de influncia. Assim, o sistema urbano do Algarve compreende as seguintes grandes aglomeraes: Aglomerao Urbana Principal (Faro-Loul-Olho), constituda num raio de cerca de 20 km a partir de Faro, que poder atingir uma populao presente de 200 000 habitantes em 2030. Inclui Faro, Loul e Olho, podendo abranger outros plos, designadamente S. Brs de Alportel e Almancil e, em complementaridade, Tavira. Constitui uma aglomerao multipolar com boas acessibilidades. Aglomerao Urbana do Barlavento (Portimo-Lagos-Lagoa) que, tambm com um raio de 20 km, poder atingir uma populao presente de 130 000 habitantes, em 2030. Inclui Portimo, Lagos e Lagoa, podendo abranger outros plos, designadamente Silves e, em complementaridade, Monchique. Aglomerao Urbana Transfronteiria (Vila Real de Santo Antnio-Castro Marim), localizada no Sotavento, de menor dimenso, podendo abranger, em complementaridade, o ncleo de Tavira. Esta aglomerao faz a ligao da regio a Espanha. Os principais eixos de articulao identificados so os seguintes: Eixo de Articulao Central (Albufeira/Guia) com um papel crescente na rea central da regio, corresponde a um espao urbano que poder atingir 70 000 habitantes presentes, em 2030. Este eixo faz a articulao entre as aglomeraes Principal e do Barlavento, e entre o Algarve e o resto do pas. Eixo de Articulao Interior/Litoral (Silves/Loul/S. Brs de Alportel) com um papel relevante na articulao dos espaos e centros do interior com os plos urbanos do litoral, em particular atravs da insero nas duas principais aglomeraes urbanas da regio. Eixo de Articulao do Tringulo Vicentino (Aljezur / Vila do Bispo / Lagos) subsistema urbano designado por Tringulo Vicentino, em que se apoiar a dinamizao do territrio do Sudoeste da regio. Eixo de Articulao Transversal Serrano uma rede secundria assente na promoo e valorizao dos centros tradicionais do interior (sedes de concelho ou de freguesia), localizados em cadeia, ao longo de um eixo que percorre transversalmente o territrio da Serra Alcoutim, Pereiro, Martim Longo, Cachopo, Salir, Benafim, Alte, S. Bartolomeu de Messines, S. Marcos da Serra, Alferce, Monchique, Marmelete e Aljezur. Na Figura 25 podem ser observados os transportes e acessibilidades do Algarve, com especial destaque para a rede rodoviria do Algarve, que se estrutura a partir da IP1/A2 e da Via do Infante de Sagres (A22), estabelecendo a ligao da regio ao resto do pas e a Espanha. A A22 estrutura as ligaes longitudinais regionais e complementada por duas vias de distribuio intra-regionais: a Sul, a EN125, que assegura a interligao do sistema urbano (polinucleado) regional do litoral, e a Norte, a EN124/ER267, eixo transversal serrano, que desempenha o mesmo papel no interior.

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Aps esta breve apresentao do sistema urbano e da rede rodoviria do Algarve, podemos ento definir as 4 zonas do nvel regional dentro do Arco Metropolitano do Algarve (urbanizao linear polinucleada, ao longo da costa algarvia), identificado na Zona 2 do nvel nacional, e que corresponde Unidade Territorial do Litoral Sul e Barrocal. Assim, a estratificao da varivel de localizao, ao nvel regional, para esta rea, a seguinte: Zona 1 A zona mais importante do nvel regional engloba, neste caso, a rea central da Aglomerao Urbana Principal, que se desenvolve volta da cidade de Faro e inclui as cidades de Loul e Olho, e ainda a rea central da Aglomerao Urbana do Barlavento, desenvolvida a partir de cidade de Portimo, e que inclui as cidades de Lagos e Lagoa; estas duas reas distintas tm ambas uma dimenso territorial e uma densidade populacional j significativas, e tm ainda acesso directo Via do Infante de Sagres, que permite as ligaes dentro da regio e para fora dela. Zona 2 Esta zona inclui a rea central da Aglomerao Urbana Transfronteiria, com as cidades de Vila Real de Santo Antnio e Castro Marim, e o Eixo de Articulao Central, com a cidade de Albufeira, que tm uma localizao privilegiada quanto aos acessos rodovirios, pois, alm de terem acesso directo Via do Infante de Sagres, a primeira encontra-se junto fronteira com Espanha e o segundo localiza-se no final do IP1 e da A2, ligaes principais ao resto do pas. Zona 3 Nesta zona esto includos todos os tecidos urbanos localizados na faixa costeira (assinalada no mapa com a cor lils), no pertencentes s Zonas 1 e 2, nos quais est includa a cidade de Tavira, para alm de outros plos de menor dimenso; estas reas urbanas, apesar de no estarem muito bem localizadas em termos de acessos rodovirios, so procuradas pela proximidade com o mar. Zona 4 Esta zona inclui os restantes tecidos urbanos do Arco Metropolitano do Algarve / Unidade Territorial do Litoral Sul e Barrocal ainda no considerados nas 3 zonas anteriores, tratando-se de reas localizadas na retaguarda da faixa costeira e mais para o interior, onde esto includas as cidades de Silves e So Brs de Alportel, relacionadas com o Eixo de Articulao Interior/Litoral.

5.1.4 Localizao a nvel local


O mbito municipal do ordenamento do territrio concretizado pelos planos intermunicipais de ordenamento do territrio e pelos planos municipais de ordenamento do territrio. Os planos intermunicipais so de elaborao facultativa e visam a articulao estratgica entre reas territoriais que, pela sua interdependncia, necessitam de coordenao integrada. Os planos municipais so instrumentos de natureza regulamentar que estabelecem o regime de uso do solo, definindo modelos de evoluo previsvel da ocupao humana e da organizao de redes e sistemas urbanos, e, na escala adequada, parmetros de aproveitamento do solo e de garantia da qualidade ambiental. Estes planos compreendem as seguintes figuras: Plano director municipal estabelece o modelo de estrutura espacial do territrio municipal, que assenta na classificao do solo e se desenvolve atravs da qualificao do mesmo; so ainda estabelecidos parmetros de

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ocupao do solo com base na estratgica de desenvolvimento local, sendo considerada a implantao dos equipamentos sociais. Plano de urbanizao define a organizao espacial de parte determinada do territrio municipal, integrada no permetro urbano, que exija uma interveno integrada de planeamento; desenvolvida, em especial, a qualificao do solo urbano. Plano de pormenor desenvolve e concretiza propostas de organizao espacial de qualquer rea especfica do territrio municipal, definindo com detalhe a concepo da forma de ocupao e servindo de base aos projectos de execuo das infra-estruturas, da arquitectura dos edifcios e dos espaos exteriores.

A ocupao, a utilizao e a transformao do solo esto subordinadas aos fins, princpios gerais e objectivos da poltica de ordenamento do territrio e de urbanismo, e conformam-se com o regime de uso do solo definido nos instrumentos de planeamento territorial. Idnticos fins, princpios gerais e objectivos so aplicveis, com as devidas adaptaes, ao ordenamento das guas e zonas envolventes, marginais ou ribeirinhas. O regime de uso do solo definido mediante a classificao e a qualificao do solo. A classificao do solo determina o destino bsico dos terrenos e assenta na distino fundamental entre solo rural e solo urbano, de acordo com as seguintes definies: Solo rural aquele para o qual reconhecida vocao para as actividades agrcolas, pecurias, florestais ou minerais, assim como o que integra os espaos naturais de proteco ou de lazer, ou que seja ocupado por infraestruturas que no lhe confiram o estatuto de solo urbano; Solo urbano aquele para o qual reconhecida vocao para o processo de urbanizao e de edificao, nele se compreendendo os terrenos urbanizados ou cuja urbanizao seja programada, constituindo o seu todo o permetro urbano. A qualificao do solo regula, com respeito pela sua classificao bsica, o aproveitamento dos terrenos em funo da actividade dominante que neles possa ser efectuada ou desenvolvida, estabelecendo o respectivo uso e edificabilidade. A qualificao do solo rural processa-se atravs da integrao nas seguintes categorias: espaos agrcolas ou florestais afectos produo ou conservao; espaos de explorao mineira; espaos afectos a actividades industriais directamente ligadas s utilizaes referidas nas alneas anteriores; espaos naturais; e espaos destinados a infra-estruturas ou a outros tipos de ocupao humana que no impliquem a classificao como solo urbano, designadamente permitindo usos mltiplos em actividades compatveis com espaos agrcolas, florestais ou naturais. A qualificao do solo urbano processa-se atravs da integrao em categorias que conferem a susceptibilidade de urbanizao ou de edificao, e determina a definio do permetro urbano, que compreende: os solos urbanizados; os solos cuja urbanizao seja possvel programar; e - 270 -

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os solos afectos estrutura ecolgica, necessrios ao equilbrio do sistema urbano.

No sentido de que o estipulado nos planos de ordenamento do territrio se faa cumprir, esto sujeitas concesso de licena ou autorizao administrativa da competncia da cmara municipal: as operaes de loteamento; as obras de urbanizao e os trabalhos de remodelao de terrenos; as obras de construo, de ampliao ou de alterao; as obras de demolio, de reconstruo, de ampliao ou de alterao de edifcios classificados, ou em zona de proteco; e, ainda, a alterao da utilizao de edifcios ou suas fraces. A apreciao, pela cmara municipal, dos projectos de loteamento, de obras de urbanizao, dos trabalhos de remodelao de terrenos e do projecto de arquitectura de obras de edificao incide sobre a sua conformidade com planos municipais de ordenamento do territrio, planos especiais de ordenamento do territrio, medidas preventivas, rea de desenvolvimento urbano prioritrio, rea de construo prioritria, servides administrativas, restries de utilidade pblica e quaisquer outras normas legais e regulamentares aplicveis, bem como sobre o aspecto exterior, o uso proposto e a integrao urbana e paisagstica das edificaes. Ao nvel local, cada uma das zonas regionais vai ser dividida em 3 zonas locais, sendo o processo feito da mesma forma j descrita para os outros 2 nveis, isto , atravs da observao de mapas de planeamento com a definio do tecido urbano que, a este nvel, tm uma escala ainda maior, devendo ser utilizadas, para o efeito, as plantas sntese de ordenamento dos planos directores municipais dos diversos concelhos. A diviso de zonas ao nvel local est relacionada com a unidade que o aglomerado urbano, sendo definidas as seguintes 3 zonas: Zona 0 corresponde ao centro histrico do aglomerado urbano, sendo a sua rea mais antiga, geralmente com ruas mais estreitas e cujo desenvolvimento ao longo do tempo foi lento; esta zona a mais importante, pois, alm de ser a mais central, por estar mais perto das diversas funes urbanas disponveis, como sejam os servios administrativos, o comrcio local ou os transportes pblicos, uma zona de edificao consolidada e geralmente com pouca oferta imobiliria. Zona 1 corresponde a reas homogneas mais recentes, que se desenvolveram rapidamente ao longo do tempo e em torno do centro histrico, dispondo geralmente de arruamentos mais largos; esta zona tem uma importncia intermdia, pois j no to central, mas continua a ter um acesso privilegiado ao centro do aglomerado urbano. Zona 2 corresponde a urbanizaes dispersas desenvolvidas nos arredores do aglomerado urbano e com centralidade prpria; esta zona a menos importante, pois a que est mais afastada do centro do aglomerado urbano, e cujo acesso mais difcil. Para exemplificar, a estratificao da varivel de localizao ao nvel local, fezse uma visita a vrios sites de cmaras municipais espalhadas pelo pas, verificaram-se os elementos sobre os planos directores municipais disponibilizados para consulta e observaram-se as caractersticas das plantas de ordenamento, tendo-se optado pelo municpio de Oeiras. Nas Figuras 26 e 27 podem visualizar-se, respectivamente, o enquadramento regional de Oeiras e a situao existente em Oeiras.

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O municpio de Oeiras contguo, a este, ao municpio de Lisboa e tem uma grande frente para o rio Tejo, a sul. O territrio do municpio est densamente ocupado com edificaes, principalmente junto zona ribeirinha, na fronteira com o municpio de Lisboa e numa pequena rea a norte, onde toca o caminho de ferro (linha de Sintra) e o itinerrio complementar rodovirio (IC19) que ligam Lisboa a Sintra. O municpio ainda atravessado longitudinalmente pela auto-estrada A5, que liga Lisboa a Cascais, e na zona ribeirinha tem uma avenida marginal e o caminho de ferro (linha do Estoril), que acompanham a frente para o Tejo. Este municpio, apesar de servir de dormitrio para muitas pessoas que trabalham em Lisboa, tem conseguido criar, dentro da sua rea, bastantes postos de trabalho. O Plano Director Municipal de Oeiras estabelece, consoante a respectiva categoria de uso dominante do solo, as seguintes classes de espaos: a) espaos urbanos; b) espaos urbanizveis; c) espaos industriais; d) espaos de expanso industrial; e) espaos naturais e de Proteco; f) espaos de equilbrio ambiental; g) espaos de multiUso; e h) espaos semi-rurais. A sua distribuio pode ser observada nas plantas de ordenamento apresentadas nas figuras 28 e 29. Apesar de as duas plantas de ordenamento serem muito idnticas, e de uma delas estar mais actualizada, so apresentadas ambas por terem caractersticas diferentes; isto , na primeira, podem ser melhor identificados os aglomerados urbanos pela respectiva numerao, enquanto na segunda esto mais visveis as vias de comunicao rodovirias e ferrovirias. Os espaos urbanos, identificados a amarelo, integram as reas edificadas ou em vias de edificao com elevado nvel de infra-estruturao, onde o solo se destina predominantemente habitao, bem como as reas intersticiais remanescentes assinaladas como espao urbano. Os espaos urbanizveis so constitudos pelas reas de expanso urbana, e as reas intersticiais ao espao urbano, assinaladas como tal. O PDM define que a interveno nas reas urbanizveis dever comportar a localizao de todas as funes e usos inerentes vida urbana, nomeadamente infra-estruturas, equipamentos e estrutura verde, que sero contempladas nos instrumentos de planeamento e gesto urbanstica. Assim, relativamente interveno no espao urbano, no podem ser licenciadas operaes de loteamento urbano, obras de qualquer natureza, utilizaes ou alteraes das utilizaes que manifestamente no respeitem valores ou enquadramentos arquitectnicos e paisagsticos relevantes ou que prejudiquem as caractersticas dominantes da rea urbana envolvente, nomeadamente, do quarteiro a que respeitem, ou dos quarteires fronteiros. O PDM define ainda uma estruturao urbana, no podendo ser licenciadas novas construes em reas que no se incluem nos permetros dos aglomerados urbanos, salvo construes complementares das existentes, e desde que no apresentem inconvenientes para a gesto do territrio, como medida para evitar a edificao dispersa. Os aglomerados urbanos do concelho de Oeiras so os seguintes: 1) Oeiras / S. Amaro; 2) Pao de Arcos; 3) Caxias / Laveiras (Caxias/Laveiras / Pedreira Italiana / Murganhal); 4) Cruz Quebrada / Dafundo; 5) Algs/Miraflores; 6) Linda-aVelha; 7) Carnaxide (Carnaxide / Quinta da Gandarela); 8) Outurela/Portela; 9) Queijas/Linda-a-Pastora; 10) Valejas; 11) Queluz de Baixo; 12) Tercena; 13) Barcarena/Leceia; 14) Porto Salvo / Vila Fria (Porto Salvo / Vila Fria / Casal das Chocas / Ribeira da Lage); e 15) Talade/Leio. Estes podem ser visualizados nas plantas de ordenamento do municpio, bem como os respectivos centros histricos, assinalados a vermelho, e identificados como ncleos de formao histrica.

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A definio das zonas ao nvel local est intimamente relacionada com o aglomerado urbano, como j foi referido, podendo destacar-se como mais importantes os aglomerados urbanos com um centro histrico mais desenvolvido e, portanto, com mais funes urbanas disponveis , com uma densidade de construo maior e, portanto, com menos reas de expanso urbanstica , ou ainda os localizados junto da zona ribeirinha ou de vias de comunicao principais. Assim, dentro de cada uma das zonas identificadas a nvel regional podem ser definidas 3 zonas locais, existindo vrias hipteses para o municpio em estudo: ter sido includo na sua totalidade numa zona regional, ter sido includo juntamente com outros municpios, ou ainda ter sido includa uma parte numa zona e outra parte noutra. Conforme foi feito para a zona nacional do Arco Metropolitano do Algarve, tambm cada zona regional deve ser tratada como um todo, mas, neste caso, e a ttulo exemplificativo, vamos tratar o municpio como um todo, apesar de no se tratar de uma zona regional. O municpio de Oeiras foi ento dividido nas seguintes 3 zonas locais: Zona 0 A zona mais importante do nvel local engloba, neste caso, os centros histricos e reas envolventes dos aglomerados urbanos principais; isto , Oeiras, Algs, Linda-a-Velha e Carnaxide, por terem centros histricos desenvolvidos (Oeiras e Carnaxide), pela proximidade a Lisboa (Algs e Linda-a-Velha), e por se tratar de reas densamente edificadas. Zona 1 Nesta zona esto includos os arredores dos aglomerados urbanos principais (Oeiras, Algs, Linda-a-Velha e Carnaxide) e os centros histricos e reas envolventes dos aglomerados urbanos secundrios; ou seja, os localizados na zona ribeirinha Pao de Arcos, Caxias e Cruz Quebrada e ainda outros tambm densamente edificados e localizados junto a vias de comunicao importantes e a centros de emprego Queijas, Barcarena e Porto Salvo. Zona 2 Esta zona inclui os arredores dos aglomerados urbanos secundrios (Pao de Arcos, Caxias, Cruz Quebrada, Queijas, Barcarena e Porto Salvo) e a totalidade dos aglomerados urbanos menos densamente edificados, mais afastados das principais vias de comunicao e, no caso de alguns, sem centro histrico Outurela, Valejas, Queluz de Baixo, Tercena e Talade.

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5.2 Factores das Caractersticas Fsicas


5.2.1 Consideraes gerais
O valor de um imvel para habitao est relacionado com as suas caractersticas fsicas, sendo a mais importante a sua rea de construo. Mas no so apenas as caractersticas fsicas da habitao que influenciam o seu valor; antes disso, o valor vai depender das caractersticas fsicas do edifcio onde est inserida a habitao e ainda das caractersticas fsicas do bairro e da vizinhana onde foi construdo o edifcio. Os factores relacionados com as caractersticas fsicas dos imveis que podem influenciar de alguma forma o seu valor so variados, sendo necessrio primeiro defini-los e qualific-los para depois se poder quantificar a sua influncia sobre o valor, atravs de informao convenientemente recolhida no mercado. Com o objectivo de determinar os nveis fsicos residenciais, definir as caractersticas fsicas dentro de cada nvel e atribuir uma escala qualitativa a cada caracterstica fsica recorreu-se ao levantamento de diversas metodologias de certificao e de qualificao da habitao desenvolvidas em Portugal e no estrangeiro [25]. Em Portugal, tm sido desenvolvidos vrios mtodos de avaliao de projectos de habitao que, no entanto, no tm tido uma aplicao generalizada, existindo mtodos destinados avaliao da qualidade construtiva como, por exemplo, Mtodos de Avaliao da Qualidade de Projectos de Edifcios de Habitao de Jorge Moreira da Costa [26] , da qualidade arquitectnica como, por exemplo, Mtodo de Avaliao da Qualidade Arquitectnica Habitacional, de Joo Branco Pedro [27] , e ainda um mtodo inserido no Guia do Comprador de Habitao, destinado a auxiliar o comprador [28]. No estrangeiro, existem tambm diversas metodologias de certificao da habitao, das quais se destacam algumas que tm ou tiveram uma larga aplicao e divulgao: a metodologia da marca Qualitel, desenvolvida pela Association Qualitel, em Frana [www.qualitel.org]; a metodologia da Total Quality (TQ), aplicada na ustria, na Alemanha e na Sua [www.iswb.at]; o Systme dEvaluation de Logements (SEL), desenvolvido na Sua; e os Housing Quality Indicators (HQI), utilizados em Inglaterra [www.hqiuk.com]. O Laboratrio Nacional de Engenharia Civil (LNEC), com a experincia acumulada atravs dos estudos desenvolvidos na rea da anlise da qualidade da habitao, nas vertentes construtiva, arquitectnica e urbanstica, e da metodologia de certificao da qualidade de empreendimentos, designada por Marca de Qualidade LNEC, est neste momento a desenvolver uma metodologia de qualificao de empreendimentos de habitao. Uma metodologia deste tipo requer bastante trabalho e o conhecimento de diversos especialistas, sendo provvel que a metodologia a ser utilizada de uma forma generalizada em Portugal, num futuro prximo, resulte dos esforos conjuntos de vrias entidades, em consequncia de projectos de investigao, como, por exemplo, o apresentado pelo Instituto Superior Tcnico, pelo Instituto Nacional de Engenharia e Tecnologia Industrial, pela Universidade de Trs-os-Montes e Alto Douro, pela Universidade do Minho, pela Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, pela Faculdade de Cincias e Tecnologia da Universidade de Coimbra e pelo Laboratrio Nacional de Engenharia Civil ao concurso da Fundao para a Cincia e Tecnologia, em Maio de 2002, intitulado Metodologia para a

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Qualificao da Habitao por Nveis de Qualidade e que tem como objectivo geral desenvolver, testar e validar uma metodologia de qualificao da habitao por nveis, aplicvel a empreendimentos habitacionais multifamiliares licenciados em territrio nacional. O desenvolvimento e implementao deste tipo de metodologias contribui para a melhoria da qualidade da habitao e da utilizao dos recursos do pas, pois os projectistas tm acesso a mais informao tcnica e a instrumentos de avaliao que lhes permitem desenvolver melhores projectos, os promotores e construtores podem comprovar a qualidade dos seus produtos e utiliz-la como argumento de venda, e os compradores podem tomar as suas decises com base em informao mais objectiva, tornando-se assim o mercado mais competitivo e exigente. Segundo o grupo de trabalho que est a desenvolver este tipo de metodologia no LNEC, para que ela venha a ter uma utilizao alargada necessrio que possa ser aplicada generalidade dos empreendimentos de habitao, seja reconhecida e aceite pelos vrios intervenientes no sector habitacional, possa ser desenvolvida e posta em prtica com os meios disponveis, adopte procedimentos claros e objectivos que permitam a aplicao com iseno e independncia, apresente resultados com interesse significativo para o dono de obra e para os utentes, proporcione uma ampla divulgao dos procedimentos de avaliao e represente um encargo aceitvel para o dono de obra. As metodologias de qualificao de empreendimentos de habitao assentam num conjunto de exigncias que, para os diferentes nveis fsicos residenciais, devero indicar o desempenho esperado para o empreendimento, podendo assentar na regulamentao em vigor, em normalizao aplicvel ou simplesmente nas boas prticas tcnicas recomendadas para cada situao. O mtodo de avaliao da qualidade, utilizado na generalidade deste tipo de metodologias, enquadra-se num modelo comum dos mtodos de avaliao mlticritrios, permitindo subdividir uma avaliao global num conjunto de avaliaes individualizadas e objectivas, que podem ter diferentes pesos, consoante a sua importncia na avaliao global. Estes mtodos so normalmente formados por uma rvore de pontos de vista, critrios de ponderao, critrios de avaliao e um procedimento de sntese de resultados, permitindo avaliar em que grau um determinado objecto de estudo satisfaz os requisitos definidos pelos pontos de vista. Em seguida, apresentam-se alguns exemplos e avana-se com algumas propostas para uma metodologia que possa qualificar factores residenciais, servindo os interesses da avaliao patrimonial de imveis para habitao. O objectivo , a partir das metodologias de qualificao de empreendimentos de habitao, j desenvolvidas ou a desenvolver, qualificar as caractersticas fsicas do imvel com vista sua avaliao. No se pretende criar uma metodologia nova, mas antes mostrar como que as j existentes podem ser utilizadas com o propsito da avaliao imobiliria. Conjunto de Exigncias O conjunto das exigncias gerais da metodologia deve partir da regulamentao em vigor para s depois se fazer a subdiviso em rvore de cada uma delas, permitindo chegar ao conjunto de exigncias elementares que possam ser mensurveis atravs de normas ou recomendaes tcnicas. Um exemplo do possvel conjunto das exigncias gerais o regulamentado para a Unio Europeia pela chamada Directiva Comunitria dos Produtos da Construo (Directiva 89/106/CEE, de 21 de Dezembro de 1988 [29], alterada pela Directiva 93/68/CEE de 22 de Julho de 1993 [30]), que foi

