EL ARTICULO 1051 DEL C.C. Y LAS VENTAS A NON DOMINO.

Voces: COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ INMUEBLE ~ VENTA ~ CODIGO CIVIL ~ INTERPRETACION DE LA LEY ~ ADQUIRENTE A TITULO ONEROSO ~ ADQUIRENTE ~ ADQUIRENTE DE BUENA FE ~ TERCER ADQUIRENTE ~ TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE ~ CONSTITUCION A NON DOMINO ~ OPONIBILIDAD ~ SUBADQUIRENTE ~ TERCEROS ~ FRAUDE ~ FALSIFICACION DE DOCUMENTOS ~ TRANSMISION DE DOMINIO ~ TRANSMISION DE DOMINIO A TITULO ONEROSO ~ ACTO INEXISTENTE ~ ACTO NULO ~ ACTO ANULABLE ~ PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURIDICA Autor: Ibarluca, Miguel Publicado en: DJ09/06/2010, 1521 I. Introduccin.- II. Adquirente y subadquirente de buena fe.- III. Situacin del subadquirente.- IV. Conclusin.

I. Introduccin La problemtica causada por las llamadas ventas a non domino (1) viene generando un extenso debate en la doctrina. En efecto, aunque alguna posicin minoritaria (2) entiende que debe darse proteccin al adquirente en el acto fraguado cuando es de buena a fe y a ttulo oneroso -y a sus sucesores- por considerarlo un tercero en los trminos del art. 1051 in fine del C.C. (3), la mayora entiende lo contrario, ya que considera que se arriba de ese modo a un resultado de injusticia notoria. Considera esta corriente doctrinaria que en tanto no hubo por parte del titular de dominio acto de desprendimiento alguno, la aplicacin lisa y llana de la norma referida termina por resultar en una verdadera confiscacin en aras de la seguridad jurdica de las transacciones. Siguiendo a Ramiro Prieto Molinero (4) comenzaremos por sealar que dicho tipo de venta puede darse ya sea mediante la falsificacin de la firma en el instrumento de venta, o mediante el uso de documentos de identidad falsos (caso del impostor) o el uso de un poder falsificado. Para paliar los efectos de este acto defraudatorio la doctrina ha recurrido a diversos recursos jurdicos, todos ellos con el inocultado fin de poder sortear la seversima consecuencia jurdica que se desprendera del agregado al art. 1051 del C.C. que introdujera la reforma del Cdigo Civil de 1968. La Suprema Corte de Buenos Aires ha recurrido a la teora de la inoponibilidad del acto: El art. 1051 del Cdigo Civil en su nueva redaccin no protege al subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso cuando media un acto "a non domino", pero no por tratarse ste de un acto "inexistente" (categora de orden lgico extraa al sistema jurdico del Cdigo) sino porque la venta en la cual se prescindi de la voluntad del entonces propietario le es inoponible (5) y Debe calificarse de inoponible un acto cuando no hay autora del dueo verdadero. Y la disposicin de cualquier derecho efectuada "non domino" es inoponible al "verus domino" (arts. 1329, 1330 y conc. del C.C. y su doctrina) (6) (voto del Dr. Laborde) (7). Pero la mayora de la doctrina ha apelado a la figura del acto inexistente con autores de la talla de Llambas, Borda, Lpez Olaciregui, Belluscio, Negri, Highton, Lpez Mesa (8), etc., quienes sostienen que mientras en el acto nulo o anulable los elementos del acto estn pero se hallan viciados, en el acto inexistente falta alguno de sus elementos configurantes (sujeto, objeto o forma). Esta teora es sin embargo lgicamente inconsistente, tal como lo demuestra con holgado fundamento Prieto Molinero en el artculo antes citado -al que me remito sin comentario alguno ya que nada es posible agregar a sus slidos fundamentos- y tiene su raz en el derecho civil francs como forma de sortear el rgimen de nulidades expresas all consagrado, distinto al nuestro ya que Vlez introdujo mediante los arts. 18 y 1038 del Cdigo un sistema de nulidades implcito, ms propio del derecho germnico. Llegado a este punto, el autor concluye que la nica solucin al resultado disvalioso que la ley nos impone, es la va legislativa, tal como lo han propuesto los numerosos proyectos de reforma a nuestro ordenamiento civil. Sostiene, no sin razn, que no es aceptable echar mano a una teora que carece de todo andamiento en nuestro derecho positivo buscando de este modo sortear las normas vigentes y generando an ms inseguridad jurdica. II. Adquirente y subadquirente de buena fe En rigor de verdad el problema planteado proyecta sus efectos respecto de dos sujetos distintos, habitualmente no claramente diferenciados en la literatura jurdica: 1.- El primer adquirente de buena fe, que celebr el contrato con el impostor; 2.- El segundo adquirente que celebr un contrato con el anterior, a quien para distinguirlo del anterior llamaremos subadquirente, aunque este trmino habitualmente se utiliza en forma indiferenciada para referirse a ambos sujetos. Respecto de la situacin planteada con el primero, entiendo que la solucin est en nuestro ordenamiento jurdico y lo que no ha habido hasta ahora es una atenta lectura de los trminos utilizados en la norma y su
Thomson La Ley 1

