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Artigo submetido ao curso de Engenharia Civil da UNESC como requisito parcial para obteno do Ttulo de Engenheiro Civil

AVALIAO POR REGRESSO LINEAR MLTIPLAS DE APARTAMENTOS NA CIDADE DE ORLEANS, SC


Marcel Bianco Ricardo(1); Evelise Chemale Zancan (2) UNESC Universidade do Extremo Sul Catarinense (1)marcelbiancoricardo@hotmail.com; (2) ecz@unesc.net

RESUMO Devido complexibilidade do mercado imobilirio, e a necessidade de resultados confiveis na elaborao das avaliaes dos imveis, segundo a NBR 14653:2/2001, este trabalho apresenta uma equao de regresso linear mltipla, com a determinao das variveis dependentes e independentes que melhor explicam os valores dos apartamentos localizados no municpio de Orleans, SC. A estratgia inicial deste trabalho foi organizar um banco de dados formado por 38 (trinta e oito) pesquisas de apartamentos e definir 12 (doze) variveis, formadoras de valores. Aps vrias simulaes, com auxlio do programa Microsoft Office Excel 2003. Obteve-se uma equao de regresso que explicasse o comportamento do mercado imobilirio de apartamentos desta cidade, apresentaram-se significativamente, 5 (cinco) variveis, sendo que destas, 1 (uma) varivel independente e 4 (quatro) dependentes. O resultado apresenta uma equao de fcil aplicao para a avaliao dos valores dos apartamentos da cidade de Orleans, SC, com um fator de correlao de 87,25% ,concluindo-se que existe uma forte relao entre as variveis. Palavras-Chave: Avaliao de apartamentos, Regresso linear mltipla.

1. INTRODUO A Engenharia de Avaliaes uma especialidade da engenharia que rene um conjunto amplo de conhecimentos na rea de engenharia e arquitetura, bem como em outras reas das cincias sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reproduo (DANTAS, 2005). Existem inmeras formas de se obter o valor de um imvel. A norma NBR 14.653-2/2011 divide os mtodos avaliatrios em: mtodo comparativo direto
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de dados de mercado, mtodo da capitalizao e renda, mtodo involutivo, mtodo evolutivo, mtodo comparativo direto de custos e mtodo de quantificao de custos. O mtodo comparativo direto de dados de mercado aquele em que o valor do bem estimado por meio da comparao de dados de mercado assemelhados, quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas. condio fundamental para aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomada estatisticamente como amostra de mercado. Isto quer dizer que por este mtodo, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra

representativa para o mesmo (DANTAS, 1998). Com isso, o presente trabalho oferece uma contribuio na rea de Engenharia de Avaliaes, mais especificamente na avaliao de apartamentos na cidade de Orleans-SC, definindo quais as variveis que explicam o valor de um apartamento.
Aquele que define o valor atravs da comparao com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas. As caractersticas e os atributos dos dados pesquisados que exeram influncia na formao dos preos e, conseqentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneizao ou por inferncia estatstica, respeitados os nveis de rigor definidos nesta norma. condio fundamental para aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado imobilirio. (MENDONA, 2001, p.179).