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transposta para a ordem jurdica portuguesa atravs do Decreto-Lei n. 113/93, de 10 de Abril, com as alteraes introduzidas pelos Decretos-Leis n. 139/95, de 14 de Junho, e n. 374/98, de 24 de Novembro [31], e da Portaria n. 566/93, de 2 de Junho, do Ministrio da Indstria e Energia [32]. Esta legislao regulamenta as exigncias essenciais das obras susceptveis de condicionar as caractersticas tcnicas de produtos nelas utilizados e, bem assim, as inscries relativas marca de conformidade CE e respectivos sistemas de comprovao. Segundo a mesma, as 6 exigncias essenciais das obras devem, em condies normais de manuteno, ser satisfeitas durante um perodo de vida til economicamente razovel, o que introduz uma exigncia adicional de durabilidade. Por cada exigncia essencial da obra elaborado um documento interpretativo que faz a ligao dessa exigncia s especificaes tcnicas estabelecidas para os produtos da construo. Assim, as 6 exigncias essenciais das construes so as seguintes: Resistncia mecnica e estabilidade que as cargas a que possam estar sujeitas no causem desabamento total ou parcial, deformaes de grau inadmissvel ou danos resultantes de deformaes da estrutura. Segurana contra incndio que, em caso de incndio, a estabilidade da estrutura possa ser garantida durante um determinado perodo de tempo, a deflagrao e propagao do fogo e do fumo sejam limitados, os ocupantes possam abandonar a construo ilesos ou ser salvou por outros meios e ser tida em considerao a segurana das equipas de socorro. Higiene, sade e ambiente no serem causa de danos higiene e sade dos ocupantes ou vizinhos resultantes, por exemplo, da libertao de gases txicos, da presena de partculas ou gases perigosos no ar, da emisso de radiaes perigosas, da poluio ou contaminao da gua ou do solo, da evacuao defeituosa das guas residuais, do fumo e dos desperdcios, da presena de humidade nas superfcies interiores. Segurana na utilizao no apresentarem riscos inaceitveis de acidentes, como, por exemplo, de escorregamento, de queda ou choque, de queimadura, de electrocusso e de ferimentos em consequncia de exploso. Proteco contra o rudo o nvel de rudo captado pelos ocupantes da construo e pessoas prximas no deve prejudicar a sua sade e deve permitir-lhes dormir, descansar e trabalhar em condies satisfatrias. Economia de energia e isolamento trmico as instalaes de aquecimento, arrefecimento e ventilao devem conduzir a um baixo consumo de energia durante a utilizao da construo, tendo em conta as condies climatricas do local e o conforto trmico dos ocupantes. Para alm destas 6 exigncias essenciais das construes em geral, as construes para habitao tambm tm que satisfazer algumas exigncias mais especficas relacionadas com a habitabilidade dos seus espaos. No final da dcada de 70, foram editados pelo LNEC vrios documentos sobre as exigncias da habitao, que tiveram como mentor Ruy Jos Gomes [33] [34], e as exigncias da habitao foram ento divididas em 5 grandes grupos, a saber: segurana, sade, conforto, satisfao e economia, chegando a fazer parte de documentao normativa [35]. As metodologias de qualificao de empreendimentos de habitao desenvolvidas mais recentemente, em particular aquela que est a ser desenvolvida neste momento no LNEC, apresentam um conjunto de exigncias muito idnticas s que se apresentam no esquema proposto no Quadro 52. - 280 -

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Quadro 52 Exigncias de qualidade para empreendimentos de habitao (continua)

Exigncias de Segurana Segurana estrutural Resistncia mecnica e estabilidade da estrutura (fundaes e superestrutura) perante as aces estticas e dinmicas (correntes, excepcionais e acidentais), consideradas isoladamente ou combinadas. Risco de deflagrao e propagao do fogo, estabilidade e estanquidade ao fogo, tempo de alarme e evacuao, facilidade de socorro e combate ao fogo. Agentes agressivos, choques ou quedas nos acessos e circulaes, quedas de locais elevados, acidentes rodovirios com viaturas, atropelamento de pees. Intruso indesejada de pessoas, animais ou objectos, agresso de pessoas ou roubo de bens, vandalizao ou roubo de bens e equipamentos no exterior.

Segurana contra incndio

Segurana na utilizao

Segurana contra intruso

Exigncias de Higiene e Sade Salubridade Abastecimento de gua potvel, drenagem de guas residuais e pluviais, instalaes de higiene pessoal e domstica, facilidade de limpeza e desinfeco, eficincia da evacuao de fumos e lixos. Estanquidade gua, ao ar, aos gases, poeira e neve. Pureza do ar respirado, ausncia de odores e de substncias poluentes, ventilao natural e mecnica.

Estanquidade Qualidade do ar

Exigncias de Conforto Ambiental Conforto acstico Isolamento acstico, proteco contra o rudo contnuo e intermitente, inteligibilidade dos sons, limitao do tempo de reverberao. Disponibilidade de iluminao natural e artificial, possibilidade de obscurecimento, insolao e exposio solar, aspecto dos espaos e acabamentos, comunicao visual no interior e com o exterior. Conforto das superfcies (lisura, secura, tepidez, resilincia), sem descarga de electricidade esttica. Limitao de aceleraes e de vibraes, facilidade de manobra de vos (portas e janelas) e equipamentos. Isolamento trmico, equilbrio trmico (temperatura e radiao), controlo da humidade e da condensao.

Conforto visual

Conforto tctil Conforto mecnico Conforto higrotrmico

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Quadro 52 Exigncias de qualidade para empreendimentos de habitao (continuao)

Exigncias de Satisfao de Uso e Estticas Espao e equipamentos Funcionalidade Privacidade Acessibilidade Desafogo fsico e psicolgico, intensidade de uso. Facilidade de desenvolvimento das actividades. Proteco em relao vista e presena de outros. Facilidade de deslocao entre espaos, proximidade de espaos com funes complementares, ausncia de obstculos para pessoas de mobilidade condicionada. Facilidade de alterao da utilizao dos espaos. existncia de elementos e espaos que proporcionam a adeso e a empatia, esttica dos acabamentos. Equilbrio e harmonia do conjunto como um todo.

Adaptabilidade Atractividade Integrao Exigncias de Economia Economia de construo

Economia de explorao Economia de manuteno

Despesas de investimento, optimizao de processos construtivos, rentabilizao dos espaos construdos, racionalizao de instalaes e infra-estruturas. Despesas de funcionamento, economia de energia, facilidade de realizar operaes de limpeza correntes. Despesas de conservao, durabilidade dos materiais utilizados na construo, permanncia do seu comportamento durante o perodo de vida til previsto, resistncia s solicitaes de uso normal, manuteno de instalaes e equipamento mecnico, facilidade de realizar operaes de limpeza eventuais.

rvore de Pontos de Vista A rvore de pontos de vista estrutura o conjunto das exigncias de qualidade em nveis fsicos residenciais, de tal forma que os pontos de vista elementares, isto , as pontas dos ramos da rvore, possam ser mensurveis e qualificveis. Os nveis fsicos residenciais normalmente adoptados nas metodologias de avaliao da qualidade da habitao podem variar entre 2 e 4 e apresentar as seguintes designaes: rea Residencial, Bairro ou Vizinhana Alargada malha urbana local, envolvente alargada do edifcio. Vizinhana ou Vizinhana Prxima conjunto estrito de edifcios que formam uma vizinhana, envolvente prxima do edifcio. Edifcio edifcio como um todo e respectivos espaos comuns, que podem ser interiores e exteriores. Habitao ou Fogo fraco autnoma para uso residencial, podendo constituir uma parte de um edifcio ou a sua totalidade. Compartimentos espaos funcionais da habitao considerados individualmente. A ttulo de exemplo apresenta-se a rvore de pontos de vista do mtodo SEL Systme dvaluation de Logements [36], utilizado na Sua desde 1975. Este mtodo foi desenvolvido de modo a calcular o valor de desempenho global de uma habitao,

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a partir do qual pudessem ser estabelecidas as condies econmicas a aplicar ao financiamento; portanto, apresenta uma estrutura bastante interessante para a avaliao imobiliria. A verso de 2000 do mtodo SEL composta por 39 pontos de vista elementares, organizados segundo os 3 nveis descritos em seguida: Habitao: a) rea til do fogo, b) nmero de compartimentos do fogo, c) flexibilidade de utilizao do fogo, d) capacidade de mobilar os quartos, e) janelas dos quartos, f) localizao do espao de refeies, g) capacidade de mobilar espao de refeies, h) acessibilidade da cozinha, i) janelas da cozinha, j) equipamento das instalaes sanitrias, l) janelas das instalaes sanitrias, m) capacidade de mobilar (cozinha, instalaes sanitrias, espaos de circulao e de arrumao), n) espaos modulares, o) flexibilidade de alterao da organizao do fogo, p) facilidade de circulao, q) espaos exteriores privados. Edifcio e sua envolvente imediata: a) diversidade da oferta de tipos de habitaes, b) possibilidade de alugar espaos suplementares, c) possibilidade de modificar a dimenso do fogo, d) caractersticas dos espaos de acesso habitao, e) caractersticas do trio de acesso ao edifcio, f) lavandaria comum, g) espaos de arrumao privados, h) espaos de arrumao comuns, i) espaos comuns polivalentes, j) espaos exteriores comuns, l) acesso de pees e ciclistas, m) espaos de estacionamento de veculos automveis, n) transio do espao pblico para o espaos privado, o) poluio sonora e proteco contra o rudo. Envolvente residencial: a) locais de jogo na vizinhana prxima, b) existncia de parque pblico ou floresta, c) transportes pblicos, d) proximidade de centro urbano local, e) creches e escolas primrias, f) escola secundria, g) servios sociais, h) locais de lazer, i) proximidade de centro urbano regional. Os pontos de vista elementares da rvore vo corresponder s caractersticas fsicas do imvel para habitao a avaliar, que podem ser medidas e qualificadas numa escala de valores. Assim, considerando estas metodologias j desenvolvidas e os modelos de avaliao imobiliria utilizados em alguns pases, como, por exemplo, em Espanha e na Itlia (ver descrio no Captulo 3), prope-se uma diviso das caractersticas fsicas de cada imvel nos seguintes 3 nveis: 1) bairro caractersticas fsicas do meio urbano em que se insere o edifcio; 2) edifcio caractersticas fsicas do edifcio, dos respectivos espaos comuns e da envolvente imediata; 3) habitao caractersticas fsicas dos espaos privados da habitao e do seu conjunto como um todo. As rvores de pontos de vista de cada um dos nveis fsicos residenciais considerados so apresentadas nos prximos subcaptulos. Critrios de Ponderao Os critrios de ponderao permitem determinar a importncia relativa de cada ponto de vista elementar na avaliao da respectiva exigncia da qualidade, devendo, no final, traduzir uma noo geral da qualidade da habitao. Assim, os factores de ponderao devem resultar da mdia das ponderaes atribudas por um painel de tcnicos e especialistas dentro de cada exigncia de qualidade especfica e por um painel de moradores e avaliadores no conjunto de todas as exigncias de qualidade. Desta forma, consegue-se perceber qual a importncia das caractersticas fsicas do imvel dentro de cada exigncia de qualidade da habitao e dentro de cada nvel fsico residencial.

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Critrios de Avaliao Os critrios de avaliao permitem relacionar uma medio do ponto de vista elementar, isto , da caracterstica fsica do imvel, com um valor da escala de qualidade. Os graus de qualidade a atribuir s medies de cada caracterstica fsica do imvel so escalonados em 4 valores, de acordo com o preconizado pela maioria dos mtodos de avaliao de qualidade existentes, nomeadamente o Perfil de Calidad, desenvolvido em Espanha, entre 1995 e 2004, com o objectivo de promover a qualidade da edificao, em geral, e dos edifcios habitacionais, em particular. Assim, os graus de qualidade so os seguintes: Grau 0 Este grau nulo e corresponde no satisfao das disposies da regulamentao e normativa aplicvel Grau 1 Este grau mnimo e corresponde satisfao das disposies mnimas exigidas pela regulamentao e normativa aplicvel e pela boa prtica do projecto e da construo nos aspectos em que esta documentao omissa; Grau 2 Este grau mdio e corresponde plena satisfao das disposies exigidas pela regulamentao e normativa aplicvel, sendo alcanado com relativa facilidade pelas promoes imobilirias correntes. Grau 3 Este grau bom e corresponde a desempenhos superiores ao usual, sendo necessrio um substancial investimento em termos de projecto e de construo para alcanar este grau. Mtodo de Sntese de Resultados O mtodo de sntese de resultados permite agregar os valores de desempenho dos pontos de vista elementares correspondentes num nico valor de desempenho, por cada ponto de vista ou exigncia obtido normalmente pelo calculo da mdia ponderada desses valores, em que se consideram os respectivos factores de ponderao. Assim, a partir da rvore definida, o resultado do desempenho de um determinado ponto de vista obtido pela mdia ponderada dos desempenhos dos respectivos subpontos de vista. Desta forma, pode-se obter, a partir das caractersticas fsicas do imvel, o grau de qualidade de cada um dos 3 nveis fsicos residenciais considerados.

5.2.2 Caractersticas do bairro


Um bairro tem uma estrutura urbana clara e bem identificada, sendo legvel numa planta ou num mapa. Esta estrutura, geralmente, delimitada ou confinada por vias de comunicao ou barreiras naturais. Para alm disso, o bairro apresenta uma imagem urbana prpria, quer seja pela arquitectura ou pela altura dos edifcios nele construdos; e ainda contm elementos urbanos nicos que o caracterizam, podendo tratar-se de referncias to dspares como uma praa, um miradouro ou uma margem ribeirinha. Assim, o bairro a clula geogrfica mais pequena, dentro da qual os imveis tm caractersticas idnticas, correspondendo a uma zona bem definida na malha urbana e, ao mesmo tempo, a um mercado imobilirio. O agrupamento destas clulas que vai formar as zonas locais, depois as zonas regionais e finalmente as zonas nacionais. A estratificao geogrfica feita atravs do traado de linhas ao longo das fronteiras das cidades, rios e outras barreiras naturais, ruas principais, etc., definindo reas onde o tipo e estilo dos edifcios so relativamente uniformes. Pelo

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contrrio, de uma rea para a outra, os vrios valores dos atributos das propriedades variam significativamente, devendo ser desenhada uma linha entre duas reas relativamente s quais os compradores considerariam fazer uma transaco numa das reas e na outra no. No entanto, deve ser evitado o desenho de clulas muito pequenas, pois uma modelao bem sucedida requer um nmero de vendas adequado e uma razovel mistura de caractersticas dentro de cada clula. Se as clulas forem demasiado homogneas, as tcnicas de calibrao do modelo no podem estimar com fiabilidade o efeito de cada caracterstica no valor da propriedade. As caractersticas fsicas do bairro que devem ser consideradas para a avaliao da sua qualidade so, por exemplo, os acessos (existncia de arruamentos principais de ligao ao centro urbano e de arruamentos secundrios de distribuio dentro do bairro, existncia de paragens ou estaes de transportes pblicos, percursos e circulao rodoviria e pedestre dentro do bairro, disponibilidade de lugares para estacionamento), a segurana (isolamento do bairro, impasses rodovirios, passagens estreitas e pouco iluminadas, nvel socioeconmico dos moradores), os servios (existncia de comrcio e servios, creches e jardins de infncia, escolas primrias e secundrias ou servios sociais), o espao (largura de estradas e passeios, existncia de espaos verdes e de praas), o convvio (existncia de parques de jogos, de parques infantis, de jardins pblicos e de outros locais de lazer) ou a poluio (nvel de trfego, fontes de rudo ou proximidade de indstrias poluidoras). Podendo ser definida a este nvel fsico residencial uma rvore de pontos de vista ou caractersticas idntica proposta no Quadro 53, que foi baseada nas metodologias de avaliao da qualidade da habitao desenvolvidas em Portugal j referidas.
Quadro 53 rvore de caractersticas do bairro (continua)

Caractersticas de Segurana Segurana contra incndio Segurana viria Segurana contra agresso/roubo distncia corporao de bombeiros mais prxima; facilidade de circulao das viaturas dos bombeiros. risco de acidentes rodovirios com viaturas; risco de atropelamento de pees. risco de agresso de pessoas ou roubo de bens nos espaos pblicos (impasses, iluminao pblica).

Caractersticas de Higiene e Sade Salubridade eficincia na drenagem de guas pluviais; existncia e quantidade de papeleiras pblicas; facilidade de limpeza dos espaos pblicos; eficincia da evacuao do lixo domstico. proximidade de indstrias poluentes ou outras fontes de poluio do ar (aeroportos, vias rpidas); pureza do ar respirado (existncia e proximidade de espaos verdes, ausncia de odores).

Qualidade do ar

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Quadro 53 rvore de caractersticas do bairro (continuao)

Julho 2007

Caractersticas de Conforto Ambiental Conforto acstico Conforto visual proximidade ou existncia de fontes de rudo no bairro (pequenas indstrias, vias com muito trfego). insolao e orientao solar do bairro; existncia de reas de sombreamento; vista sobre determinados elementos urbanos. existncia de espaos exteriores protegidos da chuva e do vento (espaos de recreio, percursos pedonais); existncia de proteco contra ventos dominantes; condies atmosfricas do local (temperaturas mdias, pluviosidades mdias).

Conforto atmosfrico

Caractersticas de Satisfao de Uso e Estticas Espao e equipamentos ndice de construo e de implantao do bairro; nvel de desafogo dos espaos pblicos; capacidade de estacionamento automvel; existncia de mobilirio urbano e respectiva qualidade e enquadramento. caractersticas das vias de distribuio rodoviria; caractersticas dos percursos pedonais no bairro; existncia e proximidade de paragem de transporte pblico e respectiva frequncia; existncia e proximidade de espaos com funes complementares (parque infantil, campo de jogos, pequeno comrcio, creche, escola, igreja). existncia de edifcios ou conjuntos com interesse histrico, cultural ou arquitectnico. equilbrio e harmonia do conjunto do edificado e integrao com os espaos pblicos.

Acessibilidade

Atractividade Integrao

Caractersticas de Economia Economia de construo ocupao racional do solo e gesto do ciclo da gua; racionalizao de infra-estruturas urbansticas.

5.2.3 Caractersticas do edifcio


Um edifcio engloba espaos individuais, espaos comuns e, por vezes, espaos no habitacionais atribudos a terceiros. Neste nvel fsico est ainda englobada a envolvente imediata de edifcio, correspondente rea no implantada do lote de terreno, que contm espaos exteriores individuais, comuns e/ou pblicos. Algumas das caractersticas fsicas dos espaos comuns dos edifcios de apartamentos, que

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podem condicionar o valor do imvel e devem ser tidas em considerao, so, por exemplo, os espaos exteriores (existncia de espaos verdes, parque infantil, campo de jogos ou piscina, transio do espao pblico para o privado), o acesso ao edifcio (possibilidade de acesso por pessoas com mobilidade condicionada, carrinhos de beb ou ciclistas, caractersticas do trio de entrada e do acesso aos ascensores e s escadas) ou os espaos suplementares (existncia de sala de condomnio, hiptese de utilizao deste espao para outras funes, existncia de casa de porteira, possibilidade de aluguer de espaos, como arrecadaes ou lugares de estacionamento). Pode ser definida, a este nvel fsico residencial, uma rvore de pontos de vista ou caractersticas idntica proposta no Quadro 54, que foi baseada nas metodologias de avaliao da qualidade da habitao desenvolvidas em Portugal e j referidas.
Quadro 54 rvore de caractersticas do edifcio (continua)

Caractersticas de Segurana Segurana estrutural Segurana contra incndio nvel de resistncia mecnica e de estabilidade da estrutura do edifcio (fundaes e superestrutura). facilidade de acesso dos bombeiros ao edifcio; risco de deflagrao do fogo nos espaos comuns; existncia de medidas preventivas para evitar a propagao do fogo dentro e para fora do edifcio; caractersticas dos caminhos de evacuao; existncia de meios de combate ao fogo no edifcio. risco de acidente com agentes agressivos (ferimento em extremidades aguadas ou arestas cortantes); risco de choques ou quedas acidentais em acessos a partir do exterior e circulaes comuns do edifcio. proteco contra a intruso indesejada de pessoas, animais ou objectos, nos espaos comuns do edifcio; risco de vandalizao ou roubo de equipamentos colocados no exterior do edifcio.

Segurana na utilizao

Segurana contra intruso

Caractersticas de Higiene e Sade Salubridade caractersticas das instalaes de gua potvel; eficincia na drenagem de guas residuais e pluviais; facilidade de limpeza dos acessos e espaos comuns; eficincia da evacuao de fumos e lixos. medidas tomadas para garantir a estanquidade das espaos comuns do edifcio. ausncia de odores e de substncias poluentes; tipo de ventilao de espaos comuns, com e sem acesso directo ao exterior.

Estanquidade Qualidade do ar

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Quadro 54 rvore de caractersticas do edifcio (continuao e continua)

Caractersticas de Conforto Ambiental Conforto acstico Conforto visual Conforto mecnico Conforto higrotrmico existncia de fontes de rudo no edifcio e respectivo nvel (equipamento mecnico, instalaes prediais). disponibilidade de iluminao natural nos espaos comuns do edifcio e contacto visual com o exterior. facilidade de manobra de vos (portas e janelas) e de equipamentos nos espaos comuns do edifcio. existncia de trio de entrada exterior e percurso edifcio-estacionamento protegido de chuva e vento.

Caractersticas de Satisfao de Uso e Estticas Espao e equipamentos desafogo dos espaos comuns do edifcio (reas teis e dimenses teis); existncia de equipamentos nos espaos comuns. facilidade de desenvolvimento das actividades (acesso aos contadores, acesso cobertura). modo de estabelecimento da relao entre espaos privados, espaos comuns e espaos pblicos. caractersticas do acesso ao edifcio e de circulao nos espaos comuns para pessoas com e sem mobilidade condicionada; caractersticas de acesso, circulao ou manobra de veculos em espaos de estacionamento comuns. possibilidade de juno de habitaes diferentes; adaptao a diferentes usos dos espaos exteriores comuns. qualidade arquitectnica do edifcio; caractersticas estticas dos acabamentos exteriores.