aplicacin al supuesto de hecho que tanto preocupa. Comencemos por sealar que el art. 1051 en su defectuosa (9) e incompleta -desde un punto de vista valorativo- (10) redaccin, protege a los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso . Se impone definir en primer lugar qu se entiende por tercero. Vlez no lo hace, pero del conjunto de disposiciones que hacen referencia a este concepto se infiere que es la persona ajena a un acto o negocio jurdico celebrado entre otros dos, por ejemplo un contrato. Es decir que, siempre que hay un tercero, hay un primero y un segundo, por ejemplo el que vende y el que compra, el que paga y el que recibe el pago, los que contraen matrimonio, etc. En el supuesto de hecho previsto por el legislador en el art. 1051 ltima parte, hay un transmitente del derecho o tradens (por ej. un vendedor) y un aceptante o accipiens (por ej un comprador) unidos por un acto nulo o anulable. A su vez el aceptante transmite (se convierte en tradens) a un tercero (otro accipiens) el derecho recibido del primero. Si designamos a estos tres personajes Juan, Pedro y Toms, tenemos:

La ley protege a Toms, el tercero, para resguardar la seguridad jurdica en las transacciones. Pero en la venta a non domino Pedro es un impostor que con documentos de identidad falsos vende a Toms un inmueble de Juan, pero con ste no lo uni ningn acto o negocio jurdico. Pedro suplant la identidad de Juan, sin celebrar acto alguno. Cometi un delito penal, pero no un acto jurdico ya que el art. 944 del C.C. define a ste como un acto voluntario lcito, y es obvio que un delito no es lcito. En consecuencia el esquema es el siguiente:

De donde se deduce que la relacin jurdica principia en Pedro que es el primero, Toms, el adquirente es el segundo -no el tercero-, y Juan, el titular de dominio, es absolutamente ajeno al acto. Qu es, entonces, en esta relacin? Slo puede ser un tercero, ya que es ajeno a la compraventa fraguada que instrument Pedro. Pero esto ltimo no es lo ms importante, sino que el bueno de Toms, engaado y defraudado por Pedro, el impostor, es un segundo en la relacin y no un tercero. Ergo, no le cabe la proteccin que otorga el art. 1051 ltima parte del C.C. Esto es as por una sencilla y poderosa razn que estimo han pasado por alto quienes entiendan que la norma cuestionada es aplicable al caso (11): el defraudado por el impostor no es el titular de dominio sino el comprador del inmueble. Es Toms, no Juan. Pedro ha logrado mediante un ardid o engao (art. 172 del Cdigo Penal) la entrega sin violencia por parte de Toms de una suma de dinero. El sujeto pasivo de la estafa es el comprador, quien entrega voluntariamente su dinero. No es el propietario, quien no ha intervenido en el acto. De all que es errneo que la ley endilgue las consecuencias del acto al titular de dominio que nada ha tenido que ver con el negocio jurdico y es un verdadero tercero en relacin a l, protegido por el art. 1195 del C.C., norma no
Thomson La Ley 2