A finalidade da engenharia de avaliaes no se resume apenas em atribuir valor a um bem, ela deve responder questes importantes como: Quais as preferncias do mercado? Quais as variveis que interferem mais fortemente na formao do preo? (DANTAS, 1998; GONZOLA, 2004). Atualmente, para existir mercado necessrio que haja pblico interessado em vender e em comprar imveis. No mercado imobilirio o que se negocia so os bens de imveis. Nesse tipo de mercado no s compra ou venda de imveis que interessante, como tambm a locao dos mesmos. Segundo Dantas, existem hoje cinco tipos de mercado: a concorrncia perfeita, onde h muitos compradores, vendedores e bens, sendo que os compradores e vendedores no conseguem interferir no preo; o monoplio, onde um nico vendedor
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comanda o mercado, determinando o preo; o oligoplio, onde poucos vendedores detm toda oferta de bens; o monopsnio, onde apenas um comprador detm o poder de compra; oligopsnio, onde poucos compradores dominam o mercado de compra. Entende-se como varivel uma medida que assume valores diferentes em diferentes pontos de observao. Existem variveis fceis de identificar, como o nmero de dormitrios e a sua rea. Mas existem outras mais complexas, como a localizao. A NBR 14653-2, afirma que, as variveis podem ser do tipo dependente ou independente, onde a dependente afetada pelas variveis independentes. Onde as mesmas podem ser subdivididas em quantitativas (que podem ser medidas) e as qualitativas (onde se refere qualidade de um bem). As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem: Por meio de variveis Dummy ou dicotmicas so variveis em que sero atribudas apenas duas situaes: sim ou no; atribuindo-se o valor 0 (zero) quando no possui a caracterstica e 1 (um) caso contrario (ZANCAN, 1996). Pelo emprego de variveis Proxy Segundo a NBR 14653-2 variveis Proxy so variveis utilizadas para substituir outra de difcil mensurao e que se resume a guardar com ela relao de pertinncia. Por meio de cdigos alocados So cdigos empregados para variveis que se referem s caractersticas de qualidade do imvel tais como: padro (alto igual a 1, mdio igual a 2, normal igual a 3) (GAZOLA, 2002).

A escolha das variveis deve ser feita de acordo com o que cada uma delas influi sobre o valor final dos apartamentos, por exemplo, para que esta escolha obtenha xito necessita-se fazer algumas anlises: coeficiente de correlao que indica o quanto as variveis esto relacionadas entre si, este coeficiente varivel de -1 1 para correlao simples (duas variveis) e de 0 1 para a correlao mltipla (mais de duas variveis), quando o sinal de r positivo, as variveis variam no mesmo sentido, ou seja, um incremento positivo de varivel explicativa implica um incremento positivo na varivel explicada. O sinal negativo implica variao oposta e o valor nulo significa que no existe
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correlao entre as variveis. O coeficiente da correlao um parmetro que nos permite concluir que o ajuste de um modelo melhor que o outro, porem so necessrias outras analises para que se explique melhor a equao, como o coeficiente de determinao, que segundo Mendona (2001), o coeficiente de determinao traduz numericamente o percentual do valor de avaliao que est sendo explicado pela equao ajustada de regresso, o coeficiente varivel de 0 a 1 e a sua notao a letra r elevada ao quadrado, r 2, logo, 0 r2 1. Outra anlise importante a ser observada a anlise de varincia que necessria para verificar se existe a equao de regresso, estudando a probabilidade de os coeficientes de regresso. O objetivo da anlise da varincia constatar a relao entre as variveis explicativas Xi (X no caso das regresses simples) e a varivel explicada Y. Devemos testar a significncia ou certeza do modelo de melhor ajuste. A NBR14653-2, de avaliao de imveis urbanos, estabelece os nveis para o Grau de Fundamentao I (5%), II (2%) e III (1%). No Grau de Fundamentao III devemos testar a hiptese de 1 = 0, 2 = 0, 3 = 0,..., n = 0, a um nvel de incerteza de 1%, j no Grau de Fundamentao II, a um nvel de significncia de 2% e no Grau de Fundamentao III a um nvel de incerteza de 5%. O teste utiliza a distribuio de Fischer-Snedecor e a distribuio t de Student. A distribuio t, que

segundo Fermo (2006), tem a finalidade de testar se o efeito de cada uma das variveis independentes sobre a dependente ou no estatisticamente significativa. Com a distribuio t verifica-se a probabilidade de cada um dos regressores serem ou no iguais a zero, ou seja, se as variveis X1, X2, X3,..., Xn sero ou no importantes na formao de valores. A distribuio F de Snedecor utilizada para testar a significncia do modelo de regresso, pela anlise de varincia, o objetivo desta anlise constatar a relao entre as variveis independente e as variveis dependentes. Deve-se verificar, tambm, a existncia ou no de pontos atpicos ou outliers, que so elementos que

com relao a outros elementos pesquisados, a sua presena causa perturbao no modelo. Pontos atpicos so considerados todos os pontos cujos erros no valor estimado em relao ao valor de mercado sejam duas vezes maior ou menor que o desvio padro dos resduos dos dados da pesquisa.