Funcionalidade Privacidade Acessibilidade

Adaptabilidade

Atractividade

Caractersticas de Economia (continua) Economia de construo tipo de financiamento do investimento construo; rendimento dos processos construtivos; rentabilizao dos espaos comuns construdos; racionalizao de instalaes prediais comuns; realizao da gesto dos resduos da construo.

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Quadro 54 rvore de caractersticas do edifcio (continuao)

Caractersticas de Economia (continuao) Economia de explorao nvel das despesas de funcionamento do condomnio; nvel de consumo de energia elctrica comum; separao dos resduos de uso domstico; facilidade de realizar operaes de limpeza corrente dos espaos comuns e das fachadas do edifcio. nvel e financiamento das despesas de conservao; resistncia dos revestimentos exteriores s aces ambientais das condies climatricas; durabilidade dos materiais dos espaos comuns; nvel das despesas de manuteno de instalaes prediais e de equipamentos mecnicos; facilidade de realizar operaes de limpeza eventual dos espaos comuns e das fachadas do edifcio.

Economia de manuteno

5.2.4 Caractersticas da habitao


Uma habitao engloba os compartimentos habitveis e no habitveis do fogo e ainda as suas dependncias, como sejam espaos exteriores privados, arrecadaes e garagens ou lugares de estacionamento individuais. As caractersticas fsicas da habitao que mais contribuem para o seu valor esto muito relacionadas com os aspectos arquitectnicos da distribuio dos espaos. Algumas das caractersticas fsicas da habitao que podem ser consideradas so, por exemplo, a posio da habitao no edifcio (andar, vista, orientao solar e nmero de orientaes, proximidade a fontes de rudo, como os elevadores, etc.), a segurana no uso da habitao (existncia de guardas de proteco para o exterior, tipo de escadas existentes, movimento das portas, acessibilidade s janelas, etc.), a acessibilidade (acesso habitao, acesso aos compartimentos dentro da habitao, possibilidade de circulao de pessoas com mobilidade condicionada dentro da habitao, relao entre os compartimentos, etc.), a funcionalidade (nmero e rea dos espaos, capacidade de colocao de mobilirio, separao entre espaos comuns e privados, privacidade entre espaos, flexibilidade ou adaptabilidade dos espaos, existncia de espaos privados exteriores habitao, como arrecadaes ou garagens, etc.), os revestimentos (tipo de revestimentos, adequao dos revestimentos funcionalidade dos espaos, durabilidade dos revestimentos, etc.) ou os equipamentos (aquecimento central, ar condicionado, fogo de sala, equipamentos de cozinha e sanitrios, roupeiros, etc.). Pode ser definida, a este nvel fsico residencial, uma rvore de pontos de vista ou caractersticas idntica proposta no Quadro 26, que foi baseada nas metodologias de avaliao da qualidade da habitao desenvolvidas em Portugal e j referidas.

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Quadro 55 rvore de caractersticas da habitao (continua)

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Caractersticas de Segurana Segurana contra incndio facilidade de acesso dos bombeiros habitao; risco de deflagrao de fogo na habitao; existncia de medidas preventivas para evitar a propagao do fogo dentro e para fora da habitao; caractersticas dos caminhos de evacuao dentro da habitao e tipo de acesso ao exterior. risco de acidente com agentes agressivos (electrocusso, intoxicao, exploso, queimadura) ; risco de choques ou quedas acidentais (escorregamento, tropeamento, obstruo, choque com elementos mveis); risco de queda de pessoas ou objectos de locais elevados, atravs de vos ou guardas de proteco. proteco contra a intruso de pessoas, animais ou objectos, nos espaos privados.

Segurana na utilizao

Segurana contra intruso

Caractersticas de Higiene e Sade Salubridade caractersticas das instalaes de gua potvel; eficincia na drenagem de guas residuais; nmero de instalaes de higiene pessoal e domstica; facilidade de limpeza e desinfeco da habitao eficincia na evacuao de fumos da habitao. medidas tomadas para garantir a estanquidade dos espaos privados da habitao. ausncia de odores e de substncias poluentes; tipo de ventilao dos espaos privados com e sem acesso directo ao exterior.

Estanquidade Qualidade do ar

Caractersticas de Conforto Ambiental (continua) Conforto acstico limitao do nvel sonoro do rudo na habitao; grau de inteligibilidade dos sons na habitao; limitao do tempo de reverberao do som; grau de separao entre os espaos da habitao. nvel de insolao e de iluminao natural dos compartimentos habitveis e no habitveis; existncia de dispositivos de controlo da luz natural. qualidade do contacto visual com o exterior; cor e brilho dos acabamentos superficiais interiores. caractersticas das superfcies dos compartimentos ausncia de descarga de electricidade esttica.

Conforto visual

Conforto tctil

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Quadro 55 rvore de caractersticas da habitao (continuao)

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Caractersticas de Conforto Ambiental (continuao) Conforto mecnico Conforto higrotrmico facilidade de manobra de vos (portas e janelas) e de equipamentos nos compartimentos da habitao. equilbrio trmico nos compartimentos da habitao; controlo da humidade e da condensao na habitao.

Caractersticas de Satisfao de Uso e Estticas Espao e equipamentos desafogo fsico e psicolgico dos espaos privados (rea til, dimenses teis e p-direito) ; quantidade adequada de espaos funcionais; extenso de paredes mobilveis nos compartimentos; existncia de equipamento fixo na habitao. facilidade de desenvolvimento das actividades dentro dos compartimentos da habitao. modo de estabelecimento da relao entre os diversos espaos privados da habitao. facilidade de deslocao entre os espaos privados, para pessoas com e sem mobilidade condicionada. facilidade de alterao do uso dos compartimentos. grau de adeso e empatia dos espaos privados caractersticas estticas dos acabamentos interiores.

Funcionalidade Privacidade Acessibilidade Adaptabilidade Atractividade

Caractersticas de Economia Economia de construo tipo de financiamento do investimento construo; rendimento dos processos construtivos; rentabilizao dos espaos privados construdos; racionalizao das instalaes prediais privadas; realizao da gesto dos resduos da construo. nvel das despesas de funcionamento da habitao; nvel de consumo de energia da habitao; separao dos resduos de uso domstico; facilidade de realizar operaes de limpeza corrente; nvel e financiamento das despesas de conservao; durabilidade dos materiais dos espaos privados; nvel das despesas de manuteno de instalaes e equipamentos da habitao; facilidade de realizar operaes de limpeza eventual.

Economia de explorao

Economia de manuteno

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5.3 Mtodo Proposto


5.3.1 Consideraes gerais
A construo de modelos de avaliao da propriedade imobiliria tem uma base econmica e, portanto, estes representam tanto o lado da oferta como o lado da procura do mercado imobilirio. Para as propriedades residenciais, os factores da oferta esto relacionados com a disponibilidade de casas no mercado e, portanto, incluem os preos de construo, as taxas de juro e as condies econmicas, enquanto os factores da procura incluem factos importantes para os compradores que, para alm dos preos das casas, do nvel de salrios e do crescimento da populao, compreendem as caractersticas fsicas e de localizao da habitao. Os modelos tambm se baseiam na teoria de avaliao e, portanto, podem ser aplicaes do um dos trs mtodos de avaliao utilizados para avaliar a propriedade imobiliria: mtodo do custo, mtodo de comparao e mtodo do rendimento, reflectindo qualquer um deles os factores da oferta e da procura a trabalhar no mercado. Na avaliao em massa de propriedades residenciais, a estimao dos valores normalmente feita pelo mtodo do custo ou pelo mtodo de comparao, sendo prefervel o ltimo quando est disponvel informao adequada sobre vendas. A informao necessria para a construo do modelo diz respeito data e preo de venda das propriedades e, geralmente, recolhida de uma forma sistematizada, a partir das escrituras de venda, e armazenada em bases de dados especficas. Os modelos de avaliao em massa podem ter trs formas gerais: aditiva, multiplicativa e hbrida. De acordo com as normas internacionais de avaliao em massa da IAAO, a modelao de um mercado imobilirio tem duas fases distintas: a de especificao do modelo e a de calibrao do modelo. A especificao do modelo o desenho do modelo, baseado na teoria da avaliao e na anlise do mercado, incluindo a seleco das variveis a serem consideradas, e a definio das relaes entre elas e com o valor de mercado. A calibrao do modelo o processo de obter as quantidades desconhecidas no modelo, por exemplo, custos de construo e depreciao, no caso do mtodo do custo, montantes de ajustamento, no caso do mtodo de comparao, e rendas de mercado e taxas de capitalizao, no caso do mtodo das rendas. Modelos de Comparao Residenciais O mtodo de comparao reflecte os princpios da oferta e da procura, da contribuio e da substituio, sendo directamente baseado na informao do mercado imobilirio local. Assim, desde que se observe um nmero adequado de vendas na rea do mercado em estudo, como acontece geralmente no caso das propriedades residenciais, este mtodo o elegido para a construo do modelo.

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A tcnica utilizada no mtodo de comparao pode ser automatizada para aplicao avaliao em massa, com ajustamentos desenvolvidos atravs da anlise de regresso mltipla ou de outros mtodos. Para as propriedades residenciais, normalmente so desenvolvidos modelos aditivos ou hbridos, embora na maioria dos casos um modelo de comparao aditivo bem formulado seja suficiente. O modelo toma a forma [37]: VM = b0 + b1 X1 + b2 X2 + + bp Xp em que VM o Valor de mercado estimado (varivel dependente); X1, X2, Xp so as caractersticas da propriedade (variveis independentes); b0 o montante constante em euros; b0, b1, b2, , bp so a contribuio de cada uma das caractersticas da propriedade para a formao do seu valor de mercado (coeficientes das variveis independentes); p o nmero de variveis independentes. Neste modelo, o valor de mercado estimado como um montante total em euros, sem separao entre o valor do terreno e o valor da construo. Apesar de o modelo ter uma estrutura estritamente aditiva, pode incluir variveis no-lineares, como a raiz quadrada da rea do lote, reflectindo que o valor do terreno no aumenta proporcionalmente com a sua rea, ou o logaritmo natural da idade, assumindo que a depreciao vai diminuindo com o aumento da idade. Atravs do uso sensato destas transformaes, geralmente podem ser obtidos resultados bastante satisfatrios com modelos aditivos, particularmente em mercados relativamente homogneos. Variveis independentes geralmente importantes em modelos residenciais so, por exemplo: rea de construo, rea acima do solo, rea em cave, rea em sto utilizvel, qualidade de construo, arquitectura, tipo de paredes, tipo de telhado, tipo de garagem e rea, ptios e alpendres, idade, casas de banho, lareira, aquecimento central, ar condicionado, acabamentos interiores, vizinhana, rea do lote ou frente, forma do lote, topografia, estradas e trfego, distncia ao centro, frente para lago ou para campo de golfe, vista, instalaes, outras construes, piscina, banheira de hidromassagem, segurana. Um maior nmero de variveis tende a aumentar a preciso do modelo; no entanto, os modelos tambm devem ser simples e explicveis; alm disso, o aumento do nmero de variveis requer um aumento proporcional do nmero de vendas necessrias para calibrar o modelo. No mtodo de comparao, todos os factores do modelo so calibrados a partir do mercado imobilirio local. Modelos de custo residenciais O mtodo do custo baseado no princpio da substituio: um comprador no pagar mais por uma propriedade do que o custo de adquirir o terreno e de nele construir um edifcio que substitua o existente e de igual utilidade. Neste mtodo, os factores da oferta reflectem o princpio enunciado e so calibrados a partir do mercado da construo, enquanto os factores de procura, sob a forma de influncias da localizao, escalas de depreciao e ajustamentos de mercado, so calibrados a partir do mercado imobilirio. A estrutura do modelo geral do mtodo do custo tem a seguinte forma: VM = VT + VC = PT AT + PC AC - 293 -

Avaliao Patrimonial de Imveis para Habitao em que VM o valor de mercado estimado; VT o valor do terreno; VC o valor da construo; PT o preo do terreno por metro quadrado; AT a rea do terreno em metros quadrados; PC o preo da construo por metro quadrado; AC a rea da construo em metros quadrados;

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A este modelo bsico podem ser feitos vrios melhoramentos, como, por exemplo: modificar o preo do terreno para reflectir formas irregulares do lote, vista favorvel, topografia desfavorvel ou rea no standard; ajustar o preo da construo por tipo do edifcio, qualidade da construo, estado de conservao ou depreciao; ou ainda introduzir a lei das contribuies variveis para reflectir a diminuio da contribuio da rea de construo e do terreno. O modelo bsico pode ainda ser refinado pelo reconhecimento da existncia de diversas componentes, quer do terreno (zona de implantao da construo, logradouro, saguo) quer da construo (zona de estar, cave, sto, quartos, casas de banho), com vrias reas de diferentes preos unitrios, ou pelo reconhecimento da existncia de outros melhoramentos correspondentes a construes independentes da construo principal (piscinas, anexos, garagens, arrecadaes), cujos valores tambm podem ser expressos pelo produto da rea com o preo unitrio. A expanso do modelo aditivo bsico do custo toma ento a forma do seguinte modelo hbrido ajustado ao mercado [37]: VM = CGj [ CTj (PTi ATi) + CCj (PCi ACi) + (POi AOi) ] em que CGj o produto dos coeficientes qualitativos gerais da propriedade; CTj o produto dos coeficientes qualitativos do terreno; CCj o produto dos coeficientes qualitativos da construo; (PTi ATi) a soma dos valores das componentes aditivas do terreno; (PCi ACi) a soma dos valores das componentes aditivas da construo; (POi AOi) a soma dos valores das outras construes independentes. Factores como o tipo de telhado ou o aquecimento central normalmente so introduzidos no modelo sob a forma de coeficientes, mas podem ser tratados como componentes da construo com um preo unitrio; apesar de estes dois mtodos de tratar os factores serem essencialmente idnticos no incio do desenvolvimento do modelo, com a continuao da aplicao do mtodo, os coeficientes so mais facilmente actualizados. Os custos unitrios das outras construes independentes podem ser estratificados por qualidade da construo, a qual pode variar em relao quela observada no edifcio principal. Assim, como j foi referido anteriormente, os coeficientes qualitativos da construo (excepto a depreciao), os preos unitrios dos componentes da construo e os preos unitrios das outras construes independentes representam o lado da oferta do mercado e so calibrados a partir de dados sobre o custo da construo, enquanto a depreciao, os coeficientes qualitativos gerais e do terreno, e os preos unitrios dos componentes do terreno, representam o lado da procura e so calibrados a partir dos dados do mercado imobilirio.

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Os custos de construo dividem-se em custos fixos e custos variveis: os custos fixos no variam com a rea de construo, enquanto os custos variveis so dependentes dessa rea. Porque os custos fixos podem ser distribudos por um maior nmero de metros quadrados, os custos unitrios de construo geralmente decrescem com o aumento da rea de construo. Nos melhores modelos de custo, este fenmeno captado atravs de coeficientes de rea relativa, que so expressos por tabela ou frmula e constituem um coeficiente qualitativo da construo. A avaliao em massa pelo mtodo do custo requer a existncia de manuais de custos publicados periodicamente, com valores unitrios estratificados por tipo de edifcio, ndices e coeficientes, calculados a partir da informao obtida no mercado da construo e da posterior anlise estatstica dos dados. Estes manuais de custo, conjugados com as caractersticas das propriedades a avaliar, permitem a obteno do custo de reposio das propriedades como novas (Replacement Cost New, RCN), sendo necessrio depreciar esse valor para avaliar as propriedades em questo. Assim, estimativas precisas da depreciao so vitais para avaliaes correctas pelo mtodo do custo. Muitas vezes, os avaliadores aceitam os clculos da depreciao produzidos pelos modelos de custo como um facto, sem compreenderem o que est na base dos clculos. Ao contrrio dos custos de construo, que podem ser obtidos de construtores ou fornecedores, a depreciao reflecte o lado da procura do mercado e a sua determinao no to fcil. Em geral, casas mais bem construdas depreciam mais lentamente (em termos percentuais) que aquelas construdas com as especificaes mnimas. Tambm a depreciao geralmente no linear, vai diminuindo medida que os edifcios vo envelhecendo e beneficiando das rotinas de reparao e manuteno. Os bons modelos de custo reconhecem estes factos fazendo variar a depreciao com a qualidade de construo e incorporando as nolinearidades. Uma vez determinado o RCN, os modelos baseados no mtodo do custo podem ser reescritos da seguinte forma [37]: VM = CGj [ ( 1 CCd ) RCN + VT ] em que CGj o produto dos coeficientes qualitativos gerais da propriedade; CCd o coeficiente qualitativo da construo para depreciao; RCN o custo de reposio da construo como nova; VT o valor do terreno do terreno. Desta forma, torna-se claro que a calibrao de modelos baseados no mtodo do custo envolvem: 1) determinao do RCN, 2) aplicao da depreciao, 3) determinao e adio do valor do terreno, e 4) aplicao de ajustamentos qualitativos gerais do mercado. Modelos de valor do terreno O terreno sem construes normalmente avaliado pelo mtodo de comparao e este processo envolve ter que expressar os preos de venda por unidade de rea, desenhar os lotes em mapas, analisar padres, determinar mdias unitrias ou valores base dos lotes, e desenvolver e aplicar ajustamentos por rea, forma, estradas e vista. Infelizmente, as vendas de terrenos sem construo tendem a ser menos racionais ou explicveis que a venda de propriedades residenciais. No entanto, desde que esteja

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disponvel um nmero suficiente de vendas, os padres e as relaes do mercado podem ser determinados, e devem resultar valores correctos. Mesmo que no sejam usados directamente, os modelos de terrenos podem muitas vezes ajudar a determinar variveis chave e a sua influncia no valor. Estas relaes e ajustamentos podem ser usadas para a construo de tabelas. A varivel dependente num modelo de terrenos urbanos deve corresponder base na qual o terreno avaliado; por exemplo, se o lote for a unidade de comparao ento a varivel dependente o preo de venda, se a unidade for o metro de frente ento a varivel o preo de venda por metro de frente. As variveis independentes podem incluir a rea do lote ou a frente do lote, a distncia a centros que influenciem o valor, e as caractersticas do lote, como sejam as infra-estruturas, o fluxo de trfico, a vista e a topografia. Os modelos a desenvolver para terrenos urbanos podem ser aditivos ou multiplicativos, e devem ser desenvolvidos modelos separados para diferentes zonas e para diferentes usos do terreno. Como j foi referido, o desenvolvimento bem sucedido de modelos para avaliao de terrenos depende do nmero de vendas disponveis. Infelizmente, reas mais antigas e j consolidadas tm poucas vendas de terrenos. Em alguns casos, o valor residual do terreno verificado com cuidado, preferencialmente obtido a partir vendas de lotes com melhoramentos relativamente recentes, pode ser usado como suplemento ou substituto de vendas de terrenos sem construes. Ou ento, os modelos hbridos, que separam o valor do terreno do valor da construo, podem ser utilizados para obter tanto o valor do terreno, como o valor da construo de propriedades localizadas em reas onde no h vendas de terrenos.

5.3.2 Desenvolvimento do mtodo


Portugal precisa de uma recolha sistematizada de informao de mercado e de um levantamento exaustivo das caractersticas dos imveis para conseguir fazer uma conveniente e justa avaliao patrimonial do seu parque imobilirio. Em particular, no que diz respeito aos imveis urbanos, e devido introduo da cobrana de imposto sobre as mais-valias, as escrituras de venda j registam valores de transaco reais ou muito prximos dos efectivamente realizados. Assim, seria de todo desejvel que se iniciassem procedimentos automatizados de recolha e armazenamento da data e do valor da transaco, referidas ao nmero do artigo na matriz predial urbana, com o objectivo de se fazerem estudos do mercado imobilirio em Portugal. Por outro lado, as caractersticas dos imveis, relevantes para a sua avaliao patrimonial, no esto a ser objecto de um levantamento exaustivo para todos os prdios inscritos na matriz urbana, sendo apenas levantadas estas caractersticas medida que se vo realizando novas transaces e vai havendo necessidade de se fazer a avaliao pelo novo mtodo. Estas duas lacunas tm que ser colmatadas, pois fazem com que neste momento no seja possvel propor a elaborao de um modelo baseado no mtodo de comparao para a avaliao patrimonial de imveis para habitao, que seria o mais recomendado. Este trabalho j avana com algumas ideias sobre as caractersticas dos imveis, passveis de serem registadas com o objectivo de se fazer uma avaliao futura baseada no mtodo de comparao. Os modelos possveis de utilizar com a aplicao deste mtodo podem ser desenvolvidos de forma idntica realizada neste trabalho para os dados disponveis, isto , atravs da regresso linear mltipla ou

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mesmo com explorao das redes neuronais artificiais. Os dados disponveis para a realizao deste trabalho esto incompletos, nomeadamente em relao aos factores relacionados com a qualidade de construo, e, por isso, os modelos desenvolvidos no podem ser propostos. Partindo destas consideraes, e mantendo uma postura conservadora, vai ser proposto um modelo baseado no mtodo do custo, na linha do que est a ser utilizado actualmente, mas com algumas modificaes conceptuais importantes. Estas modificaes propostas tm a ver com o estudo feito sobre a teoria da avaliao imobiliria, as prticas normalizadas da avaliao em massa, a anlise de dados relativos ao mercado imobilirio nacional, as caractersticas do parque imobilirio nacional e a sensibilidade desenvolvida para todas estas questes. A anlise dos dados encaminhou no sentido da elaborao de modelos distintos para as moradias e para os apartamentos, pois as caractersticas registadas sobre estes dois conjuntos de imveis tm comportamentos distintos. Alm disso, existem outras caractersticas no registadas nos dados disponveis que vo ser importantes para a avaliao das moradias, no sendo significativas para o modelo dos apartamentos. A proposta dos modelos tem em considerao, de acordo com as definies de espaos e de reas utilizados na Ficha Tcnica da Habitao, os seguintes termos: Habitao unidade na qual se processa a vida de cada indivduo ou agregado residente no edifcio, que compreende o fogo e as respectivas dependncias, e que nos edifcios multifamiliares partilha o uso dos espaos comuns. Fogo conjunto encerrado e com acesso independente formado pelos compartimentos nucleares de cada habitao interligados entre si; o fogo pode incluir tambm compartimentos destinados a funes de lazer/recreio e trabalho, se destinados a serem utilizados pelos moradores do fogo e interligados com os compartimentos nucleares; o fogo no inclui espaos de estacionamento, de armazenamento de lenha ou combustveis, ou de comrcio e servios abertos ao pblico, mesmo que estejam interligados com os compartimentos nucleares. Dependncias englobam os compartimentos perifricos ou destacados da envolvente que confina o fogo (por exemplo: arrecadao, lavandaria), os espaos exteriores privados (por exemplo: varandas, balces, lgias, terraos utilizveis, telheiros, alpendres, logradouros) e os compartimentos no nucleares (por exemplo: garagens individuais, boxes, locais de armazenamento de lenha ou combustveis, estabelecimentos de comrcio e servios abertos ao pblico). Modelo para moradias O modelo proposto para as moradias toma a seguinte forma: VM = [CTL (PT1 AT1 + PT2 AT2)] + [(CCV CCA CCQ) (PC1 AC1) + (PO1 AO1 + PO2 AO2)] em que CTL o coeficiente de localizao para o terreno; CCV o coeficiente de vetustez para a construo; CCA o coeficiente de rea relativa para a construo; - 297 -