derogada por la reforma del 68. Advirtase que, de lo contrario, desaparecera la estafa, al menos respecto del comprador. En efecto, si Juan no pudiera reivindicar de Toms el bien, el acto no le habra causado a ste perjuicio alguno. No habra salido suma alguna sin contrapartida, ya que el bien permanecera en su patrimonio. No habra defraudacin propiamente dicha mediante ardid o engao contra Toms. S lo habra contra Juan, desde ya, pero no fue ste, aquel cuya voluntad se capt para que se desprendiera voluntariamente de un bien. Es el Estado, el que en aras de la seguridad jurdica se lo quita, no el impostor. En rigor de verdad, si el 1051 convalidara el acto, la venta a non domino pasara a ser un acto plenamente vlido, lo que desestructurara todo el edificio jurdico basado en el derecho de propiedad consagrado en el art. 17 de la Constitucin Nacional. Esto no es as, porque, como dijimos, el comprador en el acto fraudulento no es un tercero, sino un segundo, vctima de la estafa -y del ilcito civil-, y no goza en consecuencia de la proteccin del art. 1051 in fine. Tan slo podra esgrimir en su defensa la prescripcin corta del art. 3999 del C.C., si hubieran pasado diez aos desde la venta fraudulenta, pues en ese caso podra invocar el justo ttulo -lo es, debido a sus formas (art. 4010 del C.C.)- y la buena fe. III. Situacin del subadquirente Cul sera la solucin si Toms a su vez le vende a Santiago el bien habido de Pedro fraudulentamente? En este caso, si el nuevo adquirente es de buena fe, indudablemente gozara de la proteccin del art. 1051 del C.C. Ocurre que en este caso Santiago, segundo comprador, s es tercero con relacin al acto fraguado. Advirtase que en este caso se cumplen tambin las exigencias del art. 2778, norma anterior a la reforma del 68, que exige dos accipiens de buena fe para resistir la reivindicacin. Los efectos de esta interpretacin que formulo son los mismos que los de la teora del acto inexistente. En efecto, los partidarios de esta doctrina podrn calificar al primer acto - el fraguado- de inexistente pero en ningn caso al segundo acto de disposicin ya que a ste no le faltar ninguno de los elementos esenciales (sujeto, objeto, causa). Distinto es el caso de la teora de la inoponibilidad, antes citada, la que proyectara sus efectos a este segundo acto, y que puede encontrar su respaldo en el art. 2776 del C.C. que consagra el derecho de reivindicar al despojado de su propiedad. Pero este derecho se halla inmediatamente limitado por la doble adquisicin de buena fe, prevista dos artculos ms adelante. IV. Conclusin La interpretacin que propongo de las ventas a non domino , adems de permitir arribar a un resultado justo, coincidente en los efectos con la postura ampliamente mayoritaria de la doctrina, se adecua a una lectura gramatical del texto legal, y probablemente a la intencin que tuvieron los reformadores que en modo alguno habrn deseado convalidar una estafa. Se compadece tambin con los subsistentes artculos 2776 y 2778, no reformados en 1968. Pero, por sobre todo, permite sortear las inconsistencias de una teora como la inexistencia, que si bien ha recibido el apoyo de una extendida y calificada doctrina, no puede dejar de sealarse que predica que lo que fue no ha sido. Como dice Vivanco en el fallo citado de la SCBA: Refiriendo tales conceptos al caso que nos ocupa, nos permite comprender que, predicar la inexistencia del acto por el cual, a travs de una escritura pblica falsificada o interviniendo quien no es propietario del inmueble, se transfiere a ste; es un contrasentido, porque no es admisible hablar de inexistencia por cuanto en el plano del ser la transferencia se realiza: existe un adquirente de buena o mala fe, existe una inscripcin registral del dominio (conf. art. 2505), que lo hace oponible a terceros (12). Lo esencial a tener en cuenta es que, como han sealado diversos autores, no es que en la venta a non domino no haya habido acto, sino que lo que no hubo es desprendimiento del dominio por parte de su titular y el acto celebrado sin su participacin le es inoponible por resultar un tercero respecto del mismo. (1) Utilizamos la expresin venta a non domino y no adquisicin a non domino como prefieren otros autores, por entender que la palabra a es la preposicin latina del ablativo que significa por o a partir de y no la espaola a utilizada para el objeto directo o indirecto. (2) LLOVERAS DE RESK, Mara E., en Cdigo Civil Comentado Bueres Highton, tomo 2C, pg. 517. La autora cita en la misma postura a Mosset Iturraspe y Spota. (3) Lloveras, siguiendo a Roca Sastre-Muncunill define a la transmisin a non domino como la adquisicin por un tercero de buena fe de un derecho, real o crdito, por medio, generalmente, de negocio jurdico vlido, y mantenida por la ley, debido a motivaciones de seguridad de trfico jurdico, a pesar de figurar como enajenante una persona no legitima para disponer, pero con apariencia de titularidad , op. cit. pg. 484. (4) Inexistencia de los actos jurdicos , La Ley 1-04-08. (5) Ramos, Roberto Martn c/Bagnardi, Martn s/Accin reivindicatoria, LA LEY, 1993 B, 365 - DJBA
Thomson La Ley 3