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2. MATERIAIS E MTODOS Orleans um municpio do estado de Santa Catarina, pertencente AMESC (Associao dos Municpios do Extremo Sul Catarinense), com a rea geogrfica do municpio de 560,0 km2, o municpio limita-se com So Ludgero, Urussanga, Lauro Muller, Pedras Grandes e Urubici. A populao da cidade, conforme dados da EPAGRI (2011), de 20.021 habitantes. A economia do municpio baseia-se na produo agropecuria, destacando-se as plantaes de milho, feijo e fumo. Na pecuria, a criao de bovinos, sunos e avicultura, so as favoritas dos agricultores, j em relao produo industrial, Orleans apresenta-se com importantes indstrias, dentre elas as de embalagens plsticas e implementos rodovirios. A cidade conhecida como tendo um alto padro aquisitivo na regio, tornando-se, assim, importante os estudos na rea de engenharia de avaliaes, pois a verticalizao da cidade com construo de edifcios, est cada vez mais constante na cidade. Na coleta de dados, inicialmente, buscou-se junto s imobilirias, internet e jornais o maior nmero de apartamentos que estavam sendo ofertados, foi elaborada uma planilha para assinalar as informaes posteriormente traduzidas em variveis . Bateu-se fotos das fachadas dos edifcios e verificouse as condies de conservao do mesmo, sendo que no foi vistoriado o interior dos apartamentos. As informaes obtidas sobre os apartamentos venda foram: rea privativa, localizao, nmero de dormitrios, nmero de sutes, nmero de banheiro, posio do apartamento dentro do prdio, vagas de garagem, dependncia de empregada, rea total, padro de acabamento, elevador e data da oferta. Na seqncia foram inseridos todos os dados na planilha citada e acrescentadas as informaes no mensurveis em variveis qualitativas. A construo do modelo de anlise de regresso foi realizada com a utilizao do programa Microsoft Office Excel 2003. O banco de dados elaborado contm 38 pesquisas de apartamentos, perfeitamente identificado por suas variveis formadoras de valor. Aps a montagem da planilha identificou-se uma varivel dependente (valor unitrio) e 11 variveis independentes (localizao geogrfica (distncia radial do prdio at Igreja Matriz Santa Otlia), nmero de dormitrios, nmero de sutes, nmero de banheiros, nmero de vagas de garagem, dependncia de empregada, rea
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privativa, rea total, data, valor ofertado do imvel e nmero de elevadores. Com esta planilha realizou-se uma anlise exploratria de todos os dados, buscando inicialmente um modelo que explicasse o mercado imobilirio de apartamentos da cidade de Orleans, SC. Com este modelo obtiveram-se as primeiras informaes com relao ao comportamento das variveis, quanto ao aspecto de tendncia, significncia e correlao. Realizou-se vrias simulaes com transformaes nas variveis, observando a significncia e as variveis de pouca importncia no conjunto. Ao final desta simulao observou-se que somente as variveis, rea total, nmero de dormitrios, plo de valorizao e padro de acabamento puderam explicar melhor o comportamento dos valores dos apartamentos na cidade de Orleans, SC, sendo que as demais variveis no apresentaram significncia para o modelo. Segue a descrio das variveis que apresentaram significncia para o modelo: a) Nmero de dormitrios: a soma do nmero de quartos e sutes, varivel do tipo quantitativa e representado como 1 (um) dormitrio possui apenas um quarto, 2 (dois) dormitrios possuem dois quartos, e assim sucessivamente, esta varivel possui sinal positivo no modelo o que significa que quanto maior o nmero de dormitrios, maior ser o valor do apartamento. b) Padro de acabamento: Esta varivel do tipo qualitativa indica o padro dos edifcios sendo que neste trabalho foram analisadas somente as fachadas dos edifcios, conforme tabela 01. Alto porteiro, elevador de servio e piscina, salo de festa; Mdio Hall de entrada, elevador padro; Baixo no tem elevador Tabela 01 Representao da varivel padro de acabamento
Padro Alto Mdio Baixo Fonte: Marcel Bianco Ricardo Valor numrico assumido 1 2 3