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CCQ o coeficiente de qualidade para a construo; (PT1 AT1) o valor da rea do terreno at trs vezes a rea de implantao das construes; (PT2 AT2) o valor da restante rea do terreno; (PC1 AC1) o valor da rea bruta de construo do fogo; (PO1 AO1) o valor de construo das dependncias da habitao; (PO2 AO2) o valor das outras construes independentes. Modelo para apartamentos O modelo proposto para os apartamentos toma a seguinte forma: VM = [CTL Perm x (PT1 AT1)] + [(CCV CCA CCQ) (PC1 AC1) + + (PO1 AO1 + PO2 AO2)] em que: Perm a permilagem do apartamento definida na escritura de propriedade horizontal do condomnio; CTL o coeficiente de localizao para o terreno; CCV o coeficiente de vetustez para a construo; CCA o coeficiente de rea relativa para a construo; CCQ o coeficiente de qualidade para a construo; (PT1 AT1) o valor da rea total do terreno; (PC1 AC1) o valor da rea bruta de construo do fogo; (PO1 AO1) o valor de construo das dependncias da habitao; (PO2 AO2) o valor das outras construes independentes. Os modelos propostos calculam o valor do terreno e o valor da construo separadamente e somam-nos para obter a estimativa do valor de mercado do imvel. O coeficiente de localizao apenas afecto ao terreno, pois, como j foi referido, com o desenvolvimento da rede viria nacional, a localizao j quase no afecta o custo da construo. Este coeficiente corresponde contribuio para o valor do imvel, dada pela localizao, nos 3 nveis atrs definidos, tendo sido obtidos os valores do coeficiente para os dois primeiros nveis, atravs da anlise estatstica feita aos dados de mercado disponveis. No caso das moradias, o valor do terreno foi dividido em duas reas, com preos unitrios distintos: uma rea at trs vezes a rea de implantao das construes, que corresponde ao tamanho de um lote de terreno padro para a implantao de uma moradia, e a restante rea, que ter uma valorizao bastante inferior. Esta metodologia de diviso do terreno a que est actualmente em vigor na avaliao da propriedade urbana em Portugal. Os coeficientes afectos ao valor da construo do fogo so os seguintes: o coeficiente de vetustez, que est relacionado com a depreciao da construo, foi calculado pela anlise dos dados de mercado disponveis; o coeficiente de rea relativa, que pretende traduzir a relao no linear entre a rea da construo e o seu valor, tambm foi calculado pela anlise dos dados de mercado disponveis; e o coeficiente da qualidade de construo, que reflecte a contribuio para o valor do imvel das caractersticas fsicas relativas aos 3 nveis atrs definidos. No foi possvel calcular os valores para o coeficiente de qualidade porque os dados disponveis no incidiam sobre a qualidade de construo dos imveis. O valor de construo das outras construes foi dividido nas seguintes duas partes: por um lado, - 298 -

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a rea das dependncias do fogo, como, por exemplo, telheiros, varandas, anexos, arrecadaes ou garagens; por outro lado, as outras construes independentes, como, por exemplo, lugares de estacionamento, piscinas ou campos de jogos. Os preos das outras construes independentes podem ser expressos por metro quadrado de rea de construo ou por unidade de construo. Por exemplo, o valor de um apartamento vai depender do nmero de lugares de estacionamento de que dispe e no da rea dos estacionamentos. A concretizao do modelo est dependente do clculo dos coeficientes de qualidade de construo, que s podem ser obtidos com um estudo pormenorizado do mercado da construo. A informao sobre custos pode ser recolhida junto a cmaras municipais, empresas de construo ou promotores imobilirios (ou donos de obra) e a informao sobre as caractersticas fsicas do imvel deve ser obtida atravs de inqurito aos promotores imobilirios (ou donos de obra). O que se pretende obter o grau de qualidade de cada um dos nveis fsicos do imvel, isto , do bairro, do edifcio e da habitao. Depois de conjugada a informao do custo da construo com os graus de qualidade dos nveis fsicos residenciais, faz-se a anlise estatstica desta informao, para obteno dos coeficientes de qualidade, que so 4 por cada nvel fsico, correspondentes aos quatro graus da escala da qualidade (Grau 0, 1, 2 e 3). Para isso necessrio saber o custo de construo de imveis com graus de qualidade diferentes, dentro dos 3 nveis fsicos residenciais definidos. Os coeficientes para cada grau de qualidade so obtidos pela comparao dos preos de imveis com todos os graus de qualidade iguais excepto o grau de qualidade em questo. Actualmente, a aplicao do modelo em vigor para a avaliao patrimonial de imveis est dependente da publicao anual do valor base dos prdios edificados, que corresponde ao custo mdio de construo por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantao. Para que se possam aplicar os modelos desenvolvidos necessria a publicao anual dos seguintes preos unitrios mdios nacionais: lotes de terreno pequenos para construo de moradias (at trs vezes a rea de implantao prevista), lotes de terreno grandes para construo de moradias (superiores a trs vezes a rea de implantao prevista), lotes para construo de edifcios de apartamentos, construo de moradias, construo de edifcios de apartamentos, construo de dependncias do fogo, construo de outras construes independentes.

5.3.3 Aplicao do mtodo


A aplicao do mtodo proposto est dependente da obteno dos coeficientes e dos custos j referidos. No entanto, vai ser feita a aplicao a dois exemplos, uma moradia e um apartamento, para que se possa perceber qual a informao necessria ao clculo e de onde essa informao pode ser retirada. Para cada imvel necessrio reter informao sobre a sua localizao nacional, regional e local, as suas reas (de terreno e de construo) e idade, e ainda a sua qualidade ao nvel do bairro, do edifcio e da habitao. Exemplo de aplicao do modelo para moradias O exemplo escolhido corresponde a uma moradia para frias, situada numa regio rural, perto do litoral, no local de Matos, freguesia da Marinha das Ondas, - 299 -

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concelho de Figueira da Foz, no distrito de Coimbra. A moradia est implantada num terreno de cerca de 1 000 m2 onde, para alm da moradia para habitao, esto implantadas mais duas construes independentes, uma arrecadao e alpendre com cerca de 45 m2 e uma garagem e arrumos com outros 45 m2, que podem ser consideradas dependncias da habitao. A rea de implantao da moradia de cerca de 100 m2, a sua rea til de 120 m2 e a rea bruta de 170 m2, sendo constituda por um piso trreo com 3 quartos, 2 casas de banho, 1 sala comum com kitchnet incorporada e 2 varandas e por um piso superior com um sto amplo. A moradia foi construda cerca de 26 anos, sendo a sua estrutura constituda por fundaes com sapatas de beto armado sobre enrocamento, pilares e vigas de beto armado e laje aligeirada com vigotas pr-esforadas de beto armado e blocos vazados de barro vermelho. A cobertura tem uma estrutura de barrotes e ripas em beto armado pr-esforado e um revestimento com telha marselha de barro vermelho. As paredes exteriores da moradia so feitas com alvenaria dupla de tijolo furado de barro vermelho, sendo rebocadas e pintadas pelo exterior. Os acabamentos interiores so em tijoleira de grs nos pisos e rodaps, as paredes e tectos so rebocados, esboados e pintados e o tecto de sto revestido com placas de aglomerado negro de cortia. A moradia tem como nico sistema de aquecimento ambiental uma lareira existente na sala. No Anexo P so apresentados os mapas de localizao do imvel, obtidos no Sistema de Informao Geogrfica do Imposto Municipal de Imveis (SIGIMI), a planta topogrfica do imvel, as respectivas plantas dos 2 pisos e da cobertura e a simulao do valor patrimonial do imvel, segundo o mtodo actualmente previsto na legislao, para posterior comparao. Segundo o modelo proposto neste trabalho para as moradias, o valor patrimonial do imvel escolhido para exemplo dado pela seguinte expresso: VM = [CTL (PT1 AT1 + PT2 AT2)] + [(CCV CCA CCQ) (PC1 AC1) + (PO1 AO1 + PO2 AO2)] em que CTL o coeficiente de localizao para o terreno dado pelo produto dos 3 coeficientes de localizao ao nvel nacional, regional e local que correspondem respectivamente: zona 2 do nvel nacional com o valor de 0,80; zona 3 do nvel regional com o valor de 0,55; e zona 2 do nvel local com o valor de 0,50 para o caso das moradias. A determinao da zona de localizao do imvel para os 3 nveis tem em considerao as observaes realizadas no Captulo 5.1 e o valor dos respectivos coeficientes de localizao retirado da harmonizao de resultados efectuada no Captulo 4.5.2, calculando-se o valor de 0,22 para o coeficiente em questo; CCV o coeficiente de vetustez para a construo tem em considerao a idade do imvel 26 anos e obtido directamente da harmonizao de resultados j referida, apresentando o valor de 0,88 para o caso das moradias; CCA o coeficiente de rea relativa para a construo tem em considerao a rea til do imvel 120 m2 e obtido directamente da harmonizao de resultados j referida, apresentando o valor de 0,90 para o caso das moradias; CCQ o coeficiente de qualidade para a construo dado pelo produto dos 3 coeficientes de qualidade aos nveis residenciais do bairro, do edifcio e da habitao que correspondem respectivamente: a grau 1 ao nvel do bairro e

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tambm a grau 1 aos nveis do edifcio e da habitao, tendo em considerao as observaes realizadas no Captulo 5.2. Os valores que tomam cada um dos 4 graus dos 3 nveis residenciais no foram objecto de estudo deste trabalho, mas foi obtida uma estimativa do valor deste coeficiente, para o exemplo de aplicao, tendo em considerao o intervalo de valores possveis do coeficiente de qualidade e conforto actualmente em vigor. A estimativa do valor de 0,75; (PT1 AT1) o valor da rea do terreno at trs vezes a rea de implantao das construes calculado atravs do produto do preo unitrio de um lote de terreno urbanizado pelo triplo da rea de implantao das construes, sendo o preo do terreno obtido no mercado. O valor ento dado por 150 /m2 x 3 x (100 m2 + 45 m2+ 45 m2) = 85 500 ; (PT2 AT2) o valor da restante rea do terreno calculado atravs do produto do preo unitrio de um terreno em poisio pela restante rea do terreno, sendo o preo do terreno obtido no mercado. O valor dado por 10 /m2 x (1 000 m2 3 x (100 m2 + 45 m2+ 45 m2)) = 4 300 ; (PC1 AC1) o valor da rea bruta de construo do fogo calculado atravs do produto do preo unitrio de construo da habitao pela rea bruta do fogo, sendo o preo de construo obtido no mercado. O valor dado por 500 /m2 x 170 m2 = 85 000 ; (PO1 AO1) o valor de construo das dependncias da habitao calculado atravs do produto do preo unitrio de construo das dependncias pela rea bruta das mesmas, sendo o preo de construo obtido no mercado. O valor dado por 350 /m2 x 90 m2 = 31 500 ; (PO2 AO2) no exemplo de aplicao no existem outras construes independentes por isso este valor nulo; obtendo-se o valor de VM = [0,22 x (85 500 + 4 300 )] + [(0,88 x 0,90 x 0,75) x x (85 000 ) + (31 500 )] = 19 756 + 81 990 = 101 746 A simulao do valor patrimonial tributvel do imvel, obtido pelo mtodo actualmente em vigor, est apresentada no Anexo P e conduz ao valor de 85 400 . O valor patrimonial obtido pelo mtodo proposto ligeiramente superior. Exemplo de aplicao do modelo para apartamentos O exemplo escolhido corresponde a um apartamento situado na cidade de Lisboa, na freguesia do Lumiar, e portanto no concelho e distrito de Lisboa. O apartamento est integrado num condomnio constitudo por 3 edifcios de 7 andares com 20 apartamentos cada um, implantados num terreno de cerca de 1 550 m2, numa rea de implantao de 1150 m2. fraco de habitao do apartamento corresponde um permilagem de 30/1 000 e inclui 2 lugares de estacionamento na garagem colectiva e uma arrecadao com 45 m2, que pode ser considerada uma dependncia da habitao, situados na cave do edifcio. A rea til do apartamento de cerca de 165 m2 e a sua rea bruta de 200 m2, sendo constitudo por 4 quartos, 3 casas de banho, 1 sala comum com varanda, 1 cozinha com despensa e marquise, 2 halls e 1 pequena arrecadao. O apartamento tem apenas dois anos de construo, sendo a sua estrutura sapatas, pilares, vigas e lajes em beto armado e a cobertura em terrao - 301 -

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com impermeabilizao. As paredes exteriores do apartamento so feitas com alvenaria dupla de tijolo furado de barro vermelho, sendo rebocadas e pintadas pelo exterior e, nalgumas zonas, revestidas a tijoleira. Os acabamentos interiores so em madeira macia e pedra nos pisos e rodaps, as paredes e tectos so estucados e pintados e as casas de banho e cozinha revestidas a azulejo e pedra nas paredes e a pedra no cho e nas bancadas. O apartamento, para alm da lareira na sala, tem um sistema centralizado de aquecimento ambiental. No Anexo Q so apresentados os mapas de localizao do imvel, obtidos no Sistema de Informao Geogrfica do Imposto Municipal de Imveis (SIGIMI), a planta topogrfica do imvel, as plantas do piso e da garagem e a simulao do valor patrimonial do imvel, segundo o mtodo actualmente previsto na legislao, para posterior comparao. Segundo o modelo proposto neste trabalho para os apartamentos, o valor patrimonial do imvel escolhido para exemplo dado pela seguinte expresso: VM = [CTL Perm x (PT1 AT1)] + [(CCV CCA CCQ) (PC1 AC1) + + (PO1 AO1 + PO2 AO2)] em que Perm a permilagem do apartamento definida na escritura de propriedade horizontal do condomnio e tem o valor de 30 / 1 000 = 0,03; CTL o coeficiente de localizao para o terreno dado pelo produto dos 3 coeficientes de localizao ao nvel nacional, regional e local que correspondem respectivamente: zona 1 do nvel nacional com o valor de 1,00; zona 1 do nvel regional com o valor de 1,00; e zona 1 do nvel local com o valor de 0,80 para o caso dos apartamentos. A determinao da zona de localizao do imvel para os 3 nveis tem em considerao as observaes realizadas no Captulo 5.1 e o valor dos respectivos coeficientes de localizao retirado da harmonizao de resultados efectuada no Captulo 4.5.2, calculando-se o valor de 0,80 para o coeficiente em questo; CCV o coeficiente de vetustez para a construo tem em considerao a idade do imvel 2 anos e obtido directamente da harmonizao de resultados j referida, apresentando o valor de 1,00; CCA o coeficiente de rea relativa para a construo tem em considerao a rea til do imvel 165 m2 e obtido directamente da harmonizao de resultados j referida, apresentando o valor de 0,75 para o caso dos apartamentos; CCQ o coeficiente de qualidade para a construo dado pelo produto dos 3 coeficientes de qualidade aos nveis residenciais do bairro, do edifcio e da habitao que correspondem respectivamente: a grau 2 ao nvel do bairro, a grau 3 ao nvel do edifcio e a grau 3 ao nvel da habitao, tendo em considerao as observaes realizadas no Captulo 5.2. Os valores que tomam cada um dos 4 graus dos 3 nveis residenciais no foram objecto de estudo neste trabalho, mas foi obtida uma estimativa do valor deste coeficiente, para o exemplo de aplicao, tendo em considerao o intervalo de valores possveis do coeficiente de qualidade e conforto actualmente em vigor. A estimativa do valor foi de 1,50; (PT1 AT1) o valor da rea total do terreno calculado atravs do produto do preo unitrio de um lote de terreno urbanizado pela rea de todo o terreno,

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sendo o preo do terreno obtido no mercado. O valor ento dado por 2 400 /m2 x 1 550 m2 = 3 720 000 ; (PC1 AC1) o valor da rea bruta de construo do fogo calculado atravs do produto do preo unitrio de construo da habitao pela rea bruta do fogo, sendo o preo de construo obtido no mercado. O valor dado por 600 /m2 x 200 m2 = 120 000 ; (PO1 AO1) o valor de construo da dependncia da habitao calculado atravs do produto do preo unitrio de construo da dependncia pela rea bruta da mesma, sendo o preo de construo obtido no mercado. O valor dado por 400 /m2 x 45 m2 = 18 000 ; (PO2 AO2) o valor das outras construes independentes, que no exemplo so os dois lugares de estacionamento na cave, calculado pelo dobro do preo de 1 lugar de estacionamento, sendo o preo de construo obtido no mercado. O valor dado por 2 x 30 000 = 60 000 . obtendo-se o valor de VM = [0,80 x 0,03 x (3 720 000 )] + [(1,00 x 0,75 x 1,50) x x (120 000 ) + (18 000 + 60 000 )] = 89 280 + 213 000 = 302 280 A simulao do valor patrimonial tributvel do imvel, obtido pelo mtodo actualmente em vigor, est apresentada no Anexo Q e conduz ao valor de 321 100 . O valor patrimonial obtido pelo mtodo proposto ligeiramente inferior. Os exemplos escolhidos foram, propositadamente, um imvel velho, com baixa qualidade de construo e com m localizao e outro imvel novo, com elevada qualidade de construo e com boa localizao. O propsito desta seleco o de mostrar que o modelo descrito por um monmio, actualmente em vigor, no se comporta bem em situaes extremas, como j havia sido referido em documentao para a CNAPU [19]. De facto, nas situaes extremas negativas, os imveis tendem a apresentar todos os coeficientes muito abaixo da unidade, que quando multiplicados num monmio do origem a valores demasiado baixos, e nas situaes extremas positivas, os imveis tendem a apresentar todos os coeficientes muito acima da unidade, originando valores demasiado altos. Os modelos polinomiais so portanto bastante mais aconselhveis e vantajosos, pois alm de no apresentarem variaes to acentuadas, permitem a separao da influncia dos vrios coeficientes no valor da construo e no valor do terreno, respectivamente. Alm disso, apenas os modelos polinomiais fazem o calculo separado do valor do terreno e do valor da construo, de acordo com o que indicado pelas normas de avaliao de imveis para o mtodo do custo.

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CONCLUSES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS

O objectivo principal deste trabalho de investigao foi apresentar a proposta de um mtodo de avaliao patrimonial de imveis para habitao. O problema foi abordado numa perspectiva lata, tendo-se constatado a necessidade primria de, a montante da avaliao patrimonial de imveis, ser constituda uma base exaustiva de informao imobiliria, apoiada num sistema de informao geogrfica, que centralize dados sobre as caractersticas fsicas e de localizao dos imveis, para alm dos dados sobre a situao legal da posse da propriedade e sobre as caractersticas geomtricas cadastrais. Neste campo foram avanadas algumas propostas. Realizou-se uma anlise estatstica de dados fidedignos do mercado imobilirio, relativos a imveis para habitao, que revelou alguns aspectos interessantes deste mercado apesar de os dados serem insuficientes para a validao de modelos. Assim, aqueles revelaram uma distino de comportamento das variveis dos imveis, entre apartamentos e moradias, tendo a anlise factorial dos dados e a comparao de mdias permitido a categorizao dos concelhos do territrio de Portugal continental relativamente ao valor unitrio dos imveis para habitao, tanto em relao a apartamentos como a moradias. Depois foram construdos dois modelos de avaliao com tcnicas de regresso linear mltipla, um para apartamentos, que apresenta bons parmetros, mas que no inclui coeficientes relativos qualidade e conforto da habitao, e outro para moradias, que se revelou incompleto por falta de dados; para alm destes dois, ainda foi construdo um modelo de avaliao de apartamentos, baseado numa rede neuronal artificial, que tambm ficou incompleto, por falta de especificao dos dados, mas que permite mostrar como as novas tcnicas para avaliao em massa podem ser aplicadas e manuseadas. A partir da anlise dos dados e do estudo dos modelos construdos, foram obtidos, quantificados e harmonizados vrios coeficientes: de localizao, de vetustez, de rea relativa e de tipologia, que podem ser aplicados na avaliao patrimonial de imveis para habitao. Com vista ao cumprimento do objectivo principal do trabalho, e com base nas prticas de avaliao em massa efectuadas em outros pases, foi ento definido um mtodo de avaliao patrimonial de imveis para habitao. Assim, foram levantados e qualificados os factores de localizao dos imveis a trs nveis distintos (nacional, regional e local) e os factores das caractersticas fsicas dos imveis tambm a trs nveis fsicos residenciais (bairro, edifcio e habitao). Por fim, foi definido um mtodo para avaliao de apartamentos e outro para avaliao de moradias, estando a sua aplicao dependente de um estudo mais aprofundado do mercado, para quantificao dos factores das caractersticas fsicas dos imveis, e da publicao peridica de coeficientes de mercado relativos venda de terrenos para construo e construo de edifcios para habitao. Verificou-se que este mtodo melhora o que se encontra actualmente em vigor, por fazer o clculo separado do valor do terreno e do valor da construo, e ainda por permitir uma maior pormenorizao dos custos da construo.

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Constatou-se que a determinao do valor patrimonial de imveis para habitao apresenta maior complexidade quando comparada com a determinao do valor patrimonial de outros tipos de imveis. Desta forma, sugerindo uma continuidade para este trabalho, podem ser definidos mtodos idnticos ao proposto neste trabalho, mas para outros tipos de imveis, como sejam os destinados ao comrcio, a escritrios ou a indstria; estes mtodos necessitam do levantamento de outros factores, mas tm uma estrutura mais simples. Verificou-se ainda que o horizonte mais abrangente da avaliao em massa, para a obteno do valor patrimonial dos imveis, corresponde a um esforo acrescido, que pode tambm ser feito na continuao deste trabalho. Por um lado, necessria a constituio de uma base de dados exaustiva e completa de todos os imveis do pas, com as suas caractersticas mais importantes e influentes na determinao do respectivo valor; este trabalho deu um contributo nesta rea, com a definio e quantificao dos factores de localizao e das caractersticas fsicas dos imveis. Por outro lado, necessria a recolha constante de informao obtida no mercado imobilirio, para a definio de modelos e coeficientes, e para a verificao e teste da avaliao em massa; este trabalho mostrou como se podem aplicar alguns mtodos mais comuns e outros mais inovadores, na anlise desta informao de mercado.