144, 47 - AyS 1992 IV, 257, entre otros. (6) Cuestas, Norma Beatriz y ot. c/Ricotti, Juan Carlos y otro s/Reivindicacin, SCBA, AC 63698 S 19-22002. (7) Igual postura sostiene Adriana Abella en un reciente trabajo: Reflexiones sobre la adquisicin a non domino DJ 24-02-2010, p. 402. (8) LOPEZ MESA, Marcelo J. La doctrina del acto inexistente y algunos efectos prcticos., LA LEY, 15-06-06, con amplia bibliografa de la doctrina que respalda esta postura. (9) El art. 1051 consagra un principio general -la posibilidad de reivindicar- y una excepcin, la adquisicin de buena fe y a ttulo oneroso, que es probablemente el 90 % de los supuestos posibles. Es decir, el universo de las excepciones casi iguala al de la regla convirtindose en un contrasentido. Sera mucho ms lgico que dijera: Toda adquisicin de derechos reales sobre un inmueble por un tercero, an como consecuencia de un acto nulo o anulable, es oponible al titular original del derecho, salvo cuando se trate de adquirente de mala fe o a ttulo gratuito . Deberan agregarse tambin los actos revocables (ver llamada siguiente). (10) En efecto, la norma protege a los terceros frente a los propietarios despojados por un acto nulo o anulable pero no frente a los herederos legitimarios del donante que pueden ejercer la accin reivindicatoria prevista en el art. 3955 del C.C., por tratarse la donacin de un acto revocable y no nulo o anulable. De donde se deriva que todo ttulo en el que obre un antecedente de donacin deja de ser perfecto (conf. C. N. Civil, Sala D, Llavn c. Milln, 16-06-05, LA LEY, 18-04-06) con las consecuencias que ello trae. Por otra parte no se alcanza a comprender por qu motivo la ley protege ms al heredero legitimario -que adquiere a ttulo gratuito- que al propietario despojado de su dominio. (11) Lloveras de Resk dice: Quien adquiere de una persona que se presenta como el verdadero propietario, con el domino inscripto a su nombre, aunque no lo sea en la realidad, es vctima de un error comn e invencible. La ley tiende a proteger al adquirente a fin de dar seguridad y certeza a los negocios jurdicos op cit., pag. 421. (12) Ramos c. Bagnardi, citado ut supra.

Thomson La Ley