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c) Plo de valorizao: Igreja Matriz Santa Otlia, este plo situa- se na regio central do municpio de Orleans, esta uma varivel do tipo quantitativa medida seu afastamento em metros radiais, ou seja, quanto mais longe fica o apartamento em estudo, menor ser o valor do imvel. d) rea total: o somatrio da rea privativa, rea do box e da rea comum de acesso ao apartamento. e) Valor unitrio: a varivel dependente que representa o valor total do apartamento dividido pela rea total.

A tabela 02 apresenta as transformaes matemticas que foram aplicadas, para melhor identificar o modelo.

Tabela 02: Transformaes aritmticas das variveis.


Variveis Valor unitrio rea total Nmero de dormitrios Padro de acabamento Distncia catedral Fonte: Marcel Bianco Ricardo Transformao x x Ln (x) Ln (x) (x)

Todos os dados da pesquisa foram perfeitamente fotografados e identificados. Apresentam-se algumas das fotos dos edifcios , cujos apartamentos fazem parte da pesquisa.
Figura 01 Apartamentos das pesquisas

Ed. Res. Santos Fonte: Marcel Bianco Ricardo.

Ed. Res. Com. Orleans

Ed. Res. Com. Marlia

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3. RESULTADOS E DISCUSSES Depois de testar diversas combinaes de variveis, chegou-se a equao de regresso linear mltipla, onde os resultados obtidos no modelo possibilitaram uma equao final de fcil compreenso, conforme apresentado abaixo.
Valor unitrio= 2650,502 (3,95376 * rea) + (356,497 * (LN Dormitrios)) (488,135 * (LN padro de acabamento)) (25,9465 * (distncia a catedral).
Fonte: Marcel Bianco Ricardo

Este modelo estatstico apresentou um coeficiente de correlao de 87,25%, isto significa que existe uma fortssima relao entre as variveis dependentes e independentes apresentadas neste modelo. Foi encontrado um coeficiente de determinao igual a 76,13%, indicando-se assim o poder de explicao do modelo, o restante que 23,87% equivalente as variveis que no foram encontradas ou erros ocasionais. Foram realizados as anlises de regresso com a utilizao do t, a tabela 03 representa o valor de t obtido para cada varivel e o nvel de significncia. Tabela 03: Resultados relativos do modelo gerado
Variveis rea total Dormitrios Padro de acabamento Distncia Igreja Fonte: Marcel Bianco Ricardo Equao x Ln (x) Ln(x) (x) T - observado - 3,62 2,14 - 4,95 -3,52 Significncia % 0,11 4,09 0,01 0,14

Observou-se que o valor de F calculado maior que o valor F tabelado pela distribuio F de Snedecor. O F calculado na equao para uma significncia de 10% foi de 22,23, j o F tabelado para 5 graus de liberdade no numerador e 37 graus de liberdade no denominador de 3,51, rejeitando a hiptese de que no haver regresso. O grfico da figura 2, representa a relao entre o valor unitrio observado na pesquisa e o valor unitrio calculado pelo modelo.

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Figura 02 Ajustes dos pontos


2.500,00

2.000,00

Valor unitario observado

1.500,00

1.000,00

500,00

0,00 0,00

500,00

1.000,00

1.500,00

2.000,00

2.500,00

Valor unitario estim ado

Fonte: Microsoft Office Excel 2003

A Figura 03 apresenta o resduo padro do modelo, sendo que das 33 amostras consideradas, o grfico da figura mostra que todas as amostras esto dentro do intervalo de desvio padro entre -2 a + 2 . Figura 03 Resduo padro do modelo
Resduos regresso
2,5 2 1,5 1 0,5 0 -0,5 -1 -1,5 -2 -2,5 0 5 10 15 20 25 30 35 Srie1