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REFERNCIAS

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[21] PORTUGAL. Ministrio do Ambiente, do Ordenamento do Territrio e do Desenvolvimento Regional Programa Nacional da Poltica de Ordenamento do Territrio. Programa de Aco. Lisboa: Ministrio do Ambiente, do Ordenamento do Territrio e do Desenvolvimento Regional, 2006. [22] LEI n. 48/98. D.R. I Srie-A, 184 (1998-08-11) 38693875. Estabelece as bases da poltica de ordenamento do territrio e de urbanismo. [23] DECRETO-LEI n. 380/99. D.R. I Srie-A, 222 (1999-09-22) 65906622. Estabelece o regime jurdico dos instrumentos de gesto territorial. [24] PORTUGAL. Ministrio do Ambiente, do Ordenamento do Territrio e do Desenvolvimento Regional PROT 2006. Orientaes gerais para a elaborao dos Planos Regionais de Ordenamento do Territrio. Lisboa: Ministrio do Ambiente, do Ordenamento do Territrio e do Desenvolvimento Regional, 2005. [25] PEDRO, Joo Branco; PONTIFICE, Pedro; PAIVA, Jos Vasconcelos Metodologia de Qualificao de Empreendimentos de Habitao. Levantamento e Anlise de Mtodos de Avaliao de Empreendimentos de Habitao. Lisboa: Laboratrio Nacional de Engenharia Civil, 2006. Documento de trabalho. [26] MOREIRA DA COSTA, Jorge Mtodos de Avaliao da Qualidade de Projectos de Edifcios de Habitao. Porto: Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, 1995. Tese de Doutoramento. [27] PEDRO, Joo Branco Definio e Avaliao da Qualidade Arquitectnica Habitacional. Porto: Faculdade de Arquitectura da Universidade do Porto, 2000. Tese de doutoramento. [28] PORTUGAL. Ministrio do Planeamento e da Administrao do Territrio; Ministrio do Ambiente e Recursos Naturais Guia do Comprador de Habitao. Lisboa: Instituto Nacional da Defesa do Consumidor, 1991. [29] DIRECTIVA DO CONCELHO n. 89/106/CEE, de 21 de Dezembro de 1988. Jornal Oficial das Comunidades Europeias, L 40 (1989-02-11). Relativa aproximao das disposies legislativas, regulamentares e administrativas dos estados-membros no que respeita aos produtos de construo. [30] DIRECTIVE DU CONSEIL n. 93/68/CEE du 22 juillet 1993. Journal Officiel des Communauts Europennes, L 220 (1993-08-30). Modifiant les directives 87/404/CEE (rcipients pression simples), 88/378/CEE (scurit des jouets), 89/106/CEE (produits de la construction), 89/686/CEE (quipements de protection individuelle), 90/384/CEE (instruments de pesage fonctionnement non automatique), 90/385/CEE (dispositifs mdicaux implantables actifs), 92/42/CEE (nouvelles chaudires eau chaude alimentes en combustibles liquides ou gazeux) et 73/23/CEE (matriels lectriques destins tre employs dans certaines limites de tension).

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[31] DECRETO-LEI n. 374/98. D.R. I Srie-A, 272 (1998-11-24) 64576460. Altera os Decretos-Leis n.os 378/93, de 5 de Novembro, 128/93, de 22 de Abril, 383/93, de 18 de Novembro, 130/92, de 6 de Julho, 117/88, de 12 de Abril, e 113/93, de 10 de Abril []. [32] PORTARIA n. 566/93. D.R. I Srie-B, 128 (1993-06-02) 29632964. [33] LABORATRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL Exigncias Funcionais para Edifcios de Habitao. Lisboa: Laboratrio Nacional de Engenharia Civil, 1978. Seminrio 224. [34] GOMES, Ruy Jos Necessidades Humanas e Exigncias Funcionais da Habitao. Lisboa: Laboratrio Nacional de Engenharia Civil, 1978. Memria n501. [35] LABORATRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL Edifcios. Recomendaes para a elaborao de especificaes de comportamento. Lisboa: Laboratrio Nacional de Engenharia Civil, 1979. Especificao LNEC E326. [36] OFFICE FDRAL DU LOGEMENT (OFL) Concevoir, valuer et comparer des logements. Systme dEvaluation de logements SEL. Ed. 2000. Granges: Office Fdral du Logement (OFL), 2000. [37] GLOUDEMANS, Robert J. Mass Appraisal of Real Property. Chicago, [Estados Unidos da Amrica]: International Association of Assessing Officers, 1999.

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GLRIA, Fernando A. Silva da Novos Rumos para o Cadastro da Propriedade Rstica e Urbana. Actas do Seminrio Internacional sobre o Cadastro Rstico e Urbano Multifuncional SICRUM. Lisboa e Funchal, 20 a 21 e 22 a 25 de Novembro de 1989. Lisboa: Instituto Geogrfico e Cadastral / Comisso de Coordenao da Regio Centro, 1991. GONALVES, Carlos M. T. Ferreira Sistema Integrado de Gesto de Informaes Cadastrais. Actas do Seminrio Internacional sobre o Cadastro Rstico e Urbano Multifuncional SICRUM. Lisboa e Funchal, 20 a 21 e 22 a 25 de Novembro de 1989. Lisboa: Instituto Geogrfico e Cadastral / Comisso de Coordenao da Regio Centro, 1991. GOOVAERTS, P. Geostatistics in soil science: state-of-art and perspectives. Ann Arbor, [Estados Unidos da Amrica]: Elsevier Science, 1999. GUERRA, Maria Ema A. Bacelar A., anot. Cdigo do Registo Predial anotado. 3. ed. Lisboa: Ediforum, 2005. GUERREIRO, Jos Augusto G. Mouteira O Cadastro e o Registo Predial: sua Concordncia. Breves apontamentos. Actas do Seminrio Internacional sobre o Cadastro Rstico e Urbano Multifuncional SICRUM. Lisboa e Funchal, 20 a 21 e 22 a 25 de Novembro de 1989. Lisboa: Instituto Geogrfico e Cadastral / Comisso de Coordenao da Regio Centro, 1991. HOPFER, Andrzej Physical Aspects of the Cadastre. 13th Urban Data Management Symposium UDMS 89. Lisboa, 29 de Maio a 2 de Junho de 1989. Lisboa: [s.n.], 1989. INTERNATIONAL ASSOCIATION OF ASSESSING OFFICERS IAAO Technical Standards Standard on Ratio Studies. Missouri, [Estados Unidos da Amrica]: International Association of Assessing Officers (IAAO), 1999. INTERNATIONAL ASSOCIATION OF ASSESSING OFFICERS IAAO Technical Standards Standard on Mass Appraisal of Real Property. Missouri, [Estados Unidos da Amrica]: International Association of Assessing Officers (IAAO), 2002. INTERNATIONAL ASSOCIATION OF ASSESSING OFFICERS IAAO Technical Standards Standard on Automated Valuation Models. Missouri, [Estados Unidos da Amrica]: International Association of Assessing Officers (IAAO), 2003. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTE International Valuation Standards. 7. ed. Londres, [Reino Unido]: International Valuation Standards Committee (IVSC), 2005.

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VEIGAS, Dimas A. D. e MARCELINO, Antnio M. C. O Cadastro da Propriedade Rstica: Organismos e Relaes Institucionais. Actas do Seminrio Internacional sobre o Cadastro Rstico e Urbano Multifuncional SICRUM. Lisboa e Funchal, 20 a 21 e 22 a 25 de Novembro de 1989. Lisboa: Instituto Geogrfico e Cadastral / Comisso de Coordenao da Regio Centro, 1991.

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ANEXO F Histogramas e Box Plots das Variveis


F.1 HISTOGRAMAS

F.1.1 Data

720 630 540 450 360 270 180 90 0

10

11

12

13

F.1.2 Distrito

2400 2100 1800 1500 1200 900 600 300 0

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

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F.1.3 Natureza

Julho de 2007

7200 6300 5400 4500 3600 2700 1800 900 0

1.0

2.0

F.1.4 Tipologia
3200 2800 2400 2000 1600 1200 800 400 0

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

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F.1.5 Primeira mo

Julho de 2007

4200 3600 3000 2400 1800 1200 600 0

0.0

1.0

F.1.6 Idade

4200 3600 3000 2400 1800 1200 600 0

0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 (x10^2)

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F.1.7 rea

Julho de 2007

4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

0.0 0.1 0.2 0.3 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.7 0.8 0.9 1.0 0.1 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 0.9 1.0 (x10^3)

F.1.8 Valor de transaco

4800 4200 3600 3000 2400 1800 1200 600 0

0.0 0.2 0.3 0.5 0.6 0.8 0.9 1.0 1.2 1.3 1.5 1.6 1.8 0.1 0.2 0.4 0.5 0.7 0.8 1.0 1.1 1.3 1.4 1.6 1.7 1.9 (x10^6)

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F.2

BOX PLOTS

F.2.1 Idade

140 120 100 80 60 - Mdia - Valor Anmalo 40 20 0 IDA Mximo - 123.0 3Quartil - 14.0 Mediana - 4.0 Mdia - 9.5 1Quartil - 1.0 Mnimo - 0.0

F.2.2 rea

1200

1000 Mximo - 1030 3Quartil - 121 Mediana - 100 Mdia - 110 1Quartil - 83 Mnimo - 25 - Mdia - Valor Anmalo

800

600

400

200

0 ARE

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F.2.3 Valor de transaco

Julho de 2007

2100000 1800000 1500000 1200000 900000 - Mdia - Valor Anmalo 600000 300000 0 VAL Mximo - 1866135 3Quartil - 128200 Mediana - 100000 Mdia - 115559 1Quartil - 80000 Mnimo - 7500

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Anexo G Diagramas de Disperso entre cada Varivel e o Valor de Transaco


G.1 Diagramas de disperso
G.1.1 Valor de transaco / Distrito

2100000 1800000 1500000

VAL

1200000 900000 600000 300000 0

12

15

18

DIST
G.1.2 Valor de transaco / Natureza

2100000 1800000 1500000

VAL

1200000 900000 600000 300000 0 0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

1.8

2.0

NATU

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G.1.3 Valor de transaco / Tipologia

Julho de 2007

2100000 1800000 1500000

VAL

1200000 900000 600000 300000 0 1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

TIPO
G.1.4 Valor de transaco / Primeira mo

2100000 1800000 1500000

VAL

1200000 900000 600000 300000 0 0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

PMAO

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G.1.5 Valor de transaco / Idade

Julho de 2007

2100000 1800000 1500000

VAL

1200000 900000 600000 300000 0

20

40

60

80

100

120

140

IDA

Ordenada (a) = 118 842,34 Declive (b) = - 345, 44 Correlao (r) = - 0,0582
G.1.6 Valor de transaco / rea

2100000 1800000 1500000

VAL

1200000 900000 600000 300000 0

200

400

600

800

1000

1200

ARE

Ordenada (a) = 20 214,81 Declive (b) = 866,18 Correlao (r) = 0,5401

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Anexo H Relatrios da Anlise Factorial das Correspondncias Mltiplas


H.1 Distrito de Aveiro

H.1.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,201 40,194 40,194 1 0,101 20,165 60,359 2 0,068 13,548 73,907 3 0,033 6,607 80,514 4 0,029 5,819 86,333 5 H.1.2 Scree plot
0.21 0.18 0.15 0.12 0.09 0.06 0.03 0.00

H.1.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 Origem 0,057 0,500 -0,265 IDA1 0,055 0,380 0,238 IDA2 0,055 0,533 0,038 IDA3 0,057 0,577 0,622 ARE1 0,056 0,387 0,120 ARE2 0,054 0,684 -0,778 ARE3 0,057 0,467 0,415 VAL1 0,055 0,419 0,252 VAL2 0,056 0,559 -0,670 VAL3

2 -0,531 -0,128 0,676 0,089 -0,137 0,047 0,257 -0,211 -0,054

3 0,243 -0,147 -0,106 0,351 -0,439 0,082 0,346 -0,407 0,048

4 0,026 -0,046 0,018 -0,159 0,200 -0,040 0,209 -0,166 -0,049

5 -0,209 0,418 -0,198 0,024 -0,181 0,160 -0,080 0,002 0,080

H.1.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,049 0,726 -0,764 0,249 Mora 0,117 0,129 0,322 -0,105 Apar 0,014 2,487 0,811 0,244 T1

3 0,097 -0,041 1,108

4 -0,005 0,002 0,413

5 -0,081 0,034 0,239

T2 T3 T4 T5 No Sim

0,065 0,066 0,019 0,003 0,082 0,085

0,414 0,331 2,045 10,602 0,289 0,270

0,503 -0,308 -1,126 -0,934 0,068 -0,066

-0,088 -0,061 0,157 1,199 0,500 -0,484

-0,116 -0,223 0,361 -0,070 -0,156 0,151

-0,312 0,392 -0,500 -0,709 -0,007 0,006

-0,113 0,076 -0,289 1,567 -0,009 0,009

H.1.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)


1.2 >=T5

0.9

0.6

IDA3 Nao Mora ARE3 T4 VAL1 ARE1 <=T1 T3 IDA2 Apar T2 ARE2 VAL2 Sim 0.0 0.3 0.6 0.9

F2
0.3 0.0

VAL3 -0.3

IDA1 -0.6 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3

F1

H.1.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.8 0.6 0.4 CC17 0.2 CC08 CC12 CC19 CC18 CC13 CC11 -0.4 CC06 -0.6 CC03 -0.8 -1.0 -1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 CC14 0.4 CC09 CC02 CC10 CC15 CC05 CC01 CC16 CC04 CC07

F2

-0.0 -0.2

F1

H.1.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
1.2 0.9 IDA3 0.6 0.3 0.0 -0.3 -0.6 CC03 -0.9 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 T4 CC04 Mora CC08 Nao CC07 CC17 >=T5

VAL1 <=T1 CC12 CC16 ARE1 ARE3 CC18 CC19 CC15 CC05 IDA2 Apar VAL3 T3 CC13 T2 CC09 CC02 ARE2 CC01 VAL2 CC11 CC10 CC06 IDA1 Sim CC14 0.3 0.6 0.9

F2

F1
H.1.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 1,993 15,919 IDA1 1,543 0,888 IDA2 0,039 24,955 IDA3 10,974 0,448 ARE1 0,397 1,032 ARE2 16,292 0,117 ARE3 4,836 3,706 VAL1 1,727 2,403 VAL2 12,397 0,164 VAL3 14,354 3,031 Mora 6,052 1,278 Apar 4,620 0,830 T1 8,188 0,501 T2 3,115 0,246 T3 11,874 0,458 T4 1,224 4,022 T5 0,188 20,336 No 0,182 19,659 Sim

3 4,955 1,735 0,906 10,346 15,822 0,533 10,009 13,380 0,191 0,691 0,291 25,574 1,295 4,840 3,630 0,020 2,936 2,839

4 0,119 0,343 0,054 4,344 6,700 0,234 7,482 4,564 0,410 0,004 0,002 7,298 19,174 30,718 14,230 4,291 0,011 0,011

5 8,550 32,705 7,403 0,114 6,219 4,751 1,246 0,001 1,213 1,106 0,466 2,782 2,869 1,301 5,395 23,789 0,023 0,022

H.1.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,141 0,564 IDA1 0,149 0,043 IDA2 0,003 0,857 IDA3 0,671 0,014 ARE1 0,037 0,048 ARE2 0,884 0,003 ARE3 0,368 0,142 VAL1 0,152 0,106 VAL2 0,803 0,005 VAL3 0,804 0,085 Mora 0,804 0,085 Apar 0,265 0,024 T1 0,612 0,019 T2 0,287 0,011 T3 0,620 0,012 T4 0,082 0,136 T5 0,016 0,867 No 0,016 0,867 Sim

3 0,118 0,057 0,021 0,213 0,499 0,010 0,257 0,396 0,004 0,013 0,013 0,494 0,033 0,150 0,064 0,000 0,084 0,084

4 0,001 0,005 0,001 0,044 0,103 0,002 0,094 0,066 0,004 0,000 0,000 0,069 0,236 0,466 0,122 0,047 0,000 0,000

5 0,087 0,459 0,073 0,001 0,084 0,037 0,014 0,000 0,011 0,009 0,009 0,023 0,031 0,017 0,041 0,232 0,000 0,000

H.1.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.2 0.8 0.4 -0.0

F2
-0.4 -0.8 -1.2 -1.6 -2.0 -1.6 Linhas Colunas -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

H.2

Distrito de Beja

H.2.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,216 41,255 41,255 1 0,118 22,597 63,853 2 0,051 9,685 73,537 3 0,041 7,814 81,351 4 0,033 6,254 87,605 5 H.2.2 Scree plot
0.24 0.21 0.18 0.15 0.12 0.09 0.06 0.03 0.00 1 2 3 4 5

H.2.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 Origem 0,060 0,659 -0,764 IDA1 0,053 0,470 0,258 IDA2 0,053 0,628 0,609 IDA3 0,056 0,571 0,468 ARE1 0,059 0,358 -0,226 ARE2 0,052 0,535 -0,251 ARE3 0,057 0,592 0,701 VAL1 0,055 0,419 -0,197 VAL2 0,055 0,584 -0,541 VAL3

2 -0,071 -0,235 0,316 -0,464 -0,045 0,554 -0,039 -0,394 0,435

3 0,213 -0,436 0,194 0,308 -0,364 0,081 0,056 -0,078 0,019

4 0,003 -0,269 0,266 -0,112 0,287 -0,206 -0,030 0,184 -0,153

5 0,048 -0,177 0,123 -0,073 0,072 -0,002 0,216 -0,193 -0,035

H.2.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,046 0,784 0,552 0,623 Mora 0,121 0,114 -0,210 -0,237 Apar 0,006 5,620 0,958 -0,711 T1 0,066 0,378 0,284 -0,372 T2 0,070 0,301 -0,305 0,076 T3 0,020 1,568 -0,207 0,868 T4 0,004 7,390 0,308 1,360 T5 0,111 0,192 0,407 0,084 No 0,056 0,750 -0,803 -0,165 Sim H.2.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
1.5 1.2 0.9 T4 0.6 Mora No IDA2 T2 IDA3 >=T5

3 0,124 -0,047 -0,248 0,278 -0,281 0,309 -0,788 -0,126 0,248

4 0,178 -0,068 -1,575 0,095 0,169 -0,355 -0,455 0,010 -0,020

5 -0,064 0,025 0,856 -0,224 0,235 0,040 -1,734 0,007 -0,014

F2

ARE3 0.3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -0.9 Sim VAL3 T3 IDA1 ARE2 Apar VAL2

VAL1

ARE1

<=T1

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

F1

H.2.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 CC05 -0.3 -0.6 CC10 -0.9 -0.4 -0.2 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 CC07 CC09 CC11 CC06 CC13 CC02

F2

F1

H.2.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
1.5 1.2 T4 0.9 0.6 ARE3 CC11 VAL3 T3 IDA1 Sim ARE2 CC05 Apar VAL2 -0.6 CC10 -0.9 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 CC07 CC09 IDA2 T2 No Mora IDA3 VAL1 CC06 CC02 >=T5 CC13

F2
0.3 0.0 -0.3

ARE1

<=T1 0.9 1.2

F1
H.2.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 16,320 0,257 IDA1 1,640 2,495 IDA2 9,143 4,493 IDA3 5,699 10,232 ARE1 1,390 0,101 ARE2 1,505 13,453 ARE3 13,109 0,074 VAL1 0,986 7,186 VAL2 7,408 8,759 VAL3 6,499 15,110 Mora 2,476 5,756 Apar 2,450 2,460 T1 2,477 7,740 T2 3,032 0,342 T3 0,401 12,840 T4 0,190 6,754 T5 8,497 0,654 No 16,776 1,291 Sim

3 5,410 19,940 3,949 10,494 15,418 0,670 0,362 0,663 0,039 1,402 0,534 0,701 10,105 10,980 3,795 5,284 3,447 6,805

4 0,001 9,402 9,197 1,710 11,860 5,355 0,125 4,545 3,128 3,585 1,366 34,907 1,452 4,917 6,205 2,182 0,027 0,053

5 0,423 5,104 2,452 0,916 0,925 0,001 8,205 6,202 0,201 0,584 0,223 12,896 10,156 11,922 0,098 39,642 0,017 0,035

H.2.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,885 0,008 IDA1 0,141 0,118 IDA2 0,591 0,159 IDA3 0,384 0,378 ARE1 0,142 0,006 ARE2 0,117 0,575 ARE3 0,830 0,003 VAL1 0,093 0,371 VAL2 0,501 0,324 VAL3 0,389 0,495 Mora 0,389 0,495 Apar 0,163 0,090 T1 0,214 0,366 T2 0,308 0,019 T3 0,027 0,481 T4 0,013 0,250 T5 0,860 0,036 No 0,860 0,036 Sim

3 0,069 0,404 0,060 0,166 0,370 0,012 0,005 0,015 0,001 0,020 0,020 0,011 0,205 0,262 0,061 0,084 0,082 0,082

4 0,000 0,154 0,113 0,022 0,230 0,079 0,002 0,081 0,040 0,041 0,041 0,441 0,024 0,095 0,080 0,028 0,001 0,001

5 0,003 0,067 0,024 0,009 0,014 0,000 0,079 0,089 0,002 0,005 0,005 0,130 0,133 0,184 0,001 0,407 0,000 0,000

H.2.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.5 1.2 0.9 0.6 Linhas Colunas

F2

0.3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2

F1

H.3

Distrito de Braga

H.3.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,192 40,061 40,061 1 0,118 24,591 64,652 2 0,058 12,044 76,696 3 0,039 8,111 84,807 4 0,033 6,809 91,616 5 H.3.2 Scree plot
0.21 0.18 0.15 0.12 0.09 0.06 0.03 0.00

H.3.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 Origem 0,067 0,442 -0,284 IDA1 0,048 0,482 0,278 IDA2 0,052 0,577 0,111 IDA3 0,056 0,649 0,720 ARE1 0,057 0,401 -0,063 ARE2 0,054 0,633 -0,674 ARE3 0,057 0,540 0,622 VAL1 0,064 0,303 -0,072 VAL2 0,046 0,673 -0,663 VAL3

2 -0,538 0,071 0,626 0,048 -0,331 0,295 0,072 -0,098 0,048

3 -0,185 0,038 0,203 -0,285 0,390 -0,112 -0,115 0,322 -0,306

4 -0,120 0,503 -0,306 0,078 -0,221 0,150 -0,300 0,362 -0,134

5 0,083 -0,265 0,136 0,128 -0,043 -0,086 -0,093 0,049 0,046

H.3.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,041 0,859 -0,631 0,603 Mora 0,126 0,091 0,205 -0,196 Apar 0,013 2,694 1,066 0,128 T1 0,054 0,521 0,530 -0,043 T2 0,083 0,259 -0,322 -0,111 T3 0,016 2,293 -1,007 0,600 T4 0,085 0,303 0,224 0,474 T5 0,082 0,326 -0,233 -0,491 No 0,067 0,442 -0,284 -0,538 Sim H.3.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.8 0.6 T4 0.4 0.2 -0.0 -0.2 -0.4 Sim -0.6 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 T3 VAL2 Apar ARE2 IDA1 ARE3 VAL3 IDA2 T2

3 -0,051 0,017 -0,702 -0,068 0,306 -0,747 0,151 -0,157 -0,185

4 -0,033 0,011 -0,141 0,127 -0,094 0,168 0,001 -0,001 -0,120

5 0,039 -0,013 -0,946 0,455 -0,165 0,094 -0,009 0,009 0,083

Mora

IDA3 No

F2

<=T1 VAL1 ARE1

0.9

1.2

F1

H.3.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


1.5 1.2 0.9 0.6 CC06 0.3 CC03 0.0 CC13 -0.3 CC14 -0.6 -1.2 -1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 CC08 CC02 CC07 CC12 CC11

F2

F1

H.3.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 -0.3 -0.6 -1.2 CC11

F2

T4

Mora ARE3

IDA3 No CC06 <=T1

VAL1 CC03 IDA2 ARE1 CC08 CC02 VAL3 CC12 T2 T3 VAL2 CC07 Apar ARE2 CC13 Sim CC14 IDA1 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

-0.9

1.2

F1
H.3.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 2,810 16,420 IDA1 1,914 0,206 IDA2 0,334 17,315 IDA3 15,072 0,108 ARE1 0,118 5,246 ARE2 12,855 4,017 ARE3 11,413 0,250 VAL1 0,173 0,524 VAL2 10,569 0,089 VAL3 8,491 12,625 Mora 2,763 4,109 Apar 7,921 0,185 T1 7,944 0,086 T2 4,455 0,866 T3 8,640 4,993 T4 2,224 16,185 T5 2,305 16,775 No 8,491 12,625 Sim

3 3,980 0,122 3,719 7,878 14,871 1,187 1,302 11,510 7,466 0,187 0,061 11,446 0,436 13,370 15,601 3,370 3,493 0,187

4 2,460 30,983 12,557 0,883 7,114 3,130 13,098 21,522 2,122 0,113 0,037 0,683 2,236 1,867 1,194 0,000 0,000 0,113

5 1,413 10,271 2,947 2,784 0,323 1,234 1,486 0,464 0,300 0,188 0,061 36,699 34,488 6,854 0,440 0,021 0,022 0,188

H.3.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,182 0,654 IDA1 0,160 0,011 IDA2 0,021 0,679 IDA3 0,799 0,004 ARE1 0,010 0,272 ARE2 0,717 0,138 ARE3 0,718 0,010 VAL1 0,017 0,032 VAL2 0,653 0,003 VAL3 0,464 0,423 Mora 0,464 0,423 Apar 0,422 0,006 T1 0,538 0,004 T2 0,400 0,048 T3 0,442 0,157 T4 0,166 0,741 T5 0,166 0,741 No 0,182 0,654 Sim

3 0,078 0,003 0,071 0,126 0,378 0,020 0,025 0,342 0,139 0,003 0,003 0,183 0,009 0,361 0,240 0,076 0,076 0,078

4 0,032 0,524 0,162 0,009 0,122 0,035 0,167 0,431 0,027 0,001 0,001 0,007 0,031 0,034 0,012 0,000 0,000 0,032

5 0,016 0,146 0,032 0,025 0,005 0,012 0,016 0,008 0,003 0,002 0,002 0,332 0,397 0,105 0,004 0,000 0,000 0,016

H.3.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.5 1.2 0.9 0.6 Linhas Colunas

F2
0.3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

F1

H.4

Distrito de Bragana

H.4.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,178 39,285 39,285 1 0,097 21,278 60,563 2 0,049 10,790 71,353 3 0,048 10,567 81,920 4 0,028 6,074 87,994 5 H.4.2 Scree plot
0.18

0.15

0.12

0.09

0.06

0.03

0.00

H.4.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 Origem 0,058 0,668 -0,783 IDA1 0,058 0,413 0,301 IDA2 0,050 0,579 0,562 IDA3 0,063 0,370 0,221 ARE1 0,050 0,491 0,270 ARE2 0,054 0,493 -0,504 ARE3 0,058 0,434 -0,023 VAL1 0,054 0,539 0,584 VAL2 0,054 0,610 -0,559 VAL3

2 -0,026 0,131 -0,122 0,398 -0,289 -0,193 0,576 -0,133 -0,488

3 0,066 -0,067 0,001 -0,088 0,439 -0,303 0,089 -0,163 0,067

4 0,151 -0,481 0,385 0,274 -0,267 -0,070 -0,129 0,275 -0,136

5 0,100 -0,225 0,146 0,183 -0,094 -0,124 0,078 -0,146 0,062

H.4.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,017 1,826 0,459 -0,570 Mora 0,150 0,023 -0,051 0,063 Apar 0,004 7,471 0,486 1,287 T1 0,021 1,721 -0,492 1,038 T2 0,133 0,059 0,127 -0,152 T3 0,008 4,243 -1,043 -0,810 T4 0,125 0,111 0,298 -0,056 T5 0,042 1,001 -0,893 0,168 No 0,058 0,668 -0,783 -0,026 Sim H.4.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
1.5 1.2 0.9 0.6 T2 VAL1

3 0,823 -0,091 -0,758 0,339 0,038 -1,073 -0,090 0,271 0,066

4 -0,192 0,021 -1,235 -0,036 0,065 -0,335 -0,072 0,217 0,151

5 0,638 -0,071 1,151 -0,087 -0,064 0,661 0,030 -0,091 0,100

<=T1

F2

ARE1 Apar IDA1 IDA2 IDA3 VAL2

0.3 0.0 -0.3 -0.6 T4 -0.9 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 Sim ARE3 VAL3

T3

No ARE2

Mora 0.3 0.6

F1

H.4.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.70 CC01 0.60 0.50 0.40

F2
0.30 0.20 0.10 0.00 -0.10 -0.35

CC02 -0.30 -0.25 -0.20 -0.15 -0.10 -0.05 0.00 0.05

F1

H.4.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
1.5 1.2 0.9 0.6 T2 CC01 Sim Apar 0.0 IDA1 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 ARE3 VAL3 T4 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 CC02 T3 <=T1

F2

VAL1 ARE1 IDA2 No ARE2 Mora 0.6 IDA3 VAL2

0.3

F1
H.4.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 20,045 0,042 IDA1 2,961 1,035 IDA2 8,865 0,769 IDA3 1,708 10,254 ARE1 2,050 4,313 ARE2 7,727 2,087 ARE3 0,018 20,056 VAL1 10,375 0,987 VAL2 9,507 13,355 VAL3 1,972 5,611 Mora 0,219 0,623 Apar 0,553 7,160 T1 2,833 23,245 T2 1,206 3,182 T3 5,089 5,660 T4 6,218 0,405 T5 18,654 1,216 No 1,972 5,611 Sim

3 0,527 0,536 0,000 0,997 19,651 10,155 0,943 2,927 0,495 23,071 2,563 4,901 4,905 0,388 19,603 2,084 6,255 23,071

4 2,770 28,107 15,435 9,754 7,414 0,546 2,029 8,521 2,076 1,286 0,143 13,266 0,056 1,181 1,955 1,367 4,102 1,286

5 2,102 10,720 3,882 7,574 1,618 3,007 1,290 4,185 0,751 24,648 2,738 20,068 0,577 1,961 13,213 0,420 1,260 24,648

H.4.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,917 0,001 IDA1 0,219 0,041 IDA2 0,546 0,026 IDA3 0,132 0,428 ARE1 0,149 0,170 ARE2 0,516 0,075 ARE3 0,001 0,764 VAL1 0,633 0,033 VAL2 0,513 0,390 VAL3 0,115 0,178 Mora 0,115 0,178 Apar 0,032 0,222 T1 0,141 0,626 T2 0,273 0,390 T3 0,257 0,155 T4 0,797 0,028 T5 0,797 0,028 No 0,917 0,001 Sim

3 0,007 0,011 0,000 0,021 0,392 0,186 0,018 0,049 0,007 0,371 0,371 0,077 0,067 0,024 0,271 0,073 0,073 0,007

4 0,034 0,559 0,256 0,202 0,145 0,010 0,038 0,140 0,030 0,020 0,020 0,204 0,001 0,072 0,027 0,047 0,047 0,034

5 0,015 0,123 0,037 0,090 0,018 0,031 0,014 0,039 0,006 0,223 0,223 0,177 0,004 0,069 0,103 0,008 0,008 0,015

H.4.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.5 1.2 0.9 0.6 Linhas Colunas

F2
0.3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

F1

H.5

Distrito de Castelo Branco

H.5.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,208 41,199 41,199 1 0,106 20,926 62,125 2 0,055 10,931 73,055 3 0,035 7,029 80,084 4 0,030 5,955 86,039 5 H.5.2 Scree plot
0.21 0.18 0.15 0.12 0.09 0.06 0.03 0.00

H.5.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa IDA1 IDA2 IDA3 ARE1 ARE2 ARE3 VAL1 VAL2 VAL3 0,069 0,043 0,054 0,056 0,058 0,053 0,063 0,050 0,054 Distncia Origem 0,521 0,599 0,570 0,602 0,354 0,612 0,500 0,506 0,544 1 -0,648 0,272 0,610 0,638 -0,088 -0,581 0,621 -0,356 -0,392 2 0,226 -0,244 -0,096 0,272 0,083 -0,386 0,196 0,366 -0,559 3 -0,198 0,462 -0,112 -0,260 0,424 -0,187 -0,125 0,233 -0,067 4 -0,024 -0,232 0,214 -0,114 0,231 -0,132 0,030 -0,006 -0,030 5 0,024 0,303 -0,270 0,103 -0,082 -0,019 -0,109 0,198 -0,055

H.5.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,043 0,672 0,418 -0,510 Mora 0,124 0,081 -0,145 0,177 Apar 0,013 2,528 0,863 0,420 T1 0,038 0,739 0,350 0,475 T2 0,089 0,181 -0,215 -0,008 T3 0,018 1,594 -0,366 -0,506 T4 0,008 4,238 0,137 -1,653 T5 0,104 0,212 0,399 -0,166 No 0,063 0,583 -0,662 0,276 Sim H.5.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.6 0.3 0.0 -0.3 Sim IDA1 T2 VAL2 Apar ARE2 T3 T4 VAL3 IDA2 No Mora

3 -0,245 0,085 -0,315 -0,153 0,231 -0,641 0,123 0,130 -0,215

4 0,200 -0,069 -1,148 0,379 -0,008 0,139 -0,123 -0,019 0,031

5 0,128 -0,044 -0,086 0,419 -0,211 -0,151 0,818 -0,048 0,079

ARE1 VAL1 IDA3

<=T1

F2

ARE3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.5 -1.8 -0.8

>=T5 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0

F1

H.5.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.5 CC7 -1.8 -0.03 0.00 0.03 0.06 0.09 0.12 0.15 0.18 0.21 0.24 CC4 CC3

CC2

F2

F1

H.5.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.6 0.3 0.0 -0.3 Sim VAL2 IDA1 Apar ARE2 T3 CC2 ARE3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.5 -1.8 -0.8 >=T5 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 T4 Mora VAL3 IDA2 No CC4 CC3 T2 ARE1 VAL1 IDA3 <=T1

F2

CC7 0.4 0.6 0.8 1.0

0.2

F1
H.5.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 13,998 3,350 IDA1 1,527 2,412 IDA2 9,759 0,471 IDA3 10,988 3,941 ARE1 0,217 0,381 ARE2 8,581 7,246 ARE3 11,647 2,285 VAL1 3,021 6,281 VAL2 4,019 16,095 VAL3 3,611 10,552 Mora 1,252 3,658 Apar 4,734 2,205 T1 2,233 8,099 T2 1,981 0,006 T3 1,171 4,399 T4 0,075 21,363 T5 7,972 2,729 No 13,218 4,524 Sim

3 4,915 16,610 1,247 6,892 18,834 3,359 1,777 4,853 0,449 4,664 1,617 2,372 1,612 8,626 13,537 0,228 3,163 5,244

4 0,112 6,529 7,002 2,042 8,725 2,612 0,164 0,005 0,137 4,853 1,682 49,103 15,386 0,018 0,996 0,353 0,104 0,172

5 0,135 13,139 13,191 1,973 1,308 0,063 2,463 6,490 0,555 2,327 0,807 0,323 22,186 13,180 1,378 18,385 0,787 1,305

H.5.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,805 0,098 IDA1 0,123 0,099 IDA2 0,653 0,016 IDA3 0,676 0,123 ARE1 0,022 0,020 ARE2 0,552 0,237 ARE3 0,772 0,077 VAL1 0,250 0,264 VAL2 0,282 0,573 VAL3 0,260 0,386 Mora 0,260 0,386 Apar 0,295 0,070 T1 0,165 0,305 T2 0,256 0,000 T3 0,084 0,160 T4 0,004 0,645 T5 0,751 0,131 No 0,751 0,131 Sim

3 0,075 0,356 0,022 0,112 0,508 0,057 0,031 0,107 0,008 0,089 0,089 0,039 0,032 0,296 0,258 0,004 0,079 0,079

4 0,001 0,090 0,080 0,021 0,151 0,029 0,002 0,000 0,002 0,060 0,060 0,522 0,194 0,000 0,012 0,004 0,002 0,002

5 0,001 0,153 0,128 0,018 0,019 0,001 0,024 0,078 0,006 0,024 0,024 0,003 0,237 0,246 0,014 0,158 0,011 0,011

H.5.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.2 0.8 0.4 -0.0

F2
-0.4 -0.8 -1.2 -1.6 -2.0 -1.2 Linhas Colunas -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5

F1

H.6

Distrito de Coimbra

H.6.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,158 34,238 34,238 1 0,092 19,922 54,160 2 0,064 13,832 67,992 3 0,034 7,398 75,389 4 0,030 6,414 81,803 5 H.6.2 Scree plot
0.16 0.14 0.12 0.10 0.08 0.06 0.04 0.02 0.00 1 2 3 4 5

H.6.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 Origem 0,059 0,504 -0,285 IDA1 0,057 0,350 0,168 IDA2 0,051 0,503 0,139 IDA3 0,060 0,508 0,582 ARE1 0,054 0,420 0,063 ARE2 0,052 0,644 -0,735 ARE3 0,056 0,405 0,386 VAL1 0,058 0,328 0,170 VAL2 0,053 0,513 -0,596 VAL3

2 -0,597 0,129 0,539 0,021 -0,175 0,157 -0,084 0,034 0,051

3 0,188 -0,171 -0,025 0,374 -0,548 0,139 0,175 -0,135 -0,037

4 0,102 -0,311 0,230 0,057 -0,007 -0,059 -0,213 0,265 -0,066

5 -0,041 0,220 -0,198 0,037 -0,034 -0,007 -0,190 0,207 -0,027

H.6.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,031 1,008 -0,689 0,451 Mora 0,136 0,052 0,156 -0,102 Apar 0,018 1,778 0,772 0,139 T1 0,063 0,364 0,396 -0,053 T2 0,062 0,364 -0,227 -0,133 T3 0,020 1,915 -1,077 0,315 T4 0,004 7,697 -1,018 0,736 T5 0,096 0,204 0,137 0,410 No 0,071 0,377 -0,186 -0,558 Sim H.6.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.8 >=T5 0.6 IDA3 0.4 T4 0.2 ARE3 -0.0 -0.2 -0.4 IDA1 -0.6 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 Sim 0.0 0.3 T3 Apar ARE2 VAL3 Mora No IDA2 VAL2

3 0,232 -0,053 0,648 0,074 -0,452 0,498 0,465 -0,114 0,155

4 0,030 -0,007 -0,649 0,323 -0,149 -0,098 0,723 -0,021 0,029

5 0,110 -0,025 -0,183 0,156 -0,133 0,447 -1,780 0,014 -0,018

F2

<=T1 ARE1 T2 VAL1

0.6

0.9

F1

H.6.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.6 0.4 0.2 -0.0 CC11 CC02 CC03 CC05 CC16

F2
-0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 -0.56 CC04 CC09

CC10 CC07 CC15

CC17 -0.48 -0.40 -0.32 -0.24 -0.16 -0.08 -0.00 0.08 0.16

F1

H.6.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.9 0.6 0.3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.2 >=T5 Mora ARE3 VAL3 IDA3 CC16 No T4 CC11 CC02 CC03 T3 CC10 CC04 IDA1 Sim CC09 CC05 IDA2 VAL2 T2 Apar VAL1 ARE2 CC07 CC15 <=T1 ARE1

F2

CC17

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

F1
H.6.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 3,013 22,718 IDA1 1,017 1,039 IDA2 0,629 16,191 IDA3 12,907 0,029 ARE1 0,137 1,810 ARE2 17,882 1,410 ARE3 5,273 0,431 VAL1 1,064 0,075 VAL2 11,87 0,151390 VAL3 9,282 6,833 Mora 2,107 1,551 Apar 6,927 0,389 T1 6,259 0,190 T2 2,024 1,199 T3 14,352 2,112 T4 2,560 2,300 T5 1,141 17,622 No 3,013 22,718 Sim

3 3,262 2,611 0,051 13,209 25,583 1,576 2,693 1,667 0,110 2,602 0,590 12,095 0,533 19,888 7,597 1,323 1,955 3,262

4 1,784 16,197 7,948 0,577 0,007 0,530 7,453 11,963 0,679 0,080 0,018 22,697 19,175 4,053 0,553 5,985 0,128 1,784

5 0,327 9,292 6,792 0,275 0,210 0,009 6,850 8,445 0,129 1,255 0,285 2,087 5,192 3,693 13,188 41,800 0,060 0,327

H.6.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,161 0,707 IDA1 0,080 0,048 IDA2 0,039 0,578 IDA3 0,667 0,001 ARE1 0,010 0,073 ARE2 0,838 0,038 ARE3 0,368 0,018 VAL1 0,088 0,004 VAL2 0,693 0,005 VAL3 0,471 0,202 Mora 0,471 0,202 Apar 0,335 0,011 T1 0,431 0,008 T2 0,141 0,049 T3 0,606 0,052 T4 0,135 0,070 T5 0,092 0,825 No 0,092 0,825 Sim

3 0,070 0,083 0,001 0,276 0,716 0,030 0,076 0,056 0,003 0,054 0,053 0,236 0,015 0,561 0,130 0,028 0,064 0,064

4 0,021 0,277 0,105 0,006 0,000 0,005 0,112 0,214 0,009 0,001 0,001 0,237 0,285 0,062 0,005 0,068 0,002 0,002

5 0,003 0,138 0,078 0,003 0,003 0,000 0,090 0,137 0,001 0,012 0,012 0,019 0,067 0,048 0,104 0,412 0,001 0,001

H.6.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.5 1.2 0.9 0.6 Linhas Colunas

F2

0.3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

H.7

Distrito de vora

H.7.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,170 35,055 35,055 1 0,112 23,231 58,286 2 0,059 12,078 70,364 3 0,044 9,040 79,405 4 0,031 6,379 85,783 5 H.7.2 Scree plot
0.18

0.15

0.12

0.09

0.06

0.03

0.00

H.7.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 Origem 0,056 0,616 -0,382 IDA1 0,057 0,394 0,119 IDA2 0,054 0,514 0,269 IDA3 0,056 0,557 0,658 ARE1 0,063 0,331 -0,184 ARE2 0,048 0,616 -0,519 ARE3 0,056 0,516 0,561 VAL1 0,056 0,379 0,139 VAL2 0,056 0,586 -0,700 VAL3

2 0,662 -0,231 -0,438 0,110 0,213 -0,406 0,128 -0,182 0,054

3 -0,112 0,429 -0,342 -0,103 0,271 -0,236 -0,249 0,351 -0,102

4 -0,005 -0,281 0,305 -0,166 0,291 -0,189 0,123 0,028 -0,152

5 0,059 -0,068 0,012 0,029 -0,100 0,097 -0,193 0,236 -0,043

H.7.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,081 0,281 -0,419 -0,219 Mora 0,085 0,257 0,400 0,210 Apar 0,013 2,669 0,817 0,713 T1 0,046 0,535 0,264 0,314 T2 0,074 0,232 -0,012 -0,173 T3 0,028 1,064 -0,579 -0,255 T4 0,006 5,873 -1,046 -0,695 T5 0,100 0,215 0,262 -0,375 No 0,067 0,484 -0,393 0,562 Sim H.7.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.8 0.6 Sim 0.4 0.2 ARE2 T2 IDA1

3 -0,069 0,066 -0,705 0,066 0,089 0,279 -1,483 -0,003 0,005

4 0,113 -0,108 -0,415 0,446 -0,312 0,298 -0,072 0,042 -0,063

5 -0,041 0,039 -0,630 0,341 0,077 -0,610 0,646 -0,029 0,044

<=T1

F2

VAL3 -0.0 -0.2 T4 -0.4 -0.6 -0.8 -1.2 >=T5 -0.9 -0.6 -0.3 ARE3 Mora

Apar

VAL1 ARE1

T3

VAL2 IDA2 No IDA3

0.0

0.3

0.6

0.9

F1

H.7.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.2 CC05 -0.0 CC11

-0.2

CC12

F2
-0.4 CC01

CC09 CC04

-0.6

-0.8 CC08 -1.0 -0.6 -0.4 -0.2

CC03

-0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

F1

H.7.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.9 IDA1 0.6 Sim T2 0.3 ARE2 VAL3 0.0 Mora -0.3 T4 ARE3 -0.6 >=T5 -0.9 -1.2 -0.9 -0.6 CC01 CC08 -0.3 CC03 0.0 0.3 0.6 0.9 CC04 T3 CC05 CC11 VAL2 IDA2 CC12 No IDA3 CC09 Apar VAL1 ARE1 <=T1

F2

F1
H.7.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 4,766 21,603 IDA1 0,474 2,709 IDA2 2,275 9,153 IDA3 14,154 0,597 ARE1 1,249 2,539 ARE2 7,634 7,032 ARE3 10,270 0,812 VAL1 0,634 1,632 VAL2 16,007 0,142 VAL3 8,389 3,467 Mora 8,025 3,316 Apar 5,084 5,834 T1 1,896 4,049 T2 0,007 1,968 T3 5,477 1,606 T4 3,573 2,380 T5 4,037 12,466 No 6,056 18,700 Sim

3 1,197 17,980 10,701 1,008 7,909 4,570 5,878 11,647 0,976 0,653 0,624 10,985 0,339 1,005 3,677 20,861 0,002 0,003

4 0,004 10,294 11,409 3,496 12,128 3,898 1,924 0,102 2,913 2,367 2,264 5,085 20,962 16,469 5,626 0,065 0,398 0,596

5 0,625 0,862 0,024 0,150 2,024 1,465 6,682 9,975 0,329 0,438 0,419 16,625 17,392 1,432 33,372 7,498 0,278 0,416

H.7.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,237 0,711 IDA1 0,036 0,135 IDA2 0,140 0,374 IDA3 0,778 0,022 ARE1 0,102 0,137 ARE2 0,438 0,267 ARE3 0,610 0,032 VAL1 0,051 0,087 VAL2 0,837 0,005 VAL3 0,624 0,171 Mora 0,624 0,171 Apar 0,250 0,190 T1 0,130 0,184 T2 0,001 0,129 T3 0,315 0,061 T4 0,186 0,082 T5 0,320 0,654 No 0,320 0,654 Sim

3 0,020 0,466 0,227 0,019 0,222 0,090 0,120 0,324 0,018 0,017 0,017 0,186 0,008 0,034 0,073 0,375 0,000 0,000

4 0,000 0,200 0,181 0,050 0,255 0,058 0,029 0,002 0,039 0,045 0,045 0,065 0,371 0,420 0,084 0,001 0,008 0,008

5 0,006 0,012 0,000 0,002 0,030 0,015 0,072 0,147 0,003 0,006 0,006 0,149 0,217 0,026 0,350 0,071 0,004 0,004

H.7.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.2 0.9 0.6 0.3

F2
0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.6 Linhas Colunas -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

H.8

Distrito de Faro

H.8.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,249 45,129 45,129 1 0,118 21,340 66,469 2 0,065 11,837 78,306 3 0,032 5,881 84,186 4 0,027 4,978 89,164 5 H.8.2 Scree plot
0.28 0.24 0.20 0.16 0.12 0.08 0.04 0.00