Fonte: Microsoft Office Excel 2003

Para a anlise de sensibilidade do modelo foram utilizadas 07 (sete) pesquisas de apartamentos em ofertas obtidas no mercado imobilirio da cidade de Orleans. Os dados utilizados nesta tabela no pertencem ao banco de dados
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contido neste trabalho. Na tabela 04 observa-se e os valores calculados a partir do modelo de regresso obtido, bem como a variao com relao ao valor ofertado. Tabela 04 Anlise de sensibilidade do modelo
Edifcio Ed. Hermelinda Debiasi Ed. Magdallena Ed. San German Ed. Dona Benta Ed. Santos Ed. Maria Carolona Ed. So Marcos Valor ofertado R$: 248.300,00 R$: 198.000,00 R$: 309.100,00 R$: 285.000,00 R$: 201.000,00 R$: 229.800,00 R$: 263.000,00 Valor Calculado R$: 255.814,56 R$: 215.521,25 R$: 321.569,64 R$: 268.136,52 R$: 195.871,43 R$: 219.496,38 R$: 265.752,45 Variao (%) + 2,93% + 8,13% + 3,88% - 5,92% - 2,55% - 4,48% + 1,03%

Fonte: Marcel Bianco Ricardo

4. CONCLUSES O objetivo principal deste trabalho foi atingido com a obteno do modelo de regresso linear mltiplo capaz de identificar as variveis que tem influncia sobre o valor dos apartamentos localizados na cidade de Orleans, SC, sendo que o mesmo atendeu as exigncias da norma NBR 14.653-2/2011 de Avaliaes de Imveis Urbanos. O modelo foi construdo com um banco de dados de 38 (tinta e oito) amostras, sendo coletadas 12 variveis, porm somente 05 mostraram-se significativas. A sensibilidade do modelo foi comprovada por um teste com sete amostras de apartamentos que no faziam parte do banco de dados. Conclui-se que os valores calculados a partir do modelo de regresso obtido, representam de fato o que acontece com o mercado imobilirio de apartamentos na cidade de Orleans SC. Verificou-se tambm que houve a variao de valor calculado pelo modelo gerado e o valor testado no mercado imobilirio num intervalo de 5,92% + 8,13%, portanto pode-se afirmar que a equao gerada para o mercado imobilirio de

apartamentos de Orleans esto muito prximo aos valores das ofertas.


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Como sugestes para trabalhos futuros recomenda-se pesquisar e testar outras variveis para melhorar a equao de regresso objeto deste trabalho, enquadrar o modelo conforme os graus de fundamentao estabelecidos pela norma NBR 14.653-2/2011. Recomenda-se manter este modelo de regresso linear mltiplo atualizado para e estimar o valores dos apartamentos na cidade de Orleans, SC

5. REFERNCIAS ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653 2 / 2011. CITADINI, Diego, Modelo de regresso linear mltipla para avaliao de terrenos urbanos na cidade de Iara, SC Engenheiro civil Universidade do Extremo Sul Catarinense Unesc, novembro 2010. DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliaes: uma introduo metodologia cientfica. 2. ed. So Paulo: PINI, 2005. EPAGRI, Empresa de Pesquisa Agropecuria e Extenso Rural de Santa Catarina. Plano anual de trabalho. Orleans, 2011.

FERMO, Graziela Olivo, Modelo de regresso linear mltipla para a avaliao de apartamentos na cidade de Cricima, SC. Engenheira civil Universidade do Extremo Sul Catarinense Unesc, junho 2006. FIKER, Jose. Manual de Avaliao e Percias em imveis urbanos . So Paulo: PINI, 2001. GONZLEZ, Marco Aurlio Stumpf. A Engenharia de Avaliao na Viso Inferencial. So Leopoldo. UNISINOS, 1997. MENDONA, Marcelo Corra; et al. Fundamentos de Avaliao e Percias de engenharia. So Paulo: PINI, 1998. ZANCAN, Evelise Chemale. Avaliaes de imveis em massa para afeitos de tributos municipais. Florianpolis: Rocha,1996
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