H.8.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 Origem 0,059 0,562 -0,015 IDA1 0,059 0,394 -0,199 IDA2 0,050 0,537 0,252 IDA3 0,058 0,648 0,721 ARE1 0,056 0,395 0,003 ARE2 0,053 0,744 -0,785 ARE3 0,062 0,547 0,646 VAL1 0,049 0,483 0,062 VAL2 0,056 0,699 -0,777 VAL3

2 0,693 -0,289 -0,476 -0,157 0,196 -0,036 -0,193 0,434 -0,168

3 -0,264 0,269 -0,006 -0,229 0,485 -0,265 -0,192 0,310 -0,060

4 0,021 -0,324 0,358 -0,067 0,132 -0,067 -0,008 0,030 -0,018

5 -0,065 0,057 0,009 -0,002 -0,038 0,042 -0,002 0,069 -0,059

H.8.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,068 0,523 -0,685 -0,123 Mora 0,098 0,254 0,477 0,086 Apar 0,036 1,112 0,822 -0,371 T1 0,061 0,399 0,297 0,197 T2 0,048 0,600 -0,526 0,133 T3 0,017 2,177 -1,034 -0,120 T4 0,004 6,930 -1,094 -0,639 T5 0,112 0,152 -0,025 -0,364 No 0,055 0,625 0,051 0,738 Sim H.8.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.8 0.6 0.4 0.2 IDA1 VAL2 ARE2 T3 -0.0 ARE3 -0.2 -0.4 -0.6 >=T5 -0.8 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 T4 VAL3 Mora IDA2 No IDA3 T2 Sim

3 -0,032 0,026 -0,458 0,413 0,051 -0,572 -0,240 0,130 -0,264

4 0,093 -0,065 0,086 -0,212 0,414 -0,596 0,096 -0,004 0,008

5 0,006 -0,004 0,033 -0,088 0,195 0,283 -2,244 0,026 -0,053

F2

Apar ARE1 VAL1 <=T1

0.6

0.9

F1

H.8.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.6

0.4

CC14

0.2

F2

CC08 -0.0 CC05 CC07 -0.2 CC06

CC01 CC13 CC04 CC10 CC11

-0.4 CC16 -0.6 -0.2 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8

F1

H.8.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.8 IDA1 0.6 0.4 0.2 T3 CC08 -0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.2 >=T5 T4 ARE3 Mora VAL3 CC07 CC06 IDA2 No IDA3 CC16 CC05 VAL2 ARE2 CC01 T2 Apar ARE1 VAL1 <=T1 CC14 Sim

F2

CC13 CC04 CC11 CC10

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

F1
H.8.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 0,005 23,849 IDA1 0,926 4,158 IDA2 1,263 9,547 IDA3 11,991 1,206 ARE1 0,000 1,823 ARE2 13,115 0,060 ARE3 10,398 1,963 VAL1 0,077 7,864 VAL2 13,448 1,337 VAL3 12,875 0,875 Mora 8,973 0,610 Apar 9,813 4,232 T1 2,158 2,016 T2 5,283 0,716 T3 7,445 0,213 T4 2,143 1,544 T5 0,028 12,549 No 0,056 25,436 Sim

3 6,241 6,488 0,003 4,599 20,193 5,690 3,480 7,202 0,305 0,110 0,077 11,643 15,902 0,189 8,697 0,394 2,903 5,884

4 0,077 18,944 19,601 0,793 2,992 0,724 0,011 0,139 0,057 1,836 1,280 0,824 8,439 25,171 18,967 0,127 0,006 0,011

5 0,886 0,681 0,016 0,001 0,287 0,341 0,001 0,859 0,697 0,010 0,007 0,148 1,735 6,594 5,058 81,752 0,280 0,568

H.8.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,000 0,855 IDA1 0,100 0,212 IDA2 0,118 0,423 IDA3 0,801 0,038 ARE1 0,000 0,097 ARE2 0,827 0,002 ARE3 0,763 0,068 VAL1 0,008 0,391 VAL2 0,862 0,041 VAL3 0,896 0,029 Mora 0,896 0,029 Apar 0,607 0,124 T1 0,221 0,097 T2 0,461 0,030 T3 0,491 0,007 T4 0,173 0,059 T5 0,004 0,871 No 0,004 0,871 Sim

3 0,124 0,184 0,000 0,081 0,596 0,094 0,067 0,198 0,005 0,002 0,002 0,189 0,426 0,004 0,150 0,008 0,112 0,112

4 0,001 0,266 0,239 0,007 0,044 0,006 0,000 0,002 0,000 0,017 0,017 0,007 0,112 0,286 0,163 0,001 0,000 0,000

5 0,007 0,008 0,000 0,000 0,004 0,002 0,000 0,010 0,005 0,000 0,000 0,001 0,020 0,063 0,037 0,729 0,006 0,004

H.8.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 Linhas Colunas

F2

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

F1

H.9

Distrito da Guarda

H.9.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,310 49,125 49,125 1 0,203 32,157 81,282 2 0,089 14,104 95,385 3 0,014 2,248 97,633 4 0,007 1,077 98,710 5 H.9.2 Scree plot
0.32 0.28 0.24 0.20 0.16 0.12 0.08 0.04 0.00 1 2 3 4 5

H.9.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 Origem 0,067 0,445 -0,073 IDA1 0,050 0,781 0,715 IDA2 0,050 0,746 -0,618 IDA3 0,058 0,791 -0,662 ARE1 0,058 0,557 -0,141 ARE2 0,050 1,049 0,937 ARE3 0,067 0,684 -0,605 VAL1 0,050 0,816 -0,116 VAL2 0,050 0,971 0,922 VAL3

2 -0,499 0,175 0,489 0,548 -0,530 -0,021 0,554 -0,801 0,062

3 0,401 -0,411 -0,124 0,118 -0,457 0,396 0,055 -0,364 0,291

4 0,064 0,208 -0,294 0,189 -0,168 -0,025 0,048 -0,041 -0,023

5 -0,144 0,090 0,093 0,030 -0,121 0,106 -0,006 0,138 -0,130

H.9.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,033 1,715 1,115 0,594 Mora 0,133 0,107 -0,279 -0,149 Apar 0,083 0,333 -0,382 0,310 T1 0,058 0,619 -0,121 -0,696 T2 0,025 2,819 1,555 0,593 T3 0,133 0,080 -0,050 0,199 T4 0,033 1,281 0,200 -0,797 T5 0,033 1,716 1,115 0,594 No 0,133 0,107 -0,279 -0,149 Sim H.9.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.6 ARE1 VAL1 0.4 0.2 -0.0 IDA3 T2 No IDA2 VAL3 ARE3 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 -0.9 Apar IDA1 ARE2 T3 VAL2 -0.6 -0.3 0.0 Sim 0.3 0.6 0.9 1.2 Mora

3 -0,237 0,059 0,260 -0,291 -0,187 -0,187 0,749 -0,237 0,059

4 -0,201 0,050 -0,085 0,102 0,047 0,027 -0,106 -0,201 0,050

5 -0,046 0,011 -0,007 -0,001 0,025 -0,041 0,165 -0,046 0,011

T4

F2

1.5

1.8

F1

H.9.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.63 0.54 0.45 0.36 CC12 CC03

F2

0.27 0.18 0.09 0.00 -0.09 CC07 -0.18 -0.3 CC06 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5 1.8

F1

H.9.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.6 ARE1 0.4 0.2 -0.0 VAL1 IDA3 T2 No CC07 Apar IDA1 ARE2 T3 -0.8 -1.0 -0.9 VAL2 -0.6 -0.3 0.0 Sim 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5 1.8 CC06 IDA2 VAL3 ARE3 Mora CC12 T4 CC03

F2
-0.2 -0.4 -0.6

F1
H.9.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 0,115 8,162 IDA1 8,248 0,756 IDA2 6,154 5,900 IDA3 8,242 8,627 ARE1 0,374 8,063 ARE2 14,151 0,011 ARE3 7,860 10,088 VAL1 0,218 15,805 VAL2 13,719 0,095 VAL3 13,363 5,794 Mora 3,341 1,449 Apar 3,922 3,936 T1 0,273 13,934 T2 19,484 4,326 T3 0,107 2,610 T4 0,428 10,441 T5 0,115 8,162 No 8,248 0,756 Sim

3 12,071 9,488 0,868 0,908 13,713 8,826 0,224 7,429 4,747 2,103 0,526 6,326 5,553 0,985 5,247 20,984 12,071 9,488

4 1,930 15,268 30,377 14,694 11,601 0,213 1,067 0,583 0,184 9,452 2,364 4,282 4,2788 0,3828 0,6648 2,658 1,930 15,268

5 20,288 7,153 6,382 0,774 12,515 8,242 0,033 13,975 12,457 1,020 0,255 0,054 0,001 0,223 3,326 13,301 20,288 7,153

H.9.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,012 0,559 IDA1 0,655 0,039 IDA2 0,512 0,321 IDA3 0,554 0,380 ARE1 0,036 0,504 ARE2 0,837 0,000 ARE3 0,535 0,449 VAL1 0,017 0,786 VAL2 0,876 0,004 VAL3 0,725 0,206 Mora 0,725 0,206 Apar 0,438 0,288 T1 0,023 0,784 T2 0,857 0,125 T3 0,031 0,496 T4 0,031 0,496 T5 0,012 0,559 No 0,655 0,039 Sim

3 0,362 0,216 0,021 0,018 0,378 0,150 0,004 0,162 0,087 0,033 0,033 0,203 0,137 0,012 0,438 0,438 0,362 0,216

4 0,009 0,055 0,116 0,045 0,051 0,001 0,003 0,002 0,001 0,023 0,023 0,022 0,017 0,001 0,009 0,009 0,009 0,055

5 0,046 0,012 0,012 0,001 0,026 0,011 0,000 0,023 0,017 0,001 0,001 0,000 0,000 0,000 0,021 0,021 0,046 0,012

H.9.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
0.9 0.6 0.3 0.0

F2
-0.3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.5 -0.9 Linhas Colunas -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 1.2 1.5 1.8

F1

H.10

Distrito de Leiria

H.10.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,292 51,748 51,748 1 0,089 15,876 67,623 2 0,061 10,770 78,393 3 0,032 5,654 84,047 4 0,028 4,949 88,996 5 H.10.2 Scree plot
0.32 0.28 0.24 0.20 0.16 0.12 0.08 0.04 0.00 1 2 3 4 5

H.10.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 2 Origem 0,070 0,450 -0,489 -0,139 IDA1 0,043 0,531 0,095 -0,047 IDA2 0,053 0,607 0,571 0,222 IDA3 0,061 0,648 0,698 0,257 ARE1 0,051 0,502 0,034 -0,597 ARE2 0,055 0,769 -0,802 0,270 ARE3 0,066 0,551 0,681 0,188 VAL1 0,050 0,493 -0,078 -0,590 VAL2 0,050 0,846 -0,821 0,335 VAL3

3 -0,431 0,402 0,246 -0,272 0,218 0,098 -0,108 0,027 0,116

4 -0,033 0,436 -0,308 0,047 -0,076 0,019 -0,039 0,065 -0,013

5 -0,020 0,010 0,018 0,014 -0,016 -0,001 -0,016 0,034 -0,012

H.10.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,045 0,903 -0,814 0,363 Mora 0,121 0,125 0,303 -0,135 Apar 0,020 1,794 0,855 0,486 T1 0,032 1,043 0,687 0,096 T2 0,092 0,199 -0,210 -0,303 T3 0,022 1,641 -0,842 0,654 T4 0,001 24,944 -0,937 0,781 T5 0,088 0,315 0,440 0,107 No 0,079 0,387 -0,488 -0,119 Sim H.10.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.8 >=T5 0.6 0.4 0.2 -0.0 Sim -0.2 -0.4 -0.6 -1.2 IDA1 T3 VAL2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 ARE2 0.3 IDA2 Apar T4 Mora VAL3 ARE3

3 0,161 -0,060 -0,373 -0,264 0,145 0,088 0,487 0,325 -0,361

4 -0,052 0,019 -0,256 0,452 -0,131 -0,004 2,689 -0,011 0,012

5 0,037 -0,014 -0,556 0,454 -0,066 0,309 -3,295 0,011 -0,012

<=T1 ARE1 VAL1 T2

F2

IDA3 No

0.6

0.9

F1

H.10.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.4

0.2

CC16 CC06

CC12 CC03 CC10 CC08 CC01 CC09

CC14

-0.0

F2

-0.2

CC15

-0.4

CC04 CC11 CC13

-0.6 -1.2

-1.0

-0.8

-0.6

-0.4

-0.2

-0.0

0.2

0.4

F1

H.10.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.8 >=T5 0.6 0.4 VAL3 0.2 -0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -1.2 CC16 T4 Mora ARE3 CC06 Sim IDA1 CC12 CC03 CC08 CC15 T3 CC04 CC11 CC13 VAL2 ARE2 -0.3 0.0 0.3 CC10 CC14 CC09 IDA2 CC01 Apar No <=T1 ARE1 IDA3 VAL1 T2

F2

-0.9

-0.6

0.6

0.9

F1
H.10.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 5,786 1,515 IDA1 0,133 0,107 IDA2 5,945 2,921 IDA3 10,132 4,492 ARE1 0,021 20,330 ARE2 12,134 4,471 ARE3 10,560 2,632 VAL1 0,103 19,404 VAL2 11,643 6,337 VAL3 10,285 6,675 Mora 3,832 2,487 Apar 5,020 5,300 T1 5,092 0,326 T2 1,395 9,442 T3 5,284 10,406 T4 0,346 0,783 T5 5,828 1,125 No 6,462 1,247 Sim

3 21,561 11,424 5,312 7,381 3,977 0,873 1,288 0,060 1,123 1,939 0,723 4,596 3,616 3,171 0,277 0,449 15,287 16,949

4 0,236 25,624 15,894 0,418 0,919 0,059 0,310 0,660 0,028 0,377 0,141 4,116 20,180 4,977 0,001 26,097 0,030 0,034

5 0,104 0,016 0,065 0,041 0,045 0,000 0,062 0,207 0,028 0,227 0,085 22,212 23,327 1,461 7,460 44,760 0,038 0,042

H.10.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,532 0,043 IDA1 0,017 0,004 IDA2 0,536 0,081 IDA3 0,751 0,102 ARE1 0,002 0,710 ARE2 0,837 0,095 ARE3 0,841 0,064 VAL1 0,012 0,706 VAL2 0,796 0,133 VAL3 0,734 0,146 Mora 0,734 0,146 Apar 0,407 0,132 T1 0,452 0,009 T2 0,221 0,460 T3 0,432 0,261 T4 0,035 0,024 T5 0,616 0,036 No 0,616 0,036 Sim

3 0,413 0,304 0,100 0,114 0,094 0,013 0,021 0,001 0,016 0,029 0,029 0,078 0,067 0,105 0,005 0,010 0,336 0,336

4 0,002 0,358 0,157 0,003 0,011 0,000 0,003 0,009 0,000 0,003 0,003 0,036 0,196 0,086 0,000 0,290 0,000 0,000

5 0,001 0,000 0,001 0,000 0,000 0,000 0,000 0,002 0,000 0,002 0,002 0,172 0,198 0,022 0,058 0,435 0,000 0,000

H.10.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.2 0.9 0.6 0.3

F2
0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.6 Linhas Colunas -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F1

H.11

Distrito de Lisboa

H.11.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,188 39,659 39,659 1 0,092 19,532 59,191 2 0,043 9,140 68,331 3 0,035 7,488 75,819 4 0,031 6,505 82,324 5 H.11.2 Scree plot
0.21 0.18 0.15 0.12 0.09 0.06 0.03 0.00

H.11.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 2 Origem 0,070 0,417 -0,480 0,306 IDA1 0,041 0,527 0,106 -0,026 IDA2 0,056 0,550 0,526 -0,366 IDA3 0,059 0,544 0,647 -0,007 ARE1 0,053 0,410 -0,070 0,388 ARE2 0,056 0,592 -0,620 -0,364 ARE3 0,064 0,395 0,514 0,034 VAL1 0,047 0,453 -0,097 0,322 VAL2 0,056 0,488 -0,510 -0,312 VAL3

3 -0,271 0,288 0,127 -0,289 0,310 0,010 -0,157 0,149 0,054

4 0,002 0,055 -0,044 0,030 0,112 -0,139 -0,086 0,268 -0,129

5 -0,128 0,526 -0,229 0,018 -0,098 0,075 -0,022 0,041 -0,010

H.11.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,009 3,643 -0,890 -1,175 Mora 0,157 0,013 0,053 0,070 Apar 0,019 1,754 0,844 -0,149 T1 0,074 0,267 0,273 0,214 T2 0,059 0,409 -0,419 0,066 T3 0,012 2,887 -0,814 -1,076 T4 0,003 11,843 -0,496 -1,594 T5 0,083 0,322 0,439 -0,295 No 0,084 0,318 -0,436 0,293 Sim H.11.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.6 IDA1 0.3 0.0 VAL3 -0.3 IDA2 Sim T3 ARE2 VAL2 Apar T2

3 -0,414 0,025 -0,702 0,064 0,185 -0,314 0,463 0,191 -0,190

4 0,753 -0,045 -0,375 0,294 -0,378 0,666 -0,205 -0,007 0,007

5 -0,121 0,007 0,239 -0,090 0,044 0,392 -2,035 0,023 -0,023

VAL1 ARE1 <=T1 No IDA3

F2

ARE3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.5 >=T5 -1.8 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 T4 Mora

0.6

0.9

F1

H.11.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.6 CC02 0.4 CC12 CC15 0.2 CC01 CC14 CC11 CC07 -0.0 CC16 CC09 -0.2 CC05 -0.4 CC08 -0.6 -0.45 -0.36 CC04 CC13 CC10 CC06

F2

CC03

-0.27

-0.18

-0.09

0.00

0.09

0.18

0.27

F1

H.11.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.6 0.3 0.0 -0.3 CC12 CC02 ARE2 IDA1 VAL2 CC15 T2 Sim CC14 CC11 T3 CC01 Apar CC07 CC03 VAL3 ARE3 -0.6 -0.9 T4 CC13 IDA2 CC09 CC10 CC05 CC06 CC04 CC16 No

VAL1 ARE1 <=T1 IDA3

F2

CC08

-1.2 Mora -1.5 >=T5 -1.8 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1
H.11.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 8,607 7,096 IDA1 0,247 0,030 IDA2 8,211 8,064 IDA3 13,086 0,003 ARE1 0,137 8,620 ARE2 11,318 7,912 ARE3 9,024 0,079 VAL1 0,235 5,293 VAL2 7,717 5,870 VAL3 3,951 13,980 Mora 0,234 0,829 Apar 7,072 0,448 T1 2,951 3,698 T2 5,548 0,282 T3 4,300 15,236 T4 0,330 6,911 T5 8,544 7,850 No 8,492 7,802 Sim

3 11,866 7,947 2,067 11,303 11,740 0,012 3,667 2,439 0,380 3,711 0,220 21,254 0,711 4,679 2,774 1,244 7,016 6,974

4 0,001 0,356 0,298 0,152 1,867 3,023 1,335 9,562 2,593 14,961 0,887 7,377 18,126 23,952 15,204 0,299 0,011 0,011

5 3,753 37,191 9,490 0,059 1,637 1,003 0,098 0,263 0,019 0,449 0,027 3,450 1,962 0,374 6,063 33,842 0,142 0,141

H.11.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,553 0,224 IDA1 0,021 0,002 IDA2 0,504 0,244 IDA3 0,769 0,000 ARE1 0,012 0,367 ARE2 0,649 0,223 ARE3 0,668 0,003 VAL1 0,021 0,228 VAL2 0,534 0,200 VAL3 0,217 0,379 Mora 0,217 0,379 Apar 0,406 0,013 T1 0,279 0,172 T2 0,429 0,011 T3 0,230 0,401 T4 0,021 0,214 T5 0,599 0,271 No 0,599 0,271 Sim

3 0,176 0,158 0,029 0,153 0,234 0,000 0,063 0,049 0,006 0,047 0,047 0,281 0,015 0,083 0,034 0,018 0,113 0,113

4 0,000 0,006 0,003 0,002 0,030 0,033 0,019 0,158 0,034 0,155 0,155 0,080 0,323 0,350 0,153 0,004 0,000 0,000

5 0,040 0,526 0,095 0,001 0,023 0,009 0,001 0,004 0,000 0,004 0,004 0,032 0,030 0,005 0,053 0,350 0,002 0,002

H.11.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.2 0.8 0.4 -0.0

F2

-0.4 -0.8 -1.2 -1.6 -2.0 -2.4 -1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 Linhas Colunas 1.2

F1

H.12

Distrito de Portalegre

H.12.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,236 40,750 40,750 1 0,174 30,138 70,888 2 0,050 8,588 79,476 3 0,040 6,939 86,415 4 0,032 5,476 91,892 5 H.12.2 Scree plot
0.24 0.21 0.18 0.15 0.12 0.09 0.06 0.03 0.00 1 2 3 4 5

H.12.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 2 Origem 0,056 0,719 -0,500 0,642 IDA1 0,056 0,477 -0,172 -0,495 IDA2 0,056 0,603 0,672 -0,146 IDA3 0,061 0,653 0,765 0,000 ARE1 0,050 0,589 -0,161 0,572 ARE2 0,056 0,785 -0,696 -0,515 ARE3 0,059 0,663 0,748 -0,178 VAL1 0,056 0,487 -0,113 0,556 VAL2 0,052 0,787 -0,734 -0,393 VAL3

3 0,117 -0,033 -0,083 0,191 -0,357 0,111 -0,154 0,000 0,176

4 -0,125 0,314 -0,190 -0,014 0,073 -0,050 -0,123 0,256 -0,134

5 0,015 0,055 -0,070 0,106 -0,142 0,012 -0,016 0,089 -0,077

H.12.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,061 0,399 -0,196 -0,365 Mora 0,106 0,134 0,113 0,211 Apar 0,015 2,436 1,055 -0,071 T1 0,057 0,493 0,465 0,249 T2 0,070 0,329 -0,344 0,099 T3 0,022 1,861 -0,702 -0,923 T4 0,002 16,672 -1,377 0,170 T5 0,126 0,117 0,165 -0,287 No 0,041 1,119 -0,509 0,887 Sim H.12.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.9 Sim 0.6 0.3 >=T5 T3 Apar T2 ARE2 IDA1 VAL2

3 -0,362 0,210 0,545 0,097 -0,375 0,517 0,681 -0,061 0,188

4 -0,150 0,087 -0,509 0,198 -0,066 0,274 -2,842 0,038 -0,116

5 0,186 -0,108 -0,712 0,379 -0,187 -0,075 1,953 0,001 -0,003

ARE1 IDA3 <=T1

F2

0.0 -0.3 -0.6 -0.9 -1.2 -1.6 VAL3 ARE3 T4 Mora IDA2

VAL1 No

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

F1

H.12.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.20 CC02 0.10 0.00 -0.10 CC03 CC14 CC15 CC07

F2

CC10 -0.20 CC11 -0.30 -0.40 -0.50 CC06 -0.60 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4 CC05

F1

H.11.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.9 0.6 0.3 >=T5 CC02 T3 0.0 -0.3 -0.6 -0.9 T4 -1.2 -1.6 -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2 VAL3 ARE3 Sim ARE2 IDA1 VAL2 CC03 Apar T2 CC07 ARE1 CC10 <=T1 IDA3 VAL1 No CC05 CC06

CC15 CC11

F2

CC14 Mora IDA2

F1
H.12.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 5,895 13,117 IDA1 0,697 7,821 IDA2 10,648 0,681 IDA3 15,152 0,000 ARE1 0,550 9,381 ARE2 11,420 8,438 ARE3 14,071 1,073 VAL1 0,302 9,865 VAL2 11,842 4,593 VAL3 0,995 4,673 Mora 0,576 2,706 Apar 6,993 0,042 T1 5,274 2,033 T2 3,528 0,395 T3 4,648 10,843 T4 1,488 0,031 T5 1,447 5,943 No 4,471 18,367 Sim

3 1,521 0,123 0,777 4,489 12,805 1,375 2,833 0,000 3,235 16,115 9,330 8,845 1,092 19,929 11,944 1,729 0,941 2,910

4 2,147 13,661 4,977 0,031 0,657 0,340 2,229 9,081 2,320 3,444 1,994 9,542 5,580 0,763 4,168 37,210 0,445 1,374

5 0,038 0,535 0,858 2,158 3,198 0,024 0,051 1,402 0,970 6,675 3,865 23,693 26,065 7,779 0,397 22,264 0,000 0,001

H.12.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,348 0,573 IDA1 0,062 0,515 IDA2 0,750 0,035 IDA3 0,895 0,000 ARE1 0,044 0,555 ARE2 0,618 0,338 ARE3 0,845 0,048 VAL1 0,026 0,636 VAL2 0,684 0,196 VAL3 0,096 0,334 Mora 0,096 0,334 Apar 0,457 0,002 T1 0,439 0,125 T2 0,360 0,030 T3 0,265 0,457 T4 0,114 0,002 T5 0,231 0,703 No 0,231 0,702 Sim

3 0,019 0,002 0,012 0,056 0,216 0,016 0,036 0,000 0,039 0,328 0,328 0,122 0,019 0,428 0,144 0,028 0,032 0,032

4 0,022 0,207 0,060 0,000 0,009 0,003 0,023 0,135 0,023 0,057 0,057 0,106 0,079 0,013 0,040 0,484 0,012 0,012

5 0,000 0,006 0,008 0,017 0,034 0,000 0,000 0,016 0,008 0,087 0,087 0,208 0,292 0,107 0,003 0,229 0,000 0,000

H.12.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.6 1.2 0.8 0.4 -0.0 -0.4 -0.8 -1.2 -1.6 Linhas Colunas

F2

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

1.6

F1

H.13

Distrito do Porto

H.13.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,172 35,360 35,360 1 0,124 25,578 60,939 2 0,052 10,813 71,752 3 0,033 6,878 78,630 4 0,029 5,941 84,571 5 H.13.2 Scree plot
0.18

0.15

0.12

0.09

0.06

0.03

0.00

H.13.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 2 Origem 0,068 0,413 -0,212 0,517 IDA1 0,043 0,508 0,066 -0,096 IDA2 0,055 0,521 0,211 -0,565 IDA3 0,059 0,541 0,652 -0,093 ARE1 0,052 0,444 0,007 0,373 ARE2 0,055 0,625 -0,701 -0,253 ARE3 0,057 0,525 0,625 -0,157 VAL1 0,055 0,402 -0,002 0,387 VAL2 0,056 0,547 -0,635 -0,221 VAL3

3 -0,265 0,179 0,190 -0,252 0,431 -0,138 -0,173 0,282 -0,101

4 0,163 -0,596 0,261 0,002 0,102 -0,099 0,054 -0,071 0,015

5 -0,010 0,087 -0,055 0,045 0,006 -0,053 -0,024 0,008 0,016

H.13.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,020 1,693 -0,746 -0,751 Mora 0,147 0,031 0,100 0,101 Apar 0,024 1,492 0,885 -0,344 T1 0,076 0,280 0,248 0,302 T2 0,055 0,497 -0,527 -0,132 T3 0,011 2,965 -0,961 -0,569 T4 0,001 43,411 -0,844 -1,614 T5 0,088 0,269 0,195 -0,434 No 0,078 0,344 -0,220 0,491 Sim H.13.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.6 0.3 0.0 -0.3 T3 VAL3 ARE3 T4 Mora IDA1 Sim VAL2 ARE2 Apar IDA2 No IDA3 T2

3 0,070 -0,009 -0,643 0,251 -0,005 -0,317 0,467 0,194 -0,219

4 0,349 -0,047 -0,083 0,107 -0,138 -0,044 2,987 -0,041 0,047

5 0,171 -0,023 -0,070 0,150 -0,402 1,191 -1,181 -0,005 0,006

ARE1 VAL1 <=T1

F2
-0.6 -0.9 -1.2 -1.5 -1.8 -1.2 >=T5

-0.9

-0.6

-0.3

0.0

0.3

0.6

0.9

F1

H.13.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.6 CC10 0.4 CC09 0.2 -0.0 CC18 -0.2 CC12 -0.4 -0.6 -0.8 -0.60 CC01 CC15 CC07 CC05 CC06 CC04 CC08 CC16 CC17 CC03 CC13

F2

-0.50

-0.40

-0.30

-0.20

-0.10

0.00

0.10

0.20

F1

H.13.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.6 0.3 0.0 -0.3 IDA1 CC10 Sim VAL2 CC09 T2 ARE2 CC03 CC15 CC08 Apar CC06 CC07 CC13 CC04 CC05 CC16 CC17 CC18 IDA2 T3 VAL3 ARE3 CC12 No IDA3 CC01 Mora

ARE1 VAL1 <=T1

F2
-0.6 -0.9 -1.2 -1.5

T4

>=T5 -1.8 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1
H.13.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 1,789 14,721 IDA1 0,110 0,318 IDA2 1,430 14,232 IDA3 14,614 0,409 ARE1 0,001 5,868 ARE2 15,865 2,862 ARE3 12,873 1,121 VAL1 0,000 6,589 VAL2 13,049 2,176 VAL3 6,401 8,963 Mora 0,860 1,205 Apar 11,008 2,297 T1 2,720 5,583 T2 8,894 0,773 T3 5,958 2,886 T4 0,274 1,385 T5 1,950 13,433 No 2,205 15,185 Sim

3 9,165 2,609 3,786 7,151 18,507 2,006 3,217 8,288 1,086 0,186 0,025 18,996 9,084 0,003 2,121 0,274 6,337 7,163

4 5,420 45,659 11,299 0,001 1,623 1,612 0,487 0,830 0,039 7,191 0,967 0,503 2,605 3,138 0,063 17,639 0,454 0,513

5 0,023 1,117 0,578 0,409 0,006 0,541 0,113 0,013 0,052 2,011 0,270 0,408 5,896 30,796 54,553 3,195 0,007 0,008

H.13.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,109 0,646 IDA1 0,009 0,018 IDA2 0,085 0,614 IDA3 0,785 0,016 ARE1 0,000 0,314 ARE2 0,786 0,103 ARE3 0,743 0,047 VAL1 0,000 0,373 VAL2 0,737 0,089 VAL3 0,328 0,333 Mora 0,328 0,333 Apar 0,525 0,079 T1 0,220 0,327 T2 0,558 0,035 T3 0,311 0,109 T4 0,016 0,060 T5 0,141 0,701 No 0,141 0,701 Sim

3 0,170 0,063 0,069 0,118 0,418 0,030 0,057 0,198 0,019 0,003 0,003 0,277 0,225 0,000 0,034 0,005 0,140 0,140

4 0,064 0,699 0,131 0,000 0,023 0,016 0,005 0,013 0,000 0,072 0,072 0,005 0,041 0,038 0,001 0,206 0,006 0,006

5 0,000 0,015 0,006 0,004 0,000 0,005 0,001 0,000 0,000 0,017 0,017 0,003 0,080 0,325 0,479 0,032 0,000 0,000

H.13.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.2 0.8 0.4 -0.0 Linhas Colunas

F2
-0.4 -0.8 -1.2 -1.6 -2.0 -1.6

-1.2

-0.8

-0.4

-0.0

0.4

0.8

1.2

F1

H.14

Distrito de Santarm

H.14.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,164 32,698 32,698 1 0,137 27,355 60,053 2 0,063 12,547 72,600 3 0,034 6,757 79,357 4 0,033 6,585 85,942 5 H.14.2 Scree plot
0.18

0.15

0.12

0.09

0.06

0.03

0.00

H.14.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 2 Origem 0,091 0,265 -0,301 0,349 IDA1 0,021 1,217 -0,067 -0,049 IDA2 0,054 0,687 0,537 -0,572 IDA3 0,061 0,475 0,494 0,247 ARE1 0,052 0,438 -0,115 0,171 ARE2 0,053 0,542 -0,454 -0,452 ARE3 0,055 0,603 0,714 -0,107 VAL1 0,063 0,325 -0,137 0,283 VAL2 0,048 0,647 -0,640 -0,248 VAL3

3 -0,202 0,528 0,134 -0,364 0,502 -0,078 -0,034 0,155 -0,164

4 0,048 -0,625 0,165 -0,001 0,038 -0,037 -0,080 0,105 -0,046

5 -0,062 0,321 -0,022 0,082 -0,212 0,115 -0,184 0,323 -0,211

H.14.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,028 1,313 -0,548 -0,844 Mora 0,139 0,052 0,109 0,168 Apar 0,009 3,691 0,849 0,223 T1 0,036 0,902 0,649 0,248 T2 0,106 0,130 -0,189 0,076 T3 0,011 3,200 -0,769 -0,950 T4 0,005 7,002 -0,497 -1,791 T5 0,064 0,550 0,454 -0,545 No 0,103 0,212 -0,281 0,338 Sim H.14.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.6 IDA1 0.3 0.0 IDA2 -0.3 VAL3 ARE3 Sim T3 VAL2 ARE2 Apar

3 -0,360 0,072 -0,573 -0,424 0,256 -0,418 -0,520 0,192 -0,119

4 0,017 -0,003 -1,191 0,212 0,047 -0,653 0,900 -0,012 0,007

5 -0,068 0,014 -0,787 0,265 -0,075 0,731 -0,550 0,071 -0,044

ARE1

T2

<=T1

VAL1

F2
-0.6 -0.9 T4 -1.2 -1.5

No IDA3

Mora

>=T5 -1.8 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9

F1

H.14.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.8 0.6 0.4 CC17 0.2 CC08 CC12 CC19 CC18 CC13 CC11 -0.4 CC06 -0.6 CC03 -0.8 -1.0 -1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 CC14 0.4 CC09 CC02 CC10 CC15 CC05 CC01 CC16 CC04 CC07

F2

-0.0 -0.2

F1

H.14.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.6 0.3 0.0 -0.3 VAL3 CC15 -0.6 -0.9 T4 -1.2 -1.5 -1.8 -1.2 CC09 >=T5 -0.6 -0.3 ARE3 Mora CC19 IDA1 CC05 VAL2 CC06 Sim CC03 T3 ARE2 Apar CC01 IDA2 CC16 CC14

ARE1 T2 CC21 CC10

<=T1

VAL1

F2

IDA3 No CC18 CC13 CC20

-0.9

0.0

0.3

0.6

0.9

F1
H.14.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 5,068 8,126 IDA1 0,059 0,037 IDA2 9,520 12,914 IDA3 9,109 2,717 ARE1 0,421 1,120 ARE2 6,693 7,932 ARE3 17,254 0,466 VAL1 0,725 3,703 VAL2 12,075 2,162 VAL3 5,075 14,414 Mora 1,010 2,868 Apar 3,750 0,309 T1 9,323 1,630 T2 2,313 0,453 T3 3,844 7,023 T4 0,750 11,626 T5 8,028 13,877 No 4,983 8,613 Sim

3 5,934 9,437 1,547 12,887 21,096 0,516 0,102 2,428 2,075 5,724 1,139 4,457 10,347 11,111 2,970 2,134 3,760 2,334

4 0,629 24,581 4,333 0,000 0,227 0,213 1,046 2,061 0,300 0,025 0,005 35,749 4,788 0,687 13,423 11,885 0,026 0,016

5 1,052 6,665 0,081 1,254 7,191 2,145 5,716 19,962 6,508 0,391 0,078 15,998 7,717 1,800 17,280 4,555 0,991 0,615

H.14.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,342 0,459 IDA1 0,004 0,002 IDA2 0,421 0,477 IDA3 0,514 0,128 ARE1 0,030 0,067 ARE2 0,380 0,376 ARE3 0,846 0,019 VAL1 0,058 0,247 VAL2 0,633 0,095 VAL3 0,228 0,543 Mora 0,228 0,543 Apar 0,195 0,013 T1 0,467 0,068 T2 0,273 0,045 T3 0,185 0,282 T4 0,035 0,458 T5 0,374 0,541 No 0,374 0,541 Sim

3 0,154 0,229 0,026 0,279 0,576 0,011 0,002 0,074 0,042 0,099 0,099 0,089 0,199 0,503 0,055 0,039 0,067 0,067

4 0,009 0,321 0,040 0,000 0,003 0,002 0,011 0,034 0,003 0,000 0,000 0,385 0,050 0,017 0,133 0,116 0,000 0,000

5 0,014 0,085 0,001 0,014 0,103 0,024 0,056 0,320 0,069 0,004 0,004 0,168 0,078 0,043 0,167 0,043 0,009 0,009

H.15.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
0.8 0.4 -0.0 -0.4

F2
-0.8 -1.2 -1.6 -2.0 -2.4 -1.6 Linhas Colunas -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2 1.6

F1

H.15

Distrito de Setbal

H.15.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos actores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,227 45,681 45,681 1 0,081 16,419 62,100 2 0,047 9,565 71,665 3 0,032 6,467 78,132 4 0,029 5,835 83,968 5 H.15.2 Scree plot
0.24 0.21 0.18 0.15 0.12 0.09 0.06 0.03 0.00 1 2 3 4 5

H.15.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 2 Origem 0,058 0,584 -0,597 0,309 IDA1 0,055 0,362 -0,004 -0,047 IDA2 0,054 0,635 0,654 -0,288 IDA3 0,062 0,498 0,597 0,018 ARE1 0,050 0,423 -0,021 0,338 ARE2 0,054 0,641 -0,666 -0,335 ARE3 0,057 0,608 0,715 -0,134 VAL1 0,056 0,369 -0,135 0,320 VAL2 0,054 0,574 -0,625 -0,189 VAL3

3 0,331 -0,408 0,058 0,271 -0,332 -0,004 0,101 -0,206 0,106

4 -0,073 0,028 0,050 -0,047 -0,157 0,200 0,029 0,080 -0,115

5 -0,029 0,207 -0,181 0,127 -0,147 -0,009 -0,088 0,069 0,022

H.15.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,015 2,362 -0,920 -1,007 Mora 0,151 0,024 0,093 0,102 Apar 0,015 2,057 0,768 -0,123 T1 0,070 0,316 0,334 0,245 T2 0,070 0,326 -0,388 -0,032 T3 0,008 3,836 -0,723 -1,091 T4 0,002 13,536 -0,882 -1,817 T5 0,092 0,273 0,428 -0,240 No 0,075 0,413 -0,526 0,296 Sim H.15.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.6 ARE2 0.3 -0.0 -0.3 ARE3 IDA1 Sim VAL3 T3 VAL2 IDA2 Apar T2

3 0,077 -0,008 0,847 -0,055 -0,125 -0,086 0,156 -0,165 0,202

4 -0,331 0,034 0,381 -0,325 0,318 -0,124 -1,881 0,026 -0,033

5 -0,023 0,002 0,137 0,098 -0,217 1,197 -1,596 -0,014 0,017

ARE1 VAL1 No IDA3 <=T1

F2

-0.6 -0.9 -1.2 -1.5 -1.8 >=T5 -2.1 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 Mora T4

F1

H.15.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.36 0.27 0.18 0.09 CC07 CC05 CC08 CC02 CC04 CC12 0.00 CC10 -0.09 CC03 -0.18 -0.27 CC09 -0.36 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 0.4 CC11 CC13 CC06

F2

F1

H.15.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.6 0.3 -0.0 -0.3 Sim CC07 VAL2 ARE2 T2 CC05 CC08 IDA1 CC04 CC12 Apar ARE1 CC02 CC10 VAL1 VAL3 IDA2 T3 CC06 CC03 <=T1 CC11 No CC09 CC13 IDA3 ARE3

F2

-0.6 -0.9 Mora -1.2 -1.5 -1.8 >=T5 -2.1 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 T4

F1
H.15.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 9,157 6,813 IDA1 0,000 0,147 IDA2 10,107 5,460 IDA3 9,785 0,025 ARE1 0,009 7,046 ARE2 10,614 7,441 ARE3 12,954 1,255 VAL1 0,446 7,001 VAL2 9,255 2,360 VAL3 5,733 19,100 Mora 0,581 1,937 Apar 3,991 0,284 T1 3,465 5,209 T2 4,682 0,089 T3 1,909 12,091 T4 0,779 9,197 T5 7,413 6,525 No 9,121 8,028 Sim

3 13,449 19,255 0,377 9,655 11,665 0,001 1,233 4,976 1,262 0,193 0,019 23,220 0,442 2,319 0,129 0,116 5,243 6,451

4 0,960 0,138 0,419 0,437 3,852 6,757 0,153 1,116 2,192 5,227 0,530 6,944 23,252 22,179 0,395 25,022 0,201 0,247

5 0,169 8,132 6,041 3,479 3,770 0,016 1,539 0,922 0,093 0,029 0,003 0,988 2,336 11,463 40,906 19,976 0,060 0,073

H.15.8 Contribuies relativas das colunas activas 1 2 0,609 0,163 IDA1 0,000 0,006 IDA2 0,675 0,131 IDA3 0,716 0,001 ARE1 0,001 0,270 ARE2 0,692 0,174 ARE3 0,841 0,029 VAL1 0,049 0,278 VAL2 0,681 0,062 VAL3 0,358 0,429 Mora 0,358 0,429 Apar 0,286 0,007 T1 0,352 0,190 T2 0,463 0,003 T3 0,136 0,310 T4 0,057 0,244 T5 0,670 0,212 No 0,670 0,212 Sim

3 0,187 0,460 0,005 0,148 0,260 0,000 0,017 0,115 0,019 0,003 0,003 0,349 0,009 0,048 0,002 0,002 0,099 0,099

4 0,009 0,002 0,004 0,005 0,058 0,062 0,001 0,017 0,023 0,046 0,046 0,071 0,335 0,311 0,004 0,261 0,003 0,003

5 0,001 0,119 0,052 0,033 0,051 0,000 0,013 0,013 0,001 0,000 0,000 0,009 0,030 0,145 0,373 0,188 0,001 0,001

H.15.9 Grfico das colunas e das linhas (no primeiro plano factorial)
1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -1.6 Linhas Colunas -1.2 -0.8 -0.4 -0.0 0.4 0.8 1.2

F2

F1

H.16

Distrito de Viana do Castelo

H.16.1 Valores prprios e percentagem de explicao dos factores Valor Prprio Percentagem de Percentagem Explicao Acumulada 0,242 42,391 42,391 1 0,118 20,734 63,125 2 0,106 18,593 81,718 3 0,035 6,071 87,789 4 0,025 4,283 92,071 5 H.16.2 Scree plot
0.28 0.24 0.20 0.16 0.12 0.08 0.04 0.00

H.16.3 Coordenadas das colunas activas (continua) Massa Distncia 1 2 Origem 0,062 0,506 -0,203 -0,554 IDA1 0,051 0,513 0,389 0,313 IDA2 0,053 0,498 -0,133 0,349 IDA3 0,057 0,683 0,679 -0,338 ARE1 0,055 0,513 0,154 0,472 ARE2 0,055 0,809 -0,864 -0,118 ARE3 0,057 0,691 0,708 -0,117 VAL1 0,055 0,486 0,047 0,273 VAL2 0,055 0,726 -0,788 -0,151 VAL3

3 -0,366 -0,027 0,453 0,288 -0,442 0,141 0,392 -0,564 0,154

4 0,089 -0,382 0,261 0,008 0,008 -0,016 0,008 0,111 -0,119

5 -0,078 0,210 -0,108 -0,030 -0,023 0,055 0,024 -0,059 0,033

H.16.3 Coordenadas das colunas activas (continuao) Massa Distncia 1 2 Origem 0,057 0,639 -0,702 0,134 Mora 0,109 0,175 0,367 -0,070 Apar 0,015 2,382 0,819 -0,166 T1 0,069 0,371 0,398 -0,303 T2 0,052 0,566 -0,179 0,546 T3 0,024 1,545 -0,958 -0,283 T4 0,006 5,315 -1,156 0,274 T5 0,118 0,123 0,079 0,296 No 0,048 0,734 -0,194 -0,724 Sim H.16.4 Grfico das colunas activas (no primeiro plano factorial)
0.6 T3 0.4 IDA3 0.2 -0.0 ARE3 Apar -0.2 T4 -0.4 IDA1 -0.6 Sim -0.8 -1.2 -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 VAL3 T2 >=T5 Mora ARE2 No VAL2 IDA2

3 0,278 -0,145 0,908 -0,055 -0,386 0,174 0,923 0,150 -0,366

4 0,003 -0,001 0,664 -0,229 0,156 0,204 -1,174 -0,021 0,052

5 -0,060 0,031 -0,235 0,032 -0,126 0,617 -1,089 0,067 -0,165

F2

VAL1 <=T1 ARE1

0.6

0.9

F1

H.16.5 Grfico das colunas suplementares (no primeiro plano factorial)


0.40 CC01 0.30 0.20 0.10 CC07

F2

CC06

CC09

0.00 -0.10 -0.20 -0.30 -0.40 -1.0 CC10 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 -0.0 0.2 CC08 CC02

F1

H.16.6 Grfico das colunas activas e suplementares (no primeiro plano factorial)
0.6 T3 0.4 IDA3 0.2 -0.0 ARE3 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.2 T4 VAL3 CC08 CC02 T2 IDA1 Sim -0.9 -0.6 -0.3 0.0 0.3 0.6 0.9 Apar VAL1 <=T1 ARE1 >=T5 CC06 Mora ARE2 CC01 CC07 No IDA2 VAL2 CC09

F2

CC10

F1
H.16.7 Contribuies absolutas das colunas activas 1 2 1,066 16,216 IDA1 3,180 4,215 IDA2 0,391 5,505 IDA3 10,917 5,531 ARE1 0,535 10,319 ARE2 16,904 0,650 ARE3 11,892 0,666 VAL1 0,049 3,461 VAL2 14,065 1,052 VAL3 11,688 0,872 Mora 6,116 0,456 Apar 4,236 0,355 T1 4,510 5,351 T2 0,693 13,139 T3 9,182 1,632 T4 3,521 0,404 T5 0,307 8,753 No 0,751 21,423 Sim

3 7,898 0,035 10,354 4,481 10,104 1,026 8,302 16,410 1,217 4,166 2,180 11,876 0,196 7,349 0,688 5,113 2,497 6,111

4 1,424 21,515 10,485 0,010 0,010 0,042 0,010 1,952 2,251 0,001 0,001 19,453 10,404 3,667 2,897 25,340 0,156 0,381

5 1,562 9,164 2,574 0,217 0,122 0,681 0,137 0,771 0